第一篇：來福士廣場——凱德置地項目企劃方案

來福士廣場——凱德置地項目企劃方案

來福士廣場簡介：

上海來福士廣場是一座集51層甲級智能化寫字樓、8層大型購物中心和2層停車場為一體的現代商業中心。該項目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。來福士廣場地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線路的交匯點。

來福士廣場是上海最高的寫字樓之一。黃金的位置，便捷的交通，周圍林立的星級酒店和一覽無余的城市風光都使來福士廣場成為眾多跨國公司的首選之地。

來福士廣場購物中心已于2003年11月1日開業。憑借豐富的零售業管理經驗，商場運營管理專家們已為來福士廣場的每個樓面精心規劃了相應的風格與主題。每個樓面的商鋪都經營著相關商品，配合遍布商場的指示牌，顧客能享受極大的購物便利，而租客也從大量客流中獲得商機。

來福士廣場各樓主題：

地下1樓特色集市

1樓摩登精品

2樓流行服飾

3樓休閑服飾

4樓男性世界與運動

5樓運動生活天地

6樓美食廣場

7樓健身與美容

來福士廣場行銷企劃

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的準備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的準備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果準備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對于銷售的意義要有一個準確的把握。

如何精心準備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什么樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化，更放眼于廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標準，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難于啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝于中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大于求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象征性定位。由于消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、“貴族”住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象征性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：

1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。

2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。

3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。采用低價戰略：入市時比

較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。采用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象征、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標準層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然后確定一個樓層系數，標準層以上一般每層加價比例為0.8％，標準層以下每層下調0.5％。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由于一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者“學會”想要什么，在滿足消費者需求方面的競爭便不那么重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，并深入人心，之后畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最后全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，“一網打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網絡，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養

和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由于推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

第二篇：凱德置地房產項目開發企劃方案

凱德置地房產項目開發企劃方案

凱德置地開發企劃

房地產業的細分行業主要包括房地產開發、房地產中介服務和物業管理。其中，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀。

房地產開發具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。房地產開發按業務側重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產開發和交易的，即所謂房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第二類是從事開發經營成片土地的，即簡稱成片開發。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，形成工業用地和其它建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。

房地產開發按項目的運作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。第二類，是把土地由生地變為建設熟地之后再轉讓的方式。

第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉讓；或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；或者接手在建工程后繼續開發等。

在本課題中，僅對房地產開發中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發模式及開發程序進行探討。

第二節 房地產業的地位和作用

房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活物質條件的基礎產業之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；

2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；

4.通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；

5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工等工業的發展；

7.有利于產業結構的合理調整；

8.有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；

9.有利于吸引外資，加速經濟建設；

10.可以擴大就業面。

隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。

第三節 房地產業的歷史沿革

1949年新中國成立后，廣大農村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現農民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現實。幾年以后，通過逐步實行農業集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。此后，農村買賣土地的市場即自行消失。

50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業的社會主義改造，全國城鎮陸續開始以“國家經租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。私有企業占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體

地位。

十年**期間，對城市房地產管理工作破壞極大。房地產管理機構幾起幾落，產權管理陷入混亂，違章占地幾經泛濫，變相買賣土地時有發生，住宅建設停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。” 隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革，新時期社會主義的房地產業萌發了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發展起來。從沿海到內地，從城市到鄉村，許多地方都出現了人們稱之為“房地產熱”、“開發熱”的情景。

由于我國的房地產市場還處于初始階段，故在其運行過程中產生了一些矛盾和問題。比如盲目建設、無證建設而出現的某些失控現象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續作出了許多決策，以逐步糾正房地產業存在的問題。

房地產業在我國是個新興的產業，是第三產業的重要組成部分，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經濟發展起到巨大的推動作用。

第四節 房地產項目開發程序概述

房地產項目開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。房地產項目開發程序是指進行房地產開發過程中應遵循的法律、法規及辦事程序。

對房地產項目開發一般應遵循下列程序：項目開發前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。

1．項目開發前期調研程序

項目的前期調研程序，就是通過開發商對擬投資地區房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。

2.項目立項程序

項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發建設資格。

3．土地使用權取得的程序

土地使用權取得的程序，就是開發商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，并取得建設用地規劃許可證后,辦理取得土地使用權手續的程序。

