第一篇：買房簽訂意向金的注意事項

專家指點：簽訂購房意向金協議應注意的問題

2007-03-18 18:12

意向金收據 編號：000000

歐陽健美（以下簡稱甲方）擬購買上海驕華房地產經紀有限公司（以下簡稱乙方）所介紹的房源，現向甲方支付意向金計人民幣貳萬元整，對此意向金，甲、乙雙方同意按下列條款依約履行；

（本款明確了雙方主體的基本情況。意向金不是一個法律概念，即不是中介服務費，也不是定金，而是房產中介商經過長時間的經驗積累“發明”的一種能夠牽制購房人的控制手段，這個東西名為“意向金收據”，實為一個基本買賣合同條款，勝似一份預訂書協議。）

一、本意向金收據作為甲方委托乙方與本收據第二條所列房屋之業主世界富豪銘園八十八層808室（以下簡稱賣方）洽談該房屋買賣事宜專用。

（這一條實際是一個陷井，本來購房人找中介目的是享受其中介服務，而非尋求代理服務，但本條將中介服務關系不知不覺中變成了代理關系，即“甲方委托乙方”如何如何，既然你委托了我，那就你就要對我中介公司與賣方洽談的買賣事宜承擔責任哦。）

二、甲方擬購買房屋座落：上海市浦東陸家嘴世紀大道88888號八十八層808室（包括/不包括車位---號），房屋建筑面積為188平方米。

（這一條是關于擬成交物業的座落條款，購房人要注意這里是建筑面積，并且這個數據是否真實，還需要驗證。此外，如果這套房型為復式，中介還會說產證的面積是98平方米，但實際是188平方米，因為業主在辦證時托了關系走了門子少寫了面積，目的是少交稅，購房人不要輕易相信，而要以產權證上確認的面積及平面圖為準。目前上海房地產測繪及交易中心的管理應當說還是相當規范的，基本不會存在你想少交點交易費就能少登記面積的情況）

三、甲方在此確認其能接受的成交條件如下：

1、甲方同意的成交價為人民幣（幣種）888萬（捌佰捌拾捌萬元整）。

（甲方一旦寫上了房價其實就已經承諾按此價格購房，而實際上賣房人在中介公司所報價與心理賣價之間會有一個差值，你一旦同意賣房人的報價，那中介公司就有可能將這之間的差價輕松笑納啦。因此，上策是成交價由甲方和出賣人最終協商確認，或采取其他變通措施，否則要多掏銀子了！）

2、甲方同意的成交方式為：

1、過戶；

2、合同權益轉讓。

（這里實際是對現房和期房采取不同的交付手段。對于現房，應當明確成交確定的方式為產權證過戶并辦理完畢；對于期房成交方式應當為合同權益轉讓并在房地產交易中心辦理了轉讓登記手續。只有完成以上條件，才能視為成交。）

3、上述房價款以人民幣（幣種）現金、（現金貸款）（形式）支付（匯率：）a)具體方式為：

a)簽訂正式買賣合同3日內支付總房價的40%元整（如貸款、則首期不得少于40%）；受理時/審理完畢時支付總房價的60%元整；交付房屋時支付尾款0元整。

（付款方式是買賣合同中極為重要一個條款，在意向金收據中將付款方式寫得明確具體，省得甲方在和賣方談判時提出不利于賣方的支付方式，避免合同最終不能達成，保證中介費用的收齲）

或b)簽訂權益轉讓相關協議時支付XXXXX元整作為定金；

（權益轉讓相關協議是指購房預訂書或購房合同等。）

b)甲方要求申請人民幣（幣種）總房價的60%元整的購房貸款用以支付部門房價款，該手續由甲方委托乙方/自行辦理。

（如果購房人貸款，可以自行辦理也可以委托乙方辦理，如果委托乙方辦理，應當明確是否支付委托手續費用。）

4、簽約日期：約定 ；房屋交付日期：產權過戶后3日內。

（簽約日期中介公司肯定喜歡寫約定，這樣，拿著乙方意向金的他就非常主動，完全可以隨心所欲地牽制乙方的鼻子。因為在正式買賣合同沒有簽訂的情況下，乙方已經交了“意向金”，只能等著中介公司告之賣方是否想賣及何時談判。）

