第一篇：2011年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況說(shuō)明

2011年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況說(shuō)明

遵照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)要求，依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)將*******物業(yè)服務(wù)合同的履行情況公示如下：

一、公共區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的維修管理

1、執(zhí)行物業(yè)公司各項(xiàng)規(guī)章制度確保各類設(shè)備能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2011年未發(fā)生設(shè)備重大故障和安全事故。

2、根據(jù)檢修計(jì)劃、電氣設(shè)備維護(hù)周期以及設(shè)備運(yùn)行狀況對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行定期檢修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)并去除潛在的設(shè)備隱患，減少設(shè)備故障率。

3、進(jìn)行消防設(shè)施檢測(cè)、消防電氣防火檢測(cè)工作。與專業(yè)公司簽訂化糞池清掏合同及生活水箱清洗合同，確保園區(qū)引用水安全。

4、對(duì)園區(qū)木凳刷漆翻新共31個(gè)；對(duì)樓道長(zhǎng)明燈進(jìn)行維修改造共計(jì)60個(gè)；將原先樓道燈的開(kāi)關(guān)控制改為聲光控制，降低了日常的用電量，延長(zhǎng)了燈泡的使用壽命；針對(duì)單元樓的樓道墻面較臟、地面瓷磚損壞現(xiàn)象，對(duì)部分樓道進(jìn)行了粉刷，共粉刷墻面380平米，更換維修地磚103平米；修復(fù)園區(qū)內(nèi)圍墻破損300多平米。

5、對(duì)89個(gè)門(mén)禁系統(tǒng)主板進(jìn)行接地改造，大大減少了打不開(kāi)門(mén)、門(mén)禁死機(jī)，芯片損壞等問(wèn)題，其中29個(gè)單元門(mén)進(jìn)行重新刷漆。

6、對(duì)14-17#樓、12#樓、25#樓、陽(yáng)光板進(jìn)行了更換，共計(jì)280平米；并同時(shí)把原有的框架進(jìn)行了除銹刷漆，并把14-17號(hào)樓單元們倆側(cè)的陽(yáng)光板框架進(jìn)行了加密改造，由原來(lái)的60厘米改為20厘米，杜絕了安全隱患。

7、由于園區(qū)步行街地磚損壞嚴(yán)重，給業(yè)主的出行造成不便，對(duì)此進(jìn)行了更換和加寬改造，共計(jì)鋪磚3萬(wàn)余塊。

8、對(duì)全區(qū)31個(gè)綠化井62個(gè)閥門(mén)進(jìn)行了更換，并將原來(lái)的井下取水改為自動(dòng)取水器，解決了綠化工人下井開(kāi)閥門(mén)存在的安全隱患。對(duì)14-17號(hào)樓綠化井進(jìn)行了改造，安裝了自動(dòng)噴灌系統(tǒng)，共安裝噴水器25個(gè)，挖溝接管180多米，節(jié)約了綠化用水量。

9、工程部全年共入戶換水表68塊，由于水表廠不提供水表，由我部自行維修水表55塊，解決了業(yè)主的用水問(wèn)題。

10、園區(qū)內(nèi)消防水管系統(tǒng)不能保壓，經(jīng)工程部自行分段排查，確定為消防泵

消聲止回閥壞，共更換消聲止回閥4個(gè)，DN150閥門(mén)2個(gè)，確保了消防水系統(tǒng)的正使用。

11、對(duì)水泵房生活用水主管道出現(xiàn)裂痕進(jìn)行多次維修并改進(jìn)焊接技術(shù)，最終得到解決‘避免了重大損失，消除了安全隱患。

12、全區(qū)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行了維修改造，極大的降低了園區(qū)火災(zāi)隱患。

13、對(duì)園區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行了改造，增加監(jiān)控探頭10個(gè)，并調(diào)整監(jiān)視探頭位置，極大地減少了園區(qū)監(jiān)控不到的盲區(qū)。

14、根據(jù)業(yè)主需求，把16號(hào)樓3單元15號(hào)樓3單元門(mén)前的通道進(jìn)行了改造，增加了殘疾人坡道，方便了業(yè)主的出行。

15、對(duì)全區(qū)26臺(tái)污水泵及變頻泵進(jìn)行維修保養(yǎng)，對(duì)園區(qū)11 個(gè)室外配電箱進(jìn)行除銹、刷漆工作。

16、在日常巡視檢查中共發(fā)現(xiàn)5處地埋管漏水現(xiàn)象，并及時(shí)挖溝進(jìn)行修復(fù)、更換水管，減少了園區(qū)內(nèi)跑冒滴漏的現(xiàn)象發(fā)生。

17、對(duì)園區(qū)內(nèi)部分路燈、地?zé)暨M(jìn)行更換維修，焊接路燈12根，更換地?zé)?1 個(gè)，確保園區(qū)正常照明。

18、按要求對(duì)雨水管道、污水井、化糞池等進(jìn)行疏通處理并檢查，每年對(duì)園區(qū)內(nèi)的避雷設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)并取得檢測(cè)報(bào)告。

19、對(duì)二次供水水箱使用消毒，水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

20、對(duì)危機(jī)園區(qū)及房屋安全的行為進(jìn)行阻止或告知，對(duì)于不改正的及時(shí)上報(bào)行政主管部門(mén)并配合其開(kāi)展工作。

二、公共秩序的維護(hù)與消防管理

1、根據(jù)************的實(shí)際情況合理的布置保安執(zhí)勤崗位及巡邏區(qū)域，每個(gè)崗位24小時(shí)不間斷的執(zhí)勤守衛(wèi)巡邏，為規(guī)范保安員的工作，根據(jù)青年城小區(qū)安全工作特點(diǎn)制定了《工作指導(dǎo)書(shū)》，以指導(dǎo)和提升保安員的各項(xiàng)日常工作。

2、對(duì)火警事故，治安事件及其他緊急情況有處理預(yù)案并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，建立應(yīng)急小組機(jī)構(gòu)并將其組織成員名單、聯(lián)系方式及職責(zé)上墻明示。全年始終貫徹落實(shí)防火、防盜等防護(hù)措施，配合相關(guān)單位處理違法亂紀(jì)行為。

3、為緩解小區(qū)內(nèi)因車(chē)多造成的堵車(chē)壓力，小區(qū)內(nèi)實(shí)行單向行駛，極大地緩

解了園區(qū)的交通壓力，方便了業(yè)主出入。

4、為規(guī)范停車(chē)管理，對(duì)園區(qū)的道閘系統(tǒng)進(jìn)行全面的升級(jí)改造，疏導(dǎo)園區(qū)內(nèi)車(chē)輛合理停放；停放車(chē)輛有進(jìn)出記錄及停放巡檢記錄，降低車(chē)輛損壞及丟失現(xiàn)象的發(fā)生。

5、制定消防應(yīng)急處理預(yù)案，組織業(yè)主參與消防知識(shí)、消防設(shè)備的使用的培訓(xùn)與演練，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)與自救能力。

6、對(duì)園區(qū)的消防設(shè)施每月至少進(jìn)行檢查一次，及時(shí)的更換和年檢設(shè)備并做好相關(guān)的記錄。

7、對(duì)可能發(fā)生的各項(xiàng)緊急事件制定了《應(yīng)急預(yù)案手冊(cè)》并對(duì)每一名人員進(jìn)行了培訓(xùn)。

8、消防中控室所有人員持證上崗，實(shí)行24小時(shí)值班制，隨時(shí)處理突發(fā)事件。

9、對(duì)危險(xiǎn)地段或重點(diǎn)部位設(shè)有警示標(biāo)志和防范措施。

三、保潔服務(wù)與綠化管理

1、對(duì)所有保潔員及綠化人員必須經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)，在場(chǎng)人員必須了解工作要求及標(biāo)準(zhǔn)。

2、每日對(duì)樓道及公共區(qū)域道路進(jìn)行清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清，對(duì)放于固定地點(diǎn)的垃圾定期清運(yùn)，清理園區(qū)內(nèi)各類非法宣傳品。

3、每月組織一次保潔人員對(duì)園區(qū)進(jìn)行一次大規(guī)模的清潔服務(wù)，對(duì)園區(qū)地下空間等易漏水和出現(xiàn)垃圾的地方進(jìn)行清理。

4、合理安排垃圾存放點(diǎn)位置及清運(yùn)時(shí)間，最大限度緩解垃圾異味與蚊蠅滋生問(wèn)題。

5、雨季及冬季對(duì)積雪或積水及時(shí)的清理及清運(yùn)，不得影響住戶的生活。

6、改造園區(qū)水系循環(huán)系統(tǒng)，增設(shè)綠地標(biāo)志，標(biāo)示；與綠化方及時(shí)溝通，綠地及時(shí)修剪，補(bǔ)種枯死樹(shù)木。

7、對(duì)園區(qū)內(nèi)高大樹(shù)木進(jìn)行了修剪，對(duì)部分斑禿綠地進(jìn)行了補(bǔ)種。

8、對(duì)園區(qū)內(nèi)綠地及時(shí)的澆水施肥，消殺病蟲(chóng)，對(duì)傾倒的樹(shù)木進(jìn)行支護(hù)。

四、裝修管理

1、監(jiān)督業(yè)主和施工單位遵照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝修并對(duì)裝修過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)控。

2、同業(yè)主和施工單位辦理和簽訂相關(guān)的裝修約定，明示裝修過(guò)程中應(yīng)遵守的相關(guān)規(guī)定和不得私動(dòng)的部位及設(shè)施。

3、安排裝修管理員不定時(shí)的對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，安排保安員每日至少一次的對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查，約束裝修人員的行為。

4、留存裝修人員的信息資料并存于業(yè)主檔案。

五、對(duì)客服務(wù)與檔案管理

1、全年共接維修派工單6289件，完成率為92%，對(duì)未完成項(xiàng)進(jìn)行了跟蹤處理。全年共處理投訴86起，意見(jiàn)建議51起，并給予落實(shí)。

2、2011 年度入戶發(fā)放顧客滿意度調(diào)查問(wèn)卷共 1024份，回收819份，回收率為80%，顧客滿意率為80.13%。

3、全年組織社區(qū)文化活動(dòng)6次，分別有植樹(shù)節(jié)、兒童匯畫(huà)比賽、乒乓球比賽、園區(qū)采摘、垃圾分類、國(guó)家博物館參觀。

4、檔案室由專人管理，進(jìn)出檔案室必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行檔案室的管理制度及辦法。

5、檔案室內(nèi)放置鼠藥盒等防范物品并檔案室設(shè)在重點(diǎn)位置。

6、對(duì)所有檔案均放置在統(tǒng)一的檔案盒內(nèi)并貼上名簽，便于查看和管理。

7、園區(qū)內(nèi)設(shè)有意見(jiàn)箱，公開(kāi)收集業(yè)主意見(jiàn)并制定措施。

8、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)有公示欄，每單元設(shè)有公示欄，對(duì)園區(qū)信息進(jìn)行公示宣傳。

六、其他

1、協(xié)同居委會(huì)對(duì)小區(qū)南門(mén)口外夜間拉渣土的車(chē)輛擾民及帶來(lái)的污染向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行反應(yīng)，最后解決并使小區(qū)內(nèi)受影響業(yè)主得到補(bǔ)償。

2、對(duì)園區(qū)內(nèi)的消防線按照消防局的要求進(jìn)行了馬路劃線。

3、多次同開(kāi)發(fā)商溝通，解決小區(qū)內(nèi)遺留問(wèn)題。

4、配合政府部門(mén)進(jìn)行了人大代表選舉工作及治安消防宣傳工作。

5、積極配合鄉(xiāng)政府及派出所開(kāi)展各項(xiàng)安全管理工作。

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適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變，扎實(shí)開(kāi)展團(tuán)的工作

———共青團(tuán)鐵東區(qū)委書(shū)記的述職報(bào)告

2011年是適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變、思想進(jìn)一步成熟的一年。這一年，自己能夠堅(jiān)持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務(wù)。自己政治覺(jué)悟、理論水平、思想素質(zhì)、工作作風(fēng)等各方面有了明顯的進(jìn)步和提高。總的來(lái)說(shuō)，收獲很大，感觸頗深。

一、以德為先，進(jìn)一步提升個(gè)人思想素質(zhì)

過(guò)去的一年，我以一個(gè)共產(chǎn)黨員的標(biāo)準(zhǔn)，以一個(gè)團(tuán)干部的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，在個(gè)人的道德修養(yǎng)、黨性鍛煉、思想素質(zhì)上有了很大的進(jìn)步。一是道德修養(yǎng)進(jìn)一步提高。作為一個(gè)團(tuán)干部，我的一言一行、我的自身形象將直接影響到團(tuán)委各成員，甚至更廣大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每時(shí)每刻提醒自己，從小事做起，注重細(xì)節(jié)問(wèn)題，做到干凈做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中誠(chéng)實(shí)、守信、廉潔、自律，起好表率作用。二是黨性鍛煉得到不斷加強(qiáng)。不斷加強(qiáng)自己的黨性鍛煉，我嚴(yán)格按照《黨章》和《中國(guó)共產(chǎn)黨黨員紀(jì)律處分條例》來(lái)要求和約束自己的行為，牢記黨的宗旨，在團(tuán)的工作中，以廣大青少年的權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，務(wù)求時(shí)效。三是政治思想素質(zhì)不斷提高。一年來(lái)，我繼續(xù)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，積極參加理論中心組學(xué)習(xí)，經(jīng)常自發(fā)利用休息時(shí)間學(xué)習(xí)，積極參加團(tuán)省委組織赴井岡山革命傳統(tǒng)與理想信念教育專題培訓(xùn)班、區(qū)委區(qū)政府組織赴清

