第一篇：珠海薄膜項目實施方案

珠海薄膜項目

實施方案

泓域咨詢/ / 規(guī)劃設(shè)計/ / 投資分析

報告說明—

BOPET 薄膜是雙向拉伸聚酯薄膜，是市場認可度較高的薄膜材料。具有機械強度高、光學(xué)性能好、電絕緣性能佳、使用溫度寬、耐化學(xué)腐蝕強等優(yōu)良特性，廣泛地被下游多個行業(yè)認可而使用，是應(yīng)用領(lǐng)域最廣泛的薄膜材料。也因其優(yōu)異的物化性能和環(huán)保性能，被譽為 21 世紀最具發(fā)展?jié)摿Φ男滦筒牧现弧?/p>

該功能性聚酯薄膜項目計劃總投資 19137.69 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資 15133.06 萬元，占項目總投資的 79.07%；流動資金 4004.63 萬元，占項目總投資的 20.93%。

達產(chǎn)年營業(yè)收入 33378.00 萬元，總成本費用 26438.72 萬元，稅金及附加 336.25 萬元，利潤總額 6939.28 萬元，利稅總額 8232.67 萬元，稅后凈利潤 5204.46 萬元，達產(chǎn)年納稅總額 3028.21 萬元；達產(chǎn)年投資利潤率36.26%，投資利稅率 43.02%，投資回報率 27.19%，全部投資回收期 5.18年，提供就業(yè)職位 723 個。

聚酯薄膜是以聚酯切片為主要原料，采用先進的工藝配方，經(jīng)過干燥、熔融、擠出、鑄片和拉伸制成的薄膜；其透明性好、有光澤、具有良好的氣密性和保香性、適中的防潮性，且機械性能優(yōu)良，廣泛應(yīng)用于液晶顯示、醫(yī)療包裝、電工產(chǎn)品、新能源等行業(yè)。根據(jù)膜厚度的不同分為超薄型膜、薄型膜、中型膜、厚型膜，其中薄型膜、中型膜一般稱為通用膜，厚度通

常在 6-65um 之間，主要用于包裝等領(lǐng)域，超薄型膜和厚型膜則用作特種膜，主要用于其它工業(yè)領(lǐng)域。

目錄

第一章

基本情況

第二章

項目承辦單位

第三章

項目背景研究分析

第四章

產(chǎn)業(yè)調(diào)研分析

第五章

投資方案

第六章

項目選址研究

第七章

工程設(shè)計說明

第八章

工藝方案說明

第九章

環(huán)境保護、清潔生產(chǎn)

第十章

項目職業(yè)安全管理規(guī)劃

第十一章

風險防范措施

第十二章

節(jié)能方案分析

第十三章

實施進度計劃

第十四章

項目投資可行性分析

第十五章

經(jīng)濟效益評估

第十六章

綜合結(jié)論

第十七章

項目招投標方案

第一章

基本情況

一、項目提出的理由

經(jīng)過 30 多年特別是近5 年的迅猛發(fā)展，中國 BOPET 薄膜產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)能力迅速提升，由最初主要依靠進口變成為世界上最大的生產(chǎn)國。聚酯薄膜從早年應(yīng)用于磁帶基膜、膠片到各類食品、飲料、醫(yī)藥的包裝，發(fā)展至今，產(chǎn)品的應(yīng)用領(lǐng)域已經(jīng)擴展到了轉(zhuǎn)印、標簽、電子、電氣、太陽能背板材料、LED 燈、OLED 燈及建筑材料等領(lǐng)域，BOPET 薄膜的高清晰、高阻隔、熱收縮、可熱封等特性也得到不斷挖掘。

隨著下游需求的日益擴大及行業(yè)供需格局逐步改善，BOPET 聚酯薄膜作為應(yīng)用領(lǐng)域最廣泛的薄膜材料有望迎來新一輪景氣周期。

二、項目概況

（一）項目名稱

珠海薄膜項目

（二）項目選址

某出口加工區(qū)

珠海，廣東省地級市，珠江口西岸的核心城市。珠江三角洲中心城市之一、粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點城市、省域副中心城市、中國最早設(shè)立四個經(jīng)濟特區(qū)之一，是全國唯一以整體城市景觀入選全國旅游勝地四十佳的城市，中國海濱城市、新型花園城市、有著國家新頒布的幸福之城。珠海是

廣府文化的代表城市之一。珠海位于廣東省中南部，東與香港、深圳隔海相望，南與澳門相連，與澳門相距 9 公里，橫琴新區(qū)與澳門隔江相望。西鄰江門市，北與中山市接壤。設(shè)有拱北、九洲港、珠海港、萬山、橫琴、斗門、灣仔、珠澳跨境工業(yè)區(qū)、港珠澳大橋珠海公路口岸等國家一類口岸 9個，是珠三角中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市，素有百島之市之稱。珠海 1979 年建市，1980 年設(shè)立經(jīng)濟特區(qū)，享有全國人大賦予的地方立法權(quán)。2013 中國城市可持續(xù)發(fā)展指數(shù)報告珠海綜合排名全國第一。珠海先后榮獲雙擁模范城、全國精神文明建設(shè)十佳城市國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、國家級生態(tài)示范區(qū)、中國十大魅力城市、中國十佳宜居城市中國優(yōu)秀旅游城市、中國最具幸福感城市、國家森林城市、中國生態(tài)文明獎等稱號；聯(lián)合國人居中心頒發(fā)的國際改善居住環(huán)境最佳范例獎、中國最具有幸福感城市。2020 年 2 月，被確定為第五批中央財政支持開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點地區(qū)。

項目建設(shè)區(qū)域以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，布局相對獨立，便于集中開展科研、生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動，并且統(tǒng)籌考慮用地與城市發(fā)展的關(guān)系，與項目建設(shè)地的建成區(qū)有較方便的聯(lián)系。所選場址應(yīng)避開自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、生活飲用水源地和其他特別需要保護的環(huán)境敏感性目標。項目建設(shè)區(qū)域地理條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為完善，并且具有足夠的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（三）項目用地規(guī)模

項目總用地面積 55347.66平方米（折合約 82.98 畝）。

（四）項目用地控制指標

該工程規(guī)劃建筑系數(shù) 57.06%，建筑容積率 1.30，建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率5.39%，固定資產(chǎn)投資強度 182.37 萬元/畝。

（五）土建工程指標

項目凈用地面積 55347.66平方米，建筑物基底占地面積 31581.37平方米，總建筑面積 71951.96平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程 46143.90平方米，項目規(guī)劃綠化面積 3874.62平方米。

（六）設(shè)備選型方案

項目計劃購置設(shè)備共計 138 臺（套），設(shè)備購置費 5954.88 萬元。

（七）節(jié)能分析

1、項目年用電量 1168253.03 千瓦時，折合 143.58 噸標準煤。

2、項目年總用水量 27488.14 立方米，折合 2.35 噸標準煤。

3、“珠海薄膜項目投資建設(shè)項目”，年用電量 1168253.03 千瓦時，年總用水量 27488.14 立方米，項目年綜合總耗能量（當量值）145.93 噸標準煤/年。達產(chǎn)年綜合節(jié)能量 41.16 噸標準煤/年，項目總節(jié)能率 27.14%，能源利用效果良好。

（八）環(huán)境保護

項目符合某出口加工區(qū)發(fā)展規(guī)劃，符合某出口加工區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃和國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；對產(chǎn)生的各類污染物都采取了切實可行的治理

措施，嚴格控制在國家規(guī)定的排放標準內(nèi)，項目建設(shè)不會對區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響。

（九）項目總投資及資金構(gòu)成

項目預(yù)計總投資 19137.69 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資 15133.06 萬元，占項目總投資的 79.07%；流動資金 4004.63 萬元，占項目總投資的 20.93%。

（十）資金籌措

該項目現(xiàn)階段投資均由企業(yè)自籌。

（十一）項目預(yù)期經(jīng)濟效益規(guī)劃目標

預(yù)期達產(chǎn)年營業(yè)收入 33378.00 萬元，總成本費用 26438.72 萬元，稅金及附加 336.25 萬元，利潤總額 6939.28 萬元，利稅總額 8232.67 萬元，稅后凈利潤 5204.46 萬元，達產(chǎn)年納稅總額 3028.21 萬元；達產(chǎn)年投資利潤率 36.26%，投資利稅率 43.02%，投資回報率 27.19%，全部投資回收期5.18 年，提供就業(yè)職位 723 個。

（十二）進度規(guī)劃

本期工程項目建設(shè)期限規(guī)劃 12 個月。

項目承辦單位要合理安排設(shè)計、采購和設(shè)備安裝的時間，在工作上交叉進行，最大限度縮短建設(shè)周期。將投資密度比較大的部分工程盡量押后施工，諸如其他配套工程等。在技術(shù)交流談判同時，提前進行設(shè)計工作。對于制造周期長的設(shè)備，提前設(shè)計，提前定貨。融資計劃應(yīng)比資金投入計劃超前，時間及資金數(shù)量需有余地。

三、項目評價

1、本期工程項目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和規(guī)劃要求，符合某出口加工區(qū)及某出口加工區(qū)功能性聚酯薄膜行業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策；項目的建設(shè)對促進某出口加工區(qū)功能性聚酯薄膜產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化有著積極的推動意義。

2、xxx 公司為適應(yīng)國內(nèi)外市場需求，擬建“珠海薄膜項目”，本期工程項目的建設(shè)能夠有力促進某出口加工區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，為社會提供就業(yè)職位723 個，達產(chǎn)年納稅總額 3028.21 萬元，可以促進某出口加工區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的繁榮發(fā)展和社會穩(wěn)定，為地方財政收入做出積極的貢獻。

3、項目達產(chǎn)年投資利潤率 36.26%，投資利稅率 43.02%，全部投資回報率 27.19%，全部投資回收期 5.18 年，固定資產(chǎn)投資回收期 5.18 年（含建設(shè)期），項目具有較強的盈利能力和抗風險能力。

新一輪科技革命以新一代信息技術(shù)的應(yīng)用融合為核心特征，“互聯(lián)網(wǎng)+”成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向。高端、智能、綠色、服務(wù)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢；互聯(lián)網(wǎng)突破時空限制，世界知名企業(yè)實現(xiàn)全球協(xié)同化設(shè)計和生產(chǎn)；智能制造技術(shù)在設(shè)計、研發(fā)、制造等環(huán)節(jié)的應(yīng)用日趨泛化深化；基于融合化、服務(wù)化、平臺化的新業(yè)態(tài)和新模式成為產(chǎn)業(yè)新形態(tài)。

四、主要經(jīng)濟指標

主要經(jīng)濟指標一覽表

序號 項目 單位 指標 備注 1

占地面積

平方米

55347.66

82.98 畝

1.1

容積率

1.30

1.2

建筑系數(shù)

57.06%

1.3

投資強度

萬元/畝

182.37

1.4

基底面積

平方米

31581.37

1.5

總建筑面積

平方米

71951.96

1.6

綠化面積

平方米

3874.62

綠化率 5.39%

總投資

萬元

19137.69

2.1

固定資產(chǎn)投資

萬元

15133.06

2.1.1

土建工程投資

萬元

5908.57

2.1.1.1

土建工程投資占比

萬元

30.87%

2.1.2

設(shè)備投資

萬元

5954.88

2.1.2.1

設(shè)備投資占比

31.12%

2.1.3

其它投資

萬元

3269.61

2.1.3.1

其它投資占比

17.08%

2.1.4

固定資產(chǎn)投資占比

79.07%

2.2

流動資金

萬元

4004.63

2.2.1

流動資金占比

20.93%

收入

萬元

33378.00

總成本

萬元

26438.72

利潤總額

萬元

6939.28

凈利潤

萬元

5204.46

所得稅

萬元

1.30

增值稅

萬元

957.14

稅金及附加

萬元

336.25

納稅總額

萬元

3028.21

利稅總額

萬元

8232.67

投資利潤率

36.26%

投資利稅率

43.02%

投資回報率

27.19%

回收期

年

5.18

設(shè)備數(shù)量

臺（套）

138

年用電量

千瓦時

1168253.03

年用水量

立方米

27488.14

總能耗

噸標準煤

145.93

節(jié)能率

27.14%

節(jié)能量

噸標準煤

41.16

員工數(shù)量

人

723

第二章

項目承辦單位

一、項目承辦單位基本情況

（一）公司名稱

xxx 有限公司

（二）公司簡介

公司是全球領(lǐng)先的產(chǎn)品提供商。我們在續(xù)為客戶創(chuàng)造價值，堅持圍繞客戶需求持續(xù)創(chuàng)新，加大基礎(chǔ)研究投入，厚積薄發(fā)，合作共贏。

