第一篇：漫談商品房買賣合同面積誤差糾紛之處理

漫談商品房買賣合同面積誤差糾紛之處理 來源：：日期：2009-11-08陳萬金 山東泰中律師事務所主任 法學碩士

在商品房銷售中，購房者和開發商就暫測面積與實測面積的差異發生糾紛時有發生，商品房的銷售包括現售和預售，在預售情形中，合同中約定的面積不會是產權登記面積，即使在現售情形中，絕大多數待銷房屋的面積也都是暫測面積，其產權登記面積依據《房產測繪管理辦法》的規定，應當由房地產開發企業在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于權屬登記，故而因面積誤差引發的糾紛不勝枚舉。而法規對于該問題的處理規定也不夠具體、明確，導致相同的案情，各地處理的結果卻不同。

一、相關概念

暫測面積是指房屋未竣工前，測量機構或其他單位依施工圖及規定的計算辦法測算的面積。而實測面積，是指房屋竣工后，經測量機構實地丈量出具的《建筑面積測算表》上認定的面積。由于房屋預售是房產商將尚未建成的房屋向社會銷售，所以在預售合同中，雙方當事人約定的建筑面積只能是暫測面積。由于施工圖紙與實際完工的建筑之間會存在差異，暫測面積與實測面積發生誤差就在所難免。

商品房銷售面積還有套內建筑面積與共用分攤建筑面積之分，即商品房的銷售面積是套內建筑面積與共用分攤建筑面積之和。套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積及陽臺建筑面積。套內使用面積是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和，包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜、戶內樓梯等。套內墻體面積是套內使用空間周圍的圍護或承重墻體，包括共用墻和非共用墻。對于封閉的陽臺和不封閉的陽臺，其建筑面積的計算方式并不相同。共用分攤建筑面積是以幢為單位的，本幢內的共用建筑面積可以分攤至每套住宅，其面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整幢建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積以及各套住宅公共建筑空間之間的分隔、外墻墻體。套內建筑面積、共用分攤建筑面積最終是由有資質的部門進行測繪的，存在著一套全面而專業的測算原則及方式。

二、相關法規． 對于房屋面積問題，《城市房地產管理法》以及中華人民共和國建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》對房屋面積增減的問題并未作出明確規定。

2．建設部在2001年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》第20條中對此加以規定，《商品房銷售管理辦法》第20條規定“按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積有發生誤差的處理方式，合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。”

3．2003年3月24日頒布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：①面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；②面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”

4． 地方規定：

（1）《北京市房地產轉讓辦法》

第四十七條：預售商品房按照套內建筑面積計價的，預售合同中載明的預售的套內建筑面積與實測的套內建筑面積發生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，根據實測面積結算房價款。

（二）面積誤差比絕對值超出3%的，預購人有權退房。預購人退房的，房地產開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息。預購人不退房的，實測面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由預購人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸預購人。實測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還預購人；超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還預購人。

本辦法所稱的面積誤差比等于實測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%。

第四十八條 預售商品房按照建筑面積計價的，預售合同中載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：

（一）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據實測面積結算房價款。

（二）建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第（二）項的規定執行。

（三）建筑面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）、套內建筑面積誤差比絕對值超出3%的，購房人有權退房。預購人退房的，房地產開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據實測面積結算房價款。

第四十九條 預售商品房按照套（單元）計價的，商品房預售合同中應當約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。

按照套（單元）計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙一致，相關尺寸在預售合同約定的誤差范圍之內的，總價款不變。套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

（2）《上海市房地產轉讓辦法》

第四十四條：預售商品房交付時，其建筑面積與預售合同的約定出現增減的，應當按照下列規定處理：

（一）因按照本辦法第二十七條第二款規定分攤房屋共用部位的建筑面積或者因具有相應資質的測量機構實際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預售合同約定的轉讓總價格不變。

（二）因預售商品房的建筑設計變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規定處理。

（三）除本條第（一）項、第（二）項所列的情形外，建筑面積超過預售合同約定的，受讓人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預售合同約定的，房地產開發企業應當將減少建筑面積部分的價款退還受讓人。但預售合同另有約定的，從其約定。

第三十九條 :已經預售的商品房，房地產開發企業不得擅自變更其建筑設計；確需變更的，應當在征得預購人同意并報規劃管理部門審核批準后，與預購人訂立預售合同的變更協議。

未征得預購人同意，房地產開發企業變更預售商品房的建筑設計的，預購人有權解除預售合同，并由房地產開發企業承擔違約責任。

三、兩個相反的案例

1．案例一

案情簡介:

2004年4月2日，原告王某與被告山東某房地產公司簽訂《商品房預售合同》，該合同約定，原告王某購買被告山東某房地產公司開發承6號樓18室房屋1套，該房屋暫測建筑面積為213平方米，房屋總價款為639000元；該房屋交付使用時，建筑面積以房屋管理局認定的測繪機構實測面積為準,增建面積據實結算。2006年6月2日，被告通知原告王某，根據房地產測繪所的勘測報告，原告王某購買的房屋實測面積為232.07平方米，其中套內建筑面積195.07平方米，公用建筑分攤面積38平方米, 與合同約定的暫測