4.項目規劃程序

項目規劃程序，就是開發商取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的途徑。

根據國家和濟南市有關城市規劃的規定,在濟南市城市規劃區內開發建設的項目,必須符合城市規劃的要求,必須向市規劃局辦理項目規劃的申報手續,在取得“兩證”(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證)后,方可開工建設。項目規劃申報的基本程序如下：

（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發商要向規劃局申報規劃要點,規劃局對項目的用地范圍、規劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據。

（2）在可行性研究報告批復后,開發商可向規劃局申報項目定點規劃局向申請單位下發規劃定點通知書和設計規劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。

（3）根據規劃局提出的規劃設計條件,委托有資質的設計機構進行規劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發商在完成方案設計后,應向規劃部門提出審查申請。

（4）經審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據,也是取得建設用地規劃許可證的必備文件。

（5）開發商依據設計規劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規劃局申領建設用地規劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。

（6）申領建設工程規劃許可證,是在項目列入正式計劃后,申請辦理開工手續之前,需要驗證工程建設是否符合規劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據報請有批準權限的政府審批以后,對集體土

地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。

征地在領取建設用地規劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。

征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。

6.工程建設程序

工程建設階段，是指房地產開發項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業主使用條件的過程。

在項目完成規劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協議,支付有關費用；辦理招標批準手續；選擇施工、監理單位;辦理工程建設質量監督手續；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發辦）進行綜合驗收，交付使用。

7.房地產經營程序

房地產經營,是開發商通過對所開發房地產的銷售、出租,實現自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續到房地產交付使用。房地產開發商,既可以自己銷售和出租開發的房地產，也可以委托給專業的中介機構。銷售和出租的房地產都可以有期房和現房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發的預售許可證之后方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。

凱德置地開發項目榮譽

2009-10

凱德?風尚在第34屆成都市房地產交易會上被評為“居有所值?科技名盤

2009-06

凱德?泊宮榮獲2009’廣佛新人居十大高端領袖名盤”稱號

2009-0

3凱德?風尚被成都傳媒集團譽為“2008科技創新樓

2008-03

凱德置地被評為2007黃浦區優秀外商投資企業

2008-03

“天山河畔花園”被評為2008創建上海市節能省地型“四高”優秀小區

2008-03

“林茵湖畔園”東西被評為2008創建上海市節能省地型“四高”優秀小區

2008-0

1卓錦萬代獲得搜狐網焦點網2008中國地產新視角“北京別墅銷售十強”

2008-01

凱德置地獲第五屆北京地產風云榜“全國性及國際地產品牌北京表現力十強企業”

2008-01

凱德?品元項目獲第五屆北京地產風云榜“2008年最值得期待樓盤”

2007-11

凱德?上元項目在搜狐網、焦點房地產網舉辦的“2007中國住宅戶型設計大賽”中獲得“最佳景觀戶型獎”

2007-10

凱德置地在由新華社上海證券報主辦的2007“責任中國?和諧地產”評選頒獎典禮上，獲得“2007最

具社會責任房地產公司”稱號。

2007-09

凱德視界：全國人居經典雙金獎

2007-09

凱德視界：國際住協綠色建筑獎

2007-08

凱德?上元項目在建設部主辦的第13屆中國國際城市建設（案例）展覽會的主題活動上獲得了“高品質復合型綠色人文社區項目”的榮譽

第三篇：凱德置地項目行銷策劃書 凱德中國

凱德置地項目行銷策劃書

凱德置地公司簡介

“建宇樹人”是凱德置地的企業理念，凱德置地不僅為客戶提供優質的產品和服務，也為員工創造最佳的發展平臺，同時熱心社會公益事業，為創造一個和諧人性的社會空間而不斷努力。

在中國，新加坡嘉德置地集團以獨資控股形式成立凱德置地，這讓集團在中國能順利地進行運作，并且能更靈活地運用資金和管理業務。凱德置地在中國市場收益的增加促使了整個集團利潤的增長，為集團做出了重要貢獻。

