第一篇：房地產開發(fā)企業(yè)完工項目的稅務鑒證報告內容,格式

附件三

房地產開發(fā)企業(yè)完工項目的稅務鑒證報告內容、格式

關于××房地產公司××項目的稅務鑒證報告

××稅審字（200）第號

××××公司：

我們接受貴公司的委托［約定書編號：×××]，對貴公司提供的開發(fā)項目的實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況進行審查。貴公司對所提供的會計資料及納稅資料的真實性、合法性、完整性負責。我們的責任是根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對相關報表、賬冊、憑證及其他有關納稅資料進行審核、調整。我們的審核是按照《注冊稅務師管理暫行辦法》、《注冊稅務師執(zhí)業(yè)準則（試行）》和《稅務代理業(yè)務規(guī)程（試行）》、《稅務代理從業(yè)人員守則（試行）》、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006］31號）及××市國家稅務局、××市地方稅務局的有關規(guī)定進行的。在審核過程中，我們結合貴公司的實際情況，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。具體審核結果如下：

一、公司及項目基本情況

__________公司成立于____年____月，是（外商投資企業(yè)、有限責任公司等）注冊資本_____元，主要經營范圍：____________________________.取得了國稅登記

證號，地稅登記證：號，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照：號。

貴公司開發(fā)的項目位于，占地面積平方米，開發(fā)用途為，于 年月日開始進行項目開發(fā)，于年月日完工，于年月日開始預售，預售證的號碼為：。該項目為（否）經濟適用房。

貴公司的銷售收入、銷售成本確認的會計政策為：，本年度會計政策沒發(fā)生變化。（如有，則列名前后變化的差異及其影響）

二、申報預繳情況

××項目自年月日開始對外發(fā)售，至年月共取得預收樓款元，其中有元已按%的利潤率（扣減期間費用、營業(yè)稅金及附加元）計算利潤元并入應納稅所得額進行申報（至年月日已申報調整毛利額元）。

三、實際銷售收入毛利額的審核鑒定情況

1、實際銷售收入的審核

××項目可銷售房產平方米，已簽訂合同銷售房

產平方米，合同總價元，賬面列示收入為元，經審核按規(guī)定應確認銷售收入元，差異為元。已實現(xiàn)銷售的可售面積平方米。附表《××項目銷售收入明細表》

2、銷售成本審核

（1）成本對象總成本

貴公司賬面列示成本對象總成本元，經審核成本對象總成本為元，差異為元。附表《××項目開發(fā)總成本明細表》

（2）可售面積單位工程成本

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積=

（3）已銷開發(fā)產品的計稅成本

已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本=

3、實際銷售收入毛利額的審核

實際銷售收入毛利額=實際銷售收入-已銷開發(fā)產品的計稅成本

四、審核結果

實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額（已申報調整的毛利額）之間差異調整=實際銷售收入毛利額-預售收入毛利額（已申報調整的毛利額）=

上述差異包括：

（1）

（2）

…

合計：

（具體說明調整的事項及金額）

五、其他事項說明（對無法作出審核意見的必須作出說明）

六、鑒證報告的適用范圍：

本鑒證報告是根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006]31號）第二、（三）點的要求出具的報告，僅供貴公司報主管國家稅務機關使用，不得作其他用途（如作為企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證報告）。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，本鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位或個人。

1.附表一：《××項目銷售收入明細表》

2.附表二：《××項目開發(fā)總成本明細表》

3.附該項目的預售許可證（復印件）

××市××稅務師事務所

中國注冊稅務師：

地址：中國××

電話：

二ＯＯ年月日

房地產開發(fā)企業(yè)完工產品稅務鑒證所需提供資料清單

一、稅務鑒證所需法律性文件

1、公司于鑒證基準日的財務報表

2、完工產品項目的立項申請

3、完工產品項目立項的批復

二、企業(yè)項目所需明細資料

A.綜合部分：

1、企業(yè)項目的資產和負債的清查明細表（表格另附）

2、鑒證基準日及前2年的會計報表

3、資產負債清查核實及調整的情況說明

4、關于企業(yè)項目清查申報表的聲明

5、水電容量和當?shù)厮娫鋈葙M收費標準及文件

B.流動資產部分：

1、鑒定基準日的銀行存款余額對帳單

2、項目預售價格清單及主要銷售合同

C.設備部分（具體資料可根據(jù)項目鑒定人員的要求準備）：

1、重要設備的購置發(fā)票

2、重大工程項目及設備的安裝、購置的合同或協(xié)議

D.房地產部分：

1、征地通知書（含政府批文）（指行政劃撥用地）

2、土地出讓合同及市政配套費協(xié)議書

3、付清地價證明及有關付款憑證

4、土地拆遷協(xié)議及有關付款憑證及回遷房的安置情況

5、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程建筑許可證（或開工許可證）、建筑施工合同及有關支付憑證

6、規(guī)劃設計意見書

7、竣工驗收報告及驗收合格證

8、土地紅線圖及建筑物總平面圖

9、工程項目的（預）決算資料（自建房）

10、售房明細表

11、購房協(xié)議書

12、土地使用權證

13、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、協(xié)議等有關資料

14、協(xié)助提供當?shù)氐墓こ填A算定額及費用定額，或建筑工程造價指數(shù)等的資料

15、如為經濟適用房，提供經濟適用房建設的政府批文

16、如為合作建房的，各方合作分成比例、面積數(shù)、分配部位的協(xié)議證明

E.其他：

1、鑒定人員的工作過程中要求補充的資料

第二篇：企業(yè)稅務注銷清算鑒證報告(適用于一般企業(yè)注銷)

XXX稅清字[201X]XXX號

企業(yè)稅務注銷清算鑒證報告

XXX有限公司：

我們接受貴公司的委托，對貴公司因解散終止經營的稅務清算事項進行了審核。我們的審核是依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《關于企業(yè)清算業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]60號）及《注冊稅務師執(zhí)業(yè)準則》等規(guī)定進行的。在審核過程中，我們就貴公司提供的有關憑證、賬冊、報表等資料，實施了我們認為必要的審核程序。

貴公司對所提供的有關資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責。我們的責任是，按照清算有關規(guī)定進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正發(fā)表意見。

貴公司應當按照鑒證業(yè)務委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者使用鑒證報告不當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構無涉。

一、注銷清算企業(yè)基本情況

XXXXXX有限公司系自然人XXX、XXX、XXX共同出資組建的有限責任公司，于XXXX年XX月XX日成立并取得XX市工商行政管理局XX分局核發(fā)的注冊號為XXXXXXXXXX的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；公司注冊資本XXX萬元，實收資本XX萬元（其中XXX出資XX萬元、占股本的XX%，XXX出資XX萬元、占股本的XX%，XXX出資XX萬元、占股本的XX%）；公司法定代表人：XXXX；公司注冊地址：XXXXXXXXXXX；公司經營范圍：XXXXXXXXXXXXXXXX。

因公司XXXXXXXX，根據(jù)XXX年XXX月XX日公司《股東會決議》，終止解散本公司，并成立清算組，由XXXX擔任組長，對公司資產、債權、債務進行全面清算，清算期自XXXX年XX月XX日開始至XXXX年XX月XX日 結束。

二、注銷企業(yè)清算情況 現(xiàn)對貴公司的資產、債權、債務等情況，進行全面的清算，公司全部清算工作均按規(guī)定的清算原則，清算手續(xù)進行，清算期限自XXXX年XX月XX日至XX月XX日止，現(xiàn)將清算工作情況報告如下：

（一）清算前企業(yè)情況

截止清算開始日XXXX年XX月XX日，貴公司的資產合計金額XXXXX元，其中：貨幣資金XXXX元，應收賬款XXXX元，固定資產原值XXXX元，累計折舊XXXX元，固定資產凈值XXXXX元；負債合計金額XXXX元，其中：應付賬款XXXX元，應交稅金XXXX元；所有者權益合計金額XXXXX元，其中：實收資本XXXXX元，未分配利潤XXXXXX元。

（二）清算審核情況

1、關于企業(yè)資產的處置

截止xxxx年xx月xx日，貴公司資產賬面價值：貨幣資金xxxxx元、應收賬款xxxx元、固定資產xxxx元，資產賬面價值合計金額xxxxxx元；資產計稅基礎：貨幣資金xxxx元、應收賬款xxxxx元、固定資產xxxxx元，資產計稅基礎金額合計xxxxxx元；截止xxxxx年xx月xx日止資產可變現(xiàn)價值：貨幣資金xxxx元、應收賬款xxxx元、固定資產xxxx元，資產可變現(xiàn)價值金額合計xxxx元，待清算后作進一步處理；經清算確認，資產處置凈損失xxxx元。

2、關于負債的清償和處置

截止xxxx年xx月xx日，貴公司的負債賬面價值：應付賬款xxxx元、應交稅金xxxx元(如為負數(shù)則應說明：為增值稅留抵稅額，已不能抵扣，應轉為清算損失)，負債賬面價值金額合計xxxx元；負債計稅基礎：應付賬款xxxx元、應交稅金xxxx元，負債計稅基礎金額合計xxxx元；經清算確認，截止2011年6月12日止負債清償金額xxxxx元：應付賬款xxxx元，應交稅金xxxxx元，負債清償金額合計xxxx元，待清算后作進一步處理；經清算確認，負債清償凈損失xxxx元。

3、關于清算凈損益的計算（1）清算收益合計xxxx元

其中：

（2）清算費用合計xxxx 元

其中：

（3）清算稅金及附加xxxx元

其中：

（4）清算凈損失為xxxx元

4、清算所得稅計算

（1）資產處置損益（填附表一）

xxx元（2）加：負債清償損益（填附表二）

xxx元（3）減：清算費用

xxx元（4）減：清算稅金及附加

xxx元（5）加：其他所得或支出

xxx元（6）清算所得

xxx元（7）清算所得稅額

xxx元

5、清算結果

截止清算開始日公司所有者權益為xxxx元，其中：實收資本xxxxx元，未分配利潤xxxx元，清算凈損失xxxx元，清算結束日所有者權益為xxxxx元，其中：實收資本xxxxxx元，未分配利潤xxxxxx元，待清算后分配。

（三）剩余資產計算和分配

經清算后公司可變現(xiàn)價值或交易價格xxxxx元，減:清算費用xxxxx元，減:其他債務xxxxx元，剩余資產為xxxxx元，由公司股東按投資比例進行分配，即：xxxx分配金額xxxxx元，xxxx分配金額xxxx元，xxxx分配金額xxxx元。

（四）清算前后的企業(yè)所得稅及地方稅費納稅情況

1、審核貴公司企業(yè)所得稅及地方稅費申報繳納的相關會計資料，以前無欠稅，當年經營期內無銷售收入，各項稅費按規(guī)定申報，無欠稅情況，當年經營期賬面利潤xxxxx元，無發(fā)生納稅調整事項，實際虧損額xxxxx元。

2、審核貴公司清算所得項目的相關會計資料，經計算貴公司的清算所得額為xxxx元，未發(fā)生清算所得稅額。

綜上所述，我們認為貴公司xxxx年xx月xx日的財務狀況與截止該日止的清算結果，符合中華人民共和國的有關法律法規(guī)和會計核算的一般原則，建議貴公司將清算情況呈報主管稅務機關，并向原主管稅務機關辦理有關注銷登記手續(xù)，繳銷稅務登記證及其他相關事項。

