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第一篇：試論城市房屋拆遷中公民補償款的保護

論文摘要隨著中國經(jīng)濟在十一五期間的高速增長和向前推進，城市化進程的不斷加快，城市建設(shè)中的房屋拆遷問題也逐漸成為這個社會關(guān)注的焦點。城市建設(shè)中需對公民所居住的房屋進行拆遷改造，這就必然會侵犯到公民的合法權(quán)益，而且也會從一個側(cè)面反映出了我國在建設(shè)社會主義和諧社會過程中的不和諧的因素。而在房屋拆遷中矛盾最尖銳的一個問題就是關(guān)于對公民拆遷的補償。本文擬通過對現(xiàn)行我國拆遷政策以及所存在的問題的分析，從而提出對此問題的建議。

論文關(guān)鍵詞城市房屋拆遷補償補償政策

一、我國城市房屋拆遷補償制度的現(xiàn)狀

拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

相比較其他國家現(xiàn)有的此方面而言，城市房屋拆遷補償制度是我國一項特有的制度，它包括國有土地拆遷補償和集體土地拆遷補償。在國有土地方面：《國有土地上房屋征收與補償條例》已經(jīng)2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過。新條例的頒布標志著拆遷補償已經(jīng)進入民主化、多元化的新紀元，新條例中拆遷補償從官方評估轉(zhuǎn)向二次征詢制度和申請評估復(fù)核制度預(yù)示著拆遷已經(jīng)在從民生和人權(quán)考慮出發(fā)，正在漸漸走向成熟。而新的集體土地拆遷補償辦法也將在年內(nèi)公布，目前參照《國有土地上房屋征收與補償條例》。

二、當前我國城市房屋拆遷補償存在問題

（一）房屋政策與管理落后，拆遷受到阻礙

我國幾部用于調(diào)整拆遷補償法律關(guān)系最重要的法律法規(guī)沒有一個統(tǒng)一完整的概念，這就造成了在法律適用上很容易對公民產(chǎn)生紊亂，從而給予公民一種錯誤的導(dǎo)向，更嚴重的就會使得公民的合法權(quán)益受到侵害，這樣一來也就使得法律的實施達不到預(yù)期的效果了，甚至還會帶來詬病。而現(xiàn)實的補償標準與被拆遷人期望值落差比較大，這就更加使得房屋補償制度

要因地制宜，從當?shù)貙嶋H出發(fā)，尋求雙贏的和諧的局面。

（二）拆遷執(zhí)法成本過高，難度加大

以上海為例，致使上海高地價有三大因素：一是土地資源稀缺；二是保障型用地推出擠占資源；三是拆遷成本等前期費用大增。比如征地的補償費，動遷安置補償費，占補平衡費，市政配套費用等等。而因為拆遷成本的問題，當時的上海虹口區(qū)虹鎮(zhèn)老街，世博園區(qū)的拆遷工程十分困難。這正說明了當前我國政府、房地產(chǎn)商與被拆遷戶的巨大矛盾，才引發(fā)了許多社會問題。

（三）強制拆遷問題嚴重，與被拆戶矛盾加大

2012年11月，霸州市城區(qū)某村正在開發(fā)拆遷，一戶沈姓居民與登門動員拆遷的人員發(fā)生爭執(zhí)進而動武，由于戶主夫妻與兒子都學過武術(shù)，竟陸續(xù)打倒7名拆遷人員，造成一人輕傷，目前該案正由當?shù)鼐絺赊k。在暴力拆遷不絕于耳的時候，拆遷人員打了被拆遷戶不是什么新鮮事兒，拆遷人員遭被拆遷戶老拳才是大新聞，才會引起巨大的社會探討。整個事件到底責任在誰還沒有真正弄清楚的時候，網(wǎng)友們卻做出了如此讓拆遷方難堪的舉動，這顯然值得公權(quán)部門好好琢磨琢磨。

三、完善我國城市房屋拆遷補償制度的建議

（一）以科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，制定統(tǒng)一的房屋拆遷補償法律

2004年的《憲法修正案》第二十二條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。”拆遷補償在國家權(quán)威性最高的憲法當中找到了法律依據(jù)。但是在我國還沒有一部完整的關(guān)于拆遷補償?shù)膶ｉT法律，有的只是主要散見于民法、房地產(chǎn)法和行政法等部門法當中?！恫疬w條例》和最新的《國有土地條例》等行政法規(guī)的頒布，一定程度上能夠緩和拆遷補償?shù)拿?，但其中的一些?guī)定還是與《憲法》、《物權(quán)法》的精神相違背，所有制定一部專門法律是相當必要的。這部法律存在與否直接關(guān)乎人民群眾的切身利益，關(guān)系到和諧社會的實現(xiàn)，所以我們應(yīng)該以科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分考慮人文環(huán)境和情感因素，從而化解社會矛盾。

