第一篇：房地產會計工作總結例文

無論在什么崗位，哪怕是毫不起眼的工作，都應該用心做到最好，哪怕財務是一份枯燥的工作。下面小編給大家帶來的是房地產會計工作總結例文，歡迎大家閱讀參考!

房地產會計工作總結例文1

時光飛逝，轉眼間過去了，對我而言，這一年的工作是最難忘，印記最深的一年。工作單位的轉換，連帶著工作思想，方法等一系列的適應與調整，帶給我很大的壓力和挑戰，但在壓力中也得到了收獲和快樂。在領導的指導與支持下，同事的密切配合下，我圓滿的完成了自己的各項工作任務同時也很好地配合了其他部門的工作。

一、辦理公司各項初始登記手續

作為一個新成立的公司一切都要從頭開始，辦理銀行開戶，驗資，辦理稅務登記等，這些是我既熟悉又陌生的工作，我在辦理的過程中遇到了很多問題和困難，經過多方咨詢，和不懈的努力終于圓滿完成。

二、建立財務帳套

領導從公司發展的角度考慮，決定啟用比用友財務軟件更先進和規范的金碟財務軟件，我根據財務管理及房地產項目核算的需要、根據納稅申報的需要，設計了一套較為科學、完整的會計核算科目體系，制定了詳細的二級和三級明細科目，及輔助核算、項目核算帳，首次啟用了固定資產核算系統，在較短的時間內，完成了難度較大的全部帳套初始化工作。并根據公司內部業務的需要，印刷了統一的粘貼單，收據，借款單等常用單據。

三、建立健全各項財務制度流程

制度化管理是企業發展的基礎，建立一套科學、完整、實用性強的規章制度，是規范財務管理及核算的基礎，公司成立初期我和主管領導一起根據《會計法》、《企業財務準則》和《企業財務通則》及相關法律法規，結合公司的實際情況及經營特點，經過反復討論、研究、起草了宇都公司的，會計核算管理辦法，內部會計控制制度與經濟業務審批流程等制度。對資金的收支，個人借款的管理，實物資產的管理，會計核算原則等都做出了詳細的規定和流程。

四、認真執行財務會計制度，提高財務信息質量

會計核算是財務部最基礎也是最重要的工作，是各項財務工作的基石和根源。在日常的工作中，我嚴格遵守國家財務會計制度、稅收法規、公司的各項制度，認真履行會計的工作職責。審核原始憑證、錄入記賬憑證，計提各項稅費，申報納稅、上繳稅款，編制資金收支計劃并審核支出，及時準確的編制財務會計報表，為領導決策和進行財務分析提供全面、可靠的信息。

五、加強自身建設，提高工作能力

隨著社會經濟的快速發展，會計準則和稅收政策都在不斷的更新，因此領導多次組織學習，讓我們能及時掌握新知識，政策，法規。我們由原民營企業會計核算變為國有企業會計核算，在政策和制度方面有很多區別，所以把這方面的內容也作為學習的重點，使我們在工作中能盡快的轉變角色。同時對于公司所制定的各項規章制度也進行了系統的學習。

總結過去是為了更好地面對未來。在過去的這一年里，雖然沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪，收獲了許多專業知識和工作經驗。

在新的一年里公司將進行xx建設項目的實施，首先要進行艱巨的拆遷工作。在當前的經濟形式下，難度可想而知，這對xx公司的每一個人都是一種考驗，我要發揚團隊精神，積極配合拆遷人員的工作。在拆遷過程中，向老百姓發放補償金是比較重要的一個環節，所涉及的現金發放額較大，我們在發放過程中要主動與其他部門溝通，核對數據、安排流程，做到安全，準確、及時，為拆遷工作的順利進行做好服務。

同時我會更加努力學習各項財務知識，鉆研會計業務，提高會計核算水平，加強自己在稅務法規、規避財務風險方面的學習，加強房地產開發企業相關知識的學習，進一步增強自己的的工作能力，在企業的項目實施中更好的發揮會計的核算、監督、服務職能，為xx公司的發展壯大做出貢獻。

房地產會計工作總結例文2

不知不覺加入到xx房產這個大家庭已經一年了，時間說短不短，說長不長。但這段時間給我的感覺卻是非常親切，親切的領導，親切的同事，也非常的溫馨，溫馨的工作環境，溫馨的工作氣氛。過去的近一年的時間里發生的點點滴滴，更是讓我時?；匚?，時常想念。

在xx的這段時間，不僅認識了這么多好同事，的是學到了很多東西，以前對房地產一無所知的我，現在也能多少了解一些，也能協助銷售人員簽定購房合同，這對我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的美好時刻，我把自己這一年來的工作做了一個總結，有值得驕傲的工作成績，也有不足的工作缺點，也希望通過總結，對自己有一個正確的認識，也請領導，同事對我的工作進行監督。

作為一名財務工作人員，一名會計，我非常清楚自己的崗位職責，也是嚴格在照此執行。

1、嚴格執行庫存現金限額，把超過部分按時存入銀行。審核現金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現金日記帳。

2、嚴格保證現金的安全，防止收付差錯。對收入和付出的現金及支票都由我和主任雙重復核，以確保準確無誤。

3、堅持每日盤點庫存現金，做到日清日結。這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發現，及時改正。嚴格遵守銀行結算紀律，對拿去銀行的票據做到填寫無誤，印鑒清晰。

4、嚴格審核銀行結算憑證，處理銀行往來業務。對業務單位交來的支票，在收到支票時，認真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發空頭支票。保管好現金，收據，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團公司分管財務手里。對于這快日常工作，自我經手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點應該是值得驕傲的。

6、每月編制工資報表，到月底及時匯總各部門當月考勤情況，詢問李總當月工資是否有變化，然后根據其編制工資報表，編制完畢先交由金主任審核，審核無誤后，交由李總簽字確認。最后是在工資的發放過程中，做到認真仔細，不出差錯，在這點上，我有過一點失誤，雖然及時糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產業務有一定關系的工作，就是去集團公司給媒體及相關業務單位請款。李總剛交給我這份工作的時候，我并沒有把它和業務聯系在一起，只是廣宣部的同事將單據及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團公司，一旦分管會計問到我相關問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費了時間，又給人留下不好的印象。經過主任和廣宣部同事的指導，我逐漸對房地產廣宣方面有了了解，后來再去請款，也順利了很多，也節約了很多時間。而且，我將請款這項工作用細致的表格健全，做到有據可查，也便于年終統計。

當然，一年的工作要用文字寫完，肯定是不太完善，特別是做出納，本身就是做一些日常性的事務，而且涉及到一些保密制度，所以我就總結到這里，以后工作上有有待提高的地方，請領導和同事多指導，爭取在新的一年里，把工作做得更細，更完善，不出癖漏。

會計工作總結例文3

XX年，我們財務科在局(公司)領導的關心下，在機關各部門的密切配合下，緊緊圍繞局(公司)的發展總體目標，在為全局(公司)提供服務的同時，認真組織會計核算，規范各項財務基礎工作。站在財務管理和戰略管理的角度，以成本為中心、資金為紐帶，不斷提高財務服務質量。全年預計實現銷售收入(含稅)****萬元，上繳各類稅費 **萬元。

一、資金收入情況：

全局(公司)預計收入 ****萬元，其中：

(一)、全年事業費收入***萬元。

(二)、**價格補貼*萬元。

(三)、預計全年不含稅銷售收入****萬元。

(四)、*****過度性價差**萬元。

(五)、**收入**萬元。

二、財務支出情況：

全局(公司)共計支出****萬元，(一)、預計全年銷售****噸，銷售成本***萬元。

(二)、預計全年各類費用支出共計****萬元，三、今年主要工作：

1、財務科的主要職責是做好財務核算，進行會計監督。財務科全體人員一直嚴格遵守國家財務會計制度、稅收法規、財務制度及國家其他財經法律法規，認真履行財務科的工作職責。從審核原始憑證、會計記賬憑證的錄入，到編制財務會計報表;從各項稅費的計提到納稅申報、上繳;從資金計劃的安排，到各項資金的統一調撥、支付等等，每位財務人員都勤勤懇懇、任勞任怨、努力做好本職工作，認真執行企業會計制度，實現了會計信息收集、處理和傳遞的及時性、準確性。近年來，隨著企業精細化管理水平的不斷強化，對財務管理也提出了更高的要求。我們以此為契機，根據財務管理的特點以及財務管理的需要，及時出臺了公司財務組織機構和崗位職責、財務核算制度、內部控制制度、車輛管理制度、預算管理制度等一系列相關制度，從而使每項工作有計劃、有落實、有監督、有考核。在下屬單位費用控制方面，一是采取預算包干的方式，將下屬單位經費等進行預算控制，節約歸已、超支自負，培養了職工的節約意識。二是采取預算審批的方式，對超預算的費用，必須先層層審批，沒有審批發生的費用，一律不予報銷。在現金預算方面，為提高現金預算的準確性，在實際支付時做到，沒有現金預算項目的不予支付，超預算支付標準的不予支付。在職工借款還款方面，規定了借款必須于發生當月還款，起到了降低借款數額，減少資金占用，避免呆帳發生的積極作用。通過預算管理這一有效的手段，全局從上至下的規范意識進一步增強。

3、嚴格執行財務制度，規范財務行為，堅持收支兩條線，加強財務核算和財務監督，杜絕不合理開支，加強應收款項的回收，盡量減少不必要的損失。利用利息杠桿，合理調整內部職工借款;提高事業預算退庫資金的利用率，合理組織貸款，最大限度地減少利息支出，為企業增收節支、提高經濟效益把關。

4、以培訓為動力，不斷提高財會人員的業務水平

隨著我國經濟建設的不斷發展，財務會計工作的側重點和基本點也在改變，因此財務會計工作不能停留在簡單的算賬、報賬等會計核算上，應不斷更新知識，不斷提高理論水平。結合本行業財務工作的特點，認真進行工作總結，吸取經驗、查找不足，保證財務基礎工作的準確、及時、完整，為領導及時、準確、完整的提供財務信息。同時隨著財政管理制度改革的不斷深化，企業改革層層推進，軟硬件不斷更新，對基層會計人員綜合素質的要求也愈來愈高。本單位會計人員除認真參加縣財政局組織的會計人員繼續教育培訓外，還抽出業余時間學習相關專業知識。日常工作中，對一些有關財政改革新制度新規定新業務相關人員都能及時學習，及時適應，同時還與兄弟單位會計人員經常交流，取人之長，補己之短。通過學習強化了各崗位會計人員的責任感，促進了各單位的交流、合作與團結。

四、存在的主要問題及今后工作目標

財務部門作為公司的一個主要職能監督部門，“當好家、理好財，更好地服務企業”是我們財務部門應盡的職責。在公司加強管理、規范經濟行為、提高企業競爭力等等方面我們負有很大的義務與責任。只有不斷的反省與總結，管理工作才能得到提高!一年來財務工作雖然取得了較好的成績，但還存在著一些問題，有很多應做而未做、應做好而未做好的工作，主要表現在以下幾個方面：

1、進一步加強財務管理：

新的一年里，我們將進一步加強財務管理，實現財務管理科學化，核算規范化，費用控制全面化，強化監督度，細化工作，切實體現財務管理的作用。使得財務運作趨于更合理化、健康化，更能符合局(公司)發展的步伐。

切實做好多品種鹽賬務處理。加強原始票據管理，對報銷票據不符實際，不不符合真實性要求的，堅決予以拒絕。要進一步落實費用管理責任，嚴格獎懲，加大對各單位費用的管理、控制力度，嚴格按有關管理規定執行。

企業管理的核心是財務管理，新的一年里我們加強以資金管理為中心。資金管理一直是我們的工作重點，通過細化管理，理順流程，實現資金平衡，減少資金沉淀，從而達到公司的成本有效控制、實現增收節支。

2、進一步加強預算管理：

預算收入是我局完成各項工作任務，實現事業發展和工作正常運轉的重要保證，進一步強化對下屬單位的預算約束，嚴格控制一般性支出的增長。

同時要加強對局的事業費管理，控制好專項資金的使用，做到?？顚Ｓ谩Ｕ砗媚陜葢芳宇A算項目，及時上報縣財政，爭取經費追加。

3、進一步加強財務分析：

財務分析工作雖然已展開，但仍處在賬面、報表層面上的說明分析，分析深度不夠。為提高財務分析能力，把財務分析納入日常工作中去，我們將量化分析具體的財務數據，并結合企業總體戰略，為企業決策和管理提供有力的財務信息支持;及時做好財務分析資料的收集，加強學習，提高財務分析能力，做到較全面地反映一定時期的財務情況。

