第一篇：國際休閑會所項目建設(shè)可研報告

國際休閑會所項目建設(shè)可研報告

一、xx市 國際保健休閑會所項目背景與概況

（一）項目名稱: 保健休閑會所，以下簡稱本項目。

（二）項目的承辦單位:xx市 保健休閑股份有限公司。

（三）項目的主管部門:

（四）項目建設(shè)地點：

（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo):本著弘揚漢水文化，做好藥水游文章和對健康休閑娛樂獨到的見解，經(jīng)過兩年多的項目實地考察、調(diào)研、決定籌巨資在xx城區(qū)建設(shè)國際保健休閑會所，本項目由陜西省建筑設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計，由xx市 保健休閑股份有限公司負(fù)責(zé)項目可行性研究以及項目的組織實施。本項目由診療保健部，水療洗浴部，藥膳食療部，商務(wù)營銷部四大板塊組成。經(jīng)營面積12500平方米，總投資8500萬元。以高端特色醫(yī)療保健服務(wù)為主導(dǎo)，以洗浴、賓館、餐飲、娛樂、商貿(mào)為補充。會所按四級標(biāo)準(zhǔn)建造，配套建設(shè)高端診療保健舒適安靜休閑區(qū)，水療洗浴舒適休閑區(qū)，藥膳美食餐廳，豪華商務(wù)包間和溫馨舒適客房部，高雅氣派的名貴藥物和名優(yōu)特產(chǎn)展銷大廳。集診療保健、吃喝玩樂一體化首屈一指的高檔保健休閑會所。本公司的發(fā)展目標(biāo)是：以提高人居環(huán)境和中老年人幸福指數(shù)，走在行業(yè)前沿，引導(dǎo)高端客戶消費，以誠信、務(wù)實、高效為行事準(zhǔn)則，促進(jìn)公司健康發(fā)展。

（六）項目提出的背景和建設(shè)的必要性：改革開放以來，我國綜合國力大幅度提升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，百業(yè)興旺，政通人和。黨的十八大提出了兩個百年奮斗目標(biāo)，是中華民族實現(xiàn)偉大復(fù)興的夢想，提振人心，催人奮進(jìn)，全國人民正闊步邁向小康。當(dāng)人均GDp達(dá)到800美元至1000美元時，保健休閑娛樂消費將進(jìn)入快速增長期，根據(jù)世界專業(yè)組織預(yù)測，到2020年我國將成為世界休保健閑娛樂第一大國。目前，保健休閑娛樂產(chǎn)業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)，中國保健休閑娛樂業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展取得了長足進(jìn)步，政府將保健休閑娛樂業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，休閑娛樂業(yè)進(jìn)入興盛期。xx地緣和區(qū)位優(yōu)勢獨特，在省際之間，處于川、陜、鄂、渝四省市的結(jié)合部，位處西安、武漢、重慶三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾何中心，故有方志稱xx為“東接襄沔、西達(dá)梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。近年來，市委市政府貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，實施城市東沿西進(jìn)、南擴(kuò)北移戰(zhàn)略，城市建設(shè)步伐加快，基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變，公路四通八達(dá)，密切了省內(nèi)外的聯(lián)系，使xx的旅游產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，賓館、娛樂、餐飲等服務(wù)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。但是，xx目前的保健休閑娛樂業(yè)檔次較低，沒有形成產(chǎn)業(yè)，且管理不規(guī)范，嚴(yán)重制約我市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著高檔次消費群體日益擴(kuò)大，高檔醫(yī)療保健、洗浴水療、藥膳食療、休閑娛樂一體化的星級國際休閑會所還未曾有之。本項目的實施對改變我市休閑娛樂業(yè)的落后面貌，提高會所消費檔次，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起到重要作用。

（七）可行性研究報告編制依據(jù)

1、《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；

2、《陜西省旅游娛樂業(yè)發(fā)展規(guī)劃剛要》；

3、國家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策規(guī)定。

（八）項目資金保障問題：公司擁有入股資金4500萬元，項目扶持資金200萬元，引資1000萬元，銀行貸款3300萬元。

（九）項目組織保障問題：本項目承辦單位的持股人，既有十余年從醫(yī)管理經(jīng)驗的醫(yī)師，也有從事房地產(chǎn)開發(fā)的成功人士，更有從事賓館、酒店管理的知名人士，本公司是一個匯集各類創(chuàng)業(yè)成功人士的精英團(tuán)隊，具有很強的組織協(xié)調(diào)能力和廣泛的人際關(guān)系，而且經(jīng)濟(jì)實力雄厚，是本項目建設(shè)最可靠，最有實力的組織保證。

（十）項目技術(shù)和人力保障問題：營業(yè)用房的規(guī)劃、設(shè)計、裝飾，委托陜西省建筑設(shè)計院完成，房屋及配套設(shè)施建設(shè)由 承建，本項目的行政管理人員由股東大會選舉產(chǎn)生，醫(yī)療保健，藥膳食療，洗浴水療，商務(wù)營銷等中層專業(yè)技術(shù)管理人員，在全國人才市場高薪聘請，其他員工按照崗位設(shè)置的能力素質(zhì)要求在全省范圍內(nèi)招聘，并進(jìn)行半個月的崗前培訓(xùn)。

（十一）項目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

二 市場預(yù)測

（一）xx市保健休閑行業(yè)的現(xiàn)狀及分析：當(dāng)前xx的保健按摩主要有盲人按摩，歐式和泰式按摩，附帶拔罐、刮痧、針灸等。洗浴休閑主要是傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴，姜奶浴，參石浴，足療等，而且營銷模式單一，基本上都是普遍的桑拿、按摩、足療等經(jīng)營項目，保健休閑和洗浴文化的構(gòu)成雷同，缺少特色，檔次較低，不成規(guī)模，在對外宣傳上大家都打著美容健體、修身養(yǎng)性這張牌差異化程度非常小，沒有差異就沒有特色，沒有特色就不能吸引人。其次在規(guī)模上，大家基本上旗鼓相當(dāng)。再次服務(wù)水平持齊難相上下。從以上來看，xx市醫(yī)療保健、洗浴水療、藥膳食療、度假休閑行業(yè)發(fā)展空間不可估量，如果能夠開發(fā)漢水文化資源，豐富服務(wù)項目，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，提高人性化服務(wù)水平，滿足消費者的需求，則更容易在市場中鼎足而立，xx市場現(xiàn)有保健洗浴休閑會所不多，而且多數(shù)是大眾化，低檔次的，處于市場發(fā)展的最初階段，不能滿足國內(nèi)外高端客戶的需求。

（二）休閑行業(yè)競爭的關(guān)鍵和焦點：保健休閑會所與歌舞廳、迪廳、酒吧相比，在緩解精神壓力和生活壓力的方式上有所不同，休閑會所是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來越緊張的現(xiàn)代人士，以及高消費的中老年人群。因此，爭奪這部分消費者，是行業(yè)競爭的關(guān)鍵，服務(wù)人才是行業(yè)競爭的焦點。

（三）需求現(xiàn)狀：xx城市為全國優(yōu)秀旅游城市、園林城市和十大宜居城市。休閑娛樂業(yè)已成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著交通的快速發(fā)展，xx城具有旅游集散地的天然區(qū)位優(yōu)勢，每天至少有數(shù)萬外來人口進(jìn)出這里，特別是旅游黃金周和龍舟節(jié)期間，xx城日接待游客6萬多人次，可以說消費群體還是很可觀的，就目前來看城區(qū)除了陽光、金地，華江浴場、真草堂等大大小小上十家休閑會所，這些保健休閑場所主要串落在繁華的鬧市區(qū)，經(jīng)營場所受限，服務(wù)項目單一，規(guī)模小，因此，不能滿足保健休閑娛樂市場的需求。如果在城市郊區(qū)，選擇一處生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，風(fēng)景秀麗的地方，建設(shè)本項目，是人與自然和諧最佳的休閑山莊。

（四）市場預(yù)測：xx市 國際保健休閑會所，按現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝璜高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型、享受型休閑會所，市場前景廣闊，投資經(jīng)營風(fēng)險小，是一個投資少，見效快，效益高的好項目。項目建成后，聘請國內(nèi)著名娛樂管理高級人才，領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷服務(wù)團(tuán)隊，在經(jīng)營方面采取正確的營銷策略，建立立體式營銷渠道和高效暢通的分銷和會員網(wǎng)絡(luò)，使會所客源得到充分保證。

三、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容

（一）建設(shè)規(guī)模：本項目投資8500萬元人民幣，總建筑面積總建筑面積12500平方米，工程完工后，將成為集醫(yī)療保健、娛樂休閑、餐飲養(yǎng)生、商務(wù)營銷為一體的高級私人會所，內(nèi)設(shè)保健包房120間，KTV包房40余間，客房100間，將為xx市民及國內(nèi)外游客提供一個舒適的休閑娛樂場所，日平均接待賓客300人次，年收入1950萬元。

（二）建設(shè)內(nèi)容：本項目主要由三層裙樓和五層塔樓組成，即負(fù)一層，負(fù)二層，負(fù)三層，一樓，二樓三樓，四樓，五樓組成，xx市 國際保健休閑會所按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，負(fù)一層建筑面積2800平方米分，布為商務(wù)包房，KTV歌城，太空睡眠區(qū)，保健藥物和土特產(chǎn)展銷大廳。負(fù)二層建筑面積2927平方米，分布為醫(yī)療保健公共休總區(qū)，演藝大廳，棋牌區(qū)，藥膳美食廳，VIp活動專區(qū)和保健按摩包房。負(fù)三層建筑面積為1689平方米，分布為水療會所，SpA賓館主要通道大堂，男賓浴區(qū)公共戲水區(qū)和女賓浴區(qū)。塔樓五層建筑建筑面積2200平方米，分布為客房間 51-5層共設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房100間，設(shè)有5層5站5機(jī)房，電梯1部，樓梯通道一座。環(huán)保設(shè)施：污水處理設(shè)施，廢氣及油煙治理設(shè)施，固體廢棄物收集處理設(shè)施，防燥音設(shè)施。室外工程：給排水管網(wǎng)。供電線網(wǎng)，熱力管網(wǎng)，消防設(shè)施，消防水池，消防供水管網(wǎng)，道路綠化，噴水池，入口廣場。

（三）、工程項目表：

四、建址選擇

（一）、建址現(xiàn)狀

1、地點與地理位置：

2、建址土地權(quán)屬：

3、工程地質(zhì)水文地質(zhì)條件；

4、氣象條件：本項目區(qū)域地處中緯度屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)氣候溫和四季分明，春暖夏熱，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季長，雨量充沛，無霜期長。

年平均氣溫 15-17℃

一月份最低平均氣溫 3-4℃

極端最低氣溫-12℃

七月份最高平均氣溫 27-28℃

極端最高氣溫 40-41℃

平均無霜期 235天

年平均氣壓 1014毫巴

最低氣壓（夏季）994毫巴

最高氣壓（冬季）1056毫巴

年平均相對濕度 70%

年最大降雨量 2460mm

年最小降雨量 1400mm

年平均降雨量 019mm

日最大降雨量 320mm

最大積雪厚度 325cm

常年主導(dǎo)風(fēng)向西南風(fēng)。交通條件：公共設(shè)施條件 ：

（1）供電 ：10KV高壓線路在場址附近，通過本項目自建變配電站安裝800KVA變壓器1臺以滿足本項目用電需要。

（2）供水：本項目用水由XX市自來水廠供給水質(zhì)優(yōu)水量能滿足本項目需要XX市自來水廠供水主管在本項目建址附近通過。

（3）排水：場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)實行雨污分流，各類生活污水經(jīng)地埋式微動力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。

（4）空調(diào)及供熱：本項目設(shè)置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天制冷同時回收廢熱加熱洗浴用水，冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。

