第一篇：河南城建學院 房地產協會換屆策劃書

房地產協會干部換屆（流程）策劃書

一、背景: 協會因在任干部任期屆滿且現任各干部學習等事務繁忙已沒有更多時間和精力來管理協會事務而需要換屆。

二、時間：4月27日（周五）晚19:00~21:00；

三、地點：5#C116

四、會前準備：

1、換屆PPT2、換屆前宣傳、動員和組織工作

3、選票

4、教室的借用

5、礦泉水

五、參與者：社聯主席、副主席、社聯紀檢部部長、房協會長、助理、各副會長、主持人、各會員。

六、會前紀律要求：手機關機或調至靜音狀態，不喧嘩，不隨意走動。

七、評委及嘉賓介紹：

現任房地產協會會長王慶磊，社聯主席，副主席、社聯紀檢部部長現任會長助理田素萍、副會長張闖，調研部部長郭繼逵，策組部部長王國威、外聯部部長張亞運、學習部部長李娜、宣傳部部長黃勸麗、文藝部部長梁葉、信息部部長王恒治、紀檢部部長張大印和其他嘉賓等

八、大會競選流程：

1、全體起立、肅穆，奏房地產協會會歌——《從這里開始》

2、全體成員按位就坐

3、現任會長作過去一年的工作總結和競選前發言（講話）

4、社聯主席作競選前發言

5、現任副會及各部長上臺與大家見面?就座

6、副會長代表發言

7、部長代表發言

8、會長宣布競選大會正式開始

9、各競選者演講競選：

(主持人在演講開始前宣讀下列競選演講說明)

競選演講說明：

（1）競選者在競選前應先抽簽確定上臺演講順序

（2）競選演講內容應包括姓名、籍貫、專業、競選部門、競選宣言、特長、過去協會及其他社團、班級職務、個人其他 成就、競選成功后將要怎么做；

（3）演講時長: 5分鐘以內

（4）選舉辦法：評委會（會長、會長助理、各副會長、各部部長部長及社聯到會領導）投票結合全體與會成員舉手表決果選(公示于黑板)舉出新一屆各負責人。

10、評委會投票

11、評委會商定競選結果

12、會長宣布競選結果

13、新任干部與老會長、副會、助理臺上握手回座

14、會長總結發言

八、散會

九、收拾會場

十、經費預算：

礦泉水：30*1.5=45元

策劃書等相關文件復印費：4元

河南城建學院房地產協會

2012年4月27日星期五

第二篇：河南城建學院房地產協會工作總結（精選）

河南城建學院 房地產協會

工 作 總 結

房地產協會會長：× ×年月日

協會簡介：

河南城建學院房地產協會，簡稱城院房協、房協。縮寫：FX。英文名稱：

Henan University of Urban Construction Real Estate Association縮寫：REA 協會宗旨：

深化理論與實踐結合；搭建學校與社會房地產行業交流與合作的橋梁；培養一代代有城建特色的、房地產專業素質和良好房地產社會能力的房產驕子。工作總結：

光陰似箭,歲月如梭,裝眼間期末將至,房地產協會2012--2013學年第二學期的工作也將落下帷幕。回顧整一學期，房地產協會以協會宗旨為指引，在院團委及學生社團聯合會的組織帶領下，會長及協會會員積極組織并開展了很多有意義的活動，改善了學院學生們的課余生活，豐富了學院學生的第二課堂,同時也提高協會在學院的知名度，為以后工作的進行與開展打下了良好的基礎。現將本學期的活動情況總結如下（見下表）。

本學期最重要的活動是河南城建學院房地產協會第一屆模擬售樓大賽，通過本次活動引導城建學生學習房地產相關知識，了解和關心房地產的相關社會行情和就業狀況，正確認識和看待房地產行業的問題；把學生所學專業知識與社團實踐相結合，激勵學生學以致用，有利于提高學生學習專業知識的興趣。參與者通過實戰售樓了解了房屋銷售的流程以及房屋銷售的相關知識，學習了銷售經驗，懂得了銷售技巧，鍛煉了社會能力，為將來參加工作提前積累了經驗；同時也能讓同學們切身感受到現今房地產行業的現狀以及工作的不易，激勵同學們利用大學時光努力奮斗。另外為參與者提供了一個施展自身才能的平臺，促進他們之間的相互學習與交流，有利于豐富學生們的課余文化生活。

