第一篇：關于......社區拆遷情況的調研報告

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社會調研報告

關于??社區拆遷情況的調研報告

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中 國 ? 重 慶

年月

關于??社區拆遷情況的調研報告

重慶人民響應國家西部大開發優惠政策，兩江新區呼之欲出正式掛牌，從此重慶就發生了翻天覆地的變化，兩江新區的發展更是一日更比一日快，舊城換新顏已不再是傳說；儼然成為重慶人民以及全國人民效仿的榜樣，在重慶市政府的正確領導下和全區人民的攜手團結下，重慶拆遷正如火如荼演繹成現實版的愚公移山，全區開發建設和舊城改造的力度將不斷加大，城市擴張和項目建設的速度也將隨之越來越快，各種征地拆遷矛盾同時也會逐漸增多，在市政府的大力支持和正確指揮下，拆遷辦相關人員日夜奔波，給老百姓交流拆遷的意義，講述拆遷后給老百姓帶來的優勢，因此，正確處理征地拆遷過程中的各種矛盾和一些利益關系，化解因征地拆遷引發的人民相關矛盾，讓老百姓真正了解拆遷后給我們老百姓所帶來的福音，讓老百姓放心：拆遷后的生活條件會更加美好，因為二十一世紀的中國人不但要生存好還要活得更加有滋有味。為祖國的共同富裕夢想早日成為現實，促進和諧社會的春風春拂大地。

當然在拆遷過程中也會遇到很多困難，比如：老年人不理解為什么要拆他們的老巢，不思進取的年輕人想一鋤挖個金娃娃，當然這是不現實的，我們要做很多工作，要讓被拆遷的老百姓了解國家拆遷給老百姓帶來的現實意義。

拆遷工作既是推進城市化進程，提升城市品位，又是加快經濟建設和提高居民生活質量的一項基礎性工作。近幾年來，隨著我區城市化進程的加快推進，拆遷規模呈遞增趨勢，河嘉村社區也開始了拆遷。因此，研究探討征地拆遷遷給居民帶來的生活、生存、發展等民生問題，既是解決現實矛盾的需要，也是經濟社會長遠發展的要求。我對河嘉村社區拆遷相關居民的生活情況和當時產生矛盾，以及居住現狀進行調查分析和研究的基礎上，形成以下調研報告。

一、社區基本簡介

二、…社區被征地居民的現狀

1、居民地拆遷概況

拆遷地涉及人口占全社區人口50%，拆遷面積占全社區總面積的45%，一共有三個拆遷片區，拆遷房屋面積是17500平方米，拆遷戶有700多戶。一號拆遷片區從九院到糧食路，二號拆遷片區是濱江路，三號拆遷片區原川儀十八廠，現在一號拆遷片區基本完工。

（附：拆遷前照片）

（附：拆遷后照片）

2、拆遷居民現居住情況

在拆遷過程中由開發商出費用，讓拆遷居民在外面租房住，有45.45%的拆遷居民表示最大的不便之處在解決住房上。一次性拆遷了700多戶，對租房需求也大了，造成當時的不好租房和租房貴的情況。過渡費為10元/平方米/月，如每戶每月低于600元，按600元發放，以實際過渡時間來計算。

3、社區居民年齡結構相對兩極化，文化程度普遍偏低

通過入戶走訪，我了解到拆遷居民年老的、年幼的占總人口60%；從登記的文化程度來看，文化程度普遍不高，絕大部分無專業技能特長。小學以下文化占30%，初中文化占40%，高中中專文化占24%，大專以上學歷占6%，由于沒有高文化和特長，所以很多人都在家里待業或無業，所以收入為不穩定。這也體現出知識對居民生活狀況的影響。

三、居民的意見

對于城市拆遷改造，很大一部分拆遷居民持支持態度，但也有少部分拆遷居民支對拆遷工作產生了較多的顧忌。具體情況：

調查中有50％的拆遷商戶對城市拆遷表示支持，訪談中當問到“你對城市拆遷有什么看法?”時，有的居民講道：“拆墻透綠是好事，把我們的城市建得更美麗，可以讓城市發展的快！”“一年一大步，三年大變樣”，以拆遷促進重慶提升品位，改善形象，是創宜居重慶的必然選擇。

而45％的拆遷商戶對城市拆遷盡管表示支持，但同時也認為拆遷工作存在很多的問題，一拆遷居民在訪談中談到，“我們老都老啦，搬在哪里住都不方便，為我們考慮的太少了，拆咱不反對。你們只管拆，拆完了我們住哪里去哪兒呀?”“社會要發展，城市要進步，需要更好的生活環境。我們從來沒有想過要阻擋城市發展，也就沒有力量阻擋，但我們需要開發商考慮我們這部分老百姓的利益。”

另外5％的拆遷商戶對城市拆遷表示反對，“這是我們家上面傳下來的房子，拆遷了，就是對我們老人不敬”。還有個原因在于補償的標準過低,認為給予的貨幣補償不合理。

通過調查中發現，居民的生活水平普遍偏低，拆遷使很多人不得不重新在外租房，因此拆遷也帶來了很多不安定的社會因素。

四、采取的措施

1、幫扶弱勢群體，解決實際困難。

針對經濟與住房都困難的“雙困戶”，開發商制定了一系列政策措施，保證其基本居住條件。一是保底安置，分段結算。對于私有住宅房屋建筑面積低于45平方米，他處無住房，并持有低保證的被拆遷人，按不低于45平方米產權建筑面積的標準戶型進行安置。45平方米以內的差價款，被拆遷人不再支付；超過4

