第一篇：物業管理的包干制與酬金制

物業管理的包干制與酬金制

一、物業服務的兩種計費方式

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

包干制是物業管理企業按照和業主雙方約定的物業管理收費標準來收費，不論管理的好壞、經營的虧盈，均由物業管理企業承擔，而與業主無關。實行包干制的前提是對物業服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導價的物業類型的物業服務收費實行包干制，但是當業主方對物業服務收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行物業服務費用酬金制時，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。預收的物業服務支出屬于代管性質，為所繳納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。如果物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

酬金制實質是實報實銷制，物業管理企業按照雙方協商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束后進行決算并向業主多退少補。在這種模式下，物業管理企業只拿業主事先約定好的酬金部分（酬金可事先預定提取比例或固定額度）。由于預收的物業服務支出是代管性質，所以采取酬金制物業服務支出不應交納營業稅等相關稅金。

二、包干制和酬金制的優、缺點分析

1、包干制的優點

首先，包干制執行起來較為簡單，有利于小型的物業管理公司采用。其次，在業主委員會成員專業水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業服務企業進行賬目監督和審計等的工作，簡便易行。

第三，由于包干制中節省的開支可能成為物業公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業管理企業進行管理方式創新，節約成本。

2、包干制的缺點

首先，在包干制中，物業服務質量的好壞主要靠企業自律，為了獲取更高的利潤，物業管理企業可能會收到錢不花或者少花，往往導致物業管理企業為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；

其次，包干制的成本限制，使得物業管理企業對需要進行及時維修的工作，往往產生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業的使用壽命和價值都會產生一定影響；

第三，實行包干制的物業管理企業在費用不足時，只有依靠多元化經營維持企業的利潤，不利于物業管理專業化。

3、酬金制的優點

首先，酬金制費用更加透明，業主對物業管理企業的費用支出可以監控，更加體現了業主的自主管理；

其次，物業管理企業服務支出的多少對企業利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業不必考慮多元化經營，有利于企業專利的專業化；

第三，酬金制體現了物業管理企業對業主“管家”式的服務關系，減少了物業管理企業和業主在物業收費方面的矛盾。

4、酬金制的缺點

首先，酬金制需要對物業管理企業進行賬目監督和審計，要求業主對物業管理有較高的認識水平和專業水平。

其次，物業管理企業處于利潤的驅動，可能會提高酬金支付的基數，即物業服務支出。由于業主在專業知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據，由此可能帶來物業管理費用的攀升。

三、兩種收費方式的比較分析

1、兩種收費方式各有利弊

從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業主的要求不高，節省了業主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業主和企業之間的溝通和諒解。

對物業管理企業提高技能和專業化發展有一定的阻礙，在一定程度上制約著物業管理行業的發展。

酬金制更體現了市場經濟的要求，更透明化，有助于企業自我管理，有利于物業管理企業專業化水平的提高，但是酬金制對業主的要求較高。從目前我國物業管理發展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。

2、酬金制是物業收費方式的發展方向

物業管理目的之一是提升物業價值，實現其穩定持續的收益、保值、增值，所以從兩種收費方式的特點來看，酬金制是日后物業服務收費的發展方向。在物業管理發展成熟的國外和港澳地區，物業服務收費普遍采用酬金制，他們實行酬金制的前提是物業管理企業會對業主進行定期培訓，讓廣大業主更多了解物業管理知識，既便于和物業管理企業之間的溝通，也有利于監督物業管理企業的行為。由于我國內地物業管理行業發展還未完全成熟，專業培訓僅限于行業內部，而針對業主的幾乎沒有，所以很多業主對物業管理的認識較為表面化。觀念停留在“服務——滿意”這一層面上。業主對物業管理認識的不足使得普通的居民很難實現和物業管理企業的正確溝通，以及對物業管理企業的有效監督，所以目前在國內全面推行酬金制并不現實。

3、包干制仍然具有存在的必要性

雖然包干制相對來說存在更多的非市場因素，從服務的周到有效，到對物業的保值、增值等方面都不如酬金制具有優勢，但我國大部分小區的物業管理管理收費目前仍然采用包干制。這種收費方式存在較大市場的原因是，我國居民對物業服務消費的承受能力不高，在業主專業水平較低的情況下，包干制的收費方式省去了賬目審計等監督工作，尤其對于中低檔物業來說，業主委員會物業管理知識水平的限制以及包干制收費的相對低廉更加具有吸引力。

四、我國推行酬金制仍然需要完善的方面

雖然酬金制更加透明、合理、市場化。但是，在我國推行酬金制從理論到實踐還有很長的路要走，我們必須注意通過明確和完善實施細則，解決好關鍵環節的操作規范問題，否則就很容易背離初衷，引發新的矛盾。總的看來，仍然需要完善以下幾個方面的內容：

1、對物業服務成本支出的抑制辦法

酬金制的企業利潤直接取決于物業服務支出，所以采用酬金制收費，應該給物業管理公司注入控制和減低成本的內在驅動力。可以由業主和物業管理企業雙方協商制定獎懲措施，在物業管理企業努力提高管理水平、減少管理成本的內在驅動力下，給與物業管理企業一定比例的獎勵，這樣，既體現了公平與公正，同時又有利于管理方法的不斷改進，能夠實現物業管理企業和業主利益的雙贏。

2、物業管理企業納稅基數的核定問題

由于酬金制預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，所以在預收物業管理費用中，除了支付給物業管理企業的酬金部分，其余都不是物業管理企業的收入，不應交納營業稅等相應稅金，如果硬性要其以物業服務費總額為基數繳納，稅費勢必會被列入直接支出，最終轉嫁到業主頭上。對業主的集體消費征收營業稅既不合情也不合理。所以推行酬金制，應從法規上明確物業管理企業納稅基數的確定細則。

3、對業主物業管理知識的培訓

酬金制的推廣仍然有賴于業主對物業管理知識的認知，提高業主和業主委員會的管理能力，這樣才能做到業主對物業管理企業的有效監督，如果業主完全依賴每年一度的外部審計工作，則會減少對物業管理企業的監督效力。同時，業主對物業管理知識的匱乏，容易讓物業管理企業和業主之間產生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙，可以學習香港模式，建立物業管理公司對業主的培訓機制，這樣對物業管理行業的發展也具有一定的推動作用。

4、政府主管部門監控機制的建立問題

物業收費問題一直是業主和物業管理企業之間最主要的矛盾，業主拒絕交納物業管理費的問題時有發生，如果推行酬金制，則拒絕繳納費用就不再是業主和企業之間的利益關系，而是單個業主和所有業主之間的利益管理。物業管理企業作為受“雇傭”一方，無權干涉業主之間的利益問題，但是如果這類問題嚴重，勢必會影響到對整個物業的健康、有序管理，所以需要出現第三方（政府主管部門或社會監督機構）來解決這些矛盾糾紛。我們可以通過法規，推行協商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。

除此之外，要保證物業管理酬金制的良性運行，還要解決其他一些層面的問題。比如物業管理企業的商業信用問題，物業管理企業和其他行業的協調配合問題等等。盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個社會各個方面能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以相信，物業管理酬金制會逐步得到完善，并成為物業管理經濟運行的主流模式。

第二篇：物業管理服務收費包干制和酬金制的比較研究

物業管理服務收費包干制和酬金制的比較研究

配合《物業管理條例》的實施，2003年11月國家發改委和建設部聯合下發了新的《物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》），《辦法》第九條提到：“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用”，首次在政府法規中明確提出物業服務收費形式。本文試圖通過對這兩種收費制的比較，對包干制和酬金制的優劣得失作一番探討。

一、物業管理服務收費包干制和酬金制的概念及其內涵。

在《辦法》中，對于包干制和酬金制的概念及其含義作了詳細的解釋：“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、額定稅費和物業管理企業的利潤”。“酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金”。從市場營銷學角度分析，包干制的定價方式實質是市場定價，酬金制的定價方式實質是成本定價。關于中大修費用，《辦法》中明確指出，“物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。”這就是說對于大型的維修、改造和更新，無論包干制還是酬金制都要用專項維修資金列支，兩制無差異，故本文不就此問題進行討論。

二、物業管理服務收費包干制和酬金制的差異分析

任何事物都有兩面性，有優就有劣。包干制和酬金制具有明顯的互補特征，即一方的優勢恰好就是另一方的劣勢，因此本文只列舉兩種制度的核心優勢進行比較。

（一）酬金制的核心優勢主要表現

1、財務透明，業主可以直接監管資金的使用。用于物業管理的資金主要來源于收取業主的管理服務費，如果缺乏監管，極易使資金的使用不以業主意志為轉移，不能保證使用在業主真正所需上，同時也可能導致物管企業花別人的錢不心疼，大手大腳鋪張浪費的情況發生。在酬金制的定義中我們可以看出，所收取的物業管理費，全部用于物業服務的支出，物業管理企業只是按物業管理服務合同約定，從中按比例抽取利潤。從本質上講，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業只相當于職業經理人的作用，管理這筆資金，其最終的決定權、支配權在業主手中；同時《辦法》中還明確規定，實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應公布物業服務資金預決算，每年不少于一次公開其財務帳目，業主有權就相關支出問題提出質詢，物業管理企業應及時答復，可聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計，因此，酬金制維護了業主的知情權，滿足了業主的要求財務公開的愿望，可減少因信息不對稱而產生的糾紛。對于物管企業來講，也是一種約束和監督，促使物管企業加強內部管理，控制資金的正常合理使用，合情合理的用好業主的每一分錢，而不致變為物管企業的灰色隱性收入。

2、有利于保護物業管理行業幼稚期的成長

酬金制是以成本為依據加上一定比例的利潤組成的價格。此種定價方式對于經營者而言，假設該商品能夠完全出售，則經營者一定能獲得預期利潤。物業管理服務屬于預付費的經營方式，一旦簽定了物業服務合同，幾乎不存在該種服務商品銷售不出去的風險，亦即采用酬金制收費，物業管理企業的經營風險小至可以忽略不計，雖然此種收費方式利潤的比率不高，但對于處于剛剛起步的物業管理行業而言，這種經營環境能確保企業永遠處于盈利狀態，最低限度保證企業的簡單再生產能不斷循環下去，并有機會進行小規模擴大再生產。縱觀我國物業管理的發展史，最初收費就是采取的傭金制，其內涵與《辦法》中提到的酬金制是一樣的，正是因為使用了這種收費制度，才使得我國的物業管理在極其艱難的環境中，從依

