第一篇：江門市工業廠房開發經營和分割銷售管理指導意見（修訂征求意見稿）

江門市工業廠房開發經營和分割銷售管理 的指導意見（修改稿）

為貫徹落實《廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79 號）和《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》（粵自然資規字〔2019〕3 號），支持企業盤活土地資源，提高利用率，規范我市工業廠房開發經營和分割銷售行為，根據相關法律法規和我市實際，現就有關事項通知如下：

一、適用類型 本意見工業廠房包括商品廠房和其他工業廠房。

（一）商品廠房是指具有房地產開發資質的企業在規定范圍內的新出讓工業用地上進行統一規劃建設、達到建設規模要求，在出讓時約定銷售或出租的工業廠房。

（二）其他工業廠房是指存量工業用地新建廠房和存量工業廠房。僅限于制造業企業、外商投資企業、工業類用地升級改造開發項目和科技企業孵化器產權分割項目在工業性質國有建設用地上已確權登記的廠房、倉庫等物業（以下簡稱“工業物業”）。重點外資總部自建辦公物業參照“工業物業”執行。

二、商品廠房項目開發建設、經營和租售管理 （一）適用范圍 本意見的商品廠房是指符合城鄉規劃、“三舊”改造專項規劃及改造單元規劃、產業規劃等規劃，經縣級以上人民政府批準同意，在國有建設工業類用地上開發建設、銷售經營的廠房。土地需位于市級以上工業園區或屬于“三舊”改造用地。各市（區）級園區經各市（區）政府審批同意，可納入適用范圍。

（二）用地供應 各園區應根據園區產業發展情況，合理控制園區內商品廠房總量，原則上商品廠房項目用地面積占各園區總面積的 20%以內。

商品廠房項目用地應按規定采取招拍掛方式出讓，出讓地價應按規定進行評估，出讓底價按公開出讓土地程序確定。新增的商品廠房項目用地鼓勵實行彈性年期出讓，出讓年限最高不超過50 年。最高可銷售的計容建筑面積不得超過總計容建筑面積的比例標準由各市（區）確定，并應在土地出讓公告、合同中予以明確。

（三）項目開發單位 項目開發單位應具有房地產開發資質。鼓勵社會資本采取與項目開發單位合資、合作或者獨資的方式開發商品廠房項目。

（四）建設規模 商品廠房項目原則上占地面積 30 畝（含）以上或建筑面積在3 萬平方米（含）以上，建筑容積率應達到 1.6 及以上，工業廠房建筑面積控制在總計容建筑面積 80%（含）以上。辦公、生活等配套用房嚴禁建造為成套住宅、專家樓、賓館、招待所等。配套用房須與工業廠房同步設計、同步實施、同步交付使用?！叭f”改造項目在批準項目實施時另行確定相關指標。

商品廠房項目的容積率應按項目所在地段的控制性詳細規劃和《江門市市區工業用地容積率管理的實施意見》（試行）確定，并以市、區自然資源部門出具的規劃條件為準。

（五）分割銷售 市級以上工業園區的商品廠房項目，經縣級以上人民政府批準同意，可申請辦理預售許可，并在土地出讓公告中明確。商品廠房的預售工程進度條件和預售款監管等,按《廣東省商品房預售管理條例》和《廣東省關于調整商品房預售項目工程進度形象進度條件的通知》（粵建房字【2001】2 號）執行。

其他商品廠房項目實行現售制度。產業類用房可按幢、層、套等固定界限銷售，辦公、生活服務等配套用房不得單獨進行分割、分割轉讓或抵押，但可以隨工業物業產權按規定比例且以幢、層、套等固定界線為基本單元（可以獨立使用且權屬界線封閉的空間）進行分割、分割轉讓、抵押。

商品廠房項目申請辦理銷售備案前，園區管委會根據最高可分割銷售比例，確定項目可銷售范圍。不動產登記部門根據最高可分割銷售比例、銷售范圍，按幢、層、套辦理登記手續。

分期開發建設的項目應統一規劃，公共配套設施建成驗收后才能進行商品廠房銷售。每期可銷售的建筑面積=本期建筑面積×最高可分割銷售比例。

商品廠房可按幢、層、套等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界限封閉的空間。每個分割單元均應符合交通、消防安全等要求，最小建筑面積不應少于 300平方米。每個分割單元不得單獨設置廚房、每層可合理集中設置公共衛生間。

購買商品廠房參照《江門市住宅專項維修資金管理實施細則》繳交、使用維修資金。繳交標準：商品廠房按建筑面積 30 元/平方米的標準交存，配套車位按建筑面積20元/平方米的標準交存。

（六）轉讓規定 購買商品廠房須滿 2 年（以不動產證書登記時間計算）才可進行轉讓；購買商品廠房未滿 2 年的，因特殊原因確需轉讓，應向所在園區管委會（或園區管理機構，下同）提出申請，園區管委會經審核同意后出具準予轉讓批準文件，作為商品廠房交易網簽備案的依據。

商品廠房首次受讓對象與再次轉讓對象限定為符合園區產業規劃的生產、銷售、科研型企業法人或總部經濟法人、生產性服務業企業法人。園區管委會應當對購買對象與轉讓對象的資格條件進行審核把關，并出具審核意見，作為商品廠房銷售備案或交易網簽備案的依據。“三舊”改造項目由屬地三舊改造管理部門批準。

（七）運營管理 項目開發單位負責保障和維護項目內配套設施，滿足入駐企業所需條件，組建或聘請有資格、有能力的專業服務公司承擔項目范圍內的物業管理相關工作。鼓勵項目開發單位引進投融資服務機構，搭建各類科技創新和產業公共技術平臺，扶持入駐企業的發展。

入駐企業應符合商品廠房項目的產業定位，并認真執行有關安全生產、環境保護有關法律法規。租賃商品廠房的入駐企業應到園區管委會辦理房屋租賃登記備案，其中蓬江區、江海區的應到江門市行政服務中心市住建局房屋租賃登記備案窗口辦理租賃合同登記備案，新會區的應到所屬鎮（街）公共服務中心房屋租賃登記備案窗口辦理租賃合同登記備案，其他市的到所屬地相應的指定服務地點辦理。

（八）金融支持 鼓勵銀行積極創新金融產品，加大對商品廠房項目的融資支持力度，提供按揭等融資服務。鼓勵金融機構對項目開發單位提供房地產開發貸款；對購買廠房的入駐企業提供貸款支持，首付一般不高于購買廠房總價的 30%，余額貸款期限一般不少于 10 年。

三、其他工業廠房開發建設、分割轉讓管理 其他工業廠房是指本意見第一條適用類型中第（二）款規定的工業廠房。

（一）分割轉讓的規定 1．除了商品廠房外的其他工業物業產權可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間，不得在層內再進行分割。每個分割單元均應符合交通、消防安全等要求，最小建筑面積不應少于 300平方米。分割及分割轉讓時，不得將已經登記的一宗土地分割為多宗土地，辦理不動產登記時標注土地使用權按份共有或共同共有。工業物業建筑區內的辦公、生活服務等配套用房不得單獨進行分割、分割轉讓或抵押，但可以隨工業物業產權按規定比例且以幢、層等固定界限為基本單元（可以獨立使用且權屬界線封閉的空間）進行分割、分割轉讓、抵押。2．工業物業分割轉讓后原權利人自留的工業或倉儲功能的建筑面積占分割轉讓前工業或倉儲功能確權登記的建筑面積比例不得低于 40%。受讓后的工業物業產權自完成轉移（分割轉讓）不動產登記之日起 5 年內不得再次轉讓（在不動產證書附記項中注記清楚起止時限）。

容積率在 1.6 以上、二層以上且帶工業電梯的高標準廠房和工業大廈的分割轉讓可不受本條限制。

3．工業物業分割轉讓的受讓方限定為企業法人。其中，制造業企業工業物業受讓方須為經依法注冊登記且為轉讓方的產業鏈合作伙伴企業，縣級工業和信息化部門對受讓方資格進行審核把關，并出具審核意見，作為轉讓雙方辦理合同網簽備案和不動產轉移登記的依據。

4.購買上述工業廠房參照《江門市住宅專項維修資金管理實施細則》繳交、使用維修資金。繳交標準：工業廠房按建筑面積30 元/平方米的標準交存，配套車位按建筑面積 20 元/平方米的標準交存。

（二）辦理程序 1．資格認定 轉讓方是否為制造業企業及受讓方是否為轉讓方的產業鏈合作伙伴企業，由縣級工業和信息化部門認定； 工業類用地升級改造開發項目由縣級“三舊”改造工作部門認定； 科技企業孵化器產權分割項目轉讓方與受讓方資格由縣級科技部門認定。

