第一篇：開發建設洞頭三盤島項目可行性研究報告

開發建設洞頭三盤島項目可行性研究報告

一、項目概述

為了加快洞頭三盤島海上國家公園建設步伐，推進溫州半島工程開發進程，快速發展洞頭島旅游事業，提高居住檔次，促進洞頭縣經濟進一步繁榮，我公司擬在洞頭縣三盤島開發建設三盤島別墅區工程，為了做好項目報批立項工作，特編制項目可行性研究報告。

（一）項目名稱、業主及負責人

項目名稱：洞頭縣三盤島別墅區工程

項目業主：××××建設開發有限公司

法人代表：×××

（二）建設單位簡介

××××建設開發有限公司，隸屬于××區建設局，經批準在溫州市工商行政管理局登記注冊。注冊號：×××；法人代表：×××；注冊資本：1008萬元；企業類別：有限責任公司；經營范圍：房地產開發(憑資質經營)、建筑材料銷售，城市綜合開發資質為三級。公司現有職工21人，其中專業技術人員18人（高級職稱5人，中級職稱11人）是一支技術力量較強、職工素質職較好的房地產開發隊伍。

公司自創建以來，與××××房地產開發有限公司合作開發溫州市凱旋豪庭(總面積27000㎡)、與×××房地產開發有限公司合作開發溫州市東方廣場（總面積50000㎡），工程質量優良，取得了較好的開發經驗，有能力承擔開發三盤島別墅項目。

（三）項目主要技術經濟指標

1．建設規模及用地技術經濟指標

項目總用地面積（三地）126665㎡

項目總建筑面積50000㎡

其中：

別墅47000㎡

多功能用房1200㎡

公建1800㎡

建筑占地面積約20000㎡

建筑密度16％

容積率0.4綠地率>75％

2．各項財務指標初步預測

項目總投資8865萬元

銷售費用30 萬元

經營12585萬元

營業稅及附加(6.3％)793萬元

開發總成本9995萬元

利潤總額1797萬元

所得稅593萬元

凈利潤1204萬元

開發成本利潤率(稅后)12.8％

銷售利潤率(稅后)9.57％

銷售利稅率20.58％ 資本年均回報率17.20％ 盈虧平衡點84.76％

（四）編制依據

1．××市城市規劃設計研究院編制的洞頭縣三盤島別墅區詳細規劃(送審搞)。2．國有土地使用出讓協議書。

二、項目建設背景和必要性

（一）項目建設背景

××市“十五”計劃綱要提出：強化海洋國土意識和海洋經濟意識，合理開發“漁、港、景、海、涂”優勢資源，加快發展海洋產業，建設“海上溫州”。堅持科枝興海，積極發展漁業??大力開發海洋旅游資源，發展海洋特色旅游業??進一步加強海島及半島地區的基礎設施和生態建設，加快××半島工程??建設洞頭海上國家公園。

××市城鎮體系規劃：洞頭是××中心都市圈組成部分。

洞頭近年來社會經濟實現了快速增長，積極創造條件，加快港業開發力度，已建成了小門島液化石油氣中轉站和5萬噸級深水碼頭工程，積極發展效益漁業，基本建成五島相連工程，為“十五”期內基本實現溫州（洞頭）半島工程奠定基礎。

（二）項目建設必要性

洞頭縣是省級重點旅游風景名勝業“石奇、灘佳、礁美、洞幽”。洞頭將充分發揮得天獨厚的旅游資源優勢，繼續實施“旅游興縣”的戰略，加快海島重點景區的開發建設，大力開發五島相連工程沿線旅游資源，努力提升洞頭島旅游在溫州“山、江、海”旅游金三角的知名度。

為了加快洞頭海上國家公園建設步伐，推進溫州（洞頭）半島工程開發進程，充分發揮區域旅游資源優勢，快速發展洞頭旅游事業，配套建設一批高檔別墅區，滿足洞頭、××及周邊縣、市中高收人群體的住房需求。促進洞頭經濟的進一步繁榮，同時提高我公司開發效益。因此，建設本項目是十分必要的。

三、項目選址和建設條件

（一）項目選址

項目位于洞頭三盤島西山頭，基地東側為舊村，南連洞頭島，周邊為海中湖，基地中部現有三盤大橋（隧道）通過，可與洞頭五島相連。地塊周邊道路，市政配套設施已基本齊全，連島公路已貫通，預計2005年溫州（洞頭）半島工程基本建成，陸島相連，對外陸路交通形成，實現溫州洞頭半小時交通圈。基地對外交通方便，環境優美，是建設山海別墅的理想位置。

（二）外部配套條件

1．交通條件：連島公路穿越基地，距洞頭半島近在咫尺，基地東片建6m寬單線主干道，西片建6m寬環狀主干道，小區次干道4m寬，游步道沿環狀道路外側山體設置。西南側海岸邊設游船碼頭。

各別墅設有停車庫，采用底層架空停車庫設計，綜合服務中心各配備地面停車位。2．給水：水源采用自來水，從三盤大橋市政管線引入。

3．排水：雨、廢分流，雨水按地勢的高差經雨水管匯集后就近排人海中，污水經過生態化糞池處理后通過小區污水管排入大海。

4．供電：電源從三盤大橋市政干線引入，基地東西兩片各設一個配電房。

5．電信：電話、有線電視、寬帶網絡從三盤大橋市政干線引入基地東西片，并沿基地

主干道一側埋地敷設。

四、房地產市場需求分析

（一）宏觀分析

國家繼續把發展房地業搞活市場作為擴大內需、拉動經濟增長的重要手段。在宏觀政策上，對其進行有力的調控引導，如國家住房制度改革政策的出臺，停止了長期推行的福利分房，推動了個人購房市場的形成，另外各家銀行的多次降息，按揭貸款購房期限的延長，城鎮戶籍制度的改革，大大刺激了房地產市場的需求。

