明年起公攤面積是否能全面取消

最近幾天，小李被新房的“公攤面積”搞得異常郁悶。原來買房前銷售顧問承諾新房公攤系數是15%，而且這一數據是白紙黑字寫在已簽訂的購房合同中的。但交房之后，小李找專業測繪的朋友測量發現，購房合同上標注的109平的房子，室內面積只有85平。按照測量的數據計算，小李購買的房子的公攤系數并不是15%，而是22%。這就意味著自己購買的房子在簽訂購房合同的公攤面積的基礎上，又被多“偷走”了8平米。

對于這個事實，小李自然無法接受。畢竟以購房時的單價16500元/平計算，8平米就相當于是13.2萬元。這幾乎相當于小李這個普通的工薪家庭一年的勞動所得。于是小李拿著測繪數據氣憤地找到開發商要求其退回“被偷走”的8平米的購房款。誰知開發商給的回復就一句話：我們只認可最后房產證上標注的公攤面積數據，這是當地政府認可的有資質的測繪單位給出的，對于其它測繪機構給出的數據我們一概不認。言外之意，公攤面積房本上標注多少就是多少。

對此，小李雖然心有不服，但也只能暗自接受。小李確實可以找當地有資質的機構再次測繪公攤面積，但有兩個問題他不得不提前想好：其一、另找機構測繪，自己需要承擔價格不菲的測繪費用；其二、自己無法保證其它的測繪機構和開發商之間沒有利益關聯，即無法保證測繪機構測量出來的數據就是自己想要的。權衡之后，小李還是接受了現實，選擇像絕大多數人一樣“獨自吃悶虧”，畢竟胳膊擰不過大腿。

文章開頭說小李家房子的公攤面積疑云案例，旨在讓大家對商品房的公攤面積“坑人”有一個較為直觀的認識。

其實不用我們多說，大家也能看得出來，上述事例中的購房者面對開發商時其實是非常弱勢的一方，因為即便購房者已經掌握了開發商“公攤面積存在造假嫌疑”的證據，但由于中國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定，購房者即便對公攤面積有疑問，往往也只能被動接受。

說得直白點，在我們國家，一棟樓的公攤面積到底是多少，一套房子的分攤面積是多少，這些最終都由開發商說了算，因為測繪機構是開發商方面委托的。有搞工程建設的專家直言不諱指出，中國絕大多數的房子的公攤面積，都是經不住測量的。言外之意，很多開發商在公攤面積上都有“貓膩”。

公攤面積“坑人”，絕非我們信口雌黃。下面我們就來盤點一下，公攤面積對購房者的三大“不公”：

第一、由于中國尚無法律對公攤面積加以約束，所以公攤面積自然就成了開發商牟利的工具。

正如馬光遠所揭露的，公攤面積完全是開發商報多少算多少，每套房子多報幾平米，那就是幾萬幾十萬的利益。雖然現行的法律法規支持購房者去查驗和監督公攤面積，但力量微小的個人很難對抗有資金有實力的開發商，直白點說就是，個人難敵行業潛規則；

第二、公攤面積制度的實行，注定了購房者從買房那一刻起就要不明不白多花冤枉錢。

購房時的契稅、房屋維修基金都是按照建筑面積進行繳納的，入住新房后的物業費、取暖費、甚至是保潔開荒費等一切涉及到面積的時候，都是按照建筑面積計算。值得一提的是，未來隨著房產稅、空置稅等的開征，購房者遭遇的不公還將進一步加劇；

第三、精裝房才是購房者在公攤面積上“最吃虧”的地方。

現在很多一二線城市新房都是精裝交付，且精裝修通常都是3000-5000元/平的標準。開發商賣房時，精裝修也是按照建筑面積來計價，也就是說買房人也要為公攤面積的“精裝修”買單。如果開發商交付時，公攤面積部分也是精裝修的標準也就算了。對于絕大多數的開發商而言，為了多賺取利益，往往對公攤面積部分基本是毛坯狀態交付。這等于是公攤部分購房者也花了精裝修一樣的錢，但開發商并沒有花在房子上，而是把這些錢都裝進了腰包。

對于公攤面積存在“貓膩”，以及公攤面積“坑民”的事實，最近幾年，不乏媒體和專家對其進行批判和揭露。

2018年7月27日，央媒新華社發表標題為《“公攤面積傷民”，矛盾亟待求解》的文章直指，公攤面積長期存在并不一定意味著這種做法是合理的。公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。言外之意，對于不合理的公攤面積，確實應該全面取消。

無獨有偶，獨立經濟學家馬光遠也不止一次發聲揭露，公攤里面的貓膩和腐敗太大了，水太深了。你買套100平的房子，公攤究竟是多少，就是開發商說了算，人家胡亂給你多個幾平米你不可能知道。對于這種損害購房者利益的制度，早就該取消了。

此外，法治青島的評論員董楠也曾直言，不合理的公攤面積，在動輒數萬元的商品房交易中，仍然大行其道，真是讓人想不通。需要明確的是，購房者花錢買來一筆糊涂賬，本身就不符合法律對消費者知情權的保護。