4、加強會計隊伍建設，提高會計信息質量。

會計工作貫穿于企業經營活動的全過程，要按照《會計法》、《企業會計制度》的規定，要以前總理朱熔基同志提出的“誠信為本，操守為重，遵守準則，不做假帳”的要求為職業準則，加強會計人員的政治思想教育、職業道德教育，真實反映會計信息，保證會計信息質量。要加強會計人員從業資格管理，重視和支持會計人員的繼續教育和業務培訓，全面提升會計人員綜合素質，努力建設一支忠于職守，堅持原則，業務過硬、結構比較合理的會計隊伍。

新的一年里，我們將向財務精細化管理進軍，精細化財務管理需要“確保營運資金流轉順暢”、“確保投資效益”、“優化財務管理手段”等，這樣，就足以對公司的財務管理做精做細。要以“細”為起點，做到細致入微，通過行使財務監督職能，拓展財務管理與服務職能，實現財務管理“零”死角，努力挖掘財務活動的潛在價值。實現企業利潤最大化。

會計工作總結例文4

一年來，在領導及同事們的幫助指導下，通過自身的努力，我個人無論是在敬業精神、思想境界還是在業務素質、工作能力?上都得到進一步提高，并取得了一定的工作成績，現將本人一年以來的工作、學習情況匯報如下：

一、加強政治學習，注重提升個人修養。加強政治學習，注重提升個人修養。在政治思想上，我堅持社會主義道路，擁護共產黨的領導，認真學習“三個代表”的重要思想，深入把握其精神實質。我積?極參加思想政治學習，提高自己的政治理論水平和綜合素質，并?在實際工作，根據自身崗位特點，切實作好本職工作。通過學習，進一步提高了思想政治覺悟和道德品質修養，做到了與人為善，和睦相處。增強了在思想上、政治上同黨中央保持高度一致的自?覺性，提高了對發展是第一要務的認識，有效地增強了工作的系?統性、預見性和創造性。

二、加強業務學習，提高工作能力。加強業務學習，提高工作能力。正確履行會計職責和行使權限,認真學習國家財經政策、法?令，熟悉財經制度;積極鉆研會計業務，精通專業知識，掌握會?計技術方法;熱愛本職工作，忠于職守，廉潔奉公，嚴守職業道?德;嚴守法紀，堅持原則，執行有關的會計法規.三、遵紀守法，廉潔自律，樹立財務工作者的良好形象。遵紀守法，廉潔自律，樹立財務工作者的良好形象。

一年來，我認真學習《廉政準則》及中紀委提出的“四項紀律、八項要求”等為行為準則。堅持以自律為本，以廉潔奉公為?起點，正確處理“自律”與“他律”的關系，在實際工作中嚴格?遵守法紀，時刻以反面教材警示自己，不斷強化廉潔自律意識，努力做到“自重、自省、自警、自勵”，樹立了財務工作者的良好?形象，始終以飽滿的精神狀態投入到每一項工作中。

作為一名合格的財務工作者，不僅要具備相關的知識和技能，而且還要有嚴謹細致耐心的工作作風，同時體會到，無論在什么?崗位，哪怕是毫不起眼的工作，都應該用心做到最好，哪怕是在別人眼中是一份枯燥的工作，也要善于從中尋找樂趣，做到日新?月異，從改變中找到創新。

20xx年是緊張而繁忙的一年，所取得的成績，除了自己努力?工作外，更主要的是領導的指導和同志們幫助的結果，在過去取?得的成績的同時，我深知自己還有不小的差距。在今后的工作中，我將進一步發揮自己的主動性，注重自身思想修養的提高，努力?提高自己的業務工作能力，力爭出色完成自身工作和領導安排的任務，作出應有的貢獻。

第二篇：房地產開發公司會計年終工作總結

時光飛逝，轉眼間過去了，對我而言，這一年的工作是最難忘，印記最深的一年。工作單位的轉換，連帶著工作思想，方法等一系列的適應與調整，帶給我很大的壓力和挑戰，但在壓力中也得到了收獲和快樂。在領導的指導與支持下，同事的密切配合下，我圓滿的完成了自己的各項工作任務同時也很好地配合了其他部門的工作。

一、辦理公司各項初始登記手續

作為一個新成立的公司一切都要從頭開始，辦理銀行開戶，驗資，辦理稅務登記等，這些是我既熟悉又陌生的工作，我在辦理的過程中遇到了很多問題和困難，經過多方咨詢，和不懈的努力終于圓滿完成。

二、建立財務帳套

領導從公司發展的角度考慮，決定啟用比用友財務軟件更先進和規范的金碟財務軟件，我根據財務管理及房地產項目核算的需要、根據納稅申報的需要，設計了一套較為科學、完整的會計核算科目體系，制定了詳細的二級和三級明細科目，及輔助核算、項目核算帳，首次啟用了固定資產核算系統，在較短的時間內，完成了難度較大的全部帳套初始化工作。并根據公司內部業務的需要，印刷了統一的粘貼單，收據，借款單等常用單據。

三、建立健全各項財務制度流程

制度化管理是企業發展的基礎，建立一套科學、完整、實用性強的規章制度，是規范財務管理及核算的基礎，公司成立初期我和主管領導一起根據《會計法》、《企業財務準則》和《企業財務通則》及相關法律法規,結合公司的實際情況及經營特點，經過反復討論、研究、起草了宇都公司的，會計核算管理辦法，內部會計控制制度與經濟業務審批流程等制度。對資金的收支，個人借款的管理，實物資產的管理，會計核算原則等都做出了詳細的規定和流程。

四、認真執行財務會計制度，提高財務信息質量

會計核算是財務部最基礎也是最重要的工作，是各項財務工作的基石和根源。在日常的工作中，我嚴格遵守國家財務會計制度、稅收法規、公司的各項制度，認真履行會計的工作職責。審核原始憑證、錄入記賬憑證，計提各項稅費，申報納稅、上繳稅款，編制資金收支計劃并審核支出，及時準確的編制財務會計報表，為領導決策和進行財務分析提供全面、可靠的信息。

五、加強自身建設，提高工作能力

隨著社會經濟的快速發展，會計準則和稅收政策都在不斷的更新，因此領導多次組織學習，讓我們能及時掌握新知識，政策，法規。我們由原民營企業會計核算變為國有企業會計核算，在政策和制度方面有很多區別，所以把這方面的內容也作為學習的重點，使我們在工作中能盡快的轉變角色。同時對于公司所制定的各項規章制度也進行了系統的學習。

總結過去是為了更好地面對未來。在過去的這一年里，雖然沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪，收獲了許多專業知識和工作經驗。在新的一年里公司將進行小白橋建設項目的實施，首先要進行艱巨的拆遷工作。在當前的經濟形式下，難度可想而知，這對宇都公司的每一個人都是一種考驗，我要發揚團隊精神，積極配合拆遷人員的工作。在拆遷過程中，向老百姓發放補償金是比較重要的一個環節，所涉及的現金發放額較大，我們在發放過程中要主動與其他部門溝通，核對數據、安排流程，做到安全，準確、及時,為拆遷工作的順利進行做好服務。同時我會更加努力學習各項財務知識，鉆研會計業務，提高會計核算水平，加強自己在稅務法規、規避財務風險方面的學習，加強房地產開發企業相關知識的學習，進一步增強自己的的工作能力，在企業的項目實施中更好的發揮會計的核算、監督、服務職能，為宇都公司的發展壯大做出貢獻。

第三篇：房地產會計學習心得

房地產會計學習心得

為期3個月的房地產會計學習結課了，在這3個月中學到了不少新知識，受益匪淺，幫我們理解財務、金融方面都有很大幫助。以下是我對這門課的理解。

隨著市場經濟的高速發展，會計成了公司的重要組成部分。這對我們房地產專業的學生提出了更高的要求，也造就了前所未有的機遇，同時也給我們帶了心得挑戰，作為一名即將走出學校大門的大學生，提高自身素質，增強專業技能并且能夠把書本上的知識轉化為自身的能力，就成了目前的迫切任務。會計科目無論對工作還是學習都能為我們的經濟活動進行妥善的管理。與生產力的發展有著不可分割的聯系。

對于現代企業來說，會計工作是一項重要的管理制度，是要為實現企業的經營目標服務。因此，可以認為，實現企業的經營目標是企業會計的根本目標。在學習之前，我認真學習了《會計法》以及財政頒布的《企業會計準則》、《企業財務通則》等作為過渡的新的行業會計制度和財務制度，因為這些大學法規我國會計制度改革進程中的一重大舉措。

以前，我總以為會計是一項簡單又枯燥的工作，正如所有工作一樣，掌握了規律，照蘆葫畫瓢準沒錯，那么，當一名出色的會計人員，應該沒問題了?，F在才發現，會計其實更講究的是它的實際操作性和實踐性。離開操作和實踐，其它一切都為零！會計就是做賬。

其次，就是會計的連通性、邏輯性和規范性。每一筆業務的發生，都要根據其原始憑證，一一登記入記賬憑證、明細賬、日記賬、三欄式賬、多欄式賬、總賬等等可能連通起來的賬戶。這為其一。會計的每一筆賬務都有依有據，而且是逐一按時間順序登記下來的，極具邏輯性，這為其二。在會計的實踐中，漏賬、錯賬的更正，都不允許隨意添改，不容弄虛作假。每一個程序、步驟都得以會計制度為前提、為基礎。體現了會計的規范性，這為其三。登賬的方法：首先要根據業務的發生，取得原始憑證，將其登記記帳憑證。然后，根據記帳憑證，登記其明細賬。期末，填寫科目匯總表以及試算平衡表，最后才把它登記入總賬。結轉其成本后，根據總賬合計，填制資產負債表、利潤表、損益表等等報表。這就是會計操作的一般順序和基本流程。一、一些需要掌握的基礎知識：

（一）關于憑證整理：我們首先從客戶那取得真實、合法的憑證，其中的憑證必須是為生產經營所發生的相關收入，費用，其取得的憑證必須是符合會計法規定的要求，然后我們將這些憑證進行分類、歸集、整理并粘貼。

（二）關于申報納稅：我們通過粘貼好的原始憑證進行憑證錄入審核后進行期末結轉登賬，記賬。通過收入我們可以填寫本月應繳納的增值稅和地稅。其中分為核定征收和查賬征收，按照其企業不同的基本情況的如實填寫納稅申報表。每月的15日之前必須將上月的稅報完并且上交稅款。對于一般納稅人每月都要通知其納稅人到國稅進行抄稅，或者取得進項稅票也要同時到國稅去認證才能抵扣銷項稅款。通過這些數據如實填寫一般人納稅人申報表。

（三）關于其他業務服務：我們通過這一段時間的學習，我懂得了辦理一般納稅人的要求和流程，辦理一般納稅人需要符合稅法的相關規定。辦理一般納稅人要購買金稅卡，金稅卡的發行，流程和所需證件。每一年納稅人還要對稅務登記證進行工商年檢，其年檢應在6月30日之前完成。

（四）關于個人： 還有在公司應注重同事之間，客戶之間的溝通和交流。做會計的我們要管好自己的嘴，不能隨意透露顧客的商業機密。在公司我們要遵循公司制度和規定，服從公司的管理，更好的為他人服務。

二、會計實務工作的改革思考：

會計管理作為國民經濟管理中的一個重要組成部分，其在社會經濟發展中的作用將越來越大。隨著知識經濟時代的來臨、管理方式的變化，會計工作的重點應日益從信息加工演化為對知識、信息的分析、判斷和運用上來，會計實務工作方面的改革勢在必行。

1、不斷擴大會計職業范圍。在知識經濟時代，會計工作的基點已經不是僅僅滿足于過去的信息（計算機能輕而易舉地在極短時間內完成此項任務），而是將信息控制、未來預測作為工作的重點。會計工作除傳統的企業會計核算外，財務管理、經營計劃制訂、財務控制系統設計、投資決策等應成為重要的職業范圍。因此會計實務工作者應不斷拓寬視眼，延伸和轉變會計工作的功能，充分發揮會計在知識經濟時代應有的作用。

2、不斷更新會計知識體系。在知識經濟時代，企業組織結構將出現較大的變革；其稅法也在不斷的更新，完善；按工作成果取酬的彈性工作制將成為普遍的工時制度；企業越來越重視人力資源和人力投資，員工也希望將自己的智慧財產投資于企業；企業的更多精力將放在新產品的研究上。另外，經濟各部門之間的聯系更為緊密，經濟運行的“觸角”也延伸向經濟部門以外的其他領域，如政治、文化、環境等等，近年來出現的綠色會計、行為會計等就是這種趨勢的端倪。因此會計實務工作者應適應社會變革，不斷增長和更新知識。

