第一篇：(克爾瑞)2013年上半年全國房地產市場總結與展望

2013年上半年飛逝而過，房地產市場延續去年的回暖走勢，行業呈現出“一冷四熱”的局面：在“國五條”調控政策遇冷的同時，行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市項目價格普漲、土地市場量價齊升。大好形勢下，房地產企業上半年取得了驕人業績，萬科、恒大、綠地、中海等龍頭企業業績均出現了大幅增長。

在房地產行業在穩步回升的同時，外部環境卻正在醞釀著極大的變數：首先，國際經濟環境不容樂觀，國內宏觀經濟面臨的不確定性增強；其次，新一屆政府的執政理念正在發生轉變，在其對房地產行業明確表態之前，體系外因素對行業的影響存在一定的變數。面臨種種不確定變數，下半年市場將如何演繹，也是我們所共同關注的焦點。

一、宏觀經濟環境依然不佳，國內房地產業喜憂參半

今年以來，國際、國內宏觀經濟環境跌宕起伏，變數頗多。國際上，雖然美國經濟出現反彈征兆，但歐洲、日本等其他發達國家的好消息并不如預期中的那么多；國內方面，去年下半年開始的經濟企穩卻已出現反復跡象，尤其下半年，地方債陸續到期和新一屆政府推行經濟結構調整將有可能令中國經濟出現一波集中回落。對于房地產行業來說，美國QE3的可能退出以及國內貨幣政策可能到來的緊縮，無疑將擠壓整個行業中長期的資金面，但從短期來看，國內經濟數據雖有下滑卻也能保證至少年內行業政策面的相對穩定。

1、國際經濟復蘇進程緩慢，外部環境仍不容樂觀

今年以來，隨著美國經濟回升形勢初顯，外界普遍認為本輪危機最壞的時刻應該已經過去，但仔細分析，我們認為好消息不多，外部環境依然不容樂觀，這可以從美國、歐盟和日本的經濟復蘇狀況中看出端倪。

今年以來美國經濟復蘇的跡象相對明顯，但是對中國的正面作用其實并不大。其一，美國經濟復蘇并非是因為找到了新的經濟增長點，而是因為越來越多的企業意識到，“美國制造”其實更為經濟實惠。在我國人力成本快速上升的背景下，大量的傳統制造業回流到美國本土無疑將對我們的經濟發展形成阻力；

其二，6月19日美聯儲在結束兩天的議息會后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時間表、路線圖，對于中國等發展中國家而言，QE3的淡出意味著國際資本的集中退出，這對于包括房地產行業在內的諸多資金密集型產業來說，顯然都是壞消息。

歐盟經濟恢復仍較為緩慢，加上近期的貿易摩擦，對中國經濟發展產生負面影響；日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒有帶動日本的實體經濟復蘇。

歐美日等主要發達國家經濟復蘇緩慢對于改善我國整體出口環境不利，同時考慮到歐盟與我國貿易摩擦加劇、美國實施以出口推動就業和經濟復蘇的政策，未來我國出口增長將面臨更大的壓力，國際外部環境仍面臨諸多不確定性。

2、二季度國內經濟頹勢已現，下半年國內兩大變數或引發新一輪危機

雖然上半年一季度中國宏觀經濟延續2012年底的反彈趨勢表現尚好，但二季度以來已經出現明顯回落征兆：首先，去年三四季度經濟的復蘇主要由政府投資帶動，但這種方式不可持續，后續效應差，今年二季度以來一系列先行指標已經明白地顯示經濟的上行乏力，在外界普遍關注的“克強指標”中，5月份全國工業用電量3223億千瓦時，同比增速為4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份鐵路貨運總發送量完成32178萬噸，同比明顯減少，而全國鐵路日均裝車數也較上年減少5309輛，我們判斷，二季度GDP數據恐怕將出現明顯的下滑。

在我們看來，2013年下半年國內宏觀經濟走勢有相當大的變數，如果說2012年上半年經濟下滑的主要誘因是國際大環境不景氣拖累我國進出口的話，那么2013年之后除了進出口部門起色不大之外，國內更將出現負面因素。首先，2008年底為應對國際金融危機的沖擊，上屆政府啟動了4萬億投資計劃，從今年下半年開始，這波天量信貸就將集中迎來還款期。近兩年以來，由于房地產市場持續被調控，地方政府土地財政大規模減少，一部分二三線城市一年賣地收入甚至不到過去的三成，在收入大幅縮減的情況下，支出卻依然在增加，基礎建設還在大規模推進，保障房建設、完善社會福利、發展新興產業、加強水利設施建設、甚至維護社會穩定，都需要地方政府支出，在財政收支情況本來就緊張的背景下，地方債務的集中到期可能引爆地方政府的債務風險。

其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進經濟結構轉型。客觀上講，多年以來我國經濟結構轉型的推進始終緩慢，一方面以進出口和政府投資為主要拉動的增長方式始終未能有轉變，導致一直以來我國經濟抗外部風險能力偏弱，另一方面國內產業升級緩慢，在唯GDP論的邏輯下，部分傳統制造業存在嚴重的產能過剩問題，而新興產業卻始終得不到充分的發展。事實上，在上一屆任期內經濟結構轉型就已經非常迫切，只是2008年開始的國際經濟危機打亂了相關部署，而溫家寶總理在其執政的最后兩年，出于政治因素方面的考慮又有意識地放緩了轉型。時至今日，經濟結構轉型無疑已經成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強總理上臺半年以來的動作來看，無論是在國務院會議上否定繼續用政府投資來拉動經濟，還是近期面對銀行“錢荒“時的按兵不動，都體現出其不同于前任的管理風格，我們有理由相信，在新一屆政府執政滿半年之后，經濟結構轉型將逐漸加快，而這樣的轉型從長期來看無疑是巨大的利好，但在短期之內恐怕將給經濟帶來陣痛，可以預期到的是，2013年下半年國內經濟數據出現明顯滑坡將是大概率事件。

二、2013年上半年房地產市場呈現“一冷四熱”

2013年上半年，行業呈現出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國五條”調控政策在出臺后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對待，而成為調控主基調的房價控制目標對市場的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。

1、“國五條”調控全面遇冷，房價控制目標成為主基調

縱觀本次“國五條”新政，與2012年延續一整年的喊話調控有了根本性轉變。但是，地方政府消極的響應態度，使得本輪調控面臨失效的尷尬。(1)為了調控而調控，“國五條”陷入少人響應的尷尬

2012年以來整個房地產市場量價齊漲、地王重現、企業銷售業績持續攀高，過熱征兆的出現使得政府對房地產行業壓一波確實是有必要的，但“國五條”所選擇手段卻出現巨大偏差。地方政府對待本次“國五條”的態度又一次讓我們看到房地產市場一直以來都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執行。