公司堅持走“專、精、特、新”的發(fā)展道路，不斷推動轉(zhuǎn)型升級，使產(chǎn)品在全球市場擁有一流的競爭力。公司能源計量是企業(yè)實現(xiàn)科學(xué)管理的基礎(chǔ)性工作，沒有完善而準確的計量器具配置，就不能為企業(yè)能源消費的各個環(huán)節(jié)提供可靠的數(shù)據(jù)，能源計量工作也是評價一個企業(yè)管理水平的一項重要標志；項目承辦單位依據(jù) ISO10012-1 標準建立了完善的計量檢測體系，并通過審核認證；隨后又根據(jù)國家質(zhì)檢總局、國家發(fā)改委《關(guān)于加強能源計量工作的實施意見》以及 xx 省質(zhì)監(jiān)局《關(guān)于加強全省能源計量工作的通知》的文件精神，依據(jù)國家《用能單位能源計量器具配備和管理通則》（GB17176-2006）的要求配備了計量器具并實行量化管理；項目承辦單位已經(jīng)建立了“能源量化管理體系”并通過了當?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局組織的評審認證，該體系的建立，進一步強化了項目承辦單位對能源計量儀器（設(shè)備）的管理力度，實現(xiàn)了以量化管理促節(jié)能，提高了能源計量數(shù)據(jù)的真實性、準確性，憑借著不斷完善的能源量化體系，實現(xiàn)了對各計量數(shù)據(jù)進行日統(tǒng)計、周分析、月匯總、年總結(jié)，通過能源計量數(shù)據(jù)的有效采集、處理、分析、控制，真實反映了項目承辦單位能源消費的實際狀態(tài)，為節(jié)能降耗、保護環(huán)境、提高企業(yè)的市場競爭力，做出了積極的貢獻，從而大大提高了項目承辦單位的能源綜合管理水平。

二、公司經(jīng)濟效益分析

上一年度，xxx 公司實現(xiàn)營業(yè)收入 30097.29 萬元，同比增長 31.37%（7186.32 萬元）。其中，主營業(yè)業(yè)務(wù)功能性聚酯薄膜生產(chǎn)及銷售收入為

26565.20 萬元，占營業(yè)總收入的 88.26%。

上年度營收情況一覽表

序號 項目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合計 1

營業(yè)收入

6320.43

8427.24

7825.30

7524.32

30097.29

主營業(yè)務(wù)收入

5578.69

7438.26

6906.95

6641.30

26565.20

2.1

功能性聚酯薄膜(A)

1840.97

2454.62

2279.29

2191.63

8766.52

2.2

功能性聚酯薄膜(B)

1283.10

1710.80

1588.60

1527.50

6110.00

2.3

功能性聚酯薄膜(C)

948.38

1264.50

1174.18

1129.02

4516.08

2.4

功能性聚酯薄膜(D)

669.44

892.59

828.83

796.96

3187.82

2.5

功能性聚酯薄膜(E)

446.30

595.06

552.56

531.30

2125.22

2.6

功能性聚酯薄膜(F)

278.93

371.91

345.35

332.07

1328.26

2.7

功能性聚酯薄膜(...)

111.57

148.77

138.14

132.83

531.30

其他業(yè)務(wù)收入

741.74

988.99

918.34

883.02

3532.09

根據(jù)初步統(tǒng)計測算，公司實現(xiàn)利潤總額 6858.74 萬元，較去年同期相比增長 1229.07 萬元，增長率 21.83%；實現(xiàn)凈利潤 5144.06 萬元，較去年同期相比增長 680.47 萬元，增長率 15.24%。

上年度主要經(jīng)濟指標

項目 單位 指標 完成營業(yè)收入

萬元

30097.29

完成主營業(yè)務(wù)收入

萬元

26565.20

主營業(yè)務(wù)收入占比

88.26%

營業(yè)收入增長率（同比）

31.37%

營業(yè)收入增長量（同比）

萬元

7186.32

利潤總額

萬元

6858.74

利潤總額增長率

21.83%

利潤總額增長量

萬元

1229.07

凈利潤

萬元

5144.06

凈利潤增長率

15.24%

凈利潤增長量

萬元

680.47

投資利潤率

39.89%

投資回報率

29.91%

財務(wù)內(nèi)部收益率

27.41%

企業(yè)總資產(chǎn)

萬元

32647.28

流動資產(chǎn)總額占比

萬元

29.89%

流動資產(chǎn)總額

萬元

9756.96

資產(chǎn)負債率

44.14%

第三章

項目背景研究分析

一、功能性聚酯薄膜項目背景分析

經(jīng)過 30 多年特別是近5 年的迅猛發(fā)展，中國 BOPET 薄膜產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)能力迅速提升，由最初主要依靠進口變成為世界上最大的生產(chǎn)國。聚酯薄膜從早年應(yīng)用于磁帶基膜、膠片到各類食品、飲料、醫(yī)藥的包裝，發(fā)展至今，產(chǎn)品的應(yīng)用領(lǐng)域已經(jīng)擴展到了轉(zhuǎn)印、標簽、電子、電

氣、太陽能背板材料、LED 燈、OLED 燈及建筑材料等領(lǐng)域，BOPET 薄膜的高清晰、高阻隔、熱收縮、可熱封等特性也得到不斷挖掘。

近年來，BOPET 薄膜的總產(chǎn)能大于總需求。2010 年由于全球經(jīng)濟的復(fù)蘇，BOPET 薄膜市場出現(xiàn)供需平衡現(xiàn)象。2011 年以來，由于經(jīng)濟增速放緩以及新增產(chǎn)能的投產(chǎn)，造成 BOPET 薄膜出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的情況。

BOPET 薄膜的需求增長率比較平穩(wěn)，而產(chǎn)能增長率則呈現(xiàn)出較大波動。產(chǎn)能增長率于 2013 年度達到峰值，此后兩年由于普通聚酯薄膜市場的過度競爭導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)企業(yè)利潤低下，產(chǎn)能增長率逐年下降。據(jù)BOPET 薄膜專委會預(yù)計，2016 年產(chǎn)能增長率只有 3.9%。

但這種產(chǎn)能過剩，屬于結(jié)構(gòu)性產(chǎn)能過剩。國內(nèi)目前 BOPET 薄膜的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏重于普通類的包裝膜（軟包裝），隨著下游客戶對產(chǎn)品功能的要求越來越多元化，運用于電子產(chǎn)品、電氣電機、包裝裝飾、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域具有特定用途的功能性聚酯薄膜產(chǎn)品由于國內(nèi)技術(shù)水平和生產(chǎn)工藝較為落后導(dǎo)致供給不足，仍需依靠進口。總體來看，國內(nèi)聚酯薄膜行業(yè)顯現(xiàn)“低端產(chǎn)品過剩、高端產(chǎn)品不足”的結(jié)構(gòu)性矛盾。

二、功能性聚酯薄膜項目建設(shè)必要性分析

聚酯薄膜是以聚酯切片為主要原料，采用先進的工藝配方，經(jīng)過干燥、熔融、擠出、鑄片和拉伸制成的薄膜；其透明性好、有光澤、具有良好的氣密性和保香性、適中的防潮性，且機械性能優(yōu)良，廣泛應(yīng)用于液晶顯示、醫(yī)療包裝、電工產(chǎn)品、新能源等行業(yè)。根據(jù)膜厚度的不同分為超薄型膜、薄型膜、中型膜、厚型膜，其中薄型膜、中型膜一般稱為通用膜，厚度通常在 6-65um 之間，主要用于包裝等領(lǐng)域，超薄型膜和厚型膜則用作特種膜，主要用于其它工業(yè)領(lǐng)域。

2018 年國內(nèi) BOPET 市場總產(chǎn)能 312.2 萬噸，需求量接近240 萬噸。包裝領(lǐng)域一直是 BOPET 市場最大的需求領(lǐng)域，未來隨著電子用品、光伏等行業(yè)的發(fā)展，特種膜工業(yè)領(lǐng)域需求量將繼續(xù)上升。現(xiàn)階段我國主要以普通聚酯薄膜為主，顯現(xiàn)出“低端產(chǎn)品過剩、高端產(chǎn)品不足”的結(jié)構(gòu)性矛盾；未來特種功能聚酯薄膜將在國家政策支持的大背景下，將迎來快速的發(fā)展機遇。

反射膜、背板基膜、光學(xué)基膜等特種功能膜廣泛應(yīng)用于液晶顯示、半導(dǎo)體照明、光伏等領(lǐng)域。全球 LCD 面板出貨量整體保持平穩(wěn)，大陸LCD 產(chǎn)能加速擴張、屏幕大尺寸趨勢發(fā)展，國內(nèi)出貨量占比有望持續(xù)提高，有望帶動光學(xué)膜需求的持續(xù)增長；光伏產(chǎn)業(yè)日益成熟、逐步實現(xiàn)平價上網(wǎng)，背板基膜需求迎來拐點；LED 照明滲透率不斷提升，預(yù)計2020 年國內(nèi) LED 功能性照明產(chǎn)值將達到 5400 億元，半導(dǎo)體照明用反射膜快速發(fā)展。

LCD 電視出貨量保持平穩(wěn)，屏幕大尺寸是趨勢，LCD 電視市場規(guī)模的平穩(wěn)增長、電視的大尺寸化將有效帶動上游光學(xué)膜市場需求的持續(xù)增加。全球 70%以上的面板產(chǎn)能應(yīng)用于電視面板的生產(chǎn)制造，全球電視出貨量將進入較為平穩(wěn)的增長期。2018 年全球電視的出貨量為 2.67 億臺，其中 LCD 電視的出貨量為 2.64 億臺；OLED 電視由于技術(shù)尚未成熟且成本較高，整體出貨量占比較小。屏幕大尺寸成為 LCD 電視的主流發(fā)展方向，預(yù)計 2018 年 LCD 電視的平均尺寸超過 43 寸。

全球電腦市場規(guī)模保持穩(wěn)定，國內(nèi)出貨量占比有望持續(xù)提高。全球臺式機的出貨量基本穩(wěn)定在 1.40 億臺左右，但朝著大尺寸方向演進，筆記本電腦出貨量基本穩(wěn)定在 1.70 億臺左右。隨著全球電腦產(chǎn)業(yè)持續(xù)向國內(nèi)轉(zhuǎn)移，我國出貨量占比有望持續(xù)提高，將帶動國內(nèi)上游材料如液晶面板、光學(xué)膜需求的持續(xù)增長。

全球 LCD 面板產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移經(jīng)歷了“美國起源—日本發(fā)展—韓國超越—臺灣地區(qū)崛起—大陸地區(qū)發(fā)力”的過程。從 2009 年后，大陸 LCD面板開始發(fā)力，全球液晶面板產(chǎn)能也由日韓及我國臺灣地區(qū)轉(zhuǎn)向我國大陸地區(qū)。據(jù)數(shù)據(jù)，我國大陸地區(qū) LCD 產(chǎn)能將加速擴張，2018 年市場占有率達到 39%，預(yù)計 2023 年我國大陸地區(qū)產(chǎn)能將占全球總產(chǎn)能的55%。