縱觀協會一學期的工作，有著各方面的進步，但亦有各方面的不足，好的方面應繼續發揚，永遠保持；不足之處如宣傳方面，應虛心

向其他社團學習，彌補自己的不足。為把協會打造成河南城建學院知名社團而努力，為培養新一代的房產驕子而奮斗！表：

第三篇：河南城建學院圖書館讀書協會捐書活動策劃書

河南城建學院圖書館讀書協會捐書活動策劃書

一．前期準備

1、活動主題：

“捐一縷書香，獻一片真情”。書籍是人類進步的階梯，是學習的基本工具，是開啟人類智慧的金鑰匙。書者，乃輸也，流通也。我們熱切地希望各位師生參與捐書活動，您只需舉手之勞，就能讓塵封的舊書在他人手中發揮更大的價值。歡迎廣大師生為我們捐贈各類書籍！捐出你的一本書，給貧困地區的伙伴一份特殊的關愛，讓知識在愛的手中傳遞。

2、活動目的：

（1）閑置圖書得到了利用，避免閑置資源浪費。

（2）有效緩解貧困地區缺乏圖書的狀況。

3、捐書種類：

（1）輔導類、工具書，如各類字典、辭典等

（2）科普類，如《十萬個為什么》、《百科全書》等。

（3）歷史故事類，他們可以從中了解歷史人物和事件。

（4）旅游、游記類、地理類，豐富他們對外界的認識。

（5）雜志、文摘、故事會、中外名著等適合大眾閱讀的健康書籍。

（6）報刊類。各類報刊均可。

4、捐書要求：

各個歷史時期正式出版、內容健康、保存較完好的書籍（不包括單本雜志、散頁報紙）。

5、宣傳準備：

（1）海報宣傳

出2張海報，一張為捐書倡議書，一張為宣傳海報。

（2）倡議書宣傳

倡議書印制300份，活動現場宣傳。

（3）條幅宣傳

共制作2條幅，一張供捐書活動現場捐贈者簽名用，另外一張宣傳用。

（4）宣傳時間為2009年12月19日----2009年12月20日。

6、器材準備

此次活動需要桌子兩張，供活動現場記錄和條幅簽名用。還有一些必須的物品準備，比如，易貼紙一本，筆四支。

7、活動預算

（1）宣傳費用（含橫幅2條、海報2張、倡議書300份等）：

共計100元

（2）其他活動材料費用（如登記簿、標簽、膠水、記號筆等）：

共計20元

活動費用總計：120元

二.正式活動

1、時間

時間定于2009年12月19日---20日

2、地點

一食堂的路旁

3、活動責任分配

（1）活動的條幅簽名由活動組織部負責，并整理所捐書籍，即時分類保管。

（2）物品準備由宣傳部負責

（3）現場記錄由辦公室部負責

4、具體過程

（1）活動兩天都要派四人在活動現場值班。

（2）活動開始，統一分配各成員在活動現場宣傳并征求捐贈。即時做好記錄和登記捐贈者姓名聯系方式。

（3）來捐書的同學，讓他們在橫幅上簽名留念，橫幅將在活動結束之后展出。

（4）活動過程中，即時記錄同學們反饋的關于此次捐書或者對于本次活動提出的寶貴意見。并對每位捐贈圖書的人表示感謝。

（5）即時與捐贈者交流溝通，并且回饋具體信息，明確他們圖書的去向，若有不明白的問題，詳細解說。

（6）若有突發事件，由讀書協會統一商定解決，如果仍不能解決，上報學校。

三.后期工作

1、書籍整理

將所得圖書，即時整理分類，并貼上分類標簽，便于閱讀。

2、打掃活動現場

3、收好活動器材、工具。

4、把收集到的書籍送到圖書館讀書協會辦公室507。

策劃人：劉桂林

2009年12月1日

第四篇：河南城建學院房地產策劃考前復習

河南城建學院房地產策劃復習重點

1房地產項目策劃

是指根據房地產開發項目的具體目標，以市場調研和市場定位為基礎，綜合運用各種策劃手段，并以具有可操作性的房地產策劃文本作為結果的活動。2策劃的原則 1.效益的原則 2.合理限度的原則 3.求真務實的原則 4.創新的原則

3房地產項目策劃的特征（1）地域性（2）系統性（3）前瞻性（4）市場性（5）操作性(6）創新性

4房地產項目策劃的程序（1）項目用地的獲取與選址（2）房地產市場調查；（3）房地產項目投資策劃；（4）房地產項目定位

（5）房地產項目規劃設計；（6）房地產項目營銷策劃（7）房地產經營策劃。5房地產項目策劃的作用

1.項目的前期策劃是房地產項目成敗的關鍵，通過項目策劃可以提高房地產企業決策水平，避免項目運作出現偏差。

2.房地產項目策劃使房地產企業能進行準確的市場定位，提供更多消費者滿意的產品，會增強房地產項目的競爭能力，使房地產企業在激烈的市場競爭中站穩腳跟。3.增強企業管理創新能力。

