第一篇：業主委員會成立方案

業主委員會成立方案

時間:2010-11-25 20:06來源:互聯網 作者:秩名 點擊:

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公司領導： 為加強同業主在小區日常管理上的溝通，便于解決出現的問題，調整管理過程中出現的矛盾。根據小區現入住的情況，擬申請成立業主委員會。方案如下：

1、候選人數及范圍： 擬定7人。XX花園現共有住宅7棟，（2號樓本次不參加選舉，保留增補名額1名）...公司領導：

為加強同業主在小區日常管理上的溝通，便于解決出現的問題，調整管理過程中出現的矛盾。根據小區現入住的情況，擬申請成立業主委員會。方案如下：

1、候選人數及范圍：

擬定7人。XX花園現共有住宅7棟，（2號樓本次不參加選舉，保留增補名額1名），商鋪41間，候選人范圍是原則上每棟平均挑選，每棟選樓長1名,商鋪代表1名。

2、業主委員會組成：

擬定6人，由業主代表組成。

3、選取時間及方式：

2003年2月：

（1）業主大會及業主委員會相關法律、法規宣傳資料（如：投票人的權利、義務、投票權數等），出宣傳欄一期。

（2）南山區建設局物管科溝通，匯報有關情況。

2003年3月上旬：

（1）準備候選人名單及個人資料，并在小區宣傳欄公告14天；

（2）制作選票，確定選舉人身份，編制選舉人名單。

2003年3月下旬：

（1）由管理處管理人員上門發放選票，指導選舉人填寫，回收選票。

（2）向南山區主管部門遞交申請表及業主委員會成員名單。

XX花園管理處

二ΟΟ年二月二十四日

XX花園業主委員會籌委會

第一次會議議程

時間：2003年2月26日下午3：00

地點：XX花園會所三樓

參加人員：XX

主持人：XX

會議議程：

一、討論業主委員會成立方案；

二、確定業主委員會選舉辦法：

1、選舉流程：

2、選舉辦法：

3、選舉的注意事項：

4、正式選舉：

三、制定成立業主委員會工作計劃表。

XX花園業主委員會選舉辦法

一、選舉流程：

1、自薦、推薦樓長候選人；

2、除2號樓外，每棟樓推舉樓長一名，商鋪推舉代表一名，作為業主委員會候選人，共7人；

3、全體業主投票采取差額選舉辦法，選出6名業主委員會委員（2號樓預留1名）。

二、樓長選舉辦法：

1、首先由XX花園全體業主（2號樓業主除外）進行推薦（包括自薦），推薦表由籌備小組人員逐家發放，再由推薦人投到指定地方，最后由籌備小組人員收齊推薦表并統計票數。若第一名推薦得票率超過本棟的50%，則自然當選樓長，并成為業主委員會委員侯選人。

2、若第一名得票率未超過50%，則將得票最高的前三名作為樓長候選人三天后組織本棟業主投票，得票最高者當選樓長并成為業主委員會委員侯選人

三、選舉注意事項：

1、自薦人、推薦人和被推薦人必須是業主本人（業主：即房產證或購房合同上的名字），推薦人必須在推薦表上簽名才生效，如業主本人因故不能簽名的，可書面委托他人代簽，無委托的代簽視為無效...三、選舉注意事項：

1、自薦人、推薦人和被推薦人必須是業主本人（業主：即房產證或購房合同上的名字），推薦人必須在推薦表上簽名才生效，如業主本人因故不能簽名的，可書面委托他人代簽，無委托的代簽視為無效推薦簽名。受委托人最多只能接受3個業主的委托。

2、業委會候選人經籌備小組和區主管部門審查資格后，向全體業主公示14天。如對候選人名單有異議的應在14天內書面向區主管或籌備小組反映，區主管部門或籌備小組在收集業主意見后公告候選人最終名單。

四、業主委員會正式選舉：

1、XX花園業主委員會設正式委員7名（含2號樓1名），本次選舉候選人7名，實行差額選舉選出6名（2號樓預留1名），落選的1名樓長可列席業委會會議。

2、業主委員會選舉的表決方式采取上門發票、集中收票的形式進行。選票、委托書由籌備小組統一印制并編號，由籌備小組成員進行發選票。業主因故不投票的，可書面委托他人進行投票。受委托人最多只能接受3個業主的委托。

3、計算業主投票份額，各類房屋按每10平方米建筑面積為一票，不足10平方米的，5平方米或5平方米以上的計算為一票，不足5平方米的不計票，一份物業的業主的投票權不能分散。

4、——月——日由籌備小組開始向業主發放選票。——月——日前將選票

投至————。公開清點選票時間將由籌備小組人員根據具體情況定，屆時請建設局領導、居委會領導、派出所領導監督唱票。候選人得票按多少排序，得票多的前6名當選為正式委員。如出現票數相同無法確定最后人選時，不再進行重選，由當選的業委會委員討論決定。

5、選舉結果向全體業主公告，籌備小組解散。

6、由第一次業委會會議產生業委會主任、副主任、執行秘書及委員分工。

第二篇：業主委員會成立討論稿范本

關于成立XXXX臨時業主委員會的規章制度草案

想法與原則：為了切實維護XXXX所有業主利益，在小區業主未全部入住的情況下，特成立臨時業主委員會即過渡業主委員會，并起草相關規章制度草案。小區通過規章制度和臨時業主委員會，希望能夠建立一個公正、公開、民主、高效的小區自治機制，還原業主有權依法管理自己物業的本來面目，維護所有業主在交房、小區環境、裝修、生活等方面的利益。另外，新設業主臨時代表大會，力圖做到提高決策效率和加強監督。為以后XXXX正式成立的業主大會、業主委員會及業主監事會提供參考。

第一章 總則

第一條 根據我國憲法、選舉法、物業管理條例、地方其他相關法律法規以及誠盛御庭群所有群員的要求，制定本辦法。

第二條 以下所有業主委員會即為XXXX臨時業主委員會，業主大會為XXXX臨時業主大會。

第三條 第一次業主委員會的選舉依照相關規定，成立業主大會籌備組，籌備組成員為XXXXQQ群全體成員。其中QQ群成員包括物業單位代表和業主代表。QQ群號為XXXXXXXX

第二章 臨時業主大會及其職責

第四條 本物業區域因共有物業和共同的物業管理而產生的相關事宜的最高決策機構是業主大會，業主大會由XXXX的全體業主組成，業主大會依法對本物業區域內的物業進行自治管理。目前臨時業主大會由XXXXXQQ群全體成員組成。

第五條 業主大會設常設機構業主代表大會，下設執行機構業主委員會

第六條 業主大會可授權業主委員會與業主大會選聘的有法定資質的物業管理企業進行物業服務溝通，與建設單位負責機構即XXXXX負責機構在交房和業主房屋維護等方面溝通。

第七條 業主大會對本物業區域共有物業具有決策權和處置權，業主大會可就業主共同的物業管理事務和物業權益，代業主行事，必要時可授權業主委員會以業主大會的名義進行起訴和應訴。業主大會作出的決定、決議對業主大會的機構和全體業主具有約束力

