第一篇：重慶市城市土地儲備機制的現(xiàn)狀分析

重慶市城市土地儲備機制的現(xiàn)狀分析

2002年，重慶市出臺了《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》，建立土地收購、儲備、整治制度，土地儲備效果立竿見影，當(dāng)年土地出讓金就增加到11億元，2003年增加到22億元。到2004年上半年，主城區(qū)征收土地出讓金達37.8億元，同比增長153%。從目前的情況來看，代表重慶市政府行使土地運營職能的土地儲備企業(yè)共4家：重慶市地產(chǎn)集團、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司和重慶市水利投資有限公司。此外，重慶市高等級道路投資公司也參與土地儲備。土地儲備機制不僅有利于城市對建設(shè)用地進行總量控制，也增強了政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力，土地儲備獲得的利差，能夠成為未來政府的財源和城市建設(shè)的資金。

一、重慶市城市土地供應(yīng)形勢緊張

根據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局披露的數(shù)字，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標是5萬公頃，但到2005年上半年已用去了4.5萬公頃。這意味著，未來5年重慶用地量將不得不控制在5000公頃以內(nèi)。從工業(yè)用地來看，按照1997年的重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，到2010年重慶市工業(yè)用地只有66萬畝，現(xiàn)在已經(jīng)基本用完。

隨著國家宏觀調(diào)控后銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的嚴控，中小房地產(chǎn)開發(fā)商陷入了資金或土地儲備的困境：一是花巨資購買的土地因為不能繼續(xù)從銀行獲得貸款而無能力自行開發(fā);二是由于國家對土地的調(diào)控政策趨緊，重慶市的商業(yè)開發(fā)用地愈益緊張。在重慶出現(xiàn)“地荒”的嚴峻形勢目前，迫切需要土地儲備機構(gòu)發(fā)揮積極的作用。從長遠來看，國家的土地政策越來越嚴格，“地根”呈緊縮的趨勢。只有實現(xiàn)土地市場化運作，才能提供更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，促進土地的高效、集約、協(xié)調(diào)利用，優(yōu)化城市功能，提升城市形象，實現(xiàn)城市經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

二、重慶市存在五大城市土地儲備運作主體

為了實施城市土地儲備，促進土地資源優(yōu)化配置，確保國有土地資產(chǎn)保值增值，重慶兩家最早的土地儲備運營商是重慶市地產(chǎn)集團和重慶市城市建設(shè)投資公司。

2003年2月，重慶市成立了“重慶市地產(chǎn)集團”，這標志著重慶市的土地儲備制度進入了一個嶄新的階段。“重慶市地產(chǎn)集團”作為重慶市的八大投資集團之一，是由重慶市政府注資的專門從事土地收購、儲備、開發(fā)、整理、出讓、戰(zhàn)略投資的市場經(jīng)濟主體。重慶市地產(chǎn)集團的主要任務(wù)：一是建立政府主導(dǎo)型土地儲備供應(yīng)機制，調(diào)控土地供應(yīng)市場，保證城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的實施，通過市場運作機制進行土地整治，提供“熟地”交由政府拍賣，為政府積累資金;二是落實市政府關(guān)于土地開發(fā)整理的要求，為實現(xiàn)耕地“占補平衡”提供新的耕地資源;三是承擔(dān)市政府確定的廉租住房項目建設(shè);四是結(jié)合土地儲備，承擔(dān)市政府涉及舊城改造建設(shè)等交辦的任務(wù)。

重慶市城市建設(shè)投資公司是重慶市建設(shè)委員會和重慶市財政局為了完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的建設(shè)項目業(yè)主制，于1992年共同發(fā)起組建的國有獨資公司。2002年6月，為加快重慶投融資改革進程，市政府明確重慶市城市建設(shè)投資公司的戰(zhàn)略定位為：城市建設(shè)籌融資的總渠道、主城區(qū)路橋建設(shè)的總賬戶、城建資金籌措所需土地的總儲備。圍繞著“三總”定位，公司經(jīng)過資源整合、資產(chǎn)重組、改革創(chuàng)新，在主城區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)、路橋收費體制改革、土地整治儲備以及在深化投融資體制改革、強化管理和加快發(fā)展等方面逐步建立起了良好的市場基礎(chǔ)和良性循環(huán)的城市建設(shè)籌融資償債機制。2003年，公司的注冊資本金增加到20億元人民幣，同樣也是市政府直屬的八大投資集團之一。

2005年5月，重慶市政府分別以渝府(2005)66號文和70號文件，增加確認了重慶渝富資產(chǎn)管理公司和重慶市水利投資有限公司的土地儲備職能。這樣一來，參與土地儲備的運營商又增添了新角色。

重慶渝富資產(chǎn)管理公司除了負責(zé)搬遷、破產(chǎn)等企業(yè)遺留資產(chǎn)處置權(quán)利外，還將增加土地儲備職能，土地儲備范圍包括：市政府為工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展安排的政策性儲備;國有企業(yè)“退二進三”、環(huán)保企業(yè)搬遷及破產(chǎn)企業(yè)土地的收購儲備;其它閑置土地的收購儲備。

直屬重慶市水利投資有限公司的重慶市水投集團土地儲備整治公司，注冊資本2億元，主要負責(zé)組織實施市水投集團(包括其全資、控股子公司)土地儲備整治項目。土地儲備由重點水利項目所在區(qū)縣政府及市政府有關(guān)部門根據(jù)其

城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，落實儲備地塊和用地指標。儲備用地計劃按重點水利工程項目資金缺口測算下達。儲備土地經(jīng)整治后，交由項目所在區(qū)縣政府委托土地交易中心實行“招、拍、掛”出讓，出讓收入在扣除整治成本后，收益將全部返還市水投集團，作為區(qū)縣水利項目的建設(shè)資本金。? 至此，代表重慶市政府行使土地儲備職能的企業(yè)共有4家。此前有重慶

市地產(chǎn)集團和重慶市城市建設(shè)投資公司，前者主要承擔(dān)重慶市幾乎所有類型的土地儲備及整治;后者則在政府授權(quán)下，承擔(dān)重慶市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地的儲備任務(wù)。

從目前的情況來看，重慶市地產(chǎn)集團擁有權(quán)證的儲備土地4萬多畝，另外受委托管理的土地不下20萬畝;而重慶市城市建設(shè)投資公司主要負責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地儲備，按政府的設(shè)想，2005年土地儲備新增2萬畝，而目標是要達到3萬畝。

此外，同樣屬于重慶市政府的重慶高等級公路投資公司，還擁有3萬畝土地儲備，其中不乏重慶市主城區(qū)外、二環(huán)高速公路內(nèi)被業(yè)界認為是黃金區(qū)域的土地，升值潛力巨大。

這樣一來，重慶便存在五大城市土地儲備運作主體：重慶市地產(chǎn)集團、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司、重慶市水利投資有限公司、重慶高等級公路投資公司，共同組成重慶市城市土地儲備機構(gòu)，執(zhí)行土地儲備職能。

三、重慶市通過資本手段進行土地市場化運營

在城市土地儲備運作主體較多的情況下，重慶市政府如何實現(xiàn)土地市場化運營呢？

從重慶市的情況來看，主要是通過資本手段推動土地市場化運營，挖掘土地最大潛力，促進土地優(yōu)化配置，實現(xiàn)土地集約利用。

六年前，重慶市城市建設(shè)投資公司因67億債務(wù)而陷入困境，重慶市政府遂采取了四個措施對其進行了重組。其中，最主要的就是政府追加30億的資產(chǎn)給重慶市城市建設(shè)投資公司，即把重慶城市中的各種路橋、存量資產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)劃給重慶市城市建設(shè)投資公司，又劃了當(dāng)時市值為20億的10000畝土地給重慶市城市

