第一篇：在建工程抵押相關法律問題及其風險防范(楊明律師文)范文

在建工程抵押相關法律問題及其風險防范

北京市煒衡律師事務所 楊明律師

在建工程，一般是指已經批準立項，取得土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

一、在建工程抵押的基本條件和要求

（一）、在建工程抵押的基本條件和抵押效力

我國《城市房地產抵押管理辦法》（以下簡稱《抵押辦法》）第三條規定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”該 《辦法》對在建工程抵押的設定了幾個條件：

（1）抵押人為主債務人；（2）債權人為具有貸款經營權的金融機構；（3）主債權的種類為貸款；（4）擔保的貸款須用于在建工程繼續建造；（5）抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用權，且須將其合法取得的土地使用權連同在建工程的投入資產一并抵押。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋（以下簡稱《擔保法解釋》）第四十七條則規定“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”。可見，《擔保法解釋》中并未規定在建工程抵押必須具備上述條件，由于《抵押辦法》僅是建設部的一項規章，在審判實踐中其效力層次低于司法解釋；而且《抵押辦法》對于在建工程抵押所設定的條件已不適應實際的需要。因此，對于在建工程抵押是否有效不應從上述條件來考慮，而應根據《擔保法》或《擔保法解釋》的規定進行判斷。

（二）、在建工程抵押的基本要求

根據《擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及其他法律法規等的規定，以及行政主管部門的要求，在建項目抵押應滿足以下要求：

1、已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書。根據《擔保法》 1的規定，債務人不履行債務時，債權人有權以折價、拍賣或變賣的方式處置抵押物，就相關價款優先受償。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權不能轉讓，故不得單獨設定抵押。

2、取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規劃許可證以及建設工程規劃許可證三證的編號，而只有已經取得三證的情況下，才能按要求填寫相應編號。

3、以商品房項目在建工程設定抵押的，按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。因為只有符合該比例要求，開發商才能申請商品房預售，在建項目才具有了可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求。有的地方因此明確要求在建工程抵押時必須提供商品房預售許可證。同時，有的地方還規定，如果商品住宅工程經現場實勘已經投入使用或者整體工程形象已全部完工，也不能對在建工程設定抵押。

4、在建工程與土地使用權必須同時抵押。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。這也是與我國房地產法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。

5、為整棟建筑服務的物業用房、管理用房等公用建筑不得單獨設定抵押。比如作為人防工程的地下室、避難層、轉換層、變電室、設備間、公共門廳和過道、不能作為獨立空間銷售或出租的地下室、值班警衛室、托兒所、居委會等。

6、違法、違章建筑不得設定抵押。按照《擔保法司法解釋》第四十八條的規定，即便也進行了抵押登記，若以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押也無效。

二、在建工程抵押權與建設工程價款優先受償權的關系

1、在建工程抵押權的含義

根據《擔保法》和《物權法》的規定，抵押權體現在債務人不履行到期債務時，或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權以折價、拍賣或變賣的方式處置抵押物，就相關價款優先受償。

2、建設工程價款優先受償權的含義

《合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人

可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價值就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

3、建設工程價款優先受償權應優先于在建工程抵押權受償

如果在建工程被設定了抵押權，在在建工程建成后而發包人又未支付價款的情況下，就會發生在建工程抵押權與建設工程價款優先受償權的沖突問題。在兩者并存的情況下，哪一種應當優先呢？《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》明確規定“建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”。據此，建設工程價款優先受償權應優先于在建工程抵押權受償。其原因在于：第一，就在建工程抵押權的性質而言，其屬于一般抵押權，應由當事人經協商確定方可設立，同時，還必須辦理登記手續才能對抗第三人；而建設工程價款優先受償權并非由當事人協商設立，而是由法律直接予以規定，且無須辦理登記手續，這體現了法律對于承包權人利益的特殊考慮。第二，建設工程合同從本質上看也是一種承攬關系，而在一般的承攬關系中，承攬人享有留置權，根據擔保的一般原理，留置權也優先于一般抵押權受償，而建設工程價款優先受償權實際上也類似于留置權，故其優先于在建工程抵押權優先受償并無不妥。第三，建設工程發包人所拖欠的工程款中，相當一部分是承包人應當支付的工人工資和勞務費等，根據民事訴訟法的原理，在企業破產時工人工資、勞務費等應優先于一般的債權支付，建設工程價款優先受償權優先于在建工程抵押權受償亦符合民事訴訟法的精神。但應當注意的是，根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，建設工程價款優先受償權行使的范圍只包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。現實生活中，開發商與施工單位之間往往以套用定額的方法確定工程價款，但根據該批復，優先受償的范圍不能以定額計算，只能包括為建設工程應當支付的工作人員的報酬和已經物化了的實際支出，而違約金、利潤等其他損失不在其中，不享有優先受償權。

三、抵押權人的風險防范

（一）充分注意在建工程抵押的條件和要求。鑒于在建工程抵押以登記為生效要件，而各地抵押登記的具體要求又不盡相同，因此，抵押權人最好事前向當地的在建工程抵押登記機關咨詢相關具體要求，避免出現抵押合同簽訂后，無法辦理抵押登記的情形

（二）在簽訂合同之前注意審查抵押人以其在建工程進行抵押是否取得有關部門的批準或有關機構的同意，確保抵押人設定抵押的行為是有權處分行為

根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，抵押權人對在建工程設定抵押權時應根據抵押人的企業性質的不同，分別要求其提交相應的文件：

1、抵押人是國有企業、事業單位法人的，其以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應取得國有資產管理部門的批準。

2、抵押人是集體所有制企業的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會的通過，并報其上級主管機關備案。

3、抵押人為外商投資企業的，必須經過董事會通過，但企業章程領有規定的除外。

4、抵押人是有限公司、股份有限公司的，必須經董事會或股東大會通過，但公司章程領有規定的除外。

同時，為了保證抵押人提供抵押的內部合規性，減少抵押權人的審查之累，建議在抵押合同中明確約定“抵押人簽署本合同已經得到公司內部的合法授權，其履行本協議的行為不會構成對其公司章程的違反，亦不會與其簽署的其他合同或法律文件產生矛盾而發生履約的實質性障礙，若有，則抵押人保證已經或可以取得他方的批準、同意、放棄或許可。”

（三）對在建工程的價值應由合理的估值，必要時可聘請房地產價格評估機構評估確定，以商品房項目在建工程設定抵押的，抵押價值應扣除用于拆遷安置、公用設施和已預售部分。

（四）根據《城市房地產抵押管理辦法》第二十八條的規定，在建工程抵押合同除必需房地產抵押合同的具備的條款之外，還必須具備以下內容：

1、《國有土地使用權》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；

2、已經繳納的土地使用出讓金或需要交納的土地使用權出讓金的數額；

3、已投入在建工程的工程款；

4、施工進度及工程竣工日期；

5、已完成的工作量和工程量。

（五）防止在抵押合同中簽署流質契約條款。流質契約又稱流抵押、抵押物代償條款或者流抵條款，即在設立抵押合同時約定的在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的協議。擔保法第40條規定流質契約禁止主要是從民事活動平等、公平的角度出發，為保護抵押人的合法權益。防止一些抵押人為了眼前的急迫需要而做出不利于自己的選擇。當然，按照擔保法的司法解釋，流質條款的無效，并不影響整個抵押合同的效力。