（二）市場背景分析

溫州市國民經濟持續快速健康發展，2001年國內生產總值比上年增長12.3％，財政總收入比上年增長30.1％，城市居民人均可支配收入達到13200元，增長9.5％。2002年上半年實現國內生產總值比上年同期增長12.5％，財政總收人增長32.5％。社會經濟發展保持了良好態勢，市民生活水平進一步改善，部分市民生活由小康水平向富裕邁進，多數市民住房消費已由解決“有房住”發展到“住好房”。越來越多市民賣掉小房住大房，賣掉舊房換新房，希望二次購房甚至三次購房的人越來越多。溫州有一批企業家和私人經濟業主、高級技術管理人員，又有100多萬人在全國各地經商辦廠，這樣造就了民間資金富裕、購買力持續旺盛的區域經濟特色，購房可改善居住條件，同時可作為投資行為爭取升值，因此溫州樓市連續五年持續高溫，市區房價不斷升溫，房價居高不下，房地產市場顯現一派紅火的景象。

（三）潛在與有效需求 溫州市“十五”期末，城市化水平要達到50％，城市人口由現在的308萬人增長到2005年413萬人，凈增人口105萬人，需新增住房2520萬m2，同時還有300萬m2舊房急需改造。1993年以前購置的住宅約有40％需更新換代，還有繼續實施舊城改造需要拆遷一大批住宅，預示溫州房地產市場有著巨大的消費潛力。

（四）熱銷預測

洞頭是省級重點旅游風景名勝區，“石奇、灘佳、礁美、洞幽”，項目區位置理想，環境優雅，設計新穎，套型豐富，配套設施完善，居住舒適，生活方便。“十五”期末溫州（洞頭）半島工程基本實現后，對外交通便利，由于利用山地建設，房價居于溫州地區最低水平。

本項目住宅將會受到中高收人家庭購房群體的青睞，購買海島別墅一可作為休閑度假房，二可作為大中企業專家樓，三可作為商品房投資爭取升值。因此，預測銷售前景樂觀，預售時可能會出現熱銷局面。

五、建設規模

項目用地面積126665㎡ 項目總建設面積50000㎡其中：

別墅47000㎡ 多功能用房（超市、娛樂、休閑）1200㎡ 公建用房1800㎡

注：公建用房包括物業、配電、會館、消防、郵電、公廁等。區間上山道路、土方開挖、管線預埋可先行實施。

二次綠化、給排水、供電、消防、有線電視、郵電、智能化網絡、停車、垃圾收集、污水處理等配套設施同步建設。

用地技術經濟指標：

建筑占地面積20000㎡平均每戶用地120㎡ 容積率0.4 建筑密度16% 綠地率>75%

主次干道路、停車等12000㎡(約占總用地9%)

六、規劃設計方案

別墅區主要道路由三盤大橋接入，人口處設綜合服務中心，沿地勢延伸至西側環狀道路，構成小區的主要交通道路。西側支路由環狀道路引入，到達山體頂部，頂部結合中心公共綠地設置綜合服務中心及物業管理。別墅沿小區主干道兩側或單側布置，山中心綠地向西通過臺階可步行到西南角的觀景廣場和俱樂部，由觀景廣場可下行至游船碼頭。另外，在用地中部設置了一個生活服務點，方便居民生活需要。

按地形特點分為東、西兩片別墅區，片區內各設置配套服務設施及公共綠地，西南角為濱海休閑區。

別墅：點式別墅和連體別墅，點式為二層，局部三層；連體式為三層，一層層高為3.5m，二～三層層高為3m，斜形坡屋面。

基地內設置觀景臺、觀景廣場、中心公共綠地，在觀景廣場處設置別墅區標志性雕塑，夜景則通過在各車行道及游步道、觀景廣場設置燈光加強視覺效果。

七、建設進度安排

2002年7～12月項目前期準備工作、方案設計 2003年1～4月擴初及施工圖設計 2003年5月～2004年12月工程施工 2005年1～3月項目竣工驗收

八、投資估算與資金籌措

（一）投資估算

1．用地費用：暫按有關出讓協議山地9.7萬元／畝計算。2．場地平整：50元／㎡。

3．建筑安裝費(含水、電)：參照洞頭及溫州近期同類工程造價情況估算1050元／㎡。4．主次干道及廣場(含山坡土石方開挖、管線預埋燈飾)：160元／㎡。5．總圖費用：(含碼頭、露天構筑物、綠化等)90萬元。

6．配套設施：變配電、備用發電機組、消防、寬帶網絡、給水等276萬元。7．開發單位管理費：包括監理、招標、管理等按工程費用等4.5%計算。8．物業專項資金：按工程費4%計算。9．人防工程易地建設費：15元／㎡。10．電力增容費：220元／kVA。11．城市設施配套費：50元／㎡。

12．預備費（基本預備費）按下表中一、二兩項合計數的5%計算。本工程總投資9965萬元，見表2—1—2。

表2—1—

2建設工程投資估算表

（二）資金籌措

項目總投資9965萬元，開發企業按規定應投入項目資本金2000萬元，總投資與資本金差額部分由商品房預售收入和商請有關銀行貸款解決。

九、財務效益初步分析

（一）銷售價格設定

參考溫州市各地近期同類住宅交易價格，結合本項目特點和開發成本，設定別墅2550元／㎡，多功能用房（商用）5000元／㎡。（以上設定價格僅供項目建議書財務測算使用，正式售價按規定另行報批）

（二）效益初步預測

經營收入12585萬元

減：工程建設投資9965萬元 銷售費用30萬元 營業稅及附加（6.3％）793萬元 利潤總額1797萬元 減：所得稅593萬元 稅后利潤1204萬元

（三）財務評價指標

開發成本利潤率（稅后）12.08% 開發成本利稅率25.99% 銷售利潤率（稅后）9.57% 銷售利潤率20.58% 資本年均回報率17.20%

（四）敏感性分析 影響房地產開發效益，主要是銷售收入和開發成本兩個因素，本項目影響投資效益最為敏感的因素是銷售收入。經計算兩個因素可容忍的極限為：當銷售收入降低15.24％，開發成本不變，或銷售收入不變；當開發成本增加17.98％，項目保本。本項目財務抗風險能力較強。