5、房屋交付標準： 現狀

（房屋交付的標準其實是確定如何判定賣方交房義務確已履行完畢，建議這里寫產權過戶完畢，而不是什么“現狀”。）

6、涉及稅費及其他相關費用的承擔：雙方各自承擔相應的傭金及稅費。

（如果這樣約定，就意味著買賣雙方要為此次交易承擔中介服務費用，具體數額，應當明確）

7、其他特殊要求：維修基金、煤氣費用均含在上述房款中，不再另行結算。

（應當明確乙方在收房前，除了法定稅費以外，還有哪些款項需要向出賣方支付，或者寫明除以上費用外，乙方不再另行支付任何名目的費用。）

四、乙方應按甲方所確認之內容與賣方進行洽談，并于3日內告之甲方業務處理狀況。（3日是從何時開始起算，該條款沒有確定，因此，應當寫明從本協議簽訂之日起計算。如果乙方與賣方協商沒有結果本協議效力如何應當明確約定。另外，后半句話的意思

實際是說，如果甲方同意了本協議的條款，中介就“告之”你條款已經生效，你已受條款約束，你就不能反悔，后悔也晚了。因此，乙方不能給中介公司代理權限，而是寫明，乙方與賣方協商的結果，必須由乙方向反饋給甲方確認后方可成立。）

五、若甲方所提之要求賣方全部接受，則視作甲方屆時愿依本收據各項規定完成本交易。

（這也是一個對購房人極為不利的條款。表面上看這是一條賦予甲方權利的條款，實質是一條緊緊勒住甲方脖子的繩索。其實這個協議的內容是中介公司根據賣方人的意愿早就擬訂好的，是賣方人的要求，這句話卻轉換成了買房人即甲方的要求，似乎把買房人放到了大爺的位置，然而實際呢？賣房人和中介公司隨時可以對自己早擬訂好的條款以賣房人“不確認”為由否定掉，從而尋找對自己更為有益的買房人，而甲方就沒有這個機會，只有站在被動的位置等候。）

六、若甲方所提之要求賣方無法全部接受致使合同交易不能達成時，則乙方將在一日內將上述意向金如數退還甲方，雙方依本收據確定的權利義務解除，但雙方簽訂的確認書仍然有效。屆時甲方因故不來領取，僅視作甲方將該款暫存乙方。

（如果賣方又不愿意賣房了，就不簽單，中介公司才可將意向金本金退還。其實質含義是，我賣房子的可以決定是否最終出賣，但你買方一旦簽了這個意向金收據就得買，不買也得買，你就沒有了退路。）

七、一旦賣方或其代理人接受上述意向金并簽收本收據，則該意向金自行轉為甲方之購房定金。甲方愿意受本意向收據及定金罰則約束。

（這是導致購房人不利地位的關鍵點睛之語。一旦賣房人簽收了該協議，那么所謂的“意向金”立即轉化為了成約定金，就要受到承擔定金罰則。但實際上到此時為止，買房人根本沒有和賣房人正面接觸，連其產權證記載的產權人及房屋有無查封、抵押情況都不了解就稀里糊涂地被戴上了緊箍咒。反過來對于買家也是如此，造成這種局面的實際原因是，中介公司在買賣雙方之間的作用不是中間介紹，而是雙方代理。也就是說，中介公司在房屋買賣法律關系中，即代理買方、又代理賣方，實質就是這樣。）

八、在未解除甲乙雙方已確定的權利義務關系以前，就本交易乙方不得再收取第三人的意向金。

（這是一個非常有意思的條款，明著看是安慰甲方說我不再將此房屋再轉買給別人，但實際上這是一句空話，因為甲方的目的是買房，而乙方根本不是房屋的產權人，其收取意向金的行為根本不影響賣方是否決意成交。）

