第一篇：關(guān)于土地使用權(quán)作價入股成立新公司的相關(guān)法律問題探討

關(guān)于土地使用權(quán)作價入股成立新公司的相關(guān)法律問題探討

前幾天有一位朋友向我咨詢了一個問題，說：甲公司儲備了一塊地，但沒有開發(fā)資金；乙公司有資金，但沒有儲備土地，于是雙方提出，甲公司用土地作價出資，乙公司用現(xiàn)金出資，共同成立新的房地產(chǎn)公司丙，由丙負責開發(fā)這塊土地。甲乙向他咨詢是否可行，他回答說：根據(jù)公司法第二十七條的規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資，及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條的規(guī)定：依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，完全可以啊。但是當他無意之中看到了《契稅暫行條例實施細則》后，發(fā)現(xiàn)其中竟有這樣的規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。他認為，既然是一種轉(zhuǎn)讓行為，就會受到各方面的限制，如果按此規(guī)定，公司法第二十七條的規(guī)定及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條的規(guī)定不就變成了一紙規(guī)定，完全不具可操作性了嗎？ 為此，特和我探討此事。

我想，要明確的回答可以還是不可以這個問題似乎很有難度，原因是這里面涉及到以土地使用權(quán)作價入股成立公司是否屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這樣一個爭議性很強的問題。以土地使用權(quán)作價入股成立公司是否屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓目前存在以下三種不同觀點：

一種觀點認為：以土地使用權(quán)作價入股，不同于轉(zhuǎn)讓，兩者根本的區(qū)別是：國有土地使用權(quán)入股是將土地使用權(quán)作為新的公司的注冊資本金，是提供土地使用權(quán)的一方履行出資義務(wù)，將土地使用權(quán)變更登記到公司名下的行為。公司法也規(guī)定了土地使用權(quán)可以作為出資。

持這種觀點的理由是：

1、房地產(chǎn)管理法第28條規(guī)定：依法取得的土地使用權(quán)可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。這里的作價入股，是組建公司的出資方式，土地使用權(quán)是作為注冊資本金的，不同于轉(zhuǎn)讓，雖然最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第18條規(guī)定，享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資人與他人合作建房，簽訂的合建合同，是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。該規(guī)定認為土地使用權(quán)的投資是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但該規(guī)定只是適用于房地產(chǎn)管理法頒布以前的合建合同。另外他們認為在合作建房中如果土地使用者將土地使用權(quán)作為項目設(shè)立時公司的出資，就不是一般意義上的轉(zhuǎn)讓而是作價入股。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條第二款第一項將作價入股視為“其他合法轉(zhuǎn)讓形式”但該規(guī)定屬于部頒規(guī)章，是下位法，而房地產(chǎn)管理法是上位法，下位法不能違背上位法。

2、從另一角度說，房地產(chǎn)管理法第28條規(guī)定，土地使用者是用土地與他人作價入股進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，如果作價入股是轉(zhuǎn)讓而又必須達到投資25%以上才可以變更，那么土地使用者就不是用土地作價入股而是用自己的項目作價入股了。也就不是28條而是屬于房地產(chǎn)管理法第39條的情形了。

3、土地使用權(quán)作價入股與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是兩種不同性質(zhì)的合同。“轉(zhuǎn)讓”從實質(zhì)上講，是一種土地使用權(quán)的買賣，是一方移轉(zhuǎn)權(quán)利，另一方支付價金的法律行為，是一種交易行為；而“作價入股”則是一種為了組建公司的共同目的而投資的行為，是一種合作行為，作價入股的目的并不是以移轉(zhuǎn)權(quán)利來獲取價金，而是形成注冊資本金分配收益的行為。或者說，“轉(zhuǎn)讓”的目的是完成各自的并互負對價的目的，“作價入股”的目的是為 了完成共同的目標——組建公司。

4、房地產(chǎn)管理法第３9條對投資２５％的限制，從立法本意上講，是為了防止土地的“空倒”和炒賣地皮，而房地產(chǎn)管理法第２8條的本意是鼓勵利用“作價入股”這種方式來完成一定的建設(shè)項目，是對土地利用政策的體現(xiàn)。二者的立法出發(fā)點不同。

將“作價入股”視為轉(zhuǎn)讓土地并受投資總額２５％的限制，實際上不可行。一則以“作價入股”的方式擬組建的公司尚未成立，怎么能要求這時候就投資２５％呢？二則，以“作價入股”投資，是一種公司成立時的出資方式。按照公司法的規(guī)定，出資必須到位，而土地使用權(quán)的出資方式必須將土地使用權(quán)登記在公司名下。如果拘泥于房地產(chǎn)管理法３9條２５％的規(guī)定，就不具備轉(zhuǎn)讓過戶的條件，不能過戶，出資人將無法完成出資義務(wù)。