建設(shè)投資公司，而該公司正是在擁有了這20億的土地資產(chǎn)后，才在三年里終于贏利。

重慶渝富資產(chǎn)管理公司原來主要以處理重慶市國有不良資產(chǎn)為職，也在具體的操作中更多地運用了土地這個重要的資源。其中，引人關(guān)注的重慶市商業(yè)銀行12.5億元不良資產(chǎn)處置，就是一次典型的重慶資產(chǎn)置換模式——即由重慶市政府劃撥一塊價值上10億元的土地給重慶渝富資產(chǎn)管理公司，再由重慶渝富資產(chǎn)管理公司以這塊地作為抵押品，向重慶市商業(yè)銀行貸款12.5億元，重慶渝富資產(chǎn)管理公司再用這筆貸款直接購買重慶市商業(yè)銀行賬面價值12.5億元的不良資產(chǎn)，然后再進行資產(chǎn)處理。在這筆交易中，土地的增值是重慶渝富資產(chǎn)管理公司最大的獲利，也是土地市場化運作的具體體現(xiàn)。

同樣地，屬于重慶市政府的重慶高等級公路投資公司也是以資本手段獲得不菲的土地儲備。重慶高等級公路投資公司的途徑是“通過公路建設(shè)項目來取得地權(quán)”，即以路權(quán)換開發(fā)權(quán)的新的融資模式。重慶高等級公路投資公司以市政府直屬國有公司的信譽獲得銀行授信130多億元，然后與和路橋建設(shè)相關(guān)的地方政府達成協(xié)議，重慶高等級公路投資公司負責(zé)公路及橋梁的建設(shè)，所在政府不用直接出資，而是以路橋附近的土地作為對重慶高等級公路投資公司的投資回報。而重慶高等級公路投資公司在拿到土地后，儲備一段時間再通過招投標的形式拍賣地塊，所得資金除路橋建設(shè)及銀行本息后，獲利也較大。例如，重慶高等級公路投資公司用投資2億元的嘉陵江碚東大橋的所有權(quán)，與重慶市北碚區(qū)政府換回了大橋附近的4000畝土地儲備權(quán)。當(dāng)時單價每畝10萬元的土地，在升至15萬元后賣出，重慶高等級公路投資公司由此獲得了近4個億的利潤，促進了國有土地資產(chǎn)的保值增值。

第二篇：土地儲備融資分析

土地儲備的融資方式分析

隨著土地市場的逐漸規(guī)范，對政府特別是土地儲備部門提出了較高的要求。土地儲備中心的職能就是統(tǒng)一收購閑散土地，通過拆遷、平整之后，以招標和拍賣的方式出讓土地使用權(quán)。目前，各地土地儲備中心大都面臨資金嚴重短缺的問題。

一、城市土地儲備機制的運作過程

城市土地儲備運作過程包括土地征購、土地整理、土地儲備和土地供應(yīng)四個階段，土地儲備融資是指城市土地儲備制度運作過程中土地儲備機構(gòu)的資金融通行為。由于土地資產(chǎn)價值巨大，土地整理費用(特別是拆遷、安置費用)比較高，在土地征購、整理和儲備過程中必然要以大額資金占用為條件，并且要到土地供應(yīng)階段才能收回。因此，土地儲備機構(gòu)的資金融通管理不僅關(guān)系到儲備機制能否有效運轉(zhuǎn)，而且也是風(fēng)險管理和成本控制的主要內(nèi)容之一。

二、土地儲備融資的必要性分析

土地儲備資金來源主要包括政府財政收入、銀行貸款和土地銷售收入三種形式。一方面為土地儲備中心提供資金來源，另一方面在土地供應(yīng)后收回資金。為了保證城市土地基金的積累和發(fā)展，收回的資金在總體上必須大于全部占用的

資金成本。這樣才能為城市政府積累財政收入，為落實有關(guān)土地政策提供財力保證。在現(xiàn)階段，土地基金的自有資金還十分有限，土地儲備中心運作的主要資金來源依靠各種融資解決，資金成本壓力很大，風(fēng)險控制和融資管理就顯得十分迫切和關(guān)鍵。

財政撥款是指政府為支持城市土地儲備制度運作，實現(xiàn)政府有效調(diào)控城市土地市場的目的而進行的財政撥款。土地儲備機制的功能是通過對城市土地資產(chǎn)的優(yōu)化配置，達到社會經(jīng)濟全面持續(xù)發(fā)展的目的。在土地儲備制度運行初期，由于土地出讓量少，土地征購和土地整理量大，必須依靠政府的財政撥款作為啟動資金，才能保證土地儲備制度的正常運作。

財政撥款有以下特點有無償性、無風(fēng)險性、不確定性和有限性。且財政撥款的時間經(jīng)常受到各種因素的限制，撥款時間和交易時間的錯位性影響了土地一級開發(fā)的運作。政府撥款一般是前一的年底做計劃，然后撥款，但撥款時間往往與土地儲備所需資金的時間不一致，這個不一致不利于土地征購和儲備目標的實現(xiàn)。

所謂土地出讓資金收回，是指土地儲備中心在土地征購或者整理過程中，可以通過將前一的銷售收入作為本期土地開發(fā)的資金來源。土地出讓資金可以作為項目的自由資金，其無風(fēng)險、成本低。

三、融資方式分析

（一）土地儲備銀行貸款融資模式。

通過銀行貸款籌資是土地儲備中心向銀行等金融機構(gòu)通過貸款方式融通資金，其中銀行貸款籌資是最主要的貸款籌資。貸款在土地儲備中發(fā)揮了重要的作用，占資金來源的比重也較大。銀行貸款籌資的特點是有償性、風(fēng)險高、貸款程序復(fù)雜且成本高，但貸款的優(yōu)點是資金來源比較廣發(fā)，方式也靈活多樣。

此外可以考慮土地信托方式，信托投資公司通過設(shè)立土地開發(fā)整理信托，一方面可以把居民手中的閑散資金集合運用，投向于具有穩(wěn)定收益、風(fēng)險度較低的土地開發(fā)整理，使投資者的資本有穩(wěn)定的收益，同時又解決了土地儲備中心資金不足的問題。從社會效益來說，信托資金參與土地開發(fā)整理，有利于整理閑置、分散的土地，在加快城市建設(shè)方面也具有巨大的社會效應(yīng)。

但無論哪種方式的資金來源，都具有著一定的融資風(fēng)險。當(dāng)債務(wù)資本比率較高時，投資者將負擔(dān)較多的債務(wù)成本，并經(jīng)受較多的負債作用所引起的收益變動的沖擊，從而加大財務(wù)風(fēng)險；反之，當(dāng)債務(wù)資本比率較低時，財務(wù)風(fēng)險就小。它有兩層含義：一是指負債籌資導(dǎo)致土地基金所有者收益下降的風(fēng)險；二是指負債籌資可能導(dǎo)致土地基金財務(wù)困難甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。