華大學(xué)縣域經(jīng)濟(jì)培訓(xùn)班，通過(guò)“看、聽(tīng)、學(xué)、思”，進(jìn)一步加深了對(duì)馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想的理解，進(jìn)一步系統(tǒng)掌握了黨在農(nóng)村的路線、方針、政策以及對(duì)共青團(tuán)工作的要求。特別是黨的十七屆六中全會(huì)以來(lái)，我通過(guò)學(xué)習(xí)原文、聽(tīng)專家講課等，開(kāi)拓了思想新境界，政治思想素質(zhì)有了新的飛躍。

二、以能為先，進(jìn)一步加強(qiáng)組織工作能力

在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的信任和支持下，我本人也自加壓力，抓住一切機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，注重與同事、與兄弟單位團(tuán)委書(shū)記的交流，虛心請(qǐng)教，不恥下問(wèn)，使各項(xiàng)工作都有序地開(kāi)展。一是工作的統(tǒng)籌安排能力不斷加強(qiáng)。我盡量做到工作提前一步，有計(jì)劃、有安排、有預(yù)見(jiàn)性，保持思路清晰和決策的科學(xué)，力求操作有序，順利開(kāi)展。二是工作的協(xié)調(diào)能力不斷加強(qiáng)。在工作中，我注重與上級(jí)的及時(shí)銜接、匯報(bào)，同時(shí)也注重與基層的交流溝通，聽(tīng)取多方意見(jiàn)和建議，從大局出發(fā)，對(duì)上做好配合，對(duì)下做好團(tuán)結(jié)。三是有創(chuàng)新地開(kāi)展工作。在工作中，我注重不斷創(chuàng)新，使工作保持生機(jī)，使管理不斷趨向人性化、合理化。

三、以勤為先，進(jìn)一步提高團(tuán)的業(yè)務(wù)水平

擔(dān)任團(tuán)委書(shū)記以來(lái)，認(rèn)真了解情況、掌握知識(shí)，積極向團(tuán)委領(lǐng)導(dǎo)、向前任書(shū)記學(xué)習(xí)、請(qǐng)教，了解團(tuán)情、團(tuán)史，努力掌握?qǐng)F(tuán)的基本運(yùn)作方式程序，便于更好地開(kāi)展工作。加強(qiáng)溝

通了解，增加感情，深入基層，了解基層團(tuán)組織和團(tuán)員青年的有關(guān)情況，以“活動(dòng)”來(lái)強(qiáng)化自己的知識(shí)和水平。一年來(lái)，我立足以活動(dòng)來(lái)促使自己盡快適應(yīng)角色，迎接挑戰(zhàn)。今年五四，團(tuán)區(qū)委以全區(qū)人居環(huán)境整治為依托，以“五四火炬?zhèn)鞒芯攀d生生不息，鐵東青年投入人居環(huán)境立志強(qiáng)區(qū)”為引領(lǐng)，積極開(kāi)展了“共青團(tuán)路，紅領(lǐng)巾街”，“鐵東青年林”等一系列活動(dòng)。在活動(dòng)中，增長(zhǎng)了知識(shí)，深化了理解，使自己對(duì)團(tuán)務(wù)工作有了全面的、系統(tǒng)的提高，為今后更好地提高團(tuán)的業(yè)務(wù)水平打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、以績(jī)?yōu)橄龋M(jìn)一步完善團(tuán)的組織建設(shè)

把《關(guān)于進(jìn)一步深化“黨建帶團(tuán)建”工作的實(shí)施意見(jiàn)》落到實(shí)處，把黨的要求貫徹落實(shí)到團(tuán)的建設(shè)中去，使團(tuán)的建設(shè)納入黨的建設(shè)的總體規(guī)劃。依托黨建，從政策層面來(lái)解決和落實(shí)基層團(tuán)組織存在的問(wèn)題和困難。一是基層團(tuán)干部的待遇問(wèn)題。積極爭(zhēng)取黨組織在團(tuán)干部配備上的重視和支持，基層團(tuán)干“轉(zhuǎn)業(yè)”得到了很好的安排（葉赫的榮威，住建局遇良，衛(wèi)生局王國(guó)宴等）；二是解決好基層團(tuán)組織活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題。積極爭(zhēng)取專項(xiàng)，今年為每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道從團(tuán)省委爭(zhēng)取經(jīng)費(fèi)三千元，共計(jì)三萬(wàn)六千元；三是團(tuán)的基層組織格局創(chuàng)新工作。按照“1＋4＋N”模式，通過(guò)換屆調(diào)整選配了大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）團(tuán)干部，變?cè)械摹皥F(tuán)干部兼職”模式為現(xiàn)在的“兼職團(tuán)干部”模式，提升了基層團(tuán)組織的凝聚力和戰(zhàn)斗力。此

次工作得到了團(tuán)市委的充分認(rèn)可，2011年四平市組織部班工作會(huì)議在我區(qū)召開(kāi)。

以服務(wù)青年需求為目的，從單一組織青年開(kāi)展活動(dòng)轉(zhuǎn)到生產(chǎn)環(huán)節(jié)，開(kāi)展就業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)交流、貧富結(jié)對(duì)；以服務(wù)黨政中心為目的，發(fā)揮團(tuán)組織自身優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)青年樹(shù)立市場(chǎng)意識(shí)和投資意識(shí)，強(qiáng)化科技意識(shí)和參與意識(shí)，投身知識(shí)化、信息化和現(xiàn)代化、文明創(chuàng)建、環(huán)境整治、植綠護(hù)綠、社會(huì)治安等活動(dòng)，把黨政思路實(shí)踐好。突出做好當(dāng)前新興的農(nóng)村、社區(qū)和非公經(jīng)濟(jì)組織建團(tuán)工作，延長(zhǎng)團(tuán)的工作手臂，豐富團(tuán)的組織形式。先后與農(nóng)聯(lián)社、吉林銀行等多家金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)，為青年創(chuàng)業(yè)就業(yè)提供幫扶支持。特別是吉林銀行的“吉青時(shí)代”小額貸款項(xiàng)目更得到團(tuán)省委的無(wú)償貼息。

五、以廉為先，進(jìn)一步保持清正廉明形象

作為新任職的年輕干部、黨員干部，我既感受到了組織的信任與關(guān)懷，同時(shí)也感受到了責(zé)任重大。我區(qū)在黨委和政府的帶領(lǐng)下，勵(lì)精圖治、奮發(fā)圖強(qiáng)，取得了輝煌的成績(jī)。越是這種時(shí)候，就越需要我們這些干部保持清醒的頭腦，保持共產(chǎn)黨員的先進(jìn)本色。深知，作為一級(jí)干部，應(yīng)該努力做到“清正廉潔”。古人說(shuō)“物必自腐而蟲(chóng)生”，腐敗現(xiàn)象表現(xiàn)上看來(lái)是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、道德問(wèn)題，但深層次的原因卻是理想信念出了問(wèn)題。要不斷加強(qiáng)實(shí)踐鍛煉，要結(jié)合黨的歷史經(jīng)驗(yàn)、改革開(kāi)放和社會(huì)主義建設(shè)的實(shí)踐以及自己的工作和思想實(shí)際，來(lái)刻苦磨煉自己。勇于剖析自己，積極開(kāi)展自我批評(píng)，凈化自己的靈魂。不斷增強(qiáng)拒腐防變意識(shí)。在思想上、在行動(dòng)上、生活中爭(zhēng)作表率。在團(tuán)區(qū)委開(kāi)展“爭(zhēng)做勤廉表率，竭誠(chéng)服務(wù)青年”主題教育,召開(kāi)機(jī)關(guān)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣傳教育活動(dòng)動(dòng)員會(huì)，全面啟動(dòng)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣教活動(dòng)。按照學(xué)習(xí)貫徹區(qū)委、區(qū)紀(jì)委關(guān)于黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作的部署和要求，學(xué)習(xí)黨的十七屆六中精神，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，制定工作計(jì)劃。我們根據(jù)2011年黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制考評(píng)要求，為了做好黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作，成立了團(tuán)區(qū)委黨風(fēng)廉政建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并由我任組長(zhǎng)。按照“一崗雙責(zé)”的責(zé)任要求，明確了單位正職領(lǐng)導(dǎo)作為第一責(zé)任人，每年約談團(tuán)干部一次，就有關(guān)廉潔從政個(gè)人“不準(zhǔn)”和“禁止”行為適時(shí)對(duì)所管的團(tuán)干部進(jìn)行廉政談話。

在2012年即將到來(lái)之際，共青團(tuán)區(qū)委迎來(lái)組織部考核組，對(duì)共青團(tuán)區(qū)委一年來(lái)的工作進(jìn)的實(shí)地測(cè)評(píng)，感謝組織的幫助與關(guān)懷，今后我們更要自覺(jué)地接受組織的監(jiān)督與考核。鐵東區(qū)的發(fā)展已經(jīng)取得了令人矚目的成就，而今又開(kāi)始了新的征途。廣大青年有幸成為親歷者，成為追隨者，同時(shí)我們也是共享發(fā)展成果的受益者。我們應(yīng)該心懷感恩，心存畏懼，“做一個(gè)組織和群眾信賴的人，做一個(gè)同事和朋友敬重的人，做一個(gè)親屬子女可以引以為榮的人，做一個(gè)回顧人生能夠問(wèn)心無(wú)愧的人”。我們要牢記黨的宗旨，全面貫徹黨的方

針路線，高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，弘揚(yáng)“攻堅(jiān)克難、求富圖強(qiáng)”的四平精神，堅(jiān)定不移的實(shí)施 “五區(qū)”戰(zhàn)略的發(fā)展規(guī)劃，為建設(shè)富裕和諧新鐵東的偉大目標(biāo)而不懈奮斗。

第二篇：2011物業(yè)服務(wù)合同履行情況說(shuō)明

2011物業(yè)服務(wù)合同履行情況說(shuō)明

遵照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)要求，依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)將*******物業(yè)服務(wù)合同的履行情況公示如下：

一、公共區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的維修管理

1、執(zhí)行物業(yè)公司各項(xiàng)規(guī)章制度確保各類設(shè)備能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2011年未發(fā)生設(shè)備重大故障和安全事故。

2、根據(jù)檢修計(jì)劃、電氣設(shè)備維護(hù)周期以及設(shè)備運(yùn)行狀況對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行定期檢修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)并去除潛在的設(shè)備隱患，減少設(shè)備故障率。

3、進(jìn)行消防設(shè)施檢測(cè)、消防電氣防火檢測(cè)工作。與專業(yè)公司簽訂化糞池清掏合同及生活水箱清洗合同，確保園區(qū)引用水安全。

4、對(duì)園區(qū)木凳刷漆翻新共31個(gè)；對(duì)樓道長(zhǎng)明燈進(jìn)行維修改造共計(jì)60個(gè)；將原先樓道燈的開(kāi)關(guān)控制改為聲光控制，降低了日常的用電量，延長(zhǎng)了燈泡的使用壽命；針對(duì)單元樓的樓道墻面較臟、地面瓷磚損壞現(xiàn)象，對(duì)部分樓道進(jìn)行了粉刷，共粉刷墻面380平米，更換維修地磚103平米；修復(fù)園區(qū)內(nèi)圍墻破損300多平米。

5、對(duì)89個(gè)門(mén)禁系統(tǒng)主板進(jìn)行接地改造，大大減少了打不開(kāi)門(mén)、門(mén)禁死機(jī)，芯片損壞等問(wèn)題，其中29個(gè)單元門(mén)進(jìn)行重新刷漆。

6、對(duì)14-17#樓、12#樓、25#樓、陽(yáng)光板進(jìn)行了更換，共計(jì)280平米；并同時(shí)把原有的框架進(jìn)行了除銹刷漆，并把14-17號(hào)樓單元們倆側(cè)的陽(yáng)光板框架進(jìn)行了加密改造，由原來(lái)的60厘米改為20厘米，杜絕了安全隱患。

7、由于園區(qū)步行街地磚損壞嚴(yán)重，給業(yè)主的出行造成不便，對(duì)此進(jìn)行了更換和加寬改造，共計(jì)鋪磚3萬(wàn)余塊。

8、對(duì)全區(qū)31個(gè)綠化井62個(gè)閥門(mén)進(jìn)行了更換，并將原來(lái)的井下取水改為自動(dòng)取水器，解決了綠化工人下井開(kāi)閥門(mén)存在的安全隱患。對(duì)14-17號(hào)樓綠化井進(jìn)行了改造，安裝了自動(dòng)噴灌系統(tǒng)，共安裝噴水器25個(gè)，挖溝接管180多米，節(jié)約了綠化用水量。

9、工程部全年共入戶換水表68塊，由于水表廠不提供水表，由我部自行維修水表55塊，解決了業(yè)主的用水問(wèn)題。

10、園區(qū)內(nèi)消防水管系統(tǒng)不能保壓，經(jīng)工程部自行分段排查，確定為消防泵

消聲止回閥壞，共更換消聲止回閥4個(gè)，DN150閥門(mén)2個(gè)，確保了消防水系統(tǒng)的正使用。

11、對(duì)水泵房生活用水主管道出現(xiàn)裂痕進(jìn)行多次維修并改進(jìn)焊接技術(shù)，最終得到解決‘避免了重大損失，消除了安全隱患。

