第一篇：購買一手房注意事項多 專家提供八大策略

購買一手房注意事項多 專家提供八大策略

2007-11-20 9:39:29 來源：轉載 作者：佚名

策略1 向售房者提出“一個要求”

購房者可以向售房者提出能否將售樓廣告的確切內容寫進購房合同？以此可

見該廣告內容虛實。

策略2 預售許可證審查掌握“兩個要點”

查看預售項目是否與銷售樓

盤名稱相符？

查看所購房屋是否在預售范圍內？

策略3 進售樓處要能經過“三道關卡”

“逼訂”關：售樓人員以所購房屋緊俏來“逼”你盡快下單。“封殺”關：出于“捂銷”“惜售”目的，售樓人員會很自然地告知你最看

中的那套房屋已售，讓你放棄第一需求。

“以情動人”關：售樓人員“熱情洋溢、百般周到”的貼身服務，讓你感到

不好意思不下單。

策略4 下定金做到“四個明確”

明確所構房屋的具體位置、面積、價格。

明確簽正式買賣合同時間。

明確定金數額和交付時間。

明確定金返還形式。

策略5 考慮實際購買房屋的“五個差異”

環境、布局的差異。

家具擺設的差異。

裝修材質的差異。

做工粗細的差異。

設計細節的差異。

策略6 參與內部認購把握“六個關鍵”

審查開發商除預售許可證以外是否具備“四證”（《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》）。

審查工程施工合同，看清交房期限。

審查工程現場，了解實際施工狀況。

審查該樓盤是否有法定查封或其他權利受限情況。

審查是否有預售證，如尚無預售證，簽訂的訂購協議應當只涉及定金，以免

被認為是預售合同而被撤銷。

由于內部認購有風險，“訂購”協議應加重開發商的違約責任。

策略7 簽訂購房合同抓住“七個約定”

約定所購房屋標的物狀況：如毛坯房還是全裝修房？土地來源？房屋基本情

況？包括套內、建筑、公攤面積、高度等約定。

約定付款方式是否與工程進度掛鉤？按揭辦不下來時的處理方式等。

約定對雙方公平的違約責任及合同解除條件。

約定面積誤差處理辦法。

約定包括所有材料、品牌的房屋裝修菜單、房屋交付質量標準以及保修責任的承擔。

約定屋外小區環境布局，房屋位置圖必須入約。

約定小產證辦妥時間。

策略8 房屋交付驗收“八個步驟”

要求開發商提供合同約定的交房資料。

根據合同約定的房屋裝修標準逐項驗收房屋。

購房者在房屋驗收中如發現問題即提出書面異議和解決方案，交賣方認可。如驗收過程中不存在可約定退房或拒絕交接的問題，辦理交接房手續。

按合同約定付清房款，多退少補。

房屋存在裝修質量問題的，購房者在接到開發商第二次通知后，對房屋裝修

質量按約定標準再次驗收。

問題解決后辦理入住手續。

入住后發現質量問題，在保修期內應及時報修。

第二篇：購買一手房流程

選好房子,和開發商簽購房合同后就可以交定金,開發商會給你定金收據。開發商會給你一套貸款都需要交的資料,并算好你的首付款比例,和貸款年限,這些都在購房合同中有體現。2 第二次,交首付款和貸款資料給開發商,開發商上交給銀行。3 貸款資料都需要:雙發的身份證,戶口簿,結婚證復印件及公證書。戶口簿公證和婚姻公證書。收入證明,一般家庭月收入要在月還款額的1.5倍。貸款申請表。財產保險書。4 辦理的房屋抵押貸款都是由開發商做過渡擔保的,所以開發商幫助貸款是必定的。5 房屋交工時,要交房屋維修基金,契稅3%,印花稅0.05%,辦理房本的費用,取暖費,物業費用。一般物業公司都已經進駐。50萬左右的房子這幾項加起來1萬元。6 貸款合同,買房合同,業主本人留一份。以前的收據換成正式**。7 拿鑰匙,實地測量,缺平米,退錢給你。沒有按期交房也要按實際天數,簽約的實際罰金退費給你。

購買一手房流程

流程：審查→簽約→付款、按揭貸款→收房→產權→裝修

1、審查，購房的必要準備

（1）審查房地產開發企業的開發資質

房地產開發企業的資質，是相關的行業主管部門根據開發企業的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。（2）審查房地產開發企業的經營范圍