2．開發建設和產權分割 分期開發建設的項目應統一規劃，公共配套設施建成驗收后才能進行工業物業的分割轉讓。每期可銷售的建筑面積=本期建筑面積×可分割銷售比例。

項目權利人在申請辦理工業物業分割登記前,應委托有相應測繪資質的測繪機構進行房屋測繪，并制定分割轉讓方案。分割轉讓方案應按照《民法典》第 274 條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有?！钡囊幎?，明確項目的共有部分,分割、轉讓的范圍及比例，并在測繪報告及附圖中注明，轉讓雙方在辦理轉移登記時應對測繪報告中共有部分的范圍及面積簽名確認?？h級自然資源部門和住房城鄉建設部門應對項目的分割轉讓進行審查，并出具規劃審查意見和消防審查意見。

3．產權轉讓 轉讓雙方憑上述 1、2 點的資格認定材料、工業物業分割轉讓方案、測繪報告等材料向屬地不動產登記部門申請辦理轉移登記。

四、附則 （一）本意見自印發之日起實施，有效期至 2024 年 5 月 1 日年。如上級出臺最新文件規定的，從其規定。

（二）凡屬工業（倉儲）用地的分割銷售管理政策與本意見不一致的，以本意見為準。

（三）在本意見實施前，其他工業廠房已經有關部門批準分割或分割轉讓但未實施的項目，按照已批準的方案辦理。

（四）項目監管由項目批準機關負責監管。（五）本意見由江門市住房和城鄉建設局、江門市自然資源局負責解釋。

附件：1.《廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業

成本支持實體經濟發展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79 號）

2.《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分

割轉讓不動產登記有關事項的通知》（粵自然資規字

〔2019〕3 號）

第二篇：山東省煉化工業調整振興指導意見(征求意見稿)

山東省煉化工業調整振興指導意見（征求意見稿）

省經貿委省石化工業協會省煉油化工協會

山東煉化工業是我省國民經濟重要的基礎產業和支柱產業。近幾年來，得到了較快發展，成品油產量、重交瀝青、石油焦、丙烯、聚丙烯等產品產量位居全國同行業之首，對全省經濟發展做出了重要貢獻。當前國際金融危機引發世界經濟衰退，我省煉化產業也遭遇了沖擊，市場需求萎縮、產品價格下降，企業生產經營面臨嚴峻考驗。要走出困境、加快發展，就必須立足當前、著眼長遠，拓市場、調結構，提高行業核心競爭力。

一、現狀

（一）基本情況

自2000年國家清理整頓結束后，我省經清理整頓保留的地方煉油企業共有21家。截至2008年底全行業就業職工3萬多人，總資產約400億元，原油一次加工能力4500萬噸/年，催裂化能力1731萬噸/年，瀝青能力800萬噸/年，焦化能力1600萬噸/年，加氫裝置能力1300萬噸/年，氣體分離310萬噸/年，MTBE裝置60萬噸/年，重整裝置80萬噸/年，聚丙烯31萬噸/年。已形成了裝置基本配套、產品品種多樣化的格局。

截至2008年底，全省地方煉油企業加工原油及燃料油2165萬噸，生產汽油365萬噸、柴油640萬噸，瀝青300萬噸。實現銷售收入1200億元、利稅49億元、利潤12億元，比2007年同期分別增長18%、-36%和-61%。

我省地方煉化企業格局已發生很大變化，國家在完成了對中石化、中石油兩大公司的戰略重組后，又批準成立了中國化工集團。目前，各大集團采用不同的形式與地方煉油企業合作，中國化工集團在全國范圍內對地方煉油企業采取了整體收購或參股控股的方式，涉足石油化工業的中下游，中國海洋石油總公司也在山東加大了收購重組的力度。到2008年，中國化工集團在我省整體收購、重組或控股的有濟南石化集團、濟南長城煉油廠、正和集團股份有限公司、山東華星石油化工集團公司、山東昌邑石化有限公司、青島安邦石化等6家地方煉化企業。中國海洋石油總公司又收購重組我省地方煉化企業山東中海石化有限公司。由于大企業集團對我省地方煉化企業的兼并重組，目前我省純地方煉化企業還有13家。

目前全省21家煉化企業銷售收入達到100億元的有6家，分別是濱化集團股份有限公司、利華益集團股份有限公司、山東東明石化有限公司、濰坊弘潤石化助劑有限公司、山東金誠石化集團、山東昌邑石化有限公司；銷售收入達到50-100億元的有6家，分別是正和集團股份有限公司、山東墾利石化有限責任公司、山東恒源石油化工股份有限公司、山東京博石油化工有限公司、山東?？苹ぜ瘓F、山東華星石油化工集團有限公司；其余的企業銷售收入都在10-50億元之間。

（二）存在的問題

1、生產原料即原油問題。一是地方煉油企業沒有加工進口原油的資格，現行政策不允許地煉企業加工進口原油；二是國產原油配置計劃少，主要靠進口燃料油維持生產。

2、成品油銷售渠道不暢。我省地方煉油企業一直沒有成品油市場銷售權，只有通過有資質的中間環節層層讓利來銷售，銷售渠道不暢。

3、稅費改革的影響。燃油稅改革，我省地方煉化企業稅負大幅增加。

占比偏低，深加工能力弱，競爭力不足。

二、面臨的形勢

4、產業結構矛盾突出。企業規模小，抗風險能力差，產業鏈條短，石化產品單一而且

2008年上半年整個行業運行總體基本平穩。但自8月份以來，國際原油價格快速回落，目前國際原油價格已經降到40多美元/桶，但地方煉油企業去年8月份以前囤積了大量的高于100美元/桶的高價原料油，導致煉油成本居高不下，而成品油價格下降，導致部分企業庫存增加，有的企業出現虧損。但在企業面臨國際金融危機的形勢下也存在發展機遇。從市場需求看，油品屬于剛性消費產品，受經濟景氣指數影響較小，需求仍將適當增長，石化深加工產品短期需求雖然放緩，但根據經濟社會發展的總趨勢，作為基礎原材料的石化產品市場需求將會由冷變暖。近期，國家出臺一系列擴大內需、拉動消費的宏觀調控政策，一批重點基礎設施建設項目正在開工建設，為石化產品提供了更大的市場空間，必將對石化行業走出困境加快發展起到積極的帶動作用。

三、指導思想、原則和目標

（一）指導思想

全面貫徹落實科學發展觀，堅持轉變發展方式，以市場為導向，緊緊圍繞中央“保增長、調結構、促發展”的要求，以結構調整和產業升級為主線，以科技創新為動力，以技術改造為手段，優化產業布局、培植骨干企業集團、發展新興產業、拉長產業鏈條、強化節能減排、開拓產品市場，提高行業競爭能力，實現山東煉化行業新發展、新突破。

（二）原則

1、突出重點、扶優扶強原則。突出重點企業、重點產品和重點項目。

2、當前與長遠結合原則。抓住國家擴大內需的機遇，拓市場、保發展、調結構。

3、技術進步原則。加快企業技術創新體系建設，創新發展思路、創新工藝技術、創新產品品種。

4、集聚發展原則。走聚集式發展路子，加快園區和大企業集團建設，拉長產業鏈條。

5、國際化原則。承接國內外產業和資本轉移，加強與大型跨國企業的戰略合作，引進資金、技術、品牌和管理。

6、可持續發展原則。堅持以人為本，把發展與環境保護、安全生產統一起來，節能減排、淘汰落后。

（三）目標

到2011年，實現工業產值1950億元，年增速19.5%，實現利稅135億元。加氫精制能力1670萬噸，經加氫精制汽、柴油全部達到歐Ⅲ歐Ⅳ標準，優質成品油占比達到70%以上；醋酸仲丁酯、甲縮醛、丙烯酸及酯、苯乙烯、甲乙酮等高端產品占比達到30%。技術裝備水平達到國內領先。骨干企業和拳頭產品競爭能力明顯增強，產品結構進一步優化，節能減排取得顯著成效，循環經濟達到新的水平。

四、發展重點

（一）加快煉化企業的技術改造，提高成品油產出率

1、繼續圍繞煉油主業優勢，重點提高原油二次、三次加工能力。選擇地域條件好的企業，加強現有一次加工能力的相互配套，重點發展利華益集團、墾利石化、海科化工集團、正和集團、華星石化、濱化集團、金誠石化、東明石化、濰坊弘潤、昌邑石化等重點企業集團。發揮地域優勢，加強重點企業集團間的配套協作，避免企業各自配套加氫精制、催化裂解等大而全、小而全的重復建設現象，提高互供率。

2、降低汽油烯烴含量，提高油品質量。積極采用催化輕汽油醚化、催化汽油異構化、加氫脫硫和催化柴油加氫脫硫等先進技術，重油催化裂化技術，適應進口含硫含酸原油需要的配套技術（渣油加氫和硫回收技術），高檔潤滑油生產技術；發展第四代汽油清凈劑。實現汽、柴油的精制化、清潔化，瀝青的名牌化，石油焦的高端化。

