第一篇：某物業公司接管驗收手冊

某物業公司接管驗收手冊

作者：佚名營銷案例來源：互聯網點擊數：659更新時間：2006-10-13 16:05:51

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接管驗收手冊 電子文檔：JGYS001 物業驗收程序

一、目的規范公司物業驗收程序,確保物業驗收工作得到有效控制,以便對物業進行全面接管,保證物業入住工作順利進行。

二、適用范圍適用于公司所承接的物業的驗收,與房地產開發商的交接。

三、職責 1.物業公司接到發展商竣工驗收的通知報告后,總物業經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。2.驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規格型號、容量及設計要求進行驗收，設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統及電梯系統。5.由總物業經理跟發展商辦理接管手續。

四、工作程序 1.驗收的準備驗收小組根據發展商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。2.驗收的實施(1)驗收小組依據驗收計劃、標準，按專業分工進行預驗收。(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備，提出書面整改報告返回發展商，由發展商督促施工單位進行整改。(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。(4)樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查，并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。(5)設備的實物驗收,要做到符合以下幾點： ①圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。②主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。③設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。(6)對物業的其它配套系統、設施進行驗收，驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。(7)移交檔案、資料驗收：根據驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。電子文檔：JGYS002 接管驗收應檢索提交資料

一、產權資料

1.項目批準文件。2.用地批準文件。3.建筑執照。4.拆遷安置資料。

二、技術資料 1.竣工圖，包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。2.地質勘察報告。3.工程合同及開、竣工報告。4.工程預、決算。5.圖紙會審記錄。6.工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。

7.隱蔽工程驗收簽證。8.沉降觀察記錄。9.竣工驗收證明書。10.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。11.新材料、構配件的鑒定合格證書。12.水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。13.砂漿、混凝土試塊、試壓報告。14.供水、供暖的試壓報告。電子文檔：JGYS003 物業檔案資料移交 在實施物業管理之前，發展商應向管理公司移交關于物業的各類資料：

一、綜合資料 1.項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準文件（永久）。2.建設許可證、工程建筑報建表（永久）。3.工程招、投、定標書（永久）。4.上級機關的決議、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件（永久）。5.征地批文、協議書（合同書）、紅線圖（永久）。6.初步設計方案、設計鑒定審批文件（永久）。7.施工合同、施工許可證、施工執照（復印件）、開工報告、施工量放線圖表記錄（永久）。8.單項工程質檢監督委托書、成果報告、單項工程竣工驗收證書（永久）。9.工程勘測資料：地質圖勘察報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設計基礎材料（永久）。10.竣工驗收會議文件及質量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書（永久）。11.工程決算書、三算表（永久）。l2.消防設施驗收合格證（永久）。

二、土建資料 1.主體隱蔽工程驗收記錄（永久）。2.圖紙會審和設計修改變更及聯系單（永久）。3.事故處理記錄（永久）。4.建筑物、構筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。

5.原材料產品及重要構件出廠證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告（長期）。

三、給排水、消防資料 1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。2.圖紙會審及設計修改變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗收記錄（永久）。5.材料構件出廠證明及材料代換審批單（永久）。6.管線標高、位置、坡度、測量記錄（永久）。7.試水、閉水試壓試驗記錄（永久）。8.設備調試記錄（永久）。9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。

四、電氣資料 1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。2.圖紙會審及設計變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。

4.隱蔽工程驗收記錄（永久）。5.防雷電陰接地實測記錄（永久）。6.引下線焊接記錄（永久）。7.材料構件出廠證明及材料代替換審批單（長期）。8.絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉記錄（長期）。9.空調資料、動力、通訊、有線電視資料。

五、施工圖 1.總平面布置圖（包括綜合系統圖）（永久）。2.建筑施（竣）工圖（永久）。3.結構施（竣）工圖（永久）。4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。5.電氣施（竣）工圖（永久）。6.空調施（竣）工圖（永久）。7.智能化系統施（竣）工圖（永久）。8.通訊施（竣）工圖

（永久）。9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。

六、聲像資料 1.建筑前后的現狀、側、立面照片（永久）。2.內外景觀照片（永久）。3.建筑小品。

4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領導人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。6.其它。電子文檔：JGYS004 物業接收工程項目驗收依據

一、所有的已經發布的各專業的驗收規范和質量標準（包括國家、行業和地方的，較為完備的規范、標準）。

二、前期施工全同（協議）制定的標準，要求。

三、所有的各專業施工所用的施工圖、竣工圖紙，設計變更單。

四、所有的設備，材料等的技術說明書，安裝使用說明書和設備、設備制品和主要材料等的清單、合格證等。

五、隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

六、工程質量事故處理記錄。

七、前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監理公司出具的）；分項、分部、單位工程質量檢驗評定記錄。

八、設備試壓、試運行合格報告等。電子文檔：JGYS005 物業工程驗收流程 電子文檔：JGYS006 物業工程驗收移交項目物業工程移交項目表(一)項 目 評價 存在問題 整改建議電氣系統 高、低壓配電室 主要機電配電箱 樓宇及公共區域照明、開關、插座及配電箱 防地接地系統 其 它 空調系統 中央空調機組 冷凍機組 水泵、換熱器等設備 地熱系統 暖通管路系統 公共區域暖通用管井 燃氣設施管井 公共區域燃氣設施管井 樓宇排氣設施 其 它 給排水系統 公共區域生活用水管井 蓄水箱（池）、管路 草坪等澆灌設施 衛生潔具等設施 排水管路等設施 公共區域排水管井 化糞池及排污設施 公共區域排污管井及管路 其 它 物業工程移交項目表(二)專 案 評 價 存在問題 整改建議電梯系統 電梯轎廂及設備 井道與底坑附屬設備 曳引及其它設備 井道照明等 井道門等 電氣控制設備系統 其 它 消防系統 車庫各種指示標志燈 噴淋頭/煙、溫感探頭 消火栓管路及設備 滅火器等設備 消防水池（箱）消防電氣控制設備 監控中心設備 其 它 物業工程移交項目表(三)項 目 評 價 存在問題 整改建議通信網絡系 統 電話系統設備 樓宇電話插座等 有線電視設備 樓宇有線電視插座等 公共廣播/應急廣播設備 音響設備 樓 宇監 控系 統 樓宇監控設備系統 樓宇監控用的各種傳感器等 辦 公 自 動 化 系 統 辦工自動化系統設備 物業管理營運信息系統 辦公和服務系統 信息服務系統 智能卡管理體制系統工程 計算機網絡管理系統 安 全防 范系 統 入侵報警系統 電視監控系統 出入口控制系統 電子巡更系統 車庫管理系統 綜 合布 線系 統 建筑群主干線 建筑物主干線 水平布線 屋宇工作區布線 其 它 物業工程移交項目表(四)項 目 評 價 存在問題 整改建議樓宇土建工程 1.主體結構： 地基 鋼筋混凝土結構 磚石結構 抗震性能 2.外墻： 防水 墻及墻面 3.屋面： 保溫隔熱性能 防水性能

