第一篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)心得體會(huì)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的學(xué)習(xí)心得體會(huì)

10級(jí)統(tǒng)計(jì)2班

106202032219 梁瓊蕓

隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷升溫。房?jī)r(jià)一路飆升。而另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用也在不斷的增長(zhǎng).為了保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，提高企業(yè)的盈利能力，就必須進(jìn)行有效的會(huì)計(jì)核算。

我通過(guò)這兩個(gè)多月對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的學(xué)習(xí)懂得了以下的知識(shí)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。

一、而進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：

1、土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

2、房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)。

4、代建工程的開(kāi)發(fā)。5．物業(yè)管理和服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、出售等經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金運(yùn)動(dòng)。這些資金運(yùn)動(dòng)具體表現(xiàn)為六大會(huì)計(jì)要素：即資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算，就是對(duì)上述六大會(huì)計(jì)要素的增減變動(dòng)進(jìn)行核算和監(jiān)督。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個(gè)階段的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中，有些可以計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接計(jì)入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。主要有：1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性。

3．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性4．開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。5．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類(lèi)型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。(一)開(kāi)發(fā)成本1．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。2．前期工程費(fèi)。3．建筑工程費(fèi)。4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。5．公共配套設(shè)施費(fèi)。6．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。(二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用1．管理費(fèi)用。2．銷(xiāo)售費(fèi)用。3．財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用：

(1)是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款依據(jù)；

(2)是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；

(3)是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有

如下特殊情況：

1．產(chǎn)成品的種類(lèi)多，核算方法不同。

2．產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。

3．經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入，從經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容來(lái)區(qū)分，具體可分為三個(gè)類(lèi)別：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售和結(jié)算收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建房和代建工程結(jié)算收入等；二是出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，包括出租土地和房屋的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入、工業(yè)收入、商業(yè)收入、飲食服務(wù)業(yè)收入等；三是其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷(xiāo)售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等。本章主要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入的來(lái)源、收入的實(shí)現(xiàn)以及收入的核算。

總的來(lái)說(shuō)，這段時(shí)間的學(xué)習(xí)，我覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)我們并不是很難學(xué)，我們都學(xué)過(guò)與會(huì)計(jì)有關(guān)的基礎(chǔ)會(huì)計(jì)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等，所以對(duì)我們來(lái)說(shuō)就不難了。主要區(qū)分它們的區(qū)別就很容易了。學(xué)完這門(mén)課對(duì)我受益匪淺，為以后我們進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)奠定了基礎(chǔ)。

第二篇：大學(xué)生房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)習(xí)心得體會(huì)

大學(xué)生房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)習(xí)心得體會(huì)

會(huì)計(jì)是以貨幣為主要計(jì)量單位，運(yùn)用專(zhuān)門(mén)的方法，反映和監(jiān)督一個(gè)單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種經(jīng)濟(jì)管理工作。qc99分享，歡迎閱讀!

大學(xué)生房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)習(xí)心得體會(huì)一

為期半年實(shí)習(xí)生活結(jié)束了，在這半年的學(xué)習(xí)中我學(xué)到了在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，受益非淺。以下是我的畢業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告總結(jié)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，會(huì)計(jì)成為了公司的重要組成部分。這給我們會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)造就了前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也給我們帶來(lái)了新的的挑戰(zhàn)，作為一名剛走出學(xué)校大門(mén)的大學(xué)生，提高自身素質(zhì)，增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)技能并且能夠把課本上的知識(shí)

轉(zhuǎn)化為自身的能力，就成為了我目前的迫切任務(wù)。會(huì)計(jì)實(shí)習(xí)是我從大學(xué)校園走入社會(huì)的第一個(gè)舞臺(tái)。為了將有關(guān)會(huì)計(jì)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、基本理論、基本方法及結(jié)構(gòu)體系變?yōu)樽陨淼穆殬I(yè)素質(zhì)，避免紙上談兵。因此實(shí)習(xí)為走向工作崗位打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

我實(shí)習(xí)的公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。我公司注重軟、硬件建設(shè)，擁有各種必備的辦公設(shè)施，使用正版財(cái)務(wù)軟件為客戶提供服務(wù)，全面實(shí)行會(huì)計(jì)電算化。本公司制定有規(guī)范的代理合同、嚴(yán)格的管理制度，依據(jù)《會(huì)計(jì)法》、《稅收征收管理法》、財(cái)政部《代理記賬管理辦法》等規(guī)定從事代理記賬和納稅申報(bào)服務(wù)，不做假賬。為客戶把握財(cái)稅政策，幫助企業(yè)做好合理稅務(wù)籌劃，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理合法的企業(yè)謀求最大的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

我所學(xué)的是針對(duì)于公司制增值稅一般納稅人、小規(guī)模納稅人、個(gè)體戶一般納稅人和小規(guī)模納稅人的賬務(wù)處理以

及提供每月抄稅、報(bào)稅、納稅服務(wù)，和會(huì)計(jì)咨詢以及一些代辦業(yè)務(wù)。

對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)工作是一項(xiàng)重要的管理制度，是要為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)服務(wù)。因此，可以認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是企業(yè)會(huì)計(jì)的根本目標(biāo)。帶著這個(gè)目標(biāo)，我開(kāi)始了在我所在的實(shí)習(xí)企業(yè)進(jìn)行了有目的實(shí)習(xí)。在此之前，我認(rèn)真學(xué)習(xí)了《會(huì)計(jì)法》以及財(cái)政頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》等作為過(guò)渡的新的行業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度，因?yàn)檫@些大學(xué)法規(guī)我國(guó)會(huì)計(jì)制度改革進(jìn)程中的一重大舉措。大學(xué)生房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)習(xí)心得體會(huì)二

1、將所學(xué)知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合，學(xué)以致用，擴(kuò)寬自己的知識(shí)面，縮小理論與實(shí)踐的差距。

2、獲得與所學(xué)專(zhuān)業(yè)相關(guān)理論知識(shí)，充實(shí)自我，學(xué)習(xí)如何成為一個(gè)綜合型人才。

3、培養(yǎng)良好的職業(yè)道德觀，恪敬職守，勇于創(chuàng)新。

我實(shí)習(xí)的公司是北京宗圣興業(yè)商業(yè)控股有限公司，該公司是一家私營(yíng)企業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)范圍有人防建設(shè)、新能源、房地產(chǎn)銷(xiāo)售等，未來(lái)將發(fā)展為集團(tuán)公司，旗下在山東、江蘇、內(nèi)蒙古、廣東等地都有子公司。我擔(dān)任的是北京母公司的出納一職，負(fù)責(zé)編制集團(tuán)公司的資金日?qǐng)?bào)表，去銀行取原始單據(jù)，處理電匯業(yè)務(wù)，審核原始單據(jù)，根據(jù)審核后的原始單據(jù)辦理現(xiàn)金支付，為員工報(bào)銷(xiāo)相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)具公司的現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票，用用友軟件錄入現(xiàn)金部分分錄，記錄銀行、現(xiàn)金日記賬，支付工資。

近四個(gè)月的實(shí)習(xí)仿佛一眨眼就過(guò)去了，如今回憶起來(lái)，從當(dāng)初剛踏上崗位時(shí)的手足無(wú)措，到信心滿滿地完成領(lǐng)導(dǎo)交代的任務(wù)，可謂受益匪淺，感觸頗多。首先，很多大學(xué)生實(shí)習(xí)覺(jué)得課堂上學(xué)的知識(shí)用不上，因而產(chǎn)生挫敗感，這是一個(gè)誤區(qū)。我擔(dān)任出納一職時(shí)，很多操作都是以課本知識(shí)做鋪墊，抓住最基本的知識(shí)，以不變應(yīng)萬(wàn)變，幫我解決了

許多麻煩問(wèn)題。所以，在學(xué)校時(shí)，我們應(yīng)該珍惜學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，到了社會(huì)上，再也沒(méi)有老師一點(diǎn)點(diǎn)把知識(shí)捏碎了講給你聽(tīng)。其次，人際關(guān)系是現(xiàn)今大學(xué)生剛踏入社會(huì)時(shí)遇到的一大難題。校園是相對(duì)比較單純的學(xué)習(xí)之地，而到了社會(huì)這個(gè)大家庭里，勾心斗角和陷阱無(wú)處不在，我們就要時(shí)時(shí)注意自己的言行舉止。良好的人際關(guān)系能給工作帶來(lái)順利，還能讓你保持一個(gè)好的工作心情。實(shí)習(xí)期間我留心觀察公司里的前輩們?nèi)绾闻c同事及上級(jí)相處，真誠(chéng)待人，虛心求教，對(duì)自己嚴(yán)格要求。要搞好人際關(guān)系，并不能僅限于本部門(mén)，拿財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)，它需要全公司上下各部門(mén)人員的配合，才能完成工作。

如果你和各部門(mén)的人相處的都很不錯(cuò)，自然就提高了工作的效率。在工作結(jié)束后，常常與前輩們聊聊天，不僅可以放松神經(jīng)，還可以學(xué)到許多工作以外的知識(shí)，雖然許多情況我們不一定會(huì)遇到，但是做到心中有數(shù)，增長(zhǎng)了自己 的見(jiàn)識(shí)，學(xué)到了經(jīng)驗(yàn)。最后，在實(shí)習(xí)期間，我曾覺(jué)得整天對(duì)著枯燥無(wú)味的賬目和數(shù)字，以及每天要跑銀行的任務(wù)而心生煩悶、厭倦，以致于登帳登的錯(cuò)漏百出。越錯(cuò)越亂，越煩越錯(cuò)，這只會(huì)雪上加霜。會(huì)計(jì)類(lèi)工作本來(lái)就是繁瑣的，不過(guò)慢慢覺(jué)得只要你用心做，反而會(huì)左右逢源，越做越覺(jué)樂(lè)趣。梁?jiǎn)⒊f(shuō)過(guò)：凡職業(yè)都具有趣味的，只要你肯干下去，趣味自然發(fā)生。因此，做賬切忌：粗心大意，心浮氣躁，馬虎了事。做任何事都一樣，需要恒心、細(xì)心和毅力，只有這樣才能到達(dá)成功的彼岸。

總之，在這次實(shí)習(xí)中，我努力將自己在學(xué)校所學(xué)的理論知識(shí)向?qū)嵺`方面轉(zhuǎn)化，盡量做到理論與實(shí)踐相結(jié)合。在實(shí)習(xí)期間，我遵守工作紀(jì)律，不遲到不早退，認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。同時(shí)，在和人交往的過(guò)程中，我總能學(xué)到不少東西，但也看到自己的差距和不足。主要如下：

1、知識(shí)量太少，專(zhuān)業(yè)知識(shí)不夠扎

實(shí)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)方面的知識(shí)很少。

3、稅法稅務(wù)知識(shí)僅僅是紙上談兵，與實(shí)際不能結(jié)合起來(lái)。

4、excel、用友、數(shù)據(jù)庫(kù)等軟件使用熟練度不夠。

5、賬務(wù)處理要細(xì)化學(xué)習(xí)。在以后的學(xué)習(xí)中，我會(huì)吸取教訓(xùn)，多多注意這些問(wèn)題。相信經(jīng)過(guò)這次的實(shí)習(xí)，我有能力也會(huì)以更好的姿態(tài)融入社會(huì)。

大學(xué)生房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)習(xí)心得體會(huì)二

我通過(guò)這兩個(gè)多月對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的學(xué)習(xí)懂得了以下的知識(shí)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。

1、土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

2、房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)。

4、代建工程的開(kāi)發(fā)。

5.物業(yè)管理和服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、出售等經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金運(yùn)動(dòng)。這些資金運(yùn)動(dòng)具體表現(xiàn)為六大會(huì)計(jì)要素：即資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算，就是對(duì)上述六大會(huì)計(jì)要素的增減變動(dòng)進(jìn)行核算和監(jiān)督。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類(lèi)型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用.由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

(一)開(kāi)發(fā)成本

1.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)。

3.建筑工程費(fèi)。.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)。

6.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。

(二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

1.管理費(fèi)用。

2.銷(xiāo)售費(fèi)用。

3.財(cái)務(wù)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用：

(1)是籌集建設(shè)資金和金融部門(mén)批準(zhǔn)貸款依據(jù);

(2)是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù);

(3)是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。

由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況：

1.產(chǎn)成品的種類(lèi)多，核算方法不同。

2.產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。

3.經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入，從經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容來(lái)區(qū)分，具體可分為三個(gè)類(lèi)別：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售和結(jié)算收入，包括

土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建房和代建工程結(jié)算收入等;二是出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，包括出租土地和房屋的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入、工業(yè)收入、商業(yè)收入、飲食服務(wù)業(yè)收入等;三是其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷(xiāo)售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等。本章主要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入的、收入的實(shí)現(xiàn)以及收入的核算。

總的來(lái)說(shuō)，這段時(shí)間的學(xué)習(xí)，我覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)我們并不是很難學(xué)，我們都學(xué)過(guò)與會(huì)計(jì)有關(guān)的基礎(chǔ)會(huì)計(jì)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等，所以對(duì)我們來(lái)說(shuō)就不難了。主要區(qū)分它們的區(qū)別就很容易了。學(xué)完這門(mén)課對(duì)我受益匪淺，為以后我們進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)奠定了基礎(chǔ)。

第三篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作總結(jié)

某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)工作年終工作總結(jié)

時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又跨過(guò)一個(gè)之坎，回首望，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不帄凡的考驗(yàn)和磨礪。

年初，置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。**年*月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿**年*月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部，要求管理水帄的不斷地提升，外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不帄凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來(lái)了，下面總結(jié)一下一年來(lái)的工作。

一、職能發(fā)展

過(guò)去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。*、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

*、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。*、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。*、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，看問(wèn)題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒(méi)用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來(lái)在管理上和稅收政策上的影響問(wèn)題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。

*、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說(shuō)明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。*、配合目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。*、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。**月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。*、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。*、根據(jù)公司的要求對(duì)部門(mén)職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門(mén)考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開(kāi)展規(guī)范化工作，從會(huì)計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開(kāi)展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。*、會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識(shí)，首先要了解這方面的法律知識(shí)二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，非專(zhuān)業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確，目的是為了看懂會(huì)計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西三是如何看報(bào)表，這是會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì)，于****年**月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄及說(shuō)明》于****年**月**日推出《會(huì)計(jì)報(bào)表管理試行辦法》****年*月**日推出《會(huì)計(jì)憑證管理試行辦法》。

會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。會(huì)計(jì)憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門(mén)，下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知，*月份實(shí)行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來(lái)看，主要暴露出來(lái)的問(wèn)題是單子如何填寫(xiě)與審批程序怎么走。針對(duì)這些問(wèn)題，我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流，明確有關(guān)事項(xiàng)，解決設(shè)計(jì)上的不足。****年*月份，針對(duì)會(huì)計(jì)憑證管理試行情況，再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷(xiāo)單據(jù)意見(jiàn)，根據(jù)大家的建議，對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善，并于****年*月**日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng)，財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了，管理能力也得以提高，財(cái)務(wù)部從會(huì)計(jì)核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水帄離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

（一）核算工作 核算工作是本部門(mén)大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷(xiāo)、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開(kāi)展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。*、會(huì)計(jì)審核

會(huì)計(jì)審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。

如，親親家園項(xiàng)目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專(zhuān)用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對(duì)工程發(fā)票的來(lái)源嚴(yán)格審核，并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司，目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí)，幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開(kāi)具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。*、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過(guò)甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問(wèn)題，但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制，從下半年開(kāi)始建筑材料價(jià)格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價(jià)格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進(jìn)行，配合材料部門(mén)調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式，由原來(lái)的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度，已發(fā)現(xiàn)過(guò)送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問(wèn)題。如：杭州友聯(lián)建材有限公司供應(yīng)的“樓梯磚”，****年**月**日供給浙江大經(jīng)有限公司和****年**月**日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于****年*月*日前來(lái)辦理結(jié)算，時(shí)間跨度近一年，在與施工單位核對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)浙江大經(jīng)材料員簽名非本人手跡，當(dāng)時(shí)該款項(xiàng)未辦理結(jié)算支付，要求核對(duì)無(wú)誤后再付貨款。在材料采購(gòu)調(diào)撥過(guò)程中，我們感覺(jué)在材料管理的“采購(gòu)---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對(duì)供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗(yàn)收不清楚，因收貨單上無(wú)我方人員的驗(yàn)收簽字，這就無(wú)法掌握材料實(shí)際到場(chǎng)的品質(zhì)與數(shù)量。如*月份與施工單位核對(duì)鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級(jí)上出現(xiàn)差異，經(jīng)核實(shí)，是廠家供貨時(shí)未注明等級(jí)，發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救，只在“結(jié)算聯(lián)”上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少?gòu)---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。*、會(huì)計(jì)內(nèi)部報(bào)表執(zhí)行

對(duì)*月份會(huì)計(jì)報(bào)表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，如：①@#￥公司的“費(fèi)用明細(xì)表”明細(xì)目錄未按新規(guī)定執(zhí)行，使用的仍然是老格式，發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制②寧波公司未按新表編制，因?yàn)樾畔鬟f上的出了問(wèn)題，已通知從*月份報(bào)表按新表 式編制。對(duì)這件事的反思，一項(xiàng)新工作的推行，一是要責(zé)任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行，二是執(zhí)行人足夠重視并自覺(jué)執(zhí)行，只有這樣一項(xiàng)新工作才能有效地推行。對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后進(jìn)行反檢，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團(tuán)公司和嘉和公司在編制*月份報(bào)表時(shí)試行。本打算在*月份報(bào)表中全面推廣，因這項(xiàng)工作的前期工作量較大，由于*月份開(kāi)展稅務(wù)自查工作把此事?lián)鷶R了，要求*月份落實(shí)執(zhí)行。*、銷(xiāo)售管理 春節(jié)前后按揭放款緩慢，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，姚笑君副總裁親自督陣，由財(cái)務(wù)部與銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行了核對(duì)查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責(zé)，按揭資料由銷(xiāo)售部門(mén)負(fù)責(zé)，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時(shí)，將名冊(cè)報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)催放工作，在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財(cái)務(wù)與銀行交涉并查明原因。*月份公司加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售管理力量，加強(qiáng)了對(duì)銷(xiāo)售臺(tái)帳的審核，加快了財(cái)務(wù)銷(xiāo)售明細(xì)的編制，及時(shí)與銷(xiāo)售置業(yè)部的銷(xiāo)售月報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃完成情況、銷(xiāo)售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析，提出有關(guān)措施。如：從*月份開(kāi)始銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款的門(mén)檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說(shuō)明情況，或了解清楚客戶的相關(guān)信息，避免按揭辦理后反復(fù)工作對(duì)銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù)，并對(duì)這批客戶多加關(guān)注。*、稅務(wù)政策及納稅申報(bào) 運(yùn)用稅務(wù)政策，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)集團(tuán)公司向下屬子公司計(jì)提管理費(fèi)的申請(qǐng)，經(jīng)杭州市地方稅務(wù)局檢查審核于****年*月**日下文批復(fù)同意杭州建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)杭州山水人家置業(yè)有限公司、杭州坤和建設(shè)有限公司等*戶企業(yè)按不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售收入*%的比例提取****總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。****年會(huì)計(jì)決算中集團(tuán)公司向山水人家置業(yè)公司提取了***.**萬(wàn)元。對(duì)****年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算，整個(gè)集團(tuán)養(yǎng)老保險(xiǎn)分四個(gè)公司交費(fèi)，集團(tuán)公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區(qū)公司也單獨(dú)開(kāi)戶交費(fèi)。在集團(tuán)參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團(tuán)公司主要納入集團(tuán)本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員@#￥公司員工劃到余杭客旅中心劃入客旅分公司社區(qū)員工由社區(qū)統(tǒng)一辦理寧波當(dāng)?shù)厝藛T在寧波公司辦理。這樣利于管理，對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。****，山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤(rùn)，為彌補(bǔ)以前的虧損，我們做了稅務(wù)審計(jì)和申報(bào)工作，經(jīng)多方努力于****年*月獲得所得稅退稅返還**萬(wàn)元。

根據(jù)浙地稅發(fā)**號(hào)文件《浙江省地方稅務(wù)局浙江省財(cái)政廳關(guān)于個(gè)人取得差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，從月份開(kāi)始在工資核算上進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，一是企業(yè)可在稅前列支二是員工可減輕稅賦。

（二）審計(jì)工作 *、山水置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤(rùn)，在進(jìn)行所得稅申報(bào)的同時(shí)，辦理以前虧損彌補(bǔ)申報(bào)。為彌補(bǔ)以前虧損委托杭州天瑞稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)山水置業(yè)公司****年、****年及****年進(jìn)行了稅務(wù)審計(jì)（****年、****年已審計(jì)過(guò)），出據(jù)的審計(jì)結(jié)果符合公司利益，西湖區(qū)地方稅務(wù)征管局已對(duì)山水置業(yè)公司前五年的虧損進(jìn)行了核實(shí)。*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心、集團(tuán)合并報(bào)表進(jìn)行會(huì)計(jì)審計(jì)，審計(jì)的目的是為了融資的需要。已取得了集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告出據(jù)的審計(jì)結(jié)果基本符合公司要求。集團(tuán)合并報(bào)表的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告經(jīng)過(guò)蹉商獲得了有效的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告。*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司增資的驗(yàn)資工作，已取得有效的驗(yàn)資報(bào)告。*、*月份對(duì)各公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了一次審計(jì)**月份對(duì)客旅分公司****年經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì)對(duì)投資企業(yè)彩虹城項(xiàng)目的****年會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行復(fù)核*月份對(duì)社區(qū)服務(wù)公司****年經(jīng)營(yíng)情況自查工作進(jìn)行了布置，并進(jìn)行了財(cái)務(wù)審計(jì)。*、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對(duì)象，為此我們?cè)?月份已對(duì)****年的有關(guān)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行復(fù)檢，做好有關(guān)準(zhǔn)備工作。*月*日，杭州市審計(jì)局前來(lái)對(duì)山水置業(yè)公司進(jìn)行稅務(wù)的延伸審計(jì)，由于準(zhǔn)備充分，審計(jì)后對(duì)我們的會(huì)計(jì)核算規(guī)范性給予肯定。*、****年*月**日，杭州市地方稅務(wù)局稽查二局召開(kāi)屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會(huì)議。本次稅務(wù)大檢查在全省范圍開(kāi)展，會(huì)上對(duì)稅務(wù)大檢查工作進(jìn)行了布置，稅務(wù)大檢查工作分三個(gè)階段，第一階段，為自查階段，時(shí)間從*月**日至*月**日，給企業(yè)一個(gè)補(bǔ)交的機(jī)會(huì)第二階段，為市地方稅務(wù)局稽查二局對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稽查，時(shí)間從*月下旬至*月底，對(duì)以下三類(lèi)企業(yè)為必查對(duì)象：①自查情況空白的②銷(xiāo)售利潤(rùn)率不到*的③不交自查情況表的，另外按自查戶數(shù)的**%比例確定重點(diǎn)檢查對(duì)象第三階段，為省局重點(diǎn)檢查。

