第一篇：優先購買權通知函

優先購買權通知函

本人/公司（身份證/營業執照號碼：）為深圳市物業（以下簡稱“該物業”）之業主，與閣下/貴司簽署了關于閣下/貴司承租該

物業之《》。現本人/公司需將該物業出售，成交價為人民幣元整（小寫：￥）（不包括稅費、給經紀方的傭金等費用）。根據法

律規定，閣下/貴司在同等條件下有優先購買權。如閣下/貴司有意購買該物

業，請閣下/貴司于收到此函15日內，與本人/本公司或本人/本公司之委托人聯系。聯系人：；聯系電話：。如閣下/貴

司在上述期限內未能作出是否購買之意思表示的，則視為閣下/貴司放棄優先購

買權。

多謝合作。

特此函告。

業主：

日期：年月日

第二篇：小議股東優先購買權

小議股東優先購買權.txt人和人的心最近又最遠，真誠是中間的通道。試金可以用火，試女人可以用金，試男人可以用女人--往往都經不起那么一試。

小議股東優先購買權

作者： 金英玉發布時間： 2010-04-16 10:50:50

鑒于有限責任公司的人合性，法律規定了股東向第三人轉讓股權時其他股東享有優先購買權，其他股東可以以轉讓股權的股東與第三人所形成的轉讓條件購買所轉讓股權，以此保障公司股東結構的穩定。可以說，賦予其他股東優先購買權，是立法者在保障股權自由流轉與維持有限責任公司股東穩定性這對矛盾之間進行利益平衡的考量。與舊公司法相較，新公司法在股東優先購買權的設計上可以說是進行了重構，其意義是積極的。

一、優先購買權的法律規定

股東優先購買權是指有限責任公司股東轉讓股權時，在同等條件下，其他股東有優先購買的權利。我國新公司法第72條和第73條對該制度作出了規定。

公司法第72條規定：“有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權；不購買的，視為同意轉讓。經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。公司章程對股權轉讓另有規定的，從其規定?！?/p>

同時公司法第73條規定：“人民法院依照法律規定的強制執行程序轉讓股東的股權時，應當通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優先購買權。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優先購買權的，視為放棄優先購買權?！?/p>

新《公司法》相對于舊《公司法》的規定，體現了公司自治的原則，還有在轉讓程序上更具操作性，且更具體。但是新法仍然過于原則化，在一些需要有具體標準的問題上沒有明確規定，雖然新法用公司章程為公司自治留下了一定的余地，但在公司章程中沒有明確約定的情況下，還得有一個可供操作的標準。

二、實踐中存在的問題

實踐中關于股東優先購買權的爭議很多，但是優先權制度本身就是對其他股東的一種救濟權，其意義在于保護股東的權益和保障公司的穩定。下面就以作者認為相對重要的一些問題進行討論。

（一）如何理解“同等條件”的問題

股東行使優先權是在 “同等條件”下的優先。我國《公司法》明確規定了股東行使優先購買權應當以“同等條件”為前提。換言之，“優先”并非指受讓條件上的優惠，而僅僅是指同等條件下股東在受讓順序上的占先。但是在實際操作過程中往往很難把握同等條件的界限。首先，規定“同等條件”的基礎是保護受讓股東還是非股東受讓人。就基礎而言，公司法規定了“同等條件”既是為保護公司和受讓股東的利益不受侵害，也防止受讓股東濫用優先權，也能保障出讓股東的股權不受損失。對于具體問題時就是如何判斷側重點的問題了。

其次，“同等條件”的范圍問題大致有兩類。一種觀點認為，“同等條件”就是指相同的轉讓價格，也即出讓股東同非股東受讓人之間商定的股權轉讓價格，有限責任公司其他股東若想優先受讓擬轉讓股份，就須在合理期限內出具相同的報價。另一種觀點認為，盡管實踐中對“同等條件”的界定主要以出讓股東和非股東受讓人之間商定的轉讓價格為準，但不能簡單等同于轉讓價格。因為股權轉讓雙方經常會因為彼此之間存在業務關系、利益關系等特殊關系，或者受讓方出具轉讓價格之外的承諾而確定一個相對優惠的股權轉讓價格。故股東僅以該優惠價格請求行使優先購買權，則有失公平，因為這并非“同等條件”。有鑒于此，這種觀點認為，這些價格之外的因素應當在確定“同等條件”時予以綜合考慮。

