第一篇：關于上海母嬰市場的看法

關于母嬰市場的幾點看法

一、上海母嬰渠道的劃分：

1、傳統渠道：系統門店、單店。

2、網絡渠道：淘寶網店、獨立電子商務平臺

3、目錄公司：母嬰之家、寶寶園等。

A、系統體系：愛嬰室、天天加分、蘑菇寶貝、博士蛙、麗家寶貝，這些系統均有門店、購物網站、目錄冊。

產品進入系統門店會交納各系統收取的進場費、排列費、條碼費等。

B、單店：各區尤其是郊縣分布有零星的母嬰實體店，這些門店大部分是夫妻店、規模小、銷量少，偶有幾家大的店銷量會比較好，會根據利潤高低來選擇推廣產品。

這些門店幾乎沒有任何費用，注重銷售的利潤空間。

C：目錄公司：目錄公司收取費用，由于印刷成本高、并受到網絡渠道的沖擊，在全市有影響的目錄公司已經很少。

二、渠道的預估

網絡渠道由于店鋪成本、員工成本較少，價格相對傳統渠道優惠很多，越來越受到消費者青睞。因此網絡渠道在近兩年市場占有份額增大，相對傳統渠道投入大產出少，網絡渠道也不容忽視。

母嬰市場發展迅速，愛嬰室系統目前在全上海的門店就有46家，目前沒有一家公司能夠操作整個上海市場，許多經銷商只能側重于某個區域或單個系統，因此，要針對產品進行分析，再尋找到合適的經銷商。

三、建議

A、驅蚊產品系季節性產品，如果只尋找一家經銷商，可能沒有辦法在短時期內完成全市的鋪貨工作，因此可以根據經銷商的側重點來確定合作方式，或由其負責單系統銷售、或由其負責單店銷售、或由其負責幾個區域銷售。

B、之前已經有過合作的經銷商，可以先進行聯系溝通，優先選擇有過合作關系的經銷商。

C、比較傾向于分渠道招經銷商，只是指標擬定會有更繁瑣，加上前兩年市場運作沒有步入正軌，沒有參照的指數。

D、市場部盡量多設計活動，或一月更新一次活動，督促經銷商執行活動方案，促進經銷商與終端商的聯系。

E、注重電子商務平臺，增加電子商務渠道的份額。

四、我熟悉的經銷商

施展公司（健嬰坊）：代理產品有NUK、貝親、小米米，客戶資源豐富，合作條件會比較苛刻；澳陸公司：代理產品有韓國綠色驅蚊系列、奧地利AMA用品系列，側重網銷及大店。優妮凱爾公司：代理過德國施巴、臺灣六甲村，喜歡操作中高端產品，側重電子商務平臺。桂燁公司：食品為主，網絡較廣，側重于門店。

德費雅公司：大件用品為主，熟悉愛嬰室、博士蛙、麗家寶貝等大系統，維護力量較弱。一時之內也想不出來，下周會先聯系這幾家公司接觸后再擬定下一步的工作安排。

第二篇：Kantar母嬰市場報告

中**嬰市場的下一個黃金十年

03/07/2013

全球領先的消費者購買和使用洞察市場研究機構Kantar Worldpanel嬰兒樣組對于27個重點城市和省會城市1中0-3歲嬰兒家庭樣本的最新監測數據表明，盡管中國整體快速消費品市場增速明顯下滑，但母 嬰市場仍然保持現對較高的增長率，2013年1-5月嬰兒品類2銷售總金額增長11%。隨著中國城鎮出生人口的持續回升，市場的日益高端化，正經歷著快速 成長和變革的中國嬰兒用品市場，將迎來下一個黃金十年。

1.下一個5年，城鎮新出生人口數量將回升 —— 這預示著未來嬰兒品類的巨大發展潛力

上世紀80年代至90年代為中國出生人口高峰，這個時期出生的80后已步入結婚 生育的人生階段，再加上國家現行生育政策的變化——允許獨生子女生育第二胎。在這兩個因素共同作用之下，中國的人口出生率在接下來的5年將會有所回升，到 2017年，全國出生總人口有望達到1820萬。Kantar Worldpanel監測的嬰兒用品市場在2012年銷售總金額為307億元，在中國城鎮化和城鎮新生人口增加的推動下，2017年0-3歲的嬰兒家庭預 計會增加至612萬，整體嬰兒用品市場的銷售規模將擴大至463億元，相比2012年將有50%的增長。