二、主要設(shè)備

主要設(shè)備明細(xì)表：

三、配套設(shè)施

1、給排水

（1）、給水

a、用水量本項目設(shè)計日最大用水量為 700 噸

b、水源本項目所需生活用水由XX市自來水公司供應(yīng)

c、水質(zhì)水壓要求 ：職工生活用水及生產(chǎn)用水應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5479-85要求。水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)水壓水量要求按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計采用生活生產(chǎn)消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。

(2)、排水

項目排水采用雨污分流制,大部分地面雨水經(jīng)過地形自然排放水系,不易自然排水處可設(shè)置雨水口,將雨水匯總后通過雨水管排入附近水域,生活污水經(jīng)有動力污水處理裝置處理達(dá)到GB8978-2002一級標(biāo)準(zhǔn)后一部分排入附近排污井。

a、排放量：本項目用水量每天500 噸，年廢水發(fā)生量為 1316 萬噸，排水分為污水排放及防洪排水二個系統(tǒng)。

b、生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等，景區(qū)內(nèi)排水問題十分重要，不能因景區(qū)開發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-2002一級標(biāo)準(zhǔn)后，部分水可回用，作為綠化和沖洗用水，生活污水處理按以下流程進(jìn)行，污水→化糞池→小型一體化污水處理設(shè)備→中水回用，本項目新建污水處理池2175立方米.2、供電

（1）、供電設(shè)計

a、用電負(fù)荷等級，按本項目性質(zhì)和供電規(guī)程操作，無特殊要求其用電按二級負(fù)荷考慮。

b、供電系統(tǒng)，本項目用電均由變配電房供給，電纜可架空或埋地引至用電點。

c、電力線路敷設(shè)應(yīng)考慮場區(qū)內(nèi)照明電力防爆防腐方面的要求。

b、設(shè)置功率因素自動補償屏平均功率因素COSф≥09。

e、采用變壓計量在變電房高壓側(cè)設(shè)總計量柜，低壓側(cè)設(shè)照明計量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計量表，以便加強管理和考核用電指標(biāo)。

（1）、過電壓及接地保護(hù)：為了使變電房及各用電設(shè)備安全運行，在變電房設(shè)工作接地及過電壓接地保護(hù)，并連成一體，做成環(huán)狀接地網(wǎng)，從而降低跨步電壓和接觸電壓，各建筑物進(jìn)戶線距變電房距離大于50米的均設(shè)置，重復(fù)接地裝置進(jìn)戶后采用TN-C-S系統(tǒng)，變電房接地電阻R≤10Ω。

（2）、電力設(shè)計

負(fù)荷計算及變壓器容量選擇，根據(jù)各專業(yè)所需的用電條件、用電設(shè)備分類按需用系數(shù)分別計算，然后綜合確定本項目用電負(fù)荷。動力安裝容量 KW，生活照明安裝容量 KW，合計 KW。取負(fù)荷系數(shù)080，裝機(jī)容量為104410KW，本項目設(shè)置2臺5000VA變壓器，變配電房70平方米。

3、通訊設(shè)施

a、通訊設(shè)施包括電話通訊，有線電視（CATV），數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和消防監(jiān)控。

b、在場區(qū)內(nèi)裝設(shè)光纜通訊設(shè)施和寬帶傳輸設(shè)施。

c、有線電視CATV系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號，同時建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，以豐富賓客文化生活。

d、場區(qū)內(nèi)設(shè)置消防滅火設(shè)施和消防監(jiān)控中心，所有客房和娛樂活動場所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測裝置和消防設(shè)施，設(shè)置完善的聲光報警訊號和通風(fēng)排煙噴淋等自動控制設(shè)施。

e、場區(qū)內(nèi)設(shè)置有線電視監(jiān)視系統(tǒng)在各個建筑的門口、走廊過道等重要地點均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)備。

f、通訊設(shè)施費用分別計入工藝設(shè)備、消防費用中。

五組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

（一）、組織機(jī)構(gòu)：本項目承辦單位為 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，該公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，組織機(jī)構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項目基本建設(shè)由 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)管理，工程竣工后委托國內(nèi)知名娛樂管理公司負(fù)責(zé)運營，組織機(jī)構(gòu)詳見管理機(jī)構(gòu)圖。

（二）、人力資源配置

1、生產(chǎn)作業(yè)班次：三班制

2、年工作日：年工作日365天，每班工作8小時

3、勞動定員：本項目勞動定員170人，休閑娛樂旺季視需要聘請臨時工20人,4、員工來源及招聘方案：本項目員工實行全員聘用制，管理人員應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)大專以上文化水平，中高管理層人員從本公司管理人員中選拔，專業(yè)技術(shù)人員通過人才交流中心招聘，服務(wù)人員有部門主管在社會招聘。全體員工上崗前需經(jīng)過不少于15天業(yè)務(wù)技能和安全培訓(xùn)。

六、經(jīng)營管理

（一）、品牌建設(shè)：

一是服務(wù)品牌的命名在服務(wù)品牌的發(fā)展過程中，服務(wù)品牌命名經(jīng)歷了一個由同質(zhì)到差異，由普通到個性，由直白到概念，由行為到理念的過程，優(yōu)秀的服務(wù)品牌同樣始于命名，既要容易識別和突出行業(yè)特色，又要個性化，還要易于傳播，如可以采用主品牌輔品牌的形式，或者是主品牌服務(wù)品牌的形式。

二是專業(yè)服務(wù)形象體系，品牌識別系統(tǒng)BIS是形成品牌差異并塑造鮮明個性的基礎(chǔ)，基本可以分為三個組成部分：理念識別（MI，包括服務(wù)宗旨、服務(wù)方針、服務(wù)哲學(xué)、傳播定位）等。視覺識別（VI、包括標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字、LOGO、卡通形象、服務(wù)車輛、人員著裝等基礎(chǔ)要素、應(yīng)用要素系統(tǒng)）。行為識別（BI，包括服務(wù)語言、服務(wù)動作規(guī)范）等。企業(yè)可以把服務(wù)品牌化理解為服務(wù)營銷上的一次變革，首先要變的就是理念MI部分以及其他基礎(chǔ)部分（如VI、BI），然后才是組織、流程的變革，很多企業(yè)在打造服務(wù)品牌時都意識到了這一基礎(chǔ)工程對服務(wù)品牌進(jìn)行了較為完美的詮釋。

三是專業(yè)服務(wù)渠道體系。專業(yè)化服務(wù)渠道是一個體系可以包括多個子渠道，如人員服務(wù)渠道（銷售服務(wù)人員主動服務(wù)），電話服務(wù)渠道（電話中心或呼叫中心），網(wǎng)絡(luò)服務(wù)渠道（專業(yè)服務(wù)網(wǎng)站渠道媒體服務(wù)專業(yè)平面服務(wù)刊物），聲光電媒介服務(wù)資料）等，店面服務(wù)渠道（如特許授權(quán)服務(wù)店），會議服務(wù)渠道（組織客戶俱樂部），24小時在線服務(wù)等多方面。

四是建立快速反應(yīng)機(jī)制。速度創(chuàng)造激情，時間也能產(chǎn)生競爭優(yōu)勢，企業(yè)快速反應(yīng)，不僅代表品牌誠信形象，更可把有損服務(wù)品牌的危機(jī)事件化解萌芽之中，企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營過程中難免遭遇危機(jī)，特別是新環(huán)境下的網(wǎng)絡(luò)危機(jī)，很多企業(yè)之所以平安地度過了危機(jī)，是因為巧妙地、快速成功地實施了危機(jī)公關(guān)，特別是基于網(wǎng)絡(luò)的危機(jī)，公關(guān)不僅化危為安，而且提升了品牌綜合形象。

五是科學(xué)運作服務(wù)品牌傳播。服務(wù)品牌塑造需要傳播，但在服務(wù)品牌形成過程中僅憑傳播過程說得好聽還不行，在實際中做得好才行，在傳播的過程中既要嗓門大，又要聲音動聽，整合資源進(jìn)行傳播。在服務(wù)品牌在傳播方面，公關(guān)傳播需要與廣告?zhèn)鞑ネ校驗榉?wù)品牌需要認(rèn)知、需要口碑，對于口碑的形成，雙向溝通（公關(guān)傳播）比單向溝通（廣告?zhèn)鞑ィ└行АＲ虼耍髽I(yè)一方面要把活動傳播、事件傳播、新聞傳播、人際傳播等工作做好，另一方面要增強廣告在服務(wù)品牌營造過程中的作用，廣告在服務(wù)品牌營造中所發(fā)揮的作用主要集中在信息告知上，如服務(wù)品牌信息發(fā)布、服務(wù)活動發(fā)布，是一種單向溝通。

六是對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。雖然許多企業(yè)對服務(wù)品牌塑造的意識都在增強，但許多是：品牌名稱模糊、或者沒有明確的品牌名稱、或者品牌名稱趨同于其他企業(yè)，個性和識別性不強：服務(wù)品牌有名無實，盡管品牌名稱美眼動人，甚至還玩起了概念，但在光環(huán)的背后都沒有實際的內(nèi)容來支持，服務(wù)品牌缺乏根基而成為空中樓閣，做服務(wù)品牌沒長勁兒，喊了幾聲便沒有了下文，服務(wù)品牌成了做秀的工具，在服務(wù)品牌的塑造過程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌營造的耐力，事實在在地做出服務(wù)品牌。通過服務(wù)設(shè)施的完善、服務(wù)人才的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)自助與自動化、統(tǒng)一的規(guī)范管理與靈活運作等等來對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。一個成功的品牌是一個好的產(chǎn)品、服務(wù)、人或地方，使購買者或使用者相關(guān)的或獨特的最能滿足他們需要的價值，而且它的成功在于面對競爭能夠繼續(xù)保持這些附加價值。品牌的附加價值由增值服務(wù)，獨特體驗、精神享受等方面構(gòu)成。這為品牌戰(zhàn)指明了方。向企業(yè)在經(jīng)歷口水戰(zhàn)、概念戰(zhàn)、價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次商戰(zhàn)手段后，最終要進(jìn)入高層次商戰(zhàn)階段——品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加價值很大程度都體現(xiàn)在服務(wù)上。客戶服務(wù)品牌化，使之更具有個性、識別性、成為承諾和商業(yè)信譽的代名詞。讓服務(wù)品牌可以和企業(yè)品牌、員工品牌、技術(shù)品牌、產(chǎn)品品牌共同服務(wù)于產(chǎn)品營銷。在下一輪的商業(yè)競爭中，營銷將因服務(wù)品牌而更精彩。