（六）、在實現抵押權時，抵押權人完全可以與抵押人協商，以抵押物直接抵債。實踐中，有人片面地理解了流質契約禁止，認為在實現抵押權時，抵押權人亦不得直接取得抵押物的所有權。這種理解是錯誤的。抵押之所以能夠贏得擔保之王的美譽，是因為在抵押期間并不轉移抵押物的占有，從而在不影響抵押物的使用價值的情況下，使得抵押權人和抵押人各得其所和各得其便，但抵押的根本目的在于將抵押物作為債權的擔保。因此，在債務人不履行債務時，債權人有權以該抵押物折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。流質契約禁止指的是禁止簽署抵押合同時設定抵押物的所有權歸入條款，而在實現抵押權時，如果雙方協商一致，則完全可以將抵押物直接歸抵押權人所有。當然，對于抵押物價值多出的部分，可以由抵押權人找補，而不足部分則可由抵押人繼續清償。

（七）在建工程在抵押期間竣工的，應當在領取房地產權屬證書后重新辦理抵押登記。以在建工程抵押的，登記機關只是在抵押合同上作了記載，而當在建工程竣工，抵押人取得房屋所有權證后，若仍在債務尚未履行的抵押期間，抵押權人應及時要求抵押人辦理房屋抵押登記，并取得它項權利證書，這樣，抵押權人的利益才能得到有效維護。

四、抵押人的風險防范

開發商預售抵押在建工程的商品房之前，應取得抵押權人的書面同意并且如實告知購房者。根據《擔保法》的規定，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，應

通知抵押權人并告知買受人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知或告知的，轉讓行為無效。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對抵押人（商品房出賣人）未向買受人履行告知義務規定了遠比《擔保法》更為嚴格的責任。具體表現為：

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。由此導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任；

2、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

因此，無論是先抵押再出讓還是先出讓再抵押，抵押人（賣房人）對在建工程做了抵押后，均應如實告知買受人。否則，一旦買受人追究，抵押人（賣房人）將因未履行該義務而承擔違約責任，甚至有可能在違約責任基礎上還要承擔相當于買受人已付購房款數額的懲罰性賠償。

作者簡介：

楊明律師，北京市十佳房地產律師,畢業于中國人民大學法學院，獲碩士學位，系中國法學會會員、北京市律師協會房地產專業委員會委員、北京市煒衡律師事務所合伙人、中國房地產糾紛網首席律師。自1992年起先后從事檢察官和律師工作，曾榮立個人三等功，先后被評為“中國律師風云榜”上榜律師、北京市優秀律師黨員、北京市海淀區優秀專業律師等。

楊明律師長于房地產、公司法律及訴訟法律業務，先后在《人民法院報》、《中國律師》、《中國房地產》、《中國房地產金融》、《中華工商時報》、《北京日報》等報刊雜志上發表文章100余篇，著有《婚戀中的房產問題》、《贏在庭外—訴訟策略的案例實證分析》、《房產糾紛的法律對策》等書。

聯系方式：***

E-mail:prlaym@163.com

地址：海淀區北四環西路66號中國技術交易所大廈A座16層

第二篇：在建工程轉讓相關法律問題及其風險防范(楊明律師)

在建工程轉讓相關法律問題及其風險防范

北京市煒衡律師事務所 楊明律師

在建工程，一般是指已經批準立項，取得土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。在建工程轉讓，是指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。

一、項目轉讓、土地使用權轉讓、在建工程轉讓概念辨析

（一）相同點：三者都屬于房地產轉讓，都應當符合我國《城市房地產管理法》第三十九條、第四十條所規定的房地產轉讓的法定條件。即：

1、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

2、以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

（二）不同點：一般而言，項目轉讓中根據轉讓項目不同階段的物理形態，可分別表現為土地使用權轉讓和在建工程轉讓。

1、在沒有進行房屋工程施工的情況下進行的項目轉讓表現為土地使用權的轉讓。具體包括：1）、在毛地出讓的情況下進行項目轉讓，只要完成了開發投資總額的25%以上，即便尚未完成拆遷補償安置，也可以進行項目轉讓，由于此時房屋工程尚未施工，此時體現為土地使用權轉讓。2）、對于取得出讓土地的使用權后成片開發土地的，在形成了工業用地或者其他建設用地條件下的項目轉讓，也表現為土地使用權轉讓。

2、在已經展開了房屋工程施工情況下進行的項目轉讓則表現為在建工程轉讓。在建工程轉讓時，轉讓方持有建設工程施工許可證。

3、土地使用權轉讓與在建工程轉讓的標的不同。在建工程轉讓不僅轉讓了土地 使用權，而且轉讓了已建工程，還包括使用土地和建設工程有關的各項政府批準文件所產生的各種權益和相關義務。

4、一般而言，開發商受讓的如果是毛地，由于需要進行拆遷、七通一平的整理，因此項目轉讓時即可以表現為土地使用權轉讓也可以表現為在建工程轉讓。而開發商如果是通過招拍掛方式取得的熟地，由于無需再進行土地整理的資金投入，要達到轉讓條件，往往體現為在建工程的轉讓。

5、從以上區別似乎可以認為項目轉讓包括了土地使用權轉讓和在建工程轉讓。但有觀點認為，項目轉讓一般是指開發商所取得的項目整體轉讓，而在建工程轉讓則可以是整體項目中的部分在建工程進行轉讓。所以，在這個意義上，二者又不是簡單的大概念與小概念的關系。

二、在建工程轉讓的條件和限制問題

1、在建工程是否已經支付了全部土地使用權出讓金，取得了土地使用權證書。需注意的是，取得了土地使用權證書，乃至取得的商品房預售許可證，在事實上也不一定就支付了全部土地使用權出讓金，因為有時地方政府對企業會采取一些變通做法，因此一定要審查土地使用金的繳納單據或由房管部門出具已經支付全部土地使用權出讓金的證明。

2、在建工程是否已經完成了投資開發總額25%以上。根據法律規定，如果不符合這一條件，也是不可以轉讓的。實踐中，轉讓方為了逃避這一規定，往往利用土地使用權轉讓合同來替代在建工程轉讓合同，雖然按照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱司法解釋），只要取得了出讓土地使用權證書，就應當認定土地使用權轉讓合同有效。但在實務上，行政主管部門往往以不滿足投資開發總額25%的規定，不予辦理過戶登記。有的地方還規定協議出讓的土地其使用權轉讓必須向政府主管部門申報后，通過競價交易的方式進行公開市場轉讓，不得自行交易。所以這一規避辦法可能難以奏效。

3、在建工程是否被司法查封。如果在建工程已經遭到司法查封，則是禁止轉讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進行轉讓。

4、在建工程的抵押情況。我國《物權法》第一百九十一條規定：“ 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前 2 清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”因此可見，除非受讓人代為清償債務消滅抵押權，已經設定抵押的在建工程，未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。

5、在建工程的施工情況。建設工程施工合同是就建設工程的進場施工到最后竣工由業主與施工方就相關權利義務而達成的協議。在建工程是建設工程施工合同的標的，業主與施工方都對該在建工程擁有一定的權利，在業主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個月的優先受償期。在建工程轉讓的同時，也意味著業主在建設工程施工合同項下的權利義務關系面臨概括性轉讓，故在建工程的轉讓應經過施工方的同意方可進行。

6、在建工程是否取得合法手續。不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續也應具備，例如施工許可證等。因為項目轉讓后這些手續均要進行依法變更，因此，在建工程取得合法手續也是在建工程可以轉讓的前提條件。

