第一篇：金融商務(wù)中心物業(yè)管理工作計(jì)劃思路

金融商務(wù)中心物業(yè)管理工作計(jì)劃思路

作者：佚名來源：不詳發(fā)布時(shí)間：2010-2-27 13:20:45發(fā)布人：星空無月

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依據(jù)總公司的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，現(xiàn)就介入期管理擬定如下工作計(jì)劃：

根據(jù)總公司工程部、拓展部提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于公司的銷售服務(wù)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

（1）根據(jù)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對大廈的給排水、電力供應(yīng)、電梯、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

（6）配合拓展部進(jìn)行物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與拓展部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與大廈的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與總公司工程部協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；

（10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；

（11）與總公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；

（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)

主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與總公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在拓展部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的公司業(yè)態(tài)、人員年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對總公司負(fù)責(zé)”的宗旨，對大廈進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

4、介入期管理工作計(jì)劃表（略）

第二篇：學(xué)校物業(yè)管理思路

隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理企業(yè)也得到了發(fā)展，但仍處于物業(yè)管理的摸索、調(diào)整、發(fā)展的初級階段，而物業(yè)管理自身還處在發(fā)展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業(yè)內(nèi)部的管理經(jīng)營模式各自為政。由于高校后勤的物業(yè)管理與小區(qū)物業(yè)管理有很大的不同，高校物業(yè)的最大特點(diǎn)，就是它依托學(xué)校，實(shí)施范圍主要限于校內(nèi)，高校物業(yè)管理起步相對較晚，物業(yè)管理理念尚未成熟，物業(yè)管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業(yè)管理企業(yè)的管理作以研究和探討。

(一)本著嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡

物業(yè)管理作為學(xué)校后勤公司的一個(gè)重要部門，必須在公司整體精神的指導(dǎo)下，并結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)特征，提出物業(yè)管理企業(yè)的精神口號，比如“嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、務(wù)實(shí)、熱情、創(chuàng)新”，要努力體現(xiàn)企業(yè)在整體上“團(tuán)結(jié)、向上、規(guī)范”的精神面貌，確立企業(yè)“以校養(yǎng)業(yè)、以業(yè)轉(zhuǎn)制”的長期目標(biāo)。逐步樹立“從單一的簡單的服務(wù)到全方位綜合服務(wù)，從立體式服務(wù)向?qū)I(yè)化物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變”的經(jīng)營管理理念。在實(shí)際工作中，完善了《物業(yè)管理部員工規(guī)章制度》等一系列有關(guān)規(guī)范物業(yè)管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規(guī)范、靠程序進(jìn)行管理。在管理當(dāng)中，管理員要不斷地學(xué)習(xí)和貫徹員工規(guī)章制度，來加強(qiáng)和實(shí)現(xiàn)管理，讓員工切身體會(huì)到制度是為崗位而設(shè)，而不是為個(gè)人而設(shè)，使人情管理的成分逐步減少。規(guī)范的制度建設(shè)在不斷加強(qiáng)情況下，由于不適應(yīng)嚴(yán)格的規(guī)范化管理帶來的不適應(yīng)，引起了不同原因的員工情緒波動(dòng)，甚至發(fā)生暫時(shí)性的停工停產(chǎn)事件，但這應(yīng)屬于轉(zhuǎn)變管理方式過程中的正常現(xiàn)象。

（二）理清思路，與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)調(diào)整管理模式

物業(yè)管理工作是一門“繁、雜、細(xì)、變”的工作，物業(yè)管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業(yè)管理涉及的內(nèi)容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業(yè)管理很多工作是面上的工作，物業(yè)管理工作與“對學(xué)校第一印象”有直接關(guān)系，是體現(xiàn)學(xué)校門面的作用，因此工作要比較“細(xì)”；物業(yè)管理工作是一個(gè)“動(dòng)態(tài)的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時(shí)都用可能在某個(gè)角落產(chǎn)生；比如雜草，一個(gè)不小心整個(gè)校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據(jù)一些摸索的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)提供一點(diǎn)參考意見。

一、以功能為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行大膽的分工。在綠化班中，逐步設(shè)立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項(xiàng)，每項(xiàng)都有責(zé)任人，責(zé)任落實(shí)到位，不僅發(fā)揮了各自的特長，而且增加了各自的責(zé)任心，打破“一窩粥”的現(xiàn)象。

二、權(quán)力下放，發(fā)揮主動(dòng)性。在大樓管理方面，設(shè)立主持日常工作的管理員，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目部的日常管理，逐步形成一個(gè)核心，形成直接式領(lǐng)導(dǎo)。下放了一定限額的經(jīng)濟(jì)權(quán)和人事權(quán)。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。

三、為基層管理員創(chuàng)造便于他們管理的外部環(huán)境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創(chuàng)良好的外部環(huán)境，幫助他掃清障礙。

四、規(guī)范管理制度先行，力求規(guī)范服務(wù)。部門提出從過去的“勤、細(xì)、實(shí)”的基礎(chǔ)上，提升到加強(qiáng)規(guī)范管理的層次。在這一理論的指導(dǎo)下，物業(yè)部先后出臺(tái)了大量的規(guī)章制度，并逐步付緒于實(shí)施。在實(shí)際工作中，不斷調(diào)整，改進(jìn)，再調(diào)整，再改進(jìn)，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責(zé)范圍不斷明確，責(zé)任區(qū)域日益明顯，責(zé)任心也自然而然的得到了加強(qiáng)。在規(guī)范管理基礎(chǔ)上，今后我們還需提出規(guī)范服務(wù)，而不是盲目的無償?shù)姆?wù)。

五、規(guī)范管理中幾條值得堅(jiān)持保持的經(jīng)驗(yàn)：①出臺(tái)新的獎(jiǎng)懲考核制度，將考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化、量化，分值與獎(jiǎng)金相應(yīng)得到真實(shí)體現(xiàn)；②每周一次的員工訓(xùn)導(dǎo)制③每周一次管理員例會(huì)制；④校區(qū)衛(wèi)生評比制；⑤各校區(qū)管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)制度。