（二）優先權能否部分行使的問題

就股東能否部分行使優先購買權問題，盡管理論界爭執激烈，但是修訂后的《公司法》仍然沒有作出反應。先看一例，某有限責任公司有甲、乙、丙三股東，甲、乙、丙分別持有公司股本60%、30%、10%。甲股東欲將其持有的公司股本全部轉讓他人。乙要求在同等條件下，對甲轉讓的部分股權即公司股本的30%行使優先購買權，達到持有公司股本的60%，取得公司的控制權。甲則認為，優先購買權不能部分行使，其聯系的股權受讓方之所以同意受讓股權，就是為取得公司的控制權，如乙通過部分行使優先購買權控制了公司，剩余的30%股權，對方是不會接受轉讓的。所以，甲要求乙或者放棄優先購買權，或者對全部股權行使優先購買權。乙不同意甲主張。雙方由此發生爭執。

這是一個典型的為取得控制權要部分行使優先權的案例。對此，有兩種意見：

第一種是持肯定意見的，認為行使優先購買權包括部分行使優先購買權。理由是：首先，從法律規定看，《公司法》規定了股東具有優先購買權，但并未禁止股東部分行使優先購買權，法無禁止，便為可行；其次，從立法本意看，《公司法》保護股東享有優先購買權的目的在于保證老股東可以通過行使優先購買權，實現對公司的控制權，維護其既得利益和公司穩定；第三，有限責任公司的股權是可分物，法律允許對其分割和部分轉讓；第四，老股東對剩余股權沒有強制收購義務。

第二種是持否定意見的，認為其他股東不能部分行使優先購買權。理由有：首先，在公司法實踐中，會出現股權受讓方為取得公司的控制權才同意受讓股權的情況，這時，股權轉讓的標的物已經變為隨特定比例股權而存在的公司控制權。從這個意義上講，標的物具有不可分的性質。其次，當老股東部分行使優先購買權而使原定受讓方因無法取得公司控制權拒絕受讓剩余股權時，出讓的股東又無權要求部分行使優先購買權的老股東收購剩余股權，即老股東有無剩余股權強制收購義務。如果轉讓股權的股東無權要求老股東受讓剩余股權，則當由于老股東主張部分行使優先購買權而是使股權轉讓無法進行時，如果擬轉讓股權的股東堅持退出公司，就可能使公司陷入僵局，最終導致公司面臨解散而進行清算，不利于社會秩序的穩定發展。

（三）強制執行時優先權的行使問題

股權的強制執行是股權轉讓的一種形式，它是指人民法院依照民事訴訟法等法律規定的執行程序，依據債權人的申請，在強制執行生效的法律文書時，以拍賣、變賣或其他方式，轉讓有限責任公司股東的股權的一種強制性轉讓措施。因為強制執行也發生股權的轉讓，因此，公司法在73條也規定其他股東有優先購買權。但是強制執行往往多是以拍賣、變賣的方式執行的，所以在股東行使優先權時就會與現行的拍賣程序相沖突。

最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第 16 條規定：“拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式決定買受人。”拍賣法第三十八條規定：“買受人是指以最高應價購得拍賣標的的競買人?！钡谖迨粭l規定：“競買人的最高應價

經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后，拍賣成交?！钡谖迨l規定：“拍賣成交后，買受人和拍賣人應當簽署成交確認書?！?/p>

所以，根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第 16 條規定，如果在拍賣成交（即確定最高應價）后，允許股東行使優先購買權，即以競買人的成交應價購買股權，競買人的利益難以保障，同時與拍賣法的上述規定相沖突；但如果在拍賣成交后，“同等條件”已確定（即已確定最高應價）且優先購買權人表示買受的情況下，否定最高應價再次進行應價，更高應價人為最終買受人，那將是對股東權利的損害。股權優先購買權的優先，是指在股權轉讓的條件都確定以后的優先，如果要求股東按照股權拍賣等程序去競買，那就完全沒有優先權可言了。何況該規定允許以最高應價拍賣成交后就拍賣物再次進行應價，本身已經違反了拍賣法的既定程序。