公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這次稅務(wù)大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會(huì)后親自布置了自查工作，要求財(cái)務(wù)人員全力以赴做好自查工作，經(jīng)過(guò)**天的奮戰(zhàn)，完成了自查工作。在自查申報(bào)過(guò)程中，認(rèn)真對(duì)待稅務(wù)機(jī)關(guān)的查詢，在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過(guò)自查申報(bào)，未將我公司列入重點(diǎn)檢查行列。

能過(guò)這次稅務(wù)自查，我們感到會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)工作還需要進(jìn)一步加強(qiáng)，基礎(chǔ)工作是一切工作的根本。我們將進(jìn)一步開(kāi)展會(huì)計(jì)規(guī)范化，特別是對(duì)會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)政策有差異的問(wèn)題多咨詢研究，盡可能做好會(huì)計(jì)處理，在對(duì)每筆會(huì)計(jì)核算都要有統(tǒng)盤(pán)考慮和長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀念。篇二：房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)年終總結(jié)

員工自我總結(jié)及自評(píng)表 篇三：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作總結(jié)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作總結(jié)

深圳市xx開(kāi)發(fā)置業(yè)xxx項(xiàng)目自xx年4月開(kāi)始籌備，在集團(tuán)的大力支持下，實(shí)業(yè)公司正確領(lǐng)導(dǎo)和決策下，置業(yè)公司全體員工、各個(gè)相關(guān)部門(mén)克服了人員相對(duì)不足、時(shí)間要求緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控等多轉(zhuǎn)載自百分網(wǎng)，請(qǐng)保留此標(biāo)記方面不利因素的影響，積極配合和堅(jiān)決執(zhí)行實(shí)業(yè)公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，齊心協(xié)力，眾志一心，扎實(shí)工作，實(shí)現(xiàn)了“三當(dāng)”，即當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年銷(xiāo)售、當(dāng)年售罄的驕人成績(jī)，同時(shí)也為南山房地產(chǎn)商業(yè)品牌的創(chuàng)立做出了自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)

一、xxx項(xiàng)目財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)：

截至xx年年年末，項(xiàng)目總共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達(dá)100%，建設(shè)投入期最大現(xiàn)金流3.17億元，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)1.25億元，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)率達(dá)20.7%，圓滿地完成了xx集團(tuán)和實(shí)業(yè)公司下達(dá)的各項(xiàng)工作考核指標(biāo)。

二、財(cái)務(wù)控制管理與財(cái)務(wù)指標(biāo)分析(一)在實(shí)業(yè)公司的監(jiān)管下，財(cái)務(wù)工作實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)突破 1)監(jiān)督與服務(wù) xx年年初，實(shí)業(yè)公司實(shí)行項(xiàng)目公司目標(biāo)成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財(cái)務(wù)管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)及銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)監(jiān)察、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控也相應(yīng)增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財(cái)務(wù)部克服了由于財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務(wù)集中、辦理日常財(cái)務(wù)事務(wù)距離遠(yuǎn)、時(shí)間長(zhǎng)等多方面困難，在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持和關(guān)懷下，使得財(cái)務(wù)部在職能管理上積累了一些經(jīng)驗(yàn)，并向前邁出了一大步，堅(jiān)決做好財(cái)務(wù)審核、監(jiān)督和服務(wù)等各項(xiàng)工作。2)合作銀行的選擇

在與銀行商談按揭合作條件的過(guò)程中，財(cái)務(wù)部分析了以前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售后的資金安全及時(shí)回流和開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的連帶擔(dān)保責(zé)任以及為配合銷(xiāo)售緊密相連的系列增值服務(wù)等多方面進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的研究，經(jīng)過(guò)反復(fù)具體地、探索性地調(diào)查討論和斟酌比較，并屢次與多家內(nèi)外資銀行領(lǐng)導(dǎo)的談判協(xié)商，結(jié)合實(shí)業(yè)公司對(duì)香蜜湖項(xiàng)目資金運(yùn)用等方面的具體要求，尋找適合我們項(xiàng)目的合作伙伴，終于在預(yù)定時(shí)間內(nèi)與各合作銀行(中行、招行、深發(fā)展)達(dá)成一致地針對(duì)香蜜湖項(xiàng)目的多項(xiàng)最優(yōu)惠的政策。從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同的復(fù)印件即放款，使得我項(xiàng)目巨額現(xiàn)金回流時(shí)間至少提前了兩個(gè)月，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一周內(nèi)回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運(yùn)用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時(shí)，同時(shí)也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時(shí)順暢。(二)在連帶擔(dān)保責(zé)任方面

我們實(shí)現(xiàn)了目前深圳銀行業(yè)所能給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)惠條件：連帶擔(dān)保到辦妥樓花抵押登記為止，最早免除開(kāi)發(fā)商擔(dān)保責(zé)任，較房產(chǎn)證辦妥并抵押給銀行的一般條件至少提前了一

年半的時(shí)間，同時(shí)也免除了數(shù)千萬(wàn)相關(guān)擔(dān)保保證金的巨額支出。(三)免費(fèi)合作增值服務(wù)

我部與具有多年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的銀行達(dá)成協(xié)議，共同舉辦盛大的開(kāi)盤(pán)儀式、各類(lèi)高尚的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，支持網(wǎng)點(diǎn)免費(fèi)銷(xiāo)售宣傳、行內(nèi)網(wǎng)絡(luò)及刊物宣傳、定期發(fā)布樓盤(pán)信息、共同開(kāi)發(fā)社區(qū)智能卡等一系列增值服務(wù)，為保證良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)創(chuàng)造了機(jī)遇。(四)為工程、銷(xiāo)售部門(mén)提供最優(yōu)秀的服務(wù)

項(xiàng)目銷(xiāo)售準(zhǔn)備及開(kāi)展期間，營(yíng)銷(xiāo)部與財(cái)務(wù)部的工作被推向了最前沿。財(cái)務(wù)部在銷(xiāo)售的重要期間扮演著監(jiān)督管理和服務(wù)的角色。1)研究編制銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)小軟件，及時(shí)獲得銷(xiāo)售新信息，發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題

在未能使用銷(xiāo)售軟件的情況下，部門(mén)員工做了艱苦的努力，齊力研究并編制和逐漸完善了《銷(xiāo)售情況日?qǐng)?bào)表》以彌補(bǔ)因銷(xiāo)售信息缺乏和滯后給財(cái)務(wù)工作帶來(lái)的種種難題，及時(shí)與銷(xiāo)售部門(mén)的銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃完成情況、銷(xiāo)售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析，以此來(lái)判斷分析銀行、財(cái)務(wù)及銷(xiāo)售等各個(gè)單位部門(mén)的銜接情況，發(fā)現(xiàn)工作中的問(wèn)題，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提出有關(guān)措施，及時(shí)改進(jìn)。2)我部與深銀聯(lián)及合作銀行聯(lián)系安裝了固定和移動(dòng)兩種pos刷卡機(jī)，極大的方便了業(yè)主交納定金和首期款，并協(xié)議由銀行承擔(dān)深銀聯(lián)刷卡手續(xù)費(fèi)，從而降低了財(cái)務(wù)費(fèi)用。

經(jīng)過(guò)上級(jí)實(shí)業(yè)公司和我司各部門(mén)的不斷努力，原計(jì)劃項(xiàng)目最大現(xiàn)金流3.61億元，實(shí)際最大現(xiàn)金流為3.17億元轉(zhuǎn)載自百分網(wǎng)，請(qǐng)保留此標(biāo)記，節(jié)約投入資金4400萬(wàn)元。(五)編制工程付款臺(tái)帳，建立部門(mén)間審核方式

在項(xiàng)目成立伊始，每筆工程付款在財(cái)務(wù)部都要經(jīng)過(guò)2次記錄，一次是金蝶財(cái)務(wù)系統(tǒng)入賬，另外一次是“工程臺(tái)帳”，由于金蝶財(cái)務(wù)系統(tǒng)近年連續(xù)升級(jí)和更換賬套，所以對(duì)每項(xiàng)合同整個(gè)的付款情況在需要查詢時(shí)要經(jīng)過(guò)賬套的轉(zhuǎn)換，比較耽誤時(shí)間，工程臺(tái)帳的建立無(wú)疑是節(jié)約查詢時(shí)間的很好辦法，并且能一目了然地反應(yīng)該類(lèi)和該項(xiàng)合同名稱、合同金額、結(jié)算金額、付款逐次逐筆時(shí)間、憑證號(hào)碼、累計(jì)付款額、發(fā)票開(kāi)具情況、剩余款項(xiàng)、是否已經(jīng)繳納印花稅等細(xì)節(jié)。另外，我們根據(jù)工程臺(tái)帳與工程部門(mén)預(yù)算人員進(jìn)行不定期核對(duì)每項(xiàng)合同的付款等情況，確保雙方審核、記錄正確，保證工程款項(xiàng)的支付無(wú)誤。(六)加強(qiáng)與稅務(wù)等政府部門(mén)溝通，積極推進(jìn)土地增值稅清算

兩年來(lái)，置業(yè)公司財(cái)務(wù)部積極研究學(xué)習(xí)國(guó)家新的財(cái)政稅務(wù)政策，加強(qiáng)了與稅務(wù)部門(mén)等的溝通往來(lái)，努力尋找應(yīng)對(duì)方案，為確保稅務(wù)工作的順利進(jìn)行做著準(zhǔn)備。在初始的會(huì)計(jì)核算中我們沒(méi)有注意到開(kāi)發(fā)成本科目下設(shè)置的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”的重要性，其實(shí)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊、辦公費(fèi)、水電、勞保等都可以在此科目下列

示，而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的基本一項(xiàng)，按照稅法的規(guī)定在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時(shí)有加計(jì)20%的扣除，僅這一點(diǎn)就使得置業(yè)公司的土地增值稅應(yīng)納稅額減少近10萬(wàn)元。

三、存在的問(wèn)題和解決的辦法： xx項(xiàng)目走過(guò)熱火朝天的建設(shè)和銷(xiāo)售階段，回顧過(guò)往，我們發(fā)現(xiàn)工作當(dāng)中有很多的不足，有的不足在發(fā)生前就得到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的及時(shí)糾正，有的則是在摸索中暴露出來(lái)甚至影響到工作的，這些不足都會(huì)使得我們的工作多走彎路，甚至產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(一)營(yíng)銷(xiāo)臺(tái)帳建立的重要性

營(yíng)銷(xiāo)臺(tái)帳與工程臺(tái)帳一樣具有重要的作用，因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)部門(mén)沒(méi)有類(lèi)似預(yù)算的崗位，費(fèi)用控制和合理計(jì)劃支出的意識(shí)相對(duì)比較薄弱，又不像財(cái)務(wù)部門(mén)與工程部門(mén)這樣可以實(shí)現(xiàn)成本支出的雙控，所以日常對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用的支出和管理、控制的職能其實(shí)僅僅是由財(cái)務(wù)部門(mén)單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費(fèi)用在樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣工作剛剛開(kāi)始的階段更是款項(xiàng)支付頻繁，形式也多樣繁雜，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)與同一家公司簽訂多項(xiàng)合作協(xié)議，工作強(qiáng)度和壓力忽然的增加，更是考驗(yàn)我們的認(rèn)真細(xì)心程度，這個(gè)時(shí)候如果能夠按時(shí)記錄營(yíng)銷(xiāo)臺(tái)帳，那么每次付款就不會(huì)感覺(jué)混亂，心中有本明白賬。

（二）銷(xiāo)售費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本支出的預(yù)警

項(xiàng)目公司每年都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整費(fèi)用目標(biāo)，造成費(fèi)用超支各有不同說(shuō)法，實(shí)質(zhì)的原因除了受市場(chǎng)價(jià)格和政策的波動(dòng)之外，主要是缺乏超支預(yù)警的敏感性，對(duì)于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項(xiàng)必須按期支付，哪些款項(xiàng)需要暫緩支付等等這些內(nèi)容都需要我們財(cái)務(wù)人員有對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目形象進(jìn)度的了解以及良好把控能力。費(fèi)用把控離不開(kāi)事前的預(yù)計(jì)、事中的控制和預(yù)警、事后的分析三個(gè)步驟，財(cái)務(wù)人員不應(yīng)該停留在傳統(tǒng)的在辦公室做做帳表上面，要爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)和時(shí)間走出去，促進(jìn)與內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)的溝通、信息共享，與外部相關(guān)市場(chǎng)的接觸，增強(qiáng)對(duì)每一細(xì)項(xiàng)費(fèi)用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據(jù)細(xì)項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用情況制定出來(lái)的計(jì)劃目標(biāo)更趨于可靠性和真實(shí)性，不至于調(diào)整的偏差太大。根據(jù)前述制定的計(jì)劃目標(biāo)來(lái)指導(dǎo)日常工作（轉(zhuǎn)載自本網(wǎng)，請(qǐng)保留此標(biāo)記。），細(xì)項(xiàng)費(fèi)用的動(dòng)態(tài)出現(xiàn)了明顯的異常變動(dòng)與目標(biāo)對(duì)比就有了預(yù)警信息。

（三）管理費(fèi)用使用要區(qū)別責(zé)任中心

管理費(fèi)用也往往容易超計(jì)劃，這項(xiàng)費(fèi)用的支出都是由公司內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)累積的，超計(jì)劃也難找到根源，尤其是業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車(chē)費(fèi)用、辦公用品等費(fèi)用在發(fā)生時(shí)都認(rèn)為是必要的，難以控制，xx年年置業(yè)財(cái)務(wù)部提出將費(fèi)用控制落實(shí)到每個(gè)部門(mén)，使得每個(gè)職能部門(mén)都成為費(fèi)用的責(zé)任中心，每個(gè)職能部門(mén)再落實(shí)到每個(gè)職員的頭上，年初制定計(jì)劃目標(biāo)，作為部門(mén)工作考核的指標(biāo)，減輕了以前單由財(cái)務(wù)部門(mén)一廂情愿控制，其他職能部門(mén)不理解、難于配合、不照此執(zhí)行的矛盾、尷尬局面，讓職員、部門(mén)共同擔(dān)負(fù)費(fèi)用控制的責(zé)任，有力提高了目標(biāo)的執(zhí)行效力。

以上的一些心得體會(huì)都是從財(cái)務(wù)工作的細(xì)節(jié)出發(fā)的，每個(gè)日常工作的細(xì)節(jié)雖小，但是都關(guān)系到整個(gè)財(cái)務(wù)工作的最終品質(zhì)，與整個(gè)項(xiàng)目完成優(yōu)良情況息息相關(guān)，我們無(wú)非是要做到心中有數(shù)、有底，不辱財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)使命。

四、2010年工作提綱

置業(yè)財(cái)務(wù)部的工作方方面面都離不開(kāi)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各位同事對(duì)我們財(cái)務(wù)工作的指導(dǎo)和關(guān)懷，有如此強(qiáng)大的精神支持，是我們做好公司財(cái)務(wù)工作的巨大精神動(dòng)力和力量。

我們也將繼續(xù)隨時(shí)求得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的無(wú)盡支持，做好以下重點(diǎn)工作：

（1）繼續(xù)保持與稅務(wù)及相關(guān)政府部門(mén)的溝通聯(lián)系，及時(shí)掌握國(guó)家新的政策法規(guī)，分析稅務(wù)新政對(duì)公司發(fā)展的影響，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且堅(jiān)決完成項(xiàng)目土地增值稅等的清算工作，不留尾巴。

（2）加強(qiáng)與同行業(yè)人員的溝通和探討，加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行力度，把握總體工作思路，做細(xì)、做精財(cái)務(wù)工作，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)的職能作用，保障和促進(jìn)全局各項(xiàng)工作順利開(kāi)展。

（3）與公司銷(xiāo)售部門(mén)配合，共同完成銷(xiāo)售后期的房產(chǎn)證的辦理，保證資金和辦證工作的萬(wàn)無(wú)一失。

（4）與公司工程部門(mén)共同完成銷(xiāo)售后期的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用結(jié)算篇四：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管年終述職報(bào)告及財(cái)務(wù)部年終工作總結(jié)

時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又跨過(guò)一個(gè)之坎，回首望，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。

年初，置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部；客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。2011年集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿；2011年集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來(lái)了，下面總結(jié)一下一年來(lái)的工作。

一、職能發(fā)展

（一）、過(guò)去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。1?建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

2、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。

3、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

（二）財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

1、為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，看問(wèn)題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒(méi)用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來(lái)在管理上和稅收政策上的影響問(wèn)題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。

2、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說(shuō)明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性；二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。

3、配合目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求；二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。

4、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。9月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。

5、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。

6、根據(jù)公司的要求對(duì)部門(mén)職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門(mén)考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開(kāi)展規(guī)范化工作，從會(huì)計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開(kāi)展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。

7、會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識(shí)，首先要了解這方面的法律知識(shí)；二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，非專(zhuān)業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確，目的是為了看懂會(huì)計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西；三是如何看報(bào)表，這是會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。

8、會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行幾個(gè)月后，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充；另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。

9、會(huì)計(jì)憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門(mén)，下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知，10月份實(shí)行逐步換新的辦法，11月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來(lái)看，主要暴露出來(lái)的問(wèn)題是單子如何填寫(xiě)與審批程序怎么走。針對(duì)這些問(wèn)題，我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流，明確有關(guān)事項(xiàng)，解決設(shè)計(jì)上的不足2011年9月份，針對(duì)會(huì)計(jì)憑證管理試行情況，再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷(xiāo)單據(jù)意見(jiàn)，根據(jù)大家的建議，對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善，并于2011年9月下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

10、經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng)，財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了，管理能力也得以提高，財(cái)務(wù)部從會(huì)計(jì)核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

（一）核算工作

核算工作是本部門(mén)大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷(xiāo)、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開(kāi)展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。

1、會(huì)計(jì)審核

會(huì)計(jì)審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。如，親親家園項(xiàng)目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專(zhuān)用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對(duì)工程發(fā)票的來(lái)源嚴(yán)格審核，并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司，目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí)，幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開(kāi)具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過(guò)甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問(wèn)題，但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制，從下半年開(kāi)始建筑材料價(jià)格不

斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價(jià)格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進(jìn)行，配合材料部門(mén)調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式，由原來(lái)的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度，已發(fā)現(xiàn)過(guò)送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問(wèn)題。2011年房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部年終工作總結(jié)的延伸內(nèi)容：工作總結(jié)的結(jié)構(gòu)形式是什么？它的內(nèi)容又包括哪些？

年終總結(jié)（含綜合性總結(jié)）或?qū)ｎ}總結(jié)，其標(biāo)題通常采用兩種寫(xiě)法，一種是發(fā)文單位名稱+時(shí)間+文種，如《銅仁地區(qū)煙草專(zhuān)賣(mài)局2004年工作總結(jié)》；另一種是采用新聞標(biāo)題的形式，如松桃縣大興訪送部的卷煙零售戶誠(chéng)信等級(jí)管理專(zhuān)題總結(jié)：《客戶爭(zhēng)等級(jí)，誠(chéng)信穩(wěn)銷(xiāo)量》。

正文一般分為如下三部分表述：

1、情況回顧 這是總結(jié)的開(kāi)頭部分，叫前言或小引，用來(lái)交代總結(jié)的緣由，或?qū)偨Y(jié)的內(nèi)容、范圍、目的作限定，對(duì)所做的工作或過(guò)程作扼要的概述、評(píng)估。這部分文字篇幅不宜過(guò)長(zhǎng)，只作概括說(shuō)明，不展開(kāi)分析、評(píng)議。

2、經(jīng)驗(yàn)體會(huì) 這部分是總結(jié)的主體，在第一部分概述情況之后展開(kāi)分述。有的用小標(biāo)題分別闡明成績(jī)與問(wèn)題、做法與體會(huì)或者成績(jī)與缺點(diǎn)。如果不是這樣，就無(wú)法讓人抓住要領(lǐng)。專(zhuān)題性的總結(jié)，也可以提煉出幾條經(jīng)驗(yàn)，以起到醒目、明了。運(yùn)用這種方法要注意各部分之間的關(guān)系。各部分既有相對(duì)的獨(dú)立性，又有密切的內(nèi)在聯(lián)系，使之形成合力，共同說(shuō)明基本經(jīng)驗(yàn)。

3、今后打算 這是總結(jié)的結(jié)尾部分。它是在上一部分總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)之后，根據(jù)已經(jīng)取得的成績(jī)和新形勢(shì)、新任務(wù)的要求，提出今后的設(shè)法、打算，成為新一年制訂計(jì)劃的依據(jù)。內(nèi)容包括應(yīng)如何發(fā)揚(yáng)成績(jī)，克服存在問(wèn)題及明確今后的努力方向。也可以展望未來(lái)，得出新的奮斗目標(biāo)。篇五：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)工作總結(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)工作總結(jié) 時(shí)光飛逝，轉(zhuǎn)眼間過(guò)去了，對(duì)我而言，這一年的工作是最難忘，印記最深的一年。工作單位的轉(zhuǎn)換，連帶著工作思想，方法等一系列的適應(yīng)與調(diào)整，帶給我很大的壓力和挑戰(zhàn)，但在壓力中也得到了收獲和快樂(lè)。在領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)與支持下，同事的密切配合下，我圓滿的完成了自己的各項(xiàng)工作任務(wù)同時(shí)也很好地配合了其他部門(mén)的工作。

一、辦理公司各項(xiàng)初始登記手續(xù)作為一個(gè)新成立的公司一切都要從頭開(kāi)始，辦理銀行開(kāi)戶，驗(yàn)資，辦理稅務(wù)登記等，這些是我既熟悉又陌生的工作，我在辦理的過(guò)程中遇到了很多問(wèn)題和困難，經(jīng)過(guò)多方咨詢，和不懈的努力終于圓滿完成。