近年來，LCD 產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時將持續(xù)帶動背光模組需求的提升；隨著全球背光模組市場需求的持續(xù)增加，全球液晶顯示器用反射膜片的市場需求也將呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計及預(yù)測，2018 年全球液晶顯示用反射膜片市場需求為 2.22 億平方米，預(yù)計到 2022 年將達到 2.55 億平方米。

背板基膜與氟膜及粘結(jié)劑共同構(gòu)成太陽能背板，太陽能電池背板是太陽能電池一個十分重要的組件。太陽能作為最具開發(fā)和應(yīng)用前景的清潔可再生能源，全球太陽能開發(fā)規(guī)模迅速擴大，技術(shù)不斷進步、光伏產(chǎn)業(yè)日益成熟、成本下降和產(chǎn)品更新?lián)Q代速度不斷加快，將逐步降低行業(yè)發(fā)展對政策驅(qū)動因素的依賴，光伏發(fā)電將逐步實現(xiàn)平價上網(wǎng)，發(fā)展前景良好，預(yù)計 2040 年光伏發(fā)電將占總電力的 20%以上。

2018 年全球新增光伏裝機容量為 110GW，增速明顯放緩，主要受中國“531 光伏新政”的影響。2019 年上半年全球光伏新增裝機 47GW，預(yù)計平價后全球光伏新增裝機需求仍將較快增長，預(yù)計 2020 年后將再次進入高速發(fā)展階段。

2018 年受“531 光伏新政”的影響，國內(nèi)新增裝機容量同比出現(xiàn)下滑；2018 年我國光伏發(fā)電新增裝機容量 44.26GW，累計裝機容量

174.5GW。2019 年上半年國內(nèi)光伏新增裝機量為 11.4GW，預(yù)計 2019 年我國光伏新增裝機容量保守情形下為 35GW，樂觀情形下為 45GW。

半導(dǎo)體照明用反射膜主要應(yīng)用于 LED 照明領(lǐng)域，LED 光源具有光效和燈具效率更高、壽命更長、不含汞等優(yōu)點，伴隨著 LED 照明技術(shù)的不斷發(fā)展和成熟，LED 照明已逐漸取代白熾燈等傳統(tǒng)照明。

2019 年全球 LED 照明市場規(guī)模將達到 648 億美元。2018 年我國LED 通用照明市場規(guī)模達到了 2679 億元，同比增長接近5%。根據(jù) 2017年國家發(fā)改委發(fā)布的《半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)“十三五”發(fā)展規(guī)劃》的發(fā)展目標，到 2020 年國內(nèi)半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)整體產(chǎn)值要達到 1 萬億元，LED滲透率要達到 70%；2020 年 LED 功能性照明產(chǎn)值要達到 5400 億元，2015-2020 年復(fù)合增長率達到 28.34%。

第四章

產(chǎn)業(yè)調(diào)研分析

一、功能性聚酯薄膜行業(yè)分析

隨著下游需求的日益擴大及行業(yè)供需格局逐步改善，BOPET 聚酯薄膜作為應(yīng)用領(lǐng)域最廣泛的薄膜材料有望迎來新一輪景氣周期。

BOPET 聚酯薄膜具有機械強度高、光學(xué)性能好、電絕緣性能佳、耐高溫及耐化學(xué)腐蝕等優(yōu)良特性，被稱為最具發(fā)展?jié)摿Φ男滦筒牧现弧OPET 聚酯薄膜下游應(yīng)用行業(yè)主要涵蓋包裝材料、電子信息、電氣絕緣、護卡、影像膠片、熱燙印箔、太陽能應(yīng)用等。

目前國內(nèi)廠商生產(chǎn)的聚酯薄膜最大的下游應(yīng)用領(lǐng)域是包裝業(yè)，包裝薄膜消費占聚酯薄膜總產(chǎn)量的六成左右。數(shù)據(jù)顯示，2015 年我國包裝工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入突破 1.8 萬億元，其中塑料包裝箱及容器 1717.57億元、塑料包裝薄膜 1031.8 億元。機構(gòu)認為，作為聚酯薄膜最重要的下游需求行業(yè)，包裝工業(yè)的持續(xù)蓬勃發(fā)展將為聚酯薄膜提供剛性需求。另外，去年 12 月《中國包裝工業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2016-2020 年)》提出，到2020 年綠色化、高性能包裝材料國產(chǎn)化率達到 35%以上，部分包裝材料達到國際先進水平，示范工程參與企業(yè)對綠色包裝材料的生產(chǎn)和使用占到所使用包裝材料總量的 50%以上。隨著下游包裝行業(yè)需求的高速發(fā)展及扶持政策的加碼，我國 BOPET 聚酯薄膜產(chǎn)業(yè)將迎來快速擴容機遇。

我國 BOPET 聚酯薄膜需求量占到全球需求總量的 33%。國內(nèi) BOPET聚酯薄膜最大需求領(lǐng)域的包裝薄膜屬于薄型膜，生產(chǎn)工藝相對簡單，對設(shè)備要求較低，也是我國 BOPET 聚酯薄膜產(chǎn)能的集中領(lǐng)域。厚型膜

是特種功能性薄膜，生產(chǎn)工藝相對復(fù)雜。隨著下游客戶對產(chǎn)品功能及要求的多元化，應(yīng)用于電子產(chǎn)品、電氣電機、包裝裝飾、節(jié)能環(huán)保等特定用途的功能性聚酯薄膜產(chǎn)品，由于國內(nèi)技術(shù)水平和生產(chǎn)工藝較為落后導(dǎo)致供給不足，目前仍需進口。在國產(chǎn) BOPET 薄膜質(zhì)量提升及高端薄膜領(lǐng)域進口替代持續(xù)加速的推動下，我國 BOPET 聚酯薄膜出口量有望持續(xù)增長。

近年來 BOPET 聚酯薄膜行業(yè)新增產(chǎn)能不斷下滑，2015 年和 2016 年產(chǎn)能增速均在 10%以下，目前國內(nèi)主要生產(chǎn)廠商開工率在 75%左右，且均無明確擴產(chǎn)意愿。機構(gòu)認為，由于 BOPET 薄膜新增產(chǎn)能需要 3 年左右的建設(shè)期，預(yù)計未來幾年行業(yè)將無新增產(chǎn)能投入，行業(yè)供需格局有望進一步改善。

二、功能性聚酯薄膜市場分析預(yù)測

BOPET 薄膜是雙向拉伸聚酯薄膜，是市場認可度較高的薄膜材料。具有機械強度高、光學(xué)性能好、電絕緣性能佳、使用溫度寬、耐化學(xué)腐蝕強等優(yōu)良特性，廣泛地被下游多個行業(yè)認可而使用，是應(yīng)用領(lǐng)域最廣泛的薄膜材料。也因其優(yōu)異的物化性能和環(huán)保性能，被譽為 21 世紀最具發(fā)展?jié)摿Φ男滦筒牧现弧?/p>

BOPET 聚酯薄膜下游應(yīng)用行業(yè)主要是包裝材料、電子信息、電氣絕緣、護卡、影像膠片、熱燙印箔、太陽能應(yīng)用、光學(xué)、航空、建筑、農(nóng)業(yè)等生產(chǎn)領(lǐng)域。我國 BOPET 聚酯薄膜需求量占全球需求總量的 33%。目前國內(nèi)廠商生產(chǎn)的聚酯薄膜最大的應(yīng)用領(lǐng)域是包裝業(yè)，如食品飲料包裝、醫(yī)藥包裝，還有一部分特種功能性聚酯薄膜應(yīng)用于電子元器件、電器絕緣等高端領(lǐng)域。

根據(jù)薄膜的厚度不同，BOPET 薄膜展現(xiàn)出不同的性能。國內(nèi) BOPET薄膜最大需求領(lǐng)域的包裝薄膜屬于薄型膜，厚度在 6—25μm，生產(chǎn)工藝相對簡單，對設(shè)備要求較低，是我國 BOPET 產(chǎn)能的集中領(lǐng)域。65μm以上的聚酯薄膜屬于厚型膜，是特種功能性薄膜，生產(chǎn)工藝相對較復(fù)雜。

2010 年，國內(nèi)聚酯薄膜行業(yè)步入投產(chǎn)快車道，總產(chǎn)能從 2010 年時的不到 100 萬噸，到 2016 年聚酯薄膜總產(chǎn)能已經(jīng)達到 280 多萬噸，總量接近翻 3 倍，而快速擴張的主要是我國聚酯薄膜最大應(yīng)用領(lǐng)域包裝業(yè)的普通膜行業(yè)。隨著產(chǎn)能全面釋放，聚酯薄膜效益明顯下滑。

BOPET 薄膜下游應(yīng)用不斷拓展，產(chǎn)品差異化發(fā)展是行業(yè)發(fā)展趨勢，各種具有特異性質(zhì)的功能性薄膜產(chǎn)品如光學(xué)膜、窗膜等附加值顯著高于普通的包裝薄膜，需求日益增強。

然而，隨著下游客戶對產(chǎn)品功能及要求的多元化，應(yīng)用于電子產(chǎn)品、電氣電機、包裝裝飾、節(jié)能環(huán)保等特定用途的特種功能性聚酯薄膜產(chǎn)品，在原材料處理、雜質(zhì)去除、膜材料超薄化和復(fù)合等方面要求較高，對下游市場的針對性較強，對企業(yè)來說技術(shù)難度較大。我國BOPET 企業(yè)受制于技術(shù)及設(shè)備方面的牽制，無法達到規(guī)模化生產(chǎn)，導(dǎo)致供給不足，需依賴國外進口，高端功能性薄膜存在一定的供給缺口。

聚酯薄膜行業(yè)技術(shù)壁壘最高的領(lǐng)域——光學(xué)基膜，光學(xué)基膜主要以聚酯切片為主要原材料，光學(xué)膜是在光學(xué)基膜基礎(chǔ)上加工完成的。光學(xué)膜主要有 5 種類型，為一般棱鏡片、多功能棱鏡片、微透鏡膜、反射式偏光增亮膜、擴散片。目前，全球光學(xué)基膜基本由國外大公司生產(chǎn)，尤其是高檔光學(xué)基膜產(chǎn)品的國際和國內(nèi)市場，幾乎被日本、美國、韓國的公司壟斷。

隨著國內(nèi)平板顯示產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，光學(xué)膜在市場中需求量巨大，但目前國內(nèi)的光學(xué)膜產(chǎn)能極小，依賴進口。這導(dǎo)致了我國 BOPET 行業(yè)存在——普通膜飽和、高端膜供不足需的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾。

目前我國聚酯薄膜產(chǎn)能高居世界首位，已成為全球聚酯薄膜產(chǎn)品重要生產(chǎn)基地。但我國聚酯薄膜產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的矛盾較為突出，聚酯薄膜行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型日益嚴峻。和其他塑料薄膜相比，BOPET 薄膜性價

比高，具備替代優(yōu)勢，預(yù)計未來 BOPET 薄膜在塑料包裝領(lǐng)域的市場份額占比會進一步擴大。而隨著近年來國內(nèi)光學(xué)膜的發(fā)展及國家政策對光學(xué)膜產(chǎn)業(yè)的政策支持，使得 BOPET 高端膜有更大的需求和市場。高端化、功能化、多元化是未來 BOPET 行業(yè)發(fā)展的方向。越來越多的企業(yè)已經(jīng)意識到這一點，產(chǎn)品逐步向高附加值轉(zhuǎn)移。BOPET 高端膜的未來發(fā)展態(tài)勢良好，預(yù)計將會成為行業(yè)新的利潤增長點，是未來新增產(chǎn)能的投放方向。