附件：

1、《企業(yè)清算所得稅申報表》

2、附表一：《資產處置損益明細表》

3、附表二：《負債清償損益明細表》

4、附表三：《剩余資產計算和分配明細表》

5、《清算期資產負債表》

6、《清算期利潤及利潤分配表》

7、《清算損益表》

8、xxxxxxx有限公司《股東會決議》

9、稅務事務所執(zhí)業(yè)證

XXXX稅務師事務所

省份

城市

xxxx

主 任 稅 務 師：xxxx

20xx年xx月xx日4

中國注冊稅務師：

第三篇：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品清算鑒證報告之要求

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品清算鑒證報告之要求

房地產開發(fā)企業(yè)毛利差異調整，是開發(fā)企業(yè)在納稅申報前，將其完工情況報告主管稅務機關；在納稅申報時，開發(fā)企業(yè)依據(jù) 稅務中介機構出具的毛利額差異調整鑒定報告以及其他相關資料，對 開發(fā)項目毛利額差異進行調整的行為。

房地產開發(fā)企業(yè)毛利差異調整鑒證業(yè)務，是注冊稅務師中介機構 根據(jù)房地產開發(fā)企在企業(yè)所得稅納稅申報過程中的實際需要，接受其 委托，對房地產開發(fā)企業(yè)毛利差異調整事項依法進行經濟鑒別和判 斷，并提出鑒證意見的活動。

開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告應 包括但不限于以下內容：

1、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質等級、資質有效期、從業(yè) 人數(shù)、法人代表、出資方、關聯(lián)方有關情況等；

2、開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用（含傭金或手續(xù)費，尤其是委托境外 機構銷售費用結算情況）、配套設施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況（包括企業(yè)境外融資）、利息的核算及支付情況等；

3、成本對象確定的說明(按國稅發(fā)〔2009〕31 號文件的規(guī)定確 定)以及《房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本對象表》（見附件六）；

4、《房地產開發(fā)項目完工對象銷售收入審核明細表》及相關說 明 / 24

5、《開發(fā)總成本審核明細表》及相關說明

6、《房地產企業(yè)完工產品成本、計稅成本及毛利額差異審核表》、《房地產開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表》、《房地產開 發(fā)企業(yè)預提費用明細表》及相關說明（見附件三、四、五）；

7、非貨幣性交易、關聯(lián)方交易、其他涉及納稅調整的事項、納 稅調整金額。

參考格式如下：

完工產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額

差異調整的鑒證報告參考格式

稅鑒字（201）第 號

ＸＸ公司：

我們接受ＸＸ公司（即被鑒證單位，以下簡稱貴公司）的委托，對貴公司提供的ＸＸ開發(fā)項目的實際銷售收入毛利額與預售收入毛 利額之間差異情況進行了鑒證。貴公司對所提供的有關資料的真實 性、合法性、合理性和完整性等事項負責。我們的責任是，根據(jù)現(xiàn)行 房地產行業(yè)企業(yè)所得稅有關政策規(guī)定，對相關報表、賬冊、憑證及其 / 24

他有關納稅資料進行審核、調整、鑒證，并出具鑒證報告，獨立、客 觀、公正地發(fā)表意見。

我們的鑒證是按照《注冊稅務師管理暫行辦法》（國家稅務總局 令第 14 號）、《注冊稅務師涉稅鑒證業(yè)務基本準則》、《國家稅務 總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31 號），并參照《房地產開發(fā)企業(yè)完工產品實 際銷售收入毛利額與預售收入毛利額的差異調整鑒證業(yè)務指南》的要 求，我們結合被鑒證單位的實際情況，對被鑒證單位提供的憑證、賬 冊、有關會計資料和數(shù)據(jù)，實施必要的鑒證程序。

經審核，我們認為：貴公司××已完工開發(fā)產品（經濟適用 房、非經濟適用房、別墅）××項目，帳面累計銷售收入××元，累計 預售收入××元，調整后累計實際銷售收入××元，累計預售收入××元，××（為鑒證，下同）帳面銷售收入××元（其中從預售收入 結轉的銷售收入××元），××帳面預售收入××元，調整后×× 實際銷售收入××元，××實際預售收入××元。上述開發(fā)項目經核 確已完工，累計賬面開發(fā)成本××元，調整后累計開發(fā)產品的計稅成 本為××元，累計已銷開發(fā)產品的計稅成本為××元，××已銷開發(fā) 產品的計稅成本為××元。貴公司××完工產品實際銷售收入毛利 額為××元，與預售收入毛利額××元之間差額為××元，已在申報表中 作出了相應調整。/ 24

本鑒定報告是根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè) 務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)［2009]31 號）第九條的 要求出具的報告，僅供貴公司報主管稅務機關使用，不得作其他用途（如作為企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證報告）。被鑒證單位應當按照鑒證 業(yè)務委托書的要求使用鑒證報告，非法律、行政法規(guī)規(guī)定，本鑒證報 告的全部內容不得提供給其他任何單位或個人，委托人或其他第三者 因使用鑒證報告不當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構無 關。

附件：

1、鑒證報告說明；

2、《ＸＸ項目銷售收入審核明細表》

3、《ＸＸ項目開發(fā)總成本審核明細表》

4、房地產企業(yè)完工產品成本、計稅成本及毛利額差異審核表；

5、房地產開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表；

6、房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本對象表；

7、稅務師事務所執(zhí)業(yè)資格證書復印件（復印件）。

ＸＸ稅務師事務所有限公司 中國注冊稅務師： / 24

地址： 中國注冊稅務師：

電話：

二Ｏ 年 月 日

附件 1：

鑒 證 報 告 說 明

貴公司××開發(fā)項目符合完工產品條件，經我們鑒證，現(xiàn)將完工 產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額差異調整審核情況作如 下說明：

一、委托單位基本情況

企業(yè)名稱、地址、聯(lián)系方式、經濟性質、經營期限、注冊資本、投資者名稱、出資比例、分支機構、稅務登記號、法人代表、聯(lián)系人 等。

二、主要會計政策

……

貴 公 司 的 銷 售 收 入、銷 售 成 本 確 認 的 會 計 政 策 為：，本會計政策沒發(fā)生變化。（如有，則列名

前后變化的差異及其影響）/ 24

三、開發(fā)項目基本情況

貴公司 米，開 發(fā) 用 途 為 為 年 月

日，完工日期為

項目位于，占地面積

平方

。該 項 目 開 發(fā) 起 始 日 期 年

月

日，完工條件符

合（1）竣工證明已報房地產管理部門備案；（2）已開始投入使用；（3）已取得了初始產權證明（勾選）。在完工（即 20XX ）企業(yè)所得稅匯算清繳前選取 X 年 X 月 X 日作為計稅成本核算的終止 日。該 項 目 于 為：

****年**月**日 開 始 預 售，預 售 證 的 號 碼

。該項目為（否）經濟適用房。

四、預售收入毛利額的申報情況

ＸＸ項目自

****年**月**日開始對外發(fā)售，截至

****年**月**日預售開發(fā)產品共計 網點 發(fā)產品 中：

平方米，包括：住宅

平方米，車庫

平方米，商業(yè)平方米，其它開

元，其 元并入應納平方米，地下室

平方米，共取得開發(fā)產品預售收入款 元已按

%的利潤率計算預計毛利額

元已按 稅所得額進行申報； 額

%的利潤率計算預計毛利

****年**月**日已 元并入應納稅所得額進行申報。截至

元。申報調整毛利額

五、實際銷售收入毛利額的審核鑒證情況

（披露××開發(fā)項目完工產品銷售收入及其調整情況）

（一）實際銷售收入的審核 / 24

ＸＸ項目開發(fā)產品可銷售面積共計 住宅 戶、可銷售面積

平方米，其中：

平方米，商業(yè)網點 戶（個）、戶（個）、可銷售面積

平可銷售面積 方米，車庫 品

平方米，地下室

戶（個）、可銷售面積平方米，其他開發(fā)產平方米。

平方米，合同平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金

平方米、戶（個）、可銷售面積

ＸＸ項目已簽訂合同銷售的開發(fā)產品共計 總價 額 額 額 額 元，其中：住宅 元，商業(yè)網點 元，地下室 元，車庫

戶、面積

戶（個）、面積 戶（個）、面積 戶（個）、面積

元，其他開發(fā)產品

元。

戶（個）、面積

合同金額

ＸＸ項目企業(yè)賬面列示銷售收入為 宅 銷售車庫 應確認銷售收入 宅 單價 元，均價 元，銷售商業(yè)網點

元，其中：銷售住

元，元，銷售地下室

元，銷售其他開發(fā)產品

元，均價

元。經審核按規(guī)定

元/平方米，其中：銷售住

元，均價 元/平方米，元/平方米，銷售商業(yè)網點

元，均價 元/平方米，銷售地下室

元，均價

元，均價 銷售車庫 品

元/平方米，銷售其他開發(fā)產

元。

元/平方米，差異合計為

（詳見附件二《XX 房地產項目××××收入明細表》）

（二）銷售成本的審核 / 24

（披露：截至××未完工開發(fā)產品情況；截至××已完工開發(fā) 產品情況；××開發(fā)項目完工產品計稅成本及其調整情況；××年 度開發(fā)項目完工產品計稅成本、費用扣除的合法憑據(jù)及其調整情況，具體說明調整的事項及金額）

1、成本對象總成本

貴公司賬面 列示成本對象總 成本為 宅 庫 為 點 元，商業(yè)網點 元，其他開發(fā)產品 元，其中：住宅 元，均價

元，地下室

元，其中：住

元，車

元。經審核成本對象總成本 元，均價

元/平方米，商業(yè)網

元/平方米，地下室 元，均價 元 元，均價 元/平方米，其他開發(fā)產 元/平方米，差異合計為

元。/平方米，車庫 品 元，均價

（詳見附件三《ＸＸ項目開發(fā)總成本審核明細表》）

2、可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積（1）住宅可售面積單位工程成本=住宅總成本÷可售面積=（2）商業(yè)網點可售面積單位工程成本=商業(yè)網點總成本÷可售面 積=（3）地下室可售面積單位工程成本=地下室總成本÷可售面積=（4）車庫可售面積單位工程成本=車庫總成本÷可售面積=（5）其他開發(fā)產品可售面積單位工程成本=其他開發(fā)產品總成本 ÷可售面積=

3、已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積 / 24

單位工程成本

（1）已銷住宅的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的住宅面積×單位工程成本 =（2）已銷商業(yè)網點的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的商業(yè)網點面積×單位 工程成本=（3）已銷地下室的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的地下室面積×單位工程 成本=（4）已銷車庫的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的車庫面積×單位工程成本 =（5）已銷其他開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的其他開發(fā)產品 面積×單位工程成本= 已銷開發(fā)產品的計稅成本合計=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=

（三）實際銷售收入毛利額的審核

實際銷售收入毛利額=實際銷售收入-已銷開發(fā)產品的計稅成本=（詳見附件四《××開發(fā)產品（××期）房地產企業(yè)完工產品成本、計 稅成本及毛利額差異審核表》）

六、審核結果

（披露：開發(fā)項目完工產品對應的預售收入毛利額及其調整情 況；開發(fā)項目完工產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額差 異計算及其調整情況）

實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額（已申報調整的毛利額）/ 24

之間差異=實際銷售收入毛利額-預售收入毛利額（已申報調整的毛利 額）= 上述差異包括：（1）（2）… 合計：

七、其它需要披露的事項（對無法作出審核意見的必須作出說明）/ 24

附件 2：

××開發(fā)項目××××銷售收入審核明細表

開發(fā)產品種類： ： 序 開發(fā)產品名稱 面積 銷售合同編 銷售方 合同金額 實際收 賬面列示 其中：從預收帳款 審核確認 號 號 式 款金額 銷售收入 結轉的銷售收入 銷售收入（平方米）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 合計

