第一篇：09物權(quán)法最新司法解釋全文

09物權(quán)法最新司法解釋全文

（法釋[2009]8號，2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審

判實踐，制定本解釋。

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認

定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民

法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗

辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

第十條：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八

十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法

律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事

人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當認定為物權(quán)法

第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。

第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔相應(yīng)義務(wù)。

第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權(quán)法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

第二篇：《物權(quán)法司法解釋》

物權(quán)法司法解釋(全文）

物權(quán)法兩個相關(guān)司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車

庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。

第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院

應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔相應(yīng)義務(wù)。

第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權(quán)法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

法釋[2009]8號

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變，扎實開

展團的工作

———共青團鐵東區(qū)委書記的述職報告

2011年是適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變、思想進一步成熟的一年。這一年，自己能夠堅持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務(wù)。自己政治覺悟、理論水平、思想素質(zhì)、工作作風(fēng)等各方面有了明顯的進步和提高。總的來說，收獲很大，感觸頗深。

一、以德為先，進一步提升個人思想素質(zhì)

過去的一年，我以一個共產(chǎn)黨員的標準，以一個團干部的標準嚴格要求自己，在個人的道德修養(yǎng)、黨性鍛煉、思想素質(zhì)上有了很大的進步。一是道德修養(yǎng)進一步提高。作為一個團干部，我的一言一行、我的自身形象將直接影響到團委各成員，甚至更廣大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每時每刻提醒自己，從小事做起，注重細節(jié)問題，做到干凈做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中誠實、守信、廉潔、自律，起好表率作用。二是黨性鍛煉得到不斷加強。不斷加強自己的黨性鍛煉，我嚴格按照《黨章》和《中國共產(chǎn)黨黨員紀律處分條例》來要求和約束自己的行為，牢記黨的宗旨，在團的工作中，以廣大青少年的權(quán)益為出發(fā)點，務(wù)求時效。三是政治思想素質(zhì)不斷提高。一年來，我繼續(xù)加強學(xué)習(xí)，積極參加理論中心組學(xué)習(xí)，經(jīng)常自發(fā)利用休息時間學(xué)習(xí)，積極參加團省委組織赴井岡山革命傳統(tǒng)與理想信念教育專題培訓(xùn)班、區(qū)委區(qū)政府組織赴清

華大學(xué)縣域經(jīng)濟培訓(xùn)班，通過“看、聽、學(xué)、思”，進一步加深了對馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個代表”重要思想的理解，進一步系統(tǒng)掌握了黨在農(nóng)村的路線、方針、政策以及對共青團工作的要求。特別是黨的十七屆六中全會以來，我通過學(xué)習(xí)原文、聽專家講課等，開拓了思想新境界，政治思想素質(zhì)有了新的飛躍。

二、以能為先，進一步加強組織工作能力

在上級領(lǐng)導(dǎo)的信任和支持下，我本人也自加壓力，抓住一切機會學(xué)習(xí)，注重與同事、與兄弟單位團委書記的交流，虛心請教，不恥下問，使各項工作都有序地開展。一是工作的統(tǒng)籌安排能力不斷加強。我盡量做到工作提前一步，有計劃、有安排、有預(yù)見性，保持思路清晰和決策的科學(xué)，力求操作有序，順利開展。二是工作的協(xié)調(diào)能力不斷加強。在工作中，我注重與上級的及時銜接、匯報，同時也注重與基層的交流溝通，聽取多方意見和建議，從大局出發(fā)，對上做好配合，對下做好團結(jié)。三是有創(chuàng)新地開展工作。在工作中，我注重不斷創(chuàng)新，使工作保持生機，使管理不斷趨向人性化、合理化。

三、以勤為先，進一步提高團的業(yè)務(wù)水平

擔任團委書記以來，認真了解情況、掌握知識，積極向團委領(lǐng)導(dǎo)、向前任書記學(xué)習(xí)、請教，了解團情、團史，努力掌握團的基本運作方式程序，便于更好地開展工作。加強溝

通了解，增加感情，深入基層，了解基層團組織和團員青年的有關(guān)情況，以“活動”來強化自己的知識和水平。一年來，我立足以活動來促使自己盡快適應(yīng)角色，迎接挑戰(zhàn)。今年五四，團區(qū)委以全區(qū)人居環(huán)境整治為依托，以“五四火炬?zhèn)鞒芯攀d生生不息，鐵東青年投入人居環(huán)境立志強區(qū)”為引領(lǐng)，積極開展了“共青團路，紅領(lǐng)巾街”，“鐵東青年林”等一系列活動。在活動中，增長了知識，深化了理解，使自己對團務(wù)工作有了全面的、系統(tǒng)的提高，為今后更好地提高團的業(yè)務(wù)水平打下了堅實的基礎(chǔ)。

四、以績?yōu)橄龋M一步完善團的組織建設(shè)

把《關(guān)于進一步深化“黨建帶團建”工作的實施意見》落到實處，把黨的要求貫徹落實到團的建設(shè)中去，使團的建設(shè)納入黨的建設(shè)的總體規(guī)劃。依托黨建，從政策層面來解決和落實基層團組織存在的問題和困難。一是基層團干部的待遇問題。積極爭取黨組織在團干部配備上的重視和支持，基層團干“轉(zhuǎn)業(yè)”得到了很好的安排（葉赫的榮威，住建局遇良，衛(wèi)生局王國宴等）；二是解決好基層團組織活動的經(jīng)費問題。積極爭取專項，今年為每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道從團省委爭取經(jīng)費三千元，共計三萬六千元；三是團的基層組織格局創(chuàng)新工作。按照“1＋4＋N”模式，通過換屆調(diào)整選配了大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）團干部，變原有的“團干部兼職”模式為現(xiàn)在的“兼職團干部”模式，提升了基層團組織的凝聚力和戰(zhàn)斗力。此

次工作得到了團市委的充分認可，2011年四平市組織部班工作會議在我區(qū)召開。

以服務(wù)青年需求為目的，從單一組織青年開展活動轉(zhuǎn)到生產(chǎn)環(huán)節(jié)，開展就業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)交流、貧富結(jié)對；以服務(wù)黨政中心為目的，發(fā)揮團組織自身優(yōu)勢，引導(dǎo)青年樹立市場意識和投資意識，強化科技意識和參與意識，投身知識化、信息化和現(xiàn)代化、文明創(chuàng)建、環(huán)境整治、植綠護綠、社會治安等活動，把黨政思路實踐好。突出做好當前新興的農(nóng)村、社區(qū)和非公經(jīng)濟組織建團工作，延長團的工作手臂，豐富團的組織形式。先后與農(nóng)聯(lián)社、吉林銀行等多家金融機構(gòu)積極協(xié)調(diào)，為青年創(chuàng)業(yè)就業(yè)提供幫扶支持。特別是吉林銀行的“吉青時代”小額貸款項目更得到團省委的無償貼息。

五、以廉為先，進一步保持清正廉明形象

作為新任職的年輕干部、黨員干部，我既感受到了組織的信任與關(guān)懷，同時也感受到了責任重大。我區(qū)在黨委和政府的帶領(lǐng)下，勵精圖治、奮發(fā)圖強，取得了輝煌的成績。越是這種時候，就越需要我們這些干部保持清醒的頭腦，保持共產(chǎn)黨員的先進本色。深知，作為一級干部，應(yīng)該努力做到“清正廉潔”。古人說“物必自腐而蟲生”，腐敗現(xiàn)象表現(xiàn)上看來是經(jīng)濟問題、道德問題，但深層次的原因卻是理想信念出了問題。要不斷加強實踐鍛煉，要結(jié)合黨的歷史經(jīng)驗、改革開放和社會主義建設(shè)的實踐以及自己的工作和思想實際，來刻苦磨煉自己。勇于剖析自己，積極開展自我批評，凈化自己的靈魂。不斷增強拒腐防變意識。在思想上、在行動上、生活中爭作表率。在團區(qū)委開展“爭做勤廉表率，竭誠服務(wù)青年”主題教育,召開機關(guān)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣傳教育活動動員會，全面啟動黨風(fēng)廉政建設(shè)宣教活動。按照學(xué)習(xí)貫徹區(qū)委、區(qū)紀委關(guān)于黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作的部署和要求，學(xué)習(xí)黨的十七屆六中精神，強化組織領(lǐng)導(dǎo)，制定工作計劃。我們根據(jù)2011年黨風(fēng)廉政建設(shè)責任制考評要求，為了做好黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作，成立了團區(qū)委黨風(fēng)廉政建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并由我任組長。按照“一崗雙責”的責任要求，明確了單位正職領(lǐng)導(dǎo)作為第一責任人，每年約談團干部一次，就有關(guān)廉潔從政個人“不準”和“禁止”行為適時對所管的團干部進行廉政談話。

在2012年即將到來之際，共青團區(qū)委迎來組織部考核組，對共青團區(qū)委一年來的工作進的實地測評，感謝組織的幫助與關(guān)懷，今后我們更要自覺地接受組織的監(jiān)督與考核。鐵東區(qū)的發(fā)展已經(jīng)取得了令人矚目的成就，而今又開始了新的征途。廣大青年有幸成為親歷者，成為追隨者，同時我們也是共享發(fā)展成果的受益者。我們應(yīng)該心懷感恩，心存畏懼，“做一個組織和群眾信賴的人，做一個同事和朋友敬重的人，做一個親屬子女可以引以為榮的人，做一個回顧人生能夠問心無愧的人”。我們要牢記黨的宗旨，全面貫徹黨的方

針路線，高舉中國特色社會主義偉大旗幟，弘揚“攻堅克難、求富圖強”的四平精神，堅定不移的實施 “五區(qū)”戰(zhàn)略的發(fā)展規(guī)劃，為建設(shè)富裕和諧新鐵東的偉大目標而不懈奮斗。

第三篇：2010最新物權(quán)法(包含物權(quán)法全文和物權(quán)法司法解釋)

2010最新物權(quán)法(包含物權(quán)法全文和物權(quán)法司法解釋)

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，通常叫做城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋（以下簡稱司法解釋），最高人民法院審判委員會于2009年6月22日討論通過，7月30日公布，9月1日實施。城鎮(zhèn)房屋租賃問題不是物權(quán)法而是合同法的問題，但是由于與商品房有關(guān)，所以又通常把它叫做商品房的司法解釋，與物權(quán)法有一定關(guān)系，也可以將其作為《物權(quán)法》的司法解釋。

關(guān)于商品房和土地權(quán)屬問題，到目前為止，最高人民法院一共頒布了五個司法解釋，即建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋、物業(yè)服務(wù)合同司法解釋、城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋、商品房買賣合同司法解釋和關(guān)于土地使用權(quán)糾紛司法解釋。這五個司法解釋合到一起，關(guān)于商品房以及相關(guān)的土地權(quán)屬問題的法律適用規(guī)則基本上完備，形成了一個比較完整的體系，在開發(fā)土地、建設(shè)商品房，商品房買賣問題，怎么行使所有權(quán)，如何進行管理使用，怎么去租賃，都有較為完善的規(guī)則。

在2009年頒發(fā)的三部司法解釋，比較簡單的是物業(yè)服務(wù)合同司法解釋，解決的是合同范圍、合同效力、違約責任和合同權(quán)利義務(wù)終止等問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋更多的是補充《物權(quán)法》規(guī)定的不足，大部分也是具體規(guī)定。而城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋則很復(fù)雜，內(nèi)容很多，涉及很多理論上爭論、實踐中沒有定論的問題，內(nèi)容豐富，法理蘊含深刻，只在個別細節(jié)上還有值得斟酌的問題。我作為起草三部司法解釋的積極參與者，更欣賞這個司法解釋。

這部司法解釋共講了七個問題。

一、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題

司法解釋在城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題上，主要從以下四個方面加以規(guī)定：

（一）城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念如何界定

司法解釋沒有從正面給城鎮(zhèn)房屋租賃合同做概念界定，但是說到了這個意思，即司法解釋第一條規(guī)定，本解釋所稱的城鎮(zhèn)房屋，是指按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。這是界定什么是城鎮(zhèn)房屋。然后規(guī)定，當事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。這表面上是說這個司法解釋的適用范圍，但是實際講的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念，即：當事人約定出租人將城鎮(zhèn)房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城鎮(zhèn)房屋租賃合同。

司法解釋規(guī)定的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同，具體講了城和鎮(zhèn)的房屋，但后邊又附加了一個說明，如果鄉(xiāng)和村里的房屋進行租賃，法律沒有特別規(guī)定的，也可以參照本司法解釋的規(guī)定。這等于說，這個司法解釋可以包含全部的房屋租賃，原則上都適用同樣的規(guī)則，只是鄉(xiāng)和村的房屋租賃如果有特別規(guī)定的，按照特別規(guī)定。可以認為，城鎮(zhèn)房屋租賃合同差不多相當于房屋租賃合同，不過以城鎮(zhèn)房屋租賃合同為主罷了。

租賃物為城和鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)的房屋，是成立城鎮(zhèn)房屋租賃合同的條件。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟實用房因租賃產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋，即這些房屋的租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理。此外，限價房也應(yīng)當在限制之列，因為限價房比經(jīng)濟實用房的條件稍微再高一點，但政策是一樣的，都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠，因此價格很低，原因是這些房屋土地使用權(quán)是劃撥的，而不是有償出讓。目前，公有住房、廉租住房和經(jīng)濟實用房以及限價房出租的情況比較普遍，引起社會強烈反映，政府部門也在干預(yù){1]。有人分析，一種情況是買這種限價房和經(jīng)濟實用房的業(yè)主原本可能就不是住房困難戶，是鉆空子買房；另一種情況是住房確有困難，現(xiàn)在有了房子租出去，可以拿一些租金維持生活。

是不是對所有的經(jīng)濟實用房和限價房出租的一律要進行干預(yù)，確認其無效？我的意見是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限價房或者經(jīng)濟實用房的買賣合同中都有約定，經(jīng)過一定時間，只要補交土地出讓金后，業(yè)主就可以轉(zhuǎn)讓。既然轉(zhuǎn)讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。按照司法解釋的規(guī)定，它是一個無效的租賃合同，是一個事實的租賃合同關(guān)系。但如果業(yè)主出租上述房屋已經(jīng)補交了土地出讓金的，則應(yīng)當認為有效。

（二）關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力的三種特殊情況

司法解釋還規(guī)定了三種租賃合同效力的特殊情況：

第一，司法解釋第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，訂立的租賃合同一律無效。這是說建房沒有規(guī)劃批準，或者沒按照規(guī)劃批準去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。但是司法解釋也給了一個彈性，即如果發(fā)生這種情況，在一審法庭辯論終結(jié)前，已經(jīng)取得的工程規(guī)劃許可證，或者經(jīng)過有批準權(quán)的行政機關(guān)批準建設(shè)的，這個合同也認為是有效的。

第二，司法解釋第三條規(guī)定，出租人以其未經(jīng)批準或未按照批準的內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前，經(jīng)有審批權(quán)的行政機關(guān)批準了，就可以認定為有效。

第三，當事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期間，例如臨時建筑是經(jīng)過批準的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經(jīng)超出這個期限了，那么超出部分無效。但如果在一審辯論終結(jié)之前，經(jīng)過批準延長的，租賃期限只要在延長期限內(nèi)的，都是有效的。

（三）關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同登記備案的效力問題

房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力，在司法實踐中一直不明確。按照現(xiàn)在的規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋租賃合同簽訂之后一定要登記備案。那么，這個登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解釋對此做了規(guī)定，說得比較巧妙，一方面它沒有去公開評論說登記備案到底是什么，但事實上確認也就是個登記備案，不是房屋租賃合同必須經(jīng)過登記備案才生效，不是生效條件。司法解釋規(guī)定了兩個方面的規(guī)則：

首先，第四條第一款規(guī)定，當事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。這就明確了登記備案的性質(zhì)不是生效的要件，沒有備案不發(fā)生不生效的后果。實事求是地說，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。比較巧妙的是，司法解釋并沒有說它不是生效要件，而是說以房屋租賃合同沒辦理登記備案手續(xù)為由請求確認合同無效的，法院不予支持。

其次，如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，它當然是一個生效條件，這是附生效條件的合同。房屋租賃合同中的登記備案不是生效要件，但當事人把它約定成一個生效要件，當然可以。但這個生效要件不是絕對的，司法解釋規(guī)定，“但當事人一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對方接受的除外”。雙方當事人盡管約定了登記備案是生效要件，但沒有登記備案，房子已經(jīng)交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租賃合同已經(jīng)在事實上履行了，當然生效，原來約定的備案生效的約定被實際履行行為所否定。這就像房屋租賃期限已滿，承租人繼續(xù)交房租，出租人繼續(xù)收房租，就認為成立了新的租賃合同，從過去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。在這種情況下，一方當事人主張因沒有備案而合同沒有生效，為無理由，法院不支持這樣的請求。

二、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及其責任問題

司法解釋關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及責任的規(guī)定內(nèi)容較多，主要問題是：

（一）租賃合同無效可以要求支付房屋使用費

司法解釋第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，人民法院應(yīng)當支持。這里說的是，房屋租賃合同無效已經(jīng)確認了，承租人一方要騰房，這沒有問題，但承租人已經(jīng)使用了這么長時間的房子，難道騰房就完了，就算恢復(fù)原狀了嗎

[1]？司法解釋規(guī)定，盡管合同是無效的，但是使用了租賃房屋，不要求交租金，但要交房屋使用費。司法解釋這樣規(guī)定，是出于對出租人占有利益的保護，對租賃合同無效采用的是折價補償?shù)姆绞絳2]，是公平的、合理的。合同無效的法律后果，是雙方返還依據(jù)無效合同而取得的對方的財產(chǎn)，合同法沒有規(guī)定要給予使用費。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費，就不公平。

房屋使用費用按什么標準來算，司法解釋規(guī)定，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，法院一般應(yīng)予支持。那就是說，房屋使用費的標準相當于租金的標準。這樣做的原因，在于避免不必要的評估對當事人增加負擔，因而為之{3]。對此，我的想法是，完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當?shù)陀谧饨饦藴剩罡咭膊粦?yīng)超過約定的租金。這就體現(xiàn)了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應(yīng)當有所區(qū)別。如果按照我的這個想法辦，效果可能會更好。這就像保證合同，保證合同無效，保證人也要承擔責任，只是根據(jù)過錯程度來承擔責任，而不是按照約定承擔保證責任。

（二）房屋租賃合同無效的賠償損失責任

房屋租賃合同因合同無效而請求賠償損失的，司法解釋規(guī)定，按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定來處理。這就明確了房屋租賃合同無效時請求賠償損失，法院應(yīng)該支持的三種損失：

1．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效的，如果沒有構(gòu)成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失。比方說，承租人租了房子，租賃合同無效，出租人當時是同意裝飾裝修，但裝飾裝修物沒有構(gòu)成附和，也就是沒有與租賃房屋構(gòu)成一體不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一種損失，應(yīng)當賠償。如果已經(jīng)構(gòu)成附和，已經(jīng)與租賃房屋這種不動產(chǎn)構(gòu)成一體，無法拆除或者拆除必然影響不動產(chǎn)價值的，出租人不同意利用，還得拆除。這個拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。

2．承租人沒有經(jīng)過出租人同意裝飾裝修，或者擴建發(fā)生的費用，由于沒有經(jīng)過出租人的同意，這個損失也是損失，是給出租人造成的損失，應(yīng)當予以賠償。

3．承租人經(jīng)過出租人同意擴建，租賃合同無效或者有效而終止履行，雙方當事人對擴建費用沒有辦理合法建設(shè)手續(xù)的，當事人雙方對擴建費用沒有約定，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用造成的損失，也是損失，應(yīng)當賠償。經(jīng)過約定，原來也經(jīng)過批準的，就按照約定處理。

這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規(guī)定，即按照過錯程度確定賠償責任，該誰的過錯誰就承擔，誰的過錯比例大就多承擔，誰的過錯比例小就少承擔，按照過錯原則承擔責任。一方過錯一方承擔，雙方過錯雙方承擔，按照過錯的比例來承擔。

（三）房屋雙重租賃的效力問題

司法解釋第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經(jīng)合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；第三順序，是合同生效在先的。然后規(guī)定，不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定處理。這是關(guān)于雙重租賃的完整規(guī)則。

在合同領(lǐng)域中，涉及雙重關(guān)系的主要有兩種，一種是雙重租賃，還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重，三個以上的重合的關(guān)系是多重。在現(xiàn)實中，經(jīng)常會用“一女二嫁”來表示這個意思，當然，《婚姻法》規(guī)定一夫一妻制、婚姻自主，當然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個東西，既要賣給甲，又要賣給乙，當然只能賣給一個人。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個人。

雙重買賣的規(guī)則，出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個買賣合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一個，要遵循兩個原則：第一，是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個人。第二，是債權(quán)平等原則，先手合同的買受人不能主張其有優(yōu)先權(quán)，應(yīng)當按照債權(quán)平等原則，每一個債權(quán)都是平等的，只能由出賣人決定賣給哪一方{4]。

對于后一種原則，很多人不同意，認為一定要有先有后，先者優(yōu)先。但是，債權(quán)法的規(guī)則和物權(quán)法的規(guī)則是不一樣的，債權(quán)法的規(guī)則是債權(quán)平等，不管先后；物權(quán)法的規(guī)則是不平等的，應(yīng)當是先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先，在一個建筑物上先后設(shè)立了兩個物權(quán)，是完全可以的，在行使物權(quán)時，設(shè)立在先的物權(quán)優(yōu)先行使，這就是物權(quán)優(yōu)先原則{5]。既然如此，在雙重買賣的兩個買受人中，沒有理由主張誰優(yōu)先。雙重買賣的后果是，盡管出賣人有權(quán)利決定賣給前手買受人或者后手買受人，但只能履行一個合同，那么，對另外一個合同的買受人則必須承擔違約責任，要賠償損失。雙重買賣的違約責任，出賣人是沒有辦法逃避的。

租賃合同大體如此，構(gòu)成雙重租賃，也應(yīng)該實行這樣的規(guī)則，即：第一，契約自由，第二，債權(quán)平等。但是，在租賃合同當中有一些特殊的情況，盡管兩個租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個合同具有了優(yōu)先權(quán)。司法解釋規(guī)定雙重租賃，有三個順序要遵守，順位在先的優(yōu)先：第一，已經(jīng)合法占有租賃房屋的。兩個租賃合同訂立以后，有一個承租人已經(jīng)占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經(jīng)履行的合同，具有優(yōu)先權(quán)，因為后手合同已經(jīng)無法履行了。所以，已經(jīng)占有房屋的承租人的合同優(yōu)先，確認合同效力。第二，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有，但有一方的合同先登記備案，備案的合同優(yōu)先，確認其效力。第三，是合同生效在先。對此，我有不同意見，理由是，兩個承租人的債權(quán)平等，沒有在先在后的問題。司法解釋認為生效在先而效力優(yōu)先，就要履行前手合同，違反債權(quán)平等原則。不過，司法解釋已經(jīng)這樣規(guī)定了，在司法實踐中可以先執(zhí)行，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，以后還可以研究解決。