第五章

投資方案

一、產(chǎn)品規(guī)劃

項目主要產(chǎn)品為功能性聚酯薄膜，根據(jù)市場情況，預(yù)計年產(chǎn)值33378.00 萬元。

項目承辦單位計劃在項目建設(shè)地建設(shè)項目，具有得天獨厚的地理條件，與 xx 省同行業(yè)其他企業(yè)相比，擁有“立地條件好、經(jīng)營成本低、投資效益高、比較競爭力強”的優(yōu)勢，因此，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)前景廣闊。相關(guān)行業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、涉及范圍廣、對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動力較大的產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國

內(nèi)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)行業(yè)的發(fā)展影響到原材料、能源、商業(yè)、金融、交通運輸和人力資源配置等行業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展起到很大的推動作用。

二、建設(shè)規(guī)模

（一）用地規(guī)模

該項目總征地面積 55347.66平方米（折合約 82.98 畝），其中：凈用地面積 55347.66平方米（紅線范圍折合約 82.98 畝）。項目規(guī)劃總建筑面積 71951.96平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程 46143.90平方米，計容建筑面積 71951.96平方米；預(yù)計建筑工程投資 5908.57 萬元。

（二）設(shè)備購置

項目計劃購置設(shè)備共計 138 臺（套），設(shè)備購置費 5954.88 萬元。

（三）產(chǎn)能規(guī)模

項目計劃總投資 19137.69 萬元；預(yù)計年實現(xiàn)營業(yè)收入 33378.00 萬元。

第六章

項目選址研究

一、項目選址

該項目選址位于某出口加工區(qū)。

珠海，廣東省地級市，珠江口西岸的核心城市。珠江三角洲中心城市之一、粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點城市、省域副中心城市、中國最早設(shè)立四個

經(jīng)濟特區(qū)之一，是全國唯一以整體城市景觀入選全國旅游勝地四十佳的城市，中國海濱城市、新型花園城市、有著國家新頒布的幸福之城。珠海是廣府文化的代表城市之一。珠海位于廣東省中南部，東與香港、深圳隔海相望，南與澳門相連，與澳門相距 9 公里，橫琴新區(qū)與澳門隔江相望。西鄰江門市，北與中山市接壤。設(shè)有拱北、九洲港、珠海港、萬山、橫琴、斗門、灣仔、珠澳跨境工業(yè)區(qū)、港珠澳大橋珠海公路口岸等國家一類口岸 9個，是珠三角中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市，素有百島之市之稱。珠海 1979 年建市，1980 年設(shè)立經(jīng)濟特區(qū)，享有全國人大賦予的地方立法權(quán)。2013 中國城市可持續(xù)發(fā)展指數(shù)報告珠海綜合排名全國第一。珠海先后榮獲雙擁模范城、全國精神文明建設(shè)十佳城市國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、國家級生態(tài)示范區(qū)、中國十大魅力城市、中國十佳宜居城市中國優(yōu)秀旅游城市、中國最具幸福感城市、國家森林城市、中國生態(tài)文明獎等稱號；聯(lián)合國人居中心頒發(fā)的國際改善居住環(huán)境最佳范例獎、中國最具有幸福感城市。2020 年 2 月，被確定為第五批中央財政支持開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點地區(qū)。

園區(qū)繼續(xù)加大科技創(chuàng)新支持力度，落實企業(yè)研發(fā)費用稅前加計扣除比例政策。企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費用，未形成無形資產(chǎn)計入當期損益的，在按照規(guī)定據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上，根據(jù)研究開發(fā)費用的 50%加計扣除。2017 年 1 月 1 日起至 2019 年 12 月 31 日止，科技型中小企業(yè)開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝實際發(fā)生的研發(fā)費用在企業(yè)所得

稅稅前加計扣除的比例，由 50%再提高至 75%，引導(dǎo)企業(yè)進一步加大研發(fā)投入，推動創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展。園區(qū)為當?shù)厮拇蠼?jīng)濟園區(qū)之一，2006 年經(jīng)國家發(fā)改委批準為省級經(jīng)濟園區(qū)。園區(qū)核準面積 60平方公里，概念規(guī)劃面積 40平方公里，截止 2016 年 12 月，園區(qū)投產(chǎn)、在建及合同的工業(yè)項目達 167個，總投資 60 億元，已投資 30 億元。

項目建設(shè)區(qū)域以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，布局相對獨立，便于集中開展科研、生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動，并且統(tǒng)籌考慮用地與城市發(fā)展的關(guān)系，與項目建設(shè)地的建成區(qū)有較方便的聯(lián)系。所選場址應(yīng)避開自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、生活飲用水源地和其他特別需要保護的環(huán)境敏感性目標。項目建設(shè)區(qū)域地理條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為完善，并且具有足夠的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

項目投資環(huán)境優(yōu)良，當?shù)貫檎猩桃Y出臺了一系列優(yōu)惠政策，為投資項目建設(shè)營造了良好的投資環(huán)境；項目建設(shè)地擁有完善的交通、通訊、供水、供電設(shè)施和工業(yè)配套條件，項目建設(shè)區(qū)域市場優(yōu)勢明顯，對投資項目的順利實施和建成后取得良好經(jīng)濟效益十分有利。完善的國內(nèi)銷售網(wǎng)絡(luò)，項目承辦單位經(jīng)過多年來的經(jīng)營，不僅有長期穩(wěn)定客戶和潛在客戶，而且有非常完善的銷售體系；企業(yè)的銷售激勵制度大大提高了員工的工作積極性，再加上平時公司領(lǐng)導(dǎo)對員工的感情投資，使銷售員工對公司有很強的向心力；正是具備穩(wěn)定有激情的銷售團隊，才保證了企業(yè)的銷售政策很好的貫徹執(zhí)行下去，也使企業(yè)的銷售業(yè)績有很大的提高；企業(yè)的銷售團隊將

在有項目產(chǎn)品銷售市場的區(qū)域，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，銷售適合當?shù)丶庸て髽I(yè)需要的項目產(chǎn)品。

二、用地控制指標

該項目均按照項目建設(shè)地建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要求進行設(shè)計，同時，嚴格按照項目建設(shè)地建設(shè)規(guī)劃部門與國土資源管理部門提供的界址點坐標及用地方案圖布置場區(qū)總平面圖。該項目均按照項目建設(shè)地建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要求進行設(shè)計，同時，嚴格按照項目建設(shè)地建設(shè)規(guī)劃部門與國土資源管理部門提供的界址點坐標及用地方案圖布置場區(qū)總平面圖。

三、地總體要求

本期工程項目建設(shè)規(guī)劃建筑系數(shù) 57.06%，建筑容積率 1.30，建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率 5.39%，固定資產(chǎn)投資強度 182.37 萬元/畝。

土建工程投資一覽表

序號 項目 單位 指標 備注 1

占地面積

平方米

55347.66

82.98 畝

基底面積

平方米

31581.37

建筑面積

平方米

71951.96

5908.57 萬元

容積率

1.30

建筑系數(shù)

57.06%

主體工程

平方米

46143.90

綠化面積

平方米

3874.62

綠化率

5.39%

投資強度

萬元/畝

182.37

四、節(jié)約用地措施

五、總圖布置方案

1、按照建（構(gòu)）筑物的生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，項目總體設(shè)計根據(jù)物流關(guān)系將場區(qū)劃分為生產(chǎn)區(qū)、辦公生活區(qū)、公用設(shè)施區(qū)等三個功能區(qū)，要求功能分區(qū)明確，人流、物流便捷流暢，生產(chǎn)工藝流程順暢簡捷；這樣布置既能充分利用現(xiàn)有場地，有利于生產(chǎn)設(shè)施的聯(lián)系，又有利于外部水、電、氣等能源的接入，管線敷設(shè)短捷，相互聯(lián)系方便。按照建（構(gòu)）筑物的生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，項目總體設(shè)計根據(jù)物流關(guān)系將場區(qū)劃分為生產(chǎn)區(qū)、辦公生活區(qū)、公用設(shè)施區(qū)等三個功能區(qū)，要求功能分區(qū)明確，人流、物流便捷流暢，生產(chǎn)工藝流程順暢簡捷；這樣布置既能充分利用現(xiàn)有場地，有利于生產(chǎn)設(shè)施的聯(lián)系，又有利于外部水、電、氣等能源的接入，管線敷設(shè)短捷，相互聯(lián)系方便。根據(jù)項目承辦單位發(fā)展趨勢，綜合考慮工藝、土建、公用等各種技術(shù)因素，做到總圖合理布置，達到“規(guī)劃投資省、建設(shè)工期短、生產(chǎn)成本低、土地綜合利用率高”的效果。

項目承辦單位在工藝流程、技術(shù)參數(shù)和主要設(shè)備選擇確定以后，根據(jù)設(shè)備的外形、前后位置、上下位差以及各種物料輸入（出）、操作等規(guī)劃統(tǒng)一設(shè)計，選擇并確定車間布置方案。

2、場區(qū)植物配置以本地區(qū)樹種為主，綠化設(shè)計的樹木花草配置應(yīng)依據(jù)項目建設(shè)區(qū)域的總體布置、豎向、道路及管線綜合布置等要求，并適合當?shù)貧庀蟆⑼寥馈⑸鷳B(tài)習性與防護性能，疏密適當高低錯落，形成一定的層次感。

投資項目采用雨、污分流制排水系統(tǒng)，分別匯集后排入項目建設(shè)區(qū)不同污水管網(wǎng)。undefined

3、投資項目水源來自場界外的項目建設(shè)地市政供水管網(wǎng)，項目建設(shè)區(qū)現(xiàn)有給、排水系統(tǒng)設(shè)施完備可以滿足投資項目使用要求。項目擬安裝使用節(jié)水型設(shè)施或器具，定期對供水、用水設(shè)施、設(shè)備、器具進行維修、保養(yǎng)；對泵房、水池、水箱安裝液位控制系統(tǒng)，以防溢水、跑水，從而造成水資源的浪費。

車間電纜進戶處要做重復(fù)接地，接地電阻小于 10.00 歐姆，其他特殊設(shè)備的工作接地電阻應(yīng)按滿足相應(yīng)設(shè)備的接地電阻要求。投資項目供電電源由項目建設(shè)地變電站專線供給，供電電源電壓為 10KV，架空線引入場區(qū)后由電纜引入高壓變配電室內(nèi)，由場區(qū)配電屏分流到主體工程內(nèi)，配電電壓為 380V/220V；場區(qū)電纜埋地敷設(shè)，車間內(nèi)電纜架空敷設(shè)，該地區(qū)的供電電源可靠且電壓穩(wěn)定，完全能夠滿足投資項目的用電需求。10KV 配電室設(shè)有專用防雷柜，低壓系統(tǒng)分級配有避雷器，弱電系統(tǒng)配有電涌保護器（SPD）。配電系統(tǒng)采用 TN-C-S 制，變壓器中性點接地，接地電阻 R≤4.00

歐姆，高壓配電設(shè)備采用接地保護，低壓用電設(shè)備采用接零保護，正常情況下不帶電的用電設(shè)備金屬外殼、構(gòu)架、穿線鋼管均應(yīng)可靠接零。

4、本項目所涉及的原輔材料的運入，成品的運出所需運輸車輛，全部依托社會運輸能力解決。

主體工程及原材料倉庫等均采用自然通風為主、機械換氣通風為輔；對生產(chǎn)系統(tǒng)中個別溫度高、粉塵多的工位采取機械強制通風方案，以保證良好的生產(chǎn)環(huán)境。冬季室內(nèi)采暖要求計算溫度：各主體工程 14.50℃-16.50℃，需采暖的庫房 5.50℃-8.50℃，公用站房 14.50℃，辦公室、生活間 18.50℃，衛(wèi)生間 15.50℃；采暖熱媒為 95.50℃-75.00℃采暖熱水，由市政外網(wǎng)集中供應(yīng)，供水壓力為 0.40Mpa。