（二）確立公平的補償原則，保障被拆遷戶利益

盡管國務(wù)院2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》明確規(guī)定，“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”，但在實際拆遷過程中往往由于種種原因難以實行按價補償。首先，地方政府為了吸引更多的發(fā)展資金，在制定補償標準的過程中，過多地考慮開發(fā)商的利益，卻沒有給被拆遷居民一個平等參與價格博弈的空間。補償標準往往顯失公正。有的地方政府執(zhí)行的是陳舊過時的拆遷標準，給被拆遷居民造成巨大的利益損失。其次，各個評估機構(gòu)在評估方法、估價師的經(jīng)驗判斷及受社會客觀因素影響等方面存在不同，這使得評估價格會存在一定的差異。再次，被拆遷人對房價信息不了解，不知房屋質(zhì)量產(chǎn)生的房價差異，與別的被拆遷人盲目攀比，總感覺自己補償過低。同時由于價值衡量的不對稱現(xiàn)象存在，即人們對于失去財產(chǎn)的評價往往要高于在市場上購買等量所愿意支付的價格，即便完全按市場價格補償，被拆遷者仍然會覺得不公平。我們作為這個社會的一員，參與到了這個社會的建設(shè)和發(fā)展，而且也在這個過程中產(chǎn)生了一系列的社會效果，對自己所有的財產(chǎn)和周圍的環(huán)境也產(chǎn)生了一定的情感。有在這個意義上，受到國家承認的對財產(chǎn)的長期占有和使用及其所產(chǎn)生的依賴創(chuàng)造了正當（盡管是不完全意義上）的產(chǎn)權(quán)，因而為公平補償提供了合理基礎(chǔ)。在生活實踐中，房屋的拆與不拆，可以說公民是基本沒有權(quán)利去決定的，而最終的話語權(quán)也始終是落在政府的身上，所以，公民能夠維護自己合法財產(chǎn)權(quán)利的也只剩下得到一個公平的補償，但是現(xiàn)實的結(jié)果卻是公平原則的缺失使得公民無法得到自己應(yīng)用的補償，這也就是造成全國各地多起因拆遷而自焚慘案的主要原因。城市的建設(shè)與發(fā)展，最終目的是為了讓城市里的每個公民能從中受益，而我們所看到的結(jié)果往往卻是與目的是相違背的，反倒是讓公民成為了城市發(fā)展中的“犧牲品”。在歐美等世界上的許多國家在房屋拆遷補償過程中采用的是公平補償原則，我們基本上沒有看到這些國家發(fā)生因抵制拆遷而發(fā)生的各種慘案，那是因為他們確立公平補償原則的立法目的是在于對征收權(quán)的限制，最重要的是尊重和保護公民私有的財產(chǎn)權(quán)，筆者認為在這點上就是我國這方面急需改進的。確立公平的補償原則，不僅是為了更好的保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)，從側(cè)面講，當公民的財產(chǎn)損失得到公平、及時的補償之后，作為拆遷過程中最大的阻力也就會

消失，而且作為被拆遷人的政府也就不會在為類似“釘子戶”的問題而煩惱，這也就使得城市在加快建設(shè)和發(fā)展的過程中有了充分保障。

（三）加快回遷房建設(shè)，實現(xiàn)文明陽光拆遷

事實證明，在具備有沒得環(huán)境，便利的生活，質(zhì)高價廉格局好的優(yōu)質(zhì)房源，對提升拆遷效率，降低拆遷成本，加快拆遷進度，具有明顯的促成作用。我國應(yīng)該大力推行先建后拆回遷機制作為前置條件，規(guī)范發(fā)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中遵循先建后拆的原則，而對于未解決安置房源的決不允許動遷。并且要考慮采取股權(quán)融資、發(fā)放政府債券或銀行債券、資本債券等，鼓勵民間資本有效的參與等多種靈活變通的方式，多種渠道集資，加快拆遷安置房的建設(shè)。以政策規(guī)定或協(xié)議的方式，明確和保證被拆遷戶從中應(yīng)得的利益和需求。同時應(yīng)堅持和諧文明拆遷的原則，著力化解拆遷過程中的不和諧不穩(wěn)定因素。征地拆遷關(guān)乎廣大人民群眾的根本利益，關(guān)乎社會的穩(wěn)定平衡，是社會關(guān)注的焦點熱點，確保社會穩(wěn)定，為社會主義經(jīng)濟發(fā)展營造良好的環(huán)境。這就要保證拆遷工作人員劇本較高的素質(zhì)，要加強對拆遷工作人員的法律素質(zhì)、拆遷政策學習能力的提升，進一步提高把握政策準確，公開、公正、公平陽光操作實行，保持拆遷政策標準的統(tǒng)一性和合法性。同時也要加強考核，充分完善責任機制，把拆遷工作事故發(fā)生率、群眾上訪率作為考核政府工作的標準之一。對那些包庇違法拆遷，事故發(fā)生后置之不理的領(lǐng)導(dǎo)負責人，從嚴追究其相應(yīng)責任。

（四）完善違法違章建設(shè)認定，嚴格依法拆除

違章建筑，從嚴格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設(shè)施。對于此國家沒有統(tǒng)一的定義，各地方政府則有明確的規(guī)定。一般是指未取得建筑工程規(guī)劃許可或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容建設(shè)的建筑。違章建筑主要包括：（1）未申請或申請未獲得批準，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物；（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物；（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑物；（4）臨時建筑建設(shè)后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物；（5）通過偽造相關(guān)材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑物。從一定程度上可以將違法建設(shè)看成我國城區(qū)建設(shè)發(fā)展的一

個“頑疾”，我們應(yīng)該認真研究制定有效的辦法與措施，徹底根治違法違章建設(shè)行為。建議從制度上規(guī)范各類房屋的建設(shè)行為，為依法管理和行政執(zhí)法提供保障。研究建立以拆控違、拆控結(jié)合的長效機制，在保證新的違法建設(shè)產(chǎn)生的同時，認真做好對已建違法建設(shè)的利用。

