第一篇：天嘉園小區(qū)政府業(yè)委會籌備模式

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“兩難”中的漢興街“業(yè)委會籌備模式”

2011-08-22 01:01:36 來源：長江商報 【大 中 小】 評論

承諾24小時封閉管理的天嘉園小區(qū)，側門半掩著，任何人都可以從這里岔著過。本報記者 陳志鵬 攝

天嘉園小區(qū)本應安置在樓道內的消防水帶，卻堆放在地下車庫內。本報記者 陳志鵬 攝

長江商報消息 核心提示

針對居民小區(qū)物業(yè)收費亂、業(yè)委會“成立難、換屆難”等頑疾，2011年1月1日新版《武漢市物業(yè)管理條例》實施。新規(guī)實施大半年，效果如何，居民是否認可，還有哪些需要完善？各區(qū)政府轄區(qū)街道辦事處在實際操作中有何舉措和難題，都在叩問著城市的民生建設。

如今，在成立難、換屆難的夾縫中，江漢區(qū)漢興街辦事處牽頭，在轄區(qū)內探索并推廣“業(yè)委會籌備模式”，努力在業(yè)主和物業(yè)、開發(fā)商之間尋求一種平衡。

5年前，時年54歲的楊欣明，幾乎用一生的積蓄，在江漢區(qū)漢興街天嘉園小區(qū)買下一套養(yǎng)老的大房子。此前，他一直住在老牌的揚子社區(qū)。

新房裝修完后，楊欣明于2010年入住。然而，大房子并沒讓他舒暢幾天。

今年年初起，他拒絕再繳納物業(yè)費，因為“開發(fā)商和物業(yè)服務的合同條款‘很多都沒兌現’”。

事實上，在武漢市，因對物業(yè)不滿而拒繳物業(yè)費的業(yè)主大有人在，他們的遭遇與楊欣明大抵相似。

共同的困境是：強勢的開發(fā)商和物業(yè)是合同的制訂者，擁有合同的“解釋權”，讓多數業(yè)主無可奈何。

然而，代表業(yè)主利益的業(yè)委會，卻在開發(fā)商和物業(yè)公司之間，處于成立難、換屆難的“兩難境地”。

物業(yè)管理差，居民怨氣多

“刷卡進小區(qū)”的承諾未兌現，小區(qū)門衛(wèi)形同虛設，消防設施不到位，各種問題讓居民心生不滿。

生銹的鐵門，損毀的休閑涼亭，物業(yè)從開發(fā)商接手后，對小區(qū)基礎設施維護不善，成為漢興街天嘉園小區(qū)614戶業(yè)主關注的焦點。其中治安和消防隱患最甚。

業(yè)主柳金喜家入住4年已被偷了3次。今年3月起，他拒繳物業(yè)費。“購房和物業(yè)合同里寫明的封閉式門禁管理，業(yè)主刷卡進入，但小區(qū)根本沒有裝刷卡器。”

8月12日下午2點，記者從小區(qū)半掩的側門隨意進出好幾次，無人阻攔，保安在不足兩米遠的值班室內低頭玩手機。

小區(qū)業(yè)主所說的“物業(yè)私自出租的倉庫”，在該小區(qū)地下人防工程里。

庫房門口，貨主在進口處豎起牌子：“有貨出入，請勿停車”。對此，小區(qū)大方物業(yè)管理公司彭主任解釋，人防工程里沒有倉庫，業(yè)主所說的倉庫是開發(fā)商建的。

更讓業(yè)主吃驚的是，該小區(qū)上百卷消防水帶，堆在地下人防工程里亂作一團。不得隨意停車的小區(qū)路面，1/5卻被私家車占據，難以通暢。一居民直言，晚上情況更嚴重，而且，連外面服裝廠的貨車，都到小區(qū)里借道卸貨。一旦發(fā)生火災，不但消防車難以進入，樓道里的消防水帶也找不著。