排水設施 面層 4.樓宇地面 5.公共樓梯 6.門窗玻璃 7.衛生間防水 8.其它 電子文檔：JGYS007 物業設施交接物業設施交接書序號 交接項目 型號規格 數量 接收意見 處理結果 確認 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 管理公司 經辦人簽名：管理公司蓋章： 發展商 經辦人簽名：發展商蓋章：電子文檔：JGYS008 消防系統驗收及表格火災自動報警系統調試報告 年 月 日 編號：工程名稱 工程地址 使用單位 聯系人 電話 調試單位 聯系人 電話 設計單位 施工單位 工程主要設備 設備名稱編號 數量 編號 出廠日期 生產廠家 備注 施工有無遺留問題 施工單位聯系人 電話 調試情況 調試人員（簽字）使用單位人員（簽字）施工單位負責人（簽字）設計單位負責人（簽字）系統竣工表驗收時間：工程名稱 驗收建筑名稱 隱蔽工程記錄 驗收報告 系統竣工圖 設計更改 設計更改內容 工程驗收情況有/無 有/無 有/無 有/無 合格/基本合格/不合格主要消防設施消防栓系統 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 室內消防栓 水泵接合器 室外消防栓 氣壓水灌 消防水泵 穩壓泵 通風空調系統 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 風機 防火閥 防煙排煙系統 部位/方式

1.自然排煙；2.機械排煙；3.通風兼排煙 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 防煙樓梯間 防煙閥 前室及合用前室 送風機 走道 排風機 房間 排煙閥 自然排煙口面積 機械排煙送風量 機械排煙排風量 m2 m2/h m2/h 安全疏散系統 設備名稱及有無狀況 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 疏散指示標志 有/無 防火門 消防電源 有/無 防火卷簾 事故照明 有/無 消防電梯 火災報警系統 系統設計單位 施工單位 形式:區域報警/集中報警/控制中心 設置部位 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 感煙探測器 集中報警器 感溫探測器 區域報警器 火焰探測器 事故廣播 手動按鈕(續表)系統設計單位 系統施工單位 噴灑滅火系統 系統類型 噴霧水冷卻設備/噴霧水滅火設備/噴灑水滅火設備 噴灑類型 干式/濕式/預作用/開式 系統設置部位 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 噴灑頭 水泵 水流報警器 穩壓泵 報警閥 氣壓水罐 壓力開關 鹵代烷系統 系統設計單位 系統施工單位 系統類型 系統形式 全充滿系統/局部應用系統 系統設置部位 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 產品名稱 產品型號 生產廠家 數量 噴頭 遠程啟動裝置 瓶頭閥 聯動開啟裝置 分配閥 手動開啟裝置 儲罐閥(儲量/瓶)壓力 緊急制動 消防控制室 系統設計單位 系統施工單位 控制室位置 控制室面積 耐火等級 出入口數量 應有控制功能數 實有控制功能數 缺何種功能控制數 其它滅火系統 系統設置單位 系統施工單位 系統設置部位 系統名稱 系統類別 系統啟動方式 用量或儲量 工作壓力 二

氧化碳滅火系統 全充滿/局部應用 自動/半自動/手動（kg）使用壓力 泡沫滅火系統 低倍/高倍/氟氮白/抗溶性 固定/半固定/移動式（kg）供給強度 干粉滅火系統 氮酸氫鈉/碳酸氫鉀/氮酸二氫氨/尿素 自動/半自動/手動（kg）供給強度 蒸氣滅火系統 全充滿固定/全充滿半固定/局部 固定/半固定/移動式

（%）供給強度 氮氣滅火系統 全充滿/局部應用 自動/半自動/手動（kg）使用壓力 排風機 排煙閥 驗收表序號 主要項目 分項內容 主要技術要求 分項驗收意見 綜合驗收意見 合格 不合格 合格 基本合格 不合格 1 技術資料文件 圖紙、文件 設計任務書、有關批件、地質資料齊全 隱蔽工程驗收資料 埋地管路、設施設備驗收測試記錄、吊頂墻體等隱蔽處管線資料齊全 調試及驗收技術資料 安裝調試記錄，測試驗收單元、人員等全套資料齊全 2 水源電源等 水源、水量 符合設計規范要求 系統壓力 系統最不利點水壓不小于

0.05Mpa 泵房功能 消防水泵的數量、流量、壓力、泄壓措施、自灌引水措施等符合規定要求 電源 有備用電源 其它 水質要求、地基沉降資料、氣溫、氣象等符合規范要求 3 管網 報警閥以后的管網 不能在噴水管網上接洗滌等用途的水管和水龍頭 管網管徑 對照管徑估算表合理 管網布置 坡度、排水口、末端試水裝置符合要求 管網設支架吊架、防晃支架 按規范要求設置合理 管網上安裝的節流管、減壓孔板、減壓閥、水流指示器、信號閥、泄壓閥、排氣閥 安裝位置合理、型號、功能符合設計要求 與報警系統充氣系統配套聯動試驗 符合設計要求 電子文檔：JGYS009 暖通空調系統驗收及表格設備開箱檢查記錄.....