4.在市場經濟條件下，通過房地產項目策劃，把房地產企業、策劃師、設計師、媒體結合在一起，社會資源得到有效的整合，形成一種優勢，推動房地產業向前發展。

6房地產項目策劃在房地產開發項目建設中貫穿始終，為項目開發成功提供智力支持。三章（21）

1房地產市場調查的基本原則（1）客觀性原則（2）針對性原則（3）科學性原則

（4）系統性與全面性原則（5）效益性與時效性原則

（6）求教性與保密性原則（7）創造性原則

2房地產市場調查的特點（1）實用性（2）時效性（3）實踐性（4）客觀性（5）完整性

（6）計劃性和系統性 3社區環境調查主要包括： a.社區經濟繁榮程度，b.社區社會文化氛圍，c.安全保障程度及居民素質等，d.社區購物條件、通信條件、電力條件、衛生條件、給排水及交通和教育的便利性等，e.社區空氣質量、水源質量及景觀等自然條件。

4微觀環境調查(項目開發條件分析)具體包括：（1）對項目的用地現狀及開發條件進行分析；（2）對項目所在地的周邊環境進行分析；

（3）對項目的對外聯系程度、交通組織等進行的分析。5消費動機調查

1)為了改善居住條件、2)投資收益、3)投機收益、4)為了子女就學、5)為了靠近上班單位等 6消費者調查包括： 1)消費者構成調查 2)消費動機調查 3)消費行為調查

4)房地產市場供給調查

7消費者構成調查的主要內容包括：（1）消費者是哪些人（2）消費者在哪里住；

（3）消費者經濟來源和收入水平；（4）消費者實際支付能力；（5）消費者需要什么產品，（6）消費者對某類房地產的總需求量 8競爭樓盤調查的內容

1)產品 2)價格

3)廣告與促銷手段 4)銷售情況與銷售渠道

5)物業管理

9按照調查目的可以將房地產市場調查方法分為 1)探測性調查 2)描述性調查 3)因果性調查 4)預測性調查

10探測性調查主要是發現問題和提出問題，11描述性調查主要是說明問題，12因果性調查主要是分析問題的原因，13預測性調查主要是估計問題發展的趨勢。

14當對要調查問題的情況了解甚少，理想的做法是從探索性調查開始。15按照調查目的與對象可以將房地產市場調查方法分為

1)全面普查法 2)重點調查法 3)抽樣調查法 4)非隨機抽樣法

16房地產市場調查的意義

第一，市場調查有利于房地產企業確定正確的投資發展方向。

第二，市場調查有利于房地產企業適時進行房地產商品的更新換代。

第三，市場調查有利于項目投資者確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略等。

第四，市場調查有利于項目投資者制定科學的開發計劃、生產和銷售計劃等 第五，市場調查有利于房地產企業改善經營管理水平，提高經濟效益。17房地產市場調查的步驟 1．準備階段

（1）提出問題，明確目標

（2）初步情況分析和非正式調查

（3）擬訂調查計劃書，制訂調查方案和工作計劃 2．實施階段（1）建立調查組織（2）收集二手資料（3）收集一手資料 3．分析和總結階段（1）數據的分析與解釋（2）編寫調查報告（3）總結反饋

18房地產市場調查的主要內容 1)1市場環境調查 2)2消費者調查 3)3競爭樓盤調查

4)4競爭對手（企業）調查 5)5項目自身因素調查 19微觀環境

一般指策劃擬上項目所在具體場所的自然、經濟及社會等條件，如開發地塊的地質水文條件等。20競爭性樓盤

同一區域的樓盤，不同區域但定位相似的樓盤。

21并非所有的調查都有必要從探索性調查開始，這取決于調查問題被界定的確切程度以及調查人員對找到調查問題的確定程度。四章（30）

1市區：

是指實際的城市區域，包括城市近郊區和建成區，但不包括所轄的外圍縣、鄉。2生地：

是指不具備城市基礎設施的土地，如荒地、農地。3毛地：

是指具有一定的城市基礎設施但不完善、且未完成房屋拆遷補償安臵的土地。4熟地：

是指具備較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接進行開發建設的土地。

5劃撥土地使用權的特點是：

a.僅限于取得國有土地使用權，集體所有的土地不能通過這種方式取得； b.取得土地使用權不必交納土地使用費，是無償取得的 c.土地使用權沒有期限規定，但并不是可以無限期使用，國家可以依法收回； d.未經批準，劃撥土地使用權一般不能轉讓，6租賃土地使用權與土地使用權出租（或租賃）