（五）財務效益小結

綜合以上各項指標初步分析，項目在經濟上達到“自我消化，自求平衡，略有利潤”的要求，項目具有一定經濟抗風險能力和清償能力，本項目開發創稅（營業稅及附加、所得稅）1386萬元，同時項目有較好的社會效益和環境效益。

第二篇：旅游開發項目可行性研究報告

項目名稱：申報單位：聯系人： 電話： 傳真： 編寫時間：主管部門：

旅游開發項目可行性研究報告

撰稿單位：鄭州經略智成企業管理咨詢有限公司 撰稿時間：2013年9月2日

第一章 項目概況

一、項目簡介

1、區域及自然條件（1）歷史沿革

項目景區旁邊原有一某某關，為明洪武年所建，“懸壁臨水，盤折而上，口開一罅，十里蚊行，為往省治要隘”。明代為防“安奢之亂”，設九關，派重兵于某某駐守。這里歷史上曾發生過幾次著名的戰斗。明萬歷二十八年（公元1600年），明軍參將謝崇爵產與播州宣慰使楊應龍部在某某激戰，“ 爭浮橋，橋斷，殺溺死者數千人”，四川總督李化龍“用尚方劍斬崇爵”。某某總兵官童元鎮率軍平播，楊應龍令其部下著水西衣甲，混入童元鎮部營中“內合外發，官軍大，進至某某，斷浮橋，官兵溺死無算”。楊應龍后為劉廷所敗。據考，項目景區為“官”渡，原屬貴陽府，設厘金卡，收入為“官”渡之費。早先渡人，后來擺渡汽車。1935年1月，紅軍長征突破某某天險，到某某召開了著名的“某某會議”。

2、資源評價

（1）季節：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節，冬暖夏涼。（2）污染：旅游開發項目無工業污染，環境安靜無噪聲，無放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新。游客活動產生的三廢可以控制、回收，凈化達標處理后排放。

（3）聯系：該旅游開發項目毗鄰某某河邊，有三橋飛渡，大壩屹立，晚間燈火，摩崖石刻，庫區風光以及被譽為“中國一絕、項目地區一技”的某某豆腐魚等景觀，相互輝映，可參觀點能形成旅游開發線。從外圍講，旅游開發項目景區南可依托息烽溫泉、集中營舊址以及省府貴陽，北靠歷史文化名城某某，沿庫區而上有已初步形成的“某某大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“某某電站－小溪－化覺－六廣”兩條黃金旅游開發線。

（4）可進入性：210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路從境區穿過，景區背靠某某、面向貴陽，瀕臨某某，俯視長江，內有火車站2個，客運航運碼頭1個，規劃中水運的客運、貨運及自用碼頭各1個。形成了公路、鐵路、航運縱橫交錯、航空港近距離呼應的交通網絡，游客進得去，散得開，出得來，可以做到旅短游長，其資源利用價值因交通方便而大為提高。

（5）基礎設施：景區水電路通訊具備。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風景資源豐富獨特，環境容量大，發展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚類。農村勞動力豐富而廉價。建筑材料產地近，價格低，未開發旅游開發項目旅游開發，無同行業競爭。

（6）社會經濟環境：該區域主要為城鎮區，社會基礎條件好，以“某某豆腐魚一條街”為代表的飲食服務業為主要經濟產業，旅游開發氛圍濃，服務質量上檔次，對旅游開發具有很高的積極性。

（7）客源市場：某某市城區40萬人，郊區20萬人。某某縣130萬人，貴陽市 萬人，210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路穿境而過，車流量每日達 車次，過往人數每天達 人次。某某豆腐、項目景區發電廠以及某某天險的高知名度省內外聞名，客源不愁。

二、項目開發的必要性

隨著生產的發展，社會文明程度的提高，旅游開發業在世界范圍內都日趨興旺，我省是在旅游開發上提出建設公園省的目標，旅游開發資源豐富，旅游開發業已確定為我省的先導性支柱產業，我縣旅游開發資源得天獨厚，不僅自然資源品位高，人文資源亦是獨具一格。由于我縣旅游開發業才開始起步，對旅游開發產品的包裝，宣傳力度不夠，旅游開發區的基礎設施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游開發資源未能發揮效益，旅游開發業作為支柱產業的地位未能形成。因此，現階段，急需在我縣境內開辟的一個集文化、科考、游樂、觀光、休閑為一體的旅游開發風景區，使之成為長征文化旅游開發線路的延伸，吸引留住前來婁山風景名勝區、某某會議會址以及息烽溫泉、集中營舊址游覽觀光的游客，從而推動我縣旅游開發業的發展。

三、某某旅游開發基地開發存在的問題

1、缺乏開發資金

某某鎮政府財力有限，對項目景區開發主要靠招商引資。

2、勞動人口科學文化素質低

景區因勞動力人口文化層次不高，不能為景區提供合格的旅游開發服務人員。

3、管理體制未確立，相關部門支持配合程度不夠，應通過努力協調，形成開發旅游開發產品的合力。

第三章 市場分析及預測

一、國內市場預測

1、市場預測

隨著經濟發展，人民生活水平提高及消費觀念的轉變，國內旅游開發業已蓬勃發展，與某某相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游開發大省，周邊旅游開發市場的開發和繁榮，對某某旅游開發業的發展造就了有利的背景。

項目景區，主要景觀是山水自然風光，橋梁、電站等高科技產品，景點獨一無二，是休閑、度假、參觀、教育的理想場所，開發成規模后，對不同層次，不同類型的旅游開發者都有較大的吸引力。

開發前期：以某某市、某某縣以及貴陽、息烽旅游開發線上的游客為第一客源市場，景區逐步完善后，可以開辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場。通過加大宣傳力度，爭取組團游覽，也可以通過與各大旅行社聯營，組織到大西南地區的團隊到項目景區游覽。

2、游客量預測

據統計，近幾年，每年到某某參觀旅游開發的游客10萬人次左右，考慮到景區建成后的區位優勢，增長率考慮為50%，中期由于游人基數大，增長率下降，考慮為30%，遠期取15%。近期2005－2007年項目景區游人規模為4.75萬人次 中期2008－2010年