（二）加快發展石化深加工產品，拉長石化產業鏈條

1、采用以常壓重油為原料（CPI技術）和以蠟油為原料（DCC技術），建設大型催化裝置，配套大型氣體分離裝置，生產乙烯、丙烯、丁烯三烯產品。其中以乙烯為原料發展乙二醇、環氧丙烷、苯乙烯等產品，在德州和東營分別建設規模為6萬噸/年和10萬噸/年的苯乙烯裝置；以丙烯為原料發展聚丙烯、丙烯酸及丙烯酸酯、環氧丙烷、丙酮、苯酚等產品，在濰坊和東營建設規模分別為20萬噸/年聚丙烯、24萬噸/年丙烯酸、36萬噸/年丙烯酸酯、5萬噸/年精丙烯酸、6萬噸/年甲乙酮、6萬噸/年丁二醇；以催化裂化后的碳四餾分為原料，醚化后直接分離生產出丁烯和異丁烯，以丁烯為原料發展順丁橡膠、丁苯橡膠等合成橡膠，以異丁烯制取甲基叔丁基醚（MTBE）汽油添加劑為原料，發展高辛烷值汽油，同時催化裂解后的碳五餾分經醚化生產甲基叔戊基醚（TAME），用于發展無鉛、含氧及高辛烷值新配方汽油的理想含氧化合物。

2、以重油混合少量石腦油、液化氣為原料，重點發展苯、甲苯、二甲苯等三苯產品，分別在東營和濱州建設規模為50萬噸/年和30萬噸/年的石腦油輕烴改質裝置。以三苯為原料發展醫藥、農藥、染料中間體和油漆涂料等產品；以對二甲苯為原料發展對苯二甲酸及其下游產品聚酯切片（PET）并向化纖延伸；以鄰二甲苯為原料發展苯酐及其下游產品增塑劑。

3、氣體分離裝置提取三烯后，以剩余的混合碳四組分為原料發展用作醫藥、農藥、染料中間體和油漆涂料等新興化工產品，在東營建設一期規模為5萬噸/年醋酸仲丁酯和10萬噸/年甲縮醛裝置。

4、積極發展產業用石油化工產品。發展電子信息產業用聚碳酸酯等功能性產品和原料；油漆涂料行業用甲縮醛、醋酸仲丁酯等原料和溶劑；汽車機械產業用聚丙烯樹脂、硅橡膠、硅樹脂、丁基橡膠、異戊橡膠、聚甲醛等結構性材料和產品；輕工紡織產業用己內酰胺、聚苯硫醚等差別化和專用產品及原料。

（三）加快石化工業園區和大型企業集團建設

以山東省石油化工有限公司為載體，整合省內地方煉油企業，集中資源，統一規劃，合理布局，組建山東省石油化工集團公司。加快推進濱州石化園區和濱化集團公司、京博石化，東明石化園區和東明石化集團公司，東營石化園區和正和集團、利華益集團、墾利石化，淄博桓臺石化園區和金誠石化集團，濰坊石化園區和濰坊弘潤石化、昌邑石化、壽光聯盟石化，日照石化園區和石大科技集團等石化園區和大型企業集團建設，提高規模效益和競爭力。

五、政策措施

（一）增加原油配置計劃和給予進口原油資質。積極爭取國家增加我省原油計劃指標，放開對我省地方煉化企業加工進口原油的限制，給予我省1000萬噸原油/年原油非國有貿易進口資質。

（二）理順成品油銷售渠道。建立和完善山東地煉成品油儲運銷售體系。以山東省石油化工有限公司為基礎，建立成品油銷售網絡，把地煉企業的成品油直接供應民營加油站，調控我省成品油市場供應，切實增強政府在市場供應趨緊時的調控力度。

（三）發展高效現代物流服務業。加快原油、成品油輸送管道的規劃與建設，爭取三年內形成較為發達、輻射全省地煉企業的輸油管網構架，年輸送能力4500萬噸，改變原油、成品油運輸成本高、效率低、不暢通的局面。

（四）加快重點項目建設

以提高油品質量和石化產品精深加工為重點，積極組織企業篩選一批有市場、水平高、效益好的石化項目，加大技術改造投資力度，加快結構調整。對在建項目要加大實施力度，各地和有關部門要強化調度和協調，及時發現和解決項目實施過程中存在的困難和問題，保證項目順利實施。對新開工項目要積極協助企業做好項目開工前的各項準備工作，爭取項目早日開工建設。

（五）加大財稅政策的支持力度。

一是認真落實財稅優惠政策。加大政策宣傳、貫徹落實力度，積極引導企業充分用足用好財稅優惠政策，強化對政策落實情況的監督檢查，切實把優惠政策用足、用好、用活。同時，各級財稅部門要充分發揮職能作用，積極研究制定財稅配套政策，促進行業調整振興。二是積極整合財政專項資金，大力支持企業技術進步，著力推動企業產品結構優化升級；大力支持企業自主創新，著力提高企業核心競爭能力；大力支持節能減排、結構調整和技術改造，著力推進經濟發展方式轉變。三是對國家確定的重點支持項目，各級政府要創新資金籌集方式，調整資金支出結構，按照國家有關規定，給予配套資金支持。四是切實落實國家新稅法規定的增值稅轉型稅收政策。

第三篇：《上海市幼兒園園長課程管理指導意見(征求意見稿)》

上海市幼兒園園長課程管理指導意見（征求意見稿）

上海市教委教研室

為了進一步貫徹國家教育部《幼兒園教育綱要（試行）》的精神，市教委《上海市學前教育綱要》（以下簡稱《綱要》）以及《上海市學前教育課程指南》（以下簡稱《課程指南》）的要求，繼續增強幼兒園園長的課程管理意識，明確園長課程管理的基本職責，提升園長的課程管理能力，確保課程管理的實效性，特制定本指導意見。

一、園長在課程管理中的地位和職責

1、園長要充分認識課程管理是幼兒園管理的重要組成部分，園長是課程管理的第一責任人，對幼兒園的課程改革、課程建設、課程實施等方面的管理工作負有領導責任，自覺地承擔幼兒園課程的管理責任，并能依照法規實施幼兒園的課程管理。

2、園長要立足于本園的實際情況與課程發展的定位，逐步建立和完善幼兒園課程的管理要求，對幼兒園所積累的課程建設經驗、開發的課程資源等進行系統的管理，形成適合本園和幼兒發展需要的課程運作流程和管理機制，建立課程管理組織，健全與完善課程管理制度。

3、園長應該加強對幼兒園課程實施的組織管理，制定和完善幼兒園課程的實施方案，對幼兒園課程的實施進行指導與監控，保障課程的有效實施。

4、園長要根據《課程指南》的要求，建立課程質量管理的工作制度，定期進行課程質量的評價與分析，提升課程對幼兒發展的促進作用。

5、園長要成為幼兒園課程實踐的指導者、支持者與服務者。為保障與提高幼兒園課程的質量，要加強教師隊伍的建設，為支持教師參與課程決策、促進教師的專業發展、提供豐富的、具有實效的教育培訓，尤其應該加強園本培訓的實踐與研究；要創設良好的物質環境與精神環境，為幼兒園的課程實施提供各種保障性的資源條件。

6、園長負有向教職員工、幼兒家長以及社區、上級領導部門解釋、宣傳課程理念與實施途徑的責任，并充分調動與利用各種力量參與幼兒園的課程建設，為課程實施創建良好的氛圍。

二、園長在課程管理中須確立的基本理念

7、課程管理的目的是提升保教質量，促進幼兒全面和諧的發展。園長在課程管理中要把握好課程的發展方向，尊重幼兒的身心特點，以幼兒發展的需要作為課程管理的基本依據。

8、課程管理是落實保教質量的主要途徑，是園長管理工作的核心。園長要把主要精力放在加強課程管理、促進幼兒發展上。

9、一日活動是幼兒園課程的基本內容，園長要加強對一日活動合理安排與有效管理，加強對一日活動的指導、監督、檢查與質量評價。要注重課程的平衡性方面的常規管理，保證課程內容與方法、各類活動的全面與均衡。

10、課程管理是一個動態的發展過程，園長要把握好課程的持續發展與相對穩定的關系。根據社會發展、幼兒發展的需要，以及現有的資源條件，引領員工參與選擇、重組、完善等方面的課程建設與管理工作，逐步形成適合于本園的、相對穩定的、有結構體系的課程方案和課程管理系統，以保障課程的科學性和課程的后續發展。

11、幼兒園及其教師是推進課程改革與課程發展的主體力量。園長要重視組織及其成員對課程改革與課程實施的積極作用，激發與調動教師的積極性，不斷提高教師對課程管理的參與度與執行度。

12、園長要具有自身學習與研究意識，不斷提高課程管理的反思能力、研究能力與調控能力，提升課程價值與課程質量。

13、課程管理是促進教師專業化發展，提升教師素質與能力的有效平臺。園長要充分運用課程管理的各種要素，提供條件，創設機會，激勵教師勇于實踐，敢于創新，既推動課程建設，又提高自身的專業素養，使不同層次的教師都有不同程度、各有特點的發展。

三、園長課程管理的基本內容

（一）組織編制課程實施方案

14、課程實施方案是幼兒園在一定時期內課程實施與管理的基本依據。幼兒園要從園情出發，形成一個有完整結構體系、可操作的課程實施方案，據此實施課程管理。

15、課程實施方案編制應遵循《課程指南》的原則，并依據本園課程發展的現狀，以教師為主體，對現有課程梳理、歸并、整合，繼而從課程目標、課 2 程設置、課程實施、課程監控、課程保障等進行整體的規劃與設計，形成課程方案。