四、結(jié)語

補償政策如果不能使被拆遷人達到其原有的生活水平，這樣就會讓被拆遷人與非被拆遷人之間就顯得極為不公平，拆遷矛盾就不能得到根本解決。我們要本著以人為本的原則，進一步地去完善我國城市房屋拆遷補償法規(guī)，制定統(tǒng)一的補償標準，從各種角度、各種方式對被拆遷人的損失給予完全、公平的補償。加之當前我國城市房屋拆遷補償在立法、執(zhí)法方面還不盡人意。現(xiàn)有的補償立法的指導(dǎo)思想仍然偏重于國家利益的考慮而缺乏對公民合法權(quán)益的合法尊重，實踐中去接法律、以權(quán)謀私等現(xiàn)象時有發(fā)生。因此我們必須轉(zhuǎn)變行政觀念，以服務(wù)行政的理念指導(dǎo)我國城市房屋拆遷補償制度建設(shè)，從而規(guī)范和完善此項制度。只有這樣，才能減少拆遷糾紛和矛盾，減少拆遷工作難度，加快城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，促進社會的和諧發(fā)展。

第二篇：城市房屋拆遷中關(guān)于權(quán)利保護的法律問題探究

城市房屋拆遷中關(guān)于權(quán)利保護的法律問題探究

摘要:城市房屋拆遷作為一個敏感又復(fù)雜的社會問題，由于涉及到公民的私權(quán)利而倍受關(guān)注，《物權(quán)法》及相關(guān)條例的出臺對于進一步規(guī)范城市房屋拆遷、保障被拆遷人的權(quán)利以及促進城市建設(shè)具有深遠意義。本文主要從城市房屋拆遷中涉及到的權(quán)利、相應(yīng)法律規(guī)范對房屋拆遷中涉及的權(quán)利產(chǎn)生的影響以及拆遷中仍實際存在的問題以及相應(yīng)的解決措施等方面展開論述。

關(guān)鍵詞：城市房屋拆遷權(quán)利保護物權(quán)法新條例

伴隨著城市化的潮流，與對“違背科學發(fā)展觀，地方政府濫用行政權(quán)力，持續(xù)著不公正拆遷。尤其是濫用“公共利益”這一理念強制拆遷，不僅嚴重侵害城鎮(zhèn)居民的合法權(quán)益，惡性事件造成社會的不穩(wěn)定。間發(fā)生一起燒傷事件，拆遷戶三人被燒成重傷，午8點30分58歲被拆遷戶汪家正站在自家樓頂點燃身體源起株洲“職業(yè)教育城”建設(shè)項目的一期工程，占地近兩萬畝。其中橫石村涉征地農(nóng)戶194戶。而汪家面臨拆遷的兩棟連體兩層樓住房，建筑面積和諧的聲音？在物權(quán)法與新條例頒布后為何還持續(xù)著這一幕幕悲劇的重演。這一系列事件的深層原因?qū)嶋H上已經(jīng)涉及到公共利益，政府職能，司法救濟，公眾權(quán)利的層面，本文就

一、我國城市房屋拆遷的概念及性質(zhì)

（一）概念

城市房屋拆遷是伴隨城市化進程中的一種社會現(xiàn)象，規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋予以征用或拆除，屋所有人及利益相關(guān)人予以經(jīng)濟補償?shù)幕顒?。?guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上的房屋。

（二）性質(zhì)分析

城市房屋拆遷的性質(zhì)決定了適用何種性質(zhì)的法律調(diào)整拆遷過程中的法律關(guān)系，糾紛的解決具有重要意義。關(guān)于我國城市房屋拆遷性質(zhì)，公益拆遷來說，其性質(zhì)具有混合性，弱勢群體的行政相對人，達成情況下的行政決定都應(yīng)適用行政法律規(guī)范進行調(diào)整。安置問題達成協(xié)議時，政府和房屋所有人處于平等協(xié)商的地位，公益拆遷主要指商業(yè)拆遷，遷補償、安置相關(guān)協(xié)議由雙方進行協(xié)商，完全適用民事法律規(guī)范，政府不應(yīng)干涉。

二、城市房屋拆遷相關(guān)權(quán)利及保護此部分從兩個方面展開，關(guān)私權(quán)主體。

（一）被拆遷人

筆者認為，城市房屋拆遷中涉及到的被拆遷人的權(quán)利主要包括三種：1.房屋所有權(quán)。

房屋所有權(quán)是民法完全意義上的物權(quán)，GDP”的盲目崇拜和經(jīng)營城市理念誤導(dǎo)，許多地區(qū)的城市建設(shè)2010年9，從法理與實踐兩個成面上，對法律沖突進行了探析

筆者認為應(yīng)根據(jù)城市房屋拆遷類型的不同分別定性。一方面公益拆遷中的拆遷人為政府而被拆遷人則是作為具有單一的民事法律性質(zhì)。即拆遷的權(quán)利保護群體分為兩個部分，引發(fā)群眾大量上訪，10日上午，江西省撫州市宜黃縣鳳岡鎮(zhèn)在拆遷期疑為自焚。同樣的悲劇發(fā)生在600多平方米。那么究竟是什么原因讓城市化的進程依舊充斥著不

城市房屋拆遷指拆遷人依法對城市對房屋所有人及使用人予以遷移安置，特別指出的是城市房屋拆遷原則上不包括城市包括行政征收決定的作出、另一方面，拆遷雙方就拆遷補償和屬于民事法律行為。作為拆遷雙方是否簽訂拆遷協(xié)議及拆

包括被拆遷人及其他相但實際上由于我國公民只享有土地使用權(quán)，2011年22日上

并對房對于拆遷對于對于非

相應(yīng)

甚至依舊延續(xù)著月二者處于不平等的地位，補償協(xié)議無法

行政法規(guī)對建設(shè)用地使用權(quán)作了最高使用年限的規(guī)定。而《物權(quán)法》解決了這一問題①，使得房屋所有權(quán)成為真正的完整物權(quán)。