凱德置地是一家致力于高品質住宅和商用房產的投資與開發公司。自1994年進入中國以來，就一直活躍于中國房地產市場，目前在華總開發業績以超過300億人民幣。2002年,凱德置地成為了“外商獨資投資有限公司”。凱德置地一貫倡導以人為本，尊賢重仕的企業文化，竭誠為客戶提供最好的產品和服務。最大的優勢源自強有力、有豐富國際經驗的管理團隊，及具有奉獻精神和專業素質的優秀人才。凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華的全資子公司。新加坡嘉德置地集團: 嘉德置地集團是亞洲最大的上市地產公司之一，總部設在新加坡。它的核心業務包括房地產、服務公寓以及房地產金融，分布在亞洲、澳洲、歐洲和海灣地區的主要城市。嘉德置地的房地產和服務公寓網絡遍布全球18個國家的70個城市。憑借其雄厚的產業資產和商業知識,嘉德置地也為客戶提供收費制的產品和服務。新加坡嘉德置地集團使命: 以國際化的形象構建世界級的房地產企業。創造持續的股東價值、提供高品質的產品和服務、吸引并發展高素質的人力資本。

凱德置地公司理念

秉承回饋社會，為民造福的一貫理念，凱德置地專注于營造充滿活力，設施完善，極具人文氣息的多元一體化生活空間。無論是住宅還是商用產業，凱德置地的物業從建筑設計本身到功能的實用性，都講求精益求精，至臻完美；并在產品的創新與增值上孜孜以求，不懈努力；深得全球品質人士青睞，在國內屢獲殊榮。

凱德置地如何進行項目行銷

由于房地產具有投資價值大﹑不可移動性及區位性等特點，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產產品銷售出去，必須根據營銷目標及營銷市場的特點，采取一系列營銷策略。由于房地產行業的迅猛發展，一些新的營銷理念和思路層出不窮。比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理論在房地產營銷中的應用。它有悖于營銷學中傳統的4P策略，將消費者置于房地產營銷的核心地位，無論是產品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發點。許多房地產營銷人員都將其看作是房地產營銷的戰略轉移，但4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰略轉移，還不如說是4P理論在實際操作中的發展與改良。因此，本文仍將按照營銷學中傳統的4P理論對房地產營銷策略進行分析。

中國的房地產市場從總體趨勢上看，已經進入以需求為導向的發展階段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。在市場營銷方面，無論是業內人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經難以打動人心。消費者開始注意產品的本身。購房者的經驗越來越多，日趨理性；違規項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。因此，房地產營銷的產品策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據的市場情況進行合理的創新。

房地產營銷產品策略（Product）房地產營銷產品策略是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。按營銷學中產品的概

念及內容，房地產產品可以分為三個層次：

1﹑核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

2﹑有形產品。指構成房地產產品的品牌﹑特點﹑式樣﹑質量 等。

3﹑延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業管理﹑保證公共設施的提供等。的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念﹑一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由于購房者的家庭感﹑安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產品和延伸產品上。在的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

首先是房地產品牌營銷。的房地產產品營銷已經由對單一的樓盤進行營銷發展到對整個房地產企業的品牌營銷的高度上。因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌才是贏取持久競爭優勢最強大、最持久的利器。在香港房地產市場上，長江實業﹑新世界集團﹑ 新鴻基集團等著名企業開發的房地產比其他企業所開發的同等條件的房地產要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。在同樣的市場競爭環境下，“品牌”為什么就會比“產品”厲害？因為“品牌”是有獨特形象的、是有個性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。而“產品”通常就只能以一系列物理語言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。人天生就是感情動物，除物質滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而 “品牌”有精神，“產品”則沒有。

產品是品牌的基礎，但產品不能自動升華為品牌。只有當人們將產品內在的品質特性及研發者、設計者、生產者對產品所傾注的感情充分發掘、提煉出來并有意識地賦予產品以人格化個性并外化為視聽覺形象時，“產品”才真正升華為“品牌”。因此形象設計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現相應的身份地位，才能激起目標消費者的美好聯想和購買沖動，才能讓消費者不斷重復消費。

隨著市場經濟發育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產作為一種特殊商品也不例外。要在消費者心中樹立起自己的品牌，房地產企業只有在房地產產品質量﹑服務﹑功能等諸多方面下工夫，對產品進行全方位的品質提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為后續產品的開發銷售提供條件。

