第一篇：松山湖報告

關于在松山湖創立“金融家俱樂部”的報告

松山湖管委會并尊敬的劉寧書記：

我們是東莞市偉誠通訊科技有限公司，根據近日全市金融工作會議精神，“十二五”期間，東莞以“大力發展金融產業，將東莞市建設成為金融引領產業轉型升級的示范區，實現打造金融強市總目標”。結合松山湖在金融改革試驗區及“新三板”政策等方面的資源優勢，我們特聯合廣東南粵銀行、香港珠三角工業協會等相關機構，擬在松山湖創立東莞“金融家俱樂部”。

“金融家俱樂部”將通過各參與機構聚集人才、資源、資本，增強金融要素市場的集聚力；并以專業優質的服務，建立銀企對口交流平臺和莞港金融家交流平臺，提升金融服務轉型升級的支撐力。為松山湖引進一批具有影響力的金融機構進駐，形成全市的金融核心區。

為保證俱樂部服務質量，增強活動特色，我們特引入惠州市紅星酒店管理有限公司及東莞“國學會”等資源，為俱樂部高端會員及松山湖園區高層次人才提供形式多樣的優質服務和金融交流平臺。為松山湖品牌建設和發展提升添磚加瓦。

我們通過對松山湖考察，現初步選定松山湖會所為“金融家俱樂部”主址。為此，我們特向貴管委會及劉寧書記提出申請，望給予批準為荷，并能指派專人在相關規定和政策方面給予指導和支持。

特此申請。

附件：松山湖會所項目規劃（簡稿）

東莞市偉誠通訊科技有限公司

惠州市紅星酒店管理有限公司

2011年11月28日

第二篇：松山湖產業園案例

從住宅地產、商業地產到產業地產 ——松山湖國家高新產業園的發展之路

近年來，以產業聚集為特征的園區開發獲得了長足發展。作為實體經濟的助推器，相對于住宅地產和商業地產，產業地產更具時代意義。位于珠江三角洲腹地、“穗深港”黃金走廊中段，地處東莞幾何中心的松山湖國家高新技術產業園的園區開發，就經歷了從住宅地產到商業地產再到產業地產的發展歷程。

一、開發住宅地產，完成園區基建

松山湖產業園2001年經廣東省政府批準成立。成立之初，園區發展主要模式是政府出讓土地給開發商建住宅，開發商則為整個園區修建高水準的市政道路。這段時期，松山湖產業園完成了基本的基建，一幢幢高端商品房小區拔地而起，一條條大道連接南北。這一時期的主要開發商代表是東莞本地的光大地產，代表作品有錦繡山河、山河語岸、山河印象等大型高端商品房小區，以及由松山湖控股公司開發的主要居住對象為政府公務員的松湖花園、和堂等普通住宅、別墅小區。

這一時期開發商的作品，基本都是管委會批地、開發商蓋樓兼修建周邊市政道路。因為風景優美、環境好，當時房價都在萬元以上，但因為人煙稀少，商業配套基本沒有，樓盤入住率一直在10%以內。

隨著改革開放的逐步深入，東莞致力于實現發展模式創新，推進結構調整和產業升級，實施經濟社會雙轉型戰略。2010年9月，經國務院批準，東莞松山湖科技產業園區升級成為國家高新技術產業開發區。松山湖產業園地理位置優越，經歷了住宅地產開發的第一階段，松山湖園區周邊高速公路、城市快速路、鐵路、水路及航空立體化交通網絡發達，香港、深圳、廣州、惠州、珠海、中山均在松山湖一小時經濟圈范圍。除了地理位置的優越，松山湖的自然環境也十分優美。園區擁有8平方公里淡水湖，14平方公里原生態綠地，位于園區內的松湖煙雨景點位列東莞八景之首，年均游客數量達450 萬人次。

二、做強商業地產，集聚園區人氣

然而就是這么一個得天獨厚的地方，直到2011年底，其常住人口只有7.8萬，這其中還包含了4.5萬大中專院校學生，2.2萬勞動密集型制造業的產業工人。由于人口稀少且購買力弱，松山湖的商業配套一直很落后。