我國目前的《憲法》、《民法通則》及《物權(quán)法》②等對房屋所有權(quán)的保護進行了規(guī)定。另外根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《新條例》）的規(guī)定，城市房屋拆遷的不同階段房屋所有權(quán)會受到不同程度的限制乃至消滅，如《新條例》規(guī)定的“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為”。國家以征收主體身份取得公民的房屋所有權(quán)，雖然公民權(quán)利應(yīng)符合公共利益，但民法私權(quán)的神圣和公平公正原則決定了政府必須對被征收人予以合理、公平的補償。

2.土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，具有綜合性、概括性之特點。

擁有城市土地所有權(quán)，根據(jù)此制度及地隨房走原則可以看出，業(yè)拆遷及以城市規(guī)劃為目的的房屋征收明顯是剝奪土地的使用權(quán)而非土地或房屋所有權(quán)，房屋征收作為一種不公平的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)行為，必須通過法律強制性規(guī)定事先補償

雖然《新條例》遺憾地忽略土地使用權(quán)補償問題，但根據(jù)《憲法》關(guān)于公民私有財產(chǎn)的規(guī)定、《土地管理法》及《物權(quán)法》中關(guān)于基于公共利益取得土地使用權(quán)的規(guī)定，在公益拆遷中對土地使用權(quán)的補償主體應(yīng)該是政府部門。當然在商業(yè)拆遷中，補償及補償方式、數(shù)額等由雙方通過補償協(xié)議平等協(xié)商決定。

3.地役權(quán)。

地役權(quán)是為提高自己不動產(chǎn)的效益而利用他人不動產(chǎn)的一種權(quán)利，地的特點，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，如果被拆遷人在拆遷前對自己的房屋上土地設(shè)定了地役權(quán)，則房屋拆遷必然導(dǎo)致其已支付的代價失去意義，則，拆遷人應(yīng)當合理補償被拆遷人的相應(yīng)損失。

（二）其他私權(quán)主體

對于其他私權(quán)主體，筆者僅就承租人和抵押權(quán)人展開論述：

1.承租人

被拆遷人與承租人的租賃關(guān)系屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不破租賃”原則不適用于房屋拆遷，因拆遷導(dǎo)致承租人的利益損失應(yīng)由拆遷人以違約形式承擔。而拆遷人應(yīng)在補償協(xié)議中明確約定補償拆遷人因此支付的代價。

2.抵押權(quán)人

由于抵押權(quán)具有物上代位性的特點，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》

法》）及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉

保法解釋》）的規(guī)定，抵押權(quán)人對拆遷人就房屋拆遷所獲得的補償金享有優(yōu)先受償權(quán)。因此房屋被拆除后，可以通過抵押權(quán)的物上代位性實現(xiàn)對抵押權(quán)人的保護，償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換而言，對抵押權(quán)人的保護會有不同的形式。

求而非拆遷人直接向抵押權(quán)人發(fā)放補償金，否則將違反

而產(chǎn)權(quán)調(diào)換時需要對新的房屋進行抵押權(quán)的重新設(shè)置而不能將抵押權(quán)直接及于新的房屋。體上而言，房屋拆遷情況下抵押權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)需要抵押權(quán)人的積極行使權(quán)利及抵押合同雙方的相互配合。

三、《物權(quán)法》及《新條例》的頒布對拆遷相關(guān)權(quán)利保護的影響① 《物權(quán)法》第一百四十九條第一款規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”②參見《憲法》第十三條規(guī)定、《民法通則》第七十五條規(guī)定及《物權(quán)法》第六十六條規(guī)定③韓光明：《城市房屋拆遷與〈物權(quán)法〉規(guī)范》，載《羊城晚報》根據(jù)我國憲法規(guī)定即國家且③。是否對土地使用權(quán)進行因其具有從屬于需役根據(jù)民法公平的原 “買賣（以下簡稱《擔保（以下簡稱《擔只是分別針對貨幣補及《擔保法解釋》的規(guī)定。總。2007年9月我國的房屋拆遷行為尤其是商根據(jù)合同相對性原則及考慮到若干問題的解釋》如貨幣補償須有抵押權(quán)人的訴訟請《擔保法》，（一）《物權(quán)法》

《物權(quán)法》作為一部確認和保障公民財產(chǎn)權(quán)的法律，不僅彌補了房屋拆遷法律層面的缺失，更對房屋拆遷的關(guān)鍵問題作出了原則性的規(guī)定，對被拆遷人的權(quán)利保護具有深遠意義。其影響主要體現(xiàn)在以下三個方面：

第一、明確了城市房屋拆遷的前提

《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！痹凇缎聴l例》出臺之前，此規(guī)定使得《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱舊條例）的部分條文失去效力，即由原來的房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人三方主體變?yōu)檎魇杖伺c被征收人兩方主體，取消了含義不明的拆遷人的使用，取得房屋拆遷許可證不再是房屋拆遷的前提，而是以符合公共利益作為征收的前提條件，許多打著公共利益名義進行房屋拆遷而獲得政府部門庇護的開發(fā)商從此望而卻步。這種做法，從立法來看，一方面奠定了拆遷行為的合憲性基礎(chǔ);另一方面，也為拆遷條例的完善提供了法律層面的指導(dǎo)。

第二、擴大了房屋拆遷的補償范圍

《物權(quán)法》規(guī)定：“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條規(guī)定獲得相應(yīng)補償?！绷硗?，物權(quán)法還規(guī)定：“征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件?！边@些體現(xiàn)了房屋拆遷不僅應(yīng)補償被拆遷人的房屋所有權(quán)，還應(yīng)彌補由于拆遷而導(dǎo)致的用益物權(quán)、擔保物權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分的權(quán)利人的損失，擴大了房屋拆遷的補償范圍。

