第一篇：樓盤考察心得

樓盤考察心得

2011年10月17日，在經理的帶領下我們去參觀了杭州市的濱江·金色海岸、萬科.草莊、萬科·西溪蝶園及昆侖公館等樓盤，感覺受益匪淺，此次杭州之行收獲最大在除了城市觀光旅游以外，就是了解到杭州市房地產的一些相關信息，同行有很多地方值得我們學習?，F將個人心得體會總結如下：

1、考察的大部分樓盤，客戶接待中心外部形象花費大量心思，設置了噴泉、假山、指引路牌，讓人還沒進入客戶接待中心便可感受到項目氛圍；客戶接待中心整體裝修色調統一，大面積應用同一色系，燈光效果運用得當，整體空間使人感覺錯落有致，層次感和光潔度感覺非常好。并且在我們所參觀的樓盤中，大都很注意休閑氛圍的營造，將洽談區設置成類似咖啡屋或者休閑茶座的感覺，設置沙發、高腳椅或者休閑座椅，綠色盆栽使用頻繁。

2、杭州高檔樓盤的物業服務可以直接從售樓部體現，每個樓盤門口都有物業公司的保安站崗，即使我們說明了只是來參觀一下，這些樓盤的保安、物業都非常熱情，有禮貌。連保安都如此，那么置業顧問當然也是非常友好熱情的。售樓部將物業規范化，讓客戶未入住前就可以先享受服務，這樣可以給銷售添金加瓦，讓客戶享受到物有所值，物超所值。

對于一個品牌開發商來說，服務一定要到位。即使已經在行業的頂峰，還是要從基礎做起。萬科公司的員工從形象、態度、到專業知識都很值得我們去學習。所以針對我們公司，不管公司發展到什么程度，做服務業的還是要從各方各面做好服務，尤其是在售樓部的銷售人員，這也是直接給消費者帶去樓盤第一印象的。所以在售樓部，不管如何都要對待好每一個客戶，即使這個客戶不買房子，但他仍有可能給你帶來很多客戶。樣板房的設計同樣很重要。去參觀的幾個項目，樣板房都做得相當精致溫馨，不僅僅是裝修，上空、電梯以及陽臺外的景象都是和以后的實景一樣，讓客戶有身臨其境的感覺，看了有很想買的沖動。

銷售部： 周倩3、4、

第二篇：樓盤考察心得

樓盤考察心得

2011年10月17日，在經理的帶領下我們去參觀了杭州市的濱江·金色海岸、萬科.草莊、萬科·西溪蝶園及昆侖公館等樓盤，感覺受益匪淺，此次杭州之行收獲最大在除了城市觀光旅游以外，就是了解到杭州市房地產的一些相關信息，同行有很多地方值得我們學習。現將個人心得體會總結如下：

1、考察的大部分樓盤，客戶接待中心外部形象花費大量心思，設置了噴泉、假山、指引路牌，讓人還沒進入客戶接待中心便可感受到項目氛圍；客戶接待中心整體裝修色調統一，大面積應用同一色系，燈光效果運用得當，整體空間使人感覺錯落有致，層次感和光潔度感覺非常好。并且在我們所參觀的樓盤中，大都很注意休閑氛圍的營造，將洽談區設置成類似咖啡屋或者休閑茶座的感覺，設置沙發、高腳椅或者休閑座椅，綠色盆栽使用頻繁。

2、杭州高檔樓盤的物業服務可以直接從售樓部體現，每個樓盤門口都有物業

公司的保安站崗，即使我們說明了只是來參觀一下，這些樓盤的保安、物業都非常熱情，有禮貌。連保安都如此，那么置業顧問當然也是非常友好熱情的。售樓部將物業規范化，讓客戶未入住前就可以先享受服務，這樣可以給銷售添金加瓦，讓客戶享受到物有所值，物超所值。

