第一篇：房地產行業稅務稽查技巧專題之一

房地產行業稅務稽查技巧專題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉載

標簽： 分類： 財稅家園

委托銷售 確認 房地產行業 營業收入 商品房銷售收入 財經

寫在前面：房地產行業一直以來都是我國財稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復雜成為多年來人們關注的焦點行業。近期，經濟適用房、物業稅等地產關鍵詞再度引發社會熱議。為此我們從此期開始，將房地產行業稅務稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進行詳細的歸納及整理，供大家參考。

房地產業收入的確定

一、收入核算范圍

房地產開發企業的收入分為營業收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業務收入）和營業外收入。

二、房地產業收入確認原則

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。

2、采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現，付款提前的按實際付款日確認收入實現。

3、采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。

4、采取委托方式銷售開發產品的按下面原則確認：

（1）以支付手續費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協議規定的價格于收到代銷清單時確認收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

5、待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

6、以非貨幣性資產分成形式取得收入，應于分得開發產品時確認收入。

三、開發產品預售收入的確認

開發企業采取預售方式銷售開發產品，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算預計營業利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業所得稅。

預計營業利潤=預售收入×利潤率

待預售開發產品完工后，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。

四、開發產品視同銷售收入的確認

1、下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。

2、收入確認時限

在開發產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。

3、收入確認方法和順序

（1）按本企業最近或本年度最近月份同類開發產品價格；

（2）同類開發產品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務收入確定

1、一個納稅年度的按合同約定結算日或合同完工日確認；

2、不在一個納稅年度采用完工百分比法按季確認；

3、節省的材料、下腳料等按合同歸開發單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

六、營業稅的納稅義務發生時間

納稅人應納營業稅納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。

第二篇：房地產行業稅務稽查技巧專題之三

房地產行業稅務稽查技巧專題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉載 標簽： 分類： 財稅家園

房產 檢查 業務招待費 房地產企業 項目開發 財經

一、檢查項目有關情況

房地產企業的開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合

在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業成本的檢查

房地產企業的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確

審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）

預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。

有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

2、配套設施成本結轉是否正確

通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3、注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

4、檢查有無白條入賬現象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1、人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。

（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。

房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。

檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1、銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3、廣告費、業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳及業務招待活動，廣告費用、業務招待費支付大，然而房地產項目開發周期長，收入只能在后期實現。因此企業廣告費、業務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結轉。超標準的業務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發間接費用的檢查

審查費用的發生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業不分攤。

九、對房地產企業稅務檢查的幾點建議

1、房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，對與房地產公司業務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發單位、賣地方、團購單位、施工企業、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

3、為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委（發改委）、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

4、通過與公安、司法等部門協調配合，加強與相關執法部門的協作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執法的標準，做到法律面前人人平等，規范整個行業的稅收秩序。

第三篇：房地產行業稅務稽查技巧講解

房地產行業稅務稽查技巧講解

一、收入核算范圍

房地產開發企業的收入分為營業收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業務收入）和營業外收入。

二、房地產業收入確認原則

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。

2、采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現，付款提前的按實際付款日確認收入實現。

3、采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。

4、采取委托方式銷售開發產品的按下面原則確認：

（1）以支付手續費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協議規定的價格于收到代銷清單時確認收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

5、待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

6、以非貨幣性資產分成形式取得收入，應于分得開發產品時確認收入。

三、開發產品預售收入的確認

開發企業采取預售方式銷售開發產品，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算預計營業利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業所得稅。

預計營業利潤=預售收入×利潤率

待預售開發產品完工后，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。

四、開發產品視同銷售收入的確認

1、下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。

2、收入確認時限

在開發產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。

3、收入確認方法和順序

（1）按本企業最近或本最近月份同類開發產品價格；

（2）同類開發產品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務收入確定

1、一個納稅的按合同約定結算日或合同完工日確認；

2、不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；

3、節省的材料、下腳料等按合同歸開發單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

六、營業稅的納稅義務發生時間

納稅人應納營業稅納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。

房地產行業成本的核算

一、確定成本核算對象和成本項目

房地產業成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設計概預算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個項目；同一地點、結構相近的群開發項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規模大、工期長的，可按一定的區域或部位劃分。

房地產業成本按用途又分為土地開發成本、房屋開發成本、（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施開發成本（指能有償轉讓的配套設施）及代建工程成本。

二、成本核算項目

房地產業的成本核算項目包括：

1、土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。

2、前期工程費：開發前的規劃、設計、場地平整等費用。

3、基礎設施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎設施建造費用。

4、建筑安裝工程費：房屋建設施工過程中的各項費用。

5、配套設施費：能分攤計入開發產品成本的不能有償轉讓的公共配套設施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉讓的大配套設施如商店、郵局、銀行等。

6、開發間接費：為開發現場發生的各項費用如現場管理人員工資、福利費、水電費、周轉房攤銷等。

三、房屋開發成本的核算方法

1、土地征用及拆遷補償費

（1）如能分清項目則直接計入開發成本

借：開發成本—房屋開發成本

貸：銀行存款（應付賬款）

（2）不能分清成本項目的，其支出應先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標準分配（一般按建筑面積）

借：開發成本—土地開發成本

貸：銀行存款等科目

借：開發成本—房屋開發成本

貸：開發成本—土地開發成本

2、前期工程費

能分清核算對象的直接計入開發成本，不能分清的按標準分攤，然后計入開發成本。

借：開發成本—房屋開發成本

貸：銀行存款等科目

3、基礎設施費

4、建筑安裝工程費

（1）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發成本

借：開發成本—房屋開發成本

貸：庫存材料（應付賬款等）

工程量較大、建設規模較大的，應經過“工程施工”進行核算

借：工程施工

貸：銀行存款（庫存材料、應付賬款等）

然后，根據下列順序和方法進行分配：

①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據完工報告結算實際成本。賬務處理為：

借：開發成本—房屋開發成本

貸：工程施工

（2）發包工程及價款結算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業，應按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結算。

5、配套設施費

（1）對能夠有償轉讓的配套設施和能分清核算對象的不能轉讓的配套設施，可直接計入有關開發成本。賬務處理為：

借：開發成本—房屋開發成本

貸：銀行存款、庫存材料等科目

（2）對不能直接計入房屋開發成本的配套設施，應先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。賬務處理為：