第三、確定了拆遷過程中的遵循程序原則

《物權(quán)法》關(guān)于房屋拆遷中程序性的原則性規(guī)定，將會對日后房屋拆遷的相關(guān)條例的完善從而維護拆遷人的財產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生重要的意義，《新條例》中的一系列程序性規(guī)定就是很好的例證

（二）《新條例》

《新條例》的出臺使得飽含詬病的《舊條例》終于退出房屋拆遷的歷史舞臺，《新條例》是在《物權(quán)法》精神指導(dǎo)下的行政法規(guī)，其利于規(guī)范公益拆遷中的政府行為并由此加強對拆遷人的權(quán)利保障。其積極意義體現(xiàn)在以下幾方面：

第一，明確了公益拆遷中的征收主體是政府并保障征收的公益性。第四條規(guī)定：“有市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。”第五條規(guī)定：“房屋征收實施單位不得以營利為目的?！钡诙邨l規(guī)定：“禁止建設(shè)單位參與搬遷活動?！钡榷俭w現(xiàn)了著政府是唯一的征收、補償主體，其他建設(shè)單位不能參與其中，摒除了由政府部門庇護開發(fā)商損害拆遷人利益的行為。

第二，對公共利益進行了較細致的規(guī)定。《新條例》第八條以列舉的方式明確了公共利益的范圍，提高了公益房屋拆遷實行的可操作性。

第三，在征收過程中的不同階段細化了程序性規(guī)定。《新條例》第十條及第十一條的規(guī)定進一步明確了征收公眾意見、聽證程序及相應(yīng)的公告程序的適用情形。通過此正當法律程序的細化利于遏制房屋公益拆遷中行政權(quán)力的濫用導(dǎo)致的拆遷人的權(quán)利損害。

第四，進一步明確了補償標準、補償范圍及房價評估機構(gòu)的選定方式。首先，將補償標準確定為不低于征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，具有較強的公平性。其次，較細致的規(guī)定了補償范圍，極大便利了房屋征收補償。最后，規(guī)定了由被征收人選定房價評估機構(gòu)而非政府自己內(nèi)定，極大保證了房價評估的客觀、公正性。

第五，對暴力拆遷行為規(guī)定了不同程度的法律責任。對暴力拆遷的行政及刑事責任的規(guī)定，利于被拆遷人的人身權(quán)利及財產(chǎn)權(quán)利的充分保護和征收的順利進行。

第六，規(guī)定了房屋強制拆遷轉(zhuǎn)向司法化?！缎聴l例》首次將強制拆遷的權(quán)力賦予了法

院，實現(xiàn)了房屋強制拆遷的司法化，鑒于我國司法體制的弊端及法治環(huán)境的整體局面此舉措仍有不盡人意之處，但無疑充分體現(xiàn)了權(quán)利本位思想及法治精神。

四、我國城市房屋拆遷存在問題及建議

盡管《物權(quán)法》及《新條例》進一步深化了對拆遷人的權(quán)利保障及拆遷的程序性規(guī)定，逐步促進了城市社會經(jīng)濟的發(fā)展，但相關(guān)法律規(guī)定在實際應(yīng)用中仍然暴露了較多問題。筆者從以下幾方面進行分析并針對性的提出了相應(yīng)的建議性措施。

（一）關(guān)于拆遷法律規(guī)定方面的問題

1.非公益拆遷法律規(guī)定缺失。我國《物權(quán)法》、《新條例》及其他相關(guān)法律規(guī)定基本都是針對公益拆遷，尤其是《新條例》更是對公益拆遷的專門規(guī)定。但不可忽略的是只有承認非公共利益拆遷的存在并合理的進行規(guī)范才能有效配合房屋征收的依法進行，經(jīng)濟迅速發(fā)展的背景下，進一步規(guī)范非公益拆遷，預(yù)才能最大限度地激發(fā)公民創(chuàng)造財富的積極性。

因此，應(yīng)該在遵循《憲法》及《物權(quán)法》關(guān)于維護公民權(quán)利的精神下，盡快制定非公益拆遷方面的行政法規(guī)乃至法律。

2.規(guī)范拆遷的法律規(guī)定效力較低。專門規(guī)定城市房屋拆遷的僅限于《新條例》等行政法規(guī)，而《物權(quán)法》著重調(diào)整平等主體間的民事法律關(guān)系對公益拆遷而言不具有專門性。應(yīng)加快城市房屋拆遷的立法進程。

3.關(guān)于公共利益的界定仍過于寬泛。雖然《新條例》進一步細化了《物權(quán)法》中公共利益的界定，但其許多具體規(guī)定仍待商榷。

水利、環(huán)境和資源保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要”

題，因上述目的而進行的拆遷和重建的基礎(chǔ)設(shè)施能否真的滿足公眾需求缺乏衡量標準。外，如法國制定有專門的行政征用目的的調(diào)查及審批程序的做法值得借鑒

筆者認為，公共利益的界定的關(guān)鍵是保障利益相關(guān)人的參與權(quán)利，的討論會、聽證會等形式使其參與到公益拆遷的決策中來，公正性。

（二）關(guān)于拆遷主體觀念意識的問題

鑒于我國長期的專制歷史及計劃體制，體現(xiàn)在城市房屋拆遷尤其是公益拆遷中即拆遷人程序觀念淡薄，由此易導(dǎo)致《新條例》

同時被拆遷人的權(quán)利及程序意識也相當匱乏，以及不主動尋求法定救濟等。

由此，相應(yīng)部門亟待加強拆遷相關(guān)法律程序的宣傳及權(quán)利程序觀念的普及，套的獎懲機制也利于雙方意識方面的提高。

（三）關(guān)于拆遷中補償制度的問題

1.土地使用權(quán)長期遭到忽略。《新條例》依舊沒有對征收房屋所依附的土地使用權(quán)的補償問題作出規(guī)定，而政府征收房屋的目的主要是取得房屋之下的土地使用權(quán)，此權(quán)利補償?shù)目桃饣乇堍?，不僅違背了民法公平的原則，也是背離了《物權(quán)法》物盡其用的立法本意。