（二）、內(nèi)部管理 ：

a、顧客忠實體系。顧客忠實目標(biāo)A顧客回頭率保持在60；B為客人服務(wù)滿意率保持在95；C對競爭對手進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量檢測；D減少顧客的投訴率；E提高項目開發(fā)創(chuàng)新效率；F努力擴(kuò)大市場份額客，流量力求達(dá)到1000-1500人/天，在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。顧客忠實感的建立：A首先要理解企業(yè)的經(jīng)營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達(dá)到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造酒店的卓越品質(zhì)。我們將著力于認(rèn)知賓客的重要性，預(yù)知賓客的需求，靈活處理賓客問題，及時補救出現(xiàn)的問題來取得賓客的滿意。〈1〉關(guān)注和認(rèn)知賓客：這是使得賓客感覺自己特別重要和特殊的途徑；對客人提供個性化的服務(wù)和感謝；特別關(guān)心客人的個別需要；顯示對客人的敬佩。〈2〉預(yù)知賓客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務(wù)，把自己放在顧客的位置；細(xì)心觀察記錄顧客檔案。〈3〉員工靈活的態(tài)度：鼓勵員工在與客人接觸中，靈活處理突發(fā)事件，從不對顧客說“不”：（不得不說時，提供其他選擇）使客人放松，使客人喜出望外。〈4〉給員工更多的權(quán)力，〈5〉實現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準(zhǔn)確的信息。〈6〉建立靈活的內(nèi)部機(jī)制〈7〉在員工決策失誤后表示感謝，并理解其感受，然后結(jié)合實際情況提出建議，給員工信心〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客、感受緊迫感、一步到位、跟進(jìn)調(diào)查。

b、管理人員工作原則

（1）、我們將在與所有人相處時要表現(xiàn)出真誠關(guān)懷備至。

（2）、我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務(wù)。

（3）、我們將保持服務(wù)的一致性。

（4）、我們要確保我們服務(wù)過程方便于客人及員工

（5）、要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸

（6）、我們要在現(xiàn)場管理當(dāng)中及時作出果斷決定

（7）、我們將為我們的員工創(chuàng)造一個能使他們個人事業(yè)目標(biāo)達(dá)到的環(huán)境

（8）、客人滿意是我們工作的動力。

c、管理措施

(1)、實行A管理模式即垂直管理

A、一個上級的原則不能越級管理不能越級匯報工作

B、責(zé)權(quán)利一致的原則各區(qū)域的責(zé)任與完成責(zé)任所需的權(quán)利一致

C、無空白無重疊的原則同一區(qū)域不能同時有兩個同級的員工負(fù)責(zé)

(2)、人性化的管理方法

A、主要指在教育員工方面采用感情溝通,讓員工自己面對錯誤并認(rèn)識錯誤,然后依據(jù)有關(guān)條例進(jìn)行處理,避免管理人員在對員工進(jìn)行處罰后員工的不滿情緒

B、堅持原則照章辦事不徇私情，加強問題處理的透明度

（三）管理方向

A、人：

（1）、服務(wù)一致優(yōu)異

（2）、衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)

（3）、勞動紀(jì)律符合員工手冊規(guī)定

（4）、環(huán)境力求完美，衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)，通風(fēng)良好，溫度適宜，燈光符合區(qū)域要求，氣溫清新，裝飾幽雅美觀

（5）、營銷意識及業(yè)績良好

B、財物 ：

（1）、認(rèn)真交接保管

（2）、使用嚴(yán)格按照規(guī)范程序進(jìn)行并會日常保養(yǎng)維護(hù)

（3）、努力降低損耗節(jié)約成本

（4）、物品擺放美觀整潔

C、信息：

（1）、掌握顧客反映的情況并記錄

（2）、了解企業(yè)內(nèi)部信息并向上反饋

（3）、了解同行業(yè)的情況后及時匯報

（4）熟知酒店下達(dá)的指令銷售計劃

D、時間

（1）、要有嚴(yán)格時間觀念遵守勞動紀(jì)律

（2）、充分利用時間為自己作好工作的時間計劃學(xué)會時間支配

（3）、講究時間效率提高工作進(jìn)度

（四）日常管理

A、工作系統(tǒng)

（1）、確立每日工作目標(biāo)并向下傳達(dá)量化確定個人責(zé)任制

（2）、按任務(wù)抓好工作的組織安排落實完成各環(huán)節(jié)

（3）、確保每日工作任務(wù)按時按量按質(zhì)完成

（4）、對當(dāng)日工作進(jìn)行記錄并自我評定作為以后工作參考

B監(jiān)督系統(tǒng)

（1）、實行現(xiàn)場管理工作制度，管理人員隨時改進(jìn)提高工作質(zhì)量，并接受顧客投訴

（2）、實行員工自檢互檢，上下級互相監(jiān)督，質(zhì)量檢查定期不定期檢查等多級檢查制度

（3）、設(shè)立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題

（4）、制定崗位損耗指標(biāo)，科學(xué)的使用水電消耗品等設(shè)備，控制員工惡意浪費行為

C激勵系統(tǒng)

（1）、每季度評選優(yōu)秀員工5名，凡被評定的優(yōu)秀員工獎勵300元，并附加其他獎勵

（2）、流動紅旗班組實行月評定，凡是服務(wù)、衛(wèi)生、顧客表揚綜合方面特別突出者，該班組被授予流動紅旗，并每人獎勵50元

（3）、員工罰款基金員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補貼

（4）、建立員工圖書室、運動館，用來陶冶員工情操，提高員工身體文化素質(zhì)

（5）、每年員工旅游2次分別在51 和101前后

（6）、建立員工日酒店，領(lǐng)導(dǎo)和員工舉辦茶話會傾聽最真實的聲音，展望企業(yè)前景，增加員工和企業(yè)的凝聚力

D、培訓(xùn)系統(tǒng)

（1）、日培訓(xùn)，每天進(jìn)行服務(wù)技術(shù)訓(xùn)練

（2）、月培訓(xùn)管理人員，總結(jié)經(jīng)驗，對員工工作分析并提出改進(jìn)意見教育員工

（3）、管理人員自身素質(zhì)培訓(xùn)借助以往經(jīng)驗揣摩工作方法改正工作缺點，學(xué)習(xí)上級教授管理藝術(shù)，提高管理水平

E、衛(wèi)生系統(tǒng)

（1）、落實崗位衛(wèi)生劃分衛(wèi)生嚴(yán)格按照酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打掃

（2）、客人用品堅持一客一消毒

（3）、加強層級檢查巡視制度

（4）、配好清新劑及香水并適當(dāng)噴灑保證環(huán)境氣問良好

（5）、服務(wù)戰(zhàn)略

A、酒店實行定制化服務(wù)：定制化是個性化靈活化極致化的表現(xiàn)，服務(wù)總體體現(xiàn)出熱情溫馨周到細(xì)致

B、員工應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì)

（1）、語言表達(dá)能力：服務(wù)員要求言語清楚，表達(dá)意思完整準(zhǔn)確流利

（2）、應(yīng)變能力：思維敏捷，揣摩客人意圖，馬上給客人回答或提供服務(wù)項目

（3）、表演能力：根據(jù)推銷環(huán)境和解決顧客糾紛需要，會同其他服務(wù)員或管理人員扮演角色處理問題

（4）、幽默會話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會話以備服務(wù)的需要

（5）、交際能力：你的服務(wù)過程其實就是服務(wù)員同客人交流的過程，只有具備良好的交際能力在服務(wù)中不卑不亢保持良好的心理素質(zhì)才能贏得主動

（6）、觀察記憶能力：服務(wù)員要善于觀察賓客的動態(tài)和喜好，并做好記憶以便為賓客做好更加準(zhǔn)確到位的服務(wù)

（7）、業(yè)務(wù)能力要求：服務(wù)員對基本的酒店的業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能熟練掌握，并運用自如

（8）、容忍能力：在服務(wù)當(dāng)中難免會遇到客人誤會和刁難，服務(wù)人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力，時時事事處處為賓客著想，達(dá)到賓客滿意

（9）體力服務(wù)工作：是一項持續(xù)性很強和繁瑣的工作，特別是體力消耗很大，所以要求服務(wù)員要具備良好的身體素質(zhì)才能勝任本職工作

（10）、魅力服務(wù)行為：同時也是你贏得賓客信賴和信任的過程，服務(wù)人員良好的素質(zhì)會轉(zhuǎn)化為個人魅力，成為賓客的向?qū)Ш团笥?/p>

C、做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的法則

（1）、顧客第一：因為我們的產(chǎn)品服務(wù)對象是高消費者，因此，只要你服務(wù)好，他們才會付錢，這樣把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了

（2）、微笑微笑：是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言

（3）、真誠、誠實友好：這要求服務(wù)員一定盡力為顧客服務(wù)，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通

（4）、提供快速敏捷的服務(wù)，服務(wù)員要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問題，及時采取服務(wù)行動，以表示你在時刻關(guān)心客人

（5）、至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語，當(dāng)客人向你走來時，你要說我能幫你嗎？當(dāng)客人向你道謝時，你要說不用謝

（6）、佩戴好你的工牌：主要為了便于賓客和你聯(lián)系

（7）、要有和其他人相互工作的團(tuán)隊精神

（8）、每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲，這樣就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈

（9）、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候，這是因為世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺

（10）、服務(wù)人員要熟悉自己的工作。熟悉自己公司和相關(guān)信息

C、對員工的服務(wù)要求

(1)、舒適:賓客來消費,首先是要求有一個舒適的環(huán)境,所以服務(wù)人員一定要創(chuàng)造一個溫馨潔凈的待客環(huán)境達(dá)到顧客滿意

(2)、清潔舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè),要求服務(wù)員按照酒店要求對所轄區(qū)域進(jìn)行清理和維護(hù),創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生

(3)、禮貌:顧客到店消費,要求有尊重感，服務(wù)人員良好的禮貌行為和禮節(jié)會讓賓客感到特別的禮遇，而對酒店留下美好印象

(4)、細(xì)心：顧客的每一方面都力求完美，要求大家對待每一項工作務(wù)必認(rèn)真觀察，謹(jǐn)慎對待，讓客人滿意

(5)、溝通：人是情感動物需要別人的理解和幫助，作為服務(wù)人員更應(yīng)該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關(guān)注賓客提高快速服務(wù)，令客人滿意

(6)、安全：客人選擇酒店消費，首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要，要求服務(wù)人員要保守客人隱私，保護(hù)好客人財產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障

（五）、安全戰(zhàn)略

（1）、落實安全崗位責(zé)任制，制定本崗位的財產(chǎn)防火防盜預(yù)案

（2）、實行領(lǐng)導(dǎo)檢查，保安部督查兩級崗位檢查制度

（3）、加強崗位巡視保證賓客財產(chǎn)安全杜絕火患

（4）、學(xué)會使用消防設(shè)施

（5）、對本崗位的設(shè)備常備檢查確保無使用隱患

七、投資估算及資金籌措

（一）、投資估算依據(jù)

建筑工程費用：參考類似工程的造價。

工藝設(shè)備費：用定型設(shè)備價格。根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價及市場詢價

其他費用：按有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。

流動資金：按分項詳細(xì)估算法估算

鋪底流動資金：按全額流動資金的30%計算詳見《流動資金估算表》

（二）、項目建設(shè)投資估算

土建投資及構(gòu)成，設(shè)備投資及構(gòu)成，其他投資及構(gòu)成詳見《投資估算表》

總投資估算表

（三）、資金來源與籌措

本項目總投資8500萬元按如下方法籌集，建設(shè)單位自籌資金 萬元，其中自有資金 萬元，融資 萬元，申請銀行中長期借款 萬元。

（四）、資金使用計劃

本項目建設(shè)期二年半，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %，流動資金按生產(chǎn)負(fù)荷逐年追加《投入詳見《投資計劃及資金籌措表》

八、財務(wù)評價

（一）、財務(wù)評價依據(jù)

（1）、國家計委建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第二版1993年

（2）、國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》試用版2002年

（3）、《中華人民共和國增值稅暫行條例》 1993年

（4）、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》 1993年

（5）、建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料

（6）、參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料

（二）、項目建設(shè)期、經(jīng)營期、計算期、項目擬 年建成，經(jīng)營期 年計算期 年

（三）、項目總投資及資金籌措

（1）、項目總投資取整萬元計算。本項目總投資8500萬元，其中建設(shè)投資6910萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元，鋪底流動資金 萬元

（2）、資金籌措建設(shè)單位自籌建設(shè)投資 萬元，包括融資和鋪底流動資金 萬元共計 萬元，申請銀行長期借款 萬元，自籌資金占總投資的 %

（4）、用款計劃：

a、建設(shè)期為2年半，按建設(shè)工程的進(jìn)度要求，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。

b、流動資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入直至計算期滿。

（四）、財務(wù)效益分析

財務(wù)評價基準(zhǔn)對照指標(biāo)為:基準(zhǔn)收益率18%,基準(zhǔn)投資回收期 年,投資利潤率12%,投資利稅率18%.1、成本估算:

