第一篇：最佳接房流程

最佳接房流程

1、審查開發商必須提供的材料： 業主前往收房時，開發商首先需要向業主正式宣布房子已經完工，并具備合同約定的各項交付條件。而如何判定項目是否符合交付條件呢？一般來講，業主現場收房時，開發商要出具以下證明:。。。。。。。

最佳接房流程

1、審查開發商必須提供的材料：

業主前往收房時，開發商首先需要向業主正式宣布房子已經完工,并具備合同約定的各項交付條件。而如何判定項目是否符合交付條件呢？一般來講，業主現場收房時,開發商要出具以下證明

一、是《建筑工程竣工備案表》。為規范工程竣工驗收備案管理工作，建設部制定了《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，它通常包括以下內容：工程的基本情況；勘察、設計、施工、監理單位意見；包括工程竣工驗收報告等文件在內的竣工驗收備案文件清單等。《竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的。

二、是通常說的“兩書”,即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位 部件 的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，如裝修、裝飾注意事項；門、窗類型，使用注意事項等。

三、是開發商要向業主出示已取得國家認可的專業測繪單位對住房面積的實測數據和公攤面積報告,以及預售合同約定的其他交付條件，看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。如果開發商不能提供以上這些文件,業主可以拒絕收房。

2、對所買房屋進行綜合驗收：

查驗相關材料之后，業主可對房屋做綜合驗收，具體內容主要包括 檢查所交付的房屋是不是您所購買的房屋,其結構設計是否和原圖相符;房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異；檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象；核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符；檢查墻體平整度，是否滲水、是否有裂縫（特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因）；仔細檢查地面有無空殼開裂情況（如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系）；水電煤暢通情況和能否正常使用；打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度；用萬用表測量各個強弱電是否暢通。可關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路；驗收下水情況（先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水）。

在驗收過程中,對發現的問題要在驗樓單上詳細注明,并同物業人員確定解決方案和解決日期，如果確實不能當時收房的,要詳細寫明不能收房的原因并要求開發商簽字蓋章,以明確責任。

如果沒有問題，業主就可以簽署《入住交接單》，領取自己的房屋鑰匙了。收房結束之后，業主可以在開發商的協助下，到房地產管理部門和土地管理部門辦理“兩證”。

3、如何處理可能遇到的糾紛：

退房：驗收過程中，業主如果發現購買的商品房存在質量問題，是不是都可以退房呢？按照《商品房銷售管理辦法》的規定，只有以下四種情況可以退房：一是套型與設計圖紙不一致；二是開發商擅自變更規劃設計；三是面積誤差絕對值超過3%；四是商品房確屬主體結構不合格。只要具備上述條件之一，業主就有權利提出退房。如果開發商不同意，購房人可向有管轄權的人民法院起訴；如果不具備上述條件，但是房屋確實出現了質量問題，業主有權要求開發商進行維修，因此造成損失的由開發商賠償。

面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算房款；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

目前,一些小區開始組織業主進行集體收房。業內人士提醒,業主集體收房有利于形成合力,但業主間要有合法的委托手續。另外,開發商應做好一切事后的投訴處理機制,比如配備一支獨立于物業管理公司之外的返修隊伍,對有質量問題的房屋進行專門的返修工作等,避免激起更大的矛盾。

4、最佳收房流程

核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保

證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→業主簽署《入住交接單》。

第二篇：接房流程

1.目的

合理的安排入伙工作，確保入伙工作順利有序地進行。

2.適用范圍

是用于集團住宅項目的入伙組織工作。

3.術語和定義

入伙：指按照買賣合同的約定，將物業移交業主，在一定時間范圍內集中辦理入伙的過程。

4.職責

地產公司銷售經營部統籌安排入伙前的準備及現場布置和組織安排。

物業公司（小區管理處）負責入住手續的辦理。

地產項目公司工程組負責入伙驗房及入伙后工程返修事務的處理。

集團企管部跟進各部門對客戶入伙時反饋信息的處理情況。

5.前期工作

入伙前30天，由銷售經營部牽頭成立入伙前期準備工作小組，制定《入伙工作計劃安排表》，明確相關部門的工作內容及完成時間。

5.1銷售經營部確定具備入伙名單，并安排入伙時間，發放《入伙通知書》。

5.2銷售經營部在入伙開始前10天，組織安排模擬驗房工作。

5.3銷售經營部在入伙開始前20天組織編寫《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》和印制及入伙現場的包裝、標識的制作。

