第一篇：杭州房地產(chǎn)策劃(廣告)及代理公司調(diào)查報告

地產(chǎn)策劃(廣告)及代理公司調(diào)查報告

杭州地產(chǎn)策劃(廣告)及代理公司調(diào)查報告概述

杭州，浙江省省會，就城市規(guī)模來講是一個標準的國內(nèi)二線城市，房價卻是不輸國內(nèi)任何一個一線城市，簡單說杭州是一線房價的二線城市。房地產(chǎn)市場這么有特點的一個城市自然有其特殊性，比如杭州的地理優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，浙商實力等都是主要原因。下面就房企操盤角度對本地房地產(chǎn)策劃（廣告）和代理公司進行的調(diào)研、約談與分析。房企操作模式

2.1本地房企基本不用代理公司

以往，以綠城、濱江為代表的本地開發(fā)商均采取的是以策劃（廣告）公司協(xié)助自身銷售為主的模式，很少用代理公司銷售。一方面是杭州樓市稀缺絕版性遇上浙商的不差錢、另一個依仗其產(chǎn)品品質(zhì)積壘起來的品牌效應，致使其產(chǎn)品沒有太大的銷售難度。用宋衛(wèi)平的話說就是“前些年形勢太好了，沒有把點心放在銷售上”。其它本地較小的開發(fā)商很多都是紛紛向這兩家看齊，在操盤方式上學習模仿，嘗試其它銷售方式的也不太多。這直接造成了杭州樓市一手房代理行業(yè)一直沒能很好地發(fā)展。無論是本地的房產(chǎn)代理公司還是外來的代理公司都沒形成很大氣候。隨著外來地產(chǎn)大鱷的不斷進駐，杭州樓市競爭加劇，國家調(diào)控不斷升級，以綠城為代表的本產(chǎn)房企在操盤方式上也在轉(zhuǎn)型中。向綠城就是向其合作伙伴學習用房產(chǎn)經(jīng)紀人加全員營銷的方式在2012年打了一場翻身仗，年銷售額突破500億人民幣。他的經(jīng)紀人制度并非用代理公司做銷售，而是集團成立經(jīng)紀公司。將原來各項目營銷團隊從各項目公司在一定程度上分離，原則上歸集團經(jīng)紀公司管理，加入了極具挑戰(zhàn)性和誘惑力的傭金獎懲制度，充分調(diào)動營銷團隊的積極性，提升戰(zhàn)斗力。綠城員工去加油站發(fā)宣傳單在以往是不可想象的，這是其它城市房產(chǎn)代理公司員工干的事，可是近兩年綠城這種做法卻并不稀奇。就是因為綠城推出的經(jīng)紀人傭金制度的作用，年會上用手推車推現(xiàn)金發(fā)獎，重獎銷售之王500萬的新聞激勵著營銷團隊努力工作。但不習慣找代理公司依然是現(xiàn)實情況。策劃（廣告）公司基本上只負責營銷策劃和推廣，在銷售策略的把控上相對薄弱。

2.2 外來大鱷也“入鄉(xiāng)隨俗”以自身銷售為主

外來房企進駐杭州以后雖帶來了相對較新的操盤方式，也多數(shù)進行了本土化的改變。杭州萬科是以自身銷售為主，代理為輔，而中海基本是以自身銷售的，其它外來房企也大同小異，沒有像深圳、上海那樣代理公司大行其道的。像易居、中原、思源等著名地代理公司相繼進入杭州樓市，但其代理的項目要么是銷售團隊薄弱的開發(fā)商，如易居代理雅戈爾·御西湖，要么是遠離市中心相對難賣的樓

盤，如思源代理中糧·云濤名苑、萬科·公望。原因是這些年杭州市中心好的樓盤真在不愁賣。策劃（廣告）公司現(xiàn)狀

3.1 老牌策劃（廣告）公司

如今，早年做房地產(chǎn)策劃的廣告公司境遇各不相同，諸如華坤、漢嘉、捷群、黑弧、精銳、青鳥、西元、動力、動腦等有的還在堅守，有的在主營業(yè)務上已轉(zhuǎn)型，而有的已經(jīng)消聲匿跡了。

華坤（道威）本是杭州本土的廣告公司，出去發(fā)展了幾年又強勢回杭，到現(xiàn)在還有很多人以為華坤是外來廣告公司。在2009年前后房地產(chǎn)策劃界曾被人以“只手遮天”形容，雖然有點過，但也反映了其市場份額之大令人詐舌。近兩年 其業(yè)務重點轉(zhuǎn)向代理銷售，市場份額也萎縮到一家普通公司的規(guī)模。漢嘉是小一號的華坤，也向代理方向轉(zhuǎn)型。由于杭城代理市場份額不高，他們都以代理外地項目為主。服務項目：龍湖、東海、大家、紳華府、溫莎郡、東方福邸、富越香溪等。

如今的漢嘉已經(jīng)是二線的廣告策劃、一線的房產(chǎn)代理了。

捷群一直是以平面見長、想法不多見長。這也符合了一部分開發(fā)商的需求，像綠城，他不需要你有多少想法，只要會做事，有執(zhí)行力就行。這也是捷群比較受歡迎和穩(wěn)定發(fā)展的主要原因。到現(xiàn)在捷群的市場份額在本地項目占有率上首屈一指。像綠城、萬科這種有多個項目在做的大鱷，服務質(zhì)量還是可以的。對項目不多的中小開發(fā)商，他們的工作積極性就要打問號了。店大欺客，項目多了有些服務跟不上也是存在的問題。服務項目：萬科、綠城、金基、坤和、昆侖、銀泰、錢塘、贊成的多個項目。

黑弧是還健在的為數(shù)不多的外來公司之一，早年服務還不錯，但近幾年口碑一般。外來公司入杭發(fā)展還可以的還有“及時溝通”，服務口碑還好。多種原因?qū)е逻@類“舶來品”規(guī)模一直較小，據(jù)說近期已退出杭州市場。

