第一篇：選址標準流程

選址標準流程

零售或餐飲門店不論規模大小，都離不開下圖一的開店選址流程。首先就是城市市場分析，對企業的目標市場進行分析，然后將目標市場所在城市規劃不同的商圈類型以作為商圈準入的標準，根據標準來實際考察商圈內的潛在店址。

對業主初步談判租金，評估取得的可能性，如果達到一定的可能性則進入工程現場的條件評估（工程部分會在其它章節介紹），依各項評估指標生成立地報告書（如選址評估網的評估報表及財務試算表），仔細測算第一年和未來五年的預估營業額、損益平衡點（BEP）、回報年限等并綜合考量是否能達到預期的贏利目標，如果 達到預期要求，則可進行合同簽約。以下簡述各流程重點及應注意事項。

圖一：選址流程

1.城市市場分析

對城市進行市場分析，為開店提供詳細的城市背景信息。市場分析可以幫助店鋪開發人員以及營銷人員對目標城市有總體了解，在安排城市走訪計劃時會帶來一定的幫助。城市分析的主要內容包括： 1）目標城市的基本概況

? ? ? 地理信息：目標城市及周邊城市的面積、密度等地理信息，查看目標城市及周邊城市的地區地圖。交通介紹：鐵路、高速公路情況。

人口介紹：城市人口規模、人口分布、人均年收入與支出等。? ? ? 產業情況：支柱產業介紹。商業和餐飲情況。

集客點地理位置、照片、簡介（面積、開業時間、年銷售額、進駐品牌介紹）。2）目標城市的主要經濟指標

? ? ? 當年的國內生產總值，以及歷年的數據。投資狀況，是呈發展趨勢還是衰退趨勢。

當地城鎮居民人均可支配收入，全市職工平均工資，提供餐飲消費的收入比重，作為餐廳定價的參考依據。

? ? ? 全市非農業人口統計數量，用來預測餐廳的客流量的大小及該地居民的消費水平和消費能力。居民受教育程度。

居民生活方式、飲食偏好習慣。3）產業環境

? ? ? ? ? 商業繁盛情況。商業化的趨勢與潛力。

地方政府優惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情況。從商圈類型的城市商業中心（每個城市最繁華的地段），看城市商業發展水平。

考察大型零售/餐飲品牌的經營情況。國際連鎖包括家樂福，沃爾瑪，麥德龍，肯德基，麥當勞，星巴克，85度C等，全國連鎖包括萬達、華潤萬家、大潤發、永輝、真功夫，地區品牌如蘇果超市、北京物美超市等。4）社會環境：

? ? ? ? 當地風俗習慣。歷史文化。民族結構。

國際交往，主要食品原料生產流通。2.商圈規劃與評估

1）在目標城市劃分各項商圈類型，類型包括城市商業中心、社區商業街、交通樞紐、零售商圈和封閉商圈等。

2）實際考察各商圈類型，最好下載電子地圖制作平面圖，將集客設施的調查、人流量調查、可開店路段、可開店新址和競爭者調查的數據在地圖上標示出來。比如商圈 內學校、各辦公樓宇、醫院、銀行、賓館、車站等集客點的信息，以及商圈內主要和次要的競爭餐廳品牌的位置，交通主干道，高架，天橋，河提等信息都要在平面 圖標示出來。

3）然后以新址為中心勾畫一個同心圓，半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對500米半徑的商圈進行分析。

4）商圈分析最重要的特點就是必須以事實為依據。零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動變動的，需要調查包括人口數量、職業、年齡、收入、生活習慣等等資料。顧客就是商圈，調查商圈就是調查顧客特點，所以說了解顧客就是了解商圈。3.確定位置及考察店址

1）確定位置及考察店址關鍵就是對新址的店前主要人流進行測算。在測算人流量的同時需要注意人流的速度，如果顧客總是步履匆匆經過這里，是來辦事或者是為某種 目的而來的，那么這些人不容易進入店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么測算人流要注意會帶來人流計算的誤差。測算 人流是在較慢的速度路過，就比較容易進入店內，這樣的人流質量才是我們要測算的目標人流。

2）不論什么業態，什么消費目標年齡層，都應當是測算店址一側經過店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將店址對面人流按一定比例計入總人流量。下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況，來列舉說明這些情況下，人流量的計算方法：

路寬大小的人流：如下圖二，藍色雙向箭頭表示路寬的大小，如路寬大于12米，只需要計算餐廳門店道路單側，步行雙向人流數量，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A）的紅色雙向步行的人流量，得出總人流量=A。圖二：路寬大于12米

