第一篇：小戶型住宅分析論文

一、當(dāng)前小戶型存在的問(wèn)題

目前市場(chǎng)上的小戶型物業(yè)主要有以下幾類問(wèn)題：

（一）房型不合理，居住功能差。現(xiàn)在，小戶型住宅中大多是賓館標(biāo)房式的一室戶房型，無(wú)獨(dú)立廚房、無(wú)日常起居的活動(dòng)空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類標(biāo)房式房型，實(shí)際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值，因?yàn)榧词故蔷频晔阶≌洚吘惯€是供人居住生活的“住宅”，而非“酒店”。

除了這些標(biāo)房式房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無(wú)任何自然通風(fēng)采光，這種不合理是顯而易見(jiàn)的。這也是小戶型住宅的通病。嚴(yán)格地說(shuō)，這類小戶型房型可謂是市場(chǎng)的無(wú)效供應(yīng)，是社會(huì)資源的浪費(fèi)。

（二）得房率低，走道過(guò)長(zhǎng)。如今，小戶型住宅的得房率普遍遠(yuǎn)低于常規(guī)住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“新銀座”60％，“東方新地”64％等。這與通常新建住宅80％以上的得房率相比，實(shí)在是相差懸殊。對(duì)于日趨理性與精明的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這一過(guò)低的得房率，顯然會(huì)影響他們購(gòu)房的抉擇（尤其是當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)了更高得房率的小戶型時(shí)）。

過(guò)低的得房率，實(shí)際上就縮小了套內(nèi)的使用面積，或者說(shuō)實(shí)際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價(jià)，其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的。

（三）識(shí)別性差，存在安全隱患。

由于小戶型住宅設(shè)計(jì)的陳舊，一個(gè)層面幾十戶，魚(yú)骨狀、回環(huán)狀一貫通的平面布局，便必然導(dǎo)致各家各戶識(shí)別性差的弊端。進(jìn)入走道，除非辨認(rèn)門牌室號(hào)，幾乎無(wú)其他可識(shí)別的不同空間格局的標(biāo)志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺(jué)察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便會(huì)給不法之徒留下可乘之機(jī)。

（四）一梯幾十戶，上下不便。現(xiàn)有小戶型住宅，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設(shè)置。如“金銀匯”的32層三梯54戶，“自由自宅”的6層2梯40戶，“奔騰新干線”的32層三梯20戶，“藍(lán)朝部落”的32層四梯24戶等。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運(yùn)量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過(guò)三百戶的運(yùn)量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進(jìn)出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。

（五）面積不當(dāng)，總價(jià)失控。現(xiàn)在小戶型住宅中標(biāo)房式的一室戶房型建筑面積，不少都在40-50平方米，如“新銀座”、“富通城”、“東方新地”等，對(duì)一室戶而言，顯然偏大。這一面積完全可設(shè)計(jì)成緊湊的小一室一廳。而小戶型中的一室一廳也同樣偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超過(guò)80平方米建筑面積。這就失去了小戶型的本來(lái)意義。小戶型就應(yīng)體現(xiàn)其“小”，以符合特定的市場(chǎng)需求。這一面積的不當(dāng)也就直接導(dǎo)致了總價(jià)的上揚(yáng)，使小戶型原有的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)逐漸消失。此外，如此“雙高”的小戶型，其未來(lái)的預(yù)期租金也必須隨之高漲，這就又與租賃市場(chǎng)實(shí)際的需求結(jié)構(gòu)相矛盾、相背離，導(dǎo)致今后此類小戶型的難以出租與變現(xiàn)，甚至引發(fā)一系列的市場(chǎng)問(wèn)題。其實(shí)這也反映出發(fā)展商對(duì)小戶型市場(chǎng)定位的失誤。

上述五大缺陷，也是當(dāng)今小戶型市場(chǎng)不成熟的表現(xiàn)。如何解決這些缺陷與不足，如何優(yōu)化乃至細(xì)化小戶型產(chǎn)品，提高對(duì)特定居住使用者的適應(yīng)性（包括價(jià)位），這是今后小戶型開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，也是小戶型市場(chǎng)進(jìn)一步良性發(fā)展的保證。

二、小戶型產(chǎn)品的優(yōu)化與對(duì)策

（一）改點(diǎn)式為板式，創(chuàng)新平面布局。改變整體建筑造型，將點(diǎn)式塔樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。

（二）改直套為橫套，縮短進(jìn)深。現(xiàn)有的小戶型往往進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚。且客廳要么無(wú)直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時(shí)縮短進(jìn)深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯(cuò)，凹進(jìn)一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開(kāi)設(shè)更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強(qiáng)居室自然通風(fēng)采光的生態(tài)性能。同時(shí)又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強(qiáng)化其造型美感。

（三）細(xì)化功能區(qū)隔，合理面積配比。小戶型不應(yīng)以犧牲居室功能為代價(jià)來(lái)一味求小，而應(yīng)在細(xì)化功能區(qū)隔，合理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。

對(duì)于1-2人居住的一房一廳來(lái)說(shuō)，其各功能區(qū)域的面積，當(dāng)然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米，客廳不應(yīng)小于12平方米，衛(wèi)生間不宜小于4平方米等，否則就會(huì)影響使用，使空間過(guò)于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應(yīng)有合理配比，如儲(chǔ)藏室、壁櫥、小陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機(jī)等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當(dāng)配比，各空間尺度的適宜準(zhǔn)確，既能滿足需要，又無(wú)面積損失，這是“螺絲殼里做道場(chǎng)”，細(xì)化小空間功能區(qū)隔的關(guān)鍵一環(huán)。

（四）變化局部隔斷，增加儲(chǔ)存空間

為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲(chǔ)存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說(shuō)相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運(yùn)用，但尚未普及，而在小戶型的設(shè)計(jì)中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設(shè)計(jì)便能有所突破。其實(shí)用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。

（五）房型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)同步結(jié)合，相得益彰

在裝修設(shè)計(jì)中，常會(huì)因房型的局限和空間區(qū)隔的不合理而給裝修帶來(lái)麻煩和尷尬。如果能在房型設(shè)計(jì)時(shí)，事先考慮到裝修的需要，將兩者結(jié)合起來(lái)，形成互補(bǔ)互動(dòng)的效應(yīng)，建立相輔相成的關(guān)系，那么便能使相當(dāng)有限的小戶型空間，發(fā)揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過(guò)裝修增強(qiáng)居室的實(shí)用性、功能性，同時(shí)也增強(qiáng)視覺(jué)美感，擴(kuò)大和延伸視覺(jué)空間，使小空間不覺(jué)其小，產(chǎn)生以小見(jiàn)大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設(shè)計(jì)，鏡面墻的運(yùn)用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設(shè)計(jì)等。

第二篇：淺談小戶型住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)

淺談小戶型住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)

湯君

摘要：隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，如何合理的調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，在城市中發(fā)展中小套型集合住宅，成為目前被廣泛關(guān)注和研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：小戶型住宅需求