5.4銷售經營部在入伙開始前一天或當天，在媒體發布交房（入伙）信息。

5.5物業管理處在入伙開始前10天，準備下列文件資料：

5.5.1物業公司《營業執照》、《資質證》、《收費許可證》；

5.5.2《前期物業服務合同》、《業戶手冊》；

5.5.3《入住登記表》、《鑰匙領用登記表》、裝修管理規定、公共安全、消防安全責任書；

5.5.4確定驗房人員、熟悉驗房程序；

5.55安排入伙期間的安保秩序、確定應急預案、安排衛生保潔。

5.6地產項目公司工程組確定入戶驗房人員、配置相關工具、掌握驗收流程、印制《驗房表格》、房屋維修統一說辭。

6.入伙程序

6.1地產公司銷售經營部

6.1.1入口處布置、路牌引導、辦理入伙須知“溫馨提示”；

6.1.2發出《入伙通知》、附隨告知入伙提交資料

6.1.3入伙提交資料：《購房合同》原件或復印件、《業主臨時規約》、業主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份，單位購房的尚須帶齊營業執照副本及復印件各一份； 委托他人辦理的，須帶業主委托書。

6.1.4入伙繳納費用：煤氣開戶費、暖氣開口費、有線電視初裝費、裝修保證金、裝修垃圾清運費、物業管理服務費；

6.1.5負責將客戶帶至下一服務處，辦理登記、繳費。

6.2物業公司小區管理處

6.2.1憑《入伙通知》審查業主資料，辦理《入住登記表》；

6.2.2繳納相關費用；

6.2.3簽署《業主臨時規約》、《消防安全責任書》、《裝修協議》，發放《業戶手冊》、兩書：《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》；

6.2.4登記領取鑰匙、領取《驗房表格》；

6.2.5由物業服務人員引領到驗房接待服務處。

6.2.6應急處理：物業公司對現場秩序、公共安全制定應急預案，對于個別需要查看交房資料（五證一書）者，由應急處理組負責。

6.3地產項目公司工程組

6.3.1憑《驗房表格》和房門鑰匙，帶業主到樓棟驗房；

6.3.2按照項目公司統一說辭，向業主介紹房屋使用說明和質量保修，耐心聽取和解釋業主驗房中提出的疑問；

6.3.3業主提出的房屋瑕疵，如實登記在《驗房表格》內，并答復維修時間。

7.集團企管部在項目交房結束后，聽取地產項目公司、銷售經營部、物業公司三方回報，并針對交房做出評價。

第三篇：接房流程

按照《房產測量規范》的規定，全封閉陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算；未封閉陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計算。

陽臺的封閉方式以經報批的《商品房規劃設計圖》為準，開發商不得擅自變更。

有的出賣人賣房時，陽臺是不封閉的，但交樓時將陽臺封閉，并向買受人收取另外一半的費用，這是違反報批的《商品房規劃設計圖》的行為，買受人可以不予接受。另外，陽臺的封閉與否，均是以經過報批的商品房規劃設計圖為準的，房地產商都不得擅自變更。

根據《住宅設計規范》規定：每套住宅應設陽臺或平臺。陽臺、雨罩均應做有組織排水；雨罩應做防水，陽臺宜做防水。

竣工驗收備案表通常包括以下內容：

1、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位(建設、勘察、設計、施工、監理、質量監督等單位)名稱；

2、勘察、設計、施工、監理單位意見；

3、竣工驗收備案文件清單，主要包括：（1）工程竣工驗收報告，分5項，其主要內容為室內環境檢測報告和勘察、設計、施工、工程驗收等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件；（2）規劃許可證和規劃驗收認可文件；（3）、工程質量監督注冊登記表；（4）工程施工許可證或開工報告；（5）消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書；（6）建設工程檔案預驗收意見；（7）、工程質量保修書；（8）住宅質量保證書；（9）住宅使用說明書；（10）建設單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結算；（11）房屋建筑工程和市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；（12）法規、規章規定必須提供的其他文件。

1、審查開發商必須提供的材料：

1）去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

A房屋的《住宅質量保證書》--可帶走

B《住宅使用說明書》--可帶走

C《竣工驗收備案表》(工程的基本情況；勘察、設計、施工、監理單位意見；包括工程竣工驗收報告等文件在內的竣工驗收備案文件清單等。)