三、解決爭議問題的建議

首先，在確定“同等條件”時可以引入類似西方“禁止反言”制度。如果有股東需要轉讓股權時，該股東應先擬定一個條件（至少應該包括價格、數量等）書面通知其他股東，如果其他股東在一定期限內不主張優先購買權則視為放棄，但前提是轉讓方與第三方達成的交易條件不得低于上述條件，否則其他股東可以重新主張優先購買權。如果轉讓條件是由第三人提出，轉讓方在準備承諾之前應將該條件及其承諾意思通知其他股東，其他股東在一定期限有權決定是否行使優先權。如果有股東決定購買，應立即通知轉讓股東，轉讓股東不得以他人條件更優為由予以拒絕。當然，法律應該允許公司章程對此作出不同約定。為了防止轉讓方與第三方串通，公司章程中還可以規定其他股東撤銷權。

其次，在優先權能否部分行使的問題上，應當具體問題具體分析。就像案例表明，通常要求部分行使優先權的股東大多是出于公司的控制權。既然有限責任公司具有人合的性質，各股東之間的信賴程度足以影響公司的穩定發展時控股權的歸屬就顯得尤為重要。因此，在非股東受讓人因受讓股權足以發生控制權的轉移時就允許受讓股東行使部分優先權，必要時可召開股東會表決。但因行使部分優先權而掌握公司控股權的股東要承擔剩余的股權再無法轉讓的風險。這也是對出讓股東的自由轉讓權的保障。

最后，解決與現行拍賣程序的矛盾，可以根據拍賣法第十八條關于“拍賣人有權要求委托人說明拍賣標的的

第三篇：放棄優先購買權聲明書

放棄優先購買權聲明書

聲明人：，身份證號碼：

本人于20年月日承租了位于。本人承諾放棄同等條件下優先購買該物業的權利。如因本人主張上述權利而使出租人無法順利將該物業合法轉讓給第三人，本人自愿承擔一切責任。

特此聲明。

聲明人(簽字)：

二0一三年元月日

第四篇：商品房優先購買權協議

甲方：_________

乙方：_________

代理人：_________

根據中華人民共和國以及_________市房地產法規的有關規定，甲、乙雙方經過平等協商，簽訂本協議。

一、銷售模式說明

本項目商業類產品施行分期銷售。

本協議不表明甲乙雙方對_________商業類產品進行認購或者進行類似性質的活動，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業類產品正式發售后，乙方有按優先權順序依次享有優先挑選、認購、購買產品的權利。

二、標的物

1．產品：_________商業產品

2．物業地址：_________。

三、優先權確認

姓名／公司名稱：_________

代理人：_________

身份證號碼／護照號碼：_________

公司注冊號／法人代碼：_________

地址／法定地址：_________

電話：_________

郵政編碼：_________

傳真：_________

電子郵箱：_________

乙方有意購買本協議第二條第一款所指明的物業產品類型，本協議確認的優先權號碼為_________。_________居住類產品正式發售后，乙方按優先權順序依次享有優先挑選、認購、購買本種類產品的權利。

四、優先權保證金

1．為了確保在項目正式開盤銷售時，乙方能夠按照所擁有的優先權享有相應的優先挑選及購買產品的權利，經甲乙雙方協商一致，乙方愿意以每套產品_________元金額向甲方支付優先權保證金。乙方意向購買的產品數量為_________套，乙方向甲方支付人民幣_________元整。

2．甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預售合同》，本協議優先權保證金自動充抵部分乙方所購產品首期款。首期款不足部分根據甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預售合同》，乙方需另行補齊。

五、優先權終止及失效

1．甲方在正式簽訂《_________市商品房預售合同》前三個工作日電話或書面通知乙方選房，并辦理相關購房手續。

2．乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預售合同》之前，乙方有權放棄優先權。

3．在甲方正式通知乙方選房后的三個工作日內，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預售合同》，則視為乙方自愿放棄本協議約定的優先權。