3、不斷普及與深入信息技術的應用。在知識經濟時代，財務信息的收集、分析和處理，資本的籌集、調度和投入，產品的設計、加工和制造等關鍵性的過程，都必須依靠健全的信息技術才能順利進行，隨著經濟信息化的出現，會計軟件運用的越來越廣泛，其會計軟件已代替了老式的手工模式，使得會計處理數據變得精確化、簡單化、國際化。而稅控方面也越來越嚴謹，軟件系統便成了一個不可缺少的橋梁。使得國際互聯網（internet）、企業內部網（intranet）成為會計人員的常用工具，手工處理方式已經到了非變革不可的時候。信息技術在會計中應用的不斷普及與深入，及其本身技術、知識更新的不斷加快，必將進一步加大對會計職業發展和會計人員知識結構的要求。

三、實習心得

會計不是一件具有創新意識的工作，它是靠一個又一個精準的數字來反映問題的。所以我們一定要加強自己對數字的敏感度，及時發現問題解決問題彌補漏洞。會計部門是企業管理的核心部門，對下要收集會計信息，對上要匯報會計信息，對內要相互配合整理會計信息，對外要與社會公眾和政府部門搞好關系。在于各個部門各種人員打交道時一定要注意溝通方法，協調好相互間的工作關系。工作重要具備正確的心態和良好的心理素質。記住一句優秀的團隊早就優秀的個人。作為一名即將步入社會的新人，我通過這次會計學習中領悟到的很多知識和積累，以及題外的很多做人做事道理。

第四篇：房地產會計基礎知識

房地產會計基礎知識

第一章 開發產品成本的內容

為了加強開發產品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算開發產品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。

要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：

1．土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。

2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

4．代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2．前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3．基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4．建筑安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售 費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。

第二章 自營開發工程成本的核算

房地產開發企業的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發包方式進行。

采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規模不大，在施工過程中發生的各項工程費用，可直接計人有關開發成本的核算對象，記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發成本——房屋開發成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應付工資XXX

如果工程規模較大，由企業所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。

一、自營工程成本核算的對象和項目

由于開發企業基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由有關工程共同負擔的生產費用，要先按照發生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關工程成本。

按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執行結果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經濟效益。為了簡化工程成本核算手續，對于：

（l）在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。

為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目：

1．材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。

2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場制作構件工人，施工現場水平、垂直運輸等輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。

3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規定支付的施工機械進出場費。

4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。

5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。

上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。

二、材料費的核算

各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過“領料單”、“退料單”。“已領來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I未用材料清單”是對下月需要繼續使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續，月末先計算定額耗用量。

本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）

再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率：

本月實際耗用量＝月初結存數量+本月收入數量-月末盤點數量

差異數量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量

差異分配率＝差異數量÷本月定額耗用量×100%

然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本：

某項工程實際耗用大堆材料數量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）

某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數量×計劃單價

施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制“領料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數沖減工程成本。對租賃的周轉材料，其租賃費可根據租賃費用賬單記入各項工程成本。

三、人工費的核算

工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據“工程任務單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。

“工程任務單”是施工員根據施工作業計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據施工作業計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發。任務單中工程完工后，施工員應根據工程任務單中規定的各項條件進行檢查，并會同質量檢查員進行驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。每月簽發的工程任務單，應于月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合下月施工作業計劃中的工程任務，再簽發給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發的工資獎金于當月結算。

對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下：

某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費總額（元）÷月份內該施工單位建筑安裝工人作業工時總和（時）

用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費：

項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率

四、機械使用費的核算

施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發生的各項費用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。

機械使用費的內容，一般包括：

1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。

2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。

4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。

5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。

6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。

7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤入各月工程成本。

8.養路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養路費和牌照稅。

9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發生的費用和停機棚的折舊、修理費。

至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發生的有關管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。

機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工——機械使用費”賬戶進行。施工單位發生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：工程施工——機械使用費用 9 000 貸：庫存材料

00 低值易耗品

材料成本差異 應付工資 4 000 應付福利費

560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000

機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。

機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。根據機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。

某項工程應分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用 費合計÷機械工作臺時合計

對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應分配的機械使用費，可在月終充根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費計劃數計算的機械使用費合計，然后與當月實際發生的機械使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數的百分比，再將各項工程控臺時費計劃數計算的機械使用費進行調整。

某項工程應分配的機械使用費＝∑（該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費計劃數）×實際發生的機械使用費÷∑（機械工作臺時合計×該機械臺是費計劃數）

現舉例說明它的分配計算方法如下：

（一）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數

施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數為 8元。

（二）求出各種施工機械技臺時費計劃數計算的機械使用費合計

設例中:

0.5立方米履帶挖土機

290臺時×臺時費計劃數 20元 5 800元

0.4立方米混凝土攪拌機

300臺時×臺時費計劃數 8元 2 400元

其他施工機械 11 800元

按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 20 000元

（三）根據機械使用費明細分類賬匯總計算實際發生的機械使用費，設例中計 19 000元

（四）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分比，設例中為

19000元/20000元×100％＝95％

（五）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際數加以調整

如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為：

9000元×95％＝8550元

對于分配于各項工程成本的機械使用費，應自“工程施工——機械使用費”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目：

借：工程施工 19 000 貸：工程施工——機械使用費 19 000

對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。

五、其他直接資的核算

工程成本中的“其他直接貿”，是指在施工現場直接發生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發生的費用，主要包括：

1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費；

2.冬、雨季施工費包括為保證工程質量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設施費用；

3．因場地狹小等原因而發生的材料H次搬運費；

4．土方運輸費。

此外，還包括生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測資、工程點交費、場地清理費等。

施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按實際結算數記入“工程施工”賬戶的借方和有關工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應作：

借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000

對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務費用，可在月終根據各項工程的實際耗用量，將各項勞務費用分配于各有關工程成本。

根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。

對于施工現場發生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關工程成本。

六、施工間接費用的核算

工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。

施工間接費用的內容，一般包括：

1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。

2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。3．折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊費。

4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的經常修理費和大修理費。

5.工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。

6.辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。

7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養路費、牌照費等。

8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術安全設施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。

9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。

施工單位發生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。發生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“現金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“施工間接費用”賬戶的借方。

借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付工資 8 500 應付福利費 1190 銀行存款 2 900 現金 298 累計折舊 4 600 待攤費用 1500

如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。

施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置“施工間接費用明細分類賬”，將發生的施工間接費用按明細項目分欄登記。

每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按 照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。

某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發生的施工間接費用×該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程規定的施工間接費用定額÷∑［各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額］

在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調整，即將上列算式改為：

某項工程本期應分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程本期該項工程規定的施工間接費用定額］×本期實際實際發生的施工間接費用÷∑［各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額］

如某施工單位在 1998年 7月份計發生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內發生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：

101商品房建筑工程 直接費 141 000元

施工間接費用定額為直接費的6% 102商品房建筑工程 直接費 126 000元

施工間接費用定額為直接費的6％

151出租房建筑工程 直接費 59 000元

施工間接費用定額為直接費的6％

則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自“施工間接費用”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：

借：工程施538 貸：施工間接費用 20 538

七、自營工程成本核算程序小結 為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。

工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內各項工程發生的實際成本，應在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發成本”賬戶的借方:

借：開發成本XXX 貸：工程施工XXX

根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下：

1．根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬；

2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；

3．分配機械使用費、其他直接貿和施工間接費；

4．計算各月施工工程實際成本；

5．根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。

第三章 發包開發工程及其價款結算的核算

房地產開發企業的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發包方式。

對發包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業議標，將工程發包給施工企業的，按工程標價進行結算。開發企業要根據工程承包合同條例的規定，同承包工程的施工企業簽訂工程承包合同。承包合同是發包開發企業和承包施工企業為了完成承發包工程，根據批準的設計文件和中標標函內容所簽訂，明確雙方相互權利、義務關系的協議。它一般應具備以下主要內容：（l）工程名稱和地點；（2）工程范圍和內容；（3）開、竣工日期；（4）工程質量、保修期及保修條件；（5）工程造價；（6）工程價款的支付、結算及交工驗收辦法；（7）設計文件和技術資料提供日期；（8）材料、設備的供應和進場期限；（9）雙方相互協作事項和違約責任等。開發企業應將承包合同副本送開戶銀行作為結算工程價款的依據。

一、工程價款結算的辦法

開發企業與施工企業在工程承包合同中規定的工程價款的結算，應根據國家有關工程價款結算辦法，結合當地的有關規定具體確定。從目前各個地區所采用的工程價款結算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。

1．按月結算就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構成的。每一個分部分項工程，都 有一定的施工內容、質量標準和統一的計量單位，并在短期內可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預算定額和地區預算造價，都是以分部分項工程為基礎的。因此，根據經驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數量和預算單價等計算的工程造價，就是各該月份應結算和支付的工程款。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價占工程預算造價的百分比進行調整計算。在具體做法上，各個地區也不盡相同，目前一般都實行月中預付、月終結算，即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付，月末（實際為下月初）按照各工程當月實際完成工作量（即預算造價或調整計算后的工程標價）扣除月中預付款后進行結算。

2．分段結算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，于工程階段完成驗收后按分段工程預算造價或調整計算后的工程標價扣除預付款后進行結算。

3．竣工一次結算開發項目或單項工程施工工期在12個月以內，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結算。即在工程開工后，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預付工程款后進行結算。

不論采用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。結算雙方可以在5％的幅度內協商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業已向開發企業出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。

又由承包施工企業儲備工程施工所需主要建筑材料、結構件時，發包開發企業可根據承包施工企業的要求，在簽訂工程承包合同后按發包工程總值的一定比例向承包施工企業預付備料款，干后期以抵充工程價款的形式陸續扣回。

在實際工作中，預付備料款的額度和扣回辦法，在各個地區并不完全相同，當材料儲備天數為4個月、材料費比重占工程造價75％的情況下，預付備料款的額度應為當年工程價值的25％。在累計已完工程價值達到當年發包工程價值的50％時，就可將超過發包工程價值50％部分的工程價款的50％，抵作預付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當于發包工程價值25％（50％X50％）的全部預付備料款。不過隨著生產資料的開放，施工所需的建筑材料、結構件，一般均可從當地市場隨時采購，今后也就沒有必要再預付備料款了。

二、應付工程款和預付備料軟、工程款的核算

開發企業與施工企業有關發包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在“應付賬款——應付工程款”和“預付賬款——預付承包單位款”兩個賬戶進行。開發企業按照規定預付給承包施工企業的備料款和工程款，應記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業的工程款，應記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和 “應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的貸方，“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后的應付賬款。支付工程款時，記入“應付賬款——應付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

如上述某開發企業某項發包工程合同總值為 600 000元，按照合同規定開工前應付預付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時，應作如下分錄入賬：

借：預付賬款——預付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000

9月份根據施工企業當月施工計劃所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預付工程款時，應作：

借：預付賬款——預付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000

10月初根據施工企業提出9月份工程價款結算賬單中的已完工程價值為 75 000元，減去應扣回預付備料款 18 000元。月中預付工程款 35 000元，尚應支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無一35 000元），應作：

借：開發成本 75 000

貸：預付賬款——預付承包單位款 53 000 應付賬款——應付工程款 22 000 用銀行存款支付應付工程款時，應作：

借：應付賬款——應付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000

第四章 開發間接費用的核算

一、開發間接費用的組成和核算

開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入“開發間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發產品成本。

為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細項目進行核算：

l．工資 指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。

2.福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。3．折舊費 指開發企業內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。

4．修理費 指開發企業內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。

5．辦公費 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。6．水電費 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。

7．勞動保護費 指用于開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉房攤銷 指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。

9．利息支出 指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。10．其他費用 指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。

從上述開發間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發產品分攤的費用來說，則隨著開發產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發產品數量增加，單位開發產品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發產品數量減少，單位開發產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發任務，就可降低開發成本中的開發間接費。

開發間接費用的總分類核算，在“開發間接費用”賬戶進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產 3 500 銀行存款 8 480 周轉房——周轉房攤銷 10 500 必須指出，如果開發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業的管理費用。

開發間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發間接費用明細分類賬”，將發生的開發間接費用按明細項目分欄登記。

二、開發間接費用的分配

每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計人有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論上地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續并防止重復分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的 配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計人有關房屋開發成本。也就是說，企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發間接費用的分配標準，可按月份內各項開發產品實際 發生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即：

某項開發產品成本分配的開發間接費＝月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的開發間接費用÷應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本總額

如某房地產開發企業某內部獨立核算單位在1998年5月份共發生了開發間接費用 41 600元，應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下： 開發產品編號名稱 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉房 70 000 201大配套設施——商店 80 000 301商品性土地 125000 合 計 520 000 根據上列公式，即可為各開發產品算得5月份應分配的開發間接費： 101商品房： 50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房： 120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周轉房： 70 000元×8％＝5 600元 201大配套設施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元