（三）物業(yè)管理須加快企業(yè)化步伐

一、加快企業(yè)的規(guī)范化管理，是加快企業(yè)化步伐的基礎(chǔ)。

加快物業(yè)管理制度化建設(shè)，是加快企業(yè)規(guī)范化管理的前提條件。建立和完善物業(yè)管理的規(guī)章制度建設(shè)，才能使物業(yè)管理做到有章可循。操作上才能更規(guī)范，才能使成功的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)化理論指導(dǎo)思想。物業(yè)管理表格化，是企業(yè)規(guī)范化管理實(shí)施途徑。把制度轉(zhuǎn)化為表格，表格化是落實(shí)制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點(diǎn)，易把制度化的東西轉(zhuǎn)化為可實(shí)際操作的東西。數(shù)據(jù)化是企業(yè)規(guī)范管理的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。只有數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)結(jié)果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現(xiàn)規(guī)范管理的只能是數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)成績，最能表達(dá)結(jié)果。理論化是加快企業(yè)規(guī)范管理的實(shí)際成果。在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上形成更高的理論體系，理論的創(chuàng)新，制度化建設(shè)才能不斷完善。規(guī)范管理是一個(gè)制度化、表格化、數(shù)據(jù)化、理論化不斷循環(huán)反復(fù)的過程。

二、加快物業(yè)管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，是加快企業(yè)化步伐的重要途徑

1、轉(zhuǎn)變觀念，加快管理理念的調(diào)整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發(fā)生沖突的時(shí)候，還沒有必要去改變它的現(xiàn)狀。我們認(rèn)為“發(fā)展才是合理”，只有不斷的改革創(chuàng)新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經(jīng)驗(yàn)，才能不斷的發(fā)展。作為部門領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該從具體的事務(wù)中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策上來，著重思考企業(yè)規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展方向、企業(yè)理論文化建設(shè)、企業(yè)制度建設(shè)、企業(yè)市場定位、企業(yè)人才規(guī)劃管理等問題。

2、根據(jù)物來管理的功能需要，設(shè)立主管理實(shí)施具體管理事務(wù)。設(shè)置衛(wèi)生、綠化、維修、保安等主管，權(quán)力下放，責(zé)任到位，激發(fā)主管的主動(dòng)性和創(chuàng)造性。對現(xiàn)有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財(cái)力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個(gè)部門，設(shè)立主管，以校區(qū)為單位進(jìn)行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術(shù)力量，組建水電等搶修工程項(xiàng)目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項(xiàng)目工程部，設(shè)立主管一名。保安部應(yīng)分解為校衛(wèi)隊(duì)和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛(wèi)體系。建議把大樓保安歸口到大樓物業(yè)中去。具備獨(dú)立注冊公司能力的，應(yīng)考慮獨(dú)立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業(yè)，成為公司下屬企業(yè)或未來物業(yè)分公司的下屬企業(yè)。

3、責(zé)權(quán)行適當(dāng)調(diào)整。權(quán)力下放的同時(shí)，也意味著責(zé)任與利益以下放。給部門以更多的權(quán)力，承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，從而更好的發(fā)揮部門的工作熱情，激發(fā)員工進(jìn)取創(chuàng)業(yè)精神。

4、樹立以人為本的思想，進(jìn)行人事調(diào)整。首先，本人認(rèn)為工作合格基層管理員，應(yīng)該具備能執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)的能力。作為優(yōu)良的基層管理員，不僅具備了執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)的能務(wù)，還能在實(shí)際工作中加以創(chuàng)新和發(fā)展的能力，這樣的管理員應(yīng)該成培養(yǎng)干部的對象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優(yōu)秀保潔員中提拔產(chǎn)生的管理員，更便于掌握和管理，其優(yōu)勢在一是對工作環(huán)境熟悉，二是熟悉業(yè)務(wù)，便于業(yè)務(wù)指導(dǎo)。另外，也要重視從其它同行中引進(jìn)相關(guān)管理員，其優(yōu)勢；一是熟悉業(yè)務(wù)，有一定的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，二是能帶來新的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式。三是能對企業(yè)員工產(chǎn)生沖擊與壓力，迫使員工產(chǎn)生競爭危機(jī)感。要重視管理員進(jìn)行管理階層。就是讓管理員參與企業(yè)的決策、策劃，精減現(xiàn)有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應(yīng)進(jìn)行管理階層中的決策層；二類管理員應(yīng)進(jìn)入管理階層中的執(zhí)行層。

三、轉(zhuǎn)變觀念，大膽嘗試，參與社會(huì)市場競爭

1、轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整管理經(jīng)營理念

俗話說，“先學(xué)會(huì)走路，再學(xué)跑步。”但是，在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天，信息傳遞發(fā)達(dá)、潮流更替周期縮短，占領(lǐng)市場迅速。因此，我們在學(xué)走路的同時(shí)，也要學(xué)跑步。我們在經(jīng)營校園市場的同時(shí)，要積極發(fā)展校外市場。做好開拓市場的前期準(zhǔn)備，營校內(nèi)市場的同時(shí)要積極發(fā)展校外市場。要有人力、物力、財(cái)力的長期投入。沒有社會(huì)市場，企業(yè)就沒有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、確立市場定位，制定發(fā)展策略，規(guī)劃拓展藍(lán)圖

要參與社會(huì)市場競爭，首先要有科學(xué)地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認(rèn)為商務(wù)樓盤及中學(xué)中等學(xué)校后勤比較容易突破，市場定位之后要進(jìn)行市場調(diào)研，沒有調(diào)研就沒有可靠的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)應(yīng)該成為選擇制訂發(fā)展策略的重要依據(jù)，有了發(fā)展策略就能明確發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃拓展藍(lán)圖也就容易成功。

3、參與社會(huì)市場競爭，在行為上要大膽嘗試

任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會(huì)有何損失，但是卻失去了社會(huì)，只有去嘗試了才會(huì)有機(jī)會(huì)，有機(jī)會(huì)了發(fā)展的機(jī)會(huì)就大了。但是任何嘗度都不應(yīng)該是盲目的。在物業(yè)管理參與社會(huì)市場競爭，應(yīng)做一些前期準(zhǔn)備。比如，在人力上，要有從具體負(fù)責(zé)，并且要有一定數(shù)量的人員結(jié)構(gòu)及組織，在財(cái)力上，要有專項(xiàng)的經(jīng)費(fèi)開支與投入。在物力上要有一定的設(shè)備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎(jiǎng)勵(lì)措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領(lǐng)導(dǎo)層所要考慮的。這也正是作為領(lǐng)導(dǎo)決策層應(yīng)適當(dāng)權(quán)力下放，逐步擺脫具體事務(wù)的需要。腳的女人走不快，也正是這個(gè)道理。

