第一篇：收入、成本確認方式的帳務處理之我見

收入、成本確認方式的帳務處理之我見中鐵十九局集團第二有限公司第四路橋公司張春玲 摘要：針對目前我施工單位采用的傳統會計制度，在外審中出現的關于收入及成本確認時

點的方式，給企業帶來的審計風險。對收入、成本的確認提出了新的帳務處理方式；具體做法就是引入一個新的會計科目——工程結算； 為企業規稅方面避免審計風險提供了重要的依據。使企業在收入與成本的配比原則得到很好的貫徹執行；也為企業成本控制提供了新的方法。

關鍵詞：收入成本工程結算會計制度建造合同合理合法 前言：目前，據我了解，施工單位在收入、成本確認及計量上普遍采用傳統的施工企業會計制度，而施工企業目前普遍存在的另一種現象就是為了收到工程預付款而超工程計量，這給企業財務的帳務處理工作帶來了諸多不利的影響，根據傳統施工企業會計制度，如果業主已批復的工程計量，必須納入當期收入，可能由于本期實際未完成已批復的工程量，勢必造成收入與成本的納入不匹配，虛增當期利潤的同時也要多納企業所得稅，這是其一；其二，勢必造成下一會計期間收入少，成本高，可能會虧損的現象，使會計核算不能真實反映企業的經營運作情況；同時也可能會誤導企業領導人的決策。為了避免上述現象的出現，有些單位會計人為地預提施工成本，盡量使收入與成本相配比；雖然出發點不錯，但在會計制度上卻行不通，尤其是在公司的財務審計時，不符合稅法中規定的收入、成本的確認的時點要求，審計部門將視為逃稅行為，不但要補交預提金額的33%的企業所得稅，而且還要進行罰款處罰，給企業帶來不必要的麻煩。在會計制度上對預提成本有嚴格的規定，成本的預提必須是屬于當期已發生成本，但由于某種原因未能及時入帳時方可預提；如工資不能按時發放，按照權責發生制原則，即可預提，及時納入當期成本。但由于是超工程計量，為了平衡各會計期間的利潤而預提成本，這種帳務處理卻是違反會計法及稅法規定的。施工企業如何能做到收入與成本的相配比、賬務處理又符合權責發生制原則，新的《企業會計準則——建造合同》，對此問題有了新的解釋。

財政部一九九八年制定頒布，并于一九九九年一月一日暫對上市公司實施的《企業會計準則——建造合同》，是新形勢下對施工企業會計核算實務進行規范的法規性要求。現行《施工企業會計制度》與其不符的，都應以該準則的要求為準予以調整。現我將《建造合同》準則對施工企業會計核算重新作出規范的要點和作法與原會計制度的作法分述如下，以論在新形勢下我施工企業應如何進行成本核算及做到財務處理的合理合法。新準則與原制度在會計核算上的區別主要體現在以下三個方面：

1、確認收入的時點和數額不同

原會計制度對合同收入的確認，是根據國家規定的工程價款結算辦法所確定的結算方式，在辦理工程價款結算時，根據結算的工程價款金額確認為合同收入。新會計準則規定，如果建造合同的結果能夠可靠地估計，企業應根據完工百分比法在資產負債表日確認合同收入并同時確認合同費用和毛得。在采用完工百分比法下，合同收入是按完工進度確認的，它與實際結算的工程價款會有一定的差別。這恰恰是新會計準則基本思路產生的結果，也是更加符合權責發生制的做法。

2、辦理工程價款結算時的會計處理不同

對于辦理結算時的會計處理，是新準則與原制度相比變化較大的一項內容。原制度將開單結算和收入確認混在一起進行核算，其步驟及賬務處理為：

開單結算時

借：應收賬款

貸：工程結算收入

收到款項時

借：銀行存款

貸：應收賬款

結轉成本時

借：工程結算成本

貸：工程施工

新準則的基本思路，就是要將工程款結算和收入確認分開來處理，其步驟及賬務處理為： 開出工程價款結算賬單時

借：應收賬款

貸：工程結算

收到工程款時

借：銀行存款

貸：應收賬款

在資產負債表日確認收入、費用、毛利時

借：主營業務成本（按確認的費用）

工程施工——×合同——毛利（按確認的毛利）

貸：主營業務收入（按確認的收入，即費用與毛利之和）

從上述分析可知，工程施工合同成本中分年度確認為本期費用的部分，直接記入了“主營業務成本”賬戶，與“主營業務收入”賬戶對應記入“本年利潤”賬戶，進行本期損益的配比計算，而不再進入“工程施工（成本）”賬戶之中。而按年度分期確認的毛利，則記入“工程施工（毛利）”賬戶，待到工程竣工時，與日常核算形成的合同成本合并組成合同收入數，直接與“工程結算”賬戶對沖。