精銳也分一部分精力去做代理，不過廣告策劃執(zhí)行力還算沒太打折扣，服務口碑一直不錯，規(guī)模做不大一直耐人費解。

青鳥前些年是以做文化味的別墅見長，動腦、西元的綜合實力也不錯，但近幾年被邊緣化了，已經(jīng)很少被提起了。

動力規(guī)模很大，重心也在向代理方向轉(zhuǎn)型，但變得大而不強，連“比較聽話”這唯一的點優(yōu)點也丟了。

還有就是靈勵，一直算是另類的那種，玩的是個性創(chuàng)意，一般開發(fā)商沒有足夠好的心理接受力的話也不會找他們。

3.2 新生代力量與二線機構(gòu)

策劃（廣告）公司人員流動速度是其它行業(yè)所不能比的，這也是行業(yè)發(fā)展的需要，需要有新鮮的血液帶來新的思維，是有助于企業(yè)發(fā)展的。但這也導致了策劃（廣告）公司發(fā)展的不穩(wěn)定性，一個案組或是幾個人翅膀硬了就另立山頭。

群智是捷群廣告中比較有想法的一群人出來另起爐灶的，想法不少、設(shè)計也可圈可點，成立短短2、3年就在杭城市場占穩(wěn)了一席之地。服務質(zhì)量和口碑均不錯，唯一令人擔心的是今年項目多了，服務是否能一如繼往地好。服務項目眾多，其中高端項目有綠城·蘭園、元福里、融創(chuàng)·西溪融莊、遠洋·大河宸章等。

行其道是原來的一品堂廣告重組而來，原一品堂是家綜合性的廣告公司，之前沒有涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，還是房地產(chǎn)廣告策劃行業(yè)的一支新軍。規(guī)模不大，比較聽話是其特點。經(jīng)過初步的溝通，以其地產(chǎn)事業(yè)部新加盟的總經(jīng)理梁桂為首的團隊對我公司項目的看法與思路還是與我們有自己原有的想法有著高度的重合度的。團隊的操盤經(jīng)驗是其短板，總經(jīng)理梁桂的加盟在一定程度上得到了補充。他們作為浙江廣播電視集團多年的戰(zhàn)略合作伙伴，在推廣資源與渠道上有一定的優(yōu)勢。其提出的品牌嫁接與浙商圈層論壇等理念雖在操作上存在不少困難，但一旦實施成功，效果必是可觀的。具體操作推廣手法能否落地，還有待于進一步考察。2012年曾與銀泰百貨、衣之家百貨等商業(yè)項目良好地合作。服務地產(chǎn)項目：萬象城·悅璽、坤和·西溪里等。

和聲和智威成立時間并不短，和聲發(fā)源于本地但發(fā)展的好的是外地公司，本地公司一直處于一二線規(guī)模之間，沒有太大亮點，也無明顯缺點那種；智威創(chuàng)造是多元化發(fā)展，不僅涉獵代理市場，公關(guān)、影視、網(wǎng)絡均有所涉及。兩者都做了不少綠城的項目。

3.3 上海公司調(diào)查

據(jù)調(diào)查，上海策劃（廣告）公司里面占有率與口碑都有不錯的有四家，分別是上海和聲、創(chuàng)邑、博加和黑弧奧美。這四家各有所長，以下是調(diào)查與分析。

和聲機構(gòu)是典型的墻里開花墻外香，源自杭州，但杭州公司發(fā)展的并不順利，而上海和聲、北京和聲、青島和聲等在綜合實力和市場占有率上均是名列前茅，其中尤以上海和聲更為突出。帶有杭派特有的低調(diào)內(nèi)斂與文脈傳承，注重內(nèi)涵與文化，在華麗與浮夸的大上海獨樹一枳。和聲機構(gòu)為綠城長期合作單位（服務十年以上），同時也為一些地產(chǎn)集團公司提供企業(yè)品牌服務，有過一些經(jīng)典案例，為綠城企業(yè)內(nèi)刊《HOME綠城》雜志一直由和聲出品。上海和聲機構(gòu)在杭州正在服務項目主要有西子國際、麗園、國大城市廣場等。經(jīng)與其電話溝通，上海和聲由于項目較多，暫時不愿接外地項目。

創(chuàng)邑機構(gòu)前身為上海靈創(chuàng)廣告公司，創(chuàng)立于1999年，從一家4A公司轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)咨詢服務公司，專注于上海豪宅市場，號稱上海豪宅專業(yè)戶。主要服務于上

海豪宅市場，通過其案例的展現(xiàn)，有一定的策略與視覺整合能力，同時在操盤的過程中，應該也積累有一定的活動推廣資源。目前服務項目也比較多，公司規(guī)模也較大，不同案組的服務水平可能會差異較大。華潤外灘九里、中糧海景壹號、綠城黃浦灣、雅戈爾長風8號（2009年上海地王）、海珀旭輝（2010年上海濱江地王）、上海綠地中心、新世界豐盛王朝、東航云景東方、上海綠城玫瑰園等都是其正在服務或曾經(jīng)服務過的項目。目前杭州正在服務的項目暫時沒有，曾服務過泛海國際、凱德·龍灣等。與創(chuàng)邑進行約談過程中了解到，其在豪宅操盤與推廣中確有不少經(jīng)驗，思路和方法也較多，也想在杭州服務一兩家標桿項目。主要障礙是由于不同駐地帶來的不遍性和海派風格與本地口味和兼容問題。報價13～15萬／月。

博加也是上海較有實力的地產(chǎn)服務公司，發(fā)展速度和規(guī)模在業(yè)內(nèi)都比較有口碑，特點是思維活躍、創(chuàng)新能力強。被認為對于市場及客戶能夠有較深度的理解。不足是由于其思維過度的活躍與平面創(chuàng)意脫節(jié)，其平面表現(xiàn)跟不上其策劃創(chuàng)意。其對湯臣一品項目的操作為經(jīng)典案例，通過“無畏非議、加入戰(zhàn)團、價值標簽重新社會價值化”三步走的戰(zhàn)略，助推湯臣一品打破原本有價無市的尷尬境地。目前服務項目并不多，主要以上海為主，杭州本地正在服務項目只千島湖項目公司。