第三章 臨時業主委員會候選人的產生與選舉

第八條 首屆臨時業主委員會設委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。主任、副主任、秘書長在全體委員中選舉產生。為確保各棟業主利益，根據本小區實際情況，確定每棟樓必須產生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業主2名委員暫時空缺，留待后續補入。

第九條 業主委員會委員候選人由QQ群會員推薦，第十條 業主委員會委員條件：

1、具有完全民事行為能力；

2、遵守國家有關法律、法規；

3、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

4、具有必要的工作時間和一定組織能力；

5、本人及直系親屬未在本物業管理區域的物業管理企業及其關聯單

位內任職；

6、業主大會確定的其他條件。

第十一條 業主大會籌備組即QQ群全體成員應對候選人進行資格審查，經審查合格的應當向全體業主公開個人的基本情況。業主對公示事項有異議的，應當在QQ群署名向全體成員提出，籌備成員應當在5日內予以答復。由于是臨時業主委員會，不存在投票、唱票、計票等工作程序，只在QQ群和本討論稿中公布結果。

第四章 臨時業主委員會的組織機構和負責人

第十一條 首屆臨時業主委員會設委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。每棟樓必須產生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業主2名委員暫時空缺，留待后續補入。其中一名副主任暫確定為XXX，其他負責人必須在業主中產生。

第十二條 業主委員會受全體業主的監督，業主有權罷免業主委員會成員及負責人。15名業主以上，聯名可以向業主委員會提出罷免動議。罷免業主委員會成員須經有選舉權的業主半數通過。

第十三條 業主委員會選舉產生之日起1個月內應將成立情況向XXXX全體業主通告，并組織召開首次業主委員會會議，明確臨時業主委員會負責人。

第十四條 業主委員會和負責人名單在此公布：委員，張

三、李

四、王五…； 主任，張四；副主任，李五；秘書長，張七。

第五章 附則

第十五條 臨時業主委員會機構及委員成立時間從此文本產生有效開始到正式業主委員會成立為止。

第十六條 業主委員會委員終止和補選，1、不再是本物業區域業主的；

2、因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

3、拒不履行業主義務的；

4、連續三次缺席業主委員會會議的；

5、因疾病或其他原因喪失工作能力的；

6、以書面形式向業主大會提出辭呈的；

7、本人及直系親屬在本物業管理區域的物業管理企業及其關聯單位內

任職的；

8、業主大會或臨時業主大會通過決議罷免其資格的；

9、補選委員有全體業主推選并表決通過。

第十七條 本選舉辦法由QQ群全體成員負責解釋。

起稿人：XXXXXX；

籌備人：XXXXXX（臨時業委會副主任）

討論組：全體成員；

業主委員臨時籌備組常務成員：張三，李四，王五。靜待各業主提供意見和建議，提供意見和建議的在文本中請用紅色字體標出作為修改謝謝。

此討論稿確定后上面四行違章字體自行刪除，“拆”。

流程

一、由一個 區域五個以上業主向所在區物業管理 書面申請，也可委托（出售單位）或 書面申請成立業主大會。

二、所在區物業管理行政主管部門在審查該物業管理符合成立業主大會的條件后指導成立業主大會籌備組。

籌備組由業主代表、建設單位（公房出售單位）或物業管理企業代表組成。必要時，可邀請所在地、派出所等派代表列席。籌備組成員情況必須在物業管理區域公示一周。

三、籌備組負責起草業主大會議事規則及，并將擬定的 公示一周，廣泛征求業主意見。

四、籌備組負責審核業主資格，并將業主資格確認結果通告全體業主。

五、籌備組負責審查業主委員會。業主委員會候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產生。籌備組確認其資格后公示一周，廣泛聽取業主意見。業主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上的業主聯名提出符合條件的候選人；候選人名單應當在業主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。

六、籌備組應當自成立之日起兩個月內在所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下組織業主召開業主大會會議（提前15天將 及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告），審議通過業主大會議事規則及業主公約，選舉產生首屆業主委員會委員。

七、業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1—2人。

第三篇：成立業主委員會

鄰居朋友們你們好，本小區現在要成立業主委員會，業主委員會是獨立于物業的，不是為物業服務的。業主委員會的成員也是無償為大家服務的，沒有任何報酬的。

業主委員會的主要任務就是行使業主的權利，監督物業的工作。業主委員會的成立可以有效的督促物業的工作，最終使我們業主的生活環境得到很好地改善。

成立業主委員會需要廣大業主的支持，需要業主們簽字同意。業主委員會的成員都是本小區的熱心業主，我們每棟樓都會有一位業主來負責具體的登記工作。

咱們6號樓近期就會登記業主的信息，包括業主姓名，業主電話，業主的房產證號，三項缺

一不可！

希望大家能積極配合，做好成立業主委員會的工作。

6號樓業主2014/7/8

第四篇：成立業主委員會

最新業主委員會成立流程

一、提出申請

物業管理小區符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區所在的街道辦事處(或鎮人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：(一)物業已交付使用的建筑面積達到50%以上；(二)物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區成立業主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作

(一)籌備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。(二)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，并在小區(大廈)內明顯位置張貼公布，征求業主意見。籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。(三)籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。(四)籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

四、召開大會選舉委員籌備小組 完成以上工作后，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。

五、申請登記業主委員會

自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續；(一)業主委員會登記申請表；(二)街道辦事處核準證明；(三)業主委員會選票；(四)業主代表選票；(五)業主授權委托書；(六)業主大會或業主代表大會簽到表；(七)業主委員會章程；(八)業主公約；(九)其他相關資料。

六、核準批復

區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

業主委員會章程（示范文本）

第一章 總則 第一條本會是本物業管理范圍內代表全體業主對本物業實施自治管理的組織。本會由業主大會業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當則業主擔任。本會是業主大會的常設機構，對業主大會負責。第二條本會接受物業管理行政主管部門的監督與指導。業主是指房 第三條本章程所稱屋所有權和土地使用權人。第四條本會代表全體業主的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共、創造整潔、優美、安全、舒適、明的環境。

第二章 組織及職責 第五條第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門指導開發建設單位或物業管理單位、業主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。

第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產生。本會聘任執行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務。執行秘書可以是，也可以不是委員。本會主任、副主任、執行秘書為專職或兼職。

第七條本會權利

1、召集和主持業主大會；

2、與物業管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦 法；

3、采用招標或其他方式，聘請物業管理單位對本物業進行管 理，并與其簽訂管理合同；

4、與物業管理單位議定管理計劃、費用概算及決算報 告；

5、檢查、監督物業管理單位的物業管理工作；

6、修訂業主公約、本會章程。第八條 本會義務

1、籌備業主大會并向業主大會報告工作；

2、執行業主大會通過的各項決議；

3、執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4、保障本物業各項管理目標的實現；

5、執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求；

6、本會作出的決定，不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的決定，不得損害業主公共利益。第九條 本會召集業主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