“工程結算”賬戶屬于“工程施工”賬戶的抵消賬戶。如果“工程施工”賬戶的余額大于“工程結算”賬戶的余額，則在資產負債表中列示為一項流動資產，表現為應收賬款性質；反之，如果“工程施工”賬戶的余額小于“工程結算”賬戶的余額，則在資產負債表中列示為一項流動負債，表現為預收賬款性質。

新準則對開單結算的會計處理的要求，與原制度相比，具有所提供的會計信息更充分、更有用的優點，具體表現在：其一，“工程施工”賬戶余額在工程未完工時，一直保留在賬戶中，從而可以提供自開工至今累計發生的工程成本和毛利；其二，由于將開單結算單獨加以處理，可以提供自開工至今累計開出結算賬單辦理了結算的金額，以及已收到了多少工程款。

3、新準則提出了可計提合同損失準備的做法

新準則根據謹慎性和配比性要求，規定當合同預計總成本大于合同總收入時，即在合同預計發生虧損時，應計提合同損失準備。為此，施工企業應增設“合同預計損失”賬戶和“預計損失準備”賬戶，并于期末確認收入、成本、毛利時分析確定是否發生預計合同損失，如有，則按預計合同損失作如下會計分錄：

借：合同預計損失

貸：預計損失準備

此種做法在原會計制度中是沒有規定的。

上述區別中論及收入確認的同時，包括了成本的確認。因為根據新準則的要求，凡確認

收入時，必須要能同時對與之配比的成本予以準確計量和確認，因此，以上要求也可視為對成本確認提出的要求。這也為企業的成本控制提供了新的方法，同時也對財務人員的素質提出了更高的要求，把財務人員參與直接成本控制真正落到實處，能使成本控制機制有效地運作起來。

因而，改變我施工企業普遍采用傳統的帳務處理方式，采用新的準則進行收入、成本的帳務處理已是大勢所趨。不但是使我單位的帳務處理更為合理合法化，而且也是企業依法規稅的有效途徑；更是對我單位財務管理能與時俱進，適應時代發展提出的迫切要求。

第二篇：財務會計作業(銷售商品收入的帳務處理)

1、甲公司為增值稅一般納稅人，適用增值稅率17%，商品售價不含增值稅。在確認銷售收入時逐

筆結轉銷售成本。假定不考慮其他相關稅費。2008年6月，甲公司發生如下業務（2009年試題部分資料）：

? 6月25日，甲公司收到丙公司來函。來函提出，2008年5月10日從甲公司所購B商品不符合合同規定的質量標準，要求甲公司在價格上給予10%的銷售折讓。該商品售價600萬元，增值稅額102萬元，貨款已結清。經甲公司認定，同意給予折讓并以銀行存款退還折讓款，同時開具了增值稅專用發票（紅字）。

? 要求：編制甲公司上述業務的會計分錄。（“應交稅費”科目要求寫出明細科目及專欄名稱，答案中的金額單位用萬元表示）

2、甲公司為增值稅一般納稅人，適用增值稅率17%，商品、原材料售價不含增值稅。假定銷售商

品、原材料和提供勞務均符合收入確認條件，其成本在確認收入時逐筆結轉。不考慮其他因素。2007年4月，甲公司發生如下業務：

?（1）銷售商品一批，按商品標價計算金額200萬元，由于成批銷售，甲公司給予客戶10%的商業

折扣并開具了增值稅專用發票，款項尚未收回。該批商品實際成本150萬元。要求：逐筆編制甲公司上述業務的會計分錄（“應交稅費”科目要求寫出明細科目及專欄名稱，答案中的金額單位用萬元表示）。（2008年綜合題部分）