另一種觀點認為：以土地使用權(quán)作價入股成立公司，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，具有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，至于作價入股是否也受《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第39條投資額的限制，應(yīng)該分以下兩種情況：一種是具備39條投資額限制條件，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，受其限制；另一種是只繳納了土地出讓金，完全沒有開發(fā)的，則不受39條限制。

第三種觀點認為：以土地使用權(quán)作價入股成立公司，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，具有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)；土地作價入股受《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第39條投資額的限制。

本人同意第三種觀點，理由如下：

（一）我認為土地使用權(quán)作價入股是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一種形式，根據(jù)是

1、（1）建設(shè)部第96號令《建設(shè)部關(guān)于修改< 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定> 的決定》第三條規(guī)定，以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。（2）《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。并且確定了其他合法方式的范圍，主要包括下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。）

2、最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第18條規(guī)定，享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資人與他人合作建房，簽訂的合建合同，是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。該規(guī)定認為土地使用權(quán)的投資是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

3、《契稅暫行條例實施細則》規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅。這里面提到以土地入股視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該征收契稅。

上述規(guī)定雖然屬于部委規(guī)章，但是屬于具體指導(dǎo)工作的方向性規(guī)定。雖然房地產(chǎn)管理法第28條規(guī)定：依法取得的土地使用權(quán)可以依照本法和有關(guān)法律、行政 法規(guī)的規(guī)定作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。公司法第27條也規(guī)定可以用土地使用權(quán)作價出資，但并沒有對作價入股的土地使用權(quán)的范圍進行界定。這不能夠因為上位法規(guī)定的不夠明確就去否定下位法的效力。

因此，我認為法律規(guī)定土地使用權(quán)可以作價入股與土地使用權(quán)作價入股屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這兩個概念本身并不沖突。

事實上，土地作價入股，也是需要將原土地使用權(quán)人通過出讓取得的土地使用權(quán)變更到新的公司的名下，既然存在主體變更，自然就是一種轉(zhuǎn)讓。

（二）既然土地使用權(quán)作價入股屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，那么，是否受《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第39條的25%的限制呢？

我認為應(yīng)受其限制，原因是這是屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，自然應(yīng)該受《房地產(chǎn)管理法》的調(diào)整。

（三）既然是一種轉(zhuǎn)讓，為什么又會引發(fā)諸多爭議呢？

原因在于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的限制；而且還要向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請；經(jīng)過國土部門依法審查批準，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、與出讓限定條件有無實質(zhì)性沖突、是否改變土地用途、成交價格是否合理，必要時進行國有土地使用權(quán)估價及繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費。

（四）以土地使用權(quán)作價入股究竟可不可行呢？

現(xiàn)在能夠查到的就是國家土地管理局頒布的《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》有關(guān)土地作價的依據(jù)，第八條規(guī)定：企業(yè)可依法以出讓方式取得土地使用權(quán)。在簽定土地使用權(quán)出讓合同、繳納土地使用權(quán)出讓金后，企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租或作價入股。持有土地使用權(quán)的公司，在土地使用權(quán)出讓期限內(nèi)，須承擔土地使用權(quán)出讓合同和土地登記文件所載明的權(quán)利和義務(wù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出租或入股的最高期限為土地使用權(quán)出讓年期減去原企業(yè)以出讓方式獲取土地使用權(quán)后已使用的年期。

還有根據(jù)國家土地管理局對陜西省土地管理局對于國有土地使用權(quán)作價入股股權(quán)持有等問題的請示批復(fù)，改制、新設(shè)的股份有限公司，以原企業(yè)土地作價入股，可以不辦理出讓手續(xù)。

然而對于非改制、股份有限公司，由于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需按照市場價交易，而且還受到轉(zhuǎn)讓的諸多限制及需繳納大量的稅款，因此實際操作中會存在很大難度。綜上，我認為土地使用權(quán)作價入股屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種方式，除了國土局對改制、股份公司有特別規(guī)定外，其他主體雖然可以依據(jù)《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》將其所有的土地使用權(quán)作價入股，但是在實踐操作中存在困難。

如何規(guī)避這種矛盾呢？建議通過甲公司增資，定向吸收乙公司入股，這樣既有開發(fā)資金，又有土地，還不受各方面的限制，并可以節(jié)省很多費用，不失為一個好辦法。