第十條 下列人員經本會決定可獲得適當津貼：

1、本會主任；

2、本會副主任；

3、本會執行秘書；

4、本會同意的其他人員。第三章 會議

第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

第十二條 本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關 料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。

第十四條 本會召開會議時，可邀請物業管理行政主管部門及政 府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理單位的人員和非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。當本物業有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員 三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

第十五條 本會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。第十六條 本會執行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。

第四章 委員

第十七條 本會委員由業主大會從業主中選舉產生，人數為單 數，最多不超過15人。第十八條 本會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。

第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業主 大會確認。第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停任，并由下次業主大會確認：

1、已不是業主；

2、無故缺席會議連續三次以上；

3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；

4、有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調查的；

5、其他原因不適宜擔任本會委員的。第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。第二十二條委員的權利和義務

（一）權利

1、有權參加本組織的有關活動；

2、有選舉、被選舉和監督權；

3、有權參與本會有關事項的決策；

4、具有對本會的建議和批評權。

（二）義務

1、遵守本會章程；

2、執行本會的決議，完成本會交辦的工作；

3、參加本會組織的會議、活動的公益事業；

4、向本會的工作提供有關資料和建議； 第五章 經費與辦公用房 第二十三條 本會的經費由--費用中支出。第二十四條 本會的經費開支包括：業主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由物業管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每向業主公布。第二十五條本會的辦公用房由--解決。第六章附則

第二十六條業主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。第二十七條本會的解散與終止，依照業主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。第二十八條本章程經業主大會通過后生效，同時報當地物業管理行政部門備案。業主委員會成立的條件 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會成員應當由業主擔任。在成立之前，是由開發商負責小區的前期物業管理，并有權選聘物業管理公司。要是住宅小區入住率達到50%以上，或者自第一位業主入住之日起滿2年的，開發商或其委托單位就應當及時告知該區住宅主管部門，6個月內召開第一次業主大會。而第一屆業主委員會則由物業管理行政主管部門與開發商或物業管理公司、業主代表組成籌委會，推薦業主委員會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。有些小區是分期開發，如遇到這種情況，可以經過已入住半數業主的申請，成立臨時業主委員會，而臨時業主委員會則具有與業主委員會同樣的權利和義務。因為擔任業主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務地為廣大業主服務，所以經常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業主委員會的成員就應當是既熱心公益事業、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過后，提交業主大會確認。

業主大會行使的職權 1.選舉、罷免業主委員會的成員； 2.監督業主委員會的工作； 3.聽取和審查業主委員會的工作報告； 4.決定住宅區內關于業主利益的重大事項； 5.修改業主公約； 6.改變和撤消業主委員會不恰當的決定； 7.批準業主委員會的章程。要辦理的登記手續 業主委員會的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區的政府房管部門備案即可(在房地產管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業公司不配合，業主們只需在“內部”完成有關程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業主委員會及其成員名單應當自選取產生之日起的15日內，持下列文件報所在地的區住宅主管部門辦理登記：

1、成立業主委員會登記申請書；

2、業主委員會委員名單；

3、業主委員會章程。此部門應自受理登記申請之日起15日內，完成登記工作，而對于不符合規定成立的業主委員會不予登記，并用書面通知申請人。房地產管理部門應與公安部門(法制科)取得聯系為業主委員會刻制業主委員會印章.權利和義務 業主委員會是一個代表全體業主物業管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任。業主委員會的民事責任由全體業主分擔。

業主委員會行使的職權 1.召集和主持業主大會； 2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用； 3.采用公開招標方式聘請物業管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同； 4.審議管家制定的對本小區的管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目； 5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準；6.監督物業管理公司對本小區的物業管理工作。

業主委員會履行的義務 1.執行業主大會的各項決定； 2.遵守和履行物業委托管理合同； 3.不能從事各種投資和經營活動； 4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。業主委員決定問題時采取少數服從多數的原則。業主委員會必須有入住過半投票權的業主出席才能舉行。如果業主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業主們，同樣擁有說話的權利，由其法定代理人代表出席。業主大會每年至少召開一次，在大會召開的前7天，業主委員會會將召開的時間和內容送達到每位業主的手里。當只有部分業主覺得有必要就某個問題需要召開業主大會，而業主委員會又不執行時，這少部分的業主應該怎么辦呢？ 要是有10%以上擁有投票權的業主提議，從接到提議之日算起，20日內業主委員會應該就此提議內容召開業主大會；如果逾期未召集的，提議的業主可以向區住宅主管部門申請，那么，該部門會責令或限期業主委員會召集業主大會。而業主大會的決議，由出席會議的業主所投票數的過半數通過為效。會議可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參 步驟：

第一步，首先應該互相建立聯系，然后聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。

第二步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦。最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業主都可參加)，起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，并在業主大會成立十五天前通知全體業主和告知相關居委會。開會成立的可邀請區、縣小區辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業主大會的時間)書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。

第五步，成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見。如果收條超過業主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，則業主大會成立，業主委員會章程通過。在業主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。

第六步，業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業主大會成立簡要過程、業主委員會主任和委員名單、業主委員會章程報送區、縣小區辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區、縣小區辦的備案意見，可要求他們盡快發出。

業主委員會成立條件：

1、入住率達到50%以上;

2、首批物業交付滿2年,并且入住率超過30%的;

3、首批物業交付滿3年的。

業主委員會成立程序/成立流程：

1、業主委員會成立申請：由建設單位或一個物業管理區域五個以上業主聯名向所在區物業管理行政主管部門提出書面申請。

2、所在區物業行政主管部門審查后，對符合條件的，指導成立業主大會籌備組。

3、籌備組負責起草“業主大會議事規則”、“管理規約”和“業主委員會選舉辦法”，并公示7日，廣泛征求業主意見。

4、籌備組負責確認業主身份及其在首屆業主大會上的投票權，并將結果告知全體業主。

5、業主委員會成立選舉辦法：籌備組負責審查業主委員會侯選人的資格，業主委員會候選人可采用自薦、業主聯名推薦、籌備組商議等方式產生。侯選人確認后必須公示7日，廣泛征求業主意見。(業主認為有必要補充推薦候選人的，可由十人以上聯名提出符合條件的侯選人，名單必須在業主大會召開七天前提交籌備組并由其公示7日)

6、籌備組應當在三個月內召開首次業主大會。業主大會的召開必須提前15日在本物業管理區域內公示業主大會地點、會議程序、需要業主投票表決的事項。(業主大會審議通過“業主大會議事規則”和“管理規約”，選舉產生首屆業主委員會委員，業主委員會應當是5至15名的單數)

7、籌備組應當事先將業主大會的內容和召開方式告知區物業行政主管部門和所在地街道辦事處。(籌備組必須保管好籌備業主大會的所有檔案、資料)

