第一篇：體驗式商業地產的三種模式

體驗式商業地產的三種模式

現代商業地產的越來越注重體驗式購物環境的營造，體驗也越來越趨向于全方位的發展，即不知只有一種感官參與的體驗，而是多個感官參與的體驗，也就是前面所說的三方面感官都參與的體驗，是一種全身心投入的體驗，根據體驗程度的不同，可以分為下面三種模式：

初級體驗模式 就是購物＋餐飲＋娛樂，它主要強調的是業態的組合，對物業（建筑）特色方面要求不高。典型的案例就是在內地做得很火的萬達廣場，它基本是購物街（百貨）＋餐飲店集群＋影院（歌城）的業態組合模式，物業形態沒有很多特色可言，全國基本一樣，但它基本能夠滿足一般消費者的初步體驗的需求。其實萬象城、香港K11購物中心還是沒有脫離這個模式（萬象城主要增加了大型溜冰場的設施，建筑品質更高些；K11也只是在物業內部增加了很多藝術雕塑，建筑形態上沒有什么創意）。

中級體驗模式 是在初級體驗模式只注重業態組合的基礎上，大規模地增加了建筑形態的變化、內部裝飾的變化，使業態組合與物業形態有了有機的融合，更多地激發起消費者參與的熱情。比較典型的就有朗豪坊的通天梯、天空咖啡屋、未來感的建筑裝飾及雕塑等；還有西九龍購物中心的中庭頂部設置的室內過山車，當人們走進購物中心時，就可以看到頭頂像閃電一樣掠過的頂層過山車，讓人倍感刺激；還有內地南京的水游城等，這些物業形態的變化，更加刺激消費者的感官，更加吸引他們的參與，從而增加滯留時間，達成更多消費的目的。

高級體驗模式 就是上面提到的不僅將視覺（聽覺）、觸覺、味覺都融入了其中，而且還會使消費者感受到一種文化的東西，通常情況下以主題化的面貌出現，它是最能使人感覺到愉悅的全方位參與的購物行為方式。比如澳門的威尼斯人酒店（運河城購物中心）、比如迪斯尼樂園都將吃喝玩樂、旅游、休閑、文化、購物充分融入了其中的項目。迪斯尼樂園除了使人們享受到視覺的沖擊、游玩、美食外，還給你帶來了美國文化特質的東西----“快樂、自由、夢想”；威尼斯人酒店也是除了吃、住、玩外，也帶給你歐洲經典的文化---“異域、奢華、品位”。總之，高級體驗模式是觸動人的“靈魂”的，不僅愉悅，而且難以忘懷，使你有再次重游的沖動。

最后，我們還可以把體驗式商業總結為，人們來到一個商業物業中不再是單獨為了花錢購物而進行消費，而是希望收獲全過程的快樂消費體驗以及精神生活的同時滿足。因此，體驗式商業地產也就是圍繞這一理念而進行開發的地產開發模式。

第二篇：商業地產模式

商業地產模式

第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業建成以后形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產權形成之后，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經濟評估會是我們現在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業地產最原始的模式，隨著商業地產逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。由于商業地產具有“總價高、利潤率及開發風險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業地產的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發商在開發商業地產時不免會面臨兩難局面。一難是，開發的商業地產用于整體出售時，難找到買家，開發資金無法回籠；二難是，自己經營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發，影響整體運作。開發商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發經營模式上有所創新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結合”，這種通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當的好，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結合呢？大多數是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產的開發模式和商業地產開發模式的比較。

第三篇：商業地產 融資模式

融資模式簡介 我國商業地產開發融資需求背景

1.1 商業地產正經歷高速發展

近年來，隨著國內經濟和房地產業的飛速發展，商業地產開發在經歷了一段時間的沉寂后，于21世紀初重新成為開發投資熱點。自2000年起，商業地產首先在北京、上海、廣州等幾個經濟高度發達的地區興起，并迅速蔓延到全國。根據國家統計局統計數據顯示，進入2005年后，我國商業地產呈現出快的發展勢頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長20.7%，占房地產投資比重29.7%，辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長30.8%和24.2%，銷售額分別增長66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長41.9%，占房地產投資比重29.8%，辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長25.9%和35.2%，銷售額分別增長48.4%和50.2%。隨著我國商業業態的不斷轉型，經濟的不斷發展，區域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實行限購，二、三線城市實行限貸，商業地產成為投資追逐的熱點，勢必出現新一輪的高速發展。