借：開發成本—配套設施成本

貸：應付賬款（庫存材料、預付賬款等）

借：開發成本—房屋開發成本

貸：開發成本-配套設施成本

6、開發間接費用

（1）對能分清開發項目和不能有償轉讓的配套設施的間接費用可直接計入房屋開發成本，賬務處理為：

借：開發成本—房屋開發成本

貸：應付工資（累計折舊、銀行存款等）

（2）如有多個開發項目應先歸集費用再進行分攤

借：開發間接費用

貸：應付工資、周轉房攤銷等

（3）如開發企業不設置現場管理機構，除周轉房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。最后將間接費用分攤入房屋開發成本。

四、開發成本轉入開發產品

待開發產品完工之后，將開發成本結轉入開發產品：

借：開發產品

貸：開發成本

五、將開發產品轉入經營成本（或銷售成本）

根據開發產品的銷售情況結轉經營成本或銷售成本，其計算和賬務處理如下：

可售面積單位工程成本=項目預計總成本/總可售面積

經營成本=已實現的銷售面積×可售面積單位工程成本

借：經營成本

貸：開發產品

檢查技巧

一、檢查項目有關情況

房地產企業的開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合

在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業成本的檢查

房地產企業的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確

審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）

預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。

有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

2、配套設施成本結轉是否正確

通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3、注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

4、檢查有無白條入賬現象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1、人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。

（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。

房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業合同數量多、金額大的特點累計

數額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。

檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1、銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3、廣告費、業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳及業務招待活動，廣告費用、業務招待費支付大，然而房地產項目開發周期長，收入只能在后期實現。因此企業廣告費、業務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結轉。超標準的業務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發間接費用的檢查

審查費用的發生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業不分攤。

九、對房地產企業稅務檢查的幾點建議

1、房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，對與房地產公司業務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發單位、賣地方、團購單位、施工企業、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

3、為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委（發改委）、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

4、通過與公安、司法等部門協調配合，加強與相關執法部門的協作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執法的標準，做到法律面前人人平等，規范整個行業的稅收秩序。

第四篇：房地產稅務稽查技巧

房地產稅務稽查技巧

一、檢查項目有關情況

房地產企業的開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業成本的檢查

房地產企業的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1.審查成本計算是否正確

審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。

成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）

預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。

有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

2.配套設施成本結轉是否正確

通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨

按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3.注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

4.檢查有無白條入賬現象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1.人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。

2.印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。

（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。

房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。

3.其他方面的檢查

檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1.銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2.虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3.廣告費、業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳及業務招待活動，廣告費用、業務招待費支付大，然而房地產項目開發周期長，收入只能在后期實現。因此企業廣告費、業務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅

銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結轉。超標準的業務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發間接費用的檢查

審查費用的發生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業不分攤。

九、對房地產企業稅務檢查的幾點建議

1.房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，對與房地產公司業務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發單位、賣地方、團購單位、施工企業、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2.由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

3.為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委（發改委）、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

4.通過與公安、司法等部門協調配合，加強與相關執法部門的協作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執法的標準，做到法律面前人人平等，規范整個行業的稅收秩序

第五篇：房地產行業稅務稽查技巧的各稅種檢查

房地產行業稅務稽查技巧的各稅種檢查

一、營業稅

1、采用預收款方式銷售不動產、轉讓土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業稅，不申報或者少申報稅款的現象。

2、采用“還本”方式銷售商品房時，是否是扣除“還本”的收入再申報納稅。

3、銀行按揭款收入有否申報納稅，有否掛于往來帳如“其他應付款”不作預收帳款申報納稅。

4、以房換地的，在房產移交使用時有否視同銷售不動產申報納稅。

5、開發商以房產補償給拆遷戶的，是否按規定申報繳納計征營業稅。

6、以房產作為利潤分配給合作各方，在房產移交使用時有否視同銷售不動產申報納稅。

7、房產公司在銷售不動產過程中收取的價外費用如管道煤氣開戶費等有否申報納稅。

8、將房產、土地等不動產或無形資產抵債轉讓給其他單位或被法院拍賣的房產，有否視同銷售不動產或轉讓無形資產申報納稅。

9、開發商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。

10、開發商聘請境外企業進行設計、施工、監理、銷售策劃、代銷包銷等業務，如這些境外企業在境內既沒有經營機構，又沒有代理人的情況下，開發商有否代境外企業扣繳有關營業稅。

11、因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業額中申報納稅。

12、銷售給關聯企業的房屋價格是否合理。

13、單位將不動產無償贈與他人有否視同銷售不動產申報納稅。

14、納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。

15、企業以房屋對外投資入股，在轉讓其股權時有否申報納稅。

16、以不動產投資入股取得固定收入，不承擔風險的，是否按“租賃業”申報營業稅。

17、以無形資產投資入股后又轉讓該項股權的，轉讓時有否申報納稅。

18、拍賣、被拍賣應稅的無形資產，有否申報納稅。

19、以應稅的無形資產投資入股，不參與被投資企業的利潤分配，不共擔投資風險，其取得的實物或其他（包括取得固定利潤）補償收入有否申報納稅。

20、轉讓無形資產收取的價外費用（如培訓費、辦證費等）有否申報納稅。

二、土地增值稅

檢查是否存在轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入未按規定繳納土地增值稅的情況。重點檢查：

1、未竣工清算項目是否按規定預繳土地增值稅，竣工清算后是否按規定期限到地方主管稅務機關匯算清繳。

2、申報計征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。

3、申報的扣除項目是否符合稅法規定，其中：

（1）納稅人在已征用和拆遷好的土地上進行開發的，這部分土地的拆遷補償費是否又做重復扣除？

（2）納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經營活動而發生的管理費用，是否作為開發間接費用直接扣除而不作為房地產開發費用扣除

（3）在房地產完工之前發生的，計入有關房地產成本的利息支出是否已作為房地產開發成本計算扣除，而在計算房地產開發費用扣除時又重復計算？

（4）房地產開發費用，是否在“利息（取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）×5%”以內計算扣除。凡不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用是否按“（取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）×10%”以內計算扣除。

（5）在扣除與轉讓房地產有關的稅金時，對已計入管理費用的印花稅是否重復扣除。

（6）從事房地產開發的納稅人是否按《細則》第七條

（一）、（二）項規定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本）計算的金額之加計20%的扣除。

4、增值額的計算，適用稅率、應納稅額是否正確

三、房產稅

1、有否將生產經營用房產、出租房產與免稅的房產混淆，未按規定申報納稅。

2、免稅房產改變用途轉為應稅房產后，是否按規定申報納稅。

3、新建的房屋應從建成或使用的次月起計算繳稅，檢查時應注意：（1）自行建造的應稅房產交付使用后，有否長期掛“在建工程”帳，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產稅。