12、全區(qū)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行了維修改造，極大的降低了園區(qū)火災(zāi)隱患。

13、對(duì)園區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行了改造，增加監(jiān)控探頭10個(gè)，并調(diào)整監(jiān)視探頭位置，極大地減少了園區(qū)監(jiān)控不到的盲區(qū)。

14、根據(jù)業(yè)主需求，把16號(hào)樓3單元15號(hào)樓3單元門(mén)前的通道進(jìn)行了改造，增加了殘疾人坡道，方便了業(yè)主的出行。

15、對(duì)全區(qū)26臺(tái)污水泵及變頻泵進(jìn)行維修保養(yǎng)，對(duì)園區(qū)11 個(gè)室外配電箱進(jìn)行除銹、刷漆工作。

16、在日常巡視檢查中共發(fā)現(xiàn)5處地埋管漏水現(xiàn)象，并及時(shí)挖溝進(jìn)行修復(fù)、更換水管，減少了園區(qū)內(nèi)跑冒滴漏的現(xiàn)象發(fā)生。

17、對(duì)園區(qū)內(nèi)部分路燈、地?zé)暨M(jìn)行更換維修，焊接路燈12根，更換地?zé)?1 個(gè)，確保園區(qū)正常照明。

18、按要求對(duì)雨水管道、污水井、化糞池等進(jìn)行疏通處理并檢查，每年對(duì)園區(qū)內(nèi)的避雷設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)并取得檢測(cè)報(bào)告。

19、對(duì)二次供水水箱使用消毒，水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

20、對(duì)危機(jī)園區(qū)及房屋安全的行為進(jìn)行阻止或告知，對(duì)于不改正的及時(shí)上報(bào)行政主管部門(mén)并配合其開(kāi)展工作。

二、公共秩序的維護(hù)與消防管理

1、根據(jù)************的實(shí)際情況合理的布置保安執(zhí)勤崗位及巡邏區(qū)域，每個(gè)崗位24小時(shí)不間斷的執(zhí)勤守衛(wèi)巡邏，為規(guī)范保安員的工作，根據(jù)青年城小區(qū)安全工作特點(diǎn)制定了《工作指導(dǎo)書(shū)》，以指導(dǎo)和提升保安員的各項(xiàng)日常工作。

2、對(duì)火警事故，治安事件及其他緊急情況有處理預(yù)案并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，建立應(yīng)急小組機(jī)構(gòu)并將其組織成員名單、聯(lián)系方式及職責(zé)上墻明示。全年始終貫徹落實(shí)防火、防盜等防護(hù)措施，配合相關(guān)單位處理違法亂紀(jì)行為。

3、為緩解小區(qū)內(nèi)因車(chē)多造成的堵車(chē)壓力，小區(qū)內(nèi)實(shí)行單向行駛，極大地緩

解了園區(qū)的交通壓力，方便了業(yè)主出入。

4、為規(guī)范停車(chē)管理，對(duì)園區(qū)的道閘系統(tǒng)進(jìn)行全面的升級(jí)改造，疏導(dǎo)園區(qū)內(nèi)車(chē)輛合理停放；停放車(chē)輛有進(jìn)出記錄及停放巡檢記錄，降低車(chē)輛損壞及丟失現(xiàn)象的發(fā)生。

5、制定消防應(yīng)急處理預(yù)案，組織業(yè)主參與消防知識(shí)、消防設(shè)備的使用的培訓(xùn)與演練，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)與自救能力。

6、對(duì)園區(qū)的消防設(shè)施每月至少進(jìn)行檢查一次，及時(shí)的更換和年檢設(shè)備并做好相關(guān)的記錄。

7、對(duì)可能發(fā)生的各項(xiàng)緊急事件制定了《應(yīng)急預(yù)案手冊(cè)》并對(duì)每一名人員進(jìn)行了培訓(xùn)。

8、消防中控室所有人員持證上崗，實(shí)行24小時(shí)值班制，隨時(shí)處理突發(fā)事件。

9、對(duì)危險(xiǎn)地段或重點(diǎn)部位設(shè)有警示標(biāo)志和防范措施。

三、保潔服務(wù)與綠化管理

1、對(duì)所有保潔員及綠化人員必須經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)，在場(chǎng)人員必須了解工作要求及標(biāo)準(zhǔn)。

2、每日對(duì)樓道及公共區(qū)域道路進(jìn)行清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清，對(duì)放于固定地點(diǎn)的垃圾定期清運(yùn)，清理園區(qū)內(nèi)各類非法宣傳品。

3、每月組織一次保潔人員對(duì)園區(qū)進(jìn)行一次大規(guī)模的清潔服務(wù)，對(duì)園區(qū)地下空間等易漏水和出現(xiàn)垃圾的地方進(jìn)行清理。

4、合理安排垃圾存放點(diǎn)位置及清運(yùn)時(shí)間，最大限度緩解垃圾異味與蚊蠅滋生問(wèn)題。

5、雨季及冬季對(duì)積雪或積水及時(shí)的清理及清運(yùn)，不得影響住戶的生活。

6、改造園區(qū)水系循環(huán)系統(tǒng)，增設(shè)綠地標(biāo)志，標(biāo)示；與綠化方及時(shí)溝通，綠地及時(shí)修剪，補(bǔ)種枯死樹(shù)木。

7、對(duì)園區(qū)內(nèi)高大樹(shù)木進(jìn)行了修剪，對(duì)部分斑禿綠地進(jìn)行了補(bǔ)種。

8、對(duì)園區(qū)內(nèi)綠地及時(shí)的澆水施肥，消殺病蟲(chóng)，對(duì)傾倒的樹(shù)木進(jìn)行支護(hù)。

四、裝修管理

1、監(jiān)督業(yè)主和施工單位遵照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝修并對(duì)裝修過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)控。

2、同業(yè)主和施工單位辦理和簽訂相關(guān)的裝修約定，明示裝修過(guò)程中應(yīng)遵守的相關(guān)規(guī)定和不得私動(dòng)的部位及設(shè)施。

3、安排裝修管理員不定時(shí)的對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，安排保安員每日至少一次的對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查，約束裝修人員的行為。

4、留存裝修人員的信息資料并存于業(yè)主檔案。

五、對(duì)客服務(wù)與檔案管理

1、全年共接維修派工單6289件，完成率為92%，對(duì)未完成項(xiàng)進(jìn)行了跟蹤處理。全年共處理投訴86起，意見(jiàn)建議51起，并給予落實(shí)。

2、2011 入戶發(fā)放顧客滿意度調(diào)查問(wèn)卷共 1024份，回收819份，回收率為80%，顧客滿意率為80.13%。

3、全年組織社區(qū)文化活動(dòng)6次，分別有植樹(shù)節(jié)、兒童匯畫(huà)比賽、乒乓球比賽、園區(qū)采摘、垃圾分類、國(guó)家博物館參觀。

4、檔案室由專人管理，進(jìn)出檔案室必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行檔案室的管理制度及辦法。

5、檔案室內(nèi)放置鼠藥盒等防范物品并檔案室設(shè)在重點(diǎn)位置。

6、對(duì)所有檔案均放置在統(tǒng)一的檔案盒內(nèi)并貼上名簽，便于查看和管理。

7、園區(qū)內(nèi)設(shè)有意見(jiàn)箱，公開(kāi)收集業(yè)主意見(jiàn)并制定措施。

8、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)有公示欄，每單元設(shè)有公示欄，對(duì)園區(qū)信息進(jìn)行公示宣傳。

六、其他

1、協(xié)同居委會(huì)對(duì)小區(qū)南門(mén)口外夜間拉渣土的車(chē)輛擾民及帶來(lái)的污染向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行反應(yīng)，最后解決并使小區(qū)內(nèi)受影響業(yè)主得到補(bǔ)償。

2、對(duì)園區(qū)內(nèi)的消防線按照消防局的要求進(jìn)行了馬路劃線。

3、多次同開(kāi)發(fā)商溝通，解決小區(qū)內(nèi)遺留問(wèn)題。

4、配合政府部門(mén)進(jìn)行了人大代表選舉工作及治安消防宣傳工作。

5、積極配合鄉(xiāng)政府及派出所開(kāi)展各項(xiàng)安全管理工作。

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第三篇：前期物業(yè)服務(wù)合同履行1

前期物業(yè)服務(wù)合同履行總結(jié)

在公司領(lǐng)導(dǎo)和公司發(fā)展方針的正確指導(dǎo)下，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)內(nèi)容，2011物業(yè)服務(wù)有限公司，圓滿完成中心項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)工作。

一、前期物業(yè)合同的管理工作：

1．制訂了物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。管理相關(guān)的工程圖紙檔案，竣工驗(yàn)收資料，根據(jù)法律、法規(guī)《臨時(shí)管理規(guī)約》制定了物業(yè)服務(wù)有關(guān)制度。對(duì)天博中心項(xiàng)目部進(jìn)行了總體分析，物業(yè)費(fèi)的測(cè)算，人員結(jié)構(gòu)的編制，前期物業(yè)合同的備案，協(xié)助甲方向業(yè)主交房入住驗(yàn)收，接待物業(yè)服務(wù)相關(guān)的咨詢等，六項(xiàng)重點(diǎn)工作。

2．物業(yè)工程部的組建，對(duì)房屋土建部分，電氣設(shè)施設(shè)備，給排水系統(tǒng)，空調(diào)暖通系統(tǒng)的正常運(yùn)行提供了保證。制定了各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)工作計(jì)劃，明確妥善處理應(yīng)急事件或急迫性維修的具體內(nèi)容。對(duì)園區(qū)內(nèi)的公共綠地，組織專業(yè)人員進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保潔人員對(duì)園區(qū)公共區(qū)域的垃圾進(jìn)行收集清理，保證了園區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔。物業(yè)安保部編制了天博中心項(xiàng)目，安防、安保工作的安全防范措施，制訂了預(yù)防火災(zāi)，水災(zāi)等應(yīng)急突發(fā)事件的工作預(yù)案。

3.北京服務(wù)有限公司在2011認(rèn)真履行了前期物業(yè)服務(wù)合同的工作內(nèi)容。但在日常管理工作中也有不足之處，在以后的管理工作中，我們會(huì)不斷提高管理水平，為天博中心業(yè)主提供高效快捷的服務(wù)。

北京服務(wù)有限公司

二0一一年十二月

第四篇：物業(yè)服務(wù)合同履行的相關(guān)法律問(wèn)題研究

物業(yè)服務(wù)合同履行的相關(guān)法律問(wèn)題研究

近年來(lái)，日益增多的物業(yè)服務(wù)糾紛案件給全國(guó)各地法院都帶來(lái)了不小的審判壓力。究其原因，不僅僅在于物業(yè)服務(wù)糾紛案件類型多樣、所涉及的法律關(guān)系復(fù)雜、案件帶有群體性特征導(dǎo)致處理難度較大；更為突出的還在于，法官對(duì)此類新興案件較為陌生，加之法律法規(guī)不健全，相關(guān)政策規(guī)定又因帶有體制轉(zhuǎn)軌的因素明顯滯后，既有的一些法律規(guī)定又比較原則，審判時(shí)缺少明確具體的條文規(guī)范，造成了司法實(shí)踐中的諸多困難。[1]在這樣的背景下，最高人民法院于2009年5月出臺(tái)了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》[以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)服務(wù)解釋》]，對(duì)《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有關(guān)物業(yè)服務(wù)問(wèn)題的抽象性、原則性條文進(jìn)行了司法解釋，力求為審判實(shí)踐提供明確具體和統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)。縱觀該《物業(yè)服務(wù)解釋》，其主要對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的效力問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)合同的履行及違約責(zé)任問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)合同終止的法律適用問(wèn)題以及該解釋的適用范圍和時(shí)間效力等問(wèn)題作出了具體規(guī)定，其中許多規(guī)定從實(shí)務(wù)的角度來(lái)看都不乏亮點(diǎn)。[2]應(yīng)當(dāng)說(shuō)，該解釋的出臺(tái)為今后司法實(shí)踐工作可操作性的提高奠定了基礎(chǔ)。但為了正確理解與適用該解釋，從理論的角度對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛所涉及的重要問(wèn)題進(jìn)行深入分析，仍屬必要。正是基于這樣的考慮，本文擬透過(guò)《物業(yè)服務(wù)解釋》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合司法實(shí)踐，對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛案件中最為核心的物業(yè)服務(wù)合同的履行以及與之密切相關(guān)的問(wèn)題作重點(diǎn)探討，希望對(duì)正確理解與適用該司法解釋相關(guān)條款有所助益。

一、業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主體地位及其義務(wù)認(rèn)定

[一]業(yè)主的合同主體地位

物業(yè)服務(wù)合同的主體認(rèn)定問(wèn)題，是司法實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同糾紛審理的一大難題。物業(yè)服務(wù)合同可分為前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”因此，前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂。又根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條的規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。”因此，對(duì)于普通物業(yè)服務(wù)合同來(lái)說(shuō)，則是由業(yè)委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的。可以看到，在合同簽訂的形式上，無(wú)論是前期物業(yè)服務(wù)合同還是普通物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主均不是直接的合同簽訂者。在實(shí)踐中，這恰恰是業(yè)主經(jīng)常據(jù)此而拒絕接受合同約束的重要理由，他們認(rèn)為自己并非物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。