其次是房地產產品的特色營銷

消現代社會崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。買房可謂一個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。開發商只有采取人無有，人有優，人優奇的個性設計，才能贏得盡可能多的消費者。

已有一些精明的開發商發現了特色營銷的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的營銷思想作為經營理念，不僅在小區布局、建筑外型、色彩、樓層、陽臺、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價格確定、促銷方式等方面也獨具風格，因而成為市場亮點。以最近大連市房交會上幾個銷售火爆樓盤為例，作為經濟適用房的“錦華南園” “錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件知音園”的IT特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應等，在開發商的精心營造下都成為極具個性的特色化樓盤。

再次是消費者居住環境的打造。

隨著現代社會環境污染的日益嚴重和環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環境和生活質量。購房者不再僅僅考慮地理位置是否優越、銷售價格是否便宜，而更加關注擬購房屋的環境設計。他們不僅希望小區內綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有污染源。這就要求小區開發應以環境保護為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。現在有

不少開發商提出的“搞房地產要先搞環境”“賣房子也是賣環境”，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。如1997年初上海的“綠蔭苑”，它獨辟蹊徑，提出“新加坡風”的嶄新概念，摒棄了當時眾多開發商追求的高容積率，在小區的規劃設計中著力營造其高達 40%的綠化率。隨后出現的“國貿花園”，也以“依綠而居”的營銷理念熱銷樓市。后來的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍色湖泊”，“中遠兩灣城”和 “盛大花園”以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場訴求點，這些樓盤均獲得了較好的銷售業績。當然，開發商同時要要避免借環保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以“環保小區”、“生態家園”，任意夸大物業賣點，不僅完全偏離了環保營銷的軌道，還會引發不少營銷后遺癥，成為行業公害。

盡管不少樓盤從提高居住小區的環境質量出發，在追求高綠化率的同時，有意無意地引入了綠色營銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營銷”。它與綠色營銷的區別在于，綠化營銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現，且綠化的實現形式也比較簡單，一般以宅前綠化為主；綠色營銷的內涵是豐富的，它不僅包括了外部空間（綠地、廣場、林蔭、道路、建筑小品等）營造，也包括了住宅單元內中空間（朝向、層次、通風、采光、干濕等）的營造。因此，綠化營銷與綠色營銷所要求的多元化內外空間的營造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠。另外，單一的綠化營銷量為競爭對手模仿，不利于市場多維度競爭格局的形成，同時也不能滿足消費者日益提高的對居住質量多方位要求。所以，單一的綠化營銷還必須與區位營銷、房型營銷、物管營銷進行融合才能實現真正意義上的環保營銷。

再次是房地產產品文化營銷。

當代社會文化對經濟的影響力越來越大，建筑亦不例外。項目選址對歷史文脈的承繼、挖掘與發揚，對社區人群生態的保留與重構，往往給樓盤帶來意想不到的效果。沒有文化的物業不過是鋼筋加水泥的殼子，現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是 “鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內涵。開發商如果發現了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。因此，開發商要注意在建筑風格上盡量體現文化內涵，通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，例如位于上海河南路、復興路上的太陽城市花園中，開發商專門修建了特色雕塑廣場——神牛廣場，并在小區安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個雕塑都給人們一個美麗的傳說。在這里，人們可以領略到難得的神話情調。

另外，隨著現代交通、電信的迅猛發展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠，地球變成一個村莊，人心卻越來越封閉。廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發商就注意到這一問題，他們把創造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，采取各種有效的措施加強業主之間的溝通、交流，他們在這一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當樸實，卻又那么珍貴，讓久久回味。另外，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品味，以及小區內大部分住戶的文化層次。現在不少開發商煞費苦心，不僅在建筑風格上盡量體現文化內涵，而且注意通過高品味會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營造小區的文化氣息，這不能不說是在文化營銷方面作出的有益探索和成功嘗試。

第四篇：國際會展中心·置地廣場項目新聞發布會

國際會展中心·置地廣場項目

新聞發布會

新聞發布會會序

? 嘉賓、記者分別入座（專人引導）? 主持人宣布新聞發布會開始

? 主持人介紹參加發布會的嘉賓、媒體記者 ? 領導發言

? 團隊及項目介紹

? 廠商發言及記者提問 ? 結束儀式 ? 晚宴

詳細程序：

15：30

簽到

照相留念

迎賓：

穿著盛裝的苗家少女作為迎賓，讓來自四面八方的來賓感受不一樣的貴州特色文化。以神秘的夜郎古國、苗家歌舞、攔門茶等等形式來充分展示貴州特有的風土人情。同時為后續的“蝴蝶文化”作為鋪墊。

