第一篇：房地產(chǎn)銷售三板斧

三板斧

×先生、女士，像你是做xx生意的。像你做到今天那么成功，真的很羨慕你。當(dāng)然嘛，你在這方面是專業(yè)人士，也是我的老師。有機(jī)會(huì)我一定向你請(qǐng)教。但是在房子方面，我要比你熟悉些。畢竟我們做了兩三年的房地產(chǎn)了，買不買我們的房子沒(méi)有關(guān)系，什么時(shí)候買也不要緊。您總是要購(gòu)房的，耽誤您幾分鐘時(shí)間，給您分析一下xx市房地產(chǎn)的一些情況，給你一些建議，希望對(duì)你今后買樓時(shí)有所幫助，做個(gè)參考也好。

一、保值升值。

目的：激發(fā)客戶“買房子”的購(gòu)買欲望。

其核心在于要解決“值與不值”的問(wèn)題，讓客戶下決心買房。無(wú)論是自用還是用來(lái)直接投資，其結(jié)果都是一種投資方式。因此，保值、增值是投資者關(guān)心的關(guān)鍵。在這個(gè)環(huán)節(jié)著重給客戶講述的是“值”，講得好認(rèn)為值，講得不好則認(rèn)為不值，第一板斧強(qiáng)調(diào)的是“金融知識(shí)”

買房子，不論你是自用也好，投資也好，都是一種投資行為，因?yàn)楫吘挂淮涡酝度氲馁Y金量比較大，既然講投資，就要將升值，就算你買房只是為了住，那你也不愿意買個(gè)房子天天掉價(jià)吧。作為投資肯定是要有回報(bào)率的，您今天30萬(wàn)買一套房，肯定希望它明年變成40萬(wàn)甚至50萬(wàn)，那怎樣才能有更高的回報(bào)呢？依我做房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，源引香港地產(chǎn)大王李嘉誠(chéng)的話來(lái)說(shuō)決定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。，那地段為什么這么重要呢？就拿我們的房子為例，我們這里是濱海中心區(qū)，交通方便，門口有公交車，學(xué)校、超市、廣場(chǎng)就在附近，再說(shuō)后期咱們建設(shè)濱海唯一的步行街、商業(yè)圈，生活方便。政府在這交通要道建設(shè)了這么多年，已完全成規(guī)模，可以說(shuō)這里是居住的最好地段，像這樣地段的房子想要的人是越來(lái)越多，需求量是越來(lái)越大，但地是越來(lái)越少，所以說(shuō)它的升值潛力是非常大的，您說(shuō)對(duì)嗎？從房地產(chǎn)本身來(lái)講，房子是永遠(yuǎn)增值的。買房永遠(yuǎn)都是最穩(wěn)的，是長(zhǎng)線投資，永遠(yuǎn)增值，保值。我們國(guó)家人多地少，人口每年增長(zhǎng)2%，土地每年減少1.5%,土地是不可再生的資源，這些決定了地價(jià)，地產(chǎn)的增值，因此買房子是最穩(wěn)的投資，買什么都不如買房子。

人民幣貶值:

錢現(xiàn)在是越來(lái)越不值錢啦，一直再貶值，通貨膨脹越（通貨膨脹（Inflation）指在紙幣流通條件下，因貨幣供給ji大于貨幣實(shí)際需求，也即現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力大于產(chǎn)出供給，導(dǎo)致貨幣貶

值，而引起的一段時(shí)間內(nèi)物價(jià)持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。其實(shí)質(zhì)是社會(huì)總需求大于社會(huì)總供給（供遠(yuǎn)小于求）。紙幣、含金量低的鑄幣、信用貨幣，過(guò)度發(fā)行都會(huì)導(dǎo)致通脹。）來(lái)越厲害。中國(guó)每年要有百分之八左右的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，所以國(guó)家大量發(fā)行貨幣，為什么在社會(huì)短短兩年之內(nèi)發(fā)行了三次貨幣，事實(shí)上這就是一個(gè)訊號(hào)。人民幣要貶值了，您都知道市場(chǎng)的供應(yīng)量應(yīng)該與需求量平衡的，如果不平衡，那貨幣肯定要貶值。就好比一杯牛奶，你不斷的往里面加水，表面上看牛奶的量增加了，但是牛奶的濃度含金量卻減少了。在加上2001年中國(guó)已加入世貿(mào)組織，我們中國(guó)有個(gè)大經(jīng)濟(jì)學(xué)家叫吳敬璉他就說(shuō)“中國(guó)人三年之后（因?yàn)橛腥甑恼弑Ｗo(hù)期）人民幣的貶值是不可避免的，因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)候，經(jīng)濟(jì)全球一體化，你的錢、我的錢、他的錢，咱們大家的錢一起推向國(guó)際金融市場(chǎng)，自由兌換。那你說(shuō)人民幣和美元，英鎊相比，哪個(gè)更值錢。我們不如別人的貨幣價(jià)值大，那么只有貶值去適應(yīng)別人”。歷史上任何一個(gè)國(guó)家的一個(gè)政策方針的變動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致貨幣的貶值。你看像蘇聯(lián)，在解體前1987年1000盧布可以買一輛伏爾加轎車，1盧布=3美元，但解體后，1美元=2000盧布，即1000盧布=50美分。只能坐一次出租車了，我有個(gè)同學(xué)的姐姐，到印度去留學(xué)，找了個(gè)印度老公，后面到廣州成家，用120萬(wàn)印尼盾買了一套房，后來(lái)一年之后，印尼發(fā)生**，而印尼盾貶值了120倍，120萬(wàn)印尼盾只能買個(gè)衛(wèi)生間啦。他們老大說(shuō)，那是他做生意最明智的一筆投資。

現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，可能現(xiàn)在咱們中國(guó)還能靠政治經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)保證貨幣穩(wěn)定，但是政治杠桿終究要被市場(chǎng)杠桿打破，只要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，人民幣貶值就是不可避免的，你可能現(xiàn)在還能感覺(jué)到把錢放在銀行比較安全。但是，你知不知道。在08年金融危機(jī)時(shí)，外國(guó)很多銀行紛紛倒閉，許多人一夜之間變得身無(wú)分文，我有個(gè)遠(yuǎn)房親戚，當(dāng)時(shí)從泰國(guó)回來(lái)就只帶了一身?yè)Q洗的衣服回來(lái)，錢放在銀行，永遠(yuǎn)都只是一個(gè)貨幣符號(hào)，眼看貨幣貶值了和一堆廢紙沒(méi)有啥區(qū)別。所以，為什么現(xiàn)在的人都不把錢存在銀行，而拿出來(lái)投資呢？轉(zhuǎn)入投資，而投資又有哪些投資渠道呢？

第一：存銀行。

把錢存入銀行，雖得到一定利息的回報(bào)，但是現(xiàn)在的利息低得連通貨膨脹都保不住，利率一般在3%左右，而通貨膨脹率每年達(dá)到8%左右，也就意味著您的錢每年都要損失5%左右，幾年后都沒(méi)有了，不劃算。存款也是一種貶值的過(guò)程,他會(huì)使我們的購(gòu)買力越來(lái)越低，建國(guó)以來(lái)最高利率13%，當(dāng)前2.25%,還有1.8%的利息稅,現(xiàn)在的錢放在銀行里是最劃不來(lái)的，就像是陽(yáng)光下的冰塊很快就化掉了。現(xiàn)在人民幣在銀行的利率是越調(diào)越低，以后調(diào)到“0”甚至收你的管理費(fèi)用都有可能。

第二：炒股票。

中國(guó)的股票本質(zhì)就是政府為企業(yè)圈錢的一種手段。股市風(fēng)云變幻風(fēng)險(xiǎn)很大，完全是“紙上富貴”。昨天還有幾百萬(wàn)，可能一夜醒來(lái)，一分錢都沒(méi)有了。股市上有句話：十個(gè)炒股，七個(gè)賠，兩人保本，一人賺。除非你是大戶.是莊家.否則十有八九都是死路一條。而且炒股的人，人家都講那是非正常人，晚上人家休息他卻興奮很，白天別人工作，他卻睡大覺(jué)。搞得人整天神神秘秘的。

第三：做生意。

做生意是一種很好的投資，但是現(xiàn)在不像80年代擺個(gè)地?cái)傎u牛仔褲也能賺錢。現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)越來(lái)越成熟，越來(lái)越規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，而且做生意風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)薄，只有百分之十左右的毛利潤(rùn)。而且，你一要有資金。二要有經(jīng)驗(yàn)。三要與工商、城管、稅務(wù)等很多部門打交道。做生意的人都知道，今天生意好做不一定代表明天的生意好做。俗話說(shuō)：雞蛋不要放在一個(gè)籃子里.即使是做生意，也應(yīng)該分散投資，同時(shí)你是生意人，都知道有句俗話說(shuō)“商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，將軍難免陣前亡”。別說(shuō)是你，人家史玉柱那樣的人都有倒下的時(shí)候。第四：投資房地產(chǎn)。