九、甲方在此聲明其在簽署本收據時已全部知道上述條款的內容并愿意遵守依約履行。（不管你甲方體會沒體會到你處的不利地位，我都讓你確認一下是你自愿處于不利地位，一旦產生糾紛，我就會說，你看你看，不是我給你套了繩子，是你自己明明白白知道并愿意往套里鉆。）

十、本收據一式參份，甲乙雙方各執一份，若賣方簽收，則賣方執一份。

（為本協議轉化為買賣合同做準備，一旦賣方簽收，該協議的內容就自動轉化為對買賣雙方有效，“意向金收據”就搖身變成了買賣雙方的“購房意向書”甚至購房合同。）

甲方：歐陽健美 乙方：驕華房地產經紀公司

代理人： 代理人：張某

聯系地址： 聯系地址：

電話： 電話：

日期： 年 月 日 日期：

本人/公司 作為第一條所列之賣方/買方代理人已仔細新聞記者上述條款并同意依據以上所有交易條件履行，特簽收此定金，若有違約，愿雙倍返還該定金。

（看看，中介公司在此已明確承認其為出賣方的代理人，而在本協議中又是買方的代理人，人家一雙手代理買賣雙方，根本不是什么中介服務，成了雙向代理了。而購房人一般是想不到看賣方給中介公司出具的委托書的，一切都是想當然地往下進行，于是，一切都是在中介公司早已設計好的模式下進行。）

雙方代理人簽字： 日期

第二篇：合同簽訂后,買房交首付注意事項

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合同簽訂后,買房交首付注意事項

在房價高企的現在，全款買房只發生在少數有錢人身上，大部分人買房還是要老老實實貸款的。很多人買房不清楚首付款什么時候交最合適，較早或者較晚總怕出什么麻煩。本文將為大家介紹首付款什么時候交最合適：

一手房：提供你個人資料，房產資料，由開發商作為擔保向銀行申請按揭貸款。首付是以成交價格的2成或者3或者更高。一手房按揭比較簡單。

二手房：你必需找由銀行認可的擔保公司對你作為擔保，你也要提供你個人資料還有原來產權人的個人資料及產權資料。簽訂按揭合同，銀行會對房屋進行評估，是按照評估價格的2成或者3或者更高進行貸款。審批通過之后才可以過戶，過戶后一般3個工作日錢就可以到賣方賬戶。

注意:

1、首付成數和你的貸款記錄和征信有直接關系,還有你房屋的面積大小,90平米以下,144平米一下,144平米以上,分為3個大類。一般第一次購房都可以首付2成或者3成,所以就要看你們當地銀行是按照什么執行。

2、一手房是按照成交價格來評定房屋價值。二手房是按照銀行評估價格來判定房屋市值。

簽定合同時，買房交首付注意事項有以下方面： 一、一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標志著開發商具有土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產權證的關鍵。購買時需要注意所購樓號在預售范圍內。二、一定要采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。三、一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

四、面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建筑面積為依據進行面積確認及面積差異處理時，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發生誤差時的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。五、一定要講究房屋買賣的付款方式是否規范。在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數額

律伴讓法律服務更便捷！律伴網（www.lvban365.net）律伴讓法律服務更便捷！的定金，只給購房者一個收條，一旦發生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。六、一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，并注明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

七、在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

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第三篇：買房注意事項之--商品房買賣合同的簽訂

買房注意事項之--商品房買賣合同的簽訂

來源：***：日期：2011-11-01 當今，商品房買賣市場的火爆場面人們有目共睹，開發商的暴利人人皆知，他們為自己量身定做的霸王條款更是無處不在地挑戰著廣大買房者的心靈。房屋作為一個家庭安身立地的居所，購房款更是一筆巨大的家庭財政開支，此作為買房者，在買房時，一定要慎重考慮、認真抉擇，以便能購得舒適滿意的房屋。本人特意搜集與整理了如下內容，包括閱讀售樓書、簽訂認購書、簽訂商品房買賣合同等內容，謹供大家在簽訂商品房買賣合同時參考：