與此同時，我們也注意到，最近一段時間很多媒體均在大張旗鼓地報道，“明年起，公攤面積將全面取消”。更有一些個人媒體無比堅定地發布觀點認為，“公攤面積取消后，開發商會對老業主進行補償。”事實真的如此嗎？

不得不說，取消公攤面積早已是民心所向。對于絕大多數購房者來說，大家都是寧肯房價在實際面積的公開價格中漲，也不希望處在消費暗區里。明明白白貨真價實地消費才是所有購房者的心聲。

然而，對于全面取消公攤面積，不同立場的人看法還是有很大區別的。購房者不希望再被公攤面積坑害，為了自身利益考慮，呼吁早日取消公攤面積。與其對立的開發商自然是不希望取消公攤面積。事實上，最近幾年，有多位開發商站出來反對取消公攤面積，開發商反對的理由有兩個：其一、剝殼的花生價格會更貴。換言之，取消公攤面積，開發商會提高房屋銷售單價，因為開發商不可能做慈善倒貼錢賣房；其二、公攤面積是開發商維系利潤的法寶之一。公攤面積如果取消了，開發商可能會瘋狂壓縮公共區域面積的設計，比如把原先的寬敞樓道設計得僅能通過一人等。

明眼人都看得出來，開發商“反對取消公攤面積”的理由其實是不成立的，甚至讓人覺得有點貽笑大方：首先，取消公攤面積就提高銷售單價，這絕對是開發商的一廂情愿。現實中，新房的銷售單價并不是開發商自己決定的，地方“限價”是一方面，另一方面開發商設置的價格得購房者能夠認可，市場不認可開發商賣給誰？其次，國外成熟的經驗表明，在市場經濟中，如果開發商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者更不會答應。房地產行業的生存和獲利的標準，從來都是質優者勝。

網上輿論一邊倒地說“公攤面積將全面取消”，到底靠不靠譜？

我們瀏覽了很多關于“明年起公攤面積將全面取消”的文章，發現這些文章得出該結論的依據都是，2019年2月18日住建部在《住宅項目規范（征求意見稿）》的16個字：住宅建筑應以套內使用面積進行交易。對此我們除了感覺震驚之外，還覺得有些荒唐。一方面，很多作者喜歡迎合觀眾的口味，完全是錯誤解讀文件，給出的結論也是完全錯誤的；另一方面，很多讀者缺乏獨立思考的能力，看待很多事物時喜歡偏信偏聽。

明年起公攤面積到底會不會全面取消？官方回應了——央視發表了標題為《公攤面積取消？這事不簡單》的文章明確指出：很多報道稱公攤面積將于明年全面取消，這是錯誤理解。此外，新華網也轉載了該文章，標題變更為《“公攤面積”要取消？央視：這是錯誤理解》。

文章稱，公攤面積雖然長期被市場所詬病，但并未到全面取消的程度。很多文章拿著《住宅項目規范(征求意見稿)》中的“

住宅建筑應以套內使用面積進行交易”16字規定，然后得出結論，公攤面積將取消，這是錯誤的理解。一方面，住建部發布的該文件只是個技術規范，規范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。若國家真的有意全面取消公攤面積，也是在《商品房銷售管理辦法》中體現；另一方面，該文件是征求意見稿，并未正式實施。

自此，答案已經非常清楚了：公攤面積每年不可能全面取消。

公攤面積因為設計不合理，未來必然會全面取消，這一點央媒新華社在文章中已經有所暗示——公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實質上已經侵占百姓的利益，也損傷了市場經濟的公平與公正。不過這需要一個很長的過程，5年還是更長的10年？我們現在無法給出準確的時間。

但是斷言“明年公攤面積會全面取消”，這絕對是無稽之談。

事實上，現實中已經有城市開始為“取消公攤面積”進行前期鋪墊了：今年5月6日，山東省住建廳發布通知要求，從2021年6月1日起，購房合同要標明套內建筑面積和公攤面積。此消息一出，就被很多內行專家解讀成是：規范商品房銷售的第一步。未來3-5年，取消公攤面積或許會率先在山東省進行局部試點。

最后，對于大家非常關心的取消公攤面積后，對老業主的補償問題，我們覺得已經沒有必要討論了。因為該問題是建立在公攤面積取消的基礎之上的，現在通過官方回應，我們已經清楚知道明年公攤面積不會取消，這意味著補償問題壓根不存在。

就算未來公攤面積真的全面取消了，我們也不認為開發商會對老業主進行補償。

原因有二：其一、法不溯及既往。以香港為例，2012年宣布取消公攤面積時，并未對任何已購房者進行任何形式的補償；其二、開發商無力承擔高額的補償費用。粗略計算一下大家就能明白：以一個1000戶的單價2萬/平的小區為例，每戶公攤按30平計算，僅公攤面積這一項，開發商就要“吐出來”6億。試問哪個開發商有實力退？所以，大家就別幻想著“天上掉餡餅”的好事了。