2.嬰兒用品競爭日益激烈，主要品牌的市場地位有所削弱

國內外母嬰廠商已注意到中國市場非凡的成長潛力，紛紛進入，希望在這個巨大的市 場中分一杯羹。Kantar Worldpanel嬰兒樣組的數據顯示，隨著市場競爭的加劇和新品牌的加入，嬰兒用品中主要品牌的市場份額總和在今年1-5月較去年同期相比有明顯的下 降。以母嬰用品中最大的嬰兒奶粉市場為例，前五大品牌所占的市場份額由去年的65%降至60%，而嬰兒尿片市場的前四大品牌所占市場份額從88%下降至 83%。眾多中小品牌的加入給消費者帶來更多選擇的同時，也意味著在傳統銷售終端的競爭變得更加激烈。領導品牌必須通過不斷的廣告投資和CRM項目建立來 鞏固消費者對于品牌的偏好。

3.高忠誠度市場，產品繼續高端化

嬰兒產品基本上屬于高忠誠度的品類，消費者對于品牌的忠誠度遠遠高于一般的快速 消費品品類。由于中國新出生人口大多都是獨生子女，父母對孩子的重視程度極高。加之近年來母嬰市場負面新聞不斷，消費者對產品安全有較高的顧慮，“越貴質量越好”的心態驅使父母們為孩子購買高端的產品。因此帶動了中國嬰兒產品市場高 端化的趨勢，以及高端產品近年來令人矚目的增長。Kantar Worldpanel嬰兒樣組的監測還顯示，高端的尿片產品在2013年1-5月銷售金額同比去年增長46%；而嬰幼兒奶粉市場中，雖然高端奶粉滲透率增長已經放緩，但是消費者對高端奶粉仍然趨之若 鶩，高端奶粉產品在今年1-5月的銷售額同比增長25%。同時，一個有趣的市場現象是，無論高端奶粉還是高端尿片，在中低收入家庭中滲透率增長在過去一年要快于高收入家庭，在省會級城市的滲透率增速也超過了重點 城市(北京、上海、廣州、成都)，這說明高端的嬰兒產品正在逐步滲入到各類家庭和城市級別中去，這對于生產商和零售商來說都意味著巨大的產品升級的商機。

4.電商成長迅速，上升為第三大渠道，而傳統通路的發展則相形見絀

在互聯網時代成長的80后家長，在育兒知識獲取和嬰兒產品購買上也逐漸依賴于網 絡。Kantar Worldpanel 嬰兒樣組對于27個城市的監測數據顯示，在整個嬰兒用品市場中電子商務渠道發展迅速，現已僅次于母嬰店和大賣場，成為消費者購買嬰兒產品的第三大渠道。例 如，嬰兒尿片的網購占有率從去年1-5月的18.7%上升至今年1-5月的25.7%。嬰兒奶粉的網購金額占比也由13.1%上升至20.3%。通過網 購，消費者可以享受到實惠的價格與便捷的運送，使得多包裝的購買成為主流。

Kantar Worldpanel嬰兒樣組數據顯示，在重點及省會城市中整體母嬰用品網購滲透率在今年1-5月中已經高達36.2%，而整體非食品快消品類的網購滲透 率卻只有16.3%。其中網購滲透率增長較快的是以北京、上海為代表的北部與東部地區：滲透率分別達到了49.8%和42.1%。這意味著如果廠商要接觸 到更多的消費者，就必須加強自己品牌在電子商務渠道的推廣。通過和不同電商平臺的合作，企業能讓自己的產品獲得更加廣泛的成長機會。

電子商務和海外購買的迅猛成長，使傳統的銷售通路相形見絀。今年1-5月，母嬰用品在現代通路（超市、大賣場）的滲透率都呈現了下跌的趨勢。消費者在這些傳統渠道的單次購買量遠小于電商渠道，嘗試性和臨時需求性的 購買情況比較多，并且產品促銷力度也不及網購渠道。隨著國內物流體系的不斷完善，我們可以預見在下線城市中，網購會繼續保持迅速的發展。

5.線下渠道發展機遇 – 提供專業性的育嬰咨詢和產品建議

線下的購物渠道是否已經沒有發展的機遇？Kantar Worldpanel的分析顯示，雖然母嬰專賣店的份額在電子商務崛起的同時有明顯的下降，但其仍然是消費者購買嬰兒用品最重要的通路。但目前母嬰專賣店 中除“樂友”以外，仍缺乏具有規模優勢的全國連鎖集團，區域性較強。在積極開拓電子商務的同時，母嬰專賣店必須為消費者提供更全方位一站式專業服務以及便 捷舒適的購物享受，同時通過一些專有的品牌鞏固消費者的忠誠度。

借鑒臺灣地區嬰兒奶粉現在的 銷售渠道情況，專業藥房在嬰兒奶粉銷售金額占比中已經高于50%。因為在藥房中，專業的醫師和銷售人員可以提供相關的建議，為消費者提供更好的購物體驗和 專業的知識，而這正是網購渠道現在所欠缺的地方。中國大陸目前的父母大多數是第一次為人父母，這些年輕的父母都比較缺乏相應的育嬰知識，所以說，能為消費 者提供專業母嬰咨詢的藥房，在新的國家政策的鼓勵和扶持下，在將來五年具有一定的發展潛力。