不論出現(xiàn)上述哪一種情況，對于沒有履行的那個合同的承租人，出租人都要承擔違約責任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。

（四）出租人的法定解除權(quán)

房屋租賃合同在履行過程中，出租人在什么情況下享有租賃合同的解除權(quán)，司法解釋第七條做了規(guī)定，即：“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。”

按照這個規(guī)定，出租人的解除權(quán)的產(chǎn)生條件是擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人要求合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀。符合這個要求，就構(gòu)成承租人的根本違約，出租人就享有解除權(quán)。出租人主張解除合同，法院應(yīng)該支持。

（五）承租人的法定解除權(quán)

司法解釋第八條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。”按照這一規(guī)定，承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)的條件是：第一，在租賃過程中，司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封了租賃房屋，承租人無法使用，承租人可以請求解除。第二，租賃房屋出現(xiàn)了權(quán)屬爭議，租賃房屋到底是誰的都不知道，承租人當然可以要求解除合同。第三，不符合《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國消防法》等法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定，只要有其中一個違反就行了。在上述三種情況下，租賃房屋沒有適住條件，承租人享有解除權(quán)，可以要求法院解除租賃合同。

三、房屋租賃期間的添附問題

司法解釋規(guī)定的第三個問題，是房屋租賃期間的添附問題。添附是所有權(quán)取得方式之一，具體內(nèi)容有三種：第一是附和，第二是加工，第三是混合。這三種情況都是發(fā)生所有權(quán)的原因，但《物權(quán)法》在所有權(quán)取得的原因中對此沒有規(guī)定，但在現(xiàn)實生活中普遍存在，特別是在房屋租賃合同中更普遍。在司法實踐中究竟應(yīng)該怎樣處理，必須作出規(guī)定。司法解釋對此做了比較好的規(guī)定，能夠比較妥善地處理房屋租賃的添附糾紛。

（一）處理房屋租賃期間添附問題的三個原則

在處理城鎮(zhèn)房屋租賃合同中的添附問題時，應(yīng)該遵守三個規(guī)則：

第一，承租人對租賃房屋添附的主要形式是裝修、裝飾、改建、擴建，是承租人將自己的動產(chǎn)添附在出租人的不動產(chǎn)上使其增值，承租人的不動產(chǎn)添附在出租人的不動產(chǎn)上，變成出租人的不動產(chǎn)權(quán)利。這種添附的性質(zhì)是附和，是動產(chǎn)附和于不動產(chǎn)，是承租人把自己的動產(chǎn)即建筑材料附和在出租人的不動產(chǎn)之上。

第二，房屋租賃期間原則上承租人不得對租賃房屋進行添附。簡言之，在租賃期間，承租人能不添附就不要添附，能不裝修就別裝修，能不改建就別改建，應(yīng)當保持租賃房屋原狀。這是一個基本原則，但有例外。

第三，承租人要求添附須經(jīng)出租人同意。出租人同意承租人添附，是就添附雙方達成合意，當然不違反前一項原則。未經(jīng)出租人同意進行添附，就是違約。雙方約定可以添附的，應(yīng)當確認合意的效力，按照合意約定的規(guī)則處理。

（二）處理房屋租賃期間添附的具體規(guī)則

在具體規(guī)則上，司法解釋規(guī)定了七種情況：

1．出租人同意添附租賃合同無效的

司法解釋第九條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效，添附部分的處理分為兩種情形：第一，未形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價歸出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。第二，已形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

2．出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的

司法解釋第十條規(guī)定的是出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的規(guī)則。承租人經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修，在租賃期間屆滿或者合同解除時，對未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。如果當事人另有約定，則應(yīng)當按照約定處理。

3．出租人同意添附在租賃期間合同解除但形成添附的

租賃雙方當事人經(jīng)合意進行添附，承租人的添附當然沒有問題。對于裝飾裝修構(gòu)成添附，在租賃期間合同解除時，當事人對解除后的裝飾裝修費用負擔又沒有約定的，處理比較棘手。司法解釋根據(jù)究竟是誰在違約的因素確定處理規(guī)則。

第一，由于出租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人要求出租人賠償剩余租賃期間添附殘值的，法院應(yīng)予支持。因為出租人違約，在合同履行期間被承租人解除，承租人添附的價值并沒有使用完，原因在于出租人，因此，出租人應(yīng)當賠償承租人添附的殘值。

第二，由于承租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人請求出租人賠償剩余租賃期間的添附殘值的，法院當然不能支持其請求，因為是承租人違約而導(dǎo)致合同解除。這是由于自己的過錯造成的損失，承租人無權(quán)請求賠償。但存在三個問題：一是出租人繼續(xù)使用該殘值的，好像出租人占了好處，這并不是不當?shù)美驗槭怯沙凶馊诉^錯所致。二是出租人不利用添附殘值，需要拆除，承租人還應(yīng)支出費用。三是如果雙方協(xié)商，對于添附的殘值出租人愿意適當補償，未嘗不可。

第三，由于當事人雙方違約導(dǎo)致合同解除的，對于剩余租賃期間內(nèi)添附的殘值，由出租人和承租人各自承擔相應(yīng)的責任。處理的方法，要看過錯的大小，按照過錯程度承擔相應(yīng)責任。

第四，因不可歸責于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬模Ｓ嘧赓U期間內(nèi)添附的殘值應(yīng)該由當事人按照公平責任原則分擔，每個人適當分擔，但法律另有規(guī)定的，按照規(guī)定處理。

4．出租人同意添附租賃期滿承租人請求出租人補償裝飾裝修費用的

承租人經(jīng)出租人同意裝修裝飾，在合同履行期滿時，承租人請求出租人補償裝修裝飾費用的，法院對此請求不予支持。其理由在于，雙方當事人裝飾裝修都是經(jīng)過合意的，按照一般情形而言，應(yīng)當推定承租人的裝飾裝修價值在合同履行期滿時使用完畢，租賃期間與裝飾裝修的費用應(yīng)該相一致，承租人作為一個理性人應(yīng)該有這個預(yù)期。在租賃合同期滿，承租人要求補償添附的費用的，當然不應(yīng)支持。但是，如果雙方當事人原來就約定在合同履行期滿后還給承租人一定補償?shù)模斎粵]有問題，可以按照約定辦。

5．推定出租人同意添附

推定出租人同意添附，是出租人明知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，但沒有明確表示異議，法官依此推定出租人同意承租人裝飾裝修。出租人知道而沒有去制止，沒有反對，那么就推定其同意。如果出租人請求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失的，法院也不予支持。出租人“明知”的證明，應(yīng)當由承租人舉證。

6．未經(jīng)出租人同意承租人進行添附的

承租人沒有經(jīng)過出租人同意進行裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由于沒有經(jīng)過出租人同意，當然應(yīng)當由承租人自己負擔，理由是承租人違反了不得添附的原則。而出租人請求承租人給恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)當予以支持。

7．租賃期間承租人進行擴建的

承租人承租后對租賃房屋進行擴建，是更大的添附，必須經(jīng)過出租人同意。如果合同無效，或者有效后被終止，雙方當事人對擴建費用沒有約定的，按照兩種情況來辦理：第一，擴建已經(jīng)辦理了合法的建設(shè)手續(xù)，擴建部分的權(quán)屬歸屬于出租人，享有所有權(quán)，擴建造價費用由出租人承擔。第二，沒有經(jīng)過辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由當事人雙方按照過錯分擔。

四、關(guān)于租賃房屋轉(zhuǎn)租問題

轉(zhuǎn)租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關(guān)系{7]。前一個租賃關(guān)系叫做本租，形成轉(zhuǎn)租，本租必須成立且有效。后一個租賃關(guān)系叫轉(zhuǎn)租。如果承租人將租賃房屋完全轉(zhuǎn)租給第三人，自己退出租賃關(guān)系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租賃關(guān)系，就不是轉(zhuǎn)租，而是房屋租賃合同的債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移{8]。而轉(zhuǎn)租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉(zhuǎn)租中的出租人原本是承租人，卻變成了出租人，即俗稱的“二房東”，即本來的房客變成了二房東。

司法解釋對于轉(zhuǎn)租規(guī)定了六個問題：

（一）轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意

承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過出租人同意，沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租{9]，為無效。對此，《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

（二）轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當在本租剩余期限之內(nèi)

司法解釋第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過，這實際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。

因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

（三）出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定

出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對的，司法解釋規(guī)定了兩個規(guī)則：第一，出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實，承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租，司法解釋規(guī)定了六個月的異議期限，在六個月內(nèi)，出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實，可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán)，一經(jīng)提出異議，轉(zhuǎn)租就無效。六個月期限是除斥期間，為不變期間。第二，超出六個月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，出租人應(yīng)當認可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。

（四）次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟

轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，在本租當事人之間發(fā)生爭議時，可以參加。因為本租雙方當事人發(fā)生糾紛提起訴訟時，或者爭議合同效力，或者爭議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權(quán)要求參加訴訟。在參加訴訟時，次承租人的身份是無獨立請求權(quán)的第三人，沒有獨立的請求權(quán)。次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當事人爭議的訴訟，法院不應(yīng)該拒絕。

值得研究的是，司法解釋把這個規(guī)則寫在第十六條，即“出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定之后，那么，這個規(guī)則僅僅是對此而言，還是對所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用？按照條文的邏輯，這個規(guī)則應(yīng)當僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中，但事實上在其他方面也會出現(xiàn)本租訴訟關(guān)乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟的，法院應(yīng)當支持。

（五）承租人拖欠租金次承租人的抗辯權(quán)

承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益。對此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進行抗辯，主張不得解除合同。這是一個合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對此，出租人不能解除租賃合同。

至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額，可以抵作轉(zhuǎn)租的租金，或者向承租人追償。

（六）次承租人騰房的義務(wù)和逾期使用費支付義務(wù)

房屋租賃合同解除以后，因為有轉(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個房子的時候，有權(quán)要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當然不復(fù)存在，次承租人負有騰房義務(wù)。如果次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時間的，對逾期騰房的房屋使用費負有支付義務(wù)。

本租合同的當事人是出租人和承租人，而轉(zhuǎn)租合同的當事人是承租人和次承租人之間的合同，按照合同相對性原則，似乎出租人在只能要求承租人承擔義務(wù)，無權(quán)請求次承租人負擔義務(wù)。但由于租賃合同已經(jīng)解除，次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒有法律上的原因，出租人可以直接針對次承租人，請求騰房，支付逾期使用費用。

五、城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸

城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似，但不是繼承。繼承是一個人死亡后，他的財產(chǎn)由其繼承人繼承，繼承人取得遺產(chǎn)的所有權(quán)。在房屋租賃合同中，轉(zhuǎn)移的不是物權(quán)，而是租賃權(quán)。這就是當代民法物權(quán)債權(quán)化和債權(quán)物權(quán)化的問題。債權(quán)物權(quán)化的典型，就是租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)，房屋租賃合同的這些問題，其實都是租賃權(quán)，租賃房屋本來是出租人的，但承租人根據(jù)租賃合同的債權(quán)而取得租賃權(quán)，可以使用、收益，還可以轉(zhuǎn)租。這個租賃權(quán)就是物權(quán)化的債權(quán)。有的國家的法律承認租賃權(quán)是物權(quán)，但大多數(shù)國家還是僅把它作為一個物權(quán)化的債權(quán)對待。既然租賃權(quán)不是財產(chǎn)權(quán)，就沒有繼承問題，當承租人是自然人并且去世后，合同的租賃期還沒有完成，《合同法》第二百三十四條明確規(guī)定，與承租人生前共同居住人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這就是租賃合同效力延伸問題。司法解釋參照這一規(guī)定，第十九條規(guī)定了另外兩個效力延伸的規(guī)則：

第一，個人租賃房屋如果是給個體工商戶的家庭使用，不是自己使用，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他家庭成員作為個體工商戶的經(jīng)營者，有權(quán)主張繼續(xù)租賃合同的效力，一直用到合同約定的租賃期滿。按照合同相對性原則，出租人、承租人是當事人，承租人死了，合同就應(yīng)該消滅。但是由于租賃權(quán)具有物權(quán)化的效力，由于承租人是個體工商戶，這時就準許個體工商戶家庭的其他成員把合同的效力延伸到合同約定的租賃期結(jié)束后再消滅。這就是效力延伸的問題。

第二，個人租賃房屋從事合伙經(jīng)營，即合伙人個人租賃房屋給合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失蹤，其他合伙人說想把合同繼續(xù)延續(xù)到租賃期滿，也是可以的，其他合伙人有這個權(quán)利。

這兩個規(guī)則，即使出租人不同意，個體工商戶和其他合伙人也有權(quán)要求合同履行到租賃期限完成為止。這是強制性的規(guī)定。本來，民事法律關(guān)系主體消滅而消滅{10]，合同當事人一方死亡的，合同消滅，但在租賃中，由于租賃權(quán)帶有一定的物權(quán)性質(zhì)，所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。

六、買賣不破租賃原則的適用

買賣不破租賃原則是應(yīng)當遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權(quán)，但在這個租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅，必須承認該租賃關(guān)系，不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移{11]，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的，是保護承租人的租賃權(quán)。通常認為，在一個租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關(guān)系仍然存在，買受人不可以破壞這個合同租賃關(guān)系。

司法解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”這里規(guī)定的規(guī)則是：

第一，承認買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

第二，規(guī)定買賣不破租賃的兩個例外：一是租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)，買賣不破租賃原則不能對抗抵押權(quán)的實現(xiàn)，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)，可以買到租賃房屋的所有權(quán)，并且實際占有，解除原來的租賃關(guān)系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。

第三，如果雙方當事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當然不受買賣不破租賃原則的約束。

七、承租人優(yōu)先購買權(quán)問題

關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)，是司法解釋重點規(guī)定的一個問題，寫得很好，作為重點問題研究。

民法上的優(yōu)先購買權(quán)，一是共有人的優(yōu)先購買權(quán)，一是承租人的優(yōu)先購買權(quán)，三是股東優(yōu)先購買權(quán)，四是合伙人優(yōu)先購買權(quán)等{12]。共有人之一出賣其共有份額，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。股東出讓股權(quán)，其他股東享有優(yōu)先購買權(quán)，是一個道理。出租人要出賣租賃房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這兩個優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的目的不同：共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的是盡量保持共有的狀態(tài)，保持共有人之間的關(guān)系和諧。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)，能夠繼續(xù)維持共有的關(guān)系，承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的是對承租人的照顧，除此之外沒有它意。比較而言，兩種優(yōu)先購買權(quán)的立法目的不同，共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的比承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的更重要，必要性更強。

在司法實踐中，承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用比較混亂，缺乏準確的規(guī)則。例如，出租人沒有尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人主張侵害了其優(yōu)先購買權(quán)，有的法院保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)，判決出租人和第三人的買賣合同無效；有的法院判決繼續(xù)買賣，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，有的法院甚至直接判決爭議房屋的所有權(quán)歸屬于承租人。

司法解釋在承租人優(yōu)先購買權(quán)問題上做了統(tǒng)一的規(guī)定，可以歸納為五個規(guī)則：

（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)

司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)，確認這種優(yōu)先購買權(quán)與基于共有的優(yōu)先購買權(quán)不同，效力有所差別，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)。至于承租人的優(yōu)先購買權(quán)為什么效力低于共有人優(yōu)先購買權(quán)，司法解釋認為承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對抗第三人的效力{13]。

（二）侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式為賠償損失

正因為承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，是優(yōu)先締約權(quán)，而不是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，因此，司法解釋規(guī)定，出租人違反義務(wù)，侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購買。這個規(guī)定與以往的理解是不同的[2]。我認為，這個做法大體可行，是有道理的，就是因為承租人的優(yōu)先購買權(quán)的效力較弱，與共有人的優(yōu)先購買權(quán)效力不同的結(jié)果。因此，不能再適用對侵害優(yōu)先購買權(quán)的采取宣告買賣合同無效的做法了。

怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內(nèi)沒有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購買權(quán)。

這個規(guī)定有一個問題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會使承租人的有效購買權(quán)成為一句空話。

（三）對以協(xié)議折價變賣方式實現(xiàn)抵押權(quán)的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)

司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。”在對租賃房屋以協(xié)議折價、變賣方式實現(xiàn)抵押權(quán)時，出租人應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，在同等條件下，可以優(yōu)先購買，保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)。其條件是，租賃房屋原來是設(shè)置了抵押權(quán)的，出租人要把該房實現(xiàn)抵押權(quán)，是用協(xié)議折價和變賣的方式，才可以主張承租人優(yōu)先購買權(quán)。這個規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃原則限制聯(lián)系起來。以租賃房屋實現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力，但在這里對承租人用優(yōu)先購買權(quán)的方法來保護。

但是，應(yīng)當注意，如果是用拍賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)的，不在此限。

（四）以拍賣方式出賣租賃房屋對承租人的保護

司法解釋對以拍賣方式對租賃房屋實現(xiàn)抵押權(quán)的，專門作出規(guī)定，即第二十三條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。”按照這一規(guī)定，以拍賣方式出賣租賃房屋，不論是抵押權(quán)人為了實現(xiàn)抵押權(quán)而出賣，還是出租人自己出賣，只要是拍賣，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護，就統(tǒng)一適用這樣的方法，即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，出租人和拍賣行都有義務(wù)在拍賣五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。這樣規(guī)定是完全對的。

在司法解釋的草案中，還規(guī)定了這樣的內(nèi)容：在拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，承租人當場表示高價購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關(guān)于“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購買權(quán)。侵害優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當予以損害賠償。這樣的規(guī)定是不正確的，司法解釋將這些內(nèi)容刪掉，是完全正確的。

（五）對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由

司法解釋第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。”這是規(guī)定了四種對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由。

1．房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)

共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因為共有人優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)而生，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，自然得出這個結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購買權(quán)的競合或者競存，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。

2．房屋賣給出租人的近親屬

出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關(guān)系，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購買權(quán)，并且這個優(yōu)先購買權(quán)比承租人優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先，可以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購買權(quán)，是不是一個新的優(yōu)先購買權(quán)，產(chǎn)生這種優(yōu)先購買權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么？

3．承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)

出租人出賣租賃房屋，對承租人已經(jīng)履行告知義務(wù)，如果承租人在15日內(nèi)沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，對此，當然不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。15日是個不變期限，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)必須在15日內(nèi)表示態(tài)度，沒有明確表示的，就視為放棄權(quán)利。

4．第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)

如果購買租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)不知情，就是善意，構(gòu)成善意取得，就即時取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購買權(quán)，就無法對抗善意第三人依法即時取得的所有權(quán)。

司法解釋規(guī)定，侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責任，司法解釋并沒有給出方法。在司法實踐中可能無法操作。關(guān)鍵在于怎么去計算承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害的損失數(shù)額。我的想法是，可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)那個時候的房價是多少，受到侵害后的房價是多少，其差別可以算作損失。還有一個辦法，就是參照一般的違約金的計算標準，確定損失賠償責任。

一、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，在2007年10月1日期實施的物權(quán)法中用專章進行了規(guī)定，充分表明我國民法學(xué)界及立法者已經(jīng)認識到建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的重要價值及其現(xiàn)實意義。因應(yīng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)、公寓、大廈進行物業(yè)管理服務(wù)及該項服務(wù)迅速發(fā)展的現(xiàn)實需要，對規(guī)范和協(xié)調(diào)我國物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系、解決物業(yè)管理服務(wù)糾紛、提供了基礎(chǔ)性和原則性的法律框架。應(yīng)當認為，將對法院審理該類糾紛案件起到積極的作用。但不可忌諱、回避的問題是，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，作為我國首次以立法方式確立的一項物權(quán)制度，當中存在的問題仍然不少，在理解和適用上操作性仍然不夠強。為此，最高院出臺司法解釋實在是其必然。筆者以下試圖借理解解釋內(nèi)容的同時，指出其中仍然存在的有待解決實際問題。

1．解釋關(guān)于業(yè)主的范圍的認定。根據(jù)解釋第一條第一款的規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，均應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。即業(yè)主的范圍包括通過依法登記、依據(jù)生效法律文書、繼承、受遺贈等方式取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，同時，該解釋第一條第二款還規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認定為業(yè)主。2．解釋關(guān)于車位、攤位等特定空間作為建筑物專有部分進行認定的條件問題。根據(jù)解釋第二條的規(guī)定，車位、攤位及其他房屋只要能夠滿足以下條件就應(yīng)當認定為建筑物專有部分：（1）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。但規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，則應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

3．解釋關(guān)于對“住改商”問題的處理。“住改商”既包括專用部分住改商，也包括共有部分的住改商，根據(jù)解釋第十條的規(guī)定，業(yè)主將住宅即其專有部分改變?yōu)榻?jīng)營性用房，須經(jīng)全部有利害關(guān)系人一致同意。而在解釋的第七條就共有部分住改商進行了的規(guī)定，對改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分的，明確了必需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

4．解釋關(guān)于業(yè)主表決權(quán)問題的處理。根據(jù)物權(quán)法，業(yè)主的表決權(quán)的統(tǒng)計方式包括兩種，一種是按業(yè)主人數(shù)進行統(tǒng)計；一種是按業(yè)主專有部分的面積比例進行統(tǒng)計。但就對業(yè)主購買兩套甚至多套房屋，其表決權(quán)統(tǒng)計方式規(guī)定不甚明確，按專有面積當然不會存在爭議，但是否應(yīng)當按一個業(yè)主還是多個業(yè)主進行統(tǒng)計就不無爭論。解釋第九條對此有了明確規(guī)定，即出現(xiàn)前述情形時，在業(yè)主人數(shù)的統(tǒng)計上，仍然按一人計算。當然，筆者認為，該統(tǒng)計方式僅僅解決了技術(shù)上的問題，而對表決結(jié)果的影響為零。因為，業(yè)主的表決權(quán)的實現(xiàn)，人數(shù)或?qū)Ｓ胁糠植皇莾H其中之一就可以決定的，而是必須兩者都同時達到法定要求方可。

5．解釋關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會訴訟主體資格問題。根據(jù)物權(quán)法第七十八條及解釋十二條的規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以作為案件的被告；結(jié)合物權(quán)法第八十三條的規(guī)定，似乎也排除了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為案件原告的可能性。筆者認為，不管是物權(quán)法、還是該解釋的規(guī)定，將在很大程度上限制業(yè)主的維權(quán)工作，給業(yè)主維權(quán)帶來了現(xiàn)實的困難。對損害全體業(yè)主共同利益的侵害行為，如果業(yè)主大會、業(yè)主委員會都無權(quán)作為原告進行告訴，而需要全體業(yè)主辦理新的授權(quán)委托，或各個業(yè)主分別訴訟，不僅在成本上不合理，而且作為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職權(quán)也根本無從體現(xiàn)。這樣的規(guī)定，顯然弊大于利。