5平方米不足60平方米的，由被拆迂人按實際成本價結算；超過60平方米的，由被拆遷人按市場價結算。二是幫貧助弱，殘疾人享“優惠”。被拆遷人為殘疾人，在安置房樓層上給予適當照顧；持有低保證的殘疾人，領取臨時安置補助費和搬家費時，比照規定標準增加20％的獎勵。三是廉租補貼，優先申請。

2、改善民生，讓群眾得實惠。

一是產權調換享面積補差優惠。對于被拆遷房屋的拆遷補償，產權調換按套內建筑面積結算差價。二是適當提高補助標準，對于選擇貨幣補償安置的，一次性發放的臨時安置補助費由1.5個月增至6個月，對50平方米以下的被拆遷房屋面積均按50平方米來計算；對一次性發放的停產停業經濟損失補助費由

1.5個月增至3個月，搬家補助費由原有的每戶300元增至1200元。

拆遷工作中出現的矛盾，會引發動遷居民的對立情緒，嚴重損害政府的形象和造成社會情況的不穩定。由于政策制定的不完善，對解決困難群體的實際問題或給困難群體造成新的不便，這也是造成不穩定的因素。輿論的多元化也會成為不善者的工具，造成信息的混亂，給動遷工作帶來更多的負面的影響。針對以上問題，我們要一一區別，妥善處理。

在與走訪調查中與群眾的交談得知，絕大多數居民是比較信任開發商的，他們認為在征地拆遷的補償費用分配問題還是很好的，分配問題解決好，各種矛盾就會大大減少，社區的日常工作就能更加順利的進行。

五、調研結論建議

1、完善拆遷立法和拆遷補償政策

第一,遵照被拆遷人的意愿,按市場價格補償。許多人認為,應該“按照當初拆遷時,其居住房屋的市場價格補償”;還有人認為,應該按同類地段、同類商品房的價格補償。自我認為應該召開聽證會,或者通過網絡、新聞媒體向社會各界廣泛征求意見,了解百姓的心聲,滿足百姓的要求,根據百姓的意愿制定政策。第二,對現行的最低補償標準進行相應的調整。在保證被拆遷房屋現有市場價格補償的基礎上,兼顧被拆遷居民的利益。鑒于土地升值空間較大,升值較快,開發商在制定補償標準的時候應當考慮到被拆遷土地未來的升值潛力,以及由此帶來的地上建筑物的溢價。

第三,對于因拆遷改造造成的各類損失應該給予補償。調查訪問中,許多居民反映其家里僅僅裝修完才兩個月也要面臨拆遷,但是只給了住房面積的補償,房屋裝修花費卻沒有補償。還有的居民認為,其現居住地距離工作單位非常近,但是拆遷后被安置到非常遠的地方,交通費用以及乘車花費時間的損失,也應該給予補償。

2、加大城市基礎設施的建設力度,增加公共產品的供給

城市房屋拆遷改造對被拆遷人而言肯定是有很大影響的,所以,加快城市的發展步伐、加大城市基礎設施的建設力度和增加公共產品的供給是關鍵,只有各項設施都非常完善,才會減小拆遷改造帶來的影響。教育、醫療、購物及出行是影響居民生活的主要方面,政府各有關部門應當協同合作,對于已建成的小區,政府應當盡快完善其周邊的基礎設施,對于尚未動工的項目,則應當做好規劃,保證小區軟件和硬件設施。

總之,城市房屋拆遷改造應該在保證被拆遷人原有生活質量不受到影響的前提下,力爭有所提高。這才是城市房屋拆遷改造、城市發展的根本目的所在。結論

(1)城市房屋拆遷改造使城市景觀得到很大改善。(2)自然環境、人文環境、安全性、生活便利性、出行便利性等對居民的影響因居住區域、居民社會屬性的不同而顯著差異。總體來說,中青年、高學歷、高職位、職業穩定的人群受城市房屋拆遷改造的影響不明顯。相反,年齡大、學歷低、職位低、職業不穩定或者下崗失業人員,拆遷改造后受到的影響較大,尤其是對困難家庭、弱勢群體的影響程度更大。(3)居民最為關心的是拆遷補償問題,居民普遍認為拆遷補償過低,拆遷補償機制不盡合理。

第二篇：拆遷調研報告

市伍橋村蟠桃嘴小區查違控違工作

調研報告

根據“年輕干部成長工程”培訓班的安排，我在市紀委查違控違第二小組參與伍橋村蟠桃嘴小區116戶查違控違工作。按照市紀委的統一部署，各查違控違小組實行包保責任制和值班制，通過一周以來進村入戶開展工作和實地調研，現將有關情況匯報如下：

一、查違控違工作情況

伍橋村位于湖北省大冶市東岳街辦,毗鄰尹家湖區,緊靠大棋路南,與國家級黃金山開發區鵬程村交界,西依尹家湖東岸之柳提,南隔劉家堰同新美村相鄰,北接金山工業園新區,武黃城際鐵路南北貫穿全村。隨著城際鐵路的建設，大冶北站的建立，兩湖一園規劃和落實，伍橋村面臨著整體開發，違章建筑也日漸瘋狂。