7、關于已經取得預售許可證并部分預售的在建工程轉讓是否需要預購人同意的問題。《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第五十一條規定：“已經取得商品房預售許可的項目依法轉讓的，項目受讓人應當按照本辦法第二十九條的規定申請預售許可。原房地產開發企業應當自項目轉讓合同簽訂之日起10日內書面通知預購人，預購人在收到書面通知之日起30日內有權解除預售合同。預購人未解除預售合同的，預售合同中約定原房地產開發企業的權利和義務，由項目受讓人承擔。”可見，在建工程的轉讓并不需要預購人同意，只是原房地產開發企業在項目轉讓合同簽訂后10日內有通知義務。對于受讓人來說，必須認識到自己受讓在建工程后，如原預購人不愿解除原預售合同的話，自己則有繼續履行的義務；因此，應充分了解原預售合同的內容、預付款的收付情況等，并在建設工程轉讓合同中設定發生原預購人不同意解除原預售合同的處理措施。

三、在建工程轉讓協議的主要內容和需要提交的報批文件

（一）在建工程轉讓協議的主要合同條款內容包括：

1、雙方當事人情況；

2、在建工程項目概況（包括：坐落地點、項目性質、四至、占地面積等）；

3、轉讓方對在建工程轉讓限制條件的不存在或已解決承諾；

4、項目轉讓時土地使用權性質，獲得方式及使用期限；

5、轉讓費用的構成、數額、支付方式和期限；

6、項目用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續協助義務；

7、在建工程轉讓交割日期及方式；

8、違約責任；

9、解決爭議的方法 ；

10、轉讓當事人約定的其它事項。

（二）轉讓商品房在建工程項目一般需向負責承辦建設工程項目轉讓的政府職能部門提交如下材料：

1、轉讓方和受讓方各自的申請報告；

2、發改委的立項批復和商品房計劃；

3、紅線定點批文及規劃方案意見書；

4、建設用地批準書、國有土地使用證及土地出讓合同；

5、工程建設總平面圖；

6、房管部門拆遷批文及安置清單和安置情況說明；

7、建設主管部門對工程初步設計批復文件；

8、開發項目手冊；

9、受讓方公司財務報表（上一季度資產負債表及銀行當月對帳單）和銀行資信證明；

10、轉受讓方企業開發資質證書、營業執照復印件；

11、轉讓合同或協議原件；

12、項目建設計劃和開發項目不得再轉讓的保證書；

13、該轉讓項目未抵押的證明依據。

四、在建工程轉讓中受讓方應注意防范的法律風險

1、注意在建工程的轉讓條件和限制。轉讓的在建工程應符合我國《城市房地產管理法》第三十九條、第四十條所規定的房地產轉讓的法定條件。如果不符合上述法定條件，將可能導致合同無效或履行不能。這里需要注意是，根據司法解釋的規定，對于已經取得了出讓土地使用權證書，因此而簽署的土地使用權轉 4 讓合同就應當是有效的，但如果轉讓時并不符合完成開發投資總額的百分之二十五以上的法定條件，該在建工程轉讓即便是以土地使用權轉讓的合同形式而簽署的，也將面臨合同有效但客觀上因為審批機關不予辦理審批備案手續而導致不能履行，這種客觀上不能履行的合同，在司法實踐中往往會被人民法院予以解除處理。

2、對在建工程的相關法律手續和施工情況做好盡職調查。對在建工程的立項、報批、備案文件要逐一到相關行政機關進行調查核實，查驗土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證等相關證件。對于工程施工情況要進行建設工程施工合同的書面審查和施工現場核查，準確掌握工程施工的資金投入和施工進度，并對施工中可能產生的糾紛在充分評估的基礎上提出相應對策。

3、防止在轉讓合同簽訂后、房地產過戶之前，在建工程出現被查封、抵押的情況

轉受讓方從簽訂轉讓合同到提出過戶申請、從提出申請到房地交易管理最終審核同意辦妥過戶手續，要經歷兩段時間，這兩個時間段中仍可能出現轉讓人因到期債務或擔保，轉讓標的的在建工程被查封情況。可以在收購在建工程或接受在建工程作價出資時，查明轉讓方的債務甚至對外擔保情況，主動與其債權人溝通，采取三方協議商用部分轉讓款代轉讓方徑直支付給債權人，換取其對轉讓中的財產不申請保全措施承諾的方法，或者要求轉讓方作出相應擔保。

4、對于商品房項目的在建工程轉讓應了解原預售合同的主要內容 在建工程受讓人在簽訂轉讓合同前，必須清醒地意識到自己受讓在建工程后，如預購人不愿解除合同的話，自己則有繼續履行的職責；因此應充分了解已發生預售的合同內容、預付款收付情況等，并在建設工程轉讓合同中設定發生預購人不同意解除原預售合同情況的相應處理，才能按受讓工程的真正價值，準確設定本方義務，防范風險，實現自己的合同目的。

5、采取分期分條件付款或要求轉讓方提供履約擔保

在建工程的受讓方一定要清楚，因為信息不對稱，收購該在建工程的法律風險主要在受讓方這邊，轉讓方應提供履約擔保或分期分條件付款等方式來化解受讓方承擔的法律風險。

6、及時辦理土地使用權過戶和相關行政手續的備案

在建工程轉讓同土地、房屋轉讓一樣，經登記后才產生物權效力，未經備案或未按規定辦理過戶手續的在建工程轉讓對受讓方并不產生物權效力。受讓方也不能以此對抗善意第三人。因此，在在建工程轉讓中，受讓方應督促轉讓方盡快辦理土地使用權過戶和相關行政手續的備案，包括：

1）、項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續；

2）、項目土地使用權的變更登記手續；

3）、在建工程項目轉讓的備案手續，具體向房地產開發主管部門辦理；

4）、建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續，具體向規劃管理部門和建設管理部門辦理；

5）、其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續。

作者簡介：

楊明律師，畢業于中國人民大學法學院，獲碩士學位，系中國法學會會員、北京市律師協會房地產專業委員會委員、北京市煒衡律師事務所合伙人、中國房地產糾紛網首席律師。自1992年起先后從事檢察官和律師工作，曾榮立個人三等功，先后被評為“中國律師風云榜”上榜律師、北京市優秀律師黨員、北京市海淀區優秀專業律師、北京市十佳房地產律師等。

楊明律師長于房地產、公司法律及訴訟法律業務，先后在《人民法院報》、《中國律師》、《中國房地產》、《中國房地產金融》、《中華工商時報》、《北京日報》等報刊雜志上發表文章100余篇，著有《婚戀中的房產問題》、《贏在庭外—訴訟策略的案例實證分析》、《房產糾紛的法律對策》等書。

聯系方式：*** E-mail:prlaym@163.com 地址：海淀區北四環西路66號中國技術交易所大廈A座16層 郵編：100080

第三篇：在建工程抵押中存在的風險防范

在建工程抵押中存在的風險防范

【摘要】政府近期為遏制房價的迅猛上漲，采取了一系列政策，使開發商資金更加緊張。因此以正在建造的建筑物設定抵押向銀行申請貸款，已成為房地產開發企業融資的重要渠道。針對在建工程抵押中存在的事實糾紛和法律風險，建議對其進行嚴格審查，并利用網絡對在建工程實施動態管理。

【關鍵詞】在建工程期待權抵押貸款

在建工程抵押的概念和條件

一般認為，狹義的在建工程是一種實物上的未完成狀態，指建筑物的主體結構處于建設過程中。而廣義的在建工程是一種在法律上未完成的狀態，除包括狹義的在建工程外，還包括各項工程均已完工并達到竣工驗收條件后、未領取房屋所有權證書的情形。