必須明確的是，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”根據(jù)該條款，建設(shè)單位同物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，包含了雙方轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意，因此，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主之所以產(chǎn)生拘束力，根據(jù)在于建設(shè)單位與業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的概括承受。[3]對(duì)于普通物業(yè)服務(wù)合同，《物權(quán)法》第76條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條都規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)乃是業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會(huì)建立物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)按照授權(quán)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同，則是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果。[4] 所以，盡管形式上來(lái)看業(yè)主未參與物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，但究其實(shí)質(zhì)，不管從現(xiàn)行的立法規(guī)定還是從法理上來(lái)說(shuō)，業(yè)主都是物業(yè)服務(wù)合同中與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對(duì)的實(shí)際權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者。

《物業(yè)服務(wù)解釋》對(duì)此作出了明確解釋，其第1條規(guī)定：“業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”由此，該條款明確規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主體地位。

[二]業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的主要合同義務(wù)

1.交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)

物業(yè)服務(wù)合同是一種新型合同，理論與實(shí)務(wù)界對(duì)其性質(zhì)難免有不同的認(rèn)識(shí)，觀點(diǎn)主要有委托合同說(shuō)、服務(wù)合同說(shuō)、混合合同說(shuō)、獨(dú)立合同說(shuō)等等。通說(shuō)主張應(yīng)當(dāng)借鑒委托合同的制度機(jī)理處理物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)爭(zhēng)議，筆者對(duì)此較為贊同，因?yàn)椴还苁瞧浞申P(guān)系的形成，還是物業(yè)服務(wù)合同的特征，與委托合同都有較高的相似度。從業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系來(lái)看，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的委托人；從物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容來(lái)看，業(yè)主是支付報(bào)酬、接受服務(wù)的一方。業(yè)主有權(quán)利請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同的內(nèi)容提供相應(yīng)的服務(wù)，與此相對(duì)應(yīng)，業(yè)主的主要合同義務(wù)即是交納相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

當(dāng)然，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的內(nèi)涵決不簡(jiǎn)單地只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的傭金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)可分為公共性服務(wù)費(fèi)[為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公用衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)而收取的費(fèi)用]、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)[為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性的服務(wù)而收到的費(fèi)用]和特約服務(wù)費(fèi)[為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供特約服務(wù)而收取的費(fèi)用]。[5]也有學(xué)者主張將物業(yè)服務(wù)費(fèi)區(qū)分為兩類，一類是用于區(qū)分建筑物的基本維護(hù)、修繕、整治工作與日常管理及其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所支出的費(fèi)用，即通常語(yǔ)境下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；另一類是專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的維修的更新、改造的費(fèi)用，稱為專項(xiàng)維修資金。[6]在日常生活中，廣大業(yè)主往往認(rèn)為物業(yè)費(fèi)僅限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的傭金，業(yè)主拒交、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)也成為司法實(shí)踐中引發(fā)物業(yè)服務(wù)糾紛的重要原因之一。《物業(yè)服務(wù)解釋》第6條作出了針對(duì)性規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據(jù)該條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)書(shū)面催交后，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由仍拒交、欠交物業(yè)費(fèi)的，可以起訴業(yè)主并得到人民法院的支持。這不僅對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)迅速高效收繳物業(yè)費(fèi)用提供了法律支持，同樣也對(duì)業(yè)主積極履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同義務(wù)將起到督促和警示的作用。

2.協(xié)助義務(wù)

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)、保修的過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助，該協(xié)助義務(wù)不僅包括積極層面的主動(dòng)提供必要的便利，還包括消極層面的不得阻礙、妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)及管理工作。針對(duì)業(yè)主的該項(xiàng)義務(wù)，《物業(yè)服務(wù)解釋》第4條賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的訴權(quán)：“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主違反協(xié)助義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以行使訴權(quán)，要求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)的民事責(zé)任。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)范圍認(rèn)定

[一]物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要合同義務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)的提供者，其義務(wù)范圍的認(rèn)定乃是物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的重點(diǎn)。概括地說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主的委托，應(yīng)當(dāng)依照合同的約定提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條第1款的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”因此，就物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的內(nèi)容而言，可高度概括為維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)四方面。在筆者看來(lái)，該四方面又可區(qū)分為兩個(gè)層次：第一個(gè)層次指向“對(duì)物的管理”，指的是對(duì)建筑物、基地、附屬設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等共有部分進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修理；第二個(gè)層次則指向“對(duì)人的管理”，是對(duì)區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所進(jìn)行的管理，[7]包括維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，也包括維持和諧有序的公共秩序。例如，當(dāng)部分業(yè)主不當(dāng)行使專有權(quán)，對(duì)其他業(yè)主構(gòu)成妨害，或者侵害業(yè)主的共同利益時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)對(duì)其進(jìn)行提示和制止。

[二]物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)義務(wù)的擴(kuò)充

值得注意的問(wèn)題是，《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條的規(guī)定依據(jù)合同默示條款理論，合理擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍。[8]合同默示條款理論 [Implied Terms]源自于英美法系。所謂默示條款，即是當(dāng)事人并未寫(xiě)入合同中，甚至從未協(xié)商過(guò)，但基于當(dāng)事人的行為，或基于合同的明示條款，或基于法律、交易習(xí)慣及行業(yè)規(guī)則的規(guī)定，理應(yīng)存在的合同條款。[9]一般說(shuō)來(lái)，考察合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)范圍，需要對(duì)當(dāng)事人雙方所訂立合同的明示條款[Express Terms]，即雙方達(dá)成合意并寫(xiě)明在合同中的相關(guān)事項(xiàng)作相應(yīng)的解釋。但明示條款并不能完全涵蓋所有的合同內(nèi)容，而且某些合同糾紛僅僅依照明示條款有可能無(wú)法得以解決。當(dāng)依照合同的明示條款無(wú)法合理解決合同糾紛時(shí)，英美法系國(guó)家法院主張必須充分利用普通法的靈活機(jī)制，將默示條款納入合同之中，從一定意義上來(lái)說(shuō)，默示條款的廣泛運(yùn)用并作為修正合同的工具實(shí)際上是對(duì)意思自治原則所作的某種程度的否定；從另一層意義上來(lái)講，默示條款又是意思自治原則與法院行為相調(diào)和的中介。[10]因此，英國(guó)法系合同默示條款所承載的功能，在于明示條款對(duì)合同相關(guān)權(quán)利義務(wù)有未盡之處、阻礙合同履行及糾紛處理之時(shí)，得允許法官依照法律規(guī)定、相關(guān)習(xí)慣規(guī)則、明示條款等對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行推定進(jìn)而作出裁判。而在大陸法系，盡管沒(méi)有默示條款之說(shuō)，但在遭遇合同明示條款有所欠缺之時(shí)，合同目的的實(shí)現(xiàn)是依賴于合同的解釋原理以及合同漏洞的補(bǔ)充來(lái)完成的。如我國(guó)《合同法》第61條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”合同有關(guān)條款及交易習(xí)慣均可作為合同約定欠缺或約定不明時(shí)的參照。另外，我國(guó)《合同法》第60條還規(guī)定了合同的附隨義務(wù)：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”這是依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)合同當(dāng)事人的義務(wù)范圍所進(jìn)行的擴(kuò)張。[11]從方法論的角度來(lái)說(shuō)，默示條款理論亦是一種合同漏洞的補(bǔ)充方法，兩大法系對(duì)此問(wèn)題的應(yīng)對(duì)雖然方法各異但目的相同，可謂殊途同歸。當(dāng)然，合理借鑒默示條款理論對(duì)我國(guó)合同法的理論與實(shí)踐都具有重要意義，《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條的規(guī)定便是很好的說(shuō)明。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條第1款的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍不僅包括合同約定，還包括法律、法規(guī)的規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范的規(guī)定。特別需要指出的是第3條第2款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。”據(jù)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾以及服務(wù)細(xì)則也將作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)。其原因在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及其制定的服務(wù)細(xì)則，在業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘過(guò)程中，對(duì)業(yè)主的最終決定有重大影響。服務(wù)承諾及服務(wù)細(xì)則，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一種“單方允諾”，[12]也作為其與業(yè)主訂約的基礎(chǔ)，必然也必須對(duì)其行為產(chǎn)生約束力，這對(duì)業(yè)主權(quán)利的保障非常重要。

[三]物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的理解與認(rèn)定

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)及人身是否應(yīng)承擔(dān)安全保障義務(wù)？如需承擔(dān)，其限度范圍應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？這也是司法實(shí)踐中較為常見(jiàn)且理論上存在爭(zhēng)議的問(wèn)題。2008 年公布的《物業(yè)服務(wù)解釋》的征求意見(jiàn)稿中曾設(shè)有關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)的條文，其第八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。”而在正式出臺(tái)的《物業(yè)服務(wù)解釋》中則未見(jiàn)該條款，有專家因此認(rèn)為最高法院對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)持否定態(tài)度，并且主張不能將物業(yè)服務(wù)企業(yè)列為承擔(dān)安全保障義務(wù)的主體，要求其承擔(dān)安全保障義務(wù)既無(wú)法律依據(jù)，也無(wú)法理基礎(chǔ)。[13] 應(yīng)該說(shuō)，在有關(guān)安全保障義務(wù)的基本理論、法律構(gòu)造及其成文法規(guī)范均尚不明朗的情況下，確實(shí)不宜匆忙就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)作出明確的規(guī)定。但這并不必然意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有任何安全保障義務(wù)之承擔(dān)。理論上講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)于特定情形下承擔(dān)安全保障義務(wù)，在法律適用上仍存有解釋的空間。

1.司法解釋

最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》[以下簡(jiǎn)稱《人身?yè)p害賠償解釋》]第6條規(guī)定：“從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”這是我國(guó)法院借鑒德國(guó)法上的交往安全義務(wù)理論[14]對(duì)安全保障義務(wù)所作出的直接規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，承擔(dān)安全保障義務(wù)的主體為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)者和其他社會(huì)活動(dòng)的組織者，但并不僅僅限于條文所列舉的從事住宿、餐飲、娛樂(lè)的經(jīng)營(yíng)者和活動(dòng)組織者。隨著對(duì)安全保障義務(wù)理論研究的深化，司法實(shí)踐對(duì)安全保障義務(wù)的適用早已不再局限于條文列舉的經(jīng)營(yíng)者，諸如銀行、機(jī)場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等也已囊括其中。如“室內(nèi)被害案”中，法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)未正常使用保安監(jiān)控系統(tǒng)及未嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)外來(lái)人員的登記制度，違反了安全保障義務(wù)，應(yīng)對(duì)原告的死亡在其能夠防止或制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。[15]從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，其所從事的也是一種服務(wù)性行業(yè)，當(dāng)然屬于經(jīng)營(yíng)者的范疇；更為重要的，從法理上來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)符合成為安全保障義務(wù)承擔(dān)者的法理依據(jù)，如危險(xiǎn)控制理論的要求、收益與風(fēng)險(xiǎn)相一致原理的要求、節(jié)約社會(huì)總成本的要求等等。[16]事實(shí)上，判斷是否承擔(dān)安全保障義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)并不在于承擔(dān)者是否具有哪種 “經(jīng)營(yíng)者”的身份，而是在于其是否具有“對(duì)危險(xiǎn)源的控制力”。[17]作為對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域進(jìn)行實(shí)際管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)源的控制力顯然要高于業(yè)主。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一定情形下承擔(dān)相應(yīng)的安全保障義務(wù)不僅符合人們?nèi)粘５纳罱?jīng)驗(yàn)，也有相應(yīng)的法理基礎(chǔ)。

2.合同的約定或合同附隨義務(wù) 通常來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主都會(huì)在服務(wù)合同中對(duì)安全保障義務(wù)加以約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會(huì)為此配有專門(mén)的保安人員、建立相關(guān)安保機(jī)制、安裝必要的電子監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)區(qū)域邊境的圍護(hù)設(shè)施加以完善，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全保障工作是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施日常管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在合同對(duì)安全保障義務(wù)作出明確約定的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反此義務(wù)而對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)或人身造成損害的，將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這種損害不僅包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有或管理下的物對(duì)業(yè)主造成的損害 [18]；也包括因第三人的侵權(quán)行為對(duì)業(yè)主造成的損害。[19] 其次，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)解釋》第3條第2款的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單方承諾與服務(wù)細(xì)則也納入到合同內(nèi)容中，因此，如果在其單方承諾或服務(wù)細(xì)則中有涉及到安全保障義務(wù)的服務(wù)承諾，也將作為合同義務(wù)加以履行。

另外，附隨義務(wù)除了為輔助實(shí)現(xiàn)債權(quán)人之給付利益外，還有避免侵害債權(quán)人之人身或財(cái)產(chǎn)上利益的功能，此類義務(wù)，德國(guó)學(xué)者統(tǒng)稱為Schutzflicht[保護(hù)義務(wù)]，論其性質(zhì)，實(shí)與侵權(quán)行為法上之交易安全義務(wù)[Verkehrssicherungspflicht]同其性質(zhì)。[20]依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及合同的目的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主及服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全承擔(dān)保護(hù)義務(wù)屬于合同附隨義務(wù)的范圍。因此，即使合同中沒(méi)有對(duì)安全保障義務(wù)作出約定或約定不明確，但根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定，基于誠(chéng)信原則衍生出的合同附隨義務(wù)也是安全保障義務(wù)的法源之一。

由上可知，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反安全保障義務(wù)，造成業(yè)主合法權(quán)益受到損害的，既可因侵權(quán)而承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，也可因違約而承擔(dān)違約責(zé)任。此時(shí)將發(fā)生請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合，根據(jù)《合同法》第120條的規(guī)定，當(dāng)事人可以選擇依《合同法》提起違約之訴，也可以選擇依侵權(quán)法規(guī)范提起侵權(quán)之訴。