在現(xiàn)代社會(huì)住宅是價(jià)值最大的消費(fèi)品，特別是在城市住宅需求量非常大，外來(lái)務(wù)工人員和剛剛參加工作的青年。務(wù)工人員工資低，青年共參加工作，這一群人都沒(méi)有積蓄，同時(shí)還有其他更多的地方需要花錢，所以每一寸面積都關(guān)系到居住者的切身利益。在盡量降低公共分?jǐn)偯娣e的前提下，對(duì)城市住宅的套內(nèi)面積的每一處都要精心設(shè)計(jì)，在保障居住的舒適性的基礎(chǔ)上，節(jié)約每一寸面積。空間的高效性體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是住宅的使用系數(shù)要高，分?jǐn)偟墓娣e要小。經(jīng)對(duì)多層及高層住宅的公攤面積統(tǒng)計(jì)分析：一般多層一梯兩戶的約9平方米/戶;11層一梯兩戶的約14平方米/戶；11層一梯三戶的約11平方米/戶；18層兩梯兩戶的約19平方米/戶；18層兩梯三戶的約17平方米/戶。

另一方面則是小戶型住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)，合理的利用室內(nèi)空間是小戶型空間得到充分的利用使小空間不小這樣才能使小戶型住宅更加適應(yīng)市場(chǎng)的需求，更加節(jié)省空間與資源。充分的利用室內(nèi)的每一寸空間，在這一方面日韓兩國(guó)的小戶型住宅設(shè)計(jì)做的非常好韓國(guó)國(guó)土面積較小，約為9.97萬(wàn)km，多山地，屬溫帶季風(fēng)氣候。韓國(guó)為土地私有制國(guó)家，不易進(jìn)行大范圍的整體規(guī)劃以及連片開(kāi)發(fā)，且人均居住面積為 ６．９ 坪。因此早在 １９８０ 年代－ １９９０ 年代，韓國(guó)建筑師已開(kāi)始探索向小面積住宅與精細(xì)化設(shè)計(jì)結(jié)合并注重維修和翻新轉(zhuǎn)型的道路，這對(duì)于土地資源日趨緊張的韓國(guó)無(wú)疑是高瞻遠(yuǎn)矚的重要一步。日本亦是如此。由于公攤面積很難的減小，在公攤面積上各國(guó)基本上都是一樣的，但是在室內(nèi)精細(xì)化設(shè)計(jì)上日韓兩國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在我國(guó)前面。而且室內(nèi)精細(xì)化設(shè)計(jì)受到各種因素的約束，要處理各種因素之間的關(guān)系是非常困難的，每個(gè)設(shè)計(jì)師都有自己的處理辦法。小戶型住宅室內(nèi)精細(xì)化設(shè)計(jì)中最為重要的部分有兩，一是合理的利用空間盡量不浪費(fèi)空間，二是巧妙的利用一些空間作為儲(chǔ)藏空間。

合理充分的利用室內(nèi)原有的空間是比較困難的，因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)中我們需要將一些房間分隔開(kāi)，在常見(jiàn)的分區(qū)是潔污分區(qū)，廚房和廁所是比較臟的部分，應(yīng)與其他房間有一定的分隔。而廚房和廁所之間也是要做一定分隔的，這無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家無(wú)論在那個(gè)時(shí)代都是在住宅中分隔開(kāi)的。功能分區(qū)在中日韓三國(guó)中，韓國(guó)功能分區(qū)要求是最多的國(guó)家。在韓國(guó)沒(méi)有計(jì)劃生育的限制，一般家庭通常有 ２ － ３個(gè)孩子。老人多選擇與長(zhǎng)子居住或單獨(dú)居住，傳統(tǒng)的 ３代同堂仍占有一定的比例。另外，一般家庭還會(huì)雇傭保姆協(xié)同家務(wù)，而已婚婦女則視家庭經(jīng)濟(jì)情況選擇是否外出工作。由于家庭人口較多，因此不僅對(duì)房屋的居住空間需求較大，同時(shí)對(duì)房屋的功能劃分也要求嚴(yán)格，希望實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離、家政勞作與睡眠休息分離、主人區(qū)域與子女區(qū)域分離等功能分區(qū)。

在精細(xì)化設(shè)計(jì)中如何利用儲(chǔ)藏空間講一些不經(jīng)常用的東西儲(chǔ)藏起來(lái)，這樣就會(huì)讓室內(nèi)空間顯得干凈而寬敞。

第三篇：小戶型分析報(bào)告

盤點(diǎn)小戶型優(yōu)勢(shì)

一、總價(jià)低、首付低、月供低 無(wú)論是自住還是投資，小戶型相對(duì)于大戶型來(lái)說(shuō)，其最大的特點(diǎn)及優(yōu)點(diǎn)就是總價(jià)低。如果是通過(guò)銀行按揭底方式獲得，那么其首付和月供也相對(duì)較低。首付在5萬(wàn)左右，月供一般也不會(huì)超過(guò)千元，銀行還貸壓力小。這對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該還是可以承受的。縱有房屋千萬(wàn)套、睡覺(jué)只需三尺寬。在房?jī)r(jià)日益飆升的今天，比起動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的總房?jī)r(jià)，小戶型低總價(jià)、低首付、低月供的特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，使得“居者有其屋”這一美好設(shè)想不再那么遙遠(yuǎn)。

二、過(guò)渡性強(qiáng) 對(duì)于大多數(shù)自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其是對(duì)于單身貴族和或是剛結(jié)婚不久的小夫妻而言，想要一次性購(gòu)置3室甚至4室這種可供應(yīng)全家人居住的大面積戶型難度是比較大的。無(wú)論是考慮經(jīng)濟(jì)因素還是行業(yè)發(fā)展的必然，大多數(shù)人會(huì)傾向于選擇小戶型，等到財(cái)富積攢到一定程度再考慮二次置業(yè)，改善居住環(huán)境。因此小戶型可以作為一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品，在若干年后，有了更大、更舒適的房子，小戶型可以租或售，“滾動(dòng)置業(yè)”的美好設(shè)想可以在小戶型這個(gè)載體上比較輕松的實(shí)現(xiàn)。可租可售可自住，所以說(shuō)它的過(guò)渡性是非常強(qiáng)的。

三、投資可行性強(qiáng)

1、由于小戶型的總價(jià)低，應(yīng)此其投資門檻相對(duì)不高。月供一般也在千元以下。通過(guò)選擇地段和裝修標(biāo)準(zhǔn)，完全可以實(shí)現(xiàn)用月租償還月供賺取長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。或者伺機(jī)出售，迅速回籠資金。比起大戶型來(lái)說(shuō)，由于總價(jià)低，機(jī)會(huì)成本也相對(duì)少。即便出現(xiàn)比較大的動(dòng)蕩和意外，虧損也相對(duì)較少。

2、投資小戶型房屋，相對(duì)于投資股票、債券來(lái)說(shuō)，收益更穩(wěn)定。即便出現(xiàn)大的動(dòng)蕩，也不會(huì)向股市崩盤一樣，投資變成一堆廢紙。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是比較小的。

3、市場(chǎng)需求旺盛，剛性需求大。購(gòu)買小戶型房產(chǎn)用于出租，關(guān)鍵看投資收益。而這一點(diǎn)又取決于承租群的需求量。小戶型的承租群一般多為白領(lǐng)階

層、結(jié)婚不久的小夫妻。他們共同的特點(diǎn)在于財(cái)富儲(chǔ)蓄相對(duì)較低而剛性需求相對(duì)旺盛。因此，小戶型用于出租是非常理想的。這一點(diǎn)在一線城市表現(xiàn)得非常明顯。