在簽到處設4位禮儀人員（苗家禮儀人員）負責賓客的指引。

走廊口設4位禮儀人員（苗家禮儀人員）負責貴州特色的熱情攔門酒。

走廊的一旁分別設四位都勻茶仙子進行茶藝表演，同時邀請前來的賓客進行品嘗

云貴高原是茶樹的起源中心，是世界茶樹的故鄉。貴州許多民族都有獨特的茶事茶藝、茶史茶法、茶文學、茶風俗等。屆時，我們將有請貴州都勻毛尖茶“茶仙子”為大家進行茶藝表演，并讓各位來賓品上一口地道的都勻毛尖茶。

項目展示

1、展板展示

在走廊的末端以及會議大廳的門口處設有國際會議中心項目的展板展示，同時展示貴企業的各項信息。

2、模型展示

16：00 — 16：05 主持人介紹國際會議中心·購物廣場新聞發布會開始

宣布國際會議中心·購物廣場新聞發布會開始；

國際會議中心·購物廣場簡介；

國際會議中心·購物廣場主題。

16：05 — 16：15 開場節目表演

10至15人的侗族大歌表演

16：15 — 16：45

領導講話

1、會議中心領導

2、政府領導

3、公司領導致辭

16：45 — 16：55 中場節目

服裝展示表演

將苗族銀飾與現代時尚走秀相結合，既體現出了苗族銀飾的美麗，展現了苗族特有的風采，展示了貴州特有的文化底蘊，同時又不乏時尚元素。（同時穿著苗族銀飾以及各入駐品牌廠商的產品進行走秀）

16：55 — 17：00

團隊介紹

主持人邀請分別邀請各分公司總監以上人員上場亮相

主持人對上場人員進行簡短介紹 同時背后的LED屏幕進行短片展示

17：00 — 17：30

主持人邀請北京路項目、白云區項目招商負責人

負責人對各項目PPT進行講解和答記者問。

17：30 — 17：40 主持人邀請重要廠商上臺發言

播放背景音樂

由禮儀小姐引領廠商上臺發言

或進行意向性簽約儀

17：40 — 17：4

5邀請重要領導、公司領導、重要廠商

全場嘉賓進行亮燈儀式

17：45 — 18：00 主持人宣布發布會結束

主持人對晚宴安排進行介紹 禮儀小姐引領嘉賓進入晚宴廳

18：00 — 18: 05 主持人開場白

18：05 — 18: 25

領導致詞

18：30 — 20: 30

晚宴開始

國際會議中心領導、政府領導、公司領導和主要嘉賓，各分公司老總一同開香檳，舉杯感謝在場嘉賓。

晚宴中穿插靜態節目表演

整體布置

新聞發布會外場布置

? 布置地點

? 國際會展中心大門外及通道

? 布置內容

? 會展中心正門前小廣場設拱門1個，配條幅1條。

? 會展中心正門前小廣場設氣球2個，兩側各設1個，懸掛條幅。會展中心正門前小廣場護欄插彩旗20面（按間距1。5米）? 巨幅彩噴畫（置于會展中心大門口）

? 通道彩噴畫（一半是項目介紹，一半是苗族風情，貴州山水）

? 報到、指引

? 憑請柬報到，發禮品

? 在國際會展中心大堂設置報到處，專人負責接待 ? 在國際會展中心大堂設置指引牌1個 ? 安排禮儀小姐4名（苗族禮儀人員），負責嘉賓指引 ? 來賓車輛停放安排，指定地點、指定專人 ? 簽到臺及植物