3.安全保障義務(wù)的限度

必須指出的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)并非可以隨意解釋和適用，不當(dāng)界定和濫用會(huì)導(dǎo)致安全保障義務(wù)無(wú)邊界的擴(kuò)張，這將給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不利于其整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，最終也可能反過(guò)來(lái)對(duì)廣大業(yè)主造成不利影響。例如，在令學(xué)界和法官都感到疑難的高空不明拋擲物致人損害的案件當(dāng)中，就有法院以物業(yè)公司未盡安全保障義務(wù)為由而令其承擔(dān)一定的責(zé)任。[21]筆者認(rèn)為如此裁判大可商榷。“高空拋物”與“高空墜物”雖然只有一字之差，但不同的案件事實(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的安全保障義務(wù)的內(nèi)容及限度要求則相距甚遠(yuǎn)。高空墜物案件，可能由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于管理而發(fā)生，而高空拋物致人損害，乃因第三人侵權(quán)行為而發(fā)生，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)高空拋物人進(jìn)行監(jiān)督和防范，顯然不合理地提高了其注意義務(wù)的范圍，擴(kuò)張了安全保障義務(wù)的限度。當(dāng)然，合理與不合理的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法一言概之，只能視個(gè)案的具體案情而分別裁判，但通常來(lái)說(shuō)，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保安人員及設(shè)施的配備、保安制度的建立、保安制度的落實(shí)方面做足了工作，則應(yīng)判定其已盡到安全保障義務(wù)。可以肯定的是，這種具體問(wèn)題具體分析而得到的標(biāo)準(zhǔn)依然無(wú)法脫離若干重要判斷因素的檢驗(yàn)，如法律法規(guī)、法理學(xué)說(shuō)、公平正義價(jià)值觀甚至經(jīng)驗(yàn)常識(shí)等等。

三、物業(yè)服務(wù)合同糾紛司法裁判所涉及的利益衡量與法律解釋

[一]利益衡量：合同的履行與業(yè)主相關(guān)權(quán)利的沖突

1.沖突的產(chǎn)生

在《物業(yè)服務(wù)解釋》頒布之前，物業(yè)服務(wù)合同通常被稱為物業(yè)管理合同。就這一名稱問(wèn)題，學(xué)界曾進(jìn)行過(guò)討論。有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理中的“管理”一詞具有行政隸屬的服從性意義，反映了傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的特征，難以體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的平等服務(wù)關(guān)系本質(zhì)，宜用“人居服務(wù)”或“物業(yè)服務(wù)”的稱謂取而代之。[22]多數(shù)學(xué)者對(duì)此較為贊同。受該觀點(diǎn)的影響，《物權(quán)法》將過(guò)去的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，《物業(yè)管理?xiàng)l例》隨之做出相應(yīng)修改，也將“物業(yè)管理企業(yè)”統(tǒng)統(tǒng)改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。此次《物業(yè)服務(wù)解釋》開(kāi)宗明義，定位于“物業(yè)服務(wù)糾紛”，非常準(zhǔn)確地界定了所要調(diào)整的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)糾紛，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間在履行物業(yè)服務(wù)合同中產(chǎn)生的糾紛，屬于債權(quán)糾紛。它不同于物業(yè)管理糾紛，后者是共同管理人[即業(yè)主]因?qū)^(qū)分所有的建筑物的使用、收益、支配而發(fā)生的糾紛。[23]因此，業(yè)主擁有物業(yè)管理權(quán)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。當(dāng)然，不可否認(rèn)的一點(diǎn)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，其對(duì)建筑物的共有部分擁有事實(shí)上的管理的權(quán)利，該種管理的權(quán)利乃基于企業(yè)的委托授權(quán)，在該語(yǔ)境之下，“管理指向的是物業(yè)管理企業(yè)與建筑物業(yè)之間的主客體關(guān)系”，[24]其既是一種權(quán)利，也是一種義務(wù)。在這一層面上來(lái)講，管理與服務(wù)具有相同的含義。一般說(shuō)來(lái)，業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際擁有的管理權(quán)利，在內(nèi)容上應(yīng)該是一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理應(yīng)當(dāng)以業(yè)主授權(quán)的內(nèi)容為基礎(chǔ)。但在特殊情形下，也會(huì)發(fā)生沖突。例如，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，但合同的內(nèi)容侵害部分業(yè)主的合法權(quán)益，這時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題就是，部分業(yè)主與其他業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)發(fā)生沖突，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)利與部分業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)發(fā)生沖突，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行該合同的相關(guān)約定將導(dǎo)致部分業(yè)主的合法權(quán)益受損。此時(shí)部分業(yè)主為保護(hù)自己的合法權(quán)益，可以依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)，但撤銷(xiāo)權(quán)的性質(zhì)、效力及行使等問(wèn)題尚待探討。

2.業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的效力

筆者認(rèn)為，就業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)設(shè)立的目的來(lái)看，是為了防止業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利作出決定而損害業(yè)主的合法權(quán)益。但就業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同內(nèi)容行使撤銷(xiāo)權(quán)，就不僅僅是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利的問(wèn)題，還往往涉及到業(yè)主之間的利益分配問(wèn)題。如在《物權(quán)法》頒布后的所謂首例業(yè)主撤銷(xiāo)案件中，多數(shù)業(yè)主[377戶]贊同在小區(qū)內(nèi)新設(shè)一道圍墻，以防止外來(lái)車(chē)輛和人員隨意進(jìn)出小區(qū)，但少數(shù)業(yè)主[8戶]認(rèn)為，該圍墻減少了他們實(shí)際使用的公共面積，侵害其合法權(quán)益。此時(shí)，判斷能否因部分業(yè)主行使撤銷(xiāo)權(quán)而將物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內(nèi)容歸于無(wú)效的問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)化為對(duì)行使撤銷(xiāo)權(quán)的部分業(yè)主與其他業(yè)主之間的利益進(jìn)行衡量問(wèn)題。這屬于民法上的價(jià)值判斷。何者的利益需要優(yōu)先保護(hù)或者何者利益具有更高的價(jià)值位階，則需依賴于相關(guān)法理及利益衡量之方法加以確定。依據(jù)我國(guó)學(xué)者提出的民法價(jià)值判斷問(wèn)題的實(shí)體性論證規(guī)則，在沒(méi)有足夠充分且正當(dāng)理由的情況下，不得主張限制民事主體的自由，[25]如果對(duì)部分業(yè)主權(quán)利的限制是基于更高價(jià)值位階利益的考慮，則限制的理由可謂足夠充分且正當(dāng)：如基于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益而對(duì)少數(shù)業(yè)主權(quán)利進(jìn)行適當(dāng)限制是合理的，則此時(shí)少數(shù)業(yè)主主張行使撤銷(xiāo)權(quán)就很難得到支持。相反，倘若被限制的部分業(yè)主的權(quán)利具有更高的價(jià)值位階，則對(duì)其自由不得加以限制，其撤銷(xiāo)權(quán)之主張便應(yīng)該得到支持。因此，在某些特殊情形之下，業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的效力亦不可一概而論，法院在裁判該類案件時(shí)，需要于具體個(gè)案中合理運(yùn)用利益衡量之方法，尤其是加強(qiáng)裁判文書(shū)的說(shuō)理部分，以理服人，保證判決的正當(dāng)性和妥當(dāng)性。

[二]法律解釋：物業(yè)服務(wù)合同履行中業(yè)主抗辯的“正當(dāng)理由”

1.問(wèn)題的提出

前已述及，業(yè)主拒交欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是司法實(shí)踐中的一大難題，《物業(yè)服務(wù)解釋》第6條對(duì)此作了針對(duì)性規(guī)定，根據(jù)該規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過(guò)書(shū)面催交程序，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由仍拒交或欠交的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院提起訴訟，并可得到法院支持。這一規(guī)定無(wú)疑為物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交服務(wù)費(fèi)用提供了有力的支持，但針對(duì)于具體的案件裁判而言，仍然涉及一個(gè)問(wèn)題，即所謂“正當(dāng)理由”該如何認(rèn)定，正當(dāng)理由的判斷標(biāo)準(zhǔn)何在？這仍是審判實(shí)踐操作中需要明確的。

2.對(duì)“正當(dāng)理由”的認(rèn)定 其實(shí)，《物業(yè)服務(wù)解釋》中的相關(guān)條文，對(duì)正當(dāng)理由問(wèn)題暗含了一定的說(shuō)明，如第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。”據(jù)此，“違規(guī)收費(fèi)”即是業(yè)主抗辯的一項(xiàng)正當(dāng)理由。第6條的后段，則從反面折射出正當(dāng)理由的問(wèn)題，該段規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同履行義務(wù)后，業(yè)主以未享受或無(wú)需接受相關(guān)服務(wù)進(jìn)行抗辯的，無(wú)法構(gòu)成正當(dāng)理由。就事實(shí)來(lái)看，業(yè)主欠費(fèi)抗辯的理由主要來(lái)自兩方面，其一為物業(yè)收費(fèi)不合理；其二為物業(yè)未提供服務(wù)或服務(wù)不周。依據(jù)法律解釋方法中的體系解釋與目的解釋，[26]結(jié)合抗辯產(chǎn)生的事實(shí)原因，筆者認(rèn)為，對(duì)正當(dāng)理由的理解與判斷，可分為兩個(gè)層次：第一，違法或違約損害業(yè)主利益的，構(gòu)成抗辯的正當(dāng)理由。具體言之，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，違法違規(guī)收費(fèi)，或者違反合同的約定，損害業(yè)主利益的，可以作為業(yè)主抗辯的正當(dāng)理由；第二，在不存在違法或明顯違約的情況下，對(duì)于業(yè)主以服務(wù)存在瑕疵提出的抗辯，需要以誠(chéng)實(shí)信用原則為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，進(jìn)而確定業(yè)主抗辯之正當(dāng)理由能否成立。

3.訴訟中的證明及糾紛解決機(jī)制

對(duì)業(yè)主而言，基于正當(dāng)理由的抗辯權(quán)的行使固然為其保障自身合法權(quán)益提供了有力保護(hù)，但也應(yīng)該看到，抗辯權(quán)的賦予同樣給業(yè)主濫用權(quán)利留下了機(jī)會(huì)。為防止業(yè)主濫用正當(dāng)理由進(jìn)行抗辯，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，當(dāng)業(yè)主基于正當(dāng)理由行使抗辯權(quán)的，必須對(duì)其據(jù)以主張的正當(dāng)理由進(jìn)行證明。即業(yè)主此時(shí)必須舉證證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違法違規(guī)違約之行為或證明其服務(wù)有不符合誠(chéng)實(shí)信用要求之事實(shí)。否則，不僅業(yè)主的抗辯無(wú)效，其行為本身亦將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。而對(duì)于司法實(shí)踐中越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件，也必須建立相應(yīng)的糾紛解決機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管，完善業(yè)主自治體系等等，只有這樣，欠費(fèi)糾紛才有可能有效避免。

結(jié)語(yǔ)

廣廈千萬(wàn)，大庇天下。物業(yè)服務(wù)合同的履行與百姓生活休戚相關(guān)，與社會(huì)安定緊密聯(lián)系。就立法的層面，司法解釋的頒布為維護(hù)和保障合同當(dāng)事人的利益提供了平臺(tái)，但從司法的角度來(lái)說(shuō)，審判實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同履行所涉及的問(wèn)題可謂紛繁復(fù)雜，不僅事實(shí)判斷與價(jià)值判斷縱橫交錯(cuò)，裁判的統(tǒng)一性與個(gè)案的妥當(dāng)性也或許未必合致，而錯(cuò)判誤判的情況亦在所難免。在這樣的情勢(shì)下，深入研究既有判例，總結(jié)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，就具體個(gè)案正確適用解釋條文、合理選擇并運(yùn)用法律解釋及利益衡量之方法就顯得極為重要。因此，《物業(yè)服務(wù)解釋》的出臺(tái)固然將為今后的司法實(shí)踐工作提供較強(qiáng)的指引，但站在法律適用的立場(chǎng)之上，于法官而言，其工作依然任重道遠(yuǎn)。

注釋: [1]楊立新主編：《〈關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋〉理解與適用》，法律出版社2009年版，第27頁(yè)。

[2]如有實(shí)務(wù)界人士認(rèn)為該解釋在區(qū)分物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)、賦予物業(yè)企業(yè)代位訴訟權(quán)利、保障業(yè)主單方面解除物業(yè)服務(wù)合同、解決業(yè)主欠費(fèi)難題等方面，有諸多亮點(diǎn)。參見(jiàn)顏雪明：“從實(shí)務(wù)角度看物業(yè)服務(wù)司法解釋的亮點(diǎn)與不足”，載《法律適用》2009年第7期。

[3]徐海燕：《區(qū)分所有建筑物管理的法律問(wèn)題研究》，法律出 社2009年版，第265頁(yè)。

[4]杜萬(wàn)華、辛正郁、楊永清：“最高人民法院《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》、《物業(yè)服務(wù)司法解釋》要義”，載《判解研究》第2輯，人民法院出版社2009年版，第74頁(yè)。

[5]高平主編：《物業(yè)糾紛新型典型案例與專題指導(dǎo)》，中國(guó)法制出版社2009年版，第212頁(yè)。

[6]同注[3]，第292—293。

[7]梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》[第三版]，法律出版社2005年版，第183頁(yè)。