物權法出臺之前，建設部出臺的《城市房地產抵押管理辦法》和最高人民法院頒布的《擔保法司法解釋》曾對在建工程抵押進行了規定，但效力較低，其中關于抵押權人和貸款用途的規定也具有極大的限制性，2007年10月1日起實施的《中華人民共和國物權法》改變了用較低效力的司法解釋以及部門規章對在建工程抵押進行規范的局面，第一次以法律的形式明確規定正在建造的建筑物可以抵押。根據以上規定，在建工程抵押是抵押人用其合法取得的在建工程，以不轉移占有的方式抵押給債權人，作為債務人不履行擔保義務的一種新型擔保方式。在建工程抵押需要具備以下條件：

在建工程抵押的前提條件是建設項目的合法性。用于抵押的在建工程應具備《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，表明建設工程手續完備、程序合法。另外為保證在建工程具有可轉讓的屬性，在建工程應達到一定的工程進度才能抵押，一般要求完成工程建設投資總額的25%以上。

在建工程抵押的目的是取得繼續建造工程資金。雖然物權法對在建工程的抵押權人以及資金用途等沒有做出限制性規定，但實踐操作中也不宜放開，如果用在建工程為其他性質的債權擔保，極易出現工程進度延緩甚至該在建工程成為爛尾工程的情況。一旦不能清償到期債務，抵押物因尚未竣工而無法進行不動產登記，既影響到抵押權人利益的實現，也加大了第三人期權實現的難度。

在建工程抵押當事人應訂立書面的在建工程抵押合同，并辦理抵押登記。在建工程抵押合同除包括一般抵押合同的條款外，還應說明在建工程的名稱、性質、坐落、建筑面積、權屬等基本情況，并提供該工程所涉及的建設用地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及施工許可證作為合同的附屬文件，辦理抵押登記時應遵循房地不可分原則。

在建工程抵押中存在的風險

在建工程的價值變化大，增加了抵押權實現的不確定性。雖然在建工程有其內在價值及使用價值，但以在建工程進行抵押時，因其處于法律上或事實上的未完成狀態，價值能否以交換價值體現出來還未可知。而且，市場行情的變化和投資策略的改變，都會直接影響在建工程的最終價值。另一方面在建工程種類多，不同用途、不同結構的廠房、倉庫、普通住宅、高級住宅等價格差異大，即使同種用途、同種結構的在建工程，由于建設工期長短不一，其材料費、人工費等也有差別。而在建工程抵押是以在建工程完工后的期待權益作為貸款擔保，只有在市場上能夠變現的、抵償金錢債權的在建工程，才能是適合的抵押權標的物，從而保證抵押權的實現。

重復抵押引發的抵押權重疊問題。在建工程抵押具有期權性質，在具體操作中容易出現原在建工程抵押尚未解除，登記機關就為按揭貸款進行抵押登記的情況。一些開發商為盡快完成工程建設，用在建工程作抵押向銀行申請貸款，同時為加速資金的回籠，在未經抵押權人的同意且未告知購房戶的情況下，將已設立抵押的在建工程預售給購房戶，且銷售所得價款并未向抵押權人清償債權。這種重復抵押增加了交易的不確定性，不僅購房者權利得不到保證，也為房地產行政主管部門的預售管理、權屬登記帶來很大隱患和糾紛。

權利沖突時，在建工程抵押權容易落空。房地產開發商常常將建設工程包給施工企業，因建設資金投入量大，開發商經常拖欠施工企業工程款，為保護承包人和農民工的利益，《合同法》第二百八十六條規定了建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，最高人民法院頒布的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》還規定了建設工程承包人應自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起六個月內行使優先權受償權。此外，《擔保法》第五十六條規定了土地管理部門收取土地出讓金的權利也優先于銀行的抵押權。《稅收征收管理辦法》第四十五條規定了稅收優先權，如果納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人財產被留臵之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留臵權執行。這些基于法律規定而產生的權利競存，會導致銀行的抵押受償權處于法律上有效、實際上無效的狀態，從而產生和增加了銀行的抵押權受損的風險。

如何防范在建工程抵押中存在的風險

由于在建工程抵押涉及環節較多、專業性較強，容易在房地產開發企業、銀行和購房人等多個主體之間產生糾紛，因此，筆者建議從以下方面著手防范風險。

抵押權人應嚴格審查在建工程抵押狀態。擔保法中規定，所有權、使用權不明或者有爭議的財產不得抵押，因此抵押權人首先應審查在建工程的權屬，審查的內容具體包括：在建工程是否按照有關規定履行了審批手續，是否存在超越規劃許可范圍、違法分包、使用無資質隊伍等情況。在建工程抵押權人的權利范圍，一般僅為辦理抵押登記時，已經建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內的土地使用權。因此，在確定在建工程抵押的范圍和初步估計實現抵押權的可行性時，可從在建工程已投入的工程款、已完成的工作量和工程總量、施工進度和工程竣工日期等信息來判斷;另一方面，一個建設項目可能包含若干個具有獨立使用價值的單項工程，當事人既可以對正在建造中的整個項目設立抵押權，也可以針對其中的單項工程設立抵押權。如果合同對在建工程抵押的范圍約定不明或難以描述的，可以按照建設工程規劃部門出具的規劃許可證來確定在建工程抵押的范圍。以此達到保證抵押權人能夠充分、全面審查在建工程抵押狀態，保證其抵押權益的實現。

科學評估抵押的在建工程的價值。在建工程在設立抵押權時價值不確定，但在實現抵押權時其價值是可以評估和確定的。因此，在審查在建工程權屬和確定抵押權范圍的基礎上，還必須科學、準確地評估在建工程的價值。評估過程中應綜合考慮工程的用途、建設周期、工程總量和實際完工程度、已投入在建工程的實際支出、結算方式等要素，科學、準確地計算抵押物價值并合理確定抵押率。按照施工行業慣例，建筑公司墊款及施工款一般不超過工程總造價的30%，結合折價貶值等因素，在建工程抵押率應控制在50%以內，同時還要綜合考慮工程墊款、轉包、其他債權債務問題和投資風險等問題。所以在具體計算時，可根據在建工程不同形象進度采用不同的評估方法，對于工程未完工，尚未通過綜合驗收的在建物，一般采用成本法評估;對工程基本完工，已通過綜合驗收，但尚未取得產權證的準現房，一般采用假設開發法評估。從而實現抵押權人對在建工程設立抵押權時，對其價值進行科學、準確的評估，保證其抵押權益的實現。

利用網絡對抵押的在建工程實施動態管理。雖然法律規定了優先權，但并沒有要求公示，因此在接受在建工程抵押時，債權人并不知悉該在建工程上是否存在優先權。而在建工程抵押涉及國土、建設、稅務、銀行等部門，因此只有將每個抵押的在建工程的基礎資料、土地使用權抵押貸款情況、房屋編號、預售情況、在建工程抵押貸款情況、房地產開發企業的納稅情況等相關信息集中起來，建立跨行業、跨部門的信息溝通機制，加快實現信息網絡化管理，使信息化覆蓋到工程項目周期的全過程，然后利用合理規范的信息披露機制，使債權人既可以在放貸前篩選出優質客戶和開發前景良好的在建工程，又可以監測貸款資金的使用，以達到對在建工程實施動態管理，保證其抵押權益的實現。此外，嚴密監控抵押的在建工程資金的流轉過程。為此，第一，對已發放的在建工程抵押貸款，貸款銀行可要求借款人在本行設立基本存款賬戶。發放貸款時，銀行應依據開發商與承包商、供料商等簽訂的合同及工程的預決算報告，按照工程進度分期放貸，保證工程建設所需款項能按時到位。第二，如果開發商為了回籠資金，將正在建設中的房產預售，銀行可要求開發商每銷售一套房屋，須經抵押權人同意并解除該套房屋及該房屋占用范圍內土地使用權的抵押，開發企業再將已解除抵押關系的部分商品房預售給購房人，并通過定期盤點庫存商品房、在網上查詢銷售進度等，從而可以有效防止開發企業隱瞞真相、賤價拋售。第三，如果在建工程抵押與個人按揭貸款不是同一抵押權人，可采取四方協議監控資金流轉過程，保證抵押物產權結構的單一性，避免出現同一抵押物上多個所有權并存的情形。綜合、合理地利用以上手段，從而達到抵押債權人能夠嚴密監控抵押資金的流轉全過程的目的，保證其抵押權益的實現。