第三篇：資源型城市轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀分析

文章標題：資源型城市轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀分析

一、資源型城市的形成、發(fā)展和特點

資源型城市是隨本身豐富的資源開發(fā)而興起，并以資源開采利用為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的城市。我國存在較多的資源型城市。據(jù)統(tǒng)計中國現(xiàn)有礦業(yè)城市178座，占到全國城市總數(shù)的1/4以上。這些礦業(yè)城市按其開采年限,可分為幼年期、中年期和老年期三種情況。其中有29座城市發(fā)展時間不足20年，屬于幼年期礦城；有131座城市建市在20-50年之間，步入中年期；還有18座城市建市時間超過50年，進入了老年期。人在不同的時期有不同的體力和生活方式，一個城市亦然。也有其少年、中年和老年，也應(yīng)該有不同的發(fā)展模式。特別值得注意的是，在全部礦業(yè)城市中，有1/10的城市礦產(chǎn)資源開始枯竭，如遼寧的阜新市、甘肅的白銀等，已經(jīng)亮起紅燈，開始了從資源豐富型城市向資源枯竭型城市的滑落，開始面臨經(jīng)濟衰退，環(huán)境惡化，就業(yè)困難，生活質(zhì)量下降等一系列問題。急需轉(zhuǎn)型，重振雄風(fēng)。資源枯竭的定義是指礦產(chǎn)資源開發(fā)進入后期，其累計采出儲量已達到可采儲量的70以上的情況。按此分類，資源枯竭型城市可劃分為發(fā)展型、警戒型和危機型三類。其中第一類約有20多個，正在成長，前途風(fēng)光：第三類也約有20多個，日子十分難過；其余的都在第二類之列，再過10-15資源開始枯竭，屬于眼下不急，馬上就難過的境地。全國有95座高度依賴礦業(yè)的資源型城市，其中58座是煤城。解決資源型城市轉(zhuǎn)型必須解決好認識、規(guī)劃和環(huán)境和調(diào)產(chǎn)問題。資源是資源型城市的立身之本。資源型城市過去得以笑傲天下，依靠的就是得天獨厚的自然資源優(yōu)勢。所謂人無我有。比較那些資源缺乏的地區(qū)，相對來講處于較為優(yōu)越的地位。但是，正因為如此，資源型城市大多依賴資源的開發(fā)，只是在擴大資源開發(fā)規(guī)模上想的辦法比較多，在資源的深度加工上作的文章少。對本地優(yōu)勢資源以外的產(chǎn)業(yè)涉獵更少。過分依賴資源，靠山吃山的想法和做法都非常有市場，并且顯得十分合理和可行。可是資源總量是有限的，他的可利用程度也是受到限制的。一味靠山吃山，結(jié)果必將是坐吃山空，資源枯竭。要想使資源型城市的發(fā)展走上正確道路，首先要設(shè)法改變根深蒂固的單純依賴自然資源過日子的思想。這方面的難度很大。但是不做就無法改變?nèi)藗兊恼J識。認識不改變。走轉(zhuǎn)型之路就可能成為空話，或者被淡化和邊緣化。其次我們要未雨綢繆，盡早對城市的發(fā)展和轉(zhuǎn)型進行規(guī)劃。俗話說：常將有日思無日，莫到無時想有時。如不及早動手，現(xiàn)在那些資源枯竭型城市的今天可能就是我們的明天。資源是有限的，不停的挖總有一天要采完的。我市的煤炭資源按現(xiàn)在的開采強度，大礦不到50年，盂縣15年左右，郊區(qū)不到10年，平定也只是30年。而且現(xiàn)有的資源我們也不能吃干喝凈，總要給子孫后代留下發(fā)展余地。第三、要盡早發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)。資源型城市的轉(zhuǎn)型勢在必行。就好象人要老一樣，資源型城市也要老的。我們?nèi)死狭艘硎苌鐣ｋU，城市呢，就必須發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)，延緩他的壽命。造成空氣污染，影響全市的城市形象和人民身體健康。已經(jīng)花費了大量人力物力財力。而且還需要大量資金治理。我市的支柱產(chǎn)業(yè)是煤炭，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)缺乏足夠的彈性和回旋余地，對付市場波動乃至市場風(fēng)險的能力脆弱，一旦煤炭市場價格發(fā)生下滑，全市的經(jīng)濟馬上圍繞之發(fā)生不良后果。所以我們無論煤炭市場好與壞，都必須堅定調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的信心和決心，市委確定的建設(shè)兩個基地，發(fā)展六大優(yōu)勢企業(yè)的方向不能動搖，速度不能走慢，步伐不能停止，更不能倒退。

三、解決問題的途徑和可行的辦法

（1）要走科學(xué)發(fā)展道路。資源型城市轉(zhuǎn)型要走可持續(xù)發(fā)展之路。走循環(huán)經(jīng)濟之路。變廢為寶。大力發(fā)展綜合利用，大量煤矸石，粉煤灰和工業(yè)廢棄物要充分用起來。提高原料的利用率，吃干榨凈。提高資源的利用程度，增加其附加值。要走自主創(chuàng)新之路。過去我們走的是拼消耗浪費資源的路子，但是我們的資源儲量和人口數(shù)量都不允許再走下去。要加大自主創(chuàng)新的力度。我市去年的18項技術(shù)創(chuàng)新項目達效后就可以新增銷售收入2億6千萬元。如有意識的加大扶持力度。將會產(chǎn)生更大效益。

（2）要早做規(guī)劃，科學(xué)規(guī)劃，合理規(guī)劃。作好規(guī)劃。要有所為而有所不為。引進新項目時，既要考慮經(jīng)濟效益，更要考慮環(huán)境因數(shù)和環(huán)境容量。要以人為本，以民為本。要牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀，變企業(yè)與環(huán)境保護的對立關(guān)系為互助關(guān)系。

（3）進一步加強保護環(huán)境和生態(tài)的宣傳力度，增強市民對城市轉(zhuǎn)型的緊迫感和責(zé)任感，大家獻計獻策。

（4）要十分注重人才的培養(yǎng)和使用。人才缺乏是我市發(fā)展的一個大問題。人才老化和人才斷檔尤為突出。我市是山西省高考大市之一，每年外出到外省就學(xué)的人數(shù)以千計，恢復(fù)高考以來先后輸出上萬名大學(xué)生。由于我市發(fā)展速度較東部發(fā)達地區(qū)和大城市相對滯后。加上環(huán)境污染問題和生活條件環(huán)境不盡人意，他們大多選擇留在外地和國外境外。培養(yǎng)了沒回來，為其他地區(qū)作了鋪路石。可是要從另一

方面看，這樣也未必全是壞事。這些人在外面經(jīng)歷風(fēng)雨和考驗，有著自己的研究方向和成果，他們是我們的一筆寶貴的人才庫。雖然他們?nèi)嗽谕猓菍亦l(xiāng)還是有感情的。對他們要作到不為我所有。

（5）民營經(jīng)濟在轉(zhuǎn)型中要起到排頭兵的作用。充分發(fā)揮一切積極性，調(diào)動一切積極因素。放開手腳發(fā)展非公經(jīng)濟。真正落實中央36條。消除發(fā)展民營經(jīng)濟的障礙，作到法無禁止既自由。要著力培養(yǎng)高速發(fā)展的中小企業(yè)。發(fā)展高速成長的“瞪羚企業(yè)群”。

（6）國企要做轉(zhuǎn)型的主力軍。**是資源型城市。開發(fā)資源型國企占的比重很高。其中煤炭企業(yè)的人數(shù)和產(chǎn)值在全市占有突出地位。煤炭作的貢獻很高，它的穩(wěn)定與否直接影響全市的發(fā)展。國有煤炭企業(yè)責(zé)無旁貸地應(yīng)該承擔(dān)起轉(zhuǎn)型的責(zé)任。其應(yīng)該按照現(xiàn)代企業(yè)的模式和要求，加大改革的力度。促進其政企分開、政資分開、社企分開、事企分開，加快主輔分離，減少辦社會負擔(dān)，在煤炭主業(yè)以外多元化發(fā)展，逐步改變過分依賴煤炭的單一結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)的抗風(fēng)險能力。避免煤興企興，煤落企衰，進而造成煤盛城興，煤竭城衰。市委市政府已經(jīng)看到了這一點。并且在支持煤炭主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的同時針對性的制定了調(diào)產(chǎn)的戰(zhàn)略，并逐步實施，取得了一定的成果。2005年確定的23項重點調(diào)產(chǎn)項目中已有13個建成投產(chǎn)或部分投產(chǎn)，可以年銷售收入15億元。實現(xiàn)利稅3億元。下面要做的就是在煤炭市場看好，價格高揚的時候，要堅持不懈的支持調(diào)產(chǎn)項目達產(chǎn)達效。