8、業主委員會應當自選舉之日起3日內召開業主委員會委員會議，推薦產生業主委員主任1人，副主任1～2人。

9、首次選舉產生的業主委員會，全體委員的名單必須在本物業管理區域內公示7日，并在選舉產生之日起三十日內向物業所在區物業行政主管部門書面申請備案。書面申請包括成立過程和備案理由。同時，將選舉結果告知所在地街道辦事處。業主委員會在自物業行政主管部門同意備案之日起正式履行其職責。

10、物業行政主管部門同意備案后，出具《南京市業主委員會備案登記表》和《刻彰證明》。

11、業主委員會憑《南京市業主委員會備案登記表》和《刻彰證明》到公安部門辦理刻彰手續。

.業主大會的成立

規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

解讀：業主大會由業主自行成立，但要接受物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區、縣居住小區管理辦公室的指導。

指導不等于領導，業主要求成立業主大會，應通知區、縣小區辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區、縣小區辦不作為，并不影響業主自行成立業主大會。

北京對區、縣小區辦規定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規定：“擁有10%以上業權的產權人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區辦應在收到書面申請后15日內，作出是否符合組建條件的書面答復。” 而一個物業小區是否符合成立業主大會和業主委員會的條件，北京可參照以下兩項規定：

京政辦發〔2001〕91號文規定：“凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區，房改售房率超過50%的，應組建業主委員會。”

京國土房管物[2002]316號文規定：“對于整體規劃、分期建設的住宅小區，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區，符合《關于規范和加強本市物業管理若干意見的通知》(京政辦發[2001]91號)管委會的條件，應一并選舉產生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區域的業主預留產權人代表份額和管委會委員席位。” 二.物業管理區域的劃分

規定：一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

解讀：成立業主大會，業主首先要確定自己所在的物業管理區域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規定：“物業管理區域的劃分，原則上以相對封閉，配套設施、基礎設施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區域內房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下。” 三.業主大會投票權確立

規定：業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

解讀：第一次業主大會投票權由地方政府制定，以后業主大會投票權由業主大會自行約定。

北京的第一次業主大會投票權可參照京房地物字【1997】第485號文：“產權人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產權證一票。”和京國土房管物[2002]316號文：“在已確定物業管理區域的，原開發建設單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產權份額超過全部住宅物業20%的、召開產權人(代表)大會時，其投票權及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算。”的規定加以確定。

四、業主大會的開會要求和表決方式 規定：

1.召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

2.業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。3.業主可以委托代理人參加業主大會會議。

4.業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。

6.住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

解讀：業主大會開會要提前15天以上通知全體業主，并告知相關的居委會，業主大會不一定要采用開會形式進行，業主大會作出一般決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權1／4以上即可通過，業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。條例沒有規定成立業主大會要經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業主大會和選舉業主委員會不是特別難。

北京的業主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規定，通過公告方式選舉產生第一屆業主委員會。采取通過公告方式選舉產生的，應依照下列規定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產權人上述材料；2.在選舉辦法規定的時間內，籌備組未收到占總票數50%以上的反對票，即可向各區縣小區辦進行業主委員會成立備案。

五.業主委員會備案

規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

解讀：業主委員會成立不用再經區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，成立之后在30日內向區、縣小區辦備案即可。備案制和審批制的最大區別在于備案制下成立業主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業主委員會的行為由業主負責；審批制下成立業主委員會要符合區、縣人民政府房地產行政主管部門的要求，區、縣人民政府房地產行政主管部門要對業主委員會的成立負行政管理責任。

目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規定可做參考：

(1)業主委員會成員的組成可參考京政辦發〔2001〕91號文“根據物業管理區域的規模，業主委員會一般由五名至十五名委員單數組成。”和京房地物字【1997】第485號文“管委會主任必須是產權人或產權人代表。”的規定。

(2)提交小區辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：“1.管委會成立的正式名稱；2.物業管理區域；3.房屋產權狀況；4.管委會辦公場所；5.管委會選舉產生的簡要過程，應包括產權人、使用人代表產生辦法、計票方法、選舉程序等內容。”

(3)業主委員會成立在區、縣小區辦完成備案的時間，參考京房地物字【1997】第485號文規定，從報送材料起應不超過10天。成立業主委員會的八個步驟

了解了業主委員會成立的相關規定后，就要按規定進行具體操作了。第一步，想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，然后聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。

第二步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦，最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業主都可參加)，起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，并在業主大會成立十五天前通知全體業主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區、縣小區辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業主大會的時間)書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。

第五步，成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業主大會成立，業主委員會章程通過，在業主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。第六步，業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、付主任，并可以開展工作。

第七步，將業主大會成立簡要過程，業主委員會主任和委員名單、業主委員會章程報送區、縣小區辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區、縣小區辦的備案意見，可要求他們盡快發出。

附：成立業主委員會相關文書參考 1.選票設計

以下是筆者根據所在小區設計使用過的選票改寫，僅供參考： 親愛的業主：您好！

現將XX小區業主委員會候選人名單和資料發給您，如果您反對其中任何人擔任業主委員會委員，請在其名字后面畫×，您也可以提出您建議的候選人，然后將您的選票在月日之前投入XX小區選票箱，根據XX小區業主委員會章程(草案)第X條規定，如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當選業主委員會委員，請您珍惜自己的權利和支持我們的工作！謝謝！

____小區業主大會籌備組 ____年__月__日

業主委員會委員候選人名單 姓名 業權單位 姓名 業權單位

我提議__號樓座室先生/女士擔任管委會委員 ____小區____號樓門室 簽名： ____年__月__日

注：如果您的產權超過一套房子，請將全部房號在選票上注明，無房號或無簽名的選票將視為無效。2.收條設計

以下是筆者根據所在小區設計使用過的收條改寫，僅供參考： 收條

本人/本人代表產權人收到業主大會籌備組送來的業主委員會章程(草案)、參選業主委員會的業主資料、選票、成立業主大會的通知。____小區____號樓__門_____室 簽名:

____年__月__日 3.業主委員會章程

業主委員會章程北京市房地局有管委會章程的示范文本，可以參考。為業主大會選舉業主委員會變得可行，筆者建議業主在起草自己小區業主委員會章程時寫明業主委員會用收集反對票方法進行選舉，并注明：在規定的時間內如果業主未投反對票將視同其贊成候選人當選業主委員會委員。4.備案申請書

以下是筆者根據1998年為自己所在小區業主委員會報批所寫的申請函改寫，僅供參考：

北京市____區(縣)居住小區管理辦公室：

____小區共有____套房屋，根據___套房屋的業主的要求，在業主自愿參加的基礎上組建了____小區業主大會成立工作籌備組，并于____年__月__日正式開始工作。____小區業主大會成立工作籌備組在業主自愿報名參選業主委員會的基礎上于____年__月__日將選票、業主委員會章程(草案)、業主大會成立日期的通知及參選人資料進行逐戶派發，成功地派發給了____套房屋的業主，并告知了居委會。____小區業主大會工作籌備組于____年__月__日公開在小區所有業主有權監督的情況下進行了驗票工作，收到選舉文件的業主在選舉規定的時間內(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業主委員會章程的反對票，XX小區業主委員會章程獲得通過，同時____、____、……先生/女士未收到50%反對票，當選為____小區業主委員會委員。