4、物業(yè)管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

無論人或事，都離不開周圍的環(huán)境。總公司形成的大環(huán)境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業(yè)。因此，作為總公司本身更應(yīng)加快企業(yè)化進(jìn)程，為其下屬部門和企業(yè)，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，也為物業(yè)管理成為獨(dú)立法人，營造良好的外部氛圍。物業(yè)公司的發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃要與總公司的目標(biāo)與規(guī)劃相一致。

（四）進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效地促進(jìn)管理

有意識(shí)地進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)對于企業(yè)的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進(jìn)行員工定期培訓(xùn)和列隊(duì)訓(xùn)練的過程中，員工不僅縮短了對業(yè)務(wù)熟悉過程，好得經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)知識(shí)又能夠及時(shí)得到交流和借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協(xié)作，有利于員工產(chǎn)生歸屬感和向心力。良好的企業(yè)形象可以產(chǎn)生強(qiáng)烈的企業(yè)向心力。企業(yè)的良好形象賦予企業(yè)員工的是崇高的榮譽(yù)感，可以使他們在社會(huì)上深切地感受到由于企業(yè)的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)對企業(yè)的向心力。高校后勤的優(yōu)勢就在于高等學(xué)府作為依托背景，“高等學(xué)府”這四個(gè)字在人們心中是有著比較高的社會(huì)地位，也容易使員工能在“學(xué)府”產(chǎn)生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發(fā)展迅猛的學(xué)校，更能讓人產(chǎn)生榮耀感。高校物業(yè)的一線員工的工資相對社會(huì)企業(yè)來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊(duì)伍穩(wěn)定上起到了非常重要的作用。也正因?yàn)槿绱耍己玫钠髽I(yè)形象，還是企業(yè)吸引人才的最有利的條件。

樹立物業(yè)管理在師生當(dāng)中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務(wù)理念、經(jīng)營理念、管理理念，嚴(yán)格執(zhí)行員工工作標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等基本規(guī)章制度，落實(shí)考核制度。統(tǒng)一員工勞動(dòng)服務(wù)意識(shí)，統(tǒng)一員工著裝和形象標(biāo)志。加大物業(yè)管理好人好事的宣傳，適時(shí)地支持和贊助學(xué)生活動(dòng)，并做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業(yè)管理不甚了解，很多學(xué)生還不知道什么叫物業(yè)管理，這時(shí)我們要做好宣傳。現(xiàn)在有不少老師有“不管什么事，先去找物業(yè)”觀念，如果不做很好的宣傳，物業(yè)管理的電話，很容易成為學(xué)校的熱線電話。因此，物業(yè)管理要有意識(shí)的進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效的促進(jìn)企業(yè)管理。

第三篇：學(xué)校物業(yè)管理思路

隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理企業(yè)也得到了發(fā)展，但仍處于物業(yè)管理的摸索、調(diào)整、發(fā)展的初級階段，而物業(yè)管理自身還處在發(fā)展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業(yè)內(nèi)部的管理經(jīng)營模式各自為政。由于高校后勤的物業(yè)管理與小區(qū)物業(yè)管理有很大的不同，高校物業(yè)的最大特點(diǎn)，就是它依托學(xué)校，實(shí)施范圍主要限于校內(nèi)，高校物業(yè)管理起步相對較晚，物業(yè)管理理念尚未成熟，物業(yè)管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業(yè)管理企業(yè)的管理作以研究和探討。

(一)本著嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡

物業(yè)管理作為學(xué)校后勤公司的一個(gè)重要部門，必須在公司整體精神的指導(dǎo)下，并結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)特征，提出物業(yè)管理企業(yè)的精神口號，比如“嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、務(wù)實(shí)、熱情、創(chuàng)新”，要努力體現(xiàn)企業(yè)在整體上“團(tuán)結(jié)、向上、規(guī)范”的精神面貌，確立企業(yè)“以校養(yǎng)業(yè)、以業(yè)轉(zhuǎn)制”的長期目標(biāo)。逐步樹立“從單一的簡單的服務(wù)到全方位綜合服務(wù)，從立體式服務(wù)向?qū)I(yè)化物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變”的經(jīng)營管理理念。在實(shí)際工作中，完善了《物業(yè)管理部員工規(guī)章制度》等一系列有關(guān)規(guī)范物業(yè)管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠規(guī)范、靠程序進(jìn)行管理。在管理當(dāng)中，管理員要不斷地學(xué)習(xí)和貫徹員工規(guī)章制度，來加強(qiáng)和實(shí)現(xiàn)管理，讓員工切身體會(huì)到制度是為崗位而設(shè)，而不是為個(gè)人而設(shè)，使人情管理的成分逐步減少。規(guī)范的制度建設(shè)在不斷加強(qiáng)情況下，由于不適應(yīng)嚴(yán)格的規(guī)范化管理帶來的不適應(yīng)，引起了不同原因的員工情緒波動(dòng)，甚至發(fā)生暫時(shí)性的停工停產(chǎn)事件，但這應(yīng)屬于轉(zhuǎn)變管理方式過程中的正常現(xiàn)象。

（二）理清思路，與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)調(diào)整管理模式

物業(yè)管理工作是一門“繁、雜、細(xì)、變”的工作，物業(yè)管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業(yè)管理涉及的內(nèi)容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業(yè)管理很多工作是面上的工作，物業(yè)管理工作與“對學(xué)校第一印象”有直接關(guān)系，是體現(xiàn)學(xué)校門面的作用，因此工作要比較“細(xì)”；物業(yè)管理工作是一個(gè)“動(dòng)態(tài)的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時(shí)都用可能在某個(gè)角落產(chǎn)生；比如雜草，一個(gè)不小心整個(gè)校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據(jù)一些摸索的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)提供一點(diǎn)參考意見。