四、裝修、居住成本低 小戶型面積小，因此裝修的時(shí)候可以省下一筆裝修費(fèi)用。入住以后，各項(xiàng)按照面積均攤的費(fèi)用也相對(duì)較低，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

五、增值保值性強(qiáng) 房屋作為一種特殊的商品，除具備居住功能外，還具有保值及增值的附加價(jià)值。而小戶型無(wú)疑成為房產(chǎn)投資的首選。一般來(lái)講，小戶型項(xiàng)目所處位置交通狀況良好，同時(shí)相關(guān)配套也比較齊全，小戶型無(wú)論是出租或出售都具有較大的保值增值空間。據(jù)了解，市區(qū)內(nèi)的精裝修小戶型月租完全可以用來(lái)償還銀行不超過(guò)千元的按揭貸款。其保值、增值價(jià)值一目了然。

六、生活便利性強(qiáng) 站在小戶型定位的角度來(lái)看，由于其的潛在需求客戶多是年輕的上班族，他們正處于創(chuàng)業(yè)階段，尚未買車，對(duì)公共交通的依賴性是比較大的。所以真正受歡迎的小戶型項(xiàng)目的區(qū)位條件都比較好。通常交通狀況良好，距離公共汽車站、地鐵站比較近。對(duì)于上班族和“飄一族”來(lái)說(shuō)，市區(qū)的成熟配套方便工作之余享受高品質(zhì)生活。如購(gòu)物、看電影、喝咖啡等，在市區(qū)選擇離工作地點(diǎn)近的地方買小戶型可以節(jié)省上班時(shí)間，免除長(zhǎng)途勞頓。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，小戶型完全可以擺脫“購(gòu)買能力”的束縛,成為高品味、時(shí)尚人群的個(gè)性選擇。選擇小戶型可以帶來(lái)便利的生活環(huán)境，相同的環(huán)境，較低的總價(jià)凸現(xiàn)其高性價(jià)比。創(chuàng)新小戶型的獨(dú)特新優(yōu)勢(shì) 商品住宅時(shí)代的小戶型發(fā)展，至今已經(jīng)歷時(shí)10多年了，產(chǎn)品更新?lián)Q代，歷經(jīng)多種變化。伴隨著“90平方米以下占比70%”的政策的全面實(shí)施，“90/70”小戶型從今年起在成都不斷亮相，其創(chuàng)新產(chǎn)品也普遍受到購(gòu)房者的關(guān)注，銷售好于一般商品住宅。而今的小戶型有何變化？創(chuàng)新型小戶型究竟新在哪里呢？

帶來(lái)變化

住房最忌諱的是進(jìn)門一眼望盡，而由于層高的變化讓面積不大的住房擁有了立體感，也 立體感：小戶型層高

適合現(xiàn)代家具、電器的布局和個(gè)性化的居住格局。以往，由于建筑層高限制不多，有的小戶型層高最高可達(dá)5.5米。一般住宅的層高在2.8米左右，因此5.5米可以設(shè)計(jì)打造成兩層空間，而面積計(jì)算則依舊以一層為單位，故有“買平方送立方”的說(shuō)法。在層高的限制下，現(xiàn)在出現(xiàn)較多的是錯(cuò)層或復(fù)式小戶型，上下兩層空間，下面對(duì)外會(huì)客，上面居住，面積雖然都不大，但分區(qū)明確、層次分明。有的甚至是南北錯(cuò)層小戶型，上下兩層擁有陽(yáng)臺(tái)看到的是不同的戶外景觀。

個(gè)性感：小戶型彈性組合空間平面的空間變化和彈性組合，對(duì)小戶型來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。因?yàn)椋ㄟ^(guò)變化和組合，可以摒棄一些可看不可用的面積，改造成適合自己的生活居住空間。在以往的住宅設(shè)計(jì)中，一般小戶型產(chǎn)品是當(dāng)作邊角料設(shè)計(jì)的，房間格局、承重墻等都是隨其它戶型變化而變化的。進(jìn)入“90/70”時(shí)代，針對(duì)小戶型的設(shè)計(jì)不斷出現(xiàn)，如設(shè)計(jì)中盡量減少小戶型的承重隔墻，使之可以自由變化，組合成不同的空間就是很好的嘗試。

在彈性組合中，廚房區(qū)和就餐區(qū)的結(jié)合，臥室和書(shū)房的互通，起居室的多功能、工作陽(yáng)臺(tái)和洗衣機(jī)的結(jié)合等都在考慮范圍內(nèi)。增加彈性空間后，業(yè)主可以根據(jù)居住人數(shù)、興趣愛(ài)好的不同裝修設(shè)計(jì)自己喜愛(ài)的空間，使小戶型更具個(gè)性化。

空間感：小戶型花廳增加面積

對(duì)小戶型來(lái)說(shuō)，在有限的建筑面積內(nèi)獲得室內(nèi)面積的最大化也是至關(guān)重要的。正是得益于“90/70”政策的推行，小戶型的設(shè)計(jì)正在考慮為業(yè)主增加室內(nèi)的使用面積。而今，增加飄窗和陽(yáng)臺(tái)，延伸小房間視覺(jué)的長(zhǎng)度已經(jīng)被普遍采用。

另一種由北方傳過(guò)來(lái)的進(jìn)門花廳也開(kāi)始應(yīng)用到成都的小戶型中。顧名思義，花廳是養(yǎng)花弄草的地方，陽(yáng)光、空氣需求大，所以花廳一般擁有一個(gè)半開(kāi)放式的對(duì)外空間，頂上有檐，但對(duì)外無(wú)窗，所以花廳的建筑面積只能算一半。用一半的價(jià)格買到8-10平方米的花廳后，小戶型業(yè)主可以裝修改造，如改造成與廚房結(jié)合的半開(kāi)放式餐廳，或改造成鮮花環(huán)繞的家庭

電腦室等。雖然總面積不大，但花廳增添了小戶型的空間感覺(jué)。

舒適感：關(guān)注小戶型通風(fēng)日照。

還有一種小戶型中規(guī)中矩，朝南臥室?guī)详?yáng)臺(tái)，北面廚房、衛(wèi)生間帶工作陽(yáng)臺(tái)，還有10多平方米的會(huì)客廳。麻雀雖小，五臟俱全。這類小戶型受歡迎的原因，是其設(shè)計(jì)符合居住的兩個(gè)基本原則，即通風(fēng)和日照。不少小戶型為整體建筑的需要，往往舍棄通風(fēng)和日照的標(biāo)準(zhǔn)。如兩梯三戶的房子，往往把小戶型設(shè)計(jì)在中間，與電梯門相對(duì)，這樣的房子缺少南北通風(fēng)，室內(nèi)的自然空氣流通不好，能源消耗量相應(yīng)會(huì)增大；如有的小戶型被安置在板式樓的內(nèi)凹處，日照時(shí)間短，朝向差，冬冷夏悶，居住舒適感差，尤其不適合老人居住；再如，有的小戶型窗前就有大樓阻擋，距離頗近，不僅曬到房間的陽(yáng)光少，而且通風(fēng)都受很大影響。因此，不論小戶型款式的變化怎樣，但萬(wàn)變不離其宗。還是應(yīng)首選南北通風(fēng)好，朝南日照多的小戶型。在當(dāng)今強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境的時(shí)代，不論戶型大小，住得健康舒適要放首位。