綜上，普通抵押權的標的物是抵押人擁有所有權或處分權的現實存在的財產，然而，在建工程抵押權的標的物是將來取得房屋的期待權，這一局限性使在建工程抵押權的實現可能面臨各種事實風險和法律風險，只有針對實際中存在的問題，采取綜合、合法、科學、有效的措施，才能進一步發揮在建工程抵押制度在促進經濟發展中的積極作用。

第四篇：在建工程抵押會面臨哪些風險

贏了網s.yingle.com

遇到債權債務問題？贏了網律師為你免費解惑！訪問>>

http://s.yingle.com

在建工程抵押會面臨哪些風險

我們都知道想要借款或者找銀行貸款都需要抵押的，那對于在建工程抵押會面臨哪些風險呢？接下來由贏了網的小編為大家整理了一些關于這方面的知識，歡迎大家閱讀!

在建工程抵押可能存在的風險：

1、在建工程合法性風險。

根據相關法律法規，抵押人必須已經取得在建工程占用土地的國有土地使用權，同時還必須已經獲得有關部門關于同意其進行建造的建設用地規劃許可證及其他證件。根據建設部《城市房地產抵押登記辦法》和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》，在建工程抵押貸款的借款人只能為抵押人，貸款人只能是金融機構(一般是銀行)，貸款用途只能用于在建工程繼續建筑資金。

2、價值確定風險。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

在建工程抵押權范圍僅限于設定抵押時已經建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內相應比例的土地使用權，而不包括登記后在建工程上繼續新增的層數和占用范圍外的土地使用權。

3、合同風險。

建設部《城市房地產抵押登記辦法》規定以在建工程抵押時，抵押合同還應當載明以下內容：

(1)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》三證的編號;

(2)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;

(3)已投入在建工程的工程款;

(4)施工進度及工程竣工日期;

(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能導致在建工程抵押合同無效。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

4、在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突的風險。

2002年6月20日，最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。根據《合同法》及該解釋，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，抵押權人的優先受償權很可能處于“有名無實”的境地。在實踐中，甚至會出現工程發包人與承包人串通虛構“發包人未按照約定支付價款”的事實，導致抵押權處于法律有上效、實際上無效的狀態。

5、劃撥土地上在建工程抵押的風險。

由于在建工程的抵押包含其所占范圍內的土地使用權，因此如果土地為劃撥用地，根據法律規定，一是以劃撥土地上的在建工程抵押必須經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準，否則抵押無效;二是拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出金的款額后(一般不低于標定地價的40%)，抵押權人有優先受償權。因此，劃撥土地上在建工程抵押很可能面臨未經批準而抵押無效或實現抵押權時價值所剩無幾的風險。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

6、房地產開發形成的在建工程抵押權與商品房預售沖突的風險。

盡管法律明文規定“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”，但通過訴訟程序解決這類糾紛，時間成本和執行難度都較大。

7、在建工程抵押權與稅收優先權沖突的風險。

根據《稅收征收管理辦法》，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收作為國家公權力就優先于擔保物權這種私權力。如果房地產開發企業在以開發項目占用范圍內的土地使用權或在建工程提供抵押之前已經拖欠稅款的，抵押權人 在處置抵押物時就要受到限制，稅務機關有權先于抵押權人處置并就處置價款優先受償，收稅后的剩余部分，抵押權人才可以受償。如果抵押權人私自處置抵押物進行受償，稅務機關知道后有權在抵押物價值范圍內向抵押權人追償欠稅企業應繳的稅款。

8、土地抵押轉為在建工程抵押過程中的操作風險。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

根據相關法律規定及實踐，在在建工程形成之前，以凈土地抵押登記，在建工程開始形成之后，土地使用權應連同在建工程轉為在建工程抵押。這要求必須對原登記的土地辦理抵押合同及登記注銷手續，并新簽訂在建工程抵押合同，且重新辦理登記手續。此時，如果操作不當，將會使抵押權人的抵押權落空：首先，作為抵押物的土地使用權如果已被法院或其他司法部門查封的，此時銀行若到登記機關注銷了原登記，卻因為抵押物已經被查封而無法辦理新的登記。其次，土地使用權雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權抵押登記后、在建工程抵押權登記前的短暫時間內，抵押物突然被查封，此時，在建工程抵押權登記也無法辦理。

? 返還不當得利起訴書2018最新范本書寫格式2018 http://s.yingle.com/zw/705058.html

? 小伙遇車禍腦死亡父母忍痛捐獻其器官讓生命延續 http://s.yingle.com/zw/705057.html

? 少年外公同日溺亡誰對自殺者有救助義務 http://s.yingle.com/zw/705056.html

? 民間借貸起訴后多久還款

http://s.yingle.com/zw/705055.html

? 論中國企業的商業秘密保護

http://s.yingle.com/zw/705054.html

? 車貸算不算夫妻共同債務

http://s.yingle.com/zw/705053.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 資產重組需要什么法律程序

http://s.yingle.com/zw/705052.html

? 黃記煌再曝丑聞后廚內幕這么惡心你還敢外食嗎 http://s.yingle.com/zw/705051.html

? 那不勒斯發生騷亂_恐怖襲擊保險賠多少 http://s.yingle.com/zw/705050.html

? 寫借條有什么注意事項,有借條算詐騙嗎 http://s.yingle.com/zw/705049.html

? 稅收代位權職權范圍有哪些具體的條件 http://s.yingle.com/zw/705048.html

? 老夫妻拾荒撿15萬返還拾得他人遺失物不能據為己有 http://s.yingle.com/zw/705047.html

? 別人欠錢不還追債絕招

http://s.yingle.com/zw/705046.html

? ? 公司為股東 http://s.yingle.com/zw/705045.html

收到法院傳票怎么辦,資產會被凍結嗎 http://s.yingle.com/zw/705044.html

? 餐廳設陰陽菜單同菜不同價負責人回應分量大環境好 http://s.yingle.com/zw/705043.html

? 股權轉讓債權債務公示期限一般是多久 http://s.yingle.com/zw/705042.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 女子花十萬整容變大小眼懷疑主刀醫生無行醫資質 http://s.yingle.com/zw/705041.html