新物業(yè)條例擋了居民參選路

交了物業(yè)費的業(yè)主，因早出晚歸對成立業(yè)委會不熱心；積極參選的業(yè)主，多因不滿物業(yè)欠繳物業(yè)費而沒有資格。

對物業(yè)的詬病已經存在多年，但代表業(yè)主利益的業(yè)委會，卻遲遲沒有在天嘉園小區(qū)成立。

8月1日，漢興街街道辦曾貼出通知，動員居民參選業(yè)委會籌備組成員。然而，到8月15日截止時，居然無一人報名。

江漢區(qū)一政府工作人員介紹，按照新物業(yè)條例規(guī)定，參選業(yè)委會的業(yè)主，必須依法履行義務、不拖欠物業(yè)費。然而，該小區(qū)一部分業(yè)主早出晚歸，參與熱情不高；另一部分業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)有裙帶關系，對成立業(yè)委會并不主動；對物業(yè)有意見、欠繳物業(yè)費的業(yè)主最積極，卻沒有資格參選。

8月16日下午，天嘉園小區(qū)物業(yè)辦公室，7名業(yè)主代表、物業(yè)公司、街道辦等一起座談，尋求小區(qū)問題的解決之道。

業(yè)主代表堅稱，因為物業(yè)管理不到位，他們才欠繳物業(yè)費，繳不繳費與獲得參選資格沒有關系。

對此，區(qū)政府工作人員透露，新物業(yè)條例宏觀政策多，在操作細則上需要完善。這一問題，在新浪網的調查中亦得到證實。

雖有諸多難題，但該小區(qū)一業(yè)主坦言，街道能在業(yè)主提出組建業(yè)委會申請后，主動牽頭搞籌備組已屬不易。開發(fā)商違規(guī)，相關職能部門應出面管理。這樣，才不至于將積累的矛盾都推給街道辦，導致籌備組面臨諸多難題。

業(yè)委會經費被物業(yè)“卡脖子”

“業(yè)委會活動經費基本都是跟物業(yè)‘討’來的”，業(yè)委會如果不“順從”物業(yè)，物業(yè)和開發(fā)商就會在換屆時指使部分業(yè)主阻撓新業(yè)委會成立。

除了業(yè)委會難成立外，漢興街小區(qū)管理上，還存在業(yè)委會換屆難問題。

2007年，漢興街轄區(qū)的綠色家園小區(qū)成立業(yè)委會。在2010年4月?lián)Q屆時，卻遇到了難題。

在“小區(qū)會所使用、停車費及維修基金使用”等方面，因為有業(yè)主對老一屆業(yè)委會負責人及小區(qū)物業(yè)公司持有異議并引發(fā)糾紛，一度導致?lián)Q屆擱置。

新當選的業(yè)委會主任江鳳希說，購房之初，開發(fā)商承諾的健身娛樂會所、幼兒園、架空層車位和兒童戲水池四大部件，未能兌現。開發(fā)商只交給物業(yè)一個面積不大的兒童戲水池，其他都賣了。

這些未兌現的承諾，讓上屆業(yè)委會主任陳菊珍成了眾矢之的，被部分業(yè)主質疑“伙同物業(yè)出售了會所”。對此，她自覺冤屈，“會所早就被開發(fā)商賣給別人開超市了。”

業(yè)主韓福生則認為，物業(yè)此前每年的賬目未曾公開，在小區(qū)會所及架空層車庫的權屬及收費問題上爭議很大。

業(yè)內人士稱，業(yè)委會面臨的兩難中，都能看到開發(fā)商和物業(yè)公司的大影響。

“業(yè)主雖是法律上的購房戶，但其實是弱勢群體。”漢口某小區(qū)業(yè)委會副主任透露，“業(yè)委會活動經費基本都是跟物業(yè)‘討’來的，經費的多少，很大程度上取決于業(yè)委會成員是否強勢。”

“業(yè)委會在經費上受物業(yè)‘卡脖子’。”洪山區(qū)一小區(qū)業(yè)委會副主任表示，業(yè)委會如果不“順從”物業(yè)，物業(yè)和開發(fā)商就會在換屆時指使部分業(yè)主阻撓新業(yè)委會成立，“因為有的業(yè)主當初買房時是通過各種關系，找開發(fā)商買的房子。”

漢興街辦牽頭推行“籌備模式”

街道辦牽頭成立業(yè)委會籌備組，業(yè)委會前期宣傳動員報名，候選人名單的產生，都在業(yè)委會籌備組的監(jiān)管下進行。

業(yè)委會面臨著難題，漢興街辦正在摸索新的管理路子。

漢興街地處江漢區(qū)以北城鄉(xiāng)接合部，轄區(qū)外來人口眾多，諸多社區(qū)的前身是“城中村”。2000年以后，轄區(qū)新建小區(qū)驟增，新老社區(qū)交叉，給街道日常事務管理帶來前所未有的挑戰(zhàn)。

新物業(yè)條例，明確了街道辦事處作為“牽頭人”的明確職責——“街道辦事處指導、協(xié)助本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作??”