沒有商業配套，人才就無法安心在松山湖安家生活，很多高素質科研人才入住后，直呼“好山好水好寂寞”，待不了幾個月就離職，因而很多高科技研發類企業也不愿意入住園區，要求管委會先做好商業配套再說，這就大大限制了松山湖高新產業園的發展。而要發展商業配套，就得有人氣聚集，否則沒有商家愿意進來。如何才能打破這個惡性循環，破解新興產業園區商業發展之困呢？ 經歷了2001到2010的十年住宅地產開發階段，從2011年開始，松山湖園區逐步進入了商業地產開發的第二階段。

德基地產開發的酒店式公寓寄蓮公寓營業狀況良好，且配套形成了一條人氣不錯、初具規模的商業街，后來又逐步進行二期商業開發，引入了八方快捷連鎖經濟型酒店等品牌，不斷進行商業產品升級，其紫檀山別墅高端項目依托臨近金多港高爾夫球場的優勢，取得了不錯的銷售業績。保利地產在規劃建設紅珊瑚小區時，也配套規劃有1萬平米的商業配套。萬科地產在松山湖的第一代產品主要是松山湖1號高端別墅和金域松湖普通住宅為代表，這一時期的作品也是基本只有住宅，沒有配套商業, 但其開發的第二代產品松湖萬科生活廣場就非常的成功，取代了原有的松山湖商業中心-創業生活城，一躍成為新的松山湖乃至輻射周邊三鎮的商業中心。松湖萬科生活廣場規劃精品酒店、開放式情景街區、餐飲以及集中式商業等多種業態相互契合融為一體，整個商業綜合體經營面積達3萬平方米。星星影院、嘉榮超市、麥當勞、湘汁源、小四川、雅園蒸品、黃記煌、肯德基、必勝客、歐麥咖、樂悠游兒童樂園等已經先后入駐，與位于長城世家商業街的星巴克咖啡、天母藍鳥烘焙等一系列中高端商業品牌共同提升了松山湖的人氣和商業氛圍。

三、發展產業地產，實現產城融合

經歷了第一階段的住宅地產開發，正在經歷第二階段的商業地產開發，松山湖高新產業園區也在逐步邁入第三階段的產業地產開發。

2013年以來，松山湖高新產業園不再批工業用地，只批研發用地。松山湖高新產業園把產業發展重點放在“三大領域一個方向”上，即新型高端電子信息、生物技術、現代服業以及其他新興產業方向，嚴格堅持“三高兩自”（高科技含量、高帶動能力、高稅收貢獻、自有品牌、自有知識產權）高標準擇商選資。園區商業發展以吸引、導入高素質人口，使園區發展成為東莞的人才教育中心、研發服務中心、企業總部中心和高新技術產業基地為目的，在東莞轉型發展中，發揮高端引領作用，占據支撐技術平臺的核心地位，承擔城市副中心職能，成為東莞市新技術、新產業、新產品的展示、交易及交流中心，區域研發服務中心、學術及人才交流服務中心。園區定位為東莞“國家級高新科技新城”。

《東莞市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》明確東莞致力于建設現代制造業名城、創新創業宜居生態城市、珠三角新興物流城市和國家歷史文化名城，加快推進經濟社會雙轉型；提出要打造“一個核心區、三大經濟帶、五大產業集聚區”的產業發展格局。松山湖屬于“三大經濟帶”中園區經濟帶的核心，在東莞“五大產業集聚區”中，屬于“現代服務業集聚區”和“高新技術產業集聚區”的重要組成部分。

“十二五”及未來一段時期，面對轉變經濟發展方式、調整優化經濟結構及國家高新區發展的新形勢和新任務，松山湖高新區將立足于“科學發展示范區、產業升級引領區”的總體發展定位，大力發展高技術、高附加值和較大影響力的高端產業，全面提升自主創新能力和產業核心競爭力。