一、如何閱讀售樓書，不受開發商的廣告宣傳所迷惑

售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告，能迷惑購房者，所以我們在閱讀售樓書的時候，需要注意如下事項：

第一、要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，不僅需要認真觀察售樓中心墻壁上掛的那預售許可證證是否有相關機關的公章、簽發日期等，而且，也有必要通過在互聯網上查詢、核對，核對這家開發商是不是名副其實的，是不是真有預售許可證。

第二、可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，用較少的車程來說明它的地段是多少合適、優越，這里面車程的伸縮性就非常大了（看你是開的小轎車還是坐公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置），這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。

第三、應該就售樓書中有關不明白、有歧義等地方，及時和售樓工作人員溝通，要求他們解釋，不要盲目順從售樓書的書面表達。

注意：如何保證售樓書的內容真實，實際所買到的商品房像售樓書中所描述的那些完美？

根據商品房買賣相關司法解釋的規定，如果要從法律上確保售樓書的內容具有法律效力，確保其真實性，如果按照售樓書中所描繪的物業的美妙環境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發商提出寫到隨后所簽訂的商品房買賣合同中。這樣的話，一旦開發商沒有按照約定的條款履行義務，就要承擔責任。

二，認購書的簽訂注意事項

(一)定金問題

在查閱、審查售樓書后的下一個步驟就是要簽訂認購書，要交定金了。在這里需要提醒購房人要注意的事，認購書里的“定金”和“訂金”的區別。

訂金在法律上是不明確的，也是不規范的，在審判實踐中一般被視為預付款，即使認定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，；若給付方違約，收受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。而對于定金，《合同法》規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金。”

可見，定金和訂金雖只一字之差，但其所產生的法律后果是不一樣的。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，“買房者應該在簽訂認購書XX之日起買房，否則不予退還。”建議:購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為“買房者應當在簽訂認購協議之日起XX日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。”這樣對購房者應該是比較有利的。

（二）認購書問題。

在目前商品房交易過程中，許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發商要求購房人簽訂認購書一般有如下兩種情形：

一、是開發商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購；

二、是開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房，開發商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數額的認購款，如果在規定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權要回所交納的認購款（即前面所說到的“定金”或“訂金”）。對于第一種情形下的認購書，由于我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的。而依據我國《合同法》第52條的規定，違反法律和行政法規的強制性規定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院頒布施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。”

對于第二種情形下的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。最高法院《解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，這些認購書的法律效力如何?最高法院《解釋》并未作明確規定，本人認為，如果認購書僅規定了房號、面積和價格等條款，未滿足商品房合同應具備的基本條款，那么該認購書不應具有法律效力。

故，簽訂認購書的時候，一定要仔細審查，因為認購書中的條款會直接適用于其后所簽的正式的商品房買賣合同。在有條件容許的前提下，買房者在簽訂認購書的時候就應當聘請專業人士為其提供審查、出具意見和建議，以防在這一環節上被開發商下套。

三，簽訂正式的商品房買賣合同

（一）五證問題

簽訂認購書之后XX日之內就是和房地產開發商簽訂正式的商品房買賣合同了。簽訂買賣合同應非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理產權證問題，去產權登記部門辦理產權登記。下面我介紹一下“五證”：

五證，即建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發，施工證由市建委核發，國有土地使用證由市土地資源局核發，商品房預售許可證是市房屋管理局核發。這五證，最主要的是兩證，即國有土地使用證和商品房預售許可證。一定要看準確，是預售許可證是決定你們雙方買賣合同是否成立，國有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產權證。

要提醒大家的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。買房最重要的產權證，那是物權憑證，沒有它不行，萬一你以后需要出讓、轉讓、贈予房屋等等，怎么辦，定要房屋產權證的。