1.2 資金問題是商業地產面臨的突出問題

土地和資金就像房地產開發的兩條腿，沒有土地和資金，房地產開發將寸步難行。但從房地產的整個開發過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產開發商面臨的最突出問題，對于投資規模大、投資回收期長的商業地產更是如此。一個商業地產項目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發建設完不成，而且即使開發成后期的運營過程中也會因此出現各種各樣的問題。現在在商業地產項目中普遍存在的產權分割出售的現象，根本原因就在于開發商資金不足，急于盡快回收資金。而產權分割出售的后果就是在后期的運營過程中難以實現統一管理，最終導致項目失敗。2 商業地產開發融資的概念與特點

2.1 商業地產的概念

目前國內外關于商業地產的概念和統計的口徑各不一致。根據美國房地產協會(CCIM)的定義，商業地產包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經營性交易的經營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區，房地產市場分為住宅、寫字樓、商業樓宇、工業廠房四個分支市場，此處的商業樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內地許多專家學者也大都使用這一標準。除了商鋪和商業樓宇的概念外，商業地產還有商業物業、商業營業用房等多種名稱，其中中國房地產統計年鑒就把進行商業零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經營場所稱為商業營業用房。綜合以上概念，本文所論述的商業地產定義為商業經營活動的經營場所，其中的商業經營活動主要是指商業零售和其他實物交易或提供有償服務的經營活動，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業地產開發融資的概念

商業地產開發融資是指開發商為了確保商業地產項目的順利進行而進行的融通資金的活動。其實質是發揮商業地產的財產功能，為商業地產開發融通資金，以達到盡快開發、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進入社會流通領域，以擴充社會資金來源。

2.3 商業地產開發融資的特點

商業地產開發融資的特點是與其自身的特殊性緊密相關的，概括起來，主要有以下兩點：

2.3.1 資金規模大、融資周期長 投資規模大、投資回收期長是房地產開發投資的共性，而商業地產對資金的要求尤為突出。因為商業用地的土地使用權出讓價格是最高的，商業地產的規劃設計水準高，建筑結構復雜并廣泛采用新材料和新工藝，內部裝修及陳設豪華，都使得商業地產所需資金遠高于住宅或廠房物業。商業地產的經營一般還要經過2~3年的過渡期，才能有穩定的現金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。所以，商業地產對開發商的資金儲備能力和抗風險的能力有著很高的要求。

2.3.2 風險大、成本高 商業地產具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業的升值。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業競爭已經趨于白熱化，商業經營的不穩定性增大。同時，在商業房地產很長的投資回收期內，周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產生巨大的影響。而且，商業地產經營過渡期的存在使開發商在這一期間內隨時可能面臨調整或虧損。因此，商業地產經營的風險相當大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發商而言融資費用和利息成本都是很高的。美國商業地產的資金循環模式及融資方式

國外商業地產的發展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產市場出現泡沫，從而爆發了嚴重的次級債務危機，但其經過多年積累的商業地產創新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國商業地產的資金循環模式

美國的商業地產經歷幾十年的發展過程，無論是在經營模式、商業形態，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產證券化之后，房地產投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業地產取得前所未有的發展。美國商業地產資金循環的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產業基金等在美國的商業地產中發揮著重要的作用。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項目的投資，而是根據公司長期發展的投資。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業地產企業按照資本市場的價值觀塑造公司的發展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續擴張發展。

3.2 美國商業地產的融資方式

美國房地產在1990年的估算價值就約為5~6.1萬億美元，這些房地產大都以債務和權益融資。其中商業地產占了很大一部分，商業地產的融資方式有企業內部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種：

3.2.1 企業內部融資 即開發企業利用企業現有的自有資金支持項目開發，或通過擴大自有資金基礎。商業地產開發的內部融資包括“抵押、貼現股票和債券而獲得現金”、“預收購房定金或購房款”和企業留存收益等。

3.2.2 企業外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發行債券：根據發行主體的不同，分為政府發行、金融機構發行和房地產企業發行三種。發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產企業帶來大規模的長期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業銀行是美國商業地產債務資金的唯一來源。他們持有50.2%的非住房商業地產的長期貸款，占房地產貸款總額的28%。