（2）固定資產未入帳，但已辦理了工程結算或已實際使用的房產是否按時繳納了房產稅。

（3）企業新建房產未驗收，但已交付使用，是否僅就轉入固定資產帳部份繳納了房產稅，而對留在“在建工程”帳的部分未申報納稅。

4、已辦房改手續的職工住宅，固定資產帳未改變、仍提固定資產折舊的，有否繳納了房產稅。

5、新建辦公樓、招待所，有否把內部照明設施裝修工程另設帳核算，未并入固定資產房產原值繳納房產稅。

6、企業將房產、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產稅。

7、有否將與房屋不可分割的各種附屬設備或不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、下水管等）從房產原值剝離出來，少繳房產稅。

8、對原有房屋進行改建、擴建后，應作為固定資產核算的部分是否按規定增加了房屋原值，計繳了房產稅。

9、對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房是否按規定計繳房產稅。

四、土地使用稅

1、已征用未開發的土地是否也按規定申報繳納土地使用稅。

2、未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。

五、印花稅

各類購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財產租賃合同、借款合同、產權轉移書據是否按規定貼花。

六、企業所得稅

（一）收入檢查要點：

1、開發產品出售后是否嚴格按照稅法規定的六大原則確認收入的實現。

2、發生下列行為是否按照稅法規定確認收入和利潤：

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品用于對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他事業單位、個人的非貨幣資產。

3、代建工程、提供勞務持續時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認收入的實現。

4、代建工程、提供勞務過程中節約的材料、下腳料、殘料留歸企業所有的，是否按公允價確認收入。

5、客戶放棄的購房定金有否及時轉作其他業務收入。

6、商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業務收入。

（二）稅前扣除項目檢查要點

1、是否準確區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限，有無人為加大投資概算，有否虛列、重列有關的成本、費用。

2、土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發生的費用全部計入當期銷售成本。

3、銷售成本的結轉是否正確，同一企業有多個房產開發項目，其發生的成本、費用能否劃分清楚，在結轉當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結轉收入項目的成本、費用；有無多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積。

4、為開發產品公共部分、共用設施設備維修計提的維修基金余額是否作納稅調整。

5、是否將非本期的費用計入當期費用，成本對象建造過程中發生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產損失直接稅前扣除。

6、是否將未結轉入銷售收入的預收款所涉及到的營業稅及附稅一并結轉到當期銷售稅金，有否重復列支稅金。

7、“廣告費”、“業務宣傳費”、“壞帳損失”、“業務招待費”等期間費用是否按規定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況。

8、賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調整。

9、有否在稅前扣除與收入無關的支出，如債權擔保等原因承擔連帶責任而履行的賠償，企業負責人的個人消費、代扣個人所得稅等等。

10、各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整。

11、實行計稅工資的企業，是否按月人均工資800元進行稅前扣除；工資費用實行工效掛鉤的企業，工資計提是否符合有關部門批準的比例。當年按規定計提的工資未發放完畢的，余額是否已調增應稅所得。

12、納稅人計提的以前應提未提、應攤未攤的費用是否已作納稅調整。

13、捐贈的扣除是否符合稅法規定，有否將納稅人直接向受贈人的捐贈、非公益、救濟性捐贈以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業的公益救濟性捐贈是否作納稅調整。