____小區業主委員會成立工作請求了區(縣)小區辦進行指導，所有程序符合國務院《物業管理條例》規定。

____小區業主委員會由X名委員組成，經業主委員會第一次會議選舉產生業主委員會設主任一名、付主任__名。

根據國務院《物業管理條例》，特此備案。____小區業主委員會 ____年__月__日

第五篇：業主委員會成立

香洲區物業小區成立業主委員會程序指引

第一步 提出申請

房屋出售交付使用的建筑面積達到物業管理區域總建筑面積的50%以上，或者首套房 屋出售交付使用超過2年，交付使用的建筑面積達到物業管理區域總建筑面積30%以上的，經交付使用建筑面積的全體業主戶數的20%以上書面同意，業主可以采用書面方式向所在的居委會提出召開首次業主大會的要求，經居委會調查核實后，可在街道辦、居委會指導、監督下，組織召開業主大會會議，選舉產生業主委員會。

第二步 成立業主大會籌備組

在所在街道辦事處（鎮政府）、居委會的指導、監督下，由業主代表、建設單位組成 業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。業主大會籌備組中業主代表采用業主自薦或由居委會推薦的方式產生。居委會應對自薦及被推薦人進行資格審查；建設單位代表由街道辦事處（鎮政府）發函至建設單位由其派專人參加。籌備組成員名單確定后，應以書面形式在物業管理區域內公示7日。

第三步 做好各項籌備工作

業主大會籌備組成立以后，應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

1、業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

2、首次業主大會會議內容主要為表決《業主大會議事規則》和《業主公約》、選舉產生業 主委員會。

（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主 公約》（草案）；

1、業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主 委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

2、業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

1、房屋的所有權人為業主。

2、業主委托他人投票的，被委托人應出具業主委托書及投票證。

3、業主在首次業主大會會議上的投票權，每一平方米建筑面積為一投票權，不足一平方米 的，按四舍五入處理。

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

1、業主委員會委員候選人采用業主自薦及居委會推薦相結合的方式產生。籌備組應在物業 管理區域內貼出通知，通知業主可在規定時間內報名。

2、業主委員會委員候選人名單確定后，應將候選人名單和簡歷表（樣板見附件1）在物業 管理區域內公示7日。

3、業主委員會委員應當符合下列條件：

①本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

②遵守國家有關法律、法規；③遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；④ 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；⑤具有一定組織能力；⑥具備必要 的工作時間。⑦近三年內未曾在所聘請的物業管理企業及其相關企業工作。

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

1、印制《選舉業主委員會選票》（樣板見附件2）和《〈業主大會議事規則〉、〈業主公 約〉表決票》（樣板見附件3）。

2、采用集體討論形式召開首次業主大會會議的，做好擬定會議議程、落實場地等會務準備 工作。

3、采用書面征求意見形式召開首次業主大會會議的，做好書面征求業主意見的相關準備工 作（如成立選票發放組、選票如何回收、如何統計、回收達不到法定要求如何處理等）。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書 面形式在物業管理區域內公告，同時告知所在社區居民委員會，并報告所在街道辦事處和區 物業辦。

第五步

召開首次業主大會會議

（一）業主大會會議采用集體討論的形式的，籌備組應按下列議程召開大會：

1、入場登記。由籌備組根據物業產權份額清單對與會的業主核對身份后，予以登記，非業主、物業使用人參加的需出具業主委托書。大會要確認符合法定人數的業主參加后才能宣布 大會開始。

2、介紹業主委員會委員候選人，宣讀《業主大會議事規則》及《業主公約》。

3、發放、收集、登記選票和表決票。籌備組核對業主身份后發給選票和表決票，領票的業 主應在發放單上簽名。業主填寫好選票和表決票后，自行投放至會場設置的投票箱內。

4、公開唱票、計票，統計結果。

5、宣布選舉、表決結果。

6、公告結果。籌備組應在會后將業主大會的決定以書面形式在物業管理區域內公示7天，同時將結果報告所在社區居民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）及區物業辦。

（二）業主大會會議采用書面征求意見的形式的，應按以下程序進行：

1、發放選票和表決票。選票和表決票的發放由籌備組成員、所在社區居委會人員組成若干 個發放組，送達每戶業主，業主須在發放簽收單上簽字。

2、投票。投票采用“流動投票”和“集中投票”相結合的方式進行。（1）流動投票。選票和表決票發放同時，如愿意立即投票，可將填好的票投入在發放組攜

帶的流動票箱內；選票和表決票發放結束時，各組流動票箱應交社區居委會封箱集中保存。

（2）集中投票。籌備組集中一個時段在小區內設立投票箱，業主集中投放到設置在小區內 的投票箱內。

3、計票。計票工作在集中投票結束后進行。籌備組成立監票組、計票組，其人員由業主代 表、籌備組成員組成（候選人回避）。集中投票及計票工作必須有所在街道辦事處及社區居 委會人員到場監督和指導。

4、回收選票未達到法定票數的，應繼續征集未征求意見業主的意見。

5、公告結果。籌備應在會后將統計結果和業主大會的決定以書面形式在物業管理區域內公 示7天，同時報告所在社區居民委員會、街道辦事處（鎮政府）及區物業辦。

第六步

召開首次業主委員會會議

業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委 員會主任1人，副主任1-2人。

第七步

業主委員會備案

街道辦(鎮政府)在業主委員會選舉產生之日起30日內，將有關成立資料向區物業辦 申請備案。

第八步

領取業主委員會備案復函

香洲區物業辦收到申請備案材料后，在10個工作日內完成備案。符合規定的，發出 《業主委員會備案通知書》；對不符合規定的，應書面告知理由，提出處理意見。

第九步

刻章

業主委員會應在成立之日起15日內，憑《業主委員會備案通知書》向公章刻制管理 部門申請刻制印章，取得印章后15日內應將印章圖樣報香洲區物業辦備案。

珠海市人民政府關于印發珠海市業主大會規程的通知

（珠府〔2008〕83號）

各區人民政府，經濟功能區，市府直屬各單位：

現將《珠海市業主大會規程》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到問題，請直接向市建設局反映。

珠海市人民政府 二○○八年七月二日

珠海市業主大會規程

第一章 總則

第一條 為了規范本市業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《珠海市物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本規程。

第二條 本市行政區域內開展業主大會相關活動適用本規程。

第三條 業主大會活動的指導、監督工作遵循屬地管理原則。

市物業管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門）依法對全市業主大會的活動進行指導、監督。

區物業管理行政主管部門（以下簡稱區主管部門）依法對轄區內業主大會的活動進行指導、監督。

街道辦事處（以下簡稱街道辦）、社區居民委員會（以下簡稱居委會）依法對轄區內業主大會的活動進行指導、監督。街道辦應當設立物業管理專職工作人員，居委會應當設立物業管理兼職工作人員。