上海黑弧奧美是一家老牌的廣告公司，特點是綜合實力較強，比較大牌，和很多一線地產(chǎn)品牌商有持續(xù)的合作關(guān)系，但近年來受市場沖擊，市場有所萎縮。杭州項目一般會指派杭州公司服務，而杭州公司并無亮點。目前杭州服務項目不多。杭城代理公司調(diào)查

好賣的時候，代理公司沒有證明自己的價值

不好賣的時候，代理公司證明自己沒有價值

代理公司的核心價值是資源網(wǎng)絡與專業(yè)團隊

但本地代理沒能成長起來，外來代理又水土不服難出成績這就是杭州房產(chǎn)代理市場的現(xiàn)狀

想當年萬科剛進杭州的時候，用在北京上海廣州的老思路，以為本地的代理公司也有兩把刷子，于是樓盤請了代理

結(jié)果一出事，發(fā)現(xiàn)代理公司根本沒有能力擺平，萬科在杭州一下子“臭名朝著”

以上是杭州房地產(chǎn)代理業(yè)界幾句詼諧地調(diào)侃，卻也是杭州代理公司真實的寫照。

本地代理公司基本不成氣候，業(yè)內(nèi)綜合實力較強的都是外來企業(yè)：易居、中原、同策、思源、策源。其中易居與中原因為面鋪得太廣，從業(yè)人員過多且良莠

不齊，又慣用陌生電話拜訪、小廣告等低端推廣手法，并不適合本項目。同策、思源與策源都電話聯(lián)系過，響應最快的是思源，其次是同策，而策源反應冷淡，似乎興趣不大。

4.1 杭州思源

思源經(jīng)紀2010年進入杭州市場，時間不長，核心人員配備也只有20多人。杭州思源依托集團總部強大的資源平臺及專業(yè)支持強大的執(zhí)行力和系統(tǒng)化操作是思源的核心競爭優(yōu)勢。目前的服務對象主要是萬科、中糧、金隅、金地、保利、遠洋、卓越、泛海等外來房企開發(fā)的較偏遠的項目。典型案例是思源代理萬科·公望，采用駐場銷售。派3～5名較有經(jīng)驗的銷售員進駐現(xiàn)場售樓處，思源提供底薪+提點與開發(fā)商給予補貼相結(jié)合的方式。據(jù)稱一般銷售員收入在4000～10000元不等。

除提供代理服務以外，思源經(jīng)紀還有策略咨詢與推廣服務，如果不做代理只提供咨詢與策劃方面的服務，收費為15～20萬元／月，此價格不含廣告文案與平面設(shè)計。

4.2 同策咨詢

同策咨詢總部在上海，杭州設(shè)有分公司，且杭州分公司是同策咨詢在上海以外的所有分公司中業(yè)務最好的。業(yè)務范圍含蓋項目前期咨詢、營銷顧問、廣告策劃及銷售代理。咨詢顧問單獨收費8~10萬/月，含廣告策劃打包價約15萬/月；代理銷售的提點1.5~2%之間。

第二篇：房地產(chǎn)廣告策劃

泰禾創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（中國一級廣告企業(yè)，4A創(chuàng)意策劃機構(gòu)）有著15年的房地產(chǎn)策劃經(jīng)驗。如何進行一份房地產(chǎn)廣告策劃項目？這是我們每天都需要去面對去考慮的。房地產(chǎn)開發(fā)商要加強廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強房地產(chǎn)廣告策劃。但實際上，不少開發(fā)商在營銷策劃時，只考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。

房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告策劃不僅能夠進一步明確開發(fā)商的目標市場和產(chǎn)品定位，而且能夠細化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。

房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：

其一是商譽廣告。它強調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。

其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項目的信譽。

其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個房地產(chǎn)項目的推銷而做的廣告。

此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。

二是房地產(chǎn)展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。

三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀人、代理商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔任。

另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進作用。

第三篇：廣告策劃代理合同

甲方：

乙方：

經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，本著誠信互利的原則，就廣告代理達成如下協(xié)議：

一、甲方委托乙方代理 上海兆妍廣告策劃有限公司 廣告業(yè)務，代理辦法執(zhí)行《 上海兆妍廣告策劃有限公司 廣告代理實施辦法》（后簡稱 “辦法”）規(guī)定。

二、甲乙雙方必須遵守《廣告法》以及相關(guān)政策法規(guī)，未經(jīng)雙方書面同意，任何一方均不得將本合約之權(quán)利或義務轉(zhuǎn)讓于第三方。

三、乙方不得損害 上海兆妍廣告策劃有限公司 的信譽，不允許用弄虛作假等不法手段欺騙客戶牟取暴利。乙方與客戶發(fā)生的經(jīng)濟糾紛與甲方無關(guān)。如乙方出現(xiàn)上述行為，甲方有權(quán)取消其代理資格，并保留法律訴訟的權(quán)利。

四、甲乙雙方簽定的廣告合同，乙方按合作協(xié)議扣除代理費后，須將播出款項轉(zhuǎn)付甲方指定的銀行帳戶。

五、乙方所代理的廣告，按 上海兆妍廣告策劃有限公司 正在執(zhí)行的廣告收費標準執(zhí)行。

六、乙方應按甲方的要求把廣告要求和廣告資料提前發(fā)送到 上海兆妍廣告策劃有限公司，廣告發(fā)布后甲方提供廣告樣張給乙方，具體事宜按《 上海兆妍廣告策劃有限公司廣告 投放說明》辦法處理。