14、未按規定轉作本企業經營性資產以及臨時出租的待售開發產品，是否也計提了折舊。

15、為房地產開發而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，是否計入有關房地產的成本。

16、納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調整。

17、納稅人對租入的固定資產的改良支出，是否在租賃期內平均分攤計入所屬費用。

18、納稅人自有的固定資產改良支出，是否按稅法有關規定進行稅務處理。

19、有否將購建“固定資產”等資本性支出在直接在稅前扣除。

20、有否將無形資產受讓、開發支出直接在稅前扣除。

21、災害事故損失的賠償有否從實際損失中扣除后才在稅前列支。

22、固定資產清理、待處理財產損益清理后的凈收益是否按規定結轉入營業外收入帳戶，企業的各項財產損失未報批的，是否按規定作納稅調減。

23、投資收益中屬于稅后利潤的聯營企業分回利潤和股息收益（利息、紅利），在投資企業所得稅稅率高于接受投資企業所得稅稅率的情況下，有否計算補繳企業所得稅。

24、以前損益調整事項未計入以前所得計繳所得稅的，是否已做納稅調整。

七、個人所得稅

扣繳義務人是否如實填寫《扣繳個人所得稅報告表》，按時申報或按時解繳所代扣的稅款。

工資、薪金方面

1、有否未按照居民納稅人和非居民納稅人確認標準的規定確認應代扣代繳稅款的行為，少扣繳個人所得稅。

2、對工資、薪金、獎金、實物、有價證券等發放已達到應納稅標準的是否未按規定代扣代繳個人所得稅。

3、是否將工資、薪金所得與勞務報酬所得相混淆，少扣繳個人所得稅。

4、個人取得的公務交通、通信收入是否按規定計繳個人所得稅。

5、對從“盈余公積”、“利潤分配”賬戶中提取支付的獎金是否計入工資、薪金所得扣繳個人所得稅。

6、對直接通過“管理費用”、“銷售費用”科目以現金形式發放的獎金是否按規定扣繳個人所得稅。

7、通過“應付福利費”賬戶發放的人人有份的實物和現金，是否按規定扣繳個人所得稅。

8、對個人一次取得的數月獎金、年終加薪或勞動分紅，是否不單獨作為一個月的工資、薪金所得計算扣繳稅款，而按全年月份分攤計算少繳個人所得稅。

9、企業供銷人員取得的推銷產品提成收入，是否按規定扣繳個人所得稅。

10、企業代職工購買保險，保險公司一次性返還保金的，是否按規定扣繳個人所得稅。

11、企業為職工購買的儲蓄性養老保險、補充養老保險、補充醫療保險是否按規定扣繳了稅款。

12、對職工辦理內部退養手續取得的內退收入是否按規定計稅？

13、企業以現金形式發放給個人的住房補貼、醫療補助費，是否全額計入領取人當月的工資薪金收入計繳個人所得稅。

14、對退休回聘的人員取得的工資是否按規定計稅。

15、個人與用人單位解除勞動關系而取得的一次性補償收入是否按規定計繳個人所得稅。

利息、股息、紅利所得方面

1、企業向職工或其他個人集資，支付利息時是否按規定代扣代繳個人所得稅。對企業應支付未支付的利息直接增加借款本金的業務，是否按規定代扣代繳個人所得稅。

2、企業向參股的職工或者其他個人支付的股息、紅利收入是否全額扣繳個人所得稅。

3、企業用盈余公積轉增股本，屬于個人股東的部分，是否代扣代繳了稅款。

此外，要特別注意，單位為個人負擔個人所得稅的，在計算應納稅額時，是否將支付額換算成含稅收入后計算扣繳個人所得稅。

八、主要涉稅問題的檢查

1、經營收入的檢查

（1）“預收賬款”不及時結轉銷售收入或不結轉預計利潤

將預收賬款的貸方明細與房屋銷售合同進行比對，以確定是否有預收賬款不及時結轉收入的情況。

（2）分解售房款

房地產業的營業收入是指銷售開發產品所取得的全部價款和價外費用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項不按規定計入經營收入，而計入往來款項，造成少繳營業稅和企業所得稅。

（3）以物易物少記收入

房地產業中以房換地或以房抵債等銷售房產形式普遍存在，換取土地或抵償債務均為銷售房地產取得收入的不同形式，應按照市場銷售價確認收入申報繳納營業稅、企業所得稅。一些房地產開發企業往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。

（4）實現銷售不及時確認收入

對已辦妥移交手續，按合同協議應全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，企業往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認或者隱瞞收入，影響營業稅、企業所得稅。對此問題以檢查售房合同和委托代售合同為主，嚴格按合同規定的時間確認收入，并與經營收入科目進行對比，查找企業少記收入問題。個人所得稅檢查心得

一、從會計帳目著手：

下面就個人一點淺薄意見來談談如何理解帳目中隱含的個稅問題，從報表項目說起，如何從報表上區分好企業和壞企業，我覺得要看他的現金流量，如果一個企業的現金，我這里的現金指廣義概念，如果很多，而且盈余公積也很多，就說明這個企業是個相當不錯的企業，既然發展比較好，就應當有個稅的稅基，他交的少了就可能有問題，還可以看看投資收益，都有閑錢搞投資了，說明比較富有，畢竟現在企業是追銀行，不是銀行追企業，當然也可以看看帳面利潤，但是許多企業的利潤是假的，上市公司都在造假，銀廣夏害人不淺，何況那些個過江之鯽？

總括的從報表上了解一下企業經營盈利情況，有個大致的印象，比如我檢查過一個企業，帳面留存收益就是盈余公積和未分配利潤很多，但是企業的個稅交的很少，我就奇怪了，這么好的公司員工收入怎么不充裕了？難道老板這樣刻薄？但是員工都是一臉幸福感啊，不象假的，后來一檢查發現企業將大量現金借給員工使用，這叫聰明的避稅，因為稅法只規定股東借錢不還要征稅，沒有講這個員工問題，直到最近才有個稅法補正了一點，就是員工借錢購房或其它財產要征稅的問題。這就叫亡羊補牢未為晚也。

我覺得檢查時應當注意下面一些科目，因為這些科目可能是個稅隱藏地，所以看完報表后你就要翻看明細帳，第一個是其他應付款和應付帳款這兩個科目，因為有些企業會將一些殘料收入等放在這個科目而不確認收入，將這筆錢作為小金庫搞職工福利，有時還會利用這個科目偷稅在這里提個案例，某個企業向員工借錢用于工程，他假造合同為向某一公司借款，會計分錄為 借：在建工程

貸：應付帳款借在建工程，貸應付帳款，付款時名義上是付給某公司，其實這個公司是個子虛烏有的公司，利息給了員工，這里就偷了筆利息個人所得稅。這里就其他應付款順便提一下企業所得稅，我發現許多稅務人員只要發現應付帳款或其他應付款超過三年未付就調增所得額，請注意稅法是連續超過三年且無法支付，不僅僅是三年啊，還必須要無法支付，這個無法實在不好掌握，所以各地地稅部門也是政策五花八門，比如長春地稅規定對方清算后不要這筆錢時才可以確認收入，而大連地稅則規定債權方作壞帳損失后債務人才可以確認收入，我認為不管怎么樣，我們絕不能單純的將超過三年作為唯一條件，再舉一個案例，也是我自身接觸的，某建筑設計院是個法人單位，而同時這個單位內的幾個高管又組成了個什么建筑協會，每年從帳上計提借：管理費用貸應付帳款，到年底把這款付到這個建筑協會帳上，而我們在實際征管中不會將這個建筑協會管理起來，實際上這筆款就被分掉了，就漏稅掉了個稅，我覺得這不是個個案，可以到各地科協了解一下，有不少之類的協會，沒有管起來。所以說這個應付帳款和其他應付款里還是有貓膩的。

應付職工薪酬科目，這是新會計準則，包括會計制度的應付工資，應付福利費，其他應付款-工會經費職工教育經費等還包括一塊職退福利，就是解職時給予的補償，我建議選擇有代表性的月份對企業計算的個稅進行核算一下，在現實工作中經常發現企業通過降低稅率降低級距方式來少繳稅，我想我們并不是事前一定要懷疑企業偷稅，但也絕不應當假定他沒有問題，三鹿這個大型企業在人命關天事上都玩假，何況在稅收上？在檢查應付職工薪酬時要注意全年一次性獎金對于每個人只能適用一次，有的企業可能會適用兩次甚至三次以上，這里有個問題就是比如某一個月發放了十三個月工資，又發了年終獎，又來個績效考核，怎么辦？個人所得稅工資項目是按月來的，我們要講理，應當允許將這個月的一次性年終獎性質的并起來算，要注意看哪個月的應付工資多，應付福利費多，就挑這個月的讓企業的會計把計算個稅的憑據拿出來，你復核一遍，相信會有收獲的，沒有收獲也練練業務。