前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權人為出租人，屬于土地使用權部分權能的傳來取得。

從交易實務的角度講，租賃土地使用權發生在一級土地市場，土地使用權租賃發生在二級土地市場。

在土地登記實務中，租賃土地使用權應作為土地使用權登記，土地使用權租賃應作為土地他項權利登記。

7對于房地產開發項目而言，開發用地的一般條件主要有：（1）必須是在國有土地上進行房地產開發。（2）必須符合城市總體規劃和控制性詳細規劃。（3）注意考察工程地質情況。

（4）另外，對于房地產開發而言，必須選擇最有升值潛力的土地進行投資。8對房地產開發商來說，可通過劃撥方式得到的開發用地目前主要是

經濟適用房項目建設用地；

較大規模的舊城改造項目 9集體土地征收

征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

10未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。

12房屋價格的構成主要為五部分

1)土地成本 2)建安成本、3)財務成本、4)稅費 5)利潤

13我國土地價格是取得多年土地使用權時支付的一種代價，而不是土地所有權的價格

也就是說它是一定期限的使用權價格而不是無限年期的所有權價格。

我國的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的實現形式 14出讓金：

土地出讓金是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的費用，是土地所有權在經濟上的體現。15宗地地價：

是指具體某一宗土地，在一定開發程度條件下，在設定的容積率、用途條件下，在某一估價期日的價格。16標定地價：

是指政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它是該類土地在該區域的標準指導價格。17基準地價；

基準地價是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是分用途的土地使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委托評估，評估結果須經政府認可。

18目前在土地評估領域的評估方法主要有：

1)收益還原法、2)市場比較法、3)剩余法、4)成本逼近法

5)基準地價系數修正法。

19剩余法的計算公式

基本公式： V = A –(B + C)20剩余法估價的程序

a.查清待估宗地的基本情況 b.確定最佳的開發利用方式

c.確定開發完成后的不動產總價

d.估計建筑費、專業費等各項成本費用和開發商的利潤 e.計算和確定估價額 21市場比較法的概念

概念：

根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

22比較實例應選擇；

1)與估價期日最接近，2)與估價宗地用途相同，3)土地條件基本一致，4)屬同一供需圈內相鄰地區或類似地區的正常交易實例

23市場比較法估價的程序

a.收集交易資料； b.確定比較交易案例； c.市場交易情況修正； d.期日修正； e.區域因素修正； f.個別因素修正；

g.土地使用權年限修正； h.容積率修正；

i.土地價格的最終確定。24收益還原法概述

概念：

是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。25收益還原法估價程序

a.總收益計算方法 b.總費用計算方法 c.土地純收益計算方法

26房地出租中的土地純收益求取：

土地純收益 =房地純收益–房屋純收益=總收益-總費用-房27屋純收益

房屋純收益 = 房屋現值 × 建筑物還原率

房屋現值 = 房屋重臵價 × 房屋成新度 = 房屋重臵價-房屋28總折舊 房屋總折舊額 = 房屋年折舊額 × 房屋已使用年限 d.還原率的確定 e.土地價格確定

29項目選址應考慮的因素

1．城市規劃 2．自然因素 3．地理位臵 4．人口因素

30商業房地產項目主要包括: 商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場、餐飲、娛樂等營業性和經營性房地產。五章（15）