附于房地產的嬰兒，發展成為今天一個獨立的行業。因此，酬金制有利于企業度過襁褓期，有利于保護物業管理行業幼稚期的成長。

（二）包干制的核心優勢主要表現在：

1、強化成本意識，提高企業生存能力。包干制下，物管企業是承包商的角色，自身承擔因其經營管理水平高低而帶來的盈虧壓力。因此，這種機制對于企業來講，具有明顯的激勵作用和盈利動機。在商業社會中，企業是經濟動物，盈利的追求有著與生俱來的渴望，如果限制了其對盈利的追求，就喪失對其激勵和約束作用，企業就如同人體的機理壞死一樣，終將萎靡不振。這種激勵將直接促使物業管理企業在履行物業管理合同時，提高成本意識，努力提升經營管理水平，完善各種成本控制手段和方法，以期從經營成本上要效益，提高企業的盈利能力和生存能力，促進企業自身的進步和發展。

2、有利于提高員工素質，促進行業發展。

物業管理在我國已有二十多年的歷史，但整個行業仍處于低利潤水平，從業人員素質偏低，年齡偏大。2003年北京太和企業管理顧問有限公司對北京地區的物業管理行業進行的薪酬福利調研表明，物業管理行業的整體薪酬居于市場的較低端地位，而且隨著職位等級的增加，差距越來越大，即使在行業發展最早的深圳，這種情況仍沒有大的改觀，并且在人們的職業觀念中，物業是一個勞動密集型的服務行業，技術含量低，社會地位不高。上述情況的存在，使物業管理行業很難吸引高素質的人才，投身到物業管理企業中來。但隨著物業管理的對象——房屋本身的技術含量的不斷增加，高科技技術設備的使用量不斷加大，從客觀上要求物業管理的發展必須與之相適應，從勞動密集型向技術密集型轉變，提高行業的技術含量，使用更科學和規范的管理技術方法，而要改變這一切的根本是要提升從業人員的素質。采用包干制，因其所收物業管理費的開支尤其是人工成本不必經過業主的審核，因此，當物業管理企業通過加強內部管理，降低其經營成本后，可以在較高的企業利潤中提出一部分來提高從業人員的工資水平和待遇，留住現有人才，吸引更多的高素質人才加盟物業管理行業。而高素質人才的加盟，又能增加現有員工的危機意識，促使其學習提高，從而整體提高員工素質，提高整個行業的管理服務水平，促進行業發展。

3、節省監管成本，提高決策和服務效率

監管是保證生產優質或質價相符商品（包含有形及無形商品）的最有力手段，我們熟知的質量管理標準ISO9000標準2000版的最大改進之一就是強調了過程控制，目的就是確保在每個環節不出現質量問題，使得最終產品達到預期的質量要求。但監管是要花費成本的，尤其是消費者直接對商品生產過程的監管費用極高。因為任何一種商品的生產一定是有專業性的，必須由專業人士或機構監管才有效，物業管理亦不例外。消費者監管的直接成本包括業委會在業主中或者從外聘請專業人士進行日常服務工作的監管，聘請專業機構進行財務審計等支付的費用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外還存在間接成本，如物業管理企業必須有專人協調處理業主方的監管和審計，這個過程中所耗費的人力和物力及時間，并沒有花費在為業主提供物業服務上，這是物業服務的邊際成本，不能帶來直接價值。中國物業管理行業發展時間不長，人們對行業本身認知不多，更談不上對物業管理企業和其運作有什么深入的了解和研究，無論業主或外聘人員能具備相應的專業知識和能力，對物業管理進行有效監管的，在目前很難實現。另外，在絕大多數物業管理區域中，業主的數量是較大的，如果有重大事項需要業主表決時，很難在短期內召集齊所有業主并得出統一的結果，如果耗費了成本又達不到應有的效果，從經濟學角度考慮，是沒有意義的。但有一種監管其成本是很低的，甚至可以忽略不計，那就是利用市場機制客觀產生的商品品牌進行監管。品牌是目標消費者及公眾對于某一特定事物的心理﹑生理的﹑綜合性的肯定性感受和評價的結晶物，感受和評價的核心依據是商品的質量和服務。因此任何一個特定的品牌，都包含了其特有的有關該商品的所有信息。作為消費者，一旦認可了該品牌商品，就表明他（們）同時認可了與該商品相關的所有組成部分，包括商品的質量、生產過程、成本等等。對于消費者而言，在確定品牌時需要耗費較多的時間、精力、費用進行選擇，但這屬于一次性的行為，只要選擇正確，就可達到一勞永逸的效果，日后的監管就很簡單了，這就是品牌商品尤其是名牌商品大受消費者歡迎的原因。物業管理服務商品有其特殊性，即購買在前，生產和消費在后，但當我們引進了品牌的概念之后，購買、生產、消費的順序已不成為質價能否相符的障礙；20多年的發展，已造就了一批物業管理品牌；建設部頒布的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》也為業主在合同中明確服務質量提供了有力的保障。包干制的特性決定了其運作方式就是通過市場的自然調節，使業主得以選擇符合其需求的價格商品，而該商品的質量可由兩方面得到保證：一是該商品的品牌，二是服務合同中關于質量的條款，此條款的質量標準又可由《普通住宅小區物業管理服務等級標準》為依據確定。因此，采用包干制，業主最關心的服務質量問題完全可以通過市場進行監管，節省監管成本，提高決策和服務效率。

三、結論

從上述分析可知：

1、酬金制能幫助物業管理企業在起步階段的成長與發展。

我國幅員遼闊，經濟發展極不平衡，物業管理的發展也是如此，所以，在市場經濟發展較慢、物業管理起步較晚的地區，可采用酬金制，既易于讓業主接受，又適合物業管理企業及行業的立足，平穩度過行業的幼稚期。

2、包干制適用于市場化程度較高，物業管理有一定基礎的地區。包干制是市場發展到一定階段時的產物，其優勢遠大于酬金制，尤其是在促進進入快速成長期的企業和行業發展方面。實際上，在物業管理出現最早的深圳，雖然目前的收費方式還稱之為傭金（酬金）制，表面看也有傭金（酬金）制的外衣，如定期公布收支明細，應答業主有關收支的質詢，業主可聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計等等，但其實質上早已不是傭金（酬金）制的內涵了，第一，在監管問題的實際操作上，絕大多數業主/業委會并沒有真正履行其監管的責任，而主要還是依賴物業管理企業的品牌信譽代替繁瑣耗費大的監管程序，即使有個別業委會實施了監管程序，在耗費了極其巨大的各類成本之后，并沒有實現過程控制的目的，最終導致兩敗俱傷；第二，目前已沒有任何一家企業能真正按照成本進行定價，基本上均采用包干制即市場價進行定價，最典型的案例就是，最初深圳高層住宅的服務費價格整體水平較高，當某幾家企業率先將價格降低時，其它企業也先后將收費價格降至與之相同或相近；多層住宅的服務收費價格普遍偏低，企業提供這種服務基本無利可圖甚至虧損，但也幾乎沒有企業獨自提高收費價格或由業主補交虧損部分，這種表現幾乎就完全是市場的價格機制在自發地起著調節作用，因此，當市場化程度較高，物業管理有一定基礎時，應采用包干制。

隨著物業管理行業的發展，物業管理市場成熟度的提高，包干制的優勢將愈來愈明顯，包干制利用市場這只看不見的手，以滿足業主的需求為導向，保護先進，優勝劣汰，激勵物業管理企業迅速提高自身的經營水平，從而迅速提高行業的整體水平。

第三篇：.物業管理委托合同(酬金制合同)

商業

物業管理委托合同

甲方：商業項目投資有限公司

乙方：北京XXXXXXXX物業服務有限公司

商業

物業管理委托合同

委托方： 商業項目投資有限公司（以下簡稱：甲方）法定代表人：

電話： XXXXXXXXXXXXXXX 傳真： XXXXXXXXXXXXXXX 注冊地址： XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

受托方： XXXXXXXXXXXXXXX物業服務有限公司（以下簡稱：乙方）法定代表人：XXXXXXXXXXXX 電話： XXXXXXXXXXXXX 傳真： XXXXXXXXXXXXXXXXX 辦公地： XXXXXXXXXXXXXXX 郵編： XXXXXXXXXXXX 賬號名稱： 開戶行：

賬號：

根據《中華人民共和國合同法》以及相關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致基礎上，甲乙雙方同意以酬金制形式就乙方對甲方【河北省市秦皇西大街88號】提供專業化之物業管理服務，特訂立本合同。

第1條 本合同中有關定義

1.1.1.2.「該物業」指【商業】項目，為甲方持有項目。座落位置： 總建筑面積一期約26700平方米（不含會所）。物業類型：商業 1.3 「本合同」指乙方同意以酬金制形式為甲方該物業提供物業管理服務，甲方同意 為乙方提供的專業化服務支付酬金而訂立本合同。

1.4 本合同物業管理服務包括：“籌備期物業管理”及“后期委托物業管理”。1.4.1 「籌備期物業管理期限」指自甲方提前30工作天書面通知乙方開始之日起為準，初步為2012年 月 日起至2012年 月 日止,乙方提供甲方于該期間籌備期物業管理服務。

1.4.2 「物業管理期限」指自甲方提前30天書面通知乙方項目交付之日起為準，初步為2012年5月1 日起至2014年4月30日止，為期24個月乙方提供甲方于該物業之物業管理服務。如上述起始日期延誤，甲方需提前30工作天書面通知乙方。