如果開發商的營業執照上沒有銷售樓房的經營范圍，那么開發商的銷售行為就是違法經營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同。

（3）審查“五證”

“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產開發商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預售許可證》。“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證。

此外，如果是現房買賣，則開發商無須辦理（4）所述預售許可證。

“二書”是開發商在竣工驗收合格后通知買房人收房時提供的兩份法律文件，即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。（4）審查所要購買的房屋是否已被抵押

根據我國《擔保法》第四十五條規定，抵押“登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印。”買房人可以根據此條法律到房地產登記部門要求了解自己希望購買的房產的抵押情況。

（5）謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導

購房者從開發商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。針對這種情況，一方面建議您全面理解開發商的廣告宣傳，不屬于開發商所能夠解決的問題，例如對周邊的學校、銀行等設施的承諾，您最好不要完全相信；另一方面還是建議您根據所購樓盤的實際情況向專業律師咨詢。

2、簽約，慎重而穩妥的一筆（1）慎簽認購協議

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

因此在“定金”或“約定不予退還費用”的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發商的不平等條款，要么拒絕與開發商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認購協議書》，注意協議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。

（2）填寫合同文本空白處的注意事項

商品房買賣合同中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了最大限度地保護購房人自己的合法權益，在選擇和填寫相關內容時一定要認真審慎地對待。

第一、合同開始的雙方當事人項。關于“出賣人”和“買受人”的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有“委托代理機構”或買受人有“委托代理人”，除要認真填寫相關內容外，還要有合法有效的授權委托書“。

第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應填寫。填寫的內容要與審查的土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應文件的內容、時間、文號相一致。

第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內建筑面積、使用面積的概念和相互關系，具體了解有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成是否合理合法，分攤的比例關系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數，對收房時可能發生的面積上的變化要預先有防范，并在合同中予以明確約定。

第四、合同第八、九條是有關商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應考慮這方面問題。

第五、第十四條，出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網等，如有可能也應作出明確約定。

第六、第十七條中有關商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權問題，根據物權法規定，其使用權和收益權應歸物業的全體業主所有，不經業主同意，出賣人無權使用。（3）合同附件不能忽視

商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協議。附件一般附在買賣合同的最后，容易被購房者所忽視，而被不法開發商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點必須提醒購房者注意：

第一、房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置。

第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準，都應該使用準確的數字和具體的描述來表示其內容。

第三、買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發商進行協商，行使合同的修改和補充權，在主合同之外，簽定補充協議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。

3、付款（1）購房款

房價款為每平方米（建筑面積）售價乘以建筑面積，或者每平方米（套內建筑面積）售價乘以套內建筑面積。合同統一文本的第六條“付款方式及期限”，這一條只給出了購房者三種簡單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。

相對來說，分期付款對購房者比較有利。尤其對于期房項目，購房者可以按工程進度分幾次向開發商支付房款，直至商品房驗收合格后再支付尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。(2)住宅稅費

契稅：

印花稅 大修基金 轉移登記費

房屋所有權證工本費 貼花稅

初裝費:在商品房交付使用時，一些購房者經常會遇到“初裝費”的問題，例如，購房款早已交清，但在交房時，開發商卻列出了5000多元的天然氣初裝費的繳費清單，這筆節外生枝的費用，到底應該由誰來承擔呢？

所以，除非購房合同已經明確約定了某項初裝費由購房者承擔，否則購房者在入住后不承擔任何形式的初裝費。建議購房者最好在購房合同中明確：“出賣人在交付房屋時不得就合同約定應提供的設施向買受人收取任何合同約定以外的費用。”避免交房時發生不必要的爭執。

（3）、按揭貸款 A、按揭的條件

各銀行一般都要求按揭貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：

具有城鎮常住戶口或有效居留身份；

有穩定的職業和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人；

具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值。

在申請按揭貸款時，申請人應出具多種文件，主要包括：

身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；

貸款人認可部門出具的借款人經濟收入或償債能力證明；

符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批準文件；

抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；

保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明。

B、按揭的風險

按揭制度對三方都有風險。但是對購房者來說風險最大，這一方面是由于購房者的弱勢群體地位，另一方面也因為購房者法律專業知識不足。購房者在按揭中的風險主要表現為：

開發商取得銀行劃給的購房者的貸款后，有可能挪作它用，或卷款潛逃；

開發商首次涉足房地產，缺乏經驗，由于經營不善或其它原因，有可能導致樓盤爛尾，無限期拖延交房；

房產商開發程序有可能違法，因而不能取得房屋產權證；

有可能開發商在建工程偷工減料，導致房屋質量不合格；

有可能開發商沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效；

開發商將土地或房產抵押，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執行，購房者都無法實現其對房屋的各種權利；