(4)其他融資機構的融資：是指從銀行外的其他機構融資，包括保險公司、房地產投資基金管理公司和房地產財務管理公司等。養老基金和人壽保險公司是主要的機構，他們持有的很多抵押貸款擔保債務(CMOs)是由商業房地產抵押貸款擔保的債券。

(5)合作開發：包括合資開發，這種方式可以補充自用資金，分散投資風險，是目前房地產開發企業采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產融資方式，它采用貸款機構出資，開發商出地和技術，成立合資公司。與合作開發不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，他也與開發商共享利益、共擔風險。

(7)房地產辛迪加：這是國外房地產開發商廣泛采用的一種融資方式，它由經理合伙人和有限合伙人組成，其中經理合伙人負責房地產的經營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權，不參與經營，以其出資額為限承擔有限責任。房地產辛迪加可以籌集到開發商難以籌集到的權益或短期資金。

(8)房地產投資信托(REIT)：房地產投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過向開發商發放信托資金或直接參與房地產投資等方式參與運作。在美國存在權益REIT(投資并經營商業地產)、抵押貸款REIT(購買商業地產的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產)和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內購買和經營商業地產)四種類型的REIT。REIT立法要求資產由獨立的顧問來進行管理。

(9)商業抵押貸款支持證券：商業抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀80年代，是將房地產貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經營權的房地產開發商，將該土地出租給其他的投資者開發建設，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產項目開發的長期貸款，或者是開發商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自己開發的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

(11)回租融資：即開發商先出售自己開發的物業，再將其租回經營。這種方式在于開發商作為某項物業的所有人，既想保持該物業的所有權以獲得該項物業的連續收益，又想出讓該項物業獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買融資：即開發商將自己開發的某項物業賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款買回該項物業。對于開發商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業的產權。開發商在回買的過程中可以對此物業提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機構而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權人的身份參與分享物業的經營收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權與優先債券之間的投資形式。在房地產融資領域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股，建立不同債權的股權的投資組合。這種方式的優勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來看，既可獲得債權性質的收益，又可獲得股份性質的分紅，還可以實現債轉股，類似于優先股和可轉債。其缺點在于融資成本高，程序復雜，法律架構復雜。國內商業地產融資現狀及發展趨勢

4.1 國內商業地產的資金循環模式

國內商業地產發展時間相對較短，資金循環的模式得到市場驗證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國內商業地產的融資現狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國內商業地產融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來，為了抑制房地產投資過快增長和降低銀行金融風險，國家出臺了一系列宏觀調控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業銀行在信貸方面對部分商業地產項目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業地產項目的貸款發放。這對于依賴銀行融資的商業地產來說無疑是雪上加霜，融資困難已經成為制約國內商業地產發展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現端倪 在各銀行實施放貸緊縮的情況下，各開發商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創新”、“典當”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業地產融資多元化已初現端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩定等諸多利好成為商業地產融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發行REIT，開創了國內優

質物業打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機構投資者不斷增加。

4.3 國內商業地產融資趨勢

融資方式由間接融資向直接融資為主轉變是國際融資市場發展的趨勢，國內商業地產開發融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風險、拓寬商業地產融資渠道、解決商業地產資金緊缺問題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進入投資收益比較高的商業地產領域，隨之出現的是融資渠道與方式將呈現多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業地產基金、商業地產資產證券等都將會成為開發商/投資商可用的主要融資方式。我國商業地產開融資的幾種主要方式分析

商業地產開發離不開融資工具的幫助和各類金融機構的支持。目前商業地產開發的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業地產開發可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業地產基金等，也一并進行探討。

5.1 企業自有資金

5.1.1 企業自有資金注入的方式(1)開發主體為新的項目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發主體為內部獨立核算而對外無法人地位的項目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運用自有資金融資方式的重要性 企業自有資金是商業地產開發最基本的融資方式，也是運用其他融資方式的前提。由于房地產開發是風險較大的經濟活動，市場信息不對稱，出現“逆向選擇”和“道德危機”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標下希望保證資金的安全。開發企業的自有資金注入開發項目則是一種良好的“信號發射機制”，促進了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費用，提高了交易的效率。因此，運用自有資金投資開發成了檢驗開發商誠意和實力的最佳方式，有“操盤手”共擔風險，投資者的信心也大為增強，對開發商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預租預售款和定金

