第一篇：09物權法最新司法解釋全文

09物權法最新司法解釋全文

（法釋[2009]8號，2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審

判實踐，制定本解釋。

第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認

定為物業服務合同的組成部分。

第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民

法院應予支持。

第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗

辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條：物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八

十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法

律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事

人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法

第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：

（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

第二篇：《物權法司法解釋》

物權法司法解釋(全文）

物權法兩個相關司法解釋——《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車

庫與房屋套數的比例。

第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院

應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：

（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

法釋[2009]8號

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

適應角色轉變，扎實開

展團的工作

———共青團鐵東區委書記的述職報告

2011年是適應角色轉變、思想進一步成熟的一年。這一年，自己能夠堅持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務。自己政治覺悟、理論水平、思想素質、工作作風等各方面有了明顯的進步和提高。總的來說，收獲很大，感觸頗深。

一、以德為先，進一步提升個人思想素質

過去的一年，我以一個共產黨員的標準，以一個團干部的標準嚴格要求自己，在個人的道德修養、黨性鍛煉、思想素質上有了很大的進步。一是道德修養進一步提高。作為一個團干部，我的一言一行、我的自身形象將直接影響到團委各成員，甚至更廣大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每時每刻提醒自己，從小事做起，注重細節問題，做到干凈做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中誠實、守信、廉潔、自律，起好表率作用。二是黨性鍛煉得到不斷加強。不斷加強自己的黨性鍛煉，我嚴格按照《黨章》和《中國共產黨黨員紀律處分條例》來要求和約束自己的行為，牢記黨的宗旨，在團的工作中，以廣大青少年的權益為出發點，務求時效。三是政治思想素質不斷提高。一年來，我繼續加強學習，積極參加理論中心組學習，經常自發利用休息時間學習，積極參加團省委組織赴井岡山革命傳統與理想信念教育專題培訓班、區委區政府組織赴清

華大學縣域經濟培訓班，通過“看、聽、學、思”，進一步加深了對馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個代表”重要思想的理解，進一步系統掌握了黨在農村的路線、方針、政策以及對共青團工作的要求。特別是黨的十七屆六中全會以來，我通過學習原文、聽專家講課等，開拓了思想新境界，政治思想素質有了新的飛躍。

二、以能為先，進一步加強組織工作能力

在上級領導的信任和支持下，我本人也自加壓力，抓住一切機會學習，注重與同事、與兄弟單位團委書記的交流，虛心請教，不恥下問，使各項工作都有序地開展。一是工作的統籌安排能力不斷加強。我盡量做到工作提前一步，有計劃、有安排、有預見性，保持思路清晰和決策的科學，力求操作有序，順利開展。二是工作的協調能力不斷加強。在工作中，我注重與上級的及時銜接、匯報，同時也注重與基層的交流溝通，聽取多方意見和建議，從大局出發，對上做好配合，對下做好團結。三是有創新地開展工作。在工作中，我注重不斷創新，使工作保持生機，使管理不斷趨向人性化、合理化。

三、以勤為先，進一步提高團的業務水平

擔任團委書記以來，認真了解情況、掌握知識，積極向團委領導、向前任書記學習、請教，了解團情、團史，努力掌握團的基本運作方式程序，便于更好地開展工作。加強溝

通了解，增加感情，深入基層，了解基層團組織和團員青年的有關情況，以“活動”來強化自己的知識和水平。一年來，我立足以活動來促使自己盡快適應角色，迎接挑戰。今年五四，團區委以全區人居環境整治為依托，以“五四火炬傳承九十二載生生不息，鐵東青年投入人居環境立志強區”為引領，積極開展了“共青團路，紅領巾街”，“鐵東青年林”等一系列活動。在活動中，增長了知識，深化了理解，使自己對團務工作有了全面的、系統的提高，為今后更好地提高團的業務水平打下了堅實的基礎。

四、以績為先，進一步完善團的組織建設

把《關于進一步深化“黨建帶團建”工作的實施意見》落到實處，把黨的要求貫徹落實到團的建設中去，使團的建設納入黨的建設的總體規劃。依托黨建，從政策層面來解決和落實基層團組織存在的問題和困難。一是基層團干部的待遇問題。積極爭取黨組織在團干部配備上的重視和支持，基層團干“轉業”得到了很好的安排（葉赫的榮威，住建局遇良，衛生局王國宴等）；二是解決好基層團組織活動的經費問題。積極爭取專項，今年為每個鄉鎮街道從團省委爭取經費三千元，共計三萬六千元；三是團的基層組織格局創新工作。按照“1＋4＋N”模式，通過換屆調整選配了大批鄉鎮（街道）團干部，變原有的“團干部兼職”模式為現在的“兼職團干部”模式，提升了基層團組織的凝聚力和戰斗力。此

次工作得到了團市委的充分認可，2011年四平市組織部班工作會議在我區召開。

以服務青年需求為目的，從單一組織青年開展活動轉到生產環節，開展就業培訓、創業交流、貧富結對；以服務黨政中心為目的，發揮團組織自身優勢，引導青年樹立市場意識和投資意識，強化科技意識和參與意識，投身知識化、信息化和現代化、文明創建、環境整治、植綠護綠、社會治安等活動，把黨政思路實踐好。突出做好當前新興的農村、社區和非公經濟組織建團工作，延長團的工作手臂，豐富團的組織形式。先后與農聯社、吉林銀行等多家金融機構積極協調，為青年創業就業提供幫扶支持。特別是吉林銀行的“吉青時代”小額貸款項目更得到團省委的無償貼息。

五、以廉為先，進一步保持清正廉明形象

作為新任職的年輕干部、黨員干部，我既感受到了組織的信任與關懷，同時也感受到了責任重大。我區在黨委和政府的帶領下，勵精圖治、奮發圖強，取得了輝煌的成績。越是這種時候，就越需要我們這些干部保持清醒的頭腦，保持共產黨員的先進本色。深知，作為一級干部，應該努力做到“清正廉潔”。古人說“物必自腐而蟲生”，腐敗現象表現上看來是經濟問題、道德問題，但深層次的原因卻是理想信念出了問題。要不斷加強實踐鍛煉，要結合黨的歷史經驗、改革開放和社會主義建設的實踐以及自己的工作和思想實際，來刻苦磨煉自己。勇于剖析自己，積極開展自我批評，凈化自己的靈魂。不斷增強拒腐防變意識。在思想上、在行動上、生活中爭作表率。在團區委開展“爭做勤廉表率，竭誠服務青年”主題教育,召開機關黨風廉政建設宣傳教育活動動員會，全面啟動黨風廉政建設宣教活動。按照學習貫徹區委、區紀委關于黨風廉政建設和反腐敗工作的部署和要求，學習黨的十七屆六中精神，強化組織領導，制定工作計劃。我們根據2011年黨風廉政建設責任制考評要求，為了做好黨風廉政建設和反腐敗工作，成立了團區委黨風廉政建設領導小組，并由我任組長。按照“一崗雙責”的責任要求，明確了單位正職領導作為第一責任人，每年約談團干部一次，就有關廉潔從政個人“不準”和“禁止”行為適時對所管的團干部進行廉政談話。

在2012年即將到來之際，共青團區委迎來組織部考核組，對共青團區委一年來的工作進的實地測評，感謝組織的幫助與關懷，今后我們更要自覺地接受組織的監督與考核。鐵東區的發展已經取得了令人矚目的成就，而今又開始了新的征途。廣大青年有幸成為親歷者，成為追隨者，同時我們也是共享發展成果的受益者。我們應該心懷感恩，心存畏懼，“做一個組織和群眾信賴的人，做一個同事和朋友敬重的人，做一個親屬子女可以引以為榮的人，做一個回顧人生能夠問心無愧的人”。我們要牢記黨的宗旨，全面貫徹黨的方

針路線，高舉中國特色社會主義偉大旗幟，弘揚“攻堅克難、求富圖強”的四平精神，堅定不移的實施 “五區”戰略的發展規劃，為建設富裕和諧新鐵東的偉大目標而不懈奮斗。

第三篇：2010最新物權法(包含物權法全文和物權法司法解釋)

2010最新物權法(包含物權法全文和物權法司法解釋)

《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，通常叫做城鎮房屋租賃合同司法解釋（以下簡稱司法解釋），最高人民法院審判委員會于2009年6月22日討論通過，7月30日公布，9月1日實施。城鎮房屋租賃問題不是物權法而是合同法的問題，但是由于與商品房有關，所以又通常把它叫做商品房的司法解釋，與物權法有一定關系，也可以將其作為《物權法》的司法解釋。

關于商品房和土地權屬問題，到目前為止，最高人民法院一共頒布了五個司法解釋，即建筑物區分所有權司法解釋、物業服務合同司法解釋、城鎮房屋租賃合同司法解釋、商品房買賣合同司法解釋和關于土地使用權糾紛司法解釋。這五個司法解釋合到一起，關于商品房以及相關的土地權屬問題的法律適用規則基本上完備，形成了一個比較完整的體系，在開發土地、建設商品房，商品房買賣問題，怎么行使所有權，如何進行管理使用，怎么去租賃，都有較為完善的規則。

在2009年頒發的三部司法解釋，比較簡單的是物業服務合同司法解釋，解決的是合同范圍、合同效力、違約責任和合同權利義務終止等問題。建筑物區分所有權司法解釋更多的是補充《物權法》規定的不足，大部分也是具體規定。而城鎮房屋租賃合同司法解釋則很復雜，內容很多，涉及很多理論上爭論、實踐中沒有定論的問題，內容豐富，法理蘊含深刻，只在個別細節上還有值得斟酌的問題。我作為起草三部司法解釋的積極參與者，更欣賞這個司法解釋。

這部司法解釋共講了七個問題。

一、關于城鎮房屋租賃合同的效力問題

司法解釋在城鎮房屋租賃合同的效力問題上，主要從以下四個方面加以規定：

（一）城鎮房屋租賃合同的概念如何界定

司法解釋沒有從正面給城鎮房屋租賃合同做概念界定，但是說到了這個意思，即司法解釋第一條規定，本解釋所稱的城鎮房屋，是指按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定，屬于城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋。這是界定什么是城鎮房屋。然后規定，當事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。這表面上是說這個司法解釋的適用范圍，但是實際講的是城鎮房屋租賃合同的概念，即：當事人約定出租人將城鎮房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城鎮房屋租賃合同。

司法解釋規定的是城鎮房屋租賃合同，具體講了城和鎮的房屋，但后邊又附加了一個說明，如果鄉和村里的房屋進行租賃，法律沒有特別規定的，也可以參照本司法解釋的規定。這等于說，這個司法解釋可以包含全部的房屋租賃，原則上都適用同樣的規則，只是鄉和村的房屋租賃如果有特別規定的，按照特別規定。可以認為，城鎮房屋租賃合同差不多相當于房屋租賃合同，不過以城鎮房屋租賃合同為主罷了。

租賃物為城和鎮的規劃區的房屋，是成立城鎮房屋租賃合同的條件。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經濟實用房因租賃產生的糾紛案件，不適用本解釋，即這些房屋的租賃不按照城鎮房屋租賃合同來處理。此外，限價房也應當在限制之列，因為限價房比經濟實用房的條件稍微再高一點，但政策是一樣的，都是政府給城鎮住房極端困難戶的優惠，因此價格很低，原因是這些房屋土地使用權是劃撥的，而不是有償出讓。目前，公有住房、廉租住房和經濟實用房以及限價房出租的情況比較普遍，引起社會強烈反映，政府部門也在干預{1]。有人分析，一種情況是買這種限價房和經濟實用房的業主原本可能就不是住房困難戶，是鉆空子買房；另一種情況是住房確有困難，現在有了房子租出去，可以拿一些租金維持生活。

是不是對所有的經濟實用房和限價房出租的一律要進行干預，確認其無效？我的意見是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限價房或者經濟實用房的買賣合同中都有約定，經過一定時間，只要補交土地出讓金后，業主就可以轉讓。既然轉讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。按照司法解釋的規定，它是一個無效的租賃合同，是一個事實的租賃合同關系。但如果業主出租上述房屋已經補交了土地出讓金的，則應當認為有效。

（二）關于城鎮房屋租賃合同效力的三種特殊情況

司法解釋還規定了三種租賃合同效力的特殊情況：

第一，司法解釋第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，訂立的租賃合同一律無效。這是說建房沒有規劃批準，或者沒按照規劃批準去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。但是司法解釋也給了一個彈性，即如果發生這種情況，在一審法庭辯論終結前，已經取得的工程規劃許可證，或者經過有批準權的行政機關批準建設的，這個合同也認為是有效的。

第二，司法解釋第三條規定，出租人以其未經批準或未按照批準的內容建設的臨時建筑訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前，經有審批權的行政機關批準了，就可以認定為有效。

第三，當事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期間，例如臨時建筑是經過批準的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經超出這個期限了，那么超出部分無效。但如果在一審辯論終結之前，經過批準延長的，租賃期限只要在延長期限內的，都是有效的。

（三）關于城鎮房屋租賃合同登記備案的效力問題

房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力，在司法實踐中一直不明確。按照現在的規定，城鎮房屋租賃合同簽訂之后一定要登記備案。那么，這個登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解釋對此做了規定，說得比較巧妙，一方面它沒有去公開評論說登記備案到底是什么，但事實上確認也就是個登記備案，不是房屋租賃合同必須經過登記備案才生效，不是生效條件。司法解釋規定了兩個方面的規則：

首先，第四條第一款規定，當事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。這就明確了登記備案的性質不是生效的要件，沒有備案不發生不生效的后果。實事求是地說，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。比較巧妙的是，司法解釋并沒有說它不是生效要件，而是說以房屋租賃合同沒辦理登記備案手續為由請求確認合同無效的，法院不予支持。

其次，如果當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，它當然是一個生效條件，這是附生效條件的合同。房屋租賃合同中的登記備案不是生效要件，但當事人把它約定成一個生效要件，當然可以。但這個生效要件不是絕對的，司法解釋規定，“但當事人一方已經履行合同主要義務，對方接受的除外”。雙方當事人盡管約定了登記備案是生效要件，但沒有登記備案，房子已經交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租賃合同已經在事實上履行了，當然生效，原來約定的備案生效的約定被實際履行行為所否定。這就像房屋租賃期限已滿，承租人繼續交房租，出租人繼續收房租，就認為成立了新的租賃合同，從過去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。在這種情況下，一方當事人主張因沒有備案而合同沒有生效，為無理由，法院不支持這樣的請求。

二、關于城鎮房屋租賃合同無效及其責任問題

司法解釋關于城鎮房屋租賃合同無效及責任的規定內容較多，主要問題是：

（一）租賃合同無效可以要求支付房屋使用費

司法解釋第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，人民法院應當支持。這里說的是，房屋租賃合同無效已經確認了，承租人一方要騰房，這沒有問題，但承租人已經使用了這么長時間的房子，難道騰房就完了，就算恢復原狀了嗎

[1]？司法解釋規定，盡管合同是無效的，但是使用了租賃房屋，不要求交租金，但要交房屋使用費。司法解釋這樣規定，是出于對出租人占有利益的保護，對租賃合同無效采用的是折價補償的方式{2]，是公平的、合理的。合同無效的法律后果，是雙方返還依據無效合同而取得的對方的財產，合同法沒有規定要給予使用費。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費，就不公平。

房屋使用費用按什么標準來算，司法解釋規定，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，法院一般應予支持。那就是說，房屋使用費的標準相當于租金的標準。這樣做的原因，在于避免不必要的評估對當事人增加負擔，因而為之{3]。對此，我的想法是，完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當低于租金標準，最高也不應超過約定的租金。這就體現了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應當有所區別。如果按照我的這個想法辦，效果可能會更好。這就像保證合同，保證合同無效，保證人也要承擔責任，只是根據過錯程度來承擔責任，而不是按照約定承擔保證責任。

（二）房屋租賃合同無效的賠償損失責任

房屋租賃合同因合同無效而請求賠償損失的，司法解釋規定，按照《合同法》的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定來處理。這就明確了房屋租賃合同無效時請求賠償損失，法院應該支持的三種損失：

1．承租人經出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效的，如果沒有構成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失。比方說，承租人租了房子，租賃合同無效，出租人當時是同意裝飾裝修，但裝飾裝修物沒有構成附和，也就是沒有與租賃房屋構成一體不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一種損失，應當賠償。如果已經構成附和，已經與租賃房屋這種不動產構成一體，無法拆除或者拆除必然影響不動產價值的，出租人不同意利用，還得拆除。這個拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。

2．承租人沒有經過出租人同意裝飾裝修，或者擴建發生的費用，由于沒有經過出租人的同意，這個損失也是損失，是給出租人造成的損失，應當予以賠償。

3．承租人經過出租人同意擴建，租賃合同無效或者有效而終止履行，雙方當事人對擴建費用沒有辦理合法建設手續的，當事人雙方對擴建費用沒有約定，未辦理合法建設手續的，擴建造價費用造成的損失，也是損失，應當賠償。經過約定，原來也經過批準的，就按照約定處理。

這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規定，即按照過錯程度確定賠償責任，該誰的過錯誰就承擔，誰的過錯比例大就多承擔，誰的過錯比例小就少承擔，按照過錯原則承擔責任。一方過錯一方承擔，雙方過錯雙方承擔，按照過錯的比例來承擔。

（三）房屋雙重租賃的效力問題

司法解釋第六條規定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經辦理登記備案手續的；第三順序，是合同生效在先的。然后規定，不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的規定處理。這是關于雙重租賃的完整規則。

在合同領域中，涉及雙重關系的主要有兩種，一種是雙重租賃，還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重，三個以上的重合的關系是多重。在現實中，經常會用“一女二嫁”來表示這個意思，當然，《婚姻法》規定一夫一妻制、婚姻自主，當然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個東西，既要賣給甲，又要賣給乙，當然只能賣給一個人。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個人。

雙重買賣的規則，出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個買賣合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一個，要遵循兩個原則：第一，是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個人。第二，是債權平等原則，先手合同的買受人不能主張其有優先權，應當按照債權平等原則，每一個債權都是平等的，只能由出賣人決定賣給哪一方{4]。

對于后一種原則，很多人不同意，認為一定要有先有后，先者優先。但是，債權法的規則和物權法的規則是不一樣的，債權法的規則是債權平等，不管先后；物權法的規則是不平等的，應當是先設立的物權優先，在一個建筑物上先后設立了兩個物權，是完全可以的，在行使物權時，設立在先的物權優先行使，這就是物權優先原則{5]。既然如此，在雙重買賣的兩個買受人中，沒有理由主張誰優先。雙重買賣的后果是，盡管出賣人有權利決定賣給前手買受人或者后手買受人，但只能履行一個合同，那么，對另外一個合同的買受人則必須承擔違約責任，要賠償損失。雙重買賣的違約責任，出賣人是沒有辦法逃避的。

租賃合同大體如此，構成雙重租賃，也應該實行這樣的規則，即：第一，契約自由，第二，債權平等。但是，在租賃合同當中有一些特殊的情況，盡管兩個租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個合同具有了優先權。司法解釋規定雙重租賃，有三個順序要遵守，順位在先的優先：第一，已經合法占有租賃房屋的。兩個租賃合同訂立以后，有一個承租人已經占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經履行的合同，具有優先權，因為后手合同已經無法履行了。所以，已經占有房屋的承租人的合同優先，確認合同效力。第二，已經辦理登記備案手續的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有，但有一方的合同先登記備案，備案的合同優先，確認其效力。第三，是合同生效在先。對此，我有不同意見，理由是，兩個承租人的債權平等，沒有在先在后的問題。司法解釋認為生效在先而效力優先，就要履行前手合同，違反債權平等原則。不過，司法解釋已經這樣規定了，在司法實踐中可以先執行，總結經驗教訓，以后還可以研究解決。

不論出現上述哪一種情況，對于沒有履行的那個合同的承租人，出租人都要承擔違約責任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。