房子是一種特殊的商品，它同時(shí)具備消費(fèi)和投資兩種功能。投資房子，如果您眼光獨(dú)到，選擇樓市的地段好，設(shè)計(jì)合理，質(zhì)量?jī)?yōu)良，就是不住租金也可以達(dá)到銀行的利率。而樓房本身在升值，這也是把錢存入銀行以及投資股票所絕對(duì)無(wú)法產(chǎn)生的效益。只有投資樓市，才是真正增值。投資房地產(chǎn)長(zhǎng)期持有盈利大于股票，風(fēng)險(xiǎn)小，安全性強(qiáng)，特別是在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)正處于成長(zhǎng)期，投資房產(chǎn)，只盈不虧是一項(xiàng)極佳的長(zhǎng)線投資。就算貸款買房，你租出去，房租也構(gòu)你銀行利息了，而你的房子也在不斷升值。

城市人口的增加：城市人口的驟增現(xiàn)在，全國(guó)每個(gè)城市都在賣戶口，就是城市要擴(kuò)大，這是國(guó)家消除城鄉(xiāng)差別的一個(gè)戰(zhàn)略關(guān)系。中國(guó)城市化率從建國(guó)（1949年）10.64%。1990年26.41%。2000年36.22%到今年城市化率是47﹪。而發(fā)達(dá)國(guó)家是85%以上，那么您想想，這么多人涌進(jìn)城市，對(duì)房子的需求該有多大，表面看，現(xiàn)在好象供大于求，但這是針對(duì)高價(jià)格的房子而言，低價(jià)房子絕對(duì)供不應(yīng)求，價(jià)格肯定會(huì)一路高漲。

房?jī)r(jià)的構(gòu)成：房?jī)r(jià)下跌的空間不大。房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤(rùn)。從這幾部分分析，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度會(huì)有所減緩，但房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。

1、土地成本持續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。在國(guó)家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅

度減少，而住房需求的快速增長(zhǎng)，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來(lái)源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)。

2、建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。近幾年來(lái)，由于投資的過(guò)度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價(jià)格的持續(xù)上漲。2004年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲8.2%、材料費(fèi)價(jià)格上漲10.7%，建筑用鋼材價(jià)格上漲17.4%。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的快速上漲，2004年全國(guó)商品房平均竣工造價(jià)為每平方米1402元，比上年增長(zhǎng)10%。從整體上看，盡管近期建材價(jià)格有所回落，但從長(zhǎng)期來(lái)看，原材料供應(yīng)緊張趨勢(shì)仍將延續(xù)。我國(guó)電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到根本緩解;建材價(jià)格仍將維持在高位。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會(huì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會(huì)不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。

3、人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)都難以明顯下降。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會(huì)持續(xù)上漲；項(xiàng)目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對(duì)于企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)，由于國(guó)家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會(huì)下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)中的法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心。所以從長(zhǎng)期看，這部分成本也不會(huì)有太多的下降空間。

二、入市良機(jī)

強(qiáng)調(diào)的是政策，是買房的時(shí)間問(wèn)題，晚買不如早買！它的目的:激發(fā)客戶“現(xiàn)在就買”的購(gòu)買欲望.1、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快車道。95年，當(dāng)時(shí)朱榕基不是國(guó)務(wù)院副總理的時(shí)候，他就提出把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)放在汽車業(yè)和工業(yè)的前面發(fā)展。96年朱榕基上臺(tái)以后，立馬把房地產(chǎn)和汽車業(yè)、工業(yè)調(diào)了個(gè)位置，采取了下列措施：首先減免了48種稅收，把契稅減免了一半。

2、房地產(chǎn)成為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)。在國(guó)際上，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中占20～30%，而在國(guó)內(nèi)僅占1%的地位，之所以國(guó)家要把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，是因?yàn)樗陌l(fā)展將帶動(dòng)相關(guān)100多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。（房地產(chǎn)每消費(fèi)100元，就帶動(dòng)120—150元的其他消費(fèi)）自從98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分配品，開始從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的基建投資轉(zhuǎn)為了商品化投資。住房開始成為城市居民家庭生活的消費(fèi)品，根據(jù)《中國(guó)行業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告》一書中的資料統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)領(lǐng)域中任何行業(yè)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與房地產(chǎn)的消

費(fèi)貢獻(xiàn)相比。

3、按揭法的實(shí)施和按揭力度的加大，使買得起房的人越來(lái)越多，供求關(guān)系越來(lái)越大。用未來(lái)的錢圓今天的夢(mèng)，很實(shí)惠，很保險(xiǎn)。1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。98年只能做5成5年的按揭，現(xiàn)在可以做到8成30年的按揭，再加上這段時(shí)間內(nèi)，國(guó)家連續(xù)降息。銀行利率下調(diào)，2011年7月7日銀行貸款基準(zhǔn)利率年利率五年以上為：7.05%。2012年6月8 日銀行貸款基準(zhǔn)利率年利率五年以上為：6.8%。2012年7月6日銀行貸款基準(zhǔn)利率年利率五年以上為：6.55%。

4、城市人口的驟增現(xiàn)在，全國(guó)每個(gè)城市都在賣戶口，就是城市要擴(kuò)大，這是國(guó)家消除城鄉(xiāng)差別的一個(gè)戰(zhàn)略關(guān)系。中國(guó)城市化率從建國(guó)（1949年）10.64%。1990年26.41%。2000年36.22%到今年城市化率是47﹪。而發(fā)達(dá)國(guó)家是85%以上，那么您想想，這么多人涌進(jìn)城市，對(duì)房子的需求該有多大，表面看，現(xiàn)在好象供大于求，但這是針對(duì)高價(jià)格的房子而言，低價(jià)房子絕對(duì)供不應(yīng)求，價(jià)格肯定會(huì)一路高漲。

5、新的土地法實(shí)施，土地的升值就是房子的升值a)土地不可再生的唯一性，注定土地越來(lái)越少，而中國(guó)本身就是一個(gè)人多地少的國(guó)家。b)99年元月1日《新土地法》實(shí)施，國(guó)家每年嚴(yán)格控制住宅用地建筑的審批，土地必須通過(guò)土地儲(chǔ)備中心限量發(fā)售，實(shí)行拍賣制。c)土地開發(fā)價(jià)值在于國(guó)家大量資金的投入，土地的升值不是它本身，而是國(guó)家大量資金投入的結(jié)果。

三、性價(jià)比

第三扳斧價(jià)格優(yōu)勢(shì)“談判中要始終貫穿——價(jià)格是綜合因素決定的”。

它的目的:激發(fā)客戶“就在這里”的購(gòu)買欲望.強(qiáng)調(diào)我們的賣點(diǎn)！

為什么要買我們的房（公司開發(fā)模式、價(jià)格低、地段好、升值空間大、戶型設(shè)計(jì)合理等）。

這個(gè)就跟樓盤比較一樣，把我們樓盤的優(yōu)點(diǎn)，賣點(diǎn)一一列舉出來(lái)。讓客戶感覺(jué)我們這里非常好，買房就要在這買。

1．強(qiáng)調(diào)規(guī)模。

規(guī)模不一是成正比的。

規(guī)模里有配套的不一（水電、品牌、環(huán)境），物管的不一。

強(qiáng)調(diào)與別人不一樣的東西，最重要的在于挖掘其附加價(jià)值。

免費(fèi)的附加價(jià)值，如周邊的河、大廣場(chǎng)、車站、大學(xué)等，以及園林、綠化、外墻成本。挖掘與眾不同的東西，把其變成自己的發(fā)光點(diǎn)

2．從品牌上去說(shuō)，創(chuàng)品牌不在謀利。

3．從公司背景上去說(shuō)。

4．同檔次樓盤的比較。

顧客問(wèn)：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌？

專家答：房?jī)r(jià)不會(huì)跌，房屋成本是剛性的，成本不降，價(jià)格不會(huì)降。

成本=土地價(jià)+建安費(fèi)+配套費(fèi)+利潤(rùn)+銷售費(fèi)用 +稅收

1）地價(jià)呈上揚(yáng)趨勢(shì)。

a）出讓金歸國(guó)有：國(guó)企多、虧損多，財(cái)政收入有限，下崗人員增多，土地出讓金作為財(cái)政扶持，故不會(huì)輕易讓利。加之拆遷費(fèi)，二者約占房?jī)r(jià)的50%。

b）土地之有限，不可再生，故導(dǎo)致求大于供。

2）建安費(fèi)上漲，鋼筋、人工費(fèi)上漲。

3）配套費(fèi)、水電。

4）發(fā)展商之利潤(rùn)10%左右，但開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，周期長(zhǎng)，全國(guó)約1/2發(fā)展商是虧損的。

