第一篇：市場調研流程

市場調研流程

市場調研的四大步：

第一、項目接手后首次通報會，由簽約負責人介紹企業的基本情況，初步明確調研的方向，開始布置針對企業的二手資料的搜集工作。

第二、收集到的資料通過小組會議討論，確定調研對象、調研方法、調查問卷或訪問提綱、數據處理方法，完成市場調研方案的策劃寫作。

第三、進行市場調研，訪談或是問卷，進行市場資料的收集。

第四、對調研結果進行統計分析得到調研結論。

流程詳解：

第一、確定市場調研項目的主題

1、明確調研意圖。項目接手之后，成立了項目組，召開第一次見面會。由簽下此項目的負責人介紹委托策劃企業的基本情況，以及需要我們提供的服務項，并表明進行調研的意圖，明確想要了解的問題。會議最后分配任務，給項目組大概三天時間來收集相關資料。

2、收集資料，分析問題的背景。查閱公司提供的資料、檢索該公司的網站及相關公司網站，查閱相關報刊及文獻，收集并整理以下的資料：

（1）企業資料。（2）產品市場資料（3）消費者資料。

3、確定市場調研的主題。資料收集完成后，召開第二次會議，商討制定市場調研方案。在分析了解調研項目背景資料的基礎上，就策劃項目需求確定調研的目標（大致分為以下幾類）：

（1）了解目前市場的競爭狀況和特征，特別是品牌競爭現狀

（2）了解競爭對手的市場策略和運作方法、本品與競品的渠道模式和渠道結構

（3）了解消費者對市場的需求、消費習慣、偏好以及對企業產品的認知和看法

（4）消費者滿意度的調查，品牌命名、品牌喜好度測試等

第二、策劃市場調研方案

1、確定調研對象：

（1）、信息資料及來源界定：

同類企業（競爭對手）的相關資料、市場的背景資料。這些資料主要通過互聯網、委托企業獲得。

零售商與代理商經營情況資料。這些資料在委托方提供名錄后，通過又針對性的實地的調查獲得。

消費者信息資料。這些資料要調查人員選定調查的個體對象后獲取。

（2）、調研的范圍界定

按照企業現有銷售渠道或想要開拓的目標市場確定調研地，如主要市場在臨沂，那就調研臨沂的市場，若想開拓省內其他市區的市場，那調研的地點就是想要開拓的市場。一般以城市為調查地，并以消費群體聚集地為中心。

（3）、調研單位界定

零售商：商場的零售專柜經營者

代理商：經銷商或專賣店經營者

消費者：目標群體

2、確定資料收集的方法

（1）、文獻法收集行業背景資料。

（2）、訪談法、觀察法獲取零售商、代理商的資料。

（3）、問卷法獲取消費者的信息資料。

3、策劃調查問卷及調研提綱的內容

（1）、調查問卷的內容設計

問卷設計的質量對調查結果會產生至關重要的影響，主要包括：

問卷結構要包括前言、主題、結語三個主要部分、問卷形式采取開放性和封閉性相結合的方式、問卷內容按照策劃需求來設計、主要問題的構想

（2）、零售商與代理商的訪談提綱

訪談的內容應當圍繞以下的幾方面問題設定。

所銷售或代理的產品經營情況。包括銷售額、利潤、進貨周期、暢銷款式等。消費者（顧客）的信息資料。包括顧客的年齡、職業、偏好、價位承受力，回頭客的多少，淡季與旺季，產品銷售情況等。

競爭對手的信息資料。同類品牌產品的銷售情況與業績。

4、研究資料處理技術

（1）、關于數據信息錄入的技術

對于回收的問卷，項目組責成專人負責，在統一審核基礎上，首先要剔除無效的問卷，之后對問卷進行統一的編碼，即將問卷中的開放題或半開放題的答案用標準代碼表達出來，便于電腦統計。為了確保原始碼表趨于完善，應當選擇不同地區，不同層次的問卷分別編制。對于可能出現的新碼，通過在原始碼表上留有補充余地，從而便于靈活加碼。數據錄入利用EXCEL工作簿完成。

（2）、關于數據信息分析技術

可以使用專業的市場調研軟件SPSS對問卷進行數據分析，也可以使用EXCEL軟件的統計分析功能進行數據分析。

數據分析的方法：對于調研問題采用聚類分析（Cluster Analysis）、因子分析（Factor Analysis）、相關分析（Correlation Analysis）、SWOT分析方法進行。

5、商議調研項目的組織安排并完成調研方案的撰寫。

確定參與調研的人員構成。形成調研方案：

（1）確定調查目的。（2）確定調查的對象和調查單位。（3）確定調查內容和調查表。（4）確定調查方式和方法。（5）數據分析方案。（6）其他內容。包括確定調查時間，安排調查進度，確定提交報告的方式，調查人員的選擇、培訓和組織等。