六、選址綜合評價

場址周圍沒有自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、生活飲用水水源地等環(huán)境敏感目標，無粉塵、有害氣體、放射性物質(zhì)和其他擴散性污染源，自然環(huán)境條件良好；擬建工程地勢開闊，有利于大氣污染物的擴散，區(qū)域大氣環(huán)境質(zhì)量良好。綜上所述，項目選址位在項目建設(shè)地工業(yè)項目占地規(guī)劃區(qū)，該區(qū)域地勢平坦開闊，四周無污染源、自然景觀及保護文物；供電、供水可靠，給、排水方便，而且，交通便利、通訊便捷、遠離居民區(qū)；所以，從場址周圍環(huán)境概況、資源和能源的利用情況以及對周圍環(huán)境的影響分析，擬建工程的場址選擇是科學(xué)合理的。

第七章

工程設(shè)計說明

一、建筑工程設(shè)計原則

建筑物平面設(shè)計以滿足生產(chǎn)工藝要求為前提，力求生產(chǎn)流程布置合理，盡量做到人貨分流，功能分區(qū)明確，符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016）要求。

本次設(shè)計充分考慮現(xiàn)有設(shè)施布局及周邊現(xiàn)狀，力求設(shè)施聯(lián)系密切渾然一體，總體上達到功能分區(qū)明確、布局合理、聯(lián)系方便、互不干擾的效果。功能分區(qū)合理，人流、車流、物流路線清楚，避免或減少交叉。建筑布局緊湊、交通便捷、管理方便。本工程項目位于項目建設(shè)地，本次設(shè)計通過與建設(shè)方的多次溝通、考察、論證，最后達成共識。

二、土建工程設(shè)計年限及安全等級

砌體結(jié)構(gòu)應(yīng)按規(guī)范設(shè)置地圈梁及構(gòu)造柱，建筑物耐火等級為Ⅱ級。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011）的規(guī)定，投資項目建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計符合根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011）的規(guī)定，投資項目建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計符合Ⅷ度抗震設(shè)防的要求，基本地震加速度值為 0.20g，設(shè)計地震分組為第一組，抗震設(shè)防類別為乙類，各建筑物均采取相應(yīng)抗震構(gòu)造設(shè)計。

三、建筑工程設(shè)計總體要求

項目承辦單位應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品制造行業(yè)項目產(chǎn)品生產(chǎn)的特點，應(yīng)按國家規(guī)范，妥善處理防火、防爆、防污、防腐、耐高溫等要求。

四、土建工程建設(shè)指標

本期工程項目預(yù)計總建筑面積 71951.96平方米，其中：計容建筑面積71951.96平方米，計劃建筑工程投資 5908.57 萬元，占項目總投資的30.87%。

第八章

工藝方案說明

一、技術(shù)管理特點

項目建成投產(chǎn)后，項目承辦單位物資采購部門根據(jù)生產(chǎn)實際需要制定原材料采購計劃，掌握原材料的性能、特點，在不影響產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對項目所需原輔材料合理地選擇品種、規(guī)格、質(zhì)量，為企業(yè)節(jié)約使用原材料降低采購成本。項目建成投產(chǎn)后，項目承辦單位物資采購部門根據(jù)生產(chǎn)實際需要制定原材料采購計劃，掌握原材料的性能、特點，在不影響產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對項目所需原輔材料合理地選擇品種、規(guī)格、質(zhì)量，為企業(yè)節(jié)約使用原材料降低采購成本。所需原料應(yīng)經(jīng)濟易得，就不同原料的投資、成本、生產(chǎn)效率進行比較，選擇最為適合、最經(jīng)濟的原料。

項目產(chǎn)品制造執(zhí)行系統(tǒng)（MES）：制造執(zhí)行系統(tǒng)的作用是在項目承辦單位信息系統(tǒng)中承上啟下，在生產(chǎn)過程與管理之間架起了一座信息溝通的橋梁，對生產(chǎn)過程進行及時響應(yīng)，使用準確的數(shù)據(jù)對生產(chǎn)過程進行控制和調(diào)整。

二、項目工藝技術(shù)設(shè)計方案

以生產(chǎn)項目產(chǎn)品為基礎(chǔ)，以提高質(zhì)量為前提，在充分考慮經(jīng)濟條件以及生產(chǎn)過程中人流、物流、信息流合理順暢的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用安全可靠、技術(shù)先進、工藝成熟、投資省、占地少、運行費用低、操作管理方便的生產(chǎn)技術(shù)工藝。

投資項目采用國內(nèi)先進的產(chǎn)品技術(shù)，該技術(shù)具有資金占用少、生產(chǎn)效率高、資源消耗低、勞動強度小的特點，其技術(shù)特性屬于技術(shù)密集型，該技術(shù)具備以下優(yōu)勢：投資項目采用國內(nèi)先進的產(chǎn)品技術(shù)，該技術(shù)具有資金占用少、生產(chǎn)效率高、資源消耗低、勞動強度小的特點，其技術(shù)特性屬于技術(shù)密集型，該技術(shù)具備以下優(yōu)勢：

三、設(shè)備選型方案

以甄選優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商為原則；選擇設(shè)備交貨期應(yīng)滿足工程進度的需要，售后服務(wù)好、安裝調(diào)試及時、可靠并能及時提供備品備件的設(shè)備生產(chǎn)廠家，力求減少項目投資，最大限度地降低投資風險；投資項目主要工藝設(shè)備及儀器基本上采用國產(chǎn)設(shè)備，選用生產(chǎn)設(shè)備廠家具有國內(nèi)一流技術(shù)裝備，企業(yè)管理科學(xué)達到國際認證標準要求。

項目擬選購國內(nèi)先進的關(guān)鍵工藝設(shè)備和國內(nèi)外先進的檢測設(shè)備，預(yù)計購置安裝主要設(shè)備共計 138 臺（套），設(shè)備購置費 5954.88 萬元。

第九章

環(huán)境保護、清潔生產(chǎn)

由于我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化化進程在不同區(qū)域發(fā)展的不平衡，以及工業(yè)內(nèi)部不同行業(yè)碳排放水平的不平衡，工業(yè)低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展不宜采用“一刀切”模式，只有結(jié)合不同地區(qū)和不同行業(yè)的碳排放特征，堅持全面推進和重點突破相結(jié)合的模式，優(yōu)先在一些發(fā)展水平較高和條件較好的區(qū)域，以及一些溫室氣體排放比較突出的行業(yè)先行開展碳排放控制，率先實現(xiàn)低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展，最終實現(xiàn)工業(yè)整體的低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展。“十三五”要高舉綠色發(fā)展大旗，推進資源綜合利用向高值化、規(guī)模化、集約化方向發(fā)展，建立技術(shù)先進、清潔安全、吸納就業(yè)能力強的現(xiàn)代化工業(yè)資源綜合利用產(chǎn)業(yè)新模式，促進工業(yè)領(lǐng)域資源綜合利用與信息產(chǎn)業(yè)、工業(yè)服務(wù)業(yè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)和社會管理服務(wù)深度融合。主要從以下五個著力點推進工業(yè)資源綜合利用：

一、建設(shè)區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀

項目所在地區(qū)域內(nèi)地下水環(huán)境質(zhì)量較好，各類指標滿足功能區(qū)劃要求，擬建項目區(qū)域周圍地下水環(huán)境質(zhì)量標準執(zhí)行《地下水質(zhì)量標準》（GB/T14848-93）中的Ⅲ類標準要求，水質(zhì)現(xiàn)狀較好。投資項目擬建區(qū)域

范圍內(nèi)土壤中 pH、Zn、Cr 等指標均達到了《土壤環(huán)境質(zhì)量標準》（GB15618）中的Ⅱ級標準要求，土壤環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好。

二、建設(shè)期環(huán)境保護

（一）建設(shè)期大氣環(huán)境影響防治對策

施工車輛在進入施工場地時，需減速行駛以減少施工場地揚塵，建議行駛速度不大于 5.00 千米/小時，此時的揚塵量可減少為一般行駛速度（15.00 千米/小時計）情況下的三分之一；另一方面縮短怠速、減速和加速的時間，增加正常運行時間，減輕車輛尾氣排放對周圍環(huán)境的影響。土建建筑施工應(yīng)首選使用商品混凝土，因需要必須進行現(xiàn)場攪拌砂漿、混凝土時，應(yīng)在臨時工棚內(nèi)進行，加水泥時盡量靠近攪拌機料口，加料速度宜緩慢，應(yīng)盡量做到不灑、不漏、不剩不倒，攪拌時要有噴霧降塵措施。

（二）建設(shè)期噪聲環(huán)境影響防治對策

施工機械產(chǎn)生的噪聲往往具有突發(fā)、無規(guī)則、不連續(xù)和高強度等特點，施工單位應(yīng)采取合理安排施工機械操作時間的方法加以緩解，并減少同時作業(yè)的高噪施工機械的數(shù)量，盡可能減輕聲源疊加影響。項目建設(shè)承包單位應(yīng)加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，午間（12:00-14:00）及晚間（22:00-6:00）嚴禁高噪設(shè)備施工，降低人為噪聲，合理布局施工現(xiàn)場，嚴格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，在施工過程中，施工單位應(yīng)嚴格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523）中的有關(guān)規(guī)定，避免施工噪聲擾民事件的發(fā)生。

（三）建設(shè)期水環(huán)境影響防治對策

生活廢水：建筑施工隊員的生活將產(chǎn)生一定量的生活廢水，包括：食堂廢水、洗滌廢水和沖廁水等，主要污染物有：氨氮、BOD、SS 等，類比水質(zhì)為 20.00mg/L-40.00mg/L、150.00mg/L-350.00mg/L、200.00mg/L-450.00mg/L。施工廢水：建設(shè)期廢水污染源主要有施工區(qū)域地面清洗和施工機械、建材沖洗產(chǎn)生的廢水；各種施工機械設(shè)備運轉(zhuǎn)的冷卻水及洗滌用水和施工現(xiàn)場清洗石料等建材的洗滌、混凝土養(yǎng)護、設(shè)備水壓試驗等產(chǎn)生的廢水，含有一定量的油污和泥砂，主要污染物為 SS。施工現(xiàn)場因地制宜建造沉淀池、隔油池等污水臨時處理設(shè)施，對含油量較高的施工機械沖洗水或懸浮物含量較高的其他施工廢水需經(jīng)處理后方可排放；砂漿、石灰等廢液宜集中處理，干燥后與固體廢棄物一起處置。

（四）建設(shè)期固體廢棄物環(huán)境影響防治對策

施工單位在開工前，應(yīng)當與當?shù)丨h(huán)境衛(wèi)生行政主管部門簽訂環(huán)境衛(wèi)生責任書，對施工過程中產(chǎn)生的渣土和各類建筑垃圾應(yīng)當及時清理，保持施工現(xiàn)場整潔；在建設(shè)期間，應(yīng)認真核實土石方量避免多余棄土，多余廢棄物和棄土必須及時清運，以免影響周圍環(huán)境。

（五）建設(shè)期生態(tài)環(huán)境保護措施

水土流失影響：在工程建設(shè)過程中，將造成大面積的地表裸露，導(dǎo)致不同程度的土壤侵蝕，出現(xiàn)水土流失現(xiàn)象，從而對地表植被、水體、土壤結(jié)構(gòu)等產(chǎn)生潛在危害；這種土壤侵蝕、水土流失現(xiàn)象在夏季會變得更為突

出；隨著項目的建設(shè)，天然植被將有所破壞，因此，在建設(shè)后期應(yīng)及時綠化，對破壞的植被進行修復(fù)，實現(xiàn)部分生態(tài)環(huán)境補償。水土流失與建設(shè)場址的土壤母質(zhì)、降雨、地形、植被覆蓋等因素密切相關(guān)，場地開挖與平整期間由于清除了部分現(xiàn)有地表植被，降低了建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率，在瞬時降雨強度較大的情況下，容易形成水土流失現(xiàn)象；因此，建設(shè)期應(yīng)加強管理，并采取一定的防護措施。綠化不僅能夠改善和美化場區(qū)環(huán)境，而且植物葉莖還能阻滯和吸收大氣中的一氧化碳、二氧化硫等有害物質(zhì)，樹木樹冠能夠阻擋、過濾吸附大氣中的粉塵，吸收并減弱噪聲聲能，草地的莖葉可以固定地面塵土飛揚；而且，認真...