11.67萬人次 遠期2011－2013年

19.72萬人次

二、外地區及省外市場預測

項目地區旅游開發線近年相繼推出“紅軍長征路游”、“酒鄉游”產品，特別是赤水國家級風景名勝區建成開放，將會吸引省內外周邊地區的游客。

若借助于某某這座歷史文化名城的知名度，到項目景區去休閑，品某某豆腐魚以及觀項目景區電站、某某斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會產生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷有力，提高產品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨項目景區。開發初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬人次，2011年達30萬人次。

第四章 景區建設

一、景區建設原則

把保護風景名勝資源放在首位，堅持嚴格保護，統一管理，合理開發，持續利用原則。項目景區旅游開發基地的修建，對景區內山、水、林、河等自然環境實行保護，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。所有建設、開發都服從科學規劃，分期開發，重點實施。

二、景區建設指導思想

充分發揮項目景區旅游開發基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－貴陽”旅游開發線上，交通方便，區域位置好的優勢，以休閑、觀光、避暑為重點，在保護的前提下逐步開發風景資源，帶動周邊鄉鎮的旅游開發業、交通運輸業、土特產加工業以及第三產業等相關產業的綜合發展，力求環境、社會、經濟效益的統一。

三、景區建筑風格 項目景區景點的建設應與休閑、觀光、避暑、健身相適應的建筑，可采用現代建筑中的歐式或西洋式，但應與自然山川融為一體，室內裝修，衛生設施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

第五章 環境衛生 綠化及安全

一、環境衛生

1、在景區管理機構下設環衛監察隊，定員、定人，定片區包干，并將環境衛生的好壞和環衛管理人員的經濟效益掛鉤，加強環境衛生的監督力度。

2、搞好環衛設施建設，在各景點及游覽道路邊相應地設置果皮箱，各景點相應設置垃圾集中處理場地，以確保環境衛生。

3、在景區內設公共廁所兩個，廁所外觀與景區的建筑風格協調，采用現代建筑風格，但內部應干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環衛人員管理。

二、綠化

保護好景區內現有的植被，對荒山坡地，廣植當地速生樹種；景區道路沿途種植當地特有觀賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游開發的生命線，景區管理機構要加強安全知識宣傳，并采取有力的安全防護措施，定點、定人、定區域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 項目建設實施計劃

一、項目建設分期規劃

根據地方財力、物力及旅游開發業的發展情況，項目景區旅游景區項目開發建設分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、進入景區道路

集中有限財力，解決景區可進入性，第一期基礎建設中首先解決新建河濱路－百畝大田1公里公路。

三、近期建設項目及規模

集中有限財力，搞基礎設施建設，使游客進得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游開發的客人成為某某旅游開發基地的宣傳人。2004年10月——2005年10月建設項目： 第一期

1、修建改造河濱路延伸至百畝大田的車行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。

2、修建旅游開發項目停車場 單位停車面積35平方米/車 入場停車數88輛 停車場面積3080平方米

3、修建項目景區三星級賓館。

建筑面積800平方米，內設餐飲、酒巴、商店、住宿、會議服務等，設床位200個，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2個，在賓館附近，一個水深在60cm－1.3m，面積100平方米，另一個水深在1.3m－1.8m，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設施。

5、草坪：景區綠化，面積2000平方米。

6、添置太陽傘，棋牌桌

7、游覽步道，石板鋪砌，寬1.5m（1）由公路直達露天泳池，浴池至山莊。（2）停車場至山莊，健身中心。（3）其他

8、室內浴池20個，每個10平方米，計200平方米。

9、化糞池2個，面積30平方米，深2米。

10、供電設施，在景區內添置100kva變壓器一臺，購電桿、電線等。

11、通訊

12、廁所，在景區內建2座，每座40平方米

13、衛生所：建在景區內，面積35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。

15、征地、土20畝，荒山草地120畝。

16、景區管理人員培訓：經理1人，財務2人，廚師2人，管理員2人，電工抽水員1人，駕駛員1人。服務員32人，共41人。第二期

1、建迎賓門，內設售票房

2、建網球場

3、建燈光音樂噴泉

4、加固河岸，高25米，長1500米，寬平均0.8米。

5、沿河建長800米，寬3米的觀光長廊，供游客垂釣、休息。

6、圍墻，長3000米，高1.8米。

7、觀景亭（望江樓）2座

8、其他 第三期

1、修攔河壩，長150米，高40米，寬4米

2、建別墅群10個

3、建垂釣亭、釣魚臺4個

4、高臺跳水

5、建石拱橋，索橋各1座

6、完成景區內規劃綠化工作

第七章 組織機構

一、項目法人

根據某某鎮人民政府決定，設置“項目景區風景名勝區管理所”，某某鎮人武部部長冷明剛為項目景區風景名勝區項目的法人代表，對項目的規劃，資金籌措，建設實施經營和債務償還實行全過程負責。管理所為事業單位，定員6人，隸屬于某某鎮人民政府。招商引資由出資方建設后，以出資方為項目法人代表。

二、組織機構

1、管理所下設專門的管理科室，分別管理風景區內森林、土地、建設、環境衛生、治安等工作。

2、管理所應在景區內充分行使政府予以的管理職能，對景區實行嚴格統一規劃和統一管理。

第八章近期建設投資估算及資金來源

一、近期建設項目投資估算

2004年、2005年，建設項目總投資2242萬元，見附表：

二、資金來源 招商引資

三、資金使用計劃

第一期工程建設投資為745.15萬元 第二期工程建設投資為757萬元 第三期工程建設投資為740萬元

第九章 經濟效益分析

一、預算說明

1、項目計算期為9年，其中建設期3年，經營期6年。

2、項目基準收益率取10%。

二、經營收入預測

景區目前游人達10萬人次/年，隨著景區基礎設施的不斷建成，在建設期內，預計游人數量每年增加50%，當建設項目完成后，預計第4年－第6年游客人數凈達到平均每年12萬人，第7年－第9年游客人數凈達到平均每年20萬人，按人均消費100元計算。第一年可實現營業收入100萬元 第二年可實現營業收入150萬元 第三年可實現營業收入225萬元