七、合同付款說明：

1、遵守先付款后發(fā)布的原則。

2、的確無法做到發(fā)布前付款，須在廣告發(fā)布前支付30%的發(fā)布費，余款須在廣告發(fā)布5個工作日內(nèi)付清。

3、違反以上款項，視為違約，甲方有權(quán)終止其廣告播出。逾期1天，追繳拖欠款5%的滯納金。

八、如遇特殊情況廣告不能按時播出，甲乙雙方需及時協(xié)商解決。

九、在合同的落實和執(zhí)行中，有關(guān)合同和協(xié)議條款確需修訂，須經(jīng)雙方協(xié)定。

十、未盡事宜，甲乙雙方按本協(xié)議第九條規(guī)定協(xié)商處理。

十一、協(xié)議、合同均需遵守中華人民共和國經(jīng)濟合同法及廣告法等有關(guān)法律條款。

十二、代理期限為：年月日至200年月日。

十三、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

（甲乙雙方簽章）

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甲方：

地址：

電話： 傳真：

乙方：（以下簡稱乙方）

地址：

電話： 傳真：

丙方：（以下簡稱丙方）

地址：

電話： 傳真：

甲方為深圳羅湖 項目的發(fā)展商，（項目占地： m2，建筑面積：約 m2，建 棟 層高，住宅約 個單位）乙方及丙方為專業(yè)物業(yè)銷售代理商，為促進 項目（以下簡稱“本項目”）的銷售，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益，經(jīng)三方友好協(xié)商，甲方特此委托乙方及丙方為項目的銷售策劃代理商，三方訂立以下條款，以資三方共同嚴格遵守。

第一條：甲方委托乙方為本項目在香港及國內(nèi)提供策劃顧問服務，乙方同時為甲方項目之香港獨家銷售代理；深圳之銷售以丙方與甲方聯(lián)合銷售的方式進行。在本協(xié)議有效期內(nèi)，甲方保留自行直銷本項目任何單位給任何人仕（包括中國大陸、港、澳、臺、國外及中外聯(lián)名人仕）的權(quán)利。

第二條：乙、丙方的策劃及銷售代理期由簽約日起計至首次展銷廣告推出（初定XX年7月15日）后6個月止，但若首次展銷廣告因乙、丙方原因未能依上述初定日期推出，則甲方保留絕對權(quán)利界定本銷售代理協(xié)議之屆滿期。代理期限屆滿時，經(jīng)三方同意后可予以延期。

第三條：乙方及丙方的代理權(quán)限

3-1.乙方及丙方代表甲方負責進行該項目在中國內(nèi)地及香港的代理銷售業(yè)務，包括：

銷售策劃、籌辦項目展銷會；

負責項目銷售有關(guān)文件的編制/設(shè)計及制作；

負責與廣告商及各廣告媒體的聯(lián)系；

負責協(xié)助在香港簽約的買家前往甲方指定地點辦理簽約及公證手續(xù)；

負責接待客戶并協(xié)助買家簽訂認購書；

協(xié)助并安排香港客戶前往項目現(xiàn)場考察；

協(xié)助買家提供按揭資料；

協(xié)助買家在甲方指定時間前往指定銀行辦理按揭手續(xù)；

協(xié)助買家簽署認購書及深圳市房地產(chǎn)買賣合同。

3-2.丙方在乙方的統(tǒng)籌下，與甲方銷售部共同負責甲方項目之深圳銷售事務。

3-3.甲方除了擁有本協(xié)議規(guī)定的權(quán)利和責任以外，還保留本項目除中國內(nèi)地、香港以處任何其它地區(qū)銷售事務之最終決策權(quán)，乙方及丙方不得異議。

第四條：甲方的權(quán)利和責任

1、甲方在通知乙方及丙方刊登出售廣告及公開銷售物業(yè)之前，應取得深圳市房地產(chǎn)主管機關(guān)頒發(fā)的《商品房預售許可證》或《商品房外銷許可證》、《土地使用權(quán)出讓合同書》、《開工許可證》、《建筑許可證》。由中國司法部委托的香港律師對物業(yè)及其銷售的合法性、有效性出具法律意見，并證明可銷售；復印件及法律意見書復印件提交給乙方及丙方。乙方及丙方在取得上述法律文件后方可從事物業(yè)的銷售行為。

2、項目的所有宣傳廣告中均應清楚列明乙方及丙方為項目獨家策劃銷售代理，并提供熱線電話，以便客戶查詢。

3、負責該項目在宣傳推廣過程中有關(guān)的成本費用，其中包括：

4-3-

1、該項目在香港、內(nèi)地銷售需支出的廣告設(shè)計宣傳費、展銷會會務費（酒店展銷會）、模型、效果圖制作費、廣告拍攝/錄影及制作費用、售樓書/平面圖及價目表等文字宣傳用品的印刷費用、組織看樓團費用、現(xiàn)場包裝費、樣板房及銷售中心日常經(jīng)營用品費用等。

4-3-

2、乙方及丙方在項目推廣銷售期間涉及上述應由甲方承擔的費用時，應事先編制項目費用預算及方案報送甲方審核批準后方可實施，未經(jīng)甲方事先書面認可的費用，甲方有權(quán)拒絕承擔。乙方及丙方須在有關(guān)支出結(jié)算時，隨時按甲方之要求，向甲方提供完備之開支報告，及將有關(guān)費用的有效證據(jù)提供給甲方審閱及核實。

4、安排和解決大陸、香港買家申請銀行按揭、公證、辦理房產(chǎn)證等買賣手續(xù)；

5、甲方對售樓價格有最終決定權(quán)，乙、丙方不得異議，亦不能在未經(jīng)甲方同意下，自行調(diào)整售樓之價目、付款方式及由甲方提供之《臨時買賣意向書》、《樓宇買賣認購書》的格式條款。