第四條 本市建立市、區、街道辦物業管理聯席會議制度，協調解決物業管理有關問題。

市聯席會議由市主管部門、市維護穩定及社會治安綜合治理辦公室、市公安局、區政府組成。

區聯席會議由區主管部門、區維護穩定及社會治安綜合治理辦公室、街道辦、居委會、轄區公安分局組成。

街道辦聯席會議由街道辦、居委會、公安派出所組成。

各個物業管理區域業主委員會、物業服務企業應當作為成員參加涉及本物業管理區域相關事項的會議。

聯席會議內容涉及規劃、建設、城市管理、物價、環保等相關事項的，規劃、建設、城市管理、物價、環保等相關行政主管部門應當列席會議。

市聯席會議由市政府或市主管部門組織，區聯席會議由區政府或者區主管部門組織，街道辦聯席會議由街道辦組織。

第五條 轄區內有下列情形之一的，應當召開聯席會議：

（一）需要部署貫徹執行新的物業管理政策法規的。

（二）業主委員會任期屆滿但拒絕組織換屆選舉工作的。

（三）應當召開業主大會臨時會議，但業主委員會拒絕組織召開的。

（四）發生影響物業管理區域穩定或者其他重大事件的。

第六條 區主管部門、街道辦和居委會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

業主大會、業主委員會應當接受物業管理行政主管部門、街道辦和居委會的指導、監督和管理。

區政府、街道辦應當將轄區物業管理工作以及對業主大會、業主委員會活動的指導、監督工作納入考核。

第七條 區主管部門應當建立培訓制度，定期組織街道辦、居委會、業主委員會相關人員進行物業管理業務培訓。

第八條 區主管部門應當指導、監督物業管理區域的劃分工作。

劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。

第九條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關、街道辦，共同做好維護物業管理區域

內的社會治安綜合治理等相關工作。

業主大會、業主委員會應當積極配合居委會依法履行自治管理職責，支持居委會開展工作，接受居委會的指導、監督。

第二章 業主大會組成及職責

第十條 業主是指物業的所有權人，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條 業主大會應當代表及維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，履行下列職責：

（一）制定、修改管理規約及業主大會議事規則。

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作。

（三）選聘、解聘物業服務企業，審議批準物業管理服務合同，監督合同履行。

（四）決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施。

（六）聽取和審查業主委員會的工作報告。

（七）決定物業管理的其他重大事項。

第十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成及委員任期等事項依法作出約定。

第十三條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同權益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約對全體業主具有約束力。

第十四條 第十一條第（三）項所稱選聘包括續聘及重新選聘，解聘包括自然解聘及提前解聘。

續聘是指業主大會決定并與原有物業服務企業協商一致，在物業管理服務合同期限屆滿或者前期物業管理服務合同終止后，繼續聘用原有物業服務企業。

重新選聘是指業主大會決定在物業管理服務合同期限屆滿或者前期物業管理服務合同終止后，另行選聘物業服務企業。

自然解聘是指業主大會決定在物業管理服務合同或者前期物業管理服務合同期限屆滿后，不再聘用原有物業服務企業。

提前解聘是指業主大會決定在物業管理服務合同或者前期物業管理服務合同履行期間，提前終止合同履行。

第三章 首次業主大會會議及業主大會成立

第十五條 物業管理區域符合下列條件之一的，可以組織召開首次業主大會會議：

（一）房屋出售交付使用建筑面積達到物業管理區域總建筑面積的50%以上。

（二）首套房屋出售交付使用超過2年，交付使用建筑面積達到物業管理區域總建筑面積的30%以上。

建設單位應當在符合業主大會召開條件之日起30日內書面報告街道辦，并在物業管理區域內張貼公告告知業主。建設單位還應當向街道辦提交業主名單和聯系方式。

第十六條 經交付使用建筑面積的全體業主戶數的20%以上書面同意，業主可以采用書面方式向街道辦提出召開首次業主大會的要求。

街道辦應當在接到業主的書面要求之日起10日內進行調查核實，符合業主大會成立條件的，街道辦應當在30日內指導、監督業主組織成立首次業主大會會議籌備組。

第十七條 首次業主大會會議由籌備組在街道辦、居委會的指導、監督下，按照本規程第五章的相關規定組織召開，籌備組履行本規程第六章業主委員會關于組織召開業主大會會議的相關職責。

第十八條 籌備組成員一般為5人以上15人以下單數，由建設單位代表及業主代表組成。

建設單位代表與業主代表的比例按照擁有物業的建筑面積比例確定，但建設單位代表不得超過三分之一。籌備組組長由籌備組全體會議推選產生。

建設單位應當書面委托專人參加籌備組，建設單位已經解散或者決定不參加籌備組的，應當增加相應業主代表參加籌備組。

業主代表采用業主自薦或者由居委會推薦的方式產生。居委會應當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業主代表名單。

業主有本規程第四十四條所列情形之一的，不得參加籌備組。

符合資格的自薦及被推薦人超過規定人數的，由居委會組織自薦及被推薦人進行投票確定人選，自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動棄權。

籌備組成員名單應當在物業管理區域內進行公示，公示時間不得少于7日。

業主或者其他相關單位、個人對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向籌備組提出。籌備組應當在公示結束之日起5個工作日內予以書面答復。

第十九條 籌備組有權要求建設單位提供業主名冊，建設單位應當予以提供。

建設單位已經解散無法提供業主名冊的，籌備組有權要求現有物業服務企業提供業主名冊，現有物業服務企業應當予以提供。

籌備組可以自行收集核實業主相關資料，制作業主名冊。

籌備組收集核實業主資料及制作業主名冊需向房地產登記部門核實相關權屬情況的，房地產登記部門應當予以協助。

業主名冊至少應當包括全體業主的姓名、房號、建筑面積、交付使用日期及有效聯系方式等內容。

第二十條 籌備組應當按照本規程第六章的相關規定提出首屆業主委員會委員候選人名單提交業主大會會議進行選舉，參照主管部門制定的示范文本擬定管理規約及業主大會議事規則草案提交業主大會會議進行審議表決。

第二十一條 籌備組作出決定、發布信息，應當由居委會加署公章確認方可向外公布。

第二十二條 籌備組應當在首屆業主委員會成立之日起15日內向業主委員會移交首次業

主大會的全部資料。

第四章 業主投票權

第二十三條 業主在業主大會會議上的投票權分為兩類：第一類根據擁有已竣工房屋的建筑面積計算，每一平方米為一投票權，不足一平方米的，按照四舍五入計算；第二類根據業主人數計算，一個獨立的產權單位擁有一個業主投票權。業主在業主大會以外的其他事項上的投票權依此方法計算。

第二十四條 投票權的確認以房地產權證登記的權屬人以及建筑面積為準；尚未辦理房地產權證的，以房地產登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準。業主大會需查驗相關房地產權資料的，應當出具所在地居委會的證明，房地產登記部門應當予以配合。