[8]同注[4]，第75頁(yè)以下。

[9]王利明、崔建遠(yuǎn)：《合同法新論?總則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年版，第187頁(yè)。

[10]蘇號(hào)朋、朱家賢：“論英國(guó)法中的合同默示條款”，載《法商研究》1996年第5期。

[11]司法實(shí)踐中出現(xiàn)過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同附隨義務(wù)而承擔(dān)違約責(zé)任的判例。如“延誤送信案”中，二審法院認(rèn)為依照誠(chéng)實(shí)信用原則，被告物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有及時(shí)轉(zhuǎn)交郵件或及時(shí)通知收件人領(lǐng)取郵件的義務(wù)，而被告違反此項(xiàng)附隨義務(wù)，造成原告業(yè)主遭受損失，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。參見(jiàn)北京市第一中級(jí)人民法院[2008] 一中民終字第3542號(hào)《民事判決書(shū)》。

[12]張廣興：《債法總論》，法律出版社1997年版，第56頁(yè)。

[13]同注[2]，顏雪明文。

[14]周友軍：“我國(guó)侵權(quán)法上作為義務(wù)的擴(kuò)張”，載《法學(xué)》2008年第2期。

[15]參見(jiàn)北京市第一中級(jí)人民法院[2006]一中民終字第10996號(hào)民事判決書(shū)。

[16]張新寶、唐青林：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)服務(wù)場(chǎng)所的安全保障義務(wù)”，載《法學(xué)研究》2003年第3期。

[17]如德國(guó)馮?巴爾教授指出：“在屬于不作為責(zé)任原始形態(tài)的對(duì)他人侵權(quán)行為之責(zé)任領(lǐng)域內(nèi)，監(jiān)督者控制潛在危險(xiǎn)的義務(wù)通常來(lái)源于他對(duì)危險(xiǎn)源的控制力。” 參見(jiàn)[德]馮?巴爾：《歐洲比較侵權(quán)行為法》[下卷]，焦美華譯，法律出版社2004年版，第255—256頁(yè)。

[18]如“樓頂墜物案”中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)樓頂?shù)膹U棄擱置物未予處理，造成其墜落后將原告砸傷，法院判決因物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和管理職責(zé)，對(duì)原告承擔(dān)賠償責(zé)任。參見(jiàn)周桂芳、軒毅：“樓頂廢棄物砸傷人物業(yè)公司被判賠”，載《人民法院報(bào)》2008年8月25日第3版。

[19]如“保險(xiǎn)柜失竊案”中，合同明確約定小區(qū)內(nèi)設(shè)專職保安人員，24小時(shí)值班，進(jìn)行治安巡邏和治安保衛(wèi)工作，并且原告與物業(yè)服務(wù)企業(yè)曾兩次簽訂補(bǔ)充協(xié)議，加強(qiáng)保安，原告也因此增加支付了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但由于被告公司未如約履行安全保障義務(wù)，致使原告保險(xiǎn)柜被盜，法院判決被告承擔(dān)違約責(zé)任。參見(jiàn)廣東省佛山市中級(jí)人民法院[2005]佛中法民五終字第908號(hào)民事判決書(shū)。

[20]王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》[第四冊(cè)]，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第84頁(yè)。

[21]謝羅群：“深圳?高空拋物案?一審判決引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注”，載《中國(guó)物業(yè)管理》2008年第3期。

[22]徐建明：《物業(yè)管理法規(guī)》，東南大學(xué)出版社2000年版，第17頁(yè)。

[23]同注[2]，顏雪明文。

[24]同注[3]，第258頁(yè)。

[25]王軼：“民法價(jià)值判斷問(wèn)題的實(shí)體性論證規(guī)則”，載《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》2004年第6期。

[26]梁慧星：《民法解釋學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版，第217頁(yè)以下。

第五篇：物業(yè)服務(wù)合同

****購(gòu)物中心物業(yè)服務(wù)協(xié)議

甲方 ：*** 法定代表人： 聯(lián)絡(luò)地址 ： 郵編：

乙方（承租方）： 身份證號(hào)／營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)： 法定代表人：

聯(lián)絡(luò)地址： 郵編： 乙方承租商鋪基本情況：

坐落位置： 層 號(hào) ；

租賃面積：平方米； 類 型： 商 業(yè)

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方分別作為（以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”、“物業(yè)”）的物業(yè)管理人和本物業(yè)商鋪使用人，就甲方為乙方提供物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議： 第一條 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)

根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及本協(xié)議約定，甲方為乙方提供如下物業(yè)管理服務(wù)：

1、本物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、維修、保養(yǎng)服務(wù)。

2、本物業(yè)公共區(qū)域的保潔、公共秩序維護(hù)、公共綠化地養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。

3、本物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他雙方協(xié)商的有償服務(wù)。第二條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利義務(wù)

1、甲方應(yīng)對(duì)本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目維護(hù)、修繕。

2、甲方應(yīng)按照本協(xié)議約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，但除甲方存在過(guò)錯(cuò)外，不承擔(dān)對(duì)乙方及其雇員、顧客的人身?yè)p害及其財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)義務(wù)。

3、甲方應(yīng)接受政府相關(guān)部門(mén)指導(dǎo)，協(xié)助政府相關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作，協(xié)調(diào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防自查、自救工作，制止和糾正本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，并及時(shí)向有關(guān)政府部門(mén)報(bào)告違反法律法規(guī)等規(guī)定的行為。

4、甲方應(yīng)及時(shí)向乙方通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，接受相關(guān)政府部門(mén)的指導(dǎo)，及時(shí)處理投訴。

5、甲方結(jié)合實(shí)際情況，依法制定本物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定，并書(shū)面（包括以公告的方式）告知乙方。

6、甲方應(yīng)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。

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7、甲方應(yīng)在不損害他人合法權(quán)益及社會(huì)公共權(quán)益的前提下，按照雙方約定或協(xié)商確定費(fèi)用，向乙方提供本協(xié)議約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。

8、甲方接受本物業(yè)發(fā)展商委托對(duì)其保留的建筑部位及設(shè)施設(shè)備，包括但不限于外墻體廣告位、經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)、內(nèi)外廣場(chǎng)、樓頂?shù)冗M(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并收取相關(guān)費(fèi)用。

9、甲方對(duì)乙方及其雇員和顧客違反物業(yè)管理法規(guī)政策、本物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定（包括《裝修手冊(cè)》，《租戶手冊(cè)》，《消防責(zé)任書(shū)》，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理守則，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)管理，消防管理等相關(guān)制度）及本協(xié)議的行為進(jìn)行處理，包括但不限于責(zé)令停止違法違規(guī)行為，要求乙方承擔(dān)賠償責(zé)任及支付違約金，對(duì)不按時(shí)足額繳納有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為者，有權(quán)依法中止或停止提供物業(yè)服務(wù)（包括但不限于公共秩序維護(hù)、保潔、空調(diào)、貨品出入、照明、停車(chē)、供水等），并采取符合本協(xié)議約定的催繳催改措施。

10、甲方對(duì)本物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，包括：統(tǒng)一招商和調(diào)整布局，統(tǒng)一組織開(kāi)業(yè)儀式，統(tǒng)一進(jìn)行商鋪裝修管理，統(tǒng)一組織宣傳推廣和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，統(tǒng)一日常營(yíng)運(yùn)管理，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)質(zhì)量保證金和促銷(xiāo)費(fèi)用等。但雙方特別明確，甲方不承擔(dān)乙方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

11、甲方可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

12、甲方應(yīng)依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他服務(wù)費(fèi)用。

13、如乙方工作人員因服務(wù)態(tài)度不佳被顧客投訴，經(jīng)雙方調(diào)查后情況屬實(shí)，甲方有權(quán)要求乙方立即整改，包括更換人員等。如一個(gè)月內(nèi)乙方因服務(wù)態(tài)度和商品質(zhì)量問(wèn)題被顧客在本物業(yè)的總服務(wù)臺(tái)投訴達(dá)到3次以上，甲方有權(quán)要求乙方停業(yè)整頓，停業(yè)期間仍應(yīng)繳納租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，因此造成的所有損失由乙方自行承擔(dān)。乙方對(duì)此沒(méi)有異議。

14、其他法律法規(guī)確定的權(quán)利及義務(wù)。(二)乙方的權(quán)利義務(wù)

1、接受甲方提供的物業(yè)服務(wù)，就物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見(jiàn)和建議。

2、乙方自行承擔(dān)在本物業(yè)投資和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全部風(fēng)險(xiǎn)，不得因甲方對(duì)本物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理而要求甲方對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)承擔(dān)任何責(zé)任。

3、乙方應(yīng)遵守甲方制定的本物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定。

4、乙方應(yīng)按時(shí)向甲方繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他服務(wù)費(fèi)用或代收代繳費(fèi)用。

5、乙方裝飾裝修所承租商鋪時(shí)，應(yīng)遵守國(guó)家有關(guān)消防安全、裝飾裝修管理等法規(guī)及甲方制定的有關(guān)裝飾裝修管理制度規(guī)定。

6、乙方未經(jīng)政府及甲方批準(zhǔn)，不得以任何形式改變、損害本物業(yè)原有建筑主體結(jié)構(gòu)和消防分隔等設(shè)施；不得以任何理由占用、損壞本物業(yè)的公共區(qū)域、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。

因搬遷、裝飾裝修等原因確需使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，乙方應(yīng)事前書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方可在甲方監(jiān)督下合理使用，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，乙方應(yīng)予賠償。

7、乙方應(yīng)遵守本物業(yè)消防安全管理規(guī)定，承擔(dān)商鋪經(jīng)營(yíng)相關(guān)的消防責(zé)任。乙方應(yīng)在開(kāi)業(yè)后每年十月份與甲方簽訂一次《消防安全責(zé)任書(shū)》，積極參與、配合甲方組織的消防培訓(xùn)和演練，并對(duì)其使用區(qū)域內(nèi)的滅火器等消防安防器具、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，按政府相關(guān)部門(mén)要求進(jìn)行檢測(cè)，保證其能夠正常使用。

8、乙方應(yīng)按照安全、公平、合理的原則，正確處理本物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方

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面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

9、乙方未經(jīng)甲方同意不得將任何物件（包括標(biāo)牌、廣告牌等）安裝、張掛在外墻和公共部位的墻壁上，不得利用物業(yè)從事非法活動(dòng)，不得將易燃、易爆、劇毒、放射性等物品帶入、存放在本物業(yè)內(nèi)；在鋪內(nèi)設(shè)立貨品堆放處、辦公室等需要按照消防要求安裝煙感、噴淋、防爆燈等設(shè)施，商鋪貨品堆放處須符合消防要求，貨架須采用金屬材質(zhì)。

10、乙方應(yīng)依據(jù)本協(xié)議之約定，接受甲方的統(tǒng)一招商與經(jīng)營(yíng)管理，繳納統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量保證金及促銷(xiāo)費(fèi)與其他費(fèi)用，并執(zhí)行本物業(yè)統(tǒng)一開(kāi)業(yè)、營(yíng)業(yè)、促銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)管理方面之規(guī)定。

11、乙方應(yīng)按商鋪?zhàn)赓U合同約定的經(jīng)營(yíng)范圍和品牌從事有關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

12、乙方如需并依法且按照商鋪?zhàn)赓U合同約定可以轉(zhuǎn)租所承租商鋪，則在簽署物業(yè)轉(zhuǎn)租的書(shū)面協(xié)議前三十日內(nèi)應(yīng)書(shū)面通知甲方，并確保轉(zhuǎn)承租人在進(jìn)入租賃區(qū)域前與甲方簽訂完成物業(yè)管理協(xié)議，否則乙方應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)本協(xié)議項(xiàng)下責(zé)任。乙方為轉(zhuǎn)承租人履行物業(yè)管理協(xié)議項(xiàng)義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

13、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償其營(yíng)業(yè)員、顧客等違反本物業(yè)各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定造成的損失；負(fù)責(zé)教育、管理監(jiān)管其成員、代理人、雇員或其他使用者遵守服從本協(xié)議和有關(guān)規(guī)定，對(duì)于上述人員與本物業(yè)有關(guān)的任何違約或侵權(quán)行為，除當(dāng)事人承擔(dān)法律責(zé)任外，乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

14、乙方應(yīng)根據(jù)甲方規(guī)定的時(shí)間、路線、方式運(yùn)輸貨物。

15、乙方營(yíng)業(yè)產(chǎn)生的垃圾必須袋裝，干/濕分開(kāi)，并按甲方規(guī)定時(shí)間自行運(yùn)送至位于本物業(yè)地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的公共垃圾站；各類裝修施工所產(chǎn)生的建筑垃圾、及餐飲廚余垃圾等非營(yíng)業(yè)產(chǎn)生的垃圾由甲方代為聯(lián)絡(luò)，由公共垃圾站清運(yùn)出本物業(yè)，乙方應(yīng)按甲方及政府有關(guān)規(guī)定付費(fèi)，其費(fèi)用不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中；乙方若有特殊需求，需與甲方協(xié)商，并以書(shū)面方式確認(rèn)。

16、未經(jīng)甲方書(shū)面許可，乙方不得在本物業(yè)內(nèi)承租商鋪范圍以外的任何地方，從事任何經(jīng)營(yíng)和推廣活動(dòng)。

17、乙方應(yīng)保證其營(yíng)業(yè)人員至少有1人參加過(guò)由消防主管部門(mén)舉辦的消防培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后，執(zhí)證上崗。

18、法律法規(guī)規(guī)定的承租方和物業(yè)使用人的其他權(quán)利和義務(wù)。第三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)