還要注意如果是企業股東，如果他同時又是管理層，是可以列支工資的，但如果僅是股東同時沒有參與經營管理就不應當按照工資稅目而是股利稅目，在這里還要提一點，一般而言什么時候發放什么時候扣稅，有種收付實現制的意思，但有時也要區別對待，比如企業積欠職工工資數月后一次發放，你就要審查是否屬實，而不是不分情況統統按一次算個稅，這是企業犯的錯，你不能將因為企業犯的錯而將多增加的稅負放到工人身上，收稅也要注意和諧啊。一般而言養老失業生育醫療工傷等保險都沒什么問題，現在生育津貼和生育醫療費，只要是縣級批準的也可以免個稅了，公積金要注意，要注意兩個比例，一是計提基數不能超過地級市上年平均職工工資三倍，第二個是計提比例不能超過百分之十二，兩個條件都不能違反，違反了就要調增個稅，文件規定：單位和個人分別在不超過職工本人上一月平均工資12%的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設區城市上一職工月平均工資的3倍，具體標準按照各地有關規定執行。這里要注意一下，企業交的部分借管理費用，貸其它應付款，而從借產品成本，制造費用，在建工程，貸應付工資，個人工資扣的部分是借應付工資，貸銀行存款貸應交稅金—應交個稅，一般這么處理，此外部分企業還有個住房補貼的問題，一般的處理是不超過標準的是允許扣除的，這個標準南通有沒有我不太清楚。

差旅費補貼，比如寧波地稅有規定，每天三十元以下不征稅，但我們這邊好象是全額征稅，導致企業找發票報銷。

另外注意一個年金問題，一些企業有錢，不僅交社會保險還會辦理補充保險，這個補充保險是要征稅的。另外就是一些商業保險，我查過一些資料，補充保險也是可以由商業機構承保的，企業所得稅上補充保險符合條件的可以扣，這個商業保險目前具體條款還沒下來，雇員以非上市公司股票期權形式（注：即股票期權指定的股票為非上市公司的股權）取得的工資薪金所得，在計算繳納個人所得稅時，因一次收入較多，可比照《國家稅務總局關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》（國稅發〔2005〕9號）規定的全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅。

雇員以非上市股票期權形式取得所得的納稅義務發生時間，按雇員的實際購買日確定，其所得額為其從公司取得非上市股票的實際購買價低于購買日該股票價值的差額。借管理費用，貸資本公積—其他資本公積，借銀行存款，資本公積其他資本公積，貸股本，實收資本，資本公積股本或資本溢價，由于非上市公司股票沒有可參考的市場價格，為便于操作，除存在實際或約定的交易價格，或存在與該非上市股票具有可比性的相同或類似股票的實際交易價格情形外，購買日股票價值可暫按其非上市公司上一經中介機構審計的會計報告中每股凈資產數額來確定。（國稅函〔2007〕1030號）

有些企業還會有些情況，就是對于公司以雇員名義購買住房、汽車等個人消費品，所購房屋產權證和車輛發票均填寫雇員姓名，并商定該雇員在企業工作達到一定年限或滿足其他條件后，該住房、汽車的所有權完全歸雇員個人所有的。考慮上述實物價值較高，且所有權隨工作年限逐步取得的，可按企業規定取得該財產所有權需達到的工作年限內（高于5年的按5年計算）平均分月計入工薪所得計稅。（國稅發[1995]115號）

我想既然辦的是個人名字，企業可能就不會反映在帳目上，他反映在帳目上企稅也不允許扣除，他沒有必要，而且個稅還會被稅務局逮個正著，上邊是針對企業內部員工的，還有一種是針對外部人員的，比如有這么個稅總文件：

你局《福建省地方稅務局關于用使用權作獎項是否征收個人所得稅問題的請示》（閩地稅政二[1999]33號）收悉，經研究，現批復如下：你省外商投資企業福州元洪城舉辦購物有獎活動，規定特等獎為一套住房的10年免費使用權（10年內可以由中獎者自住，也可出租，10年后歸還房子），一等獎為一部桑塔納轎車的10年免費使用權。從以上情況可以看出，消費者取得了實物的使用權，可以運用該使用權獲取收入或節省費用，使用權實質上是實物形態所得的表現形式。根據個人所得稅法立法精神，個人取得的實物所得含取得所有權和使用權的所得。因此，可以認定消費者取得上述住房、汽車的免費使用權，不管是自用或出租，已經取得了實物形式的所得，應按照“偶然所得”應稅項目繳納個人所得稅，稅款由提供住房、汽車的企業代扣代繳。主管稅務機關可根據個人所得稅法實施條例第10條規定的原則，結合當地實際情況和所獲獎品合理確定應納稅所得額。

這個政策盡量不要使用，容易引發爭議，所以這個文件稅總沒有轉發各地。現在廣東地稅部門還規定如果企業不交保險，工資就不讓扣除，我們現在沒有這個規定，但也要注意一下企業花名冊中是否有沒交社保的，防止企業通過應付職工薪酬這個科目列支一些非本單位人員的勞務報酬，這種情況應當由對方開票來入帳，開票時代扣個稅。如果有這種情況了，就要重新按勞務報酬來重新算，另外還有兼職這種情況，這種情況稅總有文件按照勞務報酬所得來算，XYZ公司生產車間從ABC公司借用50名工人，時間35天.1.ABC公司開工不足.2.借用50名工人的勞動有XYZ公司,組織安排.3.勞動安全XYZ公司負責.4.XYZ公司視同本公司員工一樣,執行計件和計時工資.ABC公司不干預.5.借用50名工人簽有,臨時勞動合同.請問是工資還是勞務.還有一種情況就是離退休人員返聘，取得的收入要減除費用扣除標準后計稅，仍然是工資薪金所得稅目。什么叫再任職，這里也有個文件

一、受雇人員與用人單位簽訂一年以上（含一年）勞動合同（協議），存在長期或連續的雇用與被雇用關系；

二、受雇人員因事假、病假、休假等原因不能正常出勤時，仍享受固定或基本工資收入；

三、受雇人員與單位其他正式職工享受同等福利、社保、培訓及其他待遇；

四、受雇人員的職務晉升、職稱評定等工作由用人單位負責組織。比較這四個條件，來判定什么叫退休再任職。是就按工資征，不是按勞務報酬征，讓他開票去。

勞務報酬計算中收入額是否可以扣除營業稅金及附加了，雖然稅法沒有明確規定，但是從財產租憑及保險公司營銷員扣除公式看，我個人認為是可以扣除的，稅法強調公平，特別是所得稅類。

會場零落人稀少

學習業務不牢靠

在會計制度中的應付福利費科目中同樣有些問題，發放本單位員工的符合條件的要征個稅，有時甚至列支發放外部人員的禮品，我覺得應付福利費怎么可以發放外單位了，象這種情況不僅個稅要補繳，企業所得稅也要調整。新會計準則不存在應付福利費這個科目了，拿產品給員工，借應付福利費，貸產成品，貸應交稅金，計提時：借生產成本、制造費用等，貸應付職工薪酬