根據上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發間接費用分配表：

開發間接費用分配表 2000年5月 單位：元

開發項目編號名稱 直接成本 分配開發間接費 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉房 70 000 5 600 201大配套設施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計 520 000 41 600 根據開發間接費用分配表，即可將各開發產品成本分配的開發間接費記入各開發產品成本核算對象的“開發間接費”成本項目，并將它記入“開發成本”各二級賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發成本——房屋開發成本 25 200 開發成本——配套設施開發成本 6 400 開發成本——商品性土地開發成本 10 000 貸：開發間接費用 41 600

第五章 土地開發成本的核算

一、土地開發支出劃分和歸集的原則 房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而后者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本?，F行會計制度中設置的“開發成本——土地開發成本”科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出并不完全對口，原則上僅限于企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在“開發成本——房屋開發成本”科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發成本——土地開發成本”科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬于企業開發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發成本——土地開發成本” 賬戶中歸集其發生的全部開發支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發完成時，將成本結轉到“開發產品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發成本，從“開發產品”賬戶轉入“開發成本——房屋開發成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發成本。

二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

（一）土地開發成本核算對象的確定

為了既有利于土地開發支出的歸集，又有利于土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象：

1．對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象；

2．對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。

成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發成本項目的設置

企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對于會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

三、土地開發成本的核算

企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，并記入“開發成本——商品性土地開發成本”、“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

現舉例說明土地開發成本的核算如下；

如某房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出：

301351

商品性土地

自用土地

支付征地拆遷費 78 000元 72 000元

支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元

應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元

分配開發間接費 10 000元

合 計 133 000元 108 000元

則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借；開發成本——商品性土地開發成本 78 000 開發成本——自用土地開發成本 72 000 貸；銀行存款 150 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發成本——商品性土地開發成本 20 000 開發成本——自用土地開發成本 18 000 貸：銀行存款 38 000

將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：

借：開發成本——商品性土地開發成本 25 000 開發成本——自用土地開發成本 18 000 貸；應付賬款——應付工程款 43 000

分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時，應作：

借：開發成本——商品性土地開發成本 10 000 貸：開發間接費用 10 000

同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。

四、已完土地開發成本的結轉

已完土地開發成本的結轉，應根據已完成開發土地的用途，采用不同的成本結轉方法。

為轉讓、出租而開發的商品性土地，在開發完成并經驗收后，應將其實際成本自“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品——土地”賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成并驗收，加上以前月份開發支出共1002 000元，應作如下分錄入賬：

借：開發產品——土地 1002 000

貸：開發成本——商品性土地開發成本 1002 000

為本企業房屋開發用的土地，應于開發完成把土地投入使用時，將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本，結轉計入房屋開發成本的土地開發支出，可采用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉入有關房屋開發成本的“基礎設施費”項目。經結轉的自用土地開發支出，應將它自“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的貸方轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方。

假如上述開發企業自用土地在開發完成后，加上以前月份開發車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉房，其中 151出租房用地1500平方米，181周轉房用、地1200平方米，則單方自用土地開發成本為 240元（648000元／1500+1200），應結轉151出租房開發成本的土地開發支出為360 000元（240元×1500），結轉 181周轉房開發成本的土地開發支出為 288 000元（240元×1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬：

借：開發成本——房屋開發成本 648 000 貸：開發成本——自用土地開發成本 648 000

如果自用土地開發完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開 發產品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發產品——自用土地”賬戶的貸方將其開發成本轉入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方。配套設施開發成本的核算

一、配套設施的種類及其支出歸集的原則

房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。

按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。

為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；

2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；

3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集。

由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。

二、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務 的有關設施的開發成本。對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至于這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。

三、配套設施開發成本的核算

企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工

程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本—— X X”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的“開發間接費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度

安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：

某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率

配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%

式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。

如某開發小區內幼托設施開發成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周轉房 800 000元

201大配套設施——商店 500 000元

251幼托設施 320 000元

則

幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周轉房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品的成本。

現舉例說明配套設施開發成本的核算如下：

如某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發生了下列有關支出（單位：元）：

201251 252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000

支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應付承包施工企業基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發間接費 55 000 預提幼托設施配套設施費 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借；開發成本——配套設施開發成本 105 000 貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發成本——配套設施開發成本 80 000 貸：銀行存款 80 000

將應付施工企業基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：

借：開發成本——配套設施開發成本 765 000 貸：應付賬款—一應付工程款 765 000

分配應記入商店配套設施開發成本的水塔設施支出時，應作；

借：開發成本——配套設施開發成本——商店 35 000 貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 35 000 分配應記入商店配套設施開發成本的開發間接費用時，應作：

借：開發成本——配套設施開發成本——商店 55 000 貸：開發間接費用 55 000

預提應由商店配套設施開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：

借：開發成本—一配套設施開發成本—一商店 40000 貸：預提費用——須提配套設施費 40000

同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發成本明

細分類賬。

四、已完配套設施開發成本的結轉

已完成全部開發過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況

和用途結轉其開發成本：

1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設

施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發成本一配套設施吁發

成本”賬廠的貸方轉入“開發產品——一配套設施”賬戶的借方，作如

下分錄入貼： 借：外發產品—一配套設施 460000 貸；開發成本－－－配套設施開發成本

460000 配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。

2．按規定應將其開發成個分配計入商品房等計發產品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發生的實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本

或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，作如

下分錄入賬：

借；開發成本——－房屋開發成本 265000 開發成本—一配套設施可發成本 35000 貸：開發成本—一配套設施開發成本 300000

3．對用預提方式將配套設施支出記入有關評發產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開

發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

借：預提費用—一預提配套設施費 320 000 貸：開發成本—一配套設施開發成本 320 000

如預提配套設施費大于或少于實際開發成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發產品成本或作追加的分配。如有關開發產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發產品的成本。房屋開發成本的核算

一、開發房屋的種類及其核算對象和成本項目

房屋的開發，是房地產開發企業的主要經濟業務。開發企業開發的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發的商品房；二是為出租經營而開發的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發的周轉房。此外，有的開發企業還受其他單位的委托，代為開發如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發生的開發費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發所發生的支出，又能分門別類地反映企業各類房屋的開發支出，并便于計算開發成本，在會計上除設置“開發成本——房屋開發成本”賬戶外，還應按開發房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。

企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：

1．一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

2.同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可 以合并為一個成本核算對象，于開發完成算得實際開發成本后，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發成本。

3.對于個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的部位劃分成本核算對象。

開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發中征用土地所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發前期發生的規劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出?；A設施費是指房屋開發中各項基礎設施發生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發管理費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接費用。

二、房屋開發成本的核算

（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價

房屋開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。

房屋開發過程中發生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發成本——自用土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的貸方。

房屋開發占用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分，則應將其發生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已經轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。

（二）前期工程費

房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程 費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎設施費

房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費）計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費

房屋開發過程中發生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發企業對建筑安裝工程采用招標方式發包，并將幾個工程一并招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。

如某開發企業將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合計 1134 000元

則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：

某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計

設例中：

商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發成本—— 房屋開發成本”賬戶，并記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。

企業用于房屋開發的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

（五）配套設施費

房屋開發成本應負擔的配套設施費是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

1．配套設施與房屋同步開發，發生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果發生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發成本——配套設施開發成本“賬戶先行匯集，待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的貸方。

2．配套設施與房屋非同步開發，即先開發房屋，后建配套設施?；蚍课菀验_發等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋

開發成本”賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發成本。

（六）開發間接費

企業內部獨立核算單位為開發各種開發產品而發生的各項間接費用，應先通過“開發間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發產品成本。應由房屋開發成本負擔的開發間接費用，應自“開發間接費用”賬戶的貸方轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發成本核算對象的“開發間接費”成本項目。

三、房屋開發成本核算舉例

如某房地產開發企業在某內，共發生了下列有關房屋開發支出（單位：元）：

101102152 182

商品房

商品房 出租房

周轉房

支付征地拆遷費 100 000 80 000 結轉自用土地征地拆遷費 75 000 75 000 應付承包設計單位前期 工程費000 30 000 30 000 30000 應付承包施工企業基礎

設施工程款 90 000 75 000 7000070000 應付承包施工企業建筑

安裝工程款

600 ***450000 分配配套設施費（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預提配套設施費（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發間接費用 82 00066 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 180 000 貸：銀行存款 180 000

結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發成本時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 150 000 貸：開發成本——自用土地開發成本 150 000 將應付設計單位前期工程款入賬時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 120 000 貸：應付賬款——應付工程款 120 000

將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 305 000 貸：應付賬款——應付工程款 305 000

將應付施工企業建筑安裝工程款入賬時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 1980 000 貸：應付賬款——應付工程款 1980 000

分配應由房屋開發成本負擔的水塔配套設施支出時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 265 000

貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 265 000 預提應由房屋開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 280 000 貸：預提費用——預提配套設施費 280 000

分配應由房屋開發成本負擔的開發間接費用時，應作：

借：開發成本——房屋開發成本 272 000 貸：開發間接費用 272 000

同時應將各項房屋開發支出分別記入各有關房屋開發成本明細分類賬。

四、已完房屋開發成本的結轉 房地產開發企業對已完成開發過程的商品房、代建房、出租房、周轉房，應在竣工驗收以后將其開發成本結轉“開發產品”賬戶。會計人員應根據房屋開發成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發產品”賬戶的借方和“開發成本——房屋開發成本”賬戶的貸方?！伴_發產品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、周轉房的開發成本結轉“開發產品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：

借：開發產品 3 562 000

貸；開發成本——房屋開發成本 3 562 000 代建工程開發成本的核算

一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目

代建工程是指開發企業接受委托單位的委托，代為開發的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法?，F行會計制度規定：企業代委托單位開發的土地（即建設場地）、各種房屋所發生的各項支出，應分別通過“開發成本——商品性土地開發成本”和“開發成本——房屋開發成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業代委托單位開發的其他工程如市政工程等，其所發生的支出，則應通過“開發成本——代建工程開發成本”賬戶進行核算。因此，開發企業在“開發成本——代建工程開發成本”賬戶核算的，僅限于企業接受委托單位委托，代為開發的除土地、房屋以外的其他工程所發生的支出。

代建工程開發成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。

二、代建工程開發成本的核算

開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入“開發成本——代建工程開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。

完成全部開發過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自“開發成本——代建工程開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續后，將代建工程開發成本自“開發產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。

如某開發企業接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發小區旁邊一條道路。擴建過 程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發間接費用 80 000元，在發生上列各項擴建工程開發支出和分配開發間接費用時，應作如下分錄入賬：

借：開發成本——代建工程開發成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000

應付賬款——應付工程款 540 000 開發間接費用 80 000

道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：

借：開發產品——代建工程 1080 000 貸：開發成本——代建工程開發成本 1080 000

一、現金流量及其分類

現金流量表是反映企業在一定會計期間內有關現金和現金等價物的流入、流出信息的會計報表。

現金流量表中的現金，是指企業的庫存現金以及可以隨時用于支付的存款。它不僅包括“現金”科目核算的庫存現金，還包括企業“銀行存款”科目核算的存入金融企業、隨時可以用于支付的存款，也包括“其他貨幣資金”科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至于銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時用于支付的存款，如不能隨時支取的定期存款等，不應作為現金，而應列作投資。

現金等價物是指企業持有的期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變現風險很小的投資。現金等價物雖不是現金，但其支付能力與現金的差別不大，也可視為現金。如企業為保證支付能力，手持必要的現金，為了不使現金閑置，可以購買短期債券，在需要現金時，隨時可以變現。一項投資被確認為現金等價物，必須同時具備如下四個條件：期限短、流動性強、易于轉換為已知金

額現金、價值變現風險很小。其中期限短，一般是指3個月內可到期變現。

現金流量是指某一段時期內企業現金（包括現金等價物，下文同）流入和流出的數量。如企業銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、出售固定資產、向銀行借款等取得現金，形成企業的現金流入；發包工程、購買設備材料、接受勞務、購買固定資產、對外投資、償還債務等支付的現金，形成企業的現金流出?，F金流量信息能夠表明企業經營狀況是否良好，資金是否緊缺、企業償付能力大小，從而為企業管理者、投資者、債權人等報表使用者提供非常有用的信息。應該指出的是：企業現金形式的轉換，并不構成現金的流入和流出，如企業從銀行提取現金，企業用現金購買將于3個月內到期的國庫券等。

房地產開發企業的現金流量，可分為經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量三類。

（一）經營活動產生的現金流量 經營活動是指企業投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。就房地產開發企業來說，經營活動主要包括：銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、發包工程、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務、交納稅款，等等。

經營活動產生的現金流入有：銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金；收到的租金；收到的稅費返還；收到的其他與經營活動有關的現金等。