第三篇：上海蜂蜜市場調查報告

通過對滬上歐尚、吉買盛、易初蓮花、沃爾瑪等大賣場的走訪，發現市場上的品牌魚龍混雜，產品同質化特別嚴重，價格戰一波未平，一波又起，最終便是幾家歡喜幾家憂，逐步蠶食著企業的利潤，行業集中度特別的低，存在者較大的整合空間。逐鹿中原，鹿死誰手。看誰能笑到最后，我們的企業就要做到比兔子跑的還快，更要比烏龜還要有耐心。

改革開放三十年來，隨著中國經濟的高速增長，也帶來了中國經濟各行各業市場的井噴，中國的蜂產品行業也搭載上了中國經濟發展的快車，進入了告訴發展期，就在大家都沉浸在這可歌可賀之中時，09年的三鹿事件，再次敲響了人們的警鐘，這也使人們再次把健康二字擺在首要位置，人們的消費意識和消費觀念也發生了重要的變化，由原來的那種劣質低價向優質健康方向發展，人們也更加追求綠色的、天然的食品，以前的那種投機行為再也沒有生存之地了，這也給守法經營，對消費者健康負責的企業帶來了機會。

從國家的大環境來看，隨著人們對健康的更加重視，對綠色的、天然的產品的不斷追求，蜂產業正在進入一個大發展時期，市場潛力無限，牛根生說過，只要你做到了中國第一，就有可能是世界第一，因為中國市場之大，人口之多，是世界上任何市場所沒有的，這樣就更給了我們企業馳騁沙場的空間。只要我們的企業做足內功，就一定能夠在市場的搏殺之中一劍封喉，脫穎而出，達到搶占市場制高點的目的。

目前上海市場上的蜂蜜品牌大約有二十幾種之多，分別分布于各大賣場之中，像歐尚有：鴻香源、冠生園、九蜂堂、慈生堂、巢野、蜂博士、蜂農氏、跨海、仙桃、歐尚自有品牌等，其中以冠生園、九蜂堂、蜂博士銷售較好；易初蓮花有：鴻香源、冠生園、蜂博士、美源、百釀工坊、王凱釀蜜、易初蓮花自有品牌等，其中以冠生園、蜂博士、百釀工坊銷售較好；沃爾瑪有；鴻香源、冠生園、百花牌、百釀工坊、力冠、真

一、海山、蜂語堂、沃爾瑪自有兩個品牌，以冠生園、百花牌、百釀工坊、蜂語堂銷售較好；吉買盛有：冠生圓、森蜂園、福賜得、恒亮、德輝、潤露、百釀工坊、漢波、禾力、吉買盛自有品牌等，此系統最多，其中以冠生園、森蜂園、百釀工坊銷售較好。這些品牌的價格大部分分布在十幾到三十多元這一區間，產品同質化嚴重，銷售渠道也基本相同，渠道大部分選擇的是現代賣場的貨架和專柜的形式來實現銷售的。產品銷售方式簡單，大部分都停留在打折讓利、買贈捆綁、第二件半價和會員積分等形式上，這樣就使產品處在了靜態之中，產品缺少一種動感，沒有能很好的和消費者進行溝通，現在的消費者都已經厭倦了傳統的營銷1.0時代的那單向的傳播和灌輸，現在我們已經進入了營銷2.0時代，更強調一種購物帶來的體驗，強調和消費者的溝通和互動，要讓消費者看到活生生的產品。因此要想活化終端，吸引消費者，只有加強同消費者的溝通與互動，才是公司發展的上上策。

***是集種蜂繁育、蜜源培植、飼養聯合、生產加工、科研孵化為一體的高科技現代化企業，有著自己的種蜂場和蜂農合作社，它充分整合了上游資源，對其生產過程進行全方位的掌控，使其品質有了更好的保障，其次，我們一直懷著對品質的不斷追求，專注于這一行業已經有了幾個年頭，在蜂蜜釀制方面有著很好的專業知識和科學方法。我們始終認為只有專業的，才是最好的。***在終端賣場大部分采用終端專柜的形式來實現銷售有效的規避了競爭對手，有的甚至和營養保健品陳列在一起都取得了很好的市場效果。