“地方問責”這唯一強調政策執行的條款幾乎無人關注，對于新政，本次地方層面的跟進態度也明顯偏消極。其一，“限購加強”響應者寥寥無幾。全城限購僅沈陽一地落實；關于“已限購城市進一步從嚴”，僅在北京細則中有所體現；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應。其二，二套房貸未立即落實。僅北京等極個別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內仍未達成共識，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個稅調整對市場的影響力被嚴重高估。個稅20%征收也唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設的相對滯后，對于該條新政原本就不具備基本的執行基礎。(2)房價控制目標成為今年調控主基調，對市場影響局限于短期

本次“國五條”，唯一得到地方政府普遍執行的是房價控制目標，這幾乎已經成為今年調控的主基調，從目前來看各地的落實情況來看，對房價的控制普遍以當地人均可支配收入增幅為比較對象。

在我們看來，首先，政府通過行政手段來壓制商品房均價數據不存在任何難度，當前各地房管部門普遍的做法是：高檔項目限制預售證的批復、中檔房限制價格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房價控制目標一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統計局所公布的商品房銷售均價漲幅數據與當地人均可支配收入漲幅做比較，不難發現房價其實一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在10-12%之間，而相應地2012年房價上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監測的城市樣本中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價漲幅超過20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結來看，如果以統計局商品房均價數據為基準，則房價控制目標的達成毫無壓力，但這樣通過行政手段來“制造”數據走勢，對于房地產市場的長期發展來說幾乎沒有任何實際意義，反而在短期內使得部分房源難以上市而人為造成供應緊張。

2、房地產開發投資增速明顯回升，房屋新開工全面回暖

從房地產開發投資來看，2013年1-5月中投資額達26798億元，同比去年同期增長了20.60%，同比增速正走出2011、2012連續兩年的下跌趨勢，在經濟企穩回升、房地產調控政策失效的背景下，行業信心逐步回升，房地產行業開發投資力度明顯加大。根據2013年1-5月份的數據顯示，房地產開發投資占全國固定資產投資的比例依然高達20.42%，因此2013年房地產開發投資增速的大幅回升，對國民經濟三架馬車中的投資的影響較為樂觀。

房屋新開工方面，2013年1到5月，全國商品房新開工面積73613萬平方米，同比增長1.0%。從2013年前5月房屋新開工面積同比增幅已經完全走出去年的下跌區域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產市場的供需矛盾。但是從歷年市場來看，2012年商品房新開工全年累計同比增速跌至負值，雖然今年有所回升，但仍舊與2012年以前的水平相去甚遠，持續處于歷年來較低水平。

3、一、二線城市住宅市場交易量持續回升，各檔次項目百花齊放(1)全國：去年一季度低位效應下全國銷售面積同比增速已超過30% 根據統計局最新發布的數據，2013年1-5月全國商品房銷售面積為3.91億平方米，同比去年同期增長35.60%，事實上，出現同比增幅如此之大的原因主要有兩方面：一方面，2012年全國市場的回暖始于二季度，2012年1-5月商品房銷售面積仍處于低位；另一方面，今年一季度市場的末班車效應使得交易量不斷刷新成交記錄，多數城市月度成交量達到3年以來的最高水平。

從全國層面來看，市場交易量的上漲大體可以分為三個階段。第一階段(今年1-2月)，市場延續了去年年底的回暖態勢，政策環境較為寬松，被壓制的市場需求開始逐步釋放，全國市場成交量也普遍高于往年同期水平。第二階段(今年3月)，從3月1日“國五條”拉開序幕一直到3月31日各地地方細則在最后期限被迫出臺的一個月時間里，趕末班車效應促使各城市交易量陡然上漲，大部分城市甚至達到了近三年月度成交的最高水平。第三階段(今年4月至今)，交易量較3月的天量有所下滑，但承接著今年第一階段的市場回暖趨勢，成交量仍舊處于近幾年的較高水平。

(2)城市：二線城市較一線城市表現更為突出，三、四線城市繼續分化

對于一線城市而言，限購、限貸、個稅20%等“國五條”政策已經執行了多年，在經歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業政策逐漸好轉的背景下，全年市場交易量全面回升，而2013年1-6月維持了這一上漲趨勢，成交同比增幅達29%。縱觀“國五條”以及今年下半年有可能會出現的新一輪調控，其政策的核心將仍然停留在限購、限貸、財稅等渠道，而在“國五條”在地方層面被弱化之后，所謂的下半年的新一輪調控恐怕也不外乎是在“國五條”基礎上進一步強調執行而已，這對于原本已經執行著相關政策的一線城市而言，其實壓力并不大。

二線城市和一線城市所面臨的情況具有一定的相似性，多數二線城市也都在一定程度上執行著限購、限貸、財稅等相關限購政策，所以在“國五條”在地方層面被弱化以后，二線城市市場也迅速回升，2013年1-6月其同比增幅甚至達到了56%。

但是，二線城市也有與一線城市不同之處，二線城市剛性需求所占的比例較一線城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市，其抗政策風險性更強。例如在2011年的政策重壓時期，一線城市成交面積同比全面下跌，而典型二線城市成交面積合計同比卻略有上漲，2013年“國五條”的出臺更是對一線城市市場的壓制作用要大于二線城市，二線城市同比上漲的幅度比一線城市高了27個百分點。

2013年典型三、四線城市1-5月成交量同比平均上漲59%，成交走勢與一、二線步調基本一致，3月份趕末班車效應同樣出現在大多數三、四線城市，月度成交量達近年新高。末班車效應過后，市場逐漸回歸理性，4、5月成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位。

值得注意的是，三、四線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產市場恰好處于快速發展期的三四線城市，這類城市今年繼續保持了穩步發展的步調，從2013年1-5月城市市場成交量來看，晉江、清遠、洛陽、泉州、宜昌等城市同比去年同期市場規模增長都在150%以上，晉江同比增長了221%之多。另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發過剩，今年風險快速積蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面積同比僅增長了10%-20%。

(3)項目：剛需、改善、投資各類型項目銷售百花齊放

從歷史經驗來看，我們認為正常的市場回暖周期應當經歷三個階段：其一，市場筑底之后剛需首先回暖；其二，市場筑底回穩、行情向好之時改善型需求逐漸釋放；其三，市場處于上行趨勢之中時，部分持觀望態度的投資型需求逐漸入市，市場全面回暖。而2012年全年的市場恰好經歷了整個過程，直到去年年底投資型需求逐漸入市之后，年度成交量創歷史最高。

從6月全國典型熱銷項目來看，剛需類產品延續了一直以來火熱的銷售態勢，榮盛花語城開盤銷售300多套面積段在40到73平方米的產品、如東碧桂園開盤當天3小時銷售700套。而產品面積較大的改善型產品也頗為搶手，保利生態城開盤1小時內100套房源即被搶購一空。更值得關注的是，投資型產品的熱銷打開了各檔次項目百花齊放的局面，大連御龍海灣6月10日當天銷售額突破3億元，金茂雪山語更是開盤半小時內全部推售產品即告售罄。