（四）出租人的法定解除權

房屋租賃合同在履行過程中，出租人在什么情況下享有租賃合同的解除權，司法解釋第七條做了規定，即：“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。”

按照這個規定，出租人的解除權的產生條件是擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人要求合理期限內仍不予恢復原狀。符合這個要求，就構成承租人的根本違約，出租人就享有解除權。出租人主張解除合同，法院應該支持。

（五）承租人的法定解除權

司法解釋第八條規定：“因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。”按照這一規定，承租人產生法定解除權的條件是：第一，在租賃過程中，司法機關或者行政機關依法查封了租賃房屋，承租人無法使用，承租人可以請求解除。第二，租賃房屋出現了權屬爭議，租賃房屋到底是誰的都不知道，承租人當然可以要求解除合同。第三，不符合《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國消防法》等法律、行政法規關于房屋使用條件的強制性規定，只要有其中一個違反就行了。在上述三種情況下，租賃房屋沒有適住條件，承租人享有解除權，可以要求法院解除租賃合同。

三、房屋租賃期間的添附問題

司法解釋規定的第三個問題，是房屋租賃期間的添附問題。添附是所有權取得方式之一，具體內容有三種：第一是附和，第二是加工，第三是混合。這三種情況都是發生所有權的原因，但《物權法》在所有權取得的原因中對此沒有規定，但在現實生活中普遍存在，特別是在房屋租賃合同中更普遍。在司法實踐中究竟應該怎樣處理，必須作出規定。司法解釋對此做了比較好的規定，能夠比較妥善地處理房屋租賃的添附糾紛。

（一）處理房屋租賃期間添附問題的三個原則

在處理城鎮房屋租賃合同中的添附問題時，應該遵守三個規則：

第一，承租人對租賃房屋添附的主要形式是裝修、裝飾、改建、擴建，是承租人將自己的動產添附在出租人的不動產上使其增值，承租人的不動產添附在出租人的不動產上，變成出租人的不動產權利。這種添附的性質是附和，是動產附和于不動產，是承租人把自己的動產即建筑材料附和在出租人的不動產之上。

第二，房屋租賃期間原則上承租人不得對租賃房屋進行添附。簡言之，在租賃期間，承租人能不添附就不要添附，能不裝修就別裝修，能不改建就別改建，應當保持租賃房屋原狀。這是一個基本原則，但有例外。

第三，承租人要求添附須經出租人同意。出租人同意承租人添附，是就添附雙方達成合意，當然不違反前一項原則。未經出租人同意進行添附，就是違約。雙方約定可以添附的，應當確認合意的效力，按照合意約定的規則處理。

（二）處理房屋租賃期間添附的具體規則

在具體規則上，司法解釋規定了七種情況：

1．出租人同意添附租賃合同無效的

司法解釋第九條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效，添附部分的處理分為兩種情形：第一，未形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價歸出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。第二，已形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

2．出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的

司法解釋第十條規定的是出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的規則。承租人經出租人同意進行裝飾裝修，在租賃期間屆滿或者合同解除時，對未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。如果當事人另有約定，則應當按照約定處理。

3．出租人同意添附在租賃期間合同解除但形成添附的

租賃雙方當事人經合意進行添附，承租人的添附當然沒有問題。對于裝飾裝修構成添附，在租賃期間合同解除時，當事人對解除后的裝飾裝修費用負擔又沒有約定的，處理比較棘手。司法解釋根據究竟是誰在違約的因素確定處理規則。

第一，由于出租人違約導致合同解除的，承租人要求出租人賠償剩余租賃期間添附殘值的，法院應予支持。因為出租人違約，在合同履行期間被承租人解除，承租人添附的價值并沒有使用完，原因在于出租人，因此，出租人應當賠償承租人添附的殘值。

第二，由于承租人違約導致合同解除的，承租人請求出租人賠償剩余租賃期間的添附殘值的，法院當然不能支持其請求，因為是承租人違約而導致合同解除。這是由于自己的過錯造成的損失，承租人無權請求賠償。但存在三個問題：一是出租人繼續使用該殘值的，好像出租人占了好處，這并不是不當得利，因為是由承租人過錯所致。二是出租人不利用添附殘值，需要拆除，承租人還應支出費用。三是如果雙方協商，對于添附的殘值出租人愿意適當補償，未嘗不可。

第三，由于當事人雙方違約導致合同解除的，對于剩余租賃期間內添附的殘值，由出租人和承租人各自承擔相應的責任。處理的方法，要看過錯的大小，按照過錯程度承擔相應責任。

第四，因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除的，剩余租賃期間內添附的殘值應該由當事人按照公平責任原則分擔，每個人適當分擔，但法律另有規定的，按照規定處理。

4．出租人同意添附租賃期滿承租人請求出租人補償裝飾裝修費用的

承租人經出租人同意裝修裝飾，在合同履行期滿時，承租人請求出租人補償裝修裝飾費用的，法院對此請求不予支持。其理由在于，雙方當事人裝飾裝修都是經過合意的，按照一般情形而言，應當推定承租人的裝飾裝修價值在合同履行期滿時使用完畢，租賃期間與裝飾裝修的費用應該相一致，承租人作為一個理性人應該有這個預期。在租賃合同期滿，承租人要求補償添附的費用的，當然不應支持。但是，如果雙方當事人原來就約定在合同履行期滿后還給承租人一定補償的，當然沒有問題，可以按照約定辦。

5．推定出租人同意添附

推定出租人同意添附，是出租人明知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，但沒有明確表示異議，法官依此推定出租人同意承租人裝飾裝修。出租人知道而沒有去制止，沒有反對，那么就推定其同意。如果出租人請求承租人恢復原狀、賠償損失的，法院也不予支持。出租人“明知”的證明，應當由承租人舉證。

6．未經出租人同意承租人進行添附的

承租人沒有經過出租人同意進行裝飾裝修或者擴建發生的費用，由于沒有經過出租人同意，當然應當由承租人自己負擔，理由是承租人違反了不得添附的原則。而出租人請求承租人給恢復原狀或者賠償損失的，應當予以支持。

7．租賃期間承租人進行擴建的

承租人承租后對租賃房屋進行擴建，是更大的添附，必須經過出租人同意。如果合同無效，或者有效后被終止，雙方當事人對擴建費用沒有約定的，按照兩種情況來辦理：第一，擴建已經辦理了合法的建設手續，擴建部分的權屬歸屬于出租人，享有所有權，擴建造價費用由出租人承擔。第二，沒有經過辦理合法建設手續的，擴建造價費用由當事人雙方按照過錯分擔。

四、關于租賃房屋轉租問題

轉租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關系{7]。前一個租賃關系叫做本租，形成轉租，本租必須成立且有效。后一個租賃關系叫轉租。如果承租人將租賃房屋完全轉租給第三人，自己退出租賃關系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租賃關系，就不是轉租，而是房屋租賃合同的債權債務概括轉移{8]。而轉租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉租中的出租人原本是承租人，卻變成了出租人，即俗稱的“二房東”，即本來的房客變成了二房東。

司法解釋對于轉租規定了六個問題：

（一）轉租須經出租人同意

承租期間，承租人在原則上不可以轉租。承租人想把租賃房屋轉租出去，必須經過出租人同意，沒有經過出租人同意轉租的，叫不合法轉租或者違法轉租{9]，為無效。對此，《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

（二）轉租期限應當在本租剩余期限之內

司法解釋第十五條還規定，轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內，超出承租人剩余租賃期限的轉租期間無效。司法解釋規定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉租也是有效的，可以按照約定確定轉租有效。不過，這實際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。

因此，可以確定轉租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

（三）出租人的異議權和同意轉租的推定

出租人知道承租人轉租而不反對的，司法解釋規定了兩個規則：第一，出租人知道承租人轉租的事實，承租人構成擅自轉租，司法解釋規定了六個月的異議期限，在六個月內，出租人發現轉租的事實，可以提出異議。該異議權是形成權，一經提出異議，轉租就無效。六個月期限是除斥期間，為不變期間。第二，超出六個月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉租，轉租合同有效，出租人應當認可承租人和次承租人之間的轉租合同的效力。

（四）次承租人可以參加本租發生的訴訟

轉租合同的第三人即次承租人，在本租當事人之間發生爭議時，可以參加。因為本租雙方當事人發生糾紛提起訴訟時，或者爭議合同效力，或者爭議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權要求參加訴訟。在參加訴訟時，次承租人的身份是無獨立請求權的第三人，沒有獨立的請求權。次承租人以無獨立請求權的第三人要求參加本租雙方當事人爭議的訴訟，法院不應該拒絕。

值得研究的是，司法解釋把這個規則寫在第十六條，即“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”的規定之后，那么，這個規則僅僅是對此而言，還是對所有的轉租的訴訟都適用？按照條文的邏輯，這個規則應當僅僅適用于異議權和推定同意轉租的訴訟中，但事實上在其他方面也會出現本租訴訟關乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨立請求權的第三人參加訴訟的，法院應當支持。

（五）承租人拖欠租金次承租人的抗辯權

承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉租合同利益。對此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進行抗辯，主張不得解除合同。這是一個合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權。對此，出租人不能解除租賃合同。

至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應付的租金數額，可以抵作轉租的租金，或者向承租人追償。

（六）次承租人騰房的義務和逾期使用費支付義務

房屋租賃合同解除以后，因為有轉租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個房子的時候，有權要求次承租人騰房，理由是本租合同已經解除，轉租合同當然不復存在，次承租人負有騰房義務。如果次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時間的，對逾期騰房的房屋使用費負有支付義務。

本租合同的當事人是出租人和承租人，而轉租合同的當事人是承租人和次承租人之間的合同，按照合同相對性原則，似乎出租人在只能要求承租人承擔義務，無權請求次承租人負擔義務。但由于租賃合同已經解除，次承租人占有租賃房屋已經沒有法律上的原因，出租人可以直接針對次承租人，請求騰房，支付逾期使用費用。

五、城鎮房屋租賃合同的效力延伸

城鎮房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似，但不是繼承。繼承是一個人死亡后，他的財產由其繼承人繼承，繼承人取得遺產的所有權。在房屋租賃合同中，轉移的不是物權，而是租賃權。這就是當代民法物權債權化和債權物權化的問題。債權物權化的典型，就是租賃合同產生的租賃權，房屋租賃合同的這些問題，其實都是租賃權，租賃房屋本來是出租人的，但承租人根據租賃合同的債權而取得租賃權，可以使用、收益，還可以轉租。這個租賃權就是物權化的債權。有的國家的法律承認租賃權是物權，但大多數國家還是僅把它作為一個物權化的債權對待。既然租賃權不是財產權，就沒有繼承問題，當承租人是自然人并且去世后，合同的租賃期還沒有完成，《合同法》第二百三十四條明確規定，與承租人生前共同居住人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這就是租賃合同效力延伸問題。司法解釋參照這一規定，第十九條規定了另外兩個效力延伸的規則：

第一，個人租賃房屋如果是給個體工商戶的家庭使用，不是自己使用，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他家庭成員作為個體工商戶的經營者，有權主張繼續租賃合同的效力，一直用到合同約定的租賃期滿。按照合同相對性原則，出租人、承租人是當事人，承租人死了，合同就應該消滅。但是由于租賃權具有物權化的效力，由于承租人是個體工商戶，這時就準許個體工商戶家庭的其他成員把合同的效力延伸到合同約定的租賃期結束后再消滅。這就是效力延伸的問題。

第二，個人租賃房屋從事合伙經營，即合伙人個人租賃房屋給合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失蹤，其他合伙人說想把合同繼續延續到租賃期滿，也是可以的，其他合伙人有這個權利。

這兩個規則，即使出租人不同意，個體工商戶和其他合伙人也有權要求合同履行到租賃期限完成為止。這是強制性的規定。本來，民事法律關系主體消滅而消滅{10]，合同當事人一方死亡的，合同消滅，但在租賃中，由于租賃權帶有一定的物權性質，所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。

六、買賣不破租賃原則的適用

買賣不破租賃原則是應當遵守的，在城鎮房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權，但在這個租賃房屋上存在的租賃關系不能消滅，必須承認該租賃關系，不能打破現存的租賃關系。受讓人與承租人產生新的租賃關系，構成債的轉移{11]，承租人向新的出租人交納房租，繼續履行租賃合同。買賣不破租賃規則設立的目的，是保護承租人的租賃權。通常認為，在一個租賃關系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關系仍然存在，買受人不可以破壞這個合同租賃關系。

司法解釋第二十條規定：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”這里規定的規則是：

第一，承認買賣不破租賃規則，“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

第二，規定買賣不破租賃的兩個例外：一是租賃房屋在出租前已設立抵押權，抵押權人實現抵押權，買賣不破租賃原則不能對抗抵押權的實現，抵押權人實現抵押權，可以買到租賃房屋的所有權，并且實際占有，解除原來的租賃關系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規則的影響。

第三，如果雙方當事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當然不受買賣不破租賃原則的約束。

七、承租人優先購買權問題

關于承租人優先購買權，是司法解釋重點規定的一個問題，寫得很好，作為重點問題研究。

民法上的優先購買權，一是共有人的優先購買權，一是承租人的優先購買權，三是股東優先購買權，四是合伙人優先購買權等{12]。共有人之一出賣其共有份額，其他共有人有優先購買權。股東出讓股權，其他股東享有優先購買權，是一個道理。出租人要出賣租賃房屋，承租人享有優先購買權。這兩個優先購買權設置的目的不同：共有人優先購買權的目的是盡量保持共有的狀態，保持共有人之間的關系和諧。在同等條件下，共有人有優先購買權，能夠繼續維持共有的關系，承租人優先購買權的目的是對承租人的照顧，除此之外沒有它意。比較而言，兩種優先購買權的立法目的不同，共有人優先購買權的目的比承租人優先購買權的目的更重要，必要性更強。

在司法實踐中，承租人優先購買權的適用比較混亂，缺乏準確的規則。例如，出租人沒有尊重承租人的優先購買權，承租人主張侵害了其優先購買權，有的法院保障承租人的優先購買權，判決出租人和第三人的買賣合同無效；有的法院判決繼續買賣，承租人有優先購買權，有的法院甚至直接判決爭議房屋的所有權歸屬于承租人。

司法解釋在承租人優先購買權問題上做了統一的規定，可以歸納為五個規則：

（一）承租人優先購買權的性質是債權

司法解釋規定承租人優先購買權，確認這種優先購買權與基于共有的優先購買權不同，效力有所差別，共有人的優先購買權優先于承租人優先購買權。至于承租人的優先購買權為什么效力低于共有人優先購買權，司法解釋認為承租人的優先購買權是法定優先締約權，系債權，不具有對抗第三人的效力{13]。

（二）侵害承租人優先購買權的救濟方式為賠償損失

正因為承租人優先購買權的性質是債權，是優先締約權，而不是物權性質的權利，因此，司法解釋規定，出租人違反義務，侵害優先購買權的救濟方式損害賠償，而不是必須保障承租人優先購買。這個規定與以往的理解是不同的[2]。我認為，這個做法大體可行，是有道理的，就是因為承租人的優先購買權的效力較弱，與共有人的優先購買權效力不同的結果。因此，不能再適用對侵害優先購買權的采取宣告買賣合同無效的做法了。

怎樣確定侵害承租人的優先購買權，解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內沒有通知承租人”，就構成侵害優先購買權。

這個規定有一個問題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會使承租人的有效購買權成為一句空話。

（三）對以協議折價變賣方式實現抵押權的租賃房屋承租人享有優先購買權

司法解釋第二十二條規定：“出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。”在對租賃房屋以協議折價、變賣方式實現抵押權時，出租人應當在合理期限內通知承租人，承租人主張優先購買權的，在同等條件下，可以優先購買，保障承租人的優先購買權。其條件是，租賃房屋原來是設置了抵押權的，出租人要把該房實現抵押權，是用協議折價和變賣的方式，才可以主張承租人優先購買權。這個規定還要和第二十條規定的實現抵押權不受買賣不破租賃原則限制聯系起來。以租賃房屋實現抵押權不受買賣不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續保持租賃合同的效力，但在這里對承租人用優先購買權的方法來保護。

但是，應當注意，如果是用拍賣的方式實現抵押權的，不在此限。

（四）以拍賣方式出賣租賃房屋對承租人的保護

司法解釋對以拍賣方式對租賃房屋實現抵押權的，專門作出規定，即第二十三條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。”按照這一規定，以拍賣方式出賣租賃房屋，不論是抵押權人為了實現抵押權而出賣，還是出租人自己出賣，只要是拍賣，對承租人優先購買權的保護，就統一適用這樣的方法，即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，出租人和拍賣行都有義務在拍賣五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣的，就視為放棄優先購買權。這樣規定是完全對的。

在司法解釋的草案中，還規定了這樣的內容：在拍賣過程中，有最高應價時，承租人當場表示高價購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關于“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”的規定處理，保障出租人的優先購買權。侵害優先購買權的，應當予以損害賠償。這樣的規定是不正確的，司法解釋將這些內容刪掉，是完全正確的。

（五）對抗承租人優先購買權的法定事由

司法解釋第二十四條規定：“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。”這是規定了四種對抗承租人優先購買權的法定事由。

1．房屋共有人行使優先購買權

共有人優先購買權優先于承租人優先購買權，這是基于物權優先于債權的規則確定的原則。因為共有人優先購買權是基于物權所生的優先權，而承租人優先購買權是基于債權而生，物權優先于債權，自然得出這個結論。這在理論上叫做優先購買權的競合或者競存，基于物權產生的優先購買權優先基于債權產生的優先購買權。

2．房屋賣給出租人的近親屬

出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關系，承租人不得主張優先購買權。這就是說，出租人的近親屬也享有優先購買權，并且這個優先購買權比承租人優先購買權更優先，可以對抗承租人的優先購買權。值得研究的是，這種基于親屬關系發生的優先購買權，是不是一個新的優先購買權，產生這種優先購買權的法律基礎是什么？

3．承租人放棄優先購買權

出租人出賣租賃房屋，對承租人已經履行告知義務，如果承租人在15日內沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優先購買權，對此，當然不得再主張優先購買權。15日是個不變期限，承租人主張優先購買權必須在15日內表示態度，沒有明確表示的，就視為放棄權利。

4．第三人善意取得租賃房屋所有權

如果購買租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經辦理了登記手續，就構成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優先購買權不知情，就是善意，構成善意取得，就即時取得所有權。承租人再主張優先購買權，就無法對抗善意第三人依法即時取得的所有權。

司法解釋規定，侵害優先購買權的救濟方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責任，司法解釋并沒有給出方法。在司法實踐中可能無法操作。關鍵在于怎么去計算承租人優先購買權受到損害的損失數額。我的想法是，可以按照產生優先購買權那個時候的房價是多少，受到侵害后的房價是多少，其差別可以算作損失。還有一個辦法，就是參照一般的違約金的計算標準，確定損失賠償責任。

一、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

建筑物區分所有權制度，在2007年10月1日期實施的物權法中用專章進行了規定，充分表明我國民法學界及立法者已經認識到建筑物區分所有權制度的重要價值及其現實意義。因應了物業服務企業對小區、公寓、大廈進行物業管理服務及該項服務迅速發展的現實需要，對規范和協調我國物業管理服務關系、解決物業管理服務糾紛、提供了基礎性和原則性的法律框架。應當認為，將對法院審理該類糾紛案件起到積極的作用。但不可忌諱、回避的問題是，建筑物區分所有權制度，作為我國首次以立法方式確立的一項物權制度，當中存在的問題仍然不少，在理解和適用上操作性仍然不夠強。為此，最高院出臺司法解釋實在是其必然。筆者以下試圖借理解解釋內容的同時，指出其中仍然存在的有待解決實際問題。