經營活動產生的現金流出有：發包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金；經營租賃所支付的現金，支付給職工以及為職工支付的現金；支付的營業稅款；支付的所得稅款，支付的除營業稅、所得稅以外的其他稅費；支付的其他與經營活動有關的現金等。

（二）投資活動產生的現金流量

投資活動是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動。這里所指的長期資產是指固定資產、無形資產、遞延等其他資產等待有期限在一年或一個營業周期以上的資產。所以將包括在現金等價物范圍內的投資排除在外，是因為已將包括在現金等價物范圍內的投資視為現金。

投資活動產生的現金流入有：收回投資所收到的現金；分得股利或利潤所收到的現金；取得債券利息收入所收到的現金；處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收到的現金凈額；收到的其他與投資活動有關的現金等。

投資活動產生的現金支出有：購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金；權益性投資所支付的現金；債權性投資所收到的現金；支付的其他與投資活動有關的現金。

（三）籌資活動產生的現金流量

籌資活動是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。這里所說的資本，是指實收資本（股本）、資本溢價（股本溢價）及與資本有關的現金流入和流出項目，包括吸收投資、發行股票、分配利潤等。“債務”是指企業對外舉債所借入的款項，如發行債券、向金融企業借入款項及償還債務等。

籌資活動產生的現金流入有；吸收權益性投資所收到的現金；發行債券所收到的現金；借款所收到的現金；收到的其他與籌資活動有關的現金等。

籌資活動產生的現金流出有：償還債務所支付的現金；發生籌資費用所支付的現金；支付股利或利潤所支付的現金；償付利息所支付的現金；融資租賃所支付的現金；減少注冊資本所支付的現金；支付的其他與籌資活動有關的現金。

二、現金流量表的作用

編制現金流量表，可為企業管理當局改善企業財務狀況，投資者、債權人及其他報表使用者正確評價企業財務狀況和預測企業發展情況提供會計信息。

（一）可使企業管理當局掌握現金流量信息，搞好資金調度，最大限度地提高資金使用效率，化解財務風險

在市場經濟條件下，企業現金流量很大程度上決定企業的生存和發展能力。即使企業有盈利 能力，但如資金周轉不暢，現金調度不靈，就會嚴重影響企業的發展，甚至影響企業的生存。如在1997年亞洲金融風暴中，香港百富勤公司就因無法及時籌措6 000萬美元以償還到期債務，最終導致崩潰。事實上，當時百富勤公司只是定息市場業務在東南亞金融危機中蒙受了巨額損失，集團整體仍是盈利，也遠未達到資不抵債。但終因現金不足無法清償到期債務，被迫清盤。因此，一個企業如被拖欠的應收賬款和銷不出去的商品房很多，即使有賬面利潤，也會使企業無錢組織再開發，償還應付款。所以企業管理當局根據現金流量表掌握的現金流量信息，可以及時搞好資金調度，合理地利用資金，化解財務風險。

（二）可使投資者、債權人了解企業較真實的財務狀況，預測企業的支付能力、償債能力和未來發展情況

現金流量表提供的信息，能說明企業從經營中獲得現金的各種活動，借以償還債務、分發股利或重行投資以維持或擴大開發經營的能力。它還能說明在債務和權益方面的各種理財活動，以及現金投資和現金耗用等情況。如通過經營活動凈現金流量與流動負債的對比，可以評價企業短期償債能力的強弱；通過經營活動凈現金流量與全部負債的對比，可以說明企業用每年的經營活動現金流量償付所有債務的能力；通過經營活動凈現金流量與普通股股數的對比，可以說明企業進行資本支出和支付股利能力的強弱，等等。所有這些，都有助干投資者、債權人了解企業當前的支付能力。償債能力和支付股利能力，預測企業未來的發展情況，為投資者。債權人進行投資決策、貸款決策提供依據。

（三）可使經濟管理部門對企業的財務活動進行監督

現金流量信息是政府綜合經濟管理部門、國有資產管理部門。尤其是證券市場監管部門對企業進行監督的重要依據。因為現金流量表是以現收現付實現制原則為基礎綜合反映企業一定期間現金流入和流出的會計報表，將現金流量信息與資產負債表和利潤表或損益表提供的信息綜合起來考慮，可以評價企業是如何獲得現金，又是如何運用這些現金的；企業的真實財務狀況如何，是否潛伏著重大的風險，等等。通過掌握、分析現金流量信息，監管部門可以將事后監督轉為事前監督，防范和化解潛在風險。

由于現金流量表有上列作用，因此在企業會計制度中規定在決算時，也須編制現金流量表，并用現金流量表代替原來編制的財務狀況變動表。

三、現金流量表的編制

編制現金流量表時，列報經營活動現金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。

所謂直接法，是指通過現金收入和支出的主要項目反映來自企業經營活動的現金流量。在實務中，一般是以利潤表或損益表中的經營收入為起算點，調整與經營活動各項目有關的增減變動，然后分別計算出經營活動的現金流量。

所謂間接法，是指以本期凈利潤為起算點，調整不涉及現金的收入、費用、營業外收支以及應收應付等項目的增減變動，據以計算并列示經營活動的現金流量。

直接法的主要優點是顯示了經營活動現金流量的各項流入流出內容。相對間接法來說，它更

能體現現金流量表的目的。因在現金流量表中列示各項現金流入的來源和現金流出的用途，有助于預測未來的經營活動現金流量，更能揭示企業從經營活動中產生足夠的現金來償付其債務的能力，進行再投資的能力和支付股利的能力。當然，間接法在凈利潤的基礎上調整不涉及現金收支的收入、費用、營業外收支和應收應付等項目，據以確定并列示經營活動現金流量，也有助于分析影響現金流量的原因以及從現金流量角度分析企業凈利潤的質量。因此，在現行企業會計準則中，要求企業按直接法編制現金流量表，并在附注中披露按間接法將凈利潤調整為經營活動現金流量的信息，從而兼顧了兩種方法的優點。

（一）采用直接法編制現金流量表的方法

房地產開發企業現金流量表按照經營活動產生的現金流量。投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量分別反映。

1.經營活動產生的現金流量的項目的內容和填列方法：

“銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金”項目，反映企業銷售商品房屋、轉讓土地、提供物業管理等勞務實際收到的現金。包括本期銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金，以及前期銷售商品、轉讓土地、提供勞務本期收到的現金和本期預收的款項，扣除本期退回本期銷售的商品和前期銷售本期退回的商品支付的現金。根據“現金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據”、“預收賬款”、“經營收入”、“其他業務收入”等賬戶的記錄分析填列。

“收取的租金”項目，反映企業實際收到現金的租金收入。包括經營性房屋、土地等租賃收到的租金以及融資租賃收到的租賃收益。根據“現金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據”、“預收賬款”、“經營收入”、“其他業務收入”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的租費返還”項目，反映企業收到的營業稅、所得稅、教育費附加等返還，根據“現金”、“銀行存款”、“應交稅金”、“其他應交款”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業除了上述各項目外，收到的其他與經營活動有關的現金，如捐贈現金收入、罰款收入、流動資產損失中由個人賠償的現金收入等，根據“營業外收入”、“其他應收款”、“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

“發包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金”項目，反映企業與承包工程單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務實際支付的現金，包括本期與承包單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務支付的現金，以及本期支付前期與承包單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務的未付款項，和本期預付承包單位工程款、備料款及供應單位購貨款。根據“現金”、“銀行存款”、“應付賬款”、“應付票據”、“預付賬款”、“物資采購”等賬戶的記錄分析填列。

“經營租賃所支付的現金”項目，反映企業從其他單位經營租入資產支付的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。至干融資租賃支付的租金，在籌資活動產生的現金流量中反映。

“支付給職工以及為職工支付的現金”項目，反映企業實際支付給職工，以及為職工支付的現金，32 包括本期實際支付給職工的工資、獎金、各種津貼和補貼等，以及為職工支付的養老保險、待業保險、補充養老保險、住房公積金、支付給職工的住房困難補助、支付的離退休人員的費用等。但不包括購建固定資產人員的工資。根據“現金”、“銀行存款”、“應付工資”、“應付福利費”等賬戶的記錄分析境列。

“支付的營業稅款”項目，反映企業實際支付的營業稅，根據“應交稅金”賬戶的借方發生額分析填列。

“支付的所得稅款”項目，反映企業實際支付的所得稅，根據“應交稅金”賬戶的借方發生額分析填列。至于本期退回的所得稅和營業稅，在“收到的稅費返還”項目反映。

“支付的除營業稅、所得稅以外的其他稅費”項目，反映企業按規定支付的除營業稅、所得稅以外的稅費，包括本期發生并支付稅費，以及本期支付以前各期發生的稅費和預交的稅金，如支付的土地增值稅、城市維護建設稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、車船使用稅、教育費附加等，根據“現金”、“銀行存款”、“應交稅金”、“其他應交款”等賬戶的記錄分析填列。對實際支付已計入固定資產價值的固定資產投資方向調節稅、耕地占用稅等，在投資活動產生的現

金流量中反映。

“支付的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業除上述各項目外、支付的其他與經營活動有關的現金，如捐贈現金支出。罰款支出、支付的差旅費、業務招待費、廣告費、保險費等現金支出，根據“現金”、“銀行存款”、“開發間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”、“營業外支出”等賬戶的記錄分析填列。

2.投資活動產生的現金流量的項目的內容和填列方法：

“收回投資所收到的現金”項目，反映企業出售、轉讓或到期收回除現金等價物以外的短期投資、長期股權投資而收到的現金，以及收回長期債權投資本金而收到的現金，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期投資”或“長期股權投資”、“長期債權投資”等賬戶的記錄分析填列。

“分得股利或利潤所收到的現金”項目，反映企業因股權投資而收到的現金股利，以及從子公司、聯營企業和合營企業分回利潤收到的現金，但不包括股票股利，根據“現金”、“銀行存款”、“投資收益”、“應收股利”或“其他應收款”等賬戶的記錄分析填列。

“取得債券利息收入所收到的現金”項目，反映企業因債權性投資而收到的利息，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“投資收益”、“長期債權投資”或“長期投資”等賬戶的記錄分析填列。

“處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收回的現金凈額”項目，反映企業處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金，扣除所發生的現金支出后的凈額，根據“現金”、“銀行存款”、“固定資產”、“固定資產清理”、“無形資產”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與投資活動有關的現金”項目，反映企業除了上述各項以外，收到的其他與投資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析境列。

“購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金”項目，反映企業購買、建造固定資產，33 取得無形資產和其他長期資產支付的現金；根據“現金”、“銀行存款”、“固定資產”、“固定資產購建支出”、“無形資產”等賬戶的記錄分析填列。至于為購建固定資產而發生的借款利息資本化的部分，以及融資租入固定資產支付的租賃費、借款利息，在籌資活動產生的現金流量中反映。

“權益性投資所支付的現金”項目，反映企業進行權益性投資支付的現金，包括企業取得短期股票投資、長期股權投資支付的現金，以及支付的傭金、手續費等附加費用，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期股權投資”或“長期投資”賬戶的記錄分析填列。至于企業以非現金的固定資產、材料等進行的權益性投資，在現金流量表的附注中加以反映。

“債權性投資所支付的現金”項目，反映企業進行債權投資支付的現金，包括企業購買的除現金等價物以外的短期債券投資、長期債券投資、其他債權投資支付的現金，以及支付的傭金、手續費等附加費用，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期債權投資”或“長期投資”等賬戶的記錄分析填列。

“支付的其他與投資活動有關的現金”項目，反映企業除了上述各項以外，支付的其他與投資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。3．籌資活動產生的現金流量的項目的內容和填列方法：

“吸收權益性投資所收到的現金”項目，反映企業收到的技資者的現金，包括實際收到投資者的現金，以發行股票方式籌集的資金實際收到的股款凈額（發行收入減去支付的傭金等發行費用后的凈額），根據“現金”、“銀行存款”、“股本”或“實收資本”、“資本公積”等賬戶的記錄分析填列。至于以發行股票方式籌集資金而由企業直接支付的審計、咨詢等費用，在“發生籌資費用所收到的現金”項目反映。

“發行債券所收到的現金”項目，反映企業發行債券實際收到的現金，即發行收入減去支付的傭金等發行費用后的凈額，根據“現金”、“銀行存款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業自行發行債券支付的發行費用，在“發生籌資費用所支付的現金”項目反映。

“借款所收到的現金”項目，反映企業向銀行等金融機構借入的資金，根據“銀行存款”、“短期借款”、“長期借款”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與籌資活動有關的現金”項目，反映企業除上述各項外，收到的其他與籌資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款’等賬戶的記錄分析填列。