6．解釋關(guān)于車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要的認定。根據(jù)解釋第五條的規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。從解釋規(guī)定文義進行理解，該規(guī)定包含兩層含義，即一是開發(fā)商可以將車位、車庫采用出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主；二是開發(fā)商必須按照配置比例進行前述處分。該解釋內(nèi)容存在的問題是，如果發(fā)展商的前述處分行為不符合前述規(guī)定，是否必然導(dǎo)致認定其處分行為為不符合“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的情形，而可撤銷或無效；而且該解釋內(nèi)容仍然沒有解決好后面幾個問題，一是“滿足業(yè)主的需要”中“業(yè)主的需要”是指業(yè)主現(xiàn)實的需要為限還是也包括業(yè)主未來可能的、潛在的需要；二是“滿足業(yè)主的需要”中的“業(yè)主”應(yīng)作何種理解，如果根據(jù)該解釋第一條之規(guī)定，結(jié)合物權(quán)法第七十四條第二款的規(guī)定，這里的業(yè)主就包括購買房屋的業(yè)主，也包括純粹購買車位、車庫的業(yè)主，如果作此理解，開發(fā)商就可能將車庫、車位出售給房屋業(yè)主以外的人，而導(dǎo)致車庫倒買倒賣甚至房屋業(yè)主買不到車庫、車位的現(xiàn)象發(fā)生，也一定程度上給小區(qū)的物業(yè)管理帶來難度。因此，此處的業(yè)主筆者認為應(yīng)作限定解釋，即限定其范圍為房屋業(yè)主；三是對“業(yè)主的需要”是否應(yīng)當作必要限制，特別是時效方面的限制，即在多長時間內(nèi)業(yè)主行使購買、租賃車位、車庫權(quán)利方可得到滿足和法院支持，如果無期限限制，必然導(dǎo)致資源浪費，也導(dǎo)致其他業(yè)主利益受損，如需要多個車位的業(yè)主因無法得到滿足而導(dǎo)致不便，該部分的物業(yè)管理費用長期無法收取而增加管理成本等。

（二）《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

伴隨房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)也步入快車道，既給廣大購房入住的業(yè)主帶來極大的便利，也順應(yīng)了社會分工進一步細化的需要。然而，與此同時所引發(fā)的問題也越來越多，甚至矛盾有加深的跡象，以致專門形成一類以物業(yè)管理服務(wù)糾紛為法院審理對象的案件。即涉及民事訴訟、也不乏引發(fā)行政訴訟。最高院本次出臺解釋，既具有前述背景因素，但更多的是結(jié)合了新頒布實施的《物權(quán)法》的規(guī)定，以指導(dǎo)各級法院正確審理該類案件。解釋共十三條，主要解決了以下幾個問題：

1．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同法律效力的認定問題。解釋規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。該解釋內(nèi)容解決了兩類合同的效力認定問題，一是建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，由于此類合同主體為建設(shè)單位和其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主不參與其中，而且多數(shù)情況下也沒有向業(yè)主公示，因此常出現(xiàn)業(yè)主對該類合同不予認可并拒絕履行合同中約定的業(yè)主義務(wù)糾紛，解釋直接肯定了該類合同的法律效力，一定意義上可以使糾紛得到解決，但筆者認為，由于該類合同侵害了業(yè)主的知情權(quán)，法律也沒有就合同內(nèi)容必須進行公示進行強制要求，不能不說是一大缺憾。二是業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，這類合同由于業(yè)主委員會、業(yè)主大會所代表的是全體業(yè)主的利益，其法律效力當然應(yīng)當?shù)玫匠姓J。

2．關(guān)于物業(yè)管理費收交中爭議的解決。解釋首先解決了房屋空置時是否具有交納物業(yè)管理費的義務(wù)問題。由于現(xiàn)實存在業(yè)主收樓或視為收樓后一直空置的現(xiàn)象，而導(dǎo)致該部分業(yè)主提出其未享受物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)管理費，為此解釋做出了需要交納的規(guī)定，即“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據(jù)物權(quán)原理，發(fā)展商已將房屋交付給業(yè)主控制，而無論該房屋處于何種狀態(tài)，該業(yè)主當然具有和其他業(yè)主同樣的交納物業(yè)管理費的義務(wù)。其次解決了業(yè)主將房屋出租、出借情況下，物業(yè)管理費交納主體問題，解釋規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應(yīng)予支持。此外，解釋還就物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主委員會主張物業(yè)管理費進行了規(guī)定，明確指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主主張。

3．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同未獲續(xù)聘或終止、解除情況下相關(guān)問題的處理。主要包括兩個內(nèi)容，一是業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

對《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）》的認識和建議

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有維修專有部分的義務(wù)

征求意見稿第二條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行或者在合理期限內(nèi)拖延履行物業(yè)服務(wù)合同約定的維修、養(yǎng)護和維護等義務(wù)，或者經(jīng)多次維修、養(yǎng)護和維護等仍不能達到物業(yè)服務(wù)合同約定的標準，業(yè)主委員會或者業(yè)主自行或者委托他人對業(yè)主專有部分或者共有部分進行維修、養(yǎng)護和維護，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔相關(guān)費用的，應(yīng)予支持。” 這一條文有三個問題：

1、物業(yè)企業(yè)沒有維修專有部分的義務(wù)。專有部分自交付以后，風(fēng)險轉(zhuǎn)移給業(yè)主，保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔保修責任，保修期后業(yè)主自行維護和保養(yǎng)。業(yè)主可以就專有部分的維修委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但這屬于另一個法律關(guān)系，不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定的或者物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)

2、共有部分的維修養(yǎng)護，費用本來就是由業(yè)主承擔的（管理費或者維修資金），而不是物業(yè)企業(yè)承擔。權(quán)利人自行維修后由責任方承擔費用只適用于責任人有保修義務(wù)的情形，物業(yè)企業(yè)不是保修單位，它即使未履行維修職責，應(yīng)承擔的是違約責任和賠償責任，而不是承擔維修費用。

3、“經(jīng)多次維修、養(yǎng)護和維護等仍不能達到物業(yè)服務(wù)合同約定的標準”，如同“經(jīng)多次治療未能治愈”，原因可能是多方面的，有的可能屬于建筑物先天質(zhì)量缺陷，有的可能因為業(yè)主使用不當，不能一概歸責于物業(yè)企業(yè)。確實屬于物業(yè)公司不勝任，業(yè)主可以解聘，可以請求它賠償損失，但不應(yīng)當是自行維修后讓它承擔費用。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)承擔“安全保障義務(wù)”

征求意見稿第八條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔相應(yīng)賠償責任的，應(yīng)予支持。”我國民事侵權(quán)責任法上的安全保障義務(wù)來源于最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款：“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔相應(yīng)賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。”從法理上看，義務(wù)人應(yīng)當是經(jīng)營性的或者是社會活動的組織者；面對的是不特定的對象；通常有自己的經(jīng)營場所；它與被保障人之間的關(guān)系應(yīng)當是消費場所與消費者的關(guān)系，或者是組織者與被組織者的關(guān)系，它對自己經(jīng)營場所內(nèi)的不安全因素具有控制、預(yù)防、改善、提示的能力。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合這些條件。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系是雇傭關(guān)系。物權(quán)法第八十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有管理業(yè)主及其活動的權(quán)利與能力。《物業(yè)管理條例》第二條：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有自己的經(jīng)營場所，它是在業(yè)主的不動產(chǎn)之上為業(yè)主提供服務(wù)，服務(wù)的對象也是特定的。

4、法規(guī)明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全防范方面的職責是“協(xié)助”。《物業(yè)管理條例》第四十七條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。”協(xié)助的對象，一是業(yè)主，二是有關(guān)行政機關(guān)，它們才是安全防范的責任主體。

綜上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)當承擔安全保障義務(wù)。如果物業(yè)企業(yè)沒有履行合同義務(wù)造成業(yè)主的損害，應(yīng)當依照《物業(yè)管理條例》第三十六條承擔損害賠償責任：

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。”這仍然是違約責任。違約責任以未履行合同為基礎(chǔ)，安全保障義務(wù)只要受害人沒有過錯就不能減輕或免除義務(wù)人的責任，兩者在實務(wù)中會導(dǎo)致不同的法律責任。而后者既無法律依據(jù)，也不合情理，會在實務(wù)中產(chǎn)生混亂，建議刪除。

三、車輛丟失或者毀損的責任，應(yīng)以合同為依據(jù)處理

征求意見稿第九條：“車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔賠償責任的，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償責任以及承擔賠償責任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應(yīng)當根據(jù)其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責任。物業(yè)服務(wù)合同包含車輛保管服務(wù)內(nèi)容或者當事人另行簽訂車輛保管服務(wù)協(xié)議，按照相關(guān)合同或者協(xié)議約定處理。”

這個條文第一款講侵權(quán)責任，第二款才講違約責任，順序不大符合邏輯。“業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應(yīng)當根據(jù)其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責任”，等于先將物業(yè)服務(wù)企業(yè)置于賠償義務(wù)人的地位，這既無法律依據(jù)，也不合情理。現(xiàn)實中這類糾紛越來越多，而在社會治安形勢日趨嚴峻的情況下，作為汽車這種大宗財產(chǎn)的所有人，自己應(yīng)當采取適當?shù)娘L(fēng)險預(yù)防措施，而不能只依賴于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。事實上物業(yè)企業(yè)也不具備這個能力。

如果承認物業(yè)企業(yè)沒有安全保障義務(wù)，那么本條第一款就不能成立。建議在這個問題上，仍然以《物業(yè)管理條例》第三十六條為原則來處理，具體條文建議修改為：

“車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，車主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔賠償責任的，應(yīng)當依據(jù)車輛停放或保管協(xié)議的約定處理。沒有車輛停放或保管協(xié)議的，按物業(yè)服務(wù)協(xié)議中的相關(guān)約定處理。沒有物業(yè)服務(wù)協(xié)議的，按物業(yè)服務(wù)企業(yè)有無履行法規(guī)要求的保安義務(wù)，判斷其是否承擔賠償責任。”

四、對從事物業(yè)服務(wù)的“其他管理人”應(yīng)作出界定

物權(quán)法第八十一條規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”而《物業(yè)管理條例》第三十二條明確規(guī)定“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”按建設(shè)部規(guī)章，不具有相應(yīng)的資質(zhì)，不能從事物業(yè)服務(wù)活動。故物權(quán)法所說的“其他管理人”，應(yīng)當是指具有從事專項服務(wù)資質(zhì)的服務(wù)商，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外、卻能從事物業(yè)服務(wù)的機構(gòu)或者個人。否則，必然會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)的市場嚴重混亂，在惡性競爭、魚龍混雜之下，嚴重損害業(yè)主利益的情況不可避免。故對“其它管理人”應(yīng)當加以界定，并且它只能從事其有資質(zhì)的專項服務(wù)。

建議增加一個條文：物權(quán)法第八十一條所說的“其他管理人”，是指具有相應(yīng)資質(zhì)的園林、機電維修保養(yǎng)、清潔、消毒、保安服務(wù)等專業(yè)經(jīng)營者。其他管理人在經(jīng)營范圍內(nèi)，受業(yè)主委托從事專項的物業(yè)服務(wù)。

五、業(yè)主轉(zhuǎn)移房屋時惡意欠費的，繼受的業(yè)主有清償義務(wù)

現(xiàn)實中許多以投資為目的的買房人，直到將房屋出手，也不到物業(yè)服務(wù)處交費，而我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度中，又沒有權(quán)利瑕疵登記的手段，故物業(yè)企業(yè)對這種情形無可奈何。這不但是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的損害，也是對全體業(yè)主共同利益的損害。由于物業(yè)企業(yè)的員工大部分是農(nóng)民工，欠費還會引發(fā)社會問題。鑒于此，建議確立“賣方欠費買方清償”的規(guī)則，其理由和意義如下：

1、甲賣房給乙時，乙并不是簡單地購買房屋，而是全面繼受了甲所轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)。臺灣《公寓大廈管理條例》第二十四條：“區(qū)分所有權(quán)之繼受人應(yīng)繼受原區(qū)分所有權(quán)人依照本條例或規(guī)約所定之一切權(quán)利義務(wù)”，法理鮮明，可資借鑒。

2、甲乙雙方交易時，就房屋是否存在欠費負擔，即使沒有惡意串通，乙也有注意義務(wù)；未盡注意義務(wù)，當然應(yīng)當承擔責任。

3、物業(yè)企業(yè)在甲長期欠費并找不到債務(wù)人情況下繼續(xù)履行管理職責，已經(jīng)構(gòu)成無因管理，乙作為受益人也有償還義務(wù)。

4、如果確立了這一規(guī)則，此類因房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的欠費糾紛將大大減少。水電費較少欠費糾紛，就在于水、電供應(yīng)者采取了甲欠乙還的規(guī)則。

建議增加一個條文為：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時積欠的物業(yè)管理費，購買方負有清償責任。”

第四篇：司法解釋

一、司法解釋

? 【有效】2003最高人民法院關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定

? 【有效】2001最高人民法院關(guān)于人民法院在審理企業(yè)破產(chǎn)和改制案件中切實防止債務(wù)人逃廢債務(wù)的緊急通知

二、規(guī)章及規(guī)范性文件

? 【有效】2013公布商務(wù)部現(xiàn)行有效規(guī)章目錄及規(guī)范性文件目錄

? 【有效】2011國家工商行政管理總局關(guān)于做好公司合并分立登記支持企業(yè)兼并重組的意見

? 【有效】2011人力資源和社會保障部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、工業(yè)和信息化部、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、國家能源局、中華全國總工會關(guān)于做好淘汰落后產(chǎn)能和兼并重組企業(yè)職工安置工作的意見

? 【有效】2008中國銀監(jiān)會關(guān)于印發(fā)《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》的通知

? 【有效】2008銀監(jiān)會有關(guān)負責人就《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》發(fā)布答記者問

? 【有效】2007建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程企業(yè)發(fā)生改制、重組、分立等情況資質(zhì)核定有關(guān)問題的通知

? 【有效】2005 公司注冊資本登記管理規(guī)定 ?

一、法律和行政法規(guī)

? 【有效】2009 中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法 ? 【有效】2003 企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例 ? 【有效】1990 國務(wù)院關(guān)于加強國有資產(chǎn)管理工作的通知 ?

二、司法解釋

? 【有效】2001 最高人民法院關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理行政案件管轄問題的解釋 ? 【有效】2004 最高人民法院行政審判庭關(guān)于“紅帽子”企業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛處理有關(guān)問題的意見

? 【有效】2001 最高人民法院關(guān)于人民法院在強制執(zhí)行程序中處分被執(zhí)行人國有資產(chǎn)適用法律問題的請示報告的復(fù)函 ?

三、規(guī)章及規(guī)范性文件

（一）綜合性規(guī)定

? 【有效】2011 地方國有資產(chǎn)監(jiān)管工作指導(dǎo)監(jiān)督辦法

? 【有效】2010 關(guān)于中央行政事業(yè)單位所屬企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)管工作歸口管理的通知

? 【有效】2009 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進一步加強地方國有資產(chǎn)監(jiān)管工作的若干意見》的通知

? 【有效】2007 國務(wù)院國資委工作規(guī)則

? 【有效】2006 地方國有資產(chǎn)監(jiān)管工作指導(dǎo)監(jiān)督暫行辦法

? 【有效】2004 關(guān)于設(shè)立市（地）級人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)的指導(dǎo)意見

? 【有效】2003 關(guān)于貫徹落實《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》進一步加強企業(yè)法制建設(shè)有關(guān)問題的通知

? 【有效】2003 關(guān)于學(xué)習(xí)貫徹《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》的通知 ? 【有效】2003 關(guān)于印發(fā)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會主要職責內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知

? 【有效】2003 國務(wù)院法制辦公室對《關(guān)于適用〈企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例〉有關(guān)問題的函》的復(fù)函

? 【有效】1999 關(guān)于律師事務(wù)所介入國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律事務(wù)試點工作的通知 ? 【有效】1998 關(guān)于加強鐵路企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理的若干規(guī)定 ? 【有效】1998 關(guān)于國有資產(chǎn)流失查處工作若干問題的通知 ? 【有效】1998 新聞出版署直屬企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法

? 【有效】1996 關(guān)于認真貫徹國辦緊急通知加強外商投資企業(yè)國有資產(chǎn)管理的通知 ? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《外經(jīng)貿(mào)企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理實施辦法》的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于發(fā)布《鐵路企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知 ? 【有效】1994 關(guān)于國有企業(yè)辦理抵押貸款若干問題的批復(fù)

? 【有效】1993 關(guān)于1988年下放地方的外貿(mào)企業(yè)國有資產(chǎn)管理有關(guān)問題的通知

? 【有效】1992 石油工業(yè)國有資產(chǎn)管理暫行辦法 ? 【有效】1989 關(guān)于對地方國有資產(chǎn)管理工作的意見 ? 【有效】1989 關(guān)于建立國有資產(chǎn)管理工作關(guān)系的通知 ? 【失效】1996 國有資產(chǎn)流失案件查處工作試行規(guī)則 ? 【失效】1994 國有企業(yè)財產(chǎn)監(jiān)督管理條例

? 【失效】1992 關(guān)于科研機構(gòu)興辦科技開發(fā)企業(yè)國有資產(chǎn)管理暫行規(guī)定

（二）國有資產(chǎn)管理基礎(chǔ)制度（1）清產(chǎn)核資 ① 92年清產(chǎn)核資試點

? 【有效】1992 關(guān)于下發(fā)《一期試點企業(yè)國有資產(chǎn)所有權(quán)界定情況表(試填表)》的通知

? 【有效】1992 關(guān)于下發(fā)《清產(chǎn)核資固定資產(chǎn)價值重估簡表》的通知 ? 【有效】1992 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于清產(chǎn)核資中全民所有制企業(yè)、單位對外投資的清理和界定的暫行規(guī)定》的通知

? 【有效】1992 關(guān)于清產(chǎn)核資中全民所有制企業(yè)資產(chǎn)清查登記有關(guān)問題的暫行規(guī)定

? 【有效】1992 關(guān)于清產(chǎn)核資第一期試點工作的通知

? 【失效】1992 關(guān)于清產(chǎn)核資第一期試點的國營企業(yè)資金損失虧損掛帳等問題的財務(wù)處理通知

? 【有效】1992 清產(chǎn)核資辦法（試行）? 【有效】1992 清產(chǎn)核資第一期試點方案

? 【有效】1992 清產(chǎn)核資資產(chǎn)價值重估實施細則（試行）② 93年清產(chǎn)核資擴大試點

? 【有效】1992 關(guān)于印發(fā)《國家行政事業(yè)單位財產(chǎn)清查登記工作方案》的通知

? 【有效】1993 關(guān)于清產(chǎn)核資中全民所有制企業(yè)中工會資產(chǎn)清查登記有關(guān)問題的通知

? 【有效】1993 國務(wù)院辦公廳關(guān)于擴大清產(chǎn)核資試點工作有關(guān)政策的通知 ? 【有效】1993清產(chǎn)核資辦法（擴大試點用）

? 【有效】1993 清產(chǎn)核資擴大試點中有關(guān)政策問題的解釋 ? 【有效】1993 清產(chǎn)核資資產(chǎn)價值重估實施細則（擴大試點用）

? 【失效】1993 財政部關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資試點企業(yè)有關(guān)會計處理規(guī)定》的通知

? 【失效】1993 郵電企業(yè)清產(chǎn)核資工作實施細則

③ 94年清產(chǎn)核資

? 【有效】1994 1994年清產(chǎn)核資資產(chǎn)價值重估實施細則 ? 【有效】1994 一九九四年清產(chǎn)核資中核實國有資金的具體規(guī)定 ? 【有效】1994 一九九四年清產(chǎn)核資工作方案 ? 【有效】1994 中國人民銀行清產(chǎn)核資辦法

? 【有效】1994 關(guān)于一九九四年清產(chǎn)核資企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記問題的通知 ? 【有效】1994 關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資中土地估價實施細則》的通知 ? 【有效】1994 關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案》的通知 ? 【有效】1994 關(guān)于清產(chǎn)核資報表填報中有關(guān)問題的解答

? 【有效】1994 關(guān)于進一步落實《轉(zhuǎn)機條例》抓好清產(chǎn)核資擴大試點工作的通知

? 【有效】1994 關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院辦公廳有關(guān)清產(chǎn)核資政策的通知 ? 【有效】1994 清產(chǎn)核資辦法（一九九四年用）

? 【有效】1994 財政部關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資基本單位和匯總單位確定的規(guī)定》的通知 ④ 95年清產(chǎn)核資

? 【有效】1995 1995年清產(chǎn)核資有關(guān)資金核實工作的具體規(guī)定 ? 【有效】1995 一九九五年清產(chǎn)核資資產(chǎn)價值重估實施細則 ? 【失效】1995 中國人民銀行關(guān)于開展清產(chǎn)核資工作的通知

? 【失效】1995 關(guān)于切實做好１９９５年清產(chǎn)核資中土地清查估價的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于加強境外企業(yè)清產(chǎn)核資工作的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于加強對清產(chǎn)核資工作監(jiān)督檢查的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《一九九五年清產(chǎn)核資辦法》的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《國有企業(yè)代碼填報規(guī)定》的通知

? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《境外企業(yè)、機構(gòu)清產(chǎn)核資工作方案》的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《境外企業(yè)、機構(gòu)清產(chǎn)核資工作有關(guān)規(guī)定》的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《境外企業(yè)、機構(gòu)清產(chǎn)核資報表》的通知

? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《１９９５年清產(chǎn)核資有關(guān)產(chǎn)權(quán)界定工作的具體規(guī)定》的通知

? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)清產(chǎn)核資工作有關(guān)問題解答的通知

? 【失效】1995 關(guān)于國有企業(yè)清產(chǎn)核資中土地估價有關(guān)財務(wù)處理問題的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于在全國進一步開展清產(chǎn)核資工作的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于境外企業(yè)、機構(gòu)清產(chǎn)核資工作有關(guān)問題的通知

? 【有效】1995 關(guān)于抓緊開展各級行政、事業(yè)單位和社團組織投資舉辦具有企業(yè)法人資格的各類經(jīng)濟實體清產(chǎn)核資工作的緊急通知

? 【有效】1995 關(guān)于清產(chǎn)核資土地估價入帳修正調(diào)整及有關(guān)報表問題的補充通知

? 【有效】1995 關(guān)于規(guī)范清產(chǎn)核資中土地清查估價收費的緊急通知

? 【有效】1995 關(guān)于認真抓緊做好清產(chǎn)核資中土地清查估價工作的緊急通知 ? 【有效】1995 關(guān)于財政監(jiān)察專員辦事機構(gòu)認真配合做好中央企業(yè)、單位清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】1995 關(guān)于貫徹執(zhí)行《清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案》的通知 ? 【有效】1995 清產(chǎn)核資數(shù)據(jù)資料管理規(guī)定

? 【失效】1995 鐵路清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價實施辦法 ? 【有效】1995 關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資數(shù)據(jù)資料管理規(guī)定》的通知 ⑤ 96-98年清產(chǎn)核資（城鎮(zhèn)集體企業(yè)單位）