總結(jié)：所有商品價(jià)格均是由供求關(guān)系決定的，什么東西值錢，一種是人需要的，一種是供不應(yīng)求的。

第二篇：房地產(chǎn)下定三板斧（推薦）

三板斧

一板斧：升值、保值——有錢干什么

二板斧：入市良機(jī)——晚買不如早買

三板斧：價(jià)格合理——不買別人買我的。

一、保值、升值

1、目的：給客戶灌輸買房是最佳的投資的觀點(diǎn)，激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望

2、投資的不同方式：

1）放銀行獲取利息。

5年前利率最高達(dá)到12%

現(xiàn)在：2.25%，扣除利息稅后僅余1.8%

存款實(shí)名制，防止腐敗，杜絕灰色收入。

日本是0利率

2）更可怕的是通貨膨脹

通脹定義：貨幣發(fā)行的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，就象給牛奶里摻水，奶越來(lái)越稀，錢也越來(lái)越不值錢。通脹的影響：錢在通脹下就象陽(yáng)光下的冰塊，對(duì)人們及生活影響很大。

例一：改革開放初期的萬(wàn)元戶是大款

說(shuō)法：1萬(wàn)2萬(wàn)貧困戶

10萬(wàn)8萬(wàn)剛起步

百萬(wàn)富翁不算富（中國(guó)現(xiàn)有大約300萬(wàn)到400萬(wàn)左右）

例二：20年前，一碗面只需要1毛錢左右

現(xiàn)在，一碗面需要5元左右

例三：東南亞金融危機(jī)，貨幣貶值即人們的財(cái)富縮水，被蒸發(fā)掉了。

在香港，大富豪中有的人的財(cái)富被蒸發(fā)掉了40%——60%

中產(chǎn)階級(jí)變成無(wú)產(chǎn)階級(jí)或負(fù)資產(chǎn)階級(jí)。

例四：在國(guó)民黨時(shí)期，中國(guó)由于戰(zhàn)爭(zhēng)及腐敗，通脹很嚴(yán)重

1937年，100法幣(法定的貨幣)=2頭牛

8年后，100法幣=2個(gè)雞蛋

11年后，100法幣=1/50兩大米，相當(dāng)于50粒

例五：：俄羅斯地區(qū)

1979年，1盧布=1.59美元

1995年．1盧布=0.001美金

1999年．28新盧布=28000舊盧布=1美元

20年貶值40000倍。20年前的千萬(wàn)富翁，今天只值250盧布

結(jié)論：所以錢不能放銀行。

2）兌換美元：有很多限制，不能實(shí)現(xiàn)消費(fèi)且量很有限。

3）購(gòu)買黃金：（傳統(tǒng)的保值方式“買金買銀，買房買地”）

80年代以來(lái)，黃金價(jià)位一路下降，過(guò)去是貨幣的一般等價(jià)物，而現(xiàn)在是由美元充當(dāng)，表明其已經(jīng)退出了原有的角色。

1996年2月1盎司=416美元

1998年2月1盎司=279美元

而我國(guó)，前幾年，黃金：138元/克

現(xiàn)在：118元/克

4）做生意（經(jīng)商、辦廠）

現(xiàn)在是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)，年純利潤(rùn)最多只有8—10%且，存在風(fēng)險(xiǎn)

受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，行業(yè)變化，決策的風(fēng)險(xiǎn)，工商、稅務(wù)檢查等均會(huì)使生意受到很大影響，經(jīng)常有眾多企業(yè)的倒閉

5)做股票——高風(fēng)險(xiǎn)的投資

中國(guó)的證券市場(chǎng)是政府市場(chǎng)，政府辦股市的最主要目的：使國(guó)有企業(yè)解困，股票市場(chǎng)最大的功能是融資。按股民的話就是“圈錢”！

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉說(shuō)，股市是個(gè)大賭市。

1998年，中國(guó)股票市場(chǎng)上的股民：70%賠錢，20%持平，10%賺，如：上海第一代股民，楊百萬(wàn)，80年代在上海倒賣國(guó)庫(kù)券，89年炒股，現(xiàn)在自稱為“平民投資者”，雖有千萬(wàn)身價(jià)，只有50萬(wàn)炒股，其余錢均用做投資買房。

分散投資風(fēng)險(xiǎn)，雞蛋不能放同一個(gè)籃子里。

6）不用費(fèi)神費(fèi)力，有很多收益，實(shí)現(xiàn)保值、增值——即買房。

房子為什么升值、保值，房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期來(lái)看，為什么處于上漲趨勢(shì)？

A 土地的稀缺性決定

B 建材、人工成本的遞增

C 新技術(shù)的采用

D 城市人口的增加

E 按揭、小康導(dǎo)致市場(chǎng)需求的加大

1987年——2000年，全國(guó)商品房的平均價(jià)格上漲19%/年，10多年前，在成都3萬(wàn)多就可買到一套房，現(xiàn)在，一般都要20多萬(wàn)。

例

一、影星劉曉慶1985年借100萬(wàn)在深圳購(gòu)買一套靠海別墅用作家住，86年有人花200萬(wàn)買此房，故意識(shí)到買房即可以住也可升值，比拍電影賺錢。從此，在廣東，上海做地產(chǎn)，在煙臺(tái)，青海以及上海投資，成為演藝界的億萬(wàn)富翁。到96年，此房升值到500萬(wàn)，用于出租。

例二：歌星鄧麗君88年在香港700萬(wàn)買一套房，95年去世，97年其母變賣此房，價(jià)值1.5億，9年時(shí)間升值21倍。

例三：上海作家，葉永烈86年華15萬(wàn)在上海買房，97年買掉值100萬(wàn)，住了10年，賺了85萬(wàn)。

由此可見，房地產(chǎn)投資具有兩大優(yōu)點(diǎn)，1風(fēng)險(xiǎn)性小，（與存款、股票等比較）

2收益大，平均水平：10%——30%

結(jié)論：房子是一種特殊的商品，具有二種功能，A消費(fèi)功能，滿足人的居住消費(fèi)需求。

B.增值，保值，投資的功能。（唯一具有這種功能的商品）

3、買房可以升值、保值，但增值速度決不一樣，如何選擇最佳的房產(chǎn)？：

選擇標(biāo)準(zhǔn)：（21世紀(jì)的住房標(biāo)準(zhǔn)）

1）好地段的房子

何為好地段?(有不同的標(biāo)準(zhǔn))

基本看法——市中心的黃金地段，李嘉城的經(jīng)典談??

為什么市中心的黃金地段是好的地段？

因?yàn)楹玫囟味继幱诔鞘械慕鹑谏虡I(yè)區(qū)，生活配套設(shè)施齊備，高檔，與人的居家密切相關(guān)。如：商場(chǎng)、菜場(chǎng)、酒樓、醫(yī)院、學(xué)校、銀行等一應(yīng)俱全，生活便利，真正可以得到一流的生活享受。從某種意義上講地段就是生活環(huán)境，相當(dāng)于軟件。同時(shí)，大規(guī)模高檔次的配套常常需要幾十年，上百年，幾十億，幾百億資金才能形成。所以，有實(shí)力的開發(fā)商能蓋漂亮的小區(qū)卻決沒(méi)有能力將配套設(shè)施完善起來(lái)，特別如大學(xué)、中學(xué)等是不能用資金完全解決的。如北大、清華。即使在深圳這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，也不可能在2年之內(nèi)建造起這樣的氛圍，文化是一種無(wú)形產(chǎn)品。黃金地段房子的需求量特別大，一般而言，是城市的商貿(mào)、金融中心，也是一個(gè)城市資金信息最密集的地方。辦事、經(jīng)商十分的方便。所以，有實(shí)力的公司往往會(huì)在這里設(shè)辦事處和辦公機(jī)構(gòu)——容易出租、出手。

黃金地段可供選擇的住房很少，房子是依附于大地的特殊商品，而大地資源有限。他不可再生,能蓋房的工地更少，一般而言，占一個(gè)城市面積的10%——20%左右。一般情況下，黃金地段土地的用途一般是政務(wù)、商貿(mào)、金融，人們對(duì)市中心住房的要求愈來(lái)愈大，而可供選擇的住房越來(lái)越少。物以稀為貴，所以供給的有限性和需求的無(wú)限性決定市中心的房子有很高的價(jià)格，并且容易形成二手市場(chǎng)和出租市場(chǎng)，由此而見，市中心的房?jī)r(jià)、地價(jià)、租價(jià)一定是最高的，升值速度一定是最快的。

例

1、在香港市中心港島100平米新界、大浦100平米

87年100萬(wàn)50萬(wàn)

97年 800-1000萬(wàn)(8~10倍)150萬(wàn)（3倍）

例

2、一朋友在香港銅鑼灣一帶50平米左右80-90萬(wàn)現(xiàn)在租金2萬(wàn)多

方法：講投資回報(bào)、租金分析，了解周邊房?jī)r(jià)房租、酒店價(jià)格，告訴客戶凡是投資一定存在風(fēng)險(xiǎn)，分析房屋最大的風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)物以稀為貴，供求關(guān)系。