1房地產投資：

投資者將資本投入到房地產業，以期在將來獲得不確定的收益，也就是將其資金投資于房地產的開發經營中的行為。2房地產投資特點：

（1）投資成本高（2）投資回收期長（3）非流動性（4）投資風險性大（5）投資收益性好（6）運作難度大 3．房地產投資的作用

（1）宏觀作用

① 有利于國家增加財政收入

② 有利于改善城市建設和投資環境

③ 有益于帶動相關行業和促進城市經濟的全面發展（2）微觀作用 ①增值 ②保值

③合理避稅 4．投資主體的構成

（1）國家

（2）企業

（3）個人

5房地產投資的資金構成

（1）企業自有資金

包括企業自我積累的資金、主管部門撥入的資金和聯合經營的單位提供的資金三個部分。不低于30％

（2）信貸資金

包括短期透支貸款、存款抵押貸款、房地產抵押貸款、擔保貸款等（3）集資（4）外資

包括合資、合作、入股、貸款、債券、股票等（5）財政資金（6）預售收入

6房地產投資要素的構成

（1）時機

（2）地段

（3）質量

7按房地產經營內容劃分

（1）土地開發投資（2）房屋開發投資。（3）房地產經營投資。（4）房地產中介服務投資。

（5）房地產管理和服務投資。

8房地產投資環境的具體因素主要包括以下七個方面：

(1)土地；(2)資金，；(3)物資、設備，；(4)人員，(5)稅收的影響，(6)管理與服務；

(7)廠商權益的保障，包括產權的保障和實際收益的保障等。9房地產投資環境的特點

1)多元性； 2)綜合性； 3)可變性

10房地產投資環境分析的內容

1)社會環境 2)政治環境 3)法律環境 4)經濟環境 5)文化環境 6)自然地理環境 7)基礎設施環境 8)社會服務環境

11投資環境的評價標準

（1）安全性（2）盈利性

（3）服務的完善性（4）優惠性

12土地投資是所有類型的房地產投資中收益最大同時也是風險最高的一種。13影響寫字樓投資成敗的因素

（1）出租能力。

（2）租金增長率。

（3）租約到期時的續租。

（4）凈面積與總面積的比率。

14零售房地產投資類型：

（1）鋪面房投資

（2）零售倉儲投資

（3）購物中心

15工業用房地產開發可分為三類：

（1）工業園區（2）工業廠房（3）倉庫

六章（13）

? 1房地產市場細分，是指開發商把房地產市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。2市場細分作用