（一）進村入戶簽訂“三書”。根據市委、市政府的部署和要求，市紀委監察局積極進村入戶，與村民簽訂《違建認定書》、《違建承諾書》和《入戶登記調查表》，這在大冶市的拆遷歷史上是首次，起初群眾非常反感和不理解，害怕在上面簽字，認為是坑騙他們的“把戲”，我們全體工作組成員磨破嘴皮子，耐心細致的做工作，終于在及其困難的情況下把各項簽字率提高到90%以上。

（二）積極做好“三個轉變”。一是工作思路由主拆向嚴控轉變。之前，對違章建筑的處理往往只能通過市人民政府組織城管、公安、規劃、國土、司法等部門進行大規模的拆除行動，以達到清除違章建筑的目的，但受補償利益的驅使，部分群眾抱有僥幸心理，違章建筑仍不斷產生。而現在我們采取分組、分區域、包村等方式，堅持日常巡查，一旦發現違法建設行為，立即控制，防止因違法建設工程擴大而增加拆除難度，工作目標由拆違為主向嚴密查控、逐步實現規劃區內無新建違章建筑轉變。二是工作方式由強拆向助拆轉變。之前，對違章建筑的處理往往采取大兵團、大機械作戰的方式強制拆除，破壞性大，群眾的損失大，因而其對抗情緒比較嚴重。現在，對存在安全隱患的違章建筑，積極探索“助拆”的人性化拆違方式，最大程度減輕群眾損失，最大可能減少群眾對抗情緒，贏得了被拆群眾的認同和理解。三是工作態度由被動向主動轉變。起初，群眾對立情緒比較強，控違拆違面積比較大，從時間、空間上都難以巡查到位，拆除則依賴于大規模強拆行動的思想，導致違法建筑屢拆屢建，如雨后春筍。現在，通過不間斷的多次上門做工作，贏得群眾的理解，為查違控違和下一步的拆遷工作贏得了主動。

（三）牢固樹立“三種意識”。紀委作為執紀部門，在嚴格紀律方面是楷模。一是按章辦事，用好“權”。全體干部牢固樹立紀律意識，謹慎辦事。二是清正廉潔，拒收“禮”。

要求大家時刻保持清醒頭腦，在開展工作時，面對誘惑，堅持立場，不為所動，按章辦事。三是公正無私，不講“情”。在查違控違工作中，有時也許會遇到個別黨員干部、親朋好友給違建者說情的情況，我們嚴格按章辦事，各種違法建設被嚴格控制，群眾表示滿意。

二、存在的問題及成因

隨著城市化進程的不斷推進，廣大市民在享受優美的環境、優良的秩序、優質的服務、優化的管理的同時，也感知了違法建設給城市帶來的“臟”、“亂”、“差”、“吵”，為此，制約了經濟社會的發展，給招商引資帶來不利，是“兩型”社會建設的盲點。究其原因，存在如下問題：

一是部分村民受利益驅動，公然違反《城鄉規劃法》的相關規定，在規劃范圍內突擊建房，妄想通過種房子的方式來發家致富，以尋求政府的高額賠償。

二是可能存在部分村民與黑惡勢力或城管執法人員相勾結大肆違建的情況。

三是黑惡勢力在背后作支撐，公然暴力抗法，抵制城管拆違。

四是部分城管隊員未廉潔自律，借控違時機，收取灰色收入，暗中支持違建。

五是街辦、城管選擇性執法，未能以人為本、為民執法；未能嚴格執法、公正執法；未履行教育與處罰相結合的原則；見“硬”的就怕、見“軟”的就欺；吃、拿、卡、要；行政

不作為和濫用職權；采取不法手段維護本部門不正當利益；執法不公帶來很多亂象，導致違法建設愈演愈烈。

六是部分村官賤賣土地資源，非法組屋建房，只收錢不管事，涉嫌瀆職和非法侵占。根據相關法律、法規的規定，村組作為基層民主自治組織，是沒有行政許可權的，更沒有行政收費的權利，需引起各級政府高度警惕和重視。

三、幾點建議

一是必須明確控違辦、城管局、規劃局、街辦、城管大隊、村組、社區的權利、責任和義務，有權必有責、用權受監督、侵權要賠償、違法受追究。權責要明確、分工要合理、決策要科學、執行要順暢、保障要有力、監督要有效、形成合力。

二是必須落實績效考評、行政問責制度，市政府對于在拆違過程中查控不力的黨員、干部納入績效考評，一票否決，依法問責。

三是規范城管執法程序，依法下達執法文書，履行行政處罰和行政強制措施，及時制止和糾正違法行為，形成拆違的高壓態勢，維護執法的嚴肅性和剛性原則。

四是滿足轄區民眾規劃建設的需要，支持村組、社區劃出片區，統一規劃組屋，由村組、社區集中向市規劃局報批，履行行政許可手續，有序建設、和諧建設、文明建設、安全建設，節約土地資源，加強土地集約管理，符合城鄉規劃總體要求，為我市新農村建設、城鄉一體化建設作貢獻。