（7）借鑒國外成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗，為我所用。老工業(yè)基地重振，尤其是資源型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是西方發(fā)達國家工業(yè)化過中遇到過的一個共性問題，也是一個世界性難題。德國的魯爾，法國的北加萊地區(qū)的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗值得我們借鑒。他們的做法大致有幾條：

一、高層次設(shè)立專門機構(gòu)負責(zé)老工業(yè)基地重振；

二、把解決民生問題放在首位：對礦工進行免費轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)；給礦工進行創(chuàng)業(yè)咨詢同時提供小額優(yōu)惠貸款；允許不夠正常退休年齡的礦工提前退休并給以較高的退休待遇，并對其免費培訓(xùn)。創(chuàng)造再就業(yè)條件；確保礦工的醫(yī)藥費來源，并對職業(yè)病進行免費治療；由國家出資對礦區(qū)舊房進行改造。

三、采取多種措施支持資源枯竭地區(qū)發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)。進行生產(chǎn)力布局時優(yōu)先在礦城布點；同時給予價格補貼、稅收優(yōu)惠、投資補貼、環(huán)保資助、增加研究和發(fā)展補助等措施支持礦區(qū)。

四、營造良好環(huán)境吸引外來投資。

五、建立培養(yǎng)從事老工業(yè)基地重振的專業(yè)隊伍。我們是資源準枯竭城市，應(yīng)該學(xué)習(xí)別人好的經(jīng)驗和做法.（8）要選好項目。說千道萬，這是關(guān)鍵。選好接續(xù)項目，這是實實在在的，要出真正經(jīng)濟效益的事。等煤炭，礦產(chǎn)等資源枯竭時，要依靠它吃飯的。這方面我建議要一方面利用過去的煤城的名氣，搞好傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要做強，要在產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，產(chǎn)品的深加工，提高附加值上做文章。要在煤炭加工和利用上下工夫，還要特別注重煤層氣的開發(fā)利用。這方面我們有著特殊的優(yōu)勢，而且每年放空的數(shù)量以億立方米計算，必須抓緊進行利用。要發(fā)展煤炭加工產(chǎn)業(yè)鏈，大力發(fā)展煤化工，乙炔化工，煤機制造，煤炭工業(yè)配套產(chǎn)品。已有的煤電鋁產(chǎn)業(yè)鏈要作大作精。進一步發(fā)展鋁的深加工產(chǎn)業(yè)，發(fā)展鋁箔，鋁型材、鋁鎂合金、蒸發(fā)器等產(chǎn)品。利用**的能源優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，建成全國的鋁生產(chǎn)和深加工基地。要作好兩個基地的大文章。另一方面。就要脫離傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，把眼睛盯在那些高附加值，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上。這方面主要是要使有潛力的產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)做大規(guī)模。這個說來容易，但是做起來十分艱難。一來、本身高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就有較大風(fēng)險，失敗的概率較高；二來、掌握高新技術(shù)并使之產(chǎn)業(yè)化，商業(yè)化，進而為大家接受，在競爭和挑戰(zhàn)下生存和壯大，成為能產(chǎn)生巨大經(jīng)濟效益的支柱產(chǎn)業(yè)，其中每一步的困難，都是以指數(shù)形式增長。要正視困難。要百折不撓。

（9）要爭取中央的政策支持。

（10）資源型城市轉(zhuǎn)型時尤其要城鄉(xiāng)兼顧。城市周邊的農(nóng)村是礦產(chǎn)豐富地區(qū)。開采時造成的損失也集中在農(nóng)村。要及時足額給農(nóng)村和農(nóng)民以足夠的補償。轉(zhuǎn)型時要特別注意保護農(nóng)民的利益，要優(yōu)先推動農(nóng)村的發(fā)展。要按照社會主義新農(nóng)村的標準。建好新農(nóng)村。只有城市區(qū)的繁榮，沒有高標準新農(nóng)村的建設(shè)，城市的轉(zhuǎn)型就不能說徹底和順利完成。

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方面看，這樣也未必全是壞事。這些人在外面經(jīng)歷風(fēng)雨和考驗，有著自己的研究方向和成果，他們是我們的一筆寶貴的人才庫。雖然他們?nèi)嗽谕猓菍亦l(xiāng)還是有感情的。對他們要作到不為我所有。

（5）民營經(jīng)濟在轉(zhuǎn)型中要起到排頭兵的作用。充分發(fā)揮一切積極性，調(diào)動一切積極因素。放開手腳發(fā)展非公經(jīng)濟。真正落實中央36條。消除發(fā)展民營經(jīng)濟的障礙，作到法無禁止既自由。要著力培養(yǎng)高速發(fā)展的中小企業(yè)。發(fā)展高速成長的“瞪羚企業(yè)群”。

（6）國企要做轉(zhuǎn)型的主力軍。**是資源型城市。開發(fā)資源型國企占的比重很高。其中煤炭企業(yè)的人數(shù)和產(chǎn)值在全市占有突出地位。煤炭作的貢獻很高，它的穩(wěn)定與否直接影響全市的發(fā)展。國有煤炭企業(yè)責(zé)無旁貸地應(yīng)該承擔(dān)起轉(zhuǎn)型的責(zé)任。其應(yīng)該按照現(xiàn)代企業(yè)的模式和要求，加大改革的力度。促進其政企分開、政資分開、社企分開、事企分開，加快主輔分離，減少辦社會負擔(dān)，在煤炭主業(yè)以外多元化發(fā)展，逐步改變過分依賴煤炭的單一結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)的抗風(fēng)險能力。避免煤興企興，煤落企衰，進而造成煤盛城興，煤竭城衰。市委市政府已經(jīng)看到了這一點。并且在支持煤炭主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的同時針對性的制定了調(diào)產(chǎn)的戰(zhàn)略，并逐步實施，取得了一定的成果。2005年確定的23項重點調(diào)產(chǎn)項目中已有13個建成投產(chǎn)或部分投產(chǎn)，可以年銷售收入15億元。實現(xiàn)利稅3億元。下面要做的就是在煤炭市場看好，價格高揚的時候，要堅持不懈的支持調(diào)產(chǎn)項目達產(chǎn)達效。

（7）借鑒國外成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗，為我所用。老工業(yè)基地重振，尤其是資源型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是西方發(fā)達國家工業(yè)化過中遇到過的一個共性問題，也是一個世界性難題。德國的魯爾，法國的北加萊地區(qū)的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗值得我們借鑒。他們的做法大致有幾條：

一、高層次設(shè)立專門機構(gòu)負責(zé)老工業(yè)基地重振；

二、把解決民生問題放在首位：對礦工進行免費轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)；給礦工進行創(chuàng)業(yè)咨詢同時提供小額優(yōu)惠貸款；允許不夠正常退休年齡的礦工提前退休并給以較高的退休待遇，并對其免費培訓(xùn)。創(chuàng)造再就業(yè)條件；確保礦工的醫(yī)藥費來源，并對職業(yè)病進行免費治療；由國家出資對礦區(qū)舊房進行改造。