二、建立財(cái)務(wù)帳套 領(lǐng)導(dǎo)從公司發(fā)展的角度考慮，決定啟用比用友財(cái)務(wù)軟件更先進(jìn)和規(guī)范的金碟財(cái)務(wù)軟件，我根據(jù)財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要，設(shè)計(jì)了一套較為科學(xué)、完整的會(huì)計(jì)核算科目體系，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，及輔助核算、項(xiàng)目核算帳，首次啟用了固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)，在較短的時(shí)間內(nèi)，完成了難度較大的全部帳套初始化工作。并根據(jù)公司內(nèi)部業(yè)務(wù)的需要，印刷了統(tǒng)一的粘貼單，收據(jù)，借款單等常用單據(jù)。

三、建立健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度流程 制度化管理是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，建立一套科學(xué)、完整、實(shí)用性強(qiáng)的規(guī)章制度，是規(guī)范財(cái)務(wù)管理及核算的基礎(chǔ)，公司成立初期我和主管領(lǐng)導(dǎo)一起根據(jù)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則》和《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》及相關(guān)法律法規(guī),結(jié)合公司的實(shí)際情況及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)討論、研究、起草了宇都公司的，會(huì)計(jì)核算管理辦法，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)審批流程等制度。對(duì)資金的收支，個(gè)人借款的管理，實(shí)物資產(chǎn)的管理，會(huì)計(jì)核算原則等都做出了詳細(xì)的規(guī)定和流程。

四、認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，提高財(cái)務(wù)信息質(zhì)量 會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。在日常的工作中，我嚴(yán)格遵守國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)、公司的各項(xiàng)制度，認(rèn)真履行會(huì)計(jì)的工作職責(zé)。審核原始憑證、錄入記賬憑證，計(jì)提各項(xiàng)稅費(fèi)，申報(bào)納稅、上繳稅款，編制資金收支計(jì)劃并審核支出，及時(shí)準(zhǔn)確的編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)決策和進(jìn)行財(cái)務(wù)分析提供全面、可靠的信息。

五、加強(qiáng)自身建設(shè)，提高工作能力 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收政策都在不斷的更新，因此領(lǐng)導(dǎo)多次組織學(xué)習(xí)，讓我們能及時(shí)掌握新知識(shí)，政策，法規(guī)。我們由原民營(yíng)企業(yè)會(huì)計(jì)核算變?yōu)? 國(guó)有企業(yè)會(huì)計(jì)核算，在政策和制度方面有很多區(qū)別，所以把這方面的內(nèi)容也作為學(xué)習(xí)的重點(diǎn)，使我們?cè)诠ぷ髦心鼙M快的轉(zhuǎn)變角色。同時(shí)對(duì)于公司所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度也進(jìn)行了系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。總結(jié)過(guò)去是為了更好地面對(duì)未來(lái)。在過(guò)去的這一年里，雖然沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪，收獲了許多專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。在新的一年里公司將進(jìn)行小白橋建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，首先要進(jìn)行艱巨的拆遷工作。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形式下，難度可想而知，這對(duì)宇都公司的每一個(gè)人都是一種考驗(yàn)，我要發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，積極配合拆遷人員的工作。在拆遷過(guò)程中，向老百姓發(fā)放補(bǔ)償金是比較重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，所涉及的現(xiàn)金發(fā)放額較大，我們?cè)诎l(fā)放過(guò)程中要主動(dòng)與其他部門(mén)溝通，核對(duì)數(shù)據(jù)、安排流程，做到安全，準(zhǔn)確、及時(shí),為拆遷工作的順利進(jìn)行做好服務(wù)。同時(shí)我會(huì)更加努力學(xué)習(xí)各項(xiàng)財(cái)務(wù)知識(shí)，鉆研會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，提高會(huì)計(jì)核算水平，加強(qiáng)自己在稅務(wù)法規(guī)、規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)，進(jìn)一步增強(qiáng)自己的的工作能力，在企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施中更好的發(fā)揮會(huì)計(jì)的核算、監(jiān)督、服務(wù)職能，為宇都公司的發(fā)展壯大做出貢獻(xiàn)。

第四篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作總結(jié)

某房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)工作年終工作總結(jié)

時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又跨過(guò)一個(gè)之坎，回首望，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不帄凡的考驗(yàn)和磨礪。

年初，置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。**年*月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿**年*月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部，要求管理水帄的不斷地提升，外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不帄凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來(lái)了，下面總結(jié)一下一年來(lái)的工作。

一、職能發(fā)展

過(guò)去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。*、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

*、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。*、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。*、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，看問(wèn)題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒(méi)用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來(lái)在管理上和稅收政策上的影響問(wèn)題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。

*、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說(shuō)明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。*、配合目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。*、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。**月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。*、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。*、根據(jù)公司的要求對(duì)部門(mén)職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門(mén)考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開(kāi)展規(guī)范化工作，從會(huì)計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開(kāi)展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。*、會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識(shí)，首先要了解這方面的法律知識(shí)二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，非專(zhuān)業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確，目的是為了看懂會(huì)計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西三是如何看報(bào)表，這是會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì)，于****年**月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄及說(shuō)明》于****年**月**日推出《會(huì)計(jì)報(bào)表管理試行辦法》****年*月**日推出《會(huì)計(jì)憑證管理試行辦法》。

會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。會(huì)計(jì)憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門(mén)，下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知，*月份實(shí)行逐步換新的辦法，*月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來(lái)看，主要暴露出來(lái)的問(wèn)題是單子如何填寫(xiě)與審批程序怎么走。針對(duì)這些問(wèn)題，我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流，明確有關(guān)事項(xiàng)，解決設(shè)計(jì)上的不足。****年*月份，針對(duì)會(huì)計(jì)憑證管理試行情況，再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷(xiāo)單據(jù)意見(jiàn)，根據(jù)大家的建議，對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善，并于****年*月**日下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng)，財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了，管理能力也得以提高，財(cái)務(wù)部從會(huì)計(jì)核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水帄離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

（一）核算工作 核算工作是本部門(mén)大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷(xiāo)、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開(kāi)展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。*、會(huì)計(jì)審核

會(huì)計(jì)審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。

如，親親家園項(xiàng)目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專(zhuān)用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對(duì)工程發(fā)票的來(lái)源嚴(yán)格審核，并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司，目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí)，幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開(kāi)具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。*、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過(guò)甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問(wèn)題，但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制，從下半年開(kāi)始建筑材料價(jià)格不斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價(jià)格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進(jìn)行，配合材料部門(mén)調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式，由原來(lái)的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度，已發(fā)現(xiàn)過(guò)送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問(wèn)題。如：杭州友聯(lián)建材有限公司供應(yīng)的“樓梯磚”，****年**月**日供給浙江大經(jīng)有限公司和****年**月**日供給浙江聞堰建筑有限公司“樓梯磚”于****年*月*日前來(lái)辦理結(jié)算，時(shí)間跨度近一年，在與施工單位核對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)浙江大經(jīng)材料員簽名非本人手跡，當(dāng)時(shí)該款項(xiàng)未辦理結(jié)算支付，要求核對(duì)無(wú)誤后再付貨款。在材料采購(gòu)調(diào)撥過(guò)程中，我們感覺(jué)在材料管理的“采購(gòu)---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)中，我們只掌握了兩頭，對(duì)供貨這一環(huán)節(jié)掌握不夠，材料供應(yīng)均由廠家與施工單位交接，我方是否參與驗(yàn)收不清楚，因收貨單上無(wú)我方人員的驗(yàn)收簽字，這就無(wú)法掌握材料實(shí)際到場(chǎng)的品質(zhì)與數(shù)量。如*月份與施工單位核對(duì)鋼材時(shí)發(fā)現(xiàn)同一份“供貨單”，施工單位提供的“收貨聯(lián)”與廠家提供的“結(jié)算聯(lián)”在鋼材等級(jí)上出現(xiàn)差異，經(jīng)核實(shí)，是廠家供貨時(shí)未注明等級(jí)，發(fā)現(xiàn)后也未及時(shí)補(bǔ)救，只在“結(jié)算聯(lián)”上進(jìn)行了修改。提醒我們?nèi)绾喂芾砗貌牧稀安少?gòu)---供貨---結(jié)算”三個(gè)環(huán)節(jié)，特別是供貨環(huán)節(jié)監(jiān)控管理。*、會(huì)計(jì)內(nèi)部報(bào)表執(zhí)行

對(duì)*月份會(huì)計(jì)報(bào)表審核中發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，如：①@#￥公司的“費(fèi)用明細(xì)表”明細(xì)目錄未按新規(guī)定執(zhí)行，使用的仍然是老格式，發(fā)現(xiàn)后要求重新調(diào)整編制②寧波公司未按新表編制，因?yàn)樾畔鬟f上的出了問(wèn)題，已通知從*月份報(bào)表按新表 式編制。對(duì)這件事的反思，一項(xiàng)新工作的推行，一是要責(zé)任人大力宣傳并監(jiān)督執(zhí)行，二是執(zhí)行人足夠重視并自覺(jué)執(zhí)行，只有這樣一項(xiàng)新工作才能有效地推行。對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行*個(gè)月后進(jìn)行反檢，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團(tuán)公司和嘉和公司在編制*月份報(bào)表時(shí)試行。本打算在*月份報(bào)表中全面推廣，因這項(xiàng)工作的前期工作量較大，由于*月份開(kāi)展稅務(wù)自查工作把此事?lián)鷶R了，要求*月份落實(shí)執(zhí)行。*、銷(xiāo)售管理 春節(jié)前后按揭放款緩慢，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，姚笑君副總裁親自督陣，由財(cái)務(wù)部與銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行了核對(duì)查明原因，并催促銀行放款。并明確了職責(zé)，按揭資料由銷(xiāo)售部門(mén)負(fù)責(zé)，整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時(shí)，將名冊(cè)報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)催放工作，在規(guī)定放款期限內(nèi)未放款的由財(cái)務(wù)與銀行交涉并查明原因。*月份公司加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部銷(xiāo)售管理力量，加強(qiáng)了對(duì)銷(xiāo)售臺(tái)帳的審核，加快了財(cái)務(wù)銷(xiāo)售明細(xì)的編制，及時(shí)與銷(xiāo)售置業(yè)部的銷(xiāo)售月報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃完成情況、銷(xiāo)售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析，提出有關(guān)措施。如：從*月份開(kāi)始銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款的門(mén)檻提高，要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制，建議置業(yè)部在簽約及辦理按揭前與客戶說(shuō)明情況，或了解清楚客戶的相關(guān)信息，避免按揭辦理后反復(fù)工作對(duì)銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關(guān)手續(xù)，并對(duì)這批客戶多加關(guān)注。*、稅務(wù)政策及納稅申報(bào) 運(yùn)用稅務(wù)政策，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)集團(tuán)公司向下屬子公司計(jì)提管理費(fèi)的申請(qǐng)，經(jīng)杭州市地方稅務(wù)局檢查審核于****年*月**日下文批復(fù)同意杭州建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)杭州山水人家置業(yè)有限公司、杭州坤和建設(shè)有限公司等*戶企業(yè)按不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售收入*%的比例提取****總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)。****年會(huì)計(jì)決算中集團(tuán)公司向山水人家置業(yè)公司提取了***.**萬(wàn)元。對(duì)****年養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行清算，整個(gè)集團(tuán)養(yǎng)老保險(xiǎn)分四個(gè)公司交費(fèi)，集團(tuán)公司、客旅分公司、@#￥公司、寧波公司，今年社區(qū)公司也單獨(dú)開(kāi)戶交費(fèi)。在集團(tuán)參保人員較多，各公司人員都有，不利于管理，我們看出參保人按塊劃分，集團(tuán)公司主要納入集團(tuán)本部、山水公司、三墩公司員工及外派人員@#￥公司員工劃到余杭客旅中心劃入客旅分公司社區(qū)員工由社區(qū)統(tǒng)一辦理寧波當(dāng)?shù)厝藛T在寧波公司辦理。這樣利于管理，對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用支出便于掌握，主要還是有利于接受稅務(wù)與社保的檢查。****，山水置業(yè)公司產(chǎn)生利潤(rùn)，為彌補(bǔ)以前的虧損，我們做了稅務(wù)審計(jì)和申報(bào)工作，經(jīng)多方努力于****年*月獲得所得稅退稅返還**萬(wàn)元。

根據(jù)浙地稅發(fā)**號(hào)文件《浙江省地方稅務(wù)局浙江省財(cái)政廳關(guān)于個(gè)人取得差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，從月份開(kāi)始在工資核算上進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，一是企業(yè)可在稅前列支二是員工可減輕稅賦。

（二）審計(jì)工作 *、山水置業(yè)公司一期交付結(jié)算后產(chǎn)生了利潤(rùn)，在進(jìn)行所得稅申報(bào)的同時(shí)，辦理以前虧損彌補(bǔ)申報(bào)。為彌補(bǔ)以前虧損委托杭州天瑞稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)山水置業(yè)公司****年、****年及****年進(jìn)行了稅務(wù)審計(jì)（****年、****年已審計(jì)過(guò)），出據(jù)的審計(jì)結(jié)果符合公司利益，西湖區(qū)地方稅務(wù)征管局已對(duì)山水置業(yè)公司前五年的虧損進(jìn)行了核實(shí)。*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心、集團(tuán)合并報(bào)表進(jìn)行會(huì)計(jì)審計(jì)，審計(jì)的目的是為了融資的需要。已取得了集團(tuán)公司、山水置業(yè)、@#￥置業(yè)、客運(yùn)中心審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告出據(jù)的審計(jì)結(jié)果基本符合公司要求。集團(tuán)合并報(bào)表的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告經(jīng)過(guò)蹉商獲得了有效的會(huì)計(jì)審計(jì)報(bào)告。*、委托浙江興合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)集團(tuán)公司增資的驗(yàn)資工作，已取得有效的驗(yàn)資報(bào)告。*、*月份對(duì)各公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了一次審計(jì)**月份對(duì)客旅分公司****年經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì)對(duì)投資企業(yè)彩虹城項(xiàng)目的****年會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行復(fù)核*月份對(duì)社區(qū)服務(wù)公司****年經(jīng)營(yíng)情況自查工作進(jìn)行了布置，并進(jìn)行了財(cái)務(wù)審計(jì)。*、今年房地產(chǎn)行業(yè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對(duì)象，為此我們?cè)?月份已對(duì)****年的有關(guān)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行復(fù)檢，做好有關(guān)準(zhǔn)備工作。*月*日，杭州市審計(jì)局前來(lái)對(duì)山水置業(yè)公司進(jìn)行稅務(wù)的延伸審計(jì)，由于準(zhǔn)備充分，審計(jì)后對(duì)我們的會(huì)計(jì)核算規(guī)范性給予肯定。*、****年*月**日，杭州市地方稅務(wù)局稽查二局召開(kāi)屬管轄的下房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納情況稽查工作會(huì)議。本次稅務(wù)大檢查在全省范圍開(kāi)展，會(huì)上對(duì)稅務(wù)大檢查工作進(jìn)行了布置，稅務(wù)大檢查工作分三個(gè)階段，第一階段，為自查階段，時(shí)間從*月**日至*月**日，給企業(yè)一個(gè)補(bǔ)交的機(jī)會(huì)第二階段，為市地方稅務(wù)局稽查二局對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稽查，時(shí)間從*月下旬至*月底，對(duì)以下三類(lèi)企業(yè)為必查對(duì)象：①自查情況空白的②銷(xiāo)售利潤(rùn)率不到*的③不交自查情況表的，另外按自查戶數(shù)的**%比例確定重點(diǎn)檢查對(duì)象第三階段，為省局重點(diǎn)檢查。

公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這次稅務(wù)大檢查工作非常重視，姚笑君副總裁會(huì)后親自布置了自查工作，要求財(cái)務(wù)人員全力以赴做好自查工作，經(jīng)過(guò)**天的奮戰(zhàn)，完成了自查工作。在自查申報(bào)過(guò)程中，認(rèn)真對(duì)待稅務(wù)機(jī)關(guān)的查詢，在姚笑君副總裁統(tǒng)一部署下順利通過(guò)自查申報(bào)，未將我公司列入重點(diǎn)檢查行列。

能過(guò)這次稅務(wù)自查，我們感到會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)工作還需要進(jìn)一步加強(qiáng)，基礎(chǔ)工作是一切工作的根本。我們將進(jìn)一步開(kāi)展會(huì)計(jì)規(guī)范化，特別是對(duì)會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)政策有差異的問(wèn)題多咨詢研究，盡可能做好會(huì)計(jì)處理，在對(duì)每筆會(huì)計(jì)核算都要有統(tǒng)盤(pán)考慮和長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀念。篇二：房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)年終總結(jié)

員工自我總結(jié)及自評(píng)表 篇三：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作總結(jié)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作總結(jié)

深圳市xx開(kāi)發(fā)置業(yè)xxx項(xiàng)目自xx年4月開(kāi)始籌備，在集團(tuán)的大力支持下，實(shí)業(yè)公司正確領(lǐng)導(dǎo)和決策下，置業(yè)公司全體員工、各個(gè)相關(guān)部門(mén)克服了人員相對(duì)不足、時(shí)間要求緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控等多轉(zhuǎn)載自百分網(wǎng)，請(qǐng)保留此標(biāo)記方面不利因素的影響，積極配合和堅(jiān)決執(zhí)行實(shí)業(yè)公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，齊心協(xié)力，眾志一心，扎實(shí)工作，實(shí)現(xiàn)了“三當(dāng)”，即當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年銷(xiāo)售、當(dāng)年售罄的驕人成績(jī)，同時(shí)也為南山房地產(chǎn)商業(yè)品牌的創(chuàng)立做出了自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)

一、xxx項(xiàng)目財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)：

截至xx年年年末，項(xiàng)目總共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達(dá)100%，建設(shè)投入期最大現(xiàn)金流3.17億元，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)1.25億元，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)率達(dá)20.7%，圓滿地完成了xx集團(tuán)和實(shí)業(yè)公司下達(dá)的各項(xiàng)工作考核指標(biāo)。

二、財(cái)務(wù)控制管理與財(cái)務(wù)指標(biāo)分析(一)在實(shí)業(yè)公司的監(jiān)管下，財(cái)務(wù)工作實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)突破 1)監(jiān)督與服務(wù) xx年年初，實(shí)業(yè)公司實(shí)行項(xiàng)目公司目標(biāo)成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財(cái)務(wù)管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)及銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)監(jiān)察、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控也相應(yīng)增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財(cái)務(wù)部克服了由于財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務(wù)集中、辦理日常財(cái)務(wù)事務(wù)距離遠(yuǎn)、時(shí)間長(zhǎng)等多方面困難，在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持和關(guān)懷下，使得財(cái)務(wù)部在職能管理上積累了一些經(jīng)驗(yàn)，并向前邁出了一大步，堅(jiān)決做好財(cái)務(wù)審核、監(jiān)督和服務(wù)等各項(xiàng)工作。2)合作銀行的選擇

在與銀行商談按揭合作條件的過(guò)程中，財(cái)務(wù)部分析了以前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售后的資金安全及時(shí)回流和開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的連帶擔(dān)保責(zé)任以及為配合銷(xiāo)售緊密相連的系列增值服務(wù)等多方面進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的研究，經(jīng)過(guò)反復(fù)具體地、探索性地調(diào)查討論和斟酌比較，并屢次與多家內(nèi)外資銀行領(lǐng)導(dǎo)的談判協(xié)商，結(jié)合實(shí)業(yè)公司對(duì)香蜜湖項(xiàng)目資金運(yùn)用等方面的具體要求，尋找適合我們項(xiàng)目的合作伙伴，終于在預(yù)定時(shí)間內(nèi)與各合作銀行(中行、招行、深發(fā)展)達(dá)成一致地針對(duì)香蜜湖項(xiàng)目的多項(xiàng)最優(yōu)惠的政策。從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同的復(fù)印件即放款，使得我項(xiàng)目巨額現(xiàn)金回流時(shí)間至少提前了兩個(gè)月，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一周內(nèi)回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運(yùn)用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時(shí)，同時(shí)也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時(shí)順暢。(二)在連帶擔(dān)保責(zé)任方面

我們實(shí)現(xiàn)了目前深圳銀行業(yè)所能給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)惠條件：連帶擔(dān)保到辦妥樓花抵押登記為止，最早免除開(kāi)發(fā)商擔(dān)保責(zé)任，較房產(chǎn)證辦妥并抵押給銀行的一般條件至少提前了一

年半的時(shí)間，同時(shí)也免除了數(shù)千萬(wàn)相關(guān)擔(dān)保保證金的巨額支出。(三)免費(fèi)合作增值服務(wù)

我部與具有多年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的銀行達(dá)成協(xié)議，共同舉辦盛大的開(kāi)盤(pán)儀式、各類(lèi)高尚的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，支持網(wǎng)點(diǎn)免費(fèi)銷(xiāo)售宣傳、行內(nèi)網(wǎng)絡(luò)及刊物宣傳、定期發(fā)布樓盤(pán)信息、共同開(kāi)發(fā)社區(qū)智能卡等一系列增值服務(wù)，為保證良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)創(chuàng)造了機(jī)遇。(四)為工程、銷(xiāo)售部門(mén)提供最優(yōu)秀的服務(wù)

項(xiàng)目銷(xiāo)售準(zhǔn)備及開(kāi)展期間，營(yíng)銷(xiāo)部與財(cái)務(wù)部的工作被推向了最前沿。財(cái)務(wù)部在銷(xiāo)售的重要期間扮演著監(jiān)督管理和服務(wù)的角色。1)研究編制銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)小軟件，及時(shí)獲得銷(xiāo)售新信息，發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題

在未能使用銷(xiāo)售軟件的情況下，部門(mén)員工做了艱苦的努力，齊力研究并編制和逐漸完善了《銷(xiāo)售情況日?qǐng)?bào)表》以彌補(bǔ)因銷(xiāo)售信息缺乏和滯后給財(cái)務(wù)工作帶來(lái)的種種難題，及時(shí)與銷(xiāo)售部門(mén)的銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃完成情況、銷(xiāo)售政策執(zhí)行、未收款原因進(jìn)行分析，以此來(lái)判斷分析銀行、財(cái)務(wù)及銷(xiāo)售等各個(gè)單位部門(mén)的銜接情況，發(fā)現(xiàn)工作中的問(wèn)題，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提出有關(guān)措施，及時(shí)改進(jìn)。2)我部與深銀聯(lián)及合作銀行聯(lián)系安裝了固定和移動(dòng)兩種pos刷卡機(jī)，極大的方便了業(yè)主交納定金和首期款，并協(xié)議由銀行承擔(dān)深銀聯(lián)刷卡手續(xù)費(fèi)，從而降低了財(cái)務(wù)費(fèi)用。