第四篇：小戶型客戶群體分析

二，小戶型市場(chǎng)基本概況及競(jìng)爭(zhēng)格局：（1）仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)概況：

仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)首期規(guī)劃面積18萬(wàn)平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積46平方公里，分西區(qū)、南區(qū)、東區(qū)三大功能區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)地處南寧市鳳嶺新區(qū)以東，內(nèi)有桂海高速公路兩個(gè)出入口，邕江環(huán)繞，交通便捷。開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)、文教、休閑娛樂(lè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，招商引資有較大進(jìn)展，2002年累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目15個(gè)，用地面積191.33公頃，協(xié)議投資額達(dá)12億元，實(shí)際投入1.8億元，實(shí)際利用外資50萬(wàn)美元。大學(xué)城的招商引資實(shí)現(xiàn)了零的突破。已有南寧五合職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣西幼兒師范等院校簽約，成為大學(xué)城首批進(jìn)駐的兩家院校。2002年開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值3500萬(wàn)元；出口創(chuàng)匯220萬(wàn)美元，稅收986萬(wàn)元。

房地產(chǎn)是仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)之一。特別是高檔別墅群的開(kāi)發(fā)，已成為南寧房地產(chǎn)的一個(gè)亮點(diǎn)。2002年，已開(kāi)發(fā)有“金地世家”、“天池山橘郡”、“龍胤花園”、“麗水灣別墅”等樓盤，南寧房地產(chǎn)的仙葫板塊開(kāi)始形成。至年底，在仙葫西區(qū)臨界邕江地帶集中了近333.5公頃的別墅群，投資總額近16億元，全部建成后將成為廣西規(guī)模大、檔次高的居住區(qū)之一。

但是，隨著南寧樓市的多樣化發(fā)展，小戶型如雨后春筍般誕生，成為南寧樓市的生力軍。

（2）小戶型成功案例：南寧龍胤鳳凰城小戶型單價(jià)4000元/㎡

上圖列示了2009年3月南寧龍胤鳳凰城兩種戶型的價(jià)格，可以看出，同一樓層的不同戶型，有的可能隨著面積不同，單價(jià)也有所變化，但也有的同一樓層所有的戶型都是差不多，甚至一樣的，比如南寧龍胤鳳凰城小高層戶型，5樓的三居室跟二居室的戶型單價(jià)都是4000元/㎡。而隨著樓層增高，到了7層同樣戶型每平米增加了300元。期間南寧市房?jī)r(jià)同比上漲12%，其中不少為小戶型的功勞。

同時(shí)南寧市新推出的幾個(gè)小戶型樓盤價(jià)格屢創(chuàng)新高：盛天尚都均價(jià)5200元/m2、榮和東盟國(guó)際均價(jià)4900元/m2、陽(yáng)光100上東國(guó)際魔幻SOHO均價(jià)5500元/m2更是為南寧樓市的房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。盡管房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高，但小戶型樓盤卻供不應(yīng)求。

（3）小戶型競(jìng)爭(zhēng)激烈

南寧小戶型可謂蜂擁而上，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。

2009年10月31日，位于民族大道核心地段的盛天國(guó)際二期預(yù)約，當(dāng)天推出310套29平方米~87平方米的精裝修小戶型，因其置業(yè)門檻低、貸款壓力小等原因，引來(lái)不少人預(yù)約。現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈，積極選房。據(jù)說(shuō)，當(dāng)天有近300人進(jìn)場(chǎng)，200人登記預(yù)約。

除了盛天國(guó)際、云星·錢隆天下、嘉華綠洲、嘉士·摩根國(guó)際等以上中小戶型公寓為主打的心樓盤在近期大量上市銷售，就連面市長(zhǎng)時(shí)間的“老盤”，如云星·城市春天、榮和大地，也紛紛推出了小戶型產(chǎn)品。

眾所周知，一直以來(lái)，大戶型都是剛性需求購(gòu)房戶的首選產(chǎn)品，也是為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造利潤(rùn)的主力，是各樓盤重點(diǎn)打造的“拳頭”產(chǎn)品。然而，今年樓市不比往年，大量持幣待購(gòu)的剛性購(gòu)房者，遲遲不肯出手買房，讓觀望成了當(dāng)前樓市的主旋律。于是，急于回籠資金、提高銷售量的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整銷售策略，在產(chǎn)品類型上動(dòng)起了腦筋，紛紛推出總價(jià)較低的小戶型，希望有所突破。

“推出小戶型后，銷售出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)機(jī)。”北湖路一樓盤名的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，前兩個(gè)月賣的戶型都是100平方米以上的，銷售非常不好，其中有一個(gè)月才賣出1套房。推出小戶型產(chǎn)品后，每個(gè)星期成交好幾套。

一直以來(lái)，大戶當(dāng)?shù)赖臇|盟商務(wù)區(qū)，也開(kāi)始“放低身價(jià)”走平民路線，推出了大量的小戶型。盛天華府和信地·伴云居，近期主打產(chǎn)品也是中小戶型。

三，SWOT分析： 1，優(yōu)勢(shì)分析 A：仙葫區(qū)域小戶型市場(chǎng)走俏：

仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是時(shí)尚白領(lǐng)的俱樂(lè)部，也是制造中產(chǎn)階級(jí)的夢(mèng)工廠，在這里有錢的時(shí)尚白領(lǐng)比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我公司小戶型樓盤最有力的支撐。

市場(chǎng)細(xì)分如下：

a、高端市場(chǎng)被盛天國(guó)際、金盛時(shí)代、麗水灣等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。b、中端市場(chǎng)被現(xiàn)代國(guó)際、紫金苑、都市江南、盛天名都等中檔樓盤滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。

c、復(fù)合、小戶型市場(chǎng)。龍胤鳳凰城一期是一個(gè)大眾小戶型樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。龍胤鳳凰城二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份時(shí)尚白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)年輕人等，置業(yè)心理大同小異，因此成為主要推廣主線。（如下調(diào)差報(bào)告）調(diào)查報(bào)告：

針對(duì)小戶型的置業(yè)選擇，居周刊與南寧搜房網(wǎng)合作，于3月19日-25日開(kāi)展了為期6天的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。調(diào)查結(jié)果如下：

1、您購(gòu)買小戶型時(shí)認(rèn)為最重要的因素（多選）（9867票）

A、所處地段及交通 17.24% B、發(fā)展商實(shí)力和信譽(yù)及物業(yè)品牌

16.87% C、優(yōu)美的周邊環(huán)境 9.27% D、優(yōu)美及規(guī)劃 9.09% E、完善的小區(qū) 3.89% F、娛樂(lè)購(gòu)物商場(chǎng)等配套齊全 3.83% G、完善的會(huì)所康樂(lè)設(shè)施 11.22% H、貼心的物業(yè)服務(wù) 11.55% I、價(jià)格吸引及升值空間 17.03% 數(shù)據(jù)分析：地段和交通被認(rèn)為是購(gòu)買小戶型最重要的因素，價(jià)格吸引和升值空間緊隨其后。同時(shí)，品牌意識(shí)日益深入人心，有口碑的發(fā)展商和物業(yè)公司成為購(gòu)房者重要的選擇標(biāo)準(zhǔn)之一。很多被調(diào)查者表示，不管是自住或投資，好的地段會(huì)帶來(lái)更大的升值空間，而完善的會(huì)所設(shè)施和貼心的物業(yè)服務(wù)，與業(yè)主的居住生活質(zhì)量息息相關(guān)，也備受購(gòu)房者關(guān)注。