3、甲公司為增值稅一般納稅人，適用增值稅率17%。2010年3月1日，向乙公司銷售某商品1000

件，每件標價2000元，實際售價1800元（售價中不含增值稅），已開出增值稅專用發票，商品已交付給乙公司。為了及早收回貨款，甲公司在合同中規定的現金折扣條件為2/10，1/20，n/30。要求：（1）編制甲公司銷售商品時的會計分錄（假定現金折扣按售價計算，“應交稅費”科目要求寫出明細科目及專欄名稱）。

?（2）根據以下假定，分別編制甲公司收到款項時的會計分錄。

? ①乙公司在3月8日按合同規定付款，甲公司收到款項并存入銀行。

? ②乙公司在3月19日按合同規定付款，甲公司收到款項并存入銀行。

? ③乙公司在3月29日按合同規定付款，甲公司收到款項并存入銀行。

答案：

1、借：主營業務收入60

?應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）10.2

?貸：銀行存款70.2

???????????????

2、借：應收賬款210.6貸：主營業務收入 180應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）30.6借：主營業務成本150貸：庫存商品150

3、（1）借：應收賬款2106000貸：主營業務收入 1800000應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）306000（2）借：銀行存款2052000（2088000）財務費用54000（18000）貸：應收賬款2106000 借：銀行存款2106000貸：應收賬款2106000

第三篇：售樓部帳務處理

房地產企業為了擴大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發產品的性質和結構進而達到銷售的目的，一般都會在不同區域設立售樓部、樣板房以及其他項目營銷設施。房地產企業的營銷設施應用模式不同，相關會計處理、稅務處理也有不同。結合國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）相關規定，筆者對房地產企業目前比較通用的營銷設施模式下的會計和稅務處理進行分項目營銷設施的應用模式

房地產企業的項目營銷設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據其建設與使用的特點，可以分為以下4種模式：

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢，作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租。

2.利用開發小區內樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉為企業自用或出租。

3.利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用；項目銷售完畢作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租，或者移交物業公司，產權歸全體業主所有。

4.在開發小區之外的人口活躍密集區租入或自建銷售網點，項目銷售完畢，轉為其他項目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會計處理

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設施的會計處理。

根據國稅發[2009]31號文件的規定，計入開發間接費用核算的營銷設施建造費，包括項目小區樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。將樓宇之內的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發產品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應歸屬于開發間接費用核算。

例如：A房地產企業在開發的B小區某棟樓宇間開設樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發成本”，反之，則計入“開發間接費用”核算。

（2）“開發間接費用”歸集的成本費用按期結轉到“開發成本——開發間接費用”科目。

（3）當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發成本”轉入“開發產品”科目。

（4）當樣板間銷售，結轉收入和成本時，其成本從“開發產品”轉入“主營業務成本”。

（5）當樣板間轉作自用時，其成本從“開發產品”轉入“固定資產”。

（6）當樣板間未來出租時，其成本從“開發產品”轉入“投資性房地產”。

“開發間接費用”應當按照國稅發[2009]31號文件第二十九條的規定，對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法，企業根據需要可以自行確定 另外，房地產企業由“開發產品”轉入“固定資產”或“投資性房地產”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發[2009]31號文件第二十四條的規定，即企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

2.利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設施使用的會計處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時設施，按照《企業會計準則》，其發生的建設成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉入“開發間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發[2009]31號文件的規定，直接計入“開發間接費用”核算。

3.利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設施臨時使用的會計處理。

房地產企業除利用開發的商品房、臨時建筑作為營銷設施之外，比較多見的還有利用開發小區之內的規劃建造的會所、物業場所在銷售階段作為項目的營銷設施使用。這種類型的營銷設施其最終用途是小區規劃設計已經確定的，即便臨時作為項目營銷設施使用，也不可以直接計入“開發間接費用”核算，而需要根據國稅發[2009]31號文件第十七條的規定處理。

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

例如：A房地產企業在開發的B項目小區中心位置，按照規劃建造會所一座，裝修后暫時作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設施，會計和稅務處理的原則就是要根據以上規定，區分該會所的建造性質，分別適用不同的方式：

（1）如果該會所屬于不能有償轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第一款的規定，例如產權歸全體業主所有，則該會所的建造費用計入公共配套設施費進行會計處理。