? 【有效】1996 關(guān)于加強城鎮(zhèn)集體企業(yè)、單位清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體企業(yè)、單位清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定工作的規(guī)定》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定工作的具體規(guī)定》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資試點方案》的通知

? 【失效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資財務(wù)處理暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資資產(chǎn)價值重估實施細則》的通知

? 【失效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資資金核實具體規(guī)定》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于國有企業(yè)清產(chǎn)核資中土地估價入帳價值標準問題的通知 ? 【有效】1996 關(guān)于國有企業(yè)清產(chǎn)核資土地估價后有關(guān)問題的通知 ? 【有效】1996 關(guān)于國有企業(yè)清產(chǎn)核資土地估價有關(guān)問題的解答 ? 【失效】1996 關(guān)于清產(chǎn)核資企業(yè)有關(guān)稅收問題的通知

? 【有效】1996 國務(wù)院辦公廳關(guān)于在全國城鎮(zhèn)集體企業(yè)、單位開展清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】1997 關(guān)于做好農(nóng)村信用社清產(chǎn)核資資金核實工作的通知

? 【有效】1997 關(guān)于做好集體企業(yè)清產(chǎn)核資中涉及中央企業(yè)國有權(quán)益變動審批工作的通知

? 【有效】1997 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記暫行辦法》的通知

? 【有效】1997 關(guān)于印發(fā)《電力系統(tǒng)集體企業(yè)清產(chǎn)核資工作方案》的通知 ? 【有效】1997 關(guān)于城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資工作有關(guān)政策規(guī)定 ? 【有效】1997 關(guān)于開展城市、農(nóng)村信用社清產(chǎn)核資工作的通知 ? 【失效】1997 關(guān)于集體企業(yè)清產(chǎn)核資中有關(guān)房產(chǎn)稅印花稅問題的通知 ? 【有效】1998 全國城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資工作考核辦法

? 【失效】1998 關(guān)于做好城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資監(jiān)督檢查工作的通知 ? 【有效】1998 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于在全國開展城鎮(zhèn)集體企業(yè)、單位清產(chǎn)核資工作的公告》的通知

? 【有效】1998 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資工作考核辦法》的通知 ? 【失效】1998 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資資金核實操作規(guī)程》的通知

? 【有效】1998 關(guān)于國家稅務(wù)總局系統(tǒng)集體企業(yè)清產(chǎn)核資有關(guān)事項的通知 ? 【失效】1998 關(guān)于城鎮(zhèn)集體企業(yè)單位清產(chǎn)核資若干稅收財務(wù)處理規(guī)定的通知

? 【有效】1998 關(guān)于城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資中資金核實工作安排的通知 ? 【有效】1998 關(guān)于明確城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資稅收處理問題

? 【有效】1998 關(guān)于１９９８年在全國全面開展城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】1999 關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)集體企業(yè)清產(chǎn)核資收尾補課工作的通知 ⑥ 97-98年清產(chǎn)核資（農(nóng)村集體資產(chǎn)）

? 【有效】1997 關(guān)于開展農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】1998 關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作方案和辦法的通知 ⑦ 00-01年清產(chǎn)核資（中央及地方預(yù)算單位）? 【有效】2000 中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資工作問答 ? 【有效】2000 中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資核查工作方案 ? 【失效】2000 中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資資金核實辦法

? 【有效】2000 關(guān)于下發(fā)《中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資中有關(guān)問題的解釋》的通知 ? 【失效】2000 關(guān)于做好中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資戶數(shù)清理工作的通知] ? 【失效】2000 關(guān)于印發(fā)《預(yù)算單位清產(chǎn)核資辦法》的通知

? 【有效】2000 關(guān)于國家稅務(wù)局系統(tǒng)行政事業(yè)單位開展清產(chǎn)核資工作的通知 ? 【失效】2000 關(guān)于建設(shè)部等11個部門(單位)所屬134個科研機構(gòu)轉(zhuǎn)制過程中有關(guān)清產(chǎn)核資銜接工作的通知

? 【失效】2000 關(guān)于開展中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資工作的通知

? 【有效】2001 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于中央預(yù)算單位清產(chǎn)核資樣本核查工作情況的通報》的通知

? 【有效】2001 關(guān)于開展地方預(yù)算單位清產(chǎn)核資工作有關(guān)問題的通知 ⑧03-04年清產(chǎn)核資（中央企業(yè)）

? 【有效】2003 中央企業(yè)清產(chǎn)核資工作方案

? 【有效】2003 關(guān)于印發(fā)中央企業(yè)清產(chǎn)核資工作方案的通知

? 【有效】2003 關(guān)于印發(fā)中央軍工企業(yè)所屬事業(yè)單位清產(chǎn)核資報表的通知 ? 【有效】2003 關(guān)于印發(fā)企業(yè)清產(chǎn)核資報表的通知

? 【有效】2003 關(guān)于印發(fā)國有企業(yè)資產(chǎn)損失認定工作規(guī)則的通知 ? 【有效】2003 國有企業(yè)清產(chǎn)核資工作規(guī)程 ? 【有效】2003 清產(chǎn)核資工作問題解答

（一）? 【有效】2004 清產(chǎn)核資工作問題解答(三)? 【有效】2004 清產(chǎn)核資工作問題解答(二)? 【失效】2005 關(guān)于清產(chǎn)核資工作有關(guān)稅收政策問題的復(fù)函 ? 【失效】2006 關(guān)于中央企業(yè)清產(chǎn)核資有關(guān)稅收處理問題的通知 ? 【有效】2003 國有企業(yè)清產(chǎn)核資辦法

? 【有效】2003 國有企業(yè)清產(chǎn)核資經(jīng)濟鑒證工作規(guī)則 ? 【有效】2003 國有企業(yè)清產(chǎn)核資資金核實工作規(guī)定 ⑨06-07年清產(chǎn)核資（行政事業(yè)單位）

? 【有效】2006 關(guān)于印發(fā)《行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查暫行辦法》的通知 ? 【有效】2006 關(guān)于印發(fā)行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查報表及編制說明的通知 ? 【有效】2006 財政部關(guān)于開展全國行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作的通知 ? 【有效】2007 交通部關(guān)于開展行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作的通知 ? 【有效】2007 關(guān)于做好行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查技術(shù)支撐工作的通知 ? 【有效】20 07 關(guān)于印發(fā)《商務(wù)部行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查實施方案》的通知 ? 【有效】2007 關(guān)于印發(fā)《行政事業(yè)單位資產(chǎn)核實暫行辦法》的通知 ? 【有效】2007 關(guān)于印發(fā)交通部行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查報表及編制說明的通知

? 【有效】2007 關(guān)于印發(fā)行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作中有關(guān)問題解答的通知 ? 【有效】2007 關(guān)于成立全國行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作小組有關(guān)事項的通知

? 【有效】2007 關(guān)于行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查技術(shù)服務(wù)工作有關(guān)問題的通知 ? 【有效】2007 關(guān)于資產(chǎn)清查數(shù)據(jù)資料管理等有關(guān)問題的通知

? 【有效】2007 關(guān)于進一步加強資產(chǎn)清查專項審計工作紀律有關(guān)問題的通知 ? 【失效】2007 關(guān)于進一步加強資產(chǎn)清查督導(dǎo)工作有關(guān)問題的通知

? 【有效】2007 商務(wù)部辦公廳關(guān)于進一步做好資產(chǎn)清查工作有關(guān)事項的通知 ? 【有效】2007 國家林業(yè)局辦公室關(guān)于做好資產(chǎn)清查專項審計工作的通知 ⑩其他

? 【有效】1992 關(guān)于國務(wù)院有關(guān)職能部門制定清產(chǎn)核資中和后期有關(guān)政策、規(guī)定的分工意見

? 【有效】1992 清產(chǎn)核資總體方案（試行）

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《國有企業(yè)不良資產(chǎn)清理指導(dǎo)意見》的通知 ? 【有效】1996 關(guān)于認真做好清產(chǎn)核資中不良資產(chǎn)處置委托工作的通知 ? 【失效】1998 關(guān)于做好日常清產(chǎn)核資工作有關(guān)問題的通知（2）產(chǎn)權(quán)界定

? 【有效】2000 關(guān)于國家稅務(wù)局系統(tǒng)會計師事務(wù)所和稅務(wù)代理機構(gòu)脫鉤改制中資產(chǎn)界定審批辦法的通知

? 【有效】2002 企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作規(guī)則

? 【有效】1991 關(guān)于用國有資產(chǎn)開辦的集體企業(yè)或經(jīng)營單位產(chǎn)權(quán)歸屬問題的通知

? 【有效】1993 關(guān)于工會資產(chǎn)界定與管理有關(guān)問題的通知 ? 【有效】1993 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛處理暫行辦法 ? 【有效】1994 關(guān)于明確農(nóng)村信用社主管部門提取管理費形成的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定問題的通知

? 【失效】1994 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作試行規(guī)則 ? 【有效】1994 集體企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定暫行辦法

? 【失效】1996 關(guān)于印發(fā)《從事集體科技企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)資格認定的暫行規(guī)定》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定工作的具體規(guī)定》的通知

? 【有效】1996 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資產(chǎn)權(quán)界定暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 國家國有資產(chǎn)管理局轉(zhuǎn)發(fā)《最高人民法院關(guān)于因政府調(diào)整劃轉(zhuǎn)企業(yè)國有資產(chǎn)引起的糾紛是否受理問題的批復(fù)》的通知 ? 【有效】1996 集體科技企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定若干問題的暫行規(guī)定

? 【失效】1996 集體科技企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作試行規(guī)則

? 【有效】1997 關(guān)于律師從事集體科技企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定法律業(yè)務(wù)的通知 ? 【有效】1997 關(guān)于貫徹落實《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定規(guī)定》的通知 ? 【有效】1997 關(guān)于頒布《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定規(guī)定》的通知 ? 【有效】1997 國家國有資產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處規(guī)則及印發(fā)北京市產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作程序的通知

? 【失效】1998 關(guān)于會計師事務(wù)所改制中產(chǎn)權(quán)界定與資產(chǎn)處置問題的通知 ? 【有效】1998 關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處工作有關(guān)政策問題的通知 ? 【有效】1998 關(guān)于對勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)與主辦（扶持）單位之間待界定資產(chǎn)未明確產(chǎn)權(quán)歸屬其資產(chǎn)勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)是否繼續(xù)使用的復(fù)函 ? 【有效】1991 企業(yè)國有資產(chǎn)所有權(quán)界定的暫行規(guī)定（3）產(chǎn)權(quán)登記

? 【有效】2000 關(guān)于中央脫鉤企業(yè)辦理國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的緊急通知

? 【失效】2002 關(guān)于進一步做好金融企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作的通知 ? 【有效】2004 企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)辦理規(guī)則

? 【有效】2004 關(guān)于做好企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作有關(guān)事項的通知 ? 【有效】2006 關(guān)于印發(fā)《金融類企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法》的通知

? 【有效】2012 關(guān)于印發(fā)《中央文化企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法》的通知

? 【有效】2012 關(guān)于印發(fā)《事業(yè)單位及事業(yè)單位所辦企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法》的通知

? 【有效】2012 關(guān)于印發(fā)《國家出資企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記管理工作指引》的通知 ? 【有效】2012 國家出資企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法 ? 【有效】1990 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法（試行）? 【失效】1992 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理試行辦法實施細則 ? 【失效】1992 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理試行辦法 ? 【有效】1992 境外國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法 ? 【失效】1992 境外國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法實施細則

? 【有效】1993 關(guān)于1992境外國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中幾個具體問題的緊急通知

? 【有效】1993 關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中有關(guān)土地資產(chǎn)登記工作的通知 ? 【有效】1995 關(guān)于做好境外國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年檢登記工作的通知

? 【有效】1995 關(guān)于做好行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中房產(chǎn)登記工作的通知

? 【有效】1995 行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實施辦法 ? 【失效】1996 企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法實施細則 ? 【有效】1996 境外國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理暫行辦法實施細則

? 【有效】1997 關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)、單位清產(chǎn)核資集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記暫行辦法》的通知

? 【有效】1997 國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案管理暫行辦法 ? 【有效】1998 中央國家機關(guān)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記暫行辦法

? 【有效】1999 關(guān)于脫鉤企業(yè)辦理國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及工商登記手續(xù)有關(guān)問題的通知

? 【有效】2000 企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法實施細則 ? 【有效】1996 企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法（4）資產(chǎn)評估

? 【有效】2000 關(guān)于中央企業(yè)破產(chǎn)資產(chǎn)評估項目管理有關(guān)問題的通知 ? 【失效】2000 鐵路企業(yè)資產(chǎn)評估項目管理實施辦法

? 【有效】2001 關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知

? 【有效】2001 國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定 ? 【有效】2001 國有資產(chǎn)評估違法行為處罰辦法 ? 【有效】2001 國有資產(chǎn)評估項目備案管理辦法 ? 【有效】2001 國有資產(chǎn)評估項目抽查辦法 ? 【有效】2001 國有資產(chǎn)評估項目核準管理辦法

? 【有效】2002 關(guān)于開展國有資產(chǎn)評估項目備案管理工作有關(guān)問題的通知 ? 【有效】2002 關(guān)于貫徹執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》的通知 ? 【有效】2005 中國科學(xué)院國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司關(guān)于國有資產(chǎn)評估備案有關(guān)事項的通知

? 【有效】2005 企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法

? 【有效】2005 關(guān)于委托中央企業(yè)對部分主輔分離輔業(yè)改制項目進行資產(chǎn)評估備案管理的通知

? 【有效】2006 關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知 ? 【有效】2007 金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法

? 【有效】2010 關(guān)于印發(fā)《中央企業(yè)資產(chǎn)評估項目核準工作指引》的通知 ? 【有效】2011 關(guān)于金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理有關(guān)問題的通知 ? 【有效】2012 關(guān)于印發(fā)《中央文化企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》的通知

? 【有效】1989 關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動時必須進行資產(chǎn)評估的若干暫行規(guī)定 ? 【有效】1991 國家科委系統(tǒng)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法 ? 【有效】1991 國有資產(chǎn)評估管理辦法

? 【失效】1992 關(guān)于認真貫徹落實《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的通知 ? 【有效】1992 國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則

? 【有效】1992 機電部國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法（試行）

? 【有效】1993 關(guān)于公開發(fā)行上市股票股份制試點企業(yè)資產(chǎn)評估立項、確認問題的通知

? 【失效】1993 關(guān)于加強資產(chǎn)評估管理工作的緊急通知

? 【有效】1993 關(guān)于對天津市國有資產(chǎn)管理局關(guān)于中外合資企業(yè)外方以現(xiàn)金增資是否需要對合資企業(yè)原有資產(chǎn)進行評估問題的請示的復(fù)函

? 【有效】1993 關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《山西省人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強國有資產(chǎn)評估管理工作的通知》的通知

? 【有效】1994 關(guān)于對軍隊資產(chǎn)評估機構(gòu)管理的有關(guān)問題的復(fù)函

? 【有效】1994 關(guān)于對福建省國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于非國家控股的中外合資、合作企業(yè)資產(chǎn)評估有關(guān)問題的請示》的復(fù)函

? 【有效】1994 關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)湖北省人民政府《關(guān)于進一步加強資產(chǎn)評估管理工作的通知》的通知

? 【有效】1994 對湖南省國有資產(chǎn)管理局關(guān)于對農(nóng)業(yè)部自行制定資產(chǎn)評估辦法的請示的復(fù)函

? 【有效】1995 關(guān)于加強事業(yè)單位非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)評估、驗資工作的通知

? 【失效】1995 關(guān)于加強國有資源性資產(chǎn)評估管理有關(guān)問題的通知

? 【有效】1995 關(guān)于組建上市公司及發(fā)行上市股票資產(chǎn)評估若干問題的補充通知

? 【有效】1995 關(guān)于組建上市公司及發(fā)行上市股票資產(chǎn)評估若干問題的通知 ? 【失效】1995 關(guān)于資產(chǎn)評估立項、確認工作的若干規(guī)范意見 ? 【失效】1996 關(guān)于加強專利資產(chǎn)評估管理工作若干問題的通知

? 【有效】1996 關(guān)于對天津市國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于企業(yè)被托管前是否要進行資產(chǎn)評估的請示》的復(fù)函

? 【有效】1996 關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)湖南省國有資產(chǎn)管理局、湖南省高級人民法院《關(guān)于人民法院裁定拍賣或變賣國有資產(chǎn)時必須進行資產(chǎn)評估的通知》的通知 ? 【有效】1997 關(guān)于下發(fā)《在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)資產(chǎn)評估問題的暫行規(guī)定》的通知

? 【失效】1997 關(guān)于加強上市公司資產(chǎn)評估管理工作若干問題的通知

? 【失效】1997 關(guān)于發(fā)揮《中華人民共和國國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證(境內(nèi)企業(yè))》在資產(chǎn)評估等工作中作用的通知

? 【有效】1997 關(guān)于實行《重大資產(chǎn)評估項目專家評審制度（試行）》的通知 ? 【有效】1997 關(guān)于對《關(guān)于國有企業(yè)兼并破產(chǎn)中有關(guān)資產(chǎn)評估問題的請示》的復(fù)函

? 【失效】1999 關(guān)于印發(fā)《關(guān)于資產(chǎn)評估立項確認工作的暫行規(guī)定》的通知 【失效】1999 財政部關(guān)于印發(fā)《關(guān)于資產(chǎn)評估立項確認工作的暫行規(guī)定》的通知

第五篇：從物權(quán)法規(guī)范看物權(quán)法的立法精神及物權(quán)法最新司法解釋三人談

從物權(quán)法規(guī)范看物權(quán)法的立法精神 李永軍

中國政法大學(xué)

教授

上傳時間:2009-12-14

關(guān)鍵詞: 物權(quán)/物權(quán)法/ 交易安全/平等保護

內(nèi)容提要: 從規(guī)范層面上看, 物權(quán)法規(guī)定了許多新的制度, 它的實施將使國家財產(chǎn)、集體財產(chǎn)和個人財產(chǎn)得到更好的保護, 使市場經(jīng)濟得到更加健康的發(fā)展。物權(quán)法的制度規(guī)范承載著物權(quán)法的立法精神, 這主要包括: 物權(quán)的平等保護原則、保護交易安全的原則、明晰所有權(quán)范圍與加強保護的原則、物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則與重點保護城市居民和農(nóng)民利益的原則。這些立法精神充分體現(xiàn)在物權(quán)法的具體規(guī)范中, 是客觀與實證的。

一、導(dǎo)言

任何法律都是社會文明及經(jīng)濟發(fā)展需求的反映與折射, 物權(quán)法也是如此。雖然我們不能說, 在物權(quán)法出臺之前, 我國不存在實質(zhì)意義上的物權(quán)法, 如《民法通則》、《擔保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等都在不同層面上實質(zhì)地調(diào)整著物權(quán)關(guān)系, 但是這些法律之間缺乏系統(tǒng)性與協(xié)調(diào)性, 相互之間甚至存在矛盾與沖突, 給司法實踐中的法律適用帶來困難。同時, 隨著改革開放和經(jīng)濟發(fā)展, 現(xiàn)存的物權(quán)種類已經(jīng)不能滿足新的形勢及建設(shè)和諧社會的需要。另外, 我國多年來改革開放的成果也需要通過物權(quán)法固定下來, 以保護多種經(jīng)濟成分主體的財產(chǎn)。王兆國副委員長在《關(guān)于中華人民共和國物權(quán)法（草案）的說明》（以下簡稱《說明》）中指出了制定物權(quán)法的“三個需要”, 即“制定物權(quán)法是堅持社會主義基本經(jīng)濟制度的需要； 制定物權(quán)法是規(guī)范社會主義市場經(jīng)濟秩序的需要； 制定物權(quán)法是維護廣大人民群眾切身利益的需要”。

關(guān)于第一個需要, 即“堅持社會主義基本經(jīng)濟制度的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “堅持以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展是國家在社會主義初級階段的基本經(jīng)濟制度。通過制定物權(quán)法, 明確國有財產(chǎn)和集體財產(chǎn)的范圍、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)的行使、加強對國有財產(chǎn)和集體財產(chǎn)的保護, 有利于鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟； 明確私有財產(chǎn)的范圍、依法對私有財產(chǎn)給予保護, 有利于鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟的發(fā)展”。

關(guān)于第二個需要, 即“規(guī)范社會主義市場經(jīng)濟秩序的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “產(chǎn)權(quán)明晰、公平競爭是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的基本要求。通過制定物權(quán)法, 確認物的歸屬, 明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔保物權(quán)的內(nèi)容, 保障各種市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利, 依法保護權(quán)利人的物權(quán), 對于發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟具有重要作用”。

關(guān)于第三個需要, 即“維護廣大人民群眾切身利益的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “隨著改革開放、經(jīng)濟發(fā)展, 人民群眾生活普遍改善, 迫切要求切實保護他們通過辛勤勞動積累的合法財產(chǎn)、保護依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)等合法權(quán)益。通過制定物權(quán)法, 明確并保護私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán), 以維護人民群眾的切身利益, 激發(fā)人們創(chuàng)造財富的活力, 促進社會和諧”。

上述必要性與物權(quán)法的目的功能, 決定了物權(quán)法的基本精神與原則。但是, 物權(quán)法的這些基 1 本精神必須通過具體的規(guī)范表達出來, 而且這種通過規(guī)范表達出來的基本精神必須具有客觀性與實證性。因此, 本文所說的物權(quán)法的基本精神是以規(guī)范作為載體的。

在我看來, 物權(quán)法的立法精神可以用原則表示,大致如下:（1）物權(quán)的平等保護原則；（2）保護交易安全的原則；（3）明晰所有權(quán)范圍與加強保護的原則；（4）物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則；（5）重點保護城市居民和農(nóng)民利益的原則。下面我們將分述這些原則以及物權(quán)法的表達規(guī)范。

二、物權(quán)的平等保護原則

（一）物權(quán)的平等保護原則之法律含義

所謂物權(quán)的平等保護原則是指所有物權(quán)不論權(quán)利人為何人,平等受法律保護。盡管這條原則是各國憲法及民法典所確認的基本原則與法律的基本精神, 但是在我國的物權(quán)法起草過程中卻引起了極大的爭議。因為, 從我國自上世紀60 年代開始到80年代中期的歷史進程看, 基本上就是一個消滅私人財產(chǎn)權(quán)的過程, 直到改革開放后, 我們才允許多種經(jīng)濟成分的并存, 由此, 所有制結(jié)構(gòu)從單一變?yōu)槎嘣Ｒ虼? 社會政策上的這種從消滅私人財產(chǎn)權(quán)到承認私人財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變, 反映到法律和意識上需要一個過程。所以說, 無論是2004 年的憲法, 還是2007 年的物權(quán)法, 承認對所有主體的物權(quán)之平等保護原則,是一個偉大的進步。

（二）平等保護原則在物權(quán)法上的規(guī)范體現(xiàn)