（1）、水療會所日常支出按該項營業(yè)收入的10%估算。

（2）、餐飲服務(wù)的直接成本按該項營業(yè)收入的40%估算。

（3）、賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的10%估算。

（4）、醫(yī)療保健服務(wù)的直接成本按該項營業(yè)收入的20%估算。

（5）、商品營銷直接成本按該項營業(yè)收入65%估算。

（6）、廣告推銷費用以及差旅交際等費用按總營業(yè)收入的3%估算。

（7）、燃料動力購買費用估算詳見附表2-3。

（8）、其他費用估算按營業(yè)總收入的1%估算，其他費用包括辦公費，職工制裝費，管理費用和不可預(yù)見費用等，此外土地使用費包括在其他費用中。

（9）、人員工資及附加定員154人，其中中高層管理人員平均年工資45000元人，一般職工平均年工資35000元人，按工資總額的39.3%計算社保、醫(yī)保、失保和福利費用。

（10）、折舊費和攤銷費建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%，設(shè)備投資及其它投資綜合折舊年限按16年，直線法折舊，殘值率5%，無形資產(chǎn)及開辦費攤銷年限取5年或7年，土地使用權(quán)費用按 年攤銷。

（11）、修理費按固定資產(chǎn)折舊費的30%計算修理費。

（12）、財務(wù)費用借款利息支出計入成本詳見《總成本費用估算表》。

2、營業(yè)分析：

（1）、客房營業(yè)收入：考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按70%計算，100間×70%入住率×150元×360天。

（2）、餐飲服務(wù)收入：中晚餐300位天×就餐率20%×30元位×360天。

（3）、水療會所營業(yè)收入：300位天×120元位×360天

（4）、KTV包房營業(yè)收入 ：40間使用率70%×200元間×360天

（5）、醫(yī)療保健收入：300位20%就診率×200元×360天

（6）、商品營銷收入：300位客人×10%購買率×200元×360天

按以上方法估算達(dá)綱年營業(yè)收入合計為1950萬元以上，詳見附表,《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》

3、營業(yè)稅金及附加

營業(yè)稅 ：營業(yè)稅稅率按5%

（1）、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅以營業(yè)稅額為基數(shù)取5 %

（2）、教育費附加以營業(yè)稅額為基數(shù)取4 %

（3）、利基金以營業(yè)總收入為基數(shù)取0.6‰ 詳見附表《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》

所得稅 ：所得稅稅率按33 %，按稅后利潤的10%計提盈余公積金，按5%計算公益金，詳見附表《損益表》

3、財務(wù)分析

（1）、損益表以計算期第五年計算，年營業(yè)收入1950萬元，營業(yè)稅金及附加 萬元，總成本費用676萬元，利潤總額,1257萬元，投資利潤率為58.5 %,投資利稅率為48.32%，資本金利潤率為19.78%,投資稅后利潤率為43>5 %

(2)、資金來源與運用平衡:根據(jù)計算期每年收支情況編制的《資金來源與運用表》,顯示累計盈余資金為 1250萬元,盈余足以抵償投入

(3)、資產(chǎn)負(fù)債表:該項目計算期各年資產(chǎn)負(fù)債率詳見《資產(chǎn)負(fù)債表》

(4)、現(xiàn)金流量表:計算根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》(全部投資),計算結(jié)果為:所得稅前,內(nèi)部收益率為20.57%,按折現(xiàn)率i= 12%計算的財務(wù)凈現(xiàn)值為 690萬元,靜態(tài)投資回收期包括建設(shè)期為6.19年,不包括建設(shè)期為4.19年,均好于基準(zhǔn)對照指標(biāo)

(5)、盈虧平衡分析:根據(jù)正常年營業(yè)收入,固定成本,可變成本,營業(yè)稅金及附加,求得用生產(chǎn)能力表示的盈虧平衡點為30.94 %。

(6)、敏感性分析:根據(jù)該項目的特點,選取營業(yè)收入、經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資三項為變動因素進(jìn)行敏感性分析，分別就全部投資的所得稅前的情況作出13種方案，詳見《敏感性分析表》從表中可看到，變化比較平穩(wěn)，在±10增減幅度內(nèi)，其內(nèi)部收益率和投資回收期都是可以接受的，說明該項目具有一定的抗風(fēng)險能力

4、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及財務(wù)評價結(jié)論：

各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳列于《綜合指標(biāo)匯總表》 從上述分析可以看出該項目的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于基準(zhǔn)投資回收期，投資利潤率和投資利稅率均較高，并且只要達(dá)到生產(chǎn)能力的30.94%,即可保本,風(fēng)險較小 ,因此,該項目在財務(wù)上是可行的.九、可行性研究結(jié)論

（一）結(jié)論 ：

1、國際醫(yī)療保健休閑會所建設(shè)，按四星級標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)代時尚風(fēng)格建設(shè)和裝修，貫徹科學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營造綠色環(huán)保生態(tài)會所。

2、本項目建筑方案，工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。

3、房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司法人代表 是成功的企業(yè)家，對本項目有較強的駕馭能力，這是本項目成功實施的保證。

4、財務(wù)評價表明本項目經(jīng)濟(jì)效益較好，財務(wù)風(fēng)險較小，本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，為當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂業(yè)增添新的亮點。

綜上所述，本項目是可行的，是一個投資少，見效快，風(fēng)險小，利潤高的好項目。

第二篇：項目可研報告

項目可研報告

一、總

論

項目名稱：活性白土項目

建設(shè)規(guī)模：占地15000㎡。

建設(shè)內(nèi)容： 生產(chǎn)用房和配套設(shè)施建設(shè)，建筑面積約8000平方米。

注冊資金：300萬元

投資總額：500萬元

項目法人單位：金昌市坤鼎礦業(yè)有限責(zé)任公司

公司法人代表：王亞茹

聯(lián)系地址：金昌市北京路

1.1建設(shè)單位基本情況

本項目由金昌市坤鼎礦業(yè)有限責(zé)任公司作為項目法人負(fù)責(zé)實施。金昌市坤鼎礦業(yè)有限責(zé)任公司從外引進(jìn)技術(shù)、招商進(jìn)資500萬元。

1.2可行性研究報告編制依據(jù)

編制可行性研究報告的主要依據(jù)如下：

1、《當(dāng)前優(yōu)先發(fā)展的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化重點領(lǐng)域指南》，國家發(fā)改委、科技部、商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布；

2、《南京市城市總體規(guī)劃（1991—2010年）》，南京市規(guī)劃局編；

3、《南京市沿江開發(fā)總體規(guī)劃》（征求意見稿），南京市發(fā)展計劃委員會編；

4、南京雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資指南；

1.3項目提出的理由

本項目是集生產(chǎn)、加工、銷售為一體的高新技術(shù)、高附加值產(chǎn)業(yè)，符合國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，也符合雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃。

1.4項目概況

1.4.1擬建地點

該項目位于南京雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，園區(qū)地處長江之濱、205國道、寧馬高速橫貫?zāi)媳保嗄暇┦惺铮嗄暇├@城公路、三橋、寧蕪公路、板橋汽渡均在兩公里以內(nèi)。規(guī)劃中的滬寧高速鐵路以及江底隧道將與江北沿江開發(fā)區(qū)相連，所有交通設(shè)施建成后該地區(qū)將形成為一個水陸交通暢通、四通八達(dá)的大區(qū)域。

1.4.2建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

項目規(guī)劃總用地面積約24畝，目前場地內(nèi)的“七通一平”已基本完成。項目主要建設(shè)內(nèi)容為生產(chǎn)用房及配套設(shè)施。擬建生產(chǎn)用房12100平方米，辦公及附屬配套設(shè)施900平方米，總建筑面積13000平方米。

1.4.3項目總投資及效益情況

（1）本項目注冊資金為1000萬元。

（2）本項目總投資6000萬元，其中固定資產(chǎn)投資總額為4500萬元，流動資金總額1500萬元。

（3）資金來源：部分來源于企業(yè)自有,部分貸款。

（4）該項目總投資為6000萬元。2006年試生產(chǎn)，產(chǎn)值25000萬元,利稅2680萬元,稅收1565萬元；2007年生產(chǎn)產(chǎn)值25000萬元,利稅2680萬元,稅收1565萬元；2008年正式投產(chǎn),產(chǎn)值50000萬元,利稅5380萬元,稅收3150萬元。該項目投資利稅率為50.65%，投資利潤率為34％，投資回收期3.1年。

1.4.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）

52% 財務(wù)凈現(xiàn)值（i=5.85%）（稅前）

13276.4萬元

靜態(tài)投資回收期（稅前）

2.8年

動態(tài)投資回收期（稅前）

2.9年

財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）

35% 財務(wù)凈現(xiàn)值（i=5.5%）（稅后）

9667.4萬元

靜態(tài)投資回收期（稅后）

3年

動態(tài)投資回收期（稅后）

3.1年

投資利潤率

34% 投資利稅率

50.65% 1.4.5 項目綜合研究結(jié)論

本項目建設(shè)是符合國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的高附加值環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，符合“低能耗、無污染、高附加值”的特點，投資回收期短，是省市鼓勵和支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。項目技術(shù)達(dá)到國際先進(jìn)水平，批量生產(chǎn)后具有廣闊的市場前景。項目建設(shè)對加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，促進(jìn)我市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，培育有條件的企業(yè)進(jìn)入國際資本市場是非常必要。

二、項目建設(shè)必要性

2.1建設(shè)的必要性：

1、該項目屬高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，符合國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，是省市重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。

2、項目建設(shè)符合雨花臺區(qū)的建設(shè)思路和雨花開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃。

3、項目建設(shè)是企業(yè)自身發(fā)展的需要。

4、項目建設(shè)對改善周圍環(huán)境和提升開發(fā)區(qū)整體形象具有重要作用。

三、項目背景

3.1南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

南京是中國七大古都之一，有“江南佳麗地，金陵帝王都”的美譽。自公元229年東吳建都南京始，南京曾十次成為首都，留下了燦爛的歷史文物遺存，是中國著名的歷史文化名城，在海內(nèi)外享有較高的知名度。今天的南京，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份江蘇省的省會，華東地區(qū)的中心城市之一，在全國宏觀生產(chǎn)力布局中居于重要地位。南京總面積6597平方公里，占江蘇省的6.4%。下轄11區(qū)2縣，全市總?cè)丝?40萬，其中戶籍人口563萬。南京是中國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地，華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，長江流域重要的商品集散地，全國四大科研教育中心城市，在華東地區(qū)及長江流域具有重要地位，形成了四大優(yōu)勢，具體表現(xiàn)在：

（1）區(qū)位優(yōu)勢： 南京位于我國沿長江、東部沿海“T”型經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略帶結(jié)合部，是長江三角洲與中西部地區(qū)的交接點。南京是長江三角洲區(qū)域西部重要的樞紐城市，緊鄰中國最大的經(jīng)濟(jì)、金融中心上海，對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著輔助和支撐點的作用，具有沿江、近海的區(qū)位優(yōu)勢和較強的經(jīng)濟(jì)輻射能力和吸引力，具有加速經(jīng)濟(jì)國際化的有利條件。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，南京市所處的區(qū)域正是東部現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)和西部傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的交接地帶。這種臨界性意味著南京是多種類型的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和信息復(fù)雜交匯的地域，這里所蘊涵的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會，將會比南部臨近上海的蘇錫常地區(qū)多。南京的發(fā)展也得益于這種自然的和經(jīng)濟(jì)上的區(qū)位優(yōu)勢，承東起西，形成獨具南京特點的發(fā)展特色。（2）交通優(yōu)勢