銀行有可能違約，不能按期放貸，導致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。

商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除“按揭”貸款

在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出的規定。

4、收房

（1）收房糾紛的主要事由有：

延期交房；

房屋質量問題；

小區基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾不能兌現；

承諾的規劃與事實不一致。（2）驗收材料很重要

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。所以交鑰匙就算交付使用。

收房時的隱患往往是簽約時埋下的。所以建議購房者簽定一份對自己有利的合同，以避免收房時產生糾紛。另外，對于已經產生的收房糾紛，建議購房者與房地產專業律師商討，根據自己的實際情況，研究相應的對策，以最大限度的維護您的合法權益。

5、產權證

（1）取得產權的重要性

《城市房屋登記管理辦法》規定：“國家實行房屋所有權登記發證制度。申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請房屋登記，領取房屋權屬證書”。商品房所有權的取得是以房屋產權證的最后登記完成為準，即拿到了產權證，購房者才真正成為房屋的所有人。

（2）開發商有義務協助辦理產權證

建設部《商品房銷售管理辦法》規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于房地產開發企業的原因，購買商品房在規定期限內拿不到房產證，買房戶可向人民法院申請賠償損失，賣房人應當承擔違約責任。

6、裝修（1）何謂”精裝修房“

精裝修房一般有兩種：第一種是開發商供應材料并組織裝修公司做精裝修，最后交到購房者手上的是成品房。第二種是菜單式，為了滿足個性化的需要，購房者在菜單內挑選，開發商集體采購并施工。

有的項目開發商售房時同購房者簽訂合同約定是毛坯房，讓購房者在收房時跟開發商選好的裝修公司簽精裝修合同，這樣的項目不是樓市中的精裝修房。（2）買精裝房要簽好同及附件

購房者在買精裝修房時應注意下列幾點：

一是精裝修房的價格中包含裝修費用。精裝修是房屋的組成部分而不是獨立存在的，簽約時應注意到房屋價款的組成不是簡單的普通房屋的價錢和精裝修的費用相加。

二是單獨標明裝修標準。《商品房買賣合同》中的附件三，是對裝飾、裝修標準的約定，建議購房者從裝修的設計、布局、施工工藝及所有裝修項目名稱、建材品牌、價格標準及相應的檔次、顏色、規格等給予詳細明確的約定。

三是驗收。驗收標準、驗收主體以及驗收程序等，應在合同中約定。驗收質量標準可直接約定按照《高級裝飾工程驗收標準》來進行。

四是項目變更。合同中要有裝修項目變更的約定，說明裝修改動可以簽署工程變更單以明確改動的項目和時間。

五是違約責任。在《商品房買賣合同》第十三條中，對違反合同附件三的處理方法有兩種方式：一種是”出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價“；一種是雙方自行約定。如果選簽第一種，那一定要在附件三中明確約定價格標準。如果選擇雙方約定，除對裝飾裝修及設備價值的約定要詳盡外，一定要明確具體的違約責任。（3）精裝房與質量保證書

購房者應要求開發商在《房屋質量保證書》中承諾，除房屋本身質量以外，室內裝修工程最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗收合格之日起計算。

（4）不要誤入”送全套精裝修"的陷阱

有的開發商在廣告或樓書中稱“售房送全套精裝修”，以此作為促銷手段。對此，如果購房者認為這是開發商白送的，對其沒有任何要求，就可能吃虧上當。（5）如何驗收精裝修房

A、建議首先把驗收的目光放在隱蔽工程上

B、檢查建材的品牌與合同是否相符

C、空氣質量可以評估

D、裝修材料環保指標檢測機構

第三篇：購買二手房和買一手房比起來程序要復雜得多

購買二手房和買一手房比起來程序要復雜得多，除了要和賣家打交道，還要和中介打交道，買賣中常常隱藏著一些購房陷阱，稍不留神，購房者就可能吃到“啞巴虧”，本期購房課堂小編特意整理了一些常見糾紛，給各位購買二手房的網友提個醒避免購房過程遭忽悠。