第三、市場調研的執行階段

1、對于市場同類企業的相關資料和市場的背景資料，通過查閱二手資料獲得，主要查詢方向：企業自有網站、行業協會網站、阿里巴巴官網、媒體介紹等

2、對于零售商與代理商調查：

（1）、由企業提供名錄，對名錄上的零售商或代理商進行資料的整理，包括：地點、聯系人、聯系方式、零售商的經營規模,被訪人信息、行程安排等，必要時候電話預約。

（2）、安排走訪行程，使走訪有章可循，提高走訪的效率。

（3）、設計好需要調查的問題，并整理成訪問提綱，包括開頭語、引導語、問題、致謝等部分，訪問時盡量按照提綱進行，不要跳躍以免遺漏重要信息。

（4）、明確訪談記錄人員，如果兩個人一組則分工協作，如果一個人一組那就需要自己記錄，一個人要把握好訪談的節奏，不要有明顯的停頓，也不要過于快讀，總之，做好訪談的記錄工作。

（5）、現場訪談，注意自己的措辭，要充分尊重被訪者，做好交談的引導工作，按照事先制定好的提綱進行訪談，發現話題偏離后要及時調整，不要被被訪者牽著鼻子走，要掌握主動。

（6）、結束后大致陳述一下題目和記錄的答案，看看被訪者有沒有異議或需要補充的地方，如果沒有向被訪者致謝并離開。

3、對于消費者的調查：

（1）、按照調研計劃安排的時間，安排調研的行程。

（2）、帶著調查問卷出發。

（3）、到達指定地點后采取街頭攔截的方式邀請消費者填寫問卷，在邀請過程中做到有禮有節，做好問卷的說明工作，打消消費者的疑慮，做好問卷的解釋工作，方便消費者填寫問卷。

（4）、調查結束后向消費者致謝并離開。

（5）、全部結束后，整理好問卷并回到公司。

第四、訪談和問卷的整理與統計分析

1、將收回的訪談記錄和問卷進行統一整理并篩選，將最終留下的記錄和問卷進行統一編號，對于訪談記錄按照聚類分析進行量化的分類。

2、按照編號進行問卷的錄入工作，錄入過程中要細心謹慎，保證數據的正確錄

3入，必要的話在每份問卷錄入過后進行一次復查。

3、對錄入的信息進行統計分析，通過Spss和Excel進行，并將最終結果直觀的表現出來，分析的過程中要注意多種分析方法的綜合應用，全面精確的分析第一手資料。

4、形成最終的調研報告。

第二篇：市場調研流程

市場調研的種類

1、項目前期發展調研

2、項目營銷調研

3、項目推廣調研

1、項目發展調研

目的：針對項目的可行性、項目定位（產品、價格、物業類型）目的：針對項目的可行性、項目定位（產品、價格、物業類型）及業態規 劃的調研，為項目的前期策劃報告提供市場依據 劃的調研，對象：影響房地產決策的相關經濟因素指標的調研 對象： 區域房地產市場的現狀及發展趨勢的調研 競爭樓盤的調研（直接競爭樓盤與間接競爭樓盤）競爭樓盤的調研（直接競爭樓盤與間接競爭樓盤）對項目本身進行深入的調研（地塊性質、經濟指標、交通、對項目本身進行深入的調研（地塊性質、經濟指標、交通、配套、優劣勢等）配套、優劣勢等）方法：實地考察法、文獻資料收集法 方法：實地考察法、2、項目營銷調研

目的：針對項目的銷售策略及模式，對市場上競爭對象作深入的調研，目的：針對項目的銷售策略及模式，對市場上競爭對象作深入的調研，對項目的營銷策劃報告提供依據 對象：競爭樓盤的調研（直接競爭與間接競爭樓盤）對象：競爭樓盤的調研（直接競爭與間接競爭樓盤）營銷模式的調研 營銷策劃的機構調研 本項目優劣勢的調研及適合的營銷模式 方法：實地考察法、人員訪談法 方法：實地考察法、3、項目推廣調研

目的：針對競爭項目的推廣主題、廣告語及運用媒體組合進行的調研，目的：針對競爭項目的推廣主題、廣告語及運用媒體組合進行的調研，為推廣思路提供依據 對象：區域市場的戶外、廣告、對象：區域市場的戶外、廣告、燈箱的調研 區域樓盤的主題廣告語的調研 區域樓盤的形象包裝的調研 推廣的媒體運用組合的調研 推廣機構的調研 方法：實地考察法、人員訪談法 方法：實地考察法、第二部分 調研流程