第二篇：接管驗收手冊

接管驗收手冊 2007-05-16 19:29

一、目的

規范公司物業驗收程序,確保物業驗收工作得到有效控制,以便對物業進行全面接管,保證物業入住工作順利進行。

二、適用范圍

適用于公司所承接的物業的驗收,與房地產開發商的交接。

三、職責

1.物業公司接到發展商竣工驗收的通知報告后,總物業經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。2.驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。

3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規格型號、容量及設計要求進行驗收，設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統及電梯系統。

5.由總物業經理跟發展商辦理接管手續。

四、工作程序

1.驗收的準備

驗收小組根據發展商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。

2.驗收的實施

(1)

驗收小組依據驗收計劃、標準，按專業分工進行預驗收。

(2)

在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備，提出書面整改報告返回發展商，由發展商督促施工單位進行整改。

(3)

對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。

(4)

樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查，并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。(5)設備的實物驗收,要做到符合以下幾點：

1.圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。2.主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。

3.設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。

(6)對物業的其它配套系統、設施進行驗收，驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。

(7)移交檔案、資料驗收：根據驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。接管驗收應檢索提交資料

一、產權資料

1.項目批準文件。2.用地批準文件。3.建筑執照。4.拆遷安置資料。

二、技術資料

1.竣工圖，包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。

2.地質勘察報告。

3.工程合同及開、竣工報告。4.工程預、決算。5.圖紙會審記錄。

6.工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。7.隱蔽工程驗收簽證。8.沉降觀察記錄。9.竣工驗收證明書。

10.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。11.新材料、構配件的鑒定合格證書。

12.水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。13.砂漿、混凝土試塊、試壓報告。14.供水、供暖的試壓報告。

物業檔案資料移交

在實施物業管理之前，發展商應向管理公司移交關于物業的各類資料：

一、綜合資料

1.項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準文件。

2.建設許可證、工程建筑報建表。3.工程招、投、定標書。

4.上級機關的決議、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件。

5.征地批文、協議書（合同書）、紅線圖。6.初步設計方案、設計鑒定審批文件。

7.施工合同、施工許可證、施工執照（復印件）、開工報告、施工量放線圖表記錄。

8.單項工程質檢監督委托書、成果報告、單項工程竣工驗收證書。

9.工程勘測資料：地質圖勘察報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設計基礎材料。

10.竣工驗收會議文件及質量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書。11.工程決算書、三算表。12.消防設施驗收合格證。

二、土建資料

1.主體隱蔽工程驗收記錄。2.圖紙會審和設計修改變更及聯系單。3.事故處理記錄。4.建筑物、構筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。

5.原材料產品及重要構件出廠證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告（長期）。

三、給排水、消防資料

1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書。2.3.4.5.6.7.8.9.四、電氣資料 1.2.3.4.5.6.7.8.9.五、施工圖 1.2.3.4.5.6.7.8.9.六、聲像資料

1.2.3.圖紙會審及設計修改變更通知。事故處理及探傷記錄。隱蔽工程驗收記錄。

材料構件出廠證明及材料代換審批單。管線標高、位置、坡度、測量記錄。試水、閉水試壓試驗記錄。設備調試記錄。

管線清洗、通水、消毒記錄。開、竣工報告及中間交工驗收證明書。圖紙會審及設計變更通知。事故處理及探傷記錄。隱蔽工程驗收記錄。

防雷電陰接地實測記錄。引下線焊接記錄。

材料構件出廠證明及材料代替換審批單。絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉記錄。空調資料、動力、通訊、有線電視資料。

總平面布置圖（包括綜合系統圖）。建筑施（竣）工圖。結構施（竣）工圖。

給排水、消防施（竣）工圖。電氣施（竣）工圖。空調施（竣）工圖。

智能化系統施（竣）工圖。通訊施（竣）工圖。

液化（煤）氣施（竣）工圖。

建筑前后的現狀、側、立面照片。內外景觀照片。建筑小品。

4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領導人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像。

5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。6.其它。

物業接收工程項目驗收依據

一、所有的已經發布的各專業的驗收規范和質量標準（包括國家、行業和地方的，較為完備的規范、標準）。

二、前期施工全同（協議）制定的標準，要求。

三、所有的各專業施工所用的施工圖、竣工圖紙，設計變更單。

四、所有的設備，材料等的技術說明書，安裝使用說明書和設備、設備制品和主要材料等的清單、合格證等。

五、隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

六、工程質量事故處理記錄。

七、前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監理公司出具的）；分項、分部、單位工程質量檢驗評定記錄。

八、設備試壓、試運行合格報告等。

第三篇：物業公司物業接管驗收管理規范

××物業公司物業接管驗收管理規范

第一章總則

第一條目的。為加強物業綜合驗收和交接管理，規范公司物業驗收程序，確保物業驗收工作得到有效控制，保障物業的房屋質量及各項功能、指標符合規定要求和標準，特制定本管理規范。

第二條適用范圍。本規范適用于公司所承接的物業管理項目的接管驗收管理。

第三條職責

1．接到發展商竣工驗收的通知報告后，公司領導負責組建物業接管驗收小組，全面負責接管驗收工作。

2．接管驗收小組的工作內容包括：負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料進行驗收；按移交設備清單的要求對清單上的設備按規格型號、容量及設計要求進行驗收；對設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖進行驗收；對物業按運行系統驗收，主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統及電梯系統。

3．驗收工作結束，由公司主管領導與發展商辦理接管手續。

第二章接管驗收程序

第四條接管驗收條件。物業樓宇竣工經政府有關單位驗收全部合格，并且附屬設備已完全能夠正常使用，房屋編號已得認可等，物業公司代表全體業主進行以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

第五條接管驗收程序規定

1．驗收小組根據發展商提供的竣工圖紙按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。

2．驗收小組依據驗收計劃、標準按專業分工進行預驗收。

3．在預驗收過程中檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備提出書面整改報告返回發展商，由發展商督促施工單位進行整改。

4．對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。

5．對已入伙樓宇的驗收，應成立業主委員會、原物業公司、我公司聯合驗收小組，除已入住房間無須驗收外，其余驗收程序相同于新樓宇接管驗收程序。

第四篇：物業公司接管驗收時須交接的資料

接管驗收時須交接的資料

一、綜合治療

1.項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批件文件及計劃批準文件。2.建設許可證、工程建筑報建表。3.工程招、投、定標書。

4.上級機關的決議、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件。5.征地批文、協議書（合同書）、紅線圖。6.初步設計方案、涉及鑒定審批文件。

7.施工合同、施工許可證、施工執照（復印件）、開工報告、施工量防線圖表記錄。8.單項工程質量監督委托書、成果報告、單項工程竣工驗收證書。

9.工程勘測資料：地質圖勘測報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設計基礎材料。

10.竣工驗收會議文件及質量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書。11.工程決算書、三算表。12.消防設施驗收合格證。

二、土建資料

1.主體隱蔽工程驗收記錄。

2.圖紙會審和設計修改變更及聯系單。3.事故處理記錄。

4.建筑物、構筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄。

5.原材料產品及重要構建出場證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告。

三、給排水、消防資料

1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書。2.圖紙會審及設計修改變更通知。3.事故處理及探傷記錄。4.隱蔽工程驗收記錄。