第二篇：珠海項目總結(jié)

珠海融資項目與資金方會面總結(jié)

尊敬的羅總和盧總晚上好！

根據(jù)我今天跟珠海資金方團隊代表會面后，對方代表向我提出了

一些問題，要求我方作出回答的，但是我本人向?qū)Ψ酱肀響B(tài)了我不能代表老板的意思去回

答他們，之所以我把問題記錄了下來。

對方代表提出了以下的幾個問題：

1.央媒時代（北京）影視文化中心公司注冊資金為什么網(wǎng)上體現(xiàn)出來是300萬，而融資評估報告體現(xiàn)出來是5億元，為什么？

2.央媒時代（北京）影視文化中心公司網(wǎng)站上周大永對本公司法人評論事件是什么的一種真實情況？如果是虛假的話，公司為什么沒有避謠？

3.作為一家媒體宣傳企業(yè)，為何沒有自己獨立的網(wǎng)站,。

4．經(jīng)北京市工商局網(wǎng)站查詢該公司的營業(yè)執(zhí)照年檢至2011年，從2012年至今2年沒有年檢了，為什么？是否公司有什么樣的情況沒有溝通出來呢？

5，央媒時代（北京）影視文化中心公司它是沒有具備開發(fā)該項目的資質(zhì)，那你方實際是以哪個公司來做開發(fā)商呢？

如果以上的問題回答不了的，請老板這邊把項目的真實性公司資料拿出來跟他方談融資合作 的工作。不管真實性的公司是一家新注冊的公司也好，主要這公司是合法、干凈及符合資質(zhì)

開發(fā)此項目的就可以融資了。今天珠海公司的老總跟我們之前約好今天早上碰面，他從今天

早上八點鐘開始等我們等到中午才離開的，從這方面看得出來對方的誠意是真實的。他的手

下代表也說了，他好久沒有看見過他老板在做事上這么早起床過了！還有說到，針對我們這

塊項目不管是公司的還是私人的如果是真實性的，他方老總都說了可以批出60億的資金！

最終他們對之前的央媒時代（北京）影視文化中心公司在不能解釋的情況下，是不符合融資

條件范圍內(nèi)的。

除此，對方代表懇請我方老板能夠拿出真誠實意來重視大家雙方的合作！把該項目現(xiàn)在的產(chǎn)

權(quán)公司（或自然人）真實、有效、可行的資料交由委托人帶上與資金方公司老總面談合同前 的所有工作。

第三篇：2018年薄膜新材料項目可行性研究報告(目錄)

2018年薄膜新材料項目可行性研

究報告

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

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本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告，此報告為個性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、申請資金、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報告 是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領(lǐng)域常用的專業(yè)文檔，主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關(guān)技術(shù)方案及財務(wù)效果進行具體、深入、細致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價，以求確定一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投

資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

投資可行性報告咨詢服務(wù)分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對項目經(jīng)濟效益及社會效益進行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進程等咨詢意見。

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

關(guān)聯(lián)報告：

薄膜新材料項目建議書 薄膜新材料項目申請報告

薄膜新材料項目資金申請報告 薄膜新材料項目節(jié)能評估報告 薄膜新材料項目市場研究報告 薄膜新材料項目商業(yè)計劃書

薄膜新材料項目PPP物有所值評價報告 薄膜新材料項目PPP財政承受能力論證報告 薄膜新材料項目PPP實施方案

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 薄膜新材料項目總論 第一節(jié) 薄膜新材料項目概況 1.1.1薄膜新材料項目名稱 1.1.2薄膜新材料項目建設(shè)單位 1.1.3薄膜新材料項目擬建設(shè)地點 1.1.4薄膜新材料項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 1.1.5薄膜新材料項目性質(zhì)

1.1.6薄膜新材料項目總投資及資金籌措 1.1.7薄膜新材料項目建設(shè)期

第二節(jié) 薄膜新材料項目編制依據(jù)和原則 1.2.1薄膜新材料項目編輯依據(jù) 1.2.2薄膜新材料項目編制原則 1.3薄膜新材料項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標

1.4薄膜新材料項目可行性研究結(jié)論 第二章 薄膜新材料項目背景及必要性分析 第一節(jié) 薄膜新材料項目背景 2.1.1薄膜新材料項目產(chǎn)品背景 2.1.2薄膜新材料項目提出理由 第二節(jié) 薄膜新材料項目必要性

2.2.1薄膜新材料項目是國家戰(zhàn)略意義的需要

2.2.2薄膜新材料項目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強市場競爭力的需要

2.2.3薄膜新材料項目是當?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要 第三章 薄膜新材料項目市場分析與預(yù)測 第一節(jié) 產(chǎn)品市場現(xiàn)狀 第二節(jié) 市場形勢分析預(yù)測 第三節(jié) 行業(yè)未來發(fā)展前景分析

第四章 薄膜新材料項目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 第一節(jié) 薄膜新材料項目建設(shè)規(guī)模 第二節(jié) 薄膜新材料項目產(chǎn)品方案

第三節(jié) 薄膜新材料項目設(shè)計產(chǎn)能及產(chǎn)值預(yù)測 第五章 薄膜新材料項目選址及建設(shè)條件 第一節(jié) 薄膜新材料項目選址 5.1.1薄膜新材料項目建設(shè)地點 5.1.2薄膜新材料項目用地性質(zhì)及權(quán)屬

5.1.3土地現(xiàn)狀

5.1.4薄膜新材料項目選址意見 第二節(jié) 薄膜新材料項目建設(shè)條件分析 5.2.1交通、能源供應(yīng)條件 5.2.2政策及用工條件 5.2.3施工條件 5.2.4公用設(shè)施條件 第三節(jié) 原材料及燃動力供應(yīng) 5.3.1原材料 5.3.2燃動力供應(yīng)

第六章 技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案 第一節(jié) 項目技術(shù)方案 6.1.1項目工藝設(shè)計原則 6.1.2生產(chǎn)工藝 第二節(jié) 設(shè)備方案

6.2.1主要設(shè)備選型的原則 6.2.2主要生產(chǎn)設(shè)備 6.2.3設(shè)備配置方案 6.2.4設(shè)備采購方式 第三節(jié) 工程方案 6.3.1工程設(shè)計原則

6.3.2薄膜新材料項目主要建、構(gòu)筑物工程方案

6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑結(jié)構(gòu)

第七章 總圖運輸與公用輔助工程 第一節(jié) 總圖布置 7.1.1總平面布置原則 7.1.2總平面布置 7.1.3豎向布置

7.1.4規(guī)劃用地規(guī)模與建設(shè)指標第二節(jié) 給排水系統(tǒng) 7.2.1給水情況 7.2.2排水情況 第三節(jié) 供電系統(tǒng) 第四節(jié) 空調(diào)采暖 第五節(jié) 通風采光系統(tǒng) 第六節(jié) 總圖運輸

第八章 資源利用與節(jié)能措施 第一節(jié) 資源利用分析 8.1.1土地資源利用分析 8.1.2水資源利用分析 8.1.3電能源利用分析 第二節(jié) 能耗指標及分析 第三節(jié) 節(jié)能措施分析

8.3.1土地資源節(jié)約措施 8.3.2水資源節(jié)約措施 8.3.3電能源節(jié)約措施 第九章 生態(tài)與環(huán)境影響分析 第一節(jié) 項目自然環(huán)境 9.1.1基本概況 9.1.2氣候特點 9.1.3礦產(chǎn)資源 第二節(jié) 社會環(huán)境現(xiàn)狀 9.2.1行政劃區(qū)及人口構(gòu)成 9.2.2經(jīng)濟建設(shè)

第三節(jié) 項目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

第四節(jié) 擬采取的環(huán)境保護標準 9.4.1國家環(huán)保法律法規(guī) 9.4.2地方環(huán)保法律法規(guī) 9.4.3技術(shù)規(guī)范 第五節(jié) 環(huán)境保護措施 9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施 9.5.3其它污染控制和環(huán)境管理措施

第六節(jié) 環(huán)境影響結(jié)論

第十章 薄膜新材料項目勞動安全衛(wèi)生及消防 第一節(jié) 勞動保護與安全衛(wèi)生 10.1.1安全防護 10.1.2勞動保護 10.1.3安全衛(wèi)生 第二節(jié) 消防

10.2.1建筑防火設(shè)計依據(jù) 10.2.2總面積布置與建筑消防設(shè)計 10.2.3消防給水及滅火設(shè)備 10.2.4消防電氣 第三節(jié) 地震安全

第十一章 組織機構(gòu)與人力資源配置 第一節(jié) 組織機構(gòu)

11.1.1組織機構(gòu)設(shè)置因素分析 11.1.2項目組織管理模式 11.1.3組織機構(gòu)圖 第二節(jié) 人員配置

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產(chǎn)班制 11.2.3勞動定員 表11-1勞動定員一覽表

11.2.4職工工資及福利成本分析 表11-2工資及福利估算表 第三節(jié) 人員來源與培訓(xùn)

第十二章 薄膜新材料項目招投標方式及內(nèi)容 第十三章 薄膜新材料項目實施進度方案 第一節(jié) 薄膜新材料項目工程總進度 第二節(jié) 薄膜新材料項目實施進度表 第十四章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算依據(jù)

第二節(jié) 薄膜新材料項目總投資估算

表14-1薄膜新材料項目總投資估算表單位：萬元 第三節(jié) 建設(shè)投資估算

表14-2建設(shè)投資估算表單位：萬元 第四節(jié) 基礎(chǔ)建設(shè)投資估算

表14-3基建總投資估算表單位：萬元 第五節(jié) 設(shè)備投資估算

表14-4設(shè)備總投資估算單位：萬元 第六節(jié) 流動資金估算

表14-5計算期內(nèi)流動資金估算表單位：萬元 第七節(jié) 資金籌措 第八節(jié) 資產(chǎn)形成 第十五章 財務(wù)分析

第一節(jié) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

第二節(jié) 營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算

表15-1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元 第三節(jié) 總成本費用估算

表15-2總成本費用估算表單位：萬元 第四節(jié) 利潤、利潤分配及納稅總額預(yù)測

表15-3利潤、利潤分配及納稅總額估算表單位：萬元第五節(jié) 現(xiàn)金流量預(yù)測 表15-4現(xiàn)金流量表單位:萬元 第六節(jié) 贏利能力分析 15.6.1動態(tài)盈利能力分析 16.6.2靜態(tài)盈利能力分析 第七節(jié) 盈虧平衡分析 第八節(jié) 財務(wù)評價 表15-5財務(wù)指標匯總表

第十六章 薄膜新材料項目風險分析 第一節(jié) 風險影響因素 16.1.1可能面臨的風險因素 16.1.2主要風險因素識別 第二節(jié) 風險影響程度及規(guī)避措施 16.2.1風險影響程度評價 16.2.2風險規(guī)避措施