實際發放時：借應付職工薪酬，貸主營業務收入，應交稅金，然后結轉成本，借：主營業務成本，貸：庫存商品或產成品，要注意這樣的處理方式。這里存在一個按成本價還是按市價算所得的問題。個稅條例是有憑據認憑據，沒憑據稅務來核定。

工會經費實際上也存在問題，有的企業提取工會經費后自已建個帳，工會經費使用叫作“財不正用”，發放福利，其實也很正常，有幾個工會正常運轉的，不少企業根本就沒有什么工會，所以有必要了解一下工會經費的使用情況，說不定能補點小錢，再來看看短期借款科目和應付利息科目，新會計準則將短期借款利息作如下處理，借：財務費用 在建工程，無形資產—資本化支出，貸應付利息

處理，要查看短期借款和應付利息的借方發生額，減少了就要看利息付沒有付，有沒有扣交個稅，注意這個利息可不是儲蓄存款利息，只有國家特許經營的金融機構才可以吸引存款，企業經批準可以發行債券籌資，不經批準，那叫非法集資，當然不能因為非法集資就不扣稅，在沒有被查處宣布為非法之前就是合法的，怎么能不征稅了，如果沒有支付利息還要考慮是否關聯方了，還要關聯業務調整了。

長期借款科目，看它的明細科目，有沒有所有者借錢超過一年不還的，這里的所有者我理解不僅僅是所有者本人，他的家庭成員也應當算，因為有個個稅政策，所有者及其家庭成員從企業借款購房或其他財產登記為個人名義的且一年不還的，要扣繳個稅，同時也有條稅政，就是所有者借錢不還一年要征稅的規定，我覺得所有者妻子借錢一年不還同樣適用，另外注意個稅有個政策員工借錢購房和其他財產登記為自已名下一年不還錢同樣要征個稅，這在操作上很不好搞，需要通過舉報方式才行。

銷售費用和管理費用科目，先引用一個文件，．個人為企業提供非有形商品推銷、代理等服務活動取得的傭金、獎勵和勞務費等名目的收入，無論該收入采用何種計取方法和支付方式，本企業雇員均應計入當期工資薪金所得，計算征收個人所得稅；非本企業雇員均應計入個人從事服務業應稅勞務的營業額計算征收營業稅，在扣除已繳納的營業稅稅款后，應計入個人的勞務報酬所得，計算征收個人所得稅。(財稅字[1997]103號)我們現實中經常發現企業組織員工旅游，我們不少做法是將其作為工資所得扣稅的，其實我覺得是違反稅法的，為什么？今年三月一號前的個稅條例規定的所得僅僅指貨幣、實物、有價證券三種，注意，還沒有加個：“等”這個發揮稅務人員想象空間的字，你說旅游算貨幣嗎？算實物嗎？算有價證券嗎？廣州地稅就有明文規定除了財稅字103這樣的情況外，其他的不征，但是今年溫家寶總理簽發的新個稅條例就注意到了這個漏洞，將所得明確為貨幣實物有價證券和其他經濟利益，這個旅游應當屬于其他經濟利益。但是全國大部分地區是征的，我們征也沒錯，為什么修改這個條例，就是因為事后要補正當初法條的虧缺。再舉個文件：在年終總結、慶典、業務往來及其它活動中為外單位人員發放現金、實物或有價證券的，按“其他所得”項目征收個人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。（國稅函[2000]57號）

我的理解是發放的人員必須是與企業有業務關系的單位，不能是普通消費者，企業為了維持與發展業務關系，舉辦些活動送些東西，而象移動公司贈送給普通消費者的油酒之類，商場贈送的買一贈一等活動，就不應當征收，但是如果移動公司或商場開展的有獎銷售那就不行了，因為你在中獎之前并不知道自已中獎，而結果中了，這就是偶然所得，有的時候要調整思維，即使是所得，但只要不在稅法列舉的項目中就不應當征收，比如接受捐贈，人格是金繼承財產，都是獲得所得，但就是不征稅，曾經與同事討論其他所得與偶然所得的關系，其他所得絕不是稅務人員憑空想出來的，必須由國家稅務總局明確，不明確的即使你認為是其他所得也不能征稅，比如個人為他人提供擔保取得收入，國家明確為其他所得，就可以征，至于偶然所得，一定要注意偶然這個詞的意味，就是意想不到的意思，你去花錢充值時，就事先知道了充一百送油，充二百送酒，這還叫什么偶然所得，這個問題重慶地稅曾經有文明確過不征，很有道理。

我們在日常檢查中還發現企業通過發票報銷員工通信費車船費之類，這些費用往往直接 借管理費用，貸銀行存款

處理了，這里如何把握？可以講這些費用里面存在公私兩部分，不少地方稅務機關規定了標準，山東地稅就是這樣規定的，比如高層每月多少錢，中層每月多少錢，超過者算個稅，而北京地稅更干脆，只要有票的都可以報銷和個稅無關，昨晚又看了沈陽地稅文件，也和北京一樣這么干，我覺得山東的比較合理，但這種規定和費用扣除標準一樣，得要注意變動。

制造費用科目，可能也會存在問題，比如勞動保護費這個明細科目，要看原始憑證，看看發的是什么，有個著名的評判標準就是你發工作服可以，但你不能發西裝啊，有誰見過工廠里的工人穿西裝進行勞動保護的，但我想如果是銀行保險公司這些白領單位，買個西服還是不應當算個人所得的，是不是，以上是從會計科目著手談的如何檢查個稅，下面再提供一個思路即從個稅項目考慮分項檢查，二、從個稅的項目著眼

一般不涉及個體工商戶生產經營所得，個體承包承租所得，工資薪金所得主要看應付職工薪酬科目，同時要考慮幾種工資薪金計稅辦法，比如一次性獎金，辭退職工補償費問題，借管理費用，貸應付工資或什么，內部退養人員等，除了這個外就是要注意各項費用中發放的福利。現在有個代幣券的問題，企業發東西不明著發，而是將發東西的錢開發票進入公司管理費用中，這個問題不太好查，國家沒有將代幣券這個問題處理好。利息股息紅利所得中的股利所得要注意應付股利科目，如果企業雖然仍掛在帳上但實際上這筆款項已明確為股東個人所有，仍然要征收個稅，另外要注意盈余公積科目的借方，是不是對應的實收資本或股本科目，如果是就要視同先分配后增股計算個人所得稅，借盈余公積，貸實收資本，這里要注意資本公積轉增股本是不征個稅的，為什么？資本公積相當于本金，作為本金的資本公積和股本互轉沒有產生所得，但盈余公積就不同，盈余公積是留存收益，是企業所有者投入資本后爭來的所得，分配了就要征個稅，這里新會計準則和會計制度有個差別，新會計準則資本公積只有股本溢價和其他資本公積科目，而只有股本溢價才可轉增資本，其他資本公積處置時才可以結轉，而老的會計制度上則將捐贈所得和一些政府補助收入計入資本公積，這里在企業所得稅上要注意，另外 還要注意有些企業由于資金緊張，但又為了裝點門面，采取發放股票紅利的方法，發放股票紅利其實只是股本數量增大，單位價值減少，股本還是不變的，但按照稅法是要按股票票面價值計算個人所得稅的，這種情況下由于企業沒有作帳務處理，檢查人員可以調取董事會會議紀錄認真看一下。