第二篇：劃撥土地使用權(quán)作價出資若干問題

劃撥土地使用權(quán)作價出資若干問題

來源：未知作者：佚名l日期：10-01-10

劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)，一般為無償取得。根據(jù)《土地管理法》第五十八條第一款第四項及國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?穴以下稱國務(wù)院55號令?雪第四十七條的規(guī)定，有關(guān)人民政府可以收回劃撥土地使用權(quán)。《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》也認為，劃撥土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)。由此可以看出，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容不同，劃撥土地使用權(quán)人無權(quán)對劃撥土地進行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等處分，這是因為劃撥土地使用權(quán)是土地使用者無償

取得的，相對出讓土地使用權(quán)而言，是一種有限制的土地使用權(quán)。

能否以劃撥土地使用權(quán)作價出資

《公司法》第二十七條規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等作價出資。土地所有人或者土地使用權(quán)人都可以以土地使用權(quán)作價出資，這里主要討論土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作價出資的問題。以土地使用權(quán)作價出資，實際上是將土地使用權(quán)以貨幣估價投入到企業(yè)中作為出資的一種形式。可以根據(jù)土地使用權(quán)主體是否發(fā)生變

化，來判斷這種出資方式是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是土地使用權(quán)出租。

對于出讓土地，土地使用權(quán)人可以進行轉(zhuǎn)讓、抵押等，其作價出資沒有法律障礙。但是，劃撥土地使用權(quán)能否作價出資，應(yīng)當進一步分析。根據(jù)國務(wù)院55號令第四十四條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，因此，劃撥土地使用權(quán)人無權(quán)對劃撥土地使用權(quán)進行處分。但是，并非在任何情況下使用權(quán)人都不能處分其劃撥土地使用權(quán)。如果符合一定條件，經(jīng)依法批準后，劃撥土地使用權(quán)可以進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。前提條件是劃撥土地使用權(quán)必須和地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。盡管這種情況下，劃撥土地使用權(quán)是一種“被動式”地跟隨地上建筑物、其他附著物流轉(zhuǎn)而流轉(zhuǎn)，但這仍然為劃撥

土地使用權(quán)進入市場提供了合法途徑。

綜上所述，劃撥土地使用權(quán)并不是企業(yè)的財產(chǎn)，企業(yè)無權(quán)對其進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等處分，所以企業(yè)不能單純以劃撥土地使用權(quán)作價入股。但是企業(yè)可通過以其所有的在劃撥土地上建筑的廠房等建筑物或其他附著物作價出資，來促使劃撥土地使用權(quán)被動作價出資。這種被動式流轉(zhuǎn)可以通過兩種方式來實現(xiàn)：一是國家先收回劃撥土地使用權(quán)，再進行作價出資或者入股，國家成為新企業(yè)的股東。二是原劃撥土地使用權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并補交或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，原劃撥土地使用權(quán)人成為新企

業(yè)的股東。

外商投資企業(yè)用地制度沿革

1979年頒布的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》明確規(guī)定，中方合營者可用場地使用權(quán)投資。其后的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》、《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》及其實施細則等也有類

似規(guī)定。隨著中國土地使用制度改革的深化，上述法律明確外商投資企業(yè)除可通過繳納場地使用費方式取得場地使用權(quán)外，還可以依照中國其他法律法規(guī)取得土地使用權(quán)。如1990年國務(wù)院55號令公布后，外商投資企業(yè)可以通過出讓方式取得土地使用權(quán)。1999年8月《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)外經(jīng)貿(mào)部等部門關(guān)于當前進一步鼓勵外商投資意見的通知》明確規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的外商投資企業(yè)，不再繳納場地使用費。其后，逐步允許外商企業(yè)在一定情形下以劃撥方式用地。《國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》明確規(guī)定，國有企業(yè)與外資進行合資、合作，凡符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準可以劃撥方式用地。2001年《劃撥用地目錄》進一步明確規(guī)定，不再區(qū)分使用者身份，凡符合該目錄的建設(shè)項目用地，經(jīng)批準均可以劃撥方式提供。至此，外商投資企業(yè)與其他土

地使用者用地政策方面的差別已經(jīng)微乎其微了。

能否以劃撥土地使用權(quán)作價出資合資合作企業(yè)

《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中國合營者的投資可包括為合營企業(yè)經(jīng)營期間提供的場地使用權(quán)。《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中外合作者的投資或者提供的合作條件可以是現(xiàn)金、實物、土地使用權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和其他財產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)上述法律規(guī)定，中國