五是建立黨委領導、政府負責、群眾參與、社會協同的控違管理格局，打造一支行為規范、運轉協調、公正透明、廉潔高效、保障有力的城管控違隊伍。

六是重拳打擊違建中的暴力抗法行為，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三篇：拆遷調研報告

如何進一步破解拆遷難的調查報告

根據區委要求，區人大常委會組織專題調研組就進一步破解拆遷難的問題進行了調研，調研組采取走訪、座談、考察及查閱相關政策法律等方法，走訪了相關職能部門，召開了十幾個不同類型座談會，收集了50條意見建議，為調研報告的形成提供了基礎材料和依據。

一、拆遷工作的難點所在這里指的拆遷，包括城市房屋拆遷和征用集體所有土地

房屋拆遷兩個方面，即城拆和農拆。兩者所依據的法律政策、補償安置辦法均不同，工作難度農拆大于城拆，農拆往往與征用土地結合在一起，對農民來說土地和房屋同樣是賴以生存的物質基礎。因此，拆遷工作的難點也包括征用土地中的問題。

拆遷是經濟發展城市建設的一項基礎性工作，更快地推進“三大轉型、四大突破”，實施“八大區塊、十八個組團”，拆遷是前提。拆遷是一項民生工程但又是一項復雜的系統工程，它不僅涉及城鄉形態的改變，人們生活方式的改變，而且涉及到利益格局的調整和人民的切身利益，凸現出諸多的社會和家庭矛盾。拆遷得到了極大多數人的擁護，因為極大多數人通過拆遷改變了生活，得到了實惠。但人的欲望是可以膨脹的，利益最大化的追求及拆遷準備和保障工作的不足，使拆遷工作過程中遇到許許多多的矛盾、困難和問題。通過調查，我們認為主要有以下七個方面的問題。

1、行政裁決渠道不暢，影響了拆遷進程。新農拆《條例》實施前申請行政仲裁，農拆與城拆分別由市國土局和市房地產管理局受理及裁定，全市案件集中，數量大，辦案人員不足，街道、鎮呈報上去的裁決案件大多不能在規定的時間內受理，即使受理了也不能夠在規定的時間內作出裁決。目前，全區近200個釘子戶中有相當一部分已報送行政裁決。

2、房屋確權時限不一，增加工作難度。如對未經申批房屋確權問題，我區根據《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例實施細則》第十八條第四款之規定，屬1982年2月13日國務院《村鎮建房用地管理條例》施行前建造的房屋為確權范圍，而江東區規定1997年之前建造的房屋均在確權范圍之內，有些區規定時間更靠后，與江東之比較相差15年。因此，我區內82年至97年建造的房子就得不到確權認可，農民感到吃虧，要求政府作出解釋，為什么同在一個城市里，同樣是市轄中心城區，確權時間限定相差15年？

3、安置房建設滯后，老百姓心里不安，不愿簽約。在開發建設中多數項目

存在著重項目建設，輕安置建設現象，有些項目已經開工建設，安置房用地還沒著落，拆遷工作人員拿著圖紙作解釋，老百姓不相信，眼見為實。安置房沒有著落，意味著被拆遷人過渡期的延長，由此也帶來了諸如過渡費補償過低等問題，如果被拆遷人的要求沒有滿足就有可能拖延拆遷時間。

4、征用過程中影響拆遷的幾個問題。其一，10％留用地問題。10％留用地是市政府出臺的政策，但大多數拆遷項目得不到兌現，村集體經濟缺少了發展空間，股份制形同虛設，村里的公共服務缺少了經濟支撐。失地農民的各種保障也受到影響，村干部對10％留用地不能兌現抵觸情緒最大。其二，國有、集體土地價格不同。我國目前實行的是城鄉二元制土地管理模式，即同一塊相同用途的土地，因其國有、集體不同屬性而地價大不相同。所以集體土地被拆遷人不愿意接受貨幣補償，而希望土地置換，我區擁有的土地指標極度有限，絕對不能滿足置換需求。由于被拆遷人不接受貨幣補償而影響拆遷進程。其三，苗木補償問題。寧波市江北區人民政府《關于印發區土地征收青苗及地上附著物的補償意見》即北政{2005}45號文件，規定花木類損失補償最高限價為6000元/畝，在以后的操作中并未按文件執行。在杭州灣大橋連接線征用補償中按評估價補償，補償費每畝達6—8萬，引起許多村民的效仿，紛紛在規劃紅線內栽種苗木，征用補償后又可移種別處，等待新的補償。村干部反映，按45號文件，補償費過低，按當前施行的評估價又太離譜。

5、宅基地使用權與土地規劃控制的矛盾。宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，是農民的安身之本。它和土地承包經營權一樣，由作為集體成員的農民無償取得，無償使用。宅基地的用途是建造住宅及其附屬設施。多年來我區有些地區受土地利用總體規劃和用地指標的限制，許多符合建房條件的農民不能全部享有其應得的權利。房屋拆遷補償表面看是房屋建筑面積的補償，實際上更多體現的是宅基地的價值，一些缺房戶也因此喪失了部分宅基地的收益權。即使區政府出臺了30平方米的下限，但仍難以彌補多數缺房戶的損失。

6、重點工程建設與周邊環境的矛盾。近幾年來，江北區域內市重點工程，特別是交通道路建設工程居多，這是江北“后來居上，最美最好”的體現。但從拆遷這一角度上來說，受建設用地指標的限制，建設單位按項目規定用地需要量申報，沒有考慮到項目建成以后給周邊農民帶來的不便。如有的項目村中間通過又不是整個自然村拆遷，留下兩邊少量農戶，原有的通道攔截了，有的水渠也給堵了；有的形成了新的城中村，低畦地區。農民反響很強烈，要求能整體拆遷的盡量整體拆遷，新項目拆遷，村干部蓋章十分謹慎，怕留下后遺癥。