1．解釋關于業主的范圍的認定。根據解釋第一條第一款的規定，依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，均應當認定為物權法第六章所稱的業主。即業主的范圍包括通過依法登記、依據生效法律文書、繼承、受遺贈等方式取得建筑物專有部分所有權的人，同時，該解釋第一條第二款還規定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業主。2．解釋關于車位、攤位等特定空間作為建筑物專有部分進行認定的條件問題。根據解釋第二條的規定，車位、攤位及其他房屋只要能夠滿足以下條件就應當認定為建筑物專有部分：（1）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。但規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，則應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

3．解釋關于對“住改商”問題的處理。“住改商”既包括專用部分住改商，也包括共有部分的住改商，根據解釋第十條的規定，業主將住宅即其專有部分改變為經營性用房，須經全部有利害關系人一致同意。而在解釋的第七條就共有部分住改商進行了的規定，對改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分的，明確了必需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

4．解釋關于業主表決權問題的處理。根據物權法，業主的表決權的統計方式包括兩種，一種是按業主人數進行統計；一種是按業主專有部分的面積比例進行統計。但就對業主購買兩套甚至多套房屋，其表決權統計方式規定不甚明確，按專有面積當然不會存在爭議，但是否應當按一個業主還是多個業主進行統計就不無爭論。解釋第九條對此有了明確規定，即出現前述情形時，在業主人數的統計上，仍然按一人計算。當然，筆者認為，該統計方式僅僅解決了技術上的問題，而對表決結果的影響為零。因為，業主的表決權的實現，人數或專有部分不是僅其中之一就可以決定的，而是必須兩者都同時達到法定要求方可。

5．解釋關于業主大會、業主委員會訴訟主體資格問題。根據物權法第七十八條及解釋十二條的規定，業主大會、業主委員會可以作為案件的被告；結合物權法第八十三條的規定，似乎也排除了業主大會、業主委員會作為案件原告的可能性。筆者認為，不管是物權法、還是該解釋的規定，將在很大程度上限制業主的維權工作，給業主維權帶來了現實的困難。對損害全體業主共同利益的侵害行為，如果業主大會、業主委員會都無權作為原告進行告訴，而需要全體業主辦理新的授權委托，或各個業主分別訴訟，不僅在成本上不合理，而且作為業主大會、業主委員會的職權也根本無從體現。這樣的規定，顯然弊大于利。

6．解釋關于車位、車庫應當首先滿足業主的需要的認定。根據解釋第五條的規定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。從解釋規定文義進行理解，該規定包含兩層含義，即一是開發商可以將車位、車庫采用出售、附贈或者出租等方式處分給業主；二是開發商必須按照配置比例進行前述處分。該解釋內容存在的問題是，如果發展商的前述處分行為不符合前述規定，是否必然導致認定其處分行為為不符合“應當首先滿足業主的需要”的情形，而可撤銷或無效；而且該解釋內容仍然沒有解決好后面幾個問題，一是“滿足業主的需要”中“業主的需要”是指業主現實的需要為限還是也包括業主未來可能的、潛在的需要；二是“滿足業主的需要”中的“業主”應作何種理解，如果根據該解釋第一條之規定，結合物權法第七十四條第二款的規定，這里的業主就包括購買房屋的業主，也包括純粹購買車位、車庫的業主，如果作此理解，開發商就可能將車庫、車位出售給房屋業主以外的人，而導致車庫倒買倒賣甚至房屋業主買不到車庫、車位的現象發生，也一定程度上給小區的物業管理帶來難度。因此，此處的業主筆者認為應作限定解釋，即限定其范圍為房屋業主；三是對“業主的需要”是否應當作必要限制，特別是時效方面的限制，即在多長時間內業主行使購買、租賃車位、車庫權利方可得到滿足和法院支持，如果無期限限制，必然導致資源浪費，也導致其他業主利益受損，如需要多個車位的業主因無法得到滿足而導致不便，該部分的物業管理費用長期無法收取而增加管理成本等。

（二）《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

伴隨房地產業的蓬勃發展，物業管理作為新興的服務產業也步入快車道，既給廣大購房入住的業主帶來極大的便利，也順應了社會分工進一步細化的需要。然而，與此同時所引發的問題也越來越多，甚至矛盾有加深的跡象，以致專門形成一類以物業管理服務糾紛為法院審理對象的案件。即涉及民事訴訟、也不乏引發行政訴訟。最高院本次出臺解釋，既具有前述背景因素，但更多的是結合了新頒布實施的《物權法》的規定，以指導各級法院正確審理該類案件。解釋共十三條，主要解決了以下幾個問題：

1．關于物業服務合同法律效力的認定問題。解釋規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。該解釋內容解決了兩類合同的效力認定問題，一是建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，由于此類合同主體為建設單位和其選聘的物業服務企業，業主不參與其中，而且多數情況下也沒有向業主公示，因此常出現業主對該類合同不予認可并拒絕履行合同中約定的業主義務糾紛，解釋直接肯定了該類合同的法律效力，一定意義上可以使糾紛得到解決，但筆者認為，由于該類合同侵害了業主的知情權，法律也沒有就合同內容必須進行公示進行強制要求，不能不說是一大缺憾。二是業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，這類合同由于業主委員會、業主大會所代表的是全體業主的利益，其法律效力當然應當得到承認。

2．關于物業管理費收交中爭議的解決。解釋首先解決了房屋空置時是否具有交納物業管理費的義務問題。由于現實存在業主收樓或視為收樓后一直空置的現象，而導致該部分業主提出其未享受物業服務而拒交物業管理費，為此解釋做出了需要交納的規定，即“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據物權原理，發展商已將房屋交付給業主控制，而無論該房屋處于何種狀態，該業主當然具有和其他業主同樣的交納物業管理費的義務。其次解決了業主將房屋出租、出借情況下，物業管理費交納主體問題，解釋規定，業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。此外，解釋還就物業服務企業是否有權向業主委員會主張物業管理費進行了規定，明確指出，物業服務企業應當向業主主張。

3．關于物業服務合同未獲續聘或終止、解除情況下相關問題的處理。主要包括兩個內容，一是業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。二是物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

對《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）》的認識和建議

一、物業服務企業沒有維修專有部分的義務

征求意見稿第二條：“物業服務企業拒絕履行或者在合理期限內拖延履行物業服務合同約定的維修、養護和維護等義務，或者經多次維修、養護和維護等仍不能達到物業服務合同約定的標準，業主委員會或者業主自行或者委托他人對業主專有部分或者共有部分進行維修、養護和維護，請求物業服務企業承擔相關費用的，應予支持。” 這一條文有三個問題：

1、物業企業沒有維修專有部分的義務。專有部分自交付以后，風險轉移給業主，保修期內由建設單位承擔保修責任，保修期后業主自行維護和保養。業主可以就專有部分的維修委托物業服務企業，但這屬于另一個法律關系，不是物業服務企業法定的或者物業服務合同約定的義務

2、共有部分的維修養護，費用本來就是由業主承擔的（管理費或者維修資金），而不是物業企業承擔。權利人自行維修后由責任方承擔費用只適用于責任人有保修義務的情形，物業企業不是保修單位，它即使未履行維修職責，應承擔的是違約責任和賠償責任，而不是承擔維修費用。

3、“經多次維修、養護和維護等仍不能達到物業服務合同約定的標準”，如同“經多次治療未能治愈”，原因可能是多方面的，有的可能屬于建筑物先天質量缺陷，有的可能因為業主使用不當，不能一概歸責于物業企業。確實屬于物業公司不勝任，業主可以解聘，可以請求它賠償損失，但不應當是自行維修后讓它承擔費用。

二、物業服務企業不應承擔“安全保障義務”

征求意見稿第八條：“物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。”我國民事侵權責任法上的安全保障義務來源于最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款：“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。”從法理上看，義務人應當是經營性的或者是社會活動的組織者；面對的是不特定的對象；通常有自己的經營場所；它與被保障人之間的關系應當是消費場所與消費者的關系，或者是組織者與被組織者的關系，它對自己經營場所內的不安全因素具有控制、預防、改善、提示的能力。而物業服務企業不符合這些條件。

1、物業服務企業與業主的關系是雇傭關系。物權法第八十二條：物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

2、物業服務企業沒有管理業主及其活動的權利與能力。《物業管理條例》第二條：物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

3、物業服務企業沒有自己的經營場所，它是在業主的不動產之上為業主提供服務，服務的對象也是特定的。

4、法規明確規定物業服務企業在安全防范方面的職責是“協助”。《物業管理條例》第四十七條“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”協助的對象，一是業主，二是有關行政機關，它們才是安全防范的責任主體。

綜上，物業服務企業不應當承擔安全保障義務。如果物業企業沒有履行合同義務造成業主的損害，應當依照《物業管理條例》第三十六條承擔損害賠償責任：

“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”這仍然是違約責任。違約責任以未履行合同為基礎，安全保障義務只要受害人沒有過錯就不能減輕或免除義務人的責任，兩者在實務中會導致不同的法律責任。而后者既無法律依據，也不合情理，會在實務中產生混亂，建議刪除。

三、車輛丟失或者毀損的責任，應以合同為依據處理

征求意見稿第九條：“車輛在物業服務區域內丟失或者毀損，業主請求物業服務企業承擔賠償責任的，應當根據物業服務企業的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償責任以及承擔賠償責任的范圍。業主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任。物業服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協議，按照相關合同或者協議約定處理。”

這個條文第一款講侵權責任，第二款才講違約責任，順序不大符合邏輯。“業主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任”，等于先將物業服務企業置于賠償義務人的地位，這既無法律依據，也不合情理。現實中這類糾紛越來越多，而在社會治安形勢日趨嚴峻的情況下，作為汽車這種大宗財產的所有人，自己應當采取適當的風險預防措施，而不能只依賴于物業服務企業。事實上物業企業也不具備這個能力。

如果承認物業企業沒有安全保障義務，那么本條第一款就不能成立。建議在這個問題上，仍然以《物業管理條例》第三十六條為原則來處理，具體條文建議修改為：

“車輛在物業服務區域內丟失或者毀損，車主請求物業服務企業承擔賠償責任的，應當依據車輛停放或保管協議的約定處理。沒有車輛停放或保管協議的，按物業服務協議中的相關約定處理。沒有物業服務協議的，按物業服務企業有無履行法規要求的保安義務，判斷其是否承擔賠償責任。”

四、對從事物業服務的“其他管理人”應作出界定

物權法第八十一條規定“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”而《物業管理條例》第三十二條明確規定“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”按建設部規章，不具有相應的資質，不能從事物業服務活動。故物權法所說的“其他管理人”，應當是指具有從事專項服務資質的服務商，而不是物業服務企業以外、卻能從事物業服務的機構或者個人。否則，必然會導致物業服務的市場嚴重混亂，在惡性競爭、魚龍混雜之下，嚴重損害業主利益的情況不可避免。故對“其它管理人”應當加以界定，并且它只能從事其有資質的專項服務。

建議增加一個條文：物權法第八十一條所說的“其他管理人”，是指具有相應資質的園林、機電維修保養、清潔、消毒、保安服務等專業經營者。其他管理人在經營范圍內，受業主委托從事專項的物業服務。

五、業主轉移房屋時惡意欠費的，繼受的業主有清償義務

現實中許多以投資為目的的買房人，直到將房屋出手，也不到物業服務處交費，而我國現行的不動產登記制度中，又沒有權利瑕疵登記的手段，故物業企業對這種情形無可奈何。這不但是對物業服務企業的損害，也是對全體業主共同利益的損害。由于物業企業的員工大部分是農民工，欠費還會引發社會問題。鑒于此，建議確立“賣方欠費買方清償”的規則，其理由和意義如下：

1、甲賣房給乙時，乙并不是簡單地購買房屋，而是全面繼受了甲所轉讓的不動產的權利義務。臺灣《公寓大廈管理條例》第二十四條：“區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依照本條例或規約所定之一切權利義務”，法理鮮明，可資借鑒。

2、甲乙雙方交易時，就房屋是否存在欠費負擔，即使沒有惡意串通，乙也有注意義務；未盡注意義務，當然應當承擔責任。

3、物業企業在甲長期欠費并找不到債務人情況下繼續履行管理職責，已經構成無因管理，乙作為受益人也有償還義務。

4、如果確立了這一規則，此類因房產轉讓而產生的欠費糾紛將大大減少。水電費較少欠費糾紛，就在于水、電供應者采取了甲欠乙還的規則。

建議增加一個條文為：“業主轉讓房屋時積欠的物業管理費，購買方負有清償責任。”

第四篇：司法解釋

一、司法解釋

? 【有效】2003最高人民法院關于審理與企業改制相關的民事糾紛案件若干問題的規定

? 【有效】2001最高人民法院關于人民法院在審理企業破產和改制案件中切實防止債務人逃廢債務的緊急通知

二、規章及規范性文件

? 【有效】2013公布商務部現行有效規章目錄及規范性文件目錄

? 【有效】2011國家工商行政管理總局關于做好公司合并分立登記支持企業兼并重組的意見

? 【有效】2011人力資源和社會保障部、國家發展和改革委員會、財政部、工業和信息化部、國務院國有資產監督管理委員會、國家能源局、中華全國總工會關于做好淘汰落后產能和兼并重組企業職工安置工作的意見

? 【有效】2008中國銀監會關于印發《商業銀行并購貸款風險管理指引》的通知

? 【有效】2008銀監會有關負責人就《商業銀行并購貸款風險管理指引》發布答記者問

? 【有效】2007建設部關于建設工程企業發生改制、重組、分立等情況資質核定有關問題的通知

? 【有效】2005 公司注冊資本登記管理規定 ?

一、法律和行政法規

? 【有效】2009 中華人民共和國企業國有資產法 ? 【有效】2003 企業國有資產監督管理暫行條例 ? 【有效】1990 國務院關于加強國有資產管理工作的通知 ?

二、司法解釋

? 【有效】2001 最高人民法院關于國有資產產權管理行政案件管轄問題的解釋 ? 【有效】2004 最高人民法院行政審判庭關于“紅帽子”企業產權糾紛處理有關問題的意見

? 【有效】2001 最高人民法院關于人民法院在強制執行程序中處分被執行人國有資產適用法律問題的請示報告的復函 ?

三、規章及規范性文件

（一）綜合性規定

? 【有效】2011 地方國有資產監管工作指導監督辦法

? 【有效】2010 關于中央行政事業單位所屬企業國有資產監管工作歸口管理的通知

? 【有效】2009 關于印發《關于進一步加強地方國有資產監管工作的若干意見》的通知

? 【有效】2007 國務院國資委工作規則

? 【有效】2006 地方國有資產監管工作指導監督暫行辦法

? 【有效】2004 關于設立市（地）級人民政府國有資產監督管理機構的指導意見

? 【有效】2003 關于貫徹落實《企業國有資產監督管理暫行條例》進一步加強企業法制建設有關問題的通知

? 【有效】2003 關于學習貫徹《企業國有資產監督管理暫行條例》的通知 ? 【有效】2003 關于印發國務院國有資產監督管理委員會主要職責內設機構和人員編制規定的通知

? 【有效】2003 國務院法制辦公室對《關于適用〈企業國有資產監督管理暫行條例〉有關問題的函》的復函

? 【有效】1999 關于律師事務所介入國有資產產權法律事務試點工作的通知 ? 【有效】1998 關于加強鐵路企業國有資產監督管理的若干規定 ? 【有效】1998 關于國有資產流失查處工作若干問題的通知 ? 【有效】1998 新聞出版署直屬企業國有資產監督管理暫行辦法

? 【有效】1996 關于認真貫徹國辦緊急通知加強外商投資企業國有資產管理的通知 ? 【有效】1996 關于印發《外經貿企業國有資產監督管理實施辦法》的通知 ? 【有效】1995 關于發布《鐵路企業國有資產產權管理暫行規定》的通知 ? 【有效】1994 關于國有企業辦理抵押貸款若干問題的批復

? 【有效】1993 關于1988年下放地方的外貿企業國有資產管理有關問題的通知

? 【有效】1992 石油工業國有資產管理暫行辦法 ? 【有效】1989 關于對地方國有資產管理工作的意見 ? 【有效】1989 關于建立國有資產管理工作關系的通知 ? 【失效】1996 國有資產流失案件查處工作試行規則 ? 【失效】1994 國有企業財產監督管理條例

? 【失效】1992 關于科研機構興辦科技開發企業國有資產管理暫行規定

（二）國有資產管理基礎制度（1）清產核資 ① 92年清產核資試點

? 【有效】1992 關于下發《一期試點企業國有資產所有權界定情況表(試填表)》的通知

? 【有效】1992 關于下發《清產核資固定資產價值重估簡表》的通知 ? 【有效】1992 關于印發《關于清產核資中全民所有制企業、單位對外投資的清理和界定的暫行規定》的通知

? 【有效】1992 關于清產核資中全民所有制企業資產清查登記有關問題的暫行規定

? 【有效】1992 關于清產核資第一期試點工作的通知

? 【失效】1992 關于清產核資第一期試點的國營企業資金損失虧損掛帳等問題的財務處理通知

? 【有效】1992 清產核資辦法（試行）? 【有效】1992 清產核資第一期試點方案

? 【有效】1992 清產核資資產價值重估實施細則（試行）② 93年清產核資擴大試點

? 【有效】1992 關于印發《國家行政事業單位財產清查登記工作方案》的通知

? 【有效】1993 關于清產核資中全民所有制企業中工會資產清查登記有關問題的通知

? 【有效】1993 國務院辦公廳關于擴大清產核資試點工作有關政策的通知 ? 【有效】1993清產核資辦法（擴大試點用）

? 【有效】1993 清產核資擴大試點中有關政策問題的解釋 ? 【有效】1993 清產核資資產價值重估實施細則（擴大試點用）

? 【失效】1993 財政部關于印發《清產核資試點企業有關會計處理規定》的通知

? 【失效】1993 郵電企業清產核資工作實施細則

③ 94年清產核資

? 【有效】1994 1994年清產核資資產價值重估實施細則 ? 【有效】1994 一九九四年清產核資中核實國有資金的具體規定 ? 【有效】1994 一九九四年清產核資工作方案 ? 【有效】1994 中國人民銀行清產核資辦法

? 【有效】1994 關于一九九四年清產核資企業產權登記問題的通知 ? 【有效】1994 關于印發《清產核資中土地估價實施細則》的通知 ? 【有效】1994 關于印發《清產核資中土地清查估價工作方案》的通知 ? 【有效】1994 關于清產核資報表填報中有關問題的解答

? 【有效】1994 關于進一步落實《轉機條例》抓好清產核資擴大試點工作的通知

? 【有效】1994 關于進一步貫徹落實國務院辦公廳有關清產核資政策的通知 ? 【有效】1994 清產核資辦法（一九九四年用）

? 【有效】1994 財政部關于印發《清產核資基本單位和匯總單位確定的規定》的通知 ④ 95年清產核資

? 【有效】1995 1995年清產核資有關資金核實工作的具體規定 ? 【有效】1995 一九九五年清產核資資產價值重估實施細則 ? 【失效】1995 中國人民銀行關于開展清產核資工作的通知

? 【失效】1995 關于切實做好１９９５年清產核資中土地清查估價的通知 ? 【有效】1995 關于加強境外企業清產核資工作的通知 ? 【有效】1995 關于加強對清產核資工作監督檢查的通知 ? 【有效】1995 關于印發《一九九五年清產核資辦法》的通知 ? 【有效】1995 關于印發《國有企業代碼填報規定》的通知

? 【有效】1995 關于印發《境外企業、機構清產核資工作方案》的通知 ? 【有效】1995 關于印發《境外企業、機構清產核資工作有關規定》的通知 ? 【有效】1995 關于印發《境外企業、機構清產核資報表》的通知

? 【有效】1995 關于印發《１９９５年清產核資有關產權界定工作的具體規定》的通知

? 【有效】1995 關于印發清產核資工作有關問題解答的通知

? 【失效】1995 關于國有企業清產核資中土地估價有關財務處理問題的通知 ? 【有效】1995 關于在全國進一步開展清產核資工作的通知 ? 【有效】1995 關于境外企業、機構清產核資工作有關問題的通知