（結(jié)合所銷項(xiàng)目談）

2）高素質(zhì)的房子

表現(xiàn)

1、結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)、牢固性、抗震性、防滲水、隔音、隔熱、剪力墻

2、配套優(yōu)勢(shì)，電梯代表、不會(huì)斷水、斷電

3、安全

4、物業(yè)管理

什么樣的房子容易出租？

·中心、位置較好、可商住兩用，適合外國(guó)公司做辦事處

·社區(qū)化概念的房子：規(guī)模大、配套齊、物管好，如：嘉定山花園，給客戶洗腦、灌輸概念，只有觀念改變才能改變其消費(fèi)行為。方法：用生活化的例子，見縫插針的交流，控制談判——推銷其實(shí)是引導(dǎo)。

二、入市良機(jī)：（強(qiáng)調(diào)政策）

何時(shí)買房？晚買不如早買

原因：現(xiàn)在是房地產(chǎn)價(jià)格較低的一個(gè)時(shí)期，時(shí)機(jī)選擇與股票一樣,低買高賣，把握相對(duì)低點(diǎn)，不可能找到絕對(duì)低點(diǎn)。房地產(chǎn)：以前是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)不是商品是福利品，是一種待遇，近幾年才步入市場(chǎng)化，一些大城市沿海城市出現(xiàn)商品房。

92年，鄧小平南巡講話，加快改革開放步伐，特別是要走市場(chǎng)化道路

93年，第一輪高潮，中國(guó)土地投資熱、房地產(chǎn)開發(fā)熱、主要靠銀行貸款、如海南、北京、上海等大城市、沿海城市。

93年中段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控，針對(duì)92~93年的經(jīng)濟(jì)，由于資金中大部分靠銀行貸款、導(dǎo)致物價(jià)飛漲，利率膨脹。93年下半年，宏觀調(diào)控基本政策：壓縮基礎(chǔ)建設(shè)投資、縮減銀根、抑制膨脹。其核心是：緊縮銀根,調(diào)高利率，嚴(yán)格控制銀行給房地產(chǎn)公司貸款。

在此情況下，首先受到打擊的是房地產(chǎn)，有三分之一的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，三分之一停業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期處于低位徘徊，往往以成本價(jià)或略高于成本價(jià)出售。

97年，中國(guó)宣布經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控基本完成，實(shí)現(xiàn)軟著陸。

98年，希望實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的軟啟動(dòng)，提出“高增長(zhǎng)、低膨脹”口號(hào)。

從宏觀上講，98年初，中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到8%，低通貨膨脹作為新目標(biāo)，出現(xiàn)問(wèn)題： 1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較慢 2）下崗人員增多，社會(huì)穩(wěn)定出現(xiàn)問(wèn)題。中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)，要在發(fā)展中解決問(wèn)題。因此將實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放在工作首位，出臺(tái)“擴(kuò)大內(nèi)需”鼓勵(lì)投資，刺激消費(fèi)的政策。

實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三方面

99年，首先以擴(kuò)大投資為主要工具：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中，中國(guó)是短缺經(jīng)濟(jì)，賣方市場(chǎng)；商品經(jīng)濟(jì)中，面臨過(guò)剩經(jīng)濟(jì)，買方市場(chǎng)。

所以擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)，鼓勵(lì)消費(fèi)，98年降息6次。主要還是以投資帶動(dòng)市場(chǎng)：

A公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市基礎(chǔ)建設(shè)、能源水利建設(shè)

B加大房地產(chǎn)投資

口號(hào)：房地產(chǎn)業(yè)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，龍頭支柱產(chǎn)業(yè)。

哪些產(chǎn)業(yè)可以作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)？1、2、3、4、市場(chǎng)需求量大 科技含量高 經(jīng)濟(jì)效益好 帶動(dòng)作用大。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)建材行業(yè)、裝修、家具、家電等30多個(gè)行業(yè)

資料：每銷售100元的商品房可帶動(dòng)130-150元的其他商品的消費(fèi), 住宅建設(shè)每增長(zhǎng)10%，GDP增長(zhǎng)1%，由此可知,國(guó)家必然保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

從消費(fèi)趨勢(shì)看，住房正成為中國(guó)新的消費(fèi)熱點(diǎn)，愈來(lái)愈多的人意識(shí)到了住房的重要性。

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，住房支出很小，只能做維護(hù)費(fèi)用。

商品經(jīng)濟(jì)下，在家庭中所占比例會(huì)越來(lái)越大。

目前，全國(guó)住房支出占居民總支出的3%左右,美國(guó)可以占到30%，香港更是占到50%。發(fā)展趨勢(shì)是越來(lái)越大，預(yù)計(jì)到2010年可以占到15%。

房?jī)r(jià)回升，買房的人將越來(lái)越多。

政府采取一系列房地產(chǎn)措施

A住房制度的改革。取消福利分房，住房貨幣化

B提高公房租金。讓人們意識(shí)到租房不如買房，現(xiàn)在租房為1元/平米月，可提高到3~4元.C按揭。表面現(xiàn)象是房屋積壓，賣不出去，實(shí)際上需求很大但購(gòu)買力不足。

資料：

1、目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積 < 4.5平方米的家庭共450萬(wàn)戶，如每戶增加36平米，則需要1.6億平米。若三年解決，則每年至少5000萬(wàn)平方米。

2、中國(guó)每年有260萬(wàn)對(duì)新婚夫婦，若20平米/戶，則需要1.82億平方米

3、出現(xiàn)圍城現(xiàn)象，城市人口增加，每年有1600萬(wàn)人進(jìn)城，若18平米/人。則需要2.88億平米/年。總結(jié)以上三點(diǎn)，中國(guó)每年需要2.88億平米/年。

中國(guó)還存在大量的10平米/人均以下的住戶。二次置業(yè)產(chǎn)生很大需求。

按揭是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)最大力量，但現(xiàn)在，按揭力度不夠，西方國(guó)家可達(dá)到40年按揭，香港為30年。中國(guó)發(fā)展趨勢(shì)也是如此，現(xiàn)在正是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。

藍(lán)印戶口：加大對(duì)住房的需求，城市人口要達(dá)到50%

銀行降息：7次降息+征稅=8次降息，目的是刺激消費(fèi)，增加投資。還要降息，我國(guó)現(xiàn)在的銀行利率已低于西方國(guó)家。

我們現(xiàn)在所處城市的房?jī)r(jià)與其他城市相比還是低：

三、價(jià)格合理

1、強(qiáng)調(diào)規(guī)模、配套、水電等,強(qiáng)調(diào)我們與別人不一樣的東西。

房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？不會(huì)的，房子的成本不變，價(jià)格自然不會(huì)下降。

2、強(qiáng)調(diào)性能價(jià)格比

3、強(qiáng)調(diào)成本價(jià)銷售，成本主要包括：土地費(fèi)用（有上揚(yáng)趨勢(shì)）：出讓金、拆遷費(fèi)

建筑設(shè)備安裝費(fèi)：材料費(fèi)、人工費(fèi)等

配套費(fèi)：水、電、暖、電話、有線等

政府稅費(fèi)

發(fā)展商的利潤(rùn)

4、強(qiáng)調(diào)樹品牌，注重社會(huì)效果

5、強(qiáng)調(diào)質(zhì)量

6、強(qiáng)調(diào)價(jià)格經(jīng)物價(jià)局審核。

第三篇：房產(chǎn)銷售三板斧2

三板斧

升值保值：為什么要買房子？ 入市良機(jī)：為什么要現(xiàn)在買房子？性價(jià)比：為什么要現(xiàn)在買我們的房子

×先生，買不買我們的房子沒(méi)有關(guān)系，您總是要購(gòu)房的，畢竟我們做了三四年的房地產(chǎn)了，耽誤您2～3分鐘時(shí)間，給您分析一下武漢市房地產(chǎn)的一些情況，你今后買樓時(shí)做個(gè)參考也好。一升值，保值買房子，不論你是自用也好，投資也好，都是一種投資行為，因?yàn)楫吘挂淮涡酝度氲馁Y金量比較大，既然講投資，就要將升值，誰(shuí)都不愿意買個(gè)房子天天掉價(jià)吧。

1、我們的房?jī)r(jià)低（品質(zhì)高），升值空間大金塔豪庭商業(yè)廣場(chǎng)是我們公司搶占市場(chǎng)的重頭戲，這期我們根本不賺錢，就為做廣告，樹立公司的品牌，現(xiàn)在起價(jià)才（）元/平方，而目前同地段同品牌的樓盤價(jià)位都在（）元/平方以上。我們公司開發(fā)項(xiàng)目的模式就是低開高走，第一期就是集人氣，創(chuàng)口碑。您也知道，人旺，氣旺，財(cái)才會(huì)旺。隨著工程進(jìn)度的加快，人氣逐步聚集，我們的價(jià)格也會(huì)逐步上漲。