7、工作不到位帶來的一些負面效應。從總體上看，奮戰在一線的的拆遷工作人員兢兢業業，任勞任怨，為江北經濟發展付出了極大的精力和心血。但客觀地說，也有個別工作人員政策水平不強、工作透明度不夠，在評估確權補償過程中人為因素較多，彈性幅度較大，有時顯失公平；個別工作人員不善于做群眾工作，方法簡單，態度不夠誠懇，尤其對一些釘子戶的處理不敢碰硬，對漫天要價，毫無道理的不合理要求缺乏應對辦法，以錢買太平，以錢換時間，導致有些拆遷戶認為釘子戶得益而效仿。

二、破解拆遷難的建議

造成拆遷難的原因是多方面的，有歷史上的原因，有政策因素，有體制關系也有我們工作上的失誤。我們擺出難處，就是要正視問題，找出問題的結癥所在，想辦法去破解，推動拆遷工作的順利開展。為此，我們提出以下建議。

1、思想認識到位，營造拆遷氛圍。拆遷是當前我區經濟工作重中之重的大事。不抓拆遷，我們工作報告中的目標任務無法完成，“八大塊、十八個組團”就無法實施，好的藍圖就無法變成現實。首先，要集全區之力造拆遷之勢，統一全區上下的思想認識，弄清為什么要拆遷？拆遷為了誰？怎樣進行拆遷？每一位機關干部，尤其是領導干部要思考，我在拆遷工作中發揮多大作用？造就一種拆遷工作人人有責的氛圍。其次，部門與部門、市屬部門與區級機關、行政機關與司法機關之間，要圍繞拆遷這一中心工作，克服所謂的部門利益，通力協作，形成合力。再次，要向人民群眾宣傳拆遷工作的意義和出發點，要有針對性，把拆遷補償政策講清楚，把拆遷工作程序講清楚，以最大的誠意獲得人民群眾的擁護和支持。

2、完善工作機制，加強調控能力。建立健全區委統一領導、黨政齊抓共管，部門各負其責，機關單位和黨政干部積極參與，社會各界共同支持監督的領導體制和工作機制，建立由區委辦、區府辦、組織、紀檢、政法、建設、規劃、國土、農辦、公安、法院、街道、鎮等部門領導參加的聯席會議制度，設臨時性辦公室，抽調熱愛拆遷工作，身體健康的機關老同志充入辦公室，協調指導街道、鎮拆遷工作；建立定期不定期的例會分析、現場辦公、重大問題協調機制；落實以屬地為主的工作原則，完善重點工程建設工作督查制度和區領導聯系項目制度。

3、明確責任任務，落實激勵機制。堅持任務目標化、目標責任化、責任考核化。實行黨政一把手負責制，簽訂拆遷工作目標責任狀，把項目、任務分解到部門，細化到人，到崗。要列出時間表，細化到每周，規定時間內無正當理由完不成任務的實行“一票否決”。要設立專項獎金，對拆遷工作做出優異戰績的要予以重獎。組織部門要選派一大批年輕后備干部和新任命干部充入到拆遷攻堅活動中，在實踐中經受鍛煉，增強才干，培養考察干部。

4、嚴格執行政策，公平公正公開。從國務院到寧波市政府相繼頒布了一系列關于房屋拆遷和征用集體所有土地房屋拆遷政策法規，是拆遷工作準則。要把相關的政策法規明明白白地告訴給被拆遷對象，在陽光下操作。法律政策有規定的應嚴格遵守，堅持公平原則，不讓老實人吃虧，更不能讓漫天要價、提不合理要求的“釘子戶”得益。要敢于運用行政和法律訴訟武器，一旦進入行政裁決、行政強遷程序，就嚴格執行到底，不遷就，不退讓，要選擇典型案件進行行政強制執行，以顯示嚴肅性，震動教育他人。

關于未經審批建房的確權問題，應繼續按《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例實施細則》以1982年2月13日為臨界線的規定。理由是：1982年2月13日為臨界線是市政府出臺的政策，屬法規范疇，對全市有約束力，在未作修

改前，只能執行不能突破。從時限看與江東相比差距15年，但農民建房認證問題，在上世紀90年代中期，因當時土地管理尚不規范，有些農民祖傳的房子尚未做土地證，有些當時大隊口頭同意，農民自建房屋，但沒有任何手續，為此，在全國范圍內對農村房產、土地認證進行了集中清理。除本人不愿意做土地證外，祖傳老房子和絕大多數農民自建房，補辦了手續，做了證，農村補做土地證，城鎮補做了房產證和土地證。因此，在90年代中期以前的農民自建房已經確了權，不存在按江北政策與江東相比有大的吃虧。個別當時不愿意做證的農民那是他本人的事，與政策規定無關。