經(jīng)過(guò)上級(jí)實(shí)業(yè)公司和我司各部門(mén)的不斷努力，原計(jì)劃項(xiàng)目最大現(xiàn)金流3.61億元，實(shí)際最大現(xiàn)金流為3.17億元轉(zhuǎn)載自百分網(wǎng)，請(qǐng)保留此標(biāo)記，節(jié)約投入資金4400萬(wàn)元。(五)編制工程付款臺(tái)帳，建立部門(mén)間審核方式

在項(xiàng)目成立伊始，每筆工程付款在財(cái)務(wù)部都要經(jīng)過(guò)2次記錄，一次是金蝶財(cái)務(wù)系統(tǒng)入賬，另外一次是“工程臺(tái)帳”，由于金蝶財(cái)務(wù)系統(tǒng)近年連續(xù)升級(jí)和更換賬套，所以對(duì)每項(xiàng)合同整個(gè)的付款情況在需要查詢時(shí)要經(jīng)過(guò)賬套的轉(zhuǎn)換，比較耽誤時(shí)間，工程臺(tái)帳的建立無(wú)疑是節(jié)約查詢時(shí)間的很好辦法，并且能一目了然地反應(yīng)該類(lèi)和該項(xiàng)合同名稱、合同金額、結(jié)算金額、付款逐次逐筆時(shí)間、憑證號(hào)碼、累計(jì)付款額、發(fā)票開(kāi)具情況、剩余款項(xiàng)、是否已經(jīng)繳納印花稅等細(xì)節(jié)。另外，我們根據(jù)工程臺(tái)帳與工程部門(mén)預(yù)算人員進(jìn)行不定期核對(duì)每項(xiàng)合同的付款等情況，確保雙方審核、記錄正確，保證工程款項(xiàng)的支付無(wú)誤。(六)加強(qiáng)與稅務(wù)等政府部門(mén)溝通，積極推進(jìn)土地增值稅清算

兩年來(lái)，置業(yè)公司財(cái)務(wù)部積極研究學(xué)習(xí)國(guó)家新的財(cái)政稅務(wù)政策，加強(qiáng)了與稅務(wù)部門(mén)等的溝通往來(lái)，努力尋找應(yīng)對(duì)方案，為確保稅務(wù)工作的順利進(jìn)行做著準(zhǔn)備。在初始的會(huì)計(jì)核算中我們沒(méi)有注意到開(kāi)發(fā)成本科目下設(shè)置的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”的重要性，其實(shí)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊、辦公費(fèi)、水電、勞保等都可以在此科目下列

示，而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的基本一項(xiàng)，按照稅法的規(guī)定在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時(shí)有加計(jì)20%的扣除，僅這一點(diǎn)就使得置業(yè)公司的土地增值稅應(yīng)納稅額減少近10萬(wàn)元。

三、存在的問(wèn)題和解決的辦法： xx項(xiàng)目走過(guò)熱火朝天的建設(shè)和銷(xiāo)售階段，回顧過(guò)往，我們發(fā)現(xiàn)工作當(dāng)中有很多的不足，有的不足在發(fā)生前就得到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的及時(shí)糾正，有的則是在摸索中暴露出來(lái)甚至影響到工作的，這些不足都會(huì)使得我們的工作多走彎路，甚至產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(一)營(yíng)銷(xiāo)臺(tái)帳建立的重要性

營(yíng)銷(xiāo)臺(tái)帳與工程臺(tái)帳一樣具有重要的作用，因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)部門(mén)沒(méi)有類(lèi)似預(yù)算的崗位，費(fèi)用控制和合理計(jì)劃支出的意識(shí)相對(duì)比較薄弱，又不像財(cái)務(wù)部門(mén)與工程部門(mén)這樣可以實(shí)現(xiàn)成本支出的雙控，所以日常對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用的支出和管理、控制的職能其實(shí)僅僅是由財(cái)務(wù)部門(mén)單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費(fèi)用在樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣工作剛剛開(kāi)始的階段更是款項(xiàng)支付頻繁，形式也多樣繁雜，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)與同一家公司簽訂多項(xiàng)合作協(xié)議，工作強(qiáng)度和壓力忽然的增加，更是考驗(yàn)我們的認(rèn)真細(xì)心程度，這個(gè)時(shí)候如果能夠按時(shí)記錄營(yíng)銷(xiāo)臺(tái)帳，那么每次付款就不會(huì)感覺(jué)混亂，心中有本明白賬。

（二）銷(xiāo)售費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本支出的預(yù)警

項(xiàng)目公司每年都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整費(fèi)用目標(biāo)，造成費(fèi)用超支各有不同說(shuō)法，實(shí)質(zhì)的原因除了受市場(chǎng)價(jià)格和政策的波動(dòng)之外，主要是缺乏超支預(yù)警的敏感性，對(duì)于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項(xiàng)必須按期支付，哪些款項(xiàng)需要暫緩支付等等這些內(nèi)容都需要我們財(cái)務(wù)人員有對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目形象進(jìn)度的了解以及良好把控能力。費(fèi)用把控離不開(kāi)事前的預(yù)計(jì)、事中的控制和預(yù)警、事后的分析三個(gè)步驟，財(cái)務(wù)人員不應(yīng)該停留在傳統(tǒng)的在辦公室做做帳表上面，要爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)和時(shí)間走出去，促進(jìn)與內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)的溝通、信息共享，與外部相關(guān)市場(chǎng)的接觸，增強(qiáng)對(duì)每一細(xì)項(xiàng)費(fèi)用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據(jù)細(xì)項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用情況制定出來(lái)的計(jì)劃目標(biāo)更趨于可靠性和真實(shí)性，不至于調(diào)整的偏差太大。根據(jù)前述制定的計(jì)劃目標(biāo)來(lái)指導(dǎo)日常工作（轉(zhuǎn)載自本網(wǎng)，請(qǐng)保留此標(biāo)記。），細(xì)項(xiàng)費(fèi)用的動(dòng)態(tài)出現(xiàn)了明顯的異常變動(dòng)與目標(biāo)對(duì)比就有了預(yù)警信息。

（三）管理費(fèi)用使用要區(qū)別責(zé)任中心

管理費(fèi)用也往往容易超計(jì)劃，這項(xiàng)費(fèi)用的支出都是由公司內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)累積的，超計(jì)劃也難找到根源，尤其是業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車(chē)費(fèi)用、辦公用品等費(fèi)用在發(fā)生時(shí)都認(rèn)為是必要的，難以控制，xx年年置業(yè)財(cái)務(wù)部提出將費(fèi)用控制落實(shí)到每個(gè)部門(mén)，使得每個(gè)職能部門(mén)都成為費(fèi)用的責(zé)任中心，每個(gè)職能部門(mén)再落實(shí)到每個(gè)職員的頭上，年初制定計(jì)劃目標(biāo)，作為部門(mén)工作考核的指標(biāo)，減輕了以前單由財(cái)務(wù)部門(mén)一廂情愿控制，其他職能部門(mén)不理解、難于配合、不照此執(zhí)行的矛盾、尷尬局面，讓職員、部門(mén)共同擔(dān)負(fù)費(fèi)用控制的責(zé)任，有力提高了目標(biāo)的執(zhí)行效力。

以上的一些心得體會(huì)都是從財(cái)務(wù)工作的細(xì)節(jié)出發(fā)的，每個(gè)日常工作的細(xì)節(jié)雖小，但是都關(guān)系到整個(gè)財(cái)務(wù)工作的最終品質(zhì)，與整個(gè)項(xiàng)目完成優(yōu)良情況息息相關(guān)，我們無(wú)非是要做到心中有數(shù)、有底，不辱財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)使命。

四、2010年工作提綱

置業(yè)財(cái)務(wù)部的工作方方面面都離不開(kāi)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各位同事對(duì)我們財(cái)務(wù)工作的指導(dǎo)和關(guān)懷，有如此強(qiáng)大的精神支持，是我們做好公司財(cái)務(wù)工作的巨大精神動(dòng)力和力量。

我們也將繼續(xù)隨時(shí)求得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的無(wú)盡支持，做好以下重點(diǎn)工作：

（1）繼續(xù)保持與稅務(wù)及相關(guān)政府部門(mén)的溝通聯(lián)系，及時(shí)掌握國(guó)家新的政策法規(guī)，分析稅務(wù)新政對(duì)公司發(fā)展的影響，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且堅(jiān)決完成項(xiàng)目土地增值稅等的清算工作，不留尾巴。

（2）加強(qiáng)與同行業(yè)人員的溝通和探討，加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行力度，把握總體工作思路，做細(xì)、做精財(cái)務(wù)工作，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)的職能作用，保障和促進(jìn)全局各項(xiàng)工作順利開(kāi)展。

（3）與公司銷(xiāo)售部門(mén)配合，共同完成銷(xiāo)售后期的房產(chǎn)證的辦理，保證資金和辦證工作的萬(wàn)無(wú)一失。

（4）與公司工程部門(mén)共同完成銷(xiāo)售后期的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用結(jié)算篇四：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管年終述職報(bào)告及財(cái)務(wù)部年終工作總結(jié)

時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又跨過(guò)一個(gè)之坎，回首望，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。

年初，置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部；客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。2011年集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿；2011年集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國(guó)家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來(lái)了，下面總結(jié)一下一年來(lái)的工作。

一、職能發(fā)展

（一）、過(guò)去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。1?建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

2、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會(huì)計(jì)報(bào)表管理辦法。使會(huì)計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。

3、修改完善了會(huì)計(jì)結(jié)算單，推出了會(huì)計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

（二）財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”，說(shuō)明公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說(shuō)明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

1、為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識(shí)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動(dòng)員，會(huì)上針對(duì)財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，看問(wèn)題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒(méi)用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對(duì)每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)公司的現(xiàn)在和將來(lái)在管理上和稅收政策上的影響問(wèn)題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對(duì)“財(cái)務(wù)、合同管理月活動(dòng)”進(jìn)行了工作布置。

2、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目作簡(jiǎn)要說(shuō)明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致性；二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。

3、配合目標(biāo)責(zé)任制，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求；二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對(duì)新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定的表式。

4、針對(duì)外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對(duì)外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。9月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對(duì)外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。

5、對(duì)各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對(duì)各公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。

6、根據(jù)公司的要求對(duì)部門(mén)職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門(mén)考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開(kāi)展規(guī)范化工作，從會(huì)計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開(kāi)展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。

7、會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會(huì)計(jì)法》，要了解會(huì)計(jì)知識(shí)，首先要了解這方面的法律知識(shí)；二是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)，非專(zhuān)業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識(shí)的目的要明確，目的是為了看懂會(huì)計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西；三是如何看報(bào)表，這是會(huì)計(jì)知識(shí)培訓(xùn)的重點(diǎn)。

8、會(huì)計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行幾個(gè)月后，從會(huì)計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會(huì)計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷(xiāo)售收入與結(jié)算利潤(rùn)有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動(dòng)情況表”就無(wú)法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充；另外需要增添反映“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的報(bào)表。這樣對(duì)一個(gè)公司的財(cái)務(wù)狀況能較全面地反映。已設(shè)計(jì)好“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅳ《經(jīng)營(yíng)情況表》”和“會(huì)計(jì)報(bào)表（內(nèi)）ⅴ《融資及融資成本情況表》”。

9、會(huì)計(jì)憑證使用涉及到每個(gè)公司和部門(mén)，下文后財(cái)務(wù)部進(jìn)行電話通知，10月份實(shí)行逐步換新的辦法，11月份要求全面試行。試行一個(gè)月時(shí)間來(lái)看，主要暴露出來(lái)的問(wèn)題是單子如何填寫(xiě)與審批程序怎么走。針對(duì)這些問(wèn)題，我們組織各公司綜合管理人員進(jìn)行交流，明確有關(guān)事項(xiàng)，解決設(shè)計(jì)上的不足2011年9月份，針對(duì)會(huì)計(jì)憑證管理試行情況，再一次征求各公司對(duì)報(bào)銷(xiāo)單據(jù)意見(jiàn)，根據(jù)大家的建議，對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)算單據(jù)作進(jìn)一步完善，并于2011年9月下發(fā)了有關(guān)規(guī)定。

10、經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)合同管理月活動(dòng)，財(cái)務(wù)部的管理意識(shí)加強(qiáng)了，管理能力也得以提高，財(cái)務(wù)部從會(huì)計(jì)核算向財(cái)務(wù)管理邁出了關(guān)鍵的一步，但我們的管理水平離公司發(fā)展的需要還有很大的差距，需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

（一）核算工作

核算工作是本部門(mén)大量的基礎(chǔ)工作，資金的結(jié)算與安排、費(fèi)用的稽核與報(bào)銷(xiāo)、會(huì)計(jì)核算與結(jié)轉(zhuǎn)、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、稅務(wù)申報(bào)等各項(xiàng)工作開(kāi)展都能有序進(jìn)行、按時(shí)完成。

1、會(huì)計(jì)審核

會(huì)計(jì)審核是把好企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，決不應(yīng)個(gè)人面子而放松政策。如，親親家園項(xiàng)目地處余杭良諸，根據(jù)稅法規(guī)定建筑安裝工程專(zhuān)用發(fā)票必須使用項(xiàng)目地稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票，否則建設(shè)單位不得在稅前列支，為此我們對(duì)工程發(fā)票的來(lái)源嚴(yán)格審核，并將此項(xiàng)規(guī)定傳達(dá)到項(xiàng)目公司，目前工程量大的施工單位均在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，并使用當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供的發(fā)票。在審核中發(fā)現(xiàn)一些臨時(shí)工程、零星工程的施工發(fā)票未按規(guī)定辦理，我們?cè)趪?yán)格審核退回的同時(shí)，幫助他們聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)如何開(kāi)具工程發(fā)票的事宜，使企業(yè)雙方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重較大，同時(shí)也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的重要因素之一。通過(guò)甲供材料的方式，解決了這方面的質(zhì)量問(wèn)題，但在價(jià)格這個(gè)不確定因素上難以控制，從下半年開(kāi)始建筑材料價(jià)格不

斷上升，甚至出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象，特別是水泥價(jià)格翻一番，還提不到貨，為了確保工期順利進(jìn)行，配合材料部門(mén)調(diào)整采購(gòu)結(jié)算方式，由原來(lái)的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結(jié)算材料款一般較遲，現(xiàn)在送貨清單是在結(jié)算時(shí)才轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)，一是造成財(cái)務(wù)不能及時(shí)向用料施工單位結(jié)算材料款，二是由于時(shí)間較長(zhǎng)給財(cái)務(wù)與施工單位核對(duì)增加難度，已發(fā)現(xiàn)過(guò)送貨清單的領(lǐng)用人簽字與用貨單位的簽字不符的問(wèn)題。2011年房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部年終工作總結(jié)的延伸內(nèi)容：工作總結(jié)的結(jié)構(gòu)形式是什么？它的內(nèi)容又包括哪些？

年終總結(jié)（含綜合性總結(jié)）或?qū)ｎ}總結(jié)，其標(biāo)題通常采用兩種寫(xiě)法，一種是發(fā)文單位名稱+時(shí)間+文種，如《銅仁地區(qū)煙草專(zhuān)賣(mài)局2004年工作總結(jié)》；另一種是采用新聞標(biāo)題的形式，如松桃縣大興訪送部的卷煙零售戶誠(chéng)信等級(jí)管理專(zhuān)題總結(jié)：《客戶爭(zhēng)等級(jí)，誠(chéng)信穩(wěn)銷(xiāo)量》。

正文一般分為如下三部分表述：

1、情況回顧 這是總結(jié)的開(kāi)頭部分，叫前言或小引，用來(lái)交代總結(jié)的緣由，或?qū)偨Y(jié)的內(nèi)容、范圍、目的作限定，對(duì)所做的工作或過(guò)程作扼要的概述、評(píng)估。這部分文字篇幅不宜過(guò)長(zhǎng)，只作概括說(shuō)明，不展開(kāi)分析、評(píng)議。

2、經(jīng)驗(yàn)體會(huì) 這部分是總結(jié)的主體，在第一部分概述情況之后展開(kāi)分述。有的用小標(biāo)題分別闡明成績(jī)與問(wèn)題、做法與體會(huì)或者成績(jī)與缺點(diǎn)。如果不是這樣，就無(wú)法讓人抓住要領(lǐng)。專(zhuān)題性的總結(jié)，也可以提煉出幾條經(jīng)驗(yàn)，以起到醒目、明了。運(yùn)用這種方法要注意各部分之間的關(guān)系。各部分既有相對(duì)的獨(dú)立性，又有密切的內(nèi)在聯(lián)系，使之形成合力，共同說(shuō)明基本經(jīng)驗(yàn)。

3、今后打算 這是總結(jié)的結(jié)尾部分。它是在上一部分總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)之后，根據(jù)已經(jīng)取得的成績(jī)和新形勢(shì)、新任務(wù)的要求，提出今后的設(shè)法、打算，成為新一年制訂計(jì)劃的依據(jù)。內(nèi)容包括應(yīng)如何發(fā)揚(yáng)成績(jī)，克服存在問(wèn)題及明確今后的努力方向。也可以展望未來(lái)，得出新的奮斗目標(biāo)。篇五：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)工作總結(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)工作總結(jié) 時(shí)光飛逝，轉(zhuǎn)眼間過(guò)去了，對(duì)我而言，這一年的工作是最難忘，印記最深的一年。工作單位的轉(zhuǎn)換，連帶著工作思想，方法等一系列的適應(yīng)與調(diào)整，帶給我很大的壓力和挑戰(zhàn)，但在壓力中也得到了收獲和快樂(lè)。在領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)與支持下，同事的密切配合下，我圓滿的完成了自己的各項(xiàng)工作任務(wù)同時(shí)也很好地配合了其他部門(mén)的工作。

一、辦理公司各項(xiàng)初始登記手續(xù)作為一個(gè)新成立的公司一切都要從頭開(kāi)始，辦理銀行開(kāi)戶，驗(yàn)資，辦理稅務(wù)登記等，這些是我既熟悉又陌生的工作，我在辦理的過(guò)程中遇到了很多問(wèn)題和困難，經(jīng)過(guò)多方咨詢，和不懈的努力終于圓滿完成。

二、建立財(cái)務(wù)帳套 領(lǐng)導(dǎo)從公司發(fā)展的角度考慮，決定啟用比用友財(cái)務(wù)軟件更先進(jìn)和規(guī)范的金碟財(cái)務(wù)軟件，我根據(jù)財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要，設(shè)計(jì)了一套較為科學(xué)、完整的會(huì)計(jì)核算科目體系，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，及輔助核算、項(xiàng)目核算帳，首次啟用了固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)，在較短的時(shí)間內(nèi)，完成了難度較大的全部帳套初始化工作。并根據(jù)公司內(nèi)部業(yè)務(wù)的需要，印刷了統(tǒng)一的粘貼單，收據(jù)，借款單等常用單據(jù)。

三、建立健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度流程 制度化管理是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，建立一套科學(xué)、完整、實(shí)用性強(qiáng)的規(guī)章制度，是規(guī)范財(cái)務(wù)管理及核算的基礎(chǔ)，公司成立初期我和主管領(lǐng)導(dǎo)一起根據(jù)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則》和《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》及相關(guān)法律法規(guī),結(jié)合公司的實(shí)際情況及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)討論、研究、起草了宇都公司的，會(huì)計(jì)核算管理辦法，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)審批流程等制度。對(duì)資金的收支，個(gè)人借款的管理，實(shí)物資產(chǎn)的管理，會(huì)計(jì)核算原則等都做出了詳細(xì)的規(guī)定和流程。

四、認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，提高財(cái)務(wù)信息質(zhì)量 會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。在日常的工作中，我嚴(yán)格遵守國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)、公司的各項(xiàng)制度，認(rèn)真履行會(huì)計(jì)的工作職責(zé)。審核原始憑證、錄入記賬憑證，計(jì)提各項(xiàng)稅費(fèi)，申報(bào)納稅、上繳稅款，編制資金收支計(jì)劃并審核支出，及時(shí)準(zhǔn)確的編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)決策和進(jìn)行財(cái)務(wù)分析提供全面、可靠的信息。

五、加強(qiáng)自身建設(shè)，提高工作能力 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收政策都在不斷的更新，因此領(lǐng)導(dǎo)多次組織學(xué)習(xí)，讓我們能及時(shí)掌握新知識(shí)，政策，法規(guī)。我們由原民營(yíng)企業(yè)會(huì)計(jì)核算變?yōu)? 國(guó)有企業(yè)會(huì)計(jì)核算，在政策和制度方面有很多區(qū)別，所以把這方面的內(nèi)容也作為學(xué)習(xí)的重點(diǎn)，使我們?cè)诠ぷ髦心鼙M快的轉(zhuǎn)變角色。同時(shí)對(duì)于公司所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度也進(jìn)行了系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。總結(jié)過(guò)去是為了更好地面對(duì)未來(lái)。在過(guò)去的這一年里，雖然沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪，收獲了許多專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。在新的一年里公司將進(jìn)行小白橋建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，首先要進(jìn)行艱巨的拆遷工作。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形式下，難度可想而知，這對(duì)宇都公司的每一個(gè)人都是一種考驗(yàn)，我要發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，積極配合拆遷人員的工作。在拆遷過(guò)程中，向老百姓發(fā)放補(bǔ)償金是比較重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，所涉及的現(xiàn)金發(fā)放額較大，我們?cè)诎l(fā)放過(guò)程中要主動(dòng)與其他部門(mén)溝通，核對(duì)數(shù)據(jù)、安排流程，做到安全，準(zhǔn)確、及時(shí),為拆遷工作的順利進(jìn)行做好服務(wù)。同時(shí)我會(huì)更加努力學(xué)習(xí)各項(xiàng)財(cái)務(wù)知識(shí)，鉆研會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，提高會(huì)計(jì)核算水平，加強(qiáng)自己在稅務(wù)法規(guī)、規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)，進(jìn)一步增強(qiáng)自己的的工作能力，在企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施中更好的發(fā)揮會(huì)計(jì)的核算、監(jiān)督、服務(wù)職能，為宇都公司的發(fā)展壯大做出貢獻(xiàn)。

第五篇：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)

第一章 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容

為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類(lèi)和內(nèi)容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類(lèi)：

1．土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

2.房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

4．代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

以上四類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：

1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。

2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

5.配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷(xiāo)時(shí)期，將滯銷(xiāo)期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售 費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。

第二章 自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營(yíng)方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。

采用自營(yíng)方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象，記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫(kù)存材料XXX 應(yīng)付工資XXX