企業(yè)與外國投資者進行合作時，可以以土地使用權(quán)或場地使用權(quán)作價出資。

但是，《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》并沒有明確規(guī)定劃撥土地使用權(quán)能否作價出資問題。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，中方企業(yè)不能直接以劃撥土地使用權(quán)作價出資與外國投資者進行合資、合作經(jīng)營。以劃撥土地使用權(quán)作價出資，可以通過三種途徑來實現(xiàn)。第一種，進行國有企業(yè)改制，國家以劃撥土地使用權(quán)作價出資投入到國有企業(yè)中，此時的土地使用權(quán)應(yīng)視為出讓性質(zhì)，這樣，國有企業(yè)就可以對其進行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。根據(jù)《公

司法》等有關(guān)法律規(guī)定，國有企業(yè)可以以土地使用權(quán)作價出資。

第二種，國有企業(yè)以建筑物、廠房等作價出資，該建筑物、廠房占用范圍內(nèi)的劃撥建設(shè)

用地同時“被動”地作價出資，但是國有企業(yè)應(yīng)補交或抵交土地出讓金。

第三種，如果符合《劃撥用地目錄》，外商投資企業(yè)可以取得劃撥土地使用權(quán)，但按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)繳納場地使用費。這種情況下，應(yīng)當允許國有企業(yè)以劃撥土地使用權(quán)作價出資，但應(yīng)由國有企業(yè)繳納場地使用費，國有企業(yè)和外國投資者也可以約定由外商投資企業(yè)繳納。這樣，新成立的外商投資企業(yè)就取得了劃撥土地使用權(quán)。因為外商投資企業(yè)要繳納場地使用費，所以對于此種用地是否為劃撥，有人存在疑問，認為場地使用費具有土地租金性質(zhì)，這

種看法不無道理。

對于劃撥土地使用權(quán)能否直接作價出資，也有人持肯定態(tài)度，認為中方企業(yè)經(jīng)批準，可將其原使用的土地使用權(quán)作價入股或作為合作條件，與外商組成合資、合作企業(yè)。具體做法為：中方企業(yè)入股的土地為出讓方式取得的，入股或合作前中方企業(yè)應(yīng)已取得出讓土地使用證，并按出讓合同約定完成相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)投資;入股土地為行政劃撥方式取得的，應(yīng)由中方企

業(yè)補辦國有土地出讓手續(xù)，或按規(guī)定交納場地使用費。

我們認為，如果把《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》中的“土地使用權(quán)”或“場地使用權(quán)”理解為包括劃撥土地使用權(quán)，則上述認識并無不可之處，因為相對于

《合同法》、《土地管理法》和國務(wù)院55號令，《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》是特別法。但是，中國加入WTO以后，按照非歧視待遇等原則，國內(nèi)企業(yè)、外國企業(yè)在適用法律等方面應(yīng)該沒有差別。另外，從國家對于收取場地使用費以及劃撥土地使用方面對外商投資企業(yè)的政策變化，以及劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì)來看，應(yīng)該理解為，任何企業(yè)

都不能直接以劃撥土地使用權(quán)作價出資。

當然，按照法不溯及既往原則，對國務(wù)院55號令實施前，中方合資、合作者以依法取

得的劃撥土地使用權(quán)作價出資的，也應(yīng)予以承認。

作價出資后土地使用權(quán)的性質(zhì)

從上述分析可以看出，作價出資的土地使用權(quán)實際上有兩種情況：一種是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(不包括國家以土地所有者身份投資);一種是土地使用權(quán)出租(一般表述為場地使用權(quán))。以出讓土地使用權(quán)作價出資后，新成立的企業(yè)可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押該土地使用權(quán)。原國家土地管理局頒布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定，對于國有企業(yè)的原劃撥土地，國家可以以土地使用權(quán)作價出資投入到改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。原國家土地管理局《對關(guān)于執(zhí)行股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定中幾個問題的請示的批復(fù)》也有類似規(guī)定，對原劃撥土地使用權(quán)采取國家股入股的，股份制企業(yè)對入股的土地享有與出讓土地使用權(quán)者同樣的權(quán)利。股份制企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)時，應(yīng)當按照國務(wù)院55號令的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。對于出租性質(zhì)的作價出資，一般要求外商投資企業(yè)繳納場地使用費，場地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)