我國物權(quán)法第1 條規(guī)定: “為了維護國家基本經(jīng)濟制度, 維護社會主義市場經(jīng)濟秩序, 明確物的歸屬, 發(fā)揮物的效用, 保護權(quán)利人的物權(quán), 根據(jù)憲法, 制定本法。”第3 條規(guī)定: “國家在社會主義初級階段, 堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度。國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟, 鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟的發(fā)展。國家實行社會主義市場經(jīng)濟, 保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。”第4 條規(guī)定: “國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護, 任何單位和個人不得侵犯。”

應(yīng)該說, 從倫理價值上看, 對所有物權(quán)的主體實行平等保護是由民法的性質(zhì)所決定的, 也是市場交易的需要。試想, 如果物權(quán)分為不同的等級, 那么物權(quán)之間的流轉(zhuǎn)將變得困難, 甚至是不可能的。這樣一來, 就違背了市場經(jīng)濟的法則, 市場經(jīng)濟就建立不起來。再從立法技術(shù)上看,平等保護也是物權(quán)法的規(guī)范制度構(gòu)建的基礎(chǔ), 沒有主體平等作為基礎(chǔ), 物權(quán)法將變?yōu)樾姓f(xié)調(diào)法, 而不再是私法意義上的物權(quán)法。

三、保護交易安全的原則

（一）交易安全的重要性

無論是從國家經(jīng)濟秩序之需求上看, 還是從個人交易之愿望上看, 都需要交易安全。因為, 如果沒有交易安全制度的保障, 善意交易對方（第三人）從交易中所獲得的標的物就難以持有, 其目的就難以達到, 社會分工所帶來的相互協(xié)同的需要就難以滿足, 正常的經(jīng)濟秩序就建立不起來。因此, 任何國家的物權(quán)法對物權(quán)的變動都規(guī)定了安全規(guī)范制度, 以保障交易安全。在物權(quán)法上, 這些交易安全的制度主要是通過“物權(quán)法定”、“公示公信（登記與交 2 付等）”、“區(qū)分原則”等制度表現(xiàn)出來的。

（二）物權(quán)法定主義原則

1.物權(quán)法定主義原則的含義及物權(quán)法規(guī)范。

物權(quán)法定主義原則的基本含義是: 物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律統(tǒng)一規(guī)定, 不允許當事人依自己的意思自由創(chuàng)設(shè)或者變更。這一原則為19 世紀大陸法系各國民法典運動后確立的一項關(guān)于物權(quán)法的基本原則, 其具體內(nèi)容有兩個:（1）民法上所有的物權(quán)種類必須在法律中明確固定下來, 當事人不得創(chuàng)設(shè)法律所不認可的新類型權(quán)利, 此所謂“類型法定”；（2）任何一項物權(quán)的內(nèi)容由法律強制性地予以規(guī)定, 當事人不得創(chuàng)設(shè)與法律規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容不同的物權(quán)。我國物權(quán)法第5 條規(guī)定: “物權(quán)的種類和內(nèi)容, 由法律規(guī)定。”這是我國第一次以法律的形式規(guī)定之。

2.物權(quán)法定主義原則的意義。

物權(quán)法定主義原則不僅是交易便捷的需要, 也是公示及交易安全的需要。物權(quán)具有絕對效力, 任何人對物權(quán)都負有尊重的義務(wù)。而要實現(xiàn)這一要求, 物權(quán)的內(nèi)容要為第三人所認識。如果物權(quán)的內(nèi)容不統(tǒng)一, 第三人將無法知道其行為是否構(gòu)成對物權(quán)的不尊重。只有通過內(nèi)容固定, 才能引導(dǎo)人們的行為, 實現(xiàn)對物權(quán)的尊重和對第三人的保護。與債權(quán)不同, 債權(quán)為對特定人請求為特定行為的權(quán)利, 具有相對性。債權(quán)不能實現(xiàn)的原因主要在于債務(wù)人不履行債務(wù)的行為, 因此, 債權(quán)的侵犯者一般只能是債務(wù)人。而物權(quán)為支配支配物的權(quán)利, 具有絕對性, 物權(quán)的不能實現(xiàn), 可因任何第三人的行為, 亦即任何人均得成為物權(quán)的侵犯者。為使物權(quán)不致無端遭受他人侵犯, 權(quán)利的公示便有其必要, 而公示手段的有限, 則決定物權(quán)的種類和內(nèi)容必須明確, 否則物權(quán)人之外的第三人將在千奇百怪的“物權(quán)”面前無所適從, 而第三人對物權(quán)的尊重便無從談起。所以, 物權(quán)是一種必須經(jīng)由權(quán)利人之外的一切人加以尊重才能實現(xiàn)的權(quán)利, 而物權(quán)之獲得他人尊重, 須以他人知曉物權(quán)的存在及物權(quán)的內(nèi)容為條件。

（三）公示公信原則

所謂物權(quán)的公示原則, 是指物權(quán)的享有或者變動以一種可以從外部察知的方式向社會公開, 從而使第三人知道的原則。簡單地說, 公示原則就是物權(quán)享有或者變動的外部象征或者標志。例如, 你擁有房屋所有權(quán), 你必須進行登記, 登記就是你擁有的標志； 你要將你擁有的房屋出賣給他人, 也必須辦理轉(zhuǎn)讓登記, 以表明所有權(quán)人已經(jīng)發(fā)生的變化。

所謂物權(quán)的公信原則, 是指物權(quán)的享有或者變動一旦公示, 那么即使這種公示的方式與權(quán)利的真實狀況不相符合（如虛假登記）, 但對于信賴該公示方式而與之從事交易的善意第三人不生影響, 即法律仍然承認第三人可以取得如同公示與權(quán)利相符合時可以取得的結(jié)果, 以保護交易安全。

公示公信原則在《物權(quán)法》中有集中體現(xiàn)。物權(quán)法第6 條規(guī)定: “不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅, 應(yīng)當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓, 應(yīng)當依照法律規(guī)定交付。”物權(quán)法第9 條規(guī)定: “不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅, 經(jīng)依法登記, 發(fā)生效力； 未經(jīng)登記, 不發(fā)生效力, 但法律另有規(guī)定的除外。”

法律規(guī)定公示公信原則的原因在于: 一是權(quán)利推定（享有權(quán)利的外觀）。符合公示方式要求的, 就推定其為權(quán)利人。但不可否認的是, 這種權(quán)利享有的外觀可能與真實權(quán)利有時是不符合的, 登記符合的情況比較多, 而動產(chǎn)的占有, 不符合的情況可能就比較多。因此, 必須輔助于善意才能符合倫理要求。從推定的意義上說, 這是交易的基礎(chǔ)。否則, 任何交易將無法完成或者說成本很高。權(quán)利推定實踐中的意義是確權(quán)之訴。這里, “推定”的意思恰恰就是可以依證據(jù)推翻之。二是權(quán)利轉(zhuǎn)讓。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須公示, 否則第三人將無從知道。因此, 公示在權(quán)利變更時意義重大。三是善意取得。從法律上說, 任何一個轉(zhuǎn)讓權(quán)利的人, 首先必須具有對權(quán)利的合法有效的處分權(quán)。但是, 如何在交易中去證明交易對方對于交易的標的具有合法有效的處分權(quán)呢？ 如果沒有公示方式的話, 那么, 買賣的買受人就要花費大量的時間去調(diào)查出賣人對出賣物的合法處分權(quán)。而具有了公示方式后, 只要相信公示手段, 則相信這種外部占有或者登記, 就當然相信其為合法處分權(quán)人。即使存在不符合, 也不影響善意信賴權(quán)利外觀的人的利益。為了完善不動產(chǎn)登記制度, 物權(quán)法還規(guī)定了預(yù)告登記與異議登記制度。

預(yù)告登記是指為保全對不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利為對象進行的登記, 該登記具有物權(quán)的排他性效力。德國法、日本法、瑞士法都規(guī)定了這種登記制度。我國物權(quán)法第20 條規(guī)定: “當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議, 為保障將來實現(xiàn)物權(quán), 按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后, 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意, 處分該不動產(chǎn)的, 不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后, 債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的, 預(yù)告登記失效。”

異議登記在立法中也有體現(xiàn)。我國物權(quán)法第19條規(guī)定: “權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的, 可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的, 登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的, 利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的, 申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴, 異議登記失效。異議登記不當, 造成權(quán)利人損害的, 權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”

由此可見, 在我國法上, 如果更正得不到現(xiàn)實權(quán)利人的同意, 應(yīng)采取異議登記的方式, 以防止現(xiàn)實權(quán)利人惡意處分不動產(chǎn), 而損害請求人。

（四）區(qū)分原則

區(qū)分原則就是指法律區(qū)分物權(quán)變動的原因與結(jié)果的原則。物權(quán)法第15 條規(guī)定: “當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同, 除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外, 自合同成立時生效； 未辦理物權(quán)登記的, 不影響合同效力。”[2-4]區(qū)分原則在保護交易安全方面的意義是: 從邏輯上說, 只有房屋買賣合同生效后, 出賣人才負有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù), 如果合同都沒有生效, 出賣人就沒有必要轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。因此, “一房二賣”就會成為必然的事實。區(qū)分原則就解決了這一問題: 房屋買賣合同的效力適用《合同法》的規(guī)定, 只要符合合同法的規(guī)定條件, 房屋買賣合同就生效。合同生效后,出賣人就負擔交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人的義務(wù)。如果出賣人不交付房屋, 就屬于違約行為。買受人可以請求法院強制出賣人交付房屋； 如果出賣人“一房二賣”, 就要承擔違約責任。這一制度再配合“預(yù)告登記”制度, 能夠很好地保護交易安全。

四、明晰所有權(quán)范圍與加強保護的原則

（一）關(guān)于國家所有權(quán)

關(guān)于國家所有權(quán), 物權(quán)法的規(guī)定主要體現(xiàn)在三個方面: 一是明確國家所有權(quán)的范圍； 二是明確國家所有權(quán)的行使主體； 三是加強對國家所有權(quán)的保護。關(guān)于國家所有權(quán)的范圍, 物權(quán)法第46 條至52條明確規(guī)定: “礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜校?城市的土地, 屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地, 屬于國家所有； 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源, 屬于國家所有, 但法律規(guī)定屬于集體所有的除外； 法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源, 屬于國家所有； 無線電頻譜資源屬于國家所有； 法律規(guī)定屬于國家所有的文物, 屬于國家所有； 國防資產(chǎn)屬于國家所有； 鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施, 依照法律規(guī)定為國家所有的, 屬于國家所有。”

關(guān)于國家所有權(quán)的行使主體, 物權(quán)法第45 條規(guī)定: “法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn), 屬于國家所有即全民所有。國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)； 法律另有規(guī)定的, 依照其規(guī)定。”

關(guān)于加強對國家所有權(quán)的保護問題, 物權(quán)法第56 條規(guī)定: “國家所有的財產(chǎn)受法律保護, 禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。”第57條規(guī)定: “履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責的機構(gòu)及其工作人員, 應(yīng)當依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督,促進國有財產(chǎn)保值增值, 防止國有財產(chǎn)損失； 濫用職權(quán), 玩忽職守, 造成國有財產(chǎn)損失的, 應(yīng)當依法承擔法律責任。違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定, 在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中, 低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產(chǎn)損失的, 應(yīng)當依法承擔法律責任。”

（二）關(guān)于集體所有權(quán)

物權(quán)法關(guān)于集體所有權(quán)的主要貢獻在于: 一方面明確了其范圍, 另一方面明確了其行使與保護。關(guān)于集體所有權(quán)的范圍, 物權(quán)法第58 條規(guī)定:

“集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括:（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；（3）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；（4）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。”

關(guān)于集體所有權(quán)的行使, 物權(quán)法作出了比較詳細的規(guī)定, 以避免實踐中少數(shù)人利用職權(quán)來侵害集體利益。物權(quán)法第59 條規(guī)定: “下列事項應(yīng)當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定:（1）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；（2）個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（3）土地補償費等費用的使用、分配辦法；（4）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項；（5）法律規(guī)定的其他事項。”第60 條規(guī)定: “對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等, 依照下列規(guī)定行使所有權(quán):（1）屬于村農(nóng)民集體所有的, 由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；（2）分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的, 由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（3）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的, 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。”

關(guān)于對集體所有權(quán)的保護, 物權(quán)法第63 條規(guī)定:“集體所有的財產(chǎn)受法律保護, 禁止任何單 5 位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的, 受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”

（三）關(guān)于個人所有權(quán)

關(guān)于個人所有權(quán)的范圍與保護, 物權(quán)法第64 條至66 條規(guī)定: “私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)；私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護； 國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益； 私人的合法財產(chǎn)受法律保護, 禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。”

五、物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則

無論是私人所有權(quán)之間、私人與集體所有權(quán)之間, 還是國家所有權(quán)之間, 在權(quán)利行使方面因為各種原因會存在矛盾與沖突。物權(quán)法為協(xié)調(diào)這些矛盾與沖突, 使資源得到最大化利用, 專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、征收制度等, 以保證不同利益主體在法律框架內(nèi)得到合理的協(xié)調(diào), 以利于建設(shè)和諧社會的目標。

（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

由于商品住宅的大力推廣, 業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾比較突出, 可以說已經(jīng)成為重要的社會問題。在這一問題上, 物權(quán)法主要規(guī)定了下列協(xié)調(diào)利益的措施。

1.明確業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)。

物權(quán)法第70 條至72 條、第77 條規(guī)定: “（1）業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán), 對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（2）業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全, 不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（3）業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分, 享有權(quán)利, 承擔義務(wù)； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（4）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約, 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的, 除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外, 應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”

2.明確物業(yè)小區(qū)的組織管理機構(gòu)。

物權(quán)法第75 條規(guī)定: “業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會, 選舉業(yè)主委員會。”第76 條規(guī)定: “下列事項由業(yè)主共同決定:（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。”決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項, 應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項, 應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”第78 條規(guī)定: “業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定, 對業(yè)主具有約束力。”3.明確建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)施的歸屬。

物權(quán)法第73 條規(guī)定: “建筑區(qū)劃內(nèi)的道路, 屬于業(yè)主共有, 但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地, 屬于業(yè)主共有, 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房, 屬于業(yè)主共有。”第74 條規(guī)定: “建筑區(qū)劃內(nèi), 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi), 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬, 由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位, 屬于業(yè)主共有。”

（二）相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是由法律規(guī)定的因相鄰不動產(chǎn)的利用而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因相鄰不動產(chǎn)在不動產(chǎn)的利用方面, 多發(fā)生糾紛, 因此, 為協(xié)調(diào)與平衡利益關(guān)系, 物權(quán)法特別規(guī)定了相鄰關(guān)系, 為建設(shè)和諧社會堅定了法律基礎(chǔ)。具體來說, 物權(quán)法對相鄰關(guān)系的規(guī)定主要是: “不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則, 正確處理相鄰關(guān)系； 不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用, 應(yīng)當在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放, 應(yīng)當尊重自然流向； 不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的, 應(yīng)當提供必要的便利； 不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏? 該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當提供必要的便利；建造建筑物, 不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準, 妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照； 不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物, 排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)； 不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等, 不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全； 不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的, 應(yīng)當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害； 造成損害的, 應(yīng)當給予賠償。”

（三）征收制度

所謂征收, 是指國家依強制力將非國有財產(chǎn)轉(zhuǎn)移于自己的行為。在我國因拆遷引起了許多社會問題和矛盾, 有些地方的矛盾還比較尖銳。實事求是地說, 這種行為涉及對各種所有權(quán)的平衡問題, 因此, 必須慎重對待。物權(quán)法對此作了比較明確的規(guī)定: “為了公共利益的需要, 依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地, 應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用, 安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活, 維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn), 應(yīng)當依法給予拆遷補償, 維護被征收人的合法權(quán)益； 征收個人住宅的, 還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”這樣就明確了征收的條件與程序: 一是必須是“為了公共利益的需要”； 二是依照法律程序和權(quán)限； 三是必須給予合理的補償。

六、重點保護城市居民和農(nóng)民利益的原則

除了上面講的合法的收入、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料、私人合法的儲蓄、投資等以外, 對于城市居民來說, 最重要的利益是其房屋, 而對于農(nóng)村居民來說, 最重要的利益是其承包的土地及其收益。物權(quán)法為了保護他們的合法權(quán)益, 對于他們關(guān)心的問題,特別作了規(guī)定。

（一）對于城市居民房屋所占建設(shè)用地使用權(quán)的保護在物權(quán)法的起草過程中, 許多人非常關(guān)心一個關(guān)乎自己切身利益的問題: 城市住宅的土地使用權(quán)70 年, 期滿后如何處理？ 對此, 物權(quán)法第149條規(guī)定: “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的, 自動續(xù)期。”這一規(guī)定, 使許多人對安居樂業(yè)有了充足的信心。

（二）對于農(nóng)村居民利益的特別保護

1.土地承包權(quán)期限長且不必登記。

物權(quán)法第126 條規(guī)定: “耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期, 經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。承包期屆滿, 由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。”物權(quán)法第127 條規(guī)定: “土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。縣級以上地方人民政府應(yīng)當向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證, 并登記造冊, 確認土地承包經(jīng)營權(quán)。”

2.土地承包權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)。

物權(quán)法第128 條規(guī)定: “土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定, 有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。”

出處:《中共中央黨校學(xué)報》2007 年第3 期

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《物權(quán)法》最新司法解釋三人談 ——民商法前沿論壇第340期實錄

上傳時間:2009-12-14

內(nèi)容提要: 伴隨著城市化的發(fā)展，“小區(qū)”業(yè)已成為現(xiàn)代生活中的主要居住、生活場所。與傳統(tǒng)獨門獨院的生活方式不同，小區(qū)生活在拉近人們物理距離的同時，也引發(fā)了一系列非傳統(tǒng)的糾紛。其中典型的有二：一是房屋租賃合同糾紛；二是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛；三是物業(yè)服務(wù)糾紛。我國《物權(quán)法》對前述問題做了較為原則性的規(guī)定。針對前述三個問題，最高人民法院分別于2009年3月、6月先后出臺三部司法解釋，即 1．《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》； 2．《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》； 3．《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。日前，三部司法解釋均已正式施行。10月10日晚，著名法學(xué)家、中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)首席律師、司法解釋的親歷制定法官將同臺演講，結(jié)合理論、實務(wù)和司法解釋的制定背景，解讀三個司法解釋。

主講人：

楊立新

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師

中國法學(xué)會民法學(xué)研究會副會長

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任

顏雪明

萬科集團首席律師

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律委員會副主任

辛正郁

最高人民法院民一庭法官

評議人：

陳界融

四川大學(xué)法學(xué)院教授

主持人：熊丙萬

中國人民大學(xué)法學(xué)院民商法博士研究生

時

間：10月10日（周六）18：30

地

點：中國人民大學(xué)明德法學(xué)樓601國際學(xué)術(shù)報告廳

主

辦：中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心

協(xié)

辦：德恒律師事務(wù)所

主持人熊丙萬：各位老師，各位同學(xué)：大家晚上好！

歡迎大家參加今天的民商法前沿論壇。我們都知道，“衣、食、住、行”是伴隨我們 一生的幾大難題：衣服我們要穿的時尚，飲食我們追求健康，居住我們希望環(huán)境舒適，開車我們還關(guān)注品牌。

今天我們就主要討論“住”的問題。

今天在座的大多數(shù)聽眾是學(xué)生，主要以宿舍為居住場所，按照學(xué)校的《公寓管理規(guī)章制度》進行模式化的居住和生活，既不考慮房租，又不考慮產(chǎn)權(quán)，更不考慮物業(yè)費。

一旦畢業(yè)之后，我們的情況就會發(fā)生重大變化。

對多數(shù)人來說，在房價高得咬人的情況下，我們總得先租個小房子吧。在房屋租賃過程中，關(guān)于房屋租金、房屋裝修費用、房屋維修費用、優(yōu)先購買權(quán)等一系列問題接踵而來，成為煩惱出租人和承租人的主要問題。

等我們辛辛苦苦攢夠了錢，我們就可以買個房子。不過，這還沒完，我們都希望“我的地盤我做主”，但事實上并非都能如愿，因為在今天，我們大多數(shù)人都要居住在區(qū)分所有的建筑物當中，“我的地盤”通常要和“別人的地盤”發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系。這時候，在區(qū)分所有建筑物中，業(yè)主專有權(quán)的享有，共有權(quán)的行使，共同管理權(quán)的配置都是小區(qū)生活中的熱門話題，也是極易引發(fā)矛盾、影響社區(qū)和諧的問題。

買了房子，辦了登記，等我們把房產(chǎn)的權(quán)屬搞清楚之后，我們還得忙于自己的日常工作，沒有時間親自打掃過道、整理草皮，維修電梯。怎么辦呢？就得聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司代為管理，隨之而來的就是物業(yè)管理合同、物業(yè)管理費用等等一系列新的問題。

剛才說了那么多的問題，不過大家不用愁。之所以說不用愁，我想主要有三大理由：第一個，我們都是學(xué)法律的，都會用法律武器維護自己的合法權(quán)益；第二個，《物權(quán)法》為我們提供了重要的法律依據(jù)，并且最高人民法院還針對這些問題出臺了三個司法解釋，它們分別：

1．《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》；

2．《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》；

3．《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。

第三個，也是最重要的一個，我們民商法前沿論壇特別邀請了三位專家學(xué)者，一起對法律、法律的解釋做一個解釋。

第一位是我們大家非常熟悉和敬仰的，著名民法學(xué)家楊立新教授；

第二位是萬科集團首席律師、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律委員會副主任顏雪明先生；第三位是來自最高人民法院民一庭得辛正郁法官。三位嘉賓將從不同的角度對這三個司法解釋進行解讀。請大家以掌聲表示熱烈歡迎。（掌聲）

根據(jù)論壇的安排，先由三位嘉賓根據(jù)自己的研究和經(jīng)歷對三個司法解釋逐一解讀，然后由三位嘉賓相互討論，最后也歡迎各位聽眾參與討論。

好了，請大家以熱烈掌聲歡迎顏雪明律師發(fā)表演講。這里，我做一個補充介紹，顏律師是萬科集團的首席律師，而萬科集團是我國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，我們相信，顏律師的豐富經(jīng)驗一定能給我們帶來很多啟發(fā)。

顏雪明：謝謝大家！非常榮幸能有機會到人大，特別是跟楊老師和辛正郁法官同臺演講，這是一件很榮幸的事情。我對房屋租賃的司法解釋不是很熟悉，但對區(qū)分所有權(quán)的司法解釋和物業(yè)糾紛的司法解釋，從最高人民法院開始制定司法解釋的時候，我們就和楊老師一起做了一些調(diào)研和做過一些研討活動，在這個過程當中我也向楊老師和最高法院的辛法官學(xué)到了很多東西，從實務(wù)當中我們也提出了一些建議，有些建議也得到了采納。兩個司法解釋公布以后，以我的看法就是從企業(yè)的角度和行業(yè)的角度來看，認為兩個司法解釋都寫的非常好，和一些以往的司法解釋相比的話更加切合實際，可以看出在起草過程中起草人非常重視各方面的意見和建議，吸收了大量的學(xué)理上的觀點和實務(wù)當中的經(jīng)驗；但是從另一個方面，10 由于我們國家的區(qū)分所有權(quán)的制度也好、物業(yè)管理也好都是新事物，現(xiàn)在不過十幾二十幾年的時間，很多問題在認識上需要一個過程，包括學(xué)者研究也是不夠的，法院積累的審判經(jīng)驗也是不夠的，所以現(xiàn)在再回過頭來看的話仍然有一些可以討論的問題，所以今天在這個場合因為時間有限，我想就這個物業(yè)糾紛的司法解釋談三個問題。第一個問題就是物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)；第二個問題就是物業(yè)企業(yè)的代位訴權(quán)，司法解釋的第四條有一個規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的訴訟權(quán)利，我認為這是一個代位的訴權(quán)；那么第三個問題就是物業(yè)費的問題。