? 【有效】1995 關于抓緊開展各級行政、事業單位和社團組織投資舉辦具有企業法人資格的各類經濟實體清產核資工作的緊急通知

? 【有效】1995 關于清產核資土地估價入帳修正調整及有關報表問題的補充通知

? 【有效】1995 關于規范清產核資中土地清查估價收費的緊急通知

? 【有效】1995 關于認真抓緊做好清產核資中土地清查估價工作的緊急通知 ? 【有效】1995 關于財政監察專員辦事機構認真配合做好中央企業、單位清產核資工作的通知

? 【有效】1995 關于貫徹執行《清產核資中土地清查估價工作方案》的通知 ? 【有效】1995 清產核資數據資料管理規定

? 【失效】1995 鐵路清產核資企業、單位土地估價實施辦法 ? 【有效】1995 關于印發《清產核資數據資料管理規定》的通知 ⑤ 96-98年清產核資（城鎮集體企業單位）

? 【有效】1996 關于加強城鎮集體企業、單位清產核資工作的通知

? 【有效】1996 關于印發《城鎮集體企業、單位清產核資產權界定工作的規定》的通知

? 【有效】1996 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資產權界定工作的具體規定》的通知

? 【有效】1996 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資產權界定暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資試點方案》的通知

? 【失效】1996 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資財務處理暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資資產價值重估實施細則》的通知

? 【失效】1996 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資資金核實具體規定》的通知

? 【有效】1996 關于國有企業清產核資中土地估價入帳價值標準問題的通知 ? 【有效】1996 關于國有企業清產核資土地估價后有關問題的通知 ? 【有效】1996 關于國有企業清產核資土地估價有關問題的解答 ? 【失效】1996 關于清產核資企業有關稅收問題的通知

? 【有效】1996 國務院辦公廳關于在全國城鎮集體企業、單位開展清產核資工作的通知

? 【有效】1997 關于做好農村信用社清產核資資金核實工作的通知

? 【有效】1997 關于做好集體企業清產核資中涉及中央企業國有權益變動審批工作的通知

? 【有效】1997 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資集體資產產權登記暫行辦法》的通知

? 【有效】1997 關于印發《電力系統集體企業清產核資工作方案》的通知 ? 【有效】1997 關于城鎮集體企業清產核資工作有關政策規定 ? 【有效】1997 關于開展城市、農村信用社清產核資工作的通知 ? 【失效】1997 關于集體企業清產核資中有關房產稅印花稅問題的通知 ? 【有效】1998 全國城鎮集體企業清產核資工作考核辦法

? 【失效】1998 關于做好城鎮集體企業清產核資監督檢查工作的通知 ? 【有效】1998 關于印發《關于在全國開展城鎮集體企業、單位清產核資工作的公告》的通知

? 【有效】1998 關于印發《城鎮集體企業清產核資工作考核辦法》的通知 ? 【失效】1998 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資資金核實操作規程》的通知

? 【有效】1998 關于國家稅務總局系統集體企業清產核資有關事項的通知 ? 【失效】1998 關于城鎮集體企業單位清產核資若干稅收財務處理規定的通知

? 【有效】1998 關于城鎮集體企業清產核資中資金核實工作安排的通知 ? 【有效】1998 關于明確城鎮集體企業清產核資稅收處理問題

? 【有效】1998 關于１９９８年在全國全面開展城鎮集體企業清產核資工作的通知

? 【有效】1999 關于認真做好城鎮集體企業清產核資收尾補課工作的通知 ⑥ 97-98年清產核資（農村集體資產）

? 【有效】1997 關于開展農村集體資產清產核資工作的通知

? 【有效】1998 關于印發農村集體資產清產核資工作方案和辦法的通知 ⑦ 00-01年清產核資（中央及地方預算單位）? 【有效】2000 中央預算單位清產核資工作問答 ? 【有效】2000 中央預算單位清產核資核查工作方案 ? 【失效】2000 中央預算單位清產核資資金核實辦法

? 【有效】2000 關于下發《中央預算單位清產核資中有關問題的解釋》的通知 ? 【失效】2000 關于做好中央預算單位清產核資戶數清理工作的通知] ? 【失效】2000 關于印發《預算單位清產核資辦法》的通知

? 【有效】2000 關于國家稅務局系統行政事業單位開展清產核資工作的通知 ? 【失效】2000 關于建設部等11個部門(單位)所屬134個科研機構轉制過程中有關清產核資銜接工作的通知

? 【失效】2000 關于開展中央預算單位清產核資工作的通知

? 【有效】2001 關于印發《關于中央預算單位清產核資樣本核查工作情況的通報》的通知

? 【有效】2001 關于開展地方預算單位清產核資工作有關問題的通知 ⑧03-04年清產核資（中央企業）

? 【有效】2003 中央企業清產核資工作方案

? 【有效】2003 關于印發中央企業清產核資工作方案的通知

? 【有效】2003 關于印發中央軍工企業所屬事業單位清產核資報表的通知 ? 【有效】2003 關于印發企業清產核資報表的通知

? 【有效】2003 關于印發國有企業資產損失認定工作規則的通知 ? 【有效】2003 國有企業清產核資工作規程 ? 【有效】2003 清產核資工作問題解答

（一）? 【有效】2004 清產核資工作問題解答(三)? 【有效】2004 清產核資工作問題解答(二)? 【失效】2005 關于清產核資工作有關稅收政策問題的復函 ? 【失效】2006 關于中央企業清產核資有關稅收處理問題的通知 ? 【有效】2003 國有企業清產核資辦法

? 【有效】2003 國有企業清產核資經濟鑒證工作規則 ? 【有效】2003 國有企業清產核資資金核實工作規定 ⑨06-07年清產核資（行政事業單位）

? 【有效】2006 關于印發《行政事業單位資產清查暫行辦法》的通知 ? 【有效】2006 關于印發行政事業單位資產清查報表及編制說明的通知 ? 【有效】2006 財政部關于開展全國行政事業單位資產清查工作的通知 ? 【有效】2007 交通部關于開展行政事業單位資產清查工作的通知 ? 【有效】2007 關于做好行政事業單位資產清查技術支撐工作的通知 ? 【有效】20 07 關于印發《商務部行政事業單位資產清查實施方案》的通知 ? 【有效】2007 關于印發《行政事業單位資產核實暫行辦法》的通知 ? 【有效】2007 關于印發交通部行政事業單位資產清查報表及編制說明的通知

? 【有效】2007 關于印發行政事業單位資產清查工作中有關問題解答的通知 ? 【有效】2007 關于成立全國行政事業單位資產清查工作小組有關事項的通知

? 【有效】2007 關于行政事業單位資產清查技術服務工作有關問題的通知 ? 【有效】2007 關于資產清查數據資料管理等有關問題的通知

? 【有效】2007 關于進一步加強資產清查專項審計工作紀律有關問題的通知 ? 【失效】2007 關于進一步加強資產清查督導工作有關問題的通知

? 【有效】2007 商務部辦公廳關于進一步做好資產清查工作有關事項的通知 ? 【有效】2007 國家林業局辦公室關于做好資產清查專項審計工作的通知 ⑩其他

? 【有效】1992 關于國務院有關職能部門制定清產核資中和后期有關政策、規定的分工意見

? 【有效】1992 清產核資總體方案（試行）

? 【有效】1996 關于印發《國有企業不良資產清理指導意見》的通知 ? 【有效】1996 關于認真做好清產核資中不良資產處置委托工作的通知 ? 【失效】1998 關于做好日常清產核資工作有關問題的通知（2）產權界定

? 【有效】2000 關于國家稅務局系統會計師事務所和稅務代理機構脫鉤改制中資產界定審批辦法的通知

? 【有效】2002 企業國有產權糾紛調處工作規則

? 【有效】1991 關于用國有資產開辦的集體企業或經營單位產權歸屬問題的通知

? 【有效】1993 關于工會資產界定與管理有關問題的通知 ? 【有效】1993 國有資產產權界定和產權糾紛處理暫行辦法 ? 【有效】1994 關于明確農村信用社主管部門提取管理費形成的資產產權界定問題的通知

? 【失效】1994 國有資產產權糾紛調處工作試行規則 ? 【有效】1994 集體企業國有資產產權界定暫行辦法

? 【失效】1996 關于印發《從事集體科技企業產權界定業務的中介機構資格認定的暫行規定》的通知

? 【有效】1996 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資產權界定工作的具體規定》的通知

? 【有效】1996 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資產權界定暫行辦法》的通知

? 【有效】1996 國家國有資產管理局轉發《最高人民法院關于因政府調整劃轉企業國有資產引起的糾紛是否受理問題的批復》的通知 ? 【有效】1996 集體科技企業產權界定若干問題的暫行規定

? 【失效】1996 集體科技企業國有資產產權界定和產權糾紛調處工作試行規則

? 【有效】1997 關于律師從事集體科技企業產權界定法律業務的通知 ? 【有效】1997 關于貫徹落實《勞動就業服務企業產權界定規定》的通知 ? 【有效】1997 關于頒布《勞動就業服務企業產權界定規定》的通知 ? 【有效】1997 國家國有資產管理局產權糾紛調處規則及印發北京市產權糾紛調處工作程序的通知

? 【失效】1998 關于會計師事務所改制中產權界定與資產處置問題的通知 ? 【有效】1998 關于國有資產產權糾紛調處工作有關政策問題的通知 ? 【有效】1998 關于對勞動就業服務企業與主辦（扶持）單位之間待界定資產未明確產權歸屬其資產勞動就業服務企業是否繼續使用的復函 ? 【有效】1991 企業國有資產所有權界定的暫行規定（3）產權登記

? 【有效】2000 關于中央脫鉤企業辦理國有資產產權登記有關問題的緊急通知

? 【失效】2002 關于進一步做好金融企業國有資產產權登記管理工作的通知 ? 【有效】2004 企業國有資產產權登記業務辦理規則

? 【有效】2004 關于做好企業國有資產產權登記工作有關事項的通知 ? 【有效】2006 關于印發《金融類企業國有資產產權登記管理暫行辦法》的通知

? 【有效】2012 關于印發《中央文化企業國有資產產權登記管理暫行辦法》的通知

? 【有效】2012 關于印發《事業單位及事業單位所辦企業國有資產產權登記管理辦法》的通知

? 【有效】2012 關于印發《國家出資企業產權登記管理工作指引》的通知 ? 【有效】2012 國家出資企業產權登記管理暫行辦法 ? 【有效】1990 國有資產產權登記管理辦法（試行）? 【失效】1992 國有資產產權登記管理試行辦法實施細則 ? 【失效】1992 國有資產產權登記管理試行辦法 ? 【有效】1992 境外國有資產產權登記管理暫行辦法 ? 【失效】1992 境外國有資產產權登記管理暫行辦法實施細則

? 【有效】1993 關于1992境外國有資產產權登記中幾個具體問題的緊急通知

? 【有效】1993 關于國有資產產權登記中有關土地資產登記工作的通知 ? 【有效】1995 關于做好境外國有資產產權年檢登記工作的通知

? 【有效】1995 關于做好行政事業單位國有資產產權登記中房產登記工作的通知

? 【有效】1995 行政事業單位國有資產產權登記實施辦法 ? 【失效】1996 企業國有資產產權登記管理辦法實施細則 ? 【有效】1996 境外國有資產產權登記管理暫行辦法實施細則

? 【有效】1997 關于印發《城鎮集體所有制企業、單位清產核資集體資產產權登記暫行辦法》的通知

? 【有效】1997 國有資產產權登記檔案管理暫行辦法 ? 【有效】1998 中央國家機關國有資產產權登記暫行辦法

? 【有效】1999 關于脫鉤企業辦理國有資產產權登記及工商登記手續有關問題的通知

? 【有效】2000 企業國有資產產權登記管理辦法實施細則 ? 【有效】1996 企業國有資產產權登記管理辦法（4）資產評估

? 【有效】2000 關于中央企業破產資產評估項目管理有關問題的通知 ? 【失效】2000 鐵路企業資產評估項目管理實施辦法

? 【有效】2001 關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知

? 【有效】2001 國有資產評估管理若干問題的規定 ? 【有效】2001 國有資產評估違法行為處罰辦法 ? 【有效】2001 國有資產評估項目備案管理辦法 ? 【有效】2001 國有資產評估項目抽查辦法 ? 【有效】2001 國有資產評估項目核準管理辦法

? 【有效】2002 關于開展國有資產評估項目備案管理工作有關問題的通知 ? 【有效】2002 關于貫徹執行《國務院辦公廳轉發財政部關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》的通知 ? 【有效】2005 中國科學院國有資產經營有限責任公司關于國有資產評估備案有關事項的通知

? 【有效】2005 企業國有資產評估管理暫行辦法

? 【有效】2005 關于委托中央企業對部分主輔分離輔業改制項目進行資產評估備案管理的通知

? 【有效】2006 關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知 ? 【有效】2007 金融企業國有資產評估監督管理暫行辦法

? 【有效】2010 關于印發《中央企業資產評估項目核準工作指引》的通知 ? 【有效】2011 關于金融企業國有資產評估監督管理有關問題的通知 ? 【有效】2012 關于印發《中央文化企業國有資產評估管理暫行辦法》的通知

? 【有效】1989 關于國有資產產權變動時必須進行資產評估的若干暫行規定 ? 【有效】1991 國家科委系統國有資產評估管理暫行辦法 ? 【有效】1991 國有資產評估管理辦法

? 【失效】1992 關于認真貫徹落實《國有資產評估管理辦法》的通知 ? 【有效】1992 國有資產評估管理辦法施行細則

? 【有效】1992 機電部國有資產評估管理暫行辦法（試行）

? 【有效】1993 關于公開發行上市股票股份制試點企業資產評估立項、確認問題的通知

? 【失效】1993 關于加強資產評估管理工作的緊急通知

? 【有效】1993 關于對天津市國有資產管理局關于中外合資企業外方以現金增資是否需要對合資企業原有資產進行評估問題的請示的復函

? 【有效】1993 關于轉發《山西省人民政府辦公廳關于進一步加強國有資產評估管理工作的通知》的通知

? 【有效】1994 關于對軍隊資產評估機構管理的有關問題的復函

? 【有效】1994 關于對福建省國有資產管理局《關于非國家控股的中外合資、合作企業資產評估有關問題的請示》的復函

? 【有效】1994 關于轉發湖北省人民政府《關于進一步加強資產評估管理工作的通知》的通知

? 【有效】1994 對湖南省國有資產管理局關于對農業部自行制定資產評估辦法的請示的復函

? 【有效】1995 關于加強事業單位非經營性資產轉經營性資產評估、驗資工作的通知

? 【失效】1995 關于加強國有資源性資產評估管理有關問題的通知

? 【有效】1995 關于組建上市公司及發行上市股票資產評估若干問題的補充通知

? 【有效】1995 關于組建上市公司及發行上市股票資產評估若干問題的通知 ? 【失效】1995 關于資產評估立項、確認工作的若干規范意見 ? 【失效】1996 關于加強專利資產評估管理工作若干問題的通知

? 【有效】1996 關于對天津市國有資產管理局《關于企業被托管前是否要進行資產評估的請示》的復函

? 【有效】1996 關于轉發湖南省國有資產管理局、湖南省高級人民法院《關于人民法院裁定拍賣或變賣國有資產時必須進行資產評估的通知》的通知 ? 【有效】1997 關于下發《在若干城市試行國有企業破產有關資產評估問題的暫行規定》的通知

? 【失效】1997 關于加強上市公司資產評估管理工作若干問題的通知

? 【失效】1997 關于發揮《中華人民共和國國有資產產權登記證(境內企業)》在資產評估等工作中作用的通知

? 【有效】1997 關于實行《重大資產評估項目專家評審制度（試行）》的通知 ? 【有效】1997 關于對《關于國有企業兼并破產中有關資產評估問題的請示》的復函

? 【失效】1999 關于印發《關于資產評估立項確認工作的暫行規定》的通知 【失效】1999 財政部關于印發《關于資產評估立項確認工作的暫行規定》的通知

第五篇：從物權法規范看物權法的立法精神及物權法最新司法解釋三人談

從物權法規范看物權法的立法精神 李永軍

中國政法大學

教授

上傳時間:2009-12-14

關鍵詞: 物權/物權法/ 交易安全/平等保護

內容提要: 從規范層面上看, 物權法規定了許多新的制度, 它的實施將使國家財產、集體財產和個人財產得到更好的保護, 使市場經濟得到更加健康的發展。物權法的制度規范承載著物權法的立法精神, 這主要包括: 物權的平等保護原則、保護交易安全的原則、明晰所有權范圍與加強保護的原則、物權主利益協調原則與重點保護城市居民和農民利益的原則。這些立法精神充分體現在物權法的具體規范中, 是客觀與實證的。

一、導言

任何法律都是社會文明及經濟發展需求的反映與折射, 物權法也是如此。雖然我們不能說, 在物權法出臺之前, 我國不存在實質意義上的物權法, 如《民法通則》、《擔保法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》、《城市房地產管理法》等都在不同層面上實質地調整著物權關系, 但是這些法律之間缺乏系統性與協調性, 相互之間甚至存在矛盾與沖突, 給司法實踐中的法律適用帶來困難。同時, 隨著改革開放和經濟發展, 現存的物權種類已經不能滿足新的形勢及建設和諧社會的需要。另外, 我國多年來改革開放的成果也需要通過物權法固定下來, 以保護多種經濟成分主體的財產。王兆國副委員長在《關于中華人民共和國物權法（草案）的說明》（以下簡稱《說明》）中指出了制定物權法的“三個需要”, 即“制定物權法是堅持社會主義基本經濟制度的需要； 制定物權法是規范社會主義市場經濟秩序的需要； 制定物權法是維護廣大人民群眾切身利益的需要”。

關于第一個需要, 即“堅持社會主義基本經濟制度的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “堅持以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展是國家在社會主義初級階段的基本經濟制度。通過制定物權法, 明確國有財產和集體財產的范圍、國家所有權和集體所有權的行使、加強對國有財產和集體財產的保護, 有利于鞏固和發展公有制經濟； 明確私有財產的范圍、依法對私有財產給予保護, 有利于鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展”。

關于第二個需要, 即“規范社會主義市場經濟秩序的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “產權明晰、公平競爭是發展社會主義市場經濟的基本要求。通過制定物權法, 確認物的歸屬, 明確所有權和用益物權、擔保物權的內容, 保障各種市場主體的平等法律地位和發展權利, 依法保護權利人的物權, 對于發展社會主義市場經濟具有重要作用”。

關于第三個需要, 即“維護廣大人民群眾切身利益的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “隨著改革開放、經濟發展, 人民群眾生活普遍改善, 迫切要求切實保護他們通過辛勤勞動積累的合法財產、保護依法享有的土地承包經營權等合法權益。通過制定物權法, 明確并保護私人所有權、業主的建筑物區分所有權、土地承包經營權、宅基地使用權, 以維護人民群眾的切身利益, 激發人們創造財富的活力, 促進社會和諧”。

上述必要性與物權法的目的功能, 決定了物權法的基本精神與原則。但是, 物權法的這些基 1 本精神必須通過具體的規范表達出來, 而且這種通過規范表達出來的基本精神必須具有客觀性與實證性。因此, 本文所說的物權法的基本精神是以規范作為載體的。

在我看來, 物權法的立法精神可以用原則表示,大致如下:（1）物權的平等保護原則；（2）保護交易安全的原則；（3）明晰所有權范圍與加強保護的原則；（4）物權主利益協調原則；（5）重點保護城市居民和農民利益的原則。下面我們將分述這些原則以及物權法的表達規范。