對于一個品牌開發商來說，服務一定要到位。即使已經在行業的頂峰，還是要從基礎做起。萬科公司的員工從形象、態度、到專業知識都很值得我們去學習。所以針對我們公司，不管公司發展到什么程度，做服務業的還是要從各方各面做好服務，尤其是在售樓部的銷售人員，這也是直接給消費者帶去樓盤第一印象的。所以在售樓部，不管如何都要對待好每一個客戶，即使這個客戶不買房子，但他仍有可能給你帶來很多客戶。

樣板房的設計同樣很重要。去參觀的幾個項目，樣板房都做得相當精致溫馨，不僅僅是裝修，上空、電梯以及陽臺外的景象都是和以后的實景一樣，讓客戶有身臨其境的感覺，看了有很想買的沖動。

銷售部： 周倩3、4、

第三篇：樓盤考察學習報告

陽春三月，在副總經理孫志強先生的帶領下深藍一行9人，前往重慶和成都對這兩個城市的樓盤進行考察學習，為期三天的學習不僅開闊了自己的視野，豐富了自己的知識，而且發現了眾多樓盤當中很多值得借鑒的知識。結合實際情況也對項目從產品到銷售有了一些新的認識，此次重慶、成都之行讓我感受很深、受益匪淺。此次考察的項目共有萬科渝園、金科中央御院、龍湖紫云臺、融創伊頓莊園、金融街融景城、中安長島、常青藤堤香小鎮、寰宇天下、龍湖悠山郡、萬科烏龍山、華潤金悅灣等知名大樓盤，在參觀過程中從整個社區的規劃、景觀細節、工地美化方式、接待講解、售房部裝修、以及樣板房的學習，都能夠讓你親身感受的尊貴及感嘆，通過此次考察學習我個人認為以下感受很大值得我們學習：

1、社區的整體的綠化景觀；在參觀過程中，這些知名的樓盤對于項目位置以及綠化居住的舒適度要求的很高，整個綠化景觀從大的方面及一些景觀細節的處理都結合的非常的完美，讓整個景觀有一個很系統的鏈接，并且能夠很完美的體現出來，植物的高低搭配，水系的設計處理，以及小飾品的點綴都是恰到好處。

樹木與花草的完美搭配，真正地讓業主感受到的是回家就是度假的開始。在這里入住的業主會是第一個感受到春天的來臨，因為花兒將作為春的使者悄然而至。

銷售道具講解：通過幾個大樓盤的學習及聽他們的銷講說辭，給人的感覺就是簡練深入，有重點，能夠凸顯自己本項目獨特的優勢特點，短而具有吸引力，房子與道具的完美結合讓客戶有足夠的買房的沖動，比如說項目在此區域的地段優勢通過區位圖更加簡單直觀的講解出來。

各種有寓意的展板展示，更能夠體現出來項目更深層的一些含義: 比如說收獲更多的果實，比如說買到的健康，比如說人脈等等等等，通過銷售區域內部的展示，讓來到項目的人更加了解自己所要購買的及產品的價值。

樣板間：室內空間的布局及飾品的擺放，以及色調之間的搭配，以及色調與整個房間家具的結合，樓梯的虛實結合，壁紙與裝飾畫之間的結合，都需要經過縝密設計方案，最終呈現完美的樣板間。讓參觀的客戶感嘆不已，刺激客戶購房沖動。

此次重慶、成都之行，豐富了自己知識，通過對參觀考察學習的項目的整體思考，以及對整個流程的學習，不單單在銷售上有新看法，還要在策劃語言及策劃語言的深度上有一定的了解，并且能夠讓策劃語言很完美的轉化為銷售語言，通過樣板間以及功法樣板間的學習，能指導項目在未來的工作及施工當中提出指導性意見。在不斷的考察學習中，我相信未來的深藍一定是未來房地產代理行業當中最專業的團隊。銷售管理部：張偉明