5.材料構建出場證明及材料代換審批單。6.管線標高、位置、坡度、測量記錄。7.試水、閉水試壓試驗記錄。8.設備調試記錄。

9.管線清洗、通水、消毒記錄。

四、電器資料

1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書。2.圖紙會審及設計變更通知。3.事故處理及探傷記錄。4.隱蔽工程驗收記錄。5.防雷電陰接地實測記錄。6.引下線焊接記錄。

7.材料構建出場證明及材料代替換審批單。8.絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉記錄。9.空調資料、動力、通訊、有線電視資料。

五、施工圖

1.總平面布置圖（包括綜合系統圖）。2.建筑施（竣）工圖。3.結構施（竣）工圖。4.給排水、消防施（竣）工圖。5.電氣施（竣）工圖。

6.液化（煤）氣施（竣）工圖。7.智能化系統施（竣）工圖。8.通訊施（竣）工圖。

物業接管的依據

一、所有的已經發布的各專業的驗收規范和質量標準（包括國家、行業和地方的，較為完備的規范、標準）。

二、前期施工合同（協議）制定的標準，要求。

三、所有的各專業施工所用的施工圖、竣工圖紙，設計變更單。

四、所有的設備，材料等技術說明書，安裝使用說明書和設備、設備制品和主要材料等清單、合格證等。

五、隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

六、工程質量事故處理記錄。

七、前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監理公司出具的）；分項、分部、單位工程質量檢測評定記錄。

八、設備試壓、試運行合格報告等。

物業接管項目建設資料

1《國家建設征用土地通知書》及紅線圖 復印件 2同意使用土地通知書 復印件 3建設用地批準書 復印件 4固定資產投資許可證 復印件 5建設工程規劃許可證 復印件

6市規劃局《建設工程報建審核書》 復印件 7規劃報建圖 復印件

8建筑設計防火審核意見書 復印件 9物業各分項工程設計方案 復印件 10建設工程規劃驗收合格證 復印件 11建設工程竣工驗收質量認定書 復印件 12建設工程竣工消防審核意見書 復印件 13單位工程質量綜合評定表 復印件

14工程建筑埋放線、驗線、驗收意見書 復印件 15公共安全技術防范工程設施使用者 復印件

16通訊管線等各分項工程竣工驗收書/驗收報告 復印件 17供水協議書 復印件 18供用電合同 復印件 19同意供電通知 復印件 20申請門牌呈批表 復印件 21通郵申報表 復印件 22其它相關資料

物業產權資料

1拆遷資料 復印件

2銷售資料（業主、產權、位置、建筑面積等）復印件 3其它相關資料

建筑工程技術資料

1地址勘測報告 復印件 2工程合同及開、竣工報告

3建筑施工圖（結構、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件 4圖紙會審記錄 復印件

5工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）復印件 6隱蔽工程驗收驗收簽證 復印件 7沉降觀測記錄 復印件 8竣工驗收證明書 復印件

9主要建筑材料質量保證書（鋼材、水泥等）復印件 10新材料、構配件的鑒定合格證書 復印件 11砂漿、混凝土試塊試壓報告 復印件

12建筑竣工圖（包括總平面圖、建筑、結構、水、電、防雷、弱電、設備安裝、附屬工程及隱蔽管線等）原件

13其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件 14各分項工程施工單位資料 復印件

15各分項工程/隱蔽工程驗收表/測試報告 復印件 16其它相關資料

供電系統：

1.供電系統設備購買、安裝合同 復印件

2.供電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 3.供電系統設備產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件

4.高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備參數（型號、數量、重量、額定電壓、電流頻率等）原件 5.高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備隨機資料（安裝使用說明書、技術圖紙、機房布置圖、產品合格證等）原件 6.高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備主要配件資料（生產單位、技術參數、說明書、產品合格證等）原件

7.高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備試運行檢驗記錄、運行許可證

原件

8.配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產單位、技術參數、說明書、檢測報告、產品合格證等）原件

9.燈具、末端用電器具資料（生產單位、技術參數、說明書、產品合格證等）原件 10.配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數據記錄等）復印件 11.其它相關資料

給排水系統：

1.給排水系統設備購買、安裝合同 復印件

2.給排水系統設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 3.給排水系統設備產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件

4.水泵等配套設備參數（型號、額定功率、揚程、編號等）原件

5.設備隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、機房布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件

6.設備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄

原件 7.主要材料和制品的合格證或試驗記錄

復印件 8.配套裝置、儀表、水表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數據記錄等）復印件 9.水、暖、衛生器具檢驗合格證書； 原件 10.其它相關資料

電梯系統設備資料

1.電梯設備購買安裝合同 復印件

2.電梯制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 3.電梯產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件

4.電梯設備參數（型號、數量、額定載重、額定速度、乘客數、電梯行程、層站數、轎廂及對重的質量、機器編號等）原件

5.隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、電梯機房井道布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件

6.設備安裝調試記錄 原件

7.電梯設備檢驗記錄、運行許可證 原件 8.國家特種設備檔案 復印件 9.其它先關資料

消防系統設備資料

1.消防設備購買合同 復印件

2.消防設備制造、安裝單位、維護單位資料 復印件 3.消防設備產權所有者及用戶的名稱和地址 復印件

4.消防自動報警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設備參數（型號、數量、水泵額定功率、揚程等）原件 5.隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、機房布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要陪嫁資料等）原件

6.設備、儀表調試運行檢驗記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗檢驗記錄 復印件 7.消防系統主要材料和制品的合格證或試驗記錄 復印件 8.消防驗收合格證書 復印件 9.其它相關資料

弱電系統設備資料

1.弱電系統設備購買、安裝合同 復印件

2.弱電系統設備執照、安裝單位、維護單位資料 復印件 3.弱電系統設備參數（系統、型號、規格、數量）原件

4.弱電系統隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件

5.弱電系統設備調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證書、智能化等設備國家許可使用證明 原件 6.寬頻接入協議 復印件