南京是華東地區(qū)唯一的鐵路、公路、水運、航空和管道五種運輸方式齊全的綜合性交通樞紐。南京港是遠(yuǎn)東內(nèi)河第一大港；津浦、滬寧、寧銅3條鐵路干線在這里交匯，成為連接華中、華東、華北的重要鐵路樞紐；南京祿口國際機(jī)場是現(xiàn)代化的大型國際航空港；以滬寧、寧合、寧馬、寧連高速公路為骨架的對外公路四通八達(dá)，市區(qū)道路形成“經(jīng)五緯八”路網(wǎng)；南京是中國八大通訊樞紐城市之一，是中國第一個實現(xiàn)程控化的省會城市，各種現(xiàn)代化通信方式齊全。目前南京已經(jīng)形成功能齊全、協(xié)調(diào)互補的現(xiàn)代化綜合通訊運輸體系。多種通訊運輸方式綜合利用和協(xié)調(diào)發(fā)展是世界各國的共同趨勢，南京市將充分利用不同通訊運輸方式之間的合作分工和協(xié)作，來促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展。通過規(guī)劃，未來南京市將形成“十一線兩環(huán)六通道”的高速公路網(wǎng)、“十線匯集”的華東鐵路樞紐、國內(nèi)最大的現(xiàn)代化內(nèi)河港、華東第二大國際航空港以及魯寧和沿海兩條輸油管道。

（3）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 南京是中國東部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，與周邊城市相比一個明顯的比較優(yōu)勢就是地方主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出，目前全市已形成以石油化工、車輛制造、電子信息等三大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、以生物醫(yī)藥、機(jī)械裝備、鋼鐵冶煉、食品加工、紡織服裝及新型建材六個行業(yè)為重點，擁有36個工業(yè)行業(yè)、200多個工業(yè)門類、2000多個大類產(chǎn)品的綜合性工業(yè)體系。電子工業(yè)、石化工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模均居中國城市第二位。南京市以強化第一產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主積極進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)過多年的發(fā)展演變，其一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例已由1978年的12.5:67.5:20.0，調(diào)整為2004年的4.1:51:44.9.2004年，南京市經(jīng)濟(jì)快速增長，總量實現(xiàn)歷史性突破。全年生產(chǎn)總值為1910億元，按可比價格計算，比上年增長17.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值70億元，增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1005億元，增長20.7%第三產(chǎn)業(yè)增加值835億元，增長14.9%，全市人均生產(chǎn)總值27283元，比上年增長13.1%。財政收入403.65億元，比上年同口徑增長27.6%；工業(yè)增加值達(dá)到659.4億元，比上年增長18.4%；全社會固定資產(chǎn)投資1200億元，比上年增長26%；全年新培育高新技術(shù)企業(yè)110家，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)銷售收入604.98億元。南京目前共吸引70多個國家（地區(qū)）7203個項目來寧投資。2004年合同利用外資45.2億美元，比上年增長12.6%，外商直接投資25.7億美元，比上年增長27.2%。除國家各專業(yè)銀行以外，全國性或地區(qū)性商業(yè)銀行紛紛落戶南京，目前擁有銀行營業(yè)機(jī)構(gòu)1000多家，商業(yè)設(shè)施逐步完善，初步形成了大商業(yè)、大流通、大市場的格局，現(xiàn)已擁有各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點7萬多個，各類市場550多個，成為長江流域金融、商貿(mào)、流通四大中心之一。

（4）人才和科研優(yōu)勢 南京教育、科研水平僅次于北京、上海居全國第三位。目前擁有各類高等院校37年（不含部隊院校），以南京大學(xué)、東南大學(xué)為首的一批高校的科研實力在全國名列前茅。有各類科研機(jī)構(gòu)742家，其中國骨干一流研究中心和實驗室100多家，包括國家重點實驗室18個，國家專業(yè)實驗室5個，國家工程技術(shù)研究中心7個。每年申報重大科技成果800多項，專利申請量1300多件。擁有兩院院士65人，各類科研技術(shù)人員60萬人，在校大學(xué)生31.66萬人，每年向社會輸送10萬名大學(xué)畢業(yè)生，為南京建設(shè)與發(fā)展提供了豐富的人才資源。目前，南京科技人才優(yōu)勢已經(jīng)成為吸引外商投資、吸引國內(nèi)外優(yōu)秀人才的重要條件。

3.2雨花臺區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

雨花臺區(qū)座落在六朝古都南京的西南郊，地理坐標(biāo)為東經(jīng)118o，北緯32o，是金陵的“南大門”。氣候?qū)俦眮啛釢駶櫄夂颍募痉置鳎照粘渥悖瑹o霜期230天，年平均氣溫15.3℃，年平均降水量1033毫米。面積近134平方公里，轄7個街道辦事處和雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，人口18.5萬。雨花臺區(qū)氣候宜人，土地肥沃，風(fēng)景秀麗，故名雨花臺；在金陵四十八景之中，雨花臺區(qū)占有十景。著名的雨花臺烈士陵園、菊花臺、龍泉寺、渤泥國王墓、將軍山位于本區(qū)境內(nèi)。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)健全，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，投資環(huán)境十分優(yōu)越。區(qū)政府距市中心僅3公里，距長江最大的內(nèi)河外貿(mào)港——新生圩港8公里，距新建的祿口國際機(jī)場10公里；北依浩蕩長江，南有秦淮新河；寧蕪鐵路穿區(qū)而過；寧蕪、寧丹、寧溧、寧馬、繞城、中山南路、新機(jī)場路、緯八路、緯九路等十條干道貫穿全境；南京地鐵總站、長江三橋、賽虹橋立交已全部竣工、規(guī)劃中的火車南站也即將開工,建設(shè)中的京滬高速鐵路穿越我區(qū)。全區(qū)水、電、氣管網(wǎng)發(fā)達(dá)，供應(yīng)充足，通村通廠，使用便捷。近年來，雨花臺區(qū)以“郊區(qū)城市化，經(jīng)濟(jì)效益化”作為戰(zhàn)略取向，在農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)和社會事業(yè)上有了長足的發(fā)展。2004年，全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值64.13億元，財政收入8.58億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)是雨花臺區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。全區(qū)擁有雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鐵心橋生態(tài)科技創(chuàng)業(yè)園、寧南高科技研發(fā)區(qū)等園區(qū)。形成了鋼鐵、汽車制造、能源、科技研發(fā)四大支柱產(chǎn)業(yè)，其中鋼鐵年產(chǎn)1200萬噸，汽車年產(chǎn)6萬輛。經(jīng)過多年的改制，目前全區(qū)工業(yè)企業(yè)主要以民營和三資企業(yè)為主，重點企業(yè)主要有：中興通訊南京研發(fā)中心、春蘭汽車制造公司等。雨花臺區(qū)還十分注重加強軟環(huán)境建設(shè)，雨花臺區(qū)今年提出了“二次創(chuàng)業(yè)”的口號，區(qū)委、區(qū)政府確定了新的工作重心，就是一切工作以營造環(huán)境為出發(fā)點，塑造“服務(wù)型”政府形象，為企業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)造最佳的發(fā)展環(huán)境。制定出臺了重點企業(yè)實行重點保護(hù)、重點服務(wù)的政策，每年排出重點納稅企業(yè)，實行掛牌保護(hù)。在招商引資上雨花臺區(qū)組建了以專職招商隊伍、招商顧問和經(jīng)紀(jì)人為主的三個層次的招商圈，出臺了招商引資獎勵辦法，對項目引薦人進(jìn)行重獎。同時雨花臺區(qū)加快審批制度改革，成立了“一站式”服務(wù)的招商中心和企業(yè)服務(wù)中心，增強項目審批的透明度，提高辦事效率，進(jìn)一步營造“親商、安商、富商”的良好氛圍。

3.3南京雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于2000年，位居南京主城西南部，面積28平方公里。北起秦淮新河，南至梅山，東起寧蕪公路，西至長江，與南京新城----河西新區(qū)緊密相連，是南京距主城最近的開發(fā)區(qū)。規(guī)劃人口35萬，面積60平方公里的板橋新城建設(shè)，為雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。開發(fā)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出，交通十分便捷。南京長江三橋、南京公路一環(huán)、二環(huán)、寧馬高速公路、寧蕪公路、寧蕪鐵路、以及即將開工建設(shè)的京滬高速鐵路穿區(qū)而過。是南京對外通往皖北、皖南、蘇北等地區(qū)的重要門戶。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局合理，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出。是南京河西新區(qū)、板橋新城重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地，華東地區(qū)乃至全國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、物流基地。開發(fā)區(qū)重點建設(shè)三大園區(qū)： 工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，建設(shè)汽車制造、鋼鐵冶金、電力能源、綜合加工四大產(chǎn)業(yè)基地； 現(xiàn)代物流園區(qū)，引進(jìn)以信息技術(shù)為平臺，集“商品交易、產(chǎn)品配送、多式聯(lián)運、現(xiàn)代倉儲”于一體的現(xiàn)代綜合性物流企業(yè)；人居森林區(qū)，崇尚自然，以人為本，開發(fā)建設(shè)以旅游度假、休閑娛樂、高檔居住為主題的城市生態(tài)公園。開發(fā)區(qū)崇尚“科技、開放、親商”的開發(fā)理念，注重營造投資環(huán)境，已建成一期８平方公里七通一平的基礎(chǔ)設(shè)施。區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成和即將建成的蘇源熱電廠、梅山煤氣、寶鋼梅山鋼鐵等大型基礎(chǔ)材料基地，為入園項目提供廉價的電、氣和鋼鐵。雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將是雨花臺區(qū)最主要的經(jīng)濟(jì)增長點和對外開放窗口。

3.4 項目背景

本項目依托雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)一個以不銹鋼制品為主的生產(chǎn)、加工、銷售企業(yè)。企業(yè)建成后滿足相關(guān)行業(yè)不斷增加的需求，同時也使企業(yè)在發(fā)展水平和生產(chǎn)規(guī)模上走上一個飛躍發(fā)展的新平臺,該項目即是在此背景下提出的。

四、市場分析

4.1市場預(yù)測

本項目建成后主要是不銹鋼制品的生產(chǎn)、加工、銷售。主要包括以下幾個方面：

一、各種不銹鋼面板，包括磨砂、鏡面、鈦金、各式花紋面等多系列多個品種。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)精巧、工藝先進(jìn)、功能齊全、價格合理、裝潢考究；產(chǎn)品既吸取國際先進(jìn)設(shè)計理念，又符合中國傳統(tǒng)審美要求，廣泛應(yīng)用于建筑、裝飾、食品、醫(yī)藥、化工等多種行業(yè)。

二、各種規(guī)格的不銹鋼板材開平，公司自主開發(fā)、研制了具有行業(yè)領(lǐng)先水平的新工藝、新設(shè)備，對原材料進(jìn)行特殊結(jié)構(gòu)加工，能夠滿足各種行業(yè)的不同特殊需求。建成投產(chǎn)后是南京市唯一一家具有此生產(chǎn)能力的企業(yè)。

三、不銹鋼制槽鋼、工字鋼、扁鋼、角鋼的生產(chǎn)。該產(chǎn)品主要應(yīng)用于油田、電廠、造船廠等大型重工業(yè)，其中不銹鋼制槽鋼、工字鋼目前完全依賴于進(jìn)口，價格昂貴。公司在吸收國外先進(jìn)技術(shù)的基礎(chǔ)上，自主開發(fā)、研制了填補國內(nèi)空白的不銹鋼制槽鋼、工字鋼生產(chǎn)新技術(shù)，產(chǎn)品在質(zhì)量上優(yōu)于國外同類產(chǎn)品，而價格低30%以上，建成投產(chǎn)后是國類唯一一家具有此生產(chǎn)能力的企業(yè)，具有廣闊的市場前景。公司通過引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)及設(shè)備,招聘專業(yè)人才,利用科技手段,自主研發(fā),建設(shè)一個有較高生產(chǎn)能力,較大生產(chǎn)規(guī)模,更具有專業(yè)水平的生產(chǎn)流水線的生產(chǎn)企業(yè).4.2研究工作依據(jù)