三、采取多種措施支持資源枯竭地區(qū)發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)。進行生產(chǎn)力布局時優(yōu)先在礦城布點；同時給予價格補貼、稅收優(yōu)惠、投資補貼、環(huán)保資助、增加研究和發(fā)展補助等措施支持礦區(qū)。

四、營造良好環(huán)境吸引外來投資。

五、建立培養(yǎng)從事老工業(yè)基地重振的專業(yè)隊伍。我們是資源準枯竭城市，應(yīng)該學(xué)習(xí)別人好的經(jīng)驗和做法.（8）要選好項目。說千道萬，這是關(guān)鍵。選好接續(xù)項目，這是實實在在的，要出真正經(jīng)濟效益的事。等煤炭，礦產(chǎn)等資源枯竭時，要依靠它吃飯的。這方面我建議要一方面利用過去的煤城的名氣，搞好傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要做強，要在產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，產(chǎn)品的深加工，提高附加值上做文章。要在煤炭加工和利用上下工夫，還要特別注重煤層氣的開發(fā)利用。這方面我們有著特殊的優(yōu)勢，而且每年放空的數(shù)量以億立方米計算，必須抓緊進行利用。要發(fā)展煤炭加工產(chǎn)業(yè)鏈，大力發(fā)展煤化工，乙炔化工，煤機制造，煤炭工業(yè)配套產(chǎn)品。已有的煤電鋁產(chǎn)業(yè)鏈要作大作精。進一步發(fā)展鋁的深加工產(chǎn)業(yè)，發(fā)展鋁箔，鋁型材、鋁鎂合金、蒸發(fā)器等產(chǎn)品。利用**的能源優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，建成全國的鋁生產(chǎn)和深加工基地。要作好兩個基地的大文章。另一方面。就要脫離傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，把眼睛盯在那些高附加值，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上。這方面主要是要使有潛力的產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)做大規(guī)模。這個說來容易，但是做起來十分艱難。一來、本身高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就有較大風(fēng)險，失敗的概率較高；二來、掌握高新技術(shù)并使之產(chǎn)業(yè)化，商業(yè)化，進而為大家接受，在競爭和挑戰(zhàn)下生存和壯大，成為能產(chǎn)生巨大經(jīng)濟效益的支柱產(chǎn)業(yè)，其中每一步的困難，都是以指數(shù)形式增長。要正視困難。要百折不撓。

（9）要爭取中央的政策支持。

（10）資源型城市轉(zhuǎn)型時尤其要城鄉(xiāng)兼顧。城市周邊的農(nóng)村是礦產(chǎn)豐富地區(qū)。開采時造成的損失也集中在農(nóng)村。要及時足額給農(nóng)村和農(nóng)民以足夠的補償。轉(zhuǎn)型時要特別注意保護農(nóng)民的利益，要優(yōu)先推動農(nóng)村的發(fā)展。要按照社會主義新農(nóng)村的標準。建好新農(nóng)村。只有城市區(qū)的繁榮，沒有高標準新農(nóng)村的建設(shè)，城市的轉(zhuǎn)型就不能說徹底和順利完成。

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第四篇：重慶市地產(chǎn)集團土地儲備實踐和對策

重慶市地產(chǎn)集團土地儲備實踐和對策

重慶市地產(chǎn)集團副總經(jīng)理龔昌立在北京市深化土地使用制度改

革實踐論壇上的發(fā)言

一、運作理念和模式

眾所周知，自上世紀90年代中后期，房地產(chǎn)開發(fā)作為一項新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來，并且很快成為經(jīng)濟增長的有效方式之一。毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為完善城市形態(tài)，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境起到了非常積極的作用，但是，隨之而來的是土地粗放型利用的弊端逐漸顯現(xiàn)，土地在供給和需求方面的矛盾日益明顯。為了加強土地管理，提高利用率，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，國土資源部出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，以經(jīng)營性土地招拍掛為主要內(nèi)容的土地使用制度改革在全國展開，土地儲備正是在改革過程中產(chǎn)生的一種新的土地運作方式。

重慶是一個年輕的直轄市，基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟和各項社會事業(yè)欠帳多，而且重慶是山城，以山地和丘陵為主，特別是三峽工程導(dǎo)致的移民遷建和庫區(qū)淹沒，使耕地和可開發(fā)利用的土地更見緊張，人均耕地低于全國人均水平。直轄以來，在“大城市帶大農(nóng)村”這一思想指導(dǎo)下，市委、市政府加快了城市化進程，逐步探索出適應(yīng)市場經(jīng)濟運行機制的城市建設(shè)以及與之相配套的投融資體制改革思路：一是以建立有誠信的舉債機制為重點，擴大政府投資規(guī)模；二是以搞好土地批租為重點，挖掘資源性資金；三是以資本運作為重點，擴大社會融資，最終形成“政府引導(dǎo)、社會參與、市場運作”的多元投資格局。在國家推進土地使用制度改革的大背景下，結(jié)合重慶市投融資體制改革的實際，重慶市地產(chǎn)集團應(yīng)運而生。作為市政府“土地市場的調(diào)節(jié)器”和投融資主體，如何在市場經(jīng)濟條件下，以資金為媒介，通過運作，實現(xiàn)土地“資源-資產(chǎn)-資本”的循環(huán)增值，最終直接服務(wù)社會，是重慶市地產(chǎn)集團成立以來一直探討的課題，也是我們的投資根本和工作實踐的主要落點。

土地資源的內(nèi)涵是非常豐富的，這些年來，房地產(chǎn)開發(fā)是城市實現(xiàn)土地增值收益的主要表現(xiàn)形式，我們認為，地產(chǎn)集團作為政府的投融資主體，應(yīng)著眼于能夠帶動或推動經(jīng)濟和社會事業(yè)全面發(fā)展的城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育、文化、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對土地的需求上。因此，我們運作理念是：在政府主導(dǎo)下，立足于土地一級市場，主要對主城規(guī)劃區(qū)的土地進行收購儲備或征用，以儲備的地塊土地使用權(quán)證融資，再依照城市規(guī)劃和供地計劃開展土地整治工作，通過整治將生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓兀缓笠哉信膾旆绞匠鲎屚恋厥褂脵?quán)，實現(xiàn)土地價值的最大化。我們的運作模式總體上講就是充分考慮到重慶組團式城市形態(tài)特征，以片為主，以點為輔，片點結(jié)合，協(xié)同發(fā)展。具體表現(xiàn)為以下三種方式。

（一）依托重慶的城市發(fā)展規(guī)劃和結(jié)構(gòu)性調(diào)整方向，集中向中心城市的擴張區(qū)進行區(qū)域性投資。

自2003年2月集團成立以來,我們已經(jīng)成功地運作了幾個大片區(qū)投資項目：

一是西部新城項目。為開發(fā)西部新城，我們儲備了該片區(qū)10000畝土地，同時承擔(dān)了西部新城中20平方公里范圍的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)。這一片區(qū)土地如果直接出讓，價值20萬元/畝，10000畝土地只能收入20億元，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需投入40億元，存在20億元的資金缺口。為此，我們準備對儲備的10000畝土地進行整治后出讓，以解決資金問題。從2003年6月至今，集團已投資28億元，隨著道路、管網(wǎng)、水、電、氣、訊等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完成，昔日地勢偏遠的農(nóng)村現(xiàn)在已經(jīng)成了熱火朝天的熱土，集團儲備地塊已經(jīng)表現(xiàn)出強勁的升值勢頭，現(xiàn)在出讓價格可達60萬元/畝，10000畝土地就可收回資金60億元，扣除基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，還可產(chǎn)生20億元的升值效益。