2、小戶型住宅單價(jià)多少元/平方米您可以接受（1716票）

A、3000元-3500元 23.6% B、4000元-4500元 31.12% C、5000元（或以上）45.28%

數(shù)據(jù)分析：經(jīng)歷了2007年南寧房?jī)r(jià)飛漲，市民對(duì)房?jī)r(jià)有一定的理性認(rèn)識(shí)，近半的購(gòu)房者表示能接受5000元/平方米以上的小戶型。據(jù)調(diào)查，目前南寧很多小戶型項(xiàng)目都在市區(qū)成熟地段，價(jià)格較高，但由于生活便利，部分市民還是很青睞市中心的小戶型，并能接受較高價(jià)格。

3、小戶型住宅產(chǎn)品您可以接受總價(jià)（1716票）

A、10-15萬(wàn)元 32.17% B、15-20萬(wàn)元 54.2% C、20-25萬(wàn)元 13.64%

數(shù)據(jù)分析：記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前小戶型的主力購(gòu)買群體還是20-30歲的青年置業(yè)群體，54.2%的被調(diào)查者選擇小戶型總價(jià)在15-20萬(wàn)元，而這一總價(jià)可以大大減輕青年置業(yè)群體的月供負(fù)擔(dān)。

4、您購(gòu)小戶型住宅的主要目的是（1716票）

A、自用 22.55% B、出租 32.34% C、轉(zhuǎn)手投資 45.1% 數(shù)據(jù)分析：45.1%的市民選擇“轉(zhuǎn)手投資”，這說(shuō)明南寧市的市民很看重小戶型的過(guò)渡投資功能。由于有很多投資者進(jìn)入小戶型市場(chǎng)，這導(dǎo)致了近年來(lái)小戶型一直供不應(yīng)求。

小戶型生活時(shí)尚又精彩，深受年輕人青睞。據(jù)了解，這類戶型在南寧的供應(yīng)量不多。例如青年國(guó)際早已交房使用，而南寧·聯(lián)盟新城及盛天尚都等此類戶型均已售罄。

B：時(shí)尚白領(lǐng)、年輕中產(chǎn)階級(jí)對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力。

C：市場(chǎng)狀況表明，目前南寧市場(chǎng)產(chǎn)品以面積區(qū)間在70-90㎡二房及102-112㎡三房為主，有利于投資，吸引大批外商投資、炒房客。尤其是精裝小戶型更受歡迎，構(gòu)成了提高成交量和價(jià)格形成的主要產(chǎn)品。以投資客為主，投資客量的增加，形成了小戶型市場(chǎng)一個(gè)很強(qiáng)大的支撐。

2，劣勢(shì)分析

A：小戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，局勢(shì)嚴(yán)峻。

仙湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)域業(yè)主多為年輕人且收入皆為白領(lǐng)階層，有效需求充足。如今小戶型樓盤無(wú)論是競(jìng)爭(zhēng)還是銷售都很火爆，像盛天熙園、盛天華府、業(yè)和半島半山、風(fēng)鈴春天、遠(yuǎn)辰·山水一號(hào)、錦繡豪庭、盛天華府、普羅旺斯、臺(tái)灣街、盛天國(guó)際、瀚林雅筑、恒大·蘋果園、東方華府、半島旺角等都是名氣響亮、深受青睞的戶型。

如果像龍胤鳳凰城二期銷售一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我公司樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)局面。

B：我公司剛成立不久，人力資源、資金不足，力量有限。而小戶型開(kāi)發(fā)成本高，相對(duì)可能比一些中大戶型還高。

C：小戶型精裝修很講究，我公司經(jīng)驗(yàn)不足，尤其在小戶型精裝修方面有待提高。

3，機(jī)會(huì)分析

A：小戶型的目標(biāo)市場(chǎng)主要由以下幾種人組成，這些人購(gòu)買能力強(qiáng)。在南寧打工的主要是中層技工或時(shí)尚白領(lǐng)，以及少部分藍(lán)領(lǐng)。這些人的消費(fèi)就是我小戶型市場(chǎng)的目標(biāo)群。他們的主力消費(fèi)面積是兩室一廳和一室一廳，消費(fèi)實(shí)力有限。他們對(duì)按揭首付2-5萬(wàn)元月供幾百上千元非常感興趣，購(gòu)房一般想一步到位，對(duì)住幾年再換房不太感興趣，認(rèn)同蓉茉大道有很大的租房需求市場(chǎng)，非常認(rèn)同仙湖開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展前景。對(duì)此類人我們要注意：對(duì)自己前途有信心的人從不這樣想，這只是我的第一套房，現(xiàn)階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)人再住了。這里有個(gè)大商圈，里面有幾千個(gè)老板，幾萬(wàn)人店員，這里的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這里的公房租金很高。南寧就是有這樣一個(gè)巨大租售需求市場(chǎng)的地方。

26—29歲的店長(zhǎng)、業(yè)務(wù)經(jīng)理級(jí)人物，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力（大多來(lái)自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒(méi)有資金自己做生意，我們的小戶型房子正好適合這些人。

已在南寧干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對(duì)仙湖開(kāi)發(fā)區(qū)域尤其是綜合商場(chǎng)，正佳菜市、蓉茉菜市、康聯(lián)超市、南城百貨市場(chǎng)等等有較深的了解，對(duì)仙湖開(kāi)發(fā)區(qū)有印象，但不太關(guān)心。在南寧租房住，曾經(jīng)有想買房的念頭，但又不想永久在邕居住，過(guò)幾年有可能回去，認(rèn)為為這幾年時(shí)間買房花幾十萬(wàn)元不值得，怕被套住：這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。

對(duì)這類客戶講仙湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商圈巨大的租房、購(gòu)房需求，小戶型由于總價(jià)較低，可以隨時(shí)出售和出租。

外地老板為同在一起的兄弟姐妹購(gòu)置房屋。實(shí)力大的老板為公司的骨干員工購(gòu)置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時(shí)一樣，隨時(shí)照應(yīng)生意。

從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級(jí)而從商鋪搬出來(lái)的老板。對(duì)這些人要多講只有這里的房可以隨時(shí)出租、轉(zhuǎn)手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因?yàn)橹挥羞@里的房總價(jià)低，月供少，求租或求購(gòu)市場(chǎng)龐大。

純投資者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對(duì)這些人訴求：開(kāi)個(gè)私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險(xiǎn)更保險(xiǎn)，比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。南寧這里如同一個(gè)金礦，這里有數(shù)百萬(wàn)人的年輕人，有不止數(shù)千個(gè)中小老板，有很大的租房需求市場(chǎng)，發(fā)展前景廣闊。

東盟博覽會(huì)的外地品牌駐邕代表很多，訴求隨時(shí)可住，隨時(shí)可賣，訴求個(gè)性物業(yè)服務(wù)，如同酒店服務(wù)一樣，有送飯服務(wù)、自動(dòng)電話晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價(jià)不高等。