如 下圖三，藍色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒有障礙物或隔離欄，需要分別計算餐廳門店道路雙側，如紅色雙向箭頭代表（測算位置A和測算位置B）雙向步 行的人流量，這種情況下的人流量計算要將位于新址的對面（測算位置B）按50%比例計入總人流量的計算，得出總人流量=A+Bx50%。圖三：路寬小于12米

步行街的人流：下圖四為步行街舉例，位于新址前方道路為步行街，中間沒有障礙物或隔離欄，不再是測算餐廳門口，而是整個步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A），得出步行雙向總人流量=A。

圖四：步行街中間無障礙

下 圖五與上圖四的差別在于步行街的道路中間是否有障礙，當中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計算整個步行道路障礙物的雙側，如紅色雙向箭頭表示（測算位 置A和測算位置B），位于新址的對面（測算位置B）可按50%比例計入總人流量的計算，得出總人流量=A+Bx50%。圖五：步行街中間有障礙

? MALL商圈的人流：下圖六適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業+固定居民區的環境，綠色長條代表商場入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個入口方向進入商場，需要分別計算所有MALL的單向人流量?？側肆髁?A+B+C。圖六：Mall的人流

4.租金初步談判及評估

在初步選定新址后，還應對相關的情況做一定的分析評估，可以從以下三個方面進行評估： 1）未來5-10年內是否有拆違的可能，在租店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細的調查，包括政府規劃與政策。

2）房東背景調查：通過附近的中介公司側面打聽真正的房東(即產權所有者)的背景情況，同時了解租戶的歷史情況以及租金方行情，以利于下一步的租金談判。

3）房租價位談判：先了解房東的出租意愿，向附近類似的門面打探一下，租金價位是否和歷史信息基本一致，以及租期和可簽約的日期的大概情況。5.工程現場的要點

以 餐飲業為例，餐飲業因不同業種、品牌和規模，對工程現場的營建標準也有所不同。例如：西式快餐業可以參考表一各工程項目的要求，包括A店面現況高度，B給 排水，C電力供應（面積的大小對電力的供應要求都不同），D空調工程，E排煙工程，F衛生工程，G招牌工程，H外立面工程，I結構體的要求。這些要求事先 都要在合同簽約時與房東交涉，并得到房東的同意與配合。表一：工程條件評估標準

6.合同談判

1）免租裝修期：以下表二為例，一般情況下免租裝修期45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內開店。

2）租金及押金：在與房東砍價前，自己已經做過未來的營業額預測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權衡以討價還價，盡可能取得合 理的價位。另外，繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預付兩個月租金。3）續租和租期：比較有規模公司一定事先考慮到續約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調整在5%以下，一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內平均調整系數12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年十年。這些都是談判的重點。表二：租金條件評估標準

7.立地報告

立 地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業額進行預估，以及投資回報進行財務分析后得出的一份總結。如果覺得新址和曾經評估過的店址人 流量基本一致情況下，那可不做人流測算，通過對等店的方式，來預估新址的營業額，通常用在社區型商圈。瑞星選址管理軟件的連鎖定制版的立地報告包含16項 如下： 1）新店選址申請書 2）門店租賃要件調查表 3）門店工程配套條件表 4）開發基準表 5）商圈評估表 6）競爭對手分析 7）客流量分析 8）租金成本計算表 9）對等店應收預估表 10）新店裝修工程費用預估表 11）門店損益分析表 12）未來五年預估損益表 13）商圈示意圖 14）商圈圖說明 15）商鋪實景照片

16）門店平面圖、效果圖、店中店落位圖 8.合同簽約

相關部門依立地報告的評估，總結判斷達成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題：

1）承租人的主體資格：商鋪作為不動產，出租人必須是商鋪的所有權或者使用權人，若是所有權人，應依法取得房地產權證；若是使用權人，應有合法租賃憑證及允許轉租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經過共有人書面同意。

2）租賃物的用途：租賃商鋪必須確認房租賃物的用途。租賃房屋用途為商業用房。否則，無法辦理營業執照，沒有營業執照是開不了業的。

3）租賃期限：根據《合同法》214條的規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

4）轉租：因商鋪經營風險較大，故在經營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉租的問題。出租人是否允許承租人轉租，應在租賃合同中予以明確。

5）租賃合同登記：在租賃合同成立后，合同當事人應將租賃合同送至房管部門登記備案。未經登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。