16、在實施課程方案中，園長要注重課程方案與課程實施的有效互動，動態調整，使之不斷完善。

(二)加強對教材選用的管理

17、教材是指教師所用的教學指導用書，配套資料是相應的教學掛圖、音像制品、幼兒輔助讀物、操作材料等教育資源。教材及配套資料的選用要嚴格執行市教委課程教材管理的有關規定，并與國家和本市課程改革的理念相一致。

18、教材及配套資料的選用，應首選經上海市中小學（幼兒園）課程教材審查委員會審定和推薦的教材與配套資料，全面施行生活活動、運動、游戲活動與學習活動，體現課程的啟蒙性和均衡化。

19、特色課程教材的開發與選用（含學具），必須符合課程定位與辦學理念，避免學科化、隨意性。對于特色課程教材的開發，要有研究、規劃、使用和修正的過程。對于選用社會相關專業團體和個人編制的教材，或選用國（境）外教材，務必要重視對教材的價值取向、政治方向的理性判斷，并注意教材與學前兒童教育的目標要求、學前兒童學習方式的適應性。選用國（境）外教材要按照相關的申報、審核程序操作。

20、要建立與完善教材及配套資料選用的評價、反饋機制。定期對教材及配套資料選用的適宜性、科學性、實效性等進行研究，有調整、完善的意識與機制。嚴禁使用盜版教材、劣質教材和讀物。

21、幼兒園和教師不得統一組織或要求幼兒家長購買各類未經市中小學審查委員會審定或認可的學習資料；即使需購買已經審定或認可的相關資料，也必須事先征求家長的意見。

（三）加強對保教過程的管理

22、對保教計劃的管理

（1）園長要加強對保教計劃制定的管理與領導，引導教師重視各類教育計劃的制定，以有目的、有計劃、有效益地開展各種教育活動；要提倡與推廣簡潔、有意義的計劃與記錄，使之發揮教育實效。

3（2）園長指導教師制定保教計劃時，要把握課程的理念、目標，充分考慮幼兒身心發展特點，促進幼兒全面和諧發展；要組織教師研討與制訂符合實際需要的、操作性強的的各類計劃；既要重視計劃的預設性，以利于課程有序實施與協調運作，也要保持生成性，留給教師教、幼兒學的一定空間，以使課程更符合實際的需要。園長要提供不同活動的計劃、記錄樣式，同時也給予教師自主選擇的余地和創造的空間。

（3）園長要定期組織相關人員對各類保教計劃進行審閱。要將計劃審閱的過程作為與保教人員共同管理計劃的過程。與教師共同分享計劃與記錄中有效經驗，并研討存在的問題和改進的辦法，不斷完善。

23、對“一日活動”實施過程管理

（1）園長要重視“一日活動“實施中各個環節的管理。使教師明確“一日活動”各個環節的意義與作用，科學、合理安排幼兒的“一日活動”，協調各類活動的時間比例，保證各類活動的有效開展。

（2）園長要把握課程實施中幼兒的主體地位與課程之間的平衡性。深入教學第一線，引領教師從幼兒的生活與經驗出發，開發、選擇與組織教育內容；根據不同年齡幼兒的發展特點，尊重幼兒的學習方式，優化教與學的過程；帶領教師共同探討課程的平衡與協調，充分發揮環境的潛在教育功能，有效利用幼兒園、家庭、社區資源來實施活動。

（3）園長要組織保教相關人員制定符合實際的保教“一日活動”常規要求或操作細則，保障“一日活動”各個環節的有序性、穩定感。重視“一日活動”各個環節的流程管理，使各個環節有機聯系和自然過渡。

24、對保教效果的分析與指導

（1）園長要重視保教效果的分析與指導工作。幫助教師建立質量意識，營造民主的氛圍、培育有特色的教育傳統。

（2）定期組織保教人員進行保教效果分析。確定保教效果評價的目標與要求，多角度、多途徑地了解和把握幼兒發展的狀況，并采用相宜的措施進行效果調控，實行有效管理。

（3）培訓與指導保教人員提高保教效果分析與行為調節的能力。重點在于促進教師的教育反思，改進保教工作的行為策略，使教師有能力、經常性進行保 4 教效果的分析與反饋，施行自我調節，自我完善。

（四）加強對保教質量的監控與評價

25、提高保教質量是課程管理的最終目的。根據《上海市幼兒園保教質量評價指南》的要求，結合幼兒園自身的特點，逐步形成自評、互評與他評相結合的保教質量監控與評價機制。

26、園長要采用合理、公平的方法實施幼兒園整體或局部的保教質量監控與評價，主動匯總與分析信息，及時開展有針對性的信息反饋與指導建議。注重對監控和評價方式等進行動態調整與優化。

27、園長要對教師進行質量監控與評價的培訓，引導教師理解開展保教質量監控工作的意義，熟悉保教質量評價標準，幫助教師確定開展評價工作的操作方法，便于教師自主地開展日常保教質量監控與評價。指導教師正確分析評價結果與信息，改進課程設計與實施，促進教師專業能力的提高。

28、保教質量監控與評價的信息來源要全面、客觀，除教師外，可根據需要，從幼兒家庭、幼兒園社區、小學校長與教師，甚至幼兒處獲取保教質量評價信息，以多方采集的方式來確保信息的真實與有效。還應采用適當的方式公開全部或部分保教質量的評價結果。

29、園長要做到保教質量監控與評價的常態化，避免大規模、集中性的評價工作對幼兒生活、教師日常工作及幼兒園常規管理等的干擾。

四、課程實施的支持保障系統

30、要建立課程領導與管理的組織與網絡，包括幼兒園課程領導小組等，并明確各自的職責。

31、必須制定并完善課程管理制度，定期檢查制度的執行情況，主要包括課程開發審議制度、保教常規管理制度、教學活動評價制度、教師文本工作管理制度、教師工作考核和評價制度、課程評價制度及各類資源管理制度和使用辦法等。

32、要改進和完善園本教研制度和工作方式，整合教育資源，積極探索“有效教學”，總結保教經驗，改善教學活動，逐步形成民主、開放、生動、有效的教研機制，使得園本教研成為保教管理中的重要內容。

33、要根據相關規定，對幼兒園各種課程資源進行統籌與利用，保證資源 5 的合理配置和有效管理。保證主要經費用于課程實施與開發、教師教育、設備配置與研討交流等方面，支持課程管理的有序、有效的推進，促進幼兒園特色的形成。

34、樹立教師和幼兒家長共建、共享課程資源的理念與機制，充分挖掘幼兒園地域、社區、幼兒家庭等資源優勢，爭取社會及企業的支持，因地制宜地開發與充實課程資源，并采用多樣化的手段實現有效利用。

第四篇：關于深入推進精細化管理的指導意見__征求意見稿__

關于深入推進精細化管理的指導意見（征求意見稿）公司各單位，機關各部門： 為貫徹落實油品銷售精細化管理推進會精神，持續有效做好精細管理這篇文章，加快轉變發展方式，推動公司內涵發展，制定本指導意見：

一、指導思想 以科學發展為主題，以加快轉變發展方式為主線，以確保和諧穩定為主旨，學習借鑒中油BP管理經驗，持續完善以基礎制度、預算、內控、HSE體系為核心的制度建設，加強財務、銷售ERP、加管、油庫、物流五大系統為支撐的信息化集合應用，加快推進規范化、標準化、精細化管理水平，形成制度規范完善、業務運行高效、系統控制精準、成本核算精細、考核評價科學的管理模式。堅持業績導向，樹立一切工作圍繞業績進行的理念。業績是一切工作的出發點和落腳點，要層層分解目標任務，千斤重擔大家挑，人人肩上有指標。員工要為企業創造業績，沒有業績就沒有崗位。預算控制是實現業績的主要手段，預算一旦確定就要無條件執行。堅持頂層設計，樹立一切工作規范運作的理念。主要制度、— 1 —

規范、標準由總部和省公司統一制定，省公司和分公司嚴格執行，只有“規定動作”，沒有“自選動作”。每出臺一項制度，都要組織配套培訓，培訓合格方可上崗。通過嚴密的制度、嚴格的程序、嚴細的培訓，確保執行到位。堅持程序至上，樹立一切工作按章辦事的理念。凡事有章可循，凡事有據可查，凡事按程序辦。制度不能違反，程序不能逾越，節奏必須加快。程序強調簡潔、簡單、明確、全覆蓋，所有程序都匯編成工作手冊，便于員工理解、掌握和執行。堅持注重執行，樹立一切制度嚴格執行的理念?！皥绦小笔侵贫鹊摹吧?，執行制度必須不折不扣，有令必行，有禁必止，維護制度的權威性。程序第一、自我退后，違反程序“零容忍”。強化監督職能，確保執行高效率、落實有回音。堅持量化評價，樹立一切工作有檢查、有考核的理念。多定量少定性，能定量不定性，將每項工作任務量化為可衡量的指標，作為分析評判的基礎、考核評價的尺度，對管理進行事前引導、事中控制、事后評價。堅持持續改進，樹立一切工作在完善創新中提升的理念。要針對運行中出現的新情況、新問題，持續完善制度、優化流程、改進方式，提高管理效能。模仿也是創新，要學習借鑒先進經驗和做法，在學習中改進，在改進中創新，不斷提升營銷質量、管理水平。堅持效率優先，樹立一切工作視效率為生命的理念。積極 — 2 —