宅基地使用權與規劃控制的矛盾問題。我們認為，首先，未經審批建房的均屬違章建筑。農民享受宅基地的無償使用權，這是宅基地使用權能夠成為用益物權的根本。但宅基地使用權的取得必須符合鄉鎮土地利用總體規劃和有關標準及經過審批。問題在于江北有些地區多年來受規劃控制，凍結了宅基地建房的審批，剝奪了部分農民宅基地使用權。因此，我們確認凡未經審批擅自建房的均屬違章建筑是嚴格執法的具體體現。但本著實事求是精神，對規劃控制內的違章建筑應分清各種情形予以不同處理。符合宅基地建房條件、建房標準，建房用途的由于不能審批而已建的，拆遷后按寧波市江北區人民政府辦公室《關于印發江北區加強農村宅基地管理實施意見的通知》北政辦發[2008]6號文件規定給予貨幣補償，補償基準價格按有關政策規定。具體操作方法由村民說明建房原因、用途，村委會出具證明，街道鎮審核，依據衛星遙感圖，經公示確認。這樣將能夠享受宅基地使用權，由于不能審批而擅自建房的從違章建筑中分離出來。既維護法律的嚴肅性又維護了農民的合法權益，同時，又能理直氣壯地拆除違章建筑。

5、準備工作充分，暢通拆遷途徑。準備工作是否充分是順利完成拆遷任務的保證。準備工作包括項目規劃、土地許可、安置安排、補償標準、拆遷戶基本情況、拆遷意愿、心理底線等等狀況。當前，解決安置先行和10%留用地、苗木補償問題是當務之急。安置房是拆遷的前提和準備，安置先行是切實從維護群眾利益的角度出發，讓被拆遷戶及時介入，參與設計、建設管理，讓群眾吃放心丸以支持拆遷工作。10％留用地，應該從真心實意幫助村級組織發展壯大集體經濟出發。做到10％留用地與主體同步規劃、同步報批，消除村干部的思想顧慮，使其能全心全意、全力以赴投入征地拆遷工作中。苗木補償問題，我們認為區政府2005年45號文件在實施過程中與實際操作脫節，可以廢除重新出臺政策，建議以實物評估價為標準，以苗木的品種、數量+勞動成本+適當利潤為計算方法，既能使村民接受又能阻止投機者的不當得利。10％留用地和苗木問題是征用中我區比較典型和突出的問題，與拆遷直接關聯，應該引起有關部門的高度重視和解決。

6、善于同市級機關的聯系協調，求得上級的支持。作為市轄中心城區既有“近水樓臺先得月”的優勢，也有責權利不對稱一面。善于同市級機關協調、溝通，求得上級機關的支持是江北經濟社會發展的重要元素。拆遷工作更不例外，安置房的先行安置，10%留用地的兌現、土地指標，項目規劃等等問題，必須得到市里的有力支持才可以解決。在江北區域內許多項目是市里安排的，如市重點工程與周邊環境的矛盾問題，要事先向市里領導及相關部門領導反映開發拆遷工

作中的困難和問題，盡可能做到主體工程與周邊農民的生活、生產環境同步規劃，并與建設社會主義新農村相結合。再如行政裁決體制問題，應積極向市國土局爭取，把裁決權下放，由國土江北分局成立拆遷裁決工作站或工作小組，做好新農拆《條例》實施前遺留釘子戶的裁決工作。對新《條例》實施后的拆遷裁決，按新規定的職能體制受理、裁決。

7、抓緊專業隊伍建設，提高攻堅克難能力。拆遷工作是一項政策性，專業性較強的工作，要選調善于做群眾工作的同志從事拆遷工作；要加大各項培訓力度，學習做群眾工作的方法、策略，學習征地拆遷補償安置政策及相配套政策和行政裁決、司法執行程序，不斷提高專業業務素質和政策水平；要不斷強化拆遷工作人員的事業心、責任心，教育拆遷工作人員樹立任勞任怨的吃苦精神，一心為民的奉獻精神；要建立完善激勵機制，責任明確，獎罰分明，關心和愛護拆遷工作人員，及時解決他們的后顧之憂，使他們全身心地投入到拆遷工作中。

第四篇：征地拆遷調研報告

征地拆遷調研報告

征地拆遷調研報告

近幾年來，在推進城市化、加速城市建設、改變城市面貌的工作進程中，遇到的首要問題就是征地拆遷問題。在很多地方，征地拆遷已經成為基層黨委、政府的經常性的主要工作，同時也是難度最大的工作。由于征地拆遷直接牽扯到地方政府、開發商和被拆遷戶的利益，因此日益成為當前各種矛盾的焦點，如果處理不好，很可能引發矛盾沖突，影響社會和諧穩定。

一、征地拆遷存在的問題

當前征地拆遷中存在的問題雖然很多，但歸結起來主要集中在兩個方面。表現在政府方面，主要是違法征地、未征先占、以租代征以及未按法律規定進行補償、濫用權力，滋生腐敗等問題。表現在被拆遷戶方面，主要是嫌補償低，亂搭亂建亂裝修亂栽樹，以盡可能多地套取補償款。具體問題如下：

1、由于受土地指標的限制，很多地方普遍存在未征先占、以租代征、強迫流轉等問題。據統計和估算，國家分配給一個中等縣每年的建設用地指標大約200畝，而各個縣實際上占用的土地，包括工業用地和商業用地，每年都在近萬畝，這些被占用的土地大都是基本農田。以此推算，全國每年新占用耕地約在2000萬畝左右，5年就要減少近1億畝耕地。而所謂的土地開墾復耕、土地指標增減掛鉤等，純屬文字游戲和掩耳盜鈴，對控制耕地的被占用沒有任何實際意義，相反成為地方上濫占耕地的借口。