（2）如果該會所屬于未來出售轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第二款的規定，則將該會所視為獨立的開發產品和成本計算單位，按照開發成本的具體成本項目設置會計科目進行明細分類核算。銷售時，按銷售不動產征收相應的營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會所屬企業自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉入“固定資產”或“投資性房地產”科目。會所自用，相應要征收房產稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發小區之外的人口活躍密集區設置的銷售網點等營銷設施的會計處理。

房地產企業除在項目小區內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區之外的人口活躍密集區設置項目展示區、接待處、售樓部等。這些設施有可能是房地產企業租入使用，也有可能為自建行為。在項目小區之外的營銷設施銷售環節中發生的成本費用，無論稅務處理還是會計處理，都應當通過“營業費用”或“銷售費用”反映，如果屬于企業自建構成的固定資產，由此計提的折舊，計入“營業費用”或“銷售費用”處理。

一、國家稅務總局答疑：

房地產開發企業修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用，是計入開發成本呢還是計入期間費用？如果計入開發成本在土地增值稅清算時是否允許扣除？

回復意見：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

因此，房地產開發企業修建的臨時售樓設施，在計算土地增值稅時，不作為開發間接費用，不可以計入開發成本并在土地增值稅清算時扣除。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

歡迎您再次提問。國家稅務總局

2010/12/21

二、國稅發（2009）31號文件： 國稅發〔2009〕31號規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：

6、開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

房地產開發企業修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用屬于項目營銷設施建造費，理應計入房地產開發成本。

三、可以這樣理解：國家稅務總局對上述費用在企業所得稅與土地增值稅扣除規定是不一樣的：

1、臨時樣板房、臨時售樓廳其建造費和裝修費，作為所得稅扣除要求會計上處理作開發成本中開發成本中開發成本中開發成本中列支。而土地增值稅扣除規定不作1+2項目中進行扣除，而作為期間費用扣除。

2、建造用于銷售的工程中的臨時樣板房、售樓處建造費（臨時樣板房或售樓處，以后出售），所得稅處理上也作為開發成本，隨同完工產品出售結轉銷售成本。土地增值稅上由于建造及裝修的臨時售樓處利用了會所等設施，臨時樣板房以后也作為完工產品出售，可以作為開發成本進行扣除，并可加計扣除處理。【【【【肖太壽肖太壽肖太壽肖太壽】】】】房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析

所謂的房地產開發企業的臨時設施是指房地產企業為開發房地產而工地上臨時建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，以及為了銷售房屋而建造的售樓部和樣板間等營銷設施。這些臨時性設施應怎樣進行財務和稅務處理？筆者結合最近相關稅收政策的研究，在此就房地產企業的臨時設施的財稅處理進行分析。

（一）房地產開發企業臨時設施的財務處理

由于房地產企業的臨時性設施一次性支出金額較大，并且臨時性設施均不構成最終開發產品實體，也沒有分攤占地面積的土地成本，根據收入與費用匹配的原則，應進行分期攤銷，因此，對于臨時性設施的建造成本，實際發生時直接計入開發成本，會計處理是：

借：開發間接費—項目營銷設施（售樓部/樣板間）

貸：銀行存款

或

借：前期工程費——臨時設施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設施）

貸：銀行存款

將來開發產品銷售時，作為共同成本予以分配轉出。

（二）房地產開發企業臨時設施的稅務處理

1、所得稅的處理

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）規定：開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。在結算計算成本時，項目基建臨時設施可通過“前期工程費——臨時設施”核算，項目營銷設施可通過“開發間接費——項目營銷設施”進行歸集。國稅發[2009]31號第二十六條

（一）項以可否銷售原則確定計稅成本對象規定：開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。因此，對于這些臨時性輔助設施不作為計稅成本核算對象出現，應作為過渡成本處理。

2、臨時性設施的房產稅處理

（1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋的房產稅處理

《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條規定：“凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。”財稅地[1986]8號第十九條規定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。”基于以上政策規定，房地產開發企業臨時性建筑物不征房產稅必須同時滿足兩個條件：一是臨時設施必須為基建工地服務，二是必須處于施工期間的臨時設施。如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。