二、物權的平等保護原則

（一）物權的平等保護原則之法律含義

所謂物權的平等保護原則是指所有物權不論權利人為何人,平等受法律保護。盡管這條原則是各國憲法及民法典所確認的基本原則與法律的基本精神, 但是在我國的物權法起草過程中卻引起了極大的爭議。因為, 從我國自上世紀60 年代開始到80年代中期的歷史進程看, 基本上就是一個消滅私人財產權的過程, 直到改革開放后, 我們才允許多種經濟成分的并存, 由此, 所有制結構從單一變為多元。因此, 社會政策上的這種從消滅私人財產權到承認私人財產權的轉變, 反映到法律和意識上需要一個過程。所以說, 無論是2004 年的憲法, 還是2007 年的物權法, 承認對所有主體的物權之平等保護原則,是一個偉大的進步。

（二）平等保護原則在物權法上的規范體現

我國物權法第1 條規定: “為了維護國家基本經濟制度, 維護社會主義市場經濟秩序, 明確物的歸屬, 發揮物的效用, 保護權利人的物權, 根據憲法, 制定本法。”第3 條規定: “國家在社會主義初級階段, 堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。國家鞏固和發展公有制經濟, 鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。國家實行社會主義市場經濟, 保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。”第4 條規定: “國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護, 任何單位和個人不得侵犯。”

應該說, 從倫理價值上看, 對所有物權的主體實行平等保護是由民法的性質所決定的, 也是市場交易的需要。試想, 如果物權分為不同的等級, 那么物權之間的流轉將變得困難, 甚至是不可能的。這樣一來, 就違背了市場經濟的法則, 市場經濟就建立不起來。再從立法技術上看,平等保護也是物權法的規范制度構建的基礎, 沒有主體平等作為基礎, 物權法將變為行政協調法, 而不再是私法意義上的物權法。

三、保護交易安全的原則

（一）交易安全的重要性

無論是從國家經濟秩序之需求上看, 還是從個人交易之愿望上看, 都需要交易安全。因為, 如果沒有交易安全制度的保障, 善意交易對方（第三人）從交易中所獲得的標的物就難以持有, 其目的就難以達到, 社會分工所帶來的相互協同的需要就難以滿足, 正常的經濟秩序就建立不起來。因此, 任何國家的物權法對物權的變動都規定了安全規范制度, 以保障交易安全。在物權法上, 這些交易安全的制度主要是通過“物權法定”、“公示公信（登記與交 2 付等）”、“區分原則”等制度表現出來的。

（二）物權法定主義原則

1.物權法定主義原則的含義及物權法規范。

物權法定主義原則的基本含義是: 物權的種類和內容由民法和其他法律統一規定, 不允許當事人依自己的意思自由創設或者變更。這一原則為19 世紀大陸法系各國民法典運動后確立的一項關于物權法的基本原則, 其具體內容有兩個:（1）民法上所有的物權種類必須在法律中明確固定下來, 當事人不得創設法律所不認可的新類型權利, 此所謂“類型法定”；（2）任何一項物權的內容由法律強制性地予以規定, 當事人不得創設與法律規定的物權內容不同的物權。我國物權法第5 條規定: “物權的種類和內容, 由法律規定。”這是我國第一次以法律的形式規定之。

2.物權法定主義原則的意義。

物權法定主義原則不僅是交易便捷的需要, 也是公示及交易安全的需要。物權具有絕對效力, 任何人對物權都負有尊重的義務。而要實現這一要求, 物權的內容要為第三人所認識。如果物權的內容不統一, 第三人將無法知道其行為是否構成對物權的不尊重。只有通過內容固定, 才能引導人們的行為, 實現對物權的尊重和對第三人的保護。與債權不同, 債權為對特定人請求為特定行為的權利, 具有相對性。債權不能實現的原因主要在于債務人不履行債務的行為, 因此, 債權的侵犯者一般只能是債務人。而物權為支配支配物的權利, 具有絕對性, 物權的不能實現, 可因任何第三人的行為, 亦即任何人均得成為物權的侵犯者。為使物權不致無端遭受他人侵犯, 權利的公示便有其必要, 而公示手段的有限, 則決定物權的種類和內容必須明確, 否則物權人之外的第三人將在千奇百怪的“物權”面前無所適從, 而第三人對物權的尊重便無從談起。所以, 物權是一種必須經由權利人之外的一切人加以尊重才能實現的權利, 而物權之獲得他人尊重, 須以他人知曉物權的存在及物權的內容為條件。

（三）公示公信原則

所謂物權的公示原則, 是指物權的享有或者變動以一種可以從外部察知的方式向社會公開, 從而使第三人知道的原則。簡單地說, 公示原則就是物權享有或者變動的外部象征或者標志。例如, 你擁有房屋所有權, 你必須進行登記, 登記就是你擁有的標志； 你要將你擁有的房屋出賣給他人, 也必須辦理轉讓登記, 以表明所有權人已經發生的變化。

所謂物權的公信原則, 是指物權的享有或者變動一旦公示, 那么即使這種公示的方式與權利的真實狀況不相符合（如虛假登記）, 但對于信賴該公示方式而與之從事交易的善意第三人不生影響, 即法律仍然承認第三人可以取得如同公示與權利相符合時可以取得的結果, 以保護交易安全。

公示公信原則在《物權法》中有集中體現。物權法第6 條規定: “不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅, 應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓, 應當依照法律規定交付。”物權法第9 條規定: “不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅, 經依法登記, 發生效力； 未經登記, 不發生效力, 但法律另有規定的除外。”

法律規定公示公信原則的原因在于: 一是權利推定（享有權利的外觀）。符合公示方式要求的, 就推定其為權利人。但不可否認的是, 這種權利享有的外觀可能與真實權利有時是不符合的, 登記符合的情況比較多, 而動產的占有, 不符合的情況可能就比較多。因此, 必須輔助于善意才能符合倫理要求。從推定的意義上說, 這是交易的基礎。否則, 任何交易將無法完成或者說成本很高。權利推定實踐中的意義是確權之訴。這里, “推定”的意思恰恰就是可以依證據推翻之。二是權利轉讓。物權的轉讓必須公示, 否則第三人將無從知道。因此, 公示在權利變更時意義重大。三是善意取得。從法律上說, 任何一個轉讓權利的人, 首先必須具有對權利的合法有效的處分權。但是, 如何在交易中去證明交易對方對于交易的標的具有合法有效的處分權呢？ 如果沒有公示方式的話, 那么, 買賣的買受人就要花費大量的時間去調查出賣人對出賣物的合法處分權。而具有了公示方式后, 只要相信公示手段, 則相信這種外部占有或者登記, 就當然相信其為合法處分權人。即使存在不符合, 也不影響善意信賴權利外觀的人的利益。為了完善不動產登記制度, 物權法還規定了預告登記與異議登記制度。

預告登記是指為保全對不動產物權的請求權而將此權利為對象進行的登記, 該登記具有物權的排他性效力。德國法、日本法、瑞士法都規定了這種登記制度。我國物權法第20 條規定: “當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議, 為保障將來實現物權, 按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后, 未經預告登記的權利人同意, 處分該不動產的, 不發生物權效力。預告登記后, 債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的, 預告登記失效。”

異議登記在立法中也有體現。我國物權法第19條規定: “權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的, 可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的, 登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的, 利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的, 申請人在異議登記之日起十五日內不起訴, 異議登記失效。異議登記不當, 造成權利人損害的, 權利人可以向申請人請求損害賠償。”

由此可見, 在我國法上, 如果更正得不到現實權利人的同意, 應采取異議登記的方式, 以防止現實權利人惡意處分不動產, 而損害請求人。

（四）區分原則

區分原則就是指法律區分物權變動的原因與結果的原則。物權法第15 條規定: “當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同, 除法律另有規定或者合同另有約定外, 自合同成立時生效； 未辦理物權登記的, 不影響合同效力。”[2-4]區分原則在保護交易安全方面的意義是: 從邏輯上說, 只有房屋買賣合同生效后, 出賣人才負有轉移所有權的義務, 如果合同都沒有生效, 出賣人就沒有必要轉移所有權的義務。因此, “一房二賣”就會成為必然的事實。區分原則就解決了這一問題: 房屋買賣合同的效力適用《合同法》的規定, 只要符合合同法的規定條件, 房屋買賣合同就生效。合同生效后,出賣人就負擔交付房屋并轉移房屋所有權與買受人的義務。如果出賣人不交付房屋, 就屬于違約行為。買受人可以請求法院強制出賣人交付房屋； 如果出賣人“一房二賣”, 就要承擔違約責任。這一制度再配合“預告登記”制度, 能夠很好地保護交易安全。

四、明晰所有權范圍與加強保護的原則

（一）關于國家所有權

關于國家所有權, 物權法的規定主要體現在三個方面: 一是明確國家所有權的范圍； 二是明確國家所有權的行使主體； 三是加強對國家所有權的保護。關于國家所有權的范圍, 物權法第46 條至52條明確規定: “礦藏、水流、海域屬于國家所有； 城市的土地, 屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地, 屬于國家所有； 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源, 屬于國家所有, 但法律規定屬于集體所有的除外； 法律規定屬于國家所有的野生動植物資源, 屬于國家所有； 無線電頻譜資源屬于國家所有； 法律規定屬于國家所有的文物, 屬于國家所有； 國防資產屬于國家所有； 鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施, 依照法律規定為國家所有的, 屬于國家所有。”

關于國家所有權的行使主體, 物權法第45 條規定: “法律規定屬于國家所有的財產, 屬于國家所有即全民所有。國有財產由國務院代表國家行使所有權； 法律另有規定的, 依照其規定。”

關于加強對國家所有權的保護問題, 物權法第56 條規定: “國家所有的財產受法律保護, 禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。”第57條規定: “履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員, 應當依法加強對國有財產的管理、監督,促進國有財產保值增值, 防止國有財產損失； 濫用職權, 玩忽職守, 造成國有財產損失的, 應當依法承擔法律責任。違反國有財產管理規定, 在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中, 低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的, 應當依法承擔法律責任。”

（二）關于集體所有權

物權法關于集體所有權的主要貢獻在于: 一方面明確了其范圍, 另一方面明確了其行使與保護。關于集體所有權的范圍, 物權法第58 條規定:

“集體所有的不動產和動產包括:（1）法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（2）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；（3）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；（4）集體所有的其他不動產和動產。”

關于集體所有權的行使, 物權法作出了比較詳細的規定, 以避免實踐中少數人利用職權來侵害集體利益。物權法第59 條規定: “下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定:（1）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；（2）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；（3）土地補償費等費用的使用、分配辦法；（4）集體出資的企業的所有權變動等事項；（5）法律規定的其他事項。”第60 條規定: “對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等, 依照下列規定行使所有權:（1）屬于村農民集體所有的, 由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；（2）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的, 由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；（3）屬于鄉鎮農民集體所有的, 由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。”

關于對集體所有權的保護, 物權法第63 條規定:“集體所有的財產受法律保護, 禁止任何單 5 位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的, 受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”

（三）關于個人所有權

關于個人所有權的范圍與保護, 物權法第64 條至66 條規定: “私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權；私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護； 國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益； 私人的合法財產受法律保護, 禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。”

五、物權主利益協調原則

無論是私人所有權之間、私人與集體所有權之間, 還是國家所有權之間, 在權利行使方面因為各種原因會存在矛盾與沖突。物權法為協調這些矛盾與沖突, 使資源得到最大化利用, 專門規定了業主的建筑物區分所有權、相鄰關系、征收制度等, 以保證不同利益主體在法律框架內得到合理的協調, 以利于建設和諧社會的目標。

（一）業主的建筑物區分所有權

由于商品住宅的大力推廣, 業主與業主之間、業主與開發商之間、業主與物業公司之間的矛盾比較突出, 可以說已經成為重要的社會問題。在這一問題上, 物權法主要規定了下列協調利益的措施。

1.明確業主之間的權利義務。

物權法第70 條至72 條、第77 條規定: “（1）業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權, 對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。（2）業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全, 不得損害其他業主的合法權益。（3）業主對建筑物專有部分以外的共有部分, 享有權利, 承擔義務； 不得以放棄權利不履行義務。（4）業主不得違反法律、法規以及管理規約, 將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的, 除遵守法律、法規以及管理規約外, 應當經有利害關系的業主同意。”

2.明確物業小區的組織管理機構。

物權法第75 條規定: “業主可以設立業主大會, 選舉業主委員會。”第76 條規定: “下列事項由業主共同決定:（1）制定和修改業主大會議事規則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”決定前款第五項和第六項規定的事項, 應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項, 應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”第78 條規定: “業主大會或者業主委員會的決定, 對業主具有約束力。”3.明確建筑區劃內設施的歸屬。

物權法第73 條規定: “建筑區劃內的道路, 屬于業主共有, 但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地, 屬于業主共有, 但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房, 屬于業主共有。”第74 條規定: “建筑區劃內, 規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內, 規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬, 由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位, 屬于業主共有。”

（二）相鄰關系

相鄰關系是由法律規定的因相鄰不動產的利用而發生的權利義務關系。因相鄰不動產在不動產的利用方面, 多發生糾紛, 因此, 為協調與平衡利益關系, 物權法特別規定了相鄰關系, 為建設和諧社會堅定了法律基礎。具體來說, 物權法對相鄰關系的規定主要是: “不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則, 正確處理相鄰關系； 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用, 應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放, 應當尊重自然流向； 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的, 應當提供必要的便利； 不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的, 該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利；建造建筑物, 不得違反國家有關工程建設標準, 妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照； 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物, 排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質； 不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等, 不得危及相鄰不動產的安全； 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的, 應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害； 造成損害的, 應當給予賠償。”

（三）征收制度

所謂征收, 是指國家依強制力將非國有財產轉移于自己的行為。在我國因拆遷引起了許多社會問題和矛盾, 有些地方的矛盾還比較尖銳。實事求是地說, 這種行為涉及對各種所有權的平衡問題, 因此, 必須慎重對待。物權法對此作了比較明確的規定: “為了公共利益的需要, 依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地, 應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用, 安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活, 維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產, 應當依法給予拆遷補償, 維護被征收人的合法權益； 征收個人住宅的, 還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”這樣就明確了征收的條件與程序: 一是必須是“為了公共利益的需要”； 二是依照法律程序和權限； 三是必須給予合理的補償。

六、重點保護城市居民和農民利益的原則

除了上面講的合法的收入、生活用品、生產工具、原材料、私人合法的儲蓄、投資等以外, 對于城市居民來說, 最重要的利益是其房屋, 而對于農村居民來說, 最重要的利益是其承包的土地及其收益。物權法為了保護他們的合法權益, 對于他們關心的問題,特別作了規定。

（一）對于城市居民房屋所占建設用地使用權的保護在物權法的起草過程中, 許多人非常關心一個關乎自己切身利益的問題: 城市住宅的土地使用權70 年, 期滿后如何處理？ 對此, 物權法第149條規定: “住宅建設用地使用權期間屆滿的, 自動續期。”這一規定, 使許多人對安居樂業有了充足的信心。

（二）對于農村居民利益的特別保護

1.土地承包權期限長且不必登記。

物權法第126 條規定: “耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期, 經國務院林業行政主管部門批準可以延長。承包期屆滿, 由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。”物權法第127 條規定: “土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證, 并登記造冊, 確認土地承包經營權。”

2.土地承包權可以自由流轉。

物權法第128 條規定: “土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定, 有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。”

出處:《中共中央黨校學報》2007 年第3 期

【我想發表評論】

【將文本推薦給好友】

【關閉窗口】

李永軍

從物權法規范看物權法的立法精神

李永軍

物權與債權的二元劃分對民法內在與外在體系的影響（下）

李永軍

物權與債權的二元劃分對民法內在與外在體系的影響（上）

李永軍

法治視野下的物權法

李永軍

非財產性損害的契約性救濟及其正當性（下）

李永軍

非財產性損害的契約性救濟及其正當性（上）

李永軍

論我國人格權的立法模式

(http://www.tmdps.cn/article/default.asp?id=47166,2009-12-14)

《物權法》最新司法解釋三人談 ——民商法前沿論壇第340期實錄

上傳時間:2009-12-14

內容提要: 伴隨著城市化的發展，“小區”業已成為現代生活中的主要居住、生活場所。與傳統獨門獨院的生活方式不同，小區生活在拉近人們物理距離的同時，也引發了一系列非傳統的糾紛。其中典型的有二：一是房屋租賃合同糾紛；二是建筑物區分所有權糾紛；三是物業服務糾紛。我國《物權法》對前述問題做了較為原則性的規定。針對前述三個問題，最高人民法院分別于2009年3月、6月先后出臺三部司法解釋，即 1．《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》； 2．《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》； 3．《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。日前，三部司法解釋均已正式施行。10月10日晚，著名法學家、中國最大的專業住宅開發企業首席律師、司法解釋的親歷制定法官將同臺演講，結合理論、實務和司法解釋的制定背景，解讀三個司法解釋。

主講人：

楊立新

中國人民大學法學院教授、博士研究生導師

中國法學會民法學研究會副會長

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任

顏雪明

萬科集團首席律師

中國房地產業協會法律委員會副主任

辛正郁

最高人民法院民一庭法官

評議人：

陳界融

四川大學法學院教授

主持人：熊丙萬

中國人民大學法學院民商法博士研究生

時

間：10月10日（周六）18：30

地

點：中國人民大學明德法學樓601國際學術報告廳

主

辦：中國人民大學民商事法律科學研究中心

協

辦：德恒律師事務所

主持人熊丙萬：各位老師，各位同學：大家晚上好！

歡迎大家參加今天的民商法前沿論壇。我們都知道，“衣、食、住、行”是伴隨我們 一生的幾大難題：衣服我們要穿的時尚，飲食我們追求健康，居住我們希望環境舒適，開車我們還關注品牌。

今天我們就主要討論“住”的問題。

今天在座的大多數聽眾是學生，主要以宿舍為居住場所，按照學校的《公寓管理規章制度》進行模式化的居住和生活，既不考慮房租，又不考慮產權，更不考慮物業費。

一旦畢業之后，我們的情況就會發生重大變化。

對多數人來說，在房價高得咬人的情況下，我們總得先租個小房子吧。在房屋租賃過程中，關于房屋租金、房屋裝修費用、房屋維修費用、優先購買權等一系列問題接踵而來，成為煩惱出租人和承租人的主要問題。

等我們辛辛苦苦攢夠了錢，我們就可以買個房子。不過，這還沒完，我們都希望“我的地盤我做主”，但事實上并非都能如愿，因為在今天，我們大多數人都要居住在區分所有的建筑物當中，“我的地盤”通常要和“別人的地盤”發生千絲萬縷的聯系。這時候，在區分所有建筑物中，業主專有權的享有，共有權的行使，共同管理權的配置都是小區生活中的熱門話題，也是極易引發矛盾、影響社區和諧的問題。

買了房子，辦了登記，等我們把房產的權屬搞清楚之后，我們還得忙于自己的日常工作，沒有時間親自打掃過道、整理草皮，維修電梯。怎么辦呢？就得聘請專業的物業管理公司代為管理，隨之而來的就是物業管理合同、物業管理費用等等一系列新的問題。

剛才說了那么多的問題，不過大家不用愁。之所以說不用愁，我想主要有三大理由：第一個，我們都是學法律的，都會用法律武器維護自己的合法權益；第二個，《物權法》為我們提供了重要的法律依據，并且最高人民法院還針對這些問題出臺了三個司法解釋，它們分別：

1．《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》；

2．《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》；

3．《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

第三個，也是最重要的一個，我們民商法前沿論壇特別邀請了三位專家學者，一起對法律、法律的解釋做一個解釋。

第一位是我們大家非常熟悉和敬仰的，著名民法學家楊立新教授；

第二位是萬科集團首席律師、中國房地產業協會法律委員會副主任顏雪明先生；第三位是來自最高人民法院民一庭得辛正郁法官。三位嘉賓將從不同的角度對這三個司法解釋進行解讀。請大家以掌聲表示熱烈歡迎。（掌聲）