實行扁平化的組織架構，明確每個部門分工與協作的節點，最大限度避免責權模糊或重疊。強調“管理就是細節，細節體現效率”，追求資產和人員使用效率的最大化。

二、工作目標

（一）“十二五”工作目標 堅持“三步走”發展戰略和“15456”奮斗目標不動搖?！笆濉逼陂g努力實現單站日銷量13噸以上，市場份額45%，銷售總量600萬噸。——基本形成組織機構扁平，集約化管理、專業化運作，制度完善、管理規范、運行高效、充滿活力的管理體制；

——基本建成規模適度、功能完善、運行高效、競爭力強的營銷網絡體系和布局合理、保障有力、集約高效的現代物流體系； ——基本建成全員、全方位、全過程的成本、預算和內控管理體系，完善業績導向、量化評價、結構合理、激勵有效的考核分配機制； ——基本建成統一規范、運行受控、本質安全、績效優異的HSE管理體系。

（二）2011年精細化管理目標 銷售總量400萬噸，市場份額36%；零售量280萬噸以上，零售比例75%，人均零售量360噸；利潤總額3億元，噸油稅前利潤80元以上；非油利潤額1300萬元以上；噸油營銷成248 — 3 — 元以下；經濟增加值4300萬元，投資資本回報率7.5%。

三、精細化管理工作重點

（一）完善制度流程，強化督導執行，夯實基礎管理

1.優化管理流程。按照機構扁平化、業務專業化的要求，進一步明確各業務層級之間的權責利，提高管理水平和運行效率?？偨Y信陽、商丘分公司機構改革試點經驗，不斷完善管理體制。加強省公司加油卡、非油、投資工程、倉儲物流、財務、信息化等業務的集約化管理，規范業務發展。簡化基層和加油站職能，油品批發、客戶管理、員工培訓、數質量管理、設備維修檢定、證照辦理、公共關系等工作集中到省市兩級機關，加油站主要承擔零售和現場管理等職責。2.完善制度體系。以板塊《銷售企業管理手冊》為指導，以公司《精細化管理手冊》、《加油站管理操作手冊》等為基礎，不斷建立完善各項管理手冊，持續開展制度改進與完善，提高管理效率和效益。編制與規章制度、管理手冊相配套的培訓課件和考試題庫，強化培訓，系統宣貫，廣泛開展崗位練兵和技術比武活動，提高工作規范的認知水平和執行能力。3.落實HSE管理體系。修訂完善HSE管理體系規章制度，有效界定管理職責，增強制度的適用性、針對性。開展HSE管理體系內部模擬審核，持續規范HSE管理行為。修訂完善總體應急預案和各專項應急預案，加強自然災害、極端天氣、突發事件下的應急預案演練，簡化基層庫站應急處置程序，提高應 — 4 —

急處置能力。加強庫站作業現場風險危害因素識別，實施安全隱患評估分析制度和查找隱患激勵制度，嚴格隱患管理督辦，提高隱患整改的時效性和徹底性。4.強化企業風險防控體系。加大內控工作，重點完善預算、質量計量管理體系、安全環保、非油品等業務流程，加強信息系統風險控制，確保系統相關流程和風險控制符合業務實際。制定法律風險崗位防控指引，推進公司誠信合規體系建設，爭取7月份完成編制，10月底通過集團公司驗收。強化危機管理意識，完善應急預案，抓住第一時機、第一現場處理危機問題，逐步建立危機處理機制。5.建立健全督辦工作機制。完善督辦制度，改進方法，理順流程，促進督辦工作的規范化和制度化。加強周例會事項督辦力度，實行月度、季度、半年督辦工作進展情況通報和專題匯報，真正做到議而決，決而行。建立完善督辦考核辦法和標準，確保督辦情況及時反饋、落地有聲。

（二）加強銷售管控，強化客戶管理，推進營銷體系建設 1.建立機制化營銷策略組合。以增量創效為核心，統籌調配兩種資源，精心安排經營計劃，切實提高計劃編制準確率、銷售計劃執行率和配置計劃兌現率。完善營銷組織體系，合理平衡零售、批發之間的相互關系，持續提升零售比、降低柴汽比，改善銷售結構與質量。完善價格信息系統建設，強化銷售價格的監測指導，提高價格管理水平和價格到位率。加強對各 — 5 —

單位營銷活動的指導和控制，逐步建立反應敏銳、應對及時、執行有力的營銷管理機制，提高營銷工作質量。2.建設精細零售管理機制，提升創效能力。深入研究加油站的運行規律和提量辦法，推進小站變大站、大站變強站。加快推進加油站升級改造和示范站建設，確保年內各地市公司建成1-2座示范站。加強非油業務分析，細分商品分類，細化促銷管理，提高加油站綜合效益；加快汽車、快餐等服務項目的推行和試點，豐富服務內容。2011年實現非油收入2億元以上。3.建設專業化客戶管理體系。明確客戶開發主體，省公司主要負責省內大型企業的開發，分公司主要負責當地政府部門、企業、礦山、工程、醫院等機構用戶的開發和維護。建立專業化的客戶經理人隊伍，提升客戶管理質量和水平。加快客戶服務中心系統建設，健全完善管理制度和工作流程，細化客戶開發維護策略，提升服務質量。4.構建專業化加油卡管理體系。規范加油卡管理和運行流程，拓展增值服務，更好地開發、維護、鎖定客戶。堅持規模和質量并重，重點開發集團用戶、高端客戶和優質客戶，提高加油卡儲值額和卡銷比。加強持卡消費數據分析研究，建立完善開發激勵和風險管理機制，制定差異化營銷策略，穩定固定客戶、開發潛在客戶、吸引游離客戶、請回流失客戶，提高客戶競爭能力。2011年發行全國卡40萬張，新增儲值30億元，持卡消費比例達到25%以上。— 6 —

（三）完善預算管理，強化過程控制，推進目標有序運行

1.完善“大預算”管理體系。積極推行三年滾動規劃與預算、月度預算相結合的機制，突出經濟增加值理念，強化預算的指導作用。加強預算運行狀況的動態研究，強化對重點單位、主要業務、專項工作和異常偏差的分析，確保業務均衡受控運行。全面提高預算計劃執行率，月度利潤、費用預算波動率控制在正負5%以內，銷售計劃完成率控制在正負2%以內。2.細化對標管理體系。加強公司月度經營活動分析，建立分公司經營活動分析評價體系，按月評比通報，每月選取1-2家分公司現場點評，指導分公司提高經營管理水平。重點圍繞效益、效率類指標，開展創效能力、銷售質量對標，完善省、市和庫站三級對標體系，加強分公司、庫站對標指導，主動與同行業先進單位對標，延伸對標的廣度，增強內容的適應性。完善分公司業績考核與排名體系，定期發布主要指標排名和綜合排名，對綜合排名退后較大的單位開展談話，集中分析原因，解決關鍵問題，提高經營管理水平。3.推進費用標準化管理。收集建立兩極機關、油庫、加油站各環節費用數據庫，分析總結規律經驗，探索優化標準費用管理體系。深化油庫和加油站費用定額管理，逐步開展兩級機關費用標準核定工作，分解項目指標，嚴格規范審批流程，嚴把費用支出關口，實現費用規范受控。年內完成加油站定額研究成果應用，2012年完成機關和油庫成果應用。— 7 —

4.細化單站全口徑會計核算。系統總結前期加油站單站全口徑核算運行情況，細化指標參數，將片區等零售經營費用、加油站資金占用等成本費用，及內部考核利潤指標分解到每座加油站，真實反映加油站的成本費用水平和盈利能力。年內在公司范圍內全面推行。

（四）加強細節管理，強化精打細算，推進成本費用控制 1.優化物流成本。認真研究解決制約資源的主要矛盾，切實構建“配置為主、外采為輔、串換彌補”的資源保障體系，確保合理庫存。優化區域設置，合理確定配送輻射范圍，優化庫站配送路線。加快二次物流系統建設，避免和減少跨區配送，積極推行加油站主動配送，實現公路配送考核主體的轉變。2011年公路配送半徑同比降低5公里，可比口徑噸油運費下降1.5%。2.降低租賃費用。完善油庫、加油站、辦公設施租賃標準，加強管理，最大限度發揮效應。加快油庫開發和潢川油庫投用，適時清退功能重復、周轉量小和無管理權的低效租賃庫，原則上不租沒有管理權、不能專罐專儲和沒有溢余油處理權的油庫。注重網建開發速度和質量，積極爭取大中城市、城市新區、高速公路和達到可研銷量的加油站，及時清退位置差、效益低、潛力小的到期租賃站。庫站租賃項目嚴格執行報批程序，租賃費控制在板塊審批的范圍之內，油庫噸油租賃費同比下降3%。3.加強修理費用管理。明確管理責任，建立維修支出周期檔案，強化實物資產管理。加大資產清理和管理力度，做到賬賬相 — 8 —