該項目可行性研究依據(jù)主要是以市場調(diào)查結(jié)果為主，結(jié)合國家和地方的產(chǎn)業(yè)政策，全面深刻地研究該項目的市場前景、經(jīng)濟(jì)效益和與之相關(guān)的一系列問題。

五、建設(shè)規(guī)模

5.1 建設(shè)規(guī)模

項目規(guī)劃總用地面積約24畝，目前場地內(nèi)的“七通一平”已基本完成。項目主要建設(shè)內(nèi)容為生產(chǎn)用房及配套設(shè)施，擬建生產(chǎn)用房、配套設(shè)施13000平方米。

1、征用土地：24畝

240萬元

2、生產(chǎn)用房、配套設(shè)施：

2460萬

(1)生產(chǎn)用房12100平方米

1210萬元

（2）辦公及生活、附屬用房900平方米

90萬

（3）道路、綠化及其它

1160萬元

3、設(shè)備：

1800萬

4、流動資金 ：

1500萬

合計：6000萬

六、項目選址

6.1建設(shè)地區(qū)的選擇

該項目廠址的選擇符合行業(yè)布局和國土開發(fā)整治規(guī)劃，地處原料資源豐富、交通發(fā)達(dá)和具有良好投資環(huán)境和公共政策的雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。該園區(qū)占地面積12平方公里，是以高科技產(chǎn)業(yè)為主，集工業(yè)、商貿(mào)、倉儲、碼頭運輸為一體的功能完備、設(shè)施齊全的工業(yè)園區(qū)，是南京西部重點工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園區(qū)在繞城公路以外，擺脫了城區(qū)規(guī)劃的制約，又緊連市區(qū)，保持著近郊區(qū)位的優(yōu)勢，同時具有與其它開發(fā)區(qū)同等優(yōu)惠的招商政策，并提供“一站式”的前期服務(wù)。園區(qū)內(nèi)土地平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。一期已啟動面積6000畝，已完成基礎(chǔ)設(shè)施投入數(shù)億元，建有日供水能力2萬噸的自來水廠一座，35千伏的變電所兩座，總長10多公里的水泥干道兩條，4萬門程控直撥電話已開通使用。選擇在該園區(qū)內(nèi)興建該項目，在行業(yè)政策上是正確的、技術(shù)上是可行的、經(jīng)濟(jì)上是合理的。

6.2廠址選擇

結(jié)合該項目的生產(chǎn)工藝，綜合考慮各方面的因素，根據(jù)園區(qū)的規(guī)劃要求和企業(yè)自身的特點，經(jīng)過現(xiàn)場勘察，公司決定在雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)征用24畝土地用于興建該項目的生產(chǎn)基地。該地塊地勢平坦，只需要稍加平整就可以進(jìn)場施工，沒有要拆遷的房屋和其他建筑設(shè)施，四周均為其他企業(yè)的預(yù)留用地，周圍道路已開通，用水、用電設(shè)施正在鋪設(shè)中。該地塊土地購置費用經(jīng)濟(jì)合算，無拆遷、場地整治（進(jìn)場前由開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)七通一平）、青苗補償以及土方處理等費用。無須另外興建取水、防洪、排污設(shè)施。

七、工程建設(shè)方案

7.1項目工程建設(shè)方案與項目建設(shè)形象進(jìn)度

根據(jù)該項目的投資計劃，初步計劃在2006年3月完成一期6000平方米生產(chǎn)及配套設(shè)施建設(shè)，2006年8月完成二期7000平方米生產(chǎn)及配套設(shè)施建設(shè)，項目具體計劃時間見下表：

項目名稱 計劃開始時間 計劃結(jié)束時間 備注

立項申請報告及批復(fù) / /

可行性研究報告書及批復(fù) 2005年9月初 2005年10月初

總平面布置方案 2005年10月初 2005年10月中旬

場地地質(zhì)勘察，建筑施工圖設(shè)計 2005年10月中旬2005年11月中旬

一期建設(shè)施工 2005年11月中旬2006年3月底 一期完工

二期建設(shè)施工 2006年4月 2006年8月底 二期完工

7.2 項目組成

該項目建設(shè)工程主要包括： 生產(chǎn)用房、辦公用房、輔助用房，公共設(shè)施配套、道路及排水、綠化、配電系統(tǒng)、供水、排水，投資2460萬元

7.3總平面布置及布置原則

根據(jù)用地規(guī)劃的要求和生產(chǎn)工藝、廠內(nèi)外交通運輸?shù)惹闆r，按場地的自然條件、生產(chǎn)要求與功能以及行業(yè)、專業(yè)的設(shè)計規(guī)范進(jìn)行安排，并考慮用地少、施工費用節(jié)約等要求，讓總平面布置達(dá)到工藝流程（生產(chǎn)程序）順暢、原材料與各種物料的流送線路最短、貨流人流分道、生產(chǎn)調(diào)度方便。總平面布置還考慮到了企業(yè)今后發(fā)展的方向、與外界的交通聯(lián)系線路等外部因素，整個項目總平面布置如下圖：

7.4占地面積分析

遵循保護(hù)、開發(fā)土地資源、合理利用土地的方針，盡量少占耕地，根據(jù)該項目生產(chǎn)需要，估算占地面積如下表：

以上土地利用系數(shù)未考慮廠區(qū)內(nèi)道路及綠化的占地面積。7.5土建工程、建筑物的 建筑概況

7.6給排水工程

7.6.1給水系統(tǒng):

水源來自市政給水管網(wǎng)。從室外環(huán)狀給水管的不同方向引入二根管徑k200的進(jìn)水管。生活、生產(chǎn)用水量約545Ⅱ13／d，生活、生產(chǎn)給水接自一根給水引入管并設(shè)水表計量每幢單體的給水引入管設(shè)水表計量。廠房、辦公樓生活、生產(chǎn)給水利用市政壓力直接供給。

生活間淋浴熱水采用分散布置的容積式電熱水器供應(yīng)，容積式電熱水器就近設(shè)于生活間旁。茶水間設(shè)電開水爐供應(yīng)開水。

7.6.2排水系統(tǒng)

生活、生產(chǎn)排水量約490IIl3／d。室內(nèi)生產(chǎn)、生活污水分流排出，其中生活排水污、廢合流，室外排水采用雨、污分流方式。生產(chǎn)廠房的生產(chǎn)廢水、廢液須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)到國家有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)后再排至室外污水管。每幢單體建筑污水經(jīng)室外污水管收集后排入市政 屋面雨水有組織排放。室內(nèi)外雨水量計算根據(jù)南京市暴雨強度公式，設(shè)計重現(xiàn)期采用3年。基地雨水收集后排入市政雨水管。7.7供電工程

本項目估計用電量為650KW（生產(chǎn)、生活）,擬在場地西北角設(shè)置10KV變電所，由開發(fā)區(qū)電網(wǎng)引入。

7.8弱電工程：

7.8.1通信系統(tǒng)

本工程建立完備的通信系統(tǒng)。擬在辦公樓設(shè)置通信機(jī)房，由市電信局，引入通信電纜和光纜，在樓內(nèi)設(shè)一套數(shù)字程控電話交換機(jī)。在辦公室、科研樓、廠房、輔助用房等處設(shè)置電話終端。

7.8.2計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

建立支持?jǐn)?shù)字化信息管理系統(tǒng)的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，擬在辦公樓設(shè)置計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)中心。在辦公室、廠房等處設(shè)置計算機(jī)終端，以滿足業(yè)務(wù)、管理需要及實現(xiàn)辦公自動化系統(tǒng)的功能。

7.8.3綜合布線系統(tǒng)

本工程建立支持語音通信、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與多媒體傳輸?shù)木C合布線系統(tǒng)。綜合布線建筑群子系統(tǒng)傳輸線纜采用多模光纜及電話電纜；垂直布線采用多模光纜和非屏蔽大對數(shù)銅纜；水平布線均采用超五類四對非屏蔽對絞電纜。設(shè)備總機(jī)房內(nèi)設(shè)總配線架，辦公樓每層設(shè)樓層配線架。廠房每單元預(yù)留20對通局話纜和八路四芯光纜到每層的配線箱。電話和數(shù)據(jù)終端均采用RJ45型模塊。

7.8.4有線電視系統(tǒng)

有線電視信號由市有線電視臺引入，同時，設(shè)置衛(wèi)星接收天線，用于接收相應(yīng)的電視節(jié)目。采用雙向網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)，以分配分支方式設(shè)計。在辦公室、科研樓、廠房等處設(shè)置有線電視終端。

7.8.5安全防范系統(tǒng)

7.8.5.1保安監(jiān)視系統(tǒng)

為加強基地的安全保衛(wèi)和管理，在基地及各主要出入口、重要房間及電梯轎廂等處安裝攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控。

7.8.5.2防盜報警系統(tǒng)

在各主要出入口、重要房間(如財務(wù)、出納等)、重要機(jī)房等部位設(shè)置紅外線／微波報警器、門磁報警器、手動報警器等報警裝置。當(dāng)有報警信號時，安保中心發(fā)出聲光報警，并自動調(diào)整相應(yīng)部位的攝像機(jī)攝取該處圖像，以便后來取證。7.8.5.3電子巡更系統(tǒng)

在電梯廳、樓梯、走廊等場所設(shè)置巡更記錄點，通過保安人員不定時的巡更以保證基地安全。

7.8.5.4門禁—卡通管理系統(tǒng)

在主要出入口、重要房間、機(jī)房等處設(shè)置門禁系統(tǒng)，采用非接觸式智能卡，只有持有已授權(quán)智能卡的人員才能打開相應(yīng)的電子門鎖。智能卡同時具有餐飲管理、考勤管理的功能，形成一卡通管理系統(tǒng)。

7.8.5.5公共廣播系統(tǒng)

在走廊、大廳、辦公室、廠房等場所設(shè)揚聲器。本系統(tǒng)平日播放有關(guān)工作、生活信息及背景音樂，當(dāng)有火災(zāi)及緊急情況時，自動或手動轉(zhuǎn)為播放緊急廣播。7.8.5.6火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)

本工程火災(zāi)自動報警系統(tǒng)保護(hù)等級為二級，設(shè)置一套控制中心火

第三篇：大孤山旅游休閑度假區(qū)項目可研報告

大孤山旅游休閑度假區(qū)項目可研報告

第一章

概述

1、項目名稱：大孤山旅游休閑度假區(qū)項目

2、項目負(fù)責(zé)人：姜海軍

3、承辦單位：孤山鎮(zhèn)人民政府

4、建設(shè)地址；孤山鎮(zhèn)

5、投資概算：總投資6億元

6、項目內(nèi)容：大孤山古建筑群進(jìn)行旅游景點建設(shè)；古韻小區(qū)建設(shè)；朝陽寺溝建設(shè)、石人山、魁星樓等建設(shè)。

第二章

項目背景及建設(shè)必要性

項目背景：孤山鎮(zhèn)區(qū)位獨特，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施完備，資源豐富，生產(chǎn)要素齊全，大孤山國家森林公園、古建筑群、濕地保護(hù)區(qū)、羅圈背水庫等旅游資源具有得天獨厚的旅游優(yōu)勢。

項目前景：開發(fā)建設(shè)古鎮(zhèn)旅游項目是在原有基礎(chǔ)上，以新增旅游項目（森林生態(tài)游、濕地觀鳥游和水庫休閑游）改善旅游環(huán)境（古韻小區(qū)開發(fā)、南大街開發(fā)）為主，以發(fā)展孤山經(jīng)濟(jì)為目的的，并且海、島、山、廟、等均有自己的特色，文化底蘊深厚，旅游前景十分樂觀。