1．有利于選擇目標市場和制定市場營銷策略（案例1）

2．有利于發掘市場機會，開拓新市場，創造機會

3．有利于項目準確定位（案例2）

（1）目標客戶群體的準確定位

（2）客戶對住宅的消費習慣和產品功能的準確定位

（3）商品房銷售手段和方式的定位

4．有利于企業提高經濟效益

3市場細分程序

1．市場調查階段（案例3）

（1）宏觀部分的主要內容

（2）微觀部分的主要內容

2．調研分析階段（案例4）

3．細分階段

4市場細分依據

1．市場調研的結果 2．項目特征 3．開發商狀況

5住宅類房地產根據住宅性質可以劃分為：

①普通住宅市場。

普通住宅市場包括建筑面積在90㎡以下的住宅

②高檔住宅市場。

建筑面積超過90㎡以上的住宅和精裝飾住宅，就通常所見，開發商推出的大戶型住宅、躍層住宅、復式住宅、聯體別墅、獨立別墅等，多數屬于高檔住宅市場。

6商業類房地產

它包括以下幾個方面：

①商場。②酒店。

③寫字樓。

④綜合類。

7目標市場應具備的條件

1．可衡量性（案例9）

2．可進入性

3．可贏利性

8選擇競爭對手的原則

（1）相近性原則。

①樓盤類型相近性（案例10）。②開發模式的相近性

③商品房銷售價格的相近性。

（2）地緣的關聯性原則

9房地產市場細分的主要風險

（1）細分市場的容量風險

（2）細分市場的價值風險

（3）細分市場的準確度風險

（4）潛在市場損失的風險

10房地產市場細分風險的分析和解決辦法

（1）充分準確的市場調研

（2）準確的測算和預測

①市場容量的測算

②市場的購買力測算

（3）儲備應急市場

11我國房地產發展的歷史并不久遠，單從房地產定位的發展看，其大致經歷了三個階段。

（1）初級階段

（2）營銷定位階段

（3）產品定位階段

12房地產產品定位應該有以下五個方面的原則

1．定位的市場化原則

2．定位的差異化原則

3．定位的前瞻性原則

4．產品類別的不可替換性

5．產品的價格控制性

13產品定位限制條件

1．土地方面限制 2．規劃條件方面 3．建筑功能方面限制 4．客戶接受的價格限制

5．房地產政策、規定方面七章（8）

1房地產項目營銷策劃的特征

?（1）市場意識性 ?（2）創造效益性 ?（3）資源整合性 ?（4）人本導向性 ?（5）塑造品牌性 ?（6）專業操作性

2項目營銷策劃的程序

?（1）獲取策劃業務 ?（2）界定業務范圍 ?（3）收集信息 ?（4）組織創意

?（5）撰寫策劃報告 ?（6）提交成果

3新產品定價策略（1）高價定價策略

? 這種策略是指開發商推出的產品上市之初，產品價格定得較高，以便在短期內獲得高額利潤。這種策略的應用基礎在于：

從消費需求看，房地產產品的獨特性和優越性能夠滿足潛在的需求，高價格能為部分消費者所接受；

從消費心理看，又能滿足消費者求新、求異的心理，高價格能夠滿足自己的需求；

從供應方面看，新產品供應數量少，高價格有利于生產能力與市場上需求相適應。（2）滲透定價策略

這是一種低價格策略，即開發商新產品上市之初將價格定得較低，以吸引大量的消費者，迅速打開市場。優點：

滲透價格策略由于定價較低，一方面能夠擴大銷售量，獲得較大利潤；

一方面能阻止競爭對手的介入，有利于控制市場，提高市場占有率。不足之處：

是上市初期定價較低，投資回收期較長，企業在市場競爭中價格回旋余地不大。

因此作為一種長期價格策略，適用能夠盡快大批量生產、產品優勢突出、技術簡單的房地產產品。（3）溫和定價策略

房地產產品上市之初，采用買賣雙方都有利的溫和策略，其價格介于高價定價和滲透定價之間 優點：

既可以避免高價定價策略因價高而具有的市場風險，又可以避免滲透定價策略因價低而帶來資金回收困難，因而既有利于開發商自身，又有利于消費者的利益，令雙方都較為滿意。4調價原因分析

1．法律、政策因素 ?

2．供求關系變化 ?

3．成本和資金因素 ?

4．競爭因素

5．購房者心理因素

5調價技巧與策略低開高走與高開低走運作模式

（1）低開高走 低開高走的目標：

是為了獲得最大市場占有率。

低開高走模式適合以下三類樓盤：

①項目總體素質一般，無特別賣點； ?

②郊區大盤或超大盤

③同類產品供應量大，競爭激烈。

運用這種策略須掌握一定的技巧：

①掌握好調價的頻率和幅度。調價頻率的關鍵是吸引需求，一般是以一周至十天為—周期；調價幅度的關鍵是“小幅遞增”，一般每次漲幅在3％—5％之間；

②調價初期可配以適當的折扣或優惠政策作為過渡，有新生客源時再撤銷折扣；

③提價要精心策劃、嚴格保密，才能收到出奇制勝的效果； ?

④提價時要勾勒出新的賣點，刺激消費者信心，提價后要加大對已經購買的業主宣傳，讓其知曉所購物業已經升值，向親戚朋友宣傳，起到口頭傳播的作用；

⑤最差的單元一般在開盤初期推出來，這是保后期順利發售的先決條件。低開高走優勢：

①價廉物美是每一個購房者的愿望。一旦價格比消費者的心理價格低，給消費者以實惠感，就容易聚集人氣。消費者知道開發商“先低后高”的戰略后，因其中包含著升值空間，比較容易成交。而新樓盤開盤不久的迅速成交，聚集人氣和財氣，提高銷售人員的自信心，以利于后續工作開展；

②低價開盤，價格的主動權掌握在開發商手中，價格調高，幅度多少，可根據市場反映靈活操控；

③資金能迅速回籠，有利于營銷計劃的執行和營銷措施的實施；

④先低后高實現了前期購樓者的升值承諾，開發商容易形成良好口碑。

低開高走不足之處：

①低利潤是低價必然的結果； ?

②低價給人一種“便宜沒好貨”的感覺，傷害樓盤整體形象。

（2）高開低走

高開低走定價屬于“撇脂定價模式”，即先定高價，然后隨需求減少而降價。

高開低走模式在價格下調時要把握一定的技巧：

①一次調價幅度不可太大，否則易引發市場恐慌，喪失消費信心；

②可以采取“隱蔽性”方法。如通過公關活動采取優惠贈送、推出付款期、付款方式、成交數量折扣等；

③可以強調“尾盤”發售，也能起到刺激購買的良好效果。

高開低走模式適用以下兩種情況：

①適用于高檔商品房；

②適用于樓盤銷售處于宏觀經濟周期的衰退階段，或者由于過度競爭，高價開盤未達到預期目標，開發商不得不調低價格，以推動市場收納樓盤，盡早收回投資 高開低走的優勢：

①便于獲取最大的利潤；

②高價未必高品質，但高品質必然需要高價支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢，給人以樓盤高品質的展示；

③由于高開低走，價格是先高后低，或者定價高折扣大，消費者也會感到一定的優惠。高開低走的不足之處：

①價格高，難以聚集人氣，難以形成“搶購風”，樓盤營銷

有一定的風險；

②先高后低雖然迎合了后期的消費者，但無論如何，對前期消費者是非常不公平的，對開發商的品牌有一定影響。6銷售階段的劃分

1)預熱期(市場引導或培育期)、2)內部認購期、3)開盤、4)強銷期、5)持續銷售期、6)尾盤期(清盤期)。

7房地產廣告的特點

（1）房地產廣告信息量大

（2）房地產廣告時間性強、重視促銷效果 ?