D面積實測表(開發商要向業主出示已取得國家認可的專業測繪單位對住房面積的實測數據和公攤面積報告,以及預售合同約定的其他交付條件)

E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）--可帶走

2）核實面積、合同及價錢多退少補問題。

確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好）以雙方簽定合同為準。

2.綜合驗收：

具體內容主要包括 :檢查所交付的房屋是不是您所購買的房屋,其結構設計是否和原圖相符;房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異；檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象；核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符；檢查墻體平整度，是否滲水、是否有裂縫（特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因）；仔細檢查地面有無空殼開裂情況（如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系）；水電煤暢通情況和能否正常使用；打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度；用萬用表測量各個強弱電是否暢通。可關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路；驗收下水情況（先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水）。

在驗收過程中,對發現的問題要在驗樓單上詳細注明,并同物業人員確定解決方案和解決日期，如果確實不能當時收房的,要詳細寫明不能收房的原因并要求開發商簽字蓋章,以明確責任。

如果沒有問題，業主就可以簽署《入住交接單》，領取自己的房屋鑰匙了。收房結束之后，業主可以在開發商的協助下，到房地產管理部門和土地管理部門辦理“兩證”。

3、糾紛：

退房：一是套型與設計圖紙不一致；二是開發商擅自變更規劃設計；三是面積誤差絕對值超過3%；四是商品房確屬主體結構不合格。

面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算房款；

（二）面積誤差比

絕對值超出3％，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

4、最佳收房流程

核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→業主簽署《入住交接單》。

驗收房子:(1只塑料洗臉盆, 小榔頭, 塞尺-測裂縫的寬度, 5米卷尺, 萬用表-測試各個強電插座及弱電類是否暢通, 計算器等)

1）詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象；（陽臺裂縫危險大）

提示：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了

2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

3）仔細檢查地面有無空殼開裂情況。提示：如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。提示：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。

6）驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。提示：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。

7）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符； 提示：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。

8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。

第四篇：接房需知 接房流程 接房費用

接房需知－來自啥子意思 接房需知 給 A 型房業主交房時提幾點意見：

1、開發商其實最害怕的是在交房的時候業主集體拒交，并向他討說法，如果建工不理會我 們的合理要求，建議大家交房時一起向他討說法，這樣媒體肯定會來，這樣影響就擴大了，這對建工及其不利。

2、A 型房屬高層建筑，防護全很重要，國家強制性規定：高層建筑的陽臺欄桿不低于 1.1 米,窗臺低于 0.9 米時,要有防護欄桿,我們 A 型窗臺基本都低.3。消防：高層建筑防火很重要（當然我們都希望永遠也不要發生），每層要有消火栓或噴 淋及自動報警系統’我想建工不會給我們作噴淋，但必須有其他的，有必須能啟動，不是裝 樣。4。面積： 我們買的都是套內面積，套內面積指的是除去整套外墻的一半，陽臺一半的面積，扶手陽臺以扶手投影面積的一半，我們的陽臺扶手都向內彎了，有部分不應該計算面積 5。玻璃的事我就不說了，國家都是強制性規定的。6。墻面抹灰空鼓開裂：這點也很重要，事先不檢查出來裝修后麻煩就大了，交房時我們可 以用小金屬東西敲敲墻面，特別是頂棚，柱子部位，空的一聽就知道。

7、電梯：A 型房為高樓，電梯安全很重要，兄弟我就體會過歪電梯高空墜落的“感覺”，所 以簽合同時就注明了是日立電梯，我在外不知道究竟用的什么牌子，如果不是我要找建工討 個說法。A 型房電梯必須要有消防電梯。

8、防雷：住在樓頂的兄弟注意了，別忘了看看有沒有安裝避雷帶或避雷針并與地面連通； 住在 45 米以上的兄弟注意你的陽臺鋼管欄桿、鋁合金窗戶與通往地面的引下線連通沒有，關系到安全馬虎不得喲。