通過對消費者的調查發現，消費者在選擇蜂蜜時，更關注值得信賴的品牌，不容易對新品牌產生消費欲望，怕蜂蜜不純，有兌水加糖現象等，個別品牌的投機行為由整個行業來買單，所以更要強調同消費者的溝通與互動，讓其感受到產品的良好品質。例：有促銷人員的賣場可以進行現場品嘗，讓其感同身受。還可以讓消費者買到一定的金額可以免費抽獎，中獎者免費到蘭溪生產基地參觀旅游，了解蜂蜜的整個生產過程，旅游主題可以定為“暢游基地，見證天然蜂蜜”，來擴大***蜂蜜的市場影響力，從而也與消費者進行了充分的溝通，產生很好的市場效果。還有就是有專柜的、有促銷員的門店，更要做活終端，包括現場品嘗、pop宣傳畫、促銷員的專業講解，使促銷員不光只是一個售貨員，更是公司品牌形象的代言人和專家，她們的一言一行都能影響消費者的購買決策，一定要讓終端動起來。總之就是活化終端。牛跟生說過：“啞巴產品走得慢，會說話的產品賣得快”。就是這個道理。此外，隨著人們對健康的更加重視，消費者購買營養保健品的越來越多，把我們的蜂蜜專柜和營養保健品專柜陳列在一起，會產生良好的連帶銷售效果。我們還可以和其他的有互補性的品牌進行聯合促銷等，都能產生很好的效果。

市場營銷是一場沒有硝煙的戰爭，在金融危機來襲之際，企業準備好了嗎？要想在這場戰爭中制勝，只有我們的一點一滴都要比競爭對手做得更好。現在正是行業加速整合的時間，只有我們做足內功，我們才會更有機會。機會是屬于有準備的人和企業。

第四篇：上海快餐市場調查報告

上海快餐市場調查報告
根據我公司上海辦事處提供的關于快餐食品的信息，9 月 14 日至 9 月 21 日在上海進 于 行了為期一周的市場調查，通過和零售商、消費者，以及快餐公司的經營者的接觸，對上海 快餐食品的了解，調查該類產品的運營模式、代表公司的經營運作，以及此類產品的消費群 體等信息。信息獲得的主要途徑和方法：

1、通過網絡、報紙等媒介了解有關上海快餐的信息，并進行分類、整理。

2、以普通消費者的身份，詢問零售商的經營情況。

3、到一些便利店的現場，和消費者進行交流，通過提問了解情況。

4、與上海辦事處的銷售人員一起，以產品代理或者銷售身份，同快餐公司的經營人 員談產品，從側面了解其經營情況。

一、上海快餐食品的現狀：

1、主要形式：永和豆漿類以面食為主的“前店后廚房式”中式連鎖快餐店；經營外送盒 飯的小飯館；經營送餐業務的快餐公司；麥當勞、肯德基等“洋”快餐。根據上海辦事處的提 供的信息，我們調查快餐食品的主要是盒飯（冷鏈）。現在盒飯根據保存方式可分為：冷鏈保存、熱鏈保存、常溫保存等。冷鏈盒飯燒煮后充分冷卻（在 2 小時內需使中心溫度降至 10℃以下）后分裝，并在 10℃ 以下條件儲存、運輸，食用前須加熱至中心溫度不低于 75℃。采用真空冷卻機可在幾十分 鐘內給大量盒飯急速降溫，采用冷庫約 1.5 小時能降到 10℃以下。主要的品排有：上海雙華 哈便當系列等。熱鏈食物燒熟煮透后加溫保溫，使盒飯在食用前中心溫度始終保持在 65℃以上，燒好后 3 個小時內食用。上海麗華、米寶寶等 常溫保存按按殺菌強度又分為巴氏殺菌（微波爐食品）和高壓瞬時殺菌。主要品牌有上 海樂惠等。表 1-1 代表食品的包裝形式、處理方法和保質期 產品的名稱 雙華“哈便當” 上海麗華 揚州富字微波爐產品系列 上海樂惠 包裝 加蓋碟 盒裝 袋或盤 盒裝 處理方法 快速冷卻 / 速凍 高溫殺菌或巴氏殺菌 儲藏溫度(度)10 度以下 65 度 零下 18 度 常溫 保質期 1天 5 小時 1年 半年年

2、冷鏈盒飯的特點： 以上海雙華快餐公司生產的“哈便當”系列產品為例，銷售人員介紹其優點主要有以下 幾點：（1）購買方便，使用快捷，滿足人們的快節奏生活。目前，“哈便當”系列產品主要在全家、好德、可的等連鎖便利店銷售，目前據中國便 利連鎖網提供的信息，到 2005 年上海共有大小便利店 5000 多家，在上海辦事處附近就有 5 家便利店。便利店的冷藏柜內陳列著不下 10 種盒飯，每種在三四盒左右。并且便利店免費 提供微波加熱等服務，并且保證 24 小時營業，最大限度的

為消費者提供方便。（2）采用先進的現代化設備，及生產工藝，產品品質得到保證。上海雙華公司采用的先進的設備，斥 資 建 成 恒 溫 恒 濕 現 代 化 理 貨 場，并 投 資 進 口 雙 溫 配 送 車，以 實 現 制 造、配 送、販 賣 全 程 恒 溫 管 控，確 保 商 品 口 味及安全。（3）針對不同的消費者需求，推出多種價格的產品。