6、甲方須委托乙方在港簽署《臨時買賣意向書》，或《樓宇買賣認購書》并派專人負責管理。

7、安排及負責買家首期及全部樓款之收取；

8、甲方擁有改變銷售計劃的權(quán)利；

9、一切有關(guān)本項目之其它合同文件均須由甲方對外簽訂(除非甲方另有委托)，任何個人或單位代表甲方對外簽訂均屬無效（包括但不限于認購書和深圳市房地產(chǎn)買賣合同等）。若有類似越權(quán)行為，甲方保留向乙方及丙方追究一切責任的權(quán)利。

10、甲方派不多于4名的銷售代表，參與現(xiàn)場銷售。

第五條：乙、丙方的權(quán)利和責任

1、乙方應出具由香港政府認可的在香港境內(nèi)從事地產(chǎn)代理業(yè)務的商業(yè)登記，并將相關(guān)文件復印件交予甲方。乙方及丙方在履行本協(xié)議任何條款及整個策劃、宣傳、銷售過程中必須遵守中華人民共和國、深圳經(jīng)濟特區(qū)及香港特別行政區(qū)的一切有關(guān)法律、法規(guī)及專業(yè)操守守則。甲方、乙方及丙方有任何違約的情況，違約方須承擔一切責任及向?qū)Ψ劫r償其一切因違約方導致對方所蒙受之一切損失。

2、負責制訂項目銷售計劃及市場推廣策略建議報甲方批準后實施，該建議應當包括以下具體內(nèi)容：

5-2-

1、市場分析

a：香港市場分析

b：深圳市場分析

c：競爭對手分析，項目優(yōu)劣勢及對策

5-2-

2、買家分析

項目客戶定位，并對其購房行為、經(jīng)濟情況、購房目的、要求進行分析，并根據(jù)項目情況提供對策。

5-2-

3、市場定位

包括內(nèi)外銷市場比例，并對主打市場情況提出形象定位及形象包裝建議。

5-2-

4、營銷策劃書

a：內(nèi)容包括：

（1）營銷目的和任務；

（2）營銷廣告策劃及活動的主題；

（3）階段活動的市場針對性（市場情況及 目標客戶的需求分析）；

（4）營銷重點及宣傳手法；

（5）促銷方式及價格策略；

（6）廣告的節(jié)奏和媒體組合及策劃活動的安排；

（7）費用預算；

（8）預計影響變化的因素及應變措施。

b：廣告策劃計劃

（1）廣告宣傳節(jié)奏及鋪排計劃；

（2）廣告主題及分級主題；

（3）費用安排。

c：現(xiàn)場布置方案

（1）現(xiàn)場（含售樓中心及各展點）的活動細節(jié)及現(xiàn)場安排；

（2）工作時間表安排；

（3）費用安排。

d：銷售指導意見

（1）銷售目標；

（2）付款方式；

（3）主推單位、推盤單元順序計劃及公開折扣意見和計算方式；

（4）計價基準；

（5）臨時認購書；

（6）銷售所需資料計劃及內(nèi)容

3、負責設(shè)計、制作下列銷售/推廣工具時提供專業(yè)指導意見，監(jiān)督有關(guān)工具的制作，并負責有效地使用和實施：包括模型、效果圖、錄影帶、展銷板、售樓書、宣傳單頁、平面圖、價目表、各種媒體廣告的方案等；

4、安排在各大媒體刊登宣傳資料，安排各大報章記者到項目現(xiàn)場采訪；

5、安排寄發(fā)或派發(fā)郵遞單張給銷售對象；

6、安排及組織香港看樓團現(xiàn)場參觀；

7、協(xié)助甲方與買家簽訂認購書、深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預售）等買賣文件并配合收集買家的按揭資料；

8、定期或應甲方要求隨時向甲方匯報策劃工作及樓宇銷售進展情況；

9、組織由香港及國內(nèi)資深專業(yè)人士組成策劃小組進行銷售策劃及市場推廣研討，并安排有關(guān)物業(yè)專業(yè)人士評述文章發(fā)表于香港報刊和深圳報刊；

10、籌組有關(guān)該物業(yè)在香港安排展銷會及推廣活動之計劃及場地布置、擺設(shè)，并由乙方派員全權(quán)負責，甲方可視乎需要派員工負責監(jiān)督工作。

11、對現(xiàn)有的戶外廣告、地盤包裝，售樓處包裝及示范單位之室

內(nèi)外布置提供專業(yè)意見；

12、協(xié)助買家與甲方簽署各類文件，并協(xié)助甲方統(tǒng)一收取買家的臨時定金、定金及有關(guān)樓款，所有款項均由甲方所派遣財務人員以甲方名義收取；臨時定金需全數(shù)即時在收到后不超過5個工作日內(nèi)存入為該項目開設(shè)之銀行帳戶（帳戶編號： ；銀行名稱： ；帳戶持有人：）。

13、安排有關(guān)售后跟進工作，定期提交詳細之銷售報告、客戶統(tǒng)

計分析、媒介分析、策劃及銷售方面之檢討分析報告；

14、丙方派遣銷售人員（按推廣規(guī)模調(diào)整人員數(shù)目）進駐現(xiàn)場售樓處，負責參與客戶接待及項目銷售工作；項目的相關(guān)人員應準時組織、出席定期業(yè)務會議，討論解決面臨的問題。

15、位于深圳現(xiàn)場售樓處銷售人員由丙方統(tǒng)一管理；并由丙方進行專業(yè)培訓。若銷售人員表現(xiàn)不佳，甲、乙、丙三方均可提議調(diào)整、更換；甲方對人員的調(diào)整、更換有最終決定權(quán)；

16、對本項目的推廣方案，由乙、丙方提供專業(yè)意見及市場資料，乙、丙方因市場情況或其他因素，需調(diào)整銷售策略時，應征得甲方的同意及認可。

17、乙、丙方保證在銷售本項目過程中，極力維護甲方的利益，匯率及折扣必須由甲方制定，乙、丙方按規(guī)定執(zhí)行，如有特批的折扣及匯率必須由甲方負責人的簽名方可執(zhí)行，乙、丙方無權(quán)更改匯率及折扣，如乙、丙方擅自更改匯率及折扣，導致甲方利益受到損害，其責任由乙、丙方承擔，甲方有權(quán)追究。