? 知識產權制度在國防高科技產業科技創新中的作用 http://s.yingle.com/zw/705040.html

? 強制執行時債務人離婚躲避債務怎么辦 http://s.yingle.com/zw/705039.html

? 兒子先斬后奏花700元燙頭母親怒砸理發店不付錢 http://s.yingle.com/zw/705038.html

? 男孩撿到錢包被家長據為己有拾得遺失物該如何處理 http://s.yingle.com/zw/705037.html

? 男子賬戶忽然多50萬元后拒還被判連本帶息一起賠 http://s.yingle.com/zw/705036.html

? 哪些人可以當擔保人,擔保人有哪些條件 http://s.yingle.com/zw/705035.html

? 猴爬信號桿引車禍真有人把猴屁股當紅燈啦 http://s.yingle.com/zw/705034.html

? 撿到的東西多少錢以上構成犯罪

http://s.yingle.com/zw/705033.html

? 有限公司債務打的影響

http://s.yingle.com/zw/705032.html

? 第三方擔保合同書寫格式http://s.yingle.com/zw/705031.html

法律咨詢s.yingle.com

2018才有效

贏了網s.yingle.com

? 大排檔用腳洗菜背后的食品衛生誰來保障 http://s.yingle.com/zw/705030.html

? 河南一小學發生踩踏傷亡事故學校承擔什么責任 http://s.yingle.com/zw/705029.html

? 與同事游玩溺亡誰應承擔賠償責任 http://s.yingle.com/zw/705028.html

? 有欠條但沒有銀行往來能打官司嗎 http://s.yingle.com/zw/705027.html

? ? 商標國際注冊 http://s.yingle.com/zw/705026.html 個人債務糾紛法律訴訟時效是多長時間 http://s.yingle.com/zw/705025.html

? 點外賣被騎手偷吃現實版誰動了我的奶酪維權遭難 http://s.yingle.com/zw/705024.html

? 處理借款合同的糾紛要提供什么證據 http://s.yingle.com/zw/705023.html

? 搞錯快件快遞員下跪道歉客戶遭受人身攻擊被迫辭職 http://s.yingle.com/zw/705022.html

? 小貸公司債權可以轉讓嗎

http://s.yingle.com/zw/705021.html

? 男子用石塊砸袋鼠振振有詞哥們你是沒見過袋鼠打人吧 http://s.yingle.com/zw/705020.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 債權債務房屋抵償協議該書寫格式http://s.yingle.com/zw/705019.html

2018 ? 朋友借錢不還鬧上大街摩托車被扣賴上債主不還錢 http://s.yingle.com/zw/705018.html

? 銀行借貸需要哪些條件

http://s.yingle.com/zw/705017.html

? 債權轉讓合同交印花稅嗎

http://s.yingle.com/zw/705016.html

? ? 銀行借貸未還判刑嗎 http://s.yingle.com/zw/705015.html 廠商揭秘抓娃娃機真相_抓不到娃娃不是男朋友的錯 http://s.yingle.com/zw/705014.html

? 游客廣西北海被騙上非法游艇險喪身大海幸及時報警 http://s.yingle.com/zw/705013.html

? 哪些情況下借錢不還有可能坐牢

http://s.yingle.com/zw/705012.html

? 公司拖欠貨款解決方法

http://s.yingle.com/zw/705011.html

? 南昌星級酒店火災違反安全保障義務住客可索賠 http://s.yingle.com/zw/705010.html

? 小孫子抓住彩票不放奶奶無奈買下竟中百萬大獎 http://s.yingle.com/zw/705009.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 315晚會韓企擔心遭報復產品質量有問題生產者需擔責 http://s.yingle.com/zw/705008.html

? 出賣人與受讓人的連帶責任是什么樣子的 http://s.yingle.com/zw/705007.html

? 企業標識著作權歸屬糾紛案

http://s.yingle.com/zw/705006.html

? ? 債權債務相關知識 http://s.yingle.com/zw/705005.html 利息約定不明還能否主張支付利息約定不明的介紹 http://s.yingle.com/zw/705004.html

? 老漢轉給保姆8.9萬元后又起訴稱其不當得利 http://s.yingle.com/zw/705003.html

? 民間借貸糾紛案件有哪些特點

http://s.yingle.com/zw/705002.html

? 媽帶兒進女更衣室如何解決這讓人難以面對的尷尬 http://s.yingle.com/zw/705001.html

? ? 工地拖欠貨款怎么辦 http://s.yingle.com/zw/705000.html 騎共享單車后忘關鎖莫名欠費兩千萬怎能不讓人擔心 http://s.yingle.com/zw/704999.html

? 城管舉牌揭穿假乞丐這樣舉牌不侵權 http://s.yingle.com/zw/704998.html

? 公司變更后,債權債務應該怎么處理 http://s.yingle.com/zw/704997.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 擔保期限約定3年有效嗎

http://s.yingle.com/zw/704996.html

? 情人之間的分手費能否認定為債務 http://s.yingle.com/zw/704995.html

? ? 轉讓權 http://s.yingle.com/zw/704994.html

卡被盜刷銀行全賠_信用卡被盜刷如何自救 http://s.yingle.com/zw/704993.html

? 債權轉讓是否必須通知債務人

http://s.yingle.com/zw/704992.html

? 丈夫借款妻子不認反將債權人告上法庭法院如何判決 http://s.yingle.com/zw/704991.html

? ? 債務轉讓風險的規避 http://s.yingle.com/zw/704990.html 鹿晗留學照曝

光長的好

像花澤類

http://s.yingle.com/zw/704989.html

? ? ? 無因管理的民事責任 http://s.yingle.com/zw/704988.html 盤活財產是什么意思 http://s.yingle.com/zw/704987.html 景區門口自拍合影強制收費“收費玩偶”沒人能管 http://s.yingle.com/zw/704986.html

? ? 借錢不還算詐騙嗎 http://s.yingle.com/zw/704985.html 女子打麻將時兒子溺亡誰來為這個孩子的死負責 http://s.yingle.com/zw/704984.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 4歲女童遭老人摑掌毆打未成年人或從重處罰 http://s.yingle.com/zw/704983.html

? 南方多地暴雨有人發國難財積水中撿車牌一百一個 http://s.yingle.com/zw/704982.html

? 財產混同連帶責任是如何的

http://s.yingle.com/zw/704981.html

? 債權轉讓后還能撤銷轉讓嗎

http://s.yingle.com/zw/704980.html

? 女游客遭桂林導游暴打（旅游法）明文禁止強制購物 http://s.yingle.com/zw/704979.html

? 女子誤將5300元錯轉陌生網友這錢該如何要回 http://s.yingle.com/zw/704978.html

? ? 發行權 http://s.yingle.com/zw/704977.html

麗江法官被停職只因調侃57歲民警執勤在作秀 http://s.yingle.com/zw/704976.html

? 有限公司是否應繼承前獨資企業債務 http://s.yingle.com/zw/704975.html

? ? 涂改借款收據違法嗎 http://s.yingle.com/zw/704974.html 欠錢不還法院強制執行程序是什么樣子的 http://s.yingle.com/zw/704973.html

? 自殺樹種子被截獲法律如何規定有害生物入侵檢測 http://s.yingle.com/zw/704972.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 禁入食品化妝品單_國外產品也沒那么好 http://s.yingle.com/zw/704971.html

? 為結婚籌十萬彩禮_婚后立即離婚能否要回 http://s.yingle.com/zw/704970.html

? 卞虹林等假冒注冊商標案

http://s.yingle.com/zw/704969.html

? 借款合同債權人違約責任

http://s.yingle.com/zw/704968.html

? 朋友圈辱罵撒氣惹麻煩被判道歉三天賠款1500 http://s.yingle.com/zw/704967.html

? 心大母親將孩子放護欄上睡覺意外墜落商場是否要擔責 http://s.yingle.com/zw/704966.html

? 借款合同與借據的區別

http://s.yingle.com/zw/704965.html

? ? 專利申請的類型 http://s.yingle.com/zw/704964.html 債權人會議如何對債權表記載的債權進行核查 http://s.yingle.com/zw/704963.html