根據論壇的安排，先由三位嘉賓根據自己的研究和經歷對三個司法解釋逐一解讀，然后由三位嘉賓相互討論，最后也歡迎各位聽眾參與討論。

好了，請大家以熱烈掌聲歡迎顏雪明律師發表演講。這里，我做一個補充介紹，顏律師是萬科集團的首席律師，而萬科集團是我國最大的專業住宅開發企業，我們相信，顏律師的豐富經驗一定能給我們帶來很多啟發。

顏雪明：謝謝大家！非常榮幸能有機會到人大，特別是跟楊老師和辛正郁法官同臺演講，這是一件很榮幸的事情。我對房屋租賃的司法解釋不是很熟悉，但對區分所有權的司法解釋和物業糾紛的司法解釋，從最高人民法院開始制定司法解釋的時候，我們就和楊老師一起做了一些調研和做過一些研討活動，在這個過程當中我也向楊老師和最高法院的辛法官學到了很多東西，從實務當中我們也提出了一些建議，有些建議也得到了采納。兩個司法解釋公布以后，以我的看法就是從企業的角度和行業的角度來看，認為兩個司法解釋都寫的非常好，和一些以往的司法解釋相比的話更加切合實際，可以看出在起草過程中起草人非常重視各方面的意見和建議，吸收了大量的學理上的觀點和實務當中的經驗；但是從另一個方面，10 由于我們國家的區分所有權的制度也好、物業管理也好都是新事物，現在不過十幾二十幾年的時間，很多問題在認識上需要一個過程，包括學者研究也是不夠的，法院積累的審判經驗也是不夠的，所以現在再回過頭來看的話仍然有一些可以討論的問題，所以今天在這個場合因為時間有限，我想就這個物業糾紛的司法解釋談三個問題。第一個問題就是物業管理和物業服務；第二個問題就是物業企業的代位訴權，司法解釋的第四條有一個規定了物業企業的訴訟權利，我認為這是一個代位的訴權；那么第三個問題就是物業費的問題。

第一關于物業管理和物業服務的問題。在《物權法》公布之前的時候我們國家基本上沒有出現過物業服務這個概念，1981年深圳成立一個企業叫“深圳物業管理公司”，就是現在的深圳物業管理集團，也就是深圳著名的國貿大廈的發展商，當時叫“深圳物業管理公司”，那么這個公司的成立把物業管理這個概念引入到中國，在之前中國大陸是沒有物業管理這個概念的，同時也把有專業公司提供的不動產管理服務帶進了中國，當時就稱作物業管理，后來這個概念一直是通用，到2003年國務院制定《物業管理條例》的時候，仍然把這種專業公司提供的不動產管理服務稱之為物業管理，那么在《物業管理條例》里邊使用的法律概念有物業管理、物業管理區域、物業管理用房，然后還有物業服務企業、物業服務費用，《物業管理條例》第四章的名稱叫“物業管理與服務”，看起來是兩個東西，但是并沒有作清楚的區分和界定，而且在這個《物業管理條例》有一個條文叫一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理，又是物業管理又是物業服務，到底這兩個東西是不是一回事，那么《物權法》公布以后，《物權法》里邊沒有出現物業管理這個概念，只是說業主有權利去管理自己的不動產，但沒有提到物業管理這個概念。《物權法》里邊有物業管理用房和物業服務企業這兩個概念，所以說《物權法》公布以后大部分物業公司都把名稱由物業管理公司改為物業服務公司，小區里邊的管理處改為服務處，但是究竟物業管理和物業服務有什么區別，是不是一回事這個在法規上沒有明確的定義，也沒有看到有專人去研究。對這個問題我有一些看法跟大家來交流一下。什么是物業管理？我的看法是物業管理是業主管理自己不動產的民事活動，這是業主的一個活動，他的權利來源是建筑物區分所有權。《物權法》第七十條規定業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以為的共有部分享有共有和共同管理的權利。這個條文就是對區分所有權的描述，里邊提到了三個權利專有權、共有權和共同管理的權利。我有一個權利來源的路線圖就是物業管理來源于業主共同管理的權利，那么業主共同管理的權利來源于建筑物區分所有權，建筑物區分所有權是物權的一個部分，那物權是排它的絕對的權利，所以說業主管理自己的不動產是行使物權的行為，也是一種排它的絕對的權，利任何人都不能妨礙和干涉，我們現在一理解對物權的保護往往是對業主房子的保護，但是對業主管理權利的保護和尊重是不夠的，主要表現在基層政府過多的干涉，這個問題在現實中非常突出，當然我們同學都比較年輕不太關注家里的事情，有生活經驗的人都會有這種感覺。我的觀點是物業管理的主體只能是業主，物業管理的核心是業主自治。但是現在在現實當中，甚至在法規當中比如《物業管理條例》有很大的篇幅提到了物業服務企業，實際上我們對照臺灣的《公寓大廈管理條例》在這里邊講到的都是管理委員會和管理人，基本上沒有什么物業服務企業或什么物業服務人的什么地位，所以這是物業管理。物業管理最上邊是物權，物權是由四個部分組成，按照我們《物權法》的體例所有權、用益物權、擔保物權、占有，在所有權里邊有一個建筑物區分所有權，建筑物區分所有權有三部分組成，專有權、共有權和共同管理的權利，那么共同管理的權利下面又派生出三種方式，一種是業主自行管理；第二種方式是委托物業企業管理；第三種方式委托其他管理人管理。基本上邏輯是這樣一個邏輯。那么什么是物業服務？《物權法》第八十一條規定業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或其他人管理。那么這里邊就涉及到了物業服務企業所起的作用。那么物業服務企業實質上是專業的公司或者是管理人受業主的委托或雇傭為業主的不動產進行管理和維護的一種有償服務。這個物業服務和物業管理 11 的關系，我認為物業服務是物業管理活動的一部分，這個業主可以自己干也可以委托別人干，委托別人來服務就產生了物業服務。打一個比方物業服務和物業管理的關系，就像家里的保姆和家里的女主人的關系，看起來做的活差不多，洗碗、拖地、洗衣服，但是女主人是有實體權利的，這個保姆是沒有的，女主人說這個碗不喜歡了我可以把它摔碎再買一個，保姆就不可以。雖然很多小區都是物業公司在干這干那，但是他的地位就是一個服務者的地位，實體權利是沒有的。那么物業管理到底有個什么內容，這也是個非常重要的基礎性的問題。我們現在發生很多糾紛，就會涉及到這個糾紛到底是不是物業服務企業應該管的內容或者說是業主委員會應當管的內容。《物權法》第八十二條規定物業服務企業或其他管理人根據業主的委托管理建筑物區劃內的建筑及其附屬設施并接受業主的監督。這個條文非常的簡練只有一句話。《物業管理條例》第二條說本條例所稱的物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定對房屋及其配套的設施、設備和相關場地進行維護、維修、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。那么《物業管理條例》和《物權法》在這個問題上有兩個差異，第一個差異是這個物業管理是不是必須通過物業服務企業，按照《物業管理條例》的界定，本條例所稱的物業管理是指業主通過選聘物業服務企業來實施的，但《物權法》是沒有這個說法的。第二個差異在于有沒有維護相關秩序的內容，這個《物業管理條例》里邊突出強調了維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，這個《物權法》也是沒有的。到底是哪個規定是更加合理的。我覺得《物業管理條例》是從實際出發，現實當中確實存在小區的事業主不管要靠物業公司來管，但從法理上來講物業公司有沒有權利來管。我們從生活常識來看的話這個維護相關秩序是什么含義，財產本身是沒有秩序的，說秩序是指人的行為的一種次序，那么包括業主在內的物業管理本質是一種對不動產的管理那么能不能延伸到對人的行為的管理，我認為這個相關秩序超過了對財產管理的范圍，而且從《物權法》來看也是沒有這樣的規定。你像這個小區里的相關秩序，包括亂倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，甚至侵犯人身和財產這樣的一些事情實際上都屬于相關秩序的范圍。《物業管理條例》第四十七條也明確規定保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時應當履行職責不得侵害公民的合法權益。那么法規也知道保安所做的事是維護公共秩序。我認為這個公共秩序應當屬于公法管制的內容，應當是行政機關管理的職責，而且這個物業服務企業它要是維護公共止秩序的，他有什么資源有什么手段，應當怎么做,《物業管理條例》規定的是應當制止、報告和協助就這三個措施，遇到違法行為先是制止，然后向有關機關報告并且協助有關機關來處理，但是這幾條措施對物業企業來說對它要維護公共秩序的職責來說顯然是不夠的。那么這次從最高院制定的司法解釋里面，我認為對這個維護相關秩序的職責是持了肯定的態度，從這個第四條物業服務企業這樣的訴訟權利來看，體現了一個肯定的態度。在現實當中如果不是物業服務企業去出頭可能就沒有人管，但是這個問題應當是引起我們思考的，那么小結一下這個問題，我認為區分物業管理糾紛和物業服務糾紛是一個非常重要的基礎性的問題，物業管理糾紛是業主實體權利的糾紛，它的本質是區分所有權的糾紛，屬于物權爭議，比如說有業主危害建筑物的安全違章搭建占有共有部分以及業主的選舉權和表決權的爭議，這些糾紛我們通常會把它叫物業管理糾紛，因為是發生在小區里邊實際上這個應該是業主實體權利上的糾紛，從司法解釋上也沒有規定在物業服務的解釋里邊而是規定在區分所有權的解釋里邊，這個是物業管理糾紛。那么物業服務糾紛是物業服務企業或者是其他管理人他們作為一方然后與業主之間因為履行物業服務合同而產生的一種債權糾紛，主要是合同效力、合同履行是不是符合約定這樣一些糾紛。那么最高院的這個物業服務糾紛解釋的定位是非常準確的，從名稱上看叫做《審理物業服務糾紛案件具體應用法律有關問題的解釋》而沒有說物業管理糾紛，這個我認為是有講究的，不是隨便說的，而且從內容上來看的話大量的物業管理糾紛也都是放在了區分所有權的解釋里邊這個也是非常嚴謹的，但是有兩點我覺得是值得探討的，一個 12 就是在這個解釋的第四條里邊規定了物業企業的代位訴訟，那么這個使物業企業不得不介入到物業管理的糾紛中去；另一個問題就是把物業費的糾紛列入到了物業服務糾紛這個解釋當中去，物業費的糾紛是放在物業服務解釋里邊，這個也是值得討論的。現在從實務當中看，主要的問題是混淆物業管理和物業服務，嚴格的區分物業管理和物業服務的糾紛可以使很多疑難問題迎刃而解，比如說這個物業欠費的問題，如果說它是一個物業服務糾紛，就意味著是業主和物業企業的糾紛，但是我們從實質上看一個業主欠費他首先侵害的是全體業主的利益，這等于大家AA制。我們都出錢你憑什么不出錢，物業服務企業只是提供勞務，物業企業的勞務報酬在物業費里邊占到的比例通常不超過10%，所以應把它看成是業主實體權利的糾紛，看成是物業管理的糾紛，這樣的話才能更有利于這個問題的解決。

第二個問題就是物業企業的代位訴訟的問題。物業服務的解釋的第4條，“業主違反物業服務合同或法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務和管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任人民法院應予支持”。這個規定應當來說是從實際出發的，在這個規定之前我們企業也遇到這樣的問題，一個業主違章搭建，其他業主要求物業企業去制止，說你不制止我就不繳費，說你不履行職責。那物業企業去制止的時候他根本不理，文明的企業又不能給他來一些其它的手段，只能向法院起訴，這就會出現兩種情況，一種是不受理，廣東的法院通常是不受理的，認為你沒有權利起訴，不關你的事，其他業主為什么不起訴啊。北京的法院受理。所以有兩種情況。這次的司法解釋明確是應當受理的，而且如果說這個訴訟是有道理的話，法院應當支持，這個對解決現實問題是有利的。我們看到配合這個司法解釋的公布，最高院民一廳負責人有一個答記者問，在解釋這個條文的時候講了三點理由，說物業服務企業和業主之間的委托關系具有一定的特殊性，其中一個很重要的方面就是全體業主將維護物業服務區域秩序的管理權交給了物業服務企業，這是第一個理由。我覺得這個理由有一點值得討論的地方就是說全體業主本身是不是有維護秩序的管理權還是一個問題，你說再把它交給物業服務企業。就拿亂搭建來講這個是違反規劃法的行為應當由行政機關來處理，那么業主也好物業服務企業也好實際上只有舉報的權利，我們說物業服務企業的權利來自于業主的授權，但是業主本身有沒有這個權利都是值得懷疑的。那么第二個理由談到該權利的行使主要途徑是對業主實施人的管理，業主實施妨害物業管理與服務的行為，既有可能是違反物業服務合同的違約行為，有時可能是一種侵權行為，賦予物業服務企業相應訴權并為超出其對人管理權的行使邊界，而且可以及時有效的制止不法行為，這等于是第二條理由。那么這條理由我們剛才談到物業管理權既然是基于建筑物區分所有權的不動產的財產權利，那么它有沒有對人的管理的效力這個也是值得考慮的。那么第三條理由實際上是最真實的理由就是在實踐中其他業主往往都是要求物業服務企業去制止侵害行為，而不愿自己親力親為。業主自己不愿意自己出面都是鄰居，甚至好朋友，或者是那個人比較兇他得罪不起，這時怎么辦呢？就給物業企業施加壓力，這個確實是一個現實的因素，但是物業管理既然是業主的一項權利，既然物業管理的核心是業主自治，那么業主就應當挺身而出來做這個事。你不能說家庭成員鬧糾紛讓保姆出面，這個是沒有道理的。保姆搞成家長了，然后你又反對說你怎么成家長了呢？我們家的事怎么你管呢？這是你們自己造成的，你們都不愿意出面，讓保姆出面，最后保姆就變成家長了。對這個條文我的評價是在法理上有可商榷之處，但是在實務中是無可奈何之舉，沒有辦法。一方面業主自治很難實施；另一方面行政機關管理缺位，該政府管的事政府往往不管。我前幾天接到我們小區業主委員會主任打的電話，他們想把一個小區里面一個空閑的地方利用起來做一個展廳來給業主辦各種展覽，后來墻砌了一半就被一個業主推到了，那個業主的理由是你這個東西是非法的，沒有經過三分之二以上業主表決，后來我說這個事是無稽之談，本來這個地方就是閑置的，全體業主共有的，現在把它利用起來很好嘛，后來我說你報警啊，這是損害財產。他說報警了警察不管，警察不管找社區，社區也不管。我說實在沒辦法你就告訴包工頭，你墻砌 13 不起來我就不給你付錢，讓包工頭對付他，只有這樣。現在主要的問題是一方面業主不能自治；一方面行政機關缺位，所以才有這個沒有辦法的辦法，就是賦予物業服務企業一個權利。這個實體權利本身不是物業服務企業的，業主欠費也好，當然欠費和物業服務企業有關系；亂搭建和物業服務企業有關系嗎？沒關系。實體權利并不是它的。我認為這個訴訟的權利是一個代位訴訟的權利。那么這樣產生一個問題，就是這個訴訟的結果和負擔由誰來承擔。前不久深圳媒體報道了一件事，深圳有一個非常高檔的小區叫東海花園，香港人建的，然后請了香港的一個物業公司來管理，最近成立業主委員會后查賬，發現有幾百萬是有疑點的，去向不明或者說開支可疑，其中有一部分就是訴訟費，然后業主和媒體都表示萬分驚訝，說你這個物業公司和我們業主打官司竟然讓我們業主出錢，這是什么道理？我認為物業公司只要不是說打他的名譽權官司，或者說打他的侵權官司，比如說打欠費官司就是應當業主來付錢，你不出錢憑什么人家給你白干，本來就是你的事，你又不出錢，不利的后果又讓他承擔。誰這么傻干這事呢？這就涉及到這種訴訟的負擔它的風險，都是應當由業主來承擔的。那么再一個問題就是區分所有權的解釋和物業糾紛的解釋，這兩個解釋在物業企業代位訴訟的問題上其實有一個銜接，我們注意看在這個區分所有權解釋的第十四條里邊提到建設單位或其他行為人有一些侵權的行為的時候，權利人請求排除妨礙、恢復原狀確認處分行為無效或賠償損失的，人民法院應予支持。第二款也出現一個權利人。開始的時候我們不太理解，說這個應當是業主啊，為什么叫權利人呢？后來看到物業糾紛的解釋后明白了，有可能使物業企業來起訴，那么如果寫成是業主，那么物業服務企業的這個權利就被排除了。所以這個就體現了兩個解釋在這個問題上的一個銜接。但是在區分所有權解釋第十五條這個條文我覺得和物業糾紛解釋第四條的銜接上出了問題。這個解釋里邊說，業主或其他行為人違反法律、法規國家強制性的標準或管理規約，或違反業主大會或業主委員會依法作出的決定實施下列行為的可以認為違反《物權法》第八十三條第二款所稱的損害他人合法權益的行為。下面有四項，這四項是危害房屋安全、違章搭建、損害建筑物的外觀、違章裝修、占用場地和通道這樣一些行為。那么這樣的一些行為在實務當中是最需要有人出頭來干涉的，也就是最需要物業服務企業來代位訴訟的，但是物業服務糾紛的解釋第四條它歸結到業主違反物業合同或者法律、法規、管理規約實施物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的人民法院應予支持。那么也就是說物業服務糾紛的解釋把物業服務企業代位訴訟的這個范圍界定在業主實施妨害物業服務與管理的行為，但是區分所有權第十五條里邊說的都是損害他人合法權益的行為，這個就有點對不上。那么既然是損害他人合法權益的行為，那損害的誰的權益誰來起訴啊，那物業服務企業是沒有權利起訴的，所以我擔心在實務當中有些法院可能會以這個理由不受理。最經我們天津的公司報了一個信息，天津我們一個項目業主大面積的欠費，然后物業公司起訴到法院，法院干脆就是不受理，起訴書不收，后來我們采取郵寄的方式，郵寄以后他們感到很被動就大發雷霆說你們敢這樣干，你們以后所有案件都不受理。所以在基層法院在受理案件的時候有很多的考慮，那么如果在司法解釋上有這么一個不是很一致的地方，將來在實務當中可能會有問題。在這可以借鑒臺灣地區的法律規定，臺灣的《公寓大廈管理條例》第八條規定了公寓、大廈周圍上下、外墻面、樓頂平臺及不屬于專有部分、防空避難設備其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗及其它類似之行為，除應法律規定辦理外，該公寓大廈規約另有規約或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣市主管機關完成報備有案者應受該規約規約或區分所有權人會議決議的限制，住戶違反前項規定管理負責人或管理委員會應予制止。大家注意是管理委員會或管理負責人出面制止，這個就相當于我們的業主委員會或者是業主委員會主任。經制止而不遵從者報請主管機關依第四十九條第1項的規定處理。那么這個規定是什么呢？主管機關處4萬元新臺幣以上20萬元以下的罰款，并令其限期改善或履行義務。屆期不履行或不改善得連續處罰。住戶并應在一個月內恢復原狀屆期未恢復原狀者得由管理負責人或管理委員 14 會恢復原狀，其費用由該住戶負擔。那么這個規定和我們的規定相比給我們兩點啟示，第一，對這種業主違反公共利益的行為，他制止的權利人和義務人都是業主的自治組織；第二他是以行政處罰為后盾，如果制止不聽行政機關的處罰就跟上去，而其非常重。