第二篇：選址意見書流程

選址意見書

選址意見書，是建設項目在城市規劃區進行選址和布局的法律依據，建設項目在可行性研究階段必須附有城城市規劃行政部門簽署的選址意見，是進行規劃建設必不可少的“一書兩證”中的“一書”。

基本信息

中文名稱：選址意見書外文名稱：permission notes for location 基本情況：建設項目名稱、性質主要依據：經批準的項目建議書

目錄 1基本概述 2法律依據 3基本內容 4審核程序 5核發程序

基本概述 選址意見書：

建設項目選址意見書是城鄉規劃行政主管部門依法核發的有關建設項目的選址和布局的法律憑證。法律依據

<中華人民共和國城鄉規劃法>第三十六條規定：按照國家規定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。

前款規定以外的建設項目不需要申請選址意見書。基本內容

(一)、詳細規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界線，規定各類用地內適建，不適建或者有條件地允許建設的建筑類型；

(二)、規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、人防面積等控制指標；規定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

(三)、提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求；(四)、確定各級支路的紅線位置、控制點座標和高程；

(五)、根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線；(六)、制定相應的土地使用與建筑管理規定。選址意見書的擬定：

城市規劃行政主管部門應根據建設項目的性質、使用功能、用地規模和建筑物或者構筑物的特點以及對外部條件的要求,同時根據城市現狀情況、城市發展和規劃要求,考慮到土地供應的可行性,市政、交通規劃與現實條件,配套設施與公共設施規劃情況,環境保護規劃和其他有關規劃的要求,保障周圍居民生活環境質量,然后提出規劃選址意見書。

規劃選址意見書是城市規劃行政主管部門發出的具有法律效力的文件,必須嚴肅認真地對待,一般應遵循下列工作步驟。

(1)建設單位向城市規劃行政主管部門提出選址申請;(2)規劃選址意見書的擬定與通知。

城市規劃行政主管部門針對建設單位的申請對其擬建項目的基本情況依據城市規劃、有關法規、經濟技術要求和有關規劃選址原則,并經與計劃部門、土地管理部門、環保部門和其他有關部門以及基層地方政府充分協商和協調,取得了建設用地和建設條件的保障條件,方可確定項目的建設地址和用地范圍,并以選址意見書的方式通知建設單位。如果建設單位在提出申請選址時已經明確地提出了擬建的建設地址,城市規劃行政主管部門也應根據建設項目的基本情況同新選址項目一樣進行工作,然后作出予以確認或者予以否定另選新址的決定,并以選址意見書的形式通知建設單位。

擬定選址意見書,除了提出選址理由、條件外,其內容還應包括建設項目選定的地址、用地范圍的紅線圖等。審核程序

城市規劃行政主管部門受理建設單位的選址申請后,必須慎重、仔細地審理建設項目選址要求,并應在法定工作日之內完成審理,提出審理意見。經審核同意的發給建設項目選址意見書;經審核不同意的,也予以書面答復。審批權限：

縣人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由縣人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；

地級、縣級市人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由該市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；

直轄市、計劃單列市人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由直轄市、計劃單列市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；

省、自治區人民政府計劃行政主管部門審批的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；

中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書；

國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府城市規劃行政主管部門核發選址意見書，并報國務院城市規劃行政主管部門備案。核發程序

（1）核發選址意見書,明確建設項目規劃選址地址、范圍和規劃設計要求;（2）在地形圖上按審核結論劃示建設項目的規劃設計范圍和有關控制線并蓋章,作為建設項目選址意見書的附件,發送建設單位及相關部門。

第三篇：煙花爆竹零售店選址標準

附件

煙花爆竹零售店選址標準

一、選址與布局

1.煙花爆竹零售店（點）不得與居住場所設置在同一建筑物內，不得設置在城鎮居民集中居住小區內。

2.煙花爆竹零售店（點）不應布置在軍事管理區、風景名勝區、文物保護區等禁止燃放煙花爆竹區域內。

3.煙花爆竹零售店（點）不應布置在地下室、橋下及涵洞、三層及以上建筑物內。

4.當煙花爆竹零售店（點）布置在兩層建筑物內時，其正上方不應有人員活動場所，上下層之間不應有樓梯和洞口。

5.當煙花爆竹零售店（點）毗鄰其他建筑物時，其毗鄰墻體應為不燃材料墻體，且不應有門窗和洞口。

6.煙花爆竹零售店（點）內部應將產品堆放區和銷售柜臺分區布置，確保安全疏散通道暢通。

7.嚴禁將煙花爆竹零售店（點）作為其他經營場所和生活場所的人員進出入通道。8.專柜銷售的煙花爆竹零售店（點）應相對獨立，其他商品銷售場所的安全疏散通道不應通過煙花爆竹銷售場所。