“償還債務所支付的現金”項目，反映企業以現金償還債務的本金，包括償還銀行等金融機構的借款本金、償還債券本金，根據“銀行存款”、“短期借款”。“長期借款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業償還的借款利息、債券利息，在“償付利息所支付的現金”項目反映。

“發生籌資費用所支付的現金”項目，反映企業為籌集長期使用的資金而發生，由企業直接支付的發行股票和債券的費用，根據“現金”、“銀行存款”、“財務費用”等賬戶的記錄分析填列。

“分配股利或利潤所支付的現金”項目，反映企業實際支付的現金股利，以及支付給其他單位的利潤，根據“現金”、“銀行存款”。“應付股利”、“應付利潤”等賬戶的記錄分析填列。

“償付利息所支付的現金”項目，反映企業實際支付的利息，包括支付的借款利息、債券利息等，根據“現金”、“銀行存款”、“財務費用”、“長期借款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析旗列。

“融資租賃所支付的現金”項目，反映企業融資租人固定資產支付的租金，根據“現金”、“銀行存款”、“長期應付款”等賬戶的記錄分析填列。

“減少注冊資本所支付的現金”項目，反映企業因減少注冊資本而對投資者支付的現金，根據“現金”、“銀行存款”、“股本”或“實收資本”、“資本公積”、“盈余公積”等賬戶的記錄分析境列。

“支付的其他與籌資活動有關的現金”項目，反映企業除了上述各項外，支付的其他與籌資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

房地產開發企業如有外幣業務的，還要在“匯率變動對現金的影響額”項目，反映企業因外幣匯率變動產生的現金流量，按現金流量發生日的匯率或平均匯率折算的人民幣金額與外幣現金凈額按期末匯率折算的人民幣金額之間的差額填列。如某房地產開發企業當期向外商銷售商品房時收入60萬美元，收匯當日匯率為1:8.50，期末匯率為1:8.40。假定當期沒有其他外幣業務發生，則“匯率變動對現金的影響為 6萬元[600 000（美元）X（8.50－8.40）]。在實際工作中，對當期發生的外幣業務，也可不必逐筆計算匯率變動對現金的影響額，可以通過報表附注中“現金及現金等價物凈增加額”數額，與報表中“經營活動產生的現金流量凈額”?！巴顿Y活動產生的現金流量凈額”、“籌資活動產生的現金流量凈

額”三項之和比較，其差額即為“匯率變動對現金的影響額”。

“現金及現金等價物凈增加額”項目，反映企業本期凈增加的現金、銀行存款、其他貨幣資金和持有期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變現風險很小的投資，根據下列公式計算填列。

現金及現金等價物＝經營活動產生的現金流量凈額+投資活動產生的現金流量凈額+籌資活動產生的現金流量凈額+匯率變動對現金的影響額

經營活動產生的現金流量凈額＝經營活動流入的現金－經營流動流出的現金

（二）現金流量表附注披露的信息及其填列

現金流量表附注披露的信息，包括不涉及現金收支的投資和籌資活動、將凈利潤調節為經營活動的現金流量和現金及現金等價物凈增加情況三個部分。

1.不涉及現金收支的投資和籌資活動的項目及其境列方法。

不涉及現金收支的投資和籌資活動的項目包括：（l）以固定資產償還債務；（2）以投資償還債務；（3）以存貨償還債務；（4）以固定資產、無形資產進行長期投資；（5）融資租賃固定資產。這些投資和籌資活動，雖不涉及本期現金收支，但能影響本期和以后各期的現金收支。如以固定資產償還債務，能減少本期現金流出；用融資租賃方式租入固定資產，會增加以后各期的現金流出，所以也應在現金流量表附注中加以披露。至于這些項目的金額，可根據“固定資產”、“無形資產”、“長期借款”、“長期股權投資”或“長期投資”、“長期應付款”、各有關材料賬戶的記錄分析填列。

2．采用間接法將凈利潤調節為經營活動的現金流量的方法。

上文已經說過，為了有助于報表使用者分析影響現金流量增減變動的原因和分析企業凈利潤的質量，現金流量還應采用間接法將凈利潤調節為經濟活動的現金流量。由于利潤表或損益表中反映的凈利潤，是按權責發生制原則確定的，其中有些收入、費用；損失項目并沒有實際發生現金流出和流入，有些不屬于經營活動的損益，因此要在凈利潤基礎上計算經營活動的現金流量，必須對這些項目進行調整。房地產開發企業應加調整的項目主要有：（1）計提的壞賬準備或轉銷的壞賬；（2）固定資產折舊；（3）無形資產和遞延資產攤銷；（4）處置固定資產、無形資產和其他長期資

產的損失（減收益）；（5）固定資產報廢損失；（6）屬于投資活動和籌資活動的財務費用；（7）投資損失（減收益）；（8）遞延稅款貸項（減借項）；（9）存貨的減少（減增加）；（10）經營性應收項目的減少（減增加）；（11）經營性應付項目的增加（減減少）等。上述各調整項目的金額，可根據“壞賬準備”、“累計折舊”、“無形資產”、“遞延資產”或“開辦費”、“長期待攤費用”、“固定資產清理”、“財務費用”、“投資收益”、“遞延稅款”、“應收賬款”、“應收票據”、“應付賬款”、“應付票據”、“應交稅金”、“應付福利費’等賬戶的記錄和資產負債表“存貨”項目的期初、期末數分析計算填列。

“經營活動產生的現金流量凈額”項目的金額根據“凈利潤”項目與上述各調整項目的金額加總填列。

3．現金及現金等價物凈增加額的計算。

現金及現金等價物凈增加額＝現金的期末余額－現金的期初余額+現金等價物的期末余額－現金等貨物的期初余額

“現金的期末余額”和“現金的期初余額”項目反映企業“現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末、期初余額扣除超過3個月定期存款的合計數?！艾F金等價物的期末余額”和“現金等價物的期初余額”項目反映特有期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變現風險小的投資的期末、期初數，根據“短期投資”賬戶的期末、期初余額分析填列。

附注中的“現金及現金等價物凈增加額”應與現金流量表中最后一項“現金及現金等價物凈增加額”核對相符。

房地產開發企業現金流量表及其附注的格式列示如圖表：

現 金 流 量 表

編制單位；

1998 單位；元

項

目

金 額

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金

收到的租金

收到的稅費返還

收到的其他與經營活動有關的現金

現金流入小計

發包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金

經營租賃所支付的現金

支付給職工以及為職工支付的現金

支付的營業稅款

支付的所得稅款

支付的除營業稅、所得稅以外的其他稅費

支付的其他與經營活動有關的現金

現金流出小計

經營活動產生的現金流量凈額

二、投資活動產生的現金流量

收回投資所收到的現金

分得勝利或利潤所收到的現金

取得債券利息收入所收到的現金

處宜固定資產、無形資產和其他長期資產而收回的現金凈額

收到的其他與投資活動有關的現金

現金流入小計

購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金

權益性投資所支付的現金

債權性投資所支付的現金

支付的其他與投資活動有關的現金

現金流出小計

投資活動產出的現金流量凈額

三、籌資活動產生的現金流量；

吸收權益性投資所收到的現金

發行債券所收到的現金

借款所收到的現金

收到的其他與籌資活動有關的現金

現金流入小計

償還債務所支付的現金

發生籌資費用所支付的現金

分配股利或利潤所支付的現金

償付利息所支付的現金

融資租賃所支付的現金

減少注冊資本所支付的現金

支付的其他與籌資活動有關的現金

現金流出小計

籌資活動產生的現金流量凈額

四、匯率變動對現金的影響額

五、現金及現金等價物凈增加額

附注

1．不涉及現金收支的投資和籌資活動：

以固定資產償還債務

以投資償還債務

以固定資產進行長期投資

以存貨償還債務

融資租賃固定資產

2.將凈利潤調節為經營活動的現金流量

凈利潤

加：計提的壞賬準備或轉銷的壞賬

固定資產折舊

無形資產和遞延資產攤銷

處置固定資產、無形資產和其他長期資產的損失（減收益）

固定資產報廢損失

屬于投資活動和籌資活動的財務費用

投資損失（減收益）

遞延稅款貸項（減借項）

存貨的減少（減增加）

經營性應收項目的減少（減增加）

經營性應付項目的增加（減減少）

其他

經營活動產生的現金流量凈額

3.現金及現金等價物凈增加情況；

現金的期末余額

減?，F金的期初余額

現金等價物的期末余額

減：現金等價物的期初余額

現金及現金等價物凈增加額 合并會計報表

一、合并會計報表及其合并范圍

合并會計報表是以母公司和子公司組成的企業集團為一會計主體，以母公司和子公司單獨編制的個別會計報表為基礎，由母公司編制的綜合反映企業集團的經營成果、財務狀況及其變動情況的會計報表。

合并會計報表主要包括合并資產負債表、合并損益表或合并利潤表、合并利潤分配表、合并資金流量表。與企業個別會計報表一樣，這些合并會計報表分別從不同的方面反映企業集團這一會計主體的財務狀況和經營成果，構成一個完整的合并會計報表體系。

按照現行制度規定，凡在我國境內設立的房地產開發企業集團，當其擁有一個或一個以上子公司時，其母公司都應編制合并會計報表，將其所控制的境內外所有子公司納入合并會計報表的合并范圍。

1．母公司擁有其過半數以上（不包括半數）權益性資本的被投資企業，包括：（1）直接擁有其過半數以上權益性資本的被投資企業；（2）間接擁有其過半數以上權益性資本的被投資企業；（3）直接和間接方式擁有其過半數以上權益性資本的被投資企業。間接擁有過半數以上權益性資本是指通過子公司而對子公司的子公司擁有其過半數以上的權益性資本。直接和間接方式擁有其半數以上權益性資本是指母公司雖然只擁有其半數以下的權益性資本，但通過與子公司合計擁有其過半數以上的權益性資本。

2．其他被母公司所控制的被投資企業。母公司對被投資企業雖然不持有其過半數以上的權益性資本，但母公司與被投資企業之間有下列情況之一的，應當將該被投資企業作為母公司的子公司，納入合并會計報表的合并范圍：（l）通過與該被投資企業的其他投資者之間的協議，持有該被投資企業半數以上表決權；（2）根據章程或協議，有權控制被投資企業的財務和經營政策；（3）有權任免董事會等類似權力機構的多數成員；（4）在董事會或類似權力機構會議上有半數以上投票權。

3．在母公司編制合并會計報表時，下列子公司可以不包括在合并會計報表的合并范圍之內：（1）已關停并轉的子公司；（2）按照破產程序，已宣告被清理整頓的子公司；（3）已宣告破產的子公司；（4）準備近期售出而短期持有其半數以上的權益性資本的子公司；（5）非持續經營的所有者權益為負數的子公司；（6）受所在國外匯管制及其他管制，資金調度受到限制的境外子公司。

二、合并會計報表的作用

合并會計報表能綜合反映母公司和子公司所形成的企業集團的經營成果、財務狀況及其變動情況，具有以下方面的作用。

1．提供母公司和子公司經營活動的合并報表。母公司的投資者、債權人和管理者不僅希望了

解公司本身的經營情況，也希望知道包括子公司的經營情況，以獲得其投資方面的信息。子公司的投資者也希望了解包括母公司和其他子公司在內的整個集團的經營情況和經濟實力。合并會計報表可以滿足這兩方面的需要。否則，他們需花很大的精力去搜集、分析各個公司的會計報表。

2．提供整個企業集團真實的財務狀況和盈利能力。在會計期間，母公司和子公司將發生很多交易，其中包括工程承發包、土地轉讓、材料和產品買賣、勞務供應、應收應付往來款等，這些交易都在各公司的賬簿和報表中得到反映，編制合并會計報表時，必須消除各子公司之間及子公司與母公司之間的交易，以免重復計算和提供虛假信息。因此，合并會計報表反映了整個企業集團真實的財務狀況和盈利能力。

3.有利于企業集團的內部管理和國家經濟管理部門的宏觀調控。通過閱讀和分析合并會計報表，可使管理當局全面了解整個企業集團的資金來源及其配置情況，以便有效地規劃和合理地配置資源，使有限的資源得到充分的利用。同時根據合并會計報表提供的信息，可合理調整企業集團的各個經營環節，以確保整個企業集團的利潤最大化。國家經濟管理部門根據各個企業集團提供的信息，可以了解各個產業的經營情況和盈利水平，調整國家產業政策，進行宏觀調控。

但是，由于合并會計報表基本上是根據企業集團各個公司的資產、負債和所有者權益以及各個公司經營收支加總編制的報表，混淆了各個公司的權益結構，無法反映各個公司的盈利能力和償債能力，各個公司的投資者也無法了解其投資的可靠性和安全性。所以即使編制了合并會計報表，也不能忽視各個公司編制的會計報表。