上海雙華的哈便當系列產品，價格在 5-10 元不等，一些商務快餐價格在 8-20 元不等，主要突出差別，讓消費者有更多的選擇的余地。（4）公司加大產品開發力度，針對不同的季節開發新產品，同時搭配好營養。除以上幾點外，據消費者反映，目前一些小攤上販賣的產品沒有保質期，很多是前天 生產好的剩飯，產品的質量無法保證。而便利店出售的產品大都當天生產的，并且住有保質 期，食用更放心。

3、盒飯食品主要的銷售人群： 快餐主要以午飯為主，以寫字樓或商住樓辦公人員和商廈、銀行、機關、工廠等大型團 體客戶為主，中小學生為輔。

4、市場潛力：據不完全統計上海目前有流動人口 200 萬，大型賣場幾千家，并且每年 在上海舉行的大型活動不計其數，這都擴大了盒飯的市場。據上海熱線的消息稱：目前滬上盒飯供應缺口在 80 萬盒左右，在沒有食堂的寫字樓 中,66%企業統一訂購盒飯解決員工午餐,但選擇正規盒飯生產企業的只有 5%； 20%自行解 在 決午餐的白領中,也有一大半選擇無證盒飯。在一些偏遠的地區，外企企業不提供午飯，一 些工人自發的進行訂餐，市場很大。

二、通過對上海快餐企業的了解，發現上海快餐企業主要有以下三種模式：

1、加工工廠型。代表企業上海雙華，借助便利店（可的便利、好德便利等），學校等團 構，銷售冷鏈食品。特點：銷售面積廣，消費者可以方便的選擇（便利店在上海有 5000 多 家）。配送多為夜晚，配送的同時，將過期的食品進行回收。

2、外賣模式。以上海麗華為代表，不設立自己的終端銷售，走“無店鋪模式”，承諾“半 小時送達制”。難點就是配送速度，盒飯在食用時必須在 75 度左右，而用普通的保溫盒，盒 飯每小時降 5 度，就是說必須有龐大的配送隊伍。

3、快餐連鎖式。以永和豆漿為主,在全市設立自己的快餐連鎖店，采用前餐廳后廚房的 形式，當然大多部分的產品是經處理過的半成品，制作比較簡單，快捷。

三、配送模式。以麗華為首的快餐公司，有強大的運輸能力，承諾“半小時送達”。而 像雙華、新志等企業除公司運輸外，還委托物流公司進行商品的流通。

四、銷售渠道：

1、借助便利店在社區的周圍進行銷售。

2、為一些快餐

餐店提供成品或者半成品，借助快餐店銷售。

3、學校食堂、大型的賣場、大型的活動的外賣。

五、存在的問題：（1）規模較小，缺少統一的配送、流通渠道。在流通渠道上面，以麗華為首的快餐公司，有強大的運輸能力，承諾“半小時送達”。而像雙華、新志等企業除公司運輸外，還委托物流公司進行商品的流通。而一些小型的企業 因缺少在物流方面的投資大大影響了其產品的銷路和產品品質。（2）衛生問題嚴重，市售盒飯有近30%盒飯是無證經營。據新民日報報道：目前市售快餐有近30%是無證經營。近日由于食用無證經營的盒飯，浦東威海路的寫字樓里，食物中毒 131 人。最近上海市衛生防疫站公布了最新的快餐生產企 業名單，一些不和格企業勒令其限期整改。（3）產品缺乏穩定性，設備缺乏工業化。中華餐飲博大精深,口味多樣，在產品的生產調味、炒制過程中，不易控制火候，每批生 產的產品存在差異。在設備投資上，上海雙華、新志等企業花巨資，引進了國內先進的生產設備，其余盒飯 生產廠家設備還處于半工業化狀態，一些食品的處理還需要人工。

（4）冷鏈產品大多需要再加熱，造成維生素等營養物質的流失，并且口感上有待改進。

六、解決得措施： 1)正確對快餐進行市場定位，有了明確的目標顧客后，有針對性地進行商品設計，提 供相應的食品和服務。并在此前提下進行進一步的標準化研究與開發。2）操作規程的制定，建立質量標準。3）統一采購，一可以保證產品的穩定性，又能降低產品的成本。4）注重營養搭配，在應營養均衡的前提下，盡量用低成本的產品代替。5）建立自己的物流，或者與物流公司簽訂協議，把運輸費用降低。