一、市場調研的目的1、明確市場調研的目的、2、了解調研對本項目運作的影響、3、了解本次調研的范圍、二、市場調研的相關準備工作

1、確定項目調研的對象

2、確定調研方法——實地考察法、電話問詢法、觀察法、座談會、隨機調 確定調研方法——實地考察法 電話問詢法、觀察法、座談會、實地考察法、研等等

3、制定調研工具——相關的表格、人員的安排等等 制定調研工具——相關的表格 相關的表格、4、調研時間的確定及區域的確定

三、市場調研的主要內容

1、開發背景分析 宏觀經濟背景分析 相關政策對房地產市場的影響（金融政策、土地政策等）相關政策對房地產市場的影響（金融政策、土地政策等）房地產總體市場狀況分析 未來市場發展的預測

2、對

第三篇：房地產市場調研流程

房地產市場調研研究

房地產市場調研流程包括城市調研流程和專項調研流程

一、城市調研流程

城市調研又稱為普查調研，是對某個城市的宏觀經濟、產業結構、房地產發展水平等方面，分析房地產現狀及預測發展趨勢，直觀了解該城市的發展潛力。對企業的進駐與否提供依據，且可為后期專項調研提供基礎數據。

（一）、調研準備階段: 1.成立市場調研小組

根據工作量，設立市場調研小組并確定小組人數，選出調研組長。2.為本次調研定向

了解本次調研的目的、需取得的成果，確定調研方法及明確分工。并擬定調研計劃，報部門經理審批。注：

計劃應包括預計調研時間、個人職責（區域、專項）等明確劃分、調研方法、調研預期效果等。

3.相關物料準備

由專人準備市調所需的地圖、調查表格（包括項目簡介表、問卷等）、照相機、名片等。4.基礎信息收集 在售房地產項目。大型已成社區。

城市基礎信息（包括人口結構、產業結構、城市規劃、經濟水平、房地產發展等）。（二)、實地調研階段 1.按計劃開展工作

需著重調查的方向有：政府機關（包括統計局、規劃局、建設局等）、在售樓盤、已成小區、商業中心等。注：

此期間由調研組長根據實際情況安排工作，要求每天向部門經理匯報當天工作進度。具體工作包括：

a在售樓盤調查，b大型廠礦企業調查，c商業中心調查，d已成社區調查，e行政機關調查 2.及時、詳盡記錄信息

要求調研人員在進行調研時盡可能詳細紀錄樓盤或相關信息，建議與被調研者建立良好的人際關系，為今后數據、信息支持作鋪墊。3.初步確定報告框架

當天工作結束后小組全體成員應立即整理各自掌握的調研信息，總結調研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報告寫作思路。4.服務內部

調研過程中應留意地塊信息和發展商信息，為市場拓展人員提供相關資料。5.周期性工作

對于普查調研，應進行周期性工作。具體周期根據城市不同而定（如半個月、一個月、一個季度等），調研所獲得信息應及時輸入數據庫，予以信息更新。

（三）、報告寫作階段

確立報告寫作思路、模式及框架。

根據職責分工，由專人主筆報告寫作，其余人員進行資料整理、錄入，并輔助寫作。初稿完成后由部門全體人員進行審閱，并提出修改建議。

（四）、完成報告并向領導提案。

二、專項調研流程

專項調研是通過對項目及周邊信息的收集、統計并進行分析，為策略部門或發展商提供真實市場情況、項目可操作性、風險性，使項目能更準確的定位、操作。調研準備階段

1.成立市場調研小組

根據工作量及緊迫性，設立市場調研小組，選出調研組長，并確定小組人數。為本次調研定向

認識本次調研的目的、需取得的成果，確定調研方法及明確分工。并擬定調研計劃，報部門經理審批。相關物料準備

a根據出差人數及外出天數進行經費預算，報領導審批。

b由專人準備市調所需的地圖、調查表格、照相機、名片等。基礎信息收集

有關項目的基礎信息（項目位置、發展商前期定位）

項目發展商基礎信息（包括公司規模、實力、曾運作過的項目等）

項目所在城市基礎信息（包括人口結構、產業結構、城市規劃、經濟發展水平、房地產發展水平等）。項目地塊調研

抵達目的城市后，所有成員必須立即前往項目所在地進行實地調研。

（途中需觀察沿路交通、經濟、在售樓盤、地塊等情況，為開展調研提供準備）對地塊的調研包括地塊形狀、土質、目前地上建筑物、坡度等。

注：

此期間由調研組長根據實際情況安排工作，要求每天向部門經理匯報當天工作進度。通過對項目地塊的了解，可以增強對本調研的認識，并有目的性的開展工作。按計劃開展工作

需著重調查的方向有：政府機關（包括統計局、規劃局、建設局等）、在售樓盤、已成小區、商業中心等。具體工作包括: 地塊附近調查

地塊所在區域調查 整體城市調查 地塊附近調查

此區域的調查為項目調查重點，主要包括地塊周邊道路交通、商業氛圍、常住人口結構、區域在城區的位置、周邊廠礦企業狀況、在售項目、已成小區等，生活配套包括醫院、學校、超市、商場等。