基于此，松山湖高新產業園區根據產業布局原則以及高新區的產業發展目標與重點，結合高新區核心區內產業布局現狀，構建“一心聯動，多區集聚”的產業空間布局，引導高新區形成資源共享、功能互補、產業融合、錯位發展的良好格局，形成完整的產業鏈，打造國內具有較大影響力的特色產業集群。“一心”指的是產業服務中心，位于高新區的中心區，以現代服務業為核心，重點發展創新研發、現代商業、文化教育、公共服務業等，構建具有特色、集聚力、帶動力和輻射力的產業服務中心區，進一步增強科技管理和服務水平。產業服務中心區內可進一步劃分為創新服務區、行政辦公區、文化教育區、居住商業區、中央商務區、中心服務區等。

“多區”指的是高端電子信息產業集聚區、生物技術產業集聚區、金融服務集聚區、文化創意產業集聚區、其他新興產業集聚區、企業總部集聚區、臺灣高科技園等多個集聚區。

四、做好商業規劃，助力產業騰飛

為了配合松山湖產業規劃的順利落實，早在2011 年，受松山湖管委會委托，筆者開始著手進行松山湖高新產業園的商業網點規劃。經過對松山湖及其周邊城鎮的政治、經濟、人口環境進行研究，并深入調研了標桿高新園區—— 蘇州工業園中新示范區和上海張江高科核心園區的成功經驗后，提出了整體規劃、明確定位、協調發展、產城融合的四大規劃原則，對松山湖商業網點進行了重新規劃。

1、整體規劃：指松山湖的商業規劃要適應《十二五規劃》的要求，認真按照省委省政府、市委市政府的戰略部署，以實施珠三角《規劃綱要》為契機，打破行政區劃，結合園區與周邊地區商業的互動與影響，對園區生活及商業配套進行整體規劃。

2、明確定位：指要突出主體特征，堅持園區的發展定位，把滿足人才的生活需求當作園區配套重點，著力完善重大設施配套，切實解決人才在衣食住行和子女入學等方面的實際困難。

3、協調發展：體現在兩個方面，一是松山湖各區域大中小型商業網點要協調發展。松山湖是東莞市中心城區的核心組成部分，大中型商業網點建設達到一定規模。商業網點規劃應秉承和凸顯松山湖特色，適量建設大型商業設施，鼓勵發展中、小型商業網點，發展品牌特色店，做到大小兼顧，使大小店鋪都擁有各自的發展空間。二是松山湖商業網點規劃要與東莞市及周邊鎮街商業網點規劃相協調。建立與城市規劃相銜接的實施機制，對主要商業中心的功能定位和重大項目的選址，從商業用地及立項等方面給予落實。要立足現實，放眼長遠，充分考慮未來園區經濟發展和市場變化特點，堅持以發展為主線，比照國內先進水平，協調好松山湖商業與其他鎮街商業之間的關系，使不同行業、業態、檔次、規模的商業能互補互利、協調發展。

4、產城融合：指用建設城市的思維來規劃和發展園區的商業和其他配套功能。園區商業發展通過引入新型業態，調整改造傳統業態，形成現代商業與傳統商業有機結合、以新興業態為主的業態結構，避免貪大求多、過于分散和重復建設。遵循產業互動的理念，借助松山湖高新區產業的發展，以及自然景觀資源、文化體育資源的帶動，來促進松山湖城市生活及商業配套的發展，同時通過商業的發展推動產業進一步發展，從而形成產業聯動和商業協同發展，使松山湖成為一個聚集40萬左右就業人口、2500家企業的小型城市，實現“產城融合”。基于松山湖的產業發展規劃以及未來的交通規劃和人口結構，新規劃方案沿著軌交站點和風景區等規劃了松山湖“一二四四六”的商業網點布局，即一商務帶二商圈四商城四生活社區六科技社區的簡稱。即圍繞著“產業松山湖、商務松山湖、人文松山湖、生態松山湖”的規劃理念，以“整體規劃、明確定位、協調發展、產城融合”為規劃原則，以1條研發商務帶為引領，以2大商圈為主體，以4大商城為骨干，以4大生活社區商業為基礎，以6大科技社區商業為補充，利用10年時間，在松山湖高新區構建一套覆蓋廣、層次多、業態全的發達的商業配套體系。

