房地產業對我縣經濟社會發展的影響情況分析

我縣地處珠三角和粵港澳大灣區最東端，可以說是“大灣區之角”，具有較大的發展空間潛力，要立足功能定位提升縣城品質和能級，發展壯大縣城經濟，加快推動縣城提質擴容，房地產行業的地位顯得尤為重要。房地產業既是我縣經濟發展的一個重要支柱產業，也是我縣經濟發展的增長極、財政增收的動力源，它在改善居民居住條件、繁榮城市產業、擴大城市就業，提升城市形象等方面發揮著巨大作用。

一、我縣房地產業基本情況

（一）房地產開發投資銷售情況

1、房地產開發投資情況：隨著我縣交通等基礎設施不斷完善，區域價值不斷上升，開發商拿地積極性逐步增強，市場熱度逐步走高，我縣開發的項目不斷增多。2017年，我縣房地產立項宗數為50宗，總投資223.4億元，比2014年增長61.1%。2018年，我縣房地產立項宗數為56宗，總投資285.2億元，比2017年增長21.7%。

2、房地產銷售情況：2019年1月至9月，我縣固定資產投資235億元，房地產開發投資133億元，占固定資產投資57%。商品房今年1月-9月共簽約10811套商品房，面積99.5萬㎡，總額94.26億元，均價9474元/㎡，同比去年同期分別套數下降5.3%、面積下降9.1%、總額下降4.3%、均價增長5.2%。其中，普通住宅面積49萬㎡，共4012套，均價6948元/㎡，總額340238.91萬元；旅游產品面積43.8

萬㎡，共5814套，均價12258元/㎡，總額53.68億元；商業、辦公樓面積6.5萬㎡，共978套，均價9968元/㎡,總額6.46億元。房地產開發的項目主要集中在平山、白花、稔山、巽寮這4個經濟發展較快，較好的鎮。

（二）我縣房地產發展特點

(一)項目立項的宗數和總投資呈逐年增長趨勢。

2014年到2018年匯總數據分別為：2014年24宗、86.9億元；2015年33宗、70.4億元；2016年36宗、198.5億元；2017年50宗、223.4億元；2018年56宗、285.2億元。

(二）占固定資產投資比重不斷增大。

房地產投資占固定資產投資的比重從2014年的36.8%增長到2018年的52.2%，增長了15.4個百分點，特別是2019年，房地產投資增幅較大，占固定資產的比重從1-2月的47.7%增長到1-6月的56.7%，增長了9個百分點，從全縣投資的構成來看，房地產是拉動經濟發展的重要動力。

（三）占GDP比重不斷提高。

房地產占GDP的比重從2014年的18.4%增長到2018年的23.6%，增長了5.2個百分點。全縣2019年1月至9月商品房共簽約10811套，銷售面積99.5萬平方米，總額94.26億元，對縣級稅收有非常大的拉動作用，房地產業是我縣國民經濟的重要組成部分。

二、我縣房地產業對經濟社會發展的存在問題

（一）我縣財政對房地產行業依賴性較強，加大了我縣財政風險。

從近幾年房地產行業相關稅收和非稅收收入入庫情況分析，房地產業稅收占稅收總收入的比重逐年提高，房地產行業相關稅收收入和非稅收收入對地方財政的影響越來越大，而房地產行業對國家政策調控較為敏感，且容易滋生投機，其市場風險也較大。如我縣財政對房地產行業依賴性過強，勢必影響我縣財政收入穩步增長。

2018年房地產業相關稅收累計84632萬元，同比增長40.8%，占全年地方財政收入的比重16.9%。

（二）銀行信貸資金過于集中，金融風險加大。

隨著房地產業的快速發展，商業性金融機構貸款加速向房地產業集中，房地產相關行業貸款大幅增長。信貸資金迅速向房地產業集中，必然帶來信貸資金風險的集中，隨著國家房地產調控政策的傳導效應顯現，房地產市場的波動對銀行信貸的影響巨大，如果房地產市場出險大幅下滑，則會對我縣金融穩定造成災難性的影響。