在購房的過程中還涉及到一個問題，就是在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。

（二）和誰簽購房合同

簽訂購房合同，理應上應該是跟房地產開發商簽定。但是，目前有一些開發商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介公司得有開發商的授權且以開發商的名義與購房者簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以自己的名義簽定合同。

（三）對合同條款的把握

在簽訂正式的商品房買賣合同時，一定要審閱清楚里面的合同條款，如下：

1、房屋基本信息是否與認購書中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購買的房屋；

2、付款方式及其如未依約付款的責任承擔問題；

3、房屋交付使用的期限問題，如果開發商未依約交付，就是違約；

4、產權登記的期限，看清楚違約責任是以是“日”還是“工作日”為依據，因為如果用“工作日”，必然會使實際交付時間延長；

5、看清約定的違約金是如何表達的，是千分之幾、是萬分之幾、還是百分之幾，是按日計算的、是按房屋總價款計算的、還是以實際付款作為基數的，這些問題很重要，沒違約就好，一旦發生違約情形，開發商總會拿約定條款不明確來為自己找推脫理由。而且，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多；

6、爭議解決方式。一般有仲裁和訴訟，仲裁是開發商樂意選擇的爭議解決方式，因為實踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開發商，所以在選擇這一方面時，作為購房者，一定要給自己留一條退路。

另外，如果您購買的是現房，在辦理房屋產權證時，一定要注意看清開發商銷售的房子是否就是你認購、并且所要買的房子。

四、簽訂補充協議問題

買房，要簽訂認購書，要簽訂購房合同，另外往往會有伴隨一個補充協議，這個補充協議往往是房屋買賣合同里沒有約定的事項，通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目、具體情況來約定的。這種補充協議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發利用等方面，甚至包含許多針對開發商的免責條款。比如有些開發商在補充協議中規定：“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發商不能按期交付房屋，開發商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用承擔延遲交付房屋的責任。”由于補充協議大多含有建筑、房地產、法律等專業術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發商簽訂補充協議，先將補充協議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協議是由開發商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協議中增加保護購房者的條款。如果開發商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房者最好不要和開發商簽訂補充協議。

簽訂補充條款時應把握以下幾方面：

（一）應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去。

（二）明確房屋所有權證辦理的時間，如果不能依約辦理的話，明確責任承擔問題。

（三）明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

（四）關于公攤建筑面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開發商有很多贈與購房者的情況，實際上有時是公用的面積。只是個順水熱情而已。

（五）應該明確裝修標準。如果房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準予以明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

（六）退房的責任。一旦退房，由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫明在確定的日期內要求開發商退還全款，包括銀行的利息、違約金等。

五，最后需要給大家介紹的是，在購買商品房的時候是否需要聘請律師的問題。

在商品房的買賣中，確實涉及到很多專業方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，對開發商的慣用經營模式比較陌生，對合同條款中需要注意的事項一時難以把握。因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關的事情交由律師辦理，雖然要支付一些費用，但會降低風險，防患于未然，何樂而不為呢

第四篇：買房注意事項

買房注意事項買房簽合同注意事項之五證

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委托監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。買房十大注意事項

當前商品房銷售過程中，陷阱多多，風險多多，令人防不勝防，很多購房者深感無奈，不知所措。下面提供一些經驗,讓大家避開購房陷阱的十大絕招。

一、查驗對方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產權人是誰，它是購房合同的主體。法律規定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應當是該樓盤的開發商。如果開發商委托中介機構簽約，該中介機構應當具有相應資質和經營資格，并有開發商出具的授權委托書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

商品房預售和銷售必須應當具備“五證”，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預售許可證》，它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規定，被查封、被抵押和已銷售而未經原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風險，直至財房兩空。所以，在購房前應當到有關部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規則

目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。由于購房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購房者采取以下辦法：

1、在審查購房合同，確認沒有問題之后才交定金。

2、不簽認購書，直接簽訂購房合同同時支付定金。

3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

五、完善合同條款

現在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同，相當一部分內容已經用鉛字印制好了，另一部分留空白，由雙方當事人協商一致后填寫。建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：