因此，為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間是免征房產稅的，如果基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。或者這些臨時性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結束以后還在使用的，就應該依照規定征收房產稅。（2）售樓部、樣板間的房產稅處理

由于房地產企業為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間不構成《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產稅的規定。因此，應當自建造完畢次月起繳納房產稅。對于售樓部、樣板間房產稅的繳納，應按自用原值計稅。根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產計稅原值，在計算房產稅時就要首先納稅調整。

案例：

2011年6月，A房地產公司取得某市一宗土地使用權后進入立項開發，先期投入建造的臨時設施包括有項目基建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元。請分析基建用房、售樓部和樣板間的財稅處理。

分析：

（1）財務處理

建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元的會計處理如下：

借：開發間接費—項目營銷設施（售樓部/樣板間）3900000

貸：銀行存款 3900000

借：前期工程費——臨時設施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設施）1200000

貸：銀行存款 1200000

（2）稅務處理

根據《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產稅的規定，A房地產公司項目施工期間，基建用房1000㎡暫不用繳納房產稅，但是項目結束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產稅了。而售樓部2000㎡、樣板間200㎡臨時建筑顯然不是為基建工地服務，而是為A房地產公司項目銷售服務，不符合財稅地[1986]8號第二十一條免征房產稅的規定，應當自建造完畢次月起繳納房產稅。

對于售樓部、樣板間房產稅的繳納，應按自用原值計稅。由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產計稅原值。根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”，因此，在對售樓部、樣板間房產稅計算時要進行納稅調整。

假設售樓部占地面積3000㎡，土地成本1200元/㎡，則售樓部應計入房產原值的土地成本為3000×1200元/㎡=360萬元，房產稅計稅原值為340+360=700萬元，年均繳納房產稅700×（1-30%）×1.2%=5.88萬元。假設樣板間占地面積450㎡，容積率低于0.5，則樣板間應計入房產原值的土地成本為200×2×1200元/㎡=48萬元，房產稅計稅原值為50+48=98萬元，年均繳納房產稅98×（1-30%）×1.2%=0.8232萬元。

第四篇：免抵退帳務處理

“免、抵、退”稅的申報流程

1、免抵退稅預申報

時間：本月免抵退稅正式申報之前

資料：本月免抵退稅明細申報電子數據。

后續處理：到稅務機關進行預審后，將預審反饋信息讀入出口退稅申報系統，并根據反饋疑點調整申報數據。

2、增值稅納稅申報

時間：法定的增值稅納稅申報期內

資料：

⑴《增值稅納稅申報表》及其附表

⑵ 上期的《生產企業出口貨物退（免）稅申報匯總表》（經退稅部門簽字蓋章）

⑶ 稅務機關要求的其他資料

后續處理：

將稅務機關審核確認的增值稅納稅申報表中的數據錄入到出口退稅申報系統中，然后填報《生產企業出口貨物退（免）稅申報匯總表》。

3、免抵退稅正式申報

時間：次月1日至15日，逢節假日順延。

資料：

⑴ 免抵退稅申報電子數據

⑵ 外匯核銷單（退稅專用聯）或遠期收匯證明單

⑶ 出口報關單（退稅專用聯）

⑷ 代理出口證明

⑸ 出口發票

⑹《生產企業出口貨物退（免）稅申報明細表》

⑺《生產企業出口貨物退（免）稅申報匯總表》

⑻《增值稅納稅申報表》（經征稅部門簽字蓋章）

有來料加工或進料加工業務的，還須報送以下資料：

⑼ 新辦的來料加工海關登記手冊原件

⑽ 新辦的或要核銷的進料加工海關登記手冊原件

⑾《生產企業進料加工海關登記手冊申報明細表》

⑿《生產企業進料加工進口料件申報明細表》

⒀《生產企業進料加工貿易免稅申請表》

⒁《生產企業進料加工海關登記手冊核銷申請表》

⒂ 稅務機關要求的其他資料

以上資料須按照退稅部門的規定要求裝訂成冊。

后續處理：

稅務機關審核通過后，生成正式反饋信息。企業將正式反饋信息讀入至出口退稅申報系統中，并更新原申報數據。

“免、抵、退”稅的計算

生產企業出口貨物”免、抵、退”稅額應根據出口貨物離岸價、出口貨物退稅率計算。出口貨物離岸價（FOB）以出口發票上的離岸價為準（委托代理出口的，出口發票可以是委托方開具的或受托方開具的），若以其他價格條件成交的，應扣除按會計制度規定允許沖減出口銷售收入的運費、保險費、傭金等。若申報數與實際支付數有差額的，在下次申報退稅時調整（或年終清算時一并調整）。若出口發票不能如實反映離岸價，企業應按實際離岸價申報”免、抵、退”稅，稅務機關有權按照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》等有關規定予以核定。