相關(guān)政策：隨著國家旅游業(yè)的迅速發(fā)展，走進(jìn)森林領(lǐng)略回歸大自然的原始純情已成為當(dāng)代人生活的新時尚，國家天然林保護(hù)實施，對大林業(yè)綜合治理、政策的傾斜，給生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展又帶來難得的機(jī)遇，森林公園的發(fā)展已顯示出美好的前景和旺盛的生命力。公園發(fā)展雖然有了一定的規(guī)模，但是通過運營看，園內(nèi)可供旅客游樂的項目太少，游客滯留公園的時間太短，為了提高公園的檔次，增加游客入園消費項目，延長游客滯留時間，把公園真正建成以集游、購、玩、住、行一條龍服務(wù)體系的旅游避署勝地，孤山鎮(zhèn)政府?dāng)M圍繞大孤山修建新景點，改善周邊環(huán)境，真正提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平。

利用條件：孤山鎮(zhèn)位于遼寧省東港市西部，北緯39度54分，東經(jīng)123度36分，地處遼寧省東港、莊河、鳳城、岫巖四市（縣）交界地帶。孤山鎮(zhèn)區(qū)南瀕黃海，北倚大孤山，東鄰大洋河入海口段，是倚山傍海、風(fēng)景秀麗的名勝古鎮(zhèn)，也是東港市西部地區(qū)的交通樞紐和經(jīng)濟(jì)文化中心。

孤山鎮(zhèn)境內(nèi)地勢西北部較高，為丘陵區(qū)，大都為黃土土壤，適合種玉米、高梁和栽培果樹，東南部地勢平坦，平均海拔3.9米，系平原區(qū)，多系青堿土壤，適合種植水稻和栽培蘆葦。

孤山境內(nèi)屬溫帶海洋性氣候，水量充沛，冬季無嚴(yán)寒，夏季無酷暑，氣候比較溫和，年平均氣溫12.2攝氏度，年無霜期179天左右，全年日照時間為2400小時，年降水量900－1200毫米，適宜人類居住。

孤山鎮(zhèn)歷史悠久，據(jù)出土文物考證，早在六七千年前的新石器時代，就有人類在此生息。大孤山在公元665年就有文字記載，當(dāng)時屬安東都護(hù)府，明朝時為邊境重鎮(zhèn)，明將毛文龍曾率兵駐守大鹿島，與后金作戰(zhàn)。在清朝乾隆年間，大孤山發(fā)展為著名的商埠，當(dāng)時的孤山港與安東港、營口港齊名，是遼東地區(qū)重要的物資集散地。1945年“9.3”光復(fù)后，孤山地區(qū)第一次解放，1946年7月1日大孤山置縣府，為遼寧省大孤山縣。1949年新中國成立后，屬遼東省安東縣，1965年改安東縣為東溝縣，大孤山歸丹東市東溝縣管轄。1985年3月經(jīng)丹東市委、市政府批準(zhǔn)，孤山為副縣級建制鎮(zhèn)。2002年2月，東港市實行撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)政策，原新立鎮(zhèn)所屬鎮(zhèn)域并入孤山鎮(zhèn)管轄。

孤山鎮(zhèn)人文薈萃，民俗多姿多彩。共和國開國上將周恒、著名畫家邵宇，現(xiàn)任濟(jì)南軍區(qū)司令員范長龍中將都出生在大孤山。晚清軍機(jī)大臣、兩江總督左宗棠，革命先驅(qū)宋教仁，文學(xué)家、考古學(xué)家、詩人郭沫若，以及劉少奇同志的夫人王光美都曾先后到過大孤山，郭老為“安東縣孤山中學(xué)”（現(xiàn)東港一中）題寫的校名，至今仍激勵廣大學(xué)子發(fā)奮苦讀。大孤山民安物阜，民風(fēng)淳樸，每年農(nóng)歷四月十八為孤山傳統(tǒng)的娘娘廟會，善男信女，八方商客云集大孤山，趕廟會、做生意，廟會交易額已近千萬元。大孤山的民間剪紙、泥塑、版畫創(chuàng)作風(fēng)格獨特，構(gòu)思巧妙，群眾基礎(chǔ)廣泛，孤山民間藝術(shù)家的作品經(jīng)常在國內(nèi)乃至國際大賽中獲獎。

孤山鎮(zhèn)域旅游資源豐富，已基本形成了“吃、住、行、游、購、娛”比較完整的產(chǎn)業(yè)體系，孤山鎮(zhèn)各類旅游床位達(dá)到6000床，旅游服務(wù)從業(yè)人員超過1萬人，2007年，游客超過100萬人次，現(xiàn)年旅游業(yè)收入超過1.5億元人民幣。雖然游客每年都在遞增，但現(xiàn)在真正能形成旅游優(yōu)勢的地方僅有古建筑群，其它景區(qū)尚沒完全開發(fā)，不僅景區(qū)單一，而且沒有娛樂設(shè)施，游客來到后很快就去別的地方，印象也不是很深，針對我鎮(zhèn)目前的狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，圍繞大孤山建立綜合旅游項目勢在必行。

第三章

市場預(yù)測

1、近年來雙休日和重大節(jié)日長假的實行，以及近郊旅游和短線 旅游、農(nóng)家旅游和休閑旅游熱的升溫，加上人們生活水平不斷提高后對回歸自然的向往，都為開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)帶來廣闊的前景。

2、該項目屬一次性投資后長期產(chǎn)生效益的宗教文化旅游產(chǎn)業(yè)。孤山古建筑集三教合一，全國僅有此一處，該項目建成將恢復(fù)佛教名山的歷史輝煌。景區(qū)距孤山鎮(zhèn)區(qū)城僅1公里，四周近鄰6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢好，容易開發(fā)，便于管理，投資風(fēng)險小。

3、該項目屬著名的省級風(fēng)景名勝區(qū)，與寬甸青山溝和鳳城鳳凰山、丹東鴨綠江風(fēng)景名勝區(qū)山水相連，唇齒相依，形成較為規(guī)范的一條旅游線，并將形成遼寧省最大的佛教圣地，能夠吸引省內(nèi)外遠(yuǎn)近游客。

4、大孤山佛教文化旅游景區(qū)利用探訪佛教圣地為契機(jī)，推廣佛教文化，開展文化休閑和利用孤山的周邊各風(fēng)景區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的效應(yīng)，必定能帶來眾多游客到訪。

該項目建成后，旅游景點將圍繞孤山設(shè)立，有力的改善目前孤山鎮(zhèn)現(xiàn)狀，有山、有水、有古老的傳說和紅紅的楓葉，再結(jié)合孤山古建筑群及豐厚的文化底蘊，就可打造頗具影響力的地區(qū)品牌，旅游前景十分樂觀。

第五章 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

以大孤山為中心，以開發(fā)旅游線路和新景點為主，開發(fā)建設(shè)高層次的旅游服務(wù)項目。

1、修建山間小道，使山與山相連，景與景相連；

2、利用人防工程修建泥塑像館；

3、擴(kuò)建尼姑庵，修復(fù)被毀的朝陽寺廟宇、背陰寺廟宇；

4、修建朝陽寺溝旅游場、游泳場、魁星樓；

5、修建新景點、涼亭、空中索道、崖口天橋、日出觀看臺，將人造景觀與自然結(jié)合，改善周邊環(huán)境，提供良好旅游環(huán)境；

6、修建石人山景點，提高文化層次；

7、修建海鳥觀測臺；

8、羅圈背水庫休閑釣魚項目；

9、大孤山杏梅圓賞花和摘果項目；

10、沿海灘涂拾泥螺和各種拾貝項目；

第六章

項目選址及建設(shè)條件

一、項目選址

該項目選址在孤山鎮(zhèn)大孤山周圍

二、建設(shè)條件

孤山鎮(zhèn)位于遼寧省東港市西部，北緯39度54分，東經(jīng)123度36分，地處遼寧省東港、莊河、鳳城、岫巖四市（縣）交界地帶。孤山境內(nèi)屬溫帶海洋性氣候，水量充沛，冬季無嚴(yán)寒，夏季無酷暑，氣候比較溫和，年平均氣溫12.2攝氏度，年無霜期179天左右，全年日照時間為2400小時，年降水量900－1200毫米，適宜人類居住。

第七章

環(huán)境保護(hù)與消防、安全

1、環(huán)境條件調(diào)查

大孤山位于遼寧省東南部，是一個沿海城鎮(zhèn)，歷史文化底蘊深厚，景區(qū)內(nèi)森林覆蓋率達(dá)到50%，植被保存較好，空氣清新，景區(qū)內(nèi)水質(zhì)幾乎沒有污染。

2、影響環(huán)境因素分析

大孤山佛教文化旅游景區(qū)開發(fā)后，預(yù)計影響環(huán)境的因素有：

（1）開發(fā)帶來的建筑垃圾；

（2）開發(fā)帶來的植被破壞；

（3）開發(fā)后帶來的生活垃圾；

（4）游客帶來的白色污染；

（5）其他污染。

3、環(huán)境保護(hù)措施

針對上述破壞因素，可采取如下措施：

（1）開發(fā)帶來的建筑垃圾采用竣工驗收時，要求施工單位進(jìn)行清掃；

（2）開發(fā)帶來的植被破壞在設(shè)計上采用盡量避免在植被豐富的地方建造房屋，還可以將每年的植樹任務(wù)安排在森林公園里，同時采取藤蔓植物覆蓋新技術(shù)等；

（3）開發(fā)后的生活垃圾運輸?shù)芥?zhèn)垃圾填埋場進(jìn)行集中處理，避免二次污染；

（4）針對游客帶來的污染可以采用教育為主和工作人員清除為輔的方法。

4、安全衛(wèi)生與消防

1、危險因素和危害分析

（1）景區(qū)內(nèi)人員活動場地的安全防護(hù)；

（2）景區(qū)旅游人員的人身衛(wèi)生安全。

2、安全防范措施

活動場地的安全防護(hù)措施有：在險要的地方用防護(hù)欄桿和設(shè)置警 告標(biāo)牌以及工作人員在危險的地方巡查

3、衛(wèi)生保健措施

（1）在孤山文化旅游景區(qū)管理用房處設(shè)置一個衛(wèi)生保健站，作為 全區(qū)急救之用；

（2）在各個景點設(shè)置急救點，預(yù)備一定的急救藥品。

4、消防措施

（1）在管理用房設(shè)置消防管理處，監(jiān)視整個景區(qū)的防火；（2）在各個景點處設(shè)置監(jiān)視點；（3）配置專人在孤山景區(qū)內(nèi)巡查。

第八章

組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

1、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

為更好的管理景區(qū)，組織機(jī)構(gòu)配置如下：（1）景區(qū)管理處（2）衛(wèi)生保健站（3）消防辦公室（4）景區(qū)監(jiān)督辦公室（5）后勤辦公室

2、人力資源配置 人力配置如下：

（1）景區(qū)管理處設(shè)置主任副主任各一，主要負(fù)責(zé)景區(qū)管理和協(xié) 調(diào)工作；

（2）衛(wèi)生保健站設(shè)置保健醫(yī)生一個和保健護(hù)士兩名，主要應(yīng)付 突發(fā)事件及急救；

（3）消防辦公室設(shè)置主任一名和護(hù)林員兩名，主要負(fù)責(zé)景區(qū)消 防和森林防火；

（4）景區(qū)監(jiān)督辦公室設(shè)置主任一名，主要負(fù)責(zé)景區(qū)游客投訴及 工作監(jiān)督；

（5）后勤辦公室設(shè)置保衛(wèi)人員和管理人員若干，主要負(fù)責(zé)后勤供應(yīng)，游客安全、宣傳管理和保衛(wèi)。

3、員工培訓(xùn)