注：

地塊附近是專項調研的重點，通過對周邊信息的收集、分析，更有助于認識項目，做產品建議時更有針對性。7.地塊所在區域調查

此區域一般按經濟發展狀況或區級行政劃分，需要調查方向包括：

區域政府部門（主要是所在區域居委會、村 委會等），了解區域人口、收入、從業、經濟發展等基礎情況。

區域商業中心，大型生活配套。在售樓盤，大型已成社區。

注：

此階段調查可通過對基礎信息的分析，了解該區域的定位、檔次，為項目定位提供依據。整體城市調查 主要方向包括：

政府部門（包括規劃局、統計局、建設局等），了解整個城市的經濟狀況及項目周邊經濟發展、未來規劃。

城區商業中心，調查商業中心的消費水平、消費人群、地理位置等情況。

城區大型在售項目及大型已成熟社區。

城市大型企事業單位，了解各單位從業人員結構（人口、性別、教育、收入水平等）。注：

對整個城市的調查需從多角度進行了解，通過城市結構劃分、規劃、經濟指標等了解項目發展方向并更能準確定位。9及時、詳盡記錄信息

要求調研人員在進行調研時盡可能詳細紀錄樓盤或相關信息，建議與被調研者建立良好的人際關系，方便為后期數據、信息取得支持。注：

通常在調研中有部分信息調查不全，或后期需要更新，通過建立的人際關系可以方便對今后工作的支持。10總結每日工作

當天工作結束后小組全體成員應立即整理各自掌握的調研信息，總結調研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報告寫作思路。

報告寫作階段

確立報告寫作思路、模式及框架。

根據職責分工，由專人主筆報告寫作，其余人員進行資料整理、錄入，并輔助寫作。初稿完成后由部門全體人員進行審閱，并提出修改建議。

完成報告并向領導或發展商提案并為策略部門提供相關數據。

小 結

在市場調研階段，需注意：

市場調研的結果一般都是通過報告形式表現出來，報告應由整個小組共同完成。形式包括：調研小組進行討論，確定報告主線，由主筆人員完成；小組成員根據分工，每人負責某一專項寫作，再由主筆人員進行貫穿、融合。

信息查詢可通過網絡、報紙、年鑒、檔案等多種途徑。

已成社區的調查在市場調研中有很重要的作用，通過二手房價格、入住率、入住人口結構等方面更能真實反映當地房地產市場現狀。

房地產調研報告撰寫 一切經濟行為都是建立在市場之上，房地產也不例外。我們可以了解一下，房地產開發的流程為：地塊的招排掛——開發商拿地——產品規劃設計——項目開工建設——項目銷（預）售——房屋交付——物業管理。

任何一個環節都無法脫離市場，因為市場信息能對我們的決策指引方向。從市場現狀分析市場目前的供求關系、客戶偏好了解產品的發展方向、再通過綜合分析判斷市場走向。

服務環節

由此可以看出市場信息的重要性，可以說市場調研是房地產業的先行兵。目前，我們的市場調研報告主要為以下幾個環節服務 xx公司

公司通過調研報告所提供的信息，判斷該城市的成熟程度，決定是否進駐。開發企業

開發公司往往擁有政府部門提供的宏觀信息，但對于微觀方面則需要策劃公司進行市場調研。此外，策劃公司有比較系統的評估系統，可對甲方項目進行風險評估。策劃部門

房地產的銷售環節同樣需要市場調研報告的支持，通過對市場信息的分析判斷，制定出更加準確的營銷策略。

寫作須知

明確調研報告寫作目的后，我們將對市場調研所采樣的信息進行整理、加工，進行報告寫作。需要重點說明的是：市場調研報告并非是簡單的數據羅列，應在報告寫作前甚至調研開始前明確本次報告的寫作目的，對方對信息的要求是什么，有針對性的進行寫作

基本框架

序言

主要起到開篇引入的作用。用大家比較感興趣或最為關心的話題，引出全篇報告，一般都要與房產、與本項目有直接關系。如果沒有找到此類話題，不能夠很好的切入報告，則此序言部分可以省略。