免抵退稅額的計算

免抵退稅額＝出口貨物離岸價×外匯人民幣牌價×出口貨物退稅率－免抵退稅額抵減額

免抵退稅額抵減額＝免稅購進原材料價格×出口貨物退稅率

免稅購進原材料包括國內購進免稅原材料和進料加工免稅進口料件，其中進料加工免稅進口料件的價格為組成計稅價格。

進料加工免稅進口料件的組成計稅價格=貨物到岸價格+海關實征關稅+海關實征消費稅

當期應退稅額和當期免抵稅額的計算

當期期末留抵稅額≤當期免抵退稅額時，當期應退稅額＝當期期末留抵稅額

當期免抵稅額＝當期免抵退稅額－當期應退稅額

當期期末留抵稅額>當期免抵退稅額時，當期應退稅額＝當期免抵退稅額

當期免抵稅額＝0

“當期期末留抵稅額”為當期《增值稅納稅申報表》的”期末留抵稅額”。

免抵退稅不得免征和抵扣稅額的計算

免抵退稅不得免征和抵扣稅額＝當期出口貨物離岸價×外匯人民幣牌價×（出口貨物征稅稅率－出口貨物退稅率）－免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額

免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額＝免稅購進原材料價格×（出口貨物征稅稅率－出口貨物退稅率）。

新發生出口業務的生產企業自發生首筆出口業務之日起12個月內的出口業務，不計算當期應退稅額，當期免抵稅額等于當期免抵退稅額；未抵頂完的進項稅額，結轉下期繼續抵扣，從第13個月開始按免抵退稅計算公式計算當期應退稅額。

“免、抵、退”稅的年終清算

什么是年終清算？

出口貨物退（免）稅的年終清算，是稅務機關在一個公歷終了后按照出口退（免）稅政策和出口退（免）稅管理辦法的規定，對出口企業在上一已申報辦理的退（免）稅情況進行一次全面、系統的重新審核、計算、清理和檢查。這項工作，既是出口退稅管理的一項重要內容，又是對全年出口退稅工作的一次全面檢查。年終清算，不但是監督和檢查出口企業對出口退稅的執行和管理情況，而且也是對稅務機關日常工作質量、效率高低、辦法措施是否得當的一次重要檢驗。因此年終清算，不僅有利于進一步正確貫徹國家的出口退稅政策，使多退的稅款及時追回，少退的稅款及時補足，還可以促使稅企雙方不斷總結經驗教訓，揚長避短，更進一步提高出口退稅管理的水平。

清算時間：

終了后三個月內。

清算范圍：

出口企業在上一個內當年報關出口并在財務上作銷售處理的出口貨物的退（免）稅款，以及以前應退未退結轉至上年辦理的退（免）稅款。

“出口企業”指享受出口退稅政策的所有企業。

特殊情況：

出口企業發生下列情況時，退稅機關須在內進行及時清算。

1.出口企業經營發生變化，如出口企業因某種原因停業、歇業、破產、遷移、轉業、合并、分設等；

2.出口企業違反國家有關政策規定，被國家有關部門停止或暫停一定時期出口退稅權、出口經營權的。

清算核查重點：

1、出口企業（包括外貿、工貿企業和自營、委托出口貨物的生產企業，下同）有無從事”四自三不見”業務涉嫌騙取出口退稅的問題。如存在涉嫌騙稅問題，要一查到底，不受清算時間的限制。有重大涉嫌騙稅問題的，要及時移送有關部門查處。

2、出口企業申報退稅所提供的出口貨物報關單、增值稅專用發票（或普通發票）、專用稅票、出口收匯核銷單是否規范、真實有效，有無偽造、涂改、非法購買、虛開代開和其他弄虛作假的問題；在具體辦理退（免）稅過程中，是否真正做到了單證相符、單證和出口貨物報關單、出口收匯核銷單、專用稅票等電子信息相符；