面積相差19.07平方米，要求王某按原價補交購房57210元,否則,不予辦理入住手續, 在此情況下，原告王某無奈之下向被告上地產公司交納了增加部分面積的購房款57210元，并辦理了入住手續。之后原告王某認為，《商品房預售合同》就建筑面積增減的處理約定不明確，公用建筑分攤面積38平方米太高。雙方為此產生糾紛，王某訴至法院.法院經審理認為:雙方簽訂的《商品房預售合同>合法有效,對于建筑面積增減處理的約定明確有效.原告應當按照合同的約定支付差額房款,被告應當給原告辦理入住手續,并作出了相關判決。

也就是說購房人想免交因房屋實測面積增加部分的差額房款目的沒有達成.但是同樣的糾紛案情,如發生在上海地區,則判決結果卻完全相反.請看案例:

2．案例二:

案情簡介:

2005年8月26日，原告張清波與被告上海洪峰地產公司簽訂《上海市商品房預售合同》，該合同約定，原告張清波購買被告上海洪峰地產公司開發承建的“洪峰公寓”12號樓1808室房屋1套，該房屋暫測建筑面積為189.12平方米，其中套內建筑面積156.98平方米，共用分攤建筑面積32.14平方米，房屋總價款為72500元；該房屋交付使用時，建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實測面積為準。如暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規、規章另有規定外，按下列約定處理：（1）按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補；（2）上海洪峰地產公司同意當暫測面積與實測面積的誤差超過+3％（包括+3%），不向原告張清波收取超過部分的房價款。

2005年12月18日，被告上海洪峰地產公司開發承建的“洪峰公寓”竣工驗收，經有關部門測繪，本案系爭房屋建筑面積為192.74平方米，其中套內建筑面積157.063平方米，共用分攤建筑面積35.677平方米。

2005年12月20日，被告上海洪峰地產公司向原告張清波發出辦理入住通知書，并要求原告張清波補交增加部分面積的購房款13877元，其中共用分攤建筑面積增加部分的款項為13559.27元。被告上海洪峰地產公司通知張清波補交增加公攤面積部分的購房款的要求遭到原告拒絕。但被告上海洪峰地產公司以不補交增加部分面積的購房款，該公司將不給原告張清波辦理入住手續。在此情況下，原告張清波無奈之下向被告上海洪峰地產公司交納了增加部分面積的購房款13877元，并辦理了入住手續。

原告張清波認為，2005年8月26日，其與被告上海洪峰地產公司簽訂《上海商品房預售合同》，購買被告開發承建的“洪峰公寓”12號樓1808室房屋 1套，該房屋暫測建筑面積189.12平方米，其中套內建筑面積156.98平方米，共用分攤建筑面積32.14平方米。但是在合同履行過程中，經上海有關部門測繪，被告交付使用的房屋建筑面積為192.74平方米，其中套內建筑面積157.063平方米，共用分攤建筑面積35.677平方米。在辦理收房手續時，被告上海洪峰地產公司向其收取了包括共用分攤建筑面積增加部分在內的房款。本人當時提出異議，但被告以不補交公攤面積部分的購房款，則不給辦理入住手續。據此，在被告脅迫下，自己才向被告交納公攤面積增加部分的購房款13559.27元。根據《上海市房地產轉讓辦法》的有關規定，對于公攤面積增加部分的面積，購房者不予補交此部分增加面積的購房款。因此，被告要求購房者承擔公攤面積增加部分的購房款缺乏事實和法律依據，理應將自己多交納部分的購房款予以返還。被告上海洪峰地產公司認為，原告張清波所購房屋不僅共用分攤面積增加，套內面積亦有增加。根據雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》的約定，對于房屋的最終購房總款，按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補。因此，本公司根據合同的約定，要求原告張清波補交增加面積部分的購房款是有法律事實和依據的。故原告張清波向法院提起的訴訟請求于法無據，請求法院依法駁回原告張清波的訴訟請求。法院判決

上海市奉賢區人民法院經審理認為，原告張清波與被告上海洪峰地產公司簽訂的商品房預售合同系雙方真實的意思表示，該合同合法有效，雙方應當自覺全面履行。在本案中，雙方當事人系爭房屋的焦點是對于公攤面積增加，購房者是否應當承擔增加部分的購房款？《上海市房地產轉讓辦法》第44條第1款對