2、城市人口的驟增現(xiàn)在，國(guó)家正在推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城市化進(jìn)程的一個(gè)重要本質(zhì)就是城市人口比重急劇上升，大批鄉(xiāng)村人口進(jìn)入城市，全國(guó)每個(gè)城市都在賣戶口，就是城市要擴(kuò)大，這是國(guó)家消除城鄉(xiāng)差別的一個(gè)戰(zhàn)略關(guān)系。要在2010年前將中國(guó)目前城市化率從現(xiàn)在的19﹪增至到47﹪。那么您想想，這么多人涌進(jìn)城市，對(duì)房子的需求該有多大，表面看，現(xiàn)在好象供大于求，但這是針對(duì)高價(jià)格的房子而言，低價(jià)房子絕對(duì)供不應(yīng)求，價(jià)格肯定會(huì)一路高漲。

3、新的土地法實(shí)施，土地的升值就是房子的升值

a)土地不可再生的唯一性，注定土地越來(lái)越少，而中國(guó)本身就是一個(gè)人多地少的國(guó)家。

b)99年元月1日《新土地法》實(shí)施，國(guó)家每年嚴(yán)格控制住宅用地建筑的審批，土地必須 土地儲(chǔ)備中心限量發(fā)售，實(shí)行拍賣制。

c)土地開發(fā)價(jià)值在于國(guó)家大量資金的投入，土地的升值不是它本身，而是國(guó)家大量資金投入的結(jié)果，舉例：上海的浦東、武漢的魯巷。

4、人民幣的貶值

現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)并不樂(lè)觀，特別是2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)影響到全球經(jīng)濟(jì)，這是因?yàn)槭澜缟嫌泻枚鄧?guó)家的外匯儲(chǔ)備都是美元，特別是中國(guó)，美元儲(chǔ)備在世界上是排列前幾名。雖然美國(guó)政府積極行動(dòng)連續(xù)11次降息來(lái)刺激消費(fèi)，美聯(lián)儲(chǔ)并且第一次拿儲(chǔ)備金來(lái)救市，但效果甚微，表面上看來(lái)，人民幣似乎在升值，實(shí)際上在貶值。而人民幣一旦貶值，有兩種人不怕：一種是象李嘉誠(chéng)那樣的億萬(wàn)富翁，即使縮水了一半，還可以等到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)再去收購(gòu)其他的企業(yè)；一種是象我這樣的人，手上只有2000元，縮水了損失也不大，可以再去賺。可是象您這樣有個(gè)大幾

十、百來(lái)萬(wàn)的損失就大了，您忍心看著自己辛辛苦苦賺來(lái)的錢縮水嗎？所以只有投資房產(chǎn)才是最保值的。

二 入市良機(jī)

1、李總，您現(xiàn)在買房子可以說(shuō)是最好時(shí)機(jī)。中國(guó)的房地產(chǎn)從85年開始到92年止的這個(gè)周期內(nèi)起伏很大，從開始購(gòu)房要挑好樓層、好戶型，找老總批條子，到后來(lái)國(guó)家為了控制泡沫經(jīng)濟(jì)，實(shí)行銀根緊縮，泡沫經(jīng)濟(jì)逐步得到控制，進(jìn)行軟著陸，房?jī)r(jià)一路下滑，大量的房屋空置賣不出去，給當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的老總們上了生動(dòng)的一課。到95年，當(dāng)時(shí)朱榕基不是國(guó)務(wù)院副總理的時(shí)候，他就提出

把房地產(chǎn)作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)放在汽車業(yè)和工業(yè)的前面發(fā)展。96年朱榕基上臺(tái)以后，立馬把房地產(chǎn)和汽車業(yè)、工業(yè)調(diào)了個(gè)位置，采取了下列措施：首先減免了48種稅收，把契稅減免了一半（當(dāng)時(shí)昆明的契稅7%，降到4%，現(xiàn)在2%），但是這樣只能刺激一下房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)并沒(méi)有走出低谷，從98年開始，直到2000年才全面啟動(dòng)。98年只能做5成5年的按揭，現(xiàn)在可以做到8成30年的按揭，再加上這段時(shí)間內(nèi)，國(guó)家連續(xù)降息，征收利息稅以及政府采取增加低收入人員和公務(wù)員的工資等措施，使中國(guó)的房地產(chǎn)在 2000年時(shí)已全面啟動(dòng)，今年將進(jìn)入快車道。關(guān)鍵是現(xiàn)在國(guó)家已取消了福利分房，開始實(shí)施貨幣分房，再加上現(xiàn)在90%以上的人購(gòu)房都是用銀行貸款，整個(gè)供求關(guān)系發(fā)生了變化，現(xiàn)在北京、上海、廣州、深圳、武漢等城市房?jī)r(jià)依然是上漲的，云南的房?jī)r(jià)本來(lái)泡沫也不大，無(wú)論國(guó)家怎么打壓房?jī)r(jià)或出臺(tái)各種政策對(duì)云南的房?jī)r(jià)影響都不大，你現(xiàn)在買房增值空間肯定最大。

2、房地產(chǎn)成為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)

單從銀行降息來(lái)講，并沒(méi)有起到促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，相反在某種程度上起負(fù)作用，你越降息，老百姓是認(rèn)為錢越值錢，口袋越是捂得緊，所以說(shuō)單單通過(guò)銀行降息想拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是不可能的。在國(guó)際上，房地產(chǎn)業(yè)在昆明的財(cái)政收入戰(zhàn)占到了80%左右，占國(guó)民收入的30%以上，之所以國(guó)家要把房地產(chǎn)作為龍頭支產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，是因?yàn)樗陌l(fā)展將帶動(dòng)相關(guān)72個(gè)行業(yè)的發(fā)展。自從98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分配品，開始從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的基建投資轉(zhuǎn)為了商品化投資。住房開始成為城市居民家庭生活的消費(fèi)品，根據(jù)《中國(guó)行業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告》一書中的資料統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)領(lǐng)域中任何行業(yè)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與房地產(chǎn)的消費(fèi)貢獻(xiàn)相比。當(dāng)家用電器產(chǎn)量以幾千萬(wàn)臺(tái)計(jì)算，房地產(chǎn)以幾億平方計(jì)算，竣工量超過(guò)了1600萬(wàn)平方，生產(chǎn)總量超過(guò)6億平方。當(dāng)其他行業(yè)銷售以百億元計(jì)算時(shí)，房地產(chǎn)銷售額在以幾千億元計(jì)算。并且只有房地產(chǎn)能在銀行信貸中獲得6300多億的個(gè)人消費(fèi)貸款，只有房地產(chǎn)投資能在國(guó)家固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)中成為單項(xiàng)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目，并且直接決定著投資增長(zhǎng)的幅度，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的比例。如：家具、衛(wèi)生陶瓷、空調(diào)、彩電等家用電器及消費(fèi)行業(yè)的更新?lián)Q代，幾乎全部與房地產(chǎn)直接相關(guān)，還有其他小型家用電器等等也同樣如此。這充分說(shuō)明了房地產(chǎn)是各種消費(fèi)中的龍頭，只有充分發(fā)揮了房地產(chǎn)的龍頭作用，才能真正的啟動(dòng)和擴(kuò)大中國(guó)的內(nèi)需。目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不樂(lè)觀的包圍中。解決如何擴(kuò)大內(nèi)需問(wèn)題已成為首要任務(wù)，已經(jīng)可以看到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中確定房地產(chǎn)是啟動(dòng)和擴(kuò)大內(nèi)需的龍頭產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在的房地產(chǎn)和前幾年不一樣了，不會(huì)讓高速發(fā)展的過(guò)程中有大量的泡沫，并淹沒(méi)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因?yàn)楝F(xiàn)在政府對(duì)市場(chǎng)管理的指導(dǎo)方針是急需用擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形式，但也不能完全干預(yù)和打擊市場(chǎng)中可能出現(xiàn)的泡沫問(wèn)題，而是要用各種積極有利的政策、措施來(lái)刺激居民的住房消費(fèi)，用消費(fèi)的增長(zhǎng)來(lái)消除可能出現(xiàn)的泡沫問(wèn)題。中國(guó)的現(xiàn)狀不是住房問(wèn)題已經(jīng)解決得很好，并缺少這種需求，同時(shí)，并非銀行的存款不夠足，也不是城市居民的存款不再上升，而是沒(méi)有有利的措施來(lái)擴(kuò)大和刺激消費(fèi)。有經(jīng)濟(jì)專家在算一筆帳，如果每個(gè)城市增加2%的家庭購(gòu)房，就會(huì)使住房消費(fèi)保持3%以上的增長(zhǎng)；如果每個(gè)城市增加5%左右的家庭購(gòu)房，就會(huì)使住房消費(fèi)成倍的增長(zhǎng)。這種消費(fèi)會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供巨大的貢獻(xiàn)，可以說(shuō)用積極的傾斜政策推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激住房的消費(fèi)，不只是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，也是對(duì)社會(huì)安全和穩(wěn)定的重大貢獻(xiàn)。現(xiàn)在很多人都已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)是穩(wěn)妥的投資，許多人是二次甚至是三次置業(yè)，市場(chǎng)雖說(shuō)已走入良性循環(huán)狀況，但房地產(chǎn)畢竟是特殊的消費(fèi)品，使用年限較長(zhǎng)。雖說(shuō)政府的策略