除個人獨資企業、合伙企業以外的其他企業的個人投資者，以企業資金為本人、家庭成員及相關人員支付與生產經營無關的消費性支出以及購買汽車、住房等財產性支出，視為企業對個人投資者的紅利分配，按“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。

納稅內個人投資者從其投資企業（個人獨資企業、合伙企業除外）借款，在該納稅終了后既不歸還，又未用于企業生產經營的，其未歸還的借款可視為企業對個人投資者的紅利分配，按“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。（財稅〔2003〕158號）

財產轉讓所得，這里要注意一個股權轉讓，股權轉讓在會計處理上一般是 借銀行存款，貸長期股權投資，貸或借投資收益，如果是個人股東，就牽涉到個稅問題，這里有個文件是國稅函244號：你局《關于個人所得稅財產轉讓所得中的轉讓股權的認定問題的請示》（粵地稅發［２００６］１８７號）收悉。經研究，批復如下：

一、你省某溫泉公司原全體股東，通過簽訂股權轉讓協議，以轉讓公司全部資產方式將股權轉讓給新股東，協議約定時間以前的債權債務由原股東負責，協議約定時間以后的債權債務由新股東負責。根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規定，原股東取得股權轉讓所得，應按“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。

二、應納稅所得額的計算

（一）對于原股東取得轉讓收入后，根據持股比例先清收債權、歸還債務后，再對每個股東進行分配的，應納稅所得額的計算公式為：

應納稅所得額＝（原股東股權轉讓總收入－原股東承擔的債務總額＋原股東所收回的債權總額－注冊資本額－股權轉讓過程中的有關稅費）×原股東持股比例。其中，原股東承擔的債務不包括應付未付股東的利潤（下同）。

（二）對于原股東取得轉讓收入后，根據持股比例對股權轉讓收入、債權債務進行分配的，應納稅所得額的計算公式為：應納稅所得額＝原股東分配取得股權轉讓收入＋原股東清收公司債權收入－原股東承擔公司債務支出－原股東向公司投資成本。

另外還有個國稅函2006 866號文，就是股權轉讓成功后，對方未依約付款所取得的違約金，要計入股權轉讓收入，這個用價外費用就很好理解了。

勞務報酬所得，講個案例，某企業因為相關科目限制不能足額發放傭金，就采取代開發票方式套取現金發放相應人員，而現在代開票的很少有附征個稅的，也就是說企業通過這種代開票方式少代扣代繳了相應勞務人員的個稅，怎么辦？如果企業能提供明細，稅務機關查證后可以按公式計算，如果沒有怎么辦？我建議按附征率和發票收入額核定征收。特別是保險公司，因為手續費支出有限額，往往采用這種辦法。所以檢查時要注意這種情形。這里再講一下，按照征管法，法大于一切，特別是稅總的規章，這種情形因為無法向納稅人追繳了，所以只能對企業處以罰款，不能責令企業補扣，到哪扣去？

至于施工企業的臨時、季節工問題，這是管理的難點，本質上講應當屬于勞務報酬所得，既沒有用工合同也不交保險，但是我認為從穩定社會出發與解決三農問題出發，應當按工資項目征稅，我省曾出臺一份對建筑安裝企業按收入百分之一扣繳個稅，引起不少詬病，農民爭幾個錢不容易。請看蘇地稅發[2007]71號規定：

一、在我省境內異地從事建筑安裝工程作業的單位和個人，應在工程作業所在地扣繳（繳納）個人所得稅，機構所在地主管稅務機關不得重復征收。

二、異地從事建筑安裝工程作業的單位和個人，財務會計制度較為健全、能夠準確、完整地進行會計核算的，經工程作業所在地主管稅務機關審定同意，其應扣繳（繳納）的個人所得稅實行查帳征收。

三、對于未設立會計帳簿，或者不能準確、完整地進行會計核算的單位和個人，其個人所得稅由主管稅務機關實行核定征收。其中采取按工程價款的一定比例核定征收稅款辦法的，核定征收的比例不低于工程價款的1%。

特許權使用費所得，注意員工為本單位提供非專利技術，提供專利是肯定要征稅的，注意提供非專利技術同樣也要征個稅。

稿酬所得，有些企業有內部刊物，比如南通地稅就有自已的刊物，注意發放給專門的記者編輯的要按工薪所得，其他人員則按稿酬所得，別搞錯了。

改組改制時的個稅問題：

一、對職工個人以股份形式取得的僅作為分紅依據，不擁有所有權的企業量化資產，不征收個人所得稅。

二、對職工個人以股份形式取得的擁有所有權的企業量化資產，暫緩征收個人所得稅；待個人將股份轉讓時，就其轉讓收入額，減除個人取得該股份時實際支付的費用支出和合理轉讓費用后的余額，按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅。

三、對職工個人以股份形式取得的企業量化資產參與企業分配而獲得的股息、紅利，應按“利息、股息、紅利”項目征收個人所得稅。

三、其他幾個檢查個稅思路

談談發票問題，企業所得稅上有個著名爭辨，就是發票違規了可不可以扣除，有的人說可以扣除，按發票處罰，有的說不可以扣除，要調增所得額，最近看到今年的企業所得稅宣傳提綱，提到了不符合規定的發票不得扣除，表面看上去有點不講理，但也是無奈之舉，正如增值稅發票票面不符合規定就不得抵扣就得進成本一樣，企稅的發票管理也嚴格起來，其實發票真正管理起來，某種程度上個稅也就管起來了，比如租賃發票，特許權使用費轉讓發票，財產轉讓發票，勞務發票等，一開票就可以附征個人所得稅，同時一些虛開發票的問題也可以解決，重慶地稅檢查幾戶房地產企業，全部有虛開建安發票問題，大連地稅檢查保險公司，發現巨額會務費，按照會務費開具單位一查，人家根本沒開這個發票，發票管不好，目前環境下企稅和個稅就很難管好。所以檢查個稅并不是治本措施，加強征管才是治本之舉。