1.5 「業戶」指該物業各單元的業主、租戶和使用人及其合法授權人。

1.6 「業戶手冊和臨時管理規約」指依照現行國家法律為商業的業戶 制訂有關共同使用該物業公共部分和公用部分的權利和責任。是約束該物業業戶之間的相互關系，所有該物業業戶必須遵守。

1.7 「物業服務」：指乙方在該物業中所涉及的物業服務及資產服務，包括但不限于客服、安保、消防、保潔、綠植及租擺、公共區域設備設施運行和維修及維護保養、建筑和裝飾工程、改造和驗收、停車場及車輛管理、業戶管理、廣告位管理及對外接待聯絡等。

1.8 「物業管理帳戶」：指乙方于物業服務開始前以乙方名義開立專項物業管理帳戶，以用于收支該物業物業管理費用及開出相應發票。物業管理帳戶為甲、乙雙方共管帳戶，甲方保管人名章，乙方保管公章及合同章。有關物業費支出均須甲、乙雙方同意。乙方按每月度首五日從物業管理賬戶中劃撥管理酬金。

1.9 「資產管理帳戶」：指乙方于物業服務開始前以乙方名義開立專項資產管理帳戶，以用于收支該物業除租金（租金由甲方設立專項賬戶收取）外其它資產經營性收益收入，如宣傳推廣費，廣告收入及甲方撥款等開出相應發票。該物業的資產服務性經營收益費用將列入此專項帳戶，此帳戶同樣為甲、乙雙方共管帳戶，甲方保管人名章，乙方保管公章及合同章。

1.10 「酬金制」：指乙方對甲方的物業項目提供的物業服務采取的是酬金制的模式，即在甲方物業項目以后的物業服務工作中，預收的物業服務資金（物業費）按約 定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業（乙方），其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主（甲方）享有或承擔。

1.11 「資產性經營收益」：

指該物業除物業費及租金外其他資產經營性收益，包括但不限于：廣告收入、宣傳推廣費，甲方撥款等。此項費用所有權歸甲方，乙方對此科目費用進行日常管理，并享有使用權（如彌補物業管理費用不足），但須經得甲方同意，方可使用。甲方將定期進行資金審計工作。

1.12 「外判商服務費」：指乙方將物業服務某些工序或服務（如保安、保潔）判予其專 業公司負責管理及維護所產生的外判費用。

1.13 「不可抗力」指在本合同履行過程中，由于甲方物業所在地發生戰爭、洪水、臺風、冰雹、地震或其他人力不能控制等不可抗力事件，致使本合同之任何一方無法履行本合同規定之義務，遭受不可抗力之一方不承擔違約責任。

第2條 籌備期物業管理服務內容

乙方提供甲方籌備期物業管理服務內容包括： 2.1 物業管理籌備與接管驗收

2.1.1 乙方負責組建該物業之物業管理隊伍，選派及聘用各級駐場物業管理員工； 2.1.2 按照該物業管理需要和該物業特定情況制定管理處各項管理制度與工作程序； 2.1.3 按照甲乙雙方共同確認的接管驗收安排，負責接管該物業設施設備，與建設單位做好各項交接。該物業設施設備須符合國家及甲方、乙方有關接管驗收的規定和要求；

2.1.4 物業工程維保事宜：

2.1.4.1負責與甲方制定有關該物業的工程質量保修處理程序及相關事宜； 2.1.4.2 查驗、建立物業工程維保檔案。2.2員工培訓

乙方在本合同期內對駐該物業之管理員工提供一系列物業專業課程培訓。2.3 總物業經理

乙方將于籌備期起安排派駐總物業經理進駐物業負責協調及統籌各方面物業管理工作。

第3條 物業管理服務內容

乙方以酬金制形式自2012年 月 日起，乙方提供甲方為期24個月的物業管理服務內容包括：

3.1 物業管理一般事宜：

3.1.1乙方負責本項目的物業管理事務； 3.1.2乙方負責本項目的資產經營事務； 3.1.3乙方負責管理業戶裝修管理工作；

3.1.4乙方負責處理業戶有關物業管理方面之投訴； 3.1.5乙方制訂并完善緊急事件處理方案；

3.1.6乙方從物業管理賬戶中為該物業公共設施及設備購置財產一切險、第三者責任保險、機械損壞險、物業管理責任險及其他有關該物業之保險。

3.1.7乙方負責租金的催繳（租金的收取由甲方負責）及管理費用的收取，對欠繳租金及管理費的業戶，應收繳滯納金，乙方可采取法律行動追回所欠繳的費用；因此所引致相關費用如律師費/訴訟費用等將由該物業的資產管理賬戶或物業管理賬戶內支付；

3.1.8 乙方負責按照甲方的要求清退欠交租金的租戶或物業使用人；

3.1.9 乙方負責管理并保存與該物業相關的工程圖紙、業戶檔案及竣工驗收資料，乙方對其管理的前述資料及時交甲方備案；

3.1.10 乙方負責安排該物業園藝保養及節日裝飾；

3.1.11 如遇該物業各系統因任何問題不能滿足業戶使用要求或因系統老化而進行的改造工程，并此開支不在本年預算內，乙方須先向甲方提交報告，經甲方認可后方可安排進行。

3.2財務管理 3.2.1 乙方負責本項目的物業管理財務收支事宜，唯本項目物業管理帳戶、資產管理帳戶均為甲、乙雙方共同管理，所有支出均需雙方同意。

3.2.2 乙方負責制訂該物業管理的物業管理費預算并提交甲方，在得到甲方審批后，乙方可負責預算內開銷及預算項目的財務工作，唯超出預算工作需經甲方審批方可進行。（首年預算見附件一）

3.2.3 乙方負責在每年11月20日前向甲方提交下一的預算，甲方在每年12月10日前審批完畢并通知乙方。乙方負責在每年1月15日前，書面向甲方報告上一物業管理預算的執行情況，并對未執行的預算和預算超出部分作出說明。

3.2.4在管理期如遇預算外支出，乙方應向甲方提交書面預算申請，甲方應于五個工作日內提出審批意見，并以資產管理帳戶優先支付，待資產管理帳戶不足以支付該支出時，甲方應支付剩余部分之費用。

3.2.5乙方于2012年5月1日前開立物業管理賬戶，以處理收支物業管理費用并開出相應發票。該物業所支付的物業管理成本列入此專項帳戶；同時乙方于2012年6月1日前開立資產管理賬戶，以處理收支該物業經營性收益費用（除租金外）并開出相應發票。該物業所支付的運營成本、經營收入和其它收入均列入兩專項帳戶。

3.2.6 乙方須進行的會計工作包括：

? 發出租金及物業繳款通知書予該物業各租戶；

乙方每月向甲方收取物業管理費用并存入乙方為物業所設之物業管理賬戶，并由乙方向甲方提交正式財務發票； ?

? 由物業管理賬戶支付所有物業管理開支款項。資產管理賬戶支付所有資產運營管理及宣傳推廣開支款項；

? 使用按本合同所需而由乙方為該物業開設之物業管理賬戶及資產管理賬戶，作為該物業管理和經營收入或支出款項之用，包括定期檢查賬戶結余，以確保維持足夠款項，應付管理及經營性支出項目；

? 每月核對空置單元面積和專項管理賬戶金額；

乙方負責收取各租戶裝修管理押金及預收款項并保存于物業管理賬戶。?

3.2.7 乙方于2012年5月20日前向甲方預收已確定的月度物業管理費用作為物業管理押 金存入物業管理賬戶，做為物業管理運轉之用，待收取全部第一期物業管理費用后退還甲方該費用。

3.2.8 公共區域物業管理費由甲方按房屋的建筑面積按月度預先交納到物業管理賬戶。該物業管理費標準如下：

物業管理費： 人民幣 15元/月·建筑平方米。

乙方可根據當地市場物價指數及當地最低工資漲幅比例情況，經甲方批準后，調整物業管理費。

3.2.8.1 在不違反適時調整的法律、法規和市的地方法規的前提下，物業管理費主要但不限于以下開支（具體服務標準詳見附件）：

3.2.8.2 管理服務人員的招聘、工資、加班費和按法規規定提取的福利保險及勞動合同期滿終止的經濟補償金等；

3.2.8.3 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、能源及維護小修費用； 3.2.8.4 物業管理區域清潔衛生費用； 3.2.8.5 物業管理區域綠化養護費用； 3.2.8.6 物業管理區域秩序維護費用；

3.2.8.7 辦公費用及法律顧問、訴訟、審計費用； 3.2.8.8 物業管理企業固定資產折舊、稅金；

3.2.8.9 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用及物業管理責任險其它相關保險；

3.2.8.10 該項目的給排水、制冷費用； 3.2.8.11 物業管理酬金；

3.2.8.12 其他有關物業管理開支及國家規定由物業管理帳戶支銷的費用。

3.2.9 物業管理費應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出結算后結余部分，轉入下一繼續使用；物業服務支出月度結算后不足部分，由乙方提交專題報告供甲方審閱和撥款。3.2.10 乙方每月10日前向甲方提交財務報告，包括物業管理費的收支明細，以助甲方審核該物業管理費使用狀況。

3.3 維護管理

3.3.1 乙方將編制短期及長期修繕工作計劃，建立機電設備維護之標準及品質定位，并備有各類設備的保養報表。

3.3.2 按該物業交接各類設備設施類型甄選適合之保養承包商處理定期大型之維修保養計劃，各項計劃將由乙方準備工程細則并通過初選程序，并報甲方審批，最終確定合適外判服務商。

3.3 清潔及安全管理

3.3.1 乙方將根據預算標準，制定清潔服務計劃及安排日常清潔工作。

3.3.2 乙方將開展物業管理之公共秩序維護工作,并根據現場情況制定保安人員崗位、巡邏路線及保安方案。

3.4 管理報告

3.4.1 乙方將向甲方提供每月物業管理之工作報告，包括但不限于管理處月度工作計劃執行情況、資產管理情況、重大投訴跟進情況、工程維修保養等。

3.4.2 單個業戶可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。

3.5 停車場的經營與管理

3.5.1 乙方提供停車場管理服務，包括保安、保潔、設備維護及客戶服務等。3.6 物業的交接驗收

3.6.1 乙方驗收該物業時，將對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：

3.6.1.1 房屋建筑：包括房屋基礎與承重結構、上下水主管、屋面（隔熱、防水層、保護層、面層）、墻面、地面、頂、樓梯間、公共通道、裝飾工程等。

3.6.1.2設施設備：包括給排水系統、供電系統、供熱系統、電梯系統、空調系統、通風系統、樓宇控制系統、保安消防及報警監控系統、消防設施、電視天線系統等。3.6.1.3 室外設施：包括綠化景觀、室外管網、道路設施、標牌、水景、照明等等。3.6.2乙方承接物業時，甲方應協助乙方向建設單位收取下列資料：