如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類(lèi)核算。

一、自營(yíng)工程成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目

由于開(kāi)發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點(diǎn)，每一工程幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，在建設(shè)它時(shí)，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，也由于必須在指定的地點(diǎn)建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會(huì)條件不同，在建造時(shí)，往往也需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個(gè)體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對(duì)工程組織成本核算時(shí)，必須采用定單成本核算法，即按照各項(xiàng)工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本；凡是不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計(jì)入有關(guān)工程成本。

按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計(jì)算的對(duì)象。工程成本核算的對(duì)象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、工程進(jìn)度計(jì)劃的對(duì)象。根據(jù)單位工程來(lái)組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時(shí)反映施工活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡(jiǎn)化工程成本核算手續(xù)，對(duì)于：

（l）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類(lèi)型、開(kāi)竣工時(shí)間相接近的各個(gè)單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個(gè)預(yù)算造價(jià)很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價(jià)的比例，算得各該單位工程的實(shí)際成本。

為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對(duì)生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類(lèi)。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項(xiàng)目：

1．材料費(fèi)指在施工過(guò)程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷(xiāo)和租賃費(fèi)用。

2．人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場(chǎng)制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場(chǎng)水平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎(jiǎng)金、津貼和職工福利費(fèi)。

3．機(jī)械使用費(fèi)指在施工過(guò)程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人員工資，職工福利費(fèi)，燃料動(dòng)力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤(rùn)滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)。

4．其他直接費(fèi)指現(xiàn)場(chǎng)施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)，場(chǎng)地清理費(fèi)等。

5．施工間接費(fèi)措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時(shí)設(shè)施，還應(yīng)包括臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)費(fèi)。

上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于直接耗用于工程的施工過(guò)程，叫做直接費(fèi)，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程戍本，叫做間接費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。

二、材料費(fèi)的核算

各項(xiàng)工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過(guò)“領(lǐng)料單”、“退料單”。“已領(lǐng)來(lái)用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計(jì)算。“已領(lǐng)未用材料清單”是對(duì)下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場(chǎng)存料，在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分別盤(pán)點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計(jì)算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個(gè)單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時(shí)逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來(lái)定期計(jì)算其實(shí)際用量。即對(duì)進(jìn)場(chǎng)的大準(zhǔn)材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時(shí)不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計(jì)算定額耗用量。

本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）

再通過(guò)盤(pán)點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：

本月實(shí)際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤(pán)點(diǎn)數(shù)量

差異數(shù)量＝本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量

差異分配率＝差異數(shù)量÷本月定額耗用量×100%

然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和計(jì)劃價(jià)格成本：

某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）

某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的計(jì)劃價(jià)格成本＝該工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量×計(jì)劃單價(jià)

施工隊(duì)組在施工過(guò)程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時(shí)填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成本。于工程完工時(shí)，再填制“退料單”將實(shí)際盤(pán)存數(shù)沖減工程成本。對(duì)租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費(fèi)可根據(jù)租賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程成本。

三、人工費(fèi)的核算

工程成本中的人工費(fèi)，對(duì)計(jì)件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計(jì)入各項(xiàng)工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為14％）計(jì)入各項(xiàng)工程的成本。

“工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、計(jì)算獎(jiǎng)金或計(jì)件工資的憑證。通常于施工前由施工員會(huì)同定額員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃和勞動(dòng)定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條件進(jìn)行檢查，并會(huì)同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗(yàn)收，評(píng)定質(zhì)量等級(jí)。實(shí)際驗(yàn)收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時(shí)，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計(jì)數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計(jì)劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來(lái)的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎(jiǎng)金于當(dāng)月結(jié)算。

對(duì)計(jì)時(shí)工人的工資和職工福利費(fèi)，可根據(jù)按工程別匯總的工時(shí)匯總表中各項(xiàng)工程耗用的作業(yè)工時(shí)總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計(jì)算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計(jì)算公式如下：

某施工單位平均工資率（元/時(shí)）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額（元）÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和（時(shí)）

用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)工程耗用的工時(shí)，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)：

項(xiàng)工程分配的人工資＝該項(xiàng)工程耗用工時(shí)×施工單位平均工資率

四、機(jī)械使用費(fèi)的核算

施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。

機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括：

1．人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。

2．燃料、動(dòng)力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動(dòng)力費(fèi)。3．材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤(rùn)滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。

4．折舊、修理費(fèi)指對(duì)施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。

5．替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動(dòng)皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開(kāi)關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷(xiāo)費(fèi)和維修費(fèi)。

6．運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)、運(yùn)離施工現(xiàn)場(chǎng)和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車(chē)等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場(chǎng)的工程成本負(fù)擔(dān)。

7.輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場(chǎng)施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?/p>

8.養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車(chē)、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。

9．間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。

至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的總分類(lèi)核算，應(yīng)先在“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫(kù)存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“累計(jì)折舊”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)用 9 000 貸：庫(kù)存材料

00 低值易耗品

材料成本差異 應(yīng)付工資 4 000 應(yīng)付福利費(fèi)

560 銀行存款 2 165 累計(jì)折舊 8 000 待攤費(fèi)用 3 000

機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類(lèi)核算，對(duì)大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行；對(duì)中型機(jī)械一般可按機(jī)械類(lèi)別進(jìn)行。至于那些沒(méi)有專(zhuān)人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)（或工作臺(tái)班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機(jī)械對(duì)各項(xiàng)工程施工的工作臺(tái)時(shí)，可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄，在“機(jī)械使用月報(bào)”中加以匯總。根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類(lèi)賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)和機(jī)械使用月報(bào)中各項(xiàng)工程的工作臺(tái)時(shí)，就可通過(guò)下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。

某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)×機(jī)械使用 費(fèi)合計(jì)÷機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)

對(duì)于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算，也可不分機(jī)械種類(lèi)進(jìn)行。在這種情況下，對(duì)于各項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)，可在月終充根據(jù)機(jī)械使用月報(bào)中各種機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)合計(jì)分別乘該種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)，求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)，然后與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)比較，求得機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的百分比，再將各項(xiàng)工程控臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。

某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝∑（該工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)×機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)）×實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)÷∑（機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)×該機(jī)械臺(tái)是費(fèi)計(jì)劃數(shù)）

現(xiàn)舉例說(shuō)明它的分配計(jì)算方法如下：

（一）先確定各種施工機(jī)械每個(gè)臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)

施工機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的計(jì)算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機(jī)械原值、折舊率，隨機(jī)駕駛?cè)藛T工資、估計(jì)年工作臺(tái)時(shí)等資料加以計(jì)算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為 8元。

（二）求出各種施工機(jī)械技臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)

設(shè)例中:

0.5立方米履帶挖土機(jī)

290臺(tái)時(shí)×臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù) 20元 5 800元

0.4立方米混凝土攪拌機(jī)

300臺(tái)時(shí)×臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù) 8元 2 400元

其他施工機(jī)械 11 800元

按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì) 20 000元

（三）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類(lèi)賬匯總計(jì)算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，設(shè)例中計(jì) 19 000元

（四）計(jì)算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的百分比，設(shè)例中為

19000元/20000元×100％＝95％

（五）將各項(xiàng)工程按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整

如 101商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺(tái)時(shí)和按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)為9 000元，則應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)為：

9000元×95％＝8550元

對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)，應(yīng)自“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目：

借：工程施工 19 000 貸：工程施工——機(jī)械使用費(fèi) 19 000

對(duì)于小型施工機(jī)械的折舊、修理費(fèi)，可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比例，分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。

五、其他直接資的核算

工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接發(fā)生但不能記入“材料費(fèi)”、“人工費(fèi)”和“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：

1．施工過(guò)程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費(fèi)；

2.冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用；

3．因場(chǎng)地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運(yùn)費(fèi)；

4．土方運(yùn)輸費(fèi)。

此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)資、工程點(diǎn)交費(fèi)、場(chǎng)地清理費(fèi)等。

施工單位在現(xiàn)場(chǎng)耗用的水、電、風(fēng)、汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù)，可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。如用銀行存款為某項(xiàng)工程支付土方運(yùn)輸費(fèi)2 000元，應(yīng)作：

借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000

對(duì)于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費(fèi)用，可在月終根據(jù)各項(xiàng)工程的實(shí)際耗用量，將各項(xiàng)勞務(wù)費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。

根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表，就可將各項(xiàng)工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運(yùn)費(fèi)等計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。

對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、場(chǎng)地清理兼、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi)，凡能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)直接計(jì)入；不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計(jì)入有關(guān)工程成本。

六、施工間接費(fèi)用的核算

工程成本中除了上文所說(shuō)的各項(xiàng)直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項(xiàng)工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后將它分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。

施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括：

1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。

2．職工福利費(fèi)指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。3．折舊費(fèi)措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費(fèi)。

4．修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大修理費(fèi)。

5.工具用具使用費(fèi)措施工單位施工管理部門(mén)使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消防用具等的購(gòu)置，攤銷(xiāo)和修理費(fèi)。

6.辦公費(fèi)措施工單位管理部門(mén)辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費(fèi)用。

7．差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼、職工探親路費(fèi)、職工離退休退職一次性路費(fèi)、工傷人員就醫(yī)路費(fèi)，以及施工單位管理部門(mén)使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。

8.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購(gòu)置、攤銷(xiāo)和修理費(fèi)，供職工保健用的解毒劑、營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。

9.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。

施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類(lèi)核算上，應(yīng)在“施工間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。發(fā)生的各項(xiàng)施工間接費(fèi)用，都要自“庫(kù)存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“累計(jì)折；日”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費(fèi)用”賬戶的借方。

借：施工間接費(fèi)用 20 538 貸：庫(kù)存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應(yīng)付工資 8 500 應(yīng)付福利費(fèi) 1190 銀行存款 2 900 現(xiàn)金 298 累計(jì)折舊 4 600 待攤費(fèi)用 1500

如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時(shí)宿舍、倉(cāng)庫(kù)、辦公室等臨時(shí)設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷(xiāo)記入“施工間接費(fèi)用”賬戶。

施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)賬”，將發(fā)生的施工間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。

每月終了，應(yīng)對(duì)施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。為了便于將施工間接費(fèi)的實(shí)際水平與定額比較，以考核施工間接費(fèi)用的節(jié)約或超支情況，施工間接費(fèi)用在各項(xiàng)建筑安裝工程之間的分配，可按 照各項(xiàng)工程的施工間接費(fèi)用定額（即為直接費(fèi)或人工費(fèi)的百分比，建筑工程一般按直接費(fèi)的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費(fèi)的百分比）所計(jì)算的施工間接費(fèi)的比例進(jìn)行分配。

某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用＝本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用×該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額÷∑［各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］

在實(shí)際核算工作中，對(duì)于施工間接費(fèi)用的分配，往往先計(jì)算本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用對(duì)接施工間接費(fèi)用定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用的百分比，再將各項(xiàng)工程按定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，即將上列算式改為：

某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用＝［該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×該項(xiàng)工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］×本期實(shí)際實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用÷∑［各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］

如某施工單位在 1998年 7月份計(jì)發(fā)生施工間接費(fèi)用 20 538元，各項(xiàng)工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下：

101商品房建筑工程 直接費(fèi) 141 000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6% 102商品房建筑工程 直接費(fèi) 126 000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6％

151出租房建筑工程 直接費(fèi) 59 000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6％

則各項(xiàng)工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”項(xiàng)目：

借：工程施538 貸：施工間接費(fèi)用 20 538

七、自營(yíng)工程成本核算程序小結(jié) 為了核算各項(xiàng)自營(yíng)工程的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)部門(mén)在接到施工部門(mén)的開(kāi)工報(bào)告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對(duì)象的說(shuō)明，為各該單位工程或同類(lèi)工程開(kāi)設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬”，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時(shí)不論工程施工期限的長(zhǎng)短，都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后，工程成本明細(xì)分類(lèi)賬的記錄方為完整。

工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費(fèi)分配表、機(jī)械使用費(fèi)分配表、水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、施工間接費(fèi)用分配表等記入。對(duì)于月份內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí)際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方:

借：開(kāi)發(fā)成本XXX 貸：工程施工XXX

根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營(yíng)工程成本核算程序歸納如下：

1．根據(jù)開(kāi)工報(bào)告，確定工程成本核算對(duì)象，開(kāi)設(shè)工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬；

2．按工程成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；

3．分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接貿(mào)和施工間接費(fèi)；

4．計(jì)算各月施工工程實(shí)際成本；

5．根據(jù)完工報(bào)告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬中的實(shí)際總成本，并與預(yù)算成本對(duì)比分析。

第三章 發(fā)包開(kāi)發(fā)工程及其價(jià)款結(jié)算的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營(yíng)方式，可以采用發(fā)包方式。

對(duì)發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過(guò)工程公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價(jià)進(jìn)行結(jié)算。開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開(kāi)發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（l）工程名稱和地點(diǎn)；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3）開(kāi)、竣工日期；（4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（5）工程造價(jià)；（6）工程價(jià)款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；（7）設(shè)計(jì)文件和技術(shù)資料提供日期；（8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場(chǎng)期限；（9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開(kāi)戶銀行作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。

一、工程價(jià)款結(jié)算的辦法

開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價(jià)款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程價(jià)款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個(gè)地區(qū)所采用的工程價(jià)款結(jié)算辦法來(lái)看，歸納起來(lái)，主要有如下三種。

1．按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。因?yàn)榻ㄖ惭b工程等雖具有個(gè)體性的特點(diǎn)，但不同的工程，都是由一定的分部分項(xiàng)工程構(gòu)成的。每一個(gè)分部分項(xiàng)工程，都 有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計(jì)量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國(guó)家為了管理工程造價(jià)而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價(jià)，都是以分部分項(xiàng)工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部分項(xiàng)工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價(jià)等計(jì)算的工程造價(jià)，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價(jià)與工程造價(jià)不同時(shí)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)占工程預(yù)算造價(jià)的百分比進(jìn)行調(diào)整計(jì)算。在具體做法上，各個(gè)地區(qū)也不盡相同，目前一般都實(shí)行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃所列的工作量一半預(yù)付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量（即預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

2．分段結(jié)算就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃工作量預(yù)付，于工程階段完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

3．竣工一次結(jié)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12個(gè)月以內(nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開(kāi)工后，每月按當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。

不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般都不得超過(guò)承包工程合同價(jià)值的95％。結(jié)算雙方可以在5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專(zhuān)戶存入銀行，候工程竣工驗(yàn)收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開(kāi)發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。

又由承包施工企業(yè)儲(chǔ)備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時(shí)，發(fā)包開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價(jià)款的形式陸續(xù)扣回。

在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個(gè)地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲(chǔ)備天數(shù)為4個(gè)月、材料費(fèi)比重占工程造價(jià)75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價(jià)值的25％。在累計(jì)已完工程價(jià)值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價(jià)值的50％時(shí)，就可將超過(guò)發(fā)包工程價(jià)值50％部分的工程價(jià)款的50％，抵作預(yù)付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價(jià)值25％（50％X50％）的全部預(yù)付備料款。不過(guò)隨著生產(chǎn)資料的開(kāi)放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)隨時(shí)采購(gòu)，今后也就沒(méi)有必要再預(yù)付備料款了。

二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算

開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”兩個(gè)賬戶進(jìn)行。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方和 “應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方，“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時(shí)，記入“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

如上述某開(kāi)發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程合同總值為 600 000元，按照合同規(guī)定開(kāi)工前應(yīng)付預(yù)付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000

9月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000

10月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為 75 000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款 18 000元。月中預(yù)付工程款 35 000元，尚應(yīng)支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無(wú)一35 000元），應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本 75 000

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 53 000 應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 22 000 用銀行存款支付應(yīng)付工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000

第四章 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算

一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

為了組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：

l．工資 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。

2.福利費(fèi) 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。3．折舊費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。

4．修理費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。

5．辦公費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門(mén)辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6．水電費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門(mén)耗用的水電費(fèi)。

7．勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷(xiāo)和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷(xiāo)費(fèi)。

9．利息支出 指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10．其他費(fèi)用 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。

從上述開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)說(shuō)，則隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，就可降低開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的總分類(lèi)核算，在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 41 600 貸：應(yīng)付工資 8 000 應(yīng)付福利費(fèi) 1120 累計(jì)折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480 周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 10 500 必須指出，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)外，其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)賬”，將發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。

二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配

每月終了，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。不論上地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的 配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。也就是說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開(kāi)發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際 發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：

某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)＝月份內(nèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本×本月實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用÷應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 41 600元，應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 201大配套設(shè)施——商店 80 000 301商品性土地 125000 合 計(jì) 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)： 101商品房： 50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房： 120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周轉(zhuǎn)房： 70 000元×8％＝5 600元 201大配套設(shè)施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元

根據(jù)上面計(jì)算，就可編制有如圖表5－10所示的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表：

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表 2000年5月 單位：元

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱 直接成本 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 5 600 201大配套設(shè)施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計(jì) 520 000 41 600 根據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)記入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開(kāi)發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 25 200 開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 6 400 開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 10 000 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 41 600

第五章 土地開(kāi)發(fā)成本的核算

一、土地開(kāi)發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開(kāi)發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本，在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本，從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”漲戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。

二、土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

（一）土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定

為了既有利于土地開(kāi)發(fā)支出的歸集，又有利于土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象：

1．對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；

2．對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。

成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置

企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的開(kāi)發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開(kāi)發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開(kāi)發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。

三、土地開(kāi)發(fā)成本的核算

企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開(kāi)發(fā)成本，對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)別，分別設(shè)置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類(lèi)賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)支出，可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬，并記入“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

現(xiàn)舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算如下；

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出：

301351

商品性土地

自用土地

支付征地拆遷費(fèi) 78 000元 72 000元

支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 20 000元 18 000元

應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 25 000元 18 000元

分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 10 000元

合 計(jì) 133 000元 108 000元

則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：

借；開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 78 000 開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 72 000 貸；銀行存款 150 000

用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 20 000 開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 25 000 開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 000 貸；應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 43 000

分配應(yīng)記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 10 000 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 10 000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)支出分別記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。

四、已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開(kāi)發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。

為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開(kāi)發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地 1002 000

貸：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 1002 000

為本企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地，應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出歸類(lèi)合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開(kāi)發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開(kāi)發(fā)支出，應(yīng)將它自“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方。

假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)自用土地在開(kāi)發(fā)完成后，加上以前月份開(kāi)發(fā)車(chē)出 540 000元共 648 000元。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中 151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開(kāi)發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為360 000元（240元×1500），結(jié)轉(zhuǎn) 181周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為 288 000元（240元×1200），在總分類(lèi)核算上應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 648 000 貸：開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 648 000

如果自用土地開(kāi)發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再?gòu)摹伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算

一、配套設(shè)施的種類(lèi)及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類(lèi)：一類(lèi)是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類(lèi)配套設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)矊⑺鼩w入第一類(lèi)中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。

按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國(guó)家有這方面的投資，或是政府投資，或國(guó)家撥款給有關(guān)部門(mén)再由有關(guān)部門(mén)出資。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來(lái)，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；

2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本；

3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類(lèi)大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出和第二類(lèi)大配套設(shè)施支出。

二、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù) 的有關(guān)設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開(kāi)竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，于工程完工算出開(kāi)發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。

三、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工

程款”等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

對(duì)配套設(shè)施與房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同步開(kāi)發(fā)，或房屋等開(kāi)發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)的開(kāi)發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要幾年，開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)進(jìn)度

安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷(xiāo)售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法接配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：

某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)×100%

式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大配套設(shè)施。

如某開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開(kāi)發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開(kāi)發(fā)成本。假定各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周轉(zhuǎn)房 800 000元

201大配套設(shè)施——商店 500 000元

251幼托設(shè)施 320 000元

則

幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周轉(zhuǎn)房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設(shè)施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。

現(xiàn)舉例說(shuō)明配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算如下：

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門(mén)。水塔和幼托的開(kāi)發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開(kāi)發(fā)，幼托與商品房等不同步開(kāi)發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：

201251 252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000

支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：

借；開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款 765 000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作；

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——商店 35 000 貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——水塔 35 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——商店 55 000 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 55 000

預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本—一商店 40000 貸：預(yù)提費(fèi)用——須提配套設(shè)施費(fèi) 40000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明

細(xì)分類(lèi)賬。

四、已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問(wèn)情況

和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開(kāi)發(fā)成本：

1，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門(mén)的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)

施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)

成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如

下分錄入貼： 借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施 460000 貸；開(kāi)發(fā)成本－－－配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本

460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。

2．按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本

或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，作如

下分錄入賬：

借；開(kāi)發(fā)成本——－房屋開(kāi)發(fā)成本 265000 開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本 35000 貸：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 300000

3．對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開(kāi)

發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：

借：預(yù)提費(fèi)用—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000 貸：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 320 000

如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。房屋開(kāi)發(fā)成本的核算

一、開(kāi)發(fā)房屋的種類(lèi)及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目

房屋的開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類(lèi)；一是為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開(kāi)發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開(kāi)發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門(mén)別類(lèi)地反映企業(yè)各類(lèi)房屋的開(kāi)發(fā)支出，并便于計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開(kāi)發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。

企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：

1．一般房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。

2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可 以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開(kāi)發(fā)完成算得實(shí)際開(kāi)發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開(kāi)發(fā)成本。

3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。

開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等支出。開(kāi)發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

二、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算

（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)

房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。

房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。

房屋開(kāi)發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（二）前期工程費(fèi)

房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程 費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費(fèi)

房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。

如某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合計(jì) 1134 000元

則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：

某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)

設(shè)例中：

商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本—— 房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。

（五）配套設(shè)施費(fèi)

房屋開(kāi)發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。

1．配套設(shè)施與房屋同步開(kāi)發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。

2．配套設(shè)施與房屋非同步開(kāi)發(fā)，即先開(kāi)發(fā)房屋，后建配套設(shè)施。或房屋已開(kāi)發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開(kāi)發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋

開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。

（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。

三、房屋開(kāi)發(fā)成本核算舉例

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)支出（單位：元）：

101102152 182

商品房

商品房 出租房

周轉(zhuǎn)房

支付征地拆遷費(fèi) 100 000 80 000 結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi) 75 000 75 000 應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期 工程費(fèi)000 30 000 30 000 30000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)

設(shè)施工程款 90 000 75 000 7000070000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑

安裝工程款

600 ***450000 分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 82 00066 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 180 000 貸：銀行存款 180 000

結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 150 000 貸：開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 150 000 將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 120 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 120 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 305 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 305 000

將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 1980 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 1980 000

分配應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 265 000

貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——水塔 265 000 預(yù)提應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 280 000 貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 280 000

分配應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 272 000 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 272 000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開(kāi)發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。

四、已完房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開(kāi)發(fā)過(guò)程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類(lèi)別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 3 562 000