讓、出租或抵押。

第三篇：政府以土地作價出資(入股)相關(guān)規(guī)定

政府以土地作價出資（入股）相關(guān)規(guī)定

中華人民共和國土地管理法實施條例（自１９９９年１月１日起施行）第二十九條 國有土地有償使用的方式包括：

（一）國有土地使用權(quán)出讓；

（二）國有土地租賃；

（三）國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。

土地登記辦法(國土資源部令第40號，自2008年2月1日起施行)

第三十條 依法以國有土地使用權(quán)作價出資或者入股方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當事人應(yīng)當持原國有土地使用證、土地使用權(quán)出資或者入股批準文件和其他相關(guān)證明材料，申請作價出資或者入股國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。

第三十九條 依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當事人應(yīng)當持原國有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。

湖南省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

第二十九條縣級以上人民政府以國有土地使用權(quán)作價出資或者入股形成的股權(quán)，可以委托有資格的國有股權(quán)單位持有，所得收益應(yīng)當繳入同級財政。

河北省土地管理條例（99年修訂草案）（通過的正式文本以下內(nèi)容刪除）

第四十七條 縣（市）以上人民政府以國有土地使用權(quán)作價出資或者入股的，由土地行政主管部門簽署國有土地使用權(quán)作價出資或者入股決定書。

國有土地使用權(quán)作價出資或者入股形成的國家股股權(quán)，由土地行政主管部門或者其委托的國有股權(quán)持股單位持有。

擁有土地使用權(quán)的企業(yè)，可以依照土地管理法律、法規(guī)中出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其土地使用權(quán)。

長沙市國有土地有償使用規(guī)定

一、本規(guī)定適用于長沙市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓、租賃（包括政府租讓和土地使用權(quán)者出租）、作價出資或入股、轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換、贈與）、抵押等有償使用行為。

五、國有建設(shè)用地的供應(yīng)，除法律、法規(guī)及國家《劃撥用地目錄》規(guī)定可使用劃撥土地使用權(quán)外，一律實行有償使用。商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地逐步實行有償使用。工業(yè)項目用地也應(yīng)逐步實行招標拍賣掛牌方式出讓。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)不得采取租賃、作價出資或入股方式供應(yīng)土地。

遼寧省國有土地使用權(quán)作價出資入股和授權(quán)經(jīng)營管理暫行規(guī)定的通知(遼國土資發(fā)[2001]36號 2001年2月28日)各市土地管理局：

現(xiàn)將《遼寧省國有土地使用權(quán)作價出資入股和授權(quán)經(jīng)營管理暫行規(guī)定》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

本規(guī)定下發(fā)前，各地在企業(yè)改制中涉及的土地資產(chǎn)采取作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營方式處置的，由市土地行政主管部門以市為單位進行復(fù)查，并將復(fù)查結(jié)果在5月1日前上報省國土資源廳土地利用管理處。凡有關(guān)處置手續(xù)不符合本規(guī)定要求的，一律按本規(guī)定重新進行規(guī)范。

遼寧省國有土地使用權(quán)作價出資入股和授權(quán)經(jīng)營管理暫行規(guī)定 第一條 為規(guī)范國有土地使用權(quán)作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合本省實際，制定本規(guī)定。

第二條 凡在本省行政區(qū)域內(nèi)實行國有土地使用權(quán)作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營，必須遵守本規(guī)定。

第三條 省國土資源廳負責本省行政區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營管理工作。

第四條 國育土地使用權(quán)作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營是國有土地有償使用的重要方式，是出讓方式和國有土地租賃方式的補充。

本規(guī)定所稱國有土地使用權(quán)作價出資、入股是指國家將一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入股份有限公司或有限責任公司，土地資產(chǎn)計作國家資本金或界定為國家股股本金。

本規(guī)定所稱國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是指國家將一定年期的國有土地使用權(quán)作價后，授權(quán)給國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理，土地資產(chǎn)計作國家資本金。

第五條 自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，具備下列條件之一的，土地資產(chǎn)可以采取作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營方式處置：

(一)對國有大中型企業(yè)和承擔國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)改制為股份有限公司或有限責任公司的，土地資產(chǎn)可以采取作價出資、入股方式處置，將土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成為國家向企業(yè)注入的國家資本金或股本金；

(二)對經(jīng)省級以上人民政府批準設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司，土地資產(chǎn)可以采取授權(quán)經(jīng)營方式處置，土地作價后轉(zhuǎn)為國家資本金。

第六條 國有土地使用權(quán)作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營，屬于國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)部門批準設(shè)立的公司和境外上市公司的，土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案經(jīng)省國土資源廳審核后報國土資源部備案、批準。