4、房價指數創新高，重點城市新開盤項目價格呈現普漲

進入2012年下半年之后，隨著市場環境的持續好轉，重點城市房價明顯企穩回升，至2012年底中國城市住房價格288指數已與本輪回調前的峰值持平，2013年上半年，指數已連續12個月上漲，且已明顯越過前期高點。

在我們看來，2013年上半年房價上漲的原因有以下三點：首先，從企業層面來看，市場良好的銷售情況保證了企業擁有充足的周轉資金，企業沒有降價跑量的動力。然后，從供應方面來看，市場持續性的回暖使得企業庫存逐漸減少，供應的暫時性短缺使得市場偏向賣方市場，企業沒有降價的必要。最后，從需求方面來看，市場的持續回暖增強了消費者信心，持觀望態度的至今逐漸入市，需求的旺盛也成為了高房價的推手。

5、一、二線城市土地市場量價齊升，地王項目層出不窮

(1)成交：

一、二線城市土地市場全面升暖，三、四線城市相對平穩

今年以來，房企拿地策略發生細微轉變，與之相對應，土地市場也呈冷熱不均現狀，一、二線城市相較三、四線城市的熱度更高一些。從具體數據來看，今年上半年一、二線城市土地成交量價漲幅顯著，而三、四線城市表現相對平穩一些。

在市場回暖期，一線城市土地價值尤為凸顯，該類城市在上半年的土地成交金額同比提升181%，樓板價提升73%，遠遠超出其他城市。二線城市土地成交量價增長幅度也較為顯著，分別同比提升了37%及77%，這類城市地價相對穩定，供應充足，企業關注度較高。由于企業前幾年在三、四線城市的投入較大，而這類城市內需不足、經濟水平較低，整體利潤空間不高，因而今年房企在這類城市的拿地量增幅最低。

(2)地價：地王項目層出不窮，一線城市地王門檻反復被刷新

土地市場除了量價齊升以外，高溢價地塊、地王項目不斷出現，尤其是4、5月份開始，以北京、廣州、上海等地的年內地王紀錄不斷被刷新，而這些地王得主大多為中小型房企，如福州泰禾、北京世紀鴻、北大資源等等。去年年底，龍頭房企掀起拿地熱潮，土地熱度迅速飆升，但中小型房企由于資金實力及品牌等方面略有不足，難以與典型房企抗衡，錯過了拿地時機。今年以來，房地產資金環境較為寬松，部分資金狀況良好的中小企業發起了對土地資源的爭奪，否則可能出現無項目可賣的尷尬。

今年以來土地市場高溢價成交的地塊幅數顯著提升，上半年溢價率高于50%的地塊幅數總計296塊，比去年全年還多。其中，二線城市高溢價地塊幅數超百幅，而一線城市高溢價地塊占比最高，而且高溢價地塊幅數同比顯著提升，再度證明一、二線城市土地市場較熱。

三、下半年房地產行業形勢五大預判

1、調控加碼可能性較小，首套貸款有望維持寬松狀態

近段時間，外界對下半年房地產調控加壓的擔心開始越來越多地出現，判斷的主要依據就是：上半年“國五條”的全面失效，房價上漲的勢頭沒有得到遏制。對此，我們認為下半年調控加碼的可能性極小，主要原因有兩點：第一，宏觀經濟面臨的不確定性增強，新一屆政府執政第一年經濟不太會被允許出現過于快速的下滑，房地產業作為當前少有的景氣行業和經濟增長的重要支柱，政府出臺新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府的執政理念正在發生轉變，近一個月來，商業銀行同業拆借利率連續大幅上漲，一時間外界對流動性短缺的擔心甚囂塵上，然而央行卻罕見的對此不予置問，從此舉中我們似乎能夠體會到新一屆政府正在有意減少行政權力對市場的干預，推及房地產市場，下半年遭遇嚴重打壓的可能性大大降低。

此外，從中央高層近期支持首套房的表態來看，下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。6月19日，李克強總理在國務院常務會議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領導班子上臺以來第一次在國務院常務會議這樣級別的場合中，對房地產市場發展做出公開表態，而上述表態傳遞出對于房地產政策面的訊息無疑偏向利好。盡管首套房利率已不太可能進一步放松，但是至少不會在下半年再度收緊。

2、國內外融資成本上升將促下半年地價趨于理性，成交規模較上半年或進一步攀高

上半年的土地市場的反彈近乎瘋狂，企業拿地高潮迭起，其中很大的原因要歸功于上半年海外寬松的融資環境，但是隨著QE3政策的退出以及美國經濟的回暖，將導致資金大量回流美國，因此下半年房企赴海外融資的大環境將大不如前；另外一方面，考慮到本屆政府對金融機構去杠桿的強硬決心，預計下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國內將適度跟進，則年內國內流動性緊張的格局也將延續。對于房企來說，國內外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此我們預計下半年的土地市場將變得更加理性，地王項目和高溢價地塊的比率將較上半年出現下降。

交易量方面，我們預計平穩走高應是大概率事件。主要有兩方面的原因：一方面，作為供應方的地方政府，在土地財政的驅動下，賣力地推介地塊幾乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的時期，因而今年真正的土地供應高峰期還遠未到來。另一方面，作為需求方的房地產企業，自2010年本輪調控正式展開以來，相當一段時間內企業在投資環節表現偏謹慎，當前房企土地儲備規模依然處于近幾年以來的低位；而企業銷售業績自去年二季度以來卻處于持續增長中，從2013年上半年全國房企銷售排行榜來看，榜首企業業績依然處于快速擴張的狀態，以銷售額830億元位居榜首的萬科地產同比去年同期業績上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團成交金額也同比上漲了45%。同時，2013年上半年企業銷售TOP10門檻相比去年同期上漲了63%，以目前的速度來看，今年全年破千億的企業將繼續擴容，總結來說，當前這個時間點上房地產企業其實正處于一個“有錢缺地”的狀態中。因此，我們預計下半年土地市場交易量仍將延續上半年的勢頭，一二線城市流標率將不會比之前出現大幅度的提升。

3、全年商品房成交量有望突破12億平米，三、四線城市將有較好表現

對于全國市場來說，考慮今年下半年行業大環境，估計2013年全年商品房銷售量將增長10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調控影響，今年1-5月商品房銷售面積仍達3.94億平方米，較去年同期增長35.6%。下半年，我們預計行業大環境將維持基本平穩的情況下，市場活躍的態勢將能夠持續。當然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場成交增幅將明顯低于上半年，預計全年商品房銷售面積將增長10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關，再創歷史新高。

我們認為，前兩年市場多呈動蕩的三、四線城市，在今年將有較好表現。由于新增供應量較為充足、房價水平也較為合理，因此今年大部分三、四線城市市場成交量將出現較高的增長。更值得關注的是，未來中小城市開放戶籍的政策，將對相關城市的房地產業形成利好，進而推高未來市場交易規模。