陷阱1：產權狀況不明

關于二手房交易中的產權糾紛問題主要表現在一下5個方面小編一一列舉出來，并整理了應對方式大家點擊詳細內容即可查看應對方式。

常見糾紛和解決方式：

問題1：房屋沒有產權，只有使用權。解決方式：只要賣房人未取得完全產權，交易都不可信。問題2：賣房者非房屋產權所有者。解決方式：購房人可到房管局產權登記部門查詢...問題3：房屋是共有產權房...解決方式： 要求賣房者出具其他共有人同意證明...問題4：法律限制或禁止交易的房產。解決方式：如該二手房已被查封或者抵押...問題5：房屋性質跟購房需求不一致。解決方式：購房人一定要看清房屋性質...>>詳細

陷阱2：一房多賣

一房多賣是指比如說一套房子，房主刻意隱瞞購房情況，跟多個看房者簽訂購房合同，并收取定金和購房款，最后只跟其中的一個人辦理過戶手續，然后消失，其余的購房者拿著購房合同卻無法辦理過戶。糾紛和解決方式：

解決方式1：購房者要確保業主已經簽收定金，應盡量選擇品牌中介。

解決方式2：購房者要調查所購房屋產權，提存房屋產權證。

解決方式3： 購房者還需要注意，在交易中心登記后再向業主支付首付款。

>>詳細

陷阱3：“陰陽合同”

所謂“陰陽合同”天龍八部，指的是買賣雙方之間所簽的買賣合同，反映的是房子的真實成交價格為“陰合同”。而“陽合同”則是買賣雙方另簽的一份成交合同，用于到房管部門備案，到稅務、財政部門交稅，特點是房屋的成交價格遠低于“陰合同”的價格，這樣就可以少交稅。

糾紛和解決方式：

最簡單也最有效的方式，也是唯一合法的方式。賣方拒絕簽署“陰陽合同”，避免不必要風險。

陷阱4：買拆遷房陷阱

買了一套二手房，入住時才發現上家的戶口竟然沒有遷走，將來這套房如果要拆遷的話圖行天下，那么拆遷補償款就可能不得不分一杯羹出來了。

糾紛與解決方式：

買賣雙方可以約定一個上家遷走戶口的時間，最好寫清楚“違約責任”，即如果到了規定的時間還沒遷走戶口天龍八部，那么上家要賠償違約金，直到遷走為止...>>詳細

陷阱5：中介“吃差價”

中介或經紀人通過隔離賣方和賣方的方式，通過如時間差等手段賺取中間差價，這種操作手法在非正規中介公司或無良經紀人中非常常見。雖然這種行為從法律上來說不算違法行為，但這對買賣雙方利益角度來說是涉嫌欺騙的行為，另外這樣做還存在隱藏的風險天龍八部，如果中介“時間差”失敗，其將用各種理由延遲或撕毀和賣方達成的協議，極大損害賣方利益。同時也會造成買房成本增高...【詳細】 糾紛與解決方式：

作為賣房者應該選擇信譽好的中介賣房，在交定金前，買房者要求賣方、買方和中間方見面，特別是在談價格、過戶的時候，買房者一定要求與賣房者見面...>>詳細

陷阱6：二手房評估陷阱

開發商想要做促銷的時候，有時候會和各媒體合作，在開盤前放出房源供參加團購的客戶選擇，同時為了達到促銷目的，會放出額外的優惠條件。這些機會可以抓緊……[大渝網近期團購一覽表]

糾紛與解決方式：

一、簽訂定房合同之前，務必向中介咨詢清楚能貸多少款，評估價格是否會帶來較大波動，得到較為肯定的答復；

二、找類似房屋做參照，根據一般經驗，算好可能出現的評估價格差額，做好預算，將錢留有余地；

三、評估公司現場評估時，本人應到場監督，檢查房屋面積是否填寫正確，工作人員是否按規章制度進行評估。

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陷阱7：隱瞞房屋真實情況，與現實不同

很多購房者發現，合同簽定后，接收房屋時，發現房屋各種現實情況部分或全部都和約定不符，比如房屋實際面積少于合同注明面積；房屋家具家電及其他配套設施合同注明和房子一起出售，但實際賣家交房前全部搬走等。