注：開發(fā)產品種類按照住宅、商業(yè)網點、地下室、車庫和其他開發(fā)產品分類填報，差異原因可另附說明。

金額單位：元 差異原因說明 / 24

附件

××項目開發(fā)總成本審核明細表

合計

審核確認 開發(fā)產品 總成本

金額單位：元 差異原因說明 開發(fā)產品種類 開發(fā)產品 開發(fā)產品 賬面列示開發(fā)產品總成本

數(shù)量 可售面積 土地征用 前期 建筑安裝基礎設施公共配套開發(fā)間接

(平方米)及拆遷 工程費 工程費 建設費 設施費 費用

補償費 合計 住宅 商業(yè)網點 地下室 車庫 其他開發(fā)產品

注：差異原因可另附說明。/ 24

附件 4之一

房地產企業(yè)完工產品成本、計稅成本及毛利額差異審核表

（一）完工開發(fā)產品（成本對象）名稱： 納稅人名稱 開發(fā)項目名稱 開發(fā)項目地點 開發(fā)項目用途 開發(fā)項目占地面積 開 發(fā) 成 本 項 目

審定金額

已完工開發(fā)產品累計會計成本（請?zhí)畈町悓徍吮矶?/p>

其中：計入完工開發(fā)產品會計成本的應付和預提費用（請?zhí)畈町悓?核表二及附件五預提費用明細表）

完工開發(fā)產品累計會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額（請?zhí)畈?異審核表二）

完工開發(fā)產品累計計稅成本（4＝1-3）（請?zhí)畈町悓徍吮矶?際 銷 售 毛 利 額 的 計 算 總可售面積（平方米）

可售面積單位計稅成本（6＝4/5）累計已實現(xiàn)銷售的可售面積（平方米）其 中 累計從預售結轉銷售的可售面積（平方米）本年已實現(xiàn)銷售的的可售面積（平方米）本年從預售結轉銷售的可售面積（平方米）累計從預售結轉銷售的已完工開發(fā)產品的銷售收入 本年已完工開發(fā)產品的銷售收入

本年從預售結轉銷售已完工銷開發(fā)產品的銷售收入

累計從預售結轉銷售的已銷開發(fā)產品計稅成本（16＝6×8）本年已銷開發(fā)產品計稅成本（17＝6×9）

本年從預售結轉銷售的已銷開發(fā)產品計稅成本（18＝6×10）累計從預售結轉銷售的已銷開發(fā)產品的實際毛利額（20＝12-16）

本年從預售結轉銷售的已銷開發(fā)產品的實際毛利額（22＝14-18）

金額單位：元至角分

聯(lián)系電話 聯(lián)系人

開發(fā)時間 完工時間

開發(fā)項目規(guī)劃建筑面積

行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 累計已完工開發(fā)產品的銷售收入 其 中

累計已銷開發(fā)產品的計稅成本（15＝6×7）其 中

累計已銷開發(fā)產品的實際毛利額（19＝11-15）其

本年已銷開發(fā)產品實際毛利額（21＝13-17）中

累計銷售未完工開發(fā)產品收入

其中：本年銷售未完工開發(fā)產品收入

預計 計稅毛利率（％）25 毛利

累計開發(fā)產品預計毛利額(申報調增）（注：毛利率不變情況下 26＝23×25，下同）額的 本年開發(fā)產品預計毛利額(申報調增）（27=24×25）27 計算 其 累計開發(fā)產品預計毛利額（已結轉申報調減）（28=12×25）

中 本年開發(fā)產品預計毛利額（已結轉申報調減）（29=14×25）累計預售結轉銷售的實際毛利額與預計毛利額的差異（30＝20-28）

本年預售結轉銷售的實際毛利額與預計毛利額的差異（25＝22-29）31 / 24

區(qū)分不同的開發(fā)產品（成本對象）分別填列此表。

開發(fā)產品完工后再銷售的開發(fā)產品、代建工程項目和配套設施不填此表，本表的毛利額計算 的金額類項目如沒有標明本年的，均為發(fā)生至本年的累計數(shù)

1、“完工開發(fā)產品(成本對象)名稱”：填寫開發(fā)企業(yè)已完工開發(fā)產品(包括視同完工的 開發(fā)產品)的名稱。

2、“納稅人名稱”：填寫稅務登記證所載納稅人的全稱。

3、“開發(fā)項目名稱”：填寫完工開發(fā)產品·所在開發(fā)項目的名稱。

4、“開發(fā)時間”：填寫本項目開發(fā)開始時間。

5、“完工時間”：填寫開發(fā)產品完工或視同完工的時間。開發(fā)成本項目

1、第1行“累計已完工開發(fā)產品會計成本”：填寫已完工開發(fā)產品或核算的成本對象發(fā) 生的會計成本，不含應計入期間費用的成本費用。

2，第2行“其中：計入完工開發(fā)產品會計成本的應付和預提費用”：填寫計入完工開發(fā) 產品會計成本的各項應付費用和預提費用。

3、第3行“完工開發(fā)產品累計會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額”：填寫開發(fā) 企業(yè)按照財務會計規(guī)定核算的完工開發(fā)產品會計成本與稅法允許企業(yè)所得稅稅前扣除規(guī)定不 一致而進行納稅調整的金額。

4，第4行“完工開發(fā)產品累計計稅成本”：填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的符合稅法規(guī)定允許企業(yè) 所得稅稅前扣除的成本費用額。該行為第1行減第3行的余額。

實際毛利額的計算

1、第6行“可售面積單位計稅成本”：填寫可以對外銷售的開發(fā)產品單位面積應負擔的 計稅成本。

2、第7行“累計已實現(xiàn)銷售的可售面積”：填寫開發(fā)產品完工后累計已實現(xiàn)銷售的開發(fā) 產品面積。

3、第8行“其中：累計從預售結轉銷售的可售面積（平方米）”：填寫開發(fā)產品完工后 開發(fā)企業(yè)累計至本年將預售轉為銷售的開發(fā)產品面積。/ 24

4、第9行本年已實現(xiàn)銷售的的可售面積（平方米）：填寫本年已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產品面 積。

5、第10行本年從預售結轉銷售的可售面積（平方米）：填寫開發(fā)產品完工后開發(fā)企業(yè) 本年將預售轉為銷售的開發(fā)產品面積。

6、第11行“累計已完工開發(fā)產品的銷售收入”：填寫開發(fā)產品完工后開發(fā)企業(yè)累計實 現(xiàn)的銷售收入的金額，包括未采用預售方式銷售完工開發(fā)產品而取得的收入和將預售收入轉 為銷售收入的金額。

7、第12行“累計從預售結轉銷售的已完工開發(fā)產品的銷售收入”：填寫開發(fā)產品完工 后累計將預售收入轉為銷售收入的金額，不含開發(fā)企業(yè)未采用預售方式銷售完工開發(fā)產品而 取得的收入，代建工程收入、出租開發(fā)產品收入等收入

8、第13行“本年已完工開發(fā)產品的銷售收入”：填寫開發(fā)產品完工后本內開發(fā)企 業(yè)實現(xiàn)的銷售收入的金額，包括未采用預售方式銷售完工開發(fā)產品而取得的收入和將預售收 入轉為銷售收入的金額。

9、第14行“本年從預售結轉銷售已完工開發(fā)產品的銷售收入”：填寫開發(fā)產品完工后 本內開發(fā)企業(yè)將預售收入轉為銷售收入的金額，不含開發(fā)企業(yè)未采用預售方式銷售完工 開發(fā)產品而取得的收入，代建工程收入、出租開發(fā)產品收入等收入。

10、第15行累計已銷開發(fā)產品的計稅成本（15＝6×7）：填寫累計已銷售的已完工開 發(fā)產品的計稅成本。

11、第16行“累計從預售結轉銷售的已銷開發(fā)產品計稅成本（16＝6×8）”：填寫開發(fā) 產品完工后開發(fā)企業(yè)累計將預售轉為銷售的開發(fā)產品應負擔的計稅成本。

12、第17行本年已銷開發(fā)產品計稅成本（17＝6×9）：填寫本已銷售的已完工開發(fā) 產品的計稅成本。

13、第18行本年從預售結轉銷售的已銷開發(fā)產品計稅成本（18＝6×10）：填寫開發(fā)產 品完工后開發(fā)企業(yè)本將預售轉為銷售的開發(fā)產品應負擔的計稅成本。

14、第19行累計已銷開發(fā)產品的實際毛利額（19＝11-15）：填寫開發(fā)產品完工后累計 至本年開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品實際毛利額。

15、第20行其中：“累計從預售結轉銷售的已銷開發(fā)產品的實際毛利額（20＝12-16）”： 填寫開發(fā)產品完工后開發(fā)企業(yè)累計由預售轉為銷售的開發(fā)產品實際毛利額。/ 24

16、第21行“本年已銷開發(fā)產品實際毛利額（21＝13-17）”：填寫本年開發(fā)企業(yè)的開 發(fā)產品實際毛利額。

17、第22行“本年從預售結轉銷售的已銷開發(fā)產品的實際毛利額（22＝14-18）”：填 寫開發(fā)產品完工后本內開發(fā)企業(yè)由預售轉為銷售的開發(fā)產品實際毛利額。

預售毛利額的計算

第23行“累計銷售未完工開發(fā)產品收入”：填寫開發(fā)企業(yè)在預售階段累計取得的與該項 完工開發(fā)產品有關的收入。

第24行“其中：本年銷售未完工開發(fā)產品收入”：填寫本開發(fā)企業(yè)在預售階段取得 的與該項完工開發(fā)產品有關的收入。

實際毛利額與預計毛利額的差異

1、第25行“計稅毛利率”：經濟適用房、限價房和危改房項目的計稅毛利率按3％填 寫，除經濟適用房、限價房和危改房項目以外的開發(fā)項目的計稅毛利率2012年以前城區(qū)按 15％填寫，鎮(zhèn)區(qū)按10%填寫，2012年后國稅主管企業(yè)均按15％填寫，地稅主管企業(yè)仍按原率 不變。

2、第26行“累計開發(fā)產品預計毛利額(申報調增）”：填寫預計毛利額計入應納稅所

得額的累計申報調整增加額。毛利率不變情況下一般 26＝23×25，下同，如不等請附加說明。

3、第27行“本年開發(fā)產品預計毛利額(申報調增）（27=24×25）”：填寫預計毛利額計 入當年應納稅所得額的申報調整增加額。一般 27=24×25，如不等請附加說明。

4、第28行“累計開發(fā)產品預計毛利額（已結轉申報調減）（28=12×25）”： 28行==12 行×25行

5、第29行“本年開發(fā)產品預計毛利額（已結轉申報調減）（29=14×25）”： 29行=14 行×25行

6、第30行“累計預售結轉銷售的實際毛利額與預計毛利額的差異（30＝20-28）”：填 寫開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品實際毛利額與其預計毛利額之間的差額。實際毛利額大于預計毛利 額時以正數(shù)填寫，實際毛利額小于預計毛利額時以負數(shù)填寫。

7、第31行“本年預售結轉銷售的實際毛利額與預計毛利額的差異（25＝22-29）”：填 寫本內開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品實際毛利額與其預計毛利額之間的差額。實際毛利額大于 預計毛利額時以正數(shù)填寫，實際毛利額小于預計毛利額時以負數(shù)填寫。/ 24

附件 4之二

房地產企業(yè)完工產品成本、計稅成本及毛利額差異審核表

（二）金額單位：元 完工開發(fā)產品（成本對象）名稱：

項目

（如下列項目是分攤轉入的，請?zhí)?行 次 寫附件四之三及之四成本分攤明 細表, 預提費用填寫附表五預提費

用明細表）完工開發(fā)產品成本合計(1=2+3+4+5+6+7+8)