1、對標準合同印制好的內容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當事人認為不合理，就有權修改。

2、對于標準合同已印制好的選擇性條款，購房者可以根據自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。

3、對于空白部分，不能由出賣人預先填好內容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應當是雙方當事人就合同的每一條款協商一致。

4、對于雙方不能協商一致的條款，應當做好記錄，由雙方簽字確認，這是雙方不能協商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房者可據此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是現金支付方式，建議購房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續之后，再支付大部分房款，同時留一部分購房款待辦妥房產證后支付，這才能最大限度的保護自身的權益。如果采取的是按揭付款方式，為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購房者在付款方式和期限中寫明：“如果未能訂立按揭貸款合同的：

1、合同繼續履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協議；

2、因當事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請求解除合同和賠償損失；

3、因不可歸責于當事人雙方的事由，雙方均可以請求解除合同，出賣人應當將已經收受的購房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款利率支付相應的利息。”

六、明確交樓標準

目前標準 購房合同中的交樓標準有三種：

1、該商品房經驗收合格；

2、該商品房經綜合驗收合格；

3、該商品房經分期綜合驗收合格。購房者選擇第2、3項交樓標準是比較理想的，但由于這兩項交樓標準要求比較高，尤其是第2項交樓標準要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準，同時選擇該標準的收樓時間相對比較長，所以相當一部分購房者或者開發商都不愿意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓標準則含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產生很多爭議。建議在第1項標準后加上“并通過經過國家法律規定的竣工驗收備案手續。”因為我國對商品房竣工驗收已采取備案登記制度，而該制度規定的驗收項目比較多，要求比較嚴格，能保障購房者的利益。

七、慎簽補充協議

目前開發上通常預先擬定了購房合同補充協議，讓購房者簽字。而這些補充協議絕大部分是霸王條款，對購房者非常苛刻。因此，購房者須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協議上簽字。理想的做法應當是與對

方就補充協議協商一致以完善補充協議，或者干脆不簽補充協議。

八、另簽物管協議

現在的標準購房合同中有簽訂購房合同的同時，一并與物業管理公司簽訂《物業管理服務協議》的規定。但是由于簽約時購房者并不知道物業管理公司是哪一家，是否具有相應資質，物業管理費用是多少，如果購房者確認了該合同條款，就等于確認了開發商指定的物業管理公司及其制定的《物業管理服務協議》，也確認了物業管理收費項目、金額，使購房者陷入非常被動的境地。建議簽約時明確物業管理公司并要求寫明物業管理公司的資質，物業管理的收費，并就《物業管理服務協議》內容進行協商一致。

九、拒交不合理收費

目前商品房買賣中，購房者應當繳納契稅、印花稅等，購房者應當按法律規定繳納。而公證費、律師費等則不是購房者必須繳納的費用，如果開發商強制收取，則屬亂收費，購房者有權拒絕。

十、把好收樓關

1、查看“三書一證一表”：收樓時開發商必須向購房者出示《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設工程質量認證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱“三書一證一表”。如果開發商不能提供，購房者有權拒絕收樓。

2、看樓驗樓。購房者按照購房合同約定的收樓標準到現場看樓驗收，如果發現問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關意見。如對樓房基本滿意，則在《收樓表》中簽字確認。

買房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買樓時請律師陪同，這樣付出的費用不多卻可以省心省力，盡可能避開開發商通過霸王條款所設定的合同陷阱。

買房合同注意事項_買房注意事項來源：

下面是一些訂立商品房買賣合同的注意事項，包括開發商出售商品房時所應具備的一些手續，希望能夠對你有幫助．

一、房屋買賣合同成立應具備的條件房屋買賣合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國現行房地產交易有關規則，商品房買賣合同成立需具備以下條件：

第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權或土地使用權，非房屋所有人和土地使用人都無權并不得出賣他人的房屋。

第二，房屋買賣雙方當事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。

第三，房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現前，其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。

第四，房屋買賣合同的內容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋買賣必須辦理土地使用權出讓手續并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。