B：業(yè)內(nèi)人士分析指出，在三五年內(nèi)，只要鳳嶺片區(qū)小戶租賃價(jià)格及形式能達(dá)到目前五象廣場(chǎng)周邊的狀況，投資客們完全可以實(shí)現(xiàn)以租抵供，且略有贏余。客觀來(lái)說(shuō)，無(wú)論目前的發(fā)展?fàn)顩r如何，未來(lái)南寧東部地區(qū)肯定是出租市場(chǎng)最旺盛的地方。尤其在租價(jià)上，會(huì)明顯高于老城區(qū)的平均水平。南寧市房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳偉分析，南寧有三個(gè)小戶型樓盤：TT國(guó)際、金旺角、摩卡生活館都擁有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，要不就是在商業(yè)區(qū)，要不就是在商務(wù)區(qū)。小戶型開(kāi)發(fā)現(xiàn)在還是缺，很多大城市，小戶型都是以精裝修的形式出現(xiàn)，現(xiàn)在人們的生活節(jié)奏比較快，很少有時(shí)間顧裝修，精裝房的出現(xiàn)剛好滿足了這一市場(chǎng)需求。

C：南寧本身就是個(gè)機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展的開(kāi)放之城。積極抓住機(jī)遇，不斷提高開(kāi)放意識(shí)，合理利用有效資源。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)11.5%。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，呈現(xiàn)全面發(fā)展態(tài)勢(shì)；工業(yè)經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高；三產(chǎn)發(fā)展日益活躍，產(chǎn)生了以旅游、房產(chǎn)、會(huì)展、餐飲等為主的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；對(duì)外開(kāi)放進(jìn)一步擴(kuò)大，來(lái)自美國(guó)、德國(guó)、新加坡、泰國(guó)、臺(tái)灣、香港等近30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資商到南寧投資發(fā)展，外資投向范圍涉及制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。每年的東盟博覽會(huì)、中小企業(yè)博覽會(huì)（玉林玉博會(huì)）、泛北部灣經(jīng)濟(jì)論壇、文化產(chǎn)業(yè)高峰論壇等等國(guó)際性的博覽會(huì)和論壇充滿商機(jī)，吸引了大批的外商投資、建設(shè)和容納常駐國(guó)內(nèi)外游客等等。

4，威脅分析 A：行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)

周邊樓盤云集。振寧·現(xiàn)代魯班、風(fēng)鈴春天、遠(yuǎn)辰·山水一號(hào)、錦繡豪庭、盛天華府、普羅旺斯、臺(tái)灣街、盛天國(guó)際、瀚林雅筑、恒大·蘋果園、東方華府、半島旺角等林立在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

南寧小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤優(yōu)勝劣汰。

小戶型一直以來(lái)都是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，從近期市場(chǎng)的反饋來(lái)看，小戶型的熱度正在持續(xù)增長(zhǎng)。而保利21世家推出的精裝小戶型，從戶型布局、空間配套、園藝景觀到通風(fēng)采光，都充分考慮了未來(lái)生活的實(shí)際需要，而且全部配備了洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)等9套家電，同時(shí)以6500元/平方米的均價(jià)入市，和以往相比，價(jià)格呈平穩(wěn)狀態(tài)。實(shí)力比我們強(qiáng)大很多。

云星·城市春天、盛天華府、業(yè)和半島半山、恒大·蘋果園、臺(tái)灣街、東方華府、世洋首爾街近期均有小戶型投入市場(chǎng)。我們應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。

B: 行業(yè)外威脅

房地產(chǎn)同質(zhì)化加大，我們要在這其中突圍而出。現(xiàn)在地板、家私價(jià)格不斷提升，加劇開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。

四，目標(biāo)市場(chǎng)權(quán)衡及客戶鎖定，品牌形象及品牌推廣營(yíng)銷策略。（1）目標(biāo)市場(chǎng)權(quán)衡及客戶鎖定：

年輕人鐘情小戶型，不僅因?yàn)榭們r(jià)低，更是因?yàn)樾粜湍茏尭黝惸贻p人找到屬于自己的時(shí)尚空間。南寧樓市有眾多小戶型，根據(jù)不同特征及適合人群，又分為迷你小戶型、精裝小戶型、溫馨小戶型及百變小戶型四類。

迷你小戶。

快樂(lè)單身私享空間。

適合人群：初入社會(huì)的單身貴族。

產(chǎn)品特征：迷你小戶由于受面積限制，設(shè)計(jì)上追求簡(jiǎn)約方正，弱化了廚衛(wèi)及客廳的使用功能。特別是廚房，有些小戶型甚至沒(méi)有。這類迷你小戶型多為單間配套，即客廳和臥室合二為一，而且一般只擁有一個(gè)窗戶或陽(yáng)臺(tái)的采光面，有些甚至沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。

產(chǎn)品分析：?jiǎn)伍g配套的迷你小戶，如果面積在15平方米以上，便可擺放沙發(fā)、餐桌、書(shū)桌、梳妝臺(tái)和床；面積在15平方米以下，只能擺放簡(jiǎn)易沙發(fā)、小餐桌和床。而衛(wèi)生間面積約3-5平方米、廚房面積約5-7平方米就足夠了。如果衛(wèi)生間較寬，還可以設(shè)置干濕分區(qū)。而廚房面積較大的話，還可以擺放冰箱之類的電器。

迷你小戶簡(jiǎn)單實(shí)用、總價(jià)較低，很多初涉社會(huì)的年輕單身貴族為之傾心，將選擇小戶型作為自己在城市里的第一落腳點(diǎn)。在南寧市某媒體工作的覃小姐說(shuō)起自己在東葛路的迷你小戶時(shí)頗為自豪。“我是2007年參加工作的，畢業(yè)后就在家里的支持下買了這套二手小戶型。房子雖然只有20平方米左右，但卻是我的避風(fēng)港。每天下班后我回到自己的小窩里，享受快樂(lè)的單身生活，而父母也不再為我操心了。”

精裝小戶。

時(shí)尚小資妙曼空間。

適合人群：注重享受生活的都市時(shí)尚小資。

產(chǎn)品特征：精裝修小戶型可為業(yè)主省卻裝修的煩惱。對(duì)于工作繁忙、應(yīng)酬較多的時(shí)尚小資而言，此類小戶型無(wú)疑非常受歡迎。這類小戶型所在區(qū)域的配套較為完善，能滿足都市百領(lǐng)小資的購(gòu)物、娛樂(lè)等需求。

產(chǎn)品分析：此類小戶型的居住舒適度及品質(zhì)相對(duì)較高，而且購(gòu)買人群多為具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市白領(lǐng)階層。精裝修小戶型在南寧市場(chǎng)普遍被看好，目前許多樓盤都打出精裝修的旗號(hào)，以吸引時(shí)尚白領(lǐng)購(gòu)買。

剛在北湖路的云星·香檳時(shí)代購(gòu)買一套精裝修小戶型的曾先生說(shuō)，他很喜歡這里的精裝修風(fēng)格，而且能夠免去裝修的勞苦。“45平方米的一房一廳對(duì)我一個(gè)人來(lái)說(shuō)已經(jīng)足夠大了。在新房里，我可以完全按照自己的意愿布置家具，打造自己心儀的妙曼空間。”