第四年——第六年可實現平均年收入1200萬元 第七年——第九年可實現平均年收入2000萬元

三、經營成本預測

1、折舊：項目總投資為2242萬元，折舊年限為20年，殘值率為10%，年折舊分攤100.89萬元。

2、營業成本

營業成本包括營業費用、管理費用、職工福利費用等，按營業收入的30%計。

3、稅金：營業稅按5.5%計，所得稅按33%計（經營前三年根據優惠政策，免征所得稅）（1）財務分析

1、基準收益率Ic=10%，財務凈現值FNPV= 萬元。

2、財務內部收益率FTRR= %

3、投資回收期＝累計現金流量開始出現正值的上一年份 ＋上一年累計凈現金流量的絕對值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建設期3年）

出現正值年份的凈現金流量

668

4、投資年利稅率＝ 年平均利稅額 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

總投資

2242

5、投資年利潤率＝ 年平均利稅額 ＝ 654.76 ×%＝29%

總投資

2242

第十章 結論及存在問題和建議

一、結論

項目景區旅游開發基地經以上可行研究分析表明，該項目符合項目景區旅游開發風景名勝區總體規劃，項目區域位置優越，景觀類型豐富、獨特，又在某某——息烽——貴陽旅游開發線上，是不可多得的旅游開發產品，對國內游客具有潛在的巨大的吸引力，市場前景樂觀。項目財務內部收益率為16.86%，投資回收率6年，投資年利稅率11.4%，投資年利潤率19%，財務效益較好。因此，項目景區旅游開發基地開發項目可行。

二、存在的問題及建議

按照資金使用計劃，某某旅游景區的開發，由于某某鎮政府財力有限，投入基礎設施的資金有限，因此，為了項目景區近期建設項目能如期完成，早日形成某某縣的旅游開發產品，帶動某某縣旅游開發業及相關產業的發展，建議某某鎮政府，請有關專家作出景區的詳規，且申請立項，申請國家投資或貼息貸款1000萬元。

第三篇：山野菜開發項目可行性研究報告

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山野菜開發項目可行性研究報

告

1、科學規劃，合理調整結構

山野菜產業是種植業生產的組成部分，是農業結構調整的方向之一，是農民增收的主要途徑。山野菜產業涉及到農業、林業、環保、加工、運輸等多個部門，應將其作為一項系統工程來抓，全市進行統一規劃，確定山野菜發展規模、發展措施，適度調整農業產業結構，為山野業發展目標的實現奠定基礎。充分發揮優勢，建立基地帶動區域山野菜產業發展。

2、加強特色產業生產示范區建設。

3、加強中介服務組織建設。扶持經紀人隊伍建設，充分利用經紀人、專業協會在生產、技術、信息、銷售方面的優勢，通過訂單將農民的利益和協會、經紀人的利益緊密地結合起來，構建產地銷售與外地銷售相結合的銷售網絡。

4、加強實用技術推廣體系建設。充分利用現有的農業推廣體系，普及實用技術；充分利用省經作所、進一步加強技術引進和技術交流，及時引進和推廣先進的山野菜產業品種和栽培技術，不斷推進農業科技創新，加快技術更新；要強化山野菜產業技術培訓，積極開展多層次、多形式的技術培訓，利用科普之冬和科技入戶活動，加強對山野菜產業的技術培訓，提高技術推廣的到位率和入戶率，把技術推廣轉報告用途：發改委立項、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

移到提高質量、提高效益和可持續發展上來，提高基層干部和廣大農民的科技素質。

5、制定優惠政策，促進發展。把特色基地建設納入農田基本建設項目，提高山野菜產業基地綜合生產能力。

6、開發設施農業，提高山野菜的生產效益

一是調整現有的日光溫室、塑料大棚等農業設施種植結構，發展山野菜生產，實施反季節栽培，既延長產品供應期，又提高特色產品效益。二是給予農民優惠政策，鼓勵農民發展設施農業，增加農民收入。

另：提供國家發改委甲、乙、丙級工程咨詢資質 北京智博睿信息咨詢有限公司

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可行性研究報告大綱（具體可根據客戶要求進行調整）第一章 山野菜開發項目總論

1.1山野菜開發項目概況

1.1.1山野菜開發項目名稱 1.1.2山野菜開發項目建設單位

1.1.3山野菜開發項目擬建設地點 1.1.4山野菜開發項目建設內容與規模

1.1.5山野菜開發項目性質

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1.1.6山野菜開發項目總投資及資金籌措 1.1.7山野菜開發項目建設期

1.2山野菜開發項目編制依據和原則

1.2.1山野菜開發項目編輯依據

1.2.2山野菜開發項目編制原則

1.3山野菜開發項目主要技術經濟指標

1.4山野菜開發項目可行性研究結論

第二章 山野菜開發項目背景及必要性分析

2.1山野菜開發項目背景

2.1.1山野菜開發項目產品背景

2.1.2山野菜開發項目提出理由

2.2山野菜開發項目必要性

2.2.1山野菜開發項目是國家戰略意義的需要

2.2.2山野菜開發項目是企業獲得可持續發展、增強市場競爭力的需要

2.2.3山野菜開發項目是當地人民脫貧致富和增加就業的需要

第三章 山野菜開發項目市場分析與預測 3.1產品市場現狀

3.3市場形勢分析預測

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3.4行業未來發展前景分析

第四章 山野菜開發項目建設規模與產品方案

4.1山野菜開發項目建設規模

4.2山野菜開發項目產品方案

4.3山野菜開發項目設計產能及產值預測

第五章 山野菜開發項目選址及建設條件 5.1山野菜開發項目選址

5.1.1山野菜開發項目建設地點

5.1.2山野菜開發項目用地性質及權屬

5.1.3土地現狀

5.1.4山野菜開發項目選址意見

5.2山野菜開發項目建設條件分析 5.2.1交通、能源供應條件 5.2.2政策及用工條件

5.2.3施工條件

5.2.4公用設施條件 5.3原材料及燃動力供應

5.3.1原材料 5.3.2燃動力供應

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第六章 技術方案、設備方案與工程方案 6.1項目技術方案