糾紛與解決方式：

1、簽訂合同前先要仔細查看出售房屋，房屋面積要看房產證上登記面積；

2、合同要盡量詳細的注明房屋附帶的所有物品和配套等；

3、對賣方不按合同執行可以通過協商和法律等手段進行維權。

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陷阱8：首付被上家挪作他用

支招：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的： 步驟一：下家支付首期房款。

步驟二：上家拿到首付后將房屋過戶給下家。

步驟三：下家在取得房產證或交易中心收件收據后將房屋抵押給銀行。

步驟四：銀行向下家發放貸款。步驟五：雙方交接房屋，結清水電等費用，余款付清，交易結束。

下家向銀行申請貸款過程中，如果申請的是商業貸款，銀行會要求下家找一家擔保公司進行擔保，而下家一般都會采用中介公司推薦的擔保公司。少數不良的擔保公司會鉆購房人的空子，謀求非法利益。

第四篇：安置房購買一定要看的注意事項

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安置房購買一定要看的注意事項

核心內容：安置房購買需要防范風險，作為安置房有什么優勢呢，又存在怎樣的風險?在此，贏了網房地產法編輯為您詳細介紹。

安置房幾大優勢受追捧：

1、是現房，而且早期的安置房有些的地理位置優越，小區配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內的戶型占絕大多數，而且大部分為多層建筑;3.政府統建的房屋質量較為穩定;

4、安置房依托地理優勢和小區配套優勢，升值比率與經濟增長周期吻合，升幅較快

更重要的是，這些安置房如果沒有產權，價格普遍會比市價低。

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當然，還有一個客觀原因，安置房的業主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

預約銷售方式流行

很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預約銷售的方式。即安置房業主還沒有拿到房屋的產權就轉讓，所以買家購買房屋后暫時不能過戶。“最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同，合同聲明該房屋已經售出，但要等產權辦好再過戶。”中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經發生了這個交易行為。

付款方式也根據協商各有不同，比如有的是先預付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價的90%，余下的辦理房產過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現金，壓力也不小。

公證并不完全保險

不僅在安置房，甚至在一些普通商品房轉讓中，為了躲避稅款，采取公證預約銷售的方式也很常見。不過，公證并不能完全保險，有些公證交易最后會變成產權糾紛。

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從公證法的角度，經過公證的行為是具有法律效力的，但要看法官在判決時是否采用此證據以及如何采用。李兆民說，遇到這種情況，買方一般只能以 “申述期限太長應視無效”來反擊。即過去兩年這么長時間，你都沒有意見，除非你能有證據證明你確實不知情，否則就可視為默認，而現在突然提出異議，可視為惡意異議。

買安置房有政策風險

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注并加以規范，出現或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統建的解困房(不包括安置房)，產權證辦理后五年內不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預約合同，但國家法規又規定該房屋不得轉讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行

安置房能否入市銷售?

很多人購買安置房時看重產權轉讓和價格，卻忘了關注該安置房的銷售本身是否合法?其實，安置房能否銷售要依具體情況來定，記者昨日就此采訪了我市土地房產局相關管理人士。

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據該相關人士介紹，嚴格意義上，不能轉讓的房屋包括未依法登記領取權屬證書的;司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的;共有房地產，未經其他共有人書面同意的;以及權屬有爭議的和法律法規規定禁止轉讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業主自有房，安置房辦出的產權證也是業主的，拿到產權證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對于沒有產權證房屋就出售，按照《房地產管理辦法》視為非法，但土地房產局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉讓;如果是公房，業主已向單位購買，而且安置房的產權證上是業主本人名字，就可以轉讓，但也需要額外交納土地出讓金。

預約銷售因為沒有看到產權證，購買時的房屋情況不能只聽業主一面之詞。如果買到的安置房其實是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。

簽訂預約合同時，要到土地房產局核實該安置房的性質，轉讓是否合法。如果業主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉讓的授權書，業主未結婚的要請其出示未婚證明。

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安置房購買一定要看，這樣才能避免安置房購買糾紛。

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? ? 抵押可以重復嗎 http://s.yingle.com/y/fc/948303.html 青島銀

行

二

手

房

貸

款

辦

理

http://s.yingle.com/y/fc/948302.html

? 上海購買二手房如何貸款

http://s.yingle.com/y/fc/948301.html

? 《中華人民共和國物權法》實施后，以在建工程設定抵押與以往有何區別 http://s.yingle.com/y/fc/948300.html

? 房屋贈與合同過戶才具有法律效力 http://s.yingle.com/y/fc/948299.html

? 銀行是如何實現抵押權的

http://s.yingle.com/y/fc/948298.html

? 二手房貸款需關注七要素

http://s.yingle.com/y/fc/948297.html

? 牢記五要點順利辦理二手房貸款

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? 宗教活動場所的房屋由誰申請登記 http://s.yingle.com/y/fc/948295.html