符、賬實相符，杜絕賬外資產。加強維修隊伍建設，依托有實力的專業維修隊伍，加強日常維修服務和維修管理。做好維修效果的評價和監督，降低運行成本，確保總額控制在總部下達的預算范圍之內。4.嚴格管理性費用控制。牢固樹立艱苦奮斗作風，倡導勤儉節約、綠色辦公。嚴格會議、接待、出差標準，規范五項費用列支渠道，超標準費用一律不予核銷。建立節能指標體系，完善水、電、油等能耗標準和控制辦法。加強損溢油管理專項檢查，規范廣告促銷費列支標準，細化自用油日常消耗標準和控制辦法，嚴格審批，規范管理。深入開展“五個一”降費增效活動，精打細算，取得實效。

（五）完善信息系統，強化功能應用，推進系統融合 1.加強系統應用，優化加油站運行。加快視頻監控系統建設，全面實現遠程現場管理。加強加管系統應用，全面強化對油品和非油品的進、銷、調、存、量、價的運行管理，優化作業流程，提升現場管理水平。推進加油機卡機聯接，有序開展自助加油，合理規劃車輛進出站線路，提高現場服務效率。全面落實加油站操作手冊，固化服務標準，完善加油站“微笑服務”體系，提升服務質量。2.優化油庫系統建設，提高運行效率。以自動控制、遠程操作為手段，強化油罐液位自動計量裝置的使用，減少人工計量頻次。完善視頻監控、報警系統，提高油庫安全保障能力。增 — 9 —

加IC卡定量付油設施，加快推進“一卡通”自助付油系統，減輕員工勞動強度，提升油庫運行效率。2011年油庫噸油費用同比下降2%，許昌、洛陽油庫進入板塊標桿油庫行列。3.加快資產信息系統建設，強化設備管理。加強資產購置、使用、維修、報廢等全過程管理，做到實物賬清楚、財務賬準確、使用情況明了。完善設備管理辦法，加大對供應商管理、考核，按照保修期內供應商負責、小型維修班組負責、大修專業隊伍負責的要求，建立分級分類的設備維護隊伍，確保操作安全和維修質量。

（六）完善網建流程，加快投運進度，提高數量質量 1.加快戰略合作協議簽訂。主動與當地政府匯報溝通，年中督導、年底專項考核，確保今年全部簽訂地市級戰略合作協議，有條件的地方可延伸至縣級。堅持高位推動原則，制訂完善戰略合作協議模版，切實幫助分公司協調關系、解決問題。2.加快庫站、支管線開發節奏。制定完善油庫、支管線開發、建設管理流程，加大前期工作力度，降低流失和法律風險，確保項目經濟效益。鄭州、洛陽高效地區網建工作納入省公司層面，成立鄭洛網建開發領導小組，總體協調。建立省、市兩級項目跟蹤機制，建立預備站經理制度，緊盯項目實施，承擔項目經理職責，加快投運進度。提高內部收益率和達銷率，新開發加油站3-5年內必須達銷。2011年新開發油庫5座，新增庫容15萬方；確保開發、改造兩個 “100座”按期投運?！?10 —

3.加大合資合作開發力度。學習兄弟公司網絡開發經驗，開展全省普查活動，摸清社會油品經營單位狀況，加強調研，為合作掌握第一手資料。深入開展合作意向分析，細分類別，制定不同合作策略，成熟一個實施一個，實現誠信雙贏。4.加快工程建設步伐。加強工程計劃管理，細化運行大表，實施“一對一”管理和分公司一把手督辦制度，責任到人。開展省公司劃片管理，明確責任，緊盯目標，現場督促辦公，現場解決問題。探討節余投資使用機制，調動分公司積極性。加強合同違約責任追究，嚴格執行合同約定工期、質量等要求，努力打造質量、安全、工期、設計、投資“五優”工程。5.強化庫站建設標準化。認真學習和執行2010版庫站建設標準，繼續抓好標準系統培訓，理解設計理念，掌握設計標準，提高執行能力。開展新標準的配套制度建設，建立完善公司庫站建設標準、驗收標準、施工管理、模塊化包裝等手冊，為庫站建設提供可操作性強的依據。強化設計審查，加強施工圖的會審，確保標準不走樣。嚴格變更審批和管理，杜絕重大設計變更。強化項目責任制，不合格項目要追究相關人員的責任。

（七）完善量化考核，強化業績導向，推進評價激勵機制 1.完善分配機制。強化業績導向功能，根據EVA考核要求，完善關鍵業績指標考核辦法，增加定量考核，建立導向明確、激勵有效的考核與分配機制。建立用工總量動態管理辦法，減

— —

人不減資、增人不增資，優化用工，提升工作效率與員工收入。不斷完善噸油含量工資制度，探索按人均零售量核定不同類型加油站工資總額的辦法。賦予加油站經理部分薪酬量化考核和二次分配權限，引導加油站主動進行崗位兼并、調整運行模式和作業時間，促進基層員工自我管理。2.優化用工機制。全面推進測時寫實，優化作業流程、崗位和排班方式，進一步提高勞動效率，合理控制人工成本。全面推行加油站經理、油庫主任競爭上崗制度，開展資質認證，不斷優化庫站經理人隊伍結構。利用示范站，委托開展市場營銷、客戶開發、站內管理等研究，吸引優秀人才在一線成長成才。試點開展員工職業生涯設計，提高員工歸屬感和忠誠度。3.完善培訓體系。抓好三級培訓體系，落實三年培訓計劃，中層及以上干部培訓輪訓率達50%以上，兩級機關一般管理人員、庫站一線員工全部輪訓一遍。加快培訓示范站建設，加強遠程網絡培訓體系建設，強化培訓效果，降低培訓成本。重點強化規范和制度的學習，提高執行能力。突出基層員工一專多能、一人多崗的針對性培訓，為優化勞動組織創造條件。培訓與考核相結合，培訓必考，合格才能上崗。強化技能鑒定質量管理體系建設，建立一線員工培訓、考核、使用、待遇相結合的激勵約束機制?！?12 —

二〇一一年六月八日 — 13 —

第五篇：湖南省保障性住房后續管理指導意見(征求意見稿)

湖南省人民政府辦公廳

關于加強保障性住房準入、退出和后續管理的指導意

見(草案)

各市州人民政府：

為建立科學規范的保障性住房管理制度，根據《國務院關于解決城鎮低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號）、住房和城鄉建設部等部委《廉租住房保障辦法》（建設部令第162號）、《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）、《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）等文件規定，結合我省實際，現提出以下意見：

一、適用范圍

保障性住房，是指政府提供政策優惠，面向城鎮低收入、中等偏下收入家庭和其它住房困難群體出租或出售，具有保障性質的政策性住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房等。其中廉租住房、公共租賃住房屬租賃型保障性性住房。本指導意見適用于我省范圍內保障性住房的準入、退出和配租配售后的使用、運營和監督管理。

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二、供應對象及標準

（一）供應對象。

廉租住房和經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭（含城市居民最低生活保障家庭），其中經濟適用住房主要面向有一定購買能力的城市低收入住房困難家庭配售。公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業職工和有穩定職業并在當地城市居住一定年限的外來務工人員。經當地住房保障主管部門批準，符合廉租住房保障條件的家庭也可以承租公共租賃住房。

（二）保障標準。

廉租住房單套建筑面積不超過50平方米，公共租賃住房單套建筑面積不超過60平方米，經濟適用住房單套建筑面積為60平方米左右。各市州、縣市區人民政府應當根據當地居民平均住房水平、財政承受能力以及住房保障對象的人口數量、結構等因素，確定住房保障的面積標準、房屋類型和戶型結構。

三、申請條件

（一）以家庭為單位申請保障性住房的申請人必須同時具備以下條件：

1.申請人及共同申請的家庭成員具有當地城鎮常住戶口，并在當地工作或居住。申請人配偶為非當地城鎮常住戶口但在當地工作或與居住的，作為共同申請的家庭成員。申請家庭成員包括申請人及其配偶、未單獨立戶的子女和父母。不同代系結構家庭必須具有法定的贍養、扶養或者撫養