6.1.1項目工藝設計原則

6.1.2生產工藝

6.2設備方案

6.2.1主要設備選型的原則 6.2.2主要生產設備 6.2.3設備配置方案 6.2.4設備采購方式 6.3工程方案

6.3.1工程設計原則

6.3.2山野菜開發項目主要建、構筑物工程方案 6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑結構

第七章 總圖運輸與公用輔助工程 7.1總圖布置

7.1.1總平面布置原則

7.1.2總平面布置

7.1.3豎向布置

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7.1.4規劃用地規模與建設指標

7.2給排水系統

7.2.1給水情況

7.2.2排水情況

7.3供電系統 7.4空調采暖

7.5通風采光系統

7.6總圖運輸

第八章 資源利用與節能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2能耗指標及分析 8.3節能措施分析

8.3.1土地資源節約措施

8.3.2水資源節約措施

8.3.3電能源節約措施

第九章 生態與環境影響分析

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9.1項目自然環境

9.1.1基本概況

9.1.2氣候特點

9.1.3礦產資源

9.2社會環境現狀

9.2.1行政劃區及人口構成 9.2.2經濟建設

9.3項目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4擬采取的環境保護標準 9.4.1國家環保法律法規

9.4.2地方環保法律法規

9.4.3技術規范

9.5環境保護措施

9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施

9.5.3其它污染控制和環境管理措施

9.6環境影響結論

第十章 山野菜開發項目勞動安全衛生及消防

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10.1勞動保護與安全衛生

10.1.1安全防護 10.1.2勞動保護 10.1.3安全衛生 10.2消防

10.2.1建筑防火設計依據

10.2.2總面積布置與建筑消防設計

10.2.3消防給水及滅火設備

10.2.4消防電氣 10.3地震安全

第十一章 組織機構與人力資源配置

11.1組織機構

11.1.1組織機構設置因素分析 11.1.2項目組織管理模式

11.1.3組織機構圖

11.2人員配置

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產班制 11.2.3勞動定員

表11-1勞動定員一覽表

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11.2.4職工工資及福利成本分析

表11-2工資及福利估算表 11.3人員來源與培訓

第十二章 山野菜開發項目招投標方式及內容

第十三章 山野菜開發項目實施進度方案 13.1山野菜開發項目工程總進度

13.2山野菜開發項目實施進度表

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1投資估算依據

14.2山野菜開發項目總投資估算

表14-1山野菜開發項目總投資估算表單位：萬元

14.3建設投資估算

表14-2建設投資估算表單位：萬元

14.4基礎建設投資估算

表14-3基建總投資估算表單位：萬元

14.5設備投資估算

表14-4設備總投資估算單位：萬元

14.6流動資金估算

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表14-5計算期內流動資金估算表單位：萬元

14.7資金籌措

14.8資產形成第十五章 財務分析

15.1基礎數據與參數選取

15.2營業收入、經營稅金及附加估算

表15-1營業收入、營業稅金及附加估算表單位：萬元 15.3總成本費用估算

表15-2總成本費用估算表單位：萬元

15.4利潤、利潤分配及納稅總額預測

表15-3利潤、利潤分配及納稅總額估算表單位：萬元 15.5現金流量預測

表15-4現金流量表單位:萬元

15.6贏利能力分析

15.6.1動態盈利能力分析

16.6.2靜態盈利能力分析

15.7盈虧平衡分析

15.8財務評價

表15-5財務指標匯總表

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第十六章 山野菜開發項目風險分析

16.1風險影響因素

16.1.1可能面臨的風險因素

16.1.2主要風險因素識別

16.2風險影響程度及規避措施 16.2.1風險影響程度評價

16.2.2風險規避措施

第十七章 結論與建議 17.1山野菜開發項目結論

17.2山野菜開發項目建議

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第四篇：建設某縣城市綜合體開發項目可行性研究報告

建設某縣城市綜合體開發項目可行性研究報告

一、概述

建設縣城市綜合體項目：起著營造城市新的商貿、物流中心區，打造某某縣新地標，創造城市活力之源的城市綜合體和居住街區，創造充滿活力和積聚人氣的中心，形成一個多功能、高效率的綜合體。

本項目是由某供銷合作社和某某縣供銷合作社共同建設重點項目。根據規劃和設計要求，力求打造布局合理，設施完善，高標準，高質量的城市亮點項目。

二、項目建設的必要性

近年來，在縣委縣政府的正確領導下，實現了社會經濟又好又快的發展，我縣居民的生活水平有了明顯的提高。新城區的開發建設也日見成效，為了加強新城區建設，完善其綜合服務功能和整個社會經濟的可持續發展。城市綜合體項目以優化人居壞境，提升城市品味，打造人居舒適型，交通便利型，環境優雅性的個性魅力縣城。特建議某某縣城市綜合體開發項目進行啟動建設。

三、運轉模式

項目占地100畝，約6.667萬平方米，容積率3%，商業區占20%，住宅區占80%。

由某縣供銷合作社負責100畝建設用地相關事項，綜合體建設全部投入資金由某供銷合作社負責籌集。

四、經營模式

商業地產的產權使用期相對住宅及工業地產相對較短，對商業地產產權的出讓國家與地方政府都有不同程度的限制，由于商業地產特有的價值及屬性，造就了商業地產經營模式的不同。城市綜合體項目的經營模式有以下三種：

①自持產權、招租經營模式，這種模式的優點是：方便經營與管理，能夠打造商業地產的優秀品牌，能夠保證項目的中長期健康發展，獲得長遠的商業回報。但它同樣存在自己的缺陷：經營初期資金壓力較大，項目運行中存在不確定性風險，有實力的開發商大多選擇了這種模式。

②開發商開發完項目把項目整體出售給專業的商業公司，由其持有自行經營。這種模式的優點是：開發商比較省心，不需考慮經營中的諸多問題，目標業績在商業管理公司那里可以得到分解與體現；缺點是：目前國內的商業地產開發缺失成熟的管理團隊與運作經驗，委托給別的公司自己不放心，自己經營又不能保證一定能做好，專業性或復合型人才是困擾企業的頭等課題。