? 具體內容由廣告公司設計，置地領導審批

新聞發布會場地布置 從嘉賓席看舞臺

從舞臺上看嘉賓席

平面示意圖

? 布置地點

? 國際會展中心會議場

? 主題會標

? 國際會議中心·購物廣場新聞發布會

? 主題畫面

? 巨幅彩噴畫，主席臺背景，嘉賓席雙面桁架噴繪隔斷 ? 具體內容由廣告公司設計，置地領導審批

? 主席臺

? 主席臺設在舞臺上兩排座椅（視主席臺嘉賓人數而定，事先確定人數，現場擺放座椅數），座椅前置小桌，配備臺布，主持人前設1個無線話筒 ? 舞臺前設演講臺，配備2個無線話筒，鮮花1籃

? 主席臺每位嘉賓備礦泉水1瓶，資料袋1個 ? 主席臺每位嘉賓前擺放貴賓臺卡（名簽）

? 每位嘉賓佩戴鮮花嘉賓卡（事先佩戴好，專人負責）

? 記者、來賓席

? 主席臺對面

? 記者來賓席設250個座椅

? 記者來賓席每位備礦泉水1瓶，每隔兩人中間放桌花一個 ? 記者來賓席第一排配備2個無線話筒

? 場地后隔斷

? 由于場地較大，后方采用一大兩小雙面桁架噴繪進行隔斷，具體隔斷畫面由置地領導審批 ? 音響安裝

? 根據需要配置音響設施（廣告公司負責）

?

錄像、攝影

? 指定專人負責

新聞發布會宴會廳布置

宴會廳示意圖

? 布置地點

? 國際會展中心宴會廳

? 主題會標

? 國際會議中心·購物廣場新聞發布會

? 主題畫面

? 巨幅彩噴畫，主席臺背景

? 小型舞臺10米X 4米

足夠容納12人左右的表演

? 席位設置

? 主賓席共三桌，平行至于舞臺正前方 ? 后分別按三排進行排列 ? 嘉賓席共二十四桌 ? 每桌配桌花一個

? 具體內容由廣告公司設計，置地領導審批

? 音響安裝

? 根據需要配置音響設施（廣告公司負責）

?

錄像、攝影

? 指定專人負責

新聞發布會來賓邀請

? ? ? ? ? 政府嘉賓（30名）廠商（200名）媒體（20名）

具體安排由專人統一負責（見后面人員組織方案）嘉賓邀請流程

? 擬定邀請嘉賓、記者名單

? 邀請嘉賓、記者名單報領導審批

? 重要嘉賓由領導聯系后，專人送達請柬 ? 記者通過電話聯系

? 通過傳真或電話再次確認嘉賓、記者參加情況 ? 最終確定到會嘉賓名單

新聞發布會現場媒體操作

? ? ? ? 邀請主流、多層面媒體代表到會

事先溝通，避免記者提出不恰當的問題

可安排3－5家各層面媒體對企業負責人進行單獨采訪

事先發放詳細資料，引導媒體向最有利于國際會議中心·購物廣場的方向傳播

新聞發布會資料夾內容

? 發布會日程安排 ? ? ? ? 領導、來賓演講稿 產品資料：宣傳畫冊 企業資料：龍博控股信息 活動宣傳畫冊

新聞發布會前期工作流程（時間推進表）

? 11月20日

? 各活動運作小組匯總 ? 小組各事宜進展狀況 ? 人員邀請組

? 確定嘉賓、記者及特約來賓名單 ? 制作、打印請柬，并確認無誤 ? 領導電話聯系重要嘉賓 ? 電話聯系記者及來賓

? 部分嘉賓、記者及來賓請柬送達

? 貴賓臺卡落實（按名單準備）

? 產品、企業、活動資料、宣傳片準備

? 條幅、彩虹門、氣球、彩旗、會標尺寸、內容、制作廠家、完成時間落實 ? 巨幅彩噴畫尺寸、畫面、制作廠家、完成時間落實 ? 話筒、指引牌落實 ? 鮮花嘉賓卡落實 ? X展架落實