4．自甲方接到乙方書面告知其自愿放棄優先權之日起，甲方開始為乙方辦理免息退還優先權保證認金的手續，并在十五個工作日內將乙方按本協議支付的優先權保證認金無息退還給乙方。同時，本協議自動終止。

六、其他

本協議共三頁，一式四份，甲、乙雙方各執二份，自雙方簽章之日起生效。

甲方（蓋章）：_________乙方（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________代理人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

第五篇：放棄優先購買權證明

放棄優先購買權證明

放棄優先購買權

所周知，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有優先購買權。但是，在目前上海這個房地產交易市場上，要取得承租人放棄優先購買權的書面證明材料并不簡單。于是，實務操作過程中，當事人往往口頭征求甚至不征求承租人意見，就先行與第三人簽訂了房地產買賣合同。該種房地產買賣合同的效力常常成為當事人爭論的焦點，特別是在目前上海房地產下跌的這個市場環境下，許多買受人也以此作為退房的理由。筆者覺得有必要對這個問題進行深入研討，在此發表一些個人的拙見，望讀者斧正。

一、出租人出賣房地產前通知承租人期限的法律規定

《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”《上海市房地產轉讓辦法》第十四條對承租人的優先購買權也有類似的確定。但《合同法》中所說的“合理期限”到底是多久呢?

《城市私有房屋管理條例》第十一條規定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權?！薄渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》第三十七條規定：“房屋在租賃期間出售的，出租人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權?！庇纱丝梢姡齻€月是法定的提前通知期限。根據對該條款的通常理解，所謂提前通知即同時授予了承租人考慮選擇的期限。若承租人在接到通知后未立即作出表態，出租人勢必等候三個月后方能出賣給第三人，否則可能面臨被撤銷其與第三人在此期間簽訂的買賣合同的危險。

二、出租人取得承租方放棄優先購買權的現實困難

上海的房地產市場已經告別了“有房不愁賣”的時代，房地產買賣已進入了買方市場，出售房屋除了要求業主有理智的判斷，同時還要求業主能抓住稍縱即逝的機會。然而承租方的優先購買權卻成為了一個巨大的障礙。

1、出售的同等條件發生變化

根據規定，出租人必須提前三個月通知承租人。在房地產價格日新月異的今天，三個月的時間顯然太長了，三個月前通知出售的價格，很有可能在三個月后甚至十天后發生變化。舉個例子，出租人2005年5月通知承租人要出售上海浦東的某套房屋，價格為人民幣150萬，承租人放棄優先購買權。但出租人到了2005年7月才找到購買者，而房價已經下跌只能賣120萬。此時承租人完全可以表示出租人現在愿意以120萬出售房屋，應當提前通知他，承租人仍然擁有優先購買權，于是，出租人出售房屋還是受到限制。

2、承租人短期內無法出具放棄優先購買權的證明

在上海這個國際型大都市，有越來越多的企業為員工提供了良好的住房福利，特別是大型的外企，由企業為高級管理人員承租一套房屋進行居住已經非常普遍。然而出租人要出售此類房屋時，就碰到了很大的麻煩，明明承租的員工表示不會購買出租房屋，但要讓公司出具一個這樣的證明可要花上大力氣，這通常要經過多個部門簽字，作無數說明與闡述，等實際拿到了證明。也許有意向的購買者，早就買了其他的房屋了。

3、承租人惡意制造障礙

承租人往往對出租人提出讓其出具放棄優先購買權的證明難以理解，總感覺會對其權益產生損害，也對新的產權人是否遵守租賃合同產生疑惑。更有甚者，承租人以此作為談判的“籌碼”，要求出租人續租、降低租金、增添設備等，若出租人拒絕承租人的不合理要求，承租人即使不愿意購買房屋，也不會配合，甚至出具表示對購買事宜予以考慮的證明拖延時間，惡意給出租人出手房屋制造障礙。

三、出租人未取得放棄優先購買權證明就簽訂買賣合同的效力認定

綜上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放棄優先購買權證明有較大的難度，往往造成交易機會的錯失。但實際交易中，承租人真正愿意購買承租房屋的又極少。因此，實務操作過程中，出租人通常“先斬后奏”，先與買受人達成買賣合同，再去詢問承租人是否愿意購買，甚至產權過戶完成后，直接通知承租人業主發生了變更。那對于這種買賣合同的效力應當如何認定呢?