第一關(guān)于物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的問題。在《物權(quán)法》公布之前的時候我們國家基本上沒有出現(xiàn)過物業(yè)服務(wù)這個概念，1981年深圳成立一個企業(yè)叫“深圳物業(yè)管理公司”，就是現(xiàn)在的深圳物業(yè)管理集團，也就是深圳著名的國貿(mào)大廈的發(fā)展商，當時叫“深圳物業(yè)管理公司”，那么這個公司的成立把物業(yè)管理這個概念引入到中國，在之前中國大陸是沒有物業(yè)管理這個概念的，同時也把有專業(yè)公司提供的不動產(chǎn)管理服務(wù)帶進了中國，當時就稱作物業(yè)管理，后來這個概念一直是通用，到2003年國務(wù)院制定《物業(yè)管理條例》的時候，仍然把這種專業(yè)公司提供的不動產(chǎn)管理服務(wù)稱之為物業(yè)管理，那么在《物業(yè)管理條例》里邊使用的法律概念有物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理用房，然后還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費用，《物業(yè)管理條例》第四章的名稱叫“物業(yè)管理與服務(wù)”，看起來是兩個東西，但是并沒有作清楚的區(qū)分和界定，而且在這個《物業(yè)管理條例》有一個條文叫一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，又是物業(yè)管理又是物業(yè)服務(wù)，到底這兩個東西是不是一回事，那么《物權(quán)法》公布以后，《物權(quán)法》里邊沒有出現(xiàn)物業(yè)管理這個概念，只是說業(yè)主有權(quán)利去管理自己的不動產(chǎn)，但沒有提到物業(yè)管理這個概念。《物權(quán)法》里邊有物業(yè)管理用房和物業(yè)服務(wù)企業(yè)這兩個概念，所以說《物權(quán)法》公布以后大部分物業(yè)公司都把名稱由物業(yè)管理公司改為物業(yè)服務(wù)公司，小區(qū)里邊的管理處改為服務(wù)處，但是究竟物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)有什么區(qū)別，是不是一回事這個在法規(guī)上沒有明確的定義，也沒有看到有專人去研究。對這個問題我有一些看法跟大家來交流一下。什么是物業(yè)管理？我的看法是物業(yè)管理是業(yè)主管理自己不動產(chǎn)的民事活動，這是業(yè)主的一個活動，他的權(quán)利來源是建筑物區(qū)分所有權(quán)。《物權(quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以為的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這個條文就是對區(qū)分所有權(quán)的描述，里邊提到了三個權(quán)利專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。我有一個權(quán)利來源的路線圖就是物業(yè)管理來源于業(yè)主共同管理的權(quán)利，那么業(yè)主共同管理的權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)的一個部分，那物權(quán)是排它的絕對的權(quán)利，所以說業(yè)主管理自己的不動產(chǎn)是行使物權(quán)的行為，也是一種排它的絕對的權(quán)，利任何人都不能妨礙和干涉，我們現(xiàn)在一理解對物權(quán)的保護往往是對業(yè)主房子的保護，但是對業(yè)主管理權(quán)利的保護和尊重是不夠的，主要表現(xiàn)在基層政府過多的干涉，這個問題在現(xiàn)實中非常突出，當然我們同學(xué)都比較年輕不太關(guān)注家里的事情，有生活經(jīng)驗的人都會有這種感覺。我的觀點是物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主，物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。但是現(xiàn)在在現(xiàn)實當中，甚至在法規(guī)當中比如《物業(yè)管理條例》有很大的篇幅提到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實際上我們對照臺灣的《公寓大廈管理條例》在這里邊講到的都是管理委員會和管理人，基本上沒有什么物業(yè)服務(wù)企業(yè)或什么物業(yè)服務(wù)人的什么地位，所以這是物業(yè)管理。物業(yè)管理最上邊是物權(quán)，物權(quán)是由四個部分組成，按照我們《物權(quán)法》的體例所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)、占有，在所有權(quán)里邊有一個建筑物區(qū)分所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)有三部分組成，專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，那么共同管理的權(quán)利下面又派生出三種方式，一種是業(yè)主自行管理；第二種方式是委托物業(yè)企業(yè)管理；第三種方式委托其他管理人管理。基本上邏輯是這樣一個邏輯。那么什么是物業(yè)服務(wù)？《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他人管理。那么這里邊就涉及到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)所起的作用。那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)實質(zhì)上是專業(yè)的公司或者是管理人受業(yè)主的委托或雇傭為業(yè)主的不動產(chǎn)進行管理和維護的一種有償服務(wù)。這個物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理 11 的關(guān)系，我認為物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理活動的一部分，這個業(yè)主可以自己干也可以委托別人干，委托別人來服務(wù)就產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)。打一個比方物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理的關(guān)系，就像家里的保姆和家里的女主人的關(guān)系，看起來做的活差不多，洗碗、拖地、洗衣服，但是女主人是有實體權(quán)利的，這個保姆是沒有的，女主人說這個碗不喜歡了我可以把它摔碎再買一個，保姆就不可以。雖然很多小區(qū)都是物業(yè)公司在干這干那，但是他的地位就是一個服務(wù)者的地位，實體權(quán)利是沒有的。那么物業(yè)管理到底有個什么內(nèi)容，這也是個非常重要的基礎(chǔ)性的問題。我們現(xiàn)在發(fā)生很多糾紛，就會涉及到這個糾紛到底是不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該管的內(nèi)容或者說是業(yè)主委員會應(yīng)當管的內(nèi)容。《物權(quán)法》第八十二條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑物區(qū)劃內(nèi)的建筑及其附屬設(shè)施并接受業(yè)主的監(jiān)督。這個條文非常的簡練只有一句話。《物業(yè)管理條例》第二條說本條例所稱的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維護、維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。那么《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》在這個問題上有兩個差異，第一個差異是這個物業(yè)管理是不是必須通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照《物業(yè)管理條例》的界定，本條例所稱的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實施的，但《物權(quán)法》是沒有這個說法的。第二個差異在于有沒有維護相關(guān)秩序的內(nèi)容，這個《物業(yè)管理條例》里邊突出強調(diào)了維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，這個《物權(quán)法》也是沒有的。到底是哪個規(guī)定是更加合理的。我覺得《物業(yè)管理條例》是從實際出發(fā)，現(xiàn)實當中確實存在小區(qū)的事業(yè)主不管要靠物業(yè)公司來管，但從法理上來講物業(yè)公司有沒有權(quán)利來管。我們從生活常識來看的話這個維護相關(guān)秩序是什么含義，財產(chǎn)本身是沒有秩序的，說秩序是指人的行為的一種次序，那么包括業(yè)主在內(nèi)的物業(yè)管理本質(zhì)是一種對不動產(chǎn)的管理那么能不能延伸到對人的行為的管理，我認為這個相關(guān)秩序超過了對財產(chǎn)管理的范圍，而且從《物權(quán)法》來看也是沒有這樣的規(guī)定。你像這個小區(qū)里的相關(guān)秩序，包括亂倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，甚至侵犯人身和財產(chǎn)這樣的一些事情實際上都屬于相關(guān)秩序的范圍。《物業(yè)管理條例》第四十七條也明確規(guī)定保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時應(yīng)當履行職責不得侵害公民的合法權(quán)益。那么法規(guī)也知道保安所做的事是維護公共秩序。我認為這個公共秩序應(yīng)當屬于公法管制的內(nèi)容，應(yīng)當是行政機關(guān)管理的職責，而且這個物業(yè)服務(wù)企業(yè)它要是維護公共止秩序的，他有什么資源有什么手段，應(yīng)當怎么做,《物業(yè)管理條例》規(guī)定的是應(yīng)當制止、報告和協(xié)助就這三個措施，遇到違法行為先是制止，然后向有關(guān)機關(guān)報告并且協(xié)助有關(guān)機關(guān)來處理，但是這幾條措施對物業(yè)企業(yè)來說對它要維護公共秩序的職責來說顯然是不夠的。那么這次從最高院制定的司法解釋里面，我認為對這個維護相關(guān)秩序的職責是持了肯定的態(tài)度，從這個第四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)這樣的訴訟權(quán)利來看，體現(xiàn)了一個肯定的態(tài)度。在現(xiàn)實當中如果不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)去出頭可能就沒有人管，但是這個問題應(yīng)當是引起我們思考的，那么小結(jié)一下這個問題，我認為區(qū)分物業(yè)管理糾紛和物業(yè)服務(wù)糾紛是一個非常重要的基礎(chǔ)性的問題，物業(yè)管理糾紛是業(yè)主實體權(quán)利的糾紛，它的本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)的糾紛，屬于物權(quán)爭議，比如說有業(yè)主危害建筑物的安全違章搭建占有共有部分以及業(yè)主的選舉權(quán)和表決權(quán)的爭議，這些糾紛我們通常會把它叫物業(yè)管理糾紛，因為是發(fā)生在小區(qū)里邊實際上這個應(yīng)該是業(yè)主實體權(quán)利上的糾紛，從司法解釋上也沒有規(guī)定在物業(yè)服務(wù)的解釋里邊而是規(guī)定在區(qū)分所有權(quán)的解釋里邊，這個是物業(yè)管理糾紛。那么物業(yè)服務(wù)糾紛是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者是其他管理人他們作為一方然后與業(yè)主之間因為履行物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的一種債權(quán)糾紛，主要是合同效力、合同履行是不是符合約定這樣一些糾紛。那么最高院的這個物業(yè)服務(wù)糾紛解釋的定位是非常準確的，從名稱上看叫做《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律有關(guān)問題的解釋》而沒有說物業(yè)管理糾紛，這個我認為是有講究的，不是隨便說的，而且從內(nèi)容上來看的話大量的物業(yè)管理糾紛也都是放在了區(qū)分所有權(quán)的解釋里邊這個也是非常嚴謹?shù)模怯袃牲c我覺得是值得探討的，一個 12 就是在這個解釋的第四條里邊規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的代位訴訟，那么這個使物業(yè)企業(yè)不得不介入到物業(yè)管理的糾紛中去；另一個問題就是把物業(yè)費的糾紛列入到了物業(yè)服務(wù)糾紛這個解釋當中去，物業(yè)費的糾紛是放在物業(yè)服務(wù)解釋里邊，這個也是值得討論的。現(xiàn)在從實務(wù)當中看，主要的問題是混淆物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)，嚴格的區(qū)分物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的糾紛可以使很多疑難問題迎刃而解，比如說這個物業(yè)欠費的問題，如果說它是一個物業(yè)服務(wù)糾紛，就意味著是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的糾紛，但是我們從實質(zhì)上看一個業(yè)主欠費他首先侵害的是全體業(yè)主的利益，這等于大家AA制。我們都出錢你憑什么不出錢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是提供勞務(wù)，物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報酬在物業(yè)費里邊占到的比例通常不超過10%，所以應(yīng)把它看成是業(yè)主實體權(quán)利的糾紛，看成是物業(yè)管理的糾紛，這樣的話才能更有利于這個問題的解決。

第二個問題就是物業(yè)企業(yè)的代位訴訟的問題。物業(yè)服務(wù)的解釋的第4條，“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)和管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任人民法院應(yīng)予支持”。這個規(guī)定應(yīng)當來說是從實際出發(fā)的，在這個規(guī)定之前我們企業(yè)也遇到這樣的問題，一個業(yè)主違章搭建，其他業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)去制止，說你不制止我就不繳費，說你不履行職責。那物業(yè)企業(yè)去制止的時候他根本不理，文明的企業(yè)又不能給他來一些其它的手段，只能向法院起訴，這就會出現(xiàn)兩種情況，一種是不受理，廣東的法院通常是不受理的，認為你沒有權(quán)利起訴，不關(guān)你的事，其他業(yè)主為什么不起訴啊。北京的法院受理。所以有兩種情況。這次的司法解釋明確是應(yīng)當受理的，而且如果說這個訴訟是有道理的話，法院應(yīng)當支持，這個對解決現(xiàn)實問題是有利的。我們看到配合這個司法解釋的公布，最高院民一廳負責人有一個答記者問，在解釋這個條文的時候講了三點理由，說物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性，其中一個很重要的方面就是全體業(yè)主將維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這是第一個理由。我覺得這個理由有一點值得討論的地方就是說全體業(yè)主本身是不是有維護秩序的管理權(quán)還是一個問題，你說再把它交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。就拿亂搭建來講這個是違反規(guī)劃法的行為應(yīng)當由行政機關(guān)來處理，那么業(yè)主也好物業(yè)服務(wù)企業(yè)也好實際上只有舉報的權(quán)利，我們說物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利來自于業(yè)主的授權(quán)，但是業(yè)主本身有沒有這個權(quán)利都是值得懷疑的。那么第二個理由談到該權(quán)利的行使主要途徑是對業(yè)主實施人的管理，業(yè)主實施妨害物業(yè)管理與服務(wù)的行為，既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，有時可能是一種侵權(quán)行為，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)訴權(quán)并為超出其對人管理權(quán)的行使邊界，而且可以及時有效的制止不法行為，這等于是第二條理由。那么這條理由我們剛才談到物業(yè)管理權(quán)既然是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的不動產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利，那么它有沒有對人的管理的效力這個也是值得考慮的。那么第三條理由實際上是最真實的理由就是在實踐中其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止侵害行為，而不愿自己親力親為。業(yè)主自己不愿意自己出面都是鄰居，甚至好朋友，或者是那個人比較兇他得罪不起，這時怎么辦呢？就給物業(yè)企業(yè)施加壓力，這個確實是一個現(xiàn)實的因素，但是物業(yè)管理既然是業(yè)主的一項權(quán)利，既然物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治，那么業(yè)主就應(yīng)當挺身而出來做這個事。你不能說家庭成員鬧糾紛讓保姆出面，這個是沒有道理的。保姆搞成家長了，然后你又反對說你怎么成家長了呢？我們家的事怎么你管呢？這是你們自己造成的，你們都不愿意出面，讓保姆出面，最后保姆就變成家長了。對這個條文我的評價是在法理上有可商榷之處，但是在實務(wù)中是無可奈何之舉，沒有辦法。一方面業(yè)主自治很難實施；另一方面行政機關(guān)管理缺位，該政府管的事政府往往不管。我前幾天接到我們小區(qū)業(yè)主委員會主任打的電話，他們想把一個小區(qū)里面一個空閑的地方利用起來做一個展廳來給業(yè)主辦各種展覽，后來墻砌了一半就被一個業(yè)主推到了，那個業(yè)主的理由是你這個東西是非法的，沒有經(jīng)過三分之二以上業(yè)主表決，后來我說這個事是無稽之談，本來這個地方就是閑置的，全體業(yè)主共有的，現(xiàn)在把它利用起來很好嘛，后來我說你報警啊，這是損害財產(chǎn)。他說報警了警察不管，警察不管找社區(qū)，社區(qū)也不管。我說實在沒辦法你就告訴包工頭，你墻砌 13 不起來我就不給你付錢，讓包工頭對付他，只有這樣。現(xiàn)在主要的問題是一方面業(yè)主不能自治；一方面行政機關(guān)缺位，所以才有這個沒有辦法的辦法，就是賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一個權(quán)利。這個實體權(quán)利本身不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主欠費也好，當然欠費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)系；亂搭建和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)系嗎？沒關(guān)系。實體權(quán)利并不是它的。我認為這個訴訟的權(quán)利是一個代位訴訟的權(quán)利。那么這樣產(chǎn)生一個問題，就是這個訴訟的結(jié)果和負擔由誰來承擔。前不久深圳媒體報道了一件事，深圳有一個非常高檔的小區(qū)叫東海花園，香港人建的，然后請了香港的一個物業(yè)公司來管理，最近成立業(yè)主委員會后查賬，發(fā)現(xiàn)有幾百萬是有疑點的，去向不明或者說開支可疑，其中有一部分就是訴訟費，然后業(yè)主和媒體都表示萬分驚訝，說你這個物業(yè)公司和我們業(yè)主打官司竟然讓我們業(yè)主出錢，這是什么道理？我認為物業(yè)公司只要不是說打他的名譽權(quán)官司，或者說打他的侵權(quán)官司，比如說打欠費官司就是應(yīng)當業(yè)主來付錢，你不出錢憑什么人家給你白干，本來就是你的事，你又不出錢，不利的后果又讓他承擔。誰這么傻干這事呢？這就涉及到這種訴訟的負擔它的風(fēng)險，都是應(yīng)當由業(yè)主來承擔的。那么再一個問題就是區(qū)分所有權(quán)的解釋和物業(yè)糾紛的解釋，這兩個解釋在物業(yè)企業(yè)代位訴訟的問題上其實有一個銜接，我們注意看在這個區(qū)分所有權(quán)解釋的第十四條里邊提到建設(shè)單位或其他行為人有一些侵權(quán)的行為的時候，權(quán)利人請求排除妨礙、恢復(fù)原狀確認處分行為無效或賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第二款也出現(xiàn)一個權(quán)利人。開始的時候我們不太理解，說這個應(yīng)當是業(yè)主啊，為什么叫權(quán)利人呢？后來看到物業(yè)糾紛的解釋后明白了，有可能使物業(yè)企業(yè)來起訴，那么如果寫成是業(yè)主，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這個權(quán)利就被排除了。所以這個就體現(xiàn)了兩個解釋在這個問題上的一個銜接。但是在區(qū)分所有權(quán)解釋第十五條這個條文我覺得和物業(yè)糾紛解釋第四條的銜接上出了問題。這個解釋里邊說，業(yè)主或其他行為人違反法律、法規(guī)國家強制性的標準或管理規(guī)約，或違反業(yè)主大會或業(yè)主委員會依法作出的決定實施下列行為的可以認為違反《物權(quán)法》第八十三條第二款所稱的損害他人合法權(quán)益的行為。下面有四項，這四項是危害房屋安全、違章搭建、損害建筑物的外觀、違章裝修、占用場地和通道這樣一些行為。那么這樣的一些行為在實務(wù)當中是最需要有人出頭來干涉的，也就是最需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)來代位訴訟的，但是物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋第四條它歸結(jié)到業(yè)主違反物業(yè)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約實施物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的人民法院應(yīng)予支持。那么也就是說物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋把物業(yè)服務(wù)企業(yè)代位訴訟的這個范圍界定在業(yè)主實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，但是區(qū)分所有權(quán)第十五條里邊說的都是損害他人合法權(quán)益的行為，這個就有點對不上。那么既然是損害他人合法權(quán)益的行為，那損害的誰的權(quán)益誰來起訴啊，那物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒有權(quán)利起訴的，所以我擔心在實務(wù)當中有些法院可能會以這個理由不受理。最經(jīng)我們天津的公司報了一個信息，天津我們一個項目業(yè)主大面積的欠費，然后物業(yè)公司起訴到法院，法院干脆就是不受理，起訴書不收，后來我們采取郵寄的方式，郵寄以后他們感到很被動就大發(fā)雷霆說你們敢這樣干，你們以后所有案件都不受理。所以在基層法院在受理案件的時候有很多的考慮，那么如果在司法解釋上有這么一個不是很一致的地方，將來在實務(wù)當中可能會有問題。在這可以借鑒臺灣地區(qū)的法律規(guī)定，臺灣的《公寓大廈管理條例》第八條規(guī)定了公寓、大廈周圍上下、外墻面、樓頂平臺及不屬于專有部分、防空避難設(shè)備其變更構(gòu)造、顏色、設(shè)置廣告物、鐵鋁窗及其它類似之行為，除應(yīng)法律規(guī)定辦理外，該公寓大廈規(guī)約另有規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會議已有決議，經(jīng)向直轄市、縣市主管機關(guān)完成報備有案者應(yīng)受該規(guī)約規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會議決議的限制，住戶違反前項規(guī)定管理負責人或管理委員會應(yīng)予制止。大家注意是管理委員會或管理負責人出面制止，這個就相當于我們的業(yè)主委員會或者是業(yè)主委員會主任。經(jīng)制止而不遵從者報請主管機關(guān)依第四十九條第1項的規(guī)定處理。那么這個規(guī)定是什么呢？主管機關(guān)處4萬元新臺幣以上20萬元以下的罰款，并令其限期改善或履行義務(wù)。屆期不履行或不改善得連續(xù)處罰。住戶并應(yīng)在一個月內(nèi)恢復(fù)原狀屆期未恢復(fù)原狀者得由管理負責人或管理委員 14 會恢復(fù)原狀，其費用由該住戶負擔。那么這個規(guī)定和我們的規(guī)定相比給我們兩點啟示，第一，對這種業(yè)主違反公共利益的行為，他制止的權(quán)利人和義務(wù)人都是業(yè)主的自治組織；第二他是以行政處罰為后盾，如果制止不聽行政機關(guān)的處罰就跟上去，而其非常重。