3、出口貨物退稅率適用是否準確，是否嚴格按照總局下發的退稅率文庫審核審批辦理退稅。對調整出口退稅率的貨物，是否嚴格按照出口貨物的報關離境日期執行。對多退的稅款，要依法扣回，少退的稅款予以補退；

4、對生產企業出口貨物””免、抵、退””稅額的計算是否準確；其計稅離岸價格是否正確；

5、生產企業是否存在已出口但不申報””免、抵、退””稅的情況；

6、對生產企業超過規定期限仍未取得有關單證的出口是否按規定補稅；

7、對借權、掛靠企業已辦理的退稅，是否按規定全部追繳入庫；

8、對出口卷煙有無超免稅計劃辦理免稅的問題；

9、對利用外國政府貸款和國際金融組織貸款采用國際招標方式國內企業中標的機電產品，其申報辦理退稅所附送的憑證是否齊全、完整；其貸款性質是否屬于限定的外國政府貸款和國際金融組織貸款；

10、實行A、B類退稅管理的出口企業是否將出口收匯核銷單等退稅憑證收齊；清算時對未收齊出口收匯核銷單等退稅憑證的已退稅款，是否已予以扣回；

11、出口貨物退（免）稅的計稅依據適用是否準確；

12、外貿出口企業以”進料加工”貿易方式減免稅進口原材料、零部件轉售給其他企業加工時，對這部分銷售材料的應交稅款是否在出口企業當期辦理的出口退稅款中予以抵扣，是否存在漏扣、少扣等問題；

13、有無非指定外貿出口企業出口貴重貨物而辦理退稅的問題；

14、有無出口不允許退稅貨物或免稅貨物辦理退稅的問題；

15、出口企業辦理出口貨物退（免）稅后，發生退關、國外退貨時，企業是否向退稅機關辦理了申報手續并補交或抵扣稅款；

16、出口企業是否按期結匯，遠期結匯（180天以上）的出口貨物，出口企業申報退稅時，是否附送了外經貿主管部門出具的遠期結匯證明；

17、根據出口貨物退（免）稅政策的調整和變化，其他需要重點清算的內容。

出口退稅涉稅帳務處理

不予免征和抵扣稅額：

借：主營業務成本（出口銷售額FOB×征退差－不予免征和抵扣稅額抵減額）貸：應交稅金——應交增值稅——進項稅額轉出

應退稅額：

借：應收補貼款——出口退稅（應退稅額）

貸：應交稅金——應交增值稅——出口退稅（應退稅額）

免抵稅額：

借：應交稅金——應交增值稅——出口抵減內銷應納稅額（免抵額）

貸：應交稅金——應交增值稅——出口退稅（免抵額）

收到退稅款：

借：銀行存款

貸：應收補貼款——出口退

第五篇：帳務處理請示

**發展有限公司 關于對09年帳務處理的請示

尊敬的集團領導：

新的一個會計即將到來，年底**公司財務人員對公司09年及以前的相關帳務進行了疏理，發現存在一些待解決問題，現請示如下：

1、現公司帳面存貨-苗木57,506,080.00元，216.29畝（根據評估報告入帳），但歷年對苗木的其他投入，包括人員工資、土地租金、原材料、水電費等農業生產成本均未在公司財務核算，為更真實進行財務核算，建議能否將部分竹坡生態園相關成本費用如：人員工資（約30000元/月），水電費（約2000元/月）及電話費（有發票）、肥料采購（大額有發票）等在**公司核算。

2、帳面-其他應收款-**余額2,014,548.44元，系05年12月清理固定資產掛帳至今，建議能否通過上述1的相關農業成本和其他科目處理沖帳（以前的土地承包費918000元、拆遷補償費156000、植被恢復費80000元、水庫成魚補償費49800元等相關成本可以考慮補充資料入帳沖**的暫借款）。

3、**項目入帳的問題：因現國稅局對**公司的所得稅征定方法尚未確定，考慮到今后的稅負，**項目（收入1050萬）可否不納入**公司核算。

湖南**綠化發展有限公司

2009年12月23日