漢興街抓住這個機會，悄然推行業(yè)委會“籌備模式”，以此帶動街道和社區(qū)綜合管理等日常工作。一些多年沉積的成立和換屆難題已得到實質性改變。

“籌備模式”指，街道辦派人任籌備組組長，平時難得露面的開發(fā)商代表、“不大情愿”的物業(yè)代表，都必須參加，并無條件提供相應的會議室、電腦打印機等設施。

業(yè)委會籌備組至關重要，前期宣傳動員報名，候選人名單的產生都在籌備組的監(jiān)管下進行，這是籌備模式的核心之一。

漢興街辦事處副主任余振林介紹，業(yè)委會成立后，為保證正常運行，街道辦還要持續(xù)監(jiān)管。

在籌備前期和籌備選舉實施階段，均下設有秘書組和保障組，街道辦全面負責協(xié)調房管局物業(yè)科、城管、公安等職能部門，業(yè)主代表發(fā)言權增大，因為在籌備組中業(yè)主代表占到總人數的60%左右。

矛盾最為突出的天嘉園小區(qū)在新規(guī)下首當其沖。然而，漢興街依規(guī)向業(yè)主發(fā)出首屆業(yè)主委員會成立籌備組的通告，但通告發(fā)出半月，竟無一人報名。

擔任籌備組長的漢興街社會事務科干部戴勁松沒有放棄，迅速召集物業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主代表座談，依據各方意見再次發(fā)出籌備通告。“歷史問題多的小區(qū)，籌備肯定要經過一個艱苦過程”。

8月10日，多年未曾成立業(yè)委會的金色雅園小區(qū)，也在街道牽頭下首次召開由開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主代表組成的籌備會議。

首推入戶投票選業(yè)委會

漢興街辦工作人員手捧票箱，趁晚餐業(yè)主在家時，到綠色家園1200多戶居民家上門發(fā)選票，這在全國都是首例。

面對綠色家園的換屆難題，漢興街道辦連續(xù)發(fā)出3次換屆籌備公告，并專門在籌備組旗下成立監(jiān)事組和保障組。

主委員會過去都是業(yè)主自己籌備成立，主要瓶頸是投票率不能保障。除了業(yè)主不關心外，發(fā)個通告讓上千名業(yè)主集中到一個地方投票也難之又難。

7月14日，漢興街辦工作人員，遂從各社區(qū)調來100余名保安，3人一組手捧票箱，趁晚餐業(yè)主在家時，到1200多戶居民家上門發(fā)選票。

“當天晚上光工作餐就準備了160份，辛苦沒有白費，發(fā)出選票1320張，當晚收回有效選票810張，達到了法定票數。”余振林認為，雖然“在具體投票實施中也確實存在畫票不規(guī)范等瑕疵”，但綠色家園的入戶投票模式在全國都是首例。

再次入選業(yè)委會的陳菊珍表示，平時開個大會能到場100多人都不錯了，上門投票顯然比集中投票要強些。

在實際運作中，漢興街的前期籌備時間，遠遠超出投票本身。其中，在金色雅園小區(qū)首屆籌備組會議中，他們明確了秘書組、宣傳組、保障組。街辦工作人員成為該小區(qū)的會議主持人，并設立專門的籌備組辦公室。

漢興街業(yè)委會內部相互制約

漢興街金色雅園未來的業(yè)委會，不僅有業(yè)主大會，還要成立業(yè)主代表大會、監(jiān)事會。監(jiān)事會對業(yè)代會、業(yè)委會行使監(jiān)督權，并向業(yè)主代表大會匯報。