3.6.2.1 竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖、電氣竣工圖配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

3.6.2.2 設施設備的使用和維護保養等技術資料； 3.6.2.3 物業質量保修文件和物業使用說明文件； 3.6.2.4 甲方認為必要的乙方進行管理所需的其它資料。

3.6.3甲方保證本物業交付使用時符合國家規定的驗收標準，按照國家規定及與業主約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修費用和責任。

3.7檔案管理工作

3.7.1 乙方要對商業所有設備系統和設備重新進行核實、統計，建立設備檔案，要做到帳、卡、物一一對應。并向甲方備案。

3.7.2 乙方要在設備檔案中體現設備維修、維護保養項目更換零配件情況，以記錄該設備整個壽命情況，為更新做好基礎工作；同時，也為及時發現維修中的問題做好基礎工作。每年向甲方提交一套設備更換零部件設備檔案。

3.8 節能管理工作

3.8.1 乙方需提出具有可操作性的節能工作管理辦法，例如：空調主機、新風機、排風機、照明系統等。

3.9人事管理工作

3.9.1 乙方工作人員應具備一定的專業技術水平，除需進行甲方商業設備設施熟悉情況（包括強電、弱電、空調給水、消防水管道控制部位，一旦遇到突發事件能夠在最短時間內關閉事故區域開關、截門，將損失降到最低或沒有損失）培訓和考核外，應勝任其應聘崗位的專業技術工作。

3.9.2甲方有權對乙方工作人員的各項工作進行監督、檢查，并要求乙方調換不合格的工作人員。甲方要求乙方調換工作人員的，應提前30日內向乙方提出。

第4條【商業】項目籌備期費用及物業管理委托服務酬金及付款方式

4.1 籌備期費用：

4.1.1 乙方于本合同簽訂后15個工作日內向甲方提交籌備期預算供甲方審閱及撥款。4.1.2 如遇甲方未能按時支付籌備期費用于乙方已導致管理工作不能及時啟動，甲方同意乙方不因此承擔違約責任。

4.1.3 乙方籌備期酬金為每月人民幣伍萬元整，啟動期從2012年5月1日到2012年6月30日為期兩個月，具體時間依據甲方提前30工作天書面通知乙方開始為準，其他時間順延。

4.1.4甲方需于簽訂本合同后十五日內支付壹拾萬元給乙方前期籌備期服務酬金，作為本合同簽約后乙方介入本項目相關物業服務工作的保證金，如順利開展籌備期工作，則該費用沖抵籌備期兩個月的管理酬金。如遇籌備期延期，甲方同意每月首五日內支付人民幣伍萬元籌備期酬金予乙方。

4.2 物業管理服務期限、酬金及酬金支付方式：

4.2.1 乙方提供甲方為期24個月的物業管理服務。物業管理服務酬金標準為：每月人民幣伍萬元整。

4.2.2 酬金支付方式為：乙方在每月度首5日從物業管理賬戶中劃撥當月度的管理酬金。

第5條 關于使用“北京XXXXXXXX物業服務有限公司”名稱及標識規定

甲方在履行本合同情況下可使用“北京XXXXXXXX物業服務有限公司”名稱、標牌及標識（包括中/英文名稱/縮寫及標識）做本物業相關的所有宣傳推廣之用，在宣傳推廣的資料中不得有損乙方企業形象的文字出現，以維護乙方的聲譽。

第6條 雙方權利與義務

6.1 甲方權利與義務： 6.1.1 甲方有權每月對乙方的物業服務管理工作進行檢查，并提出書面評價，乙方按照甲方的要求對甲方提出的服務問題進行整改。

6.1.2 在外判服務方面，乙方可通過乙方供應商名單挑選外判服務商進行招標工作，而甲方亦可推薦有信譽的服務商，并由甲、乙雙方共同參與外判服務挑選過程。對于乙方提供挑選的外判服務商，甲方有否決權。

6.1.3 在乙方已履行收繳物業管理費的責任，且物業管理賬戶內資金按照預算支出或經甲方審批支出的前提下，如遇該物業管理賬戶不足支付開支的，則由資產管理賬戶墊付不足部分之款項，以確保物業管理之各項正常運作。待乙方足額收取物業管理費或物業管理賬戶有盈余時，由物業管理賬戶將墊付款項劃撥回資產管理賬戶。

6.1.4乙方所提供的與完成本合同項下工作有關的資料的所有權和涉及的著作權等知識產權的所有權屬于乙方，甲方擁有該等資料和知識產權的使用權，可以用于與該物業有關的聯系和審批等工作，但在未獲得乙方的書面同意的前提下，甲方不應將該等資料和知識產權用于甲方的其他項目或交給第三方使用。

6.1.5 甲方按時簽收乙方提供的物業管理工作報告、管理建議等文件。甲方如有意見，應在收取文件后不遲于5個工作日內給予乙方跟進指示。

6.1.6 乙方無違約的情況下，如甲方單方提出解除本合同，則乙方將按照中華人民共和國法律法規的規定執行，按照法律法規、合同法及相關合同的約定，牽涉的一切費用包括員工賠償解聘費用、外判商服務費用及責任由甲方承擔。

6.1.7 甲方有權對該物業總經理提出工作要求及做出相應評估。如遇甲方不滿意物業總經理的工作表現，并通過整改后亦未達到相應要求，甲方可要求更換，乙方須在30天內完成此項工作。

6.1.8 甲方應保證該物業具有物業管理用房，并可提供乙方免費使用，含物業辦公室、會所、庫房、員工宿舍，裝修工作由甲方負責。其相關能源費用則從物業管理賬戶中列支。

6.1.9 如遇該物業系統不合乎業戶使用要求需作出改造工程，甲方在審閱乙方報告后須給與乙方明確后續工作。

6.1.10如因項目工程質量問題及承包商遺漏工程導致的租戶拒繳物業管理費，則由乙方提交處理建議供甲方批示和處理。6.1.11如果甲方曾承諾收取該物業任何單元租戶的物業管理費標準低于本合同3.2.8約定之物業管理費標準時，甲方必須負責代付差額部分，并須于每月首五日內支付乙方當期物業管理費的差額部分。

6.1.12甲方同意乙方使用乙方統一服裝樣式及公共區域標識，以樹立項目管理形象。6.1.13甲方有權以書面形式向乙方提出合理化改善要求，乙方須在合理時間內作出改進。6.1.14甲方同意如遇本項目出售、轉讓等業權產生變化時，甲方將確保新業主方同意接受及履行本合同。

6.2 乙方權利與義務：

6.2.1 乙方應負責對該物業管理方面之服務、運營、品質控制及培訓，提供有關物業管理技術，以保證物業管理質量。

6.2.2 乙方應具備物業管理服務的資質，其從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。乙方將其員工的人員結構和工資標準（附件一：商業管理費用預算及架構）報甲方備案，在本合同期間內，如有變動，應征得甲方同意。

6.2.3 乙方有為甲方保守該物業之相關商業機密之義務。

6.2.4 乙方應妥善保管甲方移交給乙方有關該物業的全部工程圖紙、管理資料及原始憑證。6.2.5 乙方在履行本合同時,還應當遵守國家及地方相關物業管理法律法規標準規范等,向該物業及業戶提供的物業管理服務范圍、標準等應當符合要求。

6.2.6 乙方收取各租戶之物業管理費,其面積以1.2條約定，物業費標準以3.2.8的約定為準。

6.2.7 對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，需與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施。

6.2.8 乙方除接受甲方按本合同約定支付的酬金以外，不得以任何名義通過本物業項目或提供本物業的物業服務盈利。乙方不得挪用、私分、非本物業目的使用物業管理賬戶及資產管理賬戶中的資金。

6.2.9無論何種原因解除本合同的，乙方應在收到甲方通知之60日內，與甲方指定的 物業公司做好交接工作，交接工作包括但不限于人事、財務、資產、業務等方面的交接。在財務上，賬戶審計及甲乙雙方結清款后，由甲乙雙方辦理賬戶及現金轉移事宜。

6.2.10根據有關法律法規及本協議的約定，制定物業管理制度（需包括：部門職責、崗位職責、操作規程、工作標準、安全職責、緊急預案等內容）并負責實施，同時報甲方備案，并接受甲方監督、檢查。

6.2.11乙方負責制定《業戶手冊》、《臨時管理規約》和《裝修手冊》。6.2.12乙方在本合同期如需對總物業經理做出變動，需征得甲方書面同意。6.2.13乙方按本合同約定之時間及金額，從物業管理賬戶中按季度劃撥管理酬金及相關費用。

第7條 違約責任

7.1 如在本合同期限內乙方不履行或遲延履行本合同規定的服務內容和標準，則甲方可以書面通知形式，要求乙方在合理時間內完成或修正該服務。如乙方在該期限內仍未完成有關服務或仍未做出修正及履行，則甲方有權提前60天書面通知乙方要求解除本合同，給甲方造成損失的，乙方須承擔相應責任并負責賠償損失。

7.2 乙方應按照附件

一、附件三控制支出并保證服務品質。如因乙方原因導致服務標準沒有達到要求并引起甲方或業戶重大投訴的，視乙方違約。在接到投訴到整改完成過程中向甲方或業戶支付違約金，每天標準為當月酬金的千分之五。非乙方原因導致的甲方或業戶重大投訴的，乙方免責。