第五，房屋買賣合同的形式必須符合有關的法律規定，采用房地產管理部門統一印制的標準合同文本。第六，以下七種房屋不得形成買賣合同。

1、違法或違章建筑；

2、房屋產權有糾紛或產權不明的；

3、教

堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；

4、著名建筑物或文物古跡等zheng-fu加以保護的房屋；

5、國家征用或已確定拆遷范圍內的房屋；

6、單位擅自購買的城市私房；

7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。

二、簽訂合同要注意哪些問題

作為購房人在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些問題呢？

第一，一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標志著開發商具有土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產權證的關鍵。

第二，一定要采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。

第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規范。在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數額的定金，只給購房者一個收條，一旦發生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

第六，一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，并注明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

第七，在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

三、違反合同的責任如何劃分

按目前合同條款內容來看，購房者特別要掌握以下四點：

第一，未按合同期限交房或購房人未按合同期限付款，違約責任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數額應在合同中約定，合同中未作約定的，按規定的標準確定金額，如是開發商的過錯造成未在合同約定時間內交付房屋的，開發商向購房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。如是購房者的過錯致使未在約定的時間內支付購房款的，購房人向開發商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

第二，開發商未經預購房人同意擅自變更合同中所確定的設計等，應承擔的責任。未經預購房人同意，開發商變更預售房屋設計或任意調換樓層、房型的，預購房人有權解除預售合同，并由開發商承擔違約責任，預購房人不要求解除合同的，亦可依據預售合同的約定要求開發商承擔違約責任。

第三，開發商“一屋多售”多簽合同，應承擔的責任。開發商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發生后，開發商應當按照購房者辦理房屋交易過戶手續的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由開發商承擔賠償責任。

第四，新建房屋買賣轉讓的保修責任的確定。新建房屋轉讓后，轉讓人應當對新建房屋承擔保修責任，根據建設部規定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛生潔具保修一年；燈具、電器開關保修半年；供熱、供冷系統和設備保修一年.

第五篇：買房注意事項

《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售預售許可證》

.收房時候有個《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

收房時還要同時要開發商出示,面積實測報告和房子的的竣工備案表.在實際中，本律師建議購房人可參照上條司法解釋要求房地產商在合同上寫明：“本合同由于是基于房地產商聘請的協助辦理貸款的律師確定買受人愿意接受的貸款付款方式沒有問題的前提下簽訂，如果出現以下任一情形：

1、買受人無法得到公積金貸款又不愿申請商業銀行貸款的；

2、買受人無法得到商業銀行按揭貸款的；3．買受人所能夠得到的商業銀行按揭貸款比例、還款時間與申請不符情形，買受人不愿接受的；買受人有權終止本合同、房產認購協議書以及補充協議、附件等。出賣人應在買受人提出書面申請30日內，將買受人全部已付款原額退還買受人，買受人無須支付任何利息或賠償。”

辦理銀行按揭后，在交首期款時，不要把現金直接交給售樓人員，應把資金存入預售證上公布的資金監管賬戶，也可向有關按揭銀行咨詢監管賬戶的賬號，只有進入監管賬戶的資金才能保證用于住宅工程建設。

首先購房者應該有一個明確的置業方向，要根據自己的購房預算確定在哪兒買、買多大面積多少價錢的房子等，并在現有的在售樓盤當中篩選出符合自己要求的樓盤，這樣才更省時間更省精力。進入售樓部之后，首先要自己多看。看模型圖，了解小區的整體規劃和開發情況；看戶型圖，室內功能布局是否符合自己或家庭的需求；看開發商的營業執照，并注意查看該執照是否經過年檢，是否為臨時執照（臨時執照表明該企業注冊資金還未全部到位）；如果開發商委托銷售代理機構銷售，還要看《代理銷售委托書》及該機構的營業執照。

如果你對某套房子感興趣，千萬別太興奮，更別太相信售樓人員的話。最好是自己多看看，不僅要看室內間隔、布局、通風、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風景及周邊環境等，對有疑問的地方要及時向售樓人員了解，如果對售樓人員解釋含糊，最好還要到相關政府部門去查證。注意區分“訂金”和“定金”