西部新城項目是我們集團比較成功的項目，成功之處在于它的開發(fā)建設(shè)不僅推動了重慶城市化進程，更為重要的是帶來了西永微電子工業(yè)園的誕生。我集團在園區(qū)內(nèi)集團儲備土地11000余畝，并與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府共同成立了園區(qū)開發(fā)公司。園區(qū)啟動不到一年時間，已引進高科技項目6個，總投資20多億美元，預(yù)計建成后年產(chǎn)值將達千億元，同時提供大量的就業(yè)機會。我們的目標是將這一園區(qū)打造成中國西部信息產(chǎn)業(yè)高地，并通過做大做強這一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟的上檔升級和全面振興。

另外，還有中央商務(wù)（南部）開發(fā)區(qū)項目儲備面積13000畝，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本就緒，已出讓土地462畝，回收資金3億多元；九龍坡華巖片區(qū)項目儲備土地5000畝，現(xiàn)征地拆遷工作已經(jīng)完成，橫貫片區(qū)的道路也已貫通，將成為2006年集團出讓土地的重點區(qū)域；大渡口雙山-建勝-釣魚嘴片區(qū)將沿江21000畝土地全部納入集團的儲備范圍，形成延伸到江中的半島，是打造高檔別墅區(qū)的最佳場所，具有極大的升值潛力；渝北悅來片區(qū)25500畝，是迄今為止集團最大的一個土地儲備整治項目，項目區(qū)內(nèi)兩個水庫面積4000多畝，使該地塊剛剛納入儲備就成為開發(fā)商關(guān)注的熱點。

（二）依據(jù)重慶的城市改造規(guī)劃，在建成區(qū)內(nèi)有選擇的進行重點投資。

我集團的另一種土地運作模式是，由我集團融資，對舊城改造的重點——渝中區(qū)18個危舊房片區(qū)實施拆遷改造，整治土地后進行招拍掛；另外，根據(jù)市政府的規(guī)定，退二進三企業(yè)和主城區(qū)污染企業(yè)的老廠區(qū)土地和高校搬遷后的舊校區(qū)土地由我集團進行收購，收購資金用于企業(yè)和高校的搬遷和職工安置。

這種模式的好處在于不僅有利于城市規(guī)劃的實現(xiàn)，而且有利于盤活存量土地，避免土地資源的閑置和浪費，實現(xiàn)土地價值的最大化，為城市建設(shè)集聚了財力，同時解決了企業(yè)搬遷和職工安置資金，促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，維護了社會穩(wěn)定。

（三）面向農(nóng)村，積極開展土地開發(fā)整理工作，在實現(xiàn)耕地土地占補平衡的同時，為社會主義新農(nóng)村建設(shè)作出積極貢獻。

重慶地產(chǎn)集團把土地開發(fā)整理工作與社會主義新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，作為集團的重要工作來抓。在國土資源部土地整理中心和市國土房管局的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，認真扎實開展了一系列土地開發(fā)整理的基礎(chǔ)性、事務(wù)性、技術(shù)性的管理工作，嚴格按照“五制”管理原則規(guī)范有序的推進土地開發(fā)整理工作。截至目前，先后實施土地開發(fā)整理項目70余個，新增耕地3萬余畝。目前，國土資源部重大工程三峽庫區(qū)移民安置土地開發(fā)整理項目也已開始啟動，我們承擔(dān)了方案編制工作任務(wù)，這一項目的實施對于解決備受全世界人們關(guān)注的庫區(qū)移民安置、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和發(fā)展庫區(qū)經(jīng)濟三大“世界級難題”，實現(xiàn)妥善安置移民、重構(gòu)庫區(qū)生態(tài)環(huán)境和發(fā)展庫區(qū)經(jīng)濟三大跨世紀歷史任務(wù)的完成具有現(xiàn)實意義。土地開發(fā)整理工程的實施不僅保持了集團自身儲備和建設(shè)占用耕地的占補平衡，而且為全市耕地動態(tài)平衡作出了貢獻，最重要的是，通過在廣大農(nóng)村實施土地開發(fā)整理工程，使農(nóng)民得到了實惠，極大的改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，增加了農(nóng)民收入，增強了農(nóng)民群眾對黨和政府的信心。

如潼南縣安興鎮(zhèn)水毀地復(fù)墾項目投資1500多萬元，新增耕地3371畝，修建機耕道、生產(chǎn)道、田間道50000米，特別是2120米的防洪大堤為復(fù)墾的3371畝耕地和807戶村民的生命安全提供了可靠保障，村民們把大堤稱為“安心堤”。這一項目使當(dāng)?shù)卮迕袢司卦黾?.83畝，人均收入可望增加5000元，村民們切切實實地享受到了土地開發(fā)整理的成果，自發(fā)在項目區(qū)立“安心 碑”，寫道：“共產(chǎn)黨好，人民政府親”。

經(jīng)過三年多的努力，重慶市地產(chǎn)集團通過土地運作完成投資116.63億元，不僅實現(xiàn)了資產(chǎn)的保值增值，積累了大量的有效資本，而且為城市基礎(chǔ)設(shè)施和文化設(shè)施建設(shè)籌集了資金。目前，集團共承建了大學(xué)城、少年宮、科技館等5個文化設(shè)施項目和多個橋梁、道路建設(shè)項目，為重慶的城市形態(tài)改造和城市功能完善作出了積極的貢獻，成為重慶市政府的重要的投融資力量和城市建設(shè)中一支不可或缺的生力軍。

二、面臨的困難和問題

總的看來，重慶市地產(chǎn)集團運作情況良好，但與各地的土地儲備機構(gòu)一樣，也面臨一些困難和問題：

（一）融資問題。主要表現(xiàn)為融資渠道單一。我們重慶市地產(chǎn)集團目前資金來源主要有三個渠道:一是政府投資，也就是市政府以土地資產(chǎn)方式注入的20億元注冊資本金。二是銀行貸款。目前，集團已與建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、國家開發(fā)銀行、重慶市商業(yè)銀行等多家銀行建立了比較良好的信貸關(guān)系，獲得銀行200億元的授信額度。三是土地出讓收益提成。按照《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》規(guī)定,將儲備土地出讓后的增值部分的10%，作為土地儲備整治發(fā)展專項資金供集團使用。

土地儲備整治的一個突出特點是投入高、風(fēng)險高、周期長。要將一個地塊由生地整治為熟地，需要先期投入大量資金，完成土地收購或征用，再進行道路、管網(wǎng)等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，最后才是通過“招拍掛”出讓，其回報周期至少在2-3年。而2003年人民銀行121號文件規(guī)定，對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年，而我們地產(chǎn)集團成立僅三年多的時間，自有資金少，絕大多數(shù)項目正處于前期運作階段，投資數(shù)額較大，融資渠道主要依靠銀行貸款。因此，面臨較大的融資壓力。

（二）法律法規(guī)問題。我想這是一個共性問題，表現(xiàn)在現(xiàn)行的法律法規(guī)和政策對土地儲備行為沒有明確規(guī)定，尤其是沒有明確政府性土地儲備機構(gòu)的主導(dǎo)地位，也沒有具體的操作規(guī)范。土地儲備這種運作方式是1999年《土地管理法》頒布后派生出來的，土地儲備機構(gòu)正是各地貫徹執(zhí)行《土地管理法》，實施土地使用制度改革的背景下成立的。2003年底部里開展的一項調(diào)查表明，全國共有1600多家土地儲備機構(gòu)，主要成立高峰時間段為2000-2003年，主要依據(jù)是國務(wù)院2001年下發(fā)的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）和2002年國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。重慶土地儲備整治工作開始比較早，早在1992年就成立了土地整治處，但當(dāng)時規(guī)模很小，2000年成立了土地儲備中心，2003年又在學(xué)習(xí)老大哥上海地產(chǎn)集團的建設(shè)經(jīng)驗基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實際，成立了地產(chǎn)集團。但是，到目前為止，由于法律、法規(guī)和政策對土地儲備的實施沒有具體的規(guī)定，我們和全國的土地儲備機構(gòu)一樣，都是在“摸著石頭過河”。