7.3 在下列情況下，乙方不需承擔任何責任及賠償： 7.3.1 因不可抗力或政府行為導致物業管理服務中斷的；

7.3.2 乙方已盡充分的謹慎注意義務并采取合理措施履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵或工程質量造成損失的；

7.3.3 因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業戶，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的，但因乙方未及時維修養護而致損失擴大的除外； 7.3.4 因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

7.3.5 其它非乙方責任造成的損失。

出現以上情況給甲方或業戶造成經濟損失的，應由當事人依據相關法律規定向有關方直接處理，乙方應當予以協助。

第8條 合同終止事由

8.1 本合同期滿前兩個月，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，本合同于期滿時自動終止，甲方應在本合同期滿前一個月內選聘新的物業管理企業。

8.2 本合同終止時，甲乙雙方應對本合同期內所有債權債務應于審計后結算，審計費用由物業管理帳戶及資產管理賬戶支付，同時乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等移交給甲方或新物業管理公司，乙方應在合同終止時完成移交工作。

8.3 如甲方承諾的有關該物業的軟、硬件及管理費用不能及時到位，以至影響乙方的管理服務，而乙方為履行物業管理責任，所代為選擇之專業承包商產生之服務費用以及為該物業所聘用之員工的解聘及賠償費用，由甲方支付。

8.4 如乙方在合同期內提供的管理和服務違反本合同的約定，或未達到甲方的要求，對甲方及項目的聲譽、形象產生負面影響時，甲方將以書面形式通知乙方進行整改，如在20天內乙方仍未整改，或整改后仍不能消除影響并達到甲方滿意，則甲方有權提前一個月以書面形式通知乙方終止本合同，并要求乙方承擔相應的賠償責任。

第9條 爭議解決

9.1 凡因在履行本合同所發生之或與本合同有關之一切爭議，雙方應協商解決，協商不成，雙方任何一方均有權向本物業所在地人民法院提出訴訟。

9.2 本合同一方對另一方之任何違約及延誤行為給予之任何內容、寬限或延緩行使根據本合同享有之權利，不能視為該方對其權利之放棄，亦不能損害、影響或限制該方依據本合同和中國有關法律、法規應享有的一切權利而單獨或部分行使本合同項下的任何權利或補救辦法。

第10條 通知與送達

10.1 以本合同為目的或與之相關之任何通知均以親自遞交，郵資已付之掛號郵件、特快專遞服務或傳真發至如下聯絡方式，否則不發生效力。如果擬接受通知之合同一方之下列地址或聯絡號碼發生變更，則其應毫不延遲地通知合同另一方變更情況：

發給甲方的通知應發至： 甲方：商業項目投資有限公司 通信地址： 收件人： 電話： 傳真：

發給乙方的通知應發至：

乙方： 北京XXXXXXXX物業服務有限公司 通信地址： 收件人： 電話： 傳真：

除非本合同另有規定，否則所有通知和往來通訊將被認為是于下列日期正式送達被通知方并為其所知悉：2 3 4

第11條：其他事項 如果是采用親自遞交之方式，應以被通知方收到該通知之日期為準； 如果是采用郵件進行郵遞之方式，應以郵件寄出之第七個工作日為準； 如果是采用特快專遞之方式，應以交郵后之第三個工作日為準； 如果是采用傳真之方式，應以傳真發出并收到傳真確認報告之日期為準。11.1 為保證甲乙雙方在合同有效期間之信息溝通便捷和有關事務之決定效率，雙方應于本合同生效之日起五個工作日，書面指定一名聯絡人并通知對方，雙方指定之該聯絡人在本合同有效期間內代表其指定方且指定方僅通過聯絡人進行與對方之通知、提出詢問、答復、提出意見、協調、書面確認對方工作成果之完成等本合同履行之相關事項，指定方應對其指定之聯絡人之職務行為負責。

11.2 本合同雙方可對本合同之條款進行修訂、更改或補充, 以簽訂書面補充協議, 有關之補充協議與本合同具有同等效力。

11.3 本合同所載有關甲乙雙方的地址、電話如有改變，須在改變后的24小時內通知對方。

11.4 本合同期滿前兩個月，雙方應就是否續約協商，如雙方同意續約，應于期滿前一個月簽訂補充協議，確認續約的期限及有關合同條款。

11.5 本合同根據中華人民共和國之法律制定。

11.6 甲方同意全力協助乙方辦理成立當地分公司事宜，包括但不限于提供分公司辦公場地等。

11.7 未經對方書面同意，任何一方不得將此合同文本內容泄露予第三方使用。11.8 甲乙雙方須附上營業執照復印件作為本合同附件。11.9

本合同附件：

附件一：首年物業管理費用測算及架構；

附件二：雙方營業執照復印件。附件三：商業項目物業服務標準（草案）

11.10 本合同自雙方蓋章之日起生效,本合同正本一式肆份，甲乙雙方各持貳份，具有同等法律效力。

甲 方：商業項目投資有限公司 乙 方：北京XXXXXXXX物業服務有限公司

代表人： 代表人：

日 期：2012年5月 日 日 期：2016年5月 日

第四篇：《關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》讀后感

《關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》讀后感

通過該《公告》我們看到了行業協會作出的不懈努力及其發揮的巨大作用，同時，看到了政府部門轉變思想，辦實事、與時俱進的堅實腳步。

一、對《公告》的理解

該《公告》規定了對于以酬金制開展物業項目管理的物業服務企業代管物業服務資金免征營業稅的兩種行為：一是對物業服務企業開設獨立賬戶專項存放為業主委員會代管資金的行為；二是業主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業主委員會開局結算發票，對物業服務企業從代管資金賬戶代付勞務價款的行為。

實施酬金制的物業項目，物業服務企業預收的服務資金不是其經營收入，屬于代管資金，為所交納的業主所有。長期以來，由于現實中業主大會不具備完全民事主體資格，不能在銀行設立賬戶，因此業主預收的物業服務資金只能由物業服務企業代管，存放于物業服務企業賬戶中。該《公告》的發布徹底解決了物業管理活動中采用酬金制計費的物業服務企業，在實際經營中代管資金部分被重復征稅的問題。

本次政策的調整立足于關注民生，充分考慮了物業服務酬金制收費方式的特點，厘清了物業服務征稅基數，減輕了物業服務企業的經營負擔，促進了物業管理行業健康有序發展。

目前，本市70%的小區采用的是“包干制”，即業主將物業費交到物業公司手里，物業公司使用物業費提供服務，直接“包干”，結余了是物業公司的，不夠也是物業公司自己補。酬金制是更先進的方式，能保證物業費支出的透明，但目前全市只有3成小區采用這一制度。酬金制就是在預收的物業服務資金中，業委會按約定提取一部分作為酬金支付給物業公司，其余資金的使用物業公司無權自己決定，要按照業主大會的要求，全部用于物業服務合同中約定的支出。如果最終有結余或者不足，則均由業主享有或承擔。該《公告》的發布，鼓勵、引導更多的物業企業提供服務時采用酬金制，促進物業行業健康良性的發展。

二、免征的營業稅如何合理的使用。

《公告》的發布對物業企業及業主來說，都是一件非常好的事情。有了更多的資金用于社區資產的管理及改善服務品質。

《公告》里提出的適用政策有兩種情況，符合其中一種就可以免征營業稅。我司實行酬金制的項目，應該適用第一種情況。同時，免征營業稅應該僅指物業費收入，物業費以外的收入應該照常繳納。

免征的營業稅如何合理的使用。首先應該先到稅務局把減免的相關手續辦理下來，把政策落實了。其次，各個項目應核算一下免征的營業稅金額，做到心中有數。再次，各個項目仔細整理一下，哪些服務內容是應該安排，但由于資金緊張暫時擱置的；哪些是由于資金緊張，導致服務品質下降的。從明年開始核算預算時，就要根據輕重緩急逐一落實、逐步改進。同時，可以考慮適當調整員工薪資待遇，因為與同行業相比，我們的薪資是比較低的，調整后既可以吸引比較好的人才，也可以穩定現在的員工隊伍。

另外，以前虧損、由公司墊付資金的項目，還要考慮償還問題。

業主對此問題應該也比較關心，所以項目應該對所有涉及對客的部門及人員進行相關培訓，統一對客解釋口徑。

雪梨澳鄉管理處

景瑜

2011年7月21日

第五篇：2016小區物業服務標準(酬金制)要點

xx小區物業服務標準(酬金制)財務管理

1.1物業公司應嚴格執行國家發改委和建設部頒發的《物業服務收費明碼標價規定》和深圳市相關政策法規；

1.2物業公司應建立健全財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支應嚴格按照政府相關政策進行財務管理，運作規范，賬目清晰；

1.3物業服務費收費方式：實行酬金制計費方式。

1.4 收費公示

1.4.1物業服務收費按照政府指導價標準進行，實行明碼標價；

1.4.2收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公示，每三個月以書面形式向業主公布收支帳目情況；

1.4.3接受業主、業主委員會或物業使用人的監督。

1.5 透明陽光的財務運作模式

1.5.1業委會為聘任主體，進行小區重大事項決策；

1.5.2物業公司作為專業公司，實施策劃和開展工作；

1.5.3運作過程接受多方監管（業主、業委會、第三方機構監督）；

1.5.3.1業主決策：事前公告、過程公開、結果公示。在涉及到財務預算、大中修預算、臨時重大事項、管理傭金確定等需要業主決策的重大事項時，要提前公告、過程公開，結果公告，執行有監督，使業主能充分的行使知情權與參與權；

1.5.3.2項目獨立賬戶管理：依法依規設立小區物業收入帳戶、經營收入賬戶、物業成本支出賬戶及專項維修資金賬戶；

①設立管理處收入賬戶、成本支出賬戶，用于存放物業管理費收入和支付正常的物業服務成本；

②設立小區經營收入賬戶，存放運用小區資源進行經營生產收入（包括公共收益/停車場費/等），接受業委會監督和審計，該部分費用用于小區的改善或全體業主決議通過的內容；

③設立專項維修資金賬戶，用于小區存放專項維修資金，以及小區房屋本體設施設備維修費用支出, 接受業委會監督和審計等；

1.5.3.3 物業規范運作：

① 專項維修資金使用，明確列支范圍，并采取計劃與單項使用方案雙批準，使用過程業主參與監管的方式（由業主委員會評議評定施工方案和中標單位，參與工程驗收、審核審批工程付款）。