1、乙方按承租商鋪的套內(nèi)建筑面積（以租賃合同確定為準(zhǔn)）繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)暫定每平方米每月人民幣 元（拾元整）。

2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包含了以下費(fèi)用：（未注明空調(diào)費(fèi)用）

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的能耗和日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、消殺費(fèi)用；（4）物業(yè)公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）相關(guān)稅費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理利潤(rùn)；

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（10）雙方商定的其他費(fèi)用。

上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新改造費(fèi)，不含有償服務(wù)費(fèi)。

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)自【計(jì)租日】起計(jì)收。交付日應(yīng)按商鋪?zhàn)赓U合同約定予以確定。

乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)一次性交納首期（三個(gè)月）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。除首期物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每三個(gè)月為一個(gè)支付期，乙方應(yīng)當(dāng)在每個(gè)支付期的最后一個(gè)月的25日前向甲方一次性足額支付下個(gè)支付期的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（遇法定節(jié)假日延期至節(jié)假日后第一個(gè)工作日）。

甲方有權(quán)根據(jù)測(cè)算重新確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但在開(kāi)業(yè)日起一年（365天）內(nèi)執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)每平方米每月50元人民幣。其后，甲方有權(quán)根據(jù)本物業(yè)所在地城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)調(diào)整本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。乙方明白并同意其后每個(gè)日歷年應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按甲方發(fā)出書(shū)面通知（包括公告形式）載明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行(如甲方未發(fā)出通知，則按上一年標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。

（二）其他費(fèi)用

1、乙方應(yīng)當(dāng)獨(dú)立計(jì)量并承擔(dān)所承租商鋪所發(fā)生的水、電、燃?xì)狻⒌饶茉促M(fèi)用，以上費(fèi)用在本協(xié)議中統(tǒng)稱為公用事業(yè)費(fèi)用。本物業(yè)水、電、燃?xì)獾饶茉丛趥魉瓦^(guò)程損耗所產(chǎn)生的能源費(fèi)用，按如下約定處理：

（1）用水單價(jià)為：【 元/噸】，包括損耗能源費(fèi)；

（2）用電單價(jià)為：【 元/度】，乙方應(yīng)按照其承租商鋪的實(shí)際用電量占本物業(yè)的總用電量的比例分?jǐn)偰芎摹＃?）燃?xì)赓M(fèi)由乙方直接向燃?xì)夤局Ц叮曳綉?yīng)按燃?xì)夤疽?guī)定承擔(dān)能耗。乙方應(yīng)在繳納相關(guān)能源費(fèi)用的同時(shí)，將應(yīng)分?jǐn)偟哪茉磽p耗費(fèi)用一并向甲方繳納。如遇公用事業(yè)部門(mén)調(diào)價(jià)，能源費(fèi)用單價(jià)應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整。

2、乙方店內(nèi)風(fēng)機(jī)盤(pán)管的電費(fèi)均由乙方自行承擔(dān)費(fèi)用。

3、乙方應(yīng)按本物業(yè)統(tǒng)一規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向甲方交納空調(diào)費(fèi)。

4、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，乙方單獨(dú)向甲方交納。裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)為 8.5 元/㎡，計(jì)費(fèi)面積按租賃合同載明面積確定，下同。

5、乙方為餐飲承租商戶的，應(yīng)按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定自行交納相關(guān)費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。

6、如乙方經(jīng)營(yíng)政府對(duì)垃圾處理有特殊規(guī)定的項(xiàng)目，如醫(yī)療服務(wù)等，則垃圾清運(yùn)及費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)。

7、為保障經(jīng)營(yíng)安全，達(dá)到防火要求，乙方為餐飲承租商戶的，乙方承諾至少每日清潔一次罩面，至少每月清理一次抽油煙機(jī)、濾油器、油煙管道，并達(dá)到防火規(guī)范的要求；乙方可選擇自行清洗、或由甲方統(tǒng)一清洗，有關(guān)清洗費(fèi)由乙方自行承擔(dān)；如乙方自行清洗后未達(dá)到防火要求，甲方有權(quán)采取包括但不僅限于停止水、電供應(yīng)及報(bào)告政府消防主管部門(mén)處罰等措施，直至乙方符合有關(guān)防火要求，由此而造成的經(jīng)營(yíng)損失由乙方承擔(dān)。

8、如乙方需要在本物業(yè)統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間之外加時(shí)營(yíng)業(yè)，應(yīng)提前24小時(shí)書(shū)面報(bào)甲方批準(zhǔn)后方可進(jìn)行；實(shí)際產(chǎn)生的加時(shí)空調(diào)費(fèi)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)由乙方向甲方據(jù)實(shí)支付。

9、乙方應(yīng)按照公用事業(yè)部門(mén)或甲方的收費(fèi)通知按時(shí)足額交納其他費(fèi)用。

（三）履約保證金

乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日一次性向甲方交納相當(dāng)于兩個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)的履約保證金。如乙方未能按照本協(xié)議約定向甲方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)、空調(diào)費(fèi)或違約金，以及違反管理制度導(dǎo)致罰款、賠償金，甲方有權(quán)以全部或部分履約保證金沖抵乙方應(yīng)交費(fèi)用。履約保證金不足以沖抵前述欠費(fèi)的，甲方有權(quán)向乙方追索。

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乙方應(yīng)在接到甲方書(shū)面通知后5日內(nèi)將履約保證金補(bǔ)足，否則，按本協(xié)議第六條有關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議終止后，若乙方完全履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，甲方應(yīng)在30 日內(nèi)將履約保證金余額（如有）無(wú)息退還給乙方。

（四）質(zhì)量保證金

乙方同意在本協(xié)議簽訂時(shí)向甲方繳納質(zhì)量保證金共計(jì)人民幣10,000元（壹萬(wàn)元）整，作為乙方在經(jīng)營(yíng)期間按時(shí)開(kāi)店?duì)I業(yè)、商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、守法經(jīng)營(yíng)之擔(dān)保。當(dāng)發(fā)生商鋪不按時(shí)開(kāi)業(yè)，或者出售的商品質(zhì)量不符合國(guó)家規(guī)定或有損于商業(yè)廣場(chǎng)的整體聲譽(yù)，或者乙方違規(guī)經(jīng)營(yíng)遭到政府部門(mén)處罰，可能對(duì)本物業(yè)造成不利影響時(shí)，甲方有權(quán)（非義務(wù)）以質(zhì)量保證金代為支付（具體金額以書(shū)面通知為準(zhǔn)）對(duì)消費(fèi)者、受損方的退貨款、賠償款，或政府罰款等。

乙方在接到甲方書(shū)面通知后5日內(nèi)將質(zhì)量保證金補(bǔ)足，否則，應(yīng)按本協(xié)議第六條有關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議終止后，若乙方完全履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，甲方應(yīng)在90日內(nèi)將質(zhì)量保證金無(wú)息退還給乙方。

（五）乙方可以以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬或銀行匯款的方式向甲方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，按該等方式支付的款項(xiàng)均以甲方實(shí)際收到款項(xiàng)之日為付款日，付款發(fā)生的銀行手續(xù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

（六）在征得本物業(yè)業(yè)主書(shū)面同意的情況下，乙方可以轉(zhuǎn)租，但應(yīng)在簽署轉(zhuǎn)租協(xié)議前應(yīng)繳清之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用。

第四條 代收代繳費(fèi)用

如有關(guān)部門(mén)及乙方委托，甲方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)等代收代繳服務(wù)，具體方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本協(xié)議及有關(guān)部門(mén)規(guī)定執(zhí)行。

第五條 保險(xiǎn)

（一）甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)為本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備向保險(xiǎn)公司投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。

（二）乙方負(fù)責(zé)在開(kāi)業(yè)前對(duì)其自用部位（包括自行完成的裝修等），自用設(shè)施設(shè)備，租賃區(qū)域的財(cái)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)進(jìn)行投保并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，并向甲方提供合法有效的保險(xiǎn)單及保費(fèi)交納憑據(jù)復(fù)印件。

（三）本物業(yè)正式交付使用后，發(fā)生任何保險(xiǎn)事故時(shí)，甲乙雙方應(yīng)立即分別向保險(xiǎn)公司報(bào)案，并協(xié)助共同分析查明原因，辦理索賠。

第六條 違約責(zé)任

（一）甲乙雙方應(yīng)全面履行本協(xié)議，任何一方違反本協(xié)議約定的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）如乙方逾期支付或補(bǔ)足物業(yè)服務(wù)費(fèi)、保證金或其他應(yīng)繳費(fèi)用的，乙方除應(yīng)如數(shù)支付或補(bǔ)足外，每逾期一日，按應(yīng)付未付金額的3‰向甲方支付違約金。逾期超過(guò)15日的，甲方有權(quán)按本協(xié)議約定中止或停止相關(guān)服務(wù)。由此造成的損失，乙方自行承擔(dān)。

（三）如乙方違反物業(yè)管理規(guī)定的，甲方有權(quán)要求乙方限期糾正，逾期仍不糾正的，甲方有權(quán)按物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定追究乙方責(zé)任，并有權(quán)按本協(xié)議約定中止或停止相關(guān)服務(wù)。由此造成的損失，乙方自行承擔(dān)。

（四）雙方確定，甲方無(wú)需就以下原因所致?lián)p害承擔(dān)責(zé)任：

1、因不可抗力導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)中斷，因任何原因?qū)е碌奈飿I(yè)價(jià)值貶損；

2、因物業(yè)本身固有瑕疵造成的損害；

3、因維修、養(yǎng)護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要而臨時(shí)停水、停電或停止共用設(shè)施設(shè)備的使用；

4、因非甲方責(zé)任造成的供水、供電、空調(diào)、通訊、有線電視及其他公用設(shè)施設(shè)備的中斷、障礙及損失；

5、因乙方不繳納或未按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或其他有關(guān)費(fèi)用，以及因乙方責(zé)任致使甲方無(wú)法完成物業(yè)服務(wù)或達(dá)不

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到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

6、經(jīng)本物業(yè)業(yè)主同意的工程改造或商鋪調(diào)整導(dǎo)致的損害。第七條 緊急狀況

為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生天然氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方財(cái)產(chǎn)損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任，其他事宜雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第八條 不可抗力

如發(fā)生不可抗力事件致使協(xié)議無(wú)法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第九條 爭(zhēng)議解決

本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商無(wú)法解決的，雙方約定向本物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。

第十條 附則

1、本協(xié)議的效力及于乙方的員工、顧客、訪客等相關(guān)人員，該等人員違反本協(xié)議約定的，乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。

2、本協(xié)議約定的甲方對(duì)乙方的通知，除本協(xié)議另有約定外，留置于乙方所租商鋪屬于有效送達(dá)乙方。第十一條 其他

1、本協(xié)議自甲方簽字蓋章、乙方簽字（自然人）或蓋章（法人）之日起生效；一式五份，甲方四份，乙方一份，具有同等效力。

2、如本協(xié)議與商鋪?zhàn)赓U合同約定存在不一致時(shí)，應(yīng)以商鋪?zhàn)赓U合同為準(zhǔn)。乙方承租商鋪?zhàn)赓U合同終止時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止，但如相關(guān)費(fèi)用尚未結(jié)清，則有關(guān)費(fèi)用結(jié)算、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決條款繼續(xù)有效。

附件1：消防責(zé)任書(shū)。

附件2：物業(yè)管理界面劃分。

甲方：**** 乙方：

授權(quán)代表： 授權(quán)代表：

年 月 日 年 月 日

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附件1：

消防安全責(zé)任書(shū)

甲方：北京船洋商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）；

乙方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）。

為創(chuàng)建北京ONE購(gòu)物中心（下稱購(gòu)物中心）安全穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，確保購(gòu)物中心場(chǎng)的消防安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》、公安部令第61號(hào)令《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》，甲方與乙方簽訂本消防安全責(zé)任書(shū)。

一、甲方的責(zé)任

（一）建立健全消防安全制度和組織，實(shí)行防火安全責(zé)任制，確定各級(jí)消防安全責(zé)任人、管理人，對(duì)本單位工作人員進(jìn)行消防培訓(xùn)。

（二）對(duì)乙方開(kāi)展消防安全宣傳教育，督導(dǎo)乙方建立健全安全管理工作組織、責(zé)任和制度，并對(duì)乙方落實(shí)情況進(jìn)行檢查。

（三）建立廣場(chǎng)區(qū)域的義務(wù)消防隊(duì)，制定消防和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練。

（四）與乙方簽訂消防安全責(zé)任書(shū)，制定實(shí)施符合消防法律法規(guī)要求的消防安全制度和消防安全工作操作規(guī)程。

（五）組織開(kāi)展日常消防安全巡查及定期消防安全檢查，及時(shí)消除各種隱患。

（六）組織開(kāi)展商戶營(yíng)業(yè)期間以及閉店后的餐飲安全檢查工作。定期對(duì)餐飲商戶排油煙清洗情況進(jìn)行檢查。

（七）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定完善消防設(shè)施、消防安全標(biāo)志，配置滅火器材，定期組織檢查、維修、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施和器材完好、有效，疏散通道、安全出口暢通無(wú)阻。

（八）審批乙方裝修、明火作業(yè)、促銷(xiāo)等活動(dòng)的消防安全手續(xù)，監(jiān)控其消防措施的落實(shí)和執(zhí)行。

（九）定期對(duì)商戶進(jìn)行消防安全知識(shí)培訓(xùn)，提高其安全防范意識(shí)和安全工作技能。

（十）負(fù)責(zé)牽頭成立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全委員會(huì)，協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門(mén)的工作關(guān)系。