商業地產的預租預售款及定金是內部融資的另一重要來源。在商業地產市場高漲的形勢下，開發商可以利用買方的激烈競爭，以預租預售形式進行滾動開發，及早將產品推向市場，降低開發風險。預租預售款手段通常與商業房地產營銷手段相結合，開發商能夠借預售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項目的聲譽，為后期招商工作打下基礎。定金是鎖定目標客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發速度，節省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業經營方式的影響很大。由于近年來房地產投資開發有局部過熱的表現，北京出臺的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執行，進而在全國進行逐步推廣，對商業物業的預售資金監管更加嚴格，資金使用受到限制；另外，隨著開發商對商業地產后期運營的重視，商鋪分割產權出售的比例將越來越小，預售款融資所占比例也會越來越小。總的來看，預租預售款和定金的再投資對商業地產開發融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業長期經濟的條件下充分利用這一方式會對開發活動產生積極的帶動作用。

5.3 銀行信貸融資

長期以來，銀行信貸融資一直是房地產開發融資的主要方式之一，商業地產開發融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優勢有關。經過幾年的摸索實踐，國內的銀行信貸融資方式在房地產業的發展過程中已發揮了重要作用，已經有了一定的經驗與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。在未來相當長的一段時間內，銀行信貸融資仍將在商業地產開發融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過公開發行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資，是房地產企業實現資本運營的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產公司上市融資的方式 房地產公司實現上市融資的可能途徑有：(1)國內A股上市，即房地產企業設立股份有限公司，直接在國內主板A股上市；(2)國內B股上市，即房地產企業設立股份有限公司，直接在國內主板B股上市；(3)國內買殼上市，即房地產企業收購一家在國內上市的公司，利用其殼資源發行新股融資；(4)海外上市，即房地產企業選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

5.4.2 房地產公司上市融資的優缺點分析(1)上市融資的正面效應

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。

第二，融資能力強：由于股票的預期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經上市的房地產開發企業可以根據日后的實際情況，通過配股、增發或發行可轉債進行再融資。

第三，資金使用年限長：發行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負擔。

第四，改善企業的財務結構：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務結構和實力的重要指標，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財務結構，從而提高公司的經營安全程度和競爭力，從而增強公司通過其他方式融資的能力。

第五，分散風險：上市后，會有更多的投資者認購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔風險的分散。

第六，有利于企業股份制改造：根據規定推薦上市的企業必須是股份制企業，房地產公司可以以上市為契機，建立現代企業制度以有利于企業的長遠發展。

第七，提高公司價值：股票上市后公司股份流通性大大增強，其價值必然顯著提高，進而提高股東財富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產。

第九，便于公司進行并購(資產重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠發展。

(2)上市融資的負面效應

第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風險高，相應必然要求有較高的報酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發行費用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權：由于公司的部分控制權向社會公眾轉移，原股東的控制權相對減弱。

第三，增加公司的相關義務：上市公司必須遵循上市的有關法規并接受監督，必須對自身財務狀況、重大經營決策、并購活動、關聯交易等按時向社會公眾披露，這些信息有時會涉及商業秘密，對公司的競爭可能會產生不利影響。

