第一篇:資產拍賣中如何保障優先購買權的行使
資產拍賣中如何保障優先購買權的行使
資產拍賣中如何保障優先購買權的行使?-/朱志強
一、優先購買權及其行使前提
(一)優先購買權的概念
優先購買權是指特定人依據法律規定或約定而享有的在出賣人出賣某項特定財產時,得以同等條件下優先于他人購買的權利。我國民商法律體系中優先購買權的類型主要有:(1)房屋承租人的優先購買權;(2)財產共有人的優先購買權;(3)有限責任公司股東的優先購買權;(4)法律特別賦予的優先購買權。比如,金融資產管理公司在轉讓涉及國有(控股、參股)企業金融不良債權時,為防止國有資產流失,法律賦予相關地方政府或者代表本級政府履行出資人職責的機構、部門或者持有國有企業債務人國有資本的集團公司在同等條件下可以對不良債權行使優先購買權。此外,根據《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第26條規定,“土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權?!?/p>
由此可見,我國民商法規定的法定優先購買權,既涉及到房屋等物權轉讓,也涉及到股權和特定債權的轉讓。在出賣人出賣某項特定財產時,法定優先購買權的行使并不區分具體的交易方式,即無論是當事人雙方自主交易轉讓(如協議轉讓)或公開轉讓(如拍賣,包括司法強制拍賣轉讓、招標轉讓、產權交易所掛牌交易轉讓等),優先購買權制度均得以適用。本文僅討論在拍賣程序下優先購買權的行使問題。
(二)優先購買權行使的前提
法律規定優先購買權行使的前提是“同等條件”,即在同等條件下才能享有優先購買權。所謂“同等條件”并不僅僅意味著“同等價格”,至少還應包括相同的付款條件或方式、相同的付款期限等其他條件。在拍賣程序下,優先購買權人欲行使優先購買權,應當遵守相應的拍賣規則,包括但不限于按照拍賣規則的要求進行競買登記、交納競拍保證金、在拍賣日到達拍賣現場等。從實質上看,優先購買權是法律基于一定的原因而對第三人受讓權利的一種限制,但這種限制應合理地控制在一定限度內,法律需要考慮第三人與優先購買權人之間利益的平衡。因此,法律規定的“同等條件”可以理解為“相同條件”,即優先購買權人行使權利的前提是應遵守第三人應遵守的全部交易條件。
二、拍賣程序下優先購買權的具體行使
(一)履行通知優先購買權人的義務
對于優先購買權人的通知期限,相關法律及司法解釋并不相同。對有限責任公司股權轉讓,我國《公司法》第73條規定:“人民法院依照法律規定的強制執行程序轉讓股東的股權時,應當通知公司及全體股東,其他股東在同等條件下有優先購買權。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優先購買權的,視為放棄優先購買權?!惫P者認為,該通知期限僅適用于法院強制執行程序中當事人協商轉讓或變賣程序,并不適用于股權拍賣轉讓的情形。在拍賣程序下,只需在拍賣日前的合理期限內通知其他股東即可,其“合理期限”應為其他股東有足夠的決策、競拍報名時間為衡量標準。對出租房屋的出賣或轉讓,最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權?!蔽覈逗贤ā返?30條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利?!弊罡呷嗣穹ㄔ河?009年9月1日起施行的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第23條規定:“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應當認定承租人放棄優先購買權?!睂τ谏鲜鰶_突,筆者認為應當按照新法優于舊法原則確定,即在拍賣程序下,承租人的通知期限為拍賣日的五日前。
未在法律規定期限內通知優先購買權人,其法律后果在上述相關法律規定也不一致。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權。出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?!弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持?!?按照新法優于舊法原則,未在法律規定期限內通知優先購買權人的,并不會導致房屋買賣合同無效,但承租人可以請求出租人承擔賠償責任。
(二)如何保障優先購買權人權利的行使