第三個問題是物業費的問題。究竟是物業管理費還是物業服務費。這個和我們剛才談到的物業管理和物業服務兩個概念是有關的。《物業管理條例》稱之為物業服務費用；《物權法》稱之為物業費；物業糾紛解釋里邊也稱之為物業費。我認為這是對的，是和《物權法》保持了一致。那么區分所有權解釋沒有提到這個問題，沒有提到物業費的問題。究竟是物業管理費還是物業服務費關系到財產的不同屬性。物業管理費顧名思義應當是業主為管理共同部分而支付的費用；而物業服務費應當是物業服務企業取得的酬金、勞務報酬。從這個法理上以及實際情況上來考察物業費的性質是什么呢？就是業主AA制，大家出資籌集一筆經費用于共同事務的管理，它屬于業主的共同財產。物業服務企業的勞務報酬只是其中的很小的一部分所以把它稱為物業費是準確的，稱為物業服務費是不準確的。稱作物業服務費就意味著整個這筆錢都是物業服務企業的勞務對價，這顯然是不對的。那么這個物業費的第二個問題就是業主能不能行使合同法上的抗辯權來拒交物業費，這個和我們前面談的這個物業費的性質是直接相關的。在物業糾紛第六條里邊規定，經書面催繳業主無正當理由拒絕繳納或在催繳的合理期限內仍未繳納物業費，物業服務企業請求業主繳納物業費的人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或無需接受物業服務為抗辯理由的人民法院不予支持。那么這里邊產生了兩個問題，第一個問題是什么是正當理由，業主吳正當理由物業企業請求業主付費法院支持。那么業主往往認為他是有正當理由的，什么是欠費的正當理由？第二如果業主僅以未享受作為抗辯理由法院不支持，那么業主以其它抗辯理由的法院支不支持。在現實當中業主很少僅以這個為理由來不繳費的，業主有什么理由呢？通常我們看到的質量有瑕疵、維修不及時、管理不到位、服務態度差、沒有及時處理相鄰人的侵權等等，這樣一些理由才是業主不繳費的理由，甚至汽車被人放了氣也不繳費、地沒有掃干凈也不繳費。那么這些理由能不能得到法院的支持、能不能成為不繳費的抗辯理由？我在百度上搜索了一下出現了很多案例，一個是重慶有一個高層住宅有半數業主沒有交電梯費和物管費，然后電力公司就停了電，500戶居民受影響，然后有一個業主說我們不是不愿意交電梯費，這都是被迫的，我們看看他的理由是什么，他說樓上住戶的空調水總是飄進他家，他找物管好幾次卻沒有解決，因此他拒交物管費和電梯費有好幾個月；另一個業主說他家樓下的燒烤店油煙及噪聲極重樓道排氣管也壞了幾個月，物管沒有解決，這個是他不繳費的理由。另外一個案例是沈陽一個小區也是大家不繳費電梯停了，感應燈、對講機都停了，居民每天要摸黑爬樓梯，然后一個王先生就說為什么不繳費呢？是因為電梯連續4年沒有年檢，他擔心會有安全隱患所以從去年6月起就沒有再交物業費。這個電梯沒有年檢，業主可以去申請年檢，這本來就是業主自己的事。還有南京的一個項目也是因為欠費停了電梯，那么業主就認為這是物業管理公司的責任，說物業管理公司具有不可推卸的責任。物業公司怎么辦？我看到另外一個案例也是重慶的，有一天早上起來六部電梯全部停電，然后物業管理辦公室里面空無一人，墻上貼出一個告示說由于部分業主累計欠費10萬余元本公司難以繼續經營。關門走人了。最后的爛攤子對業主是有損害。我認為業主沒有任何理由拒交物業費，首先物業費不等于物業服務企業的勞務對價，其中百分之九十以上是用作保潔、保安、物業養護維修和支付其它公共開支，物業企業所得的酬金只占很小一部分，所以這個不存在《合同法》上的抗辯權的問題，它不是對等的。另外叫物業費是業主承擔區分所有權人管理責任的一種方式，也是他的義務，那么拒交物業費就意味著拒絕履行業主的法定義務。另外我們極端一點講這個物業公司不稱職我們可以把它炒掉、辭退，辭退后我們業主自己管，那么在這種情況下你也要交費，就是你交不交費和有沒有物業企業沒有關系。如果物業企業沒有按照合同約定履行他的職責這是一個違約行為，那么《物業管理條例》第36 15 條有明確規定可以要求他履行職責，甚至是賠償損失，但是這個不是欠費的理由。再有一點業主交物業費最大的受益人是誰，其實是業主；業主欠費最大的受害人也是業主。欠費在短期內會導致業主生活質量下降，長期會導致房屋價值貶損，大面積欠費會導致新的商品房變成貧民窟，對業主沒有任何好處。物業企業的收費標準和政府的指導價是個什么關系？我們這次物業服務糾紛解釋的第五條里邊提到物業服務企業提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯人民法院應予支持。這樣就提出一個問題，事實上物業服務企業不可能說合同約定收1.2元，我就收你1.5元，這樣收業主也不會交。你收1.2可以，我交了兩年突然發現，我們本地政府的物業費指導價是1元，你為什么收1.2元呢？這個時候就提出來你是違規收費，甚至要求你退還。這種情況下就存在問題了，法院是不是要支持業主的這種請求。這個涉及到合同約定的物業費的標準超過政府指導價怎么看待這個問題。我有這么幾個觀點，第一物業費實行政府指導價本身就是錯的。因為這本身就不符合價格法的規定。《價格法》規定大多數商品和服務價格施行市場調節，極少數商品和服務價格施行政府指導價或政府定價。那么極少數商品是哪些商品呢？《價格法》第十八條規定了五項，五項里邊涉及到服務價格的只有兩種，三種是商品價格。兩種服務價格一種是重要的公用事業價格；一種是重要的公益性服務價格。顯然這兩種價格和物業服務價格是沒有什么關系的，物業服務既不是公用事業，也不是公益性的服務，所以政府制定指導價本身就沒有什么道理。首先物業費的水平關系到物業企業員工的收入，業主是在城市人口不到10%的富裕階層。我們看商品房雖然建的很多，但實際上商品房的業主在城市里邊不到10%，那么物業企業的員工絕大多數是農村進城的務工人員，那么指導價格的制定者是公務員，這等于是政府的公務員運用公權力來為自己享受的服務制定價格，這個是有問題的，而且政府的指導價的制定沒有任何的科學依據，我了解到一些城市10年這個指導價是沒有變化的。那么政府定價的本質是政府和物業企業雙方在市場上博弈的過程中以公權力去援助業主，這是違反社會正義的。在這種情況下我認為業主不能以違反政府指導價為理由請求物業費條款無效，這個也可以借鑒臺灣的《公寓大廈管理條例》，它規定區分所有權人和住戶積欠費用達到兩期或相當金額，管理負責人和管理委員會訴請法院讓其給付，這是一款。如果經過強制執行后再度積欠，這個金額達到區分所有權總價1%的時候，經過促請其改善在3個月內沒有改善的，可以請求法院強制其遷離。如果遷離之后這個人是所有權人的話，他的房子可以拍賣，由這個管理負責人或管理委員會申請法院拍賣。這個給我們的啟示有三點，第一是由業主組織來主張權利而不是物業服務企業；第二欠費的法律后果非常嚴重，可以導致你喪失居住權，甚至所有權；第三對物業費的保護居于各種債務之首。這些規定可以看出來并不是為了保護物業服務企業的利益，而是為了保護業主的利益，保護不動產所有人的利益，也是保護社會正當的經濟秩序。我就談這么多謝謝大家！

主持人熊丙萬：感謝顏律師的精彩解讀。在論壇正式開始之前，我跟顏律師做了一個簡短的交流。顏律師向我介紹了他的一個特殊的思維習慣，也就是“反主流”思維。他說，他的觀點經常和主流觀點不一樣。在剛才的演講中，我確實發現顏律師的很多思考和相反與多數人的想法不太一致。這里可以舉兩個例子，一是顏律師認為物業服務企業請求業主支付物業服務費用是一個物權關系而不是一個債權關系，不是一個合同關系。另一個是在建筑區分所有權內小區里面如果有人私自搭建了違章建筑，這個時候業主不能自己請求法院責令排除這種行為，而只能向有關部門舉報，請政府有關部門來拆除。我想，這也反映了顏律師獨特的觀察視角。對于這些觀點，回頭大家可以一起討論，我想能夠激起更多的思考。

在講座的過程中辛正郁法官也來到了我們的現場。這里我特別介紹一下，我們今天所討論的三個司法解釋都是由最高人民法院民一廳的法官來起草的，尤其是是辛正郁法官是三個司法解釋的起草者、親歷者，我想辛正郁法官的演講一定能給我們講述很多關于司法解 16 釋背后的一些經歷和故事，好大家掌聲歡迎！

辛正郁：我先糾正一個問題，這三個司法解釋由兩個是由我參與起草的，房屋租賃這個介入的很少。我們在這兩個司法解釋的制定過程中已經做過很充分的交流，有些觀點很難達成一致，但是今天就不在去做一個爭論，但是會有所涉及。我給大家介紹三個問題，第一從我個人的角度搞這樣兩個司法解釋，我們解釋的法源主要是《物權法》第六章，那么我們應當怎么來看待第六章的規定，這是我們在起草這個司法解釋的時候需要首先考慮的問題。我個人覺得《物權法》的第六章相對于其它章節的內容它是一個比較新的內容，盡管建筑物區分所有權在物權法理當中已經有了相當長的時間，但是在我們國家制定法當中是一個比較新的內容。正是由于這個內容較新實際上我們更可以比較其它國家或地區的立法例，當然最重要的就是區分所有權的法理，我們能夠更好的去看待區分所有權的這一章，就是第六章它存在哪些問題。存在的問題不在于我們去批判去否定，當然我們需要去保持這樣一個思維。我們一定要把這個問題搞清楚之后才可以把這個司法解釋的制定成為一個有目的有針對性這樣的一個作業過程。首先我同意顏律師剛才的一個觀點就是我們的這個第六章在公權力的介入上過于的讓步，這十幾個條文當中沒有看到應當由公權力來出面去解決的區分所有權的糾紛，這個例子很多。這會帶來什么問題呢？我們在面對區分所有權法律制度的時候，我們基本上能達成的一個共識就是這個法律一個獨特的領域實際上是一個帶有著很強的團體組織立法的一個色彩。那么從一元論到現在的三元論，我們可以看出來每增加一個元，實際上對這個理論當中對共同關系的關注就會增加一部分，建筑物區分所有權法實際上一個團體主義的立法。團體主義的立法一定要解決兩個問題，第一是對個體權利應當尊重、應當保護；第二就是對團體秩序、團體利益要給予更為充分、詳盡周到的關注。因為這兩者你偏廢了那一個方面，都會使得這個法律制度當中的比較典型的問題你解決不好。那么在這個過程當中沒有哪一個立法例完全交由私權主體自己去協調、自己去衡量的，這個的確是有問題。第六章第二個問題就是對一些基礎的制度可能會由于我們采取了這樣的一個立法技術，也就是說我們把它放在《物權法》其中的一章，它要和其它的章節保持一個比例關系不能過于龐大，不能過于龐大的話我們就要考慮是不是能夠把一些更為重要的東西涵蓋進來，比如說一些基礎的名詞解釋，我覺得在建筑物區分所有權法律當中啊，基礎的名詞解釋往往是更為重要的一個組成部分。還有一些通過其它立法例的比較來看一些行之有效的做法，比如說積欠物業費用褫奪它的業主資格等等。我個人覺得第三個問題是和我們實際生活當中的很多難以解決的糾紛，它的規定操作性比較難。我們在起草這個司法解釋的時候首先要看《物權法》的第六章也包括總則當中的一些條文，哪些問題我們可以帶著它到司法實踐當中，司法實踐當中存在這些問題，我們需要通過司法解釋把它的操作性和針對性去增強。我還想和大家談一個問題就是實際上《物權法》的第六章我們覺得用司法解釋這種方式與其說是對章節中條文進行解釋，不如說是以司法解釋的方式對章節當中的未盡之處進行闡明，這樣的一個特征是非常明顯的。有一點是可以肯定的就是司法解釋的條文的確是嚴格的遵循了《物權法》的立法目的。在這里邊我想和大家交流一下我現在的一些想法，我個人覺得這兩個司法解釋的某些條文是存在商榷之處，或者說本來可以做的更好，那么從這個角度起草這個司法解釋實際上也是一個遺憾的過程，舉個例子，比如說關于業主身份的界定問題，很早的時候的行文是依法取得專有部分所有權的人，那么對我們職業法律人來講這個依法取得的內涵式非常的豐富的，不僅僅是大家現在看到的這個第一條所規定的，至少還包括這樣一些情形《物權法》的第九條是不是要包括但法律另有規定的除外，夫妻共同財產制這個都是由法律作出規定的。如果在行文上能保持住依法取得的話可能會更好一些，它的涵蓋范圍要比現在的這種表述要更好一些、更全面一些。這是一種遺憾，在其它的條文當中也有，但是可以肯定的是這個不是器質性的。因為我們在實踐當中去界定業主身份的時沒有哪個人會認為辛正郁的夫人不是 17 辛正郁的這棟房子的登記所有權人，而否定他夫人的業主身份，但是作為一個法律規范的作業過程來看確實存在進一步或是更需完美的空間。這是我想說的第一個方面。

第二我想以一個比較具體的法律問題去探討一下。區分所有權這個法律制度其最為核心的就是我剛才談到的兩個，除了這兩個沒有太多的問題。一個是個人權利。這個個人權利叫業主也好，叫區分所有人也好，那么他成為這個團體的一員，那么他的個體權利怎么來保護、怎么來行使這是第一個問題。第二個問題我們共同形成了這樣的一個共同體，那么我們就會有共同利益，就會有共同的生活秩序，那么這個共同利益和共同的生活利益應當怎么樣來維護。我覺得把這個問題搞清楚我可以講，盡管我不是法學家，但是站在一般的法律職業者的角度來看的話，建筑物區分所有權的法律精髓對于我們而言就已經把它搞清楚了。在實踐當中我們遇到了一個很典型的問題就是如何來看待業主共同決議的權利邊界。有個案子很簡單，有個商廈有一千多個商戶通過業主大會的形式決定將商廈出租，但有部分業主要求自己經營。這部分業主提出你們做出的這個決定是無效的，沒有約束力。那么就這個問題本身而言，現在我們也有了我們的傾向性意見，但是我是想今天把這個問題提出來，是希望大家能思考一下，就是我們不論拿出一個什么樣的意見，你到底是基于一個什么樣的考慮。對于建筑物區分所有權案件而言，我覺得擺在法官面前的糾紛有相當一部分不是黑與白，是與非的糾紛，它往往需要你進行利益的衡量，兩方的利益在某個角度來看可能都具有正當性，都具有保護的必要性，但是它們之間的確是產生了沖突，這個時候應當把天平傾斜到哪一方，這是我們法官最難解決的一類問題，我剛才舉得這個例子就是這樣。我們說否定業主大會作出的這個決定，能不能以《物業管理條例》第十九條的規定作為法律依據；第二如果看待《物權法》第七十六條規定的規范性質，它是不是一個強制性的規定，要否定業主大會的決議就要有法律依據，這是問題的一個方面；問題的另一個方面是如果說業主的這個權利，他應當作出對團體利益某種退讓，或者說作出某種容忍，那么法律依據又是什么？我們在討論這個案件的時候也是綜合各位法律專家的意見，我們也產生了一個很激烈的爭論。這個案子在合議筆錄的時候，我自己的意見就寫了大概有7千字，這個問題就是建筑物區分所有權當中非常具有代表性的一個問題。我簡單的把兩種觀點尤其是第一種觀點的考慮路徑給大家做一個介紹。首先這個業主大會的決定它應不應當被認定無效，我們能不能以《物業管理條例》第十九條的規定作為一個法律依據，我覺得是不可以的，因為《物業管理條例》作為一個行政法規它產生的時間要早于《物權法》這一點確實有它的特殊性，一般來講應當是先有建筑物區分所有權法律，然后再有下面的一個子制度，在我們國家是相反的。這也就說明《物業管理條例》的制定者不可能站在建筑物區分所有權這樣的一個平臺去考慮業主大會究竟對哪些事項有權利作出決定這樣一個非常重大的問題，當然也可能他并沒有去考慮這個問題。這一點從《物業管理條例》第十九條也好、第二條也好、第一條也好，大家都可以看到什么是物業管理，因為十九條規定了業主大會不得作出與物業管理物管的決定，那么什么是物業管理呢?按照第二條的解釋就是本條例所稱物業管理是指業主與物業服務企業通過簽訂物業服務合同，然后讓雙方當事人按照物業服務合同的約定對房屋及附屬的設施設備以及相關場地進行維修、養護、管理，這是這個條例所講的物業管理，能否對商戶業主自己經營還是委托他人整體出租來經營這么一個事項我們看是不是屬于物業管理的范圍呢？我個人覺得很明顯不屬于，但是不能夠以此來得出業主大會所做的這個決定屬于無效，我們要看到《物業管理條例》的立法目的，它的立法目的僅僅存在于規范物業管理，這是整個條例的出發點和落腳點，僅僅以這樣的一個條文來否定業主大會所作的這個決定，我覺得在法律依據上是欠缺的，簡而言之這個條例本身并不解決這個問題。我們在看《物權法》的第七十六條，這個規定我覺得是一個非常好的條文，至少在立法技術上立法者是做了很有勇氣的一種嘗試，我們看大多數的建筑物區分所有權的立法例并沒有一個這樣一個抽象性的條文對業主議決事項作出規定，一般上是沒有的只是列舉，比方說什么情況應當滿足議決比例，但是向我們國家這樣 18 這樣的專門的抽象的一般性的條款放在里面我覺得是非常好的做法，但是硬幣的兩面它是天然會存在的，我們這么做當然會有一個好處，這個好處就是告訴我們業主共同決定的權利邊界是什么，從第一款的第1項到第6項我們都不看，我們看第7項，應當來講我們對法律規范的文義解釋，這1到6項都是有關共有、共同管理的重大事項，那么業主議決的權利邊界的事項范圍應該是什么呢，是有關共有和共同管理的重大事項。我們再回過頭來看我們所舉的這個例子當中，業主大會所做的這個商廈要整體出租的決定和共有、共同管理的權利有沒有關系呢？似乎關系不大。這個時候我們要否定這個決定的效力的話，這個《物權法》第七十六條到底是不是一個強制性的效力性規定，如果是當然我們可以把它作為法律依據；如果不是就意味著《物權法》第七十六條規定的這些事項，當然通過司法解釋對《物權法》第七十六條的第7項也做了一個解釋。這些事項時必須要經過共同決定的，那么能不能作出反對解釋。如果共同決定的事項超出了這個范圍它就是無效。我們能不能這么來看。我們看其它的立法例當中一般來講沒有這樣一個抽象性的條文，但是它會有一個好處就是給業主共同決議留有一個非常有彈性和廣泛的空間。我們從法理上來講什么事情需要業主共同決定呢？是我們大家的事情，共同事務需要我們共同來決定，至于說通過的比例是高是低都可以，但是只要是我們大家的事情就需要我們來共同決定。那么在其它的立法例當中，他們的立法者沒有做出一個閉鎖性的規定，那么它的列舉并不意味著我沒有列舉你就不能做，而我們的七十六條有這樣一個好處但是也帶來了在適用上會限縮業主議決的功能的有效發揮。在區分所有權的法律制度當中在實踐中的確是存在著這個事項與共同事務是有關系的，但是它不在七十六條規定的范圍之內。我們看七十六條下邊這個條文就是住改商，這個問題我一會再給大家詳細的闡述。七十七條規定的住改商應當具備的條件是什么呢？你不能違反法律、法規、管理規約并經有利害關系的業主同意。我們把管理規約拿出來，那么這個管理規約是放在第七十六條第1款的第2項，也就是它是業主共同決議的產物。當然這里邊確實存在一個問題就是我們這個管理規約前面只是建筑物及其附屬設施，實際上我們知道管理規約它的內容通常不限于物和財產的問題。那么放在這個里邊實際上講管理規約它的表現形式是作為一個自治法，但是其實質也是一個業主的共同決定而已。那么按照第七十七條的這樣的一個文義解釋的話，我們能夠得出的結論是管理規約可以對住改商的問題做出規定，應該沒有問題。如果管理規約規定這個事情的話無非是禁止、允許或者是重復七十七條的規定，而住改商這個問題它僅僅和共同管理的權利會靠一點邊，但是在一些情況下也不一定有關系。我的意思是這個《物權法》第七十六條我現在覺得還不能夠可以成為認定共同決議無效的法律依據，這一點我建議大家再看一下第七十八條的第2款。我提出一個問題大家可以思考，第七十八條第2款所說的業主大會的決定和第七十六條里面規定的業主所共同作出的決定的范圍是不是一致的，如果是一致的那我可以講議事規則也好，管理規約也好、選聘物業服務企業也好、維修資金的管理辦法等，因為這些決議業主認為損害自己合法權益提起的訴訟，我們在司法實踐中遇到的是很少的，有可能七十八條第二款所講的業主大會的決定它的外涵和內延是大于第七十六的。