記者走訪江漢、武昌等中心城區(qū)發(fā)現，此前一些業(yè)主自發(fā)成立的業(yè)委會，炒掉老物業(yè)引入新物業(yè)后，服務質量并沒有實質性提升，個別甚至出現新舊物業(yè)糾紛波及業(yè)主，新物業(yè)甚至不如老物業(yè)的弊病，“趕走了惡狼，又來了老虎”。

業(yè)內人士透露，單純換物業(yè)解決不了根本問題。九成以上物業(yè)公司，是由開發(fā)商富余人員分流組建或由開發(fā)商參股控制而成。開發(fā)商之間的關聯(lián)交易，會讓物業(yè)公司之間的關系錯綜復雜。沒有政府部門的牽頭和日常監(jiān)管，業(yè)委會要么形同虛設，要么被物業(yè)操縱，“物業(yè)費、停車費進入只升不降的怪圈”。

余振林認為，傳統(tǒng)的業(yè)委會，決策中可能會出現少數人拍板等弊端。漢興街金色雅園未來的業(yè)委會，不僅有業(yè)主大會，還要成立業(yè)主代表大會、監(jiān)事會。

業(yè)主大會有罷免權；業(yè)委會有執(zhí)行權，沒有決策權；監(jiān)事會對業(yè)代會、業(yè)委會行使監(jiān)督權，并向業(yè)主代表大會匯報；沒有執(zhí)行權的業(yè)代會，擁有對社區(qū)公共管理的決策權。

業(yè)主想要“罷免”業(yè)代會、業(yè)委會、監(jiān)事會成員，可經相對便利的通道：最多10位業(yè)主聯(lián)名就可提出罷免案，交業(yè)主代表大會審議。這便是漢興街的創(chuàng)新模式之一。

為什么要成立業(yè)主代表大會？余振林表示，對于社區(qū)內的公共管理事項，讓全體業(yè)主聚集，由業(yè)主大會一一進行表決，幾乎不可能。“即使在特殊條件下，業(yè)主們聚集起來了，成百上千的業(yè)主坐在一起，也不可能真正討論問題。”

此外，漢興街轄區(qū)業(yè)委會，還必須面對外來的監(jiān)督。

對住宅專項維修資金的管理，漢興街辦事處副主任余振林認為，業(yè)委會選擇維修公司、到評估公司甚至監(jiān)理單位，都要招標公示，這樣才能干凈地使用維修基金。目前轄區(qū)只有綠色家園動用過20多萬元維修基金，已全程公示。

業(yè)內人士透露，維修基金使用透明度關系到業(yè)委會換屆，為防止物業(yè)或業(yè)委會“搞鬼”，必須有配套的招標和審計。

“業(yè)委會不能天天關著門”

新華家園業(yè)委會辦公室“開張”，還聘用了一名工作人員。“業(yè)委會不能天天關著門，尤其對物業(yè)的監(jiān)管是有必要的。”余振林說，這名工作人員只對業(yè)委會負責。

漢興街轄區(qū)業(yè)委會籌建模式，目前已推廣至金色雅園小區(qū)，并向第4個——天嘉園小區(qū)推進。其速度與其他主城區(qū)相比，“比較快”。

而這種“快”的背后，與漢興街辦事處副主任余振林本人不無關系。

他自己就是新華家園的業(yè)主，還是新華家園一期、二期的業(yè)委會主任，“業(yè)主的具體事務和物業(yè)的經營門路，自己比較容易掌握”。

在他看來，目前，武漢市很多業(yè)委會，辦公室常年緊閉，一般是年中業(yè)委會成員開會聚一下然后吃個飯，年終再吃個飯開會聚一下，對物業(yè)的監(jiān)管和普通業(yè)主的服務并未做到常態(tài)化。

為此，他跟新華家園開發(fā)商協(xié)商，讓開發(fā)商拿出專門場地配電腦等整套辦公設備，并裝修業(yè)委會辦公室。“裝修及設備共花了10萬余元，都是開發(fā)商埋單”。

8月17日，他主導成立的辦公室“開張”，還聘用了一名工作人員。為此，物業(yè)每月付1000元工資，和1000元其他辦公經費。

“業(yè)委會不能天天關著門，尤其對物業(yè)的監(jiān)管是有必要的。”余振林說，這名工作人員只對業(yè)委會負責，除了管理業(yè)主檔案外，負責日常的業(yè)主接待和督促物業(yè)工作等。