三、合并會計報表的編制方法

由于合并會計報表是以母公司和納入合并范圍的子公司的各個會計報表以及其他有關資料為依據編制的，而各個會計報表是 以各個企業為會計主體進行會計核算的總括，它從母公司本身或從子公司本身的角度對企業的經營成果和財務狀況進行反映，這樣集團內部公司間發生的經濟業務，從發生內部間經濟業務公司各個會計報表來看，雙方都進行了反映，而編制合并會計報表是以企業集團作為會計主體，這樣集團內部各公司間的經濟業務就不必在合并會計報表上反映，集團內部交易在各個公司會計報表中重復反映部分要進行抵銷，否則，就會虛增合并會計報表有些項目的數額，使合并會計報表反映的信息失真。

為編制合并會計報表，子公司除向母公司提供本身的會計報表外，還應提供下列有關資料：（1）子公司所采用的與母公司不同的會計政策；（2）與母公司及與母公司的其他子公司業務往來、債權債務、投資等資料；（3）子公司利潤分配有關資料；（4）子公司所有者權益變動的明細資料等。

母公司為編制合并會計報表，對子公司進行的權益性資本投資，必須采用權益法進行核算，并以此編制個別會計報表，為編制合并會計報表提供基礎數據。

對于子公司因本期損益而引起的所有者權益的變動，母公司應計算確定其所擁有的數額，并

將其計入本期投資損益，同時按照該數額增加或減少長期投資，調整長期投資賬面價值。母公司進行賬務處理時，在增加長期投資的情況下，借記“長期投資”賬戶、貸記“投資收益”漲戶；在減少長期投資的情況下，借記“投資收益”賬戶、貸記“長期投資”賬戶。收到子公司分來的利潤時，母公司應作為長期投資減少處理。進行賬務處理時，借記“銀行存款”等賬戶、貸記“長期投資”賬戶。

對于子公司因本期損益以外的原因，如接受捐贈、法定資產重估增值、接受外幣投資折算差額所引起的子公司所有者權益的變動，母公司應計算確定所擁有的數額，按照計算確定的數額增加或減少長期投資，調整長期投資賬面價值，同時增加或減少資本公積的數額。（1）對于因子公司接受捐贈和對資產進行法定重信增值所引起子公司所有者權益的變動，母公司應按接受捐贈和確認的法定資產重估增值，借記“長期投資”賬戶、貸記“資本公積”賬戶入賬。（2）對于因子公司接受外幣投資折算差額所引起的所有者權益的變動，在外幣折算差額為貸方余額時，母公司應借記“長期投資”賬戶，貸記“資本公積”賬戶入賬；在外幣折算差額為借方余額時，母公司應借記“資本公積”賬戶，貸記“長期投資”賬戶入賬。

編制合并會計報表，一般要先編合并工作底稿。合并入作底槁分設三欄：第一欄為“母、子公司報表金額”欄，按母、子公司分欄列示；第二欄為“調整及抵銷數”欄，分設借方、貸方欄，第三欄為“合并報表金額”欄。編制合并會計報表時，一般先編合并損益表（或合并利潤表）和合并利潤分配表，再編合并資產負債表。

合并工作底稿編制的程序，通常是：

1．將母、于公司的會計報表各項目的金額填列到合并工作底稿的各個公司報表金額欄內。需要指出的是：在編制合并會計報表時，要先統一母公司和子公司的會計報表的決算口、會計期間和所采用的會計政策。如不一致時，應按母公司本身會計報表的決策目、會計期間和所采用的會計政策對子公司的會計報表進行必要的調整，再將調整后的子公司的會計報表金額填列到合并工作底稿上。

2．在調整及抵銷欄內的有關項目填列調整及抵銷數。凡屬內部往來及內部交易性質的經濟業務，均應根據調整、抵銷分錄，將調整、抵銷數填列合并工作底稿有關項目的調整及抵銷數欄。需要指出的是：調整、抵銷分錄，僅是為了編制合并會計報表在合并工作底稿中調整、抵銷內部往來、內部交易經濟業務所作的分錄，并不記入各個公司的賬上，因而也不對各個公司本身的經營成果和財務狀況產生影響。同時也不具備連續性，僅對編制當期合并會計報表提供有關項目的調整及抵銷數。

3．計算少數股東權益，在合并工作底稿中另行列出。少數股東權益是指子公司所有者權益中由母公司以外的其他投資者所擁有的份額。因為編制合并會計報表后，這部分權益不屬企業集團所有，所以應單設“少數股東權益”項目另行列出。

4．根據“母、子公司報表金額”和“調整及抵銷數”欄數字，計算并填入“合并報表金額”欄。計算時，要根據各項目的性質、余額的借、貸方和調整及抵銷分錄的借、貸方數進行加減計算：

收入、收益、負債、所有者權益項目合并報表金額為：

母、子公司報表金額合計數+調整及抵銷貸方數－調整及抵銷借方數

成本、費用、支出、損失、資產項目合并報表金額為：

母、子公司報表金額合計數+調整及抵銷借方數－調整及抵銷貸方數

但對“未分配利潤”項目的合并報表金額，應根據編制的合并利潤分配表計算的本年年未未分配利潤數填列。因為經過調整、抵銷母、干公司的收入、收益、成本、費用、支出損失項目后，必然影響集團公司的利潤和未分配利潤。

5.將合并工作底稿中算出的各項目“合并報表金額”欄數額，填入合并損益表（或合并利潤表）、合并利潤分配表和合并資產負債表的有關項目，然后根據合并資產負債表、合并損益表（或合并利潤表）、合并利潤分配表和有關資料，編制合并現金流量表。

四、合并損益表（合并利潤表）和合并利潤分配表

合并損益表（合并利潤表）和合并利潤分配表的編制，以母公司和納入合并范圍的子公司的個別損益表（利潤表）和利潤分配表為基礎，在抵銷企業集團內部經濟業務對下列項目的影響后，合并各項目的數額進行。

1．母公司與子公司、子公司相互之間發生的內部經營收入的抵銷

內部點交工程已實現對外銷售時，應在合并經營收入項目中抵銷內部經營收入的數額，在合并經營成本項目中抵銷從分公司驗收工程所發生的工程款（即分公司內部經營收入）。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“經營收入”項目，貸記“經營成本”項目。

內部點交工程尚未實現對外銷售時，應在合并經營收入項目中抵銷內部經營收入的數額，在存貨（在建開發產品）項目中抵銷內部點交工程所包含的未實現的內部經營利潤及稅金，在合并經營成本項目中抵銷內部點交工程的成本。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“經營收入”項目，貸記“存貨”項目（在合并資產負債表中抵銷）和“經營成本”項目。

2．母公司與子公司、子公司相互之間發生的內部構件銷售利潤的抵銷

內部銷售構件尚未用于商品房實現對外銷售時，應在合并其他業務利潤項目中抵銷內部銷售構件的利潤，在存貨（庫存材料）項目抵銷內部銷售構件所包含的未實現的內部銷售構件的利潤。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“其他業務利潤”項目，貸記“存貨”項目（在合并資產負債表中抵銷）。如構件已用于商品房實現對外銷售時，在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“其他業務利潤”項目，貸記“經營成本”項目，抵銷內部銷售構件的利潤。

3．母公司與子公司以及子公司相互之間持有對方債券所發生的投資收益，應與其相對應的利息支出相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“投資收益”項目，貸記“財務費用’等項目。

4．對于全資子公司，應將于公司利潤分配表中年初未分配利潤項目，子公司資產負債表中實收資本（或股本）項目、資本公積項目、盈余公積項目和母公司損益表、利潤表中投資收益項目，與母公司對子公司權益性資本投資項目、子公司利潤分配表中提取盈余公積（或提取

法定盈余公積、提取法定公益金、提取任意盈余公積）項目、應付利潤（或應付代先股股利、應付普通股股利）項目相

互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“投資收益”、“年初未分配利潤”、“實收資本”域“股本”）、“資本公積”、“盈余公積”項目，貸記“長期投資”、“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應付利潤”域“應付優先股股利”、“應付普通股股利”）項目。在上述抵銷分錄發生差額時，其差額應作為合并價差處理。當上述抵銷分錄借方發生額大于貸方發生額時，應貸記“合并價差”項目；當上述抵銷分錄借方發生額小于貸方發生額時，應借記“合并價差”項目。

5.對于非全資子公司，應先將子公司損益表（或利潤表）中“凈利潤”項目扣除母公司投資收益后的余額，作為少數股東本期損益，在合并損益表（或合并利潤表）中單列“少數股東損益”項目，列在“凈利潤”項目之前。然后將子公司利潤分配表中年初未分配利潤項目，子公司資產負債表中實收資本（或股本）項目、資本公積項目、盈余公積項目和母公司損益表（或利潤表）中投資收益項目、少數股東損益項目，與母公司對子公司權益性資本投資項目、少數股東權益項目，子公司利潤分配表中“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應付利潤”（或“應付優先股股利”、“應付普通股股利”）項目相互抵銷，在合并工作底稿中編制如下分錄：借記“投資收益”、“少數股東損益”、“年初末分配利潤”、“實收資本”、“資本公積”、“盈余公積”項目，貸記“長期投資”、“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應付利潤”（或“應付優先股股利”、“應付普通股股利句、“少數股東權益項目。其中少數股東權益的數額根據子公司所有者權益的數額減去母公司所持有的份額計算確定。在上述抵銷發生抵銷差額時，其差額應作為合并價差處理。當抵銷分錄借方發生額大于貸方發生額時，應貸記“合并價差”項目；當抵銷分錄借方發生額小于貸方發生額時，應借記“合并價差”項目。

6．對于境外子公司以外幣表示的會計報表，母公司應將損益表（或利潤表）所有項目和利潤分配表中有關反映發生額的項目，按照合并會計報表的會計期間的平均匯率或合并會計報表決算日市場匯率折算為母公司記賬本位幣，然后據以編制合并會計報表。利潤分配表中“年初未分配利潤”項目，以上一年折算后的期末的“未分配利潤”項目的數額列示；“未分配利潤”項目，按折算后的利

潤分配表中的其他各項目的數額計算列示。上年實際數按照上期折算后的損益表（或利潤表）和利潤分配表的數額列示。

五、合并資產負債表

合并資產負債表以母公司和子公司的個別資產負債表為依據，在相互抵銷下列項目的基礎上，合并資產、負債和所有者權益（或股東）權益各項目的數額編制。

1．母公司對子公司權益性資本投資項目的數額與子公司所有者權益中母公司所持有的份額相抵銷，抵銷時發生的合并價差，在合并資產負債表中以“合并價差”項目在長期投資項目中單獨

反映，貸方余額以“－”號表示。對于子公司之間相互投資，母公司應比照上述做法，將權益性資本投資項目的數額與相對應另一子公司所有者權益各有關項目中相應的數額相互抵銷。

2．母公司與子公司、子公司相互之間的債權與債務項目，包括應收、應付、預收、預付等項目，應當相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記應付和預收等項目，貸記應收和預收等項目。

對于母公司與子公司、子公司相互之間持有對方的債券，母公司編制合并會計報表時，也應相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“應付債券”項目，貸記“長期投資”或“短期投資”項目。

對于長期投資中內部債券投資與應付債券抵銷時發生的差額，應作為合并價差處理。當長期投資中債券投資的數額高于相對應的應付債券的數額，編制抵銷分錄時，應借記“合并價差”項目，貸記“長期投資”項目；當長期投資中內部債券投資的數額低于相對應的應付債券的數額，編制抵銷分錄時，應借記“長期投資”項目，貸記“合并價差”項目。

母公司與子公司、子公司相互之間應收賬款與應付賬款相互抵銷后，其已抵銷的應收賬款所計提的壞賬準備的數額，也應予以抵銷。在合并資產負債表中，壞賬準備應以抵銷后應收賬款計提的數額列示。在合并工作底稿中，編制抵銷分錄抵銷已抵銷的應收賬款計提的壞賬準備時，借記“壞賬準備”項目，貸記“管理費用”項目。

對于以前會計期間編制合并會計報表對因內部應收賬款抵銷而抵銷的壞賬準備的數額，在本期編制合并會計報表編制抵銷分錄時，應借記“壞賬準備”項目，貸記“年初未分配利潤”項目。對于本期內部應收賬款增加而計提的壞賬準備進行抵銷、編制抵銷分錄時，應借記“壞賬準備”項目，貸記“管理費用”項目；對于本期內部應收賬款減少而沖銷的壞賬準備進行抵銷、編制抵銷分錄時，應