預售商品房交付時建筑面積增減的處理作了如下規定，因按照本辦法第 27條第2款規定分攤房屋共用部位的建筑面積或者因具有相應資質的測量機構實際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預售合同約定的轉讓總價格不變。因此，因分攤房屋共用部位的建筑面積而引起建筑面積增減差異的，應適用上述《上海市房地產轉讓辦法》第44條第1款規定，故原告張清波要求被告上海洪峰地產公司返還13559.27元于法有據，本院予以支持。據此，上海市奉賢區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第5條、第6條，《中華人民共和國合同法》第8 條、第60條，《上海市房地產轉讓力、法》第44條第1款之規定，判決如下：被告上海洪峰地產公司應于本判決生效之日起5日內，返還原告張清波13559.27元購房款。

第二篇：商品房面積誤差補充協議

“外灘16區”商品房買賣合同面積誤差補充協議

甲方：西昌市昌平房地產開發有限公司（出賣人）

乙方：（買受人）

乙方購買的“外灘16區” 棟 樓 號商品房已簽訂編號為 號的《商品房買賣合同》。合同約定套內建筑面積為平方米，單價為 元/平方米（套內建筑面積單價）。現甲方本著誠信，確保乙方最大利益原則，經雙方友好協商一致達成以套內建筑面積（本協議簡稱面積）及套內建筑面積單位為依據進行該套房屋的面積確認及面積差異處理，同時按照甲、乙雙方簽訂的“外灘16區”商品買賣合同第五條第一款進行處理的約定：

按房屋產權證套內建筑面積，買賣雙方多退少補。

根據以上約定，乙方所購該房屋產權登記面積為平方米，面積誤差為平方米，因此甲方應（收、退）乙方房款元（大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分），在領取房產證時與辦理費用一并決算。

本協議一式三份，甲、乙雙方各一份，西昌市房管局一份。

甲 方： 乙 方：

法定代表人： 法定代表人：

第三篇：商品房面積誤差補充協議

“外灘16區”商品房買賣合同面積誤差補充協議

甲方：西昌市昌平房地產開發有限公司（出賣人）

乙方：（買受人）

乙方購買的“外灘16區”棟樓號商品房已簽訂編號為號的《商品房買賣合同》。合同約定套內建筑面積為平方米，單價為元/平方米（套內建筑面積單價）。現甲方本著誠信，確保乙方最大利益原則，經雙方友好協商一致達成以套內建筑面積（本協議簡稱面積）及套內建筑面積單位為依據進行該套房屋的面積確認及面積差異處理，同時按照甲、乙雙方簽訂的“外灘16區”商品買賣合同第五條第一款進行處理的約定：

按房屋產權證套內建筑面積，買賣雙方多退少補。

根據以上約定，乙方所購該房屋產權登記面積為平方米，面積誤差為平方米，因此甲方應（收、退）乙方房款元（大寫：拾萬仟佰拾元角分），在領取房產證時與辦理費用一并決算。

本協議一式三份，甲、乙雙方各一份，西昌市房管局一份。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

第四篇：商品房買賣合同面積差異補充協議1

商品房買賣合同面積差異補充協議

出賣人：寧夏富龍房地產開發有限公司

買受人：

合同雙方于年月日簽定了《商品房買賣合同》（合同編號：）。

買受人購買位于賀蘭縣桃源路月湖名邸號樓單元室。原合同約定買受人所購商品房建筑面積為平方米，現經銀川市徠潤達測繪有限公司測定的實際建筑面積為平方米，依據原合同第六條之約定：房屋面積以產權登記面積為準，現雙方達成如下補充協議：

一、根據面積誤差比絕對值，雙方同意按本協議第條第款規定予以解決。

二、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據實結算房價：

1、出賣人返還買受人房價款元（大寫：）；

2、出賣人收取買受人房價款元（大寫：）。

三、面積誤差比絕對值大于3%：

1、買受人退房：

出賣人退還買受人已付款元，并支付利息元，利率按銀行同期存款利率執行。

2、買受人不退房：

（1）出賣人返還買受人房價款共計元；

（2）出賣人收取買受人房價款共計元。

四、雙方按本條款的規定履行各自義務后，買受人不得依據雙方簽定的《商品房買賣合同》以仲裁、訴訟等方式向出賣人主張其它任何權利。

五、本協議作為《商品房買賣合同》（合同號：）的附件，對雙方均具有約束力。

六、本協議一式兩份，合同雙方各執一份。

出賣人：寧夏富龍房地產開發有限公司買受人:

法定代表人（簽章）：（簽章）

委托代理人（簽章）：委托代理人：年月日年月日

第五篇：商品房買賣合同辦證糾紛舉證指南

一、出賣人

1、房屋出始登記的大產權證。

2、房屋登記部門出具的收到出賣人遞交辦理房屋初始登記及分割小產權證必要材料的收件單。

3、通知買受人可以自行辦理產權證書的證據。

二、買受人

1、商品房買賣合同

2、買受人支付購房款的證據

3、出賣人存在未足額繳納土地出納金、抵押土地使用權、超規劃建設、需要重新進行測繪等無法辦理產權登記情形的證據

4、買受人依合同約定和法律規定提交了辦證申請等各種必要文件的證據