一、土地征用及拆遷費（填附件四 2 之三及之四）

（1）土地買價或出讓金（2）市政配套費

其（3）耕地占用稅、契稅 中（4）土地使用費、閑置費

（5）拆遷補償支出、安置及動遷 支出

（6）其他

二、前期工程費（填附件四之三及 3 之四）

（1）水文地質勘測

（2）報建、規(guī)劃、設計（3）臨時設施費 其 中（4）三通一平費（5）其他

以上項目其中：預提費用（填寫附 表五預提費用明細表）

三、建筑安裝工程費（填附件四之 4 三及之四）

其其中：預提費用（填寫附表五預提 中

完工開發(fā)產品 會計成本（1）

會計成本中稅法規(guī)

經審定完工開發(fā)產品

定不允許稅前扣除

計稅成本 的金額

（3）=（1）-(2)

（2）/ 24

費用明細表）（1）土建工程費 ①基礎工程費 ②主體工程費

人工費

其 材料費

中 其中：委托方供（甲供）材料費

其他（2）安裝工程費（3）裝修工程費

四、基礎設施建設費（填附件四之 5 三及之四）（1）道路工程費

（2）燃氣、供暖、通訊、電視、工程費

（3）給排水、供電、照明工程費（4）綠化、環(huán)衛(wèi)工程費（5）其他

以上項目其中：預提費用（填寫附 表五預提費用明細表）

五、公共配套設施費（填附件四之 6 三及之四）

其中：預提費用（填寫附表五預提 / 24 其 中

費用明細表）

六、開發(fā)間接費（填附件四之三及 7 之四）

（1）工資及福利費（2）折舊費（3）修理費（4）辦公費（5）水電費

（6）勞動保護費（7）工程管理費 其

（8）利息支出費 中

（9）周轉房攤銷

（10）項目營銷設施建造費（11）其他

以上項目其中：預提費用（填寫附 表五預提費用明細表）8

七、其他開發(fā)費用

計入完工開發(fā)產品成本的其它預 提（應付）費用費用項目（填寫附 其 表五房地產開發(fā)企業(yè)預提費用明 中

細表）

??

本表填寫完工開發(fā)產品成本的具體構成項目。根據(jù)開發(fā)成本、開發(fā)間接費用等會計明細 科目填列本表的“完工開發(fā)產品會計成本”項，再根據(jù)稅法的規(guī)定對完工開發(fā)產品會計成本 進行納稅調整，計算出完工開發(fā)產品的計稅成本

“完工開發(fā)產品(成本對象)名稱”：填寫開發(fā)企業(yè)已完工開發(fā)產品(包括視同完工的開 發(fā)產品)的名稱。

各行填寫說明

1、第 2行“土地征用及拆遷費”：填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動 力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。

2、第3行“前期工程費”：填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的規(guī)劃、設計、項．6可行性研究、水文，地質、勘察、測繪，“三通一平”(通水、通電、通路、清理平整建設場地)等支出。

3，第 4行“建筑安裝工程費”：填寫開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工 程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4、第 5行“基礎設施建設費”：填寫開發(fā)企業(yè)開發(fā)小區(qū)內道路，供水、供電、供氣、排 / 24

污，排洪，通訊、照明，環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、第 6行“公共配套設施費”：填寫包括開發(fā)企業(yè)不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套 設施而發(fā)生的支出，包括：

(1)根據(jù)城市建設規(guī)劃，在開發(fā)項目以外為開發(fā)項目的居民服務的給排水，供電，供氣的 增容、增壓，交通道路；

(2)開發(fā)小區(qū)內不可能有償轉讓的非營利性公共配套設施，如居委會，派出所、幼托、消 防．鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；

(3)開發(fā)小區(qū)內有可能有償轉讓的營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行，郵局以及非營業(yè) 性公共配套設施中的中小學，文化站、醫(yī)院等。

6、第 7行“開發(fā)問接費用”：填寫開發(fā)企業(yè)直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工 資、職工福利費、折舊費、修理費，辦公費、水電費、勞動保護費，周轉房攤銷等。其中，工資和職工福利費的會計成本納稅調整額不在第二列“會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除 的金額”中填報，在《納稅調整明細表》（附表三）22-23行中進行填報。

7、第 8行“其他開發(fā)費用”：填寫開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產品而發(fā)生的應計入開發(fā)產品成本的 除以上各項之外的支出。如企業(yè)為開發(fā)房地產而借入的資金，在開發(fā)產品完工之前所發(fā)生的 利息等借款費用，以及其他難以歸入以上各個項目的開支等，不包括應計入期間費用的各類 費用。其中利息支出的會計成本納稅調整額不在第二列“會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣 除的金額”中填報，在《納稅調整明細表》（附表三）29行中進行填報。

各列填寫說明

1、第 1列“完工開發(fā)產品會計成本”：填寫已完工開發(fā)產品或核算的成本對象發(fā)生的會 計成本，不含應計入期間費用的成本費用。

2、第 2 列“會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額”：填寫開發(fā)企業(yè)按照財務會 計規(guī)定核算的完工開發(fā)產品會計成本與稅法允許企業(yè)所得稅稅前扣除規(guī)定不一致而進行納稅 調整的金額。

3，第 3列“經審定完工開發(fā)產品計稅成本”：填寫經中介機構審核后確定的發(fā)生的符合 稅法規(guī)定允許企業(yè)所得稅稅前扣除的成本費用額。

附件 4之三 / 24

房地產開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表(1)

（項目各期之間）

納稅所屬：

納稅人名稱（公章）本年共同（間接）成本歸集起

始日

本年共同（間接）成本發(fā)生總

額 項目

1.土地征用及拆遷補償費（1）土地買價或出讓金（2）市政配套費

（3）耕地占用稅、契稅（4）土地使用費、閑置費（5）拆遷補償支出、安置及 動遷支出（6）其他 2.前期工程費

（1）水文地質勘測

（2）報建、規(guī)劃、設計（3）臨時設施費（4）三通一平費（5）其他

3.建筑安裝工程費 其中：預提費用（1）土建工程費（2）安裝工程費（3）裝修工程費 4.基礎設施建設費

本項目共分幾期

成本項目

1.土地征用及拆遷補償 費

2、公共配套設施 3.借款費用

4、其他成本費用

-合計

納稅人識別碼 本年共同（間接）成本歸

集截止日

金額

項目

（1）道路工程費

（2）燃氣、供暖、通訊、電視、工程費

（3）給排水、供電、照 明工程費

（4）綠化、環(huán)衛(wèi)工程費（5）其他 5.公共配套設施費 其中：預提費用 6.開發(fā)間接費用（1）工資及福利費（2）折舊費（3）修理費（4）辦公費（5）水電費

（6）勞動保護費（7）工程管理費（8）利息支出費（9）周轉房攤銷

金額

（10）項目營銷設施建 造費

（11）其他

共同（間接）成本在不同期分攤及納稅調整明細

()期 面積:()期 面積 每一期占地面積

計算分攤比 一期： 二期： 總金 分攤

例 分攤比 分攤金 納稅調整 分攤比 分攤金 納稅調整金額 額 方法 的分母金額

例 額 金額 例 額

1、本表為本年發(fā)生的共同（間接）成本需要在項目各期進行分攤時填報 / 24

附件 4之四 房地產開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分攤明細表(2)（各個成本對象間）納稅所屬：

納稅人名稱（公章）

本年本期共同（間接）成本歸

集起始日

由（1）表轉入應本期分攤的金

額 項目

1.土地征用及拆遷補償費（1）土地買價或出讓金（2）市政配套費（3）耕地占用稅、契稅（4）土地使用費、閑置費

（5）拆遷補償支出、安置及動 遷支出（6）其他 2.前期工程費

（1）水文地質勘測

（2）報建、規(guī)劃、設計（3）臨時設施費（4）三通一平費（5）其他

3.建筑安裝工程費 其中：預提費用（1）土建工程費（2）安裝工程費（3）裝修工程費

4.基礎設施建設費

本期發(fā)生的共同（間接）成本

金額

由（1）表轉入應本期分攤的金

額

本期共同（間接）成本需要分

攤的金額

成本項目

納稅人識別碼 本年本期共同（間 接）成本歸集截止日 本項目為()期

金額

項目

（1）道路工程費（2）燃氣、供暖、通訊、電視、工程費（3）給排水、供電、照明工程費

（4）綠化、環(huán)衛(wèi)工 程費

（5）其他 5.公共配套設施費 其中：預提費用 6.開發(fā)間接費用（1）工資及福利費（2）折舊費（3）修理費（4）辦公費（5）水電費

（6）勞動保護費（7）工程管理費（8）利息支出費（9）周轉房攤銷（10）項目營銷設施 建造費

（11）其他

金額

共同（間接）成本在不同成本對象中分攤及納稅調整明細

計算分 成本對 成本對

總金 分攤 攤比例 象一： 象二：

額 方法 的分母 分攤比 分攤金 納稅調整 分攤比 分攤金

金額 例 額 金額 例 額

納稅調

整金額

1.土地征用及拆遷補償費

2、公共配套設施 3.借款費用

4、其他成本費用

-合計

本表為本年發(fā)生的共同（間接）成本需要在各個成本對象間進行分攤時填報。/ 24

附件五：

房地產開發(fā)企業(yè)預提費用明細表

一、出包工程

出包 工程 項目 承包單位名 稱 承包單 位主管 稅務機 關 出包 合同 號

出包 項目 開工 日期

出包 項目 完工 日期

合同 金額

已開 票金 額

發(fā)票號 碼

預提 金額

預提費 用占合 同總額 比例

本 稅前扣 除金額

公共配 套設施 名稱 開工 時間（預 計）完工時 間（預 計）預算 造價 預提 金額

二、公共配套設施 本 稅前扣 除金額

具體項 目 政府 收費 相關 文件 名及 文件 號 收費標 準 收費 金額 預提 金額

三、政府收費 本 稅前扣 除金額

四、其他預提費用

具體項 目 預提 金額 本年 度納稅 調整金 額 備注

1、出包工程按出包合同明細填列，并附出包工程合同。

2、公共配套設施按項目明細填列，并附送公共配套設施承諾建造且不可撤銷的相關資料,公 共配套設施是指非營利且產權屬于全體業(yè)主,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的會所、物 業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園，利用地下基礎設施形成的停車場所。

3、政府收費按具體收費項目明細填列。/ 24

附件六：

房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本對象表 納稅人

開發(fā)項目名稱

識別碼

過渡性成本 成本對象(預計)開工時 對象 確定時間 間

共分 期

本實際開工為第

期

公共配套設施預算

造價

第（）期成本對象一

成本對象名 稱（具體棟 號）成本對象名 稱（具體棟 號）成本對象名 稱（具體棟 號）

成本項目 土地

共同成本和 不能分清負 擔對象的間 接成本具體 分配方法 公共配套設 施 借款費用 其他成本項 目 開工時間

設計占地面

積

第（）期成本對象二

開工時 間

設計占地面

積

第（）期成本對象三

開工時 間

分攤方法

設計占地面

積

設計建筑面積 設計建筑面積 設計建筑面積

萬元 納稅人名稱（公 章）

成本對象的確 定原則 具體分期 規(guī)劃需要建設 的公共配套項 目

相關內容 備注

占地面積法□土地整體預算□其他方法 開發(fā)用地總面積： □ 開發(fā)用地整體預算： 建筑面積法□其他方法□

直接成本法□預算造價□其他方法□

開發(fā)項目總建筑面積： 預算造價：

1、本表填寫納稅人在房地產項目開工之前按國稅發(fā)[2009]31 號文件規(guī)定確定的成本對象情 況。

2、成本對象的確定原則是指：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區(qū)分原則。企業(yè)可選擇一個或一個以上原則。