③租售結合、捆綁運營，這種模式的特點是：開發商將一部分產權出讓，然后從業主那里返租（賦予業主一定的利率回報），交由商業管理公司統一運營，這種模式的優缺點同樣明顯，優點是：可以加快資金回籠，規避市場風險；缺點是:開發商與業主簽訂的返租協議有一定的期限（大多是

五年），協議結束后，市場情況發生了改變，業主不一定再把物業出租給開發商或商業管理公司，他們或許自主經營，這樣，市場就失去了統一的商業規劃，失去了應有的品位與特色，從而也失去了應有的競爭力，市場生存的空間受到削弱，最終迫使項目退出市場競爭。

五、效益分析

城市綜合體效益體現：一是帶動產業結構調整；二是有效拉動消費需求；三是完善城市區域功能；四是創造大量就業崗位；五是創造持續巨額稅源。

社會效益

某縣城市綜合體項目為今后我縣經濟的可持續發展注入了新鮮血液，為今后縣城的發展，新城區的建設樹立地標形象。進一步方便了群眾生活，完善了城市功能，是創建和諧社會的需要，又是政府為人民辦了一件實事。

經濟效益

隨著某某城市化建設步伐加快，促進城市化進程，周邊土地升值增加政府財政收入，實現資源的有效配置和效益最大化。

環境效益

城市的內在價值很大程度取決于環境，本項目的建設，為精心打造城市遠郊副中心，進一步完善城市功能，改善人居環境，提升城市品位，提高城市形象，從而提升城鎮價值，形成環境優美，人際和諧的氛圍。

六、結論

縣城市綜合體項目是一項利縣利民之舉，是符合國家提高人民生活質量，保障廣大人民群眾需求，符合縣委、縣政府精心打造城市遠郊副中心，實現“三縣一園”的奮斗目標，做特新城區，做優老城區，進一步完善城市功能，打造宜居、宜學、宜業城市的思路，而且該項目的社會效益十分顯著，項目建成后，競爭優勢明顯，各方配置資源良好，投資環境優越，符合項目投資開發的綜合市場要求；此外，項目開發資金需求合理，投入與產出性價比高，預期風險可控，商業回報與綜合回報率高，品牌成長基礎良好，因此，我們建議：推動項目付諸實施，促使項目順利開發，打造一個全省知名的項目，實現某某跨越式發展。

綜上所述，某某縣城市綜合體開發項目是必要的，是利縣利民的。

第五篇：住宅開發項目可行性研究報告

住宅開發項目可行性研究報告 一 總論

（一）項目背景： 1 項目名稱：惠滇花園

承辦單位概況：曲靖紳園房地產開發投資有限公司始建于2008年9月，是一個具有獨立法人資格的經濟實體，公司注冊資本為壹仟萬元，經營范圍為房地產開發經營、建筑材料、裝飾材料、金屬材料銷售等。是一家新興的房地產開發企業，下設綠化公司、商貿公司、物流公司。公司按照現代企業制度的管理模式，遵循房地產開發投資有限公司制度的運作方式，現在總經理的領導下，已初步形成了一個上進、勇于開拓的企業團隊。公司始終堅持團結協作、銳意進取、開拓創新、求真務實的精神，以日臻完善的管理體系，嚴格按照“誠實守信、誠信經營”的開發理念和經營方針，樹立品牌的戰略目標，堅持追求獲取社會良好效應和經濟效益雙贏的局面。公司曾在昆明投資開發若干大、中、小型樓盤。公司2000年與昆明泰尊祥和房地產開發公司投資開發了“西山別墅”（三期還在開發中）。2006年與昆明宸瑞房地產開發公司合作開發面積約二十萬平方米的“官渡工業園區機電城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的綠化公司承建了曲靖南城門的建設和綠化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度評價和市民的廣泛贊譽，現二期工程正在建設中。現在的紳園房地產正在健康有序的蓬勃發展，我們不斷的積極尋求和探索與市場機制相適應的經營策略和經營方針，始終堅持“人性化”的設計思想，竭誠為業主營造一流的居住和經營環境。我們必將為爭創一流品牌房地產企業而努力，積極探索房地產發展的新思路、新理念，拓寬經營領域，以提供優質產品為己任，為曲靖市房地產行業的經濟建設做出應有的貢獻！3 可行性研究報告編制依據：（1）《城市居住區規劃設計規范》

（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》（4）《住宅設計規范》（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》（8）《高層民用建筑設計防火規范》

（二）項目概況： 1 地塊環境：

地塊面積：凈用地面積，近似扇形，周邊主要有菜地和村鎮建設用地構成。該地塊位于麒麟區紅廟村二隊，遠為農田，整個地勢呈現南高北低的趨勢，站在高處視野很開闊，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。惠滇花園位于城南水務片區，從南城門出發經過官房酒店經麒小線到達。第二工作區離我們只有一路之隔，在第二工作區內將設置幼兒園、游泳館、羽毛球館、網球場等各類娛樂運動設施。惠滇花園居住周圍有；法院小區、水務小區、惠滇山莊、瀟湘水庫、桃花湖公園等 位于此地生活方便而多彩。2 建設規模與目標： 土地面積：170畝（約180000）

容積率：1.58（本地塊位于曲靖南片區，沿惠滇山莊往前走即達昆曲速公路，是曲靖別墅區重點開發地段，因此為了吸引眾多的醫療人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值）

建筑面積：113253 開發周期：至年

土地價格：萬 3 項目周邊情況

（1）地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（2）物業形態劃分圖（詳見附圖物業形態劃分圖）（3)局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：2000 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內部收益率：25.39％

（三）項目建設緣由

項目建設有利于我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依托開發區的優惠政策及政府支持，立足于東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，占據光谷CBD區域房地產市場，發展壯大公司實力，并進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神

國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規范的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。3 項目開發優勢所在

世紀地產豐富房地產項目開發經驗以及良好的信譽 高科集團的相關政策優勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯想集團的高科技理念和品牌優勢