第十七章 結(jié)論與建議 第一節(jié) 薄膜新材料項目結(jié)論 第二節(jié) 薄膜新材料項目建議

第四篇：珠海市政府投資項目管理條例

【發(fā)布單位】珠海市

【發(fā)布文號】珠海市人民代表大會常務(wù)委員會公告第1號 【發(fā)布日期】2003-04-23 【生效日期】2003-07-01 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】國務(wù)院法制辦公室

珠海市政府投資項目管理條例

（2002年11月13日珠海市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過 2003年4月2日廣東省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議批準 2003年4月23日珠海市人民代表大會常務(wù)委員會公告第1號公布 自2003年7月1日起施行）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范珠海市政府投資項目管理，建立健全科學(xué)、民主的政府投資項目決策程序和組織實施程序，有效發(fā)揮政府投資作用，保證工程質(zhì)量，控制工程造價，提高投資效益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 市本級政府投資項目的管理適用本條例。

本條例所稱市本級政府投資項目是指凡使用市本級預(yù)算內(nèi)資金、其他財政性資金和政府融資所進行的固定資產(chǎn)投資建設(shè)項目。

第三條 政府投資項目必須納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，并且嚴格按照批準的計劃進行建設(shè)。

第四條 政府投資規(guī)模應(yīng)當與財政的承受能力相適應(yīng)，遵循量入為出、綜合平衡的原則。

第五條 政府投資應(yīng)當重點投向公益性和基礎(chǔ)性項目。

第六條 政府投資項目的決策必須堅持民主化和科學(xué)化的決策制度，實行集體決策。

第七條 政府投資項目必須執(zhí)行基本建設(shè)程序，禁止邊勘察、邊設(shè)計、邊施工。

第八條 政府投資項目必須執(zhí)行工程質(zhì)量責任制和安全生產(chǎn)責任制。

第九條 政府投資項目必須堅持概算控制預(yù)算，預(yù)算控制決算的原則。

第十條 市人民政府發(fā)展計劃主管部門（以下簡稱市計劃主管部門）具體負責政府投資項目計劃的編制和組織實施。市政府財政、國土資源、建設(shè)、審計、監(jiān)察及其他有關(guān)部門按其職責對政府投資項目進行管理和監(jiān)督。

第二章 政府投資項目的申報程序

第十一條 政府投資項目應(yīng)當按基本建設(shè)程序依次完成下列工作后方可納入政府投資項目計劃：

（一）項目建議書報批；

（二）可行性研究報告報批；

（三）初步設(shè)計和項目總概算報批；

總投資額在1000萬元以下且急需建設(shè)的項目，可將項目建議書和可行性研究報告合并報批。

第十二條 申報政府投資項目應(yīng)當提供下列材料：

（一）申請報告；

（二）項目建議書。項目建議書應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容：

1、建設(shè)項目的必要性和依據(jù)；

2、擬建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標準、投資估算和資金籌措設(shè)想；

3、建設(shè)地點、用地規(guī)模及環(huán)保要求；

4、經(jīng)濟和社會效益的初步分析；

5、其他事項。

（三）市計劃主管部門要求的其他材料。

第十三條 項目建議書由建設(shè)單位或主管部門提出，市計劃主管部門會同有關(guān)部門進行審查，報市政府批準。重大項目，市政府應(yīng)當將項目建議書提請市人民代表大會常務(wù)委員會討論決定。

按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當由上級部門審批的項目，其立項申報工作由市計劃主管部門統(tǒng)一辦理。

對經(jīng)濟、社會和環(huán)境有重大影響的項目，在批準項目建議書前應(yīng)當采取聽證會等方式廣泛征求社會各界和公眾的意見。

第十四條 項目建議書批準后，項目建議書申報單位或者市計劃主管部門應(yīng)當委托有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機構(gòu)進行項目的可行性研究和編制可行性研究報告。

可行性研究報告應(yīng)當對建設(shè)項目在技術(shù)、經(jīng)濟上是否合理可行及環(huán)境影響進行全面分析論證，達到國家所規(guī)定的工作深度，并取得《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》。

可行性研究報告完成后，報市計劃主管部門審批，市計劃主管部門在審批前應(yīng)當征求市財政主管部門的意見，落實資金來源。

第十五條 項目可行性研究報告經(jīng)批準后，建設(shè)單位方可委托相應(yīng)資質(zhì)的單位依照批準的可行性研究報告的要求進行初步設(shè)計和編制項目總概算。

初步設(shè)計應(yīng)當報建設(shè)主管部門或者國家規(guī)定的行業(yè)主管部門審批。審批部門在審批前應(yīng)當組織評審會評審，評審會由市計劃、建設(shè)、財政、國土資源、環(huán)保、消防、造價管理機構(gòu)、行業(yè)主管部門、建設(shè)單位、造價咨詢單位和設(shè)計單位參與。

第十六條 項目總概算應(yīng)當包括建設(shè)項目所需的各項費用。

概算總投資超過可行性研究報告批準估算總投資10％的，項目可行性研究報告應(yīng)當重新報批。

項目總概算由市計劃主管部門組織審核，市財政主管部門參加，最后由市計劃主管部門確定，并作為控制項目總投資和安排投資計劃的依據(jù)。

第十七條 項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計的審批應(yīng)當執(zhí)行咨詢評估制度。

按行業(yè)規(guī)定屬于大中型及其以上的投資項目，應(yīng)當經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機構(gòu)和專家進行評估論證，未經(jīng)評估論證或者前期工作達不到要求的，不得審批。

第三章 政府投資項目計劃的編制和批準

第十八條 政府投資項目計劃依據(jù)國家法律法規(guī)和有關(guān)政策、市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、城市規(guī)劃以及實際需要編制。

第十九條 市計劃主管部門應(yīng)當于每年十月底前將下一的政府投資項目計劃草案編制完畢。

政府投資項目計劃草案經(jīng)市政府審議通過后，由市政府提請市人民代表大會批準。

第二十條 政府投資項目計劃應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）政府投資總規(guī)模；

（二）新開工項目名稱、建設(shè)規(guī)模、項目總投資、建設(shè)周期、投資額和建設(shè)內(nèi)容；

（三）續(xù)建項目名稱、投資額和建設(shè)內(nèi)容；

（四）擬安排的政府投資項目前期費用；

（五）待安排項目預(yù)備資金；

（六）其他應(yīng)當說明的情況。

第二十一條 政府投資規(guī)模由市財政主管部門負責提出，具體項目及投資額由市計劃主管部門負責提出。

第二十二條 政府投資項目必須落實資金或者資金來源，未落實資金或者資金來源的，不得列入政府投資項目計劃。

第二十三條 政府投資項目計劃應(yīng)當優(yōu)先保證續(xù)建項目的資金需求。

在建項目需要結(jié)轉(zhuǎn)下一的，其投資建設(shè)情況由建設(shè)單位于每年的第三季度末按規(guī)定上報市計劃主管部門審核。

第二十四條 政府投資的項目，在項目建議書批準后，根據(jù)需要按規(guī)定在政府投資項目計劃內(nèi)安排前期費用。

第二十五條 在政府投資項目計劃中應(yīng)當預(yù)留待安排項目預(yù)備資金，作為調(diào)整項目的資金來源列入政府投資計劃。

第二十六條 政府投資項目計劃一經(jīng)批準，必須嚴格執(zhí)行，未經(jīng)法定程序，任何單位和個人不得擅自變更。

政府投資項目計劃執(zhí)行過程中，確需調(diào)整投資總規(guī)模或者增減新開工項目的，在每年第三季度前，由市計劃主管部門會同財政主管部門制定調(diào)整方案，報市政府審議通過后提請市人民代表大會常務(wù)委員會決定。

第二十七條 政府投資項目計劃批準后，市計劃主管部門應(yīng)當及時向各建設(shè)單位下達投資計劃，并通知其行業(yè)主管部門。

第四章 政府投資項目建設(shè)的管理

第二十八條 按照國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)當實行項目法人責任制的項目，應(yīng)當依法組建項目法人。

不實行項目法人責任制的項目由政府投資建設(shè)工程管理機構(gòu)作為建設(shè)單位，代表政府行使業(yè)主職能，統(tǒng)一建設(shè)，竣工驗收后移交相關(guān)單位。

第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當嚴格依照下達的投資計劃和經(jīng)批準的初步設(shè)計及概算，委托設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計，并編制項目預(yù)算。

項目預(yù)算包括施工圖預(yù)算和建設(shè)項目所必須支出的其他費用。

若預(yù)算超過經(jīng)審定的項目概算總投資的，由建設(shè)單位通知設(shè)計單位重新設(shè)計或者重新報批可行性研究報告。

第三十條 施工圖設(shè)計應(yīng)當由建設(shè)主管部門或者國家規(guī)定的行業(yè)主管部門審核。

第三十一條 項目預(yù)算應(yīng)當報市財政主管部門審核，作為市計劃主管部門項目計劃安排的依據(jù)。

第三十二條 政府投資項目的勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工以及與建設(shè)工程有關(guān)的重要設(shè)備、材料采購應(yīng)當依法實行公開招投標。

第三十三條 建設(shè)工程的勘察設(shè)計、監(jiān)理、施工和主要設(shè)備、材料采購應(yīng)當依法訂立合同。

禁止轉(zhuǎn)包工程和違法分包工程。

第三十四條 政府投資項目開工前，建設(shè)單位應(yīng)當?shù)绞杏媱澲鞴懿块T申領(lǐng)投資項目建設(shè)批準書，并按有關(guān)規(guī)定到市建設(shè)主管部門申領(lǐng)施工許可證。但按國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建設(shè)工程，不再領(lǐng)取施工許可證。

第三十五條 政府投資項目必須在申請施工許可證的同時，向建設(shè)工程質(zhì)量、安全監(jiān)督部門辦理質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督申報手續(xù)。

第三十六條 政府投資項目實行無現(xiàn)場簽證管理制度。因特殊情況造成工程內(nèi)容和工程量增加的，可以現(xiàn)場簽證。現(xiàn)場簽證必須由施工單位提出并提供相關(guān)資料，在簽證工程內(nèi)容和工程量發(fā)生時由建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、造價管理機構(gòu)和行業(yè)主管部門等共同確認。逾期補簽的無效。

第三十七條 政府投資項目應(yīng)當嚴格按照批準的設(shè)計進行施工。確需變更設(shè)計的，應(yīng)當經(jīng)設(shè)計單位同意并修改后，由建設(shè)單位報原批準部門審批。

因變更設(shè)計或者其他原因引起項目總投資增加的，增加額不超過3000萬元的，由市計劃主管部門報市政府批準；增加額超過3000萬元以上的，市政府應(yīng)當提請市人民代表大會常務(wù)委員會討論決定。

第三十八條 政府投資項目資金設(shè)立專帳，專款專用。建設(shè)資金由市財政部門根據(jù)批準的投資項目計劃和預(yù)算，由建設(shè)單位委托市財政主管部門按合同約定條款直接撥付到施工單位等用款單位。

第三十九條 工程具備竣工驗收條件的，施工單位按國家竣工驗收有關(guān)規(guī)定，在一個月內(nèi)向建設(shè)單位提供完整的竣工資料及竣工報告；建設(shè)單位在接到竣工報告后二個月內(nèi)組織驗收。

工程竣工驗收備案后，方可交付使用。

第四十條 工程結(jié)算和竣工財務(wù)決算由市財政主管部門審核。工程竣工報告經(jīng)建設(shè)單位認可后一個月內(nèi)，施工單位向建設(shè)單位提供竣工結(jié)算報告和完整的結(jié)算資料；建設(shè)單位在收到結(jié)算資料后一個月內(nèi)給予核實，并上報市財政主管部門予以審核；市財政主管部門對資料完備的單項工程結(jié)算，在四十五日內(nèi)出具審核意見（大中型的項目除外）；單項工程結(jié)算后，建設(shè)單位應(yīng)當及時編制竣工財務(wù)決算報表并報財政主管部門審核，作為辦理資產(chǎn)移交和產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。