4、一、二線城市供求矛盾決定房價上漲趨勢仍難以改變 一、二線城市市場庫存普遍處于低位，供求矛盾在下半年仍難以緩解，因此房價上漲的趨勢仍將延續。

CRIC數據顯示，5月重點城市商品住宅消化周期持續下滑，其中北京、廣州、深圳和南京4個城市當前的消化周期已經降至6個月的供求紅線附近；此外5個重點城市中，除了天津的消化周期依然高達20個月以上，其余4個城市當前的庫存僅能夠維持7-11個月。一般情況下我們認為：消化周期不足6個月，市場呈現供不應求；12個月附近，市場供求基本平衡；18個月以上，市場出現供過于求。可見，當前絕大部分重點城市已經顯現出供不應求的局面。而從新增供應來看，2012年全國新開工面積增速全年出現負增長，截止到5月這一指標也僅僅回升到1.0%，由此我們判斷：供不應求的局面將在下半年繼續存在，盡管在限價令的壓制下房價不會出現大幅度的增長，但是政策允許范圍內的漲價項目將越來越多地出現，房價總體上漲的趨勢難以出現根本改變。

5、供應短缺將推升中低檔剛需市場熱度，高檔產品仍不宜過分樂觀 對于具體項目來說，中低檔產品市場供應短缺，尤其對于一、二線城市來說，每年新增的商品住宅供應量遠遠不能滿足不斷膨脹的人口規模，而新增人口住房的主要流向即是以首置為主的中低端市場。另外一方面，由于2011-2012年小戶型的去庫存量一直保持高位，導致企業手中的中低端產品儲備一直處于不足的狀態，預計2013年這一細分的市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。而高檔產品方面，客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業多時的高檔豪宅庫存確實得到了相當程度上的去化，受益于此，相當一部分以開發中高檔豪宅為主的開發商也長舒一口氣，但是在我們看來，豪宅市場仍然處于政策的不確定風險之中。由于高端住宅的銷售情況深受政策大環境影響，鑒于我們對于下半年宏觀經濟不景氣的判斷，未來形勢仍不應過于樂觀。結束語

總的來說，我們認為下半年對房地產市場來說將是喜憂參半。值得欣喜的一面是，由于宏觀經濟的不景氣，加之新一屆中央領導層逐漸表現出來“去行政化”的作風，下半年房地產進一步加碼的可能性不大；但是也有令人擔憂的一面，隨著國內、外流動性趨向緊縮，類似上半年這樣寬松的融資環境將一去不復返，特別是對于此前過度依賴海外融資和信托等方式的企業來說，如何在下半年籌集到足夠的資金，將成為一個亟待解決的問題。對于企業來說，提高周轉速度，向運營要利潤仍然是“制勝”的不二法寶，諸如萬科在工業化住宅上的探索、恒大一系列成熟的產品線，世茂的營銷全方位滲透都是出于提高周轉速度所做的嘗試。

第二篇：2013年上半年全國房地產市場總結與展望（本站推薦）

2013年上半年全國房地產市場總結與展望

2013年上半年飛逝而過，房地產市場延續去年的回暖走勢，行業呈現出“一冷四熱”的局面：在“國五條”調控政策遇冷的同時，行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。大好形勢下，房地產企業上半年取得了驕人的業績，萬科、恒大、綠地、中海等龍頭企業業績均出現了大幅的增長。

但房地產行業在穩步回升的同時，外部環境卻正在醞釀著極大的變數：首先，國際經濟環境不容樂觀，國內宏觀經濟面臨的不確定性增強；其次，新一屆政府的執政理念正在發生轉變，在其對房地產行業明確表態之前，體系外因素對行業的影響存在一定的變數。種種變數之下，下半年市場將如何演變，是我們所共同關注的焦點。

一、宏觀經濟環境依然不佳，國內房地產業喜憂參半

今年以來，國際國內宏觀經濟環境跌宕起伏，變數頗多。從國際大環境來看，雖然美國經濟出現了反彈征兆，但從歐洲、日本等其他發達國家的表現來看，好消息并不像預期中的那么多；國內方面，去年下半年開始的經濟企穩目前已出現反復的跡象，尤其下半年，地方債陸續到期和新一屆政府推行經濟結構改革將有可能令中國經濟出現一波集中回落。對于房地產行業來說，QE3的退出以及國內貨幣政策有可能到來的緊縮，無疑將打壓整個行業中長期的資金面，但從短期來看，國內經濟數據的下滑卻也保證了至少年內行業政策面的相對穩定。

1、國際經濟復蘇進程緩慢，外部環境仍不容樂觀

今年以來，隨著美國經濟回升形勢初顯，外界普遍認為本輪危機最壞的時刻應該已經過去，但仔細分析，我們認為好消息不多，外部環境依然不容樂觀，這可以從美國、歐盟和日本的經濟復蘇狀況中看出端倪。

今年以來美國經濟復蘇的跡象相對明顯，但是對中國的正面作用其實并不大。

其一，美國經濟復蘇并非是因為找到了新的經濟增長點，而是因為越來越多的企業意識到，“美國制造”其實更為經濟實惠。在我國人力成本快速上升的背景下，大量的傳統制造業回流到美國本土無疑將對我們的經濟發展形成阻力；

其二，6月19日美聯儲在結束兩天的議息會后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時間表、路線圖，對于中國等發展中國家而言，QE3的淡出意味著國際資本的集中退出，這對于包括房地產行業在內的諸多資金密集型產業來說，顯然都是壞消息。

而歐盟經濟恢復仍較為緩慢，加上近期的貿易摩擦，對中國經濟發展產生負面影響；日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒有帶動日本的實體經濟復蘇。

歐美日等主要發達國家經濟復蘇緩慢對于改善我國整體出口環境不利，同時考慮到歐盟與我國貿易摩擦加劇、美國實施以出口推動就業和經濟復蘇的政策，未來我國出口增長將面臨更大的壓力，國際外部環境仍面臨諸多不確定性。

2、二季度國內經濟頹勢已現，下半年國內兩大變數或引發新一輪危機

雖然上半年一季度中國宏觀經濟延續2012年底的反彈趨勢表現尚好，但二季度以來已經出現明顯回落征兆：首先，去年三四季度經濟的復蘇主要由政府投資帶動，但這種方式不可持續，后續效應差，今年二季度以來一系列先行指標已經明白地顯示經濟的上行乏力，在外界普遍關注的“克強指標”中，5月份全國工業用電量3223億千瓦時，同比增速為4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份鐵路貨運總發送量完成32178萬噸，同比明顯減少，而全國鐵路日均裝車數也較上年減少5309輛，我們判斷，二季度GDP數據恐怕將出現明顯的下滑。

在我們看來，2013年下半年國內宏觀經濟走勢有相當大的變數，如果說2012年上半年經濟下滑的主要誘因是國際大環境不景氣拖累我國進出口的話，那么2013年之后除了進出口部門起色不大之外，國內更將出現負面因素。