七、結論 通過為期一周的調查，發現上海的快餐機遇和競爭并存，但是市場潛力很大。假如我們 工廠在上海出售我們北京生產的冷鏈盒飯，那是不現實的，因為受配送時間的限制。、假設在上海出售我們的野外食品，消費群體主要是旅游、外國觀光者、以及一些尋求小 資生活的白領階層，至于是否可行還有待我們辦事處的反饋的情況。但是我們的快餐盒飯可以在北京進行試銷售，看看其反饋的情況，假如操作得當，充分 利用我們的資源和銷售網絡，在生產成本、產品開發和銷售上下功夫，開發出適合出大家口 味、成本低的快餐，此項目還是有一定的前途的。

2006 年 9 月 21 日

第五篇：上海老年公寓市場現狀

一、上海老年人的養老模式及居住模式

在上海市房產經濟學會老年用房專業委員會所作的“上海市老年公寓市場需求與開發建設配套政策調查研究報告”中，根據2001年在市中心區對老年人養老方式選擇和養老住房需求進行的抽樣調查結果顯示：選擇居家養老的占95.8%；選擇進養老機構養老的占2.3%；選擇老年公寓的占1.9%。

由此可見，居家養老占絕對比例，達95.8%。另據上海市民政局統計數據顯示，2001年末上海市60歲以上的老人已達246萬，5個人中就有一個是老人，家庭規模縮小到每戶2.7人，已有100萬老人成為“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，到2025年老年人口高峰時期，將至少有80%以上的老人和子女“分居”。又據對上海市盧灣區560個有老年人居民戶的調查，愿意在家養老的老人占92.7%，其中包括愿與子女同居者占49.2%。結合以上數據，可以把上海居家養老的比例大體作如下劃分：合居49.2%、獨居40.65，毗鄰居住5.95%，合計95.8%。

以下對各種模式進行簡要分析： 合居模式

老人與子女或親屬同住一套住房的模式。合居家庭模式的存在由諸多原因造成，如第三代需要老人看護、父母年邁有病、子女住房困難、傳統家庭觀念的影響等。這種居住模

式對社會、家庭和老人都有很多優越性，將會在以后的生活中長期存在。這種居住模式本身也會隨著家庭以及老人生命周期的不同階段而呈現合居—獨居—合居的變化趨勢。其缺點是，不同輩份之間的生活習慣、觀念差別以及經濟問題容易導致家庭糾紛，因而合居具有階段性，會向獨居方式轉化。

獨居模式

老人獨立居住的模式。這種方式多半是由于子女成家立業、在城市別處工作并有自己住房的情況下產生的。這種家庭模式更適應現代生活方式，相互間干擾少，家庭關系簡單，對有生活自理能力的老年夫婦和承擔社會家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。中國的老年人安土重遷，除非特殊情況，一般不愿遷移，遠離自己曾經熟悉和習慣了的自然和社會環境。但是，當前大規模的城市建設以及舊區改造，迫使他們不得不遷往它處，由于目前市中心房產價格普遍較高，而拆遷補償費不足以負擔購房成本，因而他們大部分選擇在近郊區置業。當老人年齡增大、喪偶、生活自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨和生活的不便突出反映出來，這時，有可能從獨居走向合居方式。

毗鄰模式

與子女或親屬相互獨立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受歡迎的居住模式。盡管如此，由于城市的快速變遷以及購房成本的壓力，對房源的選

擇及購買數量會受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。

社會養老模式

分贏利性與福利性養老機構兩類。

福利性養老機構在我國并不普遍，主要有各級政府與慈善機構所辦，用于收留那些生活確有困難、缺少家庭護理能力的老年群體。

贏利性養老機構主要分老年公寓與老年醫療康復中心兩類。本文所講的老年公寓是指社會各界投資建設或有經濟來源的老人集資興辦并按企業化經營的服務型老年公寓。老年醫療康復中心主要是針對有醫療和康復需求的老年群體、以贏利為目的的機構。目前這兩種機構在上海數量很少，即使那些名為老年公寓的機構絕大多數都屬于福利性質。

二、上海老年公寓現狀

雖然，老年公寓的概念已沸沸揚揚的在業內炒作了幾年，但目前上海的老年公寓仍是走類似養老院性質的路線。象國外流行的健康型老年公寓仍未有見。

我司走訪了幾家在公眾中有一定口碑的老年公寓，大致情況如下：

眾仁花苑

嘉定南翔眾仁路1號

收費（不包括伙食）：一室戶1400元/月；一室一廳1700元/月；二室一廳（四人住）550元/人/月

該花苑是近年來上海慈善養老安居工程的標志性建筑，也是目前國內少數幾家通過ISO9001：2000質量管理體系、ISO14001：1996環境管理體系、OHSMS職業安全健康管理體系三大體系認證的福利事業單位。花苑占地51畝。第一期開發30畝，建筑面積為3萬余平方米，總投資1.2億元人民幣。