因此，應(yīng)將土地使用權(quán)納入補償范圍并注意區(qū)分房屋地基部分及地基之外共有部分，別估價而進行補償。①王名揚，《法國行政法》，中國政法大學出版社

②葉漢杰，《國有土地上房屋征收與補償條例

第23期，通過市場自身的運轉(zhuǎn)并通過政府的適當干公告等程序流于形式而不具有實際意義。表現(xiàn)在實際的拆遷程序中即參與的積極性較低 1998(征求意見稿況且在中國急需涉及到如何具體適用的問①。通過舉行利益相關(guān)人如此才能保證公權(quán)力干涉私權(quán)的365-410頁。)的不足及其完善》，《在國分,2010,為此，如在舊城區(qū)改造是否符合公共利益；“能源、交通、中的聽證、同時制定配《新條例》對年版，第法學理論》

2.被拆遷人之外的利益相關(guān)人的補償亟待完善?！缎聴l例》忽略了《物權(quán)法》中的用益物權(quán)及擔保物權(quán)的相應(yīng)規(guī)定，對于如對出租的房屋或設(shè)定了抵押權(quán)的房屋被征收時的補償方式、范圍等均沒有規(guī)定。關(guān)于此方面的建議在第二部分其他私權(quán)主體中已有具體論述，此處不再贅述。

（四）關(guān)于拆遷中權(quán)利救濟的問題

司法制度作為保障公民權(quán)利的最后防線，但由于拆遷問題的復(fù)雜性、司法機關(guān)的非專業(yè)性、我國司法體制的固有弊端及法治環(huán)境的尷尬局面等原因?qū)е缕涫冀K不能真正保障被拆遷人等弱勢群體的權(quán)利，如對行政裁決不服而提起的行政訴訟，法院只能依法審查行政行為的合法性，加上我國法官不能造法，在缺乏法律依據(jù)條件下此種司法救濟因不能解決任何實質(zhì)問題而根本無法滿足被拆遷人的權(quán)利訴求。

要真正實現(xiàn)《新條例》中拆遷規(guī)定的司法化，提下，盡快制定對《新條例》的科學完善的實施細則，提供司法化的法定依據(jù)，才能真正發(fā)揮保障被拆遷人權(quán)利等的救濟功能。

主要參考文獻：

王世偉，城市房屋拆遷管理條例與《物權(quán)法》的沖突及解決機制

崔建遠，《物權(quán)法》，清華大學出版社，2008年9

江平主編，《中華人民共和國物權(quán)法精解》，中國政法大學出版社，廖加龍，《關(guān)于“公共利益”的范圍》,載《人大研究》

.平頂山學院學報1版 2007年版。,2006年第7期..2010.(06).必須在凈化法治環(huán)境和保障司法獨立的前月，第

第三篇：如何繼承農(nóng)村宅基地房屋拆遷補償款

如何繼承農(nóng)村宅基地房屋拆遷補償款

路永強律師

某村的a與b為夫妻關(guān)系，兩人生下一子一女，c和d。1991年系爭房屋辦理了房產(chǎn)證，該證登記戶主為a，宅基地使用權(quán)證審批表中還寫有b、c及d的名字。2009年，a去世，留下遺囑將系爭房屋由b和d繼承。同年，系爭房屋因修建道路動遷，d出嫁，未參與動遷事宜，全部款項由b和c占有，d主張權(quán)益時遭到拒絕。因此d向法院提起訴訟，要求法院判令分割并繼承系爭房屋的動遷補償款。

路永強律師整理分析：

農(nóng)村宅基地房屋拆遷補償原則上分為房屋補償和宅基地使用權(quán)補償。宅基地審核表中登記的權(quán)利人為宅基地使用權(quán)人。

關(guān)于地上物的補償，應(yīng)當歸屬房屋權(quán)利人。房屋權(quán)利人已死亡的，拆遷補償款可按繼承關(guān)系處理。系爭房屋經(jīng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，未進行新建、翻建、改擴建的，以農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。系爭房屋的審批表表明戶主為a，其他宅基地使用權(quán)人為b、c及d，故系爭宅基地房屋的權(quán)利人應(yīng)當為a、b、c和d，也即a、b、c和d對系爭房屋享有所有權(quán)。分割時，應(yīng)根據(jù)權(quán)利人對財產(chǎn)的貢獻大小、財產(chǎn)來源、居住狀況等因素綜合考慮。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的補償，由于宅基地使用權(quán)具有很強的身份屬性，系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償提供給本集體成員享有的，并且按戶計算。當一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權(quán)的補償款則由該戶剩余的成員共同所有。系爭宅基地使用權(quán)證上核定的人員為a、b、c和d，系爭房屋的宅基地使用權(quán)應(yīng)屬于a、b、c和d共有，故宅基地使用權(quán)的補償款應(yīng)屬于4人共有。

法律依據(jù)：

民法通則第七十八條：

財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔義務(wù)。第十條第一款：

遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第十三條第一款：

同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當均等。

綜上所述：路永強律師強調(diào)宅基地的特殊性使得其繼承與分割不同于普通住房，繼承人的特殊身份性同樣影響繼承是否有效。

第四篇：城市房屋拆遷條例

中華人民共和國國務(wù)院令

第305號

《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2001年11月1日起施行。

總理朱镕基

二00一年六月十三日

第一章總則

第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，制定本條例。

第二條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

第四條拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應(yīng)當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