3、成本對象一、二、三行次可根據(jù)本企業(yè)成本對象的數(shù)量自行增加相應行次。

4、對土地的分攤不采用占地面積法的,在備注欄應說明采用的具體方法、原因；對公共配套 設施、借款費用等采用其他方法的，在備注欄應說明采用的具體方法、原因；對其他成本項 目應填寫分攤的具體方法、原因。/ 24

第四篇：1內資房地產開發(fā)企業(yè)毛利差鑒證報告

注冊稅務師承辦內資房地產開發(fā)企業(yè)

實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異情況鑒證操作指引

第一章 總 則

第一條 為指導注冊稅務師從事內資房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異情況稅務鑒證，提高注冊稅務師的鑒證質量，依法維護納稅人的合法權益，依據(jù)《注冊稅務師管理暫行辦法》（國家稅務總局第14號令）和《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）有關規(guī)定和要求，特制定本操作指引供注冊稅務師參考。

第二條 本市行政區(qū)域內取得法定資質的稅務師事務所接受內資房地產開發(fā)企業(yè)的委托，提供第一條所述鑒證服務時，注冊稅務師應在遵守有關稅收法律、行政法規(guī)的前提下，結合委托人的具體情況，參考本操作指引的相關條款。在鑒證過程中，如果遇到本指引未提供的情況，注冊稅務師應依據(jù)國家有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照行業(yè)規(guī)范的要求合理運用專業(yè)判斷。

第三條 稅務師事務所承辦房地產企業(yè)涉稅鑒證業(yè)務，應當與委托方簽訂涉稅鑒證業(yè)務約定書。第四條 本操作指引主要涉及如下幾個方面：

（一）開發(fā)項目基本情況；

（二）資產成本、開發(fā)成本與稅收規(guī)定的差異及納稅調整；

（三）實際銷售收入、銷售成本、銷售毛利與稅收規(guī)定的差異及納稅調整；

（四）在銷售收入和成本確認時需要運用的一般方法；

（五）本鑒證結果與企業(yè)所得稅匯算清繳數(shù)據(jù)的勾稽關系。

第五條

由于鑒證中存在的固有限制影響注冊稅務師發(fā)現(xiàn)重大錯報的能力，注冊稅務師按照稅法的規(guī)定執(zhí)行鑒證工作，只能對納稅申報表整體不存在重大錯報獲取合理保證，而不能對納稅申報表整體不存在重大錯報獲取絕對保證，因而在計劃和實施鑒證工作時，注冊稅務師應當保持職業(yè)懷疑態(tài)度，充分考慮可能存在導致納稅申報表發(fā)生重大錯報的情形。注冊稅務師應完整記錄鑒證工作全過程，并形成工作底稿。

第二章 鑒證前的準備

第六條 注冊稅務師首次接受委托，應當了解委托人的基本經營情況、組織結構、內部控制制度等，評估鑒證的可行性、風險與工作重點。如果涉及的會計報表和納稅申報表期初余額，或在需要發(fā)表鑒證意見的當期會計報表和納稅申報表中使用了前期報表的數(shù)據(jù)，注冊稅務師應進行適當?shù)膶彶椤?/p>

第七條 期初余額的審核程序主要包括以下幾項：

（一）分析上期期末余額是否已正確結轉至本期，或者已恰當?shù)刂匦卤硎?，上期鑒證調整分錄是否正確入賬。

（二）了解上期財務報告和納稅申報表是否經過會計師事務所或稅務師事務所審核。

（三）了解注冊會計師是否對上期會計報表出具了非標準審計報告，若是則注冊稅務師應查清原因，并應特別關注其中與本期會計報表有關的部分。

（四）如實施上述鑒證程序仍不能獲取充分、適當?shù)蔫b證證據(jù)，或前期會計報表未經審計，應對期初余額實施以下鑒證程序：

1、詢問被鑒證單位管理部門。

2、審閱上期會計記錄及相關資料。

3、通過對本期會計報表實施的鑒證程序進行證實。

4、補充實施適當?shù)膶嵸|性測試鑒證程序。

(五)初次接受國有企業(yè)（包括國有控股企業(yè)）委托，如前期會計報表未經審計，應盡可能獲取其管轄財政機關對會計報表的批復。

第三章 對開發(fā)項目基本情況鑒證的要求

第八條 注冊稅務師應該獲取有關證據(jù)，披露委托人開發(fā)項目的地理位置、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積、已售面積等。第九條

注冊稅務師應當了解委托人的會計核算情況對各鑒證項目的影響，包括會計政策的選擇和運用，是否符合適用的會計準則、相關會計制度（如果國家已經頒布了統(tǒng)一的行業(yè)會計核算辦法，還包括相應的行業(yè)會計核算辦法，下同），是否符合被鑒證單位的具體情況（具體參考提綱詳見附件1）。注冊稅務師應當按照附件2的通常辦法進行鑒證，當該辦法不足以適應被鑒證單位的實際情況時，可以借鑒與注冊稅務師最相類似的行業(yè)的取證、分析方法。

第四章 成本的鑒證

第一節(jié) 開發(fā)成本（新制度為生產成本）的鑒證

第十條 對房地產開發(fā)成本的鑒證主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等的鑒證。基本方法包括但不限于：

（一）評價開發(fā)成本和相關費用的內控制度是否存在和有效并一貫遵守。

（二）取得或編制開發(fā)成本、費用項目明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關的申報表等核對。

（三）了解納稅人成本、費用的合同及協(xié)議的執(zhí)行情況，抽查大額成本、費用項目，審核當期支付的開發(fā)成本、費用項目是否取得合法、有效的原始憑證和審批手續(xù)，會計處理是否正確。

（四）審核本期實際發(fā)生的開發(fā)成本、費用是否按成本對象進行歸集和分配，注意會計成本與計稅成本的差異。

（五）審核預提尚未支付的開發(fā)成本、費用，按稅法規(guī)定在稅前進行扣除。

第十一條 土地征用及拆遷補償?shù)膶徍耍横槍Σ疬w補償中產權置換、貨幣補償、產權置換和貨幣補償相結合的三種形式重點審核其入賬金額的真實性及準確性。如果以房屋回遷的形式作為拆遷戶的補償，其所得稅的計征參照國稅發(fā)[2006]31號文，同時審核相關成本結轉是否正確。

第十二條 前期工程費的審核：前期工程費在完工與未完工項目之間的分配是否正確。

第十三條 對于建筑安裝工程費的審核，應當關注委托人支付工程款（包括進度款）時是否依法取得承建商提供的由工程所在地稅務機關監(jiān)制的發(fā)票，如果未取得的，應當建議委托人在本次鑒證結束前取得發(fā)票，否則應作納稅調整增加處理。具體審核要求：

（一）出包方式，采用這種方式施工發(fā)生的建筑安裝工程費用，應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程或工程進度的“工程價款結算賬單”，審核計入建筑安裝工程費成本項目。對于企業(yè)按照合同規(guī)定給承包單位的備料款，要審核其在發(fā)生時、工程進度領料抵沖時是否符合會計制度、稅法規(guī)定。并結合以下方法：

1.實地查看企業(yè)建設項目的工程進展情況，必要時可向建筑監(jiān)理公司取證。

2.審核開發(fā)商是否利用關聯(lián)企業(yè)（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率、不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，通過加大或縮小建筑安裝成本造價，虛增或虛減工程量等非法手段減少或轉移利潤。重點要放在工程費數(shù)據(jù)的復核上，結合帳載數(shù)據(jù)、預算、建安合同和結算等相關資料進行復核檢查。

3.獲取企業(yè)提供的竣工結算書進行審核。審核房地產開發(fā)企業(yè)是否嚴格按照下面規(guī)定，正確使用“開發(fā)成本——某小區(qū)——建筑安裝工程費—某施工單位”和“預付賬款—預付工程款”兩個會計科目進行工程結算：

（1）按工程承包合同或協(xié)議辦理預付備料款。

（2）由施工單位按照雙方確定的結算方式開列月（階段）施工作業(yè)計劃和工程價款預支單，開發(fā)商辦理工程預支工程進度款。

（3）施工單位月末（或階段完成）呈報已完工程月（或階段）報表和工程價款結算賬單，開發(fā)商按規(guī)定抵扣工程備料款和預付工程款，辦理工程結算；其中工程價款結算賬單必須由開發(fā)商委托的監(jiān)理公司委派的監(jiān)理工程師的簽字。

（4）辦理年終已完工程竣工、未完工程盤點和年終結算。（5）工程竣工時，編寫工程竣工報告，辦理工程竣工結算。

（二）自營方式，采用這種方式施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費用，都應按照實際發(fā)生數(shù)計入有關成本核算對象的建筑安裝工程費用成本項目。審查時應注意：

1.取得相關資料：

（1）預計工程總成本、累計已發(fā)生成本以及完工合同尚需發(fā)生的成本；

（2）本年和累計的已在利潤表中確認的合同收入、合同成本、毛利及毛利率；

（3）本年和累計的工程工作量；

2.關注項目成本核算的具體內容：

5（1）對人工費審查時關注是否有虛報人數(shù)，夸大工資支付額。在審核時，要正確劃分雇員與非雇員的區(qū)別，對委托人支付非雇員勞務報酬未依法取得勞務發(fā)生地稅務機關監(jiān)制的發(fā)票的，應當建議委托人在本次鑒證結束前取得發(fā)票，否則應作納稅調整增加處理。

（2）材料費審查時結合材料領用存登記簿，檢查材料領購是否正確，單據(jù)是否齊備。

（3）機械使用費的審查，對于使用外單位施工機械的租賃費的審查，應結合租賃合同檢查是否有虛增成本費用；對于使用自有施工機械所發(fā)生的機械使用費的審查，應重點關注計提的該項機械設備折舊是否正確。

（4）其他直接費及管理費的審核，應關注數(shù)據(jù)資料的來源是否真實、準確、完整，手續(xù)是否齊備。

第十四條 基礎設施建設費的審查：重點審查納稅人與承包方是否存在關聯(lián)關系及是否按照市場原則進行交易；基礎設施建設費在完工與未完工項目之間的分配是否正確。

第十五條 公共配套設施費的審查：

（一）建成后產權屬于房地產開發(fā)企業(yè)繼續(xù)從事生產經營活動的綠地、花園、停車場、商業(yè)網點、教育設施及會所等，其相應支出不能計入開發(fā)產品建造成本。

（二）對開發(fā)商預提的配套設施費，在預提必須進行納稅調整增加，實際發(fā)生并動用預提配套設施費時，可作納稅調整減少。第十六條 開發(fā)間接費的審查：

（一）開辦費的歸集攤銷是否正確，是否按規(guī)定進行了納稅調整。

（二）審核借款費用的歸集與分配是否正確。

（三）對周轉房要注意攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤。

（四）對企業(yè)資本化利息的審查：檢查企業(yè)“長期借款”、“短期借款”，了解企業(yè)資金來源情況；檢查企業(yè)“財務費用”等科目，判別企業(yè)列支的金額是否超過規(guī)定標準；檢查企業(yè)資金往來科目，針對長期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關聯(lián)企業(yè)。

第十七條

對其他事項的審查：

（一）對于已完工的項目，審核從開發(fā)成本轉入開發(fā)產品的金額是否正確，包括計算標準（面積）、單價、金額是否合理、合規(guī)。

（二）成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規(guī)定扣除。

（三）開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

（四）檢查有無不合法有效憑證入賬現(xiàn)象。檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構成房地產成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。