一、以功能為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行大膽的分工。在綠化班中，逐步設(shè)立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項(xiàng)，每項(xiàng)都有責(zé)任人，責(zé)任落實(shí)到位，不僅發(fā)揮了各自的特長，而且增加了各自的責(zé)任心，打破“一窩粥”的現(xiàn)象。

二、權(quán)力下放，發(fā)揮主動(dòng)性。在大樓管理方面，設(shè)立主持日常工作的管理員，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目部的日常管理，逐步形成一個(gè)核心，形成直接式領(lǐng)導(dǎo)。下放了一定限額的經(jīng)濟(jì)權(quán)和人事權(quán)。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。

三、為基層管理員創(chuàng)造便于他們管理的外部環(huán)境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創(chuàng)良好的外部環(huán)境，幫助他掃清障礙。

四、規(guī)范管理制度先行，力求規(guī)范服務(wù)。部門提出從過去的“勤、細(xì)、實(shí)”的基礎(chǔ)上，提升到加強(qiáng)規(guī)范管理的層次。在這一理論的指導(dǎo)下，物業(yè)部先后出臺(tái)了大量的規(guī)章制度，并逐步付緒于實(shí)施。在實(shí)際工作中，不斷調(diào)整，改進(jìn)，再調(diào)整，再改進(jìn)，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責(zé)范圍不斷明確，責(zé)任區(qū)域日益明顯，責(zé)任心也自然而然的得到了加強(qiáng)。在規(guī)范管理基礎(chǔ)上，今后我們還需提出規(guī)范服務(wù)，而不是盲目的無償?shù)姆?wù)。

五、規(guī)范管理中幾條值得堅(jiān)持保持的經(jīng)驗(yàn)：①出臺(tái)新的獎(jiǎng)懲考核制度，將考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化、量化，分值與獎(jiǎng)金相應(yīng)得到真實(shí)體現(xiàn)；②每周一次的員工訓(xùn)導(dǎo)制③每周一次管理員例會(huì)制；④校區(qū)衛(wèi)生評比制；⑤各校區(qū)管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)制度。

（三）物業(yè)管理須加快企業(yè)化步伐

一、加快企業(yè)的規(guī)范化管理，是加快企業(yè)化步伐的基礎(chǔ)。

加快物業(yè)管理制度化建設(shè)，是加快企業(yè)規(guī)范化管理的前提條件。建立和完善物業(yè)管理的規(guī)章制度建設(shè)，才能使物業(yè)管理做到有章可循。操作上才能更規(guī)范，才能使成功的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)化理論指導(dǎo)思想。物業(yè)管理表格化，是企業(yè)規(guī)范化管理實(shí)施途徑。把制度轉(zhuǎn)化為表格，表格化是落實(shí)制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點(diǎn)，易把制度化的東西轉(zhuǎn)化為可實(shí)際操作的東西。數(shù)據(jù)化是企業(yè)規(guī)范管理的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。只有數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)結(jié)果。無論是制度化，不是表格化，最終能體現(xiàn)規(guī)范管理的只能是數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)成績，最能表達(dá)結(jié)果。理論化是加快企業(yè)規(guī)范管理的實(shí)際成果。在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上形成更高的理論體系，理論的創(chuàng)新，制度化建設(shè)才能不斷完善。規(guī)范管理是一個(gè)制度化、表格化、數(shù)據(jù)化、理論化不斷循環(huán)反復(fù)的過程。

二、加快物業(yè)管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，是加快企業(yè)化步伐的重要途徑

1、轉(zhuǎn)變觀念，加快管理理念的調(diào)整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發(fā)生沖突的時(shí)候，還沒有必要去改變它的現(xiàn)狀。我們認(rèn)為“發(fā)展才是合理”，只有不斷的改革創(chuàng)新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經(jīng)驗(yàn)，才能不斷的發(fā)展。作為部門領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該從具體的事務(wù)中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策上來，著重思考企業(yè)規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展方向、企業(yè)理論文化建設(shè)、企業(yè)制度建設(shè)、企業(yè)市場定位、企業(yè)人才規(guī)劃管理等問題。

2、根據(jù)物來管理的功能需要，設(shè)立主管理實(shí)施具體管理事務(wù)。設(shè)置衛(wèi)生、綠化、維修、保安等主管，權(quán)力下放，責(zé)任到位，激發(fā)主管的主動(dòng)性和創(chuàng)造性。對現(xiàn)有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財(cái)力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個(gè)部門，設(shè)立主管，以校區(qū)為單位進(jìn)行派工，每月的崗位工資以派工單子中工作量來定，集中公司的技術(shù)力量，組建水電等搶修工程項(xiàng)目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項(xiàng)目工程部，設(shè)立主管一名。保安部應(yīng)分解為校衛(wèi)隊(duì)和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛(wèi)體系。建議把大樓保安歸口到大樓物

業(yè)中去。具備獨(dú)立注冊公司能力的，應(yīng)考慮獨(dú)立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業(yè)，成為公司下屬企業(yè)或未來物業(yè)分公司的下屬企業(yè)。

3、責(zé)權(quán)行適當(dāng)調(diào)整。權(quán)力下放的同時(shí)，也意味著責(zé)任與利益以下放。給部門以更多的權(quán)力，承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，從而更好的發(fā)揮部門的工作熱情，激發(fā)員工進(jìn)取創(chuàng)業(yè)精神。

4、樹立以人為本的思想，進(jìn)行人事調(diào)整。首先，本人認(rèn)為工作合格基層管理員，應(yīng)該具備能執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)的能力。作為優(yōu)良的基層管理員，不僅具備了執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)的能務(wù)，還能在實(shí)際工作中加以創(chuàng)新和發(fā)展的能力，這樣的管理員應(yīng)該成培養(yǎng)干部的對象。從基層工作人員中提撥管理員的重要性。比如，從優(yōu)秀保潔員中提拔產(chǎn)生的管理員，更便于掌握和管理，其優(yōu)勢在一是對工作環(huán)境熟悉，二是熟悉業(yè)務(wù)，便于業(yè)務(wù)指導(dǎo)。另外，也要重視從其它同行中引進(jìn)相關(guān)管理員，其優(yōu)勢；一是熟悉業(yè)務(wù)，有一定的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，二是能帶來新的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式。三是能對企業(yè)員工產(chǎn)生沖擊與壓力，迫使員工產(chǎn)生競爭危機(jī)感。要重視管理員進(jìn)行管理階層。就是讓管理員參與企業(yè)的決策、策劃，精減現(xiàn)有管理員形開成管理人員等級即一類管理員應(yīng)進(jìn)行管理階層中的決策層；二類管理員應(yīng)進(jìn)入管理階層中的執(zhí)行層。