第四篇：20130607-樓盤考察要點（本站推薦）

樓盤考察要點

考察的目的只有一個，看該項目如何打造產品、如何打造賣點、如何營銷等，找差異，看特色、找賣點、看亮點。

一、樓盤基礎情況

1.看樓盤區域整體市政基礎和供應結構分析（自然條件、環境條件、交通條件、配套條件）；

2.該樓盤的市場定位、產品特色、促銷手段、價格定位；

3.區域各樓盤推案情況及物業配比（業態類型、組合、高層小高層洋房別墅等搭配配比；

二、幾大關注要點

1.產品規劃 1.基礎層面的產品規劃，產品力基礎配置研究。（項目社區規劃、立面風格、景觀園林、產品戶型、會所規劃及公建配套、增值功能；2.主力戶型面積段和產品打擊力）；進一步的，可以看其交通組織、地下室設置、小區停車、花園邊界處理、標識系統等細節打造；

2.售樓處 即展示層面的售樓處整體設計包裝，關注現場營銷打擊力

1.城界（關注到達項目沿途的包裝和導視，關注項目入口處的指引和整體形象感知）；2.銷售中心（關注項目展示手法和信息釋放過程、關注現場流線安排、空間組織與銷售人員服務質量）； 3.園林/參觀通道（關注項目景觀示范區園林風格和展示手法、關注通往樣板間的景觀和銷售通道包裝安排）； 4.樣板間（毛坯房重在關注

樣板間突出亮點和規避不利的手法、精裝房重在關注精裝修標準和施工水準）；

3.銷售管理：（物業人員接待、現場售樓人員素質、現場管理流程規范亮點、樓盤價格趨勢及營銷活動）；

4.樓盤價值樹分析（規劃、配套及商業、景觀、戶型、建筑材料及設備、立面新技術、工程質量）；

5.樓盤附加值（服務、文化、品牌、物業管理）；

三、考察總結

1.樓盤賣點及亮點總結；1.基礎信息+產品規劃亮點+銷售展示亮點+銷售態勢，選擇亮點進行概述，突出之處可供借鑒學習；2.項目整體概要、競爭格局評價、學習借鑒之處 ；

2.該樓盤與周邊同質樓盤對比；

3.樓盤購買客戶群分析；

4.關鍵部位照片；

最后總結一句:新盤踩盤目的，重在了解樓盤產品力，注重產品規劃、現場包裝和銷售管理三大環節。戰術層面的現場活動適度了解即可，不是重點。

產品研發部雷三兵

第五篇：2011.5.16.樓盤市場調查心得

市場調查心得

房地產是個周期行業，有分階段性，房地產開發企業的開發流程可以大略的分為前期準備階段——建筑施工階段——銷售階段。如果說前期的準備階段是房地產開發的奠基石，那么市場調研就是承受基石的重要土壤了。所以說市場調查與研究是了解區域房地產特征與現狀的手段，作為策劃初學者來說，只有不斷的更新了解泉州房地產市場的信息動態，才能在項目操作中更能得心應手。雖然學習時間不長，但是通過幾天的市場調查和現有的優秀調查報告的學習，對市場調查在實行過程中也有自己的一番心得。

“市場調查就是市場調研”這是我一開始對此理解的誤區。一直到后來我才真正理解市場調查和市場調研是有本質上的區別的。市場調查更注重的是對市場數據的采集，說的更透一點，市場調查只是查，是對整個市場淺層面的認識。就像你知道了一件事的結果，可是對導致該結果發生原因卻無從得知一樣。不知道原因，你就更不知道如何去改進或加強。

房地產市場調研，顧名思義，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。一個項目資料的整合就需要以了解市場為先機，無論是撰寫市場調研報告還是制作項目策劃PPT，都要從市場尋找信息和資料。同時信息的來源也不一定單從市場中獲取，由于現代化信息技術的不斷更新，很多房地產的市場信息都可以從網絡媒體等渠道獲取。而對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點---單個樓盤)到線、面----(區域-)，再由線、面---(區域市場)到體---(宏觀環境)；然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。