5.5 房地產基金融資

房地產基金是產業基金的一種，是指通過發行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產，交由專門的投資管理機構，按照投資組合原理直接投資于房地產業中的企業或項目，并通過資本經營和提供增值服務，對受資企業或項目加以培育和輔導，使之相對成熟和強壯，以實現資產保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業地產的重點在于后期的經營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業地產開發成為一種可行的選擇。房地產基金一般會采取股權投資的方式，收購或直接投資所占的比重不會超過總投資額的50%，即在股權上不成為大股東，項目能用原來的辦法持續經營。基金不參與項目的具體操作，而是留給企業來完成。當前中國《產業基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產業基金只能向特定投資者發行基金份額，即采取私募設立的模式。基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的。多采用投資公司形式運作，以規避政策的限制。海外基金的表現則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團、雷曼兄弟等開始有規模地投資于內地房地產市場。2005年7月，美國最大的商業地產投資、開發及管理公司西蒙房地產集團與摩根士丹利房地產基金及深國投商用置業有限公司簽訂了開發商業地產的合作協議。目前外資地產基金進入我國資本市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現資金合法流通和回收。從目前內地市場來看，海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，大多選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高，具有經營特性的商業地產是海外基金投資的熱點之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經驗后選擇廣州、深圳，再進入經濟發達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產基金在中國的發展前景看，隨著商業和服務業市場的對外開放，國內外商業企業都在加緊走連鎖發展、跨區域擴張的道路，而已有的商業物業對現代商業發展模式的支持顯然不夠，可以預見商業房地產的需求量在近幾年內會有持續的增長。宏觀政策對銀行資金流向房地產業的限制在短期內不會有松動，資金來源的多元化是商業房地產開發的必然趨勢。在中國經濟日益與世界經濟接軌的大背景下，產業基金投資法等相關法律法規將得以制訂和頒行，房地產業基金發展的政策瓶頸必將被打破。以房地產抵押貸款證券化為標志的房地產金融市場的不斷發展與成熟，將為房地產基金應用于商業地產開發融資建立一個更為方便的進入和退出機制。

5.6 房地產投資信托融資

根據銀監會《信托投資公司房地產信托業務管理辦法》中關于“房地產信托業務”的界定，房地產信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營企業為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。其中不動產包括房地產及其經營權、物業管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。

5.6.1 房地產投資信托（REIT）的形式及其特點 我國房地產信托在歷經幾次整頓之后，在央行、銀監局控制銀行信貸風險的大背景下，得到了較快的發展。當前房地產信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產開發的貸款，這種形式與傳統的商業銀行貸款類似；二是股權型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產商的部分股權，與之共享開發收益，待開發完成后，由開發商回購股權；三是財產信托即以商業物業的財產形式委托經營獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項目，信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個信托貸款的模式貸給開發商，開發商在信托計劃屆滿時，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時點(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發規模受到一定限制，適用于滾動開發；其融資成本高于銀行貸款，且風險也較高，除此以外，與商業銀行貸款沒有本質區別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國房地產融資信托的主要產品，主要原因在于它規避了銀監局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產貸款型信托計劃“井噴”以后，監管部門己要求信托公司對此類信托計劃參照商業銀行的貸款標準執行后，其發展前景開始變得較黯淡。

(2)股權型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會投資者募集資金，這筆資金以收購開發商的部分股權，甚至在有的項目中對開發商進行增資擴大股份，從而控制和獲得開發商的部分所有者權益，并以轉讓或受讓開發商股東的股權作為保證，將資金投入到相關項目中。信托計劃屆滿時，由開發商的股東按照事先約定，對信托公司所持有的股份溢價回購，此溢價就構成了信托公司和相關投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計劃除采用股權溢價回購的規定以外，還要求有相應的擔保措施，如專業擔保公司承擔連帶擔保，在某些案例中，甚至會要求房地產公司現有股東以其在公司的全部股份質押給信托公司，以確保信托股權的順利收購，因而也被稱為股權質押信托。這種形式的信托具有如下特點：信托的目的不是長期控制某家房地產開發商，而是通過這種方式來運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬；股權信托在這份合同中具有表決權的優先股性質，作為股東每年的回報率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內占到開發商股份的控股或者相對控股地位的，能夠參與企業的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產企業的規范化程度要求比較高，同時也是為了保證信托產品的安全性、收益性。

(3)財產型信托。此種方式，委托人提供業已存在并具有較強變現能力的商業地產類信托財產，將之委托給信托公司，設立財產信托，委托人取得信托受益權，然后委托人在將信托受益權轉讓給投資者，實現融資目的，或者將受益權作抵押獲得債務融資。其最大的特點在于幾乎不用額外的擔保，而且是資產證券化的有益嘗試。它是以企業資產的未來預期現金流入作為信用基礎去化解讓渡資金適用權中的風險，使資產的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發揮的淋漓盡致，而且作為財產信托可以適當規避資金信托合同不超過200份的限制，為企業籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權衡 通過權衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優勢和劣勢：