三、轉(zhuǎn)變觀念，大膽嘗試，參與社會(huì)市場競爭

1、轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整管理經(jīng)營理念

俗話說，“先學(xué)會(huì)走路，再學(xué)跑步。”但是，在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天，信息傳遞發(fā)達(dá)、潮流更替周期縮短，占領(lǐng)市場迅速。因此，我們在學(xué)走路的同時(shí)，也要學(xué)跑步。我們在經(jīng)營校園市場的同時(shí)，要積極發(fā)展校外市場。做好開拓市場的前期準(zhǔn)備，營校內(nèi)市場的同時(shí)要積極發(fā)展校外市場。要有人力、物力、財(cái)力的長期投入。沒有社會(huì)市場，企業(yè)就沒有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、確立市場定位，制定發(fā)展策略，規(guī)劃拓展藍(lán)圖

要參與社會(huì)市場競爭，首先要有科學(xué)地市場定位，只有找到了突破口刀刃，才有明確的方向感。我認(rèn)為商務(wù)樓盤及中學(xué)中等學(xué)校后勤比較容易突破，市場定位之后要進(jìn)行市場調(diào)研，沒有調(diào)研就沒有可靠的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)應(yīng)該成為選擇制訂發(fā)展策略的重要依據(jù)，有了發(fā)展策略就能明確發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃拓展藍(lán)圖也就容易成功。

3、參與社會(huì)市場競爭，在行為上要大膽嘗試

任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會(huì)有何損失，但是卻失去了社會(huì)，只有去嘗試了才會(huì)有機(jī)會(huì)，有機(jī)會(huì)了發(fā)展的機(jī)會(huì)就大了。但是任何嘗度都不應(yīng)該是盲目的。在物業(yè)管理參與社會(huì)市場競爭，應(yīng)做一些前期準(zhǔn)備。比如，在人力上，要有從具體負(fù)責(zé)，并且要有一定數(shù)量的人員結(jié)構(gòu)及組織，在財(cái)力上，要有專項(xiàng)的經(jīng)費(fèi)開支與投入。在物力上要有一定的設(shè)備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎(jiǎng)勵(lì)措施等等，而這一切正是作為公司與部門的領(lǐng)導(dǎo)層所要考慮的。這也正是作為領(lǐng)導(dǎo)決策層應(yīng)適當(dāng)權(quán)力下放，逐步擺脫具體事務(wù)的需要。腳的女人走不快，也正是這個(gè)道理。

4、物業(yè)管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境無論人或事，都離不開周圍的環(huán)境。總公司形成的大環(huán)境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業(yè)。因此，作為總公司本身更應(yīng)加快企業(yè)化進(jìn)程，為其下屬部門和企業(yè)，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，也為物業(yè)管理成為獨(dú)立法人，營造良好的外部氛圍。物業(yè)公司的發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃要與總公司的目標(biāo)與規(guī)劃相一致。

（四）進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效地促進(jìn)管理

有意識(shí)地進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)對于企業(yè)的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進(jìn)行員工定期培訓(xùn)和列隊(duì)訓(xùn)練的過程中，員工不僅縮短了對業(yè)務(wù)熟悉過程，好得經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)知識(shí)又能夠及時(shí)得到交流和借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協(xié)作，有利于員工產(chǎn)生歸屬感和向心力。良好的企業(yè)形象可以產(chǎn)生強(qiáng)烈的企業(yè)向心力。企業(yè)的良好形

象賦予企業(yè)員工的是崇高的榮譽(yù)感，可以使他們在社會(huì)上深切地感受到由于企業(yè)的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)對企業(yè)的向心力。高校后勤的優(yōu)勢就在于高等學(xué)府作為依托背景，“高等學(xué)府”這四個(gè)字在人們心中是有著比較高的社會(huì)地位，也容易使員工能在“學(xué)府”產(chǎn)生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發(fā)展迅猛的學(xué)校，更能讓人產(chǎn)生榮耀感。高校物業(yè)的一線員工的工資相對社會(huì)企業(yè)來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊(duì)伍穩(wěn)定上起到了非常重要的作用。也正因?yàn)槿绱耍己玫钠髽I(yè)形象，還是企業(yè)吸引人才的最有利的條件。

樹立物業(yè)管理在師生當(dāng)中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務(wù)理念、經(jīng)營理念、管理理念，嚴(yán)格執(zhí)行員工工作標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等基本規(guī)章制度，落實(shí)考核制度。統(tǒng)一員工勞動(dòng)服務(wù)意識(shí)，統(tǒng)一員工著裝和形象標(biāo)志。加大物業(yè)管理好人好事的宣傳，適時(shí)地支持和贊助學(xué)生活動(dòng)，并做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業(yè)管理不甚了解，很多學(xué)生還不知道什么叫物業(yè)管理，這時(shí)我們要做好宣傳。現(xiàn)在有不少老師有“不管什么事，先去找物業(yè)”觀念，如果不做很好的宣傳，物業(yè)管理的電話，很容易成為學(xué)校的熱線電話。因

此，物業(yè)管理要有意識(shí)的進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效的促進(jìn)企業(yè)管理。

第四篇：新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路!!!