9、噪音：我們的臥室、書房、起居室最大允許噪音為 50 分貝（這要有專用儀器來測試），如果大于這個數就應該采取隔音措施（如安裝雙層玻璃）。

10、房產證、地產證：開發商在交房時應提供房產證和地產證原件，如抵押給銀行貸款也 必須提供附件或復印件。

11、開發商在交房時還應提供質量保證書和使用說明書，質量保證書的質量保證內容為：（1）、屋面防水工程、衛生間外墻面防滲漏保修期為 5 年；（2）、門窗安裝密閉、不出現翹裂，保修期為 2 年；（3）、墻面、頂棚抹灰層不脫落，保修期為 2 年；（4）、電氣、給排水管道、設備安裝、裝修保修期為 2 年（5）、結構為終身保修；所有保修期為從接房之日起計。

12、開發商在我們買房時對我們大多數的口頭承諾某些條款也構成合同，如果我們都認為 開發商對我們承諾過，也應該實現。

13、如經專業機構鑒定，屬主體結構質量不合格，業主有權要求退還

或調換。鑒定費由開 發商承擔。接房流程－來自 xfh771230 接房流程 先交款，用收據換發票。然后給業主看些條款，比如業主公約、裝修注意事項等要業主簽字，還要給業主一份質保書。再就是在物管的帶領下驗房，驗收合格就簽字算是接房了。如果有局部問題比如窗戶玻璃邊 框漏雨之類的他們會盡快維修。最后到物管處交接鑰匙。交的費用有：大修基金、按揭緩交的那一成、物管費，如果準備馬上搞裝修就先給閻總（物 管的）審圖，辦裝修許可證，交電梯費、除渣費。

大概的好象就是這些了，如果順利花兩個小時不到。接房費用－來自清風麗水（你還沒入住怎么這么清楚？）接房費用 一，接房： 1.水電按金（可能叫預收）100 元。2.資料費 5 元 3.預收兩個月空置物管費 89.44 元。

二、裝修費：1.業主保證金 2000 元 2.裝修單位保證金 1000 元 3.裝修期間電梯費 100 元/月.戶 4.出渣費 250 元/戶 5.裝修許可證（押金）10 元。1.物管費－－0.70 元☆（建面）；2.電梯費－－（月票）10 元＋0.30☆（16 樓－3）；3.公攤水電費：大約每月每戶 15 元；4.二次供水電費每噸 0.30 元。

第五篇：最佳收房與裝修流程

收房流程

1.關于收房時間。一般房產商通知小業主交房時間比較早，建議不要在第一、第二天去收房。因為那兩天同時來收房的人很多，陪同驗收房子的人也不會有太充裕的時間仔細陪同看房。您不妨選擇第三天或第四天。

2.去物業部門查看資料，包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)》、《面積實測表》等。需要注意是前四項文件是可以帶走的。其中《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》必須是原件。

3.注意核實面積、合同及價錢多退少補等問題。首先要確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。查看售房合同看誤差為多少。注意簽訂合同時將誤差定在2％至3%，建議不超過5%。

4.物業可能會催促交付物業費等費用。但根據建委的最新規定，開發商不得以先交物業費等費用為收房條件。可以驗收好后交付費用。

5.從物業領鑰匙時要確認樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙是否齊全。

溫馨提示：最佳收房流程

一、核驗業主材料（各種材料、復印件）

二、業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明

三、交納剩余款項

四、業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

五、業主做綜合驗收

六、業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案

七、開發商與業主協商并達成書面協議（仔細考慮）

八、根據協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議（馬虎不得）

九、業主簽署《入住交接單》（看好、點好、收好）

【提示】：開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

溫馨提示：開發商必須提供如下三證一書兩表復印件（用戶必須查看原件），才可以進行驗收房屋。建設工程質量認定證書 住宅使用說明書 住宅質量保證書

竣工驗收備案表 房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證 面積實測表

專家提醒；還要包括水、電、氣等的質量檢驗及認證

溫馨提示2：開發商通知收房時必須有入住通知單

接到開發商的入住通知單(也叫入伙通知單)，就標志著業主收樓的開始。入住通知單，一般會將收樓的時間、地點、需要帶的資料以及該交的費用一一說明。您如果身在外地，沒有足夠的時間親自辦理入住手續，那么您必須指定委托人來幫您簽訂各種入住相關文件，當然這位委托人必須持有您的委托書。