三、采取的措施和對策

（一）充分利用國家宏觀調(diào)控政策，加大土地儲備力度，增強調(diào)控土地市場的能力，鞏固集團“土地市場的調(diào)節(jié)器”地位。

最近一兩年來，國家實施宏觀調(diào)控，對土地采取了最為嚴格的管理措施。我們地產(chǎn)集團在實施土地儲備的過程中也遇到了不少困難，尤其是2003年人民銀行121號文件對土地儲備機構(gòu)貸款作出了嚴格規(guī)定后，我們的資金流受到了比較大的影響。但是，作為地方政府土地儲備的主渠道，我們對國家的政策進行了冷靜認真的分析研究，最后把思想統(tǒng)一起來，將國家政策的出臺看作是增強自身調(diào)控土地市場能力的機遇，認真貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，同時，采取積極措施，拓展籌資渠道，如采用BT運作模式實施工程建設(shè)，吸引社會資金投入土地儲備整治，同時積極探索多元化發(fā)展道路等，保證了每一筆銀行貸款本息的按期償還，從而保證了集團良好的信譽度，并且使土地整治和項目建設(shè)有序推進。前面提到的幾個重大項目都是在這樣的背景下實施的，集團“土地供應(yīng)的主儲備”和“土地市場的調(diào)節(jié)器”地位得到有效鞏固，也進一步增強了銀行與集團合作的信心。去年7月，經(jīng)國家保監(jiān)委批準，由集團與新加坡大東方人壽保險公司共同出資組建的中新大東方人壽保險公司開始正式籌建，今年4月，國家保監(jiān)委剛剛對籌建工作進行了驗收。待正式批文下達即可正式掛牌營業(yè)，這將是首家總部設(shè)在重慶的中外合資保險公司，進入保險業(yè)，為集團創(chuàng)建多元化的融資平臺將產(chǎn)生深遠影響。

（二）用好用活融資政策，變單一渠道融資為多渠道融資。前面說過，2003年人民銀行121號文件規(guī)定，土地儲備貸款只能是短期貸款，最長不得超過2年，這就使周期較長的土地儲備整治面臨較大的還貸壓力。但是，通過深入研究融資政策，我們注意到一個個問題：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的貸款期限長達5-10年。而我們在進行整治的過程中，必然要先進行大量的道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，我們找到了融資政策與土地儲備運作的結(jié)合點。為此，我們與國家開發(fā)銀行重慶分行進行了深入的商談，雙方很快達成共識。2005年10月27日，雙方簽署協(xié)議，由開發(fā)銀行為我集團提供50億元的授信，集團以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目申請辦理中長期貸款，貸款期限為5年。這樣，在符合銀行貸款政策的前提下，我們找到了新的融資渠道，成功的解決了貸款期限與整治周期的矛盾，銀行也找到了有實力的貸款對象，取得了“雙贏”的效果。

（三）積極探索，大膽實踐，為土地儲備的規(guī)范和完善作出積極的貢獻。

近年來，全國各地都在土地儲備整治機構(gòu)和運作方式等方面進行了一些實踐和有益的探索。重慶市的土地儲備整治工作從1992年的土地整治處到2003年的地產(chǎn)集團，無論是規(guī)模還是在全市城市建設(shè)中的地位都發(fā)生了質(zhì)的飛躍，對于土地儲備的重要性體會比較深刻。三年多來，我們先后接待了40余批前來考察的兄弟城市的土地儲備機構(gòu)。通過學(xué)習(xí)交流，廣泛了解了各地土地儲備的工作情況和運作理念。去年4月，全國土地收購儲備機構(gòu)聯(lián)誼會成立，又為土地儲備機構(gòu)提供了一個良好的交流平臺。全國的土地儲備探索已經(jīng)引起了國土資源部的高度重視，并開展了一系列調(diào)查研究工作。也許可以這樣預(yù)見，土地儲備法律法規(guī)政策的出臺已經(jīng)指日可待。各位同仁，我國的土地儲備制度尚需進一步探索和完善，這是時代賦予我們的重要使命。讓我們順應(yīng)時代的發(fā)展，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，共同努力，大膽探索，為促進土地高效集約利用，推動經(jīng)濟社會可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會作出應(yīng)有的貢獻！

第五篇：重慶市國有土地儲備整治管理辦法

【發(fā)布單位】重慶市 【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】2002-08-22 【生效日期】2002-08-22 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

重慶市國有土地儲備整治管理辦法

《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》已經(jīng)2002年8月2日市人民政府第117次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年10月1日起施行。

市 長

二○○二年八月二十二日

重慶市國有土地儲備整治管理辦法

第一章 總 則

第一條第一條 為加強地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地，根據(jù)《 中華人民共和國土地管理法》、《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合重慶實際，制定本辦法。

第二條第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地的儲備、整治及其管理，適用本辦法。

第三條第三條 本辦法所稱土地儲備，是指經(jīng)市或區(qū)縣（自治縣、市）人民政府為加強對地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，規(guī)范城市土地管理，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，將依法征用的農(nóng)村集體土地或依法收回、收購、沒收、置換的土地予以儲存的行為。

本辦法所稱土地整治，是指經(jīng)市或區(qū)縣（自治縣、市）人民政府批準設(shè)立的土地儲備整治機構(gòu)依據(jù)本辦法的規(guī)定，根據(jù)國有土地供給計劃、控制性詳細規(guī)劃與土地管理實際，對國有土地進行場地平整、道路鋪設(shè)、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將其變?yōu)榭晒┙ㄔ旆课莺透黝愒O(shè)施的建設(shè)用地的行為。

第四條第四條 國有土地儲備整治須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，由土地行政主管部門組織實施。

市人民政府土地行政主管部門主管全市土地儲備整治管理工作；區(qū)縣（自治縣、市）人民政府土地行政主管部門依照本辦法的規(guī)定負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地儲備整治管理工作。

市、區(qū)縣（自治縣、市）土地儲備整治機構(gòu)受縣級以上人民政府土地行政主管部門的委托，具體實施土地儲備整治工作。計劃、經(jīng)濟、建設(shè)、財政、規(guī)劃、房屋等行政管理部門應(yīng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好土地儲備整治管理工作。

第五條第五條 土地儲備整治，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，并應(yīng)遵循統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一整治、統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一供給、統(tǒng)一管理的原則。

第六條第六條 土地儲備整治機構(gòu)可以依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定儲備、整治國有土地，并應(yīng)根據(jù)加強宏觀調(diào)控與降低成本相結(jié)合的原則，合理確定儲備整治總量與儲備期，加強經(jīng)營管理，防范經(jīng)營風(fēng)險。

第七條第七條 商業(yè)、金融、旅游、娛樂、商品住宅等建設(shè)項目使用新增建設(shè)用地的，必須經(jīng)儲備整治后方可出讓；使用存量建設(shè)用地的，原則上應(yīng)經(jīng)儲備整治后方可出讓。

第二章 土地儲備

第八條第八條 市、區(qū)縣（自治縣、市）土地儲備整治機構(gòu)應(yīng)根據(jù)控制性詳細規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有土地供給與需求實際等因素，草擬國有土地儲備計劃，明確擬儲備土地的范圍，按國有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限，報有審批權(quán)的人民政府土地行政主管部門批準后執(zhí)行。

第九條第九條 下列國有土地，經(jīng)市或區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門依法處置后納入儲備范圍：