第六條：銷售代理傭金

1、計算依據(jù)

6-1-

1、乙、丙方須協(xié)助買家與甲方簽妥《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》、收取首期樓款，并辦妥銀行按揭（若需要）后該單位代理工作方算完成，可計入乙、丙方的銷售業(yè)績并計算代理傭金。（甲方須保證每月安排不少于一次的銀行按揭服務給買家辦理）

6-1-

2、傭金計算幣種：如買家以人民幣支付購樓款，即以人民幣結(jié)算，如買家支付港幣，則按結(jié)算之日的政府公布匯率折算成人民幣進行結(jié)算；結(jié)算時間為每月一次。傭金將于每月結(jié)算后7天內(nèi)支付。每一單位之購樓款項以《臨時買賣合同》所列出之銷售價為根據(jù)。

2、計算標準

雙方同意按下列標準計算乙方、丙方的代理費用：在代理協(xié)議的有效期間，甲方均應按下列標準計算及支付總代理費（包括策劃費30%及傭金70%），予乙方或丙方。列表中的總代理費比例是策劃費與傭金的總和。

銷售期 限 銷售戶數(shù)（套）總代理費比例 銷售戶數(shù)（套）總代理費比例 銷售戶數(shù)（套）總代理費比例 最低銷售戶數(shù)指標

3個月 250以上 1．0% 201-250 0．8% 200以下 0．6% 200

5個月 550以上 1．2% 501-550 1．0% 500以下 0．8% 500

7個月 850以上 1．4% 801-850 1．2% 800以下 1．0% 800

注：①策劃費傭金及總代理費的比例以成交樓價為基數(shù)計算。

②如每月平均銷售不足120套，傭金按0.5%計。連續(xù)兩個銷售期限（一個期限是2個月）不能達到最低銷售戶數(shù)指標，甲方

可取消代理合同。

③如上一期限的銷售超出所述每月120套，可延至下個期限的銷售指標里，依次類推。

④獎金：在代理期限內(nèi)必須完成銷售戶數(shù)1000套條件下，乙、丙方可對超出售價人民幣8000元/平米（不含裝修價）以上部分計提2%獎金。即獎金=（q-8000元/平米）*s*2%（q為某套房不含裝修的單價，s為同套房的面積）

⑤上述銷售戶數(shù)含甲方銷售數(shù)。

3、買家身份確認

在乙、丙方代理期內(nèi)，凡屬港、澳、臺、國外及中外聯(lián)名的人仕購買，無論是甲方或乙、丙方銷售，均視作乙、丙方銷售并支付有關(guān)總代理費；凡屬中國大陸人仕購買百仕達花園三期，如是乙、丙方銷售，則計算入乙、丙方銷售戶數(shù)內(nèi)及支付有關(guān)總代理費給乙、丙方；如是甲方銷售，則不用支付總代理費給乙、丙方；買家身份以購房人仕的身份證或其它有效證件界定。

4、于銷售期間，甲方先根據(jù)當月的內(nèi)、外銷累計銷售額及按當時所達的總代理費暫結(jié)算支付；待此代理協(xié)議結(jié)束時，甲方必須總核算乙、丙方全期的總代理費及一次性支付有關(guān)差額（若有）

5、策劃費及港、澳、臺、國外及中外買家認購單位之傭金，甲方須直接支付予乙方或乙方指定的深圳帳號。并由乙方開出香港發(fā)票（invoice）或深圳稅務部門認可的票據(jù)予甲方；大陸買家認購單位之傭金，甲方須直接支付予丙方，并由丙方開出深圳稅務發(fā)票予甲方。

6、甲方同意乙方在買家簽署認購書時，在不影響客戶購買的情況下，以乙方名義收取買家手續(xù)費（一房每單位收手續(xù)費港幣2500元，二房或以上每單位收手續(xù)費港幣3000元）（限于以港、澳、臺、國外及中外聯(lián)名的身份認購的買家，買家身份以實際登記的身份證作界定）；甲方銷售人員銷售時所收取的買家手續(xù)費則歸甲方所有，并負責相關(guān)責任。若在第一銷售期限（2個月內(nèi)）不能完成最低銷售指標300戶，甲方有權(quán)決定減少乙方收取手續(xù)費的金額，乙方不得異議。若在現(xiàn)場收取手續(xù)費時，影響客戶購買落定，乙方均不能強求收取手續(xù)費；若客戶有特殊原因，經(jīng)甲方簽字，可退款的客戶，乙方手續(xù)費也相應退回于客戶。

7、不論因任何原因出現(xiàn)撻定或買家未能完成買賣之情況，甲方無須支付有關(guān)之代理費予乙方及丙方。若乙方及丙方已收取了有關(guān)之代理費，其亦須在上述撻定或買家未能完成買賣之情況發(fā)生后實時退回有關(guān)之代理費給甲方。

第七條：在代理協(xié)議有效期間，甲方須保證其項目以同一標準的單

位數(shù)量在香港及內(nèi)地以同一價格銷售。

第八條：在項目銷售過程中，甲方同意接受香港買家以信用卡支付臨時認購合約中的訂金，并同意承擔因支付該訂金所發(fā)生的銀行手續(xù)費用（約為訂金額的1.6%）

第九條：法律責任和合同終止

1、甲方須保證其所提供的項目銷售文件和資料的真實、合法、有效，否則，由此引起的一切責任和損失均由甲方承擔。

2、乙、丙方在項目推廣銷售活動中，須根據(jù)甲方所提供的文件/資料對客戶作如實的宣傳、報道及解釋。因甲方、乙方或丙方的言行引起的誤導、欺騙、夸大等不實后果，或任何一方違反本協(xié)議之條款時所導致的法律責任和對方的名譽、經(jīng)濟蒙受任何損失，均須由違約方依法向?qū)Ψ匠袚磺胸熑渭百r償對方一切因此所蒙受之損失。