2、房屋拆遷貨幣補償不按法律規定辦事，補償太低。房屋拆遷補償，可以以舊換新，也可以實行貨幣補償，實行貨幣補償的，按照同區位新房價格進行補償，拆遷戶有選擇補償形式的權利。但是，在一些地方，為了幫助開發商銷售商品房，政府往往站在開發商一邊，如果被拆遷戶選擇貨幣補償，就按舊房的評估價補償，而評估價往往壓得很低。被拆遷戶為了不至于損失太大，只好放棄選擇貨幣補償，不情愿地選擇舊房換新房。但是，被拆遷的舊房面積往往小于新建住房的面積，拆遷戶還需支付巨額差價，加重了拆遷戶的經濟負擔。

3、征地拆遷有談判、討價還價的性質，雙方交易比較隱蔽，往往產生權力尋租，容易滋生腐敗。由于拆遷工作具有一次性交易，高額補償款的特點，在利益的驅使下，甚至有一些人鋌而走險，弄虛作假騙取補償款，造成國有資金的損失。

4、拆遷戶嫌征地補償低。目前征收耕地的補償費用包括土地補償費、人口安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。地上附著物和青苗補償，由有資質的評估公司進行評估。大部分人對地上附著物的評估和補償，異議不是很大。但是，很多被拆遷戶為了多得補償款，往往采取多栽果樹，臨時搭建附著物等措施，現在的評估補償政策又往往使這部分人得到了實惠。例如，一畝地的小麥、玉米青苗補償只有幾千元，而一畝果樹的補償則為幾萬元。很多果樹都是臨時突擊栽種的，栽種的目的完全是為了套取補償款。在一些地方，某地塊要進行拆遷，被拆遷戶為了多得補償款，往往突擊亂搭亂建亂裝修，政府雖明令禁止這種套取補償款的行為，但實際上卻是屢禁不止，部分地區的征地拆遷協調難度大，安置困難，拆遷時間緊迫，經辦人可能用金錢來換取時間，最后往往遷就被拆遷戶，對突擊建設裝修的地上附著物加以認定，使拆遷戶順利簽字了事。這樣就形成了聽話的吃虧，大膽的不聽話的占便宜的情況，導致補償金額節節攀升，不僅造成了資源的極大浪費，而且加大了拆遷成本，為以后的拆遷工作增加了難度。

二、解決征地拆遷存在問題的對策

1、進一步深入開展科學發展觀的教育。各級領導干部一定要牢固樹立科學發展觀，自覺以科學發展觀為統領，樹立正確的政績觀、價值觀，堅持以人為本，注重發展內涵，切實改善民生，堅決反對和杜絕一切脫離實際、違背群眾意愿、勞民傷財的形式主義的表面文章、政績工程。

2、嚴格執行現行法律法規，堅持依法辦事。征地補償中的人口安置費，按照法律規定從高不就低。房屋拆遷補償，落實貨幣補償按照同區位新房銷售價格補償的規定，尊重被拆遷戶選擇補償形式的權利。

3、加強現場監管力量。（1）堅持審核部門、監督部門及拆遷當事人三方到場，實施重要部位監控，加強征地拆遷費用的管理，實行權力制衡，加強征地拆遷監督力度和征地拆遷當事人的互相監督，防止弄虛作假，騙取財政資金。（2）在征地拆遷工作的具體操作上，增加透明度，使之公開透明，杜絕暗箱操作，減少群眾猜疑，接受群眾監督。（3）嚴格審核證件，識別證件真偽。房屋建筑一般按照產權或契證上的面積進行補償，一些投機取巧者就從中鉆空子，辦假證或涂改數據，提高補償面積，從而獲得額外利益。

4、改革完善征地拆遷補償政策。在現行法律框架內，大幅度提高對土地使用權的補償，土地使用權補償的費用，直接兌現給依法取得土地使用權的個人。對地上附著物的評估補償，宜粗不宜細，即高不就低。農村舊村改造拆遷補償，可借鑒推廣一些地方實行的平房拆遷補償按照宅基地面積補償的做法，不管附著物多少及裝修如何，一律按照宅基地面積進行補償，樓房可根據實際建筑面積酌情補償。這樣，可有效地杜絕亂搭亂建亂裝修亂栽樹等情況的發生，減少資源的浪費。

只要面對現實，認真總結經驗教訓，思想上行動上真正加以重視，從政治、經濟、法律、政策、機制各方面入手，齊抓共管，相信征地拆遷當中出現的種種問題，一定能夠解決。）

第五篇：拆遷安置工作調研報告

突破“拆遷安置瓶頸”制約 為建設現代化新太倉提供有力保障

——關于做好我市拆遷安置工作的調研和思考 拆遷安置工作調研報告

太倉市委、市政府提出“建設現代化新太倉”的宏偉目標，是貫徹黨的“十八大”精神的重大舉措。做好拆遷安置工作是現代化新太倉建設的重要保障，也是建設“和諧社會”的關鍵問題。最近，筆者結合自身工作，對全市拆遷安置工作進行了調研，并就如何突破這個“天下第一難”瓶頸，提出了思考和探索。