兩年多過去了，如今松山湖高新產業園已今非昔比。凱越酒店、松湖萬科生活中心、長城世家商業街、星巴克、天母藍鳥、肯德基、麥當勞等一批知名品牌集中在松山湖開業，且生意異常火爆，大量周邊的高端消費人群被牢牢吸引在了這里。越來越多的高端人群在園區消費，吸引著越來越多的商家入住，商業配套的不斷完善，又吸引著更多的全國乃至世界一流企業把辦公地址遷進園區。松山湖高新產業園區的成功，是管委會（政府）、開發商（房地產企業）、專業管理咨詢專家三方共同作用的結果。松山湖產業園區經歷了住宅地產、商業地產、產業地產三個發展階段逐步成熟起來。作為傳統開發商，經歷從住宅地產向商業地產發展，再逐步成長為產業園區運營商的發展之路，對住宅、商業、產業三者之間的關系有了更加深刻的領悟。

結語

離松山湖不遠的廣東惠州大亞灣高新產業園，與過去的松山湖有著極為相似之處——地廣人稀、公共交通不便、商業配套嚴重滯后，一度被稱為“睡城”。如今大亞灣這座“睡城”仍在沉睡中，遇到類似發展問題的新興產業園區當然也不此一例。如何破解這些新興產業園區的發展之困？松山湖高新產業園所經歷的發展之路或許能帶來一些有益的思考。

第三篇：松山湖生物醫藥情況介紹

松山湖高新技術產業開發區生物醫藥產業發展情況簡介

東莞是中國最具經濟活力的制造業名城，綜合實力連續多年位居全國大中城市第十二位、地級城市第一位，在國內外的影響力隨著城市建設的不斷進步和社會經濟的快速發展與日俱增。進入新世紀，東莞致力于實現發展模式創新，推進結構調整和產業升級，實施經濟社會雙轉型戰略。松山湖高新技術產業開發區順勢而生，承載著東莞科技強市的偉大使命。自2001年開發建設以來，松山湖各項事業快速推進，擇商選資、招才引智成效顯著，產業聚集水平、自主創新能力不斷提高，已發展成為東莞經濟社會雙轉型的強大引擎。2010年10月，經國務院批準，東莞松山湖科技產業園區成為國家高新技術產業開發區。

今日之松山湖，新城與產業齊飛，科技共山水一色。這里，自然環境優美，配套設施完善，研發機構薈萃，科技精英云集。這里，崇尚創新，崇尚競爭，崇尚包容。美麗的松山湖，已成為東莞自主創新的旗幟、轉型升級的先鋒；美麗的松山湖，已成為前景無限的科技投資沃土、財智聚集高地；美麗的松山湖，已成為創新創業者展現身手、追求成功、實現夢想的樂園。

中國最美的國家級高新區優質配套助推產業升級

松山湖既是產業形態上的高新區，更是發展形態上的科技生態新城，園區各項配套齊備，配備了完善的商業金融、餐飲購物、教育培訓、醫療衛生、文化娛樂、休閑旅游、郵電通訊等城市服務設施，為推進產業發展、科技創新和人才集聚奠定了堅實基礎。

基礎設施：建成130多公里高標準道路以及供水、供電、供氣、通訊等基礎設施網絡。公共設施：建成醫院、學校、圖書館、銀行等公共設施，總建筑面積超過130萬平方米。交通設施：莞深、虎崗、南環三條高速公路和東莞城市輕軌R1、R3線經過園區，園區至市內的10多條公交線路以及區內免費公交全面開通。

生活設施：中心區建成萬科、錦繡山河、長城地產、和堂等一批高品質商品住宅。北部區建成面積18萬平方米的創意生活城，超市、商務酒店、文體中心、學校、銀行、電信、郵政等配套設施一應俱全。

松山湖中國生物科技產業新的增長極

生物經濟是21世紀的主導產業，是全球經濟和科技競爭的焦點。誰占領生物醫藥產業的制高點，就將在下一輪發展中走在前面。松山湖結合自身區位條件和產業基礎，積極推動大型生物醫藥研發平臺項目發展，打造東莞及周邊城市生物技術創新鏈，努力發展成為中國生物科技產業新的增長極。