（四）市場分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。

2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據國家統計局固定資產投資統計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發展趨勢，房地產開發呈現以下特點：房地產開發投資與到位資金持續快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。隨著國家經濟形勢的好轉和相關政策的出臺，投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業呈現強勁的增長勢頭，（《中國統計》China Statistics 2001’5），房地產市場也呈現出以下主要特征： 全國房地產開發及銷售情況表 2000年實際 比上年同期+% 住宅投資（億元）3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.1 26.9 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--1． 開發投資量持續增長，投資結構趨于合理。2000年全國房地產開發完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產投資的20.2%。其中：商品住宅開發完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個百分點。3． 銷售價格穩中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業營業用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產市場分析 1． 2000年房地產市場

2000年XX市的房地產市場形勢是總體上處于穩步攀升，逐漸走高的態勢。一是全市房地產開發總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總戶數為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總戶數為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。

（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。價格 指數

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產總投資的85.58%。其中住宅類物業價格指數具體見下表：

各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

光谷地區房地產住宅市場分析（1）“光谷地區”概況

信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯網業務和通信業的飛速發展，光電子信息產業將是影響未來社會發展的戰略性產業，必將成為21世紀最重要的支柱產業之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創建國家光電子信息產業基地。去年，武漢以其發展光電子產業的綜合優勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產業基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。

（2）建筑類型

住宅類建筑其類型現狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉結合部的郊區房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，無論樓盤規模如何，均以多層物業為開發的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創新設計，市場反映良好。●高層。目前曲靖市高層物業尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業市場增添了幾分亮色。它們都以高品質樹立的頂級豪宅形象，使高層物業的現狀有所改觀。

●別墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯排別墅自身的優勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區價格相對較低，綠化率高，環境優美；另一方面是因為隨著二次置業者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

本項目建筑類型：

以別墅（A3)為主干，周圍點綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個小區外觀上錯落有致，1.58的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀小品設置在住宅樓周圍。配比：

別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶

目標市場地位 項目銷售目標群如下：

（1）第一期針對市第一人民醫院的職工;（2）第二期針對市第一人民醫院及其他醫療單位；（3）此后將面對社會銷售；（4）其他

（五）結論

本項目社會效益、經濟效益、環境效益俱佳，項目可行。

1、投資環境分析結論

曲靖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，離昆明僅1.5小時車程，受XX經濟區的影響較大，經濟發展水平在云南省名列前茅，曲靖市現有人口約72萬人，包括外地在XX經商人員共約80萬人。按曲靖市國民經濟和社會發展規劃，市區框架正進一步拉大，城市人口將大幅度增長，預計4-5年人口將達到100萬人。該項目定位于曲靖市15%的中高收入消費群體。具調查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬×15%/3×15%=1.2萬套（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經濟條件的進一步改善，有購買實力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內仍將是房產供需兩旺期（具體分析見第六章項目市場調查和需求預測分析）。

XX市區可以簡明的分成三個區域：城北經濟開發區、城中中心生活區、城南新生活區。城市規劃有特色，如XX廣場、步行街、美食街； 城市發展思路清晰，如經濟技術開發區、行政新區南北拓展；經濟發展快速穩定，XX作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優越，商業幅射較廣。同時新建的XX長江大橋已成為該市溝通四方的重要經濟樞紐。位于境內的國家級經濟開發區吸引了眾多的國內外商家來蕪投資，近兩年來，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實現國內生產總值26億元，同比增長13.1%，依托長江三角洲經濟區，經濟發展環境良好；城市生態環境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產業持續穩定的發展提供了客觀條件，住宅銷售價格將繼續平穩上升：經濟的持續發展支持人們的消費需求；產品質量上升帶動成本的上升；大量高層住宅帶動房價總體水平的上升；土地轉讓價格的上升；建安成本的上升。市場競爭加劇：大量樓盤的開發必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產品差異化、定位細分化、企業品牌化是今后XX市房地產市場發展的必然趨勢，XX市房地產業自2001年以來發展快速，房價持續上升。特別是浙江房地產開發公司的進入，是推動XX市房地產業發展的重要因素。

2、金融投資環境分析結論

由于2003年央行出臺的系列房地產金融政策，意在限制高房價，適度控制房地產市場上的炒作風，最具現實意義的幾條規定是：房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的３０％，房地產企業流動資金貸款被取消，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。這就意味著房地產開發商進入市場的門檻提高，銷售回款的周期延長，這些政策對目前XX已經完成土地拍賣但尚未開工建設的樓盤影響不小，部分開發企業可能因為資金儲備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的XX房價起到了推波助瀾的作用加速XX房地產企業從新洗牌的局面。因此規避金融機構的風險，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時彌補封頂按揭造成的消費信貸斷裂，具備良好的財務狀況，以及規范的財務操作規程、人員是勢在必行的。

3、項目定位分析結論

曲靖未來幾年的規劃中以多層項目為主，因此對該項目高層定位有非常大的優勢。

本項目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿繁華，升值潛力與生活環境俱佳，肯定會受到高端購房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價格最高的樓盤，樓面地價成本為：658.5元/平方米，而該項目的可銷售樓面地價成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項目是高檔次的，我們必須用長遠的眼光去打造我們的項目。

XX苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發大型品牌超市賣場、時尚休閑商業街，強大的商業設施，足以成為XX廣場周邊區域的商業中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設施讓您的生活更添健康活力。VIP會員俱樂部、商務中心、藝術幼兒園，網絡式物業管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項目做到了“五年內保持領先，十年內不落伍！”目充分掌握居民的購前樓盤均價定位在2500元/m2，采取房價低開高走的策略，房消費心理，隨市場靈活掌握售價，獲得滾動發展的資金和理想收益。在戶型結構上控制在市場流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價格控制在20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風險托盤銷售的前提下，此項目樓群定價具有一定的市場競爭優勢和良好的效益預期性，在城市化建設不斷推進，人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房，房地產市場進一步規范，為房地產業的發展提供了基本保證。該項目建設實施后既滿足了人們對高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風景線。