黃浦老年公寓

長沙路149弄16號

收費：雙人間，帶衛無廚，900-1200元/月/人（伙食費另加280元/人）

黃浦千鶴老年公寓

浦東昌里路120號

收費：1340元/月/人（包伙食），1500-1700元/間（不包伙食）

盧灣金色港灣

開平路110號

收費：1800元/間/月，包一人伙食；雙人間900元/人/月，不包伙食。

大華老人福利院

閔行中春路2626號 收費：600元/人/月，不包伙食

這幾個老年公寓都是類似養老院的性質，一般以雙標房、三人房為主，舒適度有所降低但同時直觀價格也適合目前的社會心理狀態。

三、老年公寓目標市場的需求特征 ●房型及面積需求

由于這個目標群體的經濟支付能力在中等水平以上，他們目前所住的房屋基本以兩室或一室一廳為主，一室戶、兩室一廳、三室一廳的比例較小，因此在本小區為了繼續保持他們的生活水準、延續他們的生活習慣，建議仍以一室一廳為主。

廳與室的面積都不應過小，廳內除作為用餐外，電視機、洗衣機等電器都置于其內，而且還要考慮到子女短期過夜所需要的空間；

寢室內除布置兩張單人床或一張雙人床外，還應包括書房的面積；

較大面積的陽臺對擴大采光、便利老年人與外部空間的接觸、在陽臺上種花種草也有較好的效果；

廚房、衛生間寬敞，衛生間內都安裝安全方便、中高檔的洗浴設施；

滿足以上條件的一室一廳建筑面積應不少于50平方米，在50-60平方米之間較為理想，以老年夫妻居住為宜。

針對那些孤老者，考慮以一室戶滿足他們的需求，可以以自由組合的方式和住一屋或單獨居住，室內廚衛設施同上，面積平均在35平方米；

對于那些條件較高者，可能需要兩室一廳，估計這兩部分數量較少。兩室一廳面積在70-80平方米之間較為合適。

●安全需求

在居住方面，活動空間避免有明顯突出的部位、衛生間地面不應過于光滑以免滑倒；

在交通方面，無論室內、室外的走道要力求平坦、無明顯高差；

臺階高度要小于一般樓梯或走道，在水平方向設計無障礙坡道、在垂直交通上采用運行平緩的電梯很有必要；

室內有方便觸及的對外聯絡或報警裝置，甚至可能有醫療預警設備；

●舒適性需求

每個房間力求朝南以提高采光面積、較好的室內空氣流通渠道；

幫助老年人節省體力、維持身體平衡的設備，如扶手的安裝、合理的便器高度、走廊地毯的鋪設、自動門鎖的開啟等；

電器開關位置設計合理，便于就近開關等；

在室外布置數量較多的座椅以便于老年人的臨時休息等。

●健康需求

對老年人來說，健康具有頭等重要性，希望有充足、便利的體育鍛煉場所和安全的健身設施；

老人對住區醫療配置設施要求較高，除依靠臨近區域的大型醫療機構外，希望有定期健康檢測、便利的取藥服務設

施、緊急醫療急救和快速反應設施等。

對于飲食一般有自己特殊和固定的口味及營養需求； 希望有一個良好的外部自然生態環境。●便利需求

老年人行動速度較慢，在交通方面，對輔助設施動力的需求較強烈，電梯、小區電瓶車等能夠滿足他們的即時、快速需求；

如果老年人不愿自己做飯，他們希望小區內有專門的餐飲和送飯服務；

老人如果要回市區，希望有專門的定點班車接送服務； 設專供老年人需要的便利店，提供日常用品等。●親情需求

老人都很重視家庭和來自親情間的關愛，其樂融融的家庭生活、享受天倫之樂是老人最快樂的精神享受，是保持老人身心健康的良藥。因此，住宅設計的面積應考慮家庭子女暫時居住的需要、為子女的孝敬之心提供支持服務，如鮮花店、餐飲店等，為他們的親情聯系提供幫助。

●獨立性需求

每個老年人都有自己固定的生活習慣，他們希望有自己的私人時間和空間進行思考、回憶和學習，因此，對房屋私密性的要求應受到尊重，在房型設計時避免剝奪他們獨處的空間。

●懷舊需求

在自己原先所居住的地區，熟悉的人群、房屋、街道和樹木都會給老人帶來對過去生活的回憶，這種懷舊心理使其對久居的環境產生依戀，為他們舊地重游提供機會，滿足他們的懷舊心理可以使他們感覺到：自己與過去是緊緊相連的。

●交往需求

增加社會交往是老年人減少孤獨和寂寞的重要方式，除家庭成員之間的交流外，老人還需要朋友、同事、鄰里甚至素不相識者之間的交往和交流。通過與同齡人的交流可以使他們重溫昔日的悠悠歲月、激發對生活的感悟和共鳴、加深彼此之間的感情溝通；