內容包括：調查的目的，調查的組織及具體實施方案。**城市概況 主要內容: 概況概述

位置、面積、環境、氣候、地形、地貌特點等要素，描述城市的顯著特點。行政劃分（附區劃圖）

盡可能要包括各行政區域的基本情況。人文

人口數量、外來人口數量、人口密度?? 教育

教育系統構成；大、中、小學校數量及分布；整體或人均教育水平等。交通架構（附主要路線圖）

公交系統

（線路、車輛、日運旅客數量、出租車運營公司及車輛等數值說明）鐵路系統（線路、年運旅客數量、城市交通作用等方面）高速公路

（公路構架、公路通車里程、公路密度、城市交通作用等）港口

（航線、吞吐量??）機場

（機場建設標準、承載量?）小結

要起到承上啟下的作用，因此，要用盡量簡單的話語將以上各點穿線，但要準確的描述出城市的顯著特點，最好能引出第二章的經濟狀況。**城市經濟

綜述城市經濟發展情況，包括GDP總值，突出產業等。[附圖]——近幾年城市GDP的圖 [例舉]——重點創收企業

企業名稱 公司主營項目 名稱 公司主營項目

1、產業結構

[附圖]——近幾年產業結構的變化圖，就圖給予分析

2、特色產業描述

主要輔證三產結構的變化發展情況，主要描寫項目所在區域的經濟支撐產業，有助于房地產開發性質以及定位等方面的分析。

3、人均生活水平

區域市場購買力的主要支撐點。

4、城市居民的消費結構

某市的恩格爾系數為 %，屬于 富裕/貧困 地區，其房地產方面??