貸；開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 3 562 000 代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算

一、代建工程的種類(lèi)及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目

代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容，在會(huì)計(jì)上也應(yīng)根據(jù)各類(lèi)代建工程成本核算的不同特點(diǎn)和要求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法。現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的土地（即建設(shè)場(chǎng)地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個(gè)賬戶下分別按土地、房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出，進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)分類(lèi)核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開(kāi)發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。

代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：（l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。

二、代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算

開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類(lèi)記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬相同。

完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶的借方。

如某開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門(mén)的委托，代為擴(kuò)建開(kāi)發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過(guò) 程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開(kāi)發(fā)支出和分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000

應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 80 000

道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000 貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080 000

一、現(xiàn)金流量及其分類(lèi)

現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)有關(guān)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入、流出信息的會(huì)計(jì)報(bào)表。

現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金，是指企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金以及可以隨時(shí)用于支付的存款。它不僅包括“現(xiàn)金”科目核算的庫(kù)存現(xiàn)金，還包括企業(yè)“銀行存款”科目核算的存入金融企業(yè)、隨時(shí)可以用于支付的存款，也包括“其他貨幣資金”科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至于銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時(shí)用于支付的存款，如不能隨時(shí)支取的定期存款等，不應(yīng)作為現(xiàn)金，而應(yīng)列作投資。

現(xiàn)金等價(jià)物是指企業(yè)持有的期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資。現(xiàn)金等價(jià)物雖不是現(xiàn)金，但其支付能力與現(xiàn)金的差別不大，也可視為現(xiàn)金。如企業(yè)為保證支付能力，手持必要的現(xiàn)金，為了不使現(xiàn)金閑置，可以購(gòu)買(mǎi)短期債券，在需要現(xiàn)金時(shí)，隨時(shí)可以變現(xiàn)。一項(xiàng)投資被確認(rèn)為現(xiàn)金等價(jià)物，必須同時(shí)具備如下四個(gè)條件：期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金

額現(xiàn)金、價(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)很小。其中期限短，一般是指3個(gè)月內(nèi)可到期變現(xiàn)。

現(xiàn)金流量是指某一段時(shí)期內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金（包括現(xiàn)金等價(jià)物，下文同）流入和流出的數(shù)量。如企業(yè)銷(xiāo)售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、出售固定資產(chǎn)、向銀行借款等取得現(xiàn)金，形成企業(yè)的現(xiàn)金流入；發(fā)包工程、購(gòu)買(mǎi)設(shè)備材料、接受勞務(wù)、購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)、對(duì)外投資、償還債務(wù)等支付的現(xiàn)金，形成企業(yè)的現(xiàn)金流出。現(xiàn)金流量信息能夠表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況是否良好，資金是否緊缺、企業(yè)償付能力大小，從而為企業(yè)管理者、投資者、債權(quán)人等報(bào)表使用者提供非常有用的信息。應(yīng)該指出的是：企業(yè)現(xiàn)金形式的轉(zhuǎn)換，并不構(gòu)成現(xiàn)金的流入和流出，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，企業(yè)用現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)將于3個(gè)月內(nèi)到期的國(guó)庫(kù)券等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量，可分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三類(lèi)。

（一）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)以外的所有交易和事項(xiàng)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要包括：銷(xiāo)售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買(mǎi)設(shè)備材料、接受勞務(wù)、交納稅款，等等。

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有：銷(xiāo)售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金；收到的租金；收到的稅費(fèi)返還；收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有：發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金；經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金，支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金；支付的營(yíng)業(yè)稅款；支付的所得稅款，支付的除營(yíng)業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費(fèi)；支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

（二）投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

投資活動(dòng)是指企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建和不包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資及其處置活動(dòng)。這里所指的長(zhǎng)期資產(chǎn)是指固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延等其他資產(chǎn)等待有期限在一年或一個(gè)營(yíng)業(yè)周期以上的資產(chǎn)。所以將包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資排除在外，是因?yàn)橐褜ㄔ诂F(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資視為現(xiàn)金。

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有：收回投資所收到的現(xiàn)金；分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金；取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金；處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金凈額；收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金支出有：購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金；權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金；債權(quán)性投資所收到的現(xiàn)金；支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金。

（三）籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

籌資活動(dòng)是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。這里所說(shuō)的資本，是指實(shí)收資本（股本）、資本溢價(jià)（股本溢價(jià)）及與資本有關(guān)的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目，包括吸收投資、發(fā)行股票、分配利潤(rùn)等。“債務(wù)”是指企業(yè)對(duì)外舉債所借入的款項(xiàng)，如發(fā)行債券、向金融企業(yè)借入款項(xiàng)及償還債務(wù)等。

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有；吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金；發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金；借款所收到的現(xiàn)金；收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金等。

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有：償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金；發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金；支付股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金；償付利息所支付的現(xiàn)金；融資租賃所支付的現(xiàn)金；減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金；支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金。

二、現(xiàn)金流量表的作用

編制現(xiàn)金流量表，可為企業(yè)管理當(dāng)局改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，投資者、債權(quán)人及其他報(bào)表使用者正確評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和預(yù)測(cè)企業(yè)發(fā)展情況提供會(huì)計(jì)信息。

（一）可使企業(yè)管理當(dāng)局掌握現(xiàn)金流量信息，搞好資金調(diào)度，最大限度地提高資金使用效率，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)現(xiàn)金流量很大程度上決定企業(yè)的生存和發(fā)展能力。即使企業(yè)有盈利 能力，但如資金周轉(zhuǎn)不暢，現(xiàn)金調(diào)度不靈，就會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展，甚至影響企業(yè)的生存。如在1997年亞洲金融風(fēng)暴中，香港百富勤公司就因無(wú)法及時(shí)籌措6 000萬(wàn)美元以償還到期債務(wù)，最終導(dǎo)致崩潰。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)百富勤公司只是定息市場(chǎng)業(yè)務(wù)在東南亞金融危機(jī)中蒙受了巨額損失，集團(tuán)整體仍是盈利，也遠(yuǎn)未達(dá)到資不抵債。但終因現(xiàn)金不足無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)，被迫清盤(pán)。因此，一個(gè)企業(yè)如被拖欠的應(yīng)收賬款和銷(xiāo)不出去的商品房很多，即使有賬面利潤(rùn)，也會(huì)使企業(yè)無(wú)錢(qián)組織再開(kāi)發(fā)，償還應(yīng)付款。所以企業(yè)管理當(dāng)局根據(jù)現(xiàn)金流量表掌握的現(xiàn)金流量信息，可以及時(shí)搞好資金調(diào)度，合理地利用資金，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）可使投資者、債權(quán)人了解企業(yè)較真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測(cè)企業(yè)的支付能力、償債能力和未來(lái)發(fā)展情況

現(xiàn)金流量表提供的信息，能說(shuō)明企業(yè)從經(jīng)營(yíng)中獲得現(xiàn)金的各種活動(dòng)，借以償還債務(wù)、分發(fā)股利或重行投資以維持或擴(kuò)大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的能力。它還能說(shuō)明在債務(wù)和權(quán)益方面的各種理財(cái)活動(dòng)，以及現(xiàn)金投資和現(xiàn)金耗用等情況。如通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量與流動(dòng)負(fù)債的對(duì)比，可以評(píng)價(jià)企業(yè)短期償債能力的強(qiáng)弱；通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量與全部負(fù)債的對(duì)比，可以說(shuō)明企業(yè)用每年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)敻端袀鶆?wù)的能力；通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量與普通股股數(shù)的對(duì)比，可以說(shuō)明企業(yè)進(jìn)行資本支出和支付股利能力的強(qiáng)弱，等等。所有這些，都有助干投資者、債權(quán)人了解企業(yè)當(dāng)前的支付能力。償債能力和支付股利能力，預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展情況，為投資者。債權(quán)人進(jìn)行投資決策、貸款決策提供依據(jù)。

（三）可使經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督

現(xiàn)金流量信息是政府綜合經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)、國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)。尤其是證券市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的重要依據(jù)。因?yàn)楝F(xiàn)金流量表是以現(xiàn)收現(xiàn)付實(shí)現(xiàn)制原則為基礎(chǔ)綜合反映企業(yè)一定期間現(xiàn)金流入和流出的會(huì)計(jì)報(bào)表，將現(xiàn)金流量信息與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表或損益表提供的信息綜合起來(lái)考慮，可以評(píng)價(jià)企業(yè)是如何獲得現(xiàn)金，又是如何運(yùn)用這些現(xiàn)金的；企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況如何，是否潛伏著重大的風(fēng)險(xiǎn)，等等。通過(guò)掌握、分析現(xiàn)金流量信息，監(jiān)管部門(mén)可以將事后監(jiān)督轉(zhuǎn)為事前監(jiān)督，防范和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。

由于現(xiàn)金流量表有上列作用，因此在企業(yè)會(huì)計(jì)制度中規(guī)定在決算時(shí)，也須編制現(xiàn)金流量表，并用現(xiàn)金流量表代替原來(lái)編制的財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表。

三、現(xiàn)金流量表的編制

編制現(xiàn)金流量表時(shí)，列報(bào)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。

所謂直接法，是指通過(guò)現(xiàn)金收入和支出的主要項(xiàng)目反映來(lái)自企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。在實(shí)務(wù)中，一般是以利潤(rùn)表或損益表中的經(jīng)營(yíng)收入為起算點(diǎn)，調(diào)整與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各項(xiàng)目有關(guān)的增減變動(dòng)，然后分別計(jì)算出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

所謂間接法，是指以本期凈利潤(rùn)為起算點(diǎn)，調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收支以及應(yīng)收應(yīng)付等項(xiàng)目的增減變動(dòng)，據(jù)以計(jì)算并列示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。

直接法的主要優(yōu)點(diǎn)是顯示了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的各項(xiàng)流入流出內(nèi)容。相對(duì)間接法來(lái)說(shuō)，它更

能體現(xiàn)現(xiàn)金流量表的目的。因在現(xiàn)金流量表中列示各項(xiàng)現(xiàn)金流入的來(lái)源和現(xiàn)金流出的用途，有助于預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，更能揭示企業(yè)從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金來(lái)償付其債務(wù)的能力，進(jìn)行再投資的能力和支付股利的能力。當(dāng)然，間接法在凈利潤(rùn)的基礎(chǔ)上調(diào)整不涉及現(xiàn)金收支的收入、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收支和應(yīng)收應(yīng)付等項(xiàng)目，據(jù)以確定并列示經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，也有助于分析影響現(xiàn)金流量的原因以及從現(xiàn)金流量角度分析企業(yè)凈利潤(rùn)的質(zhì)量。因此，在現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，要求企業(yè)按直接法編制現(xiàn)金流量表，并在附注中披露按間接法將凈利潤(rùn)調(diào)整為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的信息，從而兼顧了兩種方法的優(yōu)點(diǎn)。

（一）采用直接法編制現(xiàn)金流量表的方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表按照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分別反映。

1.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的內(nèi)容和填列方法：

“銷(xiāo)售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)銷(xiāo)售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供物業(yè)管理等勞務(wù)實(shí)際收到的現(xiàn)金。包括本期銷(xiāo)售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，以及前期銷(xiāo)售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)本期收到的現(xiàn)金和本期預(yù)收的款項(xiàng)，扣除本期退回本期銷(xiāo)售的商品和前期銷(xiāo)售本期退回的商品支付的現(xiàn)金。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“預(yù)收賬款”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶的記錄分析填列。

“收取的租金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際收到現(xiàn)金的租金收入。包括經(jīng)營(yíng)性房屋、土地等租賃收到的租金以及融資租賃收到的租賃收益。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“預(yù)收賬款”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的租費(fèi)返還”項(xiàng)目，反映企業(yè)收到的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、教育費(fèi)附加等返還，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)目外，收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，如捐贈(zèng)現(xiàn)金收入、罰款收入、流動(dòng)資產(chǎn)損失中由個(gè)人賠償?shù)默F(xiàn)金收入等，根據(jù)“營(yíng)業(yè)外收入”、“其他應(yīng)收款”、“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

“發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)與承包工程單位結(jié)算工程價(jià)款、征用和批租土地、購(gòu)買(mǎi)設(shè)備材料、接受勞務(wù)實(shí)際支付的現(xiàn)金，包括本期與承包單位結(jié)算工程價(jià)款、征用和批租土地、購(gòu)買(mǎi)設(shè)備材料、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，以及本期支付前期與承包單位結(jié)算工程價(jià)款、征用和批租土地、購(gòu)買(mǎi)設(shè)備材料、接受勞務(wù)的未付款項(xiàng)，和本期預(yù)付承包單位工程款、備料款及供應(yīng)單位購(gòu)貨款。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“預(yù)付賬款”、“物資采購(gòu)”等賬戶的記錄分析填列。

“經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)從其他單位經(jīng)營(yíng)租入資產(chǎn)支付的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。至干融資租賃支付的租金，在籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中反映。

“支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付給職工，以及為職工支付的現(xiàn)金，32 包括本期實(shí)際支付給職工的工資、獎(jiǎng)金、各種津貼和補(bǔ)貼等，以及為職工支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金、支付給職工的住房困難補(bǔ)助、支付的離退休人員的費(fèi)用等。但不包括購(gòu)建固定資產(chǎn)人員的工資。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”等賬戶的記錄分析境列。

“支付的營(yíng)業(yè)稅款”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶的借方發(fā)生額分析填列。

“支付的所得稅款”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的所得稅，根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶的借方發(fā)生額分析填列。至于本期退回的所得稅和營(yíng)業(yè)稅，在“收到的稅費(fèi)返還”項(xiàng)目反映。

“支付的除營(yíng)業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費(fèi)”項(xiàng)目，反映企業(yè)按規(guī)定支付的除營(yíng)業(yè)稅、所得稅以外的稅費(fèi)，包括本期發(fā)生并支付稅費(fèi)，以及本期支付以前各期發(fā)生的稅費(fèi)和預(yù)交的稅金，如支付的土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、車(chē)船使用稅、教育費(fèi)附加等，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”等賬戶的記錄分析填列。對(duì)實(shí)際支付已計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅等，在投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)

金流量中反映。

“支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除上述各項(xiàng)目外、支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，如捐贈(zèng)現(xiàn)金支出。罰款支出、支付的差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等現(xiàn)金支出，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)外支出”等賬戶的記錄分析填列。

2.投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的內(nèi)容和填列方法：

“收回投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或到期收回除現(xiàn)金等價(jià)物以外的短期投資、長(zhǎng)期股權(quán)投資而收到的現(xiàn)金，以及收回長(zhǎng)期債權(quán)投資本金而收到的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長(zhǎng)期投資”或“長(zhǎng)期股權(quán)投資”、“長(zhǎng)期債權(quán)投資”等賬戶的記錄分析填列。

“分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)因股權(quán)投資而收到的現(xiàn)金股利，以及從子公司、聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)分回利潤(rùn)收到的現(xiàn)金，但不包括股票股利，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“投資收益”、“應(yīng)收股利”或“其他應(yīng)收款”等賬戶的記錄分析填列。

“取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)因債權(quán)性投資而收到的利息，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“投資收益”、“長(zhǎng)期債權(quán)投資”或“長(zhǎng)期投資”等賬戶的記錄分析填列。

“處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額”項(xiàng)目，反映企業(yè)處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金，扣除所發(fā)生的現(xiàn)金支出后的凈額，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)清理”、“無(wú)形資產(chǎn)”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)以外，收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析境列。

“購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)購(gòu)買(mǎi)、建造固定資產(chǎn)，33 取得無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金；根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)購(gòu)建支出”、“無(wú)形資產(chǎn)”等賬戶的記錄分析填列。至于為購(gòu)建固定資產(chǎn)而發(fā)生的借款利息資本化的部分，以及融資租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)、借款利息，在籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中反映。

“權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)進(jìn)行權(quán)益性投資支付的現(xiàn)金，包括企業(yè)取得短期股票投資、長(zhǎng)期股權(quán)投資支付的現(xiàn)金，以及支付的傭金、手續(xù)費(fèi)等附加費(fèi)用，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長(zhǎng)期股權(quán)投資”或“長(zhǎng)期投資”賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)以非現(xiàn)金的固定資產(chǎn)、材料等進(jìn)行的權(quán)益性投資，在現(xiàn)金流量表的附注中加以反映。

“債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)進(jìn)行債權(quán)投資支付的現(xiàn)金，包括企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的除現(xiàn)金等價(jià)物以外的短期債券投資、長(zhǎng)期債券投資、其他債權(quán)投資支付的現(xiàn)金，以及支付的傭金、手續(xù)費(fèi)等附加費(fèi)用，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長(zhǎng)期債權(quán)投資”或“長(zhǎng)期投資”等賬戶的記錄分析填列。

“支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)以外，支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。3．籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的內(nèi)容和填列方法：

“吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)收到的技資者的現(xiàn)金，包括實(shí)際收到投資者的現(xiàn)金，以發(fā)行股票方式籌集的資金實(shí)際收到的股款凈額（發(fā)行收入減去支付的傭金等發(fā)行費(fèi)用后的凈額），根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“股本”或“實(shí)收資本”、“資本公積”等賬戶的記錄分析填列。至于以發(fā)行股票方式籌集資金而由企業(yè)直接支付的審計(jì)、咨詢等費(fèi)用，在“發(fā)生籌資費(fèi)用所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。

“發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)發(fā)行債券實(shí)際收到的現(xiàn)金，即發(fā)行收入減去支付的傭金等發(fā)行費(fèi)用后的凈額，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)自行發(fā)行債券支付的發(fā)行費(fèi)用，在“發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。

“借款所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)向銀行等金融機(jī)構(gòu)借入的資金，根據(jù)“銀行存款”、“短期借款”、“長(zhǎng)期借款”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除上述各項(xiàng)外，收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款’等賬戶的記錄分析填列。

“償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)以現(xiàn)金償還債務(wù)的本金，包括償還銀行等金融機(jī)構(gòu)的借款本金、償還債券本金，根據(jù)“銀行存款”、“短期借款”。“長(zhǎng)期借款”、“應(yīng)付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)償還的借款利息、債券利息，在“償付利息所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。

“發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)為籌集長(zhǎng)期使用的資金而發(fā)生，由企業(yè)直接支付的發(fā)行股票和債券的費(fèi)用，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等賬戶的記錄分析填列。

“分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的現(xiàn)金股利，以及支付給其他單位的利潤(rùn)，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”。“應(yīng)付股利”、“應(yīng)付利潤(rùn)”等賬戶的記錄分析填列。

“償付利息所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的利息，包括支付的借款利息、債券利息等，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“長(zhǎng)期借款”、“應(yīng)付債券”等賬戶的記錄分析旗列。

“融資租賃所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)融資租人固定資產(chǎn)支付的租金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”等賬戶的記錄分析填列。

“減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)因減少注冊(cè)資本而對(duì)投資者支付的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“股本”或“實(shí)收資本”、“資本公積”、“盈余公積”等賬戶的記錄分析境列。

“支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)外，支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如有外幣業(yè)務(wù)的，還要在“匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響額”項(xiàng)目，反映企業(yè)因外幣匯率變動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，按現(xiàn)金流量發(fā)生日的匯率或平均匯率折算的人民幣金額與外幣現(xiàn)金凈額按期末匯率折算的人民幣金額之間的差額填列。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)期向外商銷(xiāo)售商品房時(shí)收入60萬(wàn)美元，收匯當(dāng)日匯率為1:8.50，期末匯率為1:8.40。假定當(dāng)期沒(méi)有其他外幣業(yè)務(wù)發(fā)生，則“匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響為 6萬(wàn)元[600 000（美元）X（8.50－8.40）]。在實(shí)際工作中，對(duì)當(dāng)期發(fā)生的外幣業(yè)務(wù)，也可不必逐筆計(jì)算匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響額，可以通過(guò)報(bào)表附注中“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”數(shù)額，與報(bào)表中“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”。“投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”、“籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)?/p>

額”三項(xiàng)之和比較，其差額即為“匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響額”。

“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”項(xiàng)目，反映企業(yè)本期凈增加的現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金和持有期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資，根據(jù)下列公式計(jì)算填列。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物＝經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~+投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~+籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~+匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響額

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~＝經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流入的現(xiàn)金－經(jīng)營(yíng)流動(dòng)流出的現(xiàn)金

（二）現(xiàn)金流量表附注披露的信息及其填列

現(xiàn)金流量表附注披露的信息，包括不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動(dòng)、將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加情況三個(gè)部分。

1.不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動(dòng)的項(xiàng)目及其境列方法。

不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動(dòng)的項(xiàng)目包括：（l）以固定資產(chǎn)償還債務(wù)；（2）以投資償還債務(wù)；（3）以存貨償還債務(wù)；（4）以固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期投資；（5）融資租賃固定資產(chǎn)。這些投資和籌資活動(dòng)，雖不涉及本期現(xiàn)金收支，但能影響本期和以后各期的現(xiàn)金收支。如以固定資產(chǎn)償還債務(wù)，能減少本期現(xiàn)金流出；用融資租賃方式租入固定資產(chǎn)，會(huì)增加以后各期的現(xiàn)金流出，所以也應(yīng)在現(xiàn)金流量表附注中加以披露。至于這些項(xiàng)目的金額，可根據(jù)“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“長(zhǎng)期借款”、“長(zhǎng)期股權(quán)投資”或“長(zhǎng)期投資”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、各有關(guān)材料賬戶的記錄分析填列。

2．采用間接法將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量的方法。

上文已經(jīng)說(shuō)過(guò)，為了有助于報(bào)表使用者分析影響現(xiàn)金流量增減變動(dòng)的原因和分析企業(yè)凈利潤(rùn)的質(zhì)量，現(xiàn)金流量還應(yīng)采用間接法將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的現(xiàn)金流量。由于利潤(rùn)表或損益表中反映的凈利潤(rùn)，是按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確定的，其中有些收入、費(fèi)用；損失項(xiàng)目并沒(méi)有實(shí)際發(fā)生現(xiàn)金流出和流入，有些不屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的損益，因此要在凈利潤(rùn)基礎(chǔ)上計(jì)算經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量，必須對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加調(diào)整的項(xiàng)目主要有：（1）計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備或轉(zhuǎn)銷(xiāo)的壞賬；（2）固定資產(chǎn)折舊；（3）無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)；（4）處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資