? 上海市公有住房差價交換合同

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? 發放職工住房補貼有關問題的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948293.html

? 中介問題頻出二手房交易有風險各地樓市也趨冷 http://s.yingle.com/y/fc/948292.html

? 房產中介公司自訂居間協議條款相互矛盾 http://s.yingle.com/y/fc/948291.html

? 劃撥土地上的房屋進行抵押時，是否要先繳土地出讓金 http://s.yingle.com/y/fc/948290.html

? 向市直機關事業單位未享受購房優惠政策的人員發放住房補貼中需要明確的幾個 http://s.yingle.com/y/fc/948289.html

? 2003住房公積金，新職工住房補貼有關政策調整的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948288.html

? 二手房交易“十謹記六掌握”輕松圓購房夢想 http://s.yingle.com/y/fc/948287.html

? 二手房意向金該不該交中介

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? 地役權設定契約書 http://s.yingle.com/y/fc/948285.html

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? 印發杭州市區集體土地房屋拆遷搬家補貼費非住宅搬遷補貼費住宅臨時過渡費等 http://s.yingle.com/y/fc/948284.html

? 國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948283.html

? ? 二手房貸款年限 http://s.yingle.com/y/fc/948282.html 二手房按揭房

貸跳過中

介省萬元

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? 在什么情況下抵押權人可以處分抵押物 http://s.yingle.com/y/fc/948280.html

? 住房補貼收入有關個人所得稅問題的補充通知 http://s.yingle.com/y/fc/948279.html

? 出具查詢結果應該注意哪些問題

http://s.yingle.com/y/fc/948278.html

? 二手房按揭貸款步驟

http://s.yingle.com/y/fc/948277.html

? 換中介是否都屬于“跳單”行為

http://s.yingle.com/y/fc/948276.html

? 房屋過戶登記手續是否能對抗法院的判決書 http://s.yingle.com/y/fc/948275.html

? 在建工程抵押是否可以辦理預告登記 http://s.yingle.com/y/fc/948274.html

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? 在協助人民法院執行時，如遇到房地產權利主體不一致，應當如何處理 http://s.yingle.com/y/fc/948273.html

? 二手房傭金調整萌動中介生存壓力考驗市場彈性 http://s.yingle.com/y/fc/948272.html

? 二手市場走向規范教你如何識別黑中介 http://s.yingle.com/y/fc/948271.html

? 當事人提供了擔保后法院是否應該解除保全措施 http://s.yingle.com/y/fc/948270.html

? 登記機關應否推行‘當場發證’

http://s.yingle.com/y/fc/948269.html

? 農村的房子能否抵押

http://s.yingle.com/y/fc/948268.html

? 50平米以下二手房仍能貸款

http://s.yingle.com/y/fc/948267.html

? 購房小心中介公司變戲法

http://s.yingle.com/y/fc/948266.html

? 以道路路面作頂蓋的地下商場，是否可以申請權屬登記 http://s.yingle.com/y/fc/948265.html

?近來很多銀行都推出了用房產做抵押的消費貸款，那什么是房產抵押消費貸款 http://s.yingle.com/y/fc/948264.html

? 原以個體工商戶字號登記的房產，是否可以改登記為個人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948263.html

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? 2017二手房貸款指南

http://s.yingle.com/y/fc/948262.html

? 怎樣辦理二手房商業貸款

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? 私人借款用房產抵押僅簽訂房地產抵押合同不辦理抵押登記是否有效 http://s.yingle.com/y/fc/948260.html

? 婚前個人購買的房產，其中購房貸款有一部分是婚后雙方共同還貸，對這類房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948259.html

? 一方婚前買房雙方婚后還貸，房子究竟屬于誰 http://s.yingle.com/y/fc/948258.html

? 二手房維權要先找對路中介自發設立業務監管 http://s.yingle.com/y/fc/948257.html

? 房產中介掛牌價私漲業內人稱

http://s.yingle.com/y/fc/948256.html

? 北京市提高公有住房租金增發補貼有關問題的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948255.html

? ? 預付款的概述 http://s.yingle.com/y/fc/948254.html 哪些證件，證明可以作為自然人申請權屬登記時的身份證明 http://s.yingle.com/y/fc/948253.html