屬于省級以下人民政府或其授權(quán)部門批準設(shè)立的公司和境內(nèi)上市公司的，土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案經(jīng)市土地行政主管部門初審后報省國土資源廳核準、批準。

經(jīng)省級人民政府批準設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司，國有土地使用權(quán)采取授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案經(jīng)省國土資源廳核準、批準后，報國土資源部備案。

第七條 國有土地使用權(quán)作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營，應(yīng)當按照下列程序辦理：(一)作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營的土地資產(chǎn)必須辦理地價評估，經(jīng)省國土資源廳立項后，由具備A級資質(zhì)的土地估價機構(gòu)出具規(guī)范的土地估價報告；

(二)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)土地資產(chǎn)狀況和地價評估結(jié)果，會同當?shù)乜h級以上人民政府土地行政主管部門擬訂土地使用權(quán)處置方案；

(三)土地估價結(jié)果和企業(yè)擬訂的土地使用權(quán)處置方案經(jīng)市土地行政豐管部門初審后，報省國土資源廳核準、批準；需報國土資源部批準的，必須經(jīng)省國土資源廳審核后上報；

(四)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)土地估價結(jié)果確認和土地使用權(quán)處置方案批準文件及《國有土地使用權(quán)作價出資(入股)決定書》、《國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書》和《委托持股合同》、《土地使用合同》辦理土地變更登記。

第八條 國有土地使用權(quán)采取作價入股方式處置的，由省級以上土地行政主管部門下達《國有土地使用權(quán)作價入股決定書》，并由省國土資源廳與國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司簽訂《委托持股合同》。國有土地使用權(quán)采取作價出資方式處置的，由省級以上土地行政主管部門下達《國有土地使用權(quán)作價出資決定書》，并由省國土資源廳與國有獨資公司簽訂《土地使用合同》。

國有土地使用權(quán)采取授權(quán)經(jīng)營方式處置的，由省級以上土地行政主管部門下達《國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書》，并由省國土資源廳與國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司簽訂《土地使用合同》。

《國有土地使用權(quán)作價出資(入股)決定書》、《國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書》和《委托持股合同》、《土地使用合同》示范文本由省國土資源廳另行制定。

第九條 國有土地使用權(quán)作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營，企業(yè)應(yīng)當按照不低于經(jīng)核準的土地估價結(jié)果核定的年租金的20％的標準繳納土地收益。國有土地使用權(quán)采取作價入股方式處置的，土地收益的繳納標準還應(yīng)當結(jié)合土地資產(chǎn)折合的國家股股權(quán)收益情況綜合確定。

土地收益由省國土資源廳按收繳，并上交省財政，專項用于城市土地開發(fā)整理和土地收購儲備。

第十條 國有土地使用權(quán)作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營的最高年限不得超過同類用途土地的法定最高出讓年限。

第十一條 國有土地使用權(quán)作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營，土地資產(chǎn)作為國家出資的價格水平要區(qū)分下列情況分別確定：

(一)土地所在地已經(jīng)實行土地出讓金標準的，按照當?shù)卣?guī)定的出讓金標準計作國家資本金或國家股本金；

(二)土地所在地沒有實行土地出讓金標準的，按照評估確認地價的20-30％計作國家資本金或界定為國家股本金。

第十二條 在作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營年限內(nèi)，企業(yè)可以依照《國有土地使用權(quán) 作價出資(入股)決定書》、《國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書》和《委托持股合同》、《土地使用合同》的規(guī)定，對作價入股的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)利；對作價出資或授權(quán)經(jīng)營的土地享有在其直屬企業(yè)、控股企業(yè)以再次作價出資(入股)、租賃等方式配置土地的權(quán)利，也可以依照法律的規(guī)定抵押。

土地資產(chǎn)在重新配置時，涉及改變土地用途或向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)以外的單位和個人轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)報經(jīng)原批準機關(guān)批準，并要補交不同用途的土地出讓金差價款或轉(zhuǎn)增國家資本金或股本金。

第十三條 以作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營方式處置的土地在企業(yè)依法重新配置時，必須向省國土資源廳申請立項，由省國土資源廳委托具備A級土地估價資格的土地估價機構(gòu)進行地價重佶，并以重估價格為底價進行轉(zhuǎn)讓、再行作價出資(入股)、出租、抵押或從事其他經(jīng)濟活動，在土地資產(chǎn)重新配置后30日內(nèi)將有關(guān)配置情況報省國土資源廳備案。