此外，余振林坦言，業(yè)委會一方面要為業(yè)主維權，同時還要為物業(yè)分憂。新華家園目前也只有30%的物業(yè)費能收到位，有的業(yè)主也因停車難等原因拒繳物業(yè)費，物業(yè)主要是靠500個固定停車位賺錢。

雖然余振林這種“強勢”的業(yè)委會可復制性有限，但畢竟傳達了一個信號：面對業(yè)委會“成立難，換屆難”的困境，在現有法律法規(guī)不能觸及之處，發(fā)動在政府機關及企事業(yè)單位任職的業(yè)主參與業(yè)委會建設，辦事總要方便許多。

“前期經費籌措中，督促政府部門盡責，也是業(yè)委會成立的關鍵之一。”漢興街社會事務科相關負責人透露，經過前期籌備工作，金色雅園開發(fā)商已經給了籌備組5萬元活動經費，這給后期組織工作提供了保障，不需單個業(yè)主自發(fā)籌集。

漢陽南國明珠小區(qū)籌備業(yè)委會，是普通的業(yè)主在牽頭籌措經費。其牽頭人表示，由業(yè)主自發(fā)成立業(yè)委會耗時耗力耗金錢，整個業(yè)委會成立下來，花費金額不下于5萬。他建議，還是由居委會和街道辦主導為好，在收集業(yè)主簽名等流程時更為便捷。

本報記者 陳志鵬

第二篇：小區(qū)業(yè)委會籌備倡議書

各位業(yè)主好，合肥市經開區(qū)****小區(qū)自２００７年入住，已五年有余，現在３６２戶業(yè)主（商鋪不統(tǒng)計在內）中，入住率已達７０％左右，已經達到成立業(yè)主委員會的條件。為了更好營造美好生活環(huán)境，現倡議籌備小區(qū)業(yè)主委員會。

成立業(yè)委會的好處：

１，便于與物業(yè)理性溝通交流，和諧依法維權，共創(chuàng)美好環(huán)境；

２，隨著小區(qū)使用時間增長，將來小區(qū)各項公共服務設施可能會出現老化損壞，在使用專項維修基金過程中，需要業(yè)委會發(fā)揮表決以及監(jiān)督作用。

社區(qū)自治實踐，基層民主選舉，從你我身邊做起。

２０１２年１１月１１日

倡議人：***

第三篇：小區(qū)業(yè)委會籌備倡議書

小區(qū)業(yè)委會籌備倡議書

各位業(yè)主好，合肥市經開區(qū)****小區(qū)自２００７年入住，已五年有余，現在３６２戶業(yè)主（商鋪不統(tǒng)計在內）中，入住率已達７０％左右，已經達到成立業(yè)主委員會的條件。為了更好營造美好生活環(huán)境，現倡議籌備小區(qū)業(yè)主委員會。成立業(yè)委會的好處：

１，便于與物業(yè)理性溝通交流，和諧依法維權，共創(chuàng)美好環(huán)境；

２，隨著小區(qū)使用時間增長，將來小區(qū)各項公共服務設施可能會出現老化損壞，在使用專項維修基金過程中，需要業(yè)委會發(fā)揮表決以及監(jiān)督作用。社區(qū)自治實踐，基層民主選舉，從你我身邊做起。

２０１２年１１月１１日

倡議人：***

第四篇：小區(qū)成立業(yè)委會籌備金的請示

關于****小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備金的請示

：

年 月 日，我小區(qū)在 街道辦事處的指導下，成立了 業(yè)主委員會，為了確保業(yè)主委員會各項工作順利開展，現申辦公經費（人民幣）萬元（￥： 元），用于業(yè)委會成立前的工作經費、辦公用房裝修費、基本辦公硬件經費等，望批復為感！

開戶名稱：

開戶銀行：

開會賬號：

申請人（簽章）： ****年**月**日

第五篇：業(yè)委會籌備流程

律師指導：業(yè)主委員會籌備組成立及工作流程 和 以上海夢想為例業(yè)主委員會籌備組任務計劃書 律師指導：業(yè)主委員會籌備組成立及工作流程 和 以上海夢想為例業(yè)主委員會籌備組任務計劃書業(yè)主