5、小結

主要分析該城市的經濟發展水平、經濟結構、購買力水平等，根據城市經濟判斷房地產業的發展環境及前景。**城市規劃

以下是分析未來城市發展方向的宏觀參考，更有助于本項目的市場定位。具體寫作時仍然要圖文并茂，同時注意篩選與本項目有關的規劃。城 市 規 劃 包 括

1、城市總體規劃

4、市政規劃房產規劃

2、經濟規劃

5、本項目所在區域的規劃

3、市政規劃

6、小結

通過上述規劃了解本城市的定位、發展方向，結合城市整體規劃及項目所在區域規劃，判斷項目預期發展潛力。

房地產發展

1、發展歷程

主要描寫本項目所在城市的房地產發展史，以及未來的房地產發展預期。上市場分析

2.1 價格

包括城市和項目所在區域的商品房市場的均價、增幅以及原因分析等 2.2 房地產投資情況 2.3 新開工結構

2.4 房產供求

此部分內容直接反映市場供求關系，是分析中的重點。

2.5 安居工程

安居工程的總體規劃，完成時間及規模等，分析其對商品房市場的沖擊。2.6 二手房市場

包括城市和項目所在區域的二手房成交情況，如；價格、成交面積、成交數量等方面，以及對商品房市場的影響。

3、本以來市場分析

第五章 區域住宅市場基本特點

1、城區總述

總述城區地產開發狀況

2、成熟小區情況統計分析

2.1 部分成熟小區建筑形式及入住情況采樣 2.2 部分成熟小區價格及戶型采樣

3、在售樓盤情況 3.1 項目簡介

名稱 開發商 占地面積 規劃面積 3.2 樓盤戶型價格分析 名稱 面積范圍 主力戶型 裝修 3.3 樓盤配套分析 名稱 內部配套 3.4 樓盤定位分析 外部配套

容積率 綠化率 建筑形式 單價范圍

總價范圍

名稱 定位 客源 3.5 樓盤營銷策略分析 名稱 項目分期 階段性策略 3.6 樓盤廣告投放分析 名稱 廣告投放途徑

策略及效果分析

小結

第六章 區域市場專向分析（有針對性選擇本章）城市商業市場專向分析

1.1 總體商業市場動量變化以及需求趨勢

商業消費及需求市場特點分析

1.2 上商業地產市場供應量及市場狀況盤點 商業供給量狀況分析 各城區城銷售比較

1.3 城區整體商業環境分析 城區域商業環境分析 商業氛圍 商業設施的規模和檔次 商業設施的規劃設計 商品的種類和檔次 消費群的構成 個案分析 位置

建筑面積 開業時間 售價 主力戶型 商業經營規劃 物業管理相關收費 賣點

優惠政策 其它 備注

2、別墅專項分析

2.1現有在售別墅項目匯總統計 名稱 規模 容積率 綠化率 建筑形式 2.2 區域別墅項目特點分析 建筑形式 戶型面積

小區建筑參數 價格

小區景觀分析 小區內部配套 別墅建筑特點 戶型特點 別墅定位

2.3 市場機會點

客戶問卷調查分析

會根據項目不同情況設計問卷調查內容，訪問完成后對各項進行統計，并根據統計結果說明問題。分析時要根據問卷的內容對提出問題進行分類，部分相關聯項要進行分類總結。

本項目分析

項目地理位置及物理環境分析 “ 地塊” 地理位置及經濟指標 1.1 地理位置及經濟指標 位置 區位 總用地面積

規劃性質 總建筑面積

容積率

面積范圍 價格

建筑覆蓋率

綠地率 室外停車位

別墅總棟數 1.2地塊物理條件 地塊形狀

地塊角度 地塊高度 地基狀況

1.3 地塊環境總體特點的描述 項目配套分析 評分標準： 5＝達到理想狀態;4＝高于正常水平； 3＝正常水平;2＝低于正常水平； 1＝遠低于正常水平

注：

權重及評分標準根據常規的消費者抽樣調查統計所得；需要時會根據項目不同情況，確定目標消費群后，做針對性調查。結合表格和打分情況進行分析 項目SWOT分析

項目建議

1、整體建議

內容包括：根據機會點，總述小區整體規劃、產品、總價款、目標客戶群體等的綜述。具體建議 定位

目標客戶人群 小區規劃 景觀規劃 產品設計 配套設施 銷售策略 廣告投放

第四篇：市場調研流程與方法

一、市場調研簡介

市場調研的定義：一種借助信息把消費者、顧客及公共部門和市場聯系起來的特定活動--這些信息用以識別和界定市場營銷的機會和問題，產生、改進和評價營銷活動，監控營銷績效，增進對營銷過程的理解。

二、市場調研流程的11個步驟: 1.確定市場調研的必要性 2.定義問題 3.確立調研目標 4.確定調研設計方案 5.確定信息的類型和來源 6.確定收集資料 7.問卷設計

8.確定抽樣方案及樣本容量 9.收集資料 10.資料分析

11.撰寫最終調研報告并演示

三、市調數據收集方法: ⒈家訪 訪問者在被訪問者家中進行訪問。事先通過電話進行預約

⒉購物中心攔截訪問 在購物中心的購物者被訪問者攔住并邀請參加調查。訪問通常在大廳或公司大廳內的儀器設備上進行

⒊辦公室訪問 訪問者與企業業務主管或經理預約，在被訪問者工作地進行訪問

⒋傳統意義上的電話訪問 訪問者在他們家外的地方通過電話與家庭主婦或商業代表進行訪問

⒌集中電話訪問 訪問者在一個數據收集公司辦公室里的一家小房間或一個工作區域，對每一位被訪問者進行訪問。通常監督人員將旁聽訪問者的操作情況以檢查他們是否正確的操作

⒍計算機輔助電話訪問 結合地區中心電話訪問形式，所有的問題被輸入電腦并顯示在屏幕上，然后由訪問者通過電話讀給被訪問者聽。訪問者直接將反饋的答案輸入計算機的程序中去

⒎全電腦化訪問

編制對問題進行操作管理的計算機程序。被調查者通過使用鍵盤、觸摸計算機屏幕或使用一些其他方法，將他們自己的答案輸入電腦

⒏小組自我管理調查 被訪問者被集中起來組成一個小組。每一位被訪問者獨立完成自己的調查問卷，這種將被訪問者集中起來組成小組，在各自獨立進行的方式能幫助訪問者節約人力、物力 ⒐留填問卷調查 訪問者將調查問卷留給被訪問者去完成。過一段時間，操作人員將返回獲取完成的調查問卷或者問卷被寄回訪問者處

⒑郵寄調查 訪問者將調查問卷寄給預先已聯系好的被訪問者，由被訪問者在完成問卷以后再寄回訪問者處。

四、市場調研在房地產領域的應用

在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調查是企業營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明，在十分復雜、激烈競爭的經營環境中，只有通過認真細致、有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰略，使企業立于不敗之地。

第1節 房地產市場調查的內容

房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。由于土地和房屋位置的固定性（不動產），房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然后再從宏觀環境回復到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。

市場調查有廣義和狹義之分。狹義的市場調查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調查，只有通過一定數量的各種年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產購買力的情況。廣義的市場調查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產者到達消費者這一過程中全部商業活動的資料、情報和數據作系統的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。

1、房地產市場調查的重要性

我們知道，企業的生存環境是不斷變化的，環境的變化既給企業帶來發展的機遇，也帶來生存的威脅。通過市場調查，企業能不斷發現新的市場機會，規避市場的風險。在美國，企業界人士就把“非創新，即死亡”當作自己的座右銘，以激勵自己不斷進取。根據馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對住房的要求，能保證遮風、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經濟條件的改善，人們對住房又提出了一些功能要求：廚房、衛生設備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等等。隨著科技的發展、新材料的誕生，人口、家庭結構及人們的活動范圍也都發生了變化。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內家具、裝修的和諧一體化等。最近我國住宅設計和建造的一項重大改革-----新的支撐體模式出現，便是在消費者出現新的要求情況下產生的，并在江蘇無錫市完成試點工程，且通過了有關部門鑒定。所以企業必須通過市場調查，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以引找住房開發的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業在市場上的占有率。