（3）房地產廣告投入區域性強

8房地產廣告節奏一般可分成：

1)集中型、2)連續型、3)間歇型、4)脈動型。

八章（13）

1房地產物業管理將形成四個層次，即物業管理、物業設施管理、物業資產管理和房地產組合投資管理。對于居住物業主要進行第一和第二層次的管理，對收益性物業或非開發商擁有的自用物業，不僅要進行第一、第二層次的管理，還要進行第三、第四層次的工作 2物業管理

指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

3物業管理介入的最好時機是從規劃設計階段開始。

4商務公寓具有雙重功能，既有舒適的居家生活又可用于便捷的商務辦公，在配套上既有適合居住的生活環境又有便利商務設施。

5商務公寓銷售價格明顯低于周邊寫字樓，而租金則比普通公寓要高 6酒店式公寓具備上述優勢，一般有下列特點：

①酒店式公寓強調的是居住功能，而非商務辦公或寫字樓功能。②酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業。③酒店式公寓必須具有星級酒店完善的服務。④酒店式公寓必須具有居家的氛圍。

⑤相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優勢。7酒店式公寓與酒店的區別

①酒店式公寓可將每個單元出售給投資者，由產權人居住或委托酒店物業管理公司統一出租經營。

②酒店式公寓居住的舒適程度和服務質量低于酒店。③酒店式公寓不僅總價低，單位面積租金也低，客人付較少的錢卻住得寬敞、自在和舒服。

④酒店式公寓比酒店更家居化，精心考慮長住客人需求。8對于投資者，酒店公寓在選擇項目時，考慮的因素主要有：

①投資回報是酒店公寓投資人的第一考慮因素，一般最低的投資回報要求在8%以上。

②酒店公寓的位臵最好在商務核心區附近，地段和區域直接決定酒店公寓的投資價值，好的區域，比如CBD以及未來的商務核心區域都是比較理想的酒店公寓投資區域。

③必須由知名的專業酒店經營管理公司進行統一管理和運營，這樣才能保證酒店式公寓的星級服務水準。

④酒店公寓自身及周邊配套應該比較齊全。⑤項目要有自己的特色和明確的定位。9寫字樓特點：

1)

寫字樓的建設周期至少比同等建筑面積住宅長30％。2)

寫字樓的銷售周期要比住宅長得多； 3)

寫字樓的需求彈性不大；

4)

寫字樓市場對經濟環境和社會環境的敏感程度大大超過住宅市場；

5)

寫字樓項目的運作難度遠比住宅項目大，投資周期長，難以賺到“快錢”；

6)

寫字樓項目具有雙重目標市場即“租賃市場”和“銷售市場”；

7)

寫字樓項目的機會較多，投資有一定風險。5A級寫字樓包括：

1)

樓宇自動化系統(BA)，2)

通訊自動化系統(CA)，3)

保安自動化系統(SA)，4)

消防自動化系統(FA)，5)

辦公自動化系統(OA)。

11寫字樓項目規劃設計

?（1）規劃設計原則 ? ①智能化 ? ②人性化 ? ③個性化 ? ④自然化 ? ⑤實用性

12商業地產的主要特征表現在: ?

開發模式是先招商后開發，融資模式是以非銀行貸款為主，運營模式是以出租為主。

13商業地產在城市經濟發展中承載城市新引擎的作用：

?（1）帶動三產迅速發展 ?（2）改善人們生活品質

? ? ?

（3）提升城市綜合競爭力（4）吸納社會就業人口（5）承載城市景觀功能

第五篇：河南城建學院青年志愿者協會素質拓展訓練策劃書(最終)

河南城建學院青年志愿者協會素質拓展訓練策劃書

一、活動背景及目的

新的學年里，院青協又迎來了新的血液。為了培養各成員樂觀積極的心態和堅強的意志，提高各成員溝通交流的主動性和技巧性，樹立相互配合、相互支持的團隊精神，增強成員間相互配合的團隊意識，協會將舉辦素質拓展訓練活動，從而達到提高成員各方面素質的目的。另一方面，希望通過本次素質拓展訓練能夠加深各成員與各部長副部長、主席團之間了解。