也確實(shí)鼓勵(lì)老百姓買房來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需，但是任何事物也要適當(dāng)控制一下，掌握一個(gè)度，否則很難健康發(fā)展。到那時(shí)即使是國(guó)家有再多政策上的優(yōu)惠，對(duì)于穩(wěn)步上漲的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)也只是微不足道的。

×先生，對(duì)于已能預(yù)知的結(jié)果，您不會(huì)想去嘗試吧？3按揭法的實(shí)施和按揭力度的加大，使買得起房的人越來(lái)越多，供求關(guān)系越來(lái)越大。用未來(lái)的錢圓今天的夢(mèng)，很實(shí)惠，很保險(xiǎn)。

三、我們的房子就是最好的謹(jǐn)記：為什么要買房（人民幣貶值、入市良機(jī)、投資風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)永遠(yuǎn)是保值的）；要買什么樣的房（價(jià)格、交通、環(huán)境）為什么要買我們的房（公司開發(fā)模式、價(jià)格低、地段好、升值空間大、戶型設(shè)計(jì)合理）。投資股市、銀行、生意、樓市風(fēng)險(xiǎn)比較股市：股市目前在中國(guó)已難有大的作為，本身極具風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)股市還未規(guī)范，純粹投機(jī)行為起起伏伏，說(shuō)個(gè)笑話，心臟不好的，千萬(wàn)不要進(jìn)入股市。而且，現(xiàn)在中國(guó)的股票基本處于大莊家在控制，要它升就升，要它跌就跌，要是不小心跟錯(cuò)了莊家，可能血本無(wú)歸。銀行：把錢存入銀行，雖得到一定利息的回報(bào)，但是現(xiàn)在的利息低得連通貨膨脹都保不住利率一般在3%左右，而通貨膨脹率每年達(dá)到8%左右，也就意味著您的錢每年都要損失5%左右，幾年后都沒(méi)有了，不劃算。非法集資，利息回報(bào)高一點(diǎn)，但又不受法律的保護(hù)，即使拿到本金加利息，也僅僅意味著您的利息抵御了通貨膨脹，并不意味著錢升了值。生意：做生意更難了，前幾年做生意還可能鉆政策的空子，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)都極度疲軟，也越來(lái)越規(guī)范，利潤(rùn)也越來(lái)越薄。樓市：投資樓市則不一樣，如果您眼光獨(dú)到，選擇樓市的地段好，設(shè)計(jì)合理，質(zhì)量?jī)?yōu)良，就是不住租金也可以達(dá)到銀行的利率。而樓房本身在升值，這也是把錢存入銀行以及投資股票所絕對(duì)無(wú)法產(chǎn)生的效益。只有投資樓市，才是真正增值。

體問(wèn)題具體解決

要商量 商量 一 和父母商量

×先生這么孝順，在今天的年輕人中是非常少見了！不過(guò)根據(jù)我做地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，一般子女為父母買房，父母都是不同意的。他們雖然為兒女辛苦操勞了一輩子，但從不求兒女回報(bào)，而且認(rèn)為自己半截身子入黃土的人了，花兒女那錢干嘛，不如留給兒女 投 資、做生意。但從兒女的角度出發(fā)，看法就不同了，買個(gè)房子送父母，一來(lái)是盡孝道，讓老人可以有一份好的環(huán)境安享晚年；二來(lái)是投資，分散資金風(fēng)險(xiǎn)，老人百年之后，房 產(chǎn)仍是自己的，可以說(shuō)是一舉兩得的事情。買套房子送父母，表面上他們會(huì)罵你亂花 錢，但背后還不知道怎樣向街坊鄰居夸耀呢！沒(méi)問(wèn)題，你滿意，你父母肯定滿意。再說(shuō)，×先生在外面走南闖北，見多識(shí)廣，眼光見識(shí)恐怕是上一代人無(wú)法比擬的，父母又沒(méi)有到過(guò)我們小區(qū)，也沒(méi)有看見房型，還不知道小區(qū)周圍的環(huán)境，你怎么和他 們商量？我就是地產(chǎn)方面的專家，有什么不明白的地方，請(qǐng)你提出來(lái)，我?guī)湍阕鱾€(gè)參謀。

二 和朋友商量

×先生，根據(jù)我做地產(chǎn)多年的經(jīng)驗(yàn)，向朋友咨詢買房的事，朋友一般都持反對(duì)意見，你知道為什么？一來(lái)怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一說(shuō)好，以后你卻不滿意，他一定會(huì)擔(dān)心負(fù)責(zé)任； 二來(lái)怕你買房子時(shí)，資金不足向他開口借錢。這年代，黃世仁和楊白勞是顛倒的，借錢 給 人的是孫子，借人錢的反倒成了大爺。換了是你，如果有人找你咨詢買房子之事，你 肯 定也會(huì)反對(duì)的，你說(shuō)是不是？

三 父母出錢買房，叫兒女來(lái)看父母存這些錢肯定很不容易，而且肯定是對(duì)現(xiàn)有的房子很不滿意才購(gòu)房的。你在外 面見多識(shí)廣，對(duì)房型、環(huán)境、升值保值方面的見識(shí)肯定比父母看得遠(yuǎn)，他們多半還是會(huì)聽你的意見。再說(shuō)，老年人出門一次也不太方便。另外，這房子最后還是要傳到你手里。×小姐，相信你的眼光，沒(méi)問(wèn)題。

四 針對(duì)自己賺錢自己花的客戶

跟誰(shuí)商量呢？看你提出的問(wèn)題，就知道十個(gè)男人（女人）也沒(méi)有你這么仔細(xì)，別的 人說(shuō)要回去商量，我相信，看你的神態(tài)就知道是自己出來(lái)做生意，有主見、有魄力，自己掙錢自己花的成功人士。再說(shuō)你商量什么呢？這樣低的價(jià)格，聞所未聞，這么好 的 外觀造型，絕對(duì)找不出第二家……，你滿意，你太太（先生）肯定滿意。不錯(cuò)，買房子是件大事，必須慎重考慮，但是請(qǐng)你想想，這么便宜的價(jià)格，這么好的環(huán)境，這么好的戶型，你做生意這么成功，你知道生意場(chǎng)上的決策必須果斷。否則 時(shí) 機(jī)稍縱即逝，好機(jī)會(huì)百百錯(cuò)過(guò)，就象前天我的一個(gè)客戶看中了一套房子，我勸他訂合 同 時(shí)，他也說(shuō)要回家去商量，第二天給回話。結(jié)果當(dāng)天晚上被另一個(gè)客戶訂去了。第二 天，他們帶了支票來(lái)訂合同，說(shuō)對(duì)昨天選中的房子很滿意。但滿意又有什么用呢，最后只 好 另外選了一套，終歸還是有些遺憾。×老板，你的每一次成功的生意，肯定都?xì)w功于果 斷的決策。我看沒(méi)問(wèn)題，現(xiàn)在我們就把它訂下來(lái)，身份證帶了吧？沒(méi)帶，不要緊，號(hào)碼 還記得吧？ 你什么比較不比較，其實(shí)你做生意做了這么久，只是為自己留點(diǎn)空間而已，放心（寫 名字）身份證號(hào)碼多少……

五 針對(duì)老公賺錢，太太花的客戶你不說(shuō)這個(gè)話，我都想到了，一看你的樣子，就知道既溫柔又賢惠。老公主外，你主內(nèi)，老公的一切成功，都有一半的功勞屬于你，辛辛苦苦，輔佐老公建立了一份家業(yè)，不過(guò)男人的本性，我不說(shuō)你也一定知道，一有錢就要作怪，女人辛辛苦苦操勞一輩子，怎么能和那些剛出校門的姑娘相比呢？這樣的事情我們也見得多了，當(dāng)然，你的老公肯定不會(huì)這樣，但自己提前留個(gè)心眼總是好的，抓套房子在手中，天塌下來(lái)也不怕，女人給老公打一輩子的 工，到頭來(lái)也不見得抵得上這幢房子。你買套房子不但可以保障自己，而且也保障了兒女。做生意，就是玩數(shù)字游戲，一個(gè)不小心，就會(huì)傾家蕩產(chǎn)，今年一年微波爐市場(chǎng)上互相殺價(jià)竟?fàn)帲瑑r(jià)格從1800一路下滑到600多。我的一個(gè)朋友就是因?yàn)橐慌⒉t沒(méi)有及時(shí)脫 手，一下子虧損了200多萬(wàn)，就是打一輩子工也還不起這筆錢，風(fēng)險(xiǎn)多大！一般男人有錢之后，賭博、玩女人、應(yīng)酬，一個(gè)月花幾萬(wàn)元是常事，沒(méi)辦法，男人要威，而女人就要穩(wěn)，你買幢房子，分期付款，無(wú)形中逼老公手頭緊一些，將那些不必花的錢存下來(lái)，投資在不動(dòng)產(chǎn)上面，同時(shí)又保值升值，這樣多好。×小姐，你說(shuō)我說(shuō)的有沒(méi)有道理？今天，你買了這幢樓，不但自己有了保障，而且，最終也是為老公好，老公即使一時(shí)不開心，最后必然會(huì)感激你的，沒(méi)問(wèn)題，我們現(xiàn)在就訂下來(lái)。×小姐，現(xiàn)在的社會(huì)可以說(shuō)是十個(gè)女人九個(gè)說(shuō)了算。你這么漂亮，又長(zhǎng)的乖巧，老公一定非常愛你。你喜歡的，你老公一定會(huì)喜歡，我看沒(méi)問(wèn)題，我們現(xiàn)在就把它訂下來(lái)。