一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處（或鎮(zhèn)人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：

（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；

（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備組（以下簡稱籌備組）。

三、籌備組開展籌備工作

（一）籌備組經批復成立后，應告知建設單位或物業(yè)公司在15日內將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。

（二）籌備組自成立之日起30日內擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)內明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。

籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內公布并發(fā)放給業(yè)主。

（三）籌備組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產生業(yè)主委員會候選人。

（四）籌備組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

四、召開大會選舉委員籌備組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關人員。

籌備組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業(yè)主委員會委員。會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統(tǒng)計表予以公布。

五、申請登記業(yè)主委員會

自產生之日起15日內，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產行政主管部門申請辦

理備案登記手續(xù)；

（一）業(yè)主委員會登記申請表；

（二）街道辦事處核準證明；

（三）業(yè)主委員會選票；

（四）業(yè)主代表選票；

（五）業(yè)主授權委托書；

（六）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

（七）業(yè)主委員會章程；

（八）業(yè)主公約；

（九）其他相關資料。

六、核準批復

區(qū)或縣級市房地產行政部門經審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

以上海夢想為例業(yè)主委員會籌備組任務計劃書

上海夢想位于上海市楊浦區(qū)某路某號，由某某房地產開發(fā)有限公司開發(fā)。

上海夢想業(yè)主委員會籌備組（以下簡稱籌備組）是由居住在上海夢想的業(yè)主自發(fā)成立的小區(qū)自治籌備組織，其目的是為了迅速、有效、及時成立召開業(yè)主大會成立業(yè)主大會委員會，這樣才能使上海夢想社區(qū)的物業(yè)管理工作規(guī)范化、法制化，使業(yè)主及使用人的合法權益得到充分保護反映和體現廣大業(yè)主的真實意思，最大限度保護廣大業(yè)主的合法權益。籌備組成員單位是在充分聽取了業(yè)主意見的基礎上確定了籌備組中的業(yè)主代表成員。籌備組中所有“業(yè)主代表”均符合《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等文件要求，具有業(yè)主身份。

籌備組在工作過程中，會以書面方式在物業(yè)管理區(qū)域內公告下列事項及相關情況：

（一）籌備組中業(yè)主代表產生的條件、方式、時間；

（二）籌備組全體成員名單、人數及組成日期；

（三）首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（******000000000四）確定業(yè)主名單、投票權數及占全部投票權的比例；

（五）業(yè)主委員會委員候選人產生辦法或方式；

（六）業(yè)主委員會委員候選人名單及基本情況；

（七）擬定的《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

（八）國家和本市的有關法律法規(guī)、政策文件

業(yè)主委員會籌備組具有三個任務：籌備組自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下召集召開業(yè)主大會，負責選舉業(yè)委會各項工作，準備召開業(yè)主大會的各項文件。

為了有效的開展工作，對籌備組成員進行如下的任務分工：

——籌備組組長：某某，負責召集會議，作為籌備組地產、物業(yè)聯(lián)絡人。——籌備組秘書：某某，負責準備文件材料和會議記錄。

——籌備組政府聯(lián)絡人：某某、某某、某某

——籌備組政策法規(guī)文件咨詢：某某、某某

——地產成員負責核實最后的實測面積。

——物業(yè)負責公告印發(fā)和張貼。

業(yè)主委員會籌備組自業(yè)主委員會成立之日自行解散。

上海夢想業(yè)主委員會籌備組

業(yè)主委員會成立專題

業(yè)主委員會的成立

雖然具體細節(jié)不便書寫，但希望此文能對廣大業(yè)主早日成立業(yè)主委員會有所幫助，并能促進業(yè)主和開發(fā)商團結一致共建和諧社區(qū)。

1、并非要等小區(qū)幾期工程全部竣工交房后才能成立業(yè)委會，否則七、八期工程的小區(qū)要等近二十年才可能有業(yè)委會。只要一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域交房過50%就可成立業(yè)委會。