(1)房地產信托融資的優勢。第一，信托可以貫穿于房地產開發項目的全過程，包括拿地、市政規劃、拿“四證”和銷售許可證、預售到最后收購成熟物業的各個階段，提供融資服務，堪稱全方位、一站式服務；第二，綜合財務費用低，雖然房地產信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權形式介入的，幫助開發商達到銀行的貸款要求，幫助房地產企業更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。故綜合來說，信托融資降低了開發商的財務成本；第三，房地產信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產基金轉變為國內產業投資基金，可以固定回報方式介入項目公司，可適時包裝房地產企業上市，可為項目前期建設融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產信托融資的劣勢。對于房地產企業而言，信托融資的規模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業地產開發的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實施，對從事房地產信托業務的信托投資公司進行了非正式告誡，信托對房地產的支持受到限制；另外，不動產信托業務的發展遠遠跟不上房地產市場的發展水平，無法滿足商業房地產投資對流動性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對于目前國內信托融資的定位，房地產信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發商缺少什么，就可以利用信托補充什么以達到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產金融創新的主流范式。中國人民銀行的研究報告建議，要“將房地產資金信托轉變為真正意義上的房地產信托”。未來房地產信托的發展方向應是為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務，適應房地產行業的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。總體而言，我國的房地產信托融資將會有進一步突破性進展，還有很大的發展空間。

第四篇：淺析萬達商業地產模式

淺析萬達商業地產模式

管理學院2011級工程管理劉璐璐201100270414

國際萬達，百年企業。在中國的商業地產發展歷史上，有一個企業之名在市場中特別響亮：萬達。在它22年的發展過程當中，已經儼然成為一部中國式房企發展教科書。從1988年萬達集團開始介入房地產開發到1992年萬達集團成立，至2001年，萬達集團在中國就已如日中天，并發展出多條產業鏈。

作為國內最早進行大規模商業地產開發的企業，萬達商業地產品牌及其“訂單”開發模式在業界具有舉足輕重的影響，成為許多后續跟進的商業地產開發商研究、學習和模仿的樣板。然而，萬達前期開發的多個商業地產項目開業后出現的投資回報、商戶招商、經營管理等方面的問題被媒體披露后，萬達商業地產品牌和“訂單”開發模式也開始受到社會各界的普遍質疑。

目前國內持續升溫的商業地產實際上還處于“成長期”。作為商業地產的領軍企業，大連萬達的開發模式一直是大家學習的榜樣，但隨著中國商業地產的發展，我們有必要重新審視萬達模式，以期從它的成敗得失中受到應有的啟示。

在目前全國消費市場增速下滑的驅使下，萬達依然能保持增長的態勢，盡管增長幅度沒有以前大，但在全國已經開業的70多個連鎖店，日前萬達集團董事長王健林在論壇上公開分享了萬達廣場成功的經驗，其中包括選址、定位、設計、業態、管理、信息化、規范化七大要素。

第一，選址。大型購物中心尤其是綜合體，不同于傳統的百貨店，因此萬達廣場不會選擇在城市核心區建店。對于萬達廣場的選址原則，首先要求交通便利，至少有兩個主道，這樣才能方便進出，否則將來隨著人流、車流的增加，容易造成堵車、進出困難等困境，這可能就會嚴重影響項目的收益和增長率。

其次，萬達更多考慮居住人口而非流動人口，盡管一般的高鐵站、火車站、飛機場等地客流量相當大，但這些人群極少有持續購買的行為，偶爾一兩次購買就走了。而購物中心需要的是不斷的重復消費，有回頭客，因此，萬達只考慮半徑50公里內是否有30萬住戶，相近30公里內有沒有相同的業態，如果旁邊已有大型購物中心，那么萬達廣場也不會選擇落子。

第二，定位。萬達廣場定位為流行時尚或年輕時尚，目標客戶群在15至30歲，所以他們多數考慮時尚品牌、便宜餐飲、文化娛樂等，高端并不是其主要定位。大眾消費才能聚集人氣，奢侈品小眾消費人氣不會太高，人氣一少，購買客單價雖然會提高，但是附帶的隨機消費頻率也會隨之而降低。另外，大眾消費定位也便于復制，便于“工廠”化的開展。再次，大眾消費定位也給我們留下了足夠的提升空間。