首先，2008年底為應對國際金融危機的沖擊，上屆政府啟動了4萬億投資計劃，從今年下半年開始，這波天量信貸就將集中迎來還款期。近兩年以來，由于房地產市場持續被調控，地方政府土地財政大規模減少，一部分二三線城市一年賣地收入甚至不到過去的三成，在收入大幅縮減的情況下，支出卻依然在增加，基礎建設還在大規模推進，保障房建設、完善社會福利、發展新興產業、加強水利設施建設、甚至維護社會穩定，都需要地方政府支出，在財政收支情況本來就緊張的背景下，地方債務的集中到期可能引爆地方政府的債務風險。

其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進經濟結構轉型。客觀上講，多年以來我國經濟結構轉型的推進始終緩慢，一方面以進出口和政府投資為主要拉動的增長方式始終未能有轉變，導致一直以來我國經濟抗外部風險能力偏弱，另一方面國內產業升級緩慢，在唯GDP論的邏輯下，部分傳統制造業存在嚴重的產能過剩問題，而新興產業卻始終得不到充分的發展。事實上，在上一屆任期內經濟結構轉型就已經非常迫切，只是2008年開始的國際經濟危機打亂了相關部署，而溫家寶總理在其執政的最后兩年，出于政治因素方面的考慮又有意識地放緩了轉型。時至今日，經濟結構轉型無疑已經成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強總理上臺半年以來的動作來看，無論是在國務院會議上否定繼續用政府投資來拉動經濟，還是近期面對銀行“錢荒“時的按兵不動，都體現出其不同于前任的管理風格，我們有理由相信，在新一屆政府執政滿半年之后，經濟結構轉型將逐漸加快，而這樣的轉型從長期來看無疑是巨大的利好，但在短期之內恐怕將給經濟帶來陣痛，可以預期到的是，2013年下半年國內經濟數據出現明顯滑坡將是大概率事件。

二、2013年上半年房地產市場呈現“一冷四熱”

2013年上半年，行業呈現出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國五條”調控政策在出臺后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對待，而成為調控主基調的房價控制目標對市場的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。

1、“國五條”調控全面遇冷，房價控制目標成為主基調 縱觀本次“國五條”新政，與2012年延續一整年的喊話調控有了根本性轉變。但是，地方政府消極的響應態度，使得本輪調控面臨失效的尷尬。

(1)為了調控而調控，“國五條”陷入少人響應的尷尬

2012年以來整個房地產市場量價齊漲、地王重現、企業銷售業績持續攀高，過熱征兆的出現使得政府對房地產行業壓一波確實是有必要的，但“國五條”所選擇手段卻出現巨大偏差。地方政府對待本次“國五條”的態度又一次讓我們看到房地產市場一直以來都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執行。

“地方問責”這唯一強調政策執行的條款幾乎無人關注，對于新政，本次地方層面的跟進態度也明顯偏消極。其一，“限購加強”響應者寥寥無幾。全城限購僅沈陽一地落實；關于“已限購城市進一步從嚴”，僅在北京細則中有所體現；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應。其二，二套房貸未立即落實。僅北京等極個別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內仍未達成共識，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個稅調整對市場的影響力被嚴重高估。個稅20%征收也唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設的相對滯后，對于該條新政原本就不具備基本的執行基礎。

(2)房價控制目標成為今年調控主基調，對市場影響局限于短期

本次“國五條”，唯一得到地方政府普遍執行的是房價控制目標，這幾乎已經成為今年調控的主基調，從目前來看各地的落實情況來看，對房價的控制普遍以當地人均可支配收入增幅為比較對象。

在我們看來，首先，政府通過行政手段來壓制商品房均價數據不存在任何難度，當前各地房管部門普遍的做法是：高檔項目限制預售證的批復、中檔房限制價格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房價控制目標一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統計局所公布的商品房銷售均價漲幅數據與當地人均可支配收入漲幅做比較，不難發現房價其實一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在10-12%之間，而相應地2012年房價上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監測的城市樣本中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價漲幅超過20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結來看，如果以統計局商品房均價數據為基準，則房價控制目標的達成毫無壓力，但這樣通過行政手段來“制造”數據走勢，對于房地產市場的長期發展來說幾乎沒有任何實際意義，反而在短期內使得部分房源難以上市而人為造成供應緊張。

2、房地產開發投資增速明顯回升，房屋新開工全面回暖

從房地產開發投資來看，2013年1-5月中投資額達26798億元，同比去年同期增長了20.60%，同比增速正走出2011、2012連續兩年的下跌趨勢，在經濟企穩回升、房地產調控政策失效的背景下，行業信心逐步回升，房地產行業開發投資力度明顯加大。根據201

1-5月份的數據顯示，房地產開發投資占全國固定資產投資的比例依然高達20.42%，因此2013年房地產開發投資增速的大幅回升，對國民經濟三架馬車中的投資的影響較為樂觀。

2009年至今全國房地產開發投資及同比走勢

房屋新開工方面，2013年1到5月，全國商品房新開工面積73613萬平方米，同比增長1.0%。從2013年前5月房屋新開工面積同比增幅已經完全走出去年的下跌區域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產市場的供需矛盾。但是從歷年市場來看，2012年商品房新開工全年累計同比增速跌至負值，雖然今年有所回升，但仍舊與2012年以前的水平相去甚遠，持續處于歷年來較低水平。

2009年至今全國房地產新開工面積及同比走勢

3、一二線城市住宅市場交易量持續回升，各檔次項目百花齊放

(1)全國：去年一季度低位效應下全國銷售面積同比增速已超過30%

根據統計局最新發布的數據，2013年1-5月全國商品房銷售面積為3.91億平方米，同比去年同期增長35.60%，事實上，出現同比增幅如此之大的原因主要有兩方面：一方面，2012年全國市場的回暖始于二季度，2012年1-5月商品房銷售面積仍處于低位；另一方面，3年以來的最高水平。

2009年至今全國商品房銷售面積及同比走勢

從全國層面來看，市場交易量的上漲大體可以分為三個階段。第一階段(今年1-2月)，市場延續了去年年底的回暖態勢，政策環境較為寬松，被壓制的市場需求開始逐步釋放，全國市場成交量也普遍高于往年同期水平。第二階段(今年3月)，從3月1日“國五條”拉開序幕一直到3月31日各地地方細則在最后期限被迫出臺的一個月時間里，趕末班車效應促使各城市交易量陡然上漲，大部分城市甚至達到了近三年月度成交的最高水平。第三階段(今年4月至今)，交易量較3月的天量有所下滑，但承接著今年第一階段的市場回暖趨勢，成交量仍舊處于近幾年的較高水平。

(2)城市：二線城市較一線城市表現更為突出，三四線城市繼續分化

對于一線城市而言，限購、限貸、個稅20%等“國五條”政策已經執行了多年，在經歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業政策逐漸好轉的背景下，全年市場交易量全面回升，而2013年1-6月維持了這一上漲趨勢，成交同比增幅達29%。縱觀“國五條”以及今年下半年有可能會出現的新一輪調控，其政策的核心將仍然停留在限購、限貸、財稅等渠道，而在“國五條”在地方層面被弱化之后，所謂的下半年的新一輪調控恐怕也不外乎是在“國五條”基礎上進一步強調執行而已，這對于原本已經執行著相關政策的一線城市而言，其實壓力并不大。一線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)