? 為購房將中介投訴到消協

http://s.yingle.com/y/fc/948252.html

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? 二手房中介陷阱知多少

http://s.yingle.com/y/fc/948251.html

? 在建工程抵押評估的特點與評估范圍 http://s.yingle.com/y/fc/948250.html

? 商品房期權是否可以轉讓，如可以，應如何辦理登記手續 http://s.yingle.com/y/fc/948249.html

? 對于在建工程的抵押登記為什么要慎重辦理 http://s.yingle.com/y/fc/948248.html

? 房屋中介常見的無效霸王條款

http://s.yingle.com/y/fc/948247.html

? 深圳二手房中介費是多少

http://s.yingle.com/y/fc/948246.html

? 重慶市房屋建筑白蟻預防合同

http://s.yingle.com/y/fc/948245.html

? 部分按份共有人轉讓房產時，登記機構是否要通知其他共有人 http://s.yingle.com/y/fc/948244.html

? 房地產借款抵押合同

http://s.yingle.com/y/fc/948243.html

? 合同表述失誤引發中介費糾紛這套二手房傭金竟寫成“天價” http://s.yingle.com/y/fc/948242.html

? 銀行如何辦理二手房按揭貸款業務 http://s.yingle.com/y/fc/948241.html

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? 登記機構認為登記簿的記載沒有錯誤，但當事人要求更正登記的，是否應當更正 http://s.yingle.com/y/fc/948240.html

? 國務院下發住房補貼專戶管理操作九大流程步驟 http://s.yingle.com/y/fc/948239.html

? 抵押人在抵押期間有什么義務

http://s.yingle.com/y/fc/948238.html

? 專家指點二手房按揭貸款

http://s.yingle.com/y/fc/948237.html

? 二手房公積金貸款種類所需資料

http://s.yingle.com/y/fc/948236.html

? 《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》對查詢機關有什么要求 http://s.yingle.com/y/fc/948235.html

? 我與馬某簽訂的附條件換房協議是否有效 http://s.yingle.com/y/fc/948234.html

? 新建商品房的轉移登記要雙方共同申請，開發企業應如何申請 http://s.yingle.com/y/fc/948233.html

? 二手房貸款注意什么

http://s.yingle.com/y/fc/948232.html

? 房產金融專家提醒大家銀行貸款買賣二手房有“三項注意” http://s.yingle.com/y/fc/948231.html

? 申請人登記時如使用偽造的證件，造成登記不實的，登記機關是否應承擔責任 http://s.yingle.com/y/fc/948230.html

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? 對農民自建房，是先辦房產證還是先辦土地證 http://s.yingle.com/y/fc/948229.html

? 加強城鎮住房保障促進房地產市場穩定健康發展的實施意見 http://s.yingle.com/y/fc/948228.html

? 二手房購房貸款如何還貸

http://s.yingle.com/y/fc/948227.html

? 個人購買二手房如何申請按揭貸款 http://s.yingle.com/y/fc/948226.html

? 房產交易以后，房屋受讓人在登記時，是否要重新填寫墻界表 http://s.yingle.com/y/fc/948225.html

? 什么是‘流抵押條款’

http://s.yingle.com/y/fc/948224.html

? 《房屋登記辦法》為什么要對登記的定義作出新的規定 http://s.yingle.com/y/fc/948223.html

? 通過中介購二手房也要謹慎購房注意規避風險 http://s.yingle.com/y/fc/948222.html

? 簽訂《房屋買賣中介協議》要謹慎 http://s.yingle.com/y/fc/948221.html

? 已設定抵押的房產由法院委托拍賣給了非抵押權人，他項權證無法收回登記機關 http://s.yingle.com/y/fc/948220.html

? 房地產權益糾紛有哪些解決途徑

http://s.yingle.com/y/fc/948219.html

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? 銀行貸款沒有批下來能否解除購房合同 http://s.yingle.com/y/fc/948218.html

? 二手房貸需要哪些資料

http://s.yingle.com/y/fc/948217.html

? 企業形式不同責任大相徑庭

http://s.yingle.com/y/fc/948216.html

? 個人住房貸款借款合同

http://s.yingle.com/y/fc/948215.html

? ? 商品房預售合同 http://s.yingle.com/y/fc/948214.html 天津市調整公有住房租金和發放住房補貼辦法 http://s.yingle.com/y/fc/948213.html

? 房地產黑中介暴利內幕

http://s.yingle.com/y/fc/948212.html

? 稅費、貸款等二手房交易常識

http://s.yingle.com/y/fc/948211.html

? 調整2004住房公積金，新職工住房補貼繳存基數的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948210.html