② 對在日常巡查中發現共用部位或共用設施設備老化損壞未納入大中修工程計劃實施的工程項目開展日常急修、零修的單獨報告、物業組織實施、三方驗收，同時出具工程驗收意見，審批后付款。

③ 方案公告——包括：專項維修金的籌集與使用公告、小區擬召開的業主大會與業主委員會公示及大會表決結果公告、其他重要事項重大決議公告等；

④ 服務外包供方選取：物業公司組織開展，提供評標意見，業委會確定選取。

⑤ 加強溝通——建立定期和不定期的溝通機制，與業委會及街道辦、工作站、居委會、派出所、等政府相關部門溝通。

1.5.3.4 及時審查、合理支配

① 財務收支賬目每年外審：業主委員會每年委托專業會計事務所對物業財務收支賬目進行審核審計（包括物業經營收支，專項維修資金收支），規范小區財務收支賬目管理。

② 收支賬目審核審計結果經雙方負責人確認蓋章后，向全體業主公示，接受廣大業主監督，小區運作結余資金嚴格按照業主大會的決議進行開支與使用，并在使用后在小區范圍內進行明確公告。綜合服務

2.1 接待

2.1.1管理處員工應有企業統一的著裝，和佩戴的企業標志；

2.1.2 接待人員應服務主動，用語禮貌，儀表端莊，行為規范；

2.1.3管理處應向業主、物業使用人公布服務接待服務電話和制度；在受理業主、物業使用人報修、求助、咨詢、投訴時，記錄要清晰，并盡快處理，需要存檔的應填寫記錄表格。

2.2 值班

2.2.1管理處建立每天24小時接待值班制度，值班事項應有記錄；

2.2.2設立24小時服務熱線電話，業主來電應100％給予答復；

2.2.3應有完善的值班工作程序和交接班管理制度。

2.3服務時限

2.3.1業主或物業使用人維修服務及消防應急服務應實行24小時值班，服務事項應有記錄存檔，一般事項應及時解決和答復；

2.3.2急修服務15分鐘內到位，6小時內修復,若無法按時修復，應有措施，做出限時承諾，小修服務1個工作日內修復；

2.3.3在一個月內的維修服務返修率不高于3%，回訪率不低于50%，小修、急修服務及時率應達到100% ；

3.3.4 管理處應通過各種形式（包括電話等）回訪維修質量，征求業主意見，并有回訪記錄。2.4綜合信息和檔案資料

2.4.1綜合信息

2.4.1.1管理處建立計算機服務信息平臺，對物業建筑資料、業主信息、維修資料、停車服務、便民服務等信息，進行動態管理，每月應更新1次。

2.4.2檔案資料

2.4.2.1 建立管理組織架構，管理制度健全，資料管理應有專人保管，建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應在2日內進行更新歸檔，每月應整理所有檔案1次；

2.4.2.2對重要檔案（工程圖紙、設施設備安裝圖紙及使用說明書）和業主信息的建立和交接按國家檔案標準驗收和管理，并達到相關要求；

2.4.2.3建立監督機制、檔案保密管理規定并每月進行1次監督檢查，對檢查結果進行存檔。2.5服務交接管理

2.5.1 與業主委員會的交接

2.5.1.1成立三方（業主委員會、原物業公司、新物業公司）交接小組，制定移交清單，進行現場移交，明確物業資料、設施設備、房屋建筑、公共場所、車庫和園林綠化地等現狀，形成物業服務現狀移交備忘錄，三方共同簽字確認；

2.5.1.2 由雙方（業主委員會、新物業公司）簽署《物業服務合同》；

2.5.1.3 由雙方（業主委員會、原物業公司）簽署解除原《物業服務合同》。

2.6與業主組織共事

2.6.1建立共事的議事制度，每月1次與業主委員會相互溝通物業服務情況，在區主管部門、街道辦、業主委員會的指導下，每年協助業主召開業主大會；

2.6.2 協助業主大會、業主委員會的換屆選舉及其它需要協助的工作；

2.6.3 依法與業主委員會保持平等、公正的溝通方式，及時解決小區內存在的各類問題，有意見分歧，采取合法的途徑解決。

2.7社區文化活動

2.7.1基本要求

2.7.1.1管理處設立社區文化活動專職人員,每年制定社區文化活動計劃和實施方案。建筑物維護管理

3.1 日常維護

3.1.1基本要求：

3.1.1.1建筑物專有部分和共有部分的范圍，物業公司應按照國家有關法規和政府主管部門的建筑許可證批復劃分，共有部分的范圍包括：建筑物樓內墻體、墻面、樓道、通道、走廊、屋頂、屋緣、管道、旋轉門、自動門、推拉門、道路、井口、廣場、排水溝、停車場、車庫、公共標志、公共衛生間、廳、堂、平臺、避難層、綠化地、花壇等；

3.1.1.2物業公司對建筑物共有部分，應進行日常管理和維修養護服務，保證物業的共用部位使用功能完善、完好和安全，并盡量滿足業主專有部分的服務；

3.1.1.3應建立并保管建筑物共有部分檢修和保養記錄的服務資料，小區內的物業完好率應達到相應等級要求。

3.1.1.4 小區物業共用部位完好率應在98%以上。

3.2 物業巡檢

3.2.1 每日應至少1次巡視服務區樓房單元門、共用通道及門窗、玻璃、路燈等其它共用部位的設施；

3.2.2 每周應檢查1次物業樓宇頂部情況及衛生狀況，墻體共用管道、給排水設施、樓宇各種附屬固定設施等使用情況。如有異常情況，填寫檢查表；

3.2.3 每半年應檢查巡視1次建筑物主體結構、共用部位、地下建筑部位，圍墻設施以及共有設施設備、道路、綠地等完好情況，填寫檢查表；

3.2.4 每年應對小區的建筑物共有部分狀況全面檢查一次，對建筑物完損程度及對符合避雷規范要求做出評價；

3.2.5 根據特殊情況（如異常危害性天氣、特殊季節等）需要，臨時安排對服務區重點建筑部位和重點設施設備進行針對性檢查；

3.2.6 建立檢查記錄歸檔制度并對各項檢查出現的缺陷及時進行修復。

3.3共有部分維護

3.3.1 基本要求

3.3.1.1根據建筑物實際使用年限和巡查房屋共用部位的使用狀況、損傷情況，屬于日常維護的按規定時間給予維護，屬于小修范圍的，及時組織修復，屬于大、中修范圍的，及時編制計劃報業委會審批后組織維修；

3.3.1.2建筑物外墻出現安全隱患，違反改建、裝修和使用功能等政府有關規定，出現危害公共利益或其他業主合法權益等情況時，應采取措施糾正，使用合理手段處理；

3.3.1.3建筑物共有部位或設施遭人為損壞的，應要求相關責任人負責修復或者賠償；

3.3.1.4重要維護項目有工作記錄。

3.3.2共有部分維護

3.3.2.1 建筑物外墻出現有影響外觀的裂縫、空鼓、脫落、凸凹現象等和出現亂涂、亂畫、亂張貼等影響外觀的情況時，應及時到位組織維護、處理；

3.3.2.2 建筑物戶外設置物（招牌、廣告牌、霓虹燈等）以及空調安裝、防盜網安裝、陽臺封閉等應符合政府部門或業主規約的要求，違規的應及時勸阻和制止，制止無效的應及時書面向業委會和相關主管部門報告； 3.3.2.3 物業公用通道內墻面，應保持無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚等應平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質基本一致；

3.3.2.4 建筑物各種自動門、推拉門窗等及各種門、窗口玻璃，應無損壞、破碎、裂紋等情況，結構、五金配件完好，門、窗開閉靈活，密封性良好，開關無異常響聲，功能完好；

3.3.2.5 建筑物屋頂、管道、排水溝、地漏水、墻面排水管、室外排水管道等應保證排水暢通，發現有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損等損壞現象，應及時修復；

3.3.2.6道路、活動廣場、停車場、地下車庫等，應保持路面或墻面平整、無開裂、松動和無積水、滲漏等現象，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋等無缺損；

3.3.2.7樓面平臺等應保證避難設施完好，無損壞、地面平整、密封層良好，排水溝暢通，無堵塞、障礙物等；

3.3.2.8木門窗、封檐板、木欄桿等，出現油漆起皮、剝落或更換的新木件應1年油飾1次；

3.3.2.9物業天面、外墻和樓梯間等設施應保持安全、清潔，每3年修繕或粉刷1次，每年清洗1次，樓梯、公共通道等設施應保持完好、無損壞，每2年至少修繕或粉刷1次。

3.4專有部分維修

3.4.1 受理業主或物業使用人報修，急修15分鐘內應到達現場，小修1個工作日、急修6小時內應維修完畢，小修、急修及時率應達到100%，返修率1%以下；

3.5 裝修管理

3.5.1 基本要求

3.5.1.1建立完善裝修管理制度和裝修檔案；

3.5.1.2 裝修期內應進行日常管理，裝修的建筑物垃圾2日內處理。

3.5.1.3受理業主物業裝修的申請，應在1個工作日內給出備案意見，并簽定《室內裝飾裝修管理服務協議》；

3.5.1.4 每日巡查裝修情況2次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發現違反裝修管理制度的行為、現象應及時勸阻、制止。如制止無效，報告業主、業委會和相關主管部門處理，并做好記錄存檔；