生物科技發展方向

松山湖生物科技產業的發展定位不局限于某個單一領域，我們的目標是在東莞乃至更大范圍內打造一條完整的生物科技產業鏈。著重發展以下幾個方面：

生物醫藥服務產業

重點打造三大技術服務平臺——

1、專業技術類平臺，如新藥篩選、安全評價、模式動物實驗研究等；

2、技術支撐類平臺，包括實驗動物中心、藥品檢測中心、專業孵化器、公共實驗室；

3、專業咨詢和代理服務平臺，如合同研發外包服務機構(CRO）、醫藥咨詢和信息服務公司，可依托體外檢測、生物芯片及其他先進診斷技術提供研發服務和技術支持。

生物藥物、疫苗、試劑和診斷治療技術

松山湖生物醫藥產業的發展立足于創新藥物的研發和制造，重點發展國家鼓勵投資的各類生物醫藥產品，如：基因類藥物、醫學攻關類藥物、現代中藥及海洋藥物。生物醫學工程產業

發展重點包括：

1、廣泛應用計算機技術、數字化技術、信息技術的新型醫學影像系統；

2、離體診

斷儀器設備及其診斷試劑；

3、微創、無創的診治醫療裝備器具。

生物科技獨特優勢

在世界各大發達城市和園區競相布局生物醫藥專業園區的形勢下，松山湖自有其獨特優勢和有利條件。

區位優勢明顯

松山湖位于珠江三角洲腹地、“穗深港”黃金走廊中段，地處東莞幾何中心，園區周邊高速公路、城市快速路、鐵路、水路及航空立體化交通網絡發達，香港、深圳、廣州、惠州、珠海、中山均在松山湖一小時經濟圈周圍，這是園區承接珠三角及海內外創新資源的一大優勢。

生態環境優美

園區擁有8平方公里淡水湖，14平方公里原生態綠地，人均生態綠地面積47.5平方米，是國家標準的6.8倍。每立方厘米空氣負離子含量超過1萬個，年均氣溫23℃。園區秉承“科技共山水一色”的獨特理念，基本保持了原有的地形、植被和自然風貌，并以淡水湖為中心，形成一條濱湖生態景觀帶，得天獨厚的生態環境可與歐美城市相媲美。

產業基礎扎實

松山湖重點發展高科技產業，重點引進具有高科技含量、高帶動能力、高稅收貢獻，擁有自有品牌和自主知識產權的優質項目。至今，松山湖已進駐各類企業530余家，其中總部型研發型大中型企業150家，世界500強企業10余家，國家級、省級大中型研發機構32家，中小科技開發企業250多家。

研發實力雄厚

園區先后建成松科苑、留學人員創業園、博士創業園、虛擬大學園、創新科技園、總部一號、IT研發園、國際企業創新園等一批科技載體，聚集了2個國家級企業工程技術中心、3個博士后工作站、10多個上規模專業實驗室、近20所高校教育機構、50多個省級以上公共研發平臺、170多家創業孵化企業、一大批國內外行業龍頭企業以及相關產業的頂尖人才。目前，園區90%的大中型企業建立了研發機構，研發投入占銷售收入的比例超過5%。政策支持有力

松山湖目前已形成與國家、省、市相關政策配套的政策體系。管委會專門設立了松山湖科技發展專項資金，出臺《東莞松山湖科技發展專項資金管理暫行辦法》，從2009年開始，每年從園區財政收入按不少于5%比例提取科技發展專項資金，用于扶持園區科技企業開展科技創新和成果轉化。同時，松山湖管委會還幫助園區科技企業和科研機構根據自身情況，申報 “科技東莞”各項配套政策范圍內的專項資助和配套資金，以及“創業東莞”專項資金、重點中小工業企業融資支持計劃等資金資助。

政府服務快捷

松山湖園區內設有一站式服務辦事中心，可受理行政審批與服務項目50多項，實行“一個中心對外、一個窗口辦理、一條龍服務、一站式辦結”的聯合集中辦理模式，采用“即辦件當場辦理、承諾件限時辦理、聯辦件牽頭辦理、急辦件快速辦理、退回件明確答復”的運作模式，縮短企業辦理各種行政手續的時間。

現有資源及平臺

松山湖園區已引進60余家生物技術企業，形成了較完善的產業氛圍，特別是以東莞南方醫大松山湖科技園、廣州中醫藥大學中醫藥數理工程研究院、中大南海海洋生物工程中心、廣東醫學院等為代表的生物醫藥研發機構、院校和企業，形成了從教育、科研、中試到生產、銷售的完整產業鏈。