? 商品房已售出已經備案，還可能被開發商抵押嗎 http://s.yingle.com/y/fc/948209.html

? 開發商已破產，房屋沒有竣工驗收手續，買房群眾要辦權屬登記，是否可以 http://s.yingle.com/y/fc/948208.html

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? 貸款二手房的貸款資格

http://s.yingle.com/y/fc/948207.html

? 二手房商業貸款的辦理

http://s.yingle.com/y/fc/948206.html

? 買賣房屋未過戶合同是否有效

http://s.yingle.com/y/fc/948205.html

? 哪些情況下查詢機關可以拒絕提供查詢服務的 http://s.yingle.com/y/fc/948204.html

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第五篇：購買新商品房收房時注意事項(精)

一、帶錢,身份證復印件,收據,購房合同,相機,紙筆,易貼便條一疊 , 八個沙袋,塑料 水管。

二、證書方面:

1、《竣工驗收備案表》;

2、測繪部的實測面積文件(即房管局勘丈科出具 的 <<勘丈報告 >>以確認房屋面積;

3、《住宅質量保證書》;

4、《住宅使用說明書》

三、每個地漏要做通水試驗,可用桶裝滿水往里倒,看是否暢通。

四、墻地面空裂——墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象, 只要用 小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音,就是各面層與墻(地 面接觸有縫隙,需要 返工;若聽到沉悶的碰擊聲,則表明它們接觸良好。

五、查抄水表、電表底度。

六、發展商應首先出示

1《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》

2《建筑工程質量認定書》 《住宅使用說明書》 《住宅質量保證書》 3《建筑工程竣工備案表》(《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章 4《商品房面積測繪技術報告書》(蓋測繪隊公章 5《住戶驗房交接表》 6《樓宇驗收記錄表》

7管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構

七、查看“三書一證一表”

“三書” 是指 《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》 , “一證” 是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》 ，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

《建筑工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證;《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產項目通過有關部門綜合驗收憑證;

八、先驗房再收房。如當初合同未有約定,商家要求一定要先簽文件,則可采取變通方法, 在每份文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”、或“未驗房”等字樣,驗房 時如出現什么情況,也可靈活處理。

九、不管陪同人員如何口舌如簧, 如何信誓旦旦如何套交情, 你都要堅持原則, 只要發現問 題,不管大小,都要在相關文件與表格中記錄下來,如樓盤根本就沒準備驗收登記表, 則要自備紙筆,將有關問題一一記錄,并寫清自己的意見,再與發展商交涉。

十、收房時也要不怕麻煩,與發展商據理力爭,不該交的錢堅決不交,必要時可向物價局、房管局投訴,向新聞媒體爆光,更好保護自身利益。

十一、房屋保修期問題: 根據國家頒布的《建設工程質量管理條例》第四十條的規定:在正常使用條件下, 建設工程的最低保修期限為:

1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的 該工程的合理使用年限(70年;

2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏,為 5年;

3、供熱與供冷系統,為 2個采暖期、供冷期;

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為 2年。

其他項目的保修期限也應明確在《保證書》中。保修期自業主接收交付之日起計。

十二、需要帶的工具:1 1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道 1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓 3 1只塞尺--用于測裂縫的寬度 4 1只 5米卷尺--用于測量房子的凈高 1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通 6 1只計算器---用于計算數據 7 1只水筆--用于簽字 8 1把掃帚--用于打掃室內衛生 1只小凳子和一些報紙、塑料帶,包裝繩--用于時間長,可休息一下及 預先封閉下水管道。正常驗收房子時間一般是持續 2-3個鐘頭,建議早晨 8:30去或 下午 2:30去。

十三、樓道窗戶是否有紗窗,不要因為不屬于自己家就不去關心，十四、檢查防盜門:有無劃痕, 門邊是否變形, 門與框的密封是否嚴密, 門和鎖開關應靈 活。

十五、根據國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》 ,住宅 小區物業管理費的成本構成包括以下項目:(1管理服務人員的工資和按規定提取的福 利費;(2公共設施、設備日常運行、維護及保養費;(3綠化管理費;(4清潔衛生費;(5保安費;(6辦公費;(7物業管理單位固定資產折舊費;(8法定稅費。此外,物業管 理費中還應包括物業管理公司的利潤。對于高檔住宅小區的物業管理, 成本中可以增加 保險費。