___現代營銷理論認為，企業在制定生產任何產品的產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調查的基礎上進行。只有通過市場調查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產經營。建造好的房屋由于符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業預先制定的效益目標。

2、房地產市場調查的主要內容

房地產市場調查的內容主要包括以下幾個方面: a.房地產市場環境調查

1． 政治法律環境調查 :

（1）國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業發展政策、稅收政策等。

（2）有關房地產開發經營的法律規定。如《房地產開發經營管理條例》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。

（3）有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

2． 經濟環境調查:

（1）國家、地區或城市的經濟特性，（2）包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

（3）項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

（4）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

（5）國民經濟產業結構和主導產業。

（6）居民收入水平、消費結構和消費水平。

（7）項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

（8）與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

（9）財政收支。對于不同的物業類型，所需調查的經濟環境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。這部分可以參考“房地產市場調查”一章。

3． 社區環境調查:

社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調查內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。（1）房地產市場需求和消費行為調查

I． 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

II． 房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。

III． 需求動機調查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

IV． 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

（2）房地產產品調查

1． 房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期。

2． 現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。

3． 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其有房地產產品上應用情況。

4． 本企業產品的銷售潛力及市場占有率 5． 建筑設計及施工企業的有關情況。

（3）房地產價格調查

1． 影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

2． 房地產市場供求情況的變化經趨勢。

3． 房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

4． 開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

5． 國際、國內相關房地產市場的價格。

6． 開發個案所在城市及街區房地產市場價格。

7． 價格變動后消費者和開發商的反應。

（4）房地產促銷調查

1． 房地產廣告的時空分布及廣告效果測定。

2． 房地產廣告媒體使用情況的調查。

3． 房地產廣告預算與代理公司調查。

4． 人員促銷的配備狀況。

5． 各種公關活動對租售績效的影響。

6． 各種營業推廣活動的租售績效。

（5）房地產營銷渠道調查

1． 房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

2． 房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。

3． 租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

4． 房地產租售客戶對租售代理商的評價。

（6）房地產市場競爭情況調查

市場競爭對于房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括：

1． 競爭者及潛在競爭者（以下統稱競爭者）的實力和經營管理優劣勢調查。

2． 對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析。

3． 對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。

4． 對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究。

5． 對兌爭情況銷售渠道使用情況的調查和分析。

6． 對未來競爭情況的分析與估計等。

7． 整個城市，尤其是同（類）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率。

8．競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向。

五、營銷調研的程序 確定問題及調研目的→收集信息資料→初步調查→調查設計→選樣→現場調查→資料分析→撰寫和提交調查報告

確定問題及調研目的

根據調查目的的不同，可以采用探測性調查、描述性調查、因果性調查、預測性調查來確定。

收集信息資料

資料可以分為兩類：初級資料或原始資料。指專為某項計劃而收集或實驗而得的資料；次級資料或二手資料，指原始資料經過整理后所形成的可為他人利用的資料。如有適當的二手資料并加以利用，可以節省大量人力、財力。

一手資料的來源

1、訪談法。直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士

2、問卷法。首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。

3、觀察和實證法。這是不少發展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場。

二手資料的來源

①政府機關、金融機構所統計、公布的資料。如各級政府公報，銀行結匯統計等；

②同業公會、商會幾個種職業團體所公布的資料，如建工集團、房管機構等；

③市場研究機構、自信機構或公民營企業所公布的資料。如各經濟研究所、規劃研究院等；

④廣告代理商及各種廣告媒體所發布的資料；

⑤國內外大學的出版物；

⑥各種基金會所實行的研究計劃及報告；

⑦國內外公共圖書館所公布的資料；

⑧公司本身有的各種資料。

資料信息內容

v 土地使用資料搜集 v 項目基地現狀資料搜集 v 人文社會經濟資料搜集 v 公共設施資料搜集 v 商圈資料搜集 v 市場需求資料搜集 v 房地產市場景氣資料搜集 v 銷售資料搜集 v 競爭項目資料搜集 v 租金資料搜集 初步調查

1、研究搜集的信息材料

2、與企業有關領導進行非正式談話

3、了解市場情況

客戶問卷調查表的設計

二項目個案調查表的設計

選樣

1、隨機抽樣法

2、計劃抽樣法

3、分層抽樣法

現場調查 現場調查即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資料。現場調查工作的好壞，直接影響到調查結果的正確性。