溫馨提示：開發商不交房是根本性違約開發商交房時一般都要求購房人在拿鑰匙之前先向其或物業管理公司交納以下幾項費用：契稅、維修基金、物業管理費、燃氣初裝費、有線電視初裝費、供暖費等等。這幾項費用，都不是購房合同約定的購房人在交房前履行的義務。無論開發商或物業管理公司要求你交納這幾項費用中的哪一項或哪幾項，建議你堅決拒絕。如果開發商因為你未向其交納其要求交納的費用而拒絕交房，就是開發商根本違約行為，你就有權根據《合同法》的規定選擇退房(即解除合同)。

溫馨提示：購房人不收房不屬于違約行為很多購房人擔心不收房會對開發商承擔違約責任，“收房”是購房人的權利，不是購房人的義務。即使合同中約定了購房人不收房應承擔何種法律責任，也是無效的，購房人不會因為不收房而承擔任何違約責任。根據《合同法》，在購房人不收房的情況下，開發商惟一的權利是將房屋提存(所謂“提存”，是指：買方不按合同收取貨物，賣方便有權將貨物存放在某個地方，并找人做證明，同時告知買方貨物已經于何時存放在何地，自此，貨物失滅的風險由買方承擔)。購房人因為不收房所承擔的惟一法律后果是：開發商將房屋提存后，房屋滅失的風險由購房人承擔。房屋滅失的風險概率是微乎其微的，所以，開發商一般也不會將房屋提存。

溫馨提示：“檢驗”是收房過程中最重要的環節

1、收房的過程中最重要的環節是對房屋的檢驗。如果“補充協議”里已經約定了檢驗期限，你就應該在檢驗期限內完成對房屋的檢驗；如果沒有約定檢驗期限，你應盡快完成對房屋的檢驗。如果房屋經檢驗在面積和質量上均符合合同約定，你就可以向開發商表示接收房屋；如果房屋的面積或者質量不符合合同約定，你應在檢驗期間內或盡可能短的期限內(最長不能超過交房后的兩年以內)將房屋的面積或質量不符合合同約定的情形通知開發商，并明確表示拒收房屋。如果你沒有在檢驗期間內或交房后的兩年以內將房屋的面積或質量不符合合同約定的情形通知開發商，后果是：無論房屋的面積多少或質量如何，你都將喪失追究開發商違約責任的權利。

2、對房屋面積的檢驗包括對套內面積的檢驗和對公攤面積的檢驗。對房屋面積進行檢驗的惟一準確方法是按照設計圖紙上的數據進行計算。如果開發商拒絕提供設計圖紙，你有權拒絕接受開發商交房，并可以根據《合同法》第一百三十六條向法院起訴要求開發商提供設計圖紙。如果你不愿意起訴，你就只好帶上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套內面積，公攤面積是量不出來的，而開發商的“虛秤”一般只出現在公攤面積的數據上。對房屋質量的檢驗應包括：對房屋建筑質量、房屋附屬物質量的檢驗和房屋是否符合綜合驗收條件的檢驗

溫馨提示：收房過程中購房人易犯的錯誤

一、很多購房人在開發商交房后未進行檢驗就急不可耐地搬進去住，甚至在開發商正式交房前就開始對房屋進行裝修。這種做法極不可取。這么做可能被法官理

解成你已經以自己的行為表示對開發商交付的房屋的接受，你以房屋面積或質量不符合合同約定為由要求開發商承擔違約責任的訴訟請求會遭到駁回。

二、有些開發商的交房人員將包含有購房人同意接受房屋或對房屋面積、質量沒有異議的意思的文件隱藏在其他文件(比如：三《書》一《證》兩《表》)中，趁購房人進入新房時的興奮讓購房人一并簽字。你千萬不要為開發商交房人員的甜言蜜語和賭咒發誓所動搖，稀里糊涂就在文件上簽字。對開發商的交房人員讓你簽字的文件，每一頁你都要認認真真地看，看不明白就不要簽。

三、有些購房人相約集體收房。集體收房可以共攤成本、相互證明、聯手行動，并可以為以后小區的物業管理培養公共意識。

溫馨提示：特別提示：驗房程序：

一、查看兩書一表：質保書、使用說明書、竣工驗收備案表；面積實測數據對照購房合同上的面積。

二、不交費、不簽字、先驗房：發現問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證、為日后舉證奠定基礎，特別保存好驗房問題備案單。核查房屋總面積超出或減少百分之三以內的情況很普遍；套內面積減少、公攤面積增加的情況更多。