關系。單親家庭和因單獨立戶、配偶離異等特殊情況形成的單身家庭，可以家庭為單位申請保障性住房。

2.申請家庭人均收入和家庭財產符合當地人民政府規定的低收入或中等偏下收入標準。

3.申請人及共同申請的家庭成員無私有產權住房，或現私有產權住房人均建筑面積低于當地人民政府公布的住房困難標準。

4.申請人及共同申請的家庭成員在申請之日前5年內沒有購買、出售、贈與、離婚析產或自行委托拍賣房產。

5.申請人及共同申請的家庭成員沒有享受過房改和住房保障優惠政策購房。

6.申請人及共同申請的家庭成員沒有非居住類房屋、機動車輛（不含摩托車）。

城鎮低收入、中等偏下收入家庭的收入標準和住房困難標準，由市州、縣市區人民政府按照當地統計部門公布的上家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結合當地經濟發展水平和住房價格水平確定。其中，家庭收入指家庭成員在一定期限內擁有的全部可支配收入，包括扣除繳納的個人所得稅以及個人繳納的社會保障支出后的工薪收入（含養老金和其他勞動所得）、經營性凈收入、財產性收入和轉移性收入；不包括基本養老保險費、基本醫療保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房

公積金。住房困難指家庭人均住房建筑面積低于13平方米的家庭。住房保障工作推進較快的城市，可適當擴大保障范圍。

（二）新就業職工和外來務工人員申請公共租賃住房條件：

1.新就業職工：具有當地城鎮常住戶口；持有大中專院校畢業證，畢業未滿5年；已與用人單位簽訂勞動(聘用)合同。

2.外來務工人員：年滿18周歲；持有就業地城鎮暫住證(居住證)；在就業城鎮居住2年以上，勞動關系穩定，并有手續完備的勞動合同或聘用合同；在申請地連續繳納社會保險1年以上，或累計繳納社會保險2年以上。

3.在當地無私有產權住房或私有產權住房人均住房建筑面積低于當地人民政府公布的住房困難標準。

4.申請時未享受其它住房保障政策。

四、申請和審核

（一）申請材料。

申請人申請保障性住房時應當如實填報申請表，作出書面誠信承諾，并向相關部門提交以下申請材料：

1.申請表及戶口簿、身份證、結婚證，喪偶或離異的，須提供相關證明。

2.住房證明。申請人及共同申請的家庭成員在戶籍所在地、實際居住地或外地無房產或擁有房產的證明資料；承租住房的，提供租賃合同；有工作單位的，提交單位住房分配情況證明。

3.收入證明。申請人及共同申請的家庭成員上擁有的全部可支配收入證明，包括扣除繳納的個人所得稅以及個人繳納的社會保障支出后的工薪收入、經營性凈收入、財產性收入和轉移性收入等。家庭成員按照國家規定獲得的優待撫恤金、計劃生育獎勵與扶助金、教育獎(助)學金、寄宿生生活費補助以及見義勇為等獎勵性補助，不計入家庭收入。城市居民最低生活保障家庭提供低保證明，可直接認定為城市低收入家庭，不再重復進行家庭收入核定。

4.財產證明。申請人及共同申請的家庭成員擁有的全部存款、非居住類房產、車輛、有價證券等財產情況及相關證明材料。

5.誠信承諾書。

房地產部門對申請人的住房情況審查后，出具申請人無房或住房困難證明；民政部門對申請人的收入和財產情況審查后，出具申請人低收入或中等偏下收入證明。

（二）申請受理。

1.申請人向所在社區居委會或單位提出書面申請。申請人為非戶主的，還應當出具其他具有完全行為能力的家庭成員共同簽名的書面委托書。

2.申請人所在社區居委會或單位對申請人的戶籍、人口、收入、資產、住房情況通過入戶調查、鄰里訪問、信函索證等方式進行調查核實，并在公眾場所公示7天。公示期滿后，社區居委會將申請材料及公示情況報送街道辦事處或鎮人民政府。

3.街道辦事處、鎮人民政府對申請人戶籍、人口、收入、資產、住房等情況進行初審。調查核實后將申請人家庭人口、現居住地點、住房狀況、家庭收入、家庭資產、工作單位等情況進行公示，公示時間7天。經公示無異議或經核實異議不成立的，街道辦事處、鎮人民政府將申請人資料和審核意見及公示情況提交市縣區住房保障主管部門。

4.市縣區住房保障主管部門應當在自收到申請和審核資料之日起30天內，會同同級民政、房地產等部門就申請人的有關情況進行審核。經審核符合規定條件的，由市縣區住房保障主管部門予以公示，公示時間15天。經公示無異議或經核實異議不成立的，由住房保障部門予以登記，并書面通知申請人，向社會公開登記結果。對經審核不符合規定條件的，市縣區住房保障主管部門應當書面告知申請人，并說明理由。

五、輪候和配租配售

（一）輪候。

對已登記的申請人，由住房保障主管部門通過搖號、評分等方式確定輪候順序，建立輪候名冊，每個申請人取得一個輪候序號。輪候排序結果在政府網站、相關媒體和街道、鄉鎮公告欄公布。公開搖號過程應有監察、公證等部門全程監督。輪侯期間，申請人收入、人口、住房等情況發生變化的，申請人應當及時告知住房保障行政主管部門，經審核后，住房保障行政主管部門應對變更情況進行變更登記；不再符合住房保障條件的，由住房保障行政主管部門取消其輪候資格。

（二）配租配售。

住房保障行政主管部門按輪候序號和規定的工作流程向申請人配租配售保障性住房。對孤寡老人、優撫對象、三級以上(含三級)殘疾人、低保家庭中的無房戶、承租危房和面臨征收拆遷以及政府有關文件規定的其他急需救助對象，優先安排。

已準予配租配售的保障對象，應當與保障性住房產權人簽訂租賃或購買房屋合同。合同應當明確房屋類型、土地性質、租金標準（或購買價格）、違約責任等內容。租賃型保障性住房的租賃合同期限一般為3～5年，租賃合同期滿，承租人仍符合規定條件的，應在租賃合同期滿3個月前提出

申請，經審核符合條件的，重新簽訂續租合同。合同示范文本由湖南省住房和城鄉建設廳制訂。

集中面向園區企業務工人員出租的公共租賃住房，房屋產權人可與企業統一簽訂租賃合同，由企業按當地政府規定政策向符合條件的務工人員實施配租，配租情況報當地住房保障行政主管部門備案。

對原享受廉租住房租賃補貼的保障對象，自簽訂廉租住房實物配租租賃合同或經濟適用適用住房購買合同之日起，停止發放廉租住房租賃補貼。符合廉租住房保障條件的申請人承租公共租賃住房的，可以繼續申請廉租住房租賃補貼。

六、租賃型保障性住房的退出管理

（一）租賃型保障性住房實行年審制。住房保障行政主管部門應當每年會同民政等相關部門對享受住房保障的對象的收入、人口、住房狀況和已租住年限等進行復核，并根據復核結果對其享受住房保障的資格、方式、額度等進行及時調整并書面告知當事人。承租人應當每年向當地住房保障行政主管部門申報收入、人口、住房情況，未按規定申報的，視為放棄租賃住房，合同終止。

（二）承租人有下列情況之一的，應及時退出住房保障，由住房保障行政主管部門作出取消保障資格決定，收回承租的保障性住房：

1.家庭人均收入連續一年以上超出當地保障性住房政策確定的收入標準的；

2.承租人因家庭人數減少或通過購買、獲贈、繼承等方式獲得住房，且人均住房建筑面積超出當地保障性住房政策確定標準的；

3.合同期滿，未重新簽訂續租合同的；

4.承租人未按規定及時向當地住房保障行政主管部門申報收入、人口、住房情況的；

5.提供虛假證明材料等欺騙方式取得保障性住房的； 6.將承租的保障性住房轉租、轉借的； 7.擅自改變保障性住房用途的；

8.連續6個月以上未在承租的保障性住房居住的。享受住房保障的對象因自身條件變化需要變更住房保障方式的,應先退出,經重新申請、審核、批準后,再按新方式實施保障。

（三）住房保障行政主管部門作出取消保障資格的決定后，應當在5日內書面通知當事人，說明理由。當事人應在規定的期限內退回保障性住房，并結清房屋租金、水、電、氣、物業等相關費用。原有住房和設施有損壞、遺失的，承租人應恢復、修理和賠償。

（四）因特殊情況暫時無法在規定期限內退房的，可以給予3個月過渡期，過渡期內按市場租金水平計收租金。逾

期拒不騰退住房的，按市場租金水平2倍計收租金。必要時申請人民法院強制執行。

七、租賃型保障性住房產權管理

（一）租賃型保障性住房應辦理房屋權屬登記，房屋所有權證上要明確房屋產權人和房屋代理管理人。其配套設施設備由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。政府全額投資建設的租賃型保障性住房，產權歸政府所有，房屋產權人為當地人民政府，房屋代理管理人為當地住房保障部門；機構投資者、房地產企業、園區企業等投資建設的租賃型保障性住房，產權歸投資者所有，保障對象納入當地保障性住房由住房保障部門統一管理；政府部分出資（包括直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息、土地作價入股等）建設的租賃型保障性住房，按出資比例確定產權比例實行共有產權，經營一定年限后，產權可依法轉讓。

（二）政府全額投資建設的租賃型保障性住房可實行租售并舉、產權共有。承租人按規定程序承租住房后，有購買該住房產權意愿的，經市州、縣市區人民政府批準，可按有關規定向產權人購買該住房部分產權；自簽訂租賃合同5年后，可申請購買該住房全部產權。承租人取得完全產權后，該住房可以上市轉讓，政府優先回購，上市轉讓辦法按經濟 10