借記“管理費用”項目，貸記“壞賬準備”項目。

3．存發項目中，由內部銷售所產生的末實現內部銷售利潤的數額，應予以抵銷，并以抵銷后的數額列示。

4．子公司所有者權益各項目中不屬于母公司擁有的數額，應作為少數股東權益，在合并資產負債表中所有者權益類（或股東權益類）項目之前，單列一類，以總額反映。

5．所有者權益（或股東權益）中未分配利潤的數額，根據合并利潤表中期未未分配利潤的數額列示。

6．對于境外子公司以外幣表示的資產負債表，母公司應將其所有資產、負債類項目均按照合并會計報表決算口的市場匯率折算為母公司記賬本位幣。所有者權益（或股東權益）類項目，除“未分配利潤”項目外，均應按照發生時的市場匯率折算為母公司記賬本位幣。“未分配利潤”項目以折算后的利潤分配表中該項目的數額作為其數額列示。折算后資產類項目與負債類項目和所有者權益（或股東權益）類項目合計數的差額，作為報表折算差額在“未分配利潤”項目后單獨列示。年初數按照上年折算后的資產負債表的數額列示。

至于母公司與子公司以及子公司相互之間發生的固定資產交易，在房地產開發企業集團一般不多，按照現行合并會計報表暫行規定，可視為企業集團外交易，不進行相互抵銷。

六、合并工作底稿和合并損益表、合并利潤分配表、合并資產負債表編制舉例

在編制合并工作底稿時，應先將母、子公司會計報表的本年累計數或期末數分別填入“母子公司報表金額”欄（為節約篇幅，設例僅列有本年累計發生額及期末數的項目），然后根據內部交易及調整事項，編制調整及抵銷分錄填入“調整及抵銷數”的“借方”、“貸方”欄。

如某房地產開發企業于 2000年初投資1600 000元組建擁有80％股權的子公司，從事房屋裝飾工程施工及鋁合金門窗生產。子公司實收資本為2 000 000元，其中少數股東權益為 400 000元。內，母子公司之間發生了下列內部交易：

子公司向母公司點交工程價款為1000 000元的裝飾工程，母公司已將此項工程向客戶銷售。

子公司于年未向母公司銷售20O 00O元鋁合金門窗，此項門窗內部銷售利潤為 40 000元，因門窗尚未用于開發房屋，價款尚欠。

子公司當年稅后利潤為 268 000元，母公司投資收益為214 400元（268 000元×80％），少數股東損益為 53 600元（268 000元×20％），又按規定提取盈余公積 40 200元，分配利潤213 600元后，14 200元留存下。

根據上列內部交易及調整事項，應在合并工作底稿中作如下分錄：

①抵銷內部點交工程經營收入：

借：經營收入 1000 000 貸：經營成本 1000 000

②抵銷鋁合金門窗內部銷售利潤：

借：其他業務利潤 40 000 貸：存貨 40 000

③抵銷母子公司相互之間應付應收鋁合金門窗購銷款：

借：應付賬款。200 000 貸：應收賬款 200 000

④抵銷因內部應收賬款抵銷而抵銷的壞賬準備：

借：壞賬準備 2 000 貸：管理費用 2 000

⑤抵銷母公司對子公司權益性投資與子公司所有者權益中母公司所有者權益，并算出少數股東權益和少數股東損益；

借：投資收益 214 400 少數股東損益 53 600 實收資本 2 000 000 盈余公積 40 200

未付利潤 160 000 貸：長期投資 1814 400 提取盈余公積 40 200 應付利潤 213 600 少數股東權益 400 000

按照現行合并會計報表暫行規定，上列分錄中記入“未付利潤”項目借方的 160 000元，應記入“合并價差”項目的借方。但從設例來說，這是子公司對母公司的應付未付利潤（即從應付利潤213 600元減去對少數股東應付利潤 53 600元后對母公司的應付利潤），應將“未付利潤”項目加以抵銷。

房地產開發企業合并工作底稿的格式列示如圖表。

合 并 工 作 底 稿

單位；元

項 目

母子公司報表金額

調整及抵銷數

母公司

子公司

借方

貸方 合并報表金額

經營收入

經營成本

銷售費用

經營稅金及附加

其他業務利潤

管理費用

財務費用

投資收益

營業外收入

營業外支出

所得稅

少數股東損益

年初未分配利潤

提取盈余公積

應付利潤

貨幣資金

應收票據

應收賬款

壞賬準備

其他應收款

待攤費用

存貨

長期投資

合并價差

固定資產

累計折舊

固定資產購建支出

無形資產

遞延資產

其他長期資產

短期借款

應付票據

應付賬款

預收賬款

應付福利費

其他應付款

未交稅金

未付利潤

長期借款

少數股東權益

實收資本

資本公積

盈余公積

未分配利潤

根據合并工作底稿的調整及抵銷數，調整母、子公司報表金額后，就可算出合并報表各項目的金額，并填入“合并報表金額”欄。但對“未分配利潤”項目的合并報表金額，應根據編制的合并利潤分配表計算的本年年末未分配利潤數填列。因為經過調整抵銷母、子公司的收入、收益、成本、費用、支出、損失項目后，必然影響集團公司的利潤和未分配利潤。

根據合并工作底稿合并報表金額欄各項目數和上年合并報表，就可編制合并損益表、合并利潤分配表和合并資產負債表。

合 并 損 益 表

編制單位： 1998 單位：元

項目 上年累計數 本年累計數

一、經營收入

減：經營成本

銷售費用

經營稅金及附加

二、經營利潤

加；其他業務利潤

減；管理費用

財務費用

三、營業利潤

加：投資收益

營業外收入

減：營業外支出

四、利潤總額

減：所得稅

少數股東損益

五、凈利潤

合 并 利 潤 分 配 表

編制單位： 1998 單位：元

項目 本年率際 上年實際

一、凈利潤

加：年初未分配利潤

二、可供分配利潤

加：盈余公積補虧

減：提取盈余公積

應付利潤

三、年來未分配利潤

七、合并現全流量表

合并現金流量表以母、子公司的現金流量表和合并工作底稿等有關資料為基礎編制，一般可先加總現金流量表各項目母、子公司的現金流量，然后剔除內部交易所產生的重復計算的現金流量。對房地產開發企業集團來說，應從母、子公司剔除的重復計算現金流量的內部交易，主要有：

1．子公司向母公司承包工程、銷售構件。

子公司向母公司承包工程、銷售構件所取得的工程價款和構件價款，應在子公司“銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金”項目中剔除，并在母公司“發包工程、征用和批租土地、購買商品。接受勞務支付的現金”項目中剔除支付給子公司的工程價款和構件價款。

2．母公司對子公司進行權益性投資。

母公司對子公司權益性投資所支付的現金，應在母公司“權益性投資所支付的現金”項目中剔除，并在子公司“吸收權益性投資所收到的現金”項目中剔除母公司權益性投資所收到的現金。

3．母公司收到子公司分得股利或利潤。

母公司從子公司分配股利或利潤所收到的現金，應在母公司“分得股利或利潤所收到的現金”項目中剔除，并在子公司“分配股利或利潤所支付的現金”項目中剔除對母公司分配股利或利潤所支付的現金。

4．母公司依法減少對子公司投入的資本。

母公司從子公司收回投資所收到的現金，應在母公司“收回投資所收到的現金”項目中剔除，并在子公司“減少注冊資本所支付的現金”項目中剔除減少注冊資本對母公司所支付的現金。

對涉及子公司少數股東的現金流量，在合并現金流量表中，應單列項目反映，并對有關項目加以調整。

1．子公司少數股東增加的投資，應作為籌資活動產生的現金流量，將其投入現金在“吸收權益性投資所收到的現金”項目之后，單列“子公司吸收少數股東投資所收到的現金”項目反映，并對“吸收投資性投資所收到的現金”項目加以調整。

2．子公司依法減少資本支付給少數股東的現金，應作為籌資活動產生的現金流出，在“減少注冊資本所支付的現金”項目之后，單列“子公司依法減資支付給少數股東的現金”項目反映，并對“減少注冊資本所支付的現金”項目加以調整。

3．子公司將利潤分配給少數股東所支付的現金，應作為籌資活動產生的現金流出，在“分配股利或利潤所支付的現金”項目之后，單列“子公司分配少數股東利潤所支付的現金”項目反映，并對“分配股利或利潤所支付的現金”項目加以調整。同時應將少數股東本期損益在合并現金流量表附注2“將凈利潤調節為經營活動的現金流量”的“凈利潤”項目之后，單列“少數股東本期損益”項目反映。

在編制合并現金流量表時，也可先編制“合并現金流量表工作底稿”，在工作底稿中設置“母、子公司報表現金流量”、“現金流量調整、剔除數”和“合并報表現金流量”三欄，對母、子公司現金流量表各項目現金流量進行加總、調整剔除后，求得合并現金流量表各項目的現金流量。

上述合并會計報表編制舉例，僅涉及母公司和一個子公司。如果母公司有幾個子公司，則在編制合并會計報表時，就要將母公司與幾個子公司及子公司之間的內部交易有關金額，逐一加以調整、抵銷或剔除。如母公司還有孫公司，應先由于公司與它的子公司卿母公司的孫公司）編制合并會計報表，然后編制母公司會計報表與子公司合并會計報表的合并會計報表。

合 并 資 產 負 債 表

編制單位: 1998年12月31日 單位：元

資產 年初數 期末數 負債及所有者權益 年初數 期末數

流動資產 流動負債；

貨幣資金 短期借款

短期投資 應付票據

應收票據 應付賬款

應收賬款 預收賬款

減：壞賬準備 應付工資

預付賬款 應付福利費

其他應收款 其他應付款

待攤費用 未交稅金

存發 未付利潤

其他流動資產 其他來交款

待處理流動資產損失 預提費用

一年內到期的長期債券投資 其他流動負債

流動資產合計 一年內到期的長期負債

長期投資： 流動負債合計

長期投資 長期負債：

其中：合并價差（貸差“－”號表示）長期借款

固定資產： 應付債券

固定資產原價 長期應付款

減：累計折舊 住房周轉金

固定資產凈值 其他長期負債

固定資產清理 長期負債合計

固定資產購建支出 遞延稅項

待處理固定資產損失 遞延稅款貸項

固定資產合計 負債合計

無形資產及遞延資產： 少數股東權益

無形資產 所有者權益：

遞延資產 實收資本

無形資產及遞延資產合計 資本公積

其他資產： 盈余公積

其他長期資產 未分配利潤

遞延稅款： 外幣報表折算差額

遞延稅款借項 所有者權益合計

資產總計 負債及所有者權益總計

第五篇：房地產會計習題

1.某企業建造并出售一幢寫字樓，取得銷售收入1800萬元，（營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%）。企業為建造此樓支付的地價款為250萬元；房地產開發成本為350萬元，房地產開發費用中的利息支出200萬元（能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供了工商銀行貸款證明），企業所在地政府規定的房地產開發其他開發費用的比例為5%。（即管理費用和銷售費用之和按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本兩項金額的合計數5%計算）。

土地增值稅應納稅額計算過程如下：

（1）確定轉讓房地產的收入 1800萬元。

（2）確定轉讓房地產的扣除項目金額：

① 取得土地使用權支付地價款 250萬元；

②房地產開發成本 350萬元；

③房地產開發費用為：

200＋（250＋350）×5%＝230（萬元）

④與轉讓房地產有關的稅金為：

營業稅：1800萬×5%＝90（萬）

城市維護建設稅：90萬×7%＝6.3（萬）

教育費附加：90萬×3%＝2.7（萬）

稅金合計：90＋6.3＋2.7＝99（萬元）

⑤從事房地產開發加計扣除金額為：

（250＋350）×20%＝ 120（萬元）

⑥ 扣除項目金額合計：

250＋350＋230＋99＋120＝ 1049（萬元）（3）轉讓房地產的增值額為： 1800－1049＝751（萬元）（4）計算增值額占扣除項目金額的比例

751÷1049＝71.59%

增值額占扣除項目金額的71.59%，適用稅率表中第2級次的稅率。稅率為40%；速算扣除系數為5%。

（5）用速算扣除法計算土地增值稅應納稅額：

土地增值稅應納稅額＝751×40%－1049×5%＝ 247.95（萬元）

4.土地增值稅的會計處理（以【例7—14】為例）

[答疑編號811070208：針對該題提問]

（1）計算出土地增值稅應納稅額：

借：營業稅金及附加247.95萬

貸：應交稅費——應交土地增值稅247.95萬

注：如果企業轉讓的國有土地使用權及地上建筑物、附著物，原來在“固定資產”科目核算的，計算出應交的土地增值稅，應作如下分錄：

借：固定資產清理

貸：應交稅費——應交土地增值稅

（2）交納土地增值稅時：

借：應交稅費——應交土地增值稅247.95萬

貸：銀行存款247.95萬