產(chǎn)的損失（減收益）；（5）固定資產(chǎn)報(bào)廢損失；（6）屬于投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用；（7）投資損失（減收益）；（8）遞延稅款貸項(xiàng)（減借項(xiàng)）；（9）存貨的減少（減增加）；（10）經(jīng)營(yíng)性應(yīng)收項(xiàng)目的減少（減增加）；（11）經(jīng)營(yíng)性應(yīng)付項(xiàng)目的增加（減減少）等。上述各調(diào)整項(xiàng)目的金額，可根據(jù)“壞賬準(zhǔn)備”、“累計(jì)折舊”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“遞延資產(chǎn)”或“開(kāi)辦費(fèi)”、“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”、“固定資產(chǎn)清理”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“投資收益”、“遞延稅款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)交稅金”、“應(yīng)付福利費(fèi)’等賬戶的記錄和資產(chǎn)負(fù)債表“存貨”項(xiàng)目的期初、期末數(shù)分析計(jì)算填列。

“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”項(xiàng)目的金額根據(jù)“凈利潤(rùn)”項(xiàng)目與上述各調(diào)整項(xiàng)目的金額加總填列。

3．現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額的計(jì)算。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額＝現(xiàn)金的期末余額－現(xiàn)金的期初余額+現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額－現(xiàn)金等貨物的期初余額

“現(xiàn)金的期末余額”和“現(xiàn)金的期初余額”項(xiàng)目反映企業(yè)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末、期初余額扣除超過(guò)3個(gè)月定期存款的合計(jì)數(shù)。“現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額”和“現(xiàn)金等價(jià)物的期初余額”項(xiàng)目反映特有期限短、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)小的投資的期末、期初數(shù)，根據(jù)“短期投資”賬戶的期末、期初余額分析填列。

附注中的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”應(yīng)與現(xiàn)金流量表中最后一項(xiàng)“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”核對(duì)相符。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表及其附注的格式列示如圖表：

現(xiàn) 金 流 量 表

編制單位；

1998 單位；元

項(xiàng)

目

金 額

一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：

銷(xiāo)售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金

收到的租金

收到的稅費(fèi)返還

收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計(jì)

發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金

經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金

支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金

支付的營(yíng)業(yè)稅款

支付的所得稅款

支付的除營(yíng)業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費(fèi)

支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計(jì)

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~

二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

收回投資所收到的現(xiàn)金

分得勝利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金

取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金

處宜固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額

收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計(jì)

購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金

權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金

債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金

支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計(jì)

投資活動(dòng)產(chǎn)出的現(xiàn)金流量?jī)纛~

三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量；

吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金

發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金

借款所收到的現(xiàn)金

收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計(jì)

償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金

發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金

分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金

償付利息所支付的現(xiàn)金

融資租賃所支付的現(xiàn)金

減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金

支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計(jì)

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~

四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響額

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額

附注

1．不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動(dòng)：

以固定資產(chǎn)償還債務(wù)

以投資償還債務(wù)

以固定資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期投資

以存貨償還債務(wù)

融資租賃固定資產(chǎn)

2.將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量

凈利潤(rùn)

加：計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備或轉(zhuǎn)銷(xiāo)的壞賬

固定資產(chǎn)折舊

無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)

處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)的損失（減收益）

固定資產(chǎn)報(bào)廢損失

屬于投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用

投資損失（減收益）

遞延稅款貸項(xiàng)（減借項(xiàng)）

存貨的減少（減增加）

經(jīng)營(yíng)性應(yīng)收項(xiàng)目的減少（減增加）

經(jīng)營(yíng)性應(yīng)付項(xiàng)目的增加（減減少）

其他

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~

3.現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加情況；

現(xiàn)金的期末余額

減。現(xiàn)金的期初余額

現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額

減：現(xiàn)金等價(jià)物的期初余額

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 合并會(huì)計(jì)報(bào)表

一、合并會(huì)計(jì)報(bào)表及其合并范圍

合并會(huì)計(jì)報(bào)表是以母公司和子公司組成的企業(yè)集團(tuán)為一會(huì)計(jì)主體，以母公司和子公司單獨(dú)編制的個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表為基礎(chǔ)，由母公司編制的綜合反映企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)情況的會(huì)計(jì)報(bào)表。

合并會(huì)計(jì)報(bào)表主要包括合并資產(chǎn)負(fù)債表、合并損益表或合并利潤(rùn)表、合并利潤(rùn)分配表、合并資金流量表。與企業(yè)個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表一樣，這些合并會(huì)計(jì)報(bào)表分別從不同的方面反映企業(yè)集團(tuán)這一會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，構(gòu)成一個(gè)完整的合并會(huì)計(jì)報(bào)表體系。

按照現(xiàn)行制度規(guī)定，凡在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)，當(dāng)其擁有一個(gè)或一個(gè)以上子公司時(shí)，其母公司都應(yīng)編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，將其所控制的境內(nèi)外所有子公司納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表的合并范圍。

1．母公司擁有其過(guò)半數(shù)以上（不包括半數(shù)）權(quán)益性資本的被投資企業(yè)，包括：（1）直接擁有其過(guò)半數(shù)以上權(quán)益性資本的被投資企業(yè)；（2）間接擁有其過(guò)半數(shù)以上權(quán)益性資本的被投資企業(yè)；（3）直接和間接方式擁有其過(guò)半數(shù)以上權(quán)益性資本的被投資企業(yè)。間接擁有過(guò)半數(shù)以上權(quán)益性資本是指通過(guò)子公司而對(duì)子公司的子公司擁有其過(guò)半數(shù)以上的權(quán)益性資本。直接和間接方式擁有其半數(shù)以上權(quán)益性資本是指母公司雖然只擁有其半數(shù)以下的權(quán)益性資本，但通過(guò)與子公司合計(jì)擁有其過(guò)半數(shù)以上的權(quán)益性資本。

2．其他被母公司所控制的被投資企業(yè)。母公司對(duì)被投資企業(yè)雖然不持有其過(guò)半數(shù)以上的權(quán)益性資本，但母公司與被投資企業(yè)之間有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)將該被投資企業(yè)作為母公司的子公司，納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表的合并范圍：（l）通過(guò)與該被投資企業(yè)的其他投資者之間的協(xié)議，持有該被投資企業(yè)半數(shù)以上表決權(quán)；（2）根據(jù)章程或協(xié)議，有權(quán)控制被投資企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策；（3）有權(quán)任免董事會(huì)等類(lèi)似權(quán)力機(jī)構(gòu)的多數(shù)成員；（4）在董事會(huì)或類(lèi)似權(quán)力機(jī)構(gòu)會(huì)議上有半數(shù)以上投票權(quán)。

3．在母公司編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，下列子公司可以不包括在合并會(huì)計(jì)報(bào)表的合并范圍之內(nèi)：（1）已關(guān)停并轉(zhuǎn)的子公司；（2）按照破產(chǎn)程序，已宣告被清理整頓的子公司；（3）已宣告破產(chǎn)的子公司；（4）準(zhǔn)備近期售出而短期持有其半數(shù)以上的權(quán)益性資本的子公司；（5）非持續(xù)經(jīng)營(yíng)的所有者權(quán)益為負(fù)數(shù)的子公司；（6）受所在國(guó)外匯管制及其他管制，資金調(diào)度受到限制的境外子公司。

二、合并會(huì)計(jì)報(bào)表的作用

合并會(huì)計(jì)報(bào)表能綜合反映母公司和子公司所形成的企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)情況，具有以下方面的作用。

1．提供母公司和子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合并報(bào)表。母公司的投資者、債權(quán)人和管理者不僅希望了

解公司本身的經(jīng)營(yíng)情況，也希望知道包括子公司的經(jīng)營(yíng)情況，以獲得其投資方面的信息。子公司的投資者也希望了解包括母公司和其他子公司在內(nèi)的整個(gè)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。合并會(huì)計(jì)報(bào)表可以滿足這兩方面的需要。否則，他們需花很大的精力去搜集、分析各個(gè)公司的會(huì)計(jì)報(bào)表。

2．提供整個(gè)企業(yè)集團(tuán)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力。在會(huì)計(jì)期間，母公司和子公司將發(fā)生很多交易，其中包括工程承發(fā)包、土地轉(zhuǎn)讓、材料和產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)、勞務(wù)供應(yīng)、應(yīng)收應(yīng)付往來(lái)款等，這些交易都在各公司的賬簿和報(bào)表中得到反映，編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，必須消除各子公司之間及子公司與母公司之間的交易，以免重復(fù)計(jì)算和提供虛假信息。因此，合并會(huì)計(jì)報(bào)表反映了整個(gè)企業(yè)集團(tuán)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力。

3.有利于企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部管理和國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的宏觀調(diào)控。通過(guò)閱讀和分析合并會(huì)計(jì)報(bào)表，可使管理當(dāng)局全面了解整個(gè)企業(yè)集團(tuán)的資金來(lái)源及其配置情況，以便有效地規(guī)劃和合理地配置資源，使有限的資源得到充分的利用。同時(shí)根據(jù)合并會(huì)計(jì)報(bào)表提供的信息，可合理調(diào)整企業(yè)集團(tuán)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，以確保整個(gè)企業(yè)集團(tuán)的利潤(rùn)最大化。國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)根據(jù)各個(gè)企業(yè)集團(tuán)提供的信息，可以了解各個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和盈利水平，調(diào)整國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)行宏觀調(diào)控。

但是，由于合并會(huì)計(jì)報(bào)表基本上是根據(jù)企業(yè)集團(tuán)各個(gè)公司的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益以及各個(gè)公司經(jīng)營(yíng)收支加總編制的報(bào)表，混淆了各個(gè)公司的權(quán)益結(jié)構(gòu)，無(wú)法反映各個(gè)公司的盈利能力和償債能力，各個(gè)公司的投資者也無(wú)法了解其投資的可靠性和安全性。所以即使編制了合并會(huì)計(jì)報(bào)表，也不能忽視各個(gè)公司編制的會(huì)計(jì)報(bào)表。

三、合并會(huì)計(jì)報(bào)表的編制方法

由于合并會(huì)計(jì)報(bào)表是以母公司和納入合并范圍的子公司的各個(gè)會(huì)計(jì)報(bào)表以及其他有關(guān)資料為依據(jù)編制的，而各個(gè)會(huì)計(jì)報(bào)表是 以各個(gè)企業(yè)為會(huì)計(jì)主體進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的總括，它從母公司本身或從子公司本身的角度對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行反映，這樣集團(tuán)內(nèi)部公司間發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，從發(fā)生內(nèi)部間經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)公司各個(gè)會(huì)計(jì)報(bào)表來(lái)看，雙方都進(jìn)行了反映，而編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表是以企業(yè)集團(tuán)作為會(huì)計(jì)主體，這樣集團(tuán)內(nèi)部各公司間的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)就不必在合并會(huì)計(jì)報(bào)表上反映，集團(tuán)內(nèi)部交易在各個(gè)公司會(huì)計(jì)報(bào)表中重復(fù)反映部分要進(jìn)行抵銷(xiāo)，否則，就會(huì)虛增合并會(huì)計(jì)報(bào)表有些項(xiàng)目的數(shù)額，使合并會(huì)計(jì)報(bào)表反映的信息失真。

為編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，子公司除向母公司提供本身的會(huì)計(jì)報(bào)表外，還應(yīng)提供下列有關(guān)資料：（1）子公司所采用的與母公司不同的會(huì)計(jì)政策；（2）與母公司及與母公司的其他子公司業(yè)務(wù)往來(lái)、債權(quán)債務(wù)、投資等資料；（3）子公司利潤(rùn)分配有關(guān)資料；（4）子公司所有者權(quán)益變動(dòng)的明細(xì)資料等。

母公司為編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，對(duì)子公司進(jìn)行的權(quán)益性資本投資，必須采用權(quán)益法進(jìn)行核算，并以此編制個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表，為編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

對(duì)于子公司因本期損益而引起的所有者權(quán)益的變動(dòng)，母公司應(yīng)計(jì)算確定其所擁有的數(shù)額，并

將其計(jì)入本期投資損益，同時(shí)按照該數(shù)額增加或減少長(zhǎng)期投資，調(diào)整長(zhǎng)期投資賬面價(jià)值。母公司進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)，在增加長(zhǎng)期投資的情況下，借記“長(zhǎng)期投資”賬戶、貸記“投資收益”漲戶；在減少長(zhǎng)期投資的情況下，借記“投資收益”賬戶、貸記“長(zhǎng)期投資”賬戶。收到子公司分來(lái)的利潤(rùn)時(shí)，母公司應(yīng)作為長(zhǎng)期投資減少處理。進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)，借記“銀行存款”等賬戶、貸記“長(zhǎng)期投資”賬戶。

對(duì)于子公司因本期損益以外的原因，如接受捐贈(zèng)、法定資產(chǎn)重估增值、接受外幣投資折算差額所引起的子公司所有者權(quán)益的變動(dòng)，母公司應(yīng)計(jì)算確定所擁有的數(shù)額，按照計(jì)算確定的數(shù)額增加或減少長(zhǎng)期投資，調(diào)整長(zhǎng)期投資賬面價(jià)值，同時(shí)增加或減少資本公積的數(shù)額。（1）對(duì)于因子公司接受捐贈(zèng)和對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行法定重信增值所引起子公司所有者權(quán)益的變動(dòng)，母公司應(yīng)按接受捐贈(zèng)和確認(rèn)的法定資產(chǎn)重估增值，借記“長(zhǎng)期投資”賬戶、貸記“資本公積”賬戶入賬。（2）對(duì)于因子公司接受外幣投資折算差額所引起的所有者權(quán)益的變動(dòng)，在外幣折算差額為貸方余額時(shí)，母公司應(yīng)借記“長(zhǎng)期投資”賬戶，貸記“資本公積”賬戶入賬；在外幣折算差額為借方余額時(shí)，母公司應(yīng)借記“資本公積”賬戶，貸記“長(zhǎng)期投資”賬戶入賬。

編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，一般要先編合并工作底稿。合并入作底槁分設(shè)三欄：第一欄為“母、子公司報(bào)表金額”欄，按母、子公司分欄列示；第二欄為“調(diào)整及抵銷(xiāo)數(shù)”欄，分設(shè)借方、貸方欄，第三欄為“合并報(bào)表金額”欄。編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，一般先編合并損益表（或合并利潤(rùn)表）和合并利潤(rùn)分配表，再編合并資產(chǎn)負(fù)債表。

合并工作底稿編制的程序，通常是：

1．將母、于公司的會(huì)計(jì)報(bào)表各項(xiàng)目的金額填列到合并工作底稿的各個(gè)公司報(bào)表金額欄內(nèi)。需要指出的是：在編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，要先統(tǒng)一母公司和子公司的會(huì)計(jì)報(bào)表的決算口、會(huì)計(jì)期間和所采用的會(huì)計(jì)政策。如不一致時(shí)，應(yīng)按母公司本身會(huì)計(jì)報(bào)表的決策目、會(huì)計(jì)期間和所采用的會(huì)計(jì)政策對(duì)子公司的會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行必要的調(diào)整，再將調(diào)整后的子公司的會(huì)計(jì)報(bào)表金額填列到合并工作底稿上。

2．在調(diào)整及抵銷(xiāo)欄內(nèi)的有關(guān)項(xiàng)目填列調(diào)整及抵銷(xiāo)數(shù)。凡屬內(nèi)部往來(lái)及內(nèi)部交易性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，均應(yīng)根據(jù)調(diào)整、抵銷(xiāo)分錄，將調(diào)整、抵銷(xiāo)數(shù)填列合并工作底稿有關(guān)項(xiàng)目的調(diào)整及抵銷(xiāo)數(shù)欄。需要指出的是：調(diào)整、抵銷(xiāo)分錄，僅是為了編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表在合并工作底稿中調(diào)整、抵銷(xiāo)內(nèi)部往來(lái)、內(nèi)部交易經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所作的分錄，并不記入各個(gè)公司的賬上，因而也不對(duì)各個(gè)公司本身的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生影響。同時(shí)也不具備連續(xù)性，僅對(duì)編制當(dāng)期合并會(huì)計(jì)報(bào)表提供有關(guān)項(xiàng)目的調(diào)整及抵銷(xiāo)數(shù)。

3．計(jì)算少數(shù)股東權(quán)益，在合并工作底稿中另行列出。少數(shù)股東權(quán)益是指子公司所有者權(quán)益中由母公司以外的其他投資者所擁有的份額。因?yàn)榫幹坪喜?huì)計(jì)報(bào)表后，這部分權(quán)益不屬企業(yè)集團(tuán)所有，所以應(yīng)單設(shè)“少數(shù)股東權(quán)益”項(xiàng)目另行列出。

4．根據(jù)“母、子公司報(bào)表金額”和“調(diào)整及抵銷(xiāo)數(shù)”欄數(shù)字，計(jì)算并填入“合并報(bào)表金額”欄。計(jì)算時(shí)，要根據(jù)各項(xiàng)目的性質(zhì)、余額的借、貸方和調(diào)整及抵銷(xiāo)分錄的借、貸方數(shù)進(jìn)行加減計(jì)算：

收入、收益、負(fù)債、所有者權(quán)益項(xiàng)目合并報(bào)表金額為：

母、子公司報(bào)表金額合計(jì)數(shù)+調(diào)整及抵銷(xiāo)貸方數(shù)－調(diào)整及抵銷(xiāo)借方數(shù)

成本、費(fèi)用、支出、損失、資產(chǎn)項(xiàng)目合并報(bào)表金額為：

母、子公司報(bào)表金額合計(jì)數(shù)+調(diào)整及抵銷(xiāo)借方數(shù)－調(diào)整及抵銷(xiāo)貸方數(shù)

但對(duì)“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目的合并報(bào)表金額，應(yīng)根據(jù)編制的合并利潤(rùn)分配表計(jì)算的本年年未未分配利潤(rùn)數(shù)填列。因?yàn)榻?jīng)過(guò)調(diào)整、抵銷(xiāo)母、干公司的收入、收益、成本、費(fèi)用、支出損失項(xiàng)目后，必然影響集團(tuán)公司的利潤(rùn)和未分配利潤(rùn)。

5.將合并工作底稿中算出的各項(xiàng)目“合并報(bào)表金額”欄數(shù)額，填入合并損益表（或合并利潤(rùn)表）、合并利潤(rùn)分配表和合并資產(chǎn)負(fù)債表的有關(guān)項(xiàng)目，然后根據(jù)合并資產(chǎn)負(fù)債表、合并損益表（或合并利潤(rùn)表）、合并利潤(rùn)分配表和有關(guān)資料，編制合并現(xiàn)金流量表。

四、合并損益表（合并利潤(rùn)表）和合并利潤(rùn)分配表

合并損益表（合并利潤(rùn)表）和合并利潤(rùn)分配表的編制，以母公司和納入合并范圍的子公司的個(gè)別損益表（利潤(rùn)表）和利潤(rùn)分配表為基礎(chǔ)，在抵銷(xiāo)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)對(duì)下列項(xiàng)目的影響后，合并各項(xiàng)目的數(shù)額進(jìn)行。

1．母公司與子公司、子公司相互之間發(fā)生的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收入的抵銷(xiāo)

內(nèi)部點(diǎn)交工程已實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)在合并經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目中抵銷(xiāo)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收入的數(shù)額，在合并經(jīng)營(yíng)成本項(xiàng)目中抵銷(xiāo)從分公司驗(yàn)收工程所發(fā)生的工程款（即分公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收入）。在合并工作底稿中編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，借記“經(jīng)營(yíng)收入”項(xiàng)目，貸記“經(jīng)營(yíng)成本”項(xiàng)目。

內(nèi)部點(diǎn)交工程尚未實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)在合并經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目中抵銷(xiāo)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收入的數(shù)額，在存貨（在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）項(xiàng)目中抵銷(xiāo)內(nèi)部點(diǎn)交工程所包含的未實(shí)現(xiàn)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)及稅金，在合并經(jīng)營(yíng)成本項(xiàng)目中抵銷(xiāo)內(nèi)部點(diǎn)交工程的成本。在合并工作底稿中編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，借記“經(jīng)營(yíng)收入”項(xiàng)目，貸記“存貨”項(xiàng)目（在合并資產(chǎn)負(fù)債表中抵銷(xiāo)）和“經(jīng)營(yíng)成本”項(xiàng)目。

2．母公司與子公司、子公司相互之間發(fā)生的內(nèi)部構(gòu)件銷(xiāo)售利潤(rùn)的抵銷(xiāo)

內(nèi)部銷(xiāo)售構(gòu)件尚未用于商品房實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)在合并其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)項(xiàng)目中抵銷(xiāo)內(nèi)部銷(xiāo)售構(gòu)件的利潤(rùn)，在存貨（庫(kù)存材料）項(xiàng)目抵銷(xiāo)內(nèi)部銷(xiāo)售構(gòu)件所包含的未實(shí)現(xiàn)的內(nèi)部銷(xiāo)售構(gòu)件的利潤(rùn)。在合并工作底稿中編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”項(xiàng)目，貸記“存貨”項(xiàng)目（在合并資產(chǎn)負(fù)債表中抵銷(xiāo)）。如構(gòu)件已用于商品房實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，在合并工作底稿中編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”項(xiàng)目，貸記“經(jīng)營(yíng)成本”項(xiàng)目，抵銷(xiāo)內(nèi)部銷(xiāo)售構(gòu)件的利潤(rùn)。

3．母公司與子公司以及子公司相互之間持有對(duì)方債券所發(fā)生的投資收益，應(yīng)與其相對(duì)應(yīng)的利息支出相互抵銷(xiāo)。在合并工作底稿中編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，借記“投資收益”項(xiàng)目，貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用’等項(xiàng)目。

4．對(duì)于全資子公司，應(yīng)將于公司利潤(rùn)分配表中年初未分配利潤(rùn)項(xiàng)目，子公司資產(chǎn)負(fù)債表中實(shí)收資本（或股本）項(xiàng)目、資本公積項(xiàng)目、盈余公積項(xiàng)目和母公司損益表、利潤(rùn)表中投資收益項(xiàng)目，與母公司對(duì)子公司權(quán)益性資本投資項(xiàng)目、子公司利潤(rùn)分配表中提取盈余公積（或提取

法定盈余公積、提取法定公益金、提取任意盈余公積）項(xiàng)目、應(yīng)付利潤(rùn)（或應(yīng)付代先股股利、應(yīng)付普通股股利）項(xiàng)目相