一、近年來拆遷安置工作的基本做法和評價 進入二十一世紀后，我市工業化和城市化的進程明顯加速，而作為前期保障的拆遷安置工作，力度也逐步加大。2002年以后，在規劃的引導下，我市年均拆遷量都在60萬至80萬平方米之間，其中70%為上世紀70至80年代建造的劣質城鄉住宅。近年來拆遷安置工作呈現出四個方面的明顯特點：一是與開發建設相同步。太倉港經濟開發區港區、新區和各鄉鎮開發區的拓展，均以拆遷安置工作為基礎。二是與現代化城市建設相適應。中心城區、新城區的一大批工業企業被“退二進三”，現代化建筑群拔地而起，這些均與拆遷安置密不可分。三是與新農村建設相。

則，操作比較困難。鄉鎮一般采用“預拆遷”方法和農民進行協議拆遷。實際操作中，大部分農民都能理解和支持，但也有少數農民協商不通，形成了星星點點的“釘子戶”現象。

二、當前拆遷工作存在的突出問題和成因

目前拆遷安置工作處于新老法律的轉換時期，隨著《物權法》和《城鄉規劃法》的實施，國家將重新出臺新的拆遷征收《條例》。拆遷問題涉及到經濟發展和社會穩定之大局，國家頒布新《條例》和與之相配套的法規，將有一個較長的過渡時期。過渡期將繼續實行2001年國務院頒布的《城市房屋拆遷條例》及其配套政策。分析當前拆遷安置工作成為“天下第一難”的成因，筆者認為有下列幾個方面： 1.社會輿論的“失之偏頗”。個別地區的“違法強拆”和“不文明拆遷”，確實激化了社會矛盾。“重慶釘子戶”和“廣州釘子戶”的處理，又使一部分群眾錯誤地認為，拆遷都是非法的和違法的，惟有滿足被拆遷人的要求，才是合法合理的。社會輿論的同情弱者心態，使一部分被拆遷人離開了法律和政策軌道，漫天要價，并以越級上訪相“要挾”來爭取“超大化”的利益。同樣，一些嚴格執行拆遷安置政策，支持城鄉建設的正面輿論又沒有占據主流地位，這給拆遷安置工作帶來了巨大的負面壓力。2.相關部門的“害怕心理”。拆遷安置是一個系統性很強的工作，從項目立項、拆遷許可、補償安置到公示聽證，涉及到10多個部門的監督和管理。在拆遷安置矛盾比較突出的情況下，少數政府部門怕被拆遷人“越級上訪”，怕“發生群體事件”，怕被“無理糾纏”等“害怕心理”突出，造成拆遷安置各個環節上的“軟作為”，增大了拆遷安置工作的難度。3.拆遷政策的“政出多門”。當前拆遷工作基本上由基層政府和有關部門主導，拆遷主體的多元化，帶來了補償安置政策的多樣化，“一區多價”、“一路多價”、“一組（村民組）多價”的現象時有發生。政策的不統一，客觀上帶來了被拆遷戶的相互攀比現象，給“協議拆遷”帶來了很大難度。同時，一些未經批準，由戶主擅自變更性質的住宅用房，由于申領到了工商營業執照，業主自認為應按數倍于住宅房的商業用房價格進行補償，其矛盾十分突出。4.經濟補償的“越拆越高”。由于近年來房價的不斷上升，使拆遷也通過“提高區位價，增加差額補貼，加大獎勵力度”等手段提高經濟補償數額，造成“越拆越高”。盡管拆遷人承諾“同一項目、同一時間、同一價格”，但被拆遷人往往認為“先拆吃虧”、“后拆得利”，而期望通過拖后拆遷期限來獲取更多的經濟補償。5.安置方式的“配套不夠”。目前，就拆遷難度而言是市區大于城郊，城郊大于農村。導致這種梯度差異的主要原因是安置方式的不同所致。農村大多采用“自拆自建”式聯排別墅安置，被拆遷戶由于受“土地換社保”政策的吸引，拆遷積極性較高。而城市被拆遷戶特別是城市拓展后形成的“城中村”，因居住上的觀念問題，撤銷村民組建制后安置上的歷史遺留問題，違章占地擅自搭建后取得的利益問題和破窗開店問題等，成為拆遷中的“難中之難”。另外，由于市區拆遷安置房建設上的“相對滯后”，也影響到了城市居民的拆遷積極性。

三、關于破解拆遷難題的思考和探討

如何破解拆遷安置這個“天下第一”難題，筆者通過調查研究，提出如下思考和探討。1.必須統一思想認識。拆遷安置，是現代化建設的必然產物，是經濟和社會發展的基礎工作和有力保障。我市目前實施的新一輪城鄉改造建設所涉及的拆遷對象，70%以上是上世紀七、八十年代建造的設計標準低、建筑質量低，歷史保存價值低的“三低建筑物”。通過科學論證和規劃，將破舊不堪的老城區改造成現代化新城區，逐步實現工業企業向開發區集中，農村居住向新村集聚的目標，這是落實黨的“十七大”精神，建設現代化新太倉的必然選擇和重要途徑，也是提高全市人民生活和居住水平的有效措施。要通過提高思想認識，破除目前存在的“難、怕、等”思想，形成有利于做好拆遷安置工作的良好氛圍。

2.必須健全工作機制。一是要落實責任機制。明確任務、明確分工、明確職責，充分調動拆遷工作人員責任性和積極性。