第三個問題是物業(yè)費的問題。究竟是物業(yè)管理費還是物業(yè)服務(wù)費。這個和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)兩個概念是有關(guān)的。《物業(yè)管理條例》稱之為物業(yè)服務(wù)費用；《物權(quán)法》稱之為物業(yè)費；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費。我認為這是對的，是和《物權(quán)法》保持了一致。那么區(qū)分所有權(quán)解釋沒有提到這個問題，沒有提到物業(yè)費的問題。究竟是物業(yè)管理費還是物業(yè)服務(wù)費關(guān)系到財產(chǎn)的不同屬性。物業(yè)管理費顧名思義應(yīng)當是業(yè)主為管理共同部分而支付的費用；而物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當是物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得的酬金、勞務(wù)報酬。從這個法理上以及實際情況上來考察物業(yè)費的性質(zhì)是什么呢？就是業(yè)主AA制，大家出資籌集一筆經(jīng)費用于共同事務(wù)的管理，它屬于業(yè)主的共同財產(chǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)報酬只是其中的很小的一部分所以把它稱為物業(yè)費是準確的，稱為物業(yè)服務(wù)費是不準確的。稱作物業(yè)服務(wù)費就意味著整個這筆錢都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)對價，這顯然是不對的。那么這個物業(yè)費的第二個問題就是業(yè)主能不能行使合同法上的抗辯權(quán)來拒交物業(yè)費，這個和我們前面談的這個物業(yè)費的性質(zhì)是直接相關(guān)的。在物業(yè)糾紛第六條里邊規(guī)定，經(jīng)書面催繳業(yè)主無正當理由拒絕繳納或在催繳的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主繳納物業(yè)費的人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無需接受物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的人民法院不予支持。那么這里邊產(chǎn)生了兩個問題，第一個問題是什么是正當理由，業(yè)主吳正當理由物業(yè)企業(yè)請求業(yè)主付費法院支持。那么業(yè)主往往認為他是有正當理由的，什么是欠費的正當理由？第二如果業(yè)主僅以未享受作為抗辯理由法院不支持，那么業(yè)主以其它抗辯理由的法院支不支持。在現(xiàn)實當中業(yè)主很少僅以這個為理由來不繳費的，業(yè)主有什么理由呢？通常我們看到的質(zhì)量有瑕疵、維修不及時、管理不到位、服務(wù)態(tài)度差、沒有及時處理相鄰人的侵權(quán)等等，這樣一些理由才是業(yè)主不繳費的理由，甚至汽車被人放了氣也不繳費、地沒有掃干凈也不繳費。那么這些理由能不能得到法院的支持、能不能成為不繳費的抗辯理由？我在百度上搜索了一下出現(xiàn)了很多案例，一個是重慶有一個高層住宅有半數(shù)業(yè)主沒有交電梯費和物管費，然后電力公司就停了電，500戶居民受影響，然后有一個業(yè)主說我們不是不愿意交電梯費，這都是被迫的，我們看看他的理由是什么，他說樓上住戶的空調(diào)水總是飄進他家，他找物管好幾次卻沒有解決，因此他拒交物管費和電梯費有好幾個月；另一個業(yè)主說他家樓下的燒烤店油煙及噪聲極重樓道排氣管也壞了幾個月，物管沒有解決，這個是他不繳費的理由。另外一個案例是沈陽一個小區(qū)也是大家不繳費電梯停了，感應(yīng)燈、對講機都停了，居民每天要摸黑爬樓梯，然后一個王先生就說為什么不繳費呢？是因為電梯連續(xù)4年沒有年檢，他擔心會有安全隱患所以從去年6月起就沒有再交物業(yè)費。這個電梯沒有年檢，業(yè)主可以去申請年檢，這本來就是業(yè)主自己的事。還有南京的一個項目也是因為欠費停了電梯，那么業(yè)主就認為這是物業(yè)管理公司的責任，說物業(yè)管理公司具有不可推卸的責任。物業(yè)公司怎么辦？我看到另外一個案例也是重慶的，有一天早上起來六部電梯全部停電，然后物業(yè)管理辦公室里面空無一人，墻上貼出一個告示說由于部分業(yè)主累計欠費10萬余元本公司難以繼續(xù)經(jīng)營。關(guān)門走人了。最后的爛攤子對業(yè)主是有損害。我認為業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費，首先物業(yè)費不等于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)對價，其中百分之九十以上是用作保潔、保安、物業(yè)養(yǎng)護維修和支付其它公共開支，物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占很小一部分，所以這個不存在《合同法》上的抗辯權(quán)的問題，它不是對等的。另外叫物業(yè)費是業(yè)主承擔區(qū)分所有權(quán)人管理責任的一種方式，也是他的義務(wù)，那么拒交物業(yè)費就意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務(wù)。另外我們極端一點講這個物業(yè)公司不稱職我們可以把它炒掉、辭退，辭退后我們業(yè)主自己管，那么在這種情況下你也要交費，就是你交不交費和有沒有物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系。如果物業(yè)企業(yè)沒有按照合同約定履行他的職責這是一個違約行為，那么《物業(yè)管理條例》第36 15 條有明確規(guī)定可以要求他履行職責，甚至是賠償損失，但是這個不是欠費的理由。再有一點業(yè)主交物業(yè)費最大的受益人是誰，其實是業(yè)主；業(yè)主欠費最大的受害人也是業(yè)主。欠費在短期內(nèi)會導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期會導(dǎo)致房屋價值貶損，大面積欠費會導(dǎo)致新的商品房變成貧民窟，對業(yè)主沒有任何好處。物業(yè)企業(yè)的收費標準和政府的指導(dǎo)價是個什么關(guān)系？我們這次物業(yè)服務(wù)糾紛解釋的第五條里邊提到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯人民法院應(yīng)予支持。這樣就提出一個問題，事實上物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能說合同約定收1.2元，我就收你1.5元，這樣收業(yè)主也不會交。你收1.2可以，我交了兩年突然發(fā)現(xiàn)，我們本地政府的物業(yè)費指導(dǎo)價是1元，你為什么收1.2元呢？這個時候就提出來你是違規(guī)收費，甚至要求你退還。這種情況下就存在問題了，法院是不是要支持業(yè)主的這種請求。這個涉及到合同約定的物業(yè)費的標準超過政府指導(dǎo)價怎么看待這個問題。我有這么幾個觀點，第一物業(yè)費實行政府指導(dǎo)價本身就是錯的。因為這本身就不符合價格法的規(guī)定。《價格法》規(guī)定大多數(shù)商品和服務(wù)價格施行市場調(diào)節(jié)，極少數(shù)商品和服務(wù)價格施行政府指導(dǎo)價或政府定價。那么極少數(shù)商品是哪些商品呢？《價格法》第十八條規(guī)定了五項，五項里邊涉及到服務(wù)價格的只有兩種，三種是商品價格。兩種服務(wù)價格一種是重要的公用事業(yè)價格；一種是重要的公益性服務(wù)價格。顯然這兩種價格和物業(yè)服務(wù)價格是沒有什么關(guān)系的，物業(yè)服務(wù)既不是公用事業(yè)，也不是公益性的服務(wù)，所以政府制定指導(dǎo)價本身就沒有什么道理。首先物業(yè)費的水平關(guān)系到物業(yè)企業(yè)員工的收入，業(yè)主是在城市人口不到10%的富裕階層。我們看商品房雖然建的很多，但實際上商品房的業(yè)主在城市里邊不到10%，那么物業(yè)企業(yè)的員工絕大多數(shù)是農(nóng)村進城的務(wù)工人員，那么指導(dǎo)價格的制定者是公務(wù)員，這等于是政府的公務(wù)員運用公權(quán)力來為自己享受的服務(wù)制定價格，這個是有問題的，而且政府的指導(dǎo)價的制定沒有任何的科學(xué)依據(jù)，我了解到一些城市10年這個指導(dǎo)價是沒有變化的。那么政府定價的本質(zhì)是政府和物業(yè)企業(yè)雙方在市場上博弈的過程中以公權(quán)力去援助業(yè)主，這是違反社會正義的。在這種情況下我認為業(yè)主不能以違反政府指導(dǎo)價為理由請求物業(yè)費條款無效，這個也可以借鑒臺灣的《公寓大廈管理條例》，它規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人和住戶積欠費用達到兩期或相當金額，管理負責人和管理委員會訴請法院讓其給付，這是一款。如果經(jīng)過強制執(zhí)行后再度積欠，這個金額達到區(qū)分所有權(quán)總價1%的時候，經(jīng)過促請其改善在3個月內(nèi)沒有改善的，可以請求法院強制其遷離。如果遷離之后這個人是所有權(quán)人的話，他的房子可以拍賣，由這個管理負責人或管理委員會申請法院拍賣。這個給我們的啟示有三點，第一是由業(yè)主組織來主張權(quán)利而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)；第二欠費的法律后果非常嚴重，可以導(dǎo)致你喪失居住權(quán)，甚至所有權(quán)；第三對物業(yè)費的保護居于各種債務(wù)之首。這些規(guī)定可以看出來并不是為了保護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，而是為了保護業(yè)主的利益，保護不動產(chǎn)所有人的利益，也是保護社會正當?shù)慕?jīng)濟秩序。我就談這么多謝謝大家！

主持人熊丙萬：感謝顏律師的精彩解讀。在論壇正式開始之前，我跟顏律師做了一個簡短的交流。顏律師向我介紹了他的一個特殊的思維習(xí)慣，也就是“反主流”思維。他說，他的觀點經(jīng)常和主流觀點不一樣。在剛才的演講中，我確實發(fā)現(xiàn)顏律師的很多思考和相反與多數(shù)人的想法不太一致。這里可以舉兩個例子，一是顏律師認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費用是一個物權(quán)關(guān)系而不是一個債權(quán)關(guān)系，不是一個合同關(guān)系。另一個是在建筑區(qū)分所有權(quán)內(nèi)小區(qū)里面如果有人私自搭建了違章建筑，這個時候業(yè)主不能自己請求法院責令排除這種行為，而只能向有關(guān)部門舉報，請政府有關(guān)部門來拆除。我想，這也反映了顏律師獨特的觀察視角。對于這些觀點，回頭大家可以一起討論，我想能夠激起更多的思考。

在講座的過程中辛正郁法官也來到了我們的現(xiàn)場。這里我特別介紹一下，我們今天所討論的三個司法解釋都是由最高人民法院民一廳的法官來起草的，尤其是是辛正郁法官是三個司法解釋的起草者、親歷者，我想辛正郁法官的演講一定能給我們講述很多關(guān)于司法解 16 釋背后的一些經(jīng)歷和故事，好大家掌聲歡迎！

辛正郁：我先糾正一個問題，這三個司法解釋由兩個是由我參與起草的，房屋租賃這個介入的很少。我們在這兩個司法解釋的制定過程中已經(jīng)做過很充分的交流，有些觀點很難達成一致，但是今天就不在去做一個爭論，但是會有所涉及。我給大家介紹三個問題，第一從我個人的角度搞這樣兩個司法解釋，我們解釋的法源主要是《物權(quán)法》第六章，那么我們應(yīng)當怎么來看待第六章的規(guī)定，這是我們在起草這個司法解釋的時候需要首先考慮的問題。我個人覺得《物權(quán)法》的第六章相對于其它章節(jié)的內(nèi)容它是一個比較新的內(nèi)容，盡管建筑物區(qū)分所有權(quán)在物權(quán)法理當中已經(jīng)有了相當長的時間，但是在我們國家制定法當中是一個比較新的內(nèi)容。正是由于這個內(nèi)容較新實際上我們更可以比較其它國家或地區(qū)的立法例，當然最重要的就是區(qū)分所有權(quán)的法理，我們能夠更好的去看待區(qū)分所有權(quán)的這一章，就是第六章它存在哪些問題。存在的問題不在于我們?nèi)ヅ腥シ穸ǎ斎晃覀冃枰ケ３诌@樣一個思維。我們一定要把這個問題搞清楚之后才可以把這個司法解釋的制定成為一個有目的有針對性這樣的一個作業(yè)過程。首先我同意顏律師剛才的一個觀點就是我們的這個第六章在公權(quán)力的介入上過于的讓步，這十幾個條文當中沒有看到應(yīng)當由公權(quán)力來出面去解決的區(qū)分所有權(quán)的糾紛，這個例子很多。這會帶來什么問題呢？我們在面對區(qū)分所有權(quán)法律制度的時候，我們基本上能達成的一個共識就是這個法律一個獨特的領(lǐng)域?qū)嶋H上是一個帶有著很強的團體組織立法的一個色彩。那么從一元論到現(xiàn)在的三元論，我們可以看出來每增加一個元，實際上對這個理論當中對共同關(guān)系的關(guān)注就會增加一部分，建筑物區(qū)分所有權(quán)法實際上一個團體主義的立法。團體主義的立法一定要解決兩個問題，第一是對個體權(quán)利應(yīng)當尊重、應(yīng)當保護；第二就是對團體秩序、團體利益要給予更為充分、詳盡周到的關(guān)注。因為這兩者你偏廢了那一個方面，都會使得這個法律制度當中的比較典型的問題你解決不好。那么在這個過程當中沒有哪一個立法例完全交由私權(quán)主體自己去協(xié)調(diào)、自己去衡量的，這個的確是有問題。第六章第二個問題就是對一些基礎(chǔ)的制度可能會由于我們采取了這樣的一個立法技術(shù)，也就是說我們把它放在《物權(quán)法》其中的一章，它要和其它的章節(jié)保持一個比例關(guān)系不能過于龐大，不能過于龐大的話我們就要考慮是不是能夠把一些更為重要的東西涵蓋進來，比如說一些基礎(chǔ)的名詞解釋，我覺得在建筑物區(qū)分所有權(quán)法律當中啊，基礎(chǔ)的名詞解釋往往是更為重要的一個組成部分。還有一些通過其它立法例的比較來看一些行之有效的做法，比如說積欠物業(yè)費用褫奪它的業(yè)主資格等等。我個人覺得第三個問題是和我們實際生活當中的很多難以解決的糾紛，它的規(guī)定操作性比較難。我們在起草這個司法解釋的時候首先要看《物權(quán)法》的第六章也包括總則當中的一些條文，哪些問題我們可以帶著它到司法實踐當中，司法實踐當中存在這些問題，我們需要通過司法解釋把它的操作性和針對性去增強。我還想和大家談一個問題就是實際上《物權(quán)法》的第六章我們覺得用司法解釋這種方式與其說是對章節(jié)中條文進行解釋，不如說是以司法解釋的方式對章節(jié)當中的未盡之處進行闡明，這樣的一個特征是非常明顯的。有一點是可以肯定的就是司法解釋的條文的確是嚴格的遵循了《物權(quán)法》的立法目的。在這里邊我想和大家交流一下我現(xiàn)在的一些想法，我個人覺得這兩個司法解釋的某些條文是存在商榷之處，或者說本來可以做的更好，那么從這個角度起草這個司法解釋實際上也是一個遺憾的過程，舉個例子，比如說關(guān)于業(yè)主身份的界定問題，很早的時候的行文是依法取得專有部分所有權(quán)的人，那么對我們職業(yè)法律人來講這個依法取得的內(nèi)涵式非常的豐富的，不僅僅是大家現(xiàn)在看到的這個第一條所規(guī)定的，至少還包括這樣一些情形《物權(quán)法》的第九條是不是要包括但法律另有規(guī)定的除外，夫妻共同財產(chǎn)制這個都是由法律作出規(guī)定的。如果在行文上能保持住依法取得的話可能會更好一些，它的涵蓋范圍要比現(xiàn)在的這種表述要更好一些、更全面一些。這是一種遺憾，在其它的條文當中也有，但是可以肯定的是這個不是器質(zhì)性的。因為我們在實踐當中去界定業(yè)主身份的時沒有哪個人會認為辛正郁的夫人不是 17 辛正郁的這棟房子的登記所有權(quán)人，而否定他夫人的業(yè)主身份，但是作為一個法律規(guī)范的作業(yè)過程來看確實存在進一步或是更需完美的空間。這是我想說的第一個方面。

第二我想以一個比較具體的法律問題去探討一下。區(qū)分所有權(quán)這個法律制度其最為核心的就是我剛才談到的兩個，除了這兩個沒有太多的問題。一個是個人權(quán)利。這個個人權(quán)利叫業(yè)主也好，叫區(qū)分所有人也好，那么他成為這個團體的一員，那么他的個體權(quán)利怎么來保護、怎么來行使這是第一個問題。第二個問題我們共同形成了這樣的一個共同體，那么我們就會有共同利益，就會有共同的生活秩序，那么這個共同利益和共同的生活利益應(yīng)當怎么樣來維護。我覺得把這個問題搞清楚我可以講，盡管我不是法學(xué)家，但是站在一般的法律職業(yè)者的角度來看的話，建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律精髓對于我們而言就已經(jīng)把它搞清楚了。在實踐當中我們遇到了一個很典型的問題就是如何來看待業(yè)主共同決議的權(quán)利邊界。有個案子很簡單，有個商廈有一千多個商戶通過業(yè)主大會的形式?jīng)Q定將商廈出租，但有部分業(yè)主要求自己經(jīng)營。這部分業(yè)主提出你們做出的這個決定是無效的，沒有約束力。那么就這個問題本身而言，現(xiàn)在我們也有了我們的傾向性意見，但是我是想今天把這個問題提出來，是希望大家能思考一下，就是我們不論拿出一個什么樣的意見，你到底是基于一個什么樣的考慮。對于建筑物區(qū)分所有權(quán)案件而言，我覺得擺在法官面前的糾紛有相當一部分不是黑與白，是與非的糾紛，它往往需要你進行利益的衡量，兩方的利益在某個角度來看可能都具有正當性，都具有保護的必要性，但是它們之間的確是產(chǎn)生了沖突，這個時候應(yīng)當把天平傾斜到哪一方，這是我們法官最難解決的一類問題，我剛才舉得這個例子就是這樣。我們說否定業(yè)主大會作出的這個決定，能不能以《物業(yè)管理條例》第十九條的規(guī)定作為法律依據(jù)；第二如果看待《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的規(guī)范性質(zhì)，它是不是一個強制性的規(guī)定，要否定業(yè)主大會的決議就要有法律依據(jù)，這是問題的一個方面；問題的另一個方面是如果說業(yè)主的這個權(quán)利，他應(yīng)當作出對團體利益某種退讓，或者說作出某種容忍，那么法律依據(jù)又是什么？我們在討論這個案件的時候也是綜合各位法律專家的意見，我們也產(chǎn)生了一個很激烈的爭論。這個案子在合議筆錄的時候，我自己的意見就寫了大概有7千字，這個問題就是建筑物區(qū)分所有權(quán)當中非常具有代表性的一個問題。我簡單的把兩種觀點尤其是第一種觀點的考慮路徑給大家做一個介紹。首先這個業(yè)主大會的決定它應(yīng)不應(yīng)當被認定無效，我們能不能以《物業(yè)管理條例》第十九條的規(guī)定作為一個法律依據(jù)，我覺得是不可以的，因為《物業(yè)管理條例》作為一個行政法規(guī)它產(chǎn)生的時間要早于《物權(quán)法》這一點確實有它的特殊性，一般來講應(yīng)當是先有建筑物區(qū)分所有權(quán)法律，然后再有下面的一個子制度，在我們國家是相反的。這也就說明《物業(yè)管理條例》的制定者不可能站在建筑物區(qū)分所有權(quán)這樣的一個平臺去考慮業(yè)主大會究竟對哪些事項有權(quán)利作出決定這樣一個非常重大的問題，當然也可能他并沒有去考慮這個問題。這一點從《物業(yè)管理條例》第十九條也好、第二條也好、第一條也好，大家都可以看到什么是物業(yè)管理，因為十九條規(guī)定了業(yè)主大會不得作出與物業(yè)管理物管的決定，那么什么是物業(yè)管理呢?按照第二條的解釋就是本條例所稱物業(yè)管理是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，然后讓雙方當事人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及附屬的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，這是這個條例所講的物業(yè)管理，能否對商戶業(yè)主自己經(jīng)營還是委托他人整體出租來經(jīng)營這么一個事項我們看是不是屬于物業(yè)管理的范圍呢？我個人覺得很明顯不屬于，但是不能夠以此來得出業(yè)主大會所做的這個決定屬于無效，我們要看到《物業(yè)管理條例》的立法目的，它的立法目的僅僅存在于規(guī)范物業(yè)管理，這是整個條例的出發(fā)點和落腳點，僅僅以這樣的一個條文來否定業(yè)主大會所作的這個決定，我覺得在法律依據(jù)上是欠缺的，簡而言之這個條例本身并不解決這個問題。我們在看《物權(quán)法》的第七十六條，這個規(guī)定我覺得是一個非常好的條文，至少在立法技術(shù)上立法者是做了很有勇氣的一種嘗試，我們看大多數(shù)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法例并沒有一個這樣一個抽象性的條文對業(yè)主議決事項作出規(guī)定，一般上是沒有的只是列舉，比方說什么情況應(yīng)當滿足議決比例，但是向我們國家這樣 18 這樣的專門的抽象的一般性的條款放在里面我覺得是非常好的做法，但是硬幣的兩面它是天然會存在的，我們這么做當然會有一個好處，這個好處就是告訴我們業(yè)主共同決定的權(quán)利邊界是什么，從第一款的第1項到第6項我們都不看，我們看第7項，應(yīng)當來講我們對法律規(guī)范的文義解釋，這1到6項都是有關(guān)共有、共同管理的重大事項，那么業(yè)主議決的權(quán)利邊界的事項范圍應(yīng)該是什么呢，是有關(guān)共有和共同管理的重大事項。我們再回過頭來看我們所舉的這個例子當中，業(yè)主大會所做的這個商廈要整體出租的決定和共有、共同管理的權(quán)利有沒有關(guān)系呢？似乎關(guān)系不大。這個時候我們要否定這個決定的效力的話，這個《物權(quán)法》第七十六條到底是不是一個強制性的效力性規(guī)定，如果是當然我們可以把它作為法律依據(jù)；如果不是就意味著《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的這些事項，當然通過司法解釋對《物權(quán)法》第七十六條的第7項也做了一個解釋。這些事項時必須要經(jīng)過共同決定的，那么能不能作出反對解釋。如果共同決定的事項超出了這個范圍它就是無效。我們能不能這么來看。我們看其它的立法例當中一般來講沒有這樣一個抽象性的條文，但是它會有一個好處就是給業(yè)主共同決議留有一個非常有彈性和廣泛的空間。我們從法理上來講什么事情需要業(yè)主共同決定呢？是我們大家的事情，共同事務(wù)需要我們共同來決定，至于說通過的比例是高是低都可以，但是只要是我們大家的事情就需要我們來共同決定。那么在其它的立法例當中，他們的立法者沒有做出一個閉鎖性的規(guī)定，那么它的列舉并不意味著我沒有列舉你就不能做，而我們的七十六條有這樣一個好處但是也帶來了在適用上會限縮業(yè)主議決的功能的有效發(fā)揮。在區(qū)分所有權(quán)的法律制度當中在實踐中的確是存在著這個事項與共同事務(wù)是有關(guān)系的，但是它不在七十六條規(guī)定的范圍之內(nèi)。我們看七十六條下邊這個條文就是住改商，這個問題我一會再給大家詳細的闡述。七十七條規(guī)定的住改商應(yīng)當具備的條件是什么呢？你不能違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。我們把管理規(guī)約拿出來，那么這個管理規(guī)約是放在第七十六條第1款的第2項，也就是它是業(yè)主共同決議的產(chǎn)物。當然這里邊確實存在一個問題就是我們這個管理規(guī)約前面只是建筑物及其附屬設(shè)施，實際上我們知道管理規(guī)約它的內(nèi)容通常不限于物和財產(chǎn)的問題。那么放在這個里邊實際上講管理規(guī)約它的表現(xiàn)形式是作為一個自治法，但是其實質(zhì)也是一個業(yè)主的共同決定而已。那么按照第七十七條的這樣的一個文義解釋的話，我們能夠得出的結(jié)論是管理規(guī)約可以對住改商的問題做出規(guī)定，應(yīng)該沒有問題。如果管理規(guī)約規(guī)定這個事情的話無非是禁止、允許或者是重復(fù)七十七條的規(guī)定，而住改商這個問題它僅僅和共同管理的權(quán)利會靠一點邊，但是在一些情況下也不一定有關(guān)系。我的意思是這個《物權(quán)法》第七十六條我現(xiàn)在覺得還不能夠可以成為認定共同決議無效的法律依據(jù)，這一點我建議大家再看一下第七十八條的第2款。我提出一個問題大家可以思考，第七十八條第2款所說的業(yè)主大會的決定和第七十六條里面規(guī)定的業(yè)主所共同作出的決定的范圍是不是一致的，如果是一致的那我可以講議事規(guī)則也好，管理規(guī)約也好、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)也好、維修資金的管理辦法等，因為這些決議業(yè)主認為損害自己合法權(quán)益提起的訴訟，我們在司法實踐中遇到的是很少的，有可能七十八條第二款所講的業(yè)主大會的決定它的外涵和內(nèi)延是大于第七十六的。