二、活動主題

樹團隊精神 立文明新風

三、活動時間 10月20日

四、活動地點 河南城建學院大操場

五、組織單位

主辦單位：院青年志愿者協會

六、活動對象：

院青年志愿者協會主席團、各部部長，副部長及干事成員

七、活動流程

（一）上午活動：

1、時間：8：00— 11：30

2、地點：大操場

3、活動形式：小游戲（具體游戲規則見附件一）

（二）休息時間：12:00—14:00

（三）下午活動：

1、小游戲時間：14:15—15:00（具體游戲規則見附件一）

2、室內交流：時間：15:00—17:30 地點：（待定）

（四）具體活動方案：（見附件一）

八、人員安排：（見附件二）

九、注意事項及相關要求

1、游戲過程中必須注意安全，講求團隊精神。

十、活動經費預算： 音響：50元 獎品：50元 橫幅：50元 網球：90元 紙筆：20元 水：15元 合計：275元

河南城建學院青年志愿者協會

2011年10月18日 附件一

河南城建學院青年志愿者協會素質拓展訓練活動細則

一、上午活動流程

1、集合；

時間：早上8點

地點：大操場

2、主持人開場發言；

3、自我介紹小游戲；

（1）目的：活躍現場氣氛，初步加強成員關系。

（2）游戲規則：全體成員手牽手圍成兩個大圓圈，然后里圈和外圈的人站成背對背的形式。當鼓聲響起的時候，里圈按逆時針跑，外圈按順時針跑。當鼓聲停止，大家都轉身向面對自己的另一位成員介紹自己。

4、分組：

把全體成員隨機分成六個大組，各選出組長一名。

5、游戲環節；（1）直呼其名：

①、目的：讓組內成員盡快彼此熟悉，相互認識 ②游戲內容：

道具：(每個小組)三個網球，或是三個比較軟的小球。步

驟

：

1．小組隊員圍成一個圈，告訴小組游戲將從甲手里開始。甲大喊出自己的名字，然后將手中的球傳給自己左邊的隊友。接到傳球的隊友也要如法炮制，喊出自己的名字，然后把球傳給自己左邊的人。這樣一直繼續下去，直到球又重新回到甲的手中。

2．甲重新拿到球后，告訴大家改變游戲規則。現在接到球的隊員必須要喊出另一個隊員的名字，然后把球扔給該隊員。

3．幾分鐘后，隊員們就會記住大多數隊友的名字，這時，再加一只球進來，讓兩個球同時被扔來扔去，游戲規則不變。

4．在游戲接近尾聲的時候，再把第三只球加進來，其主要目的是讓游

戲

更

加

熱

鬧

有

趣。

5．游戲結束后，在解散小組之前，邀請一個志愿者，讓他在小組內走一

圈，報

出

每個

人的名

字。

安全：

注意扔球的時候不可用力過猛。甲最初的扔球應當是一個較慢的高球，為后續的扔球手法樹立典范。變通：

可以讓不同的小組在游戲中間交換一半隊員。（2）解手鏈：

①、目的：鍛煉新團隊的溝通，執行及領導能力。

②、游戲內容：所有隊員手牽手結成一個網，而且相鄰的兩個隊員不能牽手。在不松手的情況下，讓這個網成為一個圓。最后完成的一個組要接受懲罰。（3）背靠背，一起站：

①、目的：培養團隊間互相信任，團結協作的能力。②、游戲內容：

1.小組內兩人一組自由結合背對背手挽手在地上坐在一起，之后一起站起來。

2.兩人組完成以后讓小組內所有成員一起完成一次。3.各小組自由組合，也可各組所有成員一起完成一次。（4）訓練綁腿跑：

二、下午流程：

1、集合：時間：14:00

地點：大操場

2、比賽：綁腿跑

①、目的：本游戲最重要的是團隊隊員之間的配合和信任，能鍛煉大家的團隊合作精神以及協調能力。

②、游戲規則：相鄰的人把腿系在一起，一起跑向終點，用時最短的勝出。最后完成的一組要接受懲罰。

3、室內訓練：（1）游戲：驛站傳書：

①、目的：使成員強烈的意識到，充分溝通對團隊目標實現的重要意義。

②、游戲規則：我們會給最后一個隊員看一個信息，然后每個隊員要通過不同的方法傳給前一個隊員，第一個隊員講出本隊傳來的答案。在傳遞中每個人都不能說話，看哪個隊伍在規定的時間內以最快的速度傳出最準確的信息。如果最快但是信息不正確，依舊算是失敗，最后完成的三組要接受懲罰。（2）游戲結束，會長總結致辭：（3）唱會歌：由會長帶領大家唱會歌。

4、宣布訓練結束。

河南城建學院青年志愿者協會

2011年10月18日

附件

二、河南城建學院青年志愿者協會素質拓展訓練人員安排

培訓部：寫策劃書、準備PPT 外聯部：籌備經費，購買獎品 宣傳部：出板報

活動部：準備訓練所需工具，聯系場 辦公室：簽到匯總 新聞信息部：活動留影 主持人：石明都

后勤：由各部出一個副部組成，現場協助做裁判等

河南城建學院青年志愿者協會

2012年10月12日

河南城建學院 青年志愿者協會

素 質 拓 展 訓 練 策 劃 書

河南城建學院青年志愿者協會

2012年10月12日