1、承租人認可房屋買賣事實，未提出異議

出租人通知承租人后，承租人出具放棄優先購買權證的證明或未提出任何異議的，應當認定買賣合同有效。若承租人對買賣行為不存在異議，那是否在簽訂買賣合同前征求承租人的同意，就無關緊要了，承租人不能既不愿以同等條件購買房屋，又要求撤銷合同或以在簽訂合同前未經他的同意而要求賠償。

2、產權登記前，承租人要求行使優先購買權

產權登記前，承租人得知出租人已出賣承租房屋的，承租人要求以同等條件購買的，承租人有權申請法院撤銷出租人簽署的買賣合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人與購買人簽訂買賣合同的同等條件購買房屋，而不能以新的購買方不履行租賃合同、租賃的糾紛等其他事宜要求撤銷買賣合同。

若買賣合同因為上述承租人要求行使優先購買權的原因而撤銷，則業主應當按照買賣合同的約定向購買人承擔違約責任。合同被撤銷，并不意味著合同中規定的違約責任無效，出售方因未取得承租人的優先購買權而導致合同被撤銷，應當承擔違約責任。

3、產權登記后，承租人要求行使優先購買權

a.租賃關系已經辦理了租賃登記備案手續。租賃雙方若已辦理了租賃登記備案手續，則該租賃關系在上海市的房地產交易中心已經進行了公示，隨時可以查詢，應受法律保護。因此，購買人在購買時就應當要求房東出示承租人的放棄優先購買權的證明，否則，即使已經辦理了產權過戶手續，承租人也可以要求行使優先購買權撤銷買賣合同。而購買方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以對抗。

b.租賃關系未辦理租賃登記手續。租賃雙方若未辦過理租賃登記手續，根據上海市高院《關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》，若無其他相反的證據，可以認定為買受方是善意第三人。若買賣雙方已經辦理產權轉移登記手續，則承租人不能以行使優先購買權撤銷買賣合同，只能要求出租人予以適當的賠償。

四、出租人未取得放棄優先購買權證明，買受方要求撤銷買賣合同

隨著上海的房地產市場逐漸走冷，房價不斷下跌。房地產交易過程中也出現了一種新的現象，那就是“簽訂買賣合同后，買受人以出租人未取得承租人的放棄優先購買權為由，要求撤銷或者解除買賣合同”。這類情況目前已在上海的房地產市場屢屢出現，筆者認為，優先購買權是專屬于承租人的權利，以優先購買權為基礎產生的針對買賣合同的撤銷權也是專屬于承租人的。買受人、甚至出售人都不能以此作為解除已經生效的買賣合同的合法理由。買賣合同一旦簽訂，買賣雙方就應當受到合同的約束，買受人以此為由拒絕履行合同，是無法獲得法律支持的，反而應當承擔相應的違約責任。

但有一種例外情況：若租賃關系在房地產交易中心已經登記備案，而上海很多區縣的房地產交易中心目前都要求買賣雙方提供承租人放棄優先購買權的書面證明，甚至要求承租人本人到場參與辦理轉移登記手續。若由于出售方無法提供上述材料，造成雙方無法按買賣合同的約定辦理產權轉移登記手續，買受方是可以根據買賣合同中的約定追究出售人的違約責任的，若違約情節已符合買賣合同的約定，買受人亦可以主張解除買賣合同。

總結：綜上所述，承租人未放棄優先購買權的房屋買賣合同效力并不能一概而論，而是根據不同的情況產生不同的法律后果。合同當事人和承租人應當站在各自的立場上，作充分的考慮后，再決定自己的行為，從而充分保護自己的權益，避免承擔不必要的法律責