? 粗心將17萬當垃圾丟掉拾得他人財物可以要感謝費嗎 http://s.yingle.com/zw/704962.html

? ? 被擔保債權數額 http://s.yingle.com/zw/704961.html 父打麻將兒子墜亡樓房單位賠償http://s.yingle.com/zw/704960.html

法律咨詢s.yingle.com

27萬

贏了網s.yingle.com

? 可以追加擔保人的妻子為共同被告嗎 http://s.yingle.com/zw/704959.html

? 合同定金與違約金區別是什么_合同定金與違約金怎么選擇 http://s.yingle.com/ht/804862.html

? 哪些合同屬于效力待定合同_效力待定合同該如何追認 http://s.yingle.com/ht/804861.html

? 合同違約金的支付條件是什么_合同違約金有沒有上限 http://s.yingle.com/ht/804860.html

? 合同生效的條件有哪些_合同只簽名沒蓋章有效嗎 http://s.yingle.com/ht/804859.html

? 合同的效力怎么認定,效力待定的合同有哪些 http://s.yingle.com/ht/804858.html

? 如何提起代位權訴訟_行使代位權要注意什么 http://s.yingle.com/ht/804857.html

? 企業債權債務風險分析及防范對策 http://s.yingle.com/ht/804856.html

? 合同違約金如何計算_如何適用違約金與損害賠償金 http://s.yingle.com/ht/804855.html

? 承諾生效的條件是什么_承諾失效的情況有哪些 http://s.yingle.com/ht/804854.html

? 合同只簽名沒蓋章有效嗎_合同怎么簽訂才有效 http://s.yingle.com/ht/804853.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? ? 合同終止效力的體現 http://s.yingle.com/ht/804852.html 合同簽訂后一方違約之后一方又履行是否承擔違約責任 http://s.yingle.com/ht/804851.html

? 重大誤解的構成條件是什么_因重大誤解訂的合同怎么辦 http://s.yingle.com/ht/804850.html

? 違約金與賠償損失區別是什么_違約金與賠償損失如何適用 http://s.yingle.com/ht/804849.html

? 買二手車要不要簽二手合同

http://s.yingle.com/ht/804848.html

? 何時合同會被確認無效_合同無效或被撤銷的后果有哪些 http://s.yingle.com/ht/804847.html

? 定金合同的適用范圍_定金合同中包含哪些內容 http://s.yingle.com/ht/804846.html

? 房地產抵押未登記 抵押合同是否有效 http://s.yingle.com/ht/804845.html

? 合同內容約定不明的情況有哪些_合同約定不明怎么處理 http://s.yingle.com/ht/804844.html

? 行使先履行抗辯權的條件_行使先履行抗辯權的后果 http://s.yingle.com/ht/804843.html

? 補充協議什么時候生效

http://s.yingle.com/ht/804842.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 后合同義務有哪些_怎樣認定是否違反合同結束后義務 http://s.yingle.com/ht/804841.html

? 商品房買賣合同的主要條款有哪些 http://s.yingle.com/ht/804840.html

? 哪些條件下可以撤回要約_哪些條件下不得撤銷要約 http://s.yingle.com/ht/804839.html

? 如何認定房屋裝修合同的性質

http://s.yingle.com/ht/804838.html

? 要約的構成要件是什么_發出去的要約是否可以撤回 http://s.yingle.com/ht/804837.html

? 設計合同違約責任書寫格式2018 http://s.yingle.com/ht/804836.html

? 承擔違約責任的條件_承擔的違約責任方式有哪些 http://s.yingle.com/ht/804835.html

? 關于審理經濟合同糾紛案件有關保證的若干問題的規定(2018)http://s.yingle.com/ht/804834.html

? 合同糾紛訴訟管轄怎么確定_合同糾紛的訴訟時效有多長 http://s.yingle.com/ht/804833.html

? 合同詐騙罪和詐騙罪的區別與關系 http://s.yingle.com/ht/804832.html

? 承諾的方式有哪些_承諾生效應具備什么條件 http://s.yingle.com/ht/804831.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 侵犯優先購買權的買賣合同效力認定問題有哪些 http://s.yingle.com/ht/804830.html

? 當事人能夠變更合同嗎_哪些情形下能夠變更合同 http://s.yingle.com/ht/804829.html

? 房屋合同法買賣不成立如何處理

http://s.yingle.com/ht/804828.html

? 出賣人提前交付貨物怎么辦_出賣人遲延交付貨物怎么辦 http://s.yingle.com/ht/804827.html

? 有哪些合同是絕對無效的_有哪些合同的效力是待定的 http://s.yingle.com/ht/804826.html

? 合同仲裁條款如何約定_約定仲裁條款應注意哪些問題 http://s.yingle.com/ht/804825.html

? 可以用債權作質押擔保嗎

http://s.yingle.com/ht/804824.html

? 效力待定合同怎樣認定_怎樣追認效力待定合同 http://s.yingle.com/ht/804823.html

? 買賣合同履行地怎么確定_哪些買賣合同是無效的 http://s.yingle.com/ht/804822.html

? 合同約定不明咋辦_合同中沒約定違約責任能要違約金嗎 http://s.yingle.com/ht/804821.html

? 解除勞動合同通知書范本

http://s.yingle.com/ht/804820.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 承諾成立的必備條件_承諾與要約不一致怎么辦 http://s.yingle.com/ht/804819.html

? 效力待定合同的情況有哪些_效力待定合同追認的方式 http://s.yingle.com/ht/804818.html

? 合同解除的條件是什么_合同解除的程序是怎樣的 http://s.yingle.com/ht/804817.html

? 合同終止的條件有哪些

http://s.yingle.com/ht/804816.html

? 未成年人可以訂立合同嗎_未成年人訂立的合同是否有效 http://s.yingle.com/ht/804815.html

? 要約邀請是指什么_要約邀請與要約有哪些區別 http://s.yingle.com/ht/804814.html

? 如何約定合同爭議處理條款_發生合同爭議怎么處理 http://s.yingle.com/ht/804813.html

? 合同代理人簽字方式有哪些

http://s.yingle.com/ht/804812.html

? 合伙購房協議書（2018最新）的格式

http://s.yingle.com/ht/804811.html

? 合同訂立的形式有哪些_合同訂立的程序是怎樣的 http://s.yingle.com/ht/804810.html

? 合同欺詐的構成要件_買賣合同欺詐有哪些法律后果 http://s.yingle.com/ht/804809.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 合同解除權的除斥期間是多長時間 http://s.yingle.com/ht/804808.html

? 論最高額抵押的特征和合同

http://s.yingle.com/ht/804807.html

? 哪些情況下會構成欺詐_欺詐會有什么法律后果 http://s.yingle.com/ht/804806.html

? ? 哪些是無效合同條款 http://s.yingle.com/ht/804805.html 無效合同的情況有哪些_無效合同的處理原則是什么 http://s.yingle.com/ht/804804.html

? 無權代理和越權代理有什么區別

http://s.yingle.com/ht/804803.html

? 無效合同的表現形式_無效合同應該如何處理 http://s.yingle.com/ht/804802.html

? 關于經濟賠償金的規定(2018)http://s.yingle.com/ht/804801.html

? 怎么簽訂合同才有效_在合同上摁手印的效力如何 http://s.yingle.com/ht/804800.html

? 合同詐騙罪的主體是什么

http://s.yingle.com/ht/804799.html

? 什么情況下可解除合同_合同解除存在哪些法律風險 http://s.yingle.com/ht/804798.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 合同效力與物權轉移是兩個概念嗎 http://s.yingle.com/ht/804797.html