新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路(一）

依據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃： <一>介入期

根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團(tuán)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；（10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；（11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；

（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

4、介入期管理工作計(jì)劃表 序號

項(xiàng) 目內(nèi) 容時(shí) 間 一

前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)

1、項(xiàng)目實(shí)地考察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；

2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。2006年5月至2006年10月 二

擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案

1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)；

2、對大儒世家項(xiàng)目深入調(diào)查研究；

3、針對大儒世家新區(qū)特點(diǎn)擬訂管理方案。2006年5月至2006年6月 三

組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；

2、人員培訓(xùn)；

3、人員上崗。

2006年5月至2006年11月 四

完善管理及辦公條件

1、安排管理用房；

2、安排員工宿舍；

3、管理物質(zhì)裝備。

2006年10月至2006年11月 五

制定管理規(guī)章制度

1、制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度； 2006年6月至2006年7月 六

對業(yè)戶的宣傳及對員工的培訓(xùn)

對二次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書面宣導(dǎo)，現(xiàn)場指導(dǎo)、培訓(xùn)。2006年10月至2007年3月 七

物業(yè)的驗(yàn)收與接管

1、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改；

2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺留問題備案。2006年9月至2006年11月初 八 內(nèi)業(yè)檔案 建立與管理

1、收集檔案資料；

2、科學(xué)分類；

3、建檔；

4、運(yùn)用。

新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路(二)<二>入住期

1、高效便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作：（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

（2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會(huì)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務(wù)措施

（1）延長工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)收；（3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。

（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

5、治安管理

（1）建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

（2）確立治安重點(diǎn)，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）

（3）實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

6、入住期管理工作計(jì)劃表 序號項(xiàng) 目內(nèi) 容時(shí) 間 一 入住手續(xù)辦理

1、準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料；

2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；

3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。2006年11月起 二 住戶裝修管理

1、對業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場交流）；

1、裝修申報(bào)審批；

2、裝修施工過程監(jiān)管；

3、裝修驗(yàn)收。2006年11月起 三 業(yè)戶檔案 建立與管理

1、收集檔案資料；

2、科學(xué)分類；

1、建檔；

2、運(yùn)用。

新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路(三)<三>常規(guī)期管理

1、培訓(xùn)工作

通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物 業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃 項(xiàng)次

培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對象 1 消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn) 安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員 《安管員考核細(xì)則》 安管

隊(duì)長 全體隊(duì)員 3 “三流”管理

依據(jù)《安防管理培訓(xùn)教案》《預(yù)案》 安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員 《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》、安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員

5中隊(duì)訓(xùn)練（每周星期三、五進(jìn)行）依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn) 安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員 6隊(duì)伍建設(shè)/自編和依據(jù)《中國保安》 安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員

7《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預(yù)案》培訓(xùn) 保安 經(jīng)理 全體隊(duì)員 8《崗位職責(zé)》 安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員 新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及《崗位職責(zé)》、公司理念、服務(wù)意識(shí)。依據(jù)相關(guān)材料分階段進(jìn)行 新隊(duì)員 老隊(duì)員 安防大隊(duì)在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場及時(shí)傳遞業(yè)戶的投訴、報(bào)修； 全體隊(duì)員 高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練 <三>常規(guī)期管理

1、培訓(xùn)工作 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物 業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃 項(xiàng)次

培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對象 1

消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn) 安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員 《安管員考核細(xì)則》 安管

隊(duì)長 全體隊(duì)員 3 “三流”管理

依據(jù)《安防管理培訓(xùn)教案》《預(yù)案》 安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員 《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》、安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員 中隊(duì)訓(xùn)練（每周星期三、五進(jìn)行）依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn) 安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員 隊(duì)伍建設(shè)/自編和依據(jù)《中國保安》 安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員 《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預(yù)案》培訓(xùn) 保安 經(jīng)理 全體隊(duì)員 8 《崗位職責(zé)》 安管 隊(duì)長 全體隊(duì)員 9 新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及《崗位職責(zé)》、公司理念、服務(wù)意識(shí)。依據(jù)相關(guān)材料分階段進(jìn)行 新隊(duì)員 老隊(duì)員 安防大隊(duì)在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場及時(shí)傳遞業(yè)戶的投訴、報(bào)修； 全體隊(duì)員 高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練 新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路(四)（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃 項(xiàng)次

培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對象 1 綠化工崗位職責(zé) 綠化

班長 綠化工 2 綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會(huì) 綠化 班長

綠化工、樓管員 3 割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說明書 綠化

班長 綠化工 4 安全操作規(guī)程

綠化

班長 綠化工

客戶主管 5 苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn) 綠化 班長 綠化工

客服主管 6 各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場使用表單 綠化

班長 綠化工

樓管、客戶主管 7 氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系 綠化

班長 綠化工

客戶主管 8 苗木等級標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料 綠化

班長 綠化工

樓管、客戶主管

（3）行政培訓(xùn)計(jì)劃

項(xiàng)次

培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對象 1 物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 2 學(xué)習(xí)本項(xiàng)目的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》、《新建商品住宅使用說明書》物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員

社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結(jié)合 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 4 新樓管員上崗培訓(xùn)

物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 5 學(xué)習(xí)《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《接樓特別提示》、《業(yè)主基本情況登記表》等 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 6 服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 7 各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、正確開票據(jù)時(shí)注意事項(xiàng)/依據(jù)公司計(jì)財(cái)部相關(guān)要求 物業(yè)部經(jīng)理 客服、收款員 8 各類相關(guān)表單使用 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 9 入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項(xiàng)目講解 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 10 現(xiàn)場對客服口員工進(jìn)行房屋配套設(shè)施使用功能及操作培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 11 二次裝修申請程序、監(jiān)管及驗(yàn)收

新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃思路(五)

（4）新區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃 項(xiàng)次

培訓(xùn)主題/教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對象 1 新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡介、（規(guī)章制度，崗位職責(zé)）物業(yè)部經(jīng)理 全體工程人員 2 公司管理文件培訓(xùn) 物業(yè)部經(jīng)理 全體工程人員 3 安全知識(shí)、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓(xùn)。工程

主管

全體工程人員 4

/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn) 現(xiàn)場培訓(xùn)：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點(diǎn)，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等。工程

主管

全體工程人員

樓管員 5 現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度的培訓(xùn) 工程

主管

全體工程人員及樓管員 6 建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范，針對各口負(fù)責(zé)人進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)/依據(jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)、及機(jī)電設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。工程

主管

全體工程人員 7 小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識(shí)、給排水系統(tǒng)知識(shí)培訓(xùn)。工程

主管

全體工程人員 8 業(yè)主交接樓驗(yàn)房知識(shí)培訓(xùn)。工程

主管

全體工程人員及樓管員 9 業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項(xiàng)培訓(xùn)。工程