? 其他物品落實（禮品、招待煙、打火機、煙灰缸、礦泉水）? 領導講話落實（指定人員）? 禮儀小姐

? 保安人員落實 ? 21日事項安排

? 11月21日

? 20日落實事項催辦 ? 人員邀請組

? 所有邀請嘉賓、記者、來賓溝通完畢 ? 重點嘉賓請柬送達完畢

? 活動管理組

? 參加領導落實

? 領導會議主持、致詞人落實 ? 會場確定、落實 ? 禮品確定、落實 ? 與協作單位聯系

? 22日事項安排

? 11月22日

? 21日事項催辦 ? 人員邀請組

? 最后確認邀請嘉賓、記者、來賓到會情況 ? 視情況補充嘉賓并落實

? 活動管理組

? 布置會場，當晚完成；

? 所有準備物品在24時之前必須到位

? 與協作單位聯系，最后落實所有準備工作，24時之前必須到位

? 接待會議室落實 ? 23日人員分工落實

? 11月23日

? 11：00（北京時間）

? 工作人員到位

? 協作單位工作人員到位 ? 完成各項準備工作

? 14：00（北京時間）

? 再次確認主席臺安裝完畢 ? 再次確認音響調試完畢

? 再次確認會場氛圍布置到位 ? 再次確認模型并用幔布置處 ? 再次確認氣球、彩虹門升起 ? 再次確認簽到臺布置

? 再次確認停車場禁界區隔離出

? 再次確認會標、條幅、巨幅彩噴畫到位

? 再次確認貴賓休息室布置出，配好招待煙、打火機、煙灰缸、xxx礦泉水

? 再次確認工作人員（含禮儀小姐）到位，按分工配合完成各項工作 ? 再次確認會議備品準備到位

? 活動物品檢查

? 人員檢查 ? 物品檢查 ? 資料檢查 ? 禮品檢查 ? 會場檢查

? 全程攝影、攝像協調 ? 簽到

? 嘉賓簽到（佩戴胸花）? 媒體簽到（佩戴胸花）? 會場引導 ? 資料分發

? 15：30

嘉賓報到，迎接

? 15：30 –15：50

茶歇 /（看宣傳片）/ ? 15：50 –16：00

嘉賓、記者分別入座（專人引導）? 16：00 – 17：45

新聞發布會

? 主持人宣布新聞發布會開始

? 主持人介紹參加發布會的嘉賓、媒體記者 ? 領導致歡迎詞 ? 節目表演

? 項目及團隊介紹 ? 答記者問

? 廠商發言（簽約）? 項目儀式開啟 ? 結束

? 17：45 – 18：00

會議結束，VIP客戶及廠商休息 ? 18：00 – 18：30

晚宴入場 ? 18：30 – 20：30

晚宴慶祝

第五篇：凱德置地市場營銷策劃方案

凱德置地市場營銷策劃方案

凱德置地市場營銷概況

所謂房地產市場營銷是房地產開發企業以企業經營方針﹑目標為指導，通過對企業內﹑外部經營環境﹑資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經過創意將物業與服務推向目標市場，以達到占有市場﹑促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。從某種意義上講，房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。

從中國的經濟體制看，市場經濟體制尚不完善，企業的經營管理水平相對低下，市場對社會資源的配置作用還不夠大，在優化產業結構﹑合理組織社會生產等方面，政府仍然起著較大的作用。政府對經濟干預的目的，是為了提高投資效益，降低投資風險，減少資源浪費，從而實現經濟和社會發展的目標，這個目標的實現就需借助市場營銷的功能作用。同時，雖然房地產行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。在房地產營銷方面，這個問題同樣存在。在現代市場經濟條件下，房地產企業之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產品，也就是說，開發商必須了解市場，按照市場需求開發建設住宅產品，通過交換實現產品的價值，最終獲取利潤或占領市場，促進企業的不斷發展，但許多開發商都還缺乏以顧客為導向﹑以交換為中心的理念，推向市場的住宅產品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉化為真正意義上的產品或商品。市場營銷就是連接市場需要和住宅產品開發建設的中間環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發經營成敗的關鍵。

凱德置地營銷因素

品質與品牌隨著房地產市場的發展和完善，新一輪的競爭是品牌競爭，發展商應以實實在在的物業在樓市中構筑其品牌基礎，堆積其無形資產。現在，市民選購房源的范圍已大為拓寬，房產消費有其特殊的大宗性和永久性，市民自然會選擇信譽好、品牌好的企業。房地產商必認識到品牌的形成需要可靠的質量做保證，它的形成不是靠宣傳樓盤得來的，而是需要企業和樓盤一同宣傳，并且以企業為主，要形成品牌，系列化、高質量、大規模缺一不可，但更重要的是發展商要有品牌意識，要主動地、自覺地、精心地把品牌當作一個目標去追求。