二線城市和一線城市所面臨的情況具有一定的相似性，多數二線城市也都在一定程度上執行著限購、限貸、財稅等相關限購政策，所以在“國五條”在地方層面被弱化以后，二線城市市場也迅速回升，2013年1-6月其同比增幅甚至達到了56%。

但是，二線城市也有與一線城市不同之處，二線城市剛性需求所占的比例較一線城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市，其抗政策風險性更強。例如在2011年的政策重壓時期，一線城市成交面積同比全面下跌，而典型二線城市成交面積合計同比卻略有上漲，2013年“國五條”的出臺更是對一線城市市場的壓制作用要大于二線城市，二線城市同比上漲的幅度比一線城市高了27個百分點。

典型二線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)2013年典型三四線城市1-5月成交量同比平均上漲59%，成交走勢與一二線步調基本一致，3月份趕末班車效應同樣出現在大多數三四線城市，月度成交量達近年新高。末班車效應過后，市場逐漸回歸理性，4、5月成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位。

值得注意的是，三四線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產市場恰好處于快速發展期的三四線城市，這類城市今年繼續保持了穩步發展的步調，從2013年1-5月城市市場成交量來看，晉江、清遠、洛陽、泉州、宜昌等城市同比去年同期市場規模增長都在150%以上，晉江同比增長了221%之多。另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發過剩，今年風險快速積蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面積同比僅增長了10%-20%。

典型三四線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)

(3)項目：剛需、改善、投資各類型項目銷售百花齊放

從歷史經驗來看，我們認為正常的市場回暖周期應當經歷三個階段：其一，市場筑底之后剛需首先回暖；其二，市場筑底回穩、行情向好之時改善型需求逐漸釋放；其三，市場處于上行趨勢之中時，部分持觀望態度的投資型需求逐漸入市，市場全面回暖。而2012年全年的市場恰好經歷了整個過程，直到去年年底投資型需求逐漸入市之后，成交量創歷史最高。從6月全國典型熱銷項目來看，剛需類產品延續了一直以來火熱的銷售態勢，榮盛花語城開盤銷售300多套面積段在40到73平方米的產品、如東碧桂園開盤當天3小時銷售700套。而產品面積較大的改善型產品也頗為搶手，保利生態城開盤1小時內100套房源即被搶購一空。更值得關注的是，投資型產品的熱銷打開了各檔次項目百花齊放的局面，大連御龍海灣6月10日當天銷售額突破3億元，金茂雪山語更是開盤半小時內全部推售產品即告售罄。

2013年6月全國典型熱銷項目

4、房價指數創新高，重點城市新開盤項目價格呈現普漲

進入2012年下半年之后，隨著市場環境的持續好轉，重點城市房價明顯企穩回升，至2012年底中國城市住房價格288指數已與本輪回調前的峰值持平，2013年上半年，指數已連續12個月上漲，且已明顯越過前期高點。

在我們看來，2013年上半年房價上漲的原因有以下三點：首先，從企業層面來看，市場良好的銷售情況保證了企業擁有充足的周轉資金，企業沒有降價跑量的動力。然后，從供應方面來看，市場持續性的回暖使得企業庫存逐漸減少，供應的暫時性短缺使得市場偏向賣方市場，企業沒有降價的必要。最后，從需求方面來看，市場的持續回暖增強了消費者信心，持觀望態度的至今逐漸入市，需求的旺盛也成為了高房價的推手。

中國城市住房(一手房)價格288指數

5、一二線城市土地市場量價齊升，地王項目層出不窮

(1)成交：一二線城市土地市場全面升暖，三四線城市相對平穩

今年以來，房企拿地策略發生細微轉變，與之相對應，土地市場也呈冷熱不均現狀，一二線城市相較三四線城市的熱度更高一些。從具體數據來看，今年上半年一二線城市土地成交量價漲幅顯著，而三四線城市表現相對平穩一些。

在市場回暖期，一線城市土地價值尤為凸顯，該類城市在上半年的土地成交金額同比提升181%，樓板價提升73%，遠遠超出其他城市。二線城市土地成交量價增長幅度也較為顯著，分別同比提升了37%及77%，這類城市地價相對穩定，供應充足，企業關注度較高。由于企業前幾年在三四線城市的投入較大，而這類城市內需不足、經濟水平較低，整體利潤空間不高，因而今年房企在這類城市的拿地量增幅最低。

2013年上半年53個重點城市經營性用地成交情況

(2)地價：地王項目層出不窮，一線城市地王門檻反復被刷新

土地市場除了量價齊升以外，高溢價地塊、地王項目不斷出現，尤其是4、5月份開始，以北京、廣州、上海等地的年內地王紀錄不斷被刷新，而這些地王得主大多為中小型房企，如福州泰禾、北京世紀鴻、北大資源等等。去年年底，龍頭房企掀起拿地熱潮，土地熱度迅速飆升，但中小型房企由于資金實力及品牌等方面略有不足，難以與典型房企抗衡，錯過了拿地時機。今年以來，房地產資金環境較為寬松，部分資金狀況良好的中小企業發起了對土地資源的爭奪，否則可能出現無項目可賣的尷尬。

今年以來土地市場高溢價成交的地塊幅數顯著提升，上半年溢價率高于50%的地塊幅數總計296塊，比去年全年還多。其中，二線城市高溢價地塊幅數超百幅，而一線城市高溢價地塊占比最高，而且高溢價地塊幅數同比顯著提升，再度證明一二線城市土地市場較熱。

2013年上半年53個重點城市經營性用地高溢價地塊幅數及占比

三、下半年房地產行業形勢五大預判

1、調控加碼可能性較小，首套貸款有望維持寬松狀態

近段時間，外界對下半年房地產調控加壓的擔心開始越來越多地出現，判斷的主要依據就是：上半年“國五條”的全面失效，房價上漲的勢頭沒有得到遏制。對此，我們認為下半年調控加碼的可能性極小，主要原因有兩點：第一，宏觀經濟面臨的不確定性增強，新一屆政府執政第一年經濟不太會被允許出現過于快速的下滑，房地產業作為當前少有的景氣行業和經濟增長的重要支柱，政府出臺新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府的執政理念正在發生轉變，近一個月來，商業銀行同業拆借利率連續大幅上漲，一時間外界對流動性短缺的擔心甚囂塵上，然而央行卻罕見的對此不予置問，從此舉中我們似乎能夠體會到新一屆政府正在有意減少行政權力對市場的干預，推及房地產市場，下半年遭遇嚴重打壓的可能性大大降低。

此外，從中央高層近期支持首套房的表態來看，下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。6月19日，李克強總理在國務院常務會議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領導班子上臺以來第一次在國務院常務會議這樣級別的場合中，對房