資料分析

1、消費者研究

2、市場研究

3、銷售分析與控制

4、產品研究

5、廣告研究

6、項目SWOT分析 撰寫和提交調查報告

一、市場背景分析

二、項目分析

三、項目所在區域市場分析

四、項目定位分析

五、項目規劃建議

六、投資回報分析

七、營銷策略執行方案

第五篇：市場調研協會活動流程

市場調研協會活動流程

活動時間：2010年11月7日下午2點

活動地點：逸苑 活動主持人（4人）

工作人員（2人）活動主題：為了促進協會內會員與干事之間的相互了解和認識，加強協會的集體凝聚力，為其以后更好的開展協會工作。

活動道具：數碼相機

塑料袋

白紙

彩筆（粉筆）

六個紙簍（桶子）

繩子

一、開場白：1.問候語和歡迎詞，主持人自我介紹

2.陽光工作小組介紹

3.強調活動的四項基本要求：手機關機或調成靜音，不遲到早退，他人發言時保持安靜，全身心投入到活動中。

二、熱身活動 1.病毒傳染

招募一名志愿者，作為“病毒”。“病毒”的任務是在規定的時間和規定的區域內將除主持人以外的所有參與者感染成為“病毒”。當“病毒”接觸到任意一個人都會使他感染成“病毒”，此時“病毒”必須手牽手一起去感染其他的同學。當在規定的時間內，若“病毒”成功的將所有人感染成病毒，則完成任務；若依舊有同學沒有成為“病毒”，則任務失敗，被感染成“病毒”的同學就得接受懲罰。

2.我是將軍

全組成員按“123”分組報數，然后每組再商議選出一位“將軍”。將軍上前線作戰時，必須得進行誓言宣告：你有沒有信心戰勝敵人；你愿不愿意承擔一切后果；你能不能接受士兵的指責。

然后作為后備力量的士兵，則得給將軍運送物資。必須每組每次派一個代表給將軍運送物資。當任意兩組將軍得到物資后，另外一組必須在十秒鐘內送到物資，否則該將軍在該輪壯烈犧牲一次。然后，我們會累積失敗次數來判斷勝負，戰敗次數最多的一組接受懲罰。

（兩副眼鏡，一塊手表，一架紙飛機，兩張一塊的人民幣，四部諾基亞手機，三個異性的擁抱，一件外套，一只白色的左鞋，一只黑色的右鞋）

3.蘇東坡的故事

游戲目的:熱場活動,讓成員興奮起來.游戲規則：首先讓大家圍成一個圈，盡量男女同學間隔站。然后同學都按照主持人的手勢擺好。左手攤開，右手的食指點在你旁邊同學的左手上面。之后我們主持人會念一段蘇東坡的故事，當念到有“竹”字時，所有成員左手盡可能的抓住別人的食指，右手縮回來避免被人抓到。然后，大家一定要記住你抓住旁人手指的次數，然后我們會把被抓次數最多的同學，請出來給我們表演節目。

蘇東坡是宋代著名的文學家，詩詞文章都很好，另外，他是個文人，也很風雅，特別喜歡寫詩，此外還特別喜歡竹子，為什么喜歡呢？因為柱子長的又高又直，而且當中是空的，中間有竹節，所以我們經常形容它是正直的，虛心的和有氣節的。因為喜歡，所以蘇東坡在他家花園里種了許多的花和竹子。另外，他還是個美食家，他特別喜歡吃肉，而且擅長燒肉，所有有道名菜，他的名字命名為東坡肉，因為這兩個愛好，他寫了一首打油詩：平生喜食肉，平生愛種竹。偏愛紅燒肉，更愛青青竹。寧可事無肉，不可居無竹。若想有肉又有竹，天天竹筍紅燒肉。

三、主題活動 1.投籃歷險記

首先，大家按“123”分組報數。然后，每組必須是異性背著異性（可以視分組情況調整），從起點經過一系列的指令，完成指令的要求，到達終點線，然后被背的同學將手中的紙團扔進紙籃中。我們會在規定的時間內，比較那組投中的數目最多。當投中數目最少的那組，則要接受懲罰。必須強調的一點是，被背的人不能掉下來，如果中途掉下來的話，則要重新回到起點，下一組重新開始。路障設計（在原地轉三圈，向前跳三下，在原地從1數到10，跨過繩索等等）

2.盲人與拐杖

首先，我們還是按“12”分組報數，然后報“1”的圍成一個圈，報“2”的站在圈內再圍成一個圈，面朝外。我們報“1”的同學就是拐杖，拐杖是不能說話的。報“2”的就是盲人，所以我們會用塑料袋把你們的眼睛蒙上。然后，內圈的同學原地轉三圈。之后，外圈的同學開始轉動，當我們主持人說停的時候就對準你前面的一個盲人站好。然后，就由拐杖帶領盲人，走過一段崎嶇的人生道路。當完成這個任務后，盲人要憑在這個過程中的感受，通過握手的形式去找到你的拐杖。

（在道路中也可以設立一些路障，如在原地轉三圈，在石板凳上坐五秒鐘，摘取一片樹葉等等）

四、活動總結