適用住房上市交易政策執行。承租人在對所租賃住房未取得完全產權前，嚴格按照租賃型保障性住房有關規定管理。

（三）機構投資者和房地產企業投資建設的租賃型保障性住房，報經當地住房保障部門批準正式投入使用5年后，可上市出售，政府優先購買。在開發區和工業園區建設的公共租賃住房，主要面向用工單位或園區就業人員出租，不得出售。

八、經濟適用住房產權及交易管理

（一）住房保障對象購買經濟適用住房后，應當按照規定辦理權屬登記，購房人擁有有限產權。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別注明經濟適用住房、劃撥土地。

（二）購買經濟適用住房５年內不得直接上市交易。經濟適用住房購房人在取得完全產權前，所購房屋只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。5年內因特殊原因確需轉讓的，由政府按照原價格回購，其房屋裝修不予補償，不計入回購價格。

（三）購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。經濟適用住房上市補交

土地收益等價款的具體標準，由住房保障部門會同有關部門結合各地段普通商品住房交易指導價格定期制訂，報經市、縣人民政府同意后公布實施。

（四）經濟適用住房上市交易，必須符合有關政策規定并取得完全產權。住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產權、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優先購買權等情況出具書面意見。

（五）房屋登記、租賃管理機構辦理房屋權屬登記、租賃備案登記時，要比對住房保障部門提供的有關信息。對已購經濟適用住房的家庭和個人，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得代理買賣、出租其經濟適用住房，違規代理的，注銷其機構備案和取消其機構網簽資格。

九、租金（收益）和價格管理

保障性住房實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。保障性住房承租人應當按照合同約定及時繳納租金和其他費用。

（一）租賃型保障性住房租金。

保障性住房的租金標準實行政府定價。其租金標準由市州、縣市區物價部門會同住房保障部門統籌考慮當地住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定，并實行動態調整，每二年向社會公布一次。其中公共租賃住房的租

金原則上不超過同地段、同品質、同類型普通商品房市場租金的60%。有條件的地區，對特別困難的城市居民最低生活保障家庭，可以免收廉租住房實物配租中住房保障面積標準內的租金。

政府投資建設的保障性住房的租金收入應按照政府非稅收入管理規定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。廉租住房租金收入專項用于廉租住房維護和管理；公共租賃住房租金收入專項用于公共租賃住房的維護、管理、投資補助以及償還公共租賃住房貸款。

各類企業和其他機構投資建設的保障性住房，其租金收入和其它各項營業性收入歸投資者所有。共同出資建設的保障性住房，其租金收入和其它營業性收入按產權比例分配。

（二）租賃型保障性住房產權出售收入。

經市州、縣市區人民政府批準出售租的賃型保障性住房收入，按國家財政預算支出和財務制度有關規定，實行“收支兩條線”管理，專項用于保障性住房建設。出售產權的比例和價格由當地人民政府確定。出售全部產權的，出售價格應包括住房建設成本、土地出讓金減讓、稅費減免等政策優惠額之和。

（三）經濟適用住房價格。

經濟適用住房價格實行政府指導價。市州、縣市區物價部門會同住房保障部門核定本行政區域經濟適用住房銷售

基準價格及浮動幅度，由同級物價部門發文下達并向社會公布。每套住房的具體銷售價格由承擔經濟適用住房建設的開發企業或單位根據經濟適用住房價格管理辦法規定的原則和公式計算確定，報價格主管部門備案。

經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得高于基準價格及上浮幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。其中，管理費按2%計算，房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3％核定。政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。

政府銷售經濟適用住房所得價款和購房人取得完全產權時繳納的土地收益等價款全額上交當地政府設立的保障性住房建設資金專戶，專項用于保障性住房建設。

十、物業管理

保障性住房應實行物業管理。保障性住房物業管理應認真執行湖南省實施《物業管理條例》辦法，同時要進一步探索租賃型保障性住房物業管理模式，努力提高租賃型保障性住房的物業管理水平、管理效率和服務質量。

（一）投資建設租賃型保障性住房及其共用配套建筑、共用部位、共用設施設備的所有權人是該物業的業主，承租人僅享有所租住房屋的使用權。租賃型保障性住房物業管理

由業主負責組織實施，可采取選聘物業服務企業管理、住房保障部門和保障性住房投資人直接管理、住戶自主管理等多種模式。對集中建設的保障性住房小區，可通過招標投標的方式選聘具有相應資質、社會信譽好的物業服務企業實施專業化物業管理；也可由住房保障部門和保障性住房投資人組建或委托房屋管理機構進行管理；對規模小、較分散的保障性住房，在住房保障管理部門指導下，可由承租人自我管理、自我服務。

（二）劃分保障性住房物業管理區域，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，考慮物業的共用設施設備、建筑物規模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區建設和管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。分期開發的保障性住房劃定為一個物業管理區域的，應當由同一物業服務企業（單位）提供服務。在其它項目中配建的保障性住房和實行共有產權的廉租住房，應納入所在項目統一的物業管理。

（三）選擇物業服務企業進行物業管理的，物業服務企業應與保障性住房業主簽訂物業服務合同，并按照合同約定提供相應的服務。物業服務合同應約定下列服務事項：

1.物業管理區域內共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

2.公共綠化的維護；

3.公共區域環境衛生的維護； 4.公共區域的秩序維護； 5.車輛的停放管理；

6.物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務； 7.物業維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的帳務管理；

8.物業服務檔案和物業檔案資料的保管； 9.業主委托的其他物業公共服務事項。

（五）租賃型保障性住房業主應按照保障性住房建設裝飾裝修要求，提供能滿足保障對象基本居住需要的住房條件。租賃型保障性住房只能用于承租人自住，不得出借或轉租，不得用于從事經營性活動或改變房屋用途。承租人應愛護并合理使用房屋及附屬設施，不得擅自對房屋進行二次裝修，對于房屋內部易損易耗設施及使用不當造成房屋或附屬設施損壞的，由承租人承擔維修責任或賠償責任。

（六）保障性住房承租人應當按照物業服務合同約定，按時交納物業服務費用。違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主應當協助物業服務企業督促其限期交納；物業服務企業也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。

（七）租賃型保障性住房建立物業專項維修資金，專項用于保障性住房物業共用部位、共用設施設備的維修、更新

和改造。住房部分的日常維護由承租人承擔。住房達到一定年限后，其維修和改造由業主負責。其中，政府出資建設的租賃型保障性住房的維修和改造，需報當地人民政府批準。

租賃型保障性住房物業在辦理房屋初始登記前，由投資建設單位將物業專項維修資金交存至物業專項維修資金專戶。每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。租賃型保障性住房物業專項維修資金應當以物業管理區域為單位設賬，未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬或按房屋戶門號設帳。租賃型保障性住房物業專項維修資金屬于投資建設單位所有。實行共有產權的保障性住房，其物業專項維修資金的繳存和使用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

十一、信息化管理

（一）建立統一規范的住房保障信息化管理平臺。由省住房和城鄉建設廳統一組織開發和不斷完善《湖南省住房保障管理信息系統》，按省、市州、縣市區三級對住房保障全面實行信息化管理。全省住房保障系統逐步實現網上辦公，達到管理方式科學、規范、高效、透明。

（二）各市州、縣市區住房保障對象、保障方式、保障性住房房源、住房保障資金及業務管理情況必須統一納入 17

《湖南省住房保障管理信息系統》，其輪候、配租、配售、退出等情況要及時在湖南省住房保障網公示。

十二、監督管理

（一）各市州、縣市區要高度重視保障性住房后續管理工作，要建立健全管理機構，明確管理職能，充實管理人員，落實專項工作經費。主管部門要切實履行職責，對保障性住房的居住人員、房屋使用等情況進行定期檢查，發現違規行為及時糾正。同時要積極探索保障性住房運營管理模式，創新管理機制，確保住房保障工作可持續發展。

（二）加強對保障性住房分配、使用、交易中違紀違法行為的查處。對轉租、轉借保障性住房，擅自改變保障性住房用途，閑置、空置保障性住房6個月以上的，該家庭和個人5年內不得申請保障性住房；對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙取保障性住房的家庭和個人，同時還要依照法律和有關規定追究其責任。對出具虛假證明的，依法追究相關責任人的責任。

（三）建立舉報平臺和黑名單制度。各地要以住房保障網為基本信息公開平臺，及時公開住房保障情況，自覺接受社會各界監督和舉報。對弄虛作假獲取保障性住房、不按規定繳納房屋租金、不按規定退出保障性住房等嚴重違法違規行為的家庭和個人，列入不誠信黑名單，由住房保障主管部 18

門在住房保障網上進行公示，并向社會和有關部門部門通告其不誠信記錄。

（四）國家機關工作人員在保障性住房建設、分配、管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

本指導意見自下發之日起執行。各市州、縣市區可依據本指導意見制定具體實施辦法。