（十一）在緊急情況下，如乙方人員不在現(xiàn)場(chǎng)，甲方可以在不事先征得乙方同意的情況下，采取必要措施進(jìn)入乙方區(qū)域處置情況，事后再通知乙方。因此給乙方造成損失，甲方無(wú)需賠償。

（十二）法律法規(guī)及合同規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他責(zé)任。

二、乙方的責(zé)任

（一）承擔(dān)租賃區(qū)域內(nèi)消防安全責(zé)任。

（二）嚴(yán)格貫徹國(guó)家、省、市有關(guān)消防安全法規(guī)，配合甲方實(shí)施在本廣場(chǎng)的消防安全管理工作。

（三）管理好承租區(qū)域內(nèi)的專用消防設(shè)施設(shè)備和器材，確保其完好有效。自行采購(gòu)的消防設(shè)施設(shè)備和器材按要求自行維護(hù)保養(yǎng)，保證其完好有效。不得占用、堵塞消防通道及安全出口，在防火卷簾門(mén)下禁止放置任何物品，影響功能及使用。

（四）依據(jù)法律法規(guī)成立承租區(qū)域內(nèi)的消防安全組織，建立消防安全管理制度、制定消防安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防培訓(xùn)和演練并將有關(guān)情況及時(shí)通報(bào)給甲方；每天開(kāi)業(yè)前、后各檢查一次責(zé)任區(qū)域落實(shí)安全措施情況。

（五）乙方如需明火作業(yè)，必須報(bào)甲方批準(zhǔn)，辦理《動(dòng)火作業(yè)許可證》，并采取相應(yīng)防火措施后方可實(shí)施。在營(yíng)業(yè)

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期間嚴(yán)禁動(dòng)用明火。因裝修或動(dòng)火引起的責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。

（六）乙方裝修施工應(yīng)遵守甲方的《裝修手冊(cè)》，并報(bào)消防職能部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。工程施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全由乙方負(fù)責(zé)落實(shí)，甲方有權(quán)監(jiān)管。

（七）消防設(shè)施已通過(guò)消防主管部門(mén)同意使用，因管理不善和使用不當(dāng)造成損失、損壞并給甲方或第三方造成損失的，責(zé)任和費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

（八）派員參加甲方組織的公共消防安全組織，積極參加消防部門(mén)組織的消防教育培訓(xùn)，履行相關(guān)責(zé)任和義務(wù)。

（九）自行遵守地下停車(chē)場(chǎng)消防安全管理規(guī)定，不得帶入、存放易燃易爆和危險(xiǎn)品貨品，人員和車(chē)輛、貨物不得占用和遮檔消防設(shè)施設(shè)備、標(biāo)識(shí)以及消防通道。

（十）經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi)電器容量增容，需報(bào)甲方批準(zhǔn)后實(shí)施。

（十一）乙方按照廚房設(shè)備的操作規(guī)程進(jìn)行操作，廚房不準(zhǔn)存放易燃易爆物品。

（十二）對(duì)承租區(qū)域內(nèi)火源、電氣、燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施要有專人負(fù)責(zé)，并經(jīng)常維修、保養(yǎng)，防止浸濕電源插頭，工作人員下班后必須斷掉總電源。

（十三）員工會(huì)正確使用滅火器、滅火毯，熟練掌握電氣火災(zāi)、油類火災(zāi)的滅火方法，對(duì)設(shè)施器材定期檢查，發(fā)現(xiàn)失效及時(shí)進(jìn)行更換。

（十四）乙方按照餐飲行業(yè)規(guī)范定期對(duì)排油煙系統(tǒng)進(jìn)行清洗。

（十五）乙方在每日閉店時(shí)指定專人進(jìn)行水、電、氣關(guān)閉，并由商管公司值班人員進(jìn)行核實(shí)。

（十六）乙方舉辦促銷(xiāo)、焰火集會(huì)、燈會(huì)、展會(huì)等其他有火災(zāi)危險(xiǎn)的大型活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確當(dāng)事各方的消防安全責(zé)任，并經(jīng)甲方及消防、職能部門(mén)批準(zhǔn)后，方可實(shí)施，安全責(zé)任由乙方自負(fù)。

（十七）法律法規(guī)及合同規(guī)定的物業(yè)使用人的其他責(zé)任。

三、其他事項(xiàng)

（一）本責(zé)任書(shū)自簽訂之日起生效。

（二）本責(zé)任書(shū)一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，政府相關(guān)部門(mén)備案一份。

（三）本責(zé)任書(shū)雙方共同遵守執(zhí)行，未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

（四）本責(zé)任書(shū)由甲方及政府相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

甲方代表： 乙方代表：

單位（蓋章）： 單位（蓋章）：

年 月 日 年 月 日

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附件2：

物業(yè)管理界面劃分

1.0 設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、運(yùn)行管理界面 1.1 中央空調(diào)系統(tǒng)及通風(fēng)排煙

1.1.1 租賃區(qū)域內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)如風(fēng)柜機(jī)、盤(pán)管風(fēng)機(jī)、管道（包括附屬設(shè)備）及管道保溫、機(jī)組的電源控制柜等的日常維保、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由乙方負(fù)責(zé)；

1.1.2 租賃區(qū)域通風(fēng)、排煙系統(tǒng)及其附屬控制開(kāi)關(guān)柜、管道等設(shè)施設(shè)備的日常維保、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)； 1.1.3 購(gòu)物中心共用的中央空調(diào)主機(jī)系統(tǒng)（含供暖系統(tǒng)、冷凝蒸發(fā)器、冷凍（卻）水泵機(jī)組、管道及其附件等）的日常維修（含季度、檢查）、保養(yǎng)（含一～三級(jí)保養(yǎng)和特級(jí)保養(yǎng)）、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由甲方承擔(dān)；

1.1.4 共用的空調(diào)機(jī)房設(shè)備開(kāi)啟由甲方操作及管理，機(jī)房的管理由甲方負(fù)責(zé)； 1.2 高低壓配電系統(tǒng)

1.2.1 購(gòu)物中心公共區(qū)域高、低壓配電系統(tǒng)包括但不限于變壓器、高低壓開(kāi)關(guān)柜、各類電井、電容器柜等日常維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行管理及定期檢測(cè)及相關(guān)費(fèi)用（含能耗及各類相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由甲方負(fù)責(zé)；

1.2.2 乙方獨(dú)立使用的變壓器、聯(lián)絡(luò)柜補(bǔ)償柜、配電柜等高壓設(shè)施的日常維保（含季度、檢查、一～三級(jí)保養(yǎng)和特級(jí)保養(yǎng)）、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由乙方負(fù)責(zé)；

1.2.3 租賃區(qū)域內(nèi)的配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)包括但不限于其獨(dú)立使用的室內(nèi)照明系統(tǒng)等的日常維護(hù)保養(yǎng)、使用管理及相關(guān)費(fèi)用（含能耗）由乙方承擔(dān)；

1.2.4 租賃區(qū)域內(nèi)樓梯間、設(shè)備用房、出入口區(qū)域的照明的維保、能耗等費(fèi)用由乙方承擔(dān)；乙方專用廣告照明的維保、能耗等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

1.3 給排水系統(tǒng)

1.3.1 從分戶計(jì)量水表至租賃區(qū)域的給水系統(tǒng)，及乙方專用空調(diào)系統(tǒng)的補(bǔ)水系統(tǒng)的日常維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行管理及相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)；

1.3.2 購(gòu)物中心共用的生活水箱消毒、運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、人工等產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)； 1.3.3 乙方專用的隔油池、污水井及污水處理等排水、排污設(shè)施由乙方負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)并承擔(dān)費(fèi)用； 1.3.4 租賃區(qū)域內(nèi)排水地漏、排水管道、閥門(mén)、法蘭等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)及相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)； 1.3.5 共用水泵房設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、操作及管理由甲方負(fù)責(zé)，機(jī)房的管理由甲方負(fù)責(zé)； 1.4 電、扶梯系統(tǒng)

1.4.1 由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提供的、供乙方獨(dú)立使用的電扶梯、貨梯的日常維修、運(yùn)行管理、專業(yè)保養(yǎng)及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及檢測(cè)費(fèi)用）由乙方負(fù)責(zé)；

1.4.2 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提供的共用電扶梯、貨梯的日常維修、專業(yè)保養(yǎng)、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及檢測(cè)費(fèi)用）由甲

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方負(fù)責(zé)。

1.5 消防系統(tǒng)

1.5.1 由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提供給乙方獨(dú)立使用的消防煙感報(bào)警系統(tǒng)、消火栓及噴淋系統(tǒng)、防火卷簾門(mén)、緊急疏散指示照明、消防報(bào)警背景廣播、消防排煙等設(shè)施設(shè)備的日常維保（含季度、檢查、一～三級(jí)保養(yǎng)和特級(jí)保養(yǎng)）、運(yùn)行管理及相應(yīng)費(fèi)用（含能耗及相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由乙方負(fù)責(zé)；

1.5.2 乙方與甲方或與其他承租方共用消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)主機(jī)系統(tǒng)、消防水泵、消防排煙風(fēng)機(jī)系統(tǒng)、防火卷簾門(mén)、緊急疏散指示照明、消防報(bào)警背景廣播、消防排煙、噴淋等設(shè)施設(shè)備的日常維保（含季度、檢查、一～三級(jí)保養(yǎng)和特級(jí)保養(yǎng)）、運(yùn)行管理由甲方負(fù)責(zé)；

1.6 其他

1.6.1 租賃區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備包括但不限于弱電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、裝飾裝修等日常維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行管理及相關(guān)費(fèi)用（含能耗及相關(guān)檢測(cè)費(fèi)用）由乙方負(fù)責(zé)；

1.6.2 甲方有權(quán)對(duì)乙方使用的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提供的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)等工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查；乙方須定期向甲方提供有關(guān)運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄及保養(yǎng)計(jì)劃，包括但不限于對(duì)外進(jìn)行專業(yè)承包及須由政府相關(guān)部門(mén)定期檢測(cè)的內(nèi)容報(bào)告；

1.6.3 租賃區(qū)域以外的公共設(shè)施設(shè)備包括但不限于弱電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、外圍地面等日常維修保養(yǎng)及相關(guān)費(fèi)用（含能耗，乙方獨(dú)立使用的除外）由甲方負(fù)責(zé)；

1.6.4 租賃區(qū)域所涉及的建筑主體結(jié)構(gòu)（如基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、屋面等）的維修及每年一次的外墻清洗由甲方負(fù)責(zé)；

1.6.5 由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提供給乙方專用的設(shè)備設(shè)施包括并不限于空調(diào)系統(tǒng)、電梯和/或扶梯、高低壓變配電系統(tǒng)的年檢以及大中修、改造、更新等工作，由乙方負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；

1.6.6 乙方自行購(gòu)置的設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)及相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)。2.0 安全及環(huán)境管理界面 2.1 安全管理界面

2.1.1 租賃區(qū)域內(nèi)的安全及消防管理由乙方自行負(fù)責(zé)； 2.1.2 租賃區(qū)域外公共部分的安全及消防管理由甲方負(fù)責(zé)；

2.1.3 甲方配合和協(xié)助當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)對(duì)公共區(qū)域的區(qū)域進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視，協(xié)助公安等政府職能部門(mén)對(duì)發(fā)現(xiàn)任何違反國(guó)家法律法規(guī)的行為進(jìn)行制止，并報(bào)政府相關(guān)部門(mén)處理。

2.2 環(huán)境管理界面

2.2.1 租賃區(qū)域內(nèi)保潔、綠化工作由乙方自行負(fù)責(zé)；但由乙方對(duì)租賃區(qū)域外造成污染的，應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)清理至達(dá)到甲方清潔標(biāo)準(zhǔn)或按甲方要求補(bǔ)償相應(yīng)衛(wèi)生保潔費(fèi)；

2.2.2 租賃區(qū)域內(nèi)日常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的垃圾（不包括建筑施工等垃圾）由乙方自行清運(yùn)至甲方指定的垃圾堆放點(diǎn)；租賃區(qū)域內(nèi)的消殺費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)；

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2.2.3 購(gòu)物中心公共區(qū)域的保潔、綠化由甲方負(fù)責(zé)。3.0 停車(chē)場(chǎng)及其他區(qū)域管理界面 3.1 甲方接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理；

3.2 乙方停車(chē)（包括供配貨及購(gòu)物車(chē)輛等）均應(yīng)按照租賃合同相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行；

3.3 租賃區(qū)域外的公共場(chǎng)所包括但不限于建筑物外的廣場(chǎng)、公共通道、天臺(tái)、樓頂、外墻面歸甲方統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)、使用、收益；未經(jīng)甲方事先書(shū)面同意，乙方不得擅自使用（本合同、《租賃合同》或甲、乙雙方另有約定的除外）； 3.4 乙方利用商業(yè)廣場(chǎng)公共區(qū)域舉辦商品促銷(xiāo)、展示等活動(dòng)，須在活動(dòng)舉辦前至少3個(gè)工作日向甲方提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)甲方審批同意后，方可舉辦。如乙方活動(dòng)與甲方舉辦的活動(dòng)相互沖突，則由甲方另行指定乙方活動(dòng)的時(shí)間或地點(diǎn)。乙方活動(dòng)如需向政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)，由乙方自行辦理，并承擔(dān)因舉辦上述活動(dòng)而產(chǎn)生的責(zé)任及費(fèi)用。

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