溫馨小戶。

幸福新人甜蜜空間。

適合人群：即將成婚或新婚的年輕男女。

產(chǎn)品特征：溫馨小戶型一般較為注重臥室、廚房和衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)。有些小戶型還設(shè)計(jì)有次臥或書(shū)房，有的還有完全獨(dú)立的陽(yáng)臺(tái)。使用功能較為齊全的小戶型，在經(jīng)過(guò)男女主人精心的美化修飾后，頓生許多浪漫溫馨。

產(chǎn)品分析：此類小戶型得到不少即將成婚或新婚的年輕男女的推崇。年輕男女的購(gòu)買力不強(qiáng)，大多是在家里的支持下購(gòu)房。雖然只是作為過(guò)渡性住房，但同時(shí)也需兼顧實(shí)用性。

業(yè)內(nèi)人士分析，此類溫馨小戶型多以二居室為主。一間做臥室，一間做書(shū)房或次臥。新婚夫婦居住正好合適，可以創(chuàng)造更為溫馨甜蜜的二人世界。受“90/70”政策的影響，今后南寧市將有更多的此類戶型涌現(xiàn)。

百變小戶。前衛(wèi)人士暢想空間。適合人群：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的前衛(wèi)人士。

產(chǎn)品特征：使用功能介于迷你小戶型和溫馨小戶型之間的百變小戶型，多以一居室或二居室出現(xiàn)。由于彈性空間的面積較大，自由組合后，房屋功能區(qū)將會(huì)有所增加。此類小戶型能通過(guò)不同的組合實(shí)現(xiàn)多種功能，達(dá)到前衛(wèi)的效果，因此受到了經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的前衛(wèi)人士熱捧。

產(chǎn)品分析：“我這套房的面積僅是37平方米，但卻是二房一廳設(shè)計(jì)。這套房子的層高達(dá)5米，我自己做了一個(gè)隔層。上層是兩個(gè)臥室，下層是客廳和廚房。更為難得的是，我還增設(shè)了一個(gè)儲(chǔ)藏間，完善房屋使用功能，提高生活品質(zhì)。”2月22日，記者來(lái)到望園路青年國(guó)際的楊小姐家中，她認(rèn)為該樓盤的閣樓式小戶型讓她的生活很愜意。

也可自由組合是百變小戶型的創(chuàng)新之處，也是彰顯主人個(gè)性化的地方。這類戶型，或是通過(guò)增加層高，或是利用內(nèi)外陽(yáng)臺(tái)及贈(zèng)送面積來(lái)達(dá)到隨意分割、切換房型的效果，為城市前衛(wèi)人士提供了更多可自由暢想的空間。

（2），品牌形象及品牌推廣營(yíng)銷策略

面對(duì)這一比較有難度的問(wèn)題，我公司采取了以下三個(gè)營(yíng)銷策略：

一、窄眾營(yíng)銷：有的放矢地到各大年青白領(lǐng)人士工作的地方投放廣告；

二、網(wǎng)絡(luò)病毒式營(yíng)銷：年輕人喜歡上網(wǎng)，在網(wǎng)絡(luò)上能將信息及時(shí)的擴(kuò)散，從而利用網(wǎng)絡(luò)低廉的廣告費(fèi)用進(jìn)行宣傳；

三、情感營(yíng)銷：即通過(guò)一系列情感軟文去感動(dòng)目標(biāo)客戶群。

營(yíng)銷策略具體操作：

首先，我公司印刷了大量本案的彩色廣告，廣告的色彩盡量鮮艷奪目，在這些廣告宣傳單上我們?cè)敿?xì)介紹了本公司及樓盤的情況、定位等。其次，公布了網(wǎng)上查詢本樓盤的方式、看房時(shí)間等。第三，在宣傳廣告和網(wǎng)絡(luò)上所寫的情感軟文中，盡量使用貼近時(shí)下年輕人口味的詞句，例如：

居住在??是一種詩(shī)意的生活方式，代表了自由、獨(dú)立、文化；是一種個(gè)性化的存在，處處體現(xiàn)匠心獨(dú)運(yùn)的藝術(shù)品味與人文關(guān)懷；

我們的房客是這樣一個(gè)群體：既追求高的物質(zhì)享受也追求有品味的精神享受；

要求個(gè)性化的生活空間，拒絕千篇一律人云亦云。； 對(duì)生活充滿浪漫美好的想象，愿意為自己所追求的生活不懈努力； 等等。

在上面目標(biāo)市場(chǎng)權(quán)衡級(jí)客戶鎖定后，我們采用窄眾營(yíng)銷的方式來(lái)做營(yíng)銷宣傳，首先在傳播的范圍上只針對(duì)特定的目標(biāo)群體，而且只使用目標(biāo)群體最容易接受的術(shù)語(yǔ)、信息接受渠道、廣告?zhèn)鞑シ绞剑η笠宰钌俚耐度胱罹_地命中目標(biāo)群體。同時(shí)我們派人到南寧市各大企業(yè)的辦公所在地，只要是白領(lǐng)年青人士聚集的地方，如南寧新聞中心、電子科技廣場(chǎng)、泰安大廈以及各大機(jī)關(guān)單位辦公大樓等等，去派發(fā)宣傳單。這樣一來(lái)不僅經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，而且將受眾牢牢鎖在年青白領(lǐng)階層，不浪費(fèi)任何廣告費(fèi)用到無(wú)效的受眾上去。同時(shí)，我們的印刷廣告品可以收藏，宣傳持續(xù)性較長(zhǎng)。

同時(shí)，我們也在南寧時(shí)空網(wǎng)和新桂網(wǎng)上發(fā)布了網(wǎng)絡(luò)廣告。對(duì)此，我們將委托專業(yè)人士代為制作FLASH廣告，準(zhǔn)備在各個(gè)有影響力的網(wǎng)站推出。南寧時(shí)空網(wǎng)是南寧市受眾面最廣的地方性門戶網(wǎng)站。鑒于我們目標(biāo)客戶群對(duì)FLASH動(dòng)漫的愛(ài)好，我們可以專門制作一個(gè)非常煽情的FLASH廣告，從而增加點(diǎn)擊率。我們還專門在南寧時(shí)空網(wǎng)和新桂網(wǎng)、騰訊、新浪、搜狐、等各大門戶網(wǎng)站的城市BBS上發(fā)起了關(guān)于這則廣告及本案樓盤的討論。因?yàn)樵贐BS上發(fā)起討論是不用花一分錢的，空手套白狼，加上我們積極地將此貼熱頂，吸引了很多南寧市網(wǎng)民參與討論。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的傳播，我們將本案信息不花一分錢就象病毒一樣地傳播了出去。

在廣告宣傳到一定的時(shí)候，我們組織了看房活動(dòng)。活動(dòng)時(shí)間在哪里舉行都需要確定。在指定的地點(diǎn)，我們派專車接送看房的目標(biāo)客戶，我們盡量將樣板房布置裝修得貼近時(shí)下年輕人的喜好：前衛(wèi)、時(shí)尚、個(gè)性、色彩明快。在看房的同時(shí)，為了促進(jìn)來(lái)看房的白領(lǐng)年青人士的交流，我們組織他們舉行聯(lián)誼活動(dòng)。” 相信如此營(yíng)銷推廣，我們的樓盤肯定銷售火爆，也促使我們?cè)黾咏?jīng)驗(yàn)，事業(yè)不斷發(fā)展壯大。