? 承擔違約責任的條件_違約責任的承擔方式有哪些 http://s.yingle.com/ht/804796.html

? 哪些合同是效力待定合同_效力待定合同應當如何處理 http://s.yingle.com/ht/804795.html

? 買賣合同的付款方式是怎樣的_如何防范買賣合同欺詐 http://s.yingle.com/ht/804794.html

? 集體合同備案是什么樣子的

http://s.yingle.com/ht/804793.html

? 締約過失責任要符合的條件_締約過失責任的賠償范圍 http://s.yingle.com/ht/804792.html

? 勞動合同糾紛的賠償計算標準(2018年)是什么 http://s.yingle.com/ht/804791.html

? 應該如何支付合同違約金_違約金與實際損失不符怎么辦 http://s.yingle.com/ht/804790.html

? ? 施工安全責任承諾書 http://s.yingle.com/ht/804789.html 有哪些合同違約的情況_合同違約責任的形式是怎樣的 http://s.yingle.com/ht/804788.html

? 附條件與附期限勞動合同的區別

http://s.yingle.com/ht/804787.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 訂立合同的法律程序有哪些_訂立合同后發生糾紛怎么辦 http://s.yingle.com/ht/804786.html

? 怎么預防買賣合同違約_怎么審查買賣合同內容 http://s.yingle.com/ht/804785.html

? 解除勞動合同賠償協議書（2018最新）寫格式2018 http://s.yingle.com/ht/804784.html

? 倉儲合同如何約定倉儲物_如何驗收倉儲合同倉儲物 http://s.yingle.com/ht/804783.html

? 合同違約怎么適用定金罰則_適用定金罰則還能要賠償嗎 http://s.yingle.com/ht/804782.html

? 勞動合同到期不續簽需要哪些手續 http://s.yingle.com/ht/804781.html

? 遲延履行導致合同無法實現,可以同時要求對方支付違約金和賠償金嗎 http://s.yingle.com/ht/804780.html

? 應該如何解決合同爭議_解決合同爭議如何申請仲裁 http://s.yingle.com/ht/804779.html

? 如何預防買賣合同違約_發生買賣合同糾紛怎么解決 http://s.yingle.com/ht/804778.html

? 合同成立的地點如何確定

http://s.yingle.com/ht/804777.html

? 南陽汽車運輸總公司為汽車買賣合同糾紛一案 http://s.yingle.com/ht/804776.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 簽訂無效合同的后果_合同被確認無效后如何處理 http://s.yingle.com/ht/804775.html

? 買賣合同應約定哪些條款_如何防范買賣合同欺詐 http://s.yingle.com/ht/804774.html

? 訂立勞動合同的原則及程序是什么 http://s.yingle.com/ht/804773.html

? 勞動合同不續簽要書面通知嗎

http://s.yingle.com/ht/804772.html

? 簽贈與合同應該注意哪些事項_在什么情況下會終止 http://s.yingle.com/ht/804771.html

? 合同一般都包括哪些條款_買賣合同應該包括哪些條款 http://s.yingle.com/ht/804770.html

? 簽訂購房合同需警惕的九大陷阱你知道嗎 http://s.yingle.com/ht/804769.html

? 合同訂立的形式有哪些_合同形式不符合規定怎么辦 http://s.yingle.com/ht/804768.html

? 無權代理的法律特征有哪些

http://s.yingle.com/ht/804767.html

? 合同糾紛的訴訟時效是多久_合同糾紛的訴訟程序有哪些 http://s.yingle.com/ht/804766.html

? 簽訂合同有哪些條款 http://s.yingle.com/ht/804765.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

? 合同訂立的舉證責任怎么分配_合同糾紛訴訟證據有哪些 http://s.yingle.com/ht/804764.html

? 口頭訂立的合同有效嗎_口頭合同的法律風險怎么防范 http://s.yingle.com/ht/804763.html

法律咨詢s.yingle.com

第五篇：在建工程抵押價格評估的風險分析及防范對策

在建工程抵押價格評估的風險分析及防范對策

在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。對于在建工程房地產抵押價格評估，存在著抵押物權益定量的不確定性，合法性、可利用價值較難以判斷以及工程真正的形象進度較難把握等風險。下面就在建工程抵押評估可能存在的風險進行分析，以期對此類評估的風險防范有所幫助。

1、抵押物合法性判定的風險分析及防范

在建工程抵押價格評估中，經常遇到的問題是現有施工規模超過了建設工程規劃許可證規定的工程量。在很多情況下，評估人員依據建設工程規劃許可證，往往無法判斷施工總平面圖上規劃建筑物的合法性，尤其是已經補報正在辦理規劃中的有些建筑物。這給估價工作帶來了難度，需要估價師有效地甄別。因此，作為房地產估價師，應當勤勉盡責，向相關技術負責人以及規劃和其他相關部門核實情況，搜集相關資料，確定合法有效的評估范圍。

2、抵押物權益的不確定性風險分析及防范

在建工程往往存在建設方工程款的支付滯后于實際完成的形象進度，與實際投資額不一致，造成在建形象工程權益的缺失。此類風險，主要在于建設工程承包方權益的確定問題。那么如何確定施工方的優先受償款呢?《房地產抵押估價指導意見》第十七條對此有明確規定：“評估在建工程的抵押價值時，在建工程發包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額”。另外，估價師應對在建工程房地產其他優先受償款進行調查，對于尚未支付的相關費用，應按照合同約定的金額計算或以政府相關部門規定的數額予以扣除。

3、抵押物可利用價值較難以判斷的風險分析及防范

在建工程的建設施工周期短則數月，長則三、五年甚至更長。在建工程在建設初期可能技術是先進的，功能也是完善的，但經過一定時間的開發建設后，在估價時點，由于市場及外部環境不斷變化，可能其技術、功能已經不能適應市場的需要，實際投入價值遠遠低于市場價值，面臨嚴重貶值的可能，這在專業性較強的工業工程評估中尤為多見，其市場價值很難由評估人員在較短的時間內得出結論。從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。在建工程抵押價格的評估，給房地產估價師提出了更高的現實要求，需要估價師對建筑方面的知識，各行業的發展趨勢，乃至科技發展方向都有一定程度的把握。這就需要估價師加強學習，夯實內功，培養敏銳的市場意識，提高自身素質。同時，對評估技術也提出了要求。估價師不僅要綜合運用多種評估方法進行評估，還要利用數學理論，探索和應用一些新的房地產估價方法，對房地產價值產生影響的因素進行合理的測算分析。

4、在建工程形象進度較難把握的風險分析及防范

在建工程形象進度把握是在建工程抵押價格評估的一個重要環節。房地產估價師在對抵押物的工程形象進度進行判斷時，由于專業程度的限制，很多情況下比較寬泛，往往依靠建設單位和施工單位的陳述，很難進行準確的判斷。估價師在對該類房地產做出評估之前，可以和相關造價咨詢單位進行合作或者要求建設方提供估價對象于估價時點的工程量鑒證報告，以確定真正的工程實際進度，明確工程量，并將其作為附件，使報告更加嚴密周全。

在建工程抵押價格評估是房地產抵押價格評估的重要形式。在評估過程中，還應當更加關注房地產抵押價值未來下跌的風險，應對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素予以研究和說明，并對變現能力進行分析，對在抵押期間可能產生的房地產信貸風險給予必要的關注。