3.5.1.5 裝修結束后，應在3個工作日內組織進行裝修檢查，檢查內容主要為是否違章裝修、是否損壞公共設施設備等，如檢查不合格，按相關規定處理。

3.6 標識管理

3.6.1建立健全標識管理制度；

3.6.2小區內的各種標識、標牌應清楚, 小區主出入口應設有小區平面示意圖，主要路口應在顯露位置設有路標；

3.6.3小區內組團應有完整的幢、單元（門）、樓層、戶門標號等標志。共用設施、設備維護

4.1 基本要求

4.1.1 建立健全共用設施、設備管理規定，維護保養辦法，運行管理制度，安全操作規程和應急操作預案等規章制度，并對應急操作預案每年至少演習1次；

4.1.2 建立完整的設施設備的檔案資料，設施設備標識應齊全；

4.1.3 由專業人員負責制定管理和實施保養計劃，記錄設備運行保養維護記錄，按規定持合格證上崗；

4.1.4 設備用房內照明符合相關規定，使用警示標識完善，墻面平整、干燥、沒有污跡，地面平坦、干燥、防滑、無積塵，物品擺放整齊，無雜物，設備運行防護應無缺陷，消防滅火設備（或器件）的功能有效，其配備符合相關規定；

4.1.5 對設備設施的停機維修保養，應盡可能安排在不影響業主、物業使用人的正常使用時間段內進行，并提前告知業主和物業使用人；

4.1.6 小區公共道路、場所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險物品或違禁物品。

4.2 道路、停車場（庫）

4.2.1每季度進行一次全面維修養護，保持小區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通，路牙無破損松動，整齊美觀；

4.2.2 停車場、地下車庫內的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設施設備功能完好，通道暢通，配備消防設備，各類行車、停車標識完善，電腦IC卡管理系統和車輛進出記錄保存完好。

4.3 會所服務管理

4.3.1對小區會所日常維護、保養應有完善的配套性管理制度，各種健身設施使用方法及安全提示標識配置齊全，消防設施完善，每天對會所設施、設備檢查1次；

4.3.2保證經營時間，按時開放會所的娛樂設施，做好收款帳目、工作登記；

4.3.3 每月對會所娛樂設施進行1次全面檢查。

4.5 公用娛樂設施

4.5.1每天對娛樂設施巡視1次，每個月對健身活動器材進行巡查，每季度進行安全性能評估。保證設施設備正常使用，無安全隱患。

4.6 給排水設施

4.6.1日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積油泥，各閥門無生銹，運作正常可靠，變頻供水系統的變頻器、壓力調節器、控制柜及柜內散熱風扇等應定期檢查，保持設備干燥、無灰塵；

4.6.2 每周對供水設備至少檢查5次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設備進行除銹、油漆，每年保養水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；

4.6.3 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應有相應資質，保證達到國家飲用標準，并有水質部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質無臭味，每5年需要清洗消毒1次，消防水泵每月試運行1次；

4.6.4 排污水泵能正常運轉，應無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠。控制箱開關、指示燈完好；

4.6.5 下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。

4.7 供配電設施

4.7.1日常對供配電、發電機組等設備進行檢查、維護，保持設備完好，并有臨時應急用電管理措施，值班人員每天巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養一次強電井及井內設備； 4.7.2高低壓配電柜內部設備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好；配電回路標識清楚；各回路電流在額定范圍內，三相不平衡電流不超過25%；

4.7.3柴油發動機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉狀態，配備的兩套主備用啟動蓄電池按每1個月輪換使用一次，啟動蓄電池每2年更換一次；

4.7.4在緊急情況下，發電機組能在30秒鐘內啟動，發電機組儲備油料必須滿足機組滿載運行8小時；

4.7.5功率因數控制器功能完好，設備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、自動切換有效，補償電容完好，相間絕緣電阻大于1MΩ，功率因數不能低于0.95。

4.8 弱電設施

4.8.1 樓宇智能控制系統要指派專業工程人員操作，除日常維護外，每月對重要數據進行備份1次，每月對系統連接點進行檢查1次，半年覆蓋系統一次，發現問題及時處理；

4.8.2 可視對講系統室外機、室內機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠，系統電路板安裝接線牢固，布線整齊；（小區改造項目）

4.8.3 門禁安全報警系統主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器運作靈敏可靠，誤報率不大于5％，線路布置連接牢固，電子鎖工作可靠；（小區改造項目）

4.8.4 閉路監控系統攝像機、監視器、錄像設備及其相關設備運行可靠，畫面清晰，切換穩定，現場錄像時間誤差不能超過2分鐘，硬盤錄像資料應至少保存15天，專人負責保管，紅外線報警設備工作正常，出現故障應在2個工作日內修復，故障期間及時安排監控；

4.8.5 停車場系統主機、讀卡器、地感操作靈敏可靠，具有防砸車裝置（壓力波、防撞膠條），道閘旁設置有防止車、行人尾隨警示標識；

4.8.6小區無線對講設備、消防報警和消防廣播以及信息發布設備等應保證使用正常，隨時可以啟動，各類報警探測器完好率不能低于98%。

4.8.7每3個月清潔保養1次弱電井及井內設備。

4.9 避雷接地設施

4.9.1基本要求 4.9.1.1 每月應對配電設備接地檢查1次；

每3個月重要機房配電柜及設備接地檢查1次；

4.9.1.2 每半年對建筑物樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網和設備接地檢查1次；

4.9.1.3 每半年應對樓層強、弱電間內的接地檢查一次，發現問題3天內解決，保證小區避雷設施接地完好；

4.9.1.4 每半年對重要機房的設備接地檢查1次，并對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查；

4.9.1.5所有避雷接地設施檢查結果要有記錄，并存檔。公共保潔服務

5.1 基本要求：

5.1.1小區應建立相關保潔制度、消殺方案和具體操作規程，清潔服務定時定點，按照操作規范進行，保持物業小區環境整潔、干凈，垃圾清理及時；

5.1.2小區應禁止有污染物和污染源的物品存放，動物糞便、腐爛物等應及時清理；

5.1.3保潔員應經過培訓上崗，著統一工作服操作服務，消殺單位應保證持有資格證書，操作人員必須持證上崗；

5.1.4 保潔沖洗公共場所、過道、樓梯和大堂等地面，現場應設置“注意防滑”等安全標識；

5.1.5日常各項保潔服務工作應有記錄，每個月進行1次匯總存檔。

5.2共用樓道保潔

5.2.1樓層通道和樓梯臺階每天進行一次全面清潔（掃、拖），適時保潔，樓梯扶手、標牌、開關、按鈕等每天清潔1次，大堂玻璃每天清潔1次；

5.2.2樓層水磨石地面和水泥地面每周刷拖1次，大堂地面每天清掃3次拖2次以上，適時保潔，大理石地面每2月打蠟1次；

5.2.3樓層通道及通道的公共設施、大堂墻面磚每半月擦抹1次，通道玻璃、百葉、消防箱內每半月清潔一次，墻面、管線、防火門、天井等每周清潔1次，燈具（外面）、煙感每月擦拭一次，燈具每季度卸下清洗1次； 5.2.4地下室每日全面清掃1次，巡掃2次，標牌、懸掛物、開關、按鈕等每天擦拭1次，排水溝每天清理1次，管線、設施每周清潔1次，每月打開1次地下室集水坑和污水井蓋板，疏通沖刷1次。

5.4 道路保潔

5.4.1每日對道路清掃2次，不間斷適時的巡檢保潔，每2個月刷洗路面1次；

5.4.2保持道路清潔、干凈，無污泥、紙屑、果皮和樹枝、落葉、垃圾等，無明顯水跡、污跡，道路集水坑和污水井蓋板應保持完好。

5.5 停車場、車庫保潔

5.5.1每天清掃停車場、車庫、車棚地面1次，巡掃2次，適時保潔，及時清除油跡、污跡、銹跡，每周擦洗1次停車場公共設施；

5.5.2每天清潔停車庫內標牌、反光鏡、開關、按鈕；每月1次清潔燈具、煙感、停車庫管線、排水溝，每月清潔1次防火門、消防箱等設施。

5.6綠化地帶保潔

5.6.1綠化帶、綠地、草地等公共綠地等，每日應全面清潔至少1次，清掃果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾，及時清除公共綠地上的各種堆積物、腐爛物、動物排泄物等；

5.6.2每日至少巡檢2次；每半個月清理道路分隔綠化帶中不可見處的各種垃圾1次；

5.6.3 每1個月對小區周邊綠化帶（欄）全面清潔1次，收集和清除果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾，保持周邊綠化帶（欄）的清潔；

5.6.4 因修剪工作或因天氣原因意外造成的綠化區域和道路、公共場所等地的殘枝落葉應在1日內清除；

5.6.5 在綠化區域顯著位置應有提示保潔的告示牌。

5.7垃圾收集與清運

5.7.1綠化地、道路和公共場所的垃圾桶、果皮箱每天收集2次，或確保垃圾桶垃圾不超過2/3，每天擦抹表面1次，每周清洗垃圾桶、果皮箱1次；

5.7.2垃圾在清運途中必須遮擋、防護，防止二次污染，清運垃圾的時機要避開人流高峰；

5.7.3垃圾房（站）專人、封閉式管理，協助垃圾清運單位清運，及時填寫《垃圾清運記錄》，每次清運結束時沖洗垃圾房（站）。

5.8衛生消殺

5.8.1每月消殺次數4次，達到服務區無明顯蚊、繩活動，視情況每月滅鼠1次，特殊情況（如傳染病流行期間）增加小區消殺次數；

5.8.2消殺用藥須符合國家規定，有專業人員操作，每次消殺作業前應向業主和物業使用人發出告知，并在作業現場設置安全警示牌，確保人員安全。

5.9園林小品保潔

5.9.1每日對大峽谷人工湖清潔1次，湖岸邊持作業工具打撈湖面上的漂浮垃圾，水面無明顯漂浮物；

5.9.2 每日對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次，每月對噴水池底清潔1次，目視池底清澈見底，水面無雜物，池底無多余沉淀物，池邊無污跡；

5.9.3每半個月對假山、小品清潔1次，細致、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固，有無損傷、多余物，如有及時報修；

5.9.4需要粉刷或刷油漆保護和裝飾的部位每年粉刷1次，雕塑每季度擦洗1次。園林綠化養護

6.1基本要求：

6.1.1小區應建立園林綠化養護制度和具體的養護操作規程，綠化養護服務定時、定點，根據不同季節要求按照操作標準進行，保持服務區的環境綠化區域植物、草地、花卉等生長良好、整齊、美觀，并與環境相互協調；