（五）區(qū)別會計核算的權責發(fā)生制和合理性原則與稅法所強調的實際發(fā)生和合法性在成本、費用確認上的差異。

第二節(jié) 開發(fā)產品（周轉房、出租開發(fā)產品、庫存商品）的鑒證

第十八條 對開發(fā)產品的鑒證范圍包括：開發(fā)項目已經完工，達到可銷售狀態(tài)或可使用狀態(tài)，在會計核算上已經計入存貨或固定資產項目，包括自行開發(fā)轉入，此外還涉及接受投資、接受捐贈、對外投資、合作開發(fā)轉入、盤盈等項目。

第十九條 自行開發(fā)產品轉入的審核：主要審核自行開發(fā)產品是否完工，是否符合稅法規(guī)定的條件，實地檢查自行開發(fā)產品，審核其真實性。第二十條 對方視同銷售轉入(委托人接受投資、捐贈、拍賣、重組等)開發(fā)產品的審核：

（一）接受投資、捐贈等取得的開發(fā)產品是否有相應的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價款與帳表是否一致。

（二）審核接受捐贈是否記入應納稅所得額。應當注意“資本公積”科目的發(fā)生額。

（三）實地查看實物資產，審核接受投資捐贈的真實性。

（四）考慮會計成本與計稅成本的差異。例如取得“爛尾樓”等開發(fā)半成品的成本差異。

第二十一條 視同銷售轉出開發(fā)產品的審核：審查視同銷售轉出的會計處理是否正確，是否有合法、有效的原始憑證和審批手續(xù)，是否按規(guī)定調增應納稅所得額。

第二十二條 合作開發(fā)轉入的審核：審核合作開發(fā)轉入開發(fā)產品是否有相應的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價款與帳表是否一致。實地查看實物資產，審核合作伙伴轉入是否真實。

第二十三條 合作開發(fā)轉出開發(fā)產品的審核：審核合作開發(fā)轉出是否有相應的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價款與帳表是否一致。第二十四條 實質性損害減少的審核：

（一）審核實質性損害減少是發(fā)生在工程項目完工前還是工程項目完工后，完工前發(fā)生的實質性損害減少是否直接記入未完工項目的成本；完工后發(fā)生的實質性損害減少的凈損失減除責任人賠償，保險賠償后的余額是否已經主管稅務機關審核或備案，或者經合法的中介機構鑒證。

（二）審查納稅申報表，審查不合法的實質性損害減少是否調增應納稅所得額。

（三）審查開發(fā)產品貸方發(fā)生額，審查是否有實質性損害減少的開發(fā)產品未記入營業(yè)外支出，而是記入成本費用類科目，并審查其是否合理。第二十五條 盤盈的審核：審查營業(yè)外收入科目，抽查大額項目，并實地查看，審查盤盈的真實性。第二十六條 盤虧的審核：

（一）審查營業(yè)外支出科目，抽查大額項目，審查盤虧的真實性。

（二）審核盤虧的凈損失減除責任人賠償，保險賠償后的余額是否已經主管稅務機關審核或備案，或者經合法的中介機構鑒證。第二十七條 出租開發(fā)產品的審核：

（一）審查開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前,與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的,自開發(fā)產品交付承租人使用之日起,出租方確認收入的金額是否正確。

（二）審查納稅申報表，檢查出租開發(fā)產品是否繳納營業(yè)稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅等稅費，適用稅率和計算結果是否正確。

（三）審查其他業(yè)務收入明細賬，檢查出租開發(fā)產品的完整性。第二十八條 結轉固定資產的審核：

（一）審查開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產是否按稅法的規(guī)定視同銷售處理。

（二）商品房轉入經營性資產折舊的計提是否正確，計稅成本和會計成本計提的折舊差異額是否調整當應納稅所得額，在以后出售時是否按計稅成本稅前扣除。

第二十九條 期末余額的審核：編制期末余額審核表，加計匯總并與明細賬合計數(shù)、總賬、報表核對，審查是否相符。

第三節(jié) 銷售成本（經營成本、主營業(yè)務成本）的鑒證

第三十條 對“銷售成本”、“計稅成本”的鑒證包括國稅發(fā)[2006]31號文明確的確認銷售和視同銷售所對應的計稅成本的鑒證。

第三十一條 銷售現(xiàn)樓的項目，注冊稅務師應了解委托人在會計上確認銷售實現(xiàn)的條件如何，對照委托人是否按照國稅發(fā)[2006]31號文明確規(guī)定的時點，作為稅收上確認收入的實現(xiàn)，并同時結轉銷售成本。如果發(fā)現(xiàn)有差異，應當進一步跟蹤審核。注冊稅務師通常按照以下方面考慮現(xiàn)樓銷售成本的結轉：

（一）審核銷售成本的結轉是否正確，審查在記賬憑證后附的“成本計算單”，是否詳細列明根據(jù)“開發(fā)成本”各明細科目計算各建設項目的單位成本過程。注冊稅務師應當運用職業(yè)判斷，評價證據(jù)的充分性和適當性。

（二）查明主營業(yè)務成本的確認原則、方法，注意是否符合會計準則和會計制度規(guī)定的配比原則，前后期是否一致。

（三）應通過審查主營業(yè)務收入與主營業(yè)務成本等賬戶及其有關原始憑證，分析企業(yè)的經營收入與經營成本口徑是否一致。

第三十二條 預售收入結轉銷售：預售收入本應對應未完工產品，按照國稅發(fā)【2006】31號文件，采用預售方式在會計上和稅收上都無須結轉銷售成本，待符合完工產品條件后再按規(guī)定結轉銷售收入和成本，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售收入的開發(fā)產品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

在分期收款方式銷售產品的條件下，還應當在上式基礎上按照每期銷售收入占整套商品房應計銷售收入總額的比例，配比地計算相應的計稅成本。

（一）審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發(fā)成本是否準確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉成本。有無多計開發(fā)產品單位工程成本和已售商品房面積。

（二）審查成本對象總成本，是否按計算公式：成本對象總成本=（土地征用費＋拆遷補償費＋前期費用 ＋基礎設施費 ＋ 設計不可轉讓的配套設施造價 ＋ 建安工程招標價格 ＋ 開發(fā)間接費）/預計開發(fā)面積，求出預計單位面積開發(fā)成本，驗算計算是否正確。

（三）重點要放在建筑安裝工程費數(shù)據(jù)的復核上，要結合賬載數(shù)據(jù)、預算、建安合同和結算等相關資料進行復核檢查。

（四）審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產品成本，而不攤入可有償轉讓的配套設施、自用房產、出租房產的成本中，增加銷售成本。

（五）在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產管理。有無將應記入開發(fā)產品的開發(fā)成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

（六）重點審查開發(fā)產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本。

（七）開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品成本、開發(fā)產品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本的界限。

第三十三條 審查已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確，有無重復扣除已提折舊或已攤銷費用，造成多轉成本現(xiàn)象。第三十四條 審查視同銷售業(yè)務收入確認的時間、計稅價格、計稅成本是否符合稅法規(guī)定。第三十五條 委托代銷的審核：

（一）應注意查明有無商品未銷售、編制虛假代銷清單、虛增本期銷售成本的現(xiàn)象。

（二）代銷確認收入的時間、計稅價格、計稅成本是否符合稅法規(guī)定。

第三十六條 合作開發(fā)的審核。約定向投資各方分配開發(fā)產品的或者分配項目利潤的，其確認收入的時間、計稅價格、計稅成本是否符合稅法規(guī)定。

第五章 收入和主營業(yè)務稅金及附加的鑒證

第三十七條 收入鑒證的基本方法包括但不限于：

（一）評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）取得或編制收入項目明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關的申報表等核對。

（三）了解納稅人各類合同、協(xié)議的執(zhí)行情況，抽查大額收入項目，核實納稅人收入是否存在漏記、錯記、隱瞞或虛記的行為。

（四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅法之間對收入確認 的時間及金額上的差異。

第三十八條 注冊稅務師應當驗證收入在應稅與減免稅項目之間是否準確劃分，對于未完工開發(fā)產品是否存在高預計計稅毛利率的收入記入低預計計稅毛利率的收入情況，是否符合稅法的有關規(guī)定。

第三十九條 注冊稅務師可以運用截止性測試收入的準確性、完整性。檢查決算日前后若干日的銷售清單（或銷售發(fā)票、賬簿記錄），觀察截止決算日銷售收入記錄有否跨的現(xiàn)象。

第四十條

“預售收入備查簿”的審查：審查企業(yè)按照項目（滾動開發(fā)的，按期）設立的預售收入備查簿，注明：購買者、購買房屋具體位置（棟、單元、室）、建筑面積（套內建筑面積）、合同號、合同簽訂日期、合同金額、確權尾差金額、交付使用日期、房產證辦理日期、付款方式、預售款、預售日期、預售款確認收入日期、已納稅金、預售款確認收入金額、預售款確認收入時結轉的成本。

第四十一條 確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯(lián)企業(yè)的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯(lián)單位等情況。

第四十二條

審核企業(yè)對于完工開發(fā)產品是否按稅法的有關規(guī)定進行稅務處理。第四十三條 審核企業(yè)對于以土地使用權投資開發(fā)項目是否按規(guī)定進行稅務處理。第四十四條 審核企業(yè)對于開發(fā)產品視同銷售行為是否按規(guī)定進行稅務處理。第四十五條 審核企業(yè)對于代建工程和提供勞務是否按規(guī)定進行稅務處理。第四十六條 審核企業(yè)資產評估增值是否按規(guī)定調增應納稅所得額。

第四十七條 審查采用預收款方式銷售不動產、轉讓土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業(yè)稅及附加，檢查不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。以上營業(yè)稅及附加既可以當期申報稅前扣除，也可以先作為長期待攤費用處理，待實現(xiàn)銷售時再申報稅前扣除。

第四十八條

審查開發(fā)商采用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅稅費； 第四十九條

審查銀行按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬如“其他應付款”不作預收賬款申報納稅。第五十條

審查以房換地的，在房產移交使用時有否視同銷售不動產申報繳納稅款。

第五十一條 審查房產公司在銷售不動產過程中收取的價外費用如管道煤氣開戶費等收益是否申報納稅。

第五十二條

審查將房產、土地等不動產或無形資產抵債轉讓給其他單位或被法院拍賣的房產，是否按規(guī)定申報納稅。第五十三條

審查開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入是否申報納稅。

第五十四條 審查開發(fā)商聘請境外企業(yè)進行設計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷業(yè)務，如這些境外企業(yè)在境內既沒有經營機構，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商是否代境外企業(yè)扣繳有關營業(yè)稅。

第五十五條 審查銷售給關聯(lián)企業(yè)的房屋價格是否合理；將不動產無償贈與他人是否視同銷售不動產申報納稅；納稅人轉讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。第五十六條 注冊稅務師應當保持職業(yè)敏感，關注下列事項涉稅：預收賬款延遲入賬問題的發(fā)現(xiàn)；配套費用賬外列支問題的發(fā)現(xiàn)；關聯(lián)單位轉讓不動產營業(yè)稅的核定；不動產投資（取得固定收入）的營業(yè)稅問題；合作開發(fā)時，如何確定營業(yè)額計征營業(yè)稅；其他往來賬中的房款、借款以及營業(yè)稅問題。

第六章 附 則

第五十七條 本鑒證不是對企業(yè)所得稅的全面鑒證，只就與實際毛利額有最直接關聯(lián)因素或主要因素進行鑒證。注冊稅務師承辦內資房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異情況的稅務鑒證以及所得稅匯算清繳鑒證的，本鑒證的數(shù)據(jù)應與企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證的數(shù)據(jù)相互銜接(詳細要求見鑒證報告的填表說明)。