三、房屋完好。簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。

四、交合理費用（包括：物業管理費應有物價局批文、裝修押金、垃圾清運費）

其它：消協特別提醒消費者，拿鑰匙前千萬注意查看《綜合驗收合格證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《測繪成果表》等有關證件。如開發商不能提供《綜合驗收合格證》，消費者可拒絕接收房產，并要求開發商承擔逾期交付的違約責任；如合同約定的交付期已到，樓盤尚未通過綜合驗收，開發商通知拿鑰匙而消費者又急等入住的，最好在交房手續單上聲明：因該房屋未經綜合驗收，交付日期以該樓盤通過綜合驗收日期為準。

溫馨提示：特別提示：A、房屋的《住宅質量保證書》--可帶走《住宅質量保證》書包含三個項目的保修條款，結構的保修期限是50年，屋面防水和衛浴防水的保修期限是五年，設備及裝修的保修期限是兩年。保修期限從領到鑰匙開始計算，這個日期最好寫進住宅質量保證書。《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。B、《住宅使用說明書》--可帶走《住宅使用說明書》應該包含如下內容：開發商名稱及其聯系電話；設計單位及其聯系電話；施工單位及其聯系電話；監理單位及其聯系電話。《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。C、《竣工驗收備案表》《建設工程竣工備案表》復印件有可能收房時尚未辦理，但必須在竣工驗收后十五天內備案，否則影響辦理產權證。按照有關規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關鍵環節，一旦出了問題，就是人命關天的大事故。而對于業主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗房的時候不能只看發展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發展商的過失，一樣可以追究其責任。

D、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走

溫馨提示：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》裝修部分

第十六條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

第四十四條 工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下，可以不申請辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動參照本辦法執行。

說明：

1、業主在裝修時所產生的垃圾物可自行運輸及處理，也可委托物管公司進行處理并支付200

不等的費用。

2、業主不需要交納裝修押金。

因為您買的是毛坯房，您要讓開發商提供房屋的設計圖紙，以便在裝修的時候避免損壞房屋結構。此外向物業管理公司要《裝修開工證》，雙方簽訂一份協議，明確您在裝修過程中的權利與責任.溫馨提示：《中華人民共和國契稅暫行條例》稅率部分

第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。說明：必須根據面積大下而定，120平方下與144平方以上另外：國家七部委規定的“普通住宅建筑面積120平方米上浮20％的最高界限之內

第六條 有下列情形之一的，減征或者免征契稅：

(一)國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征；

(二)城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征；

(三)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；

(四)財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。

溫馨提示12：《中華人民共和國印花稅暫行條例》稅率部分

住房印花稅率規定為0.05‰，說明：開發商及業主各承擔一半既0.025‰，(不要認為錢少)

溫馨提示： 簽訂《物業管理公約》

您能簽訂這項公約，說明您的房產基本達到您的理想標準了。《物業管理公約》是您在未來居住生活中在小區將享有什么樣的權利與義務的標準。但您這時候不要犯糊涂，別以為每月每平方米不過幾元錢，買得起當然住得起，您要看清，您以后要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費是怎么核定的，要讓物業管理公司說得清清楚楚、明明白白，防人之心不可無嘛。還有，您的小區物業管理公司的資質最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標準，別在今后的管理當中給您造成不必要的麻煩，如果提前認識這家公司，在今后成立業主委員會的時候您能做到知己知彼。

溫馨提示：收樓必看20個細節

１、每間居室的門在開啟關閉的時候是否順暢？有些粗糙的樓盤偏偏就是門關不上。

２、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。３、房屋內各處開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？

４、帶裝修的房屋地板有無松動、爆裂、撞凹、行走時是否吱吱作響？

５、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈４５度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。

６、看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。

７、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？

８、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

９、浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當？

１０、衛生間、廚房內是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。１１試一下房屋內所有的開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。３０％的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當的關系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規范》，規定每套住宅回路數不宜少于５個。增加回路可以保

證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發生。

１２、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

１３、供水管的材質？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用５０年。銅可以抑制細茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。

１４試煤氣熱水器開關是否妥當？

１５、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。

１６、自來水水質怎么樣？注意區分市政水和小區自供水。

１７、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。

１８、檢查屋內是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內是否有垃圾？１９、要求開發商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細表。

２０、索要廚衛精裝修物品的使用說明書，同時詢問這些物品有關的保修事宜。