互抵銷(xiāo)。在合并工作底稿中編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，借記“投資收益”、“年初未分配利潤(rùn)”、“實(shí)收資本”域“股本”）、“資本公積”、“盈余公積”項(xiàng)目，貸記“長(zhǎng)期投資”、“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應(yīng)付利潤(rùn)”域“應(yīng)付優(yōu)先股股利”、“應(yīng)付普通股股利”）項(xiàng)目。在上述抵銷(xiāo)分錄發(fā)生差額時(shí)，其差額應(yīng)作為合并價(jià)差處理。當(dāng)上述抵銷(xiāo)分錄借方發(fā)生額大于貸方發(fā)生額時(shí)，應(yīng)貸記“合并價(jià)差”項(xiàng)目；當(dāng)上述抵銷(xiāo)分錄借方發(fā)生額小于貸方發(fā)生額時(shí)，應(yīng)借記“合并價(jià)差”項(xiàng)目。

5.對(duì)于非全資子公司，應(yīng)先將子公司損益表（或利潤(rùn)表）中“凈利潤(rùn)”項(xiàng)目扣除母公司投資收益后的余額，作為少數(shù)股東本期損益，在合并損益表（或合并利潤(rùn)表）中單列“少數(shù)股東損益”項(xiàng)目，列在“凈利潤(rùn)”項(xiàng)目之前。然后將子公司利潤(rùn)分配表中年初未分配利潤(rùn)項(xiàng)目，子公司資產(chǎn)負(fù)債表中實(shí)收資本（或股本）項(xiàng)目、資本公積項(xiàng)目、盈余公積項(xiàng)目和母公司損益表（或利潤(rùn)表）中投資收益項(xiàng)目、少數(shù)股東損益項(xiàng)目，與母公司對(duì)子公司權(quán)益性資本投資項(xiàng)目、少數(shù)股東權(quán)益項(xiàng)目，子公司利潤(rùn)分配表中“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應(yīng)付利潤(rùn)”（或“應(yīng)付優(yōu)先股股利”、“應(yīng)付普通股股利”）項(xiàng)目相互抵銷(xiāo)，在合并工作底稿中編制如下分錄：借記“投資收益”、“少數(shù)股東損益”、“年初末分配利潤(rùn)”、“實(shí)收資本”、“資本公積”、“盈余公積”項(xiàng)目，貸記“長(zhǎng)期投資”、“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應(yīng)付利潤(rùn)”（或“應(yīng)付優(yōu)先股股利”、“應(yīng)付普通股股利句、“少數(shù)股東權(quán)益項(xiàng)目。其中少數(shù)股東權(quán)益的數(shù)額根據(jù)子公司所有者權(quán)益的數(shù)額減去母公司所持有的份額計(jì)算確定。在上述抵銷(xiāo)發(fā)生抵銷(xiāo)差額時(shí)，其差額應(yīng)作為合并價(jià)差處理。當(dāng)?shù)咒N(xiāo)分錄借方發(fā)生額大于貸方發(fā)生額時(shí)，應(yīng)貸記“合并價(jià)差”項(xiàng)目；當(dāng)?shù)咒N(xiāo)分錄借方發(fā)生額小于貸方發(fā)生額時(shí)，應(yīng)借記“合并價(jià)差”項(xiàng)目。

6．對(duì)于境外子公司以外幣表示的會(huì)計(jì)報(bào)表，母公司應(yīng)將損益表（或利潤(rùn)表）所有項(xiàng)目和利潤(rùn)分配表中有關(guān)反映發(fā)生額的項(xiàng)目，按照合并會(huì)計(jì)報(bào)表的會(huì)計(jì)期間的平均匯率或合并會(huì)計(jì)報(bào)表決算日市場(chǎng)匯率折算為母公司記賬本位幣，然后據(jù)以編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表。利潤(rùn)分配表中“年初未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目，以上一年折算后的期末的“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目的數(shù)額列示；“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目，按折算后的利

潤(rùn)分配表中的其他各項(xiàng)目的數(shù)額計(jì)算列示。上年實(shí)際數(shù)按照上期折算后的損益表（或利潤(rùn)表）和利潤(rùn)分配表的數(shù)額列示。

五、合并資產(chǎn)負(fù)債表

合并資產(chǎn)負(fù)債表以母公司和子公司的個(gè)別資產(chǎn)負(fù)債表為依據(jù)，在相互抵銷(xiāo)下列項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，合并資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東）權(quán)益各項(xiàng)目的數(shù)額編制。

1．母公司對(duì)子公司權(quán)益性資本投資項(xiàng)目的數(shù)額與子公司所有者權(quán)益中母公司所持有的份額相抵銷(xiāo)，抵銷(xiāo)時(shí)發(fā)生的合并價(jià)差，在合并資產(chǎn)負(fù)債表中以“合并價(jià)差”項(xiàng)目在長(zhǎng)期投資項(xiàng)目中單獨(dú)

反映，貸方余額以“－”號(hào)表示。對(duì)于子公司之間相互投資，母公司應(yīng)比照上述做法，將權(quán)益性資本投資項(xiàng)目的數(shù)額與相對(duì)應(yīng)另一子公司所有者權(quán)益各有關(guān)項(xiàng)目中相應(yīng)的數(shù)額相互抵銷(xiāo)。

2．母公司與子公司、子公司相互之間的債權(quán)與債務(wù)項(xiàng)目，包括應(yīng)收、應(yīng)付、預(yù)收、預(yù)付等項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)相互抵銷(xiāo)。在合并工作底稿中編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，借記應(yīng)付和預(yù)收等項(xiàng)目，貸記應(yīng)收和預(yù)收等項(xiàng)目。

對(duì)于母公司與子公司、子公司相互之間持有對(duì)方的債券，母公司編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，也應(yīng)相互抵銷(xiāo)。在合并工作底稿中編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，借記“應(yīng)付債券”項(xiàng)目，貸記“長(zhǎng)期投資”或“短期投資”項(xiàng)目。

對(duì)于長(zhǎng)期投資中內(nèi)部債券投資與應(yīng)付債券抵銷(xiāo)時(shí)發(fā)生的差額，應(yīng)作為合并價(jià)差處理。當(dāng)長(zhǎng)期投資中債券投資的數(shù)額高于相對(duì)應(yīng)的應(yīng)付債券的數(shù)額，編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，應(yīng)借記“合并價(jià)差”項(xiàng)目，貸記“長(zhǎng)期投資”項(xiàng)目；當(dāng)長(zhǎng)期投資中內(nèi)部債券投資的數(shù)額低于相對(duì)應(yīng)的應(yīng)付債券的數(shù)額，編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，應(yīng)借記“長(zhǎng)期投資”項(xiàng)目，貸記“合并價(jià)差”項(xiàng)目。

母公司與子公司、子公司相互之間應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款相互抵銷(xiāo)后，其已抵銷(xiāo)的應(yīng)收賬款所計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備的數(shù)額，也應(yīng)予以抵銷(xiāo)。在合并資產(chǎn)負(fù)債表中，壞賬準(zhǔn)備應(yīng)以抵銷(xiāo)后應(yīng)收賬款計(jì)提的數(shù)額列示。在合并工作底稿中，編制抵銷(xiāo)分錄抵銷(xiāo)已抵銷(xiāo)的應(yīng)收賬款計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備時(shí)，借記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目，貸記“管理費(fèi)用”項(xiàng)目。

對(duì)于以前會(huì)計(jì)期間編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)因內(nèi)部應(yīng)收賬款抵銷(xiāo)而抵銷(xiāo)的壞賬準(zhǔn)備的數(shù)額，在本期編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，應(yīng)借記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目，貸記“年初未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目。對(duì)于本期內(nèi)部應(yīng)收賬款增加而計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備進(jìn)行抵銷(xiāo)、編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，應(yīng)借記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目，貸記“管理費(fèi)用”項(xiàng)目；對(duì)于本期內(nèi)部應(yīng)收賬款減少而沖銷(xiāo)的壞賬準(zhǔn)備進(jìn)行抵銷(xiāo)、編制抵銷(xiāo)分錄時(shí)，應(yīng)

借記“管理費(fèi)用”項(xiàng)目，貸記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目。

3．存發(fā)項(xiàng)目中，由內(nèi)部銷(xiāo)售所產(chǎn)生的末實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷(xiāo)售利潤(rùn)的數(shù)額，應(yīng)予以抵銷(xiāo)，并以抵銷(xiāo)后的數(shù)額列示。

4．子公司所有者權(quán)益各項(xiàng)目中不屬于母公司擁有的數(shù)額，應(yīng)作為少數(shù)股東權(quán)益，在合并資產(chǎn)負(fù)債表中所有者權(quán)益類(lèi)（或股東權(quán)益類(lèi)）項(xiàng)目之前，單列一類(lèi)，以總額反映。

5．所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）中未分配利潤(rùn)的數(shù)額，根據(jù)合并利潤(rùn)表中期未未分配利潤(rùn)的數(shù)額列示。

6．對(duì)于境外子公司以外幣表示的資產(chǎn)負(fù)債表，母公司應(yīng)將其所有資產(chǎn)、負(fù)債類(lèi)項(xiàng)目均按照合并會(huì)計(jì)報(bào)表決算口的市場(chǎng)匯率折算為母公司記賬本位幣。所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）類(lèi)項(xiàng)目，除“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目外，均應(yīng)按照發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)匯率折算為母公司記賬本位幣。“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目以折算后的利潤(rùn)分配表中該項(xiàng)目的數(shù)額作為其數(shù)額列示。折算后資產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目與負(fù)債類(lèi)項(xiàng)目和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）類(lèi)項(xiàng)目合計(jì)數(shù)的差額，作為報(bào)表折算差額在“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目后單獨(dú)列示。年初數(shù)按照上年折算后的資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)額列示。

至于母公司與子公司以及子公司相互之間發(fā)生的固定資產(chǎn)交易，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)一般不多，按照現(xiàn)行合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定，可視為企業(yè)集團(tuán)外交易，不進(jìn)行相互抵銷(xiāo)。

六、合并工作底稿和合并損益表、合并利潤(rùn)分配表、合并資產(chǎn)負(fù)債表編制舉例

在編制合并工作底稿時(shí)，應(yīng)先將母、子公司會(huì)計(jì)報(bào)表的本年累計(jì)數(shù)或期末數(shù)分別填入“母子公司報(bào)表金額”欄（為節(jié)約篇幅，設(shè)例僅列有本年累計(jì)發(fā)生額及期末數(shù)的項(xiàng)目），然后根據(jù)內(nèi)部交易及調(diào)整事項(xiàng)，編制調(diào)整及抵銷(xiāo)分錄填入“調(diào)整及抵銷(xiāo)數(shù)”的“借方”、“貸方”欄。

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于 2000年初投資1600 000元組建擁有80％股權(quán)的子公司，從事房屋裝飾工程施工及鋁合金門(mén)窗生產(chǎn)。子公司實(shí)收資本為2 000 000元，其中少數(shù)股東權(quán)益為 400 000元。內(nèi)，母子公司之間發(fā)生了下列內(nèi)部交易：

子公司向母公司點(diǎn)交工程價(jià)款為1000 000元的裝飾工程，母公司已將此項(xiàng)工程向客戶銷(xiāo)售。

子公司于年未向母公司銷(xiāo)售20O 00O元鋁合金門(mén)窗，此項(xiàng)門(mén)窗內(nèi)部銷(xiāo)售利潤(rùn)為 40 000元，因門(mén)窗尚未用于開(kāi)發(fā)房屋，價(jià)款尚欠。

子公司當(dāng)年稅后利潤(rùn)為 268 000元，母公司投資收益為214 400元（268 000元×80％），少數(shù)股東損益為 53 600元（268 000元×20％），又按規(guī)定提取盈余公積 40 200元，分配利潤(rùn)213 600元后，14 200元留存下。

根據(jù)上列內(nèi)部交易及調(diào)整事項(xiàng)，應(yīng)在合并工作底稿中作如下分錄：

①抵銷(xiāo)內(nèi)部點(diǎn)交工程經(jīng)營(yíng)收入：

借：經(jīng)營(yíng)收入 1000 000 貸：經(jīng)營(yíng)成本 1000 000

②抵銷(xiāo)鋁合金門(mén)窗內(nèi)部銷(xiāo)售利潤(rùn)：

借：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) 40 000 貸：存貨 40 000

③抵銷(xiāo)母子公司相互之間應(yīng)付應(yīng)收鋁合金門(mén)窗購(gòu)銷(xiāo)款：

借：應(yīng)付賬款。200 000 貸：應(yīng)收賬款 200 000

④抵銷(xiāo)因內(nèi)部應(yīng)收賬款抵銷(xiāo)而抵銷(xiāo)的壞賬準(zhǔn)備：

借：壞賬準(zhǔn)備 2 000 貸：管理費(fèi)用 2 000

⑤抵銷(xiāo)母公司對(duì)子公司權(quán)益性投資與子公司所有者權(quán)益中母公司所有者權(quán)益，并算出少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益；

借：投資收益 214 400 少數(shù)股東損益 53 600 實(shí)收資本 2 000 000 盈余公積 40 200

未付利潤(rùn) 160 000 貸：長(zhǎng)期投資 1814 400 提取盈余公積 40 200 應(yīng)付利潤(rùn) 213 600 少數(shù)股東權(quán)益 400 000

按照現(xiàn)行合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定，上列分錄中記入“未付利潤(rùn)”項(xiàng)目借方的 160 000元，應(yīng)記入“合并價(jià)差”項(xiàng)目的借方。但從設(shè)例來(lái)說(shuō)，這是子公司對(duì)母公司的應(yīng)付未付利潤(rùn)（即從應(yīng)付利潤(rùn)213 600元減去對(duì)少數(shù)股東應(yīng)付利潤(rùn) 53 600元后對(duì)母公司的應(yīng)付利潤(rùn)），應(yīng)將“未付利潤(rùn)”項(xiàng)目加以抵銷(xiāo)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合并工作底稿的格式列示如圖表。

合 并 工 作 底 稿

單位；元

項(xiàng) 目

母子公司報(bào)表金額

調(diào)整及抵銷(xiāo)數(shù)

母公司

子公司

借方

貸方 合并報(bào)表金額

經(jīng)營(yíng)收入

經(jīng)營(yíng)成本

銷(xiāo)售費(fèi)用

經(jīng)營(yíng)稅金及附加

其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)

管理費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

投資收益

營(yíng)業(yè)外收入

營(yíng)業(yè)外支出

所得稅

少數(shù)股東損益

年初未分配利潤(rùn)

提取盈余公積

應(yīng)付利潤(rùn)

貨幣資金

應(yīng)收票據(jù)

應(yīng)收賬款

壞賬準(zhǔn)備

其他應(yīng)收款

待攤費(fèi)用

存貨

長(zhǎng)期投資

合并價(jià)差

固定資產(chǎn)

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

無(wú)形資產(chǎn)

遞延資產(chǎn)

其他長(zhǎng)期資產(chǎn)

短期借款

應(yīng)付票據(jù)

應(yīng)付賬款

預(yù)收賬款

應(yīng)付福利費(fèi)

其他應(yīng)付款

未交稅金

未付利潤(rùn)

長(zhǎng)期借款

少數(shù)股東權(quán)益

實(shí)收資本

資本公積

盈余公積

未分配利潤(rùn)

根據(jù)合并工作底稿的調(diào)整及抵銷(xiāo)數(shù)，調(diào)整母、子公司報(bào)表金額后，就可算出合并報(bào)表各項(xiàng)目的金額，并填入“合并報(bào)表金額”欄。但對(duì)“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目的合并報(bào)表金額，應(yīng)根據(jù)編制的合并利潤(rùn)分配表計(jì)算的本年年末未分配利潤(rùn)數(shù)填列。因?yàn)榻?jīng)過(guò)調(diào)整抵銷(xiāo)母、子公司的收入、收益、成本、費(fèi)用、支出、損失項(xiàng)目后，必然影響集團(tuán)公司的利潤(rùn)和未分配利潤(rùn)。

根據(jù)合并工作底稿合并報(bào)表金額欄各項(xiàng)目數(shù)和上年合并報(bào)表，就可編制合并損益表、合并利潤(rùn)分配表和合并資產(chǎn)負(fù)債表。

合 并 損 益 表

編制單位： 1998 單位：元

項(xiàng)目 上年累計(jì)數(shù) 本年累計(jì)數(shù)

一、經(jīng)營(yíng)收入

減：經(jīng)營(yíng)成本

銷(xiāo)售費(fèi)用

經(jīng)營(yíng)稅金及附加

二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

加；其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)

減；管理費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

加：投資收益

營(yíng)業(yè)外收入

減：營(yíng)業(yè)外支出

四、利潤(rùn)總額

減：所得稅

少數(shù)股東損益

五、凈利潤(rùn)

合 并 利 潤(rùn) 分 配 表

編制單位： 1998 單位：元

項(xiàng)目 本年率際 上年實(shí)際

一、凈利潤(rùn)

加：年初未分配利潤(rùn)

二、可供分配利潤(rùn)

加：盈余公積補(bǔ)虧

減：提取盈余公積

應(yīng)付利潤(rùn)

三、年來(lái)未分配利潤(rùn)

七、合并現(xiàn)全流量表

合并現(xiàn)金流量表以母、子公司的現(xiàn)金流量表和合并工作底稿等有關(guān)資料為基礎(chǔ)編制，一般可先加總現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目母、子公司的現(xiàn)金流量，然后剔除內(nèi)部交易所產(chǎn)生的重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)金流量。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，應(yīng)從母、子公司剔除的重復(fù)計(jì)算現(xiàn)金流量的內(nèi)部交易，主要有：

1．子公司向母公司承包工程、銷(xiāo)售構(gòu)件。

子公司向母公司承包工程、銷(xiāo)售構(gòu)件所取得的工程價(jià)款和構(gòu)件價(jià)款，應(yīng)在子公司“銷(xiāo)售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在母公司“發(fā)包工程、征用和批租土地、購(gòu)買(mǎi)商品。接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除支付給子公司的工程價(jià)款和構(gòu)件價(jià)款。

2．母公司對(duì)子公司進(jìn)行權(quán)益性投資。

母公司對(duì)子公司權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金，應(yīng)在母公司“權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在子公司“吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除母公司權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金。

3．母公司收到子公司分得股利或利潤(rùn)。

母公司從子公司分配股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金，應(yīng)在母公司“分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在子公司“分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除對(duì)母公司分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金。

4．母公司依法減少對(duì)子公司投入的資本。

母公司從子公司收回投資所收到的現(xiàn)金，應(yīng)在母公司“收回投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在子公司“減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除減少注冊(cè)資本對(duì)母公司所支付的現(xiàn)金。

對(duì)涉及子公司少數(shù)股東的現(xiàn)金流量，在合并現(xiàn)金流量表中，應(yīng)單列項(xiàng)目反映，并對(duì)有關(guān)項(xiàng)目加以調(diào)整。

1．子公司少數(shù)股東增加的投資，應(yīng)作為籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，將其投入現(xiàn)金在“吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目之后，單列“子公司吸收少數(shù)股東投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映，并對(duì)“吸收投資性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目加以調(diào)整。

2．子公司依法減少資本支付給少數(shù)股東的現(xiàn)金，應(yīng)作為籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，在“減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目之后，單列“子公司依法減資支付給少數(shù)股東的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映，并對(duì)“減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目加以調(diào)整。

3．子公司將利潤(rùn)分配給少數(shù)股東所支付的現(xiàn)金，應(yīng)作為籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，在“分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目之后，單列“子公司分配少數(shù)股東利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映，并對(duì)“分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目加以調(diào)整。同時(shí)應(yīng)將少數(shù)股東本期損益在合并現(xiàn)金流量表附注2“將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量”的“凈利潤(rùn)”項(xiàng)目之后，單列“少數(shù)股東本期損益”項(xiàng)目反映。

在編制合并現(xiàn)金流量表時(shí)，也可先編制“合并現(xiàn)金流量表工作底稿”，在工作底稿中設(shè)置“母、子公司報(bào)表現(xiàn)金流量”、“現(xiàn)金流量調(diào)整、剔除數(shù)”和“合并報(bào)表現(xiàn)金流量”三欄，對(duì)母、子公司現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目現(xiàn)金流量進(jìn)行加總、調(diào)整剔除后，求得合并現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。

上述合并會(huì)計(jì)報(bào)表編制舉例，僅涉及母公司和一個(gè)子公司。如果母公司有幾個(gè)子公司，則在編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，就要將母公司與幾個(gè)子公司及子公司之間的內(nèi)部交易有關(guān)金額，逐一加以調(diào)整、抵銷(xiāo)或剔除。如母公司還有孫公司，應(yīng)先由于公司與它的子公司卿母公司的孫公司）編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，然后編制母公司會(huì)計(jì)報(bào)表與子公司合并會(huì)計(jì)報(bào)表的合并會(huì)計(jì)報(bào)表。

合 并 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表

編制單位: 1998年12月31日 單位：元

資產(chǎn) 年初數(shù) 期末數(shù) 負(fù)債及所有者權(quán)益 年初數(shù) 期末數(shù)

流動(dòng)資產(chǎn) 流動(dòng)負(fù)債；

貨幣資金 短期借款

短期投資 應(yīng)付票據(jù)

應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)付賬款

應(yīng)收賬款 預(yù)收賬款

減：壞賬準(zhǔn)備 應(yīng)付工資

預(yù)付賬款 應(yīng)付福利費(fèi)

其他應(yīng)收款 其他應(yīng)付款

待攤費(fèi)用 未交稅金

存發(fā) 未付利潤(rùn)

其他流動(dòng)資產(chǎn) 其他來(lái)交款

待處理流動(dòng)資產(chǎn)損失 預(yù)提費(fèi)用

一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資 其他流動(dòng)負(fù)債

流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債

長(zhǎng)期投資： 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)

長(zhǎng)期投資 長(zhǎng)期負(fù)債：

其中：合并價(jià)差（貸差“－”號(hào)表示）長(zhǎng)期借款

固定資產(chǎn)： 應(yīng)付債券

固定資產(chǎn)原價(jià) 長(zhǎng)期應(yīng)付款

減：累計(jì)折舊 住房周轉(zhuǎn)金

固定資產(chǎn)凈值 其他長(zhǎng)期負(fù)債

固定資產(chǎn)清理 長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)

固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 遞延稅項(xiàng)

待處理固定資產(chǎn)損失 遞延稅款貸項(xiàng)

固定資產(chǎn)合計(jì) 負(fù)債合計(jì)

無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)： 少數(shù)股東權(quán)益

無(wú)形資產(chǎn) 所有者權(quán)益：

遞延資產(chǎn) 實(shí)收資本

無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)合計(jì) 資本公積

其他資產(chǎn)： 盈余公積

其他長(zhǎng)期資產(chǎn) 未分配利潤(rùn)

遞延稅款： 外幣報(bào)表折算差額

遞延稅款借項(xiàng) 所有者權(quán)益合計(jì)

資產(chǎn)總計(jì) 負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)