那么訂金該不該交呢？交了訂金是不是就不能反悔呢？這要根據不同情況而定。根據今年6月1日起開始生效的建設部《商品房銷售管理辦法》，開發商所銷售的商品房不符合預售條件的，在簽定商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況：第一，如果購房者向開發商交付訂金或其他預訂款項，但雙方未能就合同條款協商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發商應當退還所收取的預訂款項；第二，如果購房者與開發商對訂金或其他款項另有約定，如開發商在《認購書》或訂金收據上寫明購房者在規定的時間內不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。

這里購房者需要注意區分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭。“訂金”是指購房者與開發商就房屋買賣的意象初步達成協議后，準備進一步協商所簽訂的臨時認購協議中約定的落訂款項。購房者支付訂金之后，在約定時間內開發商不得再將該套房產出售給其他人。如果購房者不想購買該套房產時，有權要求開發商退還訂金。

而“定金”則是指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先向開發商交納部分款項，待合同履行后定金應當退回或抵作房款。如果購房者不履行合同就無權索回定金，如果開發商不履行合同應當雙倍返還定金。

值得一提的是，在商品房買賣的實際操作過程中，有的“訂金”實際上已屬于“定金”性質。如雙方在《認購書》中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還；如因開發商違約，則應雙倍返還訂金的條款，那么，此時的“訂金”則屬于“定金”性質，應當按照“訂金罰則”來處理。

如果購房者確實很中意某套房產，想交訂金的話，一定要先了解該房產是否已取得預售證，沒有預售證則不能落訂。即便有預售證，購房者也要仔細查看《認購書》針對該套房屋的面積、價格、交付日期、違約責任及“訂金”等重要條款，以免日后產生糾紛，無法退訂。

如果購房者已經選定了自己中意的房產，可先與開發商具體協商正式的商品房買賣合同及補充協議，在正式契約協商好之后再簽訂《認購書》，或者在《認購書》中與開發商明確約定，如果在一定期限內因雙方協商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應全部退還。

簽合同前要了解樓盤周邊規劃

國土資源和房屋管理局網站城市規劃局網站（規劃在線）

在完成上述步驟之后，購房者就可以與開發商簽訂購房合同了，那么在簽訂《商品房買賣合同》時，還要注意什么呢？ 首先，一定要把樓盤的廣告宣傳內容全部載入正式合同中，對銷售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來發生糾紛缺乏法律證據。有不少購房者就因為太相信售樓人員的口頭承諾，沒有把口頭承諾寫入正式合同，以至發生法律糾紛時難以取證。根據最新頒布的相關法律規定，開發商在樓盤宣傳資料上所載明一些涉及樓盤具體內容的部分如交樓標準、配套設施等也視為承諾，將來發生糾紛時業主也可以以樓書所載明的具體內容作為訴訟證據，所以購房者在簽訂正式合同時最好要求開發商將樓書所載明的主要內容寫進合同，或者至少要保存好樓書等主要證據。

其次，要仔細觀察與《商品房預售許可證》共同使用的設計圖，一般來說開發商不敢在設計圖上造假，因為設計圖是經有關部門審批的。

還有，購房者要認真研究《商品房預售合同》的內容，看之前售樓人員口頭承諾的內容和樓盤廣告宣傳內容是否已載入合同中，如果發現遺漏或者不實之處，應立即向開發商提出。同時，在簽合同之前，購房者應注意房地產企業是否按規定把注有詳細尺寸的平面圖附上（最好能附上小區總平面圖），以便日后出現房屋面積、結構變化等爭議時有書面證據。

最后需要提醒購房者的是，在簽訂正式合同時購房者要注意細讀合同全文，對一些修改條款和補充協議尤其要注意，對自己不明確的條款要爭取訂立合理的補充條款，同時在交款之后還要注意索要相關的合法票據。