第三，設計。設計是決定購物中心是否興旺的關鍵一環，甚至比定位更具技術化。關于商業設計方面，主要有以下幾點。首先，交通優先，交通的設計一定要作為重中之重，設計時一定要首先考慮車輛的進出方向，大型商業中心離不開車流，所以一定要考慮周邊交通的關系，要做到能夠進來，也能迅速疏散。不光是地面交通要做好，地下幾層的停車場也要設計好，讓大家能很迅速容易地找到車輛及進出。

其次，出入口的選擇，一個大型購物中心不能只有一個門，而應該有五個、七個、八個門。其中，主要的兩三個門應該放在人特別愿意走的幾個方向。很多項目設計了好幾條線，如果平行有兩條線，有一條線的某個位置肯定是冷的和死的。

第四，業態。萬達更多選擇非零售業態，更強調體驗式消費，萬達有一個明確規定，體驗式消費要大于50%，尤其是文化娛樂和餐飲。不同的業態搭配會促進比較效益，對整個商場的收益提升更好。其次，餐飲的比重要夠大，每一個萬達廣場中餐飲比重在整個租賃面

積當中會超過20%，所以每個萬達廣場原則上里面的餐飲會超過30家，甚至有些還會達到40多家。

餐飲比重成為萬達廣場的一張王牌，實踐證明王健林的判斷是正確的。餐飲火了以后，租金跟二樓的服飾基本相同，而且人氣往上走以后，也符合商業中的瀑布效應，到頂樓再慢慢走下來。

此外，在業態選擇上同業態盡量選一家，不選兩家，這樣才能提升比較效益。在商家分級方面，萬達內部會對有發展的幾千個商家有個ABCD等級評定，這種做主要有兩個原因，一個是內部防止腐敗，另一個就是激勵這些商家不斷提升自己，給他更好的條件。

第五，管理。重于管理，這是最核心的一條。對一個購物中心而言，在管理方面有幾條：

一、管理重于建設，萬達對商業管理公司干部配備的級別和即將要調整的級別，都比其他建設系統的要多，副總裁不止一個，還有其他職務配的人員也比較多，人員配置上要高于它，而且內部的工資上實行同等待遇，搞商業管理的一點不比開發房地產拿得少。二，重于解決問題。出現問題時，要善于研究和解決問題，而且還要面對問題，不能回避。當一個購物中心或百貨店里出現有商家關店或離開的現象，就要在剛開始出現時馬上解決，否則等到出走率達到50%以后再調整，那么大家的信心各方面都會出現問題。三就是對商家進行扶持。

第六，信息化。集團多年前成立了一個信息建設管理中心，現在隊伍已經很大規模。完全由自己的隊伍來研發軟件、跟進、租金管理、安全管理、報批文件，包括財務系統全部信息化。信息化了以后，規范了漏洞和失誤，這也極大支持了商業管理公司的發展。

第七，標準化。標準化是信息化的前提，商業管理公司大概出了20本書，把每個項目的各種流程都非常標準地規范下來，比方說《開店手冊》，把安全管理、租金管理等流程形成了若干項，必須按標準化進行，因為標準化漏洞少，而且把標準化的內容放在信息軟件上以后，剛招來的人也會干。

以上幾點就是萬達廣場成功的經驗。目前國內持續升溫的商業地產實際上還處于“成長期”。作為商業地產的領軍企業，大連萬達的開發模式一直是大家學習的榜樣，但隨著中國商業地產的發展，我們有必要重新審視萬達模式，以期從它的成敗得失中受到應有的啟示。萬達的問題主要有以下幾點。

第一，在商業地產開發上，萬達并未遵循商業規劃必須先行的原則。萬達將主要精力放在拿地、融資、引進主力店和銷售上。在商業規劃上，過多相信了自己的判斷和建筑設計院的方案。在商鋪分割上，以切西瓜銷售的方式，橫豎切割，一賣了之。可以說，萬達前期商業地產項目的失敗，首先是商業規劃的失敗。

第二，過分追求銷售的高價、利潤和速度。在營銷銷售方面，萬達過分追求銷售數量、金額和速度，而缺乏對投資類型、經營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商戶投資經營收益的最大化。過分追求銷售的高價、利潤和速度，是萬達地產思維的又一盲點，是萬達的又一戰略誤區，這就必然為萬達商業物業后續的運營埋下了隱患，投資商戶的起訴和經營的危機就是意料之中的事了。