六 能不能按時(shí)交房您說(shuō)的問(wèn)題確實(shí)存在，但是您放心，我們肯定能夠按期交樓A 老實(shí)講，我們比您更關(guān)心能否按期交樓，現(xiàn)在正在開發(fā)的第一個(gè)小區(qū)（商業(yè)中心），這是我們的第一個(gè)項(xiàng)目，就是創(chuàng)口碑的，如果不能按期交付，后面誰(shuí)還敢買，我們還怎么在普洱市發(fā)展，何況，我們?cè)谠颇虾脦讉€(gè)城市都有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，從來(lái)都沒(méi)有延期交樓的記錄，從來(lái)都是提前交付。

B 能否按期交樓，關(guān)鍵是看資金能否到位，別的開發(fā)商不能按期交房，不是他不想建，而是無(wú)錢建，我們是拿客戶的錢幫客戶建房子，況且，房子賣得這么好，短短兩個(gè)月已完成 總體銷量的80﹪，資金絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題，沒(méi)有理由延期交樓，您

說(shuō)是不是。

C 同時(shí)，交樓日期我們都是嚴(yán)格寫進(jìn)合同里的，推遲一天都會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。肯定沒(méi) 問(wèn)題，那我們現(xiàn)在就把它訂下來(lái)。

七 工程質(zhì)量如何保證？我們公司一貫視質(zhì)量如生命。目前，我們開發(fā)的是×××，是規(guī)模推出，分塊建設(shè)，滾動(dòng)發(fā)展，下面還有二期，三期，到時(shí)候，一期就是二期的樣板房，如果質(zhì)量上發(fā)生問(wèn)題，誰(shuí)還敢買二，三期，一期不賺錢，質(zhì)量不好，二期，三期到了賺錢的時(shí)候就賣不出去了。目前，國(guó)內(nèi)開發(fā)商開發(fā)的房子，之所以質(zhì)量問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重主要是開發(fā)機(jī)制所決定的，選擇工程隊(duì)時(shí)看交情，用關(guān)系，而不是看實(shí)力和信譽(yù)，工程項(xiàng)目又采用承包制，往往層層轉(zhuǎn)包下去，中間都存在回扣行為，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，這樣怎么能夠保證工程質(zhì)量呢？我們則不同，現(xiàn)在施工的各個(gè)工程隊(duì)都是從四十多個(gè)工程隊(duì)中投標(biāo)選出來(lái)的，所有材料采購(gòu)都由工程部統(tǒng)一進(jìn)行，只要工地有人，就有我們的技術(shù)專家現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工，質(zhì)量絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題。再說(shuō)，我們簽訂的合同，處處保護(hù)消費(fèi)者的利益，工程完成后，要由市質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格后才能交付，如果因質(zhì)量問(wèn)題不能交付或返工而造成違約交房，公司將承受巨大損失。×先生，你放心，質(zhì)量絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的，那我們現(xiàn)在就把它訂下來(lái)。

八 價(jià)格打9.5折就買，否則免談。

（首先博得好感）談得這么好了，×先生，這個(gè)房子要是我的，不說(shuō)打折，就是送 給你也沒(méi)問(wèn)題的。人生不就那么回事呢：生不帶來(lái)，死不帶走；便宜一點(diǎn)，貴一點(diǎn)；多賺一點(diǎn)，少賺一點(diǎn)；不賺錢，不做生意，又怎么樣呢？但我在這兒打一份工，這公司規(guī)定是怎么樣就怎么樣。現(xiàn)在市場(chǎng)上打折的現(xiàn)象比較普遍，尤其是這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣的時(shí)候。別的房地產(chǎn)打折的也有，但我們這里的情況不一樣，為什么？因?yàn)槲覀冞@個(gè)價(jià)格就是成本價(jià)，你不相信，可以請(qǐng)這方面的專家來(lái)咨詢一下，把我們的整個(gè)構(gòu)造成本核算一下。我們現(xiàn)在賣得這么好，許多房地產(chǎn)公司的老總，也在我們這里買房，因?yàn)樗麄冏钪莱杀荆ㄟ^(guò)核算覺(jué)得合算，所以他們不講打折。人家都是行家，因?yàn)槿绻蛘勰欠孔拥馁|(zhì)量就無(wú)法保證，這樣的事情你要做我們也不干，因?yàn)樯婕暗狡放菩抛u(yù)。房子塌了，死了人，那開發(fā)商是要坐牢的。所以別的有什么不清楚的，我都可以向你解釋，你說(shuō)的這個(gè)價(jià)格，不可能。并且我們最近還要提價(jià)，因?yàn)樾蜗笠阎饾u起來(lái)了，樣板房很快就要出來(lái)了，一模一樣的房子，我們才賣到（）元/平方（和同地段的高價(jià)位房相比較）。現(xiàn)在我們開出的只是成本價(jià)，在成本價(jià)上打折，那我只能偷工減料了，這樣的事情我們是堅(jiān)決不做的。如果沒(méi)有別 的問(wèn)題，只是價(jià)格問(wèn)題，你放心，肯定是物有所值的。做生意講究以誠(chéng)為本，明碼標(biāo)價(jià)。如果我們加價(jià)30%，仍然是最低價(jià)，給你打個(gè)八折，表面看來(lái)賺便宜了，事實(shí)上你仍是吃虧。這樣的做法是違反公司誠(chéng)信原則的。×先生，價(jià)格 肯定不成問(wèn)題，我們現(xiàn)在就把它訂下來(lái)。

九、工地正在建，看后感覺(jué)不好

×先生，換了我是你，看房時(shí)卻看到的是一遍工地，心里難免也會(huì)有些涼。但是，請(qǐng)你想想，今天即使你看到了現(xiàn)房，你肯定也不會(huì)滿意的，為什么呢？ 1現(xiàn)房設(shè)計(jì)思想落后，現(xiàn)房都是在兩年前完成設(shè)計(jì)的，那肯定不如期房這么新穎，比如說(shuō)，外飄窗和彩鋁以及無(wú)煙灶臺(tái)，現(xiàn)在幾乎無(wú)一采用，而我們小區(qū)都用上了。2如果等到房子看得見的時(shí)候，誰(shuí)都知道是價(jià)廉物美，大家都想買的時(shí)候，價(jià)格肯定不會(huì)是這個(gè)價(jià)了，中間至少有40﹪差價(jià)。（銀行貸款20%；通貨膨脹10%；空置備用金 10%）3事實(shí)上，工程建設(shè)是很快的，一幢別墅工期大約是一個(gè)月，一幢洋房?jī)蓚€(gè)月也足夠了，目前工地已完成了三通一平，道路馬上修好，屆時(shí)十個(gè)工程隊(duì)一齊鋪開施工，房屋建成是很快的，我們寫進(jìn)合同是一年零三個(gè)月交樓，事實(shí)上明年年底前整個(gè)小區(qū)交付肯定是不成問(wèn)題的，再說(shuō)，合同上寫的很嚴(yán)格，我們對(duì)工期的重視程度絕對(duì)不亞于你，因?yàn)檫@關(guān)系到公 司的信譽(yù)和能否盈利。4現(xiàn)房銷售隱含著極大的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商蓋好的房子有幾個(gè)用的是自己的錢，90﹪以上都是向銀行貸款，銀行就把房產(chǎn)作為抵押，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)低靡，許多房子建成好幾年都賣不出去，銀行貸款一月不還清，產(chǎn)權(quán)證便一日拿不到手，前幾年貸款利率高，很多貸款永遠(yuǎn)都還不清，買這樣的房子，產(chǎn)權(quán)便永遠(yuǎn)拿不到，銀行隨時(shí)都會(huì)趕你出去，你說(shuō) 可不可怕？