東莞南方醫大松山湖科技園

包括公共服務平臺和科技型中小企業孵化器、高新技術中試基地、創業人才培養和科技創業園、高新技術成果產業化示范基地等功能區。公共服務平臺方面，占地40畝的實驗動物基地已于2010年1月啟用。

廣州中醫藥大學中醫藥數理工程研究院

作為“廣東中醫藥產業創新平臺(廣東省與東莞市聯動建設，已納入廣東省教育部產學研合作計劃)”的先導項目，已在松山湖建立智能計算中心、中醫藥數理工程理論研究中心、中藥創新工程中心、中醫藥社區醫療服務網絡智能信息系統開發和推廣應用中心四個研究中心。

廣東醫學院

廣東醫學院是廣東省醫學專門人才培養和醫學科研的重點院校。東莞松山湖校區2002年創建，2003年開始招生，擁有全日制學生18000多人，擁有副高以上職稱人員645人、碩士生導師323人、博士生導師14人、享受國務院特殊津貼專家13人。現有省級重點扶持學科2個、醫學特色專科2個、省廳級重點實驗室5個、二級學科碩士學位授權點13個、碩士研究生聯合培養基地21個、博士研究生聯合培養點1個。“九五”以來獲國家、省及廳局級科研成果獎156項次，獲國家發明專利23項，發表論文近7000篇，被《SCI》收錄100多篇，引用70多篇次。

松山湖創新生物醫藥科技產業城

松山湖創新生物醫藥科技產業城初步規劃面積920畝，以創建世界一流生物醫藥產業集群為目標，以集聚國內外知名生物企業和研發機構為重點，以完善的基礎設施、服務體系、產權保障、融資機制為支撐，通過整合利用國內外生物產業鏈資源，建設成為中國一流的生物醫藥研發和產業化基地。

東莞南方醫科大學松山湖實驗動物科技園

東莞南方醫科大學松山湖實驗動物科技園將為東莞及華南地區甚至歐美等地提供從斑馬魚、小鼠、新西蘭兔等到食蟹猴、西藏小型豬、比克犬等滿足各類新藥實驗要求的標準化實驗動物，并提供各類CRO服務。

第四篇：松山湖一日游方案

松山湖一日游方案

【聚會時間】2012年2月25日（周六）

【集合時間和地點】8點00分集合，8：30準時發車

【參加人員】XXX

【線路推介】

旅游專家根據松山湖五大景點的特色和地點分布，組合景點和項目，推介兩條線路：

線路

一、松湖煙雨——松湖花海；線路

二、月荷湖公園——狀元筆公園——中心公園

【行程計劃】

8：00集合8：30體育館準時出發，逾時不候。

11：00到達美麗的松山湖畔。在景區外面租單人車，進景區騎車游玩。12：30把各自準備的干糧拿出來，開始享受我們的野餐。

15：00結束騎行，還自行車。

16：00上車，前往光明，享受美味的光明乳鴿。

19：00完畢，上車，回家。

【裝備要求】

1、個人裝備：自備餐具，雙肩背包、運動鞋、太陽帽、太陽鏡、防曬油、手套、塑料袋等。

特別注意：此次活動請勿穿高跟鞋、皮鞋等非運動服裝。

2、午餐干糧（分成份下發）：少量巧克力、糖、水果、餅干、薯片、牛肉干、少量鹽或榨菜，一頓中餐的量，每人1升左右飲用水。

【財務預算】

租車費用：10人X20元=200元

食品費用：中餐干糧每人50元標準購置，10人X50元=500元 晚餐費用：光明農場乳鴿，10人X100元=1000元

機動：800元

合計：2500元

第五篇：萬科松山湖會議紀要[范文模版]