為更好地為景區(qū)管理和維護(hù)及為游客服務(wù)，需要對相關(guān)人員進(jìn)行各專業(yè)培訓(xùn)，可以向外派出人員學(xué)習(xí)考察。

第九章

項目實施計劃

根據(jù)該項目的具體條件和特點，確定該項目自審批立項至全部工程建成投入使用為止，總需二年時間，其中：景區(qū)規(guī)劃設(shè)計施工準(zhǔn)備3個月，建設(shè)施工和工程驗收時間為21個月。

第十章

效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益

該景區(qū)建成后，年可接待旅游及朝香客人100萬人（次），按每人消費300元，年收入3億元，利潤1.7億元，可為地方增加財政收入600萬元。

2、社會效益

（1）可為項目地區(qū)提供500個以上就業(yè)崗位；（2）振興項目地區(qū)餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)；（3）帶動項目地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；

（4）可促進(jìn)整合周邊宗教文化產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品。

第十一章

項目風(fēng)險分析

1、該項目屬一次性投資后長期產(chǎn)生效益的宗教文化旅游綜合產(chǎn)業(yè)。景區(qū)距孤山鎮(zhèn)僅1公里，四周近鄰6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢好，容易開發(fā)，便于管理，投資風(fēng)險小。

2、該項目屬著名的省級風(fēng)景名勝區(qū)，寬甸、鳳城、丹東名勝區(qū)山水相連，唇齒相依，形成較規(guī)范的一條旅游線，并將形成遼寧省最大的佛教圣地，吸引省內(nèi)外遠(yuǎn)近游客，而不會因客源問題影響景區(qū)經(jīng)營。

3、隨著當(dāng)?shù)馗刹咳罕妼γ褡遄诮涛幕J(rèn)識的不斷提高，對修建和恢復(fù)孤山佛教、道教、儒教圣地的愿望越來越強烈，當(dāng)?shù)卣畬﹂_發(fā)該景區(qū)已納入議事日程，這些條件有利于景區(qū)的發(fā)展。

4、孤山鎮(zhèn)已把旅游業(yè)作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的增長點，制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，明確了開發(fā)和招商引資工作，為該景區(qū)的開發(fā)建設(shè)和管理經(jīng)營提供了有力保障。

5、該景區(qū)所處條件優(yōu)越，自然環(huán)境好，不會受各種自然災(zāi)害的影響。

第十二章

投資規(guī)模與融資方案

1、投資規(guī)模：該項目總投資為6億元。

2、投資方式：獨資、買斷景區(qū)開發(fā)經(jīng)營權(quán)。

3、投資回收期為3.5年。

第十三章

結(jié)論

孤山鎮(zhèn)旅游景區(qū)管理體制順暢，所處丹東、鞍山、大連三市交界處的優(yōu)越區(qū)位，丹大高速、丹海高速及東邊道鐵路的交通優(yōu)勢，以及山、廟、島、海、濕地、水庫的旅游資源優(yōu)勢，加上深厚的文化底蘊，古韻小區(qū)、南大街的深度開發(fā)，使得旅游環(huán)境更加完善，其綜合開發(fā)項目前景廣闊，建成后景區(qū)內(nèi)風(fēng)景資源類型多，分布比較集中，景物景觀品位較高，自然和人文景觀組合良好。具有旅游、索道、天橋、休閑渡假和觀光考察等多種功能。另外，給孤山帶來的經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮，所起的作用不可低估。因此說，孤山經(jīng)濟(jì)文化的繁榮與大孤山綜合旅游的興衰密不可分，現(xiàn)在啟動孤山綜合旅游項目開發(fā)，也會給孤山帶來不可估量的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

第四篇：私立學(xué)校項目建設(shè)可研報告階段

私立學(xué)校項目建設(shè)可研報告階段

業(yè)主需提供資料

為加快可行性研究報告編制進(jìn)度，使可行性研究報告正確反映擬建工程的實際情況，請建設(shè)單位在委托任務(wù)時，提供下列資料：

1、項目名稱：

2、建設(shè)地點：

3、建設(shè)單位法定業(yè)主姓名、職務(wù)：

4、建設(shè)單位發(fā)展歷程、主要業(yè)績：

5、學(xué)校機(jī)構(gòu)設(shè)置：校長、副校長（常務(wù)、德育、教育、行政后勤）簡介；機(jī)構(gòu)設(shè)置圖

6、提供建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件。

7、編制依據(jù)：

8、項目地址外配套條件。

9、項目建設(shè)規(guī)模（計劃在校生人數(shù)、目標(biāo)達(dá)到年限）、主體工程（教學(xué)樓、科技樓、宿舍、餐廳的棟數(shù)、層數(shù)、建筑面積）、附屬工程（辦公室、接待樓的棟數(shù)、層數(shù)、建筑面積）。

10、土地使用費：

11、建設(shè)地工程地質(zhì)初勘資料（廠址地形地貌、工程地質(zhì)情況等）。

12、項目建設(shè)當(dāng)?shù)氐臍庀筚Y料、水文條件；廠址地理位置、交通、四周環(huán)境等情況。

13、項目進(jìn)度安排：

14、教員人數(shù)，工作制：

15、校內(nèi)建筑布局圖：

16、用地紅線圖（征地外圍尺寸），

第五篇：項目建議書和可研報告

項目建議書和可研報告的區(qū)別

可行性研究報告，簡稱可研，是在制訂生產(chǎn)、基建、科研計劃的前期，通過全面的調(diào)查研究，分析論證某個建設(shè)或改造工程、某種科學(xué)研究、某項商務(wù)活動切實可行而提出的一種書面材料。

項目可行性研究報告主要是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會影響進(jìn)行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。可行性研究具有預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點。

區(qū)別在于建議書是客觀的,可行性研究報告是主觀的編制可行性研究報告的重要依據(jù)是批準(zhǔn)的項目建議書。由項目建設(shè)單位法人代表，通過單位法人代表，通過招投標(biāo)或委托等方式，確定有資質(zhì)的和相應(yīng)等級的設(shè)計或咨詢單位承擔(dān)，項目法人應(yīng)全力配合，共同進(jìn)行這項工作。可行性研究報告，是項目建設(shè)程序中十分重要的階段，必須達(dá)到規(guī)定要求，為組織審查、咨詢金融等單位評估提供政策、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的依據(jù)，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

第一節(jié)項目概況

1．項目名稱：某省某生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園

2．項目承辦單位：某省農(nóng)村產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展服務(wù)指導(dǎo)中心

3．項目法人代表：

4．項目技術(shù)負(fù)責(zé)人：

5．項目主管單位：某省發(fā)展計劃委員會

6．項目地址：南昌市郊區(qū)

7．項目建設(shè)目標(biāo)：

建設(shè)以生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以市場為導(dǎo)向，運用生態(tài)學(xué)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和系統(tǒng)工程方法，以科學(xué)技術(shù)作支撐，以經(jīng)濟(jì)利益為中心，發(fā)展高產(chǎn)、高效、低耗、無污染無公害的花果蔬菜、畜禽產(chǎn)品。加大科技支農(nóng)力度，調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)建農(nóng)業(yè)生產(chǎn)示范基地，堅持走持續(xù)發(fā)展的道路，改善生產(chǎn)條件、保護(hù)生態(tài)環(huán)境，進(jìn)行生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，將農(nóng)業(yè)的產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后各環(huán)節(jié)結(jié)成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民收入持續(xù)穩(wěn)定增長，達(dá)到生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會三大效益的有機(jī)統(tǒng)一，使之成為集農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營等功能于一體的生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園。

8.項目主要建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

①無公害蔬菜生產(chǎn)基地1000畝

良種蔬菜苗培育園，大棚60棟，特色蔬菜栽培，單體

大棚180棟，蔬菜種植示范基地500畝。

②生態(tài)果園示范基地

果園：500畝

其中：

人參果：40畝

黃巖蜜桔：60畝

早熟梨：100畝

水蜜桃：60畝

枇杷：40畝

美國大棗：50畝

乒乓葡萄：50畝

獼猴桃：60畝

草莓、小型臺灣西瓜：40畝

③綠色養(yǎng)殖示范基地

良種仔豬1200頭

商品豬1000頭

優(yōu)質(zhì)土雞10000羽

④示范基地環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施

園區(qū)道路建設(shè)；

其中：主要道路1000米

次要道路1500米

在日常的工作過程中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有些客戶弄不清楚項目建議書和可研報告到底有什么區(qū)別。在此詳細(xì)的解說一下。

一、兩者的定義及目的。

項目建議書：由項目投資方向其主管部門上報的文件，目前廣泛應(yīng)用于項目的國家立項審批工作中。它要從宏觀上論述項目設(shè)立的必要性和可能性，把項目投資的設(shè)想變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。項目建議書的呈報可以供項目審批機(jī)關(guān)作出初步?jīng)Q策。它可以減少項目選擇的盲目性，為下一步可行性研究打下基礎(chǔ)。

可研報告：是從事一種經(jīng)濟(jì)活動（投資）之前，雙方要從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)、供銷直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經(jīng)濟(jì)效益和社會效果程度，為決策者和主管機(jī)關(guān)審批的上報文件。

二、申報對象、用途。

項目建議書：擬增上項目單位向發(fā)改局項目管理部門申報的項目申請。是項目建設(shè)籌建單位或項目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設(shè)想。

可研報告：1.企業(yè)融資、對外招商合作2.國家發(fā)展和改革委(以前的計委)立項3.銀行貸款4.申請進(jìn)口設(shè)備免稅5.境外投資項目核準(zhǔn)。是項目可行性，以及項目成功率的研究。

三、內(nèi)容方面。

項目建議書：主要依據(jù)是國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)及地區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，與擬建項目有關(guān)的自然資源條件和生產(chǎn)布局狀況，項目主管部門的有關(guān)批文，初步的市場預(yù)測資料，1.項目的必要性 2.項目的市場預(yù)測 3.產(chǎn)品方案或服務(wù)的市場預(yù)測 4.項目建設(shè)必需的條件。項目建議書只要求一個大概的輪廓，內(nèi)容概略簡潔。

可研報告：除了以批準(zhǔn)的項目建議書作為依據(jù)外，還有詳細(xì)的設(shè)計資料和經(jīng)過深入調(diào)查研究后掌握的比較翔實確鑿的數(shù)據(jù)與資料作為依據(jù)，必須詳細(xì)深入，分析細(xì)致，內(nèi)容翔實。

然而兩者又有一定的聯(lián)系。項目建議書的批復(fù)是可行性研究報告的重要依據(jù)之一；可行性研究報告是項目建議書的后續(xù)文件之一。一個項目要獲得政府有關(guān)扶持，首先必須先有項目建議書，項目建議書通過篩選通過后，再進(jìn)行項目的可行性研究，可行性研究報告經(jīng)專家論證后，才最后審定。這實際上也是一種常見的審批程序,是列入備選項目和建設(shè)前期工作計劃決策的依據(jù)。項目建議書和初步可行性研究報告經(jīng)批準(zhǔn)后，才可進(jìn)行以可行性研究為中心的各項工作。對于一些小的項目，有時直接用項目建議書代替了后期的可研報告，或者有的直接寫可研報告，項目建議書省去了。

項目建議書(又稱立項申請)是擬增上項目單位向發(fā)改局項目管理部門申報的項目申請。

是項目建設(shè)籌建單位或項目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家和

地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設(shè)想。對于大中型項目，有的工藝技術(shù)復(fù)雜，涉及面廣，協(xié)調(diào)量大的項目，還要編制可行性研究報告，作為項目建議書的主要附件之一。項目建議書是項目發(fā)展周期的初始階段，是國家選擇項目的依據(jù)，也是可行性研究的依據(jù)，涉及利用外資的項目，在項目建議書批準(zhǔn)后，方可開展對外工作。