需求與價格 正確認識和妥善處理需求與價格的關系也是房產營銷的關鍵所在，把樓盤的定價控制在一個合理的區間至關重要，日益成熟的市場經濟運行機制要求開發商必須把產品的成本加上滿足人們需求的科學附加值進行綜合分析，才能使樓盤在一個合理的價格中正常銷售運行。

規范與服務 優秀的物業服務設施、營銷服務也可拉動需求，充分發揮社區功能，從健康、舒適角度提供良好的服務，以改善不同品味的需要。現在，開發商和中介商要真正售好自己的樓盤，除把營銷策劃工作作好之外，最關鍵的就是要以誠相待，與購買者建立朋友般的友誼。

凱德置地市場營銷策略

房地產營銷價格策略(Price)房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產定價方法、定價比例和價格調整策略。

1、房地產定價方法

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：

(1)市場比較法。將勘估房地產與相應市場上類似房地產的交易案例直接比較，對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產的公平市場價。

(2)成本法。以開發或建造估計對象房地產或類似房地產需要的各項必需費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產的價格。

(3)收益法。將預期的估價對象房地產未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的價格。

(4)剩余法。將估價房地產的預期開發后的價值，扣除其預期的正常開發費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發利潤，根據剩余之數來確定估價對象房地產的價格

當然，無論哪種定價方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。開發商采用低價戰略時，入市會比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場；而采用高價策略則標榜出物業的出類拔萃、身份象征、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。

2、定價比例

一般來說，先設定一個標準層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然后確定一個樓層系數，標準層以上一般每層加價比例為0.8％，標準層以下每層下調0.5％。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由于一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50％。

3、價格調整策略。

房地產價格調整策略可以分為直接的價格調整、優惠折扣兩方面內容。

直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價格調整主要有兩種形式：（1）基價調整。基價調整就是對一棟樓的計算價格進行上調或下降。因為基價是制定所有單元的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對；（2）差價系數的調整。每套單元因為產品的差異而制定不同的差價系數，每套單元的價格是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算來的。但每套單元因為產品的差異性而為市場接納程度的不同并不一直是和原先的估計是一致的。差價系數的調整就要求根據實際銷售的具體情況，對原先所設定差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場對不同產品需求的強弱。差價系數調整是開發商經常應用的主要調價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價系數可以在一個月內調整近十幾次，以適應銷售情況的不斷變化。

優惠折扣是指在限定的時間范圍內，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進行銷售調劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內的現實折扣；買房送空調、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優惠折扣所讓的利應該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進銷售。再者，不要與其他競爭者的優惠折扣相類似，優惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發商標新立異提供了可能。

房地產營銷渠道策略(Place)中國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為企業直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網絡營銷﹑房地產超市等。

企業直接推銷，是指房地產開發企業通過自己的營銷人員直接推銷其房地產產品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優勢在于它可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委托代理推銷的費用（相當于售價的1.5%~3.0%），但推銷經驗的不足和推銷網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于中國房地產市場正處于起步階段，房地產市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經驗還有待于積累發掘。所以它還是中國房地產銷售的主要渠道，在房地產市場發展的將來，它依然會占據重要位置。

委托代理推銷，是指房地產開發企業委托房地產代理推銷商來推銷其房地產產品的行為。所謂房地產代理推銷商，是指接受房地產開發企業的委托，尋找消費者，介紹房地產，提供咨詢，促成房地產成效的中間商。委托代理商可以分為企業代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構，后者是指中介代理的個人，即經紀人。

網絡營銷是信息時代和電子商務的發展的產物，它也運用到了房地產市場營銷上，中國出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網﹑中房網等，它們為房地產企業和消費者提供了全新的信息溝通渠道；同時，許多房地產商也利用internet網絡資源，進行網絡營銷。2000年9月，上海“青之杰”花園推出了全國第一本電子樓書，標志著網絡房地產營銷又增加了新的手法。現在不少開發商都在互聯網上注冊了自己的網站，為企業和產品進行宣傳和推廣。通過互聯網雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務的進一步發展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。

房地產超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現的一種全新的營銷渠道。它的出現表明中國房地產銷售開始告別傳統的開發商自產自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認為，房地產超市是中國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉機。