（一）為實施城市規(guī)劃政府統(tǒng)一征用、轉(zhuǎn)用的土地；

（二）無主地；

（三）土地使用期限屆滿被依法收回使用權(quán)的土地；

（四）依法收回使用權(quán)的閑置土地；

（五）依法沒收的土地；

（六）以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力開發(fā)且不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；

（七）因單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因停止使用而依法收回或收購的原行政劃撥土地；

（八）因公共利益需要，經(jīng)依法批準收回使用權(quán)的土地；

（九）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃的需要，經(jīng)依法批準收回使用權(quán)的土地；

（十）因土地整治的需要，經(jīng)依法批準收購的土地；

（十一）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢后收回使用權(quán)的土地。

征用集體所有的土地或國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，需依法辦理征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)并依法繳納耕地開墾費、新增建設(shè)用地有償使用費后方可納入儲備范圍。

第十條第十條 渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)、渝北區(qū)范圍（含北部新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）內(nèi)的土地儲備，由市土地行政主管部門會同市規(guī)劃行政管理部門研究確定儲備范圍并報經(jīng)市人民政府批準后，劃定儲備用地紅線，核發(fā)土地儲備批準文件，委托土地儲備整治機構(gòu)開展土地儲備整治工作。

前款規(guī)定以外的區(qū)縣（自治縣、市）行政區(qū)域內(nèi)的土地儲備，由所在區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門會同有關(guān)部門研究確定儲備范圍，按國有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限報有審批權(quán)的人民政府批準后，劃定儲備用地紅線，核發(fā)土地儲備批準文件，委托土地儲備整治機構(gòu)開展土地儲備整治工作。

第十一條第十一條 國有土地使用權(quán)收購，按下列程序辦理：

（一）土地儲備整治機構(gòu)對擬收購的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的面積、四至范圍、土地用途等進行實地核查，并到有關(guān)權(quán)屬登記機關(guān)核實權(quán)屬后，根據(jù)城市控制性詳細規(guī)劃測算土地收購補償費用，編制土地收購方案；

（二）土地儲備整治機構(gòu)持土地收購方案，經(jīng)區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門初步審查并商規(guī)劃行政管理部門后，按國有土地使用權(quán)審批權(quán)限報市或區(qū)縣（自治縣、市）人民政府審批，并由批準收購方案的人民政府所屬的土地行政主管部門按照本辦法第十條的規(guī)定確定收購范圍，劃定儲備用地紅線，核發(fā)土地儲備批準文件；

（三）土地收購方案經(jīng)批準后，由土地儲備整治機構(gòu)與原土地使用權(quán)人簽訂國有土地使用權(quán)收購合同，并按合同約定支付土地收購補償費用。

第十二條第十二條 國有土地使用權(quán)收購合同一經(jīng)簽訂，即產(chǎn)生法定效力，雙方當(dāng)事人必須全面履行合同約定的各項義務(wù)。

國有土地使用權(quán)收購合同生效的同時，原國有土地有償使用合同或行政劃撥決定書自行失效。

第十三條第十三條 國有土地被依法納入儲備范圍的，單位或個人必須按期按規(guī)定交付土地，并做好土地儲備的相關(guān)工作。

第十四條第十四條 土地儲備整治機構(gòu)應(yīng)持土地儲備批準文件、儲備用地紅線向土地行政主管部門申請辦理儲備土地的權(quán)屬登記手續(xù)，由土地行政主管部門核發(fā)作為土地儲備整治權(quán)屬證明的權(quán)屬證書。

第三章 土地整治

第十五條第十五條 土地整治，按照誰儲備、誰整治的原則，由相應(yīng)的土地儲備整治機構(gòu)實施。

第十六條第十六條 列入國有土地儲備計劃或經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準納入儲備范圍的土地，規(guī)劃行政主管部門應(yīng)及時組織編制控制性詳細規(guī)劃，劃定規(guī)劃紅線，按相關(guān)程序報審批機構(gòu)批準后抄送同級人民政府土地行政主管部門，由相應(yīng)的土地儲備整治機構(gòu)組織實施土地整治。

第十七條第十七條 土地儲備整治機構(gòu)應(yīng)根據(jù)國有土地儲備計劃、控制性詳細規(guī)劃、地產(chǎn)市場供需狀況，組織有關(guān)工程施工單位完成場地平整、道路鋪設(shè)等前期開發(fā)工作。

對重大的土地儲備項目，土地儲備整治機構(gòu)應(yīng)以招標投標方式確定整治工程施工單位。

土地儲備整治機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與工程施工單位簽訂整治工程施工書面合同。

第十八條第十八條 納入儲備范圍的土地的地上建（構(gòu)）筑物及其他設(shè)施需要拆遷的，由土地儲備整治機構(gòu)作為拆遷申請人，持市或區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門核發(fā)的土地儲備批準書、規(guī)劃紅線、拆遷計劃和補償安置方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置專項資金證明向房屋拆遷行政主管部門申請辦理房屋拆遷許可證，依法實施拆遷。

第十九條第十九條 土地整治工程竣工后，由有國有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)的人民政府所屬的土地行政主管部門組織驗收，經(jīng)驗收合格，按供地計劃依法組織出讓。

土地整治工程，應(yīng)符合控制性詳細規(guī)劃，達到水、電、氣、路暢通和場地平整等要求。土地整治工程驗收標準，由市土地行政主管部門會同規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門制定。

第四章 土地儲備整治資金與出讓收益管理

第二十條第二十條 土地儲備整治機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立土地儲備整治資金專戶，并報同級土地、財政、審計部門備案。第二十一條第二十一條 土地儲備整治機構(gòu)憑土地權(quán)屬證書及規(guī)定的其他要件向銀行申請土地儲備整治貸款。

第二十二條第二十二條 儲備整治的土地，由市或區(qū)縣(自治縣、市）土地行政主管部門組織出讓后所得的綜合價金，按下列順序分配：

（一）出讓所得綜合價金扣除應(yīng)支付的土地儲備整治成本后的10%，作為土地儲備整治發(fā)展專項資金存入土地儲備整治資金專戶；

（二）扣除第一項以后的資金，全額上交財政，按市人民政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標準，由市與區(qū)縣（自治縣、市）人民政府按規(guī)定比例分配；第十條第一款范圍的剩余資金，集中市里，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)及政權(quán)建設(shè)。

第二十三條第二十三條 土地儲備整治成本，包括土地儲備、整治與管理過程中發(fā)生的實際成本（含規(guī)劃設(shè)計費）和貸款利息等。土地儲備整治成本，按照本辦法第十條的規(guī)定，由市或區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門會同同級財政部門核定。

第二十四條第二十四條 土地儲備整治資金的使用與管理，接受財政、審計部門的監(jiān)督。

第五章 法律責(zé)任

第二十五條第二十五條 土地使用權(quán)人未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓已列入儲備范圍的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的，有關(guān)行政管理部門不得為其辦理審批或登記手續(xù)。

第二十六條第二十六條 違反本辦法第十條的規(guī)定，未按規(guī)定報有審批權(quán)的人民政府批準，或者拒不執(zhí)行有審批權(quán)的人民政府及其土地行政主管部門的決定實施土地儲備整治的，由市監(jiān)察機關(guān)會同市土地行政主管部門對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分。

第二十七條第二十七條 有下列情形之一的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，按有關(guān)規(guī)定給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理：

（一）弄虛作假或惡意串通，抬高土地儲備整治成本的；

（二）挪用、侵吞土地儲備整治資金的；

（三）利用職務(wù)上的便利索取或收受他人財物的；

（四）玩忽職守、濫用職權(quán)的。

第六章 附 則

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準。