如果納稅人應當委托注冊稅務師開展本指引的鑒證而未委托的，且僅僅委托進行企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證的，注冊稅務師應當建議其按照稅收規(guī)定辦理；納稅人拒絕的，注冊稅務師不應接受其委托僅僅進行企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證。

第五十八條

注冊稅務師應當了解，內資房地產開發(fā)企業(yè)在所有項目均未開始預售以及所有項目均已清算的情況下，內資房地產開發(fā)企業(yè)可不需要提供實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異情況的稅務鑒證報告給主管稅務機關。

第五十九條 注冊稅務師從事內資房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異情況的稅務鑒證以及所得稅匯算清繳鑒證的，應在每年的5月31日之前將相關的業(yè)務情況報省注冊稅務師管理中心 和主管稅務機關備案。（備案格式見附件）

第六十條 根據(jù)31號文第十一點規(guī)定，非專門從事房地產開發(fā)的內資企業(yè)如有房地產開發(fā)業(yè)務且發(fā)生應當鑒證的情形的，適用本指引。第六十一條 本指引自印發(fā)之日施行。

附件1：

審核委托人財務會計管理環(huán)境參考提綱

第一條 在了解被鑒證單位對會計政策的選擇和運用是否適當時，注冊稅務師應當關注下列重要事項：

（一）重要項目的會計政策和行業(yè)慣例；

（二）重大和異常交易的會計處理方法；

（三）在新業(yè)務類型和缺乏權威性標準或共識的領域中，要注意重要會計政策產生的影響；

（四）會計政策的變更對所得稅的影響；

（五）被鑒證單位何時采用以及如何采用新頒布的會計準則和相關會計制度。

第二條 如果被鑒證單位變更了重要的會計政策，注冊稅務師應當考慮變更的原因及其適當性，并考慮是否符合適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定。

第三條 注冊稅務師應當考慮，被鑒證單位是否按照適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定恰當?shù)亓袌筘攧諘嬓畔?，及是否披露了重要事項?/p>

第四條 了解被鑒證單位的內部控制，內部控制是被鑒證單位為了合理保證財務報告的可靠性、經營的效率和效果以及對法律法規(guī)的遵守，由管理層和其他人員設計和執(zhí)行的政策和程序。

第五條 注冊稅務師應當研究和評價委托人的相關內部控制制度，據(jù)以確定實質性測試的性質、時間和范圍。注冊稅務師在進行符合性測試和實質性測試時，一般可采用抽樣審查方法。

第六條

了解被鑒證單位及其環(huán)境是一個連續(xù)和動態(tài)地收集、更新與分析信息的過程，貫穿于整個鑒證過程的始終。注冊稅務師應當運用職業(yè)判斷確定需要了解被鑒證單位及其環(huán)境的程度。

第七條 如果根據(jù)職業(yè)判斷認為從被鑒證單位外部獲取的信息有助于識別重大錯報風險，注冊稅務師應當實施其他鑒證程序以獲取這些信息。

第八條 注冊稅務師應當了解所有權結構以及所有者與其他人員或單位之間的關系，考慮關聯(lián)方關系是否已經得到識別，以及關聯(lián)方交易是否得到恰當核算、稅收處理是否符合稅法規(guī)定。

第九條 注冊稅務師實施分析程序有助于識別異常的交易或事項，以及對財務報表和鑒證產生影響的金額、比率和趨勢。在實施分析程序時，注冊稅務師應當預期可能存在的合理關系，并與被鑒證單位記錄的金額、依據(jù)記錄金額計算的比率或趨勢相比較；如果發(fā)現(xiàn)異?；蛭搭A期到的關系，注冊稅務師應當在識別重大錯報風險時考慮這些比較結果。如果使用了高度匯總的數(shù)據(jù)，實施分析程序的結果僅可能初步顯示財務報表存在重大錯報風險，注冊稅務師應當將分析結果連同識別重大錯報風險時獲取的其他信息一并考慮。

附件2：

分析性復核在銷售收入和成本確認上的運用

第一條

分析程序，是指注冊稅務師通過研究不同財務數(shù)據(jù)之間以及財務數(shù)據(jù)與非財務數(shù)據(jù)之間的內在關系，對財務信息作出評價。分析程序還包括調查識別出的、與其他相關信息不一致或與預期數(shù)據(jù)嚴重偏離的波動和關系。

第二條

注冊稅務師應當將分析程序用作納稅合理性評估程序，以了解被鑒證單位及其環(huán)境，并在鑒證結束時運用分析程序對鑒證結果進行總體復核。注冊稅務師也可將分析程序用作實質性程序。

第三條 在實施分析程序時，注冊稅務師應當考慮將被鑒證單位的財務信息與下列各項信息進行比較：

（一）以前期間的可比信息；

（二）被鑒證單位的預期結果或者注冊稅務師的預期數(shù)據(jù)；

（三）所處行業(yè)或同行業(yè)中開發(fā)項目地理位置相近的其他單位的可比信息。

第四條 在實施分析程序時，注冊稅務師還應當考慮下列關系：

（一）財務信息各構成要素之間的關系；如開發(fā)成本各構成要素之間的比例關系；

（二）財務信息與相關非財務信息之間的關系。如售樓部宣傳單均價與實際合同價格的關系。

第五條 注冊稅務師實施分析程序可以使用不同的方法，包括從簡單的比較到使用高級統(tǒng)計技術的復雜分析。分析程序可以運用于開發(fā)項目合并財務報表、組成部分的財務報表以及財務信息的要素。

第六條 當實施實質性分析程序時，如果使用被鑒證單位編制的信息，注冊稅務師應當考慮測試與信息編制相關的控制，以及這些信息是否在本期或前期經過鑒證。

第七條

已記錄銷售收入和開發(fā)成本金額與預期值之間可接受的差異額。

（一）在設計和實施實質性分析程序時，注冊稅務師應當確定已記錄銷售收入和開發(fā)成本金額與預期值之間可接受的差異額。在確定該差異額時，注冊稅務師應當主要考慮各類交易、賬戶余額、列報及相關認定的重要性和計劃的保證水平。注冊稅務師可以通過降低可接受的差異額應對重大錯報風險的增加。

（二）如果在期中實施實質性程序，并計劃針對剩余期間實施實質性分析程序，注冊稅務師應當考慮相關性、適用性、數(shù)據(jù)的準確性因素如何影響針對剩余期間獲取充分、適當?shù)蔫b證證據(jù)的能力，并考慮某類交易的期末累計發(fā)生額或賬戶期末余額在金額、相對重要性及構成方面能否被合理預期。

第八條 調查銷售收入和開發(fā)成本金額的異常

（一）當通過實施分析程序識別出銷售收入和開發(fā)成本金額與其他相關信息不一致或者偏離預期數(shù)據(jù)的重大波動或關系時，注冊稅務師應當進行調查并獲取充分的解釋和恰當?shù)淖糇C鑒證證據(jù)。

（二）在調查銷售收入和開發(fā)成本金額異常波動和關系時，注冊稅務師應當在詢問管理層的基礎上采取下列措施：

1、將管理層的答復與注冊稅務師對被鑒證單位的了解以及在鑒證過程中獲取的其他鑒證證據(jù)進行比較，以印證管理層的答復；

2、如果管理層不能提供解釋或者解釋不充分，考慮是否需要運用其他鑒證程序。

附件3：

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目稅務鑒證所需提供資料清單

一、稅務鑒定所需法律性文件

1、公司營業(yè)執(zhí)照

2、公司稅務登記

3、公司成立的政府批文(若曾更名，尚需更名的批文)

4、公司章程、合同、驗資報告

5、公司于鑒定基準日的財務報表

6、股東大會、董事會的重大決議

7、未完工項目的立項申請

8、項目立項及批復

二、企業(yè)開發(fā)項目所需明細資料 A.綜合部分

1、企業(yè)未完工項目的資產和負債的清查明細表(表格另附)

2、鑒定基準日及前2年的會計報表

3、資產負債清查核實及調整的情況說明

4、關于企業(yè)未完工項目清查申報表的聲明(格式另附)

5、關于企業(yè)未完工項目的承諾函(格式另附)

6、待核銷、報廢資產情況說明及證明材料和有權管理的上級主管部門或財政部門的處理意見

7、水電容量和當?shù)厮娫鋈葙M收費標準及文件 B.流動資產部分

1、鑒定基準日的銀行存款余額對賬單

2、鑒定基準日的存貨盤點表

3、各類存貨的存放地點、庫存時間、周轉情況說明

4、各類存貨的貨齡分析表

5、項目預售價格清單及主要銷售合同

6、待攤費用發(fā)生額及攤銷情況的說明

C.設備部分(具體資料可根據(jù)項目鑒定人員的要求準備)：

1、重要設備的購置發(fā)票

2、通用運輸設備的行駛執(zhí)照及行駛里程記錄

3、重要設備運行狀況(包括利用率及維護保養(yǎng)狀況)和大修理及技術改造情況的歷史記錄和詳細說明

4、重大工程項目及設備的安裝、購置的合同或協(xié)議

5、壓力容器的有效安全檢查證書復印件

D.房地產部分(具體資料可根據(jù)房地產評估人員的要求準備)：

1、征地通知書(含政府批文)(指行政劃撥用地)

2、土地出讓合同及市政配套費協(xié)議書

3、付清地價證明及有關付款憑證

4、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程建筑許可證(或開工許可證)

5、規(guī)劃設計意見書

6、竣工驗收報告及驗收證明

7、土地紅線圖及建筑物總平面圖

8、工程項目的(預)決算資料(自建房)

9、購置房協(xié)議書

10、土地使用權證

11、如有合作開發(fā)者所需提供合作開發(fā)政府批文、及合作開發(fā)合同、協(xié)議等有關資料

12、協(xié)議提供當?shù)氐墓こ填A算定額及費用定額,，或建筑工程造價指數(shù)等的資料 E.其他：

1、各類待處理資產的說明

2、各項長期待攤費用、無形資產的內容及情況說明

3、長、短期借款合同

4、大額債務的合同、協(xié)議

5、高價值無形資產(如專利、專有技術、商標等)的評估資料(另附)

6、鑒定人員的工作過程中要求補充的資料

內資房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預售

收入毛利額之間差異情況鑒證報告

××鑒字[20 ]第 號

有限公司：

我們接受委托，對貴公司提供的 *****開發(fā)項目的實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況進行鑒證。

貴單位的責任是按照企業(yè)會計準則、《**會計制度》和稅收法律、法規(guī)的規(guī)定編制財務報表以及納稅申報表并對所提供的會計資料及納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。這種責任包括（1）設計、實施和維護與財務報表和納稅申報表編制相關的內部控制，以使財務報表和納稅申報表不存在由于舞弊或錯誤而導致的重大錯報；（2）選擇和運用恰當?shù)臅嬚?；?）作出合理的會計估計；（4）對會計核算與稅法的差異已做適當?shù)恼{整。

我們的責任是在實施鑒證工作的基礎上對后附的《開發(fā)產品實際銷售毛利額與預售毛利額之間差異稅務鑒證主表》及相關附表發(fā)表鑒證意見。我們的鑒證是按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其《實施細則》、財政部、國家稅務總局發(fā)布的有關內資房地產企業(yè)所得稅的規(guī)章制度、政策文件，以及*****市稅務機關貫徹制定的關于房地產企業(yè)所得稅的措施和規(guī)定，國家稅務總局第14號令《注冊稅務師管理暫行辦法》以及《注冊稅務師執(zhí)業(yè)準則（試行）》等有關規(guī)定進行的。在鑒證過程中我們結合貴單位的實際情況，按照《*****市注冊稅務師承辦內資房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異情況鑒證操作指引》的要求計劃和實施鑒證工作，實施了包括抽查會計記錄、評價收入和成本內部控制制度等我們認為必要的核查程序，我們相信，我們的核查工作為發(fā)表鑒證意見提供了合理的基礎。