9.在煙花爆竹零售店（點）的醒目位置應懸掛煙花爆竹經營（零售）許可證和營業執照。

10.在煙花爆竹零售店（點）的醒目位置設置禁止煙火等安全警示標識。

二、建筑物結構

1.煙花爆竹零售店（點）建筑物的耐火等級不應低于三級；采用搭棚形式設置時，應采用不燃或難燃材料搭建。

2.煙花爆竹零售店（點）與其他場所聯建時，其隔墻應為厚度不小于180毫米的密實磚墻，或者耐火極限不低于3小時的其他密實墻。

3.煙花爆竹零售店（點）的安全疏散門宜采用向外開啟的平開門；采用其他形式的門時，應符合消防安全疏散要求。

4.顧客進出的門洞寬不應小于1.5米，搬運產品進出的門洞寬不宜小于1.2米。

三、電氣與消防 1.煙花爆竹零售店（點）上空禁止1千伏及以上的電力線路跨越。

2.煙花爆竹零售店（點）禁止使用白熾燈、射燈等容易產生高溫的燈具，電氣線路應穿鋼管敷設。

3.煙花爆竹零售店（點）采用非防爆型電器時，電器應與產品保持不小于1.2米的水平投影距離。

4.煙花爆竹零售店（點）內嚴禁有明火，不應有輸送易燃易爆物質的管道通過。

5.煙花爆竹零售店（點）禁止采用產生明火和有強熱輻射的采暖設備；采暖宜選用水暖，且產品與采暖設備的距離應不小于30厘米。

6.煙花爆竹零售店（點）應配備至少兩具5公斤及以上的磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器放置位置應便于取用。

第四篇：ZENOBI開店選址標準

財諾(英文名：ZENOBI)

奢華獨到的時尚品牌

業態：服裝/服飾：男裝、商務正裝、服飾；鞋/皮具/箱包：男鞋、女鞋/女靴、皮具、箱包。

主要網點：國內一、二線城市

客單消費：1000-100000元

目標人群：25-45歲的成熟都市男士為主

開店方式： 直營

選址要求

首選物業： 商業綜合體，購物中心，商業街，寫字樓底商及配套商業

物業使用： 租賃 ,聯營

需求面積： 80-300平米（100-200平米最佳）;

合同期限： 1-5年

選址標準：

1、專賣店：

面積：100-300平方米。

門面寬：不少于4米。

位置：商業街區附近有國際知名服飾類品牌專賣店。

2、商場專柜 一樓標準

面積:不少于80平方米。

3、商圈要求：

A、商業活動頻繁的鬧市區：要求商業活動頻繁的鬧市區，人流量大，專賣店和營業額能達到一定的額度。

B、同行聚居區(成熟專業商業街、區)：競爭雖然激烈，但由于同行聚居，顧客可以有更多的機會進行比較和選擇，因而很能招攬顧客。

C、聚居的公共場所附近：由于人口集中，消費的需要量集中且大，可保證專賣店的穩定收入。

D、面對客流量最大和能見度高的街道：專賣店處在客流量最多的街道上，受客流量和通行度影響最大，可使多數人就近買到所需物品。

E、交通便利的地區：在上、下車人數最多的車站或在幾個主要車站附近，使顧客在步行不到15分鐘的路程內到達專賣店。

第五篇：辦理規劃選址意向書流程

一、辦理《建設項目選址意見書》需要提供的材料：

1、《建設項目選址意見書》申請表；

2、建設項目擬選址位置圖；

3、建設項目總平面規劃意向圖；

4、實行審批制的政府投資項目，應當提供項目建議書批復文件；實行備案制的企業投資項目，應當提供項目備案文件；

5、需要編制規劃選址研究報告的項目，應提供具有相應城市規劃編制資質的單位編制的項目選址研究報告；

6、工業項目和建設在生態敏感區的項目，需提供《環境影響評價報告書》；

7、通過出讓方式取得土地的，應提供《國有土地使用權出讓合同》；

8、與許可有關的其它材料。

二、受理流程：

1、受理（相關科室、分局）；

2、審核（分管副局長）；

3、審定（局長）；

4、告知（行政審批大廳）