通過共同參與社會活動，可以挖掘自己的潛力、產生新的生活體驗，使心態變得年輕、有活力。

●興趣需求

晚年后，老人有較多的空暇時間從事興趣愛好和娛樂活功，以滿足過去的遺憾和不足，如上老年大學、演唱京劇、練習書法繪畫、進行體育活動、棋牌娛樂、學問研究等。

●返樸歸真需求

由于城市生活的擁擠和自己長期浸染其中的影響，老年人都希望在晚年能夠找到一個清潔、寧靜、與自然進行直接交流的世外桃源以安度余生，在此他們可以與自然和自己進

行真實的交流，提升自己的精神境界，通過自己的勞動，體驗“采菊東籬下，悠然見南山”的美妙境界、體驗人與自然和諧共處的真諦。

●價格需求

由于這個群體的收入中等，他們主要看中的是老年公寓所提供的空間環境、服務設施水平，對價格的承受力較高，如果能提供更優更全更上檔次的服務，而租金僅并不太扎眼，那么目標客戶群會考慮接受這個價格。

再以純房屋出租為參考體系，目前市內一室一廳或兩室戶的市場租金約在1200-2500之間。如果租金并不比租賃房屋貴多少，卻得到非常到位而有針對性的服務，則我們又可以從租賃市場中收到一批客戶，租賃市場中的老年客戶會分流到我們旗下。

四、老年公寓細部設計建議 室內部分 ●走道

標識：清晰明顯，方向明確，好記房間

地面：采用硬質木地板或用富有彈性的塑膠材料，既安全又美觀，不宜采用陶瓷材料。

墻面：墻面0.90m和0.65m處設45～50mm圓桿扶手，扶手下設0.35m高護墻板或全做墻群，這樣可扶可握，還有護墻扳保護，成為老年人行動依賴的可靠安全工具。

●衛生間

輔助設施：衛生間內，坐便器相鄰墻面應設水平高0.70m的“L”形

安全扶手或“П”形落地式安全扶手，貼墻浴盆的墻面應設水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一側貼墻設安全扶手，衛生間廁位旁應設緊急呼救按鈕。

色彩：頂、墻面、潔具一般用白色，白色不僅感覺清潔，而且易于隨時發現老年人的某些病變，黃色或紅色還會產生不愉快的聯想。

配置：三件衛生潔具（坐便器，洗面盆和浴盆淋浴器），一面鏡子，不宜太復雜而影響老年人的操作。

地面：應采用富有彈性的塑膠材料，平整防滑無障礙，界限鮮明，以白色和淡藍色為主調（不宜采用黑色、深色的塑膠）。

洗臉盆：位置不宜過低,以免洗臉時前傾曲度過大,較為合適的高度約在80cm-90cm上下。●臥室

室內設施：老年人臥室應設電話，臥室應設緊急呼救按鈕，床前應設床頭照明燈和安全電源以及閉路電視插孔。臥室應設多用安全電源插座，每室宜設兩組，插孔離地高度宜為0.6m～0.8m（以防老人彎腰困難）老年人臥室，應設貼壁式貯藏室，每人應有1.00㎡以上的貯藏空間。

裝修：老年人建筑內部墻體陽角部位，宜做成圓角，至

少1.8m高度以下做與墻體瓷粉齊平的護角，頂面應簡單，燈具不復雜為宜。墻面一般用瓷粉即可，不要采用纖維質軟裝修，特別是散發有毒有氣體味的裝修材料，地面宜用硬質木料或富有彈性的塑膠材料。

緊急呼叫器：居室以及浴室必須都有，物業管理部門可以在老人發生意外時及時趕到，送往急救中心。

●其他

過廳、走道、房間不得設門檻，地面不宜有高差。門洞尺寸要加寬、廚衛的門不應小于80厘米。供老年人用的門把手、開鎖的鑰匙應設計為錐形，以適應老年人握裹力和視力不強的特點。

●室外部分

無障礙設計：臺階處、步行道都要進行無障礙設計以適應老年人的安全需要；

社區安全網絡：實現消防報警、安全防盜、煤氣泄露報警、智能門控、家庭求救等功能。在門窗玻璃上安裝了防破碎防盜安全裝置，充分保證老年人的居住安全；

樓梯臺階：要低于一般臺階；

社區在植物選配上，宜選用大量適宜當地生長的殺菌、防風、防沙、具備療效的品種，起到凈化小環境、有益健康的作用；

大片種植區塊可供老年人種植、采摘；

設計園林式公園，山、水、石、亭、小徑共存，站坐皆宜；

真正意義上的健康老年公寓，在上海乃至全國都非常少，一方面有市場未知的風險性和推廣起步的艱難性，同時也看到市場開發的可引導性。

市場是肯定存在的，關鍵在于如何倡導和如何把目標客戶尋找出來，如果產品做對了，則其帶動的“吃螃蟹”效應和隨之而來的社會、品牌效應都將會是非常巨大的。