主管

全體工程人員 10 電梯安全技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知識(shí)培訓(xùn)。工程 主管

全體工程人員

2、常規(guī)期工作計(jì)劃表

序號 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 一

房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)

1、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；

2、制定維修基金的收集及管理辦法；

3、房屋的養(yǎng)護(hù)及維修管理。06年12月起

06年12月起

06年12月起 二 機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)

1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；

2、設(shè)備的運(yùn)行管理；

3、設(shè)備的維修管理；

4、設(shè)備的能源和安全管理。06年9月起

視移交時(shí)間而定 三

安全防范管理

1、治安管理；

2、交通秩序車輛管理；

3、消防管理 06年12月起

06年12月起 四 智能化設(shè)施管理

1、智能化設(shè)施的日常使用操作；

2、智能化設(shè)施的維護(hù)；

3、智能化系統(tǒng)的完善。06年9月起

視移交情況定 五

小區(qū)環(huán)境管理

1、園林綠化管理；

2、清潔衛(wèi)生管理；

3、環(huán)保管理。視管養(yǎng)期定

06年11月起 六 財(cái)務(wù)管理

1、財(cái)務(wù)帳務(wù)；

第五篇：關(guān)于物業(yè)管理下一步的發(fā)展思路

關(guān)于物業(yè)管理下一步的發(fā)展思路

應(yīng)堅(jiān)持“樹一流的服務(wù)形象，創(chuàng)一流的服務(wù)業(yè)績，建一流的服務(wù)隊(duì)伍”可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，樹立當(dāng)代服務(wù)形象，創(chuàng)立當(dāng)代服務(wù)品牌，不斷拓展物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，提高業(yè)主滿意率，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司的健康可持續(xù)發(fā)展。

物業(yè)公司自接管鳳凰新城以來，始終把服務(wù)作為第一要?jiǎng)?wù)來抓，緊緊圍繞“和諧社區(qū)”這一主題，堅(jiān)持以“業(yè)主為中心”的服務(wù)宗旨；以“盡善盡美、精益求精、無微不至、有求必應(yīng)”作為服務(wù)理念；以使業(yè)主滿意、讓托管方放心為經(jīng)營思想；以精細(xì)管理，用心服務(wù)，竭誠為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的居住環(huán)境作為質(zhì)量方針，時(shí)刻以滿足業(yè)主的需求為己任，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，及時(shí)快捷地為業(yè)主排憂解難，不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，與業(yè)主一道努力構(gòu)建和美家園。

繼續(xù)堅(jiān)持以人為本，按照“有才有德提拔重用，有才無德限制使用，無才有德培養(yǎng)使用，無才無德堅(jiān)決不用”的用人原則，對公司管理操作層進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋C合評定，擇優(yōu)定崗。不斷優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，充分挖掘內(nèi)部人員潛力，開展職業(yè)道德教育，加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高一線員工的素質(zhì)和形象，提高員工綜合素質(zhì)，增強(qiáng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的整體戰(zhàn)斗力。

我們將進(jìn)一步解放思想，更新觀念，在夯實(shí)11年工作的基礎(chǔ)上，緊抓服務(wù)不放松，緊緊圍繞“和諧共建”這一主題，不斷規(guī)范服務(wù)，全面提高物業(yè)服務(wù)水平，力創(chuàng)物業(yè)服務(wù)品牌。在此基礎(chǔ)上，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，以服務(wù)求發(fā)展，以規(guī)模求效益，不斷開拓新的物管市場，延伸物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，逐步發(fā)展成強(qiáng)而大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向物業(yè)集團(tuán)化邁進(jìn)。總的發(fā)展思路為“一創(chuàng)、二強(qiáng)、三規(guī)范”。

“一創(chuàng)”即創(chuàng)物業(yè)服務(wù)品牌。主要從服務(wù)創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新抓起。12年作為公司的“品牌建設(shè)年”，全體員工應(yīng)樹立品牌意識(shí)，不斷創(chuàng)新服務(wù)理念、服務(wù)方式、服務(wù)措施，實(shí)行專業(yè)化服務(wù)，規(guī)模化經(jīng)營，用心服務(wù)，真正改變以往被動(dòng)服務(wù)的方法，主動(dòng)走近業(yè)主，貼近業(yè)主，服務(wù)業(yè)主。從服務(wù)方式、服務(wù)措施上有所突破，不斷開創(chuàng)物業(yè)服務(wù)的新局面，提高公司的美譽(yù)度。另外，公司轉(zhuǎn)變機(jī)制，建成項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理包干考核制，新接管項(xiàng)目實(shí)行目標(biāo)責(zé)任考核制。

“二強(qiáng)”即加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)和制度建設(shè)。12年公司堅(jiān)持以人為本，實(shí)施人才戰(zhàn)略，通過招聘和培訓(xùn)，按照“能者上、平者讓、庸者下”的原則，實(shí)行人員的優(yōu)化組合，不斷凈化員工隊(duì)伍，逐步組建一支與公司同心同德，認(rèn)同公司價(jià)值觀和企業(yè)文化，懂經(jīng)營、善管理、會(huì)服務(wù)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以適應(yīng)公司的發(fā)展需要。另外不斷開展職業(yè)道德教育，加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高一線員工的素質(zhì)和形象，不斷優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，充分挖掘內(nèi)部人員潛力。形成“樹正氣、講誠信、比貢獻(xiàn)、評業(yè)績、干事創(chuàng)業(yè)”的良好氛圍，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司又好又快的良性發(fā)展。

繼續(xù)加強(qiáng)公司內(nèi)部制度建設(shè)，完善內(nèi)部管理體系，強(qiáng)化執(zhí)行力。12年公司不斷完善和規(guī)范各項(xiàng)管理制度，實(shí)行制度化管理，養(yǎng)成員工良好的工作習(xí)慣。進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行力度，杜絕推諉、扯皮、應(yīng)付、熬天混日的現(xiàn)象，形成積極主動(dòng)想辦法解決問題，主動(dòng)找工作干的良好局面。

“三規(guī)范”即規(guī)范服務(wù)形象、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范服務(wù)程序。從員工著裝、員工行為、員工用語等方面進(jìn)一步規(guī)范，制定各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)詳盡的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及管理細(xì)則，統(tǒng)一要求，實(shí)行規(guī)范化服務(wù)。