另外要注意個稅情報的收集，比如檢查保險公司時就要注意看公司的憑據，哪些公司為員工投保了商業保險，記下來作為稅務情報，再比如檢查有關稅種時，報出蘿卜帶出泥，查出企業虛開發票入帳時除了調企所稅外，要追查這筆錢去了哪里，補個稅。（如何檢查建筑業稅收

建筑業產品體積大，生產周期長，成本核算程序復雜，給稅務檢查帶來了一定難度。為此，筆者從實際工作中的幾個方面談談如何檢查建筑業稅收。檢查工程結算收入

工程結算收入是施工企業承包工程實現的工程價款結算收入，包括向發包單位收取的合同變更收入、索賠款和獎勵款。

１．審核施工單位工程合同書，全面掌握施工單位工程量及預算造價。

通過合同書了解施工單位的建設項目地點、開工時間、竣工時間、工程預算造價。總體掌握當完成工程量、工程進度，與“工程結算收入”科目貸方的發生額對照。一方面檢查是否將所有開工項目全部列入核算對象，有無漏項或故意隱瞞現象；另一方面，根據合同規定的完工進度，初步判斷有無少轉或不及時結轉工程結算收入問題。例如合同約定６月１日開工，１２月３１日完工，預算造價８００萬元，而年底申報結轉收入６００萬元，差額較大，說明有可能存在少轉工程結算收入問題，應進一步核實具體情況。同時，通過全面掌握合同書情況，為準確計算印花稅提供依據。２．準確確定工程收入實現的時間。

施工單位工程價款結算方式，一般有以下三種：

即按月結算、分段結算、竣工后一次結算。根據不同的結算方式，確定收入實現的時間不同，所以必須先清楚企業的結算方式，結算方式確定后，關鍵是已完工程量的審核。已完工程量來源于預算部門編制的《建筑安裝工程施工進度明細表》，此表注明工程項目累計已完成工程量，本期已完工程量及本期的結算收入。與“工程結算收入”科目的貸方發生額核對，逐項核對各個工程項目的工程結算收入是否與《建筑安裝工程施工進度明細表》中標明的工程量進度相一致，所記載的收入額與預算收入是否一致。３．與預算部門聯系，確定工程結算收入的組成部分。

工程結算收入包括兩個部分，一是合同中規定的工程造價，即施工企業與發包單位雙方在最初簽訂工程承包合同中商定的合同金額，它構成工程結算收入的基本部分；二是因合同變更、獎勵、索賠等形成的收入。工程結算收入中獎勵等事項信息來源于《工程合同書》，施工單位得到獎勵或索賠通常在合同條款中注明。例如，某合同規定，“工程竣工驗收經質量評定部門檢測評定為市級優良質量等級并獲證書，甲方獎勵工程總造價０．３％的優良獎。”根據條款規定，在最后結算時應注意是否取得該收入而未記入總決算收入。工程價款結算收入應是最后決算收入，查閱預算部門編制的《施工項目結算表》，該表中注明了工程項目的原預算造價、審核后的決算價值，并注明變動情況。例如，某單位８號住宅樓，原預算造價１０１８３１４元，審核后的決算收入１３９１４９９元，原因是原預算造價不含鋁合金門窗造價。該項目的工程結算收入應是１３９１４９９元，而不能記為１０１８３１４元。另外，施工單位向甲方收取的臨時設施費、機構遷移費、勞動保險費等，應作為營業稅的計稅依據。檢查工程施工成本

施工單位的施工成本由材料費、人工費、機械使用費、其他直接費、現場經費組成。施工單位工序復雜、周期長，尤其是材料消耗品種多、用量大、人工多，抓住材料消耗和人工費是控制施工成本最關鍵性因素。１．根據施工定額結合檢查成本項目三級賬準確核定各種主要成本項目發生額。

根據企業提供的勞動定額、材料消耗定額、機械設備利用定額、工具消耗定額、費用定額標準，檢查“工程施工”科目借方發生額；通過審查“領料單”檢查“庫存材料”三級賬；通過“工費定額表”檢查人工費是否有浪費人工現象；核對主要原材料消耗是否合理，逐項審核發生額，如果實際消耗與消耗定額差距較大，說明有可能虛列材料費和人工費的可能，再進一步審查、調整不合理開支。２．已完工程實際成本的結轉。

正確結轉已完工程實際成本是正確計算當期損益的關鍵，即檢查“工程結算成本”科目的借方發生額。本期實際工程成本通過“工程施工”借方發生額確定，月初未完施工成本由上月結轉，主要準確確定月末未完施工成本。查閱預算部門編制的《未完施工盤點表》，根據表中注明的未完工程量和預算成本，計算確定月末未完施工成本，然后根據本期已完工程實際成本，通過本期工程實際成本加未完施工成本減月末未完施工成本，計算本月已完工程實際成本 檢查其他方面

１．周轉材料的攤銷。

周轉材料攤銷的金額是否合理，直接影響當期經營成果，在實際核算中，通常存在著施工單位縮短攤銷期，擴大當期攤銷額的問題。檢查“周轉材料——周轉材料攤銷”科目貸方發生額，根據周轉材料規定的使用期限正確計算當期應分攤的金額，如發現應攤金額大于已攤銷金額應及時調整當期成本。２．臨時設施攤銷。

檢查“臨時設施攤銷”科目的貸方發生額以及“固定資產清理——臨時設施清理”科目余額的結轉情況，臨時設施在使用期限內攤銷，檢查攤銷額計算是否正確。臨時設施拆除清理應通過“固定資產清理——臨時設施清理”科目，檢查其是否將貸方余額轉入營業外收入計算企業所得稅。３．住房周轉金。

企業出售公有住房，其收取職工的售房款應記入“住房周轉金”科目核算，通常出現施工單位將售房款與住房折舊余額的差額記入“營業外支出”，沖減企業當期的經營成果，少記企業所得稅。

４．壞賬準備、業務招待費、貸款利息支出、計稅工資，是否按照規定的比例計提，有無超比例列支，影響所得稅的征收。

５．正確檢查營業外收入和營業外支出科目的核算，分析科目核算內容，找準稅收調整項目，有無按照稅法規定應該調增應納稅所得額的部分，依此正確計算企業所得稅。