9-3 在銷售代理期間，因甲方的故意過錯導致乙方、丙方或他人的損失時，應由甲方獨自承擔賠償責任，有關(guān)的糾紛訴訟由甲方負責處理及支付有關(guān)費用；因乙方或丙方的故意過錯導致甲方或他人的損失時，由乙方或丙方獨自承擔賠償責任，并負責處理有關(guān)的糾紛或訴訟，及支付有關(guān)費用。

9-4 在代理協(xié)議有效期內(nèi)，乙、丙方職員在接待客戶和買家時，應熱情服務，禮貌待人；遇有乙、丙方無法解決的爭執(zhí)應及時通知甲方協(xié)調(diào)處理。

9-5 在代理期限內(nèi)，乙、丙方職員在接待客戶完成訂金及交納首期款后，仍需繼續(xù)跟進服務。協(xié)助甲方通知買家辦理銀行按揭手續(xù)，并及時通知買家辦理入伙手續(xù)等等。代理期結(jié)束后，乙方或丙方對其買家提出的合理要求必須做好相應的后續(xù)服務。

第十條：其他條款

1、本協(xié)議未盡事宜，三方應友好協(xié)商解決，可另行簽訂補充協(xié)

議，補充協(xié)議與本協(xié)議具同等效力。

2、本協(xié)議內(nèi)容適用香港特別行政區(qū)法律，三方并愿意受香港特

別行政區(qū)之非專屬司法管轄。

3、因本協(xié)議及本協(xié)議有關(guān)的一切爭議，三方應協(xié)商解決；協(xié)商

不成，應由法院裁決；

4、本協(xié)議一式四份，甲、乙、丙三方各執(zhí)二份，蓋章及經(jīng)授權(quán)代表簽字后生效。

5、乙方或丙方不得將本協(xié)議之任何權(quán)益及責任轉(zhuǎn)讓給任何第三者。

6、本協(xié)議的內(nèi)容，甲、乙、丙三方均不能對外泄露。

甲方：

簽署代表：

日期：

乙方：

簽署代表：

日期：

丙方：

簽署代表：

日期：

第四篇：房地產(chǎn)代理策劃招標書

房地產(chǎn)代理策劃招標書

一、項目概況、項目位置

墾利國土資源局土地編號2006-19、20、21開發(fā)項目位于東營墾利縣中興路以南,文化路以西,興隆街以東,振興路以北,緊鄰墾利縣人民醫(yī)院,臨近墾利黃河廣場和商業(yè)區(qū).、建設(shè)單位

東營華東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、設(shè)計單位

壽光市建筑設(shè)計院、施工單位

山東**建筑公司、建設(shè)情況

（1）設(shè)計狀況。（策劃建議內(nèi)容）

（2）戶型設(shè)計。（策劃建議內(nèi)容）

（3）項目分期。（策劃建議內(nèi)容）、市場定位

項目為充分體現(xiàn)“生態(tài)、高尚、健康”主題概念，體現(xiàn)歐洲風情，體現(xiàn)“人、建筑和自然”三者協(xié)調(diào)平衡的和諧共生和“以人為本”的高尚生態(tài)住宅區(qū)，力求發(fā)揮高新技術(shù)材料優(yōu)勢，充分滿足中高收入主流客戶群的生活需求，并為之提供物超所值的全新居住理念與生活感受。

二、策劃范圍

1、市場調(diào)研

A、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研

B、類比競爭樓盤調(diào)研

C、各類物業(yè)市場調(diào)研

D、項目功能與主題定位分析

E、目標客戶定性調(diào)查

F、目標客戶定量調(diào)查

G、市場定位分析和項目價格定位分析

F、項目可行性總評估分析報告

2、項目投資策劃

A、宏觀經(jīng)濟和本區(qū)域城市市場調(diào)研

B、項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷

C、項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議

D、項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析

E、項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議

3、項目規(guī)劃策劃

A、項目背景分析

B、項目名稱和標志

C、項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D、單體主力戶型組合概念方案

E、整體建筑風格定位、色彩計劃

F、室內(nèi)布局、裝修概念提示

G、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示

H、公共家具設(shè)計概念提示

I、公共裝飾材料選擇指導

J、燈光設(shè)計及背景音樂指導

K、項目建成后未來生活方式指引

三、委托形式、營銷策劃顧問形式、全程策劃及銷售代理形式、廣告推廣整合形式

以上三種可能選擇形式，可以選擇其中一種，或三種都做，以供招標單位選擇。

四、主要要求、投標單位的資質(zhì)要求

（1）投標單位必須是從事該行業(yè)工作的獨立法人機構(gòu)，必須誠實守信，嚴格執(zhí)行合同。

（2）投標單位應具有豐富的商品房銷售經(jīng)驗，具有高水平的策劃能力及熟練的招商宣傳、商務談判、簽訂合同、辦理商品房銷售各種手續(xù)等的實踐經(jīng)驗，并能較好地處理業(yè)主的投訴。

（3）投標單位應具有代理過不少于三個（含三個）規(guī)模在 5萬平方米以上或不少于一個10萬平方米以上樓盤全程銷售策劃的良好業(yè)績。

（4）選擇全程策劃代理的投標單位應具有較強的經(jīng)濟實力，具有交付 50萬元人民幣保證金的資金實力。、投標文件需要提交的內(nèi)容

（1）投標單位資料： 公司簡介、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、財務性信用證明、相關(guān)業(yè)績證明等。