第五篇：老人住宅論文

老年人的無(wú)障礙住宅設(shè)計(jì)

我國(guó)許多地方已經(jīng)開(kāi)始步入老年社會(huì)，然而由于社會(huì)公共資源不足和老年人

及家屬對(duì)養(yǎng)老的個(gè)性化需求，僅依托機(jī)構(gòu)養(yǎng)老已不能滿足大部分老年人的養(yǎng)老需

求，居家養(yǎng)老成為大勢(shì)所趨。然而居家養(yǎng)老的“家”又不太適合老年人居住。因

此，研究調(diào)查顯示，平均年齡在60歲的老人希望開(kāi)發(fā)商能開(kāi)發(fā)適合老年人居住的老年住宅。

居家養(yǎng)老已成趨勢(shì)老年人期盼住上無(wú)障礙住宅。

老年人的生理及心理特征 人到了老年階段身體的健康狀況會(huì)逐漸走下坡路，50歲到60歲這個(gè)階段就

會(huì)出現(xiàn)很明顯的衰老跡象，如彎腰駝背，行走緩慢、反應(yīng)變的遲鈍等，同時(shí)還出

現(xiàn)其他變化如心血管變化等，而這些變化會(huì)引起老年人健忘、愛(ài)發(fā)脾氣、缺乏適

應(yīng)能力、視覺(jué)模糊、色彩辨別能力降低、等多方面的不適建筑心理學(xué)角度上講，老人一般都較敏感，心理承受能力不強(qiáng)，易產(chǎn)生孤獨(dú)

感等消極心理，這個(gè)時(shí)候老年人希望提高晚年生活質(zhì)量的愿望就愈發(fā)強(qiáng)烈。老年

人對(duì)居住空間環(huán)境的心理方面有更為特殊的需求，如：方便性、安全感、私密性、環(huán)境刺激和舒適性。這對(duì)此特點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)應(yīng)寬敞明亮、居住舒適，建筑造型應(yīng)富

有生活氣息，空間尺度要寬闊。注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，以適應(yīng)老年人的生理及心理特征。老年住宅的設(shè)計(jì)理念

老年人住宅的建造理念，大到無(wú)障礙設(shè)計(jì)，小到一處轉(zhuǎn)角的防撞保護(hù)、一盞

燈照射角度的細(xì)微調(diào)節(jié)，都要讓老年人時(shí)刻感受到家的舒適與體貼。針對(duì)老年人

住在特點(diǎn)細(xì)分如下：

1、老人房裝修室內(nèi)外無(wú)障礙設(shè)計(jì)：

居室的格調(diào)和布局要符合老年人的生理和心理特點(diǎn)。在為老年人做裝修設(shè)計(jì)

時(shí)，應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，而且面面俱到地考慮其種種生活細(xì)節(jié)，以方便他們?yōu)樽钪匾?/p>

目標(biāo)。比如，樓梯是很容易造成傷害的地方，加上一個(gè)保護(hù)性的防滑墊，就能有

效減少傷害；再者應(yīng)減少室內(nèi)地面層的高低差、加寬通道，以利行走，也為輪椅

進(jìn)出創(chuàng)造條件。在室內(nèi)地面應(yīng)采用的材料為發(fā)滑材料，例如：廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷

磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。衛(wèi)生間的潔具不宜用

蹲坑，可選用具有老人久坐起身方便功能的能升降的馬桶蓋。浴缸不宜過(guò)高，較

高應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。確保老年人室內(nèi)活動(dòng)路線必須暢通無(wú)阻。

2、老人房裝修室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強(qiáng)：

一般來(lái)講，老人房最好都是向陽(yáng)的房間，最大限度地利用自然采光，這樣可

增加室內(nèi)的空間感，老人心情也會(huì)較舒適。而就照明而言，老人房燈光主要有兩

種，強(qiáng)光為主，弱光為輔。由于老人一般不喜歡強(qiáng)光直射，所以筒燈、射燈等直

接刺激視網(wǎng)膜的燈最好都不用，一般選擇漫反射的光源或者看不到燈泡的臺(tái)燈

等。

老人房的照明不能太暗，要稍微柔和一些，局部還需增添光源。因?yàn)槔夏耆艘话阋估锒嘞矚g起夜，裝修時(shí)最好能讓老人房的開(kāi)關(guān)控制離床頭比較近，方便老人操作。另外老人房裝修時(shí)可以在臥室通往衛(wèi)生間的走廊間安裝地腳燈，方便晚上照明。衛(wèi)生間的照明開(kāi)關(guān)也最好安裝在門外，方便使用。

3、老人房裝修家具盡量減少棱角：

家具，對(duì)于適合老年人的居家來(lái)說(shuō)，要做到“無(wú)障礙”，家具也是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，活動(dòng)式的家具便是最好的選擇之一。家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多。家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角，沙發(fā)也不必搞成“3+2”或者“L形”模式，以免擠占家人的活動(dòng)空間，讓老人行動(dòng)更便捷。餐桌也不必非搞成傳統(tǒng)的“一桌幾椅”，因?yàn)榉爆嵉脑O(shè)計(jì)會(huì)帶來(lái)諸多不便。此外，家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角；雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶；床與沙發(fā)最好稍硬；沙發(fā)不宜過(guò)軟、過(guò)深和過(guò)矮。家電，盡量采用智能型，可視門鈴及紅外報(bào)警裝置，方便聽(tīng)力有問(wèn)題的老人使用。室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強(qiáng)，夜間最好有低度照明，便于老人起夜。室內(nèi)電燈開(kāi)關(guān)的安裝部位也要方便夜間使用。家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如有自動(dòng)保溫功能的電水壺等。還要考慮到老年人的特殊性，比如聽(tīng)力有問(wèn)題的老年人的房間要安裝特殊的門鈴，門鈴一響，房間里的指示燈就會(huì)亮，這樣，有客人來(lái)訪時(shí)按門鈴，主人也可以更加方便快速地知道。

4、老人房裝修裝飾材料不求華麗：

裝飾材料的選擇上為老年人排除心理障礙，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情。注重簡(jiǎn)潔、典雅，不求華麗，例如墻面、地面除了注意安全外，還要便于清洗。室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛(ài)典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍(lán)等。忌用紅、橙、黃，因?yàn)榧t色會(huì)引起心律加速，血壓升高，不利于健康；淺藍(lán)則給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺(jué)，有利于休息，消除疲勞。

總之，從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、設(shè)計(jì)師應(yīng)注意日常生活中的安全性，做到緊急時(shí)刻可以采取應(yīng)對(duì)措施；從環(huán)境心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式 的室內(nèi)空間。從建筑人類工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的特征。

老年人的住宅的研究涉及到很多方面的知識(shí)，有心理學(xué)上的，有社會(huì)學(xué)上的，及專業(yè)知識(shí)，面對(duì)我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真關(guān)注老年人的生活，結(jié)合老年人的身體，心理等各方面特征，為老年人提供無(wú)障礙的生活，做好人性化設(shè)計(jì)，做好老年人住宅的建設(shè)。