一、我現有的工作內容先從市場單個樓盤的調查開始，并不斷的深化。對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。我覺得市場調研的目的主要是：

1、通過對在銷樓盤實地調查，收集板塊其產品及銷售信息；

2、通過對資料的整理，研究先進樓盤的可借之處，分析各個樓盤的優劣勢（地段、戶型設計、周邊配套設施），為公司新項目的開發提供建議；

3、通過案例研究，不斷提高實習人員素質

這是進行市場調查時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調查就有了方向，不至于出現太大的過失。所以我每次在市場調查前都有在明確自己通過調查要解決哪些問題，對哪些競爭性樓盤重點調查。如果開始抓的問題就不夠準，就會照成信息的浪費。不過，市場調查操作過程中，也不斷的在鍛煉我自身的經驗。

二、對于調查內目的確定，經過指導人員的參考建議，我概括了一下了調查主要內容：

1、項目基本情況：投資市場分析、樓盤概況、主要技術指標

了解一個樓盤，首先要分析樓盤所在的地理位置。就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等)；了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。其次，就是產品分析，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建筑設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。

2、項目功能分析：戶型系統分析、產品及其銷售情況分析

戶型配比是了解一個產品的重要指數，其主推戶型、戶型面積范圍、市場需求戶型等都是必要信息。而樓盤價格方面即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。對于產品銷售情況，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。

3、總體分析：環境分析、企劃分析、業務分析、客群分析、項目優劣勢??

有了具體的一個調查方向，我將會更針對性的利用市場調查的一些方法，通過踩盤來獲取我們想要得到的信息。這時候，角色的轉換、溝通的技巧、觀察的細致等這些實際面臨的問題都要重新定位。

三、市場調查有許多方法，調查方法的選擇，因人而異，因盤而異。市場調查方法可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分，有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。方法眾多，我就不具體分析了，我一般采用直接訪問法，到樓盤現場去觀察，在溝通過程中直觀獲取大量內部信息，當然現在調查人員人脈的擴展，電話咨詢法也比較常用，這樣節省了不少的人力物力。

四、通過踩盤信息的獲取后，我需要做的就是對調查資料的整理分析，并做統計。信息的統計也有技巧性，把雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，把錯誤的、不可靠的資料剔除，在資料編輯整理過程中，要保證資料的真實和準確。我歸納為：1.信息的編輯整理

2、調查資料的電腦分類存檔

3、有必要對此進行表格的統計

4、對比歸納總結。

五、最后就撰寫調查報告，并提出合理性建議

以上是我在研究過程中，參考現有理論知識，提出的調查市場時所要進行的步驟。其實，在市場調查的參與中，確實讓我學習到很多，對踩盤的技巧也有自己的一些見解，有句話“知己知彼，百戰不殆”，到售樓部踩盤就是為了搜集情報和增長知識。通常去踩盤，現場售樓人員表現態度不一般，有的對你不屑一顧，有的熱情款待，因此，怎樣達到良好的效果，就得事前做好充分的準備。選擇哪個時間段去現場？以怎樣的身份和借口交談甚佳？準備哪些設備和交通工具？如何端正自己的心態？我一般以同行的身份去現場，直截了當的獲取當前信息，成功率80%左右，因為很大一部分同行還是會理解業內規則。

市場是動態的，我們對所服務客戶的調研工作也是動態的。因此我們的市場調查工作要保持一種持續的狀態。它也許是一項艱苦乏味枯燥的工作內容，但在市場調查的同時，我相信也不斷提升了調查人員的專業素質。并且實踐證明，在這個復雜、競爭激烈的房地產市場環境中，每個代理商都在運用各種渠道來提高自身的綜合實力，只有認真細致，有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰略，做出讓客戶滿意的項目策劃案，使企業利益最大化。

2011-5-16