第二章拆遷管理

第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第七條申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設(shè)項目批準文件;

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(三)國有土地使用權(quán)批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查;經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第八條房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十一條拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十三條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

第十五條拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第十八條拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領(lǐng))館房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

第二十條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應(yīng)當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。

第二十一條房屋拆遷管理部門應(yīng)當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章拆遷補償與安置

第二十二條拆遷人應(yīng)當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償。

第二十三條拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十四條貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第二十五條實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

第二十六條拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第二十八條拆遷人應(yīng)當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

第二十九條拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第三十條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。

第三十一條拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

第三十二條拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當按時騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。

第四章罰則

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第三十五條拆遷人違反本條例的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第三十六條拆遷人違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;

(三)擅自延長拆遷期限的。

第三十七條接受委托的拆遷單位違反本條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費25%以上50%以下的罰款。

第三十八條縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第三十九條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執(zhí)行。

第四十條本條例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

物權(quán)法兩個相關(guān)司法解釋

——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的征求意見稿。

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱業(yè)主。

第二條具有構(gòu)造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業(yè)主所有權(quán)標的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分。

建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場所、公用設(shè)施，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱共有部分。

前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個業(yè)主的除外。

第三條建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個人的綠地部分，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所”。

建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施

等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設(shè)施”。但根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定

屬于其他權(quán)利人所有的除外。

第四條建設(shè)單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)

當認定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。

第五條建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認該行為無效的，應(yīng)予支持。

建設(shè)單位應(yīng)當就其未違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定承擔舉證責任。

第六條改變建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、公用設(shè)施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”。

第七條物權(quán)法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定：

(一)專有部分，按照建筑面積計算。

(二)建筑物總面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

(三)總?cè)藬?shù)，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計。

(四)建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分，一戶按一人計算;建設(shè)單位未出售的專有部分，按一人計算。

第八條因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

第九條業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責任。

業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。

第十條建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責任。

第十一條合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)，行使物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權(quán)的，應(yīng)予支持。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權(quán)限，業(yè)主請求撤銷的，應(yīng)予支持。撤銷權(quán)的行使，參照前款規(guī)定處理。

第十二條對維修資金的籌集、使用情況，業(yè)主請求公布或者查閱的，應(yīng)予支持。

第十三條業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

(一)已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會;

(二)沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。

有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

第十四條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等應(yīng)當對其具有權(quán)利來源承擔舉證責任。

第十五條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應(yīng)成本之后的收益的，應(yīng)予支持。

第十六條業(yè)主違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，實施下列損害共同權(quán)益或者他人合法權(quán)益的行為，當事人請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持：

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)損害建筑物外觀;

(四)違反相關(guān)規(guī)定進行房屋內(nèi)裝飾裝修;

(五)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲;

(六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物業(yè)費;

(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

(九)其他違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，以及損害他人合法權(quán)益的行為。

第十七條業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等因維護或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業(yè)主就其專有部分提供必要便利的，應(yīng)予支持。提供便利的業(yè)主請求恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負賠償責任。

第十八條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行維修、養(yǎng)護、管理和維護等義務(wù)，或者履行義務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，應(yīng)予支持。

第二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行或者在合理期限內(nèi)拖延履行物業(yè)服務(wù)合同約定的維修、養(yǎng)護和維護等義務(wù)，或者經(jīng)多次維修、養(yǎng)護和維護等仍不能達到物業(yè)服務(wù)合同

約定的標準，業(yè)主委員會或者業(yè)主自行或者委托他人對業(yè)主專有部分或者共有部分進行維修、養(yǎng)護和維護，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔相關(guān)費用的，應(yīng)予支持。

前款所稱專有部分、共有部分以及相關(guān)費用，以物業(yè)服務(wù)合同約定范圍為限。

第三條業(yè)主委員會或者業(yè)主實施妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和業(yè)主共同生活秩序進行服務(wù)和管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。

第四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費，或者不當收取手續(xù)費、備付金等額外費用，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求退還的，應(yīng)予支持。

第五條業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主履行交納物業(yè)費的義務(wù)，業(yè)主以放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的，不予支持。

全體業(yè)主根據(jù)物權(quán)法第七十六條的規(guī)定共同決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，業(yè)主以放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的，不予支持。

第六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)進行物業(yè)服務(wù)和管理，對方當事人沒有提出異議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，物業(yè)服務(wù)期限為不定期。一方請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在三個月之前通知對方當事人。

第七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者終止、解除后，業(yè)主委員會或者業(yè)主大會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)管理服務(wù)所必須的相關(guān)資料及費用的，應(yīng)予支持。

第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔相應(yīng)賠償責任的，應(yīng)予支持。

因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，參照《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理。

第九條車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔賠償責任的，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償

責任以及承擔賠償責任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應(yīng)當根據(jù)其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責任。

物業(yè)服務(wù)合同包含車輛保管服務(wù)內(nèi)容或者當事人另行簽訂車輛保管服務(wù)協(xié)議，按照相關(guān)合同或者協(xié)議約定處理。

第十條有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

第十一條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

第五篇：城市房屋拆遷法律問題

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城市房屋拆遷法律問題

作為全國眾多拆遷糾紛案件之一，本案之所以在全國乃至于全世界引起轟動，原因在于剛剛結(jié)束的第十次全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權(quán)法》(以下稱《物權(quán)法》)，人們都在密切關(guān)注著這部新的所謂的保護公民合法私有財產(chǎn)的法律究竟能發(fā)揮什么作用。筆者試圖從該案出發(fā)，分析中國城市房屋拆遷立法、司法等現(xiàn)狀，并就存在的問題提出建議。

房屋拆遷;物權(quán)法;公共利益;