7.有線電視及電話協議 復印件 8.其它相關資料

第五篇：接管驗收方案

物業接管驗收工作方案

目錄

一

名詞、術語解釋

…………………………………… 3

二

引用法規、標準 …………………………………… 5

三

接管驗收條件

……………………………………… 6

四

接管驗收流程 ………………………………………… 7

五

接管驗收組織設計 …………………………………… 8

六

接管驗收的準備工作 ………………………………… 1七

房屋本體自用部位及設施的驗收

……………………1八

房屋本體共用部位及設施的驗收……………………… 16

九

公用設施設備、公共場所(地)的驗收 ……………… 2十

工程資料的接管 ……………………………………… 27

十一 業主入伙時的接管驗收………………………………… 30

十二 缺陷整改與保修…………………………………………

十三 接管驗收相關記錄表

名詞、術語解釋

物業竣工驗收

工程項目在竣工之后，施工單位需向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時需經政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續，把產品移交給開發商。

竣工驗收是對其設計質量和施工質量的全面檢驗。竣工驗收后標志著物業可以交付使用。

物業接管驗收

接管驗收是指物業公司接管開發商或業主委員會委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管驗收。

物業公司代表全體業主（包括現有業主和未來業主）從確保物業日后的正常使用與維修的角度出發，同開發商、施工單位一起對物業質量進行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗收是開發商向物業公司移交物業的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。接管驗收標志著物業正式進入使用階段。

物業的接管驗收包括對房屋本體自用部位及設施、房屋本體共用部位及設施、公用設施設備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設施、配套設備以及道路、場地和環境綠化等內容。

房屋本體自用部位及設施

自用部位是指戶門以內，毗連部位以外的全部自用部位。設施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設施的產權屬于小業主。

房屋本體共用部位

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位，主要包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場所(地)、公用設施

公共場所(地)、公用設施包括：區內道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

公用設備

公用設備是指與建筑物相配套，具有共用性的設備，主要包括：供配電設備、發電機、電梯、中央空調、供水設備、直飲水系統、交通道閘、智能化系統、消防系統、水景系統等。

公用設施設備、公共場所(地)的產權以相關法規及開發商售樓時與業主的約定為準。

引用法規、標準

本方案依據以下法規、技術標準規范編制。

《建設工程質量管理條例》國務院令第[2000]第279號

《物業管理條例》國務院令第[2003]第379號

《天津市物業管理條例》

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ300～305-88

《房屋接管驗收標準》（ZBP 30001-90）

《建筑物防雷設計規范》（GB 50057-94）

《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）

《火災自動報警系統施工及驗收規范》GB 50166-92

《自動噴水滅火系統設計規范》GB 50084-2001

《自動噴水滅火系統灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB 5135-85

《自動噴水滅火系統濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB 797-89

《室內消火栓》GB 3445-93

《消火栓箱》GB 1456l-93

《防火門用閉門器試驗方法》GA 93-1995

《通風空調工程施工質量驗收規范》GB 50243-2002

《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92

《民用閉路監視電視系統工程技術規范》GB50198-94

接管驗收條件

物業接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎上，物業公司代表全體業主以滿足安全及使用功能正常為主要內容的再次檢驗。應滿足的條件為：

一、一般條件

1、土建、設備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業驗收，通過綜合驗收。一般來說，應取得以下證書：

①工程竣工核驗證書

②規劃驗收證書

③消防驗收意見書

④電梯驗收結果通知書

⑤燃氣管道工程驗收證書

⑥城建檔案驗收證書

⑦人防工程驗收證書

⑧已簽訂《工程保修書》

并有憑以上證書換領的《建設工程竣工驗收備案表》。

2、供電、給排水、環境、道路、電話、有線電視、燃氣、消防、智能化、中央空調、主題公園等設備和設施能正常使用。

二、最低要求

在項目所確定的入伙日期前一周必須達到以下要求：

1、室內外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。

2、向物業公司提供設備運行所必須的圖紙及設備說明書。如強弱電系統圖、給排水系統圖、燃氣系統圖、中央空調系統圖、室外管網圖及設備說明書等。

3、業主（用戶）室內可進行精裝修，可向物業公司移交鎖匙。

注：對于技術資料的移交，最遲應在開發商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業管理公司存檔。

接管驗收組織設計

一、編制接管驗收計劃，與開發商溝通

物業接管驗收一般是由房地產投資有限公司工程部牽頭組織，物業管理公司接到開發商接管驗收通知后，按《接管驗收條件》進行核對，具備條件的應在一周內簽發驗收復函并約定驗收時間。根據項目的具體情況，物業公司應主動與開發商聯系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發商審核，通過后由開發商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應包括對相關工程資料的接收。

1、根據項目的進度，編制接管驗收進度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業公司現場人員須及時與開發商溝通，以確定最終接管驗收時間）

2、物業現場人員應積極熟悉圖紙及現場情況，配合開發商發現問題，對影響物業接管入伙的工程問題，物業公司應及時向開發商發函反映，制定解決方案。

二、進行驗收前的準備工作

詳見《接管驗收的準備工作》。

三、對物業進行接管驗收

一）、初驗

物業公司先組織人員進行初驗，將初驗過程中發現的問題及時以函的形式提交給開發商，以便開發商組織人員進行整改，為正式驗收打好基礎。初驗可以多次組織進行。（對于已入伙的項目，由物業公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）

二）、正式接管驗收

根據物業產權性質及使用特點，將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設施的驗收、對房屋本體共用部位及設施的驗收、對建筑物公用設施、設備、公共場所（地）的驗收三部分。房屋本體自用部位及設施的驗收應先進行，以便于小業主能及時進入進行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進行驗收，由于該部分不影響業主進場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術含量較高，應組織專家實施。

四、接管驗收重點是對物業的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設備、設施、裝置等數量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等。

1、對自用部位及設施的驗收

物業公司代小業主對其室內部分進行接管驗收，入伙時移交給小業主，最終驗收意見以小業主驗房的記錄為準。現場由開發商、物業公司、施工單位組成驗收組，按建設部ZBP30001－90標準要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質量與使用功能的檢驗。

①確定物件數量是否符合；

②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或屋內物件有無明顯不符標準要求。

將檢查結果記錄在對應表格中，整理后將兩聯返回開發商，由開發商將其中一聯交施工方進行整改，物業公司負責對整改后項目進行驗收。

根據檢查結果，物業公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。

對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協議后,物業公司接管鑰匙。物業公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。

2、對共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收

驗收時須有開發商、施工單位和物業公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫相應記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產品，注明存在的問題，提交開發商和施工單位，限期整改，整改項目須經復驗，合格后方可接收。

此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設施設備完好的接收，可以減少物業公司在接管后對設施設備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業主（客戶）的服務中。