而上述表態傳遞出對于房地產政策面的訊息無疑偏向利好。盡管首套房利率已不太可能進一步放松，但是至少不會在下半年再度收緊。

2、國內外融資成本上升將促下半年地價趨于理性，成交規模較上半年或進一步攀高

上半年的土地市場的反彈近乎瘋狂，企業拿地高潮迭起，其中很大的原因要歸功于上半年海外寬松的融資環境，但是隨著QE3政策的退出以及美國經濟的回暖，將導致資金大量回流美國，因此下半年房企赴海外融資的大環境將大不如前；另外一方面，考慮到本屆政府對金融機構去杠桿的強硬決心，預計下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國內將適度跟進，則年內國內流動性緊張的格局也將延續。對于房企來說，國內外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此我們預計下半年的土地市場將變得更加理性，地王項目和高溢價地塊的比率將較上半年出現下降。

交易量方面，我們預計平穩走高應是大概率事件。主要有兩方面的原因：一方面，作為供應方的地方政府，在土地財政的驅動下，賣力地推介地塊幾乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的時期，因而今年真正的土地供應高峰期還遠未到來。另一方面，作為需求方的房地產企業，自2010年本輪調控正式展開以來，相當一段時間內企業在投資環節表現偏謹慎，當前房企土地儲備規模依然處于近幾年以來的低位；而企業銷售業績自去年二季度以來卻處于持續增長中，從2013年上半年全國房企銷售排行榜來看，榜首企業業績依然處于快速擴張的狀態，以銷售額830億元位居榜首的萬科地產同比去年同期業績上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團成交金額也同比上漲了45%。同時，2013年上半年企業銷售TOP10門檻相比去年同期上漲了63%，以目前的速度來看，今年全年破千億的企業將繼續擴容，總結來說，當前這個時間點上房地產企業其實正處于一個“有錢缺地”的狀態中。因此，我們預計下半年土地市場交易量仍將延續上半年的勢頭，一二線城市流標率將不會比之前出現大幅度的提升。

3、全年商品房成交量有望突破12億平米，三四線城市將有較好表現

對于全國市場來說，考慮今年下半年行業大環境，估計2013年全年商品房銷售量將增長10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調控影響，今年1-5月商品房銷售面積仍達3.94億平方米，較去年同期增長35.6%。下半年，我們預計行業大環境將維持基本平穩的情況下，市場活躍的態勢將能夠持續。當然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場成交增幅將明顯低于上半年，預計全年商品房銷售面積將增長10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關，再創歷史新高。

我們認為，前兩年市場多呈動蕩的三四線城市，在今年將有較好表現。由于新增供應量較為充足、房價水平也較為合理，因此今年大部分三四線城市市場成交量將出現較高的增長。更值得關注的是，未來中小城市開放戶籍的政策，將對相關城市的房地產業形成利好，進而推高未來市場交易規模。

4、一二線城市供求矛盾決定房價上漲趨勢仍難以改變 一二線城市市場庫存普遍處于低位，供求矛盾在下半年仍難以緩解，因此房價上漲的趨勢仍將延續。

CRIC數據顯示，5月重點城市商品住宅消化周期持續下滑，其中北京、廣州、深圳和南京4個城市當前的消化周期已經降至6個月的供求紅線附近；此外5個重點城市中，除了天津的消化周期依然高達20個月以上，其余4個城市當前的庫存僅能夠維持7-11個月。一般情況下我們認為：消化周期不足6個月，市場呈現供不應求；12個月附近，市場供求基本平衡；18個月以上，市場出現供過于求。可見，當前絕大部分重點城市已經顯現出供不應求的局面。而從新增供應來看，2012年全國新開工面積增速全年出現負增長，截止到5月這一指標也僅僅回升到1.0%，由此我們判斷：供不應求的局面將在下半年繼續存在，盡管在限價令的壓制下房價不會出現大幅度的增長，但是政策允許范圍內的漲價項目將越來越多地出現，房價總體上漲的趨勢難以出現根本改變。

5月重點城市商品住宅存量和消化周期表現(單位：萬平、月)

5、供應短缺將推升中低檔剛需市場熱度，高檔產品仍不宜過分樂觀

對于具體項目來說，中低檔產品市場供應短缺，尤其對于一二線城市來說，每年新增的商品住宅供應量遠遠不能滿足不斷膨脹的人口規模，而新增人口住房的主要流向即是以首置為主的中低端市場。另外一方面，由于2011-2012年小戶型的去庫存量一直保持高位，導致企業手中的中低端產品儲備一直處于不足的狀態，預計2013年這一細分的市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。而高檔產品方面，客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業多時的高檔豪宅庫存確實得到了相當程度上的去化，受益于此，相當一部分以開發中高檔豪宅為主的開發商也長舒一口氣，但是在我們看來，豪宅市場仍然處于政策的不確定風險之中。由于高端住宅的銷售情況深受政策大環境影響，鑒于我們對于下半年宏觀經濟不景氣的判斷，未來形勢仍不應過于樂觀。結束語

總的來說，我們認為下半年對房地產市場來說將是喜憂參半。值得欣喜的一面是，由于宏觀經濟的不景氣，加之新一屆中央領導層逐漸表現出來“去行政化”的作風，下半年房地產進一步加碼的可能性不大；但是也有令人擔憂的一面，隨著國內外流動性的縮緊，類似上半年這樣寬松的融資環境將一去不復返，特別是對于此前過度依賴海外融資和信托等方式的企業來說，如何在下半年籌集到足夠的錢成為一個亟待解決的問題。對于企業來說，提高周轉速度，向運營要利潤仍然是克敵制勝的不二法寶，諸如萬科在工業化住宅上的探索、恒大一系列成熟的產品線，世茂的營銷全方位滲透都是出于提高周轉速度所做的嘗試。

第三篇：2011年上半年全國房地產市場回顧與展望

2011年上半年全國房地產市場回顧與展望

世聯地產2011/7/19 18:46:57 官方微博

提要：7月14日，國務院常務會議部署繼續加強房地產市場調控工作，提出了五點加強措施(下稱“新國五條”)，著實打破了房地產市場的沉寂之勢，可謂是對房地產市場最好的總結和展望。

7月14日，國務院常務會議部署繼續加強房地產市場調控工作，提出了五點加強措施(下稱“新國五條”)，著實打破了房地產市場的沉寂之勢，可謂是對房地產市場最好的總結和展望。世聯地產研究認為，伴隨著政策進入消化階段，未來相當長一段時期內，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導致價格漲跌，但政策能夠改變供求關系，進而影響市場的成交量和成交價格。由于今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預想的方向發展。上半年房地產市場回顧

今年上半年全國房地產市場呈現六大特點：

第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環比漲幅均未超過0.5%，環比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應該看到，多數城市房價依然是在環比上漲的，因而調控之路任重而道遠。