6.1.2綠化員應保證經過培訓的從業人員上崗，有統一工作服操作服務；

6.1.3 對小區園林綠化的主要樹種、綠籬、花草品種等，應懸掛品名標牌；

6.1.4日常各項綠化服務工作應有記錄，每個月進行1次匯總存檔。

6.2草地

6.2.1草地成活率95％以上，生長正常，草坪修整每年不少于2次，無明顯枯草和凈土裸露；

6.2.2草地綠期在300日以上，留茬高度保持在6厘米左右，沒有已開花雜草，沒有明顯落葉、殘枝等；

6.2.3 草地整潔，邊緣完整，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象，綠化生產垃圾及時清運；

6.2.4根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況，實施淋水、修剪和滅蟲，每年施肥不少于2次。

6.3園林樹木

6.3.1小區周邊的綠化帶、道路周邊和大型園林的樹木，保持枝葉茂密，長勢良好，沒有枯干、枝，無明顯缺株，每半年全面整形修剪1次；

6.3.2大型樹木長勢過旺、過密的要深度修剪或遷移，不影響其他植物正常生長；

6.3.3小區內的道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線條統一整齊，整形修剪每季度應進行1次；

6.3.4園林樹木非正常落葉，焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網、積塵葉的株樹應在5％以下，樹木無明顯蛀蟲危害；

6.3.5樹木保持枝干無機械損傷，無釘栓、捆綁現象，樹冠長勢好，形態直立美觀，葉色、葉片生長正常，園林樹木、植物缺株、枯木、損壞等應及時補種。

6.4 花壇

6.4.1小區內花壇花卉長勢良好，符合花壇設計要求，造型優美，保持清晰圖案和適宜高度；

6.4.2不出現花木缺水的枯萎現象，葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉，除日常養護工作外，在花壇開花期間，根據小區實際情況每周剪修殘枝、落花3-7次，平時保持落花株數在15％以下；

6.4.3對草本宿根花卉養護應及時，缺株率應在10%以下，對大型樹花因花期長，樹冠大，枯萎后及時補種；

6.4.4出現病蟲害、人為損害及天氣異常損壞情況時應及時養護，平時養護澆水、施肥適當，保證花卉正常生長，保持花壇土壤濕潤，泥面不開裂；

6.4.5 根據不同季節和環境需求或業主建議，可更種類似花卉品種。公共秩序維護

7.1基本要求

7.1.1小區配有專職的公共秩序維護人員，24小時值班，各類崗位安全制度、檔案完善，專職人員應有工作責任心，對小區安全秩序負責；

7.1.2公共秩序維護人員上崗時應佩戴統一標志，穿戴統一服裝；

7.1.3在小區進出口設立崗亭，封閉式管理，對進出人員和車輛進行公共秩序維護，并實行24小時值班制；

7.1.4對進出車輛進行管理和疏導，車輛進出、停放有序，禁止有危險品和污染車輛進出；

7.1.5編制安全事故、突發事件和火警、水警、警情、災情等的防范應急預案；

7.1.6各崗位完善交接班制度，并有工作情況及交接班記錄。

7.2 組織

7.2.1物業公司公共秩序維護員應以中青年為主，45周歲以下、應聘半年以上的人員應占總數應達50%以上，每年崗位訓練和實操不少于180小時；

7.2.2 公共秩序維護員應熟悉小區物業分布基本概況，具有基本職業技能，能及時處理和應對小區安全秩序的維護工作；

7.2.3 上崗應統一著裝，衣著整潔，佩帶工作標識；上崗時嚴格履行崗位規定職責，舉止文明；

7.2.4 小區公共秩序良好，人防、物防、技防落實，對制定的各類刑事、災害事故的應急預案進行定期訓練，人員分工，各負其責，管理細致；

7.2.5 所有崗位應配備無線對講裝置和必備的安全護衛器材；

7.2.6 交接班制度完善，并有負責人員簽字的工作情況和交接班記錄。

7.3門崗服務

7.3.1 小區門崗應24小時值班，主出入口在人員進出高峰期應2人駐守，其余時間有1人駐守，其余出入口實行24小時1人值守，有安裝門禁系統的可不設人員值守；

7.3.2對進出車輛進行登記，對訪客應禮貌注視，來訪人員應實行詢問、登記制度；

7.3.3 商務樓宇門衛應設立公共秩序維護員24小時崗位制度。

7.4巡邏

7.4.1小區白天巡邏次數不少于5次，夜間巡邏次數不少于6次，重點部位和部分時段以及有特殊情況時，應每小時巡邏1次，有技防設施可減少巡邏次數，工作應有簽字記錄、存檔；

7.4.2巡邏人員應按巡邏路線規范巡邏，發現建筑物設施，行人、車輛等安全有異常情況時，應及時處理或報告，注意處理不安全的隱患，并接受業主或物業使用人的求助和詢問；

7.4.3在遇到安全突發事件時，應及時按照應急程序處理或向相關主管部門報告，同時采取措施盡量減少損失，并協助保護現場。

7.5車輛通行、停放

7.5.1小區道路和停車場（庫）應設置明顯的車輛交通引導和警示標志；

7.5.2有公共秩序維護人員負責維持車輛通行秩序，發現車輛未上鎖、車窗未關及亂停放行為，應進行勸告或糾正，發現可疑行為或偷盜車輛、損壞交通標志設施等應及時制止；

7.5.3車輛進出小區高峰時應有專人疏導，車輛進出24小時應有記錄，貨物車輛應有放行手續；

7.5.4車庫應專人管理，車庫的維護設備和防火設施應每2個星期檢查1次，有安全隱患的及時處理；

7.5.5停車場收費具有政府交管部門核發的停車場使用證，應按照物價部門核發的收費標準收費，按照合同約定履行車輛保管相關義務；

7.5.6小區有車輛事故或擦碰事件時，應及時疏導和現場協助處理。

7.6消防

7.6.1服務區應規范執行GB 13495 和《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規； 7.6.2制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材，設備和設施應保持完好，定點設置的消防器材不得缺失和挪作他用；

7.6.3消防通道每天檢查1次，每季度組織1次防火安全檢查；

7.6.4定期進行消防訓練，專職人員應掌握基本消防技能，熟練防火、滅火知識和消防器材的使用方法；

7.6.5 每周巡查1次消防設備是否完好、齊全，發現設備故障時，應及時報修或通知廠方維護，保證設備24小時正常狀態；

7.6.6每日巡查或檢測1次噴淋管網水壓，發現壓力不夠，應檢修排除故障；

7.6.7消防檢查工作應有記錄，并存檔。

7.7安全監控

7.7.1小區安全監控設施24小時開通，并有秩序維護人員監視，所有監控設施設備應處于良好狀態，7.7.2監控中心應有嚴格管理制度和設備維修制度，重點區域應有監控錄像；

7.7.3監控中心收到報警信號后，應立即安排秩序維護人員及時趕到現場，進行前期處理；

7.7.4監控的錄入資料應至少保持7天以上；

7.7.5熟悉應急預案，保障治安電話暢通，接聽及時，鈴響3聲內應接聽；

7.7.6監控中心不能脫崗和非專業人員替崗，工作應有記錄。

7.8 安全事故處理

7.8.1小區應制定安全事故處理預案，對安全事故、突發事故和刑事、火災、水災、爆炸、地震、安全疏散等預案制定和處置，按物業管理條例執行；

7.8.2建立安全事故應急小組，書面描述小組職責，每位成員應熟練掌握，并每年至少3次，定期進行應急訓練或培訓；

7.8.3應急小組至少每季度召開1次會議，熟悉程序、路線和有關內容，對緊急事故應盡可能減少造成的人員和財產損失；

7.8.4應急小組應與當地消防、社區民警保持溝通；

7.8.5小區應建立安全事故檔案工作記錄。

7.9 社區警務協作

7.9.1管理處向業主、物業使用人提供社區警務求助與報警的電話，保持24小時與當地社區警務室聯系；

7.9.2協助社區警務和社區居民組織做好社區服務性工作，物業服務工作應傾聽社區組織和民警的意見；

7.9.3與社區警務一起提高公眾防范能力，共同預防和確保服務區安全。服務檢查

8.1 自主檢查

8.1.1服務業主是物業各級從業人員的義務，應對崗位工作承擔責任；

8.1.2管理處應開展周檢、月檢等自查活動，對內部服務流程和服務質量的自我監督檢查，并保證每季度覆蓋所有服務項目不少于1次；

8.1.3遇業主和物業使用人直接有效的投訴時，應及時糾正，如出現重大服務質量投訴或糾紛，應立即報告主管人員處理。

8.2 業委會監督

8.2.1業委會定期或不定期對小區物業服務工作進行抽查或專項檢查；

8.4 客戶滿意

8.4.1管理處每年應至少1次以書面、電話方式，征詢業主或物業使用人對物業服務的滿意度測評，業主滿意率應至少達到85%以上；

8.4.2業主意見征詢中發現的問題，應及時整改，并對整改結果進行回訪；

8.4.3業主滿意率征詢記錄的保管時限，應保持到該服務項目或管理處服務合同終止為止；

8.4.4 管理或者委會可以委托第三方組織，對小區物業服務進行客戶滿意度調查。專項服務9.1業主或物業使用人與物業公司,如在物業服務合同中未約定的服務，可根據業主或物業使用人的需要、小區條件及物業公司的能力，經雙方協商，可提供公共服務內容之外的專項服務；

9.2專項服務內容、標準、費用等，由物業公司與業主或物業使用人，本著自愿的原則，達成服務協議；

9.3專項服務協議可以作為物業服務合同的附件，也可以另行單獨簽訂。特約服務

10.1物業公司為滿足部分業主、物業使用人特別需要，業主或物業使用人可以集體或者個人與物業公司雙方特別約定，可有償提供相關特約服務；

10.2特約服務內容、標準、費用等，由物業公司和當事人雙方本著自愿原則書面約定。