第三個問題是住改商的問題，這個問題現在已經成為社會的一個熱點，司法解釋用了兩個條文去解決了應當作出解釋性的問題，但是今天我想和大家談的是我們怎么去看待《物權法》的第七十七條。首先這個條文是業主住改商合法性的前提條件還是我們把它留給法官裁判性的規范。如果是前者的話那么它在操作上會有很大很大的問題，應當經有利害關系業主的同意。在我們的物業小區中一棟樓，現在很多業主把房屋都出租出去了，如果有業主想住改商的話實踐中就要去工商局去辦執照，工商局會要居委會該的章，居委會會說你要征得所有業主的同意，這是很多承租人會說我不是業主，這個就是在實踐中的操作性是非常低的，我們認為第七十七條更應該成為一個裁判性的規范。我給大家舉一個例子，債權轉讓應當通知債務人，如果沒有通知的話，這個債權轉讓是不是一定無效呢？不一定。債務人不主張或 19 事后他知道了也不反對。實際上這個七十七條把這個權利交給這個有利害關系的業主，這個異議可以在全程中提出但是應當主要是在住改商行為成就之后，它實際上是一個司法裁判規范。如果不做這種解釋的話住改商的合法性想具備就太難了。我們也會對另外一個問題感到疑惑，我們這個七十七條法律、法規、管理規約應當說這三項加在一起已經超出了或者說在范圍上涵蓋了其它立法例當中就相關問題所作的規定的立場，這個法規的范圍就很廣了。由此來看立法者所傳達的是不提倡或者是禁止，再加上一個有利害關系業主的同意。也就是說立法者在住改商成就合法性需要滿足這么苛刻條件的之外又加上這么一個條件，這就意味著這個目的是不允許，但是問題的關鍵就是后面的那個判斷標準主觀性太大。這個主觀性實際上在司法解釋的制定過程之中也是引起了很大的爭論，兩個問題怎么確定利害關系業主的范圍這是一個非常大的問題；第二個什么叫有利害關系。謝謝大家，由于時間關系我就講這么多。

主持人熊丙萬：感謝辛法官對兩個司法解釋所作的深入的解讀。下面由楊老師對房屋租賃這個司法解釋做一個解讀。

楊立新：我們這三個司法解釋，我覺得是非常重要的。我們是不是可以這樣看，第一個方面最高人民法院在《物權法》實施之后就馬上著手開始做司法解釋，對《物權法》的司法解釋是千頭萬緒的很多需要解釋的，最高人民法院首先抓住建筑物區分所有權來做司法解釋，我覺得最高人民法院在司法解釋的指導思想是非常正確的，關注老百姓最關注的問題，拿出解決辦法。還有一點就是關于商品房這一系列的司法解釋現在是作了五個了，已經構成了一個體系。最高人民法院在這個問題上設計了一個很嚴密的司法解釋是特別值得稱道的。我們現在這個三個司法解釋當中我覺得是各有千秋，在這些司法解釋當中都是針對具體的問題去做司法解釋都是恰好在要害上。如果真正從法理的意義上來講我覺得那個租賃解釋可能解決的問題更多，更具有法理上的意義。當然這三個司法解釋都非常的重要。下面我談七個問題：

第一我們在建筑物區分所有權的司法解釋里頭提到事實業主這個概念，我認為這是一個非常重要的解釋。買了房交了房沒去登記的，如果說他就不是業主的話，他的權利怎么保護？現實生活當中這種情況大量的存在，這個時候他就不是業主，就不是權利人，如果完全按照登記才轉移所有權的話，那可能對他們是一個傷害，所以用事實求是的態度可以認定是《物權法》上所說的業主，要說的更準的話應該是事實的業主。在理論上一個值得反思的問題就是在民事法律關系當中其實很多是事實上的法律關系，或者是還沒有具有那些生效的法律要件的時候可能就是事實的法律關系。我覺得最重要的就是那個事實婚姻，最高法院對事實婚姻采取的是一個完全矛盾的態度，《刑法》事實婚姻是重婚罪，“民法”就不承認它的效力，這些問題我覺得應該是一個同一的標準。同樣都是事實法律關系為什么有的承認有的就不承認，事實業主就是事實法律關系問題，他是一個事實的權利人，但不是一個登記的權利人。我覺得這個司法就是在這個問題上采取了事實求是的態度應該是充分肯定的。

第二點我想說是個遺憾就是沒能解決業主大會和業主委員會的法律地位問題。因為《物權法》本身沒有解決這個問題，還有一個態度問題，要想現在通過司法解釋來解決這個問題也是勉為其難。剛才顏律師提到的第三個意見，我覺得他說的是有道理的，問題在哪里？問題就是不承認業主大會和業主委員會的地位。物業管理當中確實是90%的費用是業主自己用的，10%是付給物業服務企業的報酬。如果我們承認業主大會和業主委員會是一個主體的話，業主將錢交給業主大會或業主委員會，業主大會和業主委員會自己就可以向物業服務企業付費了，但是我們現在不承認其是一個團體就出現了一個矛盾的問題就是業主委員會或業主大會跟物業服務企業簽訂合同當事人是業主，所以我們物業服務糾紛的司法解釋當中很多說法都是源于這一點出現的，所以根本的問題不解決，現在說的問題就沒法解決。臺灣的 20 《公寓大廈管理條例》講的東西是對的，他們的那個管理人就是那個業主委員會和業主大會，設定他有那樣的權利所以業主對應的是它，它代表的是團體，就是共有的團體。我們現在這樣規定就沒有辦法，所以是一個遺憾的問題。

第三點我覺得車位首先滿足業主需要這個也是處理的比較好的問題。《物權法》規定了車位、車庫首先滿足業主需要的規則，一個最大的問題就是什么是首先滿足這個問題，這個是誰都說不明白的事情。有人提出是優先購買權，大家都否定說不是優先購買權。后來說用時間概念來界定，在一段時間內只能賣給業主不能賣給別人，用這個辦法。最后提出了按照車庫規劃的比例和業主數之間的配置比例來看是不是首先滿足。這樣我們感到原來在草案的討論當中也是用的這個思路，但是它操作性很強就是沒有滿足的時候怎么辦說的清清楚楚，但是我們現在公布的這個司法解釋就把這些統統拿掉了，只是說沒這樣的話就不是首先滿足，沒滿足怎么辦沒有規定。在這方面應當首先肯定這個說法，但是遺憾的是我們可以確定沒有首先滿足，但沒有首先滿足應該怎么辦呢？不知道了。司法解釋跟我們的立法有同樣的一個問題就是盡可能的簡單，宜粗不宜細，這樣操作性就不行了。

第四點就是住改商的問題。剛才辛法官提到了那個規范是一個裁判性的規范還是一個行為規范。我看它既是一個行為規范也是一個裁判規范。在住改商的時候就應當征求人家的意見，沒有征求意見就去做了，大家有意見就成了一個裁判性的規范了，我覺得它既是一個行為規范也是一個裁判規范。這個立法的目的我和辛法官的意見是一樣的就是要限制住改商，其實在《物權法》之前的很多地方性法規都是嚴禁住改商的，但是《物權法》放開了一點，又作了非常嚴格的限制，即法律、法規、管理規約還有利害業主的同意，這些都是要限制這個住改商的，這是一個一般性的理解。我覺得現在的司法解釋對利害關系人的解釋體現了這樣的一個精神，仍然是嚴格限制。那現在的司法解釋就是整棟樓都是有利害關系的業主，有100戶你得通過99戶來同意。這都是貫徹了《物權法》嚴格的限制住改商這個做法是對的。這個司法解釋我完全贊同。住宅就是住宅應當保持一個安靜的環境。同樣商也不能改成住啊。設置這樣的一些限制我是完全贊同的。

第五個問題我想說關于房屋租賃的司法解釋。這個司法解釋當中說了很多好的問題，我就以最主要的幾個問題說。一個就是雙重租賃。雙重租賃在現實生活中是存在的，就跟雙重買賣是一樣的。現在商品房的那個司法解釋給房屋的雙重買賣給了一個很嚴厲的制裁就是懲罰性賠償金，等于是制裁開發商的行為。我覺得這個雙重租賃應當是與這個雙重買賣一樣的規則，我們現在司法解釋確定的這個雙重租賃的規則大體上對，解決的問題也對，就是一旦構成了雙重租賃的時候它采取了三個順序，第一個順序就是已經交付房屋的。已經交付房屋其實就是在履行合同了，這就要首先確定它的效力；第二個就是沒有交付房屋但登記備案的優先這個也是有道理的；現在有一個問題就是最后那個第三順序就是合同生效在先的，那么簽訂雙重租賃的時候永遠不會是同時簽訂的。雙重租賃沒有交付的沒有備案登記的你永遠要保證那個前手合同的效力，這樣的一個做法其實是比較違反那個債權平等的原則。現在規定那個效力在先就優先履行，那這就把債權平等就破壞了，這是一個遺憾。這個問題是值得考慮的。

第六個問題我是特別贊成添附這部分。大家都知道我們《物權法》沒有寫添附這是一個非常大的缺點。沒有規定不能說生活當中沒有添附，特別是在租賃當中這個添附太多了。在租賃這個司法解釋中對添附做了一個非常詳細的規則我覺得這部分規定做的非常好。

第七個問題就是優先購買權的問題。承租人的優先購買權這個司法解釋也做了好幾條的規定，規定的也非常的詳細，總的原則是對的。承租人的優先購買權最重要的是解決了救濟方法。出租人一旦要把房子賣了但不尊重承租人的優先購買權的時候到底要承擔什么責任。原來在司法實踐中沒有這個規則的時候五花八門，通常的做法是宣告前手買賣合同無效，有的法院判的是既然是同等條件前手合同無效就直接賣給承租人，法院判決將所有權轉移給 21 承租人，還有的是直接判決無效就不管了。這次在侵害承租人的優先購買權采取賠償的方法，我覺得這個是挺好的。承租人的優先購買權和共有人的優先購買權是不一樣的，一個是基于物權產生的優先購買權，一個是基于債權產生的優先購買權。還有一點設置這兩個優先購買權的目的也不一樣。共有人的那個優先購買權更多的是考慮發揮財產的價值，維持共有的現狀，比方說3個人共有一個人要賣，另外兩個人買了之后可以仍然維持共有的現狀。承租人的優先購買權不是這個，承租人通常是窮人嘛，有點弱勢，沒房住才租房啊，賣房的時候賣個他不是更好嘛，所以這兩個目的不一樣。這兩個目的有輕有重。區分侵害共有人的優先購買權和承租人的優先購買權的后果我覺得是有道理的。當然這還需要在理論上去進一步的論證。還要講一下當優先購買權和其它優先購買權競合的時候是怎么樣的一個效果。這個也規定了四個方面的問題，第一個共有人優先。共有人的優先購買權優先；第二個父母、子女、近親屬；第三個是放棄優先購買權的；第四個善意取得的。我覺得這些規定都很對，但是在承租人優先購買權里邊還存在兩個問題需要研究，第一個就是現在那個第二款，出租人把房屋出賣給近親屬包括父母、配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外甥子女的。它就比那個承租人的優先購買權還優先，那么現在是不是又新創造出了一個優先購買權？過去我們講的不動產的優先購買權當中一般不會提到近親屬還有優先購買權，現在都優先于承租人的優先購買權，這是不是等于創造出來一個新的優先購買權，這是一個值得研究的問題。現在從民意上來講有這么一個優先大家比較容易接受，比較贊成這個規定。共有人的優先是基于物權，承租人的優先購買權是基于債權。那么近親屬的優先購買權是基于什么呢？這還需要進一步的研究。還有一個問題好像還是沒有完全解決的問題，如果侵害了承租人的優先購買權以后不是有個損害賠償嘛，這個賠償怎么賠？有一個辦法是不是可以確定一個違約金，就是按照違約金的辦法來估算一個損失。這部分需要好好研究讓它有操作性。好我就簡單說這么多，謝謝！

主持人熊丙萬：謝謝楊老師！剛才楊老師講了7個問題，每一個問題楊老師都做了一個評價，要么是好要么是遺憾。我做了一個統計是四好三遺憾。我剛才發現楊老師和辛法官都關注了住改商的問題，我自己聽后也感覺收獲頗豐。我發現楊老師和辛法官在觀點上也不太一致，尤其是規范的效力問題，關于這一點我更同意楊老師的看法。剛才辛法官談了一個問題就是有兩個推定，推定本棟建筑物內的都是厲害關系業主，本棟建筑物以外的要加以證明。我有這么一個看法，就是對于本棟建筑物內的業主都是利害關系業主的推定，是一個事實推定，是一個可以反駁的推定。如果擬從事住改商的業主能夠證明，其經營性活動不會給本棟建筑物其他業主帶來負面的影響，是可以推翻這個推定的。實踐中也存在這樣的一個情況，業主在家里通過網絡和電話和外界進行經濟活動，沒有任何人員的進入，我想這種情況是存在的，這是我的一些不成熟的看法。關于這個問題，我曾經在《政治與法律》2009年第8期上發表過一片文章，有興趣的同學可以參考。

現在請四川大學法學院陳界融教授進行點評。

陳界融：大家晚上好！我是四川大學法學院的陳界融。點評我談不上，但是我想談談我個人的觀點。我最近正好寫了一篇文章就是對房屋租賃這個司法解釋有非常多的不同意見。我的這篇文章的題目是《法釋<2009>11號司法解釋的學理批判》副標題是《以承租人優先購買權為中心》。我主要是以承租人的優先購買權為中心就是司法解釋的21條到24條，我有不同的看法。承租人為什么有優先購買權在之前我也查到了很多文獻，從經濟學的角度來看這個房子的價值相當一部分是由這個承租人來貢獻的。從不動產經營的角度來說，承租人給你貢獻了價值使你的不動產有了人氣和聚了財氣，所以你才能有這樣的價值。如果你的房屋10年、20年沒人住你能有這樣的價錢嗎？這是不可能的。法律就應當給承租人賦予優先購買權，這是賦予承租人優先購買權的最重要的一個理由。司法解釋的角度結合答記者問 22 可以推出在最高法院看來對承租人優先購買權的性質可能要界定成形成權。形成權就是權利人單方意思表示就可以對另外的法律關系進行影響的權利，而且這種形成權又是一個附停止條件的形成權。這個停止條件就是這個出租人和這個第三人簽訂買賣合同之前，你的優先購買權是處于停止狀態的。因為他簽了這個合同之后你這個權利才開始行使，也就是說你以出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同為條件，就是把這個合同的主體變更一下，就是把這個第三人的主體變更成你，你這個合同優先他那個實現，就是這么一個權利。這個權利顯然是一個債權，這就改變了之前的那個司法解釋的物權的定性。這個司法解釋的第21條存在三個問題，第一前后兩句之間不應當用句號，應該用逗號。如果用句號就是兩層意思了，就是但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的人民法院不予支持，這個意思用句號前面是出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知出租人或者存在其它侵害承租人優先購買權情形的可以提起損害賠償法院支持，如果用句號意思就不連貫。第二就是第二層意思不符合優先購買權的法理。就是這個承租人和第三人簽訂了房屋買賣合同我知道了，你出租人依法應當有一個通知義務。這種情形下是違約損害賠償。第一項規定未在合理期限內通知的只能是違約損害賠償，但是你就不能在這個未在合理期限內通知為由主張人家那個合同無效。如果要主張合同無效只能依據《合同法》第52條，那這有惡意串通損害第三人的利益。如果存在惡意串通當然可以請求法院宣告前面那個合同無效；如果沒有惡意串通的這個合同就是有效的。那么合同有效你自己的那個優先購買權的合同也是有效的，這兩個合同都有效。以前的法律規定是宣布那個合同無效，現在兩個都有效了，那這個房子買給誰？那就看房子登記給誰了，登記給誰了就是善意取得制度。第三就是這個第22條的法理不相適用。第22條的法理就是或者存在侵害優先購買權的其它情形你就不能請求這個無效，到第23條又可以請求無效。這前后兩條就有不一致的地方。第22條有兩個漏項，第一個就是代物清償也好、折價也好、變價也好賣租賃物償還債務沒有通知這么辦？第二就是一般債務到期了，我把房子以房抵債，這種情形下是不是要通知，承租人是不是有優先購買權。第23條規定的本身非常好，但是令人遺憾的是還有一個漏項。我要拍賣沒有通知你結果房子被拍賣出去了，你說我侵犯你的優先購買權了，是不是有這種情況。司法解釋就把這個給漏了。關于第24條楊老師的意見我完全同意。在第3項也有一些問題就是我通知你這個承租人我這個房子要賣，希望你在1月內給我答復，我們的法律規定是15天，這種情況怎么辦？我認為應當是先當事人的意思自治，再法定。第4項的問題可能比較大。這項實際上是善意取得制度的落實，但是這個司法解釋只有兩個要件，也就是以司法解釋的形式對我們《物權法》進行修正，《物權法》的善意取得制度第一個是善意；第二是支付合理對價；第三個是產權過戶。如果按照這個第4項只有兩項一個是善意，一個是過戶登記。沒有要求合理對價。由于時間關系我就說這么多，謝謝！

主持人：感謝陳界融教授。好，現在進入交流互動環節，各位同學可以就與主題相關的問題開始提問。

同學：我想問楊老師一個問題，就是如果承租人本來沒有要買房子，但知道出租人沒有通知他，他要是去主張賠償的話怎么辦？

楊立新：賠啊，只要沒通知就賠啊，你怎么能證明我不想買啊，可能會有這種情況出現。

同學：在實踐中業主以種種理由拒交物業費，那法院在認定當中是怎么樣的？

辛正郁：物業服務的司法解釋的第6條的正當理由啊確實是值得大家研究的一個問題，由于時間的關系我簡單的談一下我個人的一個看法，第一這個正當理由我是同意顏律師的理解，但是可能比他要保守一點不是都不行，因為物業費和物業服務費用的區別的背后是觸及的是我們區分所有權立法和條例的沖突的問題，這個是一個比較大的問題。那么就物業服務費用而言我們認為正當理由應當是物業服務企業的合同不履行或履行有重大缺陷的行 23 為。這個范圍不能太寬，不能讓業主去輕易的啟動這個抗辯權。還有一個問題就是這個物業費的標準問題，物業服務合同的約定和行政機關的規定，通過我們的調研主要指的是普通住宅每平方米物業服務費用它的價格不得高于多少，一般是從這個角度，當然也會存在顏律師說的這個問題。這還是要理解這個規定的性質是什么？我們法官在評價它的效力的時候，不僅僅是看是由誰來做的，還要看他為什么要做這個，你做的這個東西又屬于什么性質。

主持人：好的，由于時間關系，今天的論壇到此結束。感謝大家楊立新教授、辛正郁法官、顏雪明律師的出席和精彩演講，感謝廣大老師和同學的積極參與，也感謝德恒律師事務所對本論壇的一貫大力支持。本次論壇到此結束。再見。

(http://www.tmdps.cn/article/default.asp?id=47308,2009-12-14)24