2、一般來說開發(fā)商在小區(qū)都有自己產權的物業(yè)，所以千萬不要忘記開發(fā)商也是業(yè)主。必須銘記：今后任何業(yè)主大會一定要邀請開發(fā)商參加，絕不能讓某些人抓住把柄影響業(yè)委會的成立。至于開發(fā)商事實上參不參加不影響業(yè)主大會的合法性。

3、居委會或街道辦事處無權組織業(yè)委會。

4、一般小區(qū)都是以某種普遍存在且關心的房屋問題叩開成立業(yè)委會的大門。

5、最好邀集五、六名志同道合的業(yè)主著手籌備工作，先花一定的時間在廣大業(yè)主中培養(yǎng)情緒。

6、提前15日以倡議成立業(yè)委會籌備組的書面公告在小區(qū)張貼、號召廣大業(yè)主。

7、連續(xù)幾天在小區(qū)廣場組織業(yè)主大會，以成立業(yè)委會倡議書的形式征集超過小區(qū)1/2業(yè)主簽名支持。組織大會前一定要將倡議書分別寄開發(fā)商一份，邀請參與，送居委會一份，請求指導工作，派出所一份，請求維護社區(qū)治安。只有這

樣才不會有任何程序上的瑕疵。

8、起草一份請求成立業(yè)委會的書面意見，附倡議書并邀請開發(fā)商代表、部分業(yè)主代表共同將文件報送區(qū)房產局。至于開發(fā)商代表是否到場，不影響文件報送的效力。

9、召開業(yè)主代表大會。地點越顯眼越好，最好就在小區(qū)物管處。必須邀請開發(fā)商參加，同時以書面通知送居委會和派出所各一份。物業(yè)公司不是業(yè)主，無權組織業(yè)主大會。召開大會時可要求物業(yè)公司回避，因為會議已在派出所備案，明智的物業(yè)公司應該會回避。當然也可邀請物業(yè)公司列席會議，但無發(fā)言權。開發(fā)商的產權再大，在會議上也只有一票表決權。會上討論表決形成業(yè)委會籌備計劃書。計劃書大致內容為：業(yè)委會籌備組候選成員的產生和業(yè)委會籌備組成立的時間安排、程序、組織形式等。會后所有代表在計劃書上簽名認可。如果某位代表拒絕簽名，則在計劃書上注明。將簽名后的計劃書復制件送居委會一份。

10、在小區(qū)以書面張貼形式號召廣大業(yè)主通過自薦或推薦報名加入業(yè)委會籌備組候選人。為防止張貼的號召文件被某些人撕毀，發(fā)生不必要的沖突，張貼前最好書面告知居委會和派出所。同時防止某些部門預先有目的地指定樓棟長，以便將來乘虛而入，控制業(yè)主大會。樓棟長只有在業(yè)委會成立后，才可能接受業(yè)委會委托產生。

11、提前15日公示業(yè)委會籌備組候選人名單、簡介和業(yè)委會籌備組成立大會召開時間。選定若干大禮拜的下午在小區(qū)廣場召開業(yè)委會籌備組成立大會。介時除通知開發(fā)商到場和書面告知派出所以外，還要書面邀請區(qū)房產局、居委會代表現場指導工作。至于官員們是否到場，毫不影響大會的合法性。大會須分工明確，專人負責組織、宣傳、安全、記錄、咨詢工作。尤其注意某些人冒充業(yè)主有計劃地煽動擾亂現場次序，繼而發(fā)生沖突，破壞全局。所以安全工作尤為重要。大會通過全民公決對候選人簽名認可，經與會業(yè)主1/2以上通過成立籌備組。記住，開發(fā)商必須成為籌備組成員。

12、籌備組完成《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》的起草和組織業(yè)主開會對此通過。其中《業(yè)主大會議事規(guī)則》對業(yè)主和開發(fā)商的利益都至關重要，籌備組在此問題和開發(fā)商的談判過程中一定要經得起考驗。

13、通過業(yè)主大會表決或書面征求意見形式成立業(yè)委會，選舉業(yè)委會成員。特殊情況下可以考慮選舉成立監(jiān)事會。如果成立監(jiān)事會，則監(jiān)事會成員必須是全心全意對業(yè)主負責和在小區(qū)有號召力、煽動性的人。

14、將書面選舉結果、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等文件送區(qū)房產局備案。業(yè)委會的成立無需房產局審批，只須備案。