《萬科松山湖會議紀要》

在今年還剩下最后四個月的日子召開這個會議,主要講三個話題,一是讓大家清楚的認識過去兩年的房地產市場是一個什么樣的市場,二是萬科的市場競爭能力和盈利能力靠的是什么,三是未來16個月的對策和行動.我先從一個案例說起,在我們開會的會議室對面,是我們在2006年下半年起售的松山湖1號別墅項目,這是作為一個自然資源類項目來定位的,06年10月一期開盤,18000的起價,一搶而空,很多人想走后門,找到我或其他的高層來要購買指標,我們內部的高管也有幾位在此買了房,07年中8月二期開盤,均價超過了30000,售出了80%,而近期開盤的三期,折后均價15000,卻無人問津,為什么市場變化如此之快,產品還是一樣的產品.（這現象如何？）

有人也許認為這是國家調控政策造成的,是國家的金融政策壓縮市場的結果,可是,我要說,這是市場的真實情況,是消費者實際消費能力的真實體現（結論？虛的沒了，要玩真的！）.萬科在行業內和各行業的比較收入中,高管和員工收入相對來說是中偏高的,在座的高管,如果憑你們正常的工資收入,能買松山湖1號的房子嗎（剛需如何定義！）?

為什么我們的高管在前年,去年可以考慮買2-3萬的別墅,主要是資本市場泡沫膨脹造就的,萬科在去年的最高市值超過3000億人民幣,是全世界最高市值的房地產公司,而現在,市值不到700億,而中國證券市場的泡沫破裂后市值消滅了15萬億,通過證券市場爆發的財富基本被消滅了.（虛幻的財富沒了）

深圳銀行系統在06-07年新增的開發貸款和按揭款超過5000億,而深圳正常年份的房屋銷售額約1000億,金融資金的超額投放導致有限的房源被過多的資金追逐而走高.而現在,這兩個資金來源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消費者的真實消費能力,是自住者的剛性需求.（剛需真的來了？要不要？）

我們的價格就必須適應,必須回歸正常市場的水平和需求.過往兩年,我們也掙了市場泡沫的錢,估算下來,在兩年中多掙了60-70億,市場不理性,阿貓阿狗都掙錢,我們肯定也要隨行就市,要比別人掙得更多,但大家必須清楚,這是天上掉下來的餡餅,這不是我們掙的錢,是瘋狂的投資客們送來的錢.（瘋狂投資客，總有最后一批要付出代價？）

錯誤的市場會很快糾正,如果國家不及時出手,會釀成更大的波動,會對行業和國民經濟造成更大的損害,現在市場在糾錯,在回歸理性,我們的思維也必須回歸,必須認識到過去兩年的市場是一個不正常的市場,我們是一家正常持續經營的企業,要采取正常的市場思維經營和盈利.（需要靈活性，不是死扛）

我們很多的高管,特別是其他城市的高管都未經歷過房產調控風暴的洗禮（跟投資客一樣，風險意識薄弱）,十幾年前,市場化的房地產城市并不多,能真正見識和體會過房產調控后的蕭條狀況的人也不多,十幾年前,我們在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑現在已沒有人去關注了,這一輪調控,大家有幸參與和經歷其中,對未來的見識和成長是有極大好處的,萬科的全國隊伍,這是第一次全面接受新一輪調控的考驗,我敢說,五年后,我們的隊伍將真正成熟了,可以不用太擔心未來的風浪了.（識時務）

泡沫是可以賺到錢,但泡沫破裂后多數人還是將賺到的錢賠進去了,甚至賠得更多.（在說投資客？和嘴硬的KFS如LC？）

這一輪調控會有很多的地產企業破產,消失,甚至有現在還在市場上呼風喚雨的大企業.我們也沒有在泡沫中占到便宜,過去是多賺了幾十億,但在市場的沖動中,我們許多區域也高價買入了許多土地,甚至還做了幾次地王,在過程中我是非常擔心,但還是放手讓大家去操作了,我知道,這些高價地賠的可能性很大,但我們要鍛煉隊伍,要給市場一線的指揮員們給予尊重和支持.（地價要挾？風險如何降低？）