在拍賣程序中,優先購買權人因享有在一切交易條件確定后決定是否行使優先權的權利,可坐享其他競買人博弈結果的權利,并非必須參與舉牌競價,關鍵是在競買人最高報價出現后,拍賣人如何保障優先購買權人權利的行使。最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第16條規定:“拍賣過程中,有最高應價時,優先購買權人可以表示以該最高價買受,如無更高應價,則拍歸優先購買權人;如有更高應價,而優先購買權人不作表示的,則拍歸該應價最高的競買人?!币涝撘幎ǎ馁u過程中,在出現最高應價時,若優先購買權人不作表示的,應視為放棄優先購買權,即是否行使優先購買權的主動權在優先購買權人,拍賣人無需主動征詢優先購買權人的受讓意愿。為保障優先購買權人權利的行使,防止拍賣成交后可能出現的糾紛,在拍賣實踐中,筆者建議在存在優先購買權人的拍賣場合,當最高競價出現,經拍賣師三次叫價后仍無更高出價者應價拍賣師落錘確定成交前,拍賣師應直接當場征詢優先購買權人是否買受。若優先購買權人表示不愿意買受或拒絕表示,則拍賣師落錘確定成交,買賣合同在上述最高出價競買人與委托人之間成立并生效。若優先購買權人表示愿意買受,則所有競買人可繼續應價,直至確定不變的最高競價后,由拍賣師按照上述規則確定最終買受人。
三、拍賣中優先購買權沖突的解決
在拍賣實踐中會出現同一標的物可能存在兩個或兩個以上優先購買權人的情形,當發生優先購買權沖突時,主要根據優先購買權的種類采用以下原則予以解決:一是根據物權優于債權原則,物權類優先購買權效力優于債權類優先購買權。例如,當拍賣房產時,在共有人和承租人都擁有優先購買權的情形,因共有人優先購買權是基于物權而產生,而承租人優先購買權是基于債權(租賃合同)而產生。因此,在同等條件下,共有人的優先購買權效力應優于承租人的優先購買權。二是在順序相同的債權類優先購買權發生沖突時,應按最高人民法院《關于人民法院民事執行中的拍賣、變賣財產的規定》第16條第2款“順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的,以抽簽方式決定買受人”的規定執行。比如在金融資產管理公司委托拍賣涉及國有(控股、參股)企業金融不良債權時,多個相關優先購買權人主張優先購買權,或房產拍賣中兩個以上承租人均主張優先購買權時,應以抽簽方式決定最終買受人。三是順序相同的股權類優先購買權發生沖突時,應按照《公司法》第72條“兩個以上股東主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權”的規定執行。
第二篇:關于行使優先購買權的告知書
行使優先購買權的告知書
女士:
您好!
本人于
****年**月**日與你就位于 的房屋簽訂了《房屋租賃合同》,租期至 年 月 日?,F本人欲出售上述房屋,依據法律就你享有的優先購買權告知如下:
上述房屋出售的條件為:房屋總價為 萬元,定金 萬元,商業銀行貸款 萬元,物業交割保證金 萬元,其余購房款辦理資金監管(托管),本人收到全部購房款后1個工作日內辦理交房及物業交割手續,購買方承擔交易中的所有稅費,居間方為,居間服務費等費用共計 元。
如你在上述的同等條件下有意購買標的房屋,請你攜帶證明你具備在京購房資質的證明文件,于收到之日起 日內到居間方 洽談簽約事宜,經紀人姓名: 電話:。若你在上述期限內未作出購買之意思表示,則視為你放棄優先購買權。
告知人: 聯系電話: 年 月 日
第三篇:優先購買權通知函
優先購買權通知函
本人/公司(身份證/營業執照號碼:)為深圳市物業(以下簡稱“該物業”)之業主,與閣下/貴司簽署了關于閣下/貴司承租該
物業之《》?,F本人/公司需將該物業出售,成交價為人民幣元整(小寫:¥)(不包括稅費、給經紀方的傭金等費用)。根據法
律規定,閣下/貴司在同等條件下有優先購買權。如閣下/貴司有意購買該物
業,請閣下/貴司于收到此函15日內,與本人/本公司或本人/本公司之委托人聯系。聯系人:;聯系電話:。如閣下/貴
司在上述期限內未能作出是否購買之意思表示的,則視為閣下/貴司放棄優先購
買權。
多謝合作。
特此函告。
業主:
日期:年月日
第四篇:有限責任公司股東如何在產權交易市場行使優先購買權
有限責任公司股東如何在產權交易市場行使優先購買權? 在股權轉讓過程中,如果有標的公司其他股東需在同等條件下行使優先購買權,交易機構應為標的公司其他股東在場內行使權利提供相應服務及制度保障。