第十四條 企業(yè)應(yīng)當在每年12月31日前向省國土資源廳提供土地資產(chǎn)營運情況報并按照省國土資源廳的規(guī)定，承擔國有土地資產(chǎn)保值增值的義務(wù)。

第十五條 省國土資源廳每年對企業(yè)經(jīng)營土地資產(chǎn)情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)情況進行監(jiān)督檢查，對企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)或超越委托或授權(quán)權(quán)限使用或處置土地的，要予以嚴肅查處，直至追究有關(guān)當事人的責任。

根據(jù)需要，省國土資源廳也可以委托市土地行政主管部門對采取國有土地使用權(quán)作價出資、入股或授權(quán)經(jīng)營的市屬企業(yè)進行土地資產(chǎn)監(jiān)管。

第十六條 有下列情形之一的，省國土資源廳有權(quán)予以糾正或取消國有土地使用權(quán)作價出資、入股或授權(quán)經(jīng)營：

(一)未按照規(guī)定全額、及時繳納土地收益的；

(二)擅自改變土地用途或超越委托、授權(quán)范圍配置土地；(三)土地資產(chǎn)重新配置后未按照規(guī)定報省國土資源廳備案的；(四)未及時向省國土資源廳提供土地資產(chǎn)營運情況報告的；(五)出現(xiàn)其他違反土地管理法律、法規(guī)情形的。

第十七條 本規(guī)定實施前，國有土地使用權(quán)采取作價出資、入股和授權(quán)經(jīng)營處置，有關(guān)處置手續(xù)不符合本規(guī)定要求的，必須按照本規(guī)定重新進行規(guī)范。

第十八條 本規(guī)定由遼寧省國土資源廳負責解釋，本規(guī)定自發(fā)布之日起實施。國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)有哪些法律特征？（1）國有土地使用權(quán)作價出資（入股）必須依法審批；（2）國有土地使用權(quán)作價出資（入股）方式受范圍限制；

（3）國有土地使用權(quán)作價出資（入股）前必須進行地價評估，估價結(jié)果要備案；（4）作價出資（入股）取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押；（5）土地行政主管部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同。

第四篇：作價入股及增資合同2

土地使用權(quán)作價入股

及貨幣增資協(xié)議書

甲方：

地址：

法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

丙方：

地址：

法定代表人：

1、甲乙雙方于年月日在深圳市國土部門簽訂了“xxxx號《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》”，合同約定宗地號為xxx的地塊（下稱“該地塊”）甲方擁有x%的土地使用權(quán)，乙方擁有x%的土地使用權(quán)。

2、根據(jù)甲乙雙方x年x月x日簽署的《合作開發(fā)協(xié)議書》的約定，雙方于x年x月x日共同出資設(shè)立了xxxxxx公司（丙方）。

3、現(xiàn)因丙方生產(chǎn)經(jīng)營需要，甲乙丙三方經(jīng)協(xié)商后，決定將該地塊的使用權(quán)作價入股到丙方，具體增資情況為：

甲方認繳xxx萬元（含原注冊資金x萬元），其中x萬元以該地塊x%的土地使用權(quán)作價出資、x萬元以貨幣資金出資；乙方認繳x萬元（含原注冊資金x萬元），其中x萬元以該地塊x%的土地使用權(quán)作價出資、x萬元以貨幣資金出資。

4、完成增資后，丙方注冊資本增加為x萬元，各股東出資比例如下：

股東名稱出資額（萬元）出資比例（%）貨幣（元）實物（元）

甲方xxxx乙方xxxx5、三方在履行本合同過程中，如有未盡事宜，應(yīng)本著友好協(xié)商，簽訂補充協(xié)議解決。

6、本合同經(jīng)三方簽字蓋章后生效，一式陸份，甲、乙、丙三方各執(zhí)貳份。

~以下無正文~

甲方：

代表簽字：

年月日

乙方：

代表簽字：

二0一0年月日

丙方：

代表簽字：

二0一0年月日

第五篇：以作價出資的土地使用權(quán)抵押問題的法律意見書

以作價出資的土地使用權(quán)抵押問題的法律意見書

(2006-12-05 13:01:48)由于該企業(yè)提供了使用權(quán)類型為作價出資的國有土地使用權(quán)作為抵押物，對此能否作為抵押物的問題，我查閱了相關(guān)文件并且走訪了省國土資源廳，現(xiàn)將情況總結(jié)如下：

根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（1998年2月17日國家土地管理局發(fā)布）第三條的規(guī)定：“國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”