現在,我主要抓兩件事,一是住宅產業化項目的推進,這是我們打贏未來幾年的成本之戰的利器,碧桂園現在在廣州郊區賣6000元的別墅,3000元帶裝修的洋房,我們做得到嗎?碧桂園的一條龍產業鏈是其成本競爭的優勢,但我們的開發模式與他不同,一條龍是我們做不到的,大家昨天也看過了離此不到一公里的松山湖萬科住宅產業化項目,我們在投入大量的研究力量在做標準化,節能化,高質量的建筑墻體材料,門窗,衛浴產品,下一步是如何將這些東西組合成大件,按照我們的不同檔次的住房系列形成不同的標準大件,將從開工到竣工的時間縮短到半年之內,我們的單位銷售財務成本和管理成本將下降30%以上,這是我們打敗其他企業,占據絕對領先地位的根本.實現了這一目標,在同等的土地成本和人工成本的情況下,我們的銷售價格可以比別人低20%以上錢還比別人掙得多,當我們把利潤率下調到10%以內時,其他企業全部虧損,沒有企業能成為我們的競爭對手.（長遠規劃）

我抓的第二件事是近期的調整策略.我要問東莞公司,松山湖1號三期15000賣不出去,你是不是打算不賣了,等什么?（問自己的分公司，也同樣可以當作問其他的KFS）本周公司法律部門已發出通稿,對各地的大降價的公開言論和應對前期高價購房者的措施,我知道,近期有幾十個二期的購買者在鬧事,但交給律師團去處理即可,公司的降價策略不能被干擾（降價決心絕不變，該法律做的事，就應該扔給法律，不然要法何用？）,上個月5期的土地買進來的成本是2000多,我要求你的五期別墅產品即使價格調整到7000,你能盈利并快速出貨,說到這個地步,你應該明白三期的價格應該怎么走.（進一步灌輸，降價要快，別墅7000也能賣！）

為什么我們要敢于降價,快速降價,前面說過大調整的后果和周期,現在調控措施還在陸續出臺,本周的限貸令的出臺更是令我都敢到心驚肉跳,國家的決心和態度非常明確（ZF政策明確，我們就得快速響應）,大家沒有體會到 5000萬買來的土地被法院200萬賣出的痛苦（經過熱炒，沒經過猛跌的人是不會明白）,不會想到現在還有較好利潤時一定要以最快的速度出貨,措施和價格一定要比其他企業先走一步（早起的鳥！）,北京公司近日放出暫時不大幅度降價的策略是對的,先穩住其他企業,并迅速制訂好措施和組織力量,半月后北京公司開始大降價時,能一舉成功大批出貨,不給其他企業反應和組織應對的機會,一次又一次,一波又一波,讓其他企業總跟在我們后面降價,消費力和資金總是向我們傾斜流入.（啥叫策略？！WK不傻，贏在先，殺在后！）

以最快的速度將尚有利潤,甚至沒有利潤,虧損的銷售盡快實現（決心之大！源自真正的進取！）,快速降低我們的存貨和消化現有土地,在限貸令出來后,估計地方go-vern-ment需要消化幾個月,才明白已經沒有多少人有錢買土地了（對地方ZF也做了細致分析）, 而我們手頭的現金可以大量低價買入土地,并結合住宅產業化的實現計劃,快速推出比現在市場價格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店對面的長城世家高層在 06年買入的土地是4000,兩月前開始賣房是8000,而我們的5期別墅地是2000多,造出的別墅可以賣得比他的高層還便宜,未來松山湖新推出的土地會降到1000,其他東莞鎮區現在的地價已經低于800了,我們如果在東莞以低于800的價格買地,造出的公寓2500都有利潤,其他企業還能跟我們競爭嗎.現在他們出貨猶豫,緩慢,現金全部變成了房子,銀行又貸不到款,資本市場又融不到錢,半年后全國各地go-vern-ment在財政支付的壓力下,開始大批量推出即好又便宜的地塊（非常了解土鱉+地方ZF的勾當）,市場上沒有幾個購買者,我們盡可以努力壓價,再迅速建設低價銷售,這些不敢降價,不肯降價的房企的存貨就一直沒有出手的機會.我再強調一句,敢于降價,勇于降價,將手頭的存貨和正在開發推出的新貨以最快的速度賣掉,我們再去買更便宜的土地,以更快的速度建設出更低成本的房子,以更低的價格快速出售.這就是我們在座的所有人在本次會議后需要最快速度執行的未來16個月的對策和行動.（