另外，12年我們在去年的基礎(chǔ)上，立足于現(xiàn)有物管市場，積極拓展外接項(xiàng)目，年內(nèi)力爭物業(yè)資質(zhì)升級，管理三類以上類型的物業(yè)項(xiàng)目，外接項(xiàng)目達(dá)到20萬平方米以上，實(shí)現(xiàn)利稅比今年遞增20%。

隨著物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的不斷完善，物管市場的逐步形成，物管行業(yè)展現(xiàn)出了生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，越來越受到社會(huì)的關(guān)注和重視，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)間的競爭日益激烈，面臨著發(fā)展的新挑戰(zhàn)。作為聊城最早實(shí)施物業(yè)管理的我們，面對新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，應(yīng)緊跟集團(tuán)公司的發(fā)展步伐，進(jìn)一步強(qiáng)化當(dāng)代房產(chǎn)的后續(xù)服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，切實(shí)為當(dāng)代客戶提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的物業(yè)服務(wù)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量確保當(dāng)代房產(chǎn)的知名品牌，真正讓客戶買得放心，住得舒心，不斷使當(dāng)代開發(fā)的物業(yè)保值增值，從而贏得業(yè)主的良好口碑，樹立當(dāng)代

服務(wù)品牌。在此基礎(chǔ)上，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，以服務(wù)求發(fā)展，以規(guī)模求效益，不斷開拓新的物管市場，延伸物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，逐步發(fā)展成強(qiáng)而大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向物業(yè)集團(tuán)化邁進(jìn)。所謂差異性的服務(wù)，是指在夯實(shí)日常物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，不斷拓展新的延伸服務(wù)項(xiàng)目、增值服務(wù)項(xiàng)目。只有作到別有我優(yōu)，別無我有，才能讓業(yè)主真正感到交的服務(wù)費(fèi)物有所值，物超所值。

第二、樹立正確的發(fā)展觀和事業(yè)觀，集團(tuán)公司從湖北小區(qū)到鳳凰新城實(shí)現(xiàn)了住宅開發(fā)新的飛躍，新一輪的開發(fā)將從住宅地產(chǎn)向商住地產(chǎn)的跨越，這就要求我們要不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)技能，緊跟集團(tuán)公司的發(fā)展步伐，真正把工作當(dāng)作自己的事業(yè)來干。作為當(dāng)代物業(yè)人應(yīng)提高發(fā)展意識(shí)，實(shí)施人才戰(zhàn)略，通過吸納和培訓(xùn)，培養(yǎng)一批從住宅物業(yè)向商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型的專業(yè)技術(shù)人才，逐步組建成一支懂經(jīng)營、善管理、會(huì)服務(wù)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以適應(yīng)集團(tuán)公司的發(fā)展需要。

第三、要堅(jiān)持市場化運(yùn)作，現(xiàn)代化管理，精細(xì)化服務(wù)、規(guī)模化經(jīng)營的發(fā)展思路。在夯實(shí)現(xiàn)有托管物業(yè)的同時(shí)，以市場為導(dǎo)向，不斷開拓新的托管項(xiàng)目，實(shí)施規(guī)模化經(jīng)營。物業(yè)服務(wù)的是人，管理的是物、經(jīng)營的是市場。我們管理的是公共配套及房屋，服務(wù)的是業(yè)主，作為物業(yè)公司我們擁有的最大資源是業(yè)主，業(yè)主的需求就形成了需求市場。我們可以通過市場化運(yùn)作的方式來進(jìn)行經(jīng)營，讓業(yè)主真正得到實(shí)惠，既方便了業(yè)主，又達(dá)到了經(jīng)營者、業(yè)主、物業(yè)三方共贏。

管理上要統(tǒng)籌標(biāo)準(zhǔn)化管理與規(guī)范化操作，細(xì)化管理內(nèi)容，制定切實(shí)可行的操作規(guī)范，使我們的每一項(xiàng)服務(wù)乃至每一個(gè)細(xì)節(jié)都有章可

循，有則可守。

服務(wù)上要統(tǒng)籌專業(yè)化養(yǎng)護(hù)與人性化服務(wù)。除了為業(yè)主提供四保專業(yè)性服務(wù)以外，還應(yīng)想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，及時(shí)快捷地為業(yè)主排憂解難，把業(yè)主當(dāng)成自己的親人，把業(yè)主的需要當(dāng)成自己的任務(wù)，業(yè)主想到的我們應(yīng)該做到，業(yè)主沒想到的我們替業(yè)主想到，服務(wù)好每一位業(yè)主，管理好每一寸物業(yè)。

第四、堅(jiān)持以人為本，繼續(xù)加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)，深化績效考核體系。開展職業(yè)道德教育，加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高一線員工的素質(zhì)和形象，增強(qiáng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的整體戰(zhàn)斗力。按照“有才有德提拔重用，有才無德限制使用，無才有德培養(yǎng)使用，無才無德堅(jiān)決不用”的用人原則，不斷優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，充分挖掘內(nèi)部人員潛力。形成“樹正氣、講誠信、比貢獻(xiàn)、評業(yè)績、干事創(chuàng)業(yè)”的良好氛圍，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司又好又快的良性發(fā)展。

物業(yè)企業(yè)必須在增收節(jié)支、降耗節(jié)能上下功夫，在開源節(jié)流、減員增效上用氣力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步增長。在向外擴(kuò)張上要瞄準(zhǔn)檔次高、收益好、低投入、高產(chǎn)出的寫字樓、賓館、商廈等物業(yè)項(xiàng)目，以規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的良性發(fā)展。

作為第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)企業(yè)既要眼睛向內(nèi)抓管理、提素質(zhì)、促服務(wù)，又要眼睛向外，協(xié)調(diào)好與各方面的關(guān)系，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造一個(gè)和諧、穩(wěn)定、健康的外部環(huán)境。

要堅(jiān)持以誠信為基礎(chǔ)，以市場為導(dǎo)向，以業(yè)主為中心，以服務(wù)為宗旨 的品牌發(fā)展戰(zhàn)略，努力打造區(qū)域性的物業(yè)管理品牌。