一.對于本案的誤解

如前所述，全國人民都非常關(guān)注這部具有歷史意義的《物權(quán)法》的頒布和實施，尤其是想通過該案的處理結(jié)果來檢驗這部法律的效用是否像想象的那么理想。本案當事人吳萍女士在接受記者采訪時就是手握一本《中華人民共和國憲法》(以下稱《憲法》)和《物權(quán)法》，法律咨詢s.yingle.com

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并聲稱要用《物權(quán)法》捍衛(wèi)自己的權(quán)利。但是，《物權(quán)法》目前還未施行，等到2007年10月1日才能夠正式施行，因此，對于現(xiàn)在發(fā)生的糾紛，并不能援引《物權(quán)法》來判案。

二.中國城市房屋拆遷的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及其程序

重慶的這起案件只是中國城市房屋拆遷糾紛的一個縮影，因此，本文試圖從目前城市房屋拆遷的整體法律法規(guī)規(guī)定及其程序開始分析。

《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！薄锻恋毓芾矸ā返诙l第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”基于《憲法》和《土地管理法》中關(guān)于國家對城市單位及公民的房屋進行征收的相關(guān)規(guī)定，國務(wù)院于2001年頒布了《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《拆遷條例》)，就城市房屋拆遷的相關(guān)程序做出了具體的規(guī)定。首先，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權(quán)批準文件”。經(jīng)主管部門審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應(yīng)當與被拆遷人“就補償方式

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和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議?！钡谝唬绻p方當事人達成了拆遷補償安置協(xié)議后，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，“拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行?！钡诙绻p方當事人達不成協(xié)議，“經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”如果“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！北景讣闯霈F(xiàn)了前面所述的第二種情形，雙方當事人就拆遷補償問題一直未能達成協(xié)議，于是拆遷人依照《拆遷條例》相關(guān)規(guī)定申請主管部門裁決，并申請法院強制執(zhí)行。最終在法院的主持下，雙方當事人達成和解協(xié)議。本案能有這樣的結(jié)局也算是被拆遷人的幸運，如果不是處在《物權(quán)法》剛剛頒布這樣的關(guān)鍵時期，恐怕那座高高聳立的“紀念碑”早已被強制拆除了。但是，就全國所有的拆遷糾紛以及今后可能發(fā)生的糾紛來說，筆者認為，還有更多的問題值得探討。

三.立法、司法及執(zhí)法等存在的問題

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(一)立法問題：《拆遷條例》不合法

現(xiàn)在解決城市房屋拆遷糾紛主要的依據(jù)為《拆遷條例》，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，尤其是隨著2004年憲法修正案的通過，以及2007年《物權(quán)法》的頒布，保護公民合法私有財產(chǎn)的觀念已經(jīng)深入人心，這部由國務(wù)院頒布的行政法規(guī)顯然已經(jīng)跟不上時代發(fā)展的步伐，而且還違反憲法以及物權(quán)法的規(guī)定?！恫疬w條例》第七條規(guī)定，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權(quán)批準文件”。拆遷人取得拆遷許可證后就可以與被拆遷人談判解決拆遷問題。但是，這其中存在很嚴重的侵權(quán)行為：被拆遷人作為房屋的所有人和土地的合法使用權(quán)人，同時，國家卻在沒有對被拆遷人任何補償并收回土地使用權(quán)的情況下，將土地使用權(quán)又批準給被拆遷人，這種做法嚴重侵犯了被拆遷人的用益物權(quán)——土地使用權(quán)?！恫疬w條例》做出這樣的規(guī)定違背了《憲法》及《物權(quán)法》“保護公民合法私有財產(chǎn)”的立法宗旨，從而也違反了《憲法》第五條第三款的規(guī)定：“一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸?！?/p>

(二)政府定位問題：政府既是當事人，又是裁判者，還是營利方

政府從被拆遷人手中征收土地，和政府把土地出讓給被拆遷人，法律咨詢s.yingle.com

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這是兩個法律關(guān)系。然而，目前政府普遍的做法是讓拆遷人直接和拆遷戶發(fā)生關(guān)系，從而實現(xiàn)政府轉(zhuǎn)嫁責任和風險。本來應(yīng)該由政府先將土地使用權(quán)收回，然后再出讓給拆遷人，但是，按照《拆遷條例》的規(guī)定，政府先是將拆遷人與被拆遷人置于談判協(xié)商的位置，一旦雙方達不成協(xié)議，通常經(jīng)過拆遷人的申請，政府又會以裁判者的身份出現(xiàn)，對該爭議做出行政裁決，如果當事人拒不執(zhí)行，還可申請法院強制執(zhí)行。當然，當事人可以在3個月內(nèi)提起行政復(fù)議或者行政訴訟，但是，由于行政行為具有的特殊執(zhí)行力，在這期間，即使當事人提起行政復(fù)議或者行政訴訟，也不能阻止法院強制拆遷。而且，根據(jù)《拆遷條例》第四條的規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應(yīng)當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。”，即被拆遷人沒有不拆遷的權(quán)利，而且即使有異議也不能阻止房屋被拆遷。對于政府和拆遷人，做到程序上的合法性很容易，裁決，或者申請法院的強制執(zhí)行。但被拆遷人不想啟動拆遷程序，就很難，沒有相應(yīng)的程序保障。最后被拆遷人會感覺裁決判決，都是向著拆遷人和政府既定的開發(fā)意圖去的。

此外，政府出讓土地使用權(quán)給拆遷人，通常都是賺錢的，但是其并不會將所賺部分利潤分給被拆遷人;而拆遷人也是本著營利的目的而為拆遷，更難給與被拆遷人更多的補償。這就導(dǎo)致最終受害的總是被拆遷人。

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