標的公司其他股東在場內行使優先購買權的,可以通過多次報價、一次報價等方式實現優先購買權。采用多次報價方式的,可以在網絡競價系統中設置“行權價”,即 由不放棄優先購買權的股東在前次報價的基礎上,以不加價的方式進行報價,表明行使優先購買權,當標的公司原股東是最終報價人的,轉讓標的由標的公司原股東獲得;采用一次報價方式的,可以由意向受讓方進行一次報價后,由不放棄優先購買權的股東表達是否行使優先購買權,表示愿意行使優先購買權的,轉讓標的由標的公司原股東獲得;掛牌結束后只征得一個意向受讓方的,可以參照一次報價方式,由該意向受讓方一次報價后再詢問不放棄優先購買權的原股東是否行使權利,標的公司原股東表示愿意行使優先購買權的,即由其受讓轉讓標的。產權交易機構也可以建議采用其他合理的方式實現標的公司原股東優先購買權的場內行使,具體實施方式由交易機構與轉讓方、不放棄優先購買權的標的公司股東協商一致后確立。場內行使優先購買權在充分保障優先購買權人合法權益的基礎上,有助于轉讓方和受讓方盡快達成交易,也有助于優先購買權人權利的盡快實現,并使產權轉讓行為始終處于第三方平臺的監管下,保障交易的合法合規和交易安全。
第五篇:執行中如何行使抵消權
執行中如何行使抵銷權
在執行程序中,被執行人主張抵銷異議的,此爭議雖系實體權利的爭議,但由于與執行程序密切聯系,故應由執行法院處理,不必按照民事訴訟法關于管轄的規定由其他法院審理。對此,理論界的認識基本一致,一些國家和地區的強制執行法也有類似規定。但對該異議應由執行法院的執行機構還是審判機構處理以及通過何種程序處理,則存有很大分歧。
一種觀點認為,應當由執行法院的執行機構在執行程序中直接審查處理。理由:一是從性質上講,對被執行人抵銷異議的審查與對案外人異議的審查是同一類問題,都涉及到對另一法律關系是否成立及效力的認定。最高人民法院《關于執行工作若干問題的規定(試行)》(以下簡稱《執行規定》)第七十條第一款明確規定:“案外人對執行標的主張權利的,可以向執行法院提出異議”;第七十一條第一款進一步規定:“對案外人提出的異議,執行法院應當依照民事訴訟法第二百零八條進行審查”。參照上述法律規定,在執行程序中對案外人異議可以直接審查處理,對被執行人的抵銷主張是否成立也應當可以直接審查處理。盡管目前法律界對《執行規定》中規定執行機構直接對案外人異議進行審查處理頗多非議,但在法律尚未對之作出相應修改前,執行實務中仍可依《執行規定》予以審查處理。二是民事執行不同于民事訴訟,要求執行工作在公正的同時應更強調效率為其價值追求目標。直接由執行機構在執行程序中裁決抵銷異議,可以避免另行啟動訴訟程序引起的時間上的拖延。因此,從提高執行效率的角度考慮,由執行機構直接就執行程序中被執行人主張抵銷之異議進行審查,可以避免被執行人借故拖延執行。尤其針對目前執行難、執行效率低的現狀,允許執行機構直接對被執行入主張抵銷之異議進行審查不失為提高執行效率的一個有力舉措。三是我國民事訴訟法已明確規定執行工作包括一定的解決與執行有關的實體和程序爭議的裁判活動。執行機關在執行中既有權進行程序審查,也有權進行實體審查。因為執行程序離不開裁判,從執行程序的啟動、對有關執行問題的爭議、重大事項的決定到執行程序的中止、終結,都需要執行中的裁判。執行程序中的裁判活動,是強制執行的組成部分,執行權具有司法權的性質。被執行人因主張抵銷而提起的異議可由下設于執行機構中的執行裁判庭負責審查處理。
另一種觀點認為,執行程序中被執行人主張抵銷之異議的前提是確認被執行人是否享有可以行駛抵銷權的債權。而這是不同于原執行依據的另一個債的法律關系,屬于一個新的訴。執行機構對此實體爭議無裁決權,該爭議應由審判機構通過訴訟程序解決。而且從審執分立的要求來看,執行程序中出現的實體爭議如不能完全脫離執行程序,勢必影響公正。再者,執行程序中缺乏相應的訴訟救濟程序加以保障,因而剝奪了被執行人的上訴權。執行程序中出現的程序性爭議,完全可以由執行機構負責審查,但實體權利的爭議則只能由審判庭審理解決,否則會導致審判與執行職能上的混亂。
筆者認為,上述兩種觀點都有失偏頗,第一種觀點主張抵銷權爭議完全在執行程序中解決,突出了效率,但是忽視了抵銷權爭議和執行依據所載明的權利義務關系是獨立的兩個法律關系,在執行程序中對另一獨立的法律關系作出最終的實體裁判,不符合審執分立的基本原則,也剝奪了當事人的訴權,不利于維護司法公正。第二種觀點從追求司法公正出發,沒有賦予執行機構一定的審查權。這樣凡是被執行人在執行程序中主張抵銷權的,由于執行機構無權審查,只能交由有關審判庭予以裁判,必然影響執行程序的正常進行,往往導致執行效率降低,不利于及時、充分地保護申請執行人的合法權益。筆者認為,公正和效率的關系是我們制定法律時最優先考慮的問題,在設計執行程序中的抵銷權制度時同樣也必須堅持這一原則。