第四十一條 政府投資項目應(yīng)當及時辦理產(chǎn)權(quán)登記。

產(chǎn)權(quán)登記由市財政主管部門負責。建設(shè)單位應(yīng)于竣工決算編制完畢并經(jīng)市財政主管部門審核后三十日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第四十二條 市計劃主管部門應(yīng)當組織有關(guān)部門對已竣工的重點項目進行后評價，考核項目投資效益。

第五章 政府投資項目的監(jiān)督

第四十三條 市人民代表大會及其常務(wù)委員會對政府投資項目計劃執(zhí)行情況依法進行監(jiān)督。

第四十四條 市計劃主管部門負責監(jiān)督檢查政府投資項目計劃的執(zhí)行，并向市政府報告執(zhí)行情況。

市政府應(yīng)當向市人民代表大會常務(wù)委員會報告政府投資項目計劃的執(zhí)行情況。

第四十五條 市審計機關(guān)依法對政府投資項目預(yù)算的執(zhí)行情況和決算進行審計監(jiān)督。

市審計機關(guān)對政府投資項目竣工決算的審計結(jié)果，對建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理和施工單位均具有約束力，并作為有關(guān)單位辦理工程決算和財務(wù)決算的依據(jù)。

對于重點項目市審計機關(guān)應(yīng)當進行專項審計和跟蹤審計，并對審計中發(fā)現(xiàn)的問題依法處理。

第四十六條 政府投資的重點建設(shè)項目，實行稽查特派員制度，由市計劃主管部門組織對項目全過程依法進行稽查。

第四十七條 項目法人或者政府投資項目建設(shè)機構(gòu)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的名稱和責任人姓名應(yīng)當在政府投資項目的施工現(xiàn)場和建成后的建筑物或者構(gòu)筑物的顯著位置標示。

任何單位、個人都有權(quán)舉報政府投資項目審批和建設(shè)中的違法行為。對舉報的有功人員，市政府給予獎勵。

第六章 法律責任

第四十八條 政府有關(guān)部門有下列行為之一的，責令限期糾正，依法追究部門主要負責人和直接責任人的行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違法批準可行性研究報告的；

（二）違法批準設(shè)計文件的；

（三）違法批準開工的；

（四）違法撥付建設(shè)資金的；

（五）其他嚴重違反本條例和其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第四十九條 建設(shè)單位有下列行為之一的，責令限期整改，依法追究建設(shè)單位負責人和直接責任人的行政責任，情節(jié)嚴重的，撤銷其行政職務(wù)，禁止其三年內(nèi)負責政府投資項目的管理工作；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任：

（一）未經(jīng)批準擅自開工的；

（二）未經(jīng)批準擅自改變建設(shè)標準，擴大投資規(guī)模的；

（三）未依法組織招標的；

（四）轉(zhuǎn)移、侵占或者挪用建設(shè)資金的；

（五）未經(jīng)竣工驗收備案即交付使用的；

（六）因工作失職，造成勘察、設(shè)計及施工等未按國家有關(guān)規(guī)定進行而引起投資增加和質(zhì)量問題的；

（七）其他嚴重違反本條例和法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第五十條 咨詢評估機構(gòu)在對項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計進行咨詢評估時，評估結(jié)論意見嚴重失實或者弄虛作假的，咨詢評估機構(gòu)管理部門根據(jù)其情節(jié)輕重，給予通報批評，禁止其三年內(nèi)從事政府投資項目的咨詢評估工作；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十一條 勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢和施工單位違反合同及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的，由資格認定單位依法降低其資質(zhì)等級或者取消其相關(guān)資質(zhì)；造成投資損失的，依法承擔賠償責任。

第五十二條 有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人強令或者授意有關(guān)部門違反本條例規(guī)定的建設(shè)程序，或者違法干預(yù)政府投資項目決策的，應(yīng)當依法追究行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條 政府投資項目發(fā)生重大質(zhì)量及安全事故的，除依法追究建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理和施工單位及其法定代表人和直接責任人的法律責任外，并依法追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人在項目審批、執(zhí)行建設(shè)程序和工程建設(shè)監(jiān)督管理方面的行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十四條 國家工作人員在政府投資項目建設(shè)過程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第五十五條 區(qū)、鎮(zhèn)級的政府投資項目管理參照本條例執(zhí)行。

第五十六條 本條例自2003年7月1日起施行。

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準。

第五篇：珠海格力廣場項目學(xué)習心得

珠海格力地產(chǎn)商業(yè)部分（2012年10月）商家訪談——需要了解商家進駐的意愿和對項目的看法。

主力店商家進駐可在開盤前或是現(xiàn)樓銷售期，不過要有項目圖紙和物業(yè)指標； 商家進駐一般順序為：

百貨超市類主力店-餐飲類主力店-次主力店-各零售商家

商家訪談總結(jié)，要確定意向的商家（此案為華潤萬家），并將商家的要求反饋給開發(fā)商。

2市場分析——根據(jù)市場調(diào)研的數(shù)據(jù)，分析項目的定位。

市場分析的步驟

項目區(qū)位分析（包括它的地理位置和周邊的競爭環(huán)境）--分析珠海市整體的零售市場和四個主要商圈--專業(yè)市場分析—經(jīng)過分析排除規(guī)劃大型零售市場和專業(yè)市場的可能—通過消費者調(diào)查—推出消費者希望發(fā)展的商業(yè)形態(tài)，特色步行街

3社區(qū)商業(yè)研究——研究深圳具有典型代表的社區(qū)商業(yè)，為項目定位提供借鑒意義 介紹公司的研究成果，將社區(qū)型商業(yè)形態(tài)分為三類（外向型、中間型、內(nèi)向型），并逐一介紹---再通過人均商業(yè)面積的計算、商業(yè)面積與住宅面積的比值，初步確定項目定位外向型社區(qū)商業(yè)項目定位及業(yè)態(tài)布局——根據(jù)市場分析和經(jīng)驗，對項目進行合理的定位，依據(jù)各塊塊商家價值進行合理的業(yè)態(tài)布局及目標商家建議

項目定位步驟：確定檔次，由于項目的自身條件限制，不能限制于打造高端商業(yè)，但可以定位為高品質(zhì)的餐飲休閑特色街區(qū)---確定消費群體—確定基本的業(yè)態(tài)

介紹啞鈴型商業(yè)業(yè)態(tài)布局原則：

主力商家分布于商業(yè)街的兩端，其他品牌店和普通商家分布在中間，形成兩邊主力商家對整條商業(yè)街的拉動作用。

具體來說：

主力商家、品牌商家優(yōu)先布置于形象較好、昭示性較強的位置，人流車流均易到達，且不能占用商業(yè)價值最高的鋪位。

餐飲商家；具備餐飲功能的位置盡量規(guī)劃為餐飲，且仍然不能占用商業(yè)價值最高的鋪位

休閑類商家屬于目的性消費較強的業(yè)態(tài)，并且占用面積較大，所以應(yīng)盡量布置于商業(yè)價值相對低的較高的樓層

其他大型的商家也應(yīng)布置于商業(yè)價值較低的鋪位

零售類商家較為依賴自然人流的帶動，所以應(yīng)布置于大型主力商家及品牌商家的左右，依靠主力店及品牌店的帶動提升人流，所以它占用的應(yīng)是商業(yè)價值較高的、形象較好的鋪位。

服務(wù)配套類商家對位置的敏感度不高，應(yīng)布置于小區(qū)出入口附近以及商業(yè)價值較低的區(qū)位。建筑規(guī)劃建議——根據(jù)項目自身條件提出合理有效的建筑規(guī)劃建議

提出一些建議提升商業(yè)街鋪位價值；注重于停車場規(guī)劃、頂樓設(shè)計、景觀小品 商鋪規(guī)劃的原則：

1.盡可能多的劃分街鋪；2.商鋪能獨立經(jīng)營，盡量避免商業(yè)死角；3.劃分的鋪位結(jié)構(gòu)要方正實用，減少不規(guī)則的鋪位；3.街鋪的開間進深比最好控制在1:2—1:3之間；4.商鋪面積要適中，且是框架結(jié)構(gòu)，商家能根據(jù)需求自由組合；5.樓層間，上下鋪位應(yīng)能完全對應(yīng)，商家有需要時甚至可打通樓層間阻隔，便于后期的銷售。根據(jù)商鋪具體的位置確定銷售價格或者租金價格：

展示面大，價值大；商鋪面積小，商戶承租能力會將強，價值大；緊鄰商業(yè)/住宅出入口，價值大；流動性人口密集地，價值大；緊鄰扶梯或電梯，價值也較大；樓層層高較大，價值也大。

對電梯位置、廣告牌、導(dǎo)視牌、人流動線設(shè)計等提供有效建議經(jīng)營策略研究——根據(jù)市場狀況及項目自身條件制定合適的經(jīng)營策略

一般商業(yè)持有自營的順序：

簽約主力店—引進品牌商家—全面招商—開業(yè)—經(jīng)營調(diào)整—出售或抵押貸款（向銀行貸款融資開發(fā)新項目）

通過與五個深圳珠海的同類型社區(qū)型商業(yè)對比，對本項目開業(yè)三年內(nèi)的經(jīng)營狀況進行預(yù)測。本案前期雖然定位為生活配套和餐飲為主，但是由于招商難度和后期經(jīng)營的實際狀況，難以保證前期既定的商業(yè)規(guī)劃策略，且租金在三年內(nèi)不一定有增長，三年內(nèi)商鋪會有20%到40%的空置率，建議開發(fā)商做好應(yīng)對準備。

考慮到項目開盤后，主導(dǎo)的不是賣方市場以及招商難度較大的因素，對項目招商策略提供建議：先進行主力商家的招商工作，以主力店/次主力店的進駐意向形成對其他小商家的號召力，增強其信心，達到加快整體招商進度和樹立良好形象。另外品牌店的成功招商也會減輕項目招商的壓力，因此開發(fā)商應(yīng)對主力店/次主力店、品牌店的引進給予一定程度的優(yōu)惠條件。

根據(jù)市場比較法，確定F1的的價格區(qū)間，分為三個基準價格，然后根據(jù)不同鋪位段的具體區(qū)位確定不同的價值系數(shù)，確定各個商鋪的具體價格或租金。

對項目采取只租不售的收益預(yù)算，認為本項目存在一定的風險。銷售策略研究——根據(jù)市場狀況及項目自身條件制定合適的銷售策略

對項目要尋找租售的平衡點，通過招商引進主力店和品牌店，能整體提升其他店鋪的銷售價值，后期可伺機銷售大面積的商業(yè)。

分三個階段運作本項目：2011年7、8月前，確定主力店的進駐；2011年7、8月至2011年底，完成首層商鋪的銷售；20117、8月同步開始部分店鋪的招商及開業(yè)。提出建議開發(fā)商持有2/3的商業(yè)面積，根據(jù)具體店鋪位置，挑選出出售和自持的店鋪，以此保證商業(yè)銷售價值和項目持續(xù)經(jīng)營。

通過租金還原法和市場比較法，初步判斷1層和2層的銷售均價。

對比只租不售策略與租售結(jié)合策略，發(fā)現(xiàn)兩種策略開業(yè)后三年內(nèi)整體經(jīng)營狀況相差不大；但收益方面，租售結(jié)合策略可有直接銷售收益1億元以上，接近只租不售策略的貸款額，同時，租售結(jié)合策略仍可實現(xiàn)貸款5000萬元以上。建議開發(fā)商才去租售結(jié)合策略進行經(jīng)營。