五、設施設備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經有合驗證）進行，但考慮物業公司與開發商之間的關系，可降低要求，分系統進行驗收，合格一個（系統）接收一個，辦理其憑證。但應注意：對其他未完工系統將會出現的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協商，以達到共識，并采取相應

的防范措施。（注意：只能按系統驗收，不能將系統再細化進行驗收，例如將給水系統中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）

按系統對設備型號、數量、位置進行記錄，對設備外觀、設備系統性能進行檢驗，記錄技術狀態數據，填寫驗收單。驗收結束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達到要求的物業公司不接收，對于不影響使用的可先進行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發商，由其督促施工單位限時整改。根據施工單位的承諾，物業公司應及時跟蹤施工單位的整改情況，達到要求后接收。設備接收后，按國家有關規定，物業公司將承擔相關責任。

三）、復驗

對于開發商、物業公司、施工單位三方在接管驗收過程中發現的缺陷，開發商組織相關人員進行整改，并與物業公司商定復驗時間。

待開發商將缺陷整改完后，物業公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業管理公司在７日內簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：

QR－007JG《房屋及公用設施交接單》

QR－008JG《房屋附屬設施設備交接單》

接管驗收的準備工作

為了熟悉項目情況，方便管理，物業公司應盡可能提前介入項目（最好從項目的規劃設計開始介入），最遲應在入伙前三個月派駐現場設備管理人員，積極參與設備安裝和調試，發現問題及時提出合理建議。

1、物業公司人員準備

物業公司建立接管驗收領導小組，按業主自用部位和公共部位、設施設備分別組織驗收。對業主自用部位的驗收按項目的規模設置驗收組，每組配備3－4人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負責驗收所有的鑰匙。

注：一般毛坯房每組每天能驗收60套房左右，精裝修房每組每天能驗收40套房左右。

對業主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設施設備的驗收，根據不同的驗收對象，組織公司內相關專家及維修工構成，按系統進行驗收。

2、成立驗收組

驗收組組成建議如下：

組長：物業公司總經理

副組長：管理處經理

組員：工程維修部主管、護衛服務部主管、客戶服務主任、物業管理員、水電工

3、學習、培訓

組織驗收組人員進行相關培訓，培訓內容有：

①學習規范、研讀施工圖紙

②對配合驗收的保安進行強化培訓（保安主要配合業主自用部位驗收）

③熟悉工程情況、設備概況

④組織接管驗收演練培訓時間：10課時（不得低于）。

現場實習：待定

4、購置、準備工具

根據項目的規模及驗收時分組情況，準備下列物品及工具，數量自定。

搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網絡測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。

另準備木板若干塊，將房號在木板上標注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。

5、準備驗收規范、標準及施工圖

準備《引用法規、標準》中相關的規范、標準。

從開發商借閱相關工程資料，熟悉并了解項目基本情況。

6、準備驗收表格、接管憑證

準備《接管驗收相關記錄》中有關的驗收表格、接管憑證。

7、參與安裝調試

安排設備管理人員、維修工參與設備安裝、調試。熟悉設備性能，掌握工程進度與施工質量，便于今后管理。并可及早發現問題要及時提出合理建議。

對于設計中已有的設備，注意收集資料。大型機電設備（Ⅰ、Ⅱ級設備）建立臺帳，并向開發商、施工單位索取相關資料，如圖紙、產品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調試記錄等。

對于設計中沒有的設施設備，但在物業管理中又必需增設的，可降低管理、運行費用的，應建議開發商增設。

8、參與內部竣工驗收

參與開發商組織的內部驗收，掌握工程質量情況，學習驗收方法及技巧。對于影響物業管理的設計、施工缺陷提出改進建議。

9、參與政府竣工驗收

房屋本體自用部位及設施的驗收

對房屋本體自用部位及設施的驗收主要是驗收小業主（用戶）戶內的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、中央空調、入戶鑰匙（含戶內鑰匙）等。

1、土建驗收

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛生間防水、坡度是否正常等。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

2、電氣

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調運行是否正常。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

3、給排水

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

4、燃氣：

驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準

檢驗要點：氣表是否安裝規范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設現象。

填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》

5、記錄的填寫及缺陷的整改

以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發商、施工單位（原物業公司）、物業公司。物業公司將其中的兩聯（開發商聯、施工單位聯）交開發商，由開發商組織人員進行缺陷整改。物業公司對自己留存的一聯進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發給開發商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。

房屋本體共有部位及設備的驗收

1、屋面

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染

隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

2、樓層及通道 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

樓層及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢

滅火器的數量、位置、壓力正確 應急照明、誘導燈正常

基本項樓層號、房號、疏散標志標識、導向標示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好

墻面無碰壞、無污跡、無脫落

地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好

消火栓外封條、門鎖完好

3、地下室 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統完好

水池周圍整潔無污染隱患

管線表面整潔、無銹跡、有明顯標志 主要入口處有平面示意圖，導向標識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現象

4、外墻面 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉無空鼓 外墻、窗口無滲漏

空調安裝位置統一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損

5、供配電系統

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷設計規范》GB 50057－94

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

供配電系統保證項安全防護裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害

油變壓器安裝地點是否符合規范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

干式變壓器通風、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常

雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確

無故障停電記錄

基本項設備接地牢固

電纜溝內干燥、無積水、無雜物

操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等

各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音

各種儀表指示正確

斷路器電流值整定正確

母線、端子無過熱、松動現象

電氣井接地規范，電纜敷設規范

設備、機房清潔，油漆完好

應急燈正常，機房溫度正常

6、給排水系統

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ302-88

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

給排水系統保證項水泵電機溫度正常

各層水壓正常

按規定對供水設施設備進行清洗、消毒，水質符合衛生要求

潛水泵工作正常，排水通暢

基本項壓力表工作

水泵運行正常，閥門開關靈活，泵體和閥件無滴水現象

水泵運行無異常噪音，潤滑良好

水池水位有標尺，顯示正確，進水浮球閥工作正常

設備、機房清潔，油漆完好應急燈正常，機房溫度正常

蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網封隔

污水池池蓋完好，排水溝通暢

排水系統暢通，抽查6~8個井

化糞池進、排水正常，封口嚴密，無太大異味

雨水井、污水池、下水道內無大量沉積物

7、消防系統

驗收標準：《火災自動報警系統施工及驗收規范》GB50166-92，《自動噴水滅火系統設計規范》GB50084-2001，《自動噴水滅火系統灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB5135-85，《自動噴水滅火系統濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB797-89，《室內消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門用閉門器試驗方法》GA93-1995