我們認為，貴公司《開發(fā)產品實際銷售毛利額與預售毛利額之間差異稅務鑒證主表》及相關附表的數(shù)據(jù)是按照企業(yè)會計準則、《**會計制度》和稅收法律、法規(guī)的規(guī)定和原則編制而來的。在所有重大方面反映了貴公司所有房地產開發(fā)項目的實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況。

本鑒證報告是根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）第二、（三）點的要求出具的報告，僅供貴公司報主管稅務機關使用，不得作其他用途（如不可以作為企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證報告）。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位或個人。

附送資料:

1、鑒證報告的附件1：《內資房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間 差異情況鑒證說明》

2、鑒證報告的附件2主表：《開發(fā)產品實際銷售毛利額與預售毛利額之間差異稅務鑒證主表》

3、主表的附表一：《內資房地產企業(yè)基本情況表》

4、主表的附表二：《房地產開發(fā)項目商品房預售許可證基本情況表》

5、主表的附表三之一：《房地產開發(fā)項目銷售收入、計稅成本財務與稅務差異調整表（明細部分）》

6、主表的附表三之二：《房地產開發(fā)項目銷售收入、計稅成本財務與稅務差異調整表（匯總部分）》

7、主表的附表四之一：《房地產開發(fā)項目開發(fā)產品財務與稅務差異調整表（明細部分）》

8、主表的附表四之二：《房地產開發(fā)項目開發(fā)產品財務與稅務差異調整表（匯總部分）》

9、主表的附表五之一：《房地產開發(fā)項目開發(fā)成本財務與稅務差異調整表（明細部分）》

10、主表的附表五之二：《房地產開發(fā)項目開發(fā)成本財務與稅務差異調整表（匯總部分）》

11、主表的附表六：《本年轉出開發(fā)成本的結構分析表》

中介機構：××稅務師事務所 中國注冊稅務師：

地址:

中國注冊稅務師：

報告日期: 年 月 日

鑒證報告的附件1：

內資房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預售

收入毛利額之間差異情況鑒證說明

一、企業(yè)基本情況

（一）成立日期：

（二）稅務登記證號：

（三）地 址：

（四）法人代表：

（五）注冊資本：

（六）企業(yè)類型：

（七）經營范圍：

（八）其 他：

二、主要會計政策和稅收政策

1、公司執(zhí)行《XX會計制度》及有關規(guī)定

2、公司會計自 年 月 日至 月 日

3、公司會計核算方法： 主要內部控制制度有： 開發(fā)產品完工的標準：

開發(fā)產品完工前發(fā)生的共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本的分配標準：

開發(fā)產品銷售收入確認的標準： 開發(fā)產品視同銷售確認收入的標準： 固定資產及折舊核算方法： 無形資產計價和攤銷方法：

稅率：營業(yè)稅稅率、預計計稅毛利率、所得稅稅率 其他

三、房地產開發(fā)項目審核情況

（一）項目基本情況

貴公司開發(fā)的****** 項目位于，占地面積平方米，開發(fā)用途為，于 年 月 日開始進行項目開發(fā)，于 年 月 日完工。詳見附表一《企業(yè)基本情況表》、附表二《企業(yè)預售證基本情況表》

（二）申報納稅情況

****** 項目自 年 月 日開始對外發(fā)售，至 年 月共取得預售樓款 元，其中有 元已按預計計稅毛利率 %預計利潤 元，已并入應納稅所得額進行申報，至 年 月 日預收款結轉銷售收入已申報調減預計利潤額 元，詳見附表三之一。

（三）實際銷售收入和成本的鑒定情況

1、實際銷售收入的審核

（1）有關收入核算內部控制制度的評價（包括保證收入核算完整的內部控制制度等等）（2）審核結果

****** 項目可銷售房產平方米，已簽訂合同銷售房產平方米，合同總價 元，賬面列示收入為 元，經審核按規(guī)定應確認銷售收入 元，差異元為。已實現(xiàn)銷售的可售面積平方米，詳見附表三之一。

2、銷售成本審核

（1）有關成本核算內部控制制度的評價（包括保證成本核算的真實、合理、合法的內部控制制度等等）（2）審核結果 ① 成本對象總成本的審核

貴公司賬面列示成本對象總成本 元，經審核成本對象總計稅成本為 元，差異為，詳見附表四之一。

② 可售面積單位工程成本的審核

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積，詳見附表四之一。③ 已銷開發(fā)產品的計稅成本的審核

已銷開發(fā)產品的計稅成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本，詳見附表三之一。

四、差異情況

實際銷售開發(fā)產品收入 元，其中：由預售款收入結轉銷售收入的金額 元，貴公司銷售成本總額 元，實際銷售開發(fā)產品毛利額 元，實際銷售開發(fā)產品毛利率。本期預售收入 元，本期預售收入應預計的毛利額 元，本期已結轉銷售收入的預售收入已預計的毛利額 元，實際銷售毛利額與預售毛利額的差異 元，詳見主表。

五、本次稅務鑒證有關附表需說明的事項

（一）附表三之一：《房地產開發(fā)項目銷售收入、計稅成本財務與稅務差異調整表（明細部分）》

1、有關調增額和調減額的明細說明；

2、附表三之一結轉銷售成本(指調整后數(shù)額)的面積和金額小于附表四之一轉出開發(fā)產品(指調整后數(shù)額)的面積和金額時，有關原因說明

（二）附表五之一：《房地產開發(fā)項目開發(fā)成本財務與稅務差異調整表（明細部分）》有關調增額或調減額的明細說明。

（三）附表六：《本年轉出開發(fā)成本的結構分析表》數(shù)據(jù)存在異常時，有關分析說明。

六、其他事項

第五篇：企業(yè)所得稅鑒證報告

審字（2011）第034號

企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證報告

有限責任公司：

我們接受委托，對貴公司2010的企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報進行鑒證審核。貴公司的責任是，對所提供的會計資料及納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及其有關規(guī)定，對所鑒證的企業(yè)所得稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》及其有關法律法規(guī)規(guī)定，按照《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務準則（試行）》的要求，實施了包括抽查會計記錄等我們認為必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結果報告如下：

一、企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報的審核過程及主要實施情況

（一）貴公司設置了與所得稅有關的內部控制制度，并在有效執(zhí)行。

貴公司建立了會計核算制度、成本核算制度、財務管理制度、現(xiàn)金管理制度、支票管理制度等企業(yè)內部控制制度，經過對貴公司財務核算原則和方法以及內部管理的了解和審核，認為該公司的財務核算及內控有效。

（二）與所得稅有關的各項內部證據(jù)和外部證據(jù)是相關的和可靠的。

貴公司按《企業(yè)會計準則》及有關財務會計制度的規(guī)定編制的會計報表，準確地反映了貴公司的財務狀況、經營成果，在收入核算方面能及時提供向客戶收取收入的發(fā)票，能與會計核算的收入相互核對，在支出核算方面能提供有效、合法的原始憑證，能準確地核算成本費用。

貴公司匯算清繳納稅申報所依據(jù)的相關文件包括：

所得稅申報依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》及其有關法律法規(guī)規(guī)定。

（三）我們己對貴公司提供的會計資料及納稅資料等進行了審核、驗證和計算，并運用了職業(yè)推斷。我們相信，我們獲取的審核證據(jù)是充分、適當?shù)模瑸榘l(fā)表鑒證結論提供了基礎。

二、鑒證結論

經對貴公司2010企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報進行審核，我們確認：

1、收入總額：232,612,478.52元；

其中銷售（營業(yè)）收入：226,340,399.76元；

2、扣除項目金額合計：212,913,568.11元；

其中銷售（營業(yè)）成本：207,516,981.42元；

3、納稅調整前所得額：19,698,910.41元；

4、納稅調整增加額： 元；

5、納稅調整減少額： 元；

6、納稅調整后所得額： 元；

7、應納稅所得額： 元；

8、適用稅率：25%

9、應納所得稅額： 元；

10、應減免所得稅額：0元；

11、己預繳的所得稅額： 元；

12、本期應補所得稅額：1,228,860.44元；

具體納稅調整項目及審核事項的說明詳見附件。

稅務師事務所

中國注冊稅務師：

中國注冊稅務師：

湖南

二0一一年四月二十三日

報告附件1：

鑒證報告說明

一、企業(yè)基本情況

有限責任公司由 股東出資組建的有限責任公司。注冊號：，注冊資本：人民幣叁仟肆佰壹拾肆萬玖仟叁佰伍拾柒元整，實收資本：人民幣叁仟肆佰壹拾肆萬玖仟叁佰伍拾柒元元整；法定代表人：，稅務登記證號：

，注冊地址： 經營范圍：

二、主要會計政策和稅收政策

1、公司執(zhí)行企業(yè)會計準則、《企業(yè)會計制度》及有關規(guī)定

2、公司會計自公歷1月1日起至12月31日止

3、公司會計核算方法：

以人民幣為記帳本位幣。

以權責發(fā)生制為記帳原則，以歷史成本為計價基礎。

固定資產標準為使用期限在一年以上的房屋、機械設備、電子設備及其他與經營相關的設備、器具和工具以及不屬于經營的，且單位價值在2000元以上并且使用期限超過兩年的實物資產。

各類固定資產按取得時的實際成本計價。

折舊方法采用平均年限法。

存貨采用實際成本進行存貨日常核算，采用加權平均法確定發(fā)出存貨的實際成本。包裝物、低值易耗品采用一次攤銷法進行攤銷。

對存貨實行永續(xù)盤存制。

產品或服務己經提供給對方，且相關的收入已經收訖或取得了收款憑證，并且與相關的成本能夠可靠地計量時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。

4、稅項

（1）主要稅種及稅率：

增值稅：稅率17%；所得稅：稅率 25%。其他稅金按有關規(guī)定執(zhí)行。

（2）所得稅的會計處理方法：

公司所得稅的會計處理采用資產負債表債務法核算。

三、實際應納所得稅額審核情況

經審核，貴公司本企業(yè)所得稅應納稅所得額在會計利潤的基礎上應作以下調整：

（一）調增事項

1、收入項目

未發(fā)生調整事項。

2、稅前扣除項目

（1）、超過規(guī)定標準項目：業(yè)務招待費稅前扣除標準為291,006.78元），實際列支485,011.30元，納稅調整增加額194,004.52元。

（2）、不允許扣除的項目：

（1）（2）兩項合計納稅調整增加額為286,056.07元

3、影響應納稅所得額的相關稅費項目

未發(fā)生調整事項

以上1、2、3三項合計審核調增數(shù)286,056.07元

（二）調減事項

1、收入及免稅所得項目

未發(fā)生調整事項。

2、稅前扣除項目

3、影響應納稅所得額的相關稅費項目

未發(fā)生調整事項。

以上1、2、3三項合計審核調減數(shù)為 元。

（三）彌補以前虧損：本年可彌補以前虧損為0元。

（四）經調整后，貴公司本應納稅所得額為：

調整后應納稅所得額=會計利潤+審核調增數(shù)-審核調減數(shù)-彌補以前虧損= 元

（五）貴公司本應納企業(yè)所得稅：

應納企業(yè)所得稅額= 元；

（六）應減免的企業(yè)所得稅額：0元；

（七）、己預繳的所得稅額： 元；

（八）本期應補所得稅額： 元。