（三）單一行業投資過大，容易導致行業結構性風險。

房地產投資占固定資產投資的比重從2014年的36.8%增長到2018年的52.2%，增長了15.4個百分點，特別是2019年，房地產投資增幅較大，占固定資產的比重從1-2月的47.7%增長到1-6月的56.7%，增長了9個百分點，開發投資額占全縣固定資產投資的比重接近57%。房地產開發投資過快增長，資金過度流向房地產領域，必然擠占其他行業的投資，形成結構性矛盾，不利于經濟的平穩協調發展，也有悖于當前國家宏觀調控政策目標。

三、意見建議

（一）發掘新的財政收入增長點，逐步弱化地方財政對房地產及其相關產業的過分依賴。

應科學分析經濟發展趨勢、宏觀調控政策與財政收入變化的關系，努力發揮財政在經濟發展中的促進作用，綜合運用財政貼息、財政補助、稅收減免等手段，促進產業結構升級，加快轉變經濟發展方式，改變主要依靠固定資產投資、特別是依靠房地產投資拉動經濟的方式。通過密切關注重點稅源變化，抓住收入增長點和重點財源，多角度、多層次探討加強地方財源發展的思路方法，圍繞產業、港口、城市建設，進一步發掘和培育新的收入增長點，逐步弱化地方財政對房地產及其相關產業的依賴程度，保持財政收入的持續、穩定增長。

（二）增加供給，改善供需關系，調整住房供求結構。

增加供給，改善供需關系，調整住房供求結構。根據我縣的實際需要來看，我縣大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，建議增加低成本的住房供給量，適當減少中高檔住宅的建造。

（三）建立和完善住房社會保障制度。

首先要規范房地產建設住房結構

比例，盡可能增加中、小面積的商品房供給量;

其次政府應實施提高城鄉居民收入，建立和完善社會保障的政策，幫助社會公眾提

高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業

步入良性發展的軌道。

（四）加強金融監控，保障金融安全。

銀行的金融安全及房地產業的金融安全已經成為對我國經濟安全有重大影響的因素。我縣應該盡快解決目前房地產金融風險過度集中于銀行的局面，使風險分散在各個部門，降低銀行承擔的貸款風險，保證房地產業的健康發展。

（五）加大經濟結構調節，積極引導旅游、商業服務等第三產業的發展，提高第三產業稅收份額。

第三產業地方稅收含量高，把第三產業培植為地方稅收的主體稅源，促進地方稅收持續穩定增長。我縣濱海旅游資源豐富，隨著居民消費結構的升級和政府對旅游業的支持，旅游業將在我縣有較大的發展空間，政府應結合當地實際，開發探索一些具有可持續發展的旅游項目，帶動第三產業的發展，降低地方財政對房地產業的依賴程度。

（六）有效調控土地供應數量和比例。

政府部門不能僅依靠高價賣地求得暫時發展，要樹立科學發展觀念，認真解決經濟發展深層次問題，促進經濟健康、快速發展。只有經濟全面發展，人民收入不斷增長，住房市場才可能消除泡沫，才能真正做到可持續發展，財政收入良性增收。

（七）優化環境，實現雙贏。

政府部門要全力支持、服務房地產業發展，保護房產開發商的合法權益，盡快落實中央關于房地產業的相關政策，不斷加大城市配套設施建設力度，不斷優化房地產業發展環境，著力構建公開、公平、公正的房地產業運行秩序；各房產開發商也要抓住目前國家房產政策調整的機遇，建立科學發展理念，嚴格依照法規，不斷規范自身經營行為，做大規模、做優生態、做好物業、做實價位、做高品質，為經濟社會又好又快發展作出貢獻。

課題組成員：

組

長：**（局黨組成員、副局長）

副組長：**（投資股負責人）

組

員：第四黨小組全體成員

2019年12月