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

消防系統保證項自動噴淋系統放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常

消火栓系統中有水、總閥打開、系統處在自動狀態

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵

水泵結合器未被圈占、堵塞

探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風系統與報警系統聯動正常

消防中心可啟動風機，風機風量正常

氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態，消防中心有放氣反饋信號

消防廣播正常

備用電源切換正常

基本項消防中心、機房清潔溫度正常

設備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風閥、防火閥完好，狀態正確（抽取10個點）

風機運行噪聲、震動正常，潤滑到位

消防對講通話清晰

消火栓、噴淋頭無漏水現象

煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固

管理機軟件有備份，系統誤報率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門就地手動正常

防火卷簾門與探測器聯動正常

防火卷簾門在消防中心手動正常

8、中央空調系統

驗收標準：《通風空調工程施工質量驗收規范》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

中央空調系統 制冷機部分主體外觀無損傷、無銹蝕、安裝必須水平、機腳架有防震墊,地腳螺栓無松動

機器密封性能好、不漏油、不漏氣

油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質正常(機器運行時無氣泡)

冷媒液加入量準確

制冷機微電腦控制中心運行正常，各傳感器、控制器數據控制準確可靠

制冷機電機一般采用閉式星/三角轉換的方式降壓啟動,啟動切換時間應正確、啟動電流、線路電壓降正常

主機運轉時噪音、振動、在標準范圍內

水泵部分冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質良好,油量充足

水泵運轉時噪音、振動無異常，軸封、水閥不漏水

水泵電機運轉電流，溫升正常

冷凍水、冷卻水、流量正確，水質良好，水壓符合設計要求

冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水

各種閥門開、關靈活不漏水

涼水塔組裝質量良好，清潔無異物

檢查水塔扇葉，電機及控制電路運行正常

塔體安裝應保持水平，殼體連接螺栓無松動

空調終端設備部分新風空調機運轉正確，無異常噪音

空調風機盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常

空調送風管道保溫層制作良好，風口安裝準確

冷凍水管道系統保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水

9、閉路監視系統

驗收標準：《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92，《民用閉路監視電視系統工程技術規范》GB50198-94

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

CCTV基本項監視器圖像清晰

攝像機布點合理，云臺控制靈活，無監視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設備接地良好，抗干擾強

錄像工作正常，錄像效果清晰

10、周邊防范系統

驗收標準：請施工方提供

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

防范系統基本項周邊防范系統報警正確，誤報率低

紅外對射布點合理，無監視死角

樹木對對射影響小

設備接地良好，抗干擾強

與攝像頭聯動正常

11、公共天線系統

驗收標準：《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

CATC基本項圖像、伴音質量好

天線防雷措施完整，安裝接閃器、避雷器

設備接地良好，抗干擾強

頻道放大器功能正常

頻率變換器功能正常

調制器功能正常

混合器功能正常

聲源信號源功能正常

12、局域網、綜合布線

驗收標準：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

綜合布線基本項設備接地良好，抗干擾強 交換機、HUB、服務器工作正常，安裝規范 布線規范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數據接口（RJ45）正常

13、背景音樂系統

驗收標準：請施工方提供；參考《民用建筑電氣設計規范》JGJ/T16-92 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

背景音樂設備基本項聲壓符合設計、音質較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨 線路敷設規范

14、門禁對講系統

驗收標準：請施工方提供 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

門禁對講基本項可視對講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關閉正常 接地規范

解碼器、電源安裝規范 布線規范

室內機安裝規范

15、車場管理系統

驗收標準：請施工方提供 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

車場管理系統保證項道閘開啟靈活，無砸車隱患 基本項讀卡器感應靈敏，出臨時卡正常 交通裝置、標志完好，劃線清晰 設備表面清潔無銹蝕 系統收費、控制軟件正常

16、電梯 驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

電梯保證項電梯準運證、年審合格證、限速器調試合格證 無故障停機、關人現象 報警裝置工作正常 轎廂應急燈正常 應急時可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