建設單位有未出售物業的，以業主身份參加業主大會。其所擁有的物業建筑面積為物業管理區域內可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。

第二十五條 業主大會會議投票證是業主參加業主大會會議、行使投票權的憑證，業主憑投票證方可進行投票。投票證應當由居委會加署公章確認。

投票證應當載明業主及共有人姓名、性別、房號、持有的投票權數等內容。

同一投票證的投票權數不得拆分，投票證登記的業主超過一人的，應當確定其中一人行使投票權。

業主可以委托他人出席業主大會。業主委托他人投票的，被委托人應當出具業主委托書以及投票證，委托書應當載明委托事項。

業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。

第五章 業主大會會議

第二十六條 業主大會會議由業主委員會在街道辦、居委會的指導、監督下組織召開。

業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。

業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會

議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議前，就業主大會擬討論的事項征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的，業主填寫書面意見后，由業主代表在業主大會投票時代為提交。

業主大會會議應當邀請物業管理區域內的非業主使用人到會，聽取其物業管理意見。非業主使用人可以接受業主委托，行使業主權利。

第二十七條 業主大會會議至少應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主參加。

業主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

業主大會作出制定或者修改業主大會議事規則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘或者解聘物業服務企業以及其他有關共有和共同管理權利的重大事項決定，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，并應當以書面形式及時在物業管理區域內進行公告。

業主大會作出的決定不得與法律、法規、規章以及本規程相抵觸。

業主大會作出的決定違反法律、法規的，區主管部門應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。

業主大會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十八條 業主大會成立后，業主大會會議分為定期會議及臨時會議。

第二十九條 業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定組織召開，同時應當符合本規程的相關規定。

第三十條 物業管理區域內有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）持有20%以上投票權數業主提議的。

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。

（三）業主大會議事規則規定的其他情形。

上述第（一）項應當提交組織召開業主大會臨時會議的理由、內容，以及所有提議業主的簽名、房號、投票權數、有效聯系方式的書面材料，業主委員會應當會同居委會進行調查核實。

第三十一條 發生應當召開業主大會臨時會議的情形，業主委員會不履行組織召開業主大會會議職責的，區主管部門應當責令業主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦指導、監督居委會組織召開。

除業主委員會或者居委會外，任何單位及個人不得組織召開業主大會臨時會議。

第三十二條 業主委員會應當在召開業主大會會議前，至少提前15日做好下列準備工作：

（一）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式及內容。

（二）會同居委會確認業主投票權數。

（三）組織推薦、確定業主委員會委員候選人。

（四）擬訂提交業主大會審議表決的相關草案。

（五）會同居委會發放業主大會會議投票證。

（六）制作業主委員會委員選票及業主大會表決票，選票及表決票應當由居委會加署公章確認。

（七）組織召開業主大會會議的其他準備工作。

上述第（一）、（二）、（三）、（四）項應當在業主大會會議召開前在物業管理區域內進行公示，公示時間不得少于15日。

業主或者其他相關單位、個人對業主大會會議相關事項有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向業主委員會提出。業主委員會應當在公示結束之日起5個工作日內予以書面答復。

第三十三條 業主大會會議采用集中討論形式的，應當按照下列程序進行：

（一）業主委員會會同居委會核實到會業主投票證，發放選票及表決票。

（二）按照會議議程進行選舉或者表決。

（三）回收選票及表決票。

（四）現場公開計票。

（五）現場公布業主大會會議結果。

（六）公告業主大會會議結果。

業主委員會應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。公告應當由居委會加署公章確認。

第三十四條 業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當按照下列程序進行：

（一）發放選票及表決票。

業主委員會會同居委會組成發放組，將選票及表決票送達每戶業主，業主應當出示投票證并在選票及表決票發放簽收單上簽名確認。

業主委員會會同居委會組成發放組，將選票及表決票送交業主或者送至業主在該物業管理區域的專有物業內，并在物業管理區域內的顯著位置公告7日。公告期限屆滿，業主未進行投票或者未向業主代表提交書面意見的，除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外，其余表決事項，推定該業主表示同意參與投票表決的大多數人的表決意見。

業主投票表決期間不在物業管理區域內居住的，應當采取有效措施通知其相關事項。

（二）組織投票。

投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行。

發放組攜帶流動投票箱，業主收到選票及表決票后可以立即投票的，應當將選票及表決票填好投入發放組攜帶的流動投票箱內。選票及表決票每次發放結束后，流動投票箱應當立即封箱交由居委會集中保管。

發放組在物業管理區域內設置固定投票箱，業主在規定的時間內將選票及表決票填好投入投票箱。居委會應當核實業主投票證，并對投票人及投票權數進行登記。

業主不在本地的可以采用郵寄選票及表決票方式進行投票。

投票時限屆滿，回收投票權數未達到法定數量的，應當告知全體業主并適當延長投票時間，業主委員會應當會同居委會組織上門催收選票及表決票，直至回收投票權數達到法定數

量。

（三）組織計票。

投票結束后，街道辦應當指導、監督居委會、業主委員會成立由業主代表、業主委員會委員組成的監票組、計票組，進行驗票、計票。計票結束后，計票及監票人應當立即對計票結果進行簽名確認。

（四）公告業主大會會議結果。

業主委員會應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。公告應當由居委會加署公章確認。

第六章 業主委員會

第三十五條 業主委員會是經業主大會選舉產生，在物業管理活動中，辦理業主大會交辦的具體事務的機構。業主委員會接受全體業主監督，履行下列職責：

（一）組織召開業主大會會議，報告物業管理實施情況。

（二）組織業主委員會換屆選舉。

（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業管理服務合同。

（四）及時了解業主、物業使用人的意見及建議，協調業主、物業使用人、物業服務企業之間的矛盾糾紛，監督及協助物業服務企業履行物業管理服務合同，督促業主按照物業管理服務合同的約定交納物業管理服務費用。

（五）監督管理規約實施。

（六）業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當將業主委員會及委員的有效聯系方式告知全體業主、物業服務企業、街道辦、居委會。

第三十六條 業主委員會應當依法履行業主大會執行機構的職責，不得超越職權作出應當由業主大會作出的決定，不得強迫業主違背本人意愿發表意見或者投票，不得從事與物業管理無關的活動。

業主委員會作出的決定應當以書面形式及時在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。

業主委員會超越職權作出的決定造成經濟損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔賠償等相關責任。

業主委員會作出的決定違反法律、法規的，區主管部門應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。

第三十七條 業主委員會應當依法制定印章使用、管理規定，業主委員會印章由業主委員會主任保管。主任缺位的，業主委員會應當另行確定一名副主任保管。

業主委員會作出決定、發布信息，應當加署業主委員會印章方可向外公布。

業主委員會違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相關責任。

第三十八條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。

業主委員會會議由業主委員會主任組織召開，主任缺席的，由副主任主持。

業主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，作出決定、發布信息、使用印章應當經全體委員二分之一以上通過。