第三，過于“溺愛”主力商家而忽視了個體商戶的利益。萬達“訂單商業地產”模式的成功之處，就在于成功地與“沃爾瑪們”的結盟，成功地引進了國際頂級的主力店，提升了項目的商業價值和品牌號召力。但是，真所謂“成也蕭何，敗也蕭何”；萬達在“沃爾瑪們”物業需求上的百依百順，必然減少了對銷售區域的考慮和投入，在對“沃爾瑪們”的低廉租金上的損失必然要從銷售的高價中回報。這就是我們不難在萬達購物廣場看到的景象：“沃爾瑪們”輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負、慘淡經營。投資商戶們“沃爾瑪的大樹底下好乘涼”的美夢，最終被萬達的厚此薄彼所擊碎，繼而出現的諸多問題也一定程度上與萬達過份“溺愛”主力商家而忽視了個體商戶的利益不無關系。

第四，忽視后期的品牌招商和經營管理。萬達商業物業投資購買的主力客群是投資客，他們購買商鋪是為了獲取租金的投資回報，而自己并不想直接經營，這就必然需要萬達承擔起為投資商戶返租、代租和代理招商的責任，由萬達來統一規劃、統一布局、統一招商、統一管理，而不能由商戶各自為政，分散經營。但萬達前期只提供基本的物業管理和簡單的招商指導，從而導致萬達的許多項目商鋪賣得好，品牌招不好，商品銷不了的先熱后冷的局面。萬達在招商上的被動和滯后，在管理上的簡單和單一，直接影響著項目的定位、經營和發展，影響著萬達后續開發項目的銷售，影響著萬達品牌的社會形象。

在商業地產開發過程中，應尊重商業地產開發的客觀規律，注重商業地產開發前期的介入和投入，組織專業人員對項目的商業定位、布局進行專業的規劃和設計。這樣，項目的各項功能配套和設備配套更加符合商業經營的需要，符合投資商戶經營的利益。

開發商應加大對商業物業自己持有的比例，從而加強了對項目的掌控能力和管理主動權，使項目在定位、布局、招商、運營、管理等方面更符合商業的整體利益。盡量把銷售贏利模式轉變為租金贏利模式，轉而注重獲取長期的租金收益和資產升值的收益。建議成立專門機構，加強對后期招商、經營、管理、服務的力度，統一招商、統一管理，從而有效的保障了項目后期的商業經營和商戶的利益。在銷售對象和招租商戶的甄選方面要嚴格要求和規范，對商戶的經營形式、信譽、經營品類、實力等方面要有系統的要求，目的是為之后的經營管理打下堅實基礎。

第五篇：商業地產策劃模式

一、市場調研：

1，前言——本次市調的背景、動機、運用手段、目的等； 2，市場分析——（1）當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區域市場分析（銷售價格、成交情況）

3，近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

4，競爭個案項目調查與分析 5，消費者分析：

（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節性

（5）購買反應（價格、規劃、地點等）（6）購買頻度 6，結論

二、項目環境調研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質

2，地塊本身的優劣勢 3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5，地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析 1，投資環境分析

（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產的政策法規（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4，土地延展價值分析判斷（十種因素）

5，成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入（3）邊際成本利潤 6，投入產出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率

7，同類項目成敗的市場因素分析

四，營銷策劃

（一）市場調查項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）2 建筑規模與風格建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）

（二）、目標客戶分析

1、經濟背景· 經濟實力

· 行業特征公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）

家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）、價格定位理論價格（達到銷售目標）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略

（四）、入市時機、入市姿態

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創意表現 4廣告效果監控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算

（七）、推廣費用現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設計

1，小區的規劃布局和空間組織

2，小區容積率的敏感性分析 3，小區道路系統布局（人流、車流）

4，小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）5，小區建筑風格的形式及運用示意

6，小區建筑外立面色彩的確定及示意

7，小區戶型比例的搭配關系 8，小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分

9，小區環境綠化概念原則

10，小區環藝小品主題風格確定及示意

六、識別系統

（一）核心部分 1，名稱 2，標志 3，標準色 4，標準字體

（二）運用部分 1，現場 · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2，營銷中心 · 形象墻 · 門楣標牌 · 指示牌 · 展板規范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺面標牌 3，工地辦公室 · 經理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財務部 4，功能標牌 · 請勿吸煙 · 防火、防電危險 · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監控室