第二，房地產市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產市場依然活躍。從開發商銷售業績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導致其全年目標完成率有較大差異。在調高今年業績和政策趨緊的背景下，相當部分房企，如萬科、恒 大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿、金地、保利香港等上半年的目標完成率均優于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產市場重心明顯轉移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市(即二線城市)銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市(即三線城市)銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產市場重心發生明顯轉移。

第四，房地產行業調控政策穩步消化。目前對市場有較大影響的行業調控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。世聯地產調查數據顯示，今年2季度表示限貸和限購

政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實為主。“新國五條”也明確提出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低。世聯地產調查數據顯示，僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認為保障房開工不足是導致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標均參考GDP或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導致僅有13.4%的購房者認為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項政策上加大執行力度。

第五，房地產開發企業市場集中度明顯提升。數據顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達13.5%，比2010年提升3.3個百分點；全國前二十大房企銷售金額占比已達18%，比2010年提升3.6個百分點。在已公布上半年銷售業績的開發商中，萬科、中海、恒 大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導致大型房地產開發企業市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩步執行，開發商資金鏈趨緊，拿地謹慎。貨幣政策是決定中國經濟周期的核心力量，對房地產市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經濟數據公布之后，社會各界所擔心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落(即滯脹現象)的疑慮已基本消除。目前政府采取穩健的貨幣政策，直接作用是配合行業政策收緊開發商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數據顯示，今年上半年房地產開發資金來源分類指數已經連續4個月低于100，表明開發商資金鏈不容樂觀。同時，房地產集合資金信托成立規模(1129億元人民幣)、海外發債融資(561億元人民幣)均比去年同期翻番，這些都反映出開發商加速資金儲備以應對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導致開發商拿地熱情驟減，拿地更加謹慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時的水平。

下半年房地產走勢研判

世聯地產研究認為，下半年決定房地產市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大于求或成常態，未來市場走勢正朝著政府預想的方向發展，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導的局面。

1、未來政策走勢的研判

目前房地產調控政策已經取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發展：(1)政策是長期的：目前房價尚未實質性下跌，政府已經明確指出，一旦政策放松，價格有可能會出現報復性上漲。新國五條的出臺再次傳遞了政策長期性的信號。(2)政策以鞏固和加強執行為主：今年中國經濟出現硬著陸可能性不大，因而未來仍以現有政策的鞏固和加強執行為主。(3)房價是決定政策是否加碼的關鍵因素：如果未來房價繼續堅挺或走高，不排除政策范圍繼續擴大和新的行政政策出臺。

2、未來量價走勢的研判

今年上半年土地市場遇冷，融資規模擴大凸顯出開發商對行業調整的擔憂。從歷史規律來看：(1)供應量達到頂峰三個月內，價格將迎來底部；(2)供銷差(反映供過于求的指標)達到頂峰，價格迎來底部。無論是全國還是我們所監測的40個重點城市，下半年商品住宅供應將迅速放量，且今年上半年的多余供應將相應后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達到頂峰，全面超過08年，價格面臨較大的下行壓力。因而我們認為今年四季度至明年一季度由市場供求主導房價調整的概率增加，此期間是資金充裕企業拿地和并購的好

時機。開發商應根據各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應量評估城市整體銷售壓力，還要根據自身項目的戶型特征，找準應對策略，提前做好長期攻堅戰的準備。

3、未來購房者心理預期

2011年2季度世聯購房者信心指數為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對未來半年房地產走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認為未來半年房價下跌的可能性增加，且在這種前提下發生實際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業者和投資型需求對未來的信心度高于首次置業者和改善型購房者。盡管多次置業者和投資客的置業信心很高，且對未來房價看漲，但多數受制于嚴厲的限購政策而不具備購買資格。

從購房者對未來的信心來看，他們仍處于心理焦灼期，一方面調控已一年有余，房價并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴峻。未來一年面對供應量放大的態勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。

第四篇：xx年房地產市場總結暨xx年展望

xx年房地產市場總結暨xx年展望

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xx年房地產市場總結暨xx年展望

在此大環境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現出相應的特點，包括：市場完成了從供不應求到供大于求的轉換，土地拍賣市場遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價跌”，行業面臨洗牌，等等。

一、宏觀調控政策風云變幻，密集出臺，上半年“穩健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機大環境下樓市調整的格局已經形成，觀望氣氛無法打破，一、二手行業雙雙陷入困境。

不過，由于樓市調整的大格局已經形成，再加上金融危機之下市民“現金為王”的理財觀念，頻頻出臺的政策始終無法徹底打破預期已經改變的置業者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來。在此情況下，包括大開發商在內的大多數開發商一方面難以獲得資本市場和商業銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價這個最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。

與一手開發企業的窘境一樣，廣州的二手中介行業在經歷了過去幾年的高速擴張之后，面對突然降溫的市場也不得不收縮陣線、開源節流。為了應對市場變化，一些品牌大中介紛紛開展與一手開發商的“一二手聯動”代理合作，力爭多渠道度過經營難關。

二、土地出讓市場低迷，土地出讓指標兩度調低仍無法完成，“底價出讓”、“流拍”成為常態，中小開發商趁機抄底拿地，取代大開發商成為土地出讓市場的主角。

在地價回落的同時，包括員村絹麻廠地塊在內的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在xx月份過期，由于開發商沒有履行合約，按照正常手續該地塊將會被收回，但是至今無論是國土部門還是地產商都三緘其口，不得而知。在xx年產生的多個“地王”中，盡管對外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動工的是極少數。開發商們對“地王”的冷處理，資金鏈緊張導致開發困難是一個原因，而現時不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現實。

不過盡管如此，廣州在xx年出讓的地塊加上之前兩年開發商拿下的地塊，仍然足以滿足未來兩三年的市場供應需求，郊區地塊的大量出讓還有可能在局部市場形成比較突出的供大于求。高價地與低價地同臺共舞將大大考驗房地產企業的開發智慧。

三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價從xx年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米；

具體到各個月份來看，前5個月市場受宏觀調控的影響成交持續低迷，一直徘徊在二、三十萬平方米左右，直到xx月份才首次沖破60萬平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺，市場成交情況有所好轉，但是由于政策變化頻繁市場表現頗為反復，其中xx月份一度降至35.83萬平方米，但是xx月份又很快回到50萬平方米以上。以產品來看，全年銷售出色的是90/70產品，限價房以及以低價策略出擊的郊區樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場前頭果斷降價的市區樓盤銷售情況也較樂觀。

總體來看，xx年廣州市區的一手樓價依然比較堅挺，老城區、珠江新城等繁華區域的商品樓盤成交均價普遍保持在萬元以上，但是花都區等遠郊地區的樓盤價格回調比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與xx年、xx年的水平相當。

四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到xx年之前的水平；

五、展望xx年，在復雜的宏觀經濟大環境以及供大于求的行業環境下，廣州樓價仍有小幅下調空間，“緊貼經濟脈搏，低位盤整等待回暖時機”將會是09樓市的典型概括。

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第五篇：2017中國房地產市場總結與展望(完整篇)

2017中國房地產市場總結與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰場，長效機制或來得更快

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