業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽名并加蓋印章后存檔。

第三十九條 業主委員會應當建立業主大會、業主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案應當包括下列內容：

（一）業主大會、業主委員會會議記錄、紀要。

（二）業主大會、業主委員會決定。

（三）業主委員會選舉、備案材料。

（四）業主名冊。

（五）物業管理服務合同。

（六）業主及物業使用人的書面意見、建議。

（七）物業維修資金收支情況。

（八）其他與本物業管理區域相關的文件、資料、物品。

第四十條 業主大會及業主委員會的工作經費由全體業主承擔。業主委員會工作經費籌集、管理、使用辦法由業主大會決定，亦可從合法利用物業共有部分獲取的收益中列支。應當設立專門帳號，對費用實施依法管理。

業主委員會應當以書面形式將業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用情況在物業管理區域內每半年至少公布一次，接受全體業主的監督。

首次業主大會會議的組織費用，由全體業主共同承擔，由首次業主大會籌備組籌集或者由建設單位、物業服務企業代籌，接受業主和居委會監督。

第四十一條 業主委員會委員由業主大會選舉產生，按照得票數多少排序由多至少依次當選，每屆任期不超過五年，可以連選連任，業主大會議事規則對任期另有約定的，從其約定。

業主委員會委員不得委托他人代為行使委員職責。

第四十二條 業主委員會委員人數的確定及候選人的產生應當符合下列規定：

（一）業主委員會委員為5人以上15人以下單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。

（二）業主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業主委員會委員候選人與業主委員會人數的差額比例為20%─30%。

（三）業主委員會委員候選人采用業主自薦及居委會推薦相結合的方式產生。

居委會應當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業主委員會委員候選人名單。

符合資格的自薦及被推薦人超過規定委員人數30%以上的，由居委會組織自薦及被推薦人進行投票確定人選。自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動棄權。

業主委員會委員候選人名單應當在物業管理區域內進行公示，公示時間不得少于7日。

業主或者其他相關單位、個人對業主委員會委員候選人名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向居委會提出。居委會應當進行調查核實，并在公示結束之日起5個工作日內予以書面答復。

第四十三條 業主委員會委員候選人應當符合下列條件：

（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主。

（二）遵守國家有關法律、法規、規章。

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務。

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。

（五）具有一定組織能力。

（六）具備必要的工作時間。

第四十四條 業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員候選人：

（一）存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分等行為的。

（二）連續3個月以上或者累計6個月以上拖欠物業管理服務費用或者物業維修費用且在選舉前仍未補繳的。

（三）本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業服務企業及其關聯企業工作的。

（四）存在其他違反有關法律、法規、規章、管理規約規定的行為，不宜成為業主委員會委員的。

第四十五條 業主委員會委員應當在選舉產生之日起7日內組織召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1名，副主任1-2名。

第四十六條 業主委員會應當在選舉產生之日起30日內持下列材料向區主管部門備案：

（一）業主委員會備案登記表。

（二）管理規約。

（三）業主大會議事規則。

（四）選舉及表決結果。

區主管部門應當在收到備案材料之日起10個工作日內完成備案。符合規定的，發出《業主委員會備案確認書》；不符合規定的，應當書面告知理由，提出處理意見。

區主管部門應當將備案情況書面告知街道辦、居委會、公安派出所、建設單位、物業服

務企業。

業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當進行變更備案。

第四十七條 業主委員會應當自取得《業主委員會備案確認書》之日起15日內，憑《業主委員會備案確認書》向公章刻制管理部門申請刻制印章，取得印章后15日內應當將印章圖樣報區主管部門備案。

業主委員會名稱應當冠以“珠海市、轄區名稱、物業管理區域名稱”，即：“珠海市××區××業主委員會”。

第四十八條 業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）已經不是本物業管理區域業主的。

（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的。

（三）因疾病等原因喪失工作能力的。

（四）無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的。

（五）以書面形式向業主大會提出辭呈的。

（六）存在本規程第四十四條所列情形之一的。

業主委員會委員有上述情形的，由居委會審查后報區主管部門備案，并通知業主委員會進行公告或者由居委會自行公告。

第四十九條 業主或者業主委員會委員認為業主委員會委員資格應當終止而未終止，或者不應當終止而被終止的，可以向業主委員會提出終止或者恢復委員資格的意見，經居委會審查，認為應當終止或者恢復委員資格的，由居委會向業主委員會提出意見，業主委員會應當接受。

第五十條 業主委員會應當將委員資格終止或者恢復的相關事項在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。

第五十一條 業主委員會委員應當在委員資格終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會、業主委員會所有的財物移交給業主委員會。

第五十二條 業主委員會委員缺員超過30%的，業主委員會應當組織召開業主大會會議進行增補。業主委員會不組織增補的，區主管部門應當責令業主委員會限期組織增補，逾期仍不組織增補的，由居委會組織增補。

第五十三條 業主委員會應當在任期屆滿前至少提前60日書面報告街道辦，提出換屆選舉意見，組織召開業主大會進行換屆選舉。

業主委員會不在規定時間內組織換屆選舉工作的，區主管部門應當責令業主委員會限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦指導、監督居委會組織召開業主大會進行換屆選舉。

因參加業主大會會議的業主未能達到法定數量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業主委員會應當繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生。

第五十四條 上一屆業主委員會應當在新一屆業主委員會成立之日起15日內，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會，做好交接工作。

第五十五條 分期開發的物業管理區域前一期已經成立業主委員會的，新一期物業交付使用后，應當按照建筑面積比例增補業主委員會委員。增補完成后，應當在30日內報區主管部門備案。

第五十六條 區主管部門應當定期對業主委員會依法履行職責的情況進行檢查，發現業主委員會存在違法行為的應當及時予以糾正。

業主委員會有下列情形之一的，由區主管部門會同街道辦指導、監督居委會組織召開業主大會，決定是否解散原業主委員會，選舉產生新一屆業主委員會：

（一）有超越職權、違反法律法規的行為，嚴重侵害業主合法權益的。

（二）有嚴重影響社區安定和社會穩定行為的。

（三）對區主管部門在檢查中發現并責令改正的違法行為拒不改正的。

第五十七條 因物業管理區域拆建或者其他不可抗力的原因致使業主大會、業主委員會解散的，業主委員會應當在解散前將檔案資料、印章移交給區主管部門，并在街道辦的指導、監督下，做好業主共有財產清算工作。

第七章 附則

第五十八條 建制鎮人民政府應當參照本規程關于街道辦的相關職責，依法對本轄區內相關業主大會的活動進行指導、監督。

第五十九條 管理規約示范文本、業主大會議事規則示范文本及相關文件、表格的樣本由市主管部門制定。

第六十條 本規程自2008年8月1日起施行，同時廢止《珠海市業主大會規程（試行）》（珠府〔2006〕73號）。

發布部門：珠海市政府 發布日期：2008年07月02日 實施日期：2008年08月01日(地方法規)