1999年，國土資源部在《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)[1999]443號）中也明確指出，企業(yè)改制時，“采用國家以劃撥土地使用權(quán)作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金”，“以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價；以授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法作價出資（入股）、租賃或在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金”；2001年，國土資源部在《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法》（國土資發(fā)[2001]44號）第三部分第（五）條進一步指出，企業(yè)改制后，企業(yè)在財政部門辦理國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)后，應(yīng)“到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登記”。

從上述規(guī)定來看，企業(yè)改制時，國家以劃撥土地使用權(quán)作價入股的，實際上是以企業(yè)應(yīng)繳納的土地出讓金進行出資并享受股權(quán)，原劃撥土地使用權(quán)歸改制后的企業(yè)所有。企業(yè)在辦理完國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)后，應(yīng)到土地管理部門辦理原劃撥土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，并可按照國家關(guān)于出讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定進行處分。因此，銀行在辦理國家作價入股的原劃撥土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)要求企業(yè)根據(jù)上述規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù)，并提供國有出讓土地使用權(quán)證。企業(yè)辦完土地變更登記并能夠提供國有出讓土地使用權(quán)證的，銀行可按照我國關(guān)于出讓土地使用權(quán)的管理規(guī)定辦理抵押；如果企業(yè)不能取得國有出讓土地使用權(quán)證的，從謹慎的角度出發(fā)，銀行仍應(yīng)按照劃撥土地使用權(quán)的管理規(guī)定辦理有關(guān)抵押手續(xù)。

從企業(yè)提供的資料來看，國家同意以劃撥土地使用權(quán)作價出資是在2003年（見《關(guān)于對XX省造紙印刷工業(yè)總公司土地使用權(quán)處置的批復(fù)》），批復(fù)中規(guī)定該土地使用權(quán)可以依法抵押。企業(yè)提供的國有土地使用權(quán)證上顯示的權(quán)利人為XX輕工實業(yè)有限公司，辦證時間為2003年，由此可見，企業(yè)已經(jīng)履行了土地使用權(quán)變更手續(xù)，將劃撥性質(zhì)的土地使用權(quán)變更為有償使用形式。

根據(jù)《土地登記規(guī)則》(1995年12月18日國家土地管理局發(fā)布)第二十七條的規(guī)定，“國家將國有土地使用權(quán)以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應(yīng)當在簽訂入股合同之日起三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記”。但是由于各地對于法律法規(guī)的理解不同，因此產(chǎn)生的操作結(jié)果也不完全一致，有的地方的國土資源管理部門可能頒發(fā)了出讓性質(zhì)土地使用權(quán)證書，但是有的地方（比如XX省國土資源廳）就頒發(fā)了作價出資性質(zhì)的土地使用權(quán)證書。5月29日，我去了XX省國土資源廳，就作價出資和出讓的區(qū)別和該幅土地是否要補繳土地出讓金的問題向省廳的地籍管理處和土地利用處進行了咨詢，得到的答復(fù)是：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第256號，1999年1月1日起施行）第二十九條的規(guī)定，作價出資和出讓同屬國有土地使用權(quán)的有償使用方式，企業(yè)不需要再向國家補繳出讓金了。根據(jù)《XX省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國辦發(fā)?2003?8號文關(guān)于進一步做好國有企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)工作的通知》中的規(guī)定：“不符合劃撥用地范圍的，可采取國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)方式處置。由此增加的國有資本由原企業(yè)持有。原企業(yè)可免交除工本費以外的土地使用權(quán)變更登記費和手續(xù)費。” 此外，我們還了解到，企業(yè)曾經(jīng)在2005年用該幅土地使用權(quán)向中國銀行XX省分行抵押貸款100萬元，并取得了他項權(quán)證書。該貸款已于2006年4月到期，企業(yè)已經(jīng)歸還了貸款。

綜合上述情況，該企業(yè)提供的土地已經(jīng)辦理了劃撥土地變更手續(xù)，取得了土地使用權(quán)證書，符合有關(guān)規(guī)定，目前土地的使用權(quán)人為XX輕工實業(yè)有限公司，企業(yè)可以將該作價出資的土地使用權(quán)抵押，如果在抵押期間出現(xiàn)需要變現(xiàn)的情況，按照省國土資源廳的解釋是也不需要向國家補繳土地出讓金，因此抵押率可以參照出讓用地的標準執(zhí)行。因此我認為該抵押物符合有關(guān)國家規(guī)定，具備抵押的條件，可以辦理抵押貸款手續(xù)，同時建議客戶經(jīng)理應(yīng)主動要求企業(yè)辦理出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證書，以減少不必要的爭議。