基

本

項操縱箱各種開關功能正常

廂內樓層指示信號齊全、清晰，監控裝置運作正常

廂內與消防中心和機房的對講正常

安全觸板或光電應正確、照明有效

轎門與轎壁應無碰撞，無摩擦

轎廂內無雜亂廣告

機房門應安全、可靠，應有“機房重地閑人免進”標識

機房墻壁完整，無孔洞

機房應有通風及防雨設施，平層標志齊全

有照明、電插座、滅火器、對講等

有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好

曳引機應完好，保潔、滴油應符合國家標準

控制柜在電梯運行時應無較大的噪音

各功能開關正常，油杯有油

轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆

各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕

各層門門頭腳蓋板滑塊齊全

層門與門框無摩擦，無碰撞

導軌支架無松動，壓板牢固

井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標

層站指示信號按鈕清晰、齊全

底坑照明、急停開關有效

補償鏈、緩沖器補應安全、可靠

大小軌道有接油裝置

17、填寫記錄

設備按系統分別填寫《公用機電設備驗收單》，對所有設施設備驗收完成后，匯總填寫《房屋附屬設施設備交接單》；對其它共用部位驗收完成后，填寫《房屋及公用設施交接單》。

公用設施、公共場地及鑰匙的驗收

1、公用設施

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

公用設施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損

游樂設施設備完整、無安全隱患，有安全指引

平面圖、路標、提示標識等各種標志齊全

基本項轄區道路完好無損

通透式圍欄完好、無銹跡

路燈完好

停車場地、垃圾中轉站、工具房等公共場所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無損

2、游泳池

驗收標準：《體育場所開放條件與技術要求》GB19079.1-2003

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

游泳池基本項游泳池周圍形成完整的圍合，防護設施完好

有水循環過濾系統和消毒、吸底設備，且工作正常

照明設備（包括應急照明燈）正常

有分設的男、女更衣室，并配有存放衣物的設施（更衣柜）

有分設的男、女淋浴室

有分設的男、女廁所

更衣室、淋浴室、廁所內的設施正常（含門鎖、燈光、噴淋設施等）

有強制通過式浸腳消毒池

更衣室與游泳池中間設有強制通過式噴淋設備男、女各一套

更衣室、廁所有通風設施，且通風設施完好

配有必備的救生高架（觀察臺）（按每250M2配備1個）

池面有明顯的水深度、深淺水區警示標識，或標志明顯的深、淺水隔離帶

有廣播設施、有專用直撥電話

有各類公共標識和警示標牌

泳池各進、排水口防護罩是否完好無損

池內上下扶手是否按規定配備、安裝是否符合規范

池面、池底、池壁、池沿無殘損，無銳角，無安全隱患

3、園林綠化

驗收標準：《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》GBJ306-88

檢驗要點：

分項工程檢驗要點備 注

園林綠化基本項綠地、植物數量品種符合設計

土質符合植物生長，厚度正確

綠化內無磚塊等建筑垃圾

無死苗、無蟲害

4、鑰匙交接

（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

（3）數清每種鑰匙的數量，并進行確認；

（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象；

（5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管。

5、填寫記錄

園林綠化驗收填寫QR－005JG《綠化驗收單》，對其它公用設施設備、公共場所（地）的驗收填寫QR－007JG《房屋及公用設施交接單》，鑰匙交接填寫QR－002JG《鑰匙接管記錄表》。

工程資料的接管

對于原有已入伙的物業，原物業公司及業主委員會應在新物業公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業管理公司；對于新建物業，開發商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業管理公司存檔。具體資料包括以下內容：

一、產權資料

開發公司營業執照

土地使用權出讓合同書

建設工程規劃許可證

建設工程施工許可證

建設單位營業執照

電梯安裝公司營業執照

電梯安裝公司資質證書

以上均為復印件

二、市府驗收合格資料：

建設工程竣工驗收備案證明

用電許可證

供用電協議書

用水審批表、水費收繳合同書。

公安消防建筑工程消防驗收意見書

建設工程質量監督登記書

電梯安全檢驗合格證書

防雷設施合格證

燃氣工程驗收備案證書

直飲水檢驗報告

白蟻防治工程竣工驗收證明

國家固定滅火系統和耐火構件質量監督檢驗中心檢驗報告

電纜檢測報告

智能化驗收系統合格證

停車場管理系統檢測報告

攝象機檢測報告

有線電視系統終端盒檢測報告

以上均為復印件

三、工程技術資料

建筑、結構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調、直飲水、燃氣等工程的全套竣工圖紙。

各類公共設備使用說明書、調試報告、維護保養手冊等。（包括：變壓器、高壓開關柜、低壓配電柜、發電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統、監控系統、背景音樂系統、消防報警系統、中央空調系統等。）

地質勘察報告；

工程合同及開、竣工報告；

工程預決算分項清單；

圖紙會審記錄；

工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；

隱蔽工程驗收記錄；

沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；

鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

新材料、構配件的鑒定合格證書；

砂漿、混凝土試塊試壓報告；

供水、供暖管道的試壓報告；

機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。

注：電梯相關資料包括以下部分

①勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）

②勞動局電梯安全技術檢驗報告書（每梯一本）

③質量技術監督局安全檢驗合格證（每梯一份）

④勞動局起重機械登記卡片（每梯一份）

⑤電梯安裝工程施工技術資料（每梯一本）

⑥質檢報告（每梯一份）

⑦電梯隨機文件（至少包括：電梯相關圖紙、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、裝箱單等）

⑧產品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證）

⑨試驗報告書（每梯一份）

4、填寫記錄

對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。

業主（用戶）入伙時的接管驗收

業主（用戶）入伙接收物業時，物業公司工作人員陪同并協助業主對房屋設施進行全面細致的質量檢查，對發現的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇。

業主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

①拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；

②數清每種鑰匙的數量，并進行確認；

③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象。

2、檢查房間設施是否齊全；

①根據售樓或租賃時的約定先將房間內配置的設施列出清單；

②根據清單查對設施的數量及質量；

3、檢查房間工程質量（包括裝修質量及安裝質量）

①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應檢查墻面、天面的清潔情況；

②檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）；

③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關靈活；

④檢查開關、插座是否有電；

⑤選頂層房屋的應著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應檢查地面是否有返潮現象；

4、核對入伙當天的水、電、氣表讀數；

5、填寫記錄

將入伙時拿到鑰匙的數量、驗收中發現的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數填寫在《接管驗收記錄》。

缺陷整改與保修

對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發商說明：經物業公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求，開發商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任，而且房屋質量也存在一定的保修期限。因此建議發展商在保修期結束時，在取得物業公司認可后，才向施工單位支付保修金。

一、對缺陷整改

1、一般缺陷的返修

對接管驗收或使用過程中發現的非結構性的質量問題，物業公司應在兩天內將檢查記錄整理好后提交給開發商（一式兩份，一份給開發商，一份由開發商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發商責成施工單位進行整改；物業公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由開發商委托物業公司代為返修，所需費用由開發商支付。

2、房屋結構的加固補強

在接管驗收中，如發現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由開發商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。

3、對不具備使用功能問題的處理

接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由開發商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。

4、業主在驗收中提出問題的解決辦法

①對業主在接管驗收或使用過程中提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給開發商（一式兩份，一份給開發商，一份由開發商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發商責成施工單位進行整改；物業公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由開發商委托物業公司代為返修，所需費用由開發商支付。

②對小業主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內容見《裝修管理手冊》。

二、保修及維修

1、新建房屋在保修期內

新建房屋保修期的計算應以法規及開發商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規定的保修期內，由施工單位負責房屋的質量保修。工程竣工日若距物業接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發商負責質量保修，保修期順延。所以，物業公司在與開發商簽署交接單時，應明確填寫保修期終止時間。

2000年1月30日國務院279號令發布的《建設工程質量管理條例》規定建設工程的最低保修期限為：

①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

③供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

④電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；

⑤其他項目的保修期限由開發商與施工單位約定。

2、保修期滿后

物業公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業規劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。

業主承擔物業內自用部位和自用設備的修繕責任。

3、其他情況

凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。

4、保修期內管理辦法

①設備接管時，物業公司、開發商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內容、范圍、期限，物業公司維護的內容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協議。

②保修期內保修單位提供的服務單一，一般只做修理，不做保養，難以達到物業管理行業標準。保修工作之外的保養內容需物業公司自己或委托專業公司做，書面協議有助于解決物業公司或專業公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設備保修期內，物業公司自行進行的機電設備的保養工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修，物業公司應督促保修單位解決。

④保修期結束，保修單位結算保修金時，物業公司須在結算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務的，物業公司有權拒絕簽字。