（2）代理傭金要求

A、營銷策劃顧問形式

服務內(nèi)容、傭金比例、付款方式、制約措施等。

B、全程營銷策劃

a、含廣告費的傭金比例及不含廣告費的傭金比例；

b、超過一定銷售均價部分的分成比例；

c、付款方式；

d、制約措施；

e、廣告費用的控制指標及發(fā)布廣告的管理；

f、投標單位的服務內(nèi)容。

C、廣告推廣整合形式

服務內(nèi)容、收費比例、付款方式、制約措施等。

（3）市場調(diào)查分析

A、市場需求分析及市場前景預測分析；

B、競爭樓盤（對手）分析；

C、目標客戶群分析；

D、本案市場定位建議。

（4）價格策略分析（重點）

A、本案價格因素分析；

B、本案價格走勢分析；

C、本案價格策略制定；

D、總的可售面積均價、住宅、商業(yè)用房、車庫等各自均價。

（5）詳細策劃方案

A、項目核心理念；

B、項目賣點整合；

C、項目推廣戰(zhàn)略；

D、推廣階段分期（預熱期、開盤期、強銷期、持續(xù)期、尾盤期）；

E、銷售條件準備（樓書、單頁、DM、模型、現(xiàn)場售樓中心包裝方案）；

F、廣告組合策略（電視、報紙、電臺、路牌、POP活動、SP）。

（6）銷售的詳細形象進度及對施工進度的要求

（7）對招投標單位提出相關(guān)設(shè)施及資料的要求

（8）招標單位對本樓盤的建議

A、建筑總面積、單體功能確認、不違反原則及現(xiàn)有的套型修改；

B、對景觀設(shè)計、智能化、設(shè)備配置、公建功能等方面的建議；

C、物業(yè)管理方面的建議。、投標文件其他要求

（1）投標單位應確保按招標文件內(nèi)容要求的完整性。

（2）投標單位必須認真閱讀委托方的招標文件，投標文件不得違背招標文件的要求。

（3）投標單位應將投標文件裝訂成冊、密封，并在封袋封口處加蓋投標單位公章，法定代表人或其授權(quán)委托人的印章。

（4）投標單位必須在招標文件規(guī)定的時間內(nèi)，將投標文件遞交給招標單位。

（5）投標文件不得字跡潦草、模糊、無法辨認，同時還應符合投標文件的其它常規(guī)要求。

（6）投標文件必須加蓋投標單位法人章、法定代表人的印章。

如果違背以上要求，將作為廢標處理。

五、招標方法、本項目采用邀請招標的方式。委托方在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上擇優(yōu)確定被邀請投標單位。、評標、定標的時間、地點和辦法由招標單位確定。、招標單位成立專業(yè)評標小組，小組成員由招標單位的決策層領(lǐng)導及部分專家組成。、按照招標文件所要求綜合素質(zhì)進行評審。

六、時間安排、招標單位于 2007年月日，在招標單位公司的三樓會議室，召開招標說明會，將招標文件發(fā)給各被邀請投標單位。2、被邀請招標的單位，將編制好的投標書務必于 07年月日前，送達招標單位三樓會議室。、招標單位于 2007年 1月日召開評標會。、招標單位確定中標單位后，將于 5個工作日內(nèi)具體協(xié)商簽訂委托有關(guān)合同（本招標文件，將作為今后訂立委托代理合同的基礎(chǔ)）。

東營華東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2007年 1月

第五篇：房地產(chǎn)策劃代理公司市場策劃顧問建議書

長年市場策劃顧問建議書

首先感謝貴司給予敝司多次參與此項目的機會，敝司針對公司各項目的市場研究，通過項目專案組的共同努力完成多次報告書，進而有更多機會與貴司交流溝通，以此來與貴司合作的開始，是我司之榮幸。

在房地產(chǎn)市場日趨激勵的今天，又由貴司宗地較多、且物業(yè)形態(tài)較之復雜，我司愿鼎力助貴司之力，使之規(guī)避市場風險，追求較高利潤。我司建議與貴司形成長期戰(zhàn)略合作伙伴之關(guān)系（長年市場策劃咨詢顧問服務），希望能與貴司領(lǐng)導組之認同，如有此長期合作關(guān)系，普羅易道定會為貴司提供青島市場上最專業(yè)的地產(chǎn)服務及態(tài)度。

長年市場策劃顧問服務如下：

1、咨詢

? 企業(yè)咨詢(企業(yè)發(fā)展診斷、企業(yè)長期戰(zhàn)略顧問、企業(yè)文化建立、企業(yè)品牌顧問、專業(yè)培訓)

? 市場咨詢(市場研究、發(fā)展預測、區(qū)域策略、市場定位、開發(fā)計劃、實戰(zhàn)策略、核心競爭優(yōu)勢構(gòu)建)

? 產(chǎn)業(yè)咨詢(投資顧問、發(fā)展策劃顧問、開發(fā)方向戰(zhàn)略、開發(fā)顧問、贏利模式規(guī)劃)

? 個案咨詢(專題土地研究、可行性分析、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營戰(zhàn)略定位、)

2、市場研究

? 專項市場調(diào)研

? 項目可行性研究

? 產(chǎn)品定位論證

? 產(chǎn)品定價體系建議

? 發(fā)展戰(zhàn)略

? 競爭策略

3、前期策劃

? 前期產(chǎn)品規(guī)劃建議（總體規(guī)劃、平立面、景觀環(huán)境、會所、物管等設(shè)計建議）

? 核心競爭力構(gòu)建

? 營銷環(huán)境與營銷對象的診斷

? 總體營銷策略

? 產(chǎn)品推廣方案設(shè)計

? 公關(guān)活動策劃

? 促銷方案

? 從開盤到尾貨清盤各階段營銷策略及執(zhí)行方案

? 售后服務策劃

服務費用報價及付費方式

針對上述服務內(nèi)容，我司建議長年顧問費用為每月人民幣壹萬伍千元整。

注：與貴司簽定此長年市場策劃顧問協(xié)議同時如貴司選聘房地產(chǎn)項目全案代理或項目銷售代理普羅易道應有優(yōu)先代理權(quán)。

最后預祝貴司地產(chǎn)事業(yè)蒸蒸日上，公司領(lǐng)導和同仁健康、快樂！

普羅易道房地產(chǎn)聯(lián)合機構(gòu) 孫舉峰

聯(lián)系電話***

2007年7月