第三個問題是住改商的問題，這個問題現(xiàn)在已經(jīng)成為社會的一個熱點，司法解釋用了兩個條文去解決了應(yīng)當作出解釋性的問題，但是今天我想和大家談的是我們怎么去看待《物權(quán)法》的第七十七條。首先這個條文是業(yè)主住改商合法性的前提條件還是我們把它留給法官裁判性的規(guī)范。如果是前者的話那么它在操作上會有很大很大的問題，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的同意。在我們的物業(yè)小區(qū)中一棟樓，現(xiàn)在很多業(yè)主把房屋都出租出去了，如果有業(yè)主想住改商的話實踐中就要去工商局去辦執(zhí)照，工商局會要居委會該的章，居委會會說你要征得所有業(yè)主的同意，這是很多承租人會說我不是業(yè)主，這個就是在實踐中的操作性是非常低的，我們認為第七十七條更應(yīng)該成為一個裁判性的規(guī)范。我給大家舉一個例子，債權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當通知債務(wù)人，如果沒有通知的話，這個債權(quán)轉(zhuǎn)讓是不是一定無效呢？不一定。債務(wù)人不主張或 19 事后他知道了也不反對。實際上這個七十七條把這個權(quán)利交給這個有利害關(guān)系的業(yè)主，這個異議可以在全程中提出但是應(yīng)當主要是在住改商行為成就之后，它實際上是一個司法裁判規(guī)范。如果不做這種解釋的話住改商的合法性想具備就太難了。我們也會對另外一個問題感到疑惑，我們這個七十七條法律、法規(guī)、管理規(guī)約應(yīng)當說這三項加在一起已經(jīng)超出了或者說在范圍上涵蓋了其它立法例當中就相關(guān)問題所作的規(guī)定的立場，這個法規(guī)的范圍就很廣了。由此來看立法者所傳達的是不提倡或者是禁止，再加上一個有利害關(guān)系業(yè)主的同意。也就是說立法者在住改商成就合法性需要滿足這么苛刻條件的之外又加上這么一個條件，這就意味著這個目的是不允許，但是問題的關(guān)鍵就是后面的那個判斷標準主觀性太大。這個主觀性實際上在司法解釋的制定過程之中也是引起了很大的爭論，兩個問題怎么確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍這是一個非常大的問題；第二個什么叫有利害關(guān)系。謝謝大家，由于時間關(guān)系我就講這么多。

主持人熊丙萬：感謝辛法官對兩個司法解釋所作的深入的解讀。下面由楊老師對房屋租賃這個司法解釋做一個解讀。

楊立新：我們這三個司法解釋，我覺得是非常重要的。我們是不是可以這樣看，第一個方面最高人民法院在《物權(quán)法》實施之后就馬上著手開始做司法解釋，對《物權(quán)法》的司法解釋是千頭萬緒的很多需要解釋的，最高人民法院首先抓住建筑物區(qū)分所有權(quán)來做司法解釋，我覺得最高人民法院在司法解釋的指導(dǎo)思想是非常正確的，關(guān)注老百姓最關(guān)注的問題，拿出解決辦法。還有一點就是關(guān)于商品房這一系列的司法解釋現(xiàn)在是作了五個了，已經(jīng)構(gòu)成了一個體系。最高人民法院在這個問題上設(shè)計了一個很嚴密的司法解釋是特別值得稱道的。我們現(xiàn)在這個三個司法解釋當中我覺得是各有千秋，在這些司法解釋當中都是針對具體的問題去做司法解釋都是恰好在要害上。如果真正從法理的意義上來講我覺得那個租賃解釋可能解決的問題更多，更具有法理上的意義。當然這三個司法解釋都非常的重要。下面我談七個問題：

第一我們在建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋里頭提到事實業(yè)主這個概念，我認為這是一個非常重要的解釋。買了房交了房沒去登記的，如果說他就不是業(yè)主的話，他的權(quán)利怎么保護？現(xiàn)實生活當中這種情況大量的存在，這個時候他就不是業(yè)主，就不是權(quán)利人，如果完全按照登記才轉(zhuǎn)移所有權(quán)的話，那可能對他們是一個傷害，所以用事實求是的態(tài)度可以認定是《物權(quán)法》上所說的業(yè)主，要說的更準的話應(yīng)該是事實的業(yè)主。在理論上一個值得反思的問題就是在民事法律關(guān)系當中其實很多是事實上的法律關(guān)系，或者是還沒有具有那些生效的法律要件的時候可能就是事實的法律關(guān)系。我覺得最重要的就是那個事實婚姻，最高法院對事實婚姻采取的是一個完全矛盾的態(tài)度，《刑法》事實婚姻是重婚罪，“民法”就不承認它的效力，這些問題我覺得應(yīng)該是一個同一的標準。同樣都是事實法律關(guān)系為什么有的承認有的就不承認，事實業(yè)主就是事實法律關(guān)系問題，他是一個事實的權(quán)利人，但不是一個登記的權(quán)利人。我覺得這個司法就是在這個問題上采取了事實求是的態(tài)度應(yīng)該是充分肯定的。

第二點我想說是個遺憾就是沒能解決業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位問題。因為《物權(quán)法》本身沒有解決這個問題，還有一個態(tài)度問題，要想現(xiàn)在通過司法解釋來解決這個問題也是勉為其難。剛才顏律師提到的第三個意見，我覺得他說的是有道理的，問題在哪里？問題就是不承認業(yè)主大會和業(yè)主委員會的地位。物業(yè)管理當中確實是90%的費用是業(yè)主自己用的，10%是付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報酬。如果我們承認業(yè)主大會和業(yè)主委員會是一個主體的話，業(yè)主將錢交給業(yè)主大會或業(yè)主委員會，業(yè)主大會和業(yè)主委員會自己就可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)付費了，但是我們現(xiàn)在不承認其是一個團體就出現(xiàn)了一個矛盾的問題就是業(yè)主委員會或業(yè)主大會跟物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同當事人是業(yè)主，所以我們物業(yè)服務(wù)糾紛的司法解釋當中很多說法都是源于這一點出現(xiàn)的，所以根本的問題不解決，現(xiàn)在說的問題就沒法解決。臺灣的 20 《公寓大廈管理條例》講的東西是對的，他們的那個管理人就是那個業(yè)主委員會和業(yè)主大會，設(shè)定他有那樣的權(quán)利所以業(yè)主對應(yīng)的是它，它代表的是團體，就是共有的團體。我們現(xiàn)在這樣規(guī)定就沒有辦法，所以是一個遺憾的問題。

第三點我覺得車位首先滿足業(yè)主需要這個也是處理的比較好的問題。《物權(quán)法》規(guī)定了車位、車庫首先滿足業(yè)主需要的規(guī)則，一個最大的問題就是什么是首先滿足這個問題，這個是誰都說不明白的事情。有人提出是優(yōu)先購買權(quán)，大家都否定說不是優(yōu)先購買權(quán)。后來說用時間概念來界定，在一段時間內(nèi)只能賣給業(yè)主不能賣給別人，用這個辦法。最后提出了按照車庫規(guī)劃的比例和業(yè)主數(shù)之間的配置比例來看是不是首先滿足。這樣我們感到原來在草案的討論當中也是用的這個思路，但是它操作性很強就是沒有滿足的時候怎么辦說的清清楚楚，但是我們現(xiàn)在公布的這個司法解釋就把這些統(tǒng)統(tǒng)拿掉了，只是說沒這樣的話就不是首先滿足，沒滿足怎么辦沒有規(guī)定。在這方面應(yīng)當首先肯定這個說法，但是遺憾的是我們可以確定沒有首先滿足，但沒有首先滿足應(yīng)該怎么辦呢？不知道了。司法解釋跟我們的立法有同樣的一個問題就是盡可能的簡單，宜粗不宜細，這樣操作性就不行了。

第四點就是住改商的問題。剛才辛法官提到了那個規(guī)范是一個裁判性的規(guī)范還是一個行為規(guī)范。我看它既是一個行為規(guī)范也是一個裁判規(guī)范。在住改商的時候就應(yīng)當征求人家的意見，沒有征求意見就去做了，大家有意見就成了一個裁判性的規(guī)范了，我覺得它既是一個行為規(guī)范也是一個裁判規(guī)范。這個立法的目的我和辛法官的意見是一樣的就是要限制住改商，其實在《物權(quán)法》之前的很多地方性法規(guī)都是嚴禁住改商的，但是《物權(quán)法》放開了一點，又作了非常嚴格的限制，即法律、法規(guī)、管理規(guī)約還有利害業(yè)主的同意，這些都是要限制這個住改商的，這是一個一般性的理解。我覺得現(xiàn)在的司法解釋對利害關(guān)系人的解釋體現(xiàn)了這樣的一個精神，仍然是嚴格限制。那現(xiàn)在的司法解釋就是整棟樓都是有利害關(guān)系的業(yè)主，有100戶你得通過99戶來同意。這都是貫徹了《物權(quán)法》嚴格的限制住改商這個做法是對的。這個司法解釋我完全贊同。住宅就是住宅應(yīng)當保持一個安靜的環(huán)境。同樣商也不能改成住啊。設(shè)置這樣的一些限制我是完全贊同的。

第五個問題我想說關(guān)于房屋租賃的司法解釋。這個司法解釋當中說了很多好的問題，我就以最主要的幾個問題說。一個就是雙重租賃。雙重租賃在現(xiàn)實生活中是存在的，就跟雙重買賣是一樣的。現(xiàn)在商品房的那個司法解釋給房屋的雙重買賣給了一個很嚴厲的制裁就是懲罰性賠償金，等于是制裁開發(fā)商的行為。我覺得這個雙重租賃應(yīng)當是與這個雙重買賣一樣的規(guī)則，我們現(xiàn)在司法解釋確定的這個雙重租賃的規(guī)則大體上對，解決的問題也對，就是一旦構(gòu)成了雙重租賃的時候它采取了三個順序，第一個順序就是已經(jīng)交付房屋的。已經(jīng)交付房屋其實就是在履行合同了，這就要首先確定它的效力；第二個就是沒有交付房屋但登記備案的優(yōu)先這個也是有道理的；現(xiàn)在有一個問題就是最后那個第三順序就是合同生效在先的，那么簽訂雙重租賃的時候永遠不會是同時簽訂的。雙重租賃沒有交付的沒有備案登記的你永遠要保證那個前手合同的效力，這樣的一個做法其實是比較違反那個債權(quán)平等的原則。現(xiàn)在規(guī)定那個效力在先就優(yōu)先履行，那這就把債權(quán)平等就破壞了，這是一個遺憾。這個問題是值得考慮的。

第六個問題我是特別贊成添附這部分。大家都知道我們《物權(quán)法》沒有寫添附這是一個非常大的缺點。沒有規(guī)定不能說生活當中沒有添附，特別是在租賃當中這個添附太多了。在租賃這個司法解釋中對添附做了一個非常詳細的規(guī)則我覺得這部分規(guī)定做的非常好。

第七個問題就是優(yōu)先購買權(quán)的問題。承租人的優(yōu)先購買權(quán)這個司法解釋也做了好幾條的規(guī)定，規(guī)定的也非常的詳細，總的原則是對的。承租人的優(yōu)先購買權(quán)最重要的是解決了救濟方法。出租人一旦要把房子賣了但不尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)的時候到底要承擔什么責任。原來在司法實踐中沒有這個規(guī)則的時候五花八門，通常的做法是宣告前手買賣合同無效，有的法院判的是既然是同等條件前手合同無效就直接賣給承租人，法院判決將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給 21 承租人，還有的是直接判決無效就不管了。這次在侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)采取賠償?shù)姆椒ǎ矣X得這個是挺好的。承租人的優(yōu)先購買權(quán)和共有人的優(yōu)先購買權(quán)是不一樣的，一個是基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)，一個是基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。還有一點設(shè)置這兩個優(yōu)先購買權(quán)的目的也不一樣。共有人的那個優(yōu)先購買權(quán)更多的是考慮發(fā)揮財產(chǎn)的價值，維持共有的現(xiàn)狀，比方說3個人共有一個人要賣，另外兩個人買了之后可以仍然維持共有的現(xiàn)狀。承租人的優(yōu)先購買權(quán)不是這個，承租人通常是窮人嘛，有點弱勢，沒房住才租房啊，賣房的時候賣個他不是更好嘛，所以這兩個目的不一樣。這兩個目的有輕有重。區(qū)分侵害共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的后果我覺得是有道理的。當然這還需要在理論上去進一步的論證。還要講一下當優(yōu)先購買權(quán)和其它優(yōu)先購買權(quán)競合的時候是怎么樣的一個效果。這個也規(guī)定了四個方面的問題，第一個共有人優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先；第二個父母、子女、近親屬；第三個是放棄優(yōu)先購買權(quán)的；第四個善意取得的。我覺得這些規(guī)定都很對，但是在承租人優(yōu)先購買權(quán)里邊還存在兩個問題需要研究，第一個就是現(xiàn)在那個第二款，出租人把房屋出賣給近親屬包括父母、配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外甥子女的。它就比那個承租人的優(yōu)先購買權(quán)還優(yōu)先，那么現(xiàn)在是不是又新創(chuàng)造出了一個優(yōu)先購買權(quán)？過去我們講的不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)當中一般不會提到近親屬還有優(yōu)先購買權(quán)，現(xiàn)在都優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，這是不是等于創(chuàng)造出來一個新的優(yōu)先購買權(quán)，這是一個值得研究的問題。現(xiàn)在從民意上來講有這么一個優(yōu)先大家比較容易接受，比較贊成這個規(guī)定。共有人的優(yōu)先是基于物權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)。那么近親屬的優(yōu)先購買權(quán)是基于什么呢？這還需要進一步的研究。還有一個問題好像還是沒有完全解決的問題，如果侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)以后不是有個損害賠償嘛，這個賠償怎么賠？有一個辦法是不是可以確定一個違約金，就是按照違約金的辦法來估算一個損失。這部分需要好好研究讓它有操作性。好我就簡單說這么多，謝謝！

主持人熊丙萬：謝謝楊老師！剛才楊老師講了7個問題，每一個問題楊老師都做了一個評價，要么是好要么是遺憾。我做了一個統(tǒng)計是四好三遺憾。我剛才發(fā)現(xiàn)楊老師和辛法官都關(guān)注了住改商的問題，我自己聽后也感覺收獲頗豐。我發(fā)現(xiàn)楊老師和辛法官在觀點上也不太一致，尤其是規(guī)范的效力問題，關(guān)于這一點我更同意楊老師的看法。剛才辛法官談了一個問題就是有兩個推定，推定本棟建筑物內(nèi)的都是厲害關(guān)系業(yè)主，本棟建筑物以外的要加以證明。我有這么一個看法，就是對于本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主都是利害關(guān)系業(yè)主的推定，是一個事實推定，是一個可以反駁的推定。如果擬從事住改商的業(yè)主能夠證明，其經(jīng)營性活動不會給本棟建筑物其他業(yè)主帶來負面的影響，是可以推翻這個推定的。實踐中也存在這樣的一個情況，業(yè)主在家里通過網(wǎng)絡(luò)和電話和外界進行經(jīng)濟活動，沒有任何人員的進入，我想這種情況是存在的，這是我的一些不成熟的看法。關(guān)于這個問題，我曾經(jīng)在《政治與法律》2009年第8期上發(fā)表過一片文章，有興趣的同學(xué)可以參考。

現(xiàn)在請四川大學(xué)法學(xué)院陳界融教授進行點評。

陳界融：大家晚上好！我是四川大學(xué)法學(xué)院的陳界融。點評我談不上，但是我想談?wù)勎覀€人的觀點。我最近正好寫了一篇文章就是對房屋租賃這個司法解釋有非常多的不同意見。我的這篇文章的題目是《法釋<2009>11號司法解釋的學(xué)理批判》副標題是《以承租人優(yōu)先購買權(quán)為中心》。我主要是以承租人的優(yōu)先購買權(quán)為中心就是司法解釋的21條到24條，我有不同的看法。承租人為什么有優(yōu)先購買權(quán)在之前我也查到了很多文獻，從經(jīng)濟學(xué)的角度來看這個房子的價值相當一部分是由這個承租人來貢獻的。從不動產(chǎn)經(jīng)營的角度來說，承租人給你貢獻了價值使你的不動產(chǎn)有了人氣和聚了財氣，所以你才能有這樣的價值。如果你的房屋10年、20年沒人住你能有這樣的價錢嗎？這是不可能的。法律就應(yīng)當給承租人賦予優(yōu)先購買權(quán)，這是賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的最重要的一個理由。司法解釋的角度結(jié)合答記者問 22 可以推出在最高法院看來對承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)可能要界定成形成權(quán)。形成權(quán)就是權(quán)利人單方意思表示就可以對另外的法律關(guān)系進行影響的權(quán)利，而且這種形成權(quán)又是一個附停止條件的形成權(quán)。這個停止條件就是這個出租人和這個第三人簽訂買賣合同之前，你的優(yōu)先購買權(quán)是處于停止狀態(tài)的。因為他簽了這個合同之后你這個權(quán)利才開始行使，也就是說你以出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同為條件，就是把這個合同的主體變更一下，就是把這個第三人的主體變更成你，你這個合同優(yōu)先他那個實現(xiàn)，就是這么一個權(quán)利。這個權(quán)利顯然是一個債權(quán)，這就改變了之前的那個司法解釋的物權(quán)的定性。這個司法解釋的第21條存在三個問題，第一前后兩句之間不應(yīng)當用句號，應(yīng)該用逗號。如果用句號就是兩層意思了，就是但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的人民法院不予支持，這個意思用句號前面是出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知出租人或者存在其它侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的可以提起損害賠償法院支持，如果用句號意思就不連貫。第二就是第二層意思不符合優(yōu)先購買權(quán)的法理。就是這個承租人和第三人簽訂了房屋買賣合同我知道了，你出租人依法應(yīng)當有一個通知義務(wù)。這種情形下是違約損害賠償。第一項規(guī)定未在合理期限內(nèi)通知的只能是違約損害賠償，但是你就不能在這個未在合理期限內(nèi)通知為由主張人家那個合同無效。如果要主張合同無效只能依據(jù)《合同法》第52條，那這有惡意串通損害第三人的利益。如果存在惡意串通當然可以請求法院宣告前面那個合同無效；如果沒有惡意串通的這個合同就是有效的。那么合同有效你自己的那個優(yōu)先購買權(quán)的合同也是有效的，這兩個合同都有效。以前的法律規(guī)定是宣布那個合同無效，現(xiàn)在兩個都有效了，那這個房子買給誰？那就看房子登記給誰了，登記給誰了就是善意取得制度。第三就是這個第22條的法理不相適用。第22條的法理就是或者存在侵害優(yōu)先購買權(quán)的其它情形你就不能請求這個無效，到第23條又可以請求無效。這前后兩條就有不一致的地方。第22條有兩個漏項，第一個就是代物清償也好、折價也好、變價也好賣租賃物償還債務(wù)沒有通知這么辦？第二就是一般債務(wù)到期了，我把房子以房抵債，這種情形下是不是要通知，承租人是不是有優(yōu)先購買權(quán)。第23條規(guī)定的本身非常好，但是令人遺憾的是還有一個漏項。我要拍賣沒有通知你結(jié)果房子被拍賣出去了，你說我侵犯你的優(yōu)先購買權(quán)了，是不是有這種情況。司法解釋就把這個給漏了。關(guān)于第24條楊老師的意見我完全同意。在第3項也有一些問題就是我通知你這個承租人我這個房子要賣，希望你在1月內(nèi)給我答復(fù)，我們的法律規(guī)定是15天，這種情況怎么辦？我認為應(yīng)當是先當事人的意思自治，再法定。第4項的問題可能比較大。這項實際上是善意取得制度的落實，但是這個司法解釋只有兩個要件，也就是以司法解釋的形式對我們《物權(quán)法》進行修正，《物權(quán)法》的善意取得制度第一個是善意；第二是支付合理對價；第三個是產(chǎn)權(quán)過戶。如果按照這個第4項只有兩項一個是善意，一個是過戶登記。沒有要求合理對價。由于時間關(guān)系我就說這么多，謝謝！

主持人：感謝陳界融教授。好，現(xiàn)在進入交流互動環(huán)節(jié)，各位同學(xué)可以就與主題相關(guān)的問題開始提問。

同學(xué)：我想問楊老師一個問題，就是如果承租人本來沒有要買房子，但知道出租人沒有通知他，他要是去主張賠償?shù)脑捲趺崔k？

楊立新：賠啊，只要沒通知就賠啊，你怎么能證明我不想買啊，可能會有這種情況出現(xiàn)。

同學(xué)：在實踐中業(yè)主以種種理由拒交物業(yè)費，那法院在認定當中是怎么樣的？

辛正郁：物業(yè)服務(wù)的司法解釋的第6條的正當理由啊確實是值得大家研究的一個問題，由于時間的關(guān)系我簡單的談一下我個人的一個看法，第一這個正當理由我是同意顏律師的理解，但是可能比他要保守一點不是都不行，因為物業(yè)費和物業(yè)服務(wù)費用的區(qū)別的背后是觸及的是我們區(qū)分所有權(quán)立法和條例的沖突的問題，這個是一個比較大的問題。那么就物業(yè)服務(wù)費用而言我們認為正當理由應(yīng)當是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同不履行或履行有重大缺陷的行 23 為。這個范圍不能太寬，不能讓業(yè)主去輕易的啟動這個抗辯權(quán)。還有一個問題就是這個物業(yè)費的標準問題，物業(yè)服務(wù)合同的約定和行政機關(guān)的規(guī)定，通過我們的調(diào)研主要指的是普通住宅每平方米物業(yè)服務(wù)費用它的價格不得高于多少，一般是從這個角度，當然也會存在顏律師說的這個問題。這還是要理解這個規(guī)定的性質(zhì)是什么？我們法官在評價它的效力的時候，不僅僅是看是由誰來做的，還要看他為什么要做這個，你做的這個東西又屬于什么性質(zhì)。

主持人：好的，由于時間關(guān)系，今天的論壇到此結(jié)束。感謝大家楊立新教授、辛正郁法官、顏雪明律師的出席和精彩演講，感謝廣大老師和同學(xué)的積極參與，也感謝德恒律師事務(wù)所對本論壇的一貫大力支持。本次論壇到此結(jié)束。再見。

(http://www.tmdps.cn/article/default.asp?id=47308,2009-12-14)24