期房與現(xiàn)房比較：

期房現(xiàn)房

設(shè)計(jì)可更改成型房，結(jié)構(gòu)不易改

付款方式靈活付款不靈活

設(shè)計(jì)超前設(shè)計(jì)較落后

價(jià)格低，選擇范圍多價(jià)格高，挑選余地少

公司信譽(yù)、實(shí)力和銷售情況產(chǎn)權(quán)可能拿不到手（抵押給銀行）

十 資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。錢不夠用，因此不能買房

請(qǐng)問(wèn)您是做哪一行……不論做哪一行，從來(lái)沒(méi)有人說(shuō)自己的資金有多余的，都希望生意越做越大，資金越滾 越多。×先生，請(qǐng)問(wèn)您上次與家人團(tuán)聚是什么時(shí)候，看得出，你是一個(gè)成功的商人……×先生，您這么辛苦為了什么？還不是為了給愛人一個(gè)浪漫的家，給孩子成長(zhǎng)創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，趁著今天有能力的時(shí)候，拿一部分錢出來(lái)改善自己的生活，花這些錢，就是買 一個(gè)健康，都是值得的。人生苦短，享樂(lè)及時(shí)，生意場(chǎng)上風(fēng)險(xiǎn)迭出，而不動(dòng)產(chǎn)是最好的回避風(fēng)險(xiǎn)的港灣。

十一 價(jià)格又漲了，我買得不劃算 正因?yàn)樯蠞q才更應(yīng)該買。價(jià)格低的時(shí)候賣的火爆，價(jià)格上調(diào)了更應(yīng)該抓住這個(gè)機(jī) 會(huì)，證明房子好，增值空間大。就象買股票一樣，買升不買跌，一條直線往下掉的股票你敢不敢買？你買房也同樣要買升值的房，對(duì)你才有保障。你算一下，按我們現(xiàn)在這個(gè)速度漲 上去，明年你能賺多少？到時(shí)可別忘了請(qǐng)我吃頓飯哦！

十二與其他樓盤比較（×××價(jià)格比你低，地段比你好，而且也快交房了，你有的他都有，你還比他貴這么多）既然您現(xiàn)在提到××花園，那我也不防跟您分析一下：××花園給你幾層樓多少錢一個(gè)平方？什么朝向？（）元/平方？不可能！如果有這種好事，那我跟你一起去，我也買一套。××花園從開工到現(xiàn)在將近幾年了（成本比我們高，房?jī)r(jià)也應(yīng)比我們高），他現(xiàn)在以這 么低的價(jià)格出售，那肯定是不正常的。不是資金問(wèn)題，就是房子問(wèn)題（好的樓層，好 的 朝向，好的戶型都賣得差不多了），俗話說(shuō)好貨不便宜，便宜無(wú)好貨。別人跟你說(shuō)我的房子貴，那他是不是專家？他懂不懂地產(chǎn)的成本？他說(shuō)的1000～1500的房子是什 么房，什么質(zhì)量？我賣他的價(jià)格也可以呀，你希不希望房子還沒(méi)住就漏水，說(shuō)的配套不兌 現(xiàn)…又要一流的享受，又想出經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，哪有這種好事！

第四篇：房地產(chǎn)銷售

三、項(xiàng)目銷售階段的法律服務(wù)

（1）律師在本階段可以提供的法律服務(wù)包括但不限于：

1、項(xiàng)目銷售策略和銷售運(yùn)作模式的法律框架結(jié)構(gòu)分析；

2、選擇代理銷售機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審查和代理協(xié)議的起草和審定；

3、房屋廣告和宣傳文件內(nèi)容的法律審查和認(rèn)定；

4、房屋買賣認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容的起草和審定；

5、售樓文件內(nèi)容的審查和認(rèn)定；

6、對(duì)外銷售承諾的審定；

7、對(duì)售樓人員進(jìn)行有關(guān)法律知識(shí)和《商品房買賣合同》文本的培訓(xùn)；

8、商品房買賣合同的談判、簽訂以及補(bǔ)充協(xié)議的審定；

9、預(yù)售登記、按揭辦理、產(chǎn)權(quán)證辦理以及買賣合同履行的跟進(jìn)等。

（2）本階段經(jīng)常出現(xiàn)的法律問(wèn)題：

1、房屋宣傳過(guò)程中，出現(xiàn)違反法律規(guī)定的宣傳內(nèi)容，受到國(guó)家廣告管理部門的行政處罰；

2、預(yù)售過(guò)程中，由于對(duì)于廣告內(nèi)容缺乏法律把握與審查，房屋宣傳廣告的內(nèi)容中出現(xiàn)了不實(shí)的、確定性的承諾，在房屋出售后成了客戶索賠的重要依據(jù)；

3、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)過(guò)程中，由于缺乏對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)條件的必要認(rèn)識(shí)，同時(shí)由于對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議缺乏必要的審查，導(dǎo)致協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效或無(wú)法達(dá)到通過(guò)認(rèn)購(gòu)鎖定客戶的目的；

4、房屋銷售過(guò)程中，售樓人員缺乏法律知識(shí)，盲目承諾，與客戶簽訂一些法律文書，成為客戶索賠的重要依據(jù)；

5、售樓人員對(duì)于商品房買賣合同文本和相關(guān)法律知識(shí)不熟悉，從而無(wú)法向客戶解釋或解答相關(guān)法律問(wèn)題，容易導(dǎo)致合同難以簽訂或?qū)蛻糇鞒雒つ砍兄Z，留下后患；

6、房屋銷售代理協(xié)議的簽訂對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)商有不合理限制，或賦予代理商過(guò)大的權(quán)利，或?qū)τ诖砩倘狈Ρ匾馁Y質(zhì)和資信審查，從而從整體上影響到房屋銷售的整個(gè)進(jìn)程；

7、商品房買賣合同的簽訂過(guò)程中，購(gòu)房人員帶來(lái)了律師，由于開發(fā)商沒(méi)有律師的參與，導(dǎo)致談判過(guò)程中處于被動(dòng)狀態(tài)；

8、其他不可預(yù)見的法律問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售、銷售

1、審查商品房銷售廣告、樓書等宣傳資料，提供法律意見；

2、開盤前對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員、客戶服務(wù)人員進(jìn)行法律培訓(xùn)；

3、起草、審查、修改商品房預(yù)售合同、銷售合同或租賃合同；

4、起草修改相關(guān)法律文本，如業(yè)主（臨時(shí)）公約、（前期）物業(yè)管理服務(wù)合同、住宅使用說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋交接單等；

5、參與公司與客戶的簽約談判；

6、協(xié)助公司處理銷售過(guò)程中的日常法律性事務(wù)；

7、根據(jù)需要，派出律師現(xiàn)場(chǎng)辦公，隨時(shí)提供法律意見或建議；

8、協(xié)助辦理商品房按揭及抵押貸款、解除開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任等；

9、代理項(xiàng)目開發(fā)糾紛的訴訟、仲裁或調(diào)解；

10、為房屋的交付提供法律幫助，對(duì)交付過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議提出處理意見。

第五篇：房地產(chǎn)銷售文本

和美家地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)房源

關(guān)于本人：

和美家地產(chǎn)邢天嬌，優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人，入行已經(jīng)一年多，主要負(fù)責(zé)會(huì)展周邊市場(chǎng)擁有此片區(qū)充足的房源，對(duì)房產(chǎn)有自己獨(dú)到的見解，只要您準(zhǔn)備在此片區(qū)內(nèi)選擇房產(chǎn)，我們承諾為您提供專業(yè)的服務(wù)以及為您尋找理想舒適的家。

免費(fèi)賣房，免費(fèi)售房，免費(fèi)看房，免費(fèi)評(píng)估，產(chǎn)權(quán)代辦，公產(chǎn)及三聯(lián)單更名等業(yè)務(wù)

紅旗小區(qū)使用面積 24米南向中裝一室6樓無(wú)稅 25.9萬(wàn) 首付8萬(wàn)

和平小區(qū)使用面積 31米南向簡(jiǎn)裝一室半7樓 無(wú)稅 26.5萬(wàn)首付8萬(wàn)

紅旗小區(qū)使用面積 40米南向中裝兩室3樓 無(wú)稅41萬(wàn) 首付 15萬(wàn)

和平小區(qū)使用面積 41米東西中裝兩室4樓 無(wú)稅 39.8萬(wàn) 首付14萬(wàn)

紅旗小區(qū)使用面積 29米南北簡(jiǎn)裝 一室半 7樓 無(wú)稅 25.5萬(wàn)首付8萬(wàn)

紅旗新區(qū)使用面積 38米南向簡(jiǎn)裝 兩室 3樓 無(wú)稅 43.3萬(wàn) 首付 19萬(wàn)

紅旗新區(qū)使用面積 38米南北簡(jiǎn)裝兩室 6樓 個(gè)稅 42.5萬(wàn)首付 18萬(wàn)

紅旗小區(qū)使用面積 40米南北 中裝兩室 6樓 無(wú)稅 40.5萬(wàn) 首付 16萬(wàn)

宇軒花園二期使用面積35米南向中裝兩室8樓頂無(wú)稅26.8萬(wàn)首付10萬(wàn)

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