第一篇：物業的管理法規制度

第一章、安防人員八條禁令

1、嚴禁刁難群眾、大罵、侮辱他人；違者予以通報批評，嚴重的扣除當月薪資一半或全部。

2、嚴禁索要、接受客戶錢物和酬金；違者予以辭退。

3、嚴禁在執勤中擅離職守。違者予以通報批評。

4、嚴禁泄漏客戶內部機密，違者扣除當月薪水一半。

5、嚴禁在執勤中喝酒、酗酒、賭博、違者予以辭退。

6、嚴禁阻礙國家工作人員執行公務、違者予以開除。

7、嚴禁非法剝奪、限制公民人生自由、搜查他人身體或扣押他人合法證件，違者予以開除。

8、嚴禁違規使用警戒，違者扣除當月薪資一半，情節嚴重扣成法律責任的予以開除，并移交公安機關處理。

第二章、永隆遠震物業管理有限公司文明用語十規范

1、您好！

2、請出示您的證件，謝謝您的合作。

3、對不起，請您下車！

4、對不起，這里不讓停車。

5、請留步，您找誰？

6、對不起，麻煩您等一下。

7、對不起，打擾您了，再見！

8、請您慢走！

9、不客氣，沒關系。

10、謝謝您，再見！

第三章、安防員工作職責

1、著裝整齊，舉止端莊，精神飽滿，姿態良好。

2、文明執勤，禮貌待人。文明用語，態度和藹，對出入的車輛、來賓、來客有禮貌，對單位員工要以禮相待，不準蠻橫粗暴、故意刁難、嚴禁打人、罵人。

3、堅守崗位，盡職盡責，嚴禁睡崗、脫崗，按時交接班、按規定進行分崗執勤巡邏檢查。

4、執勤時不準看書報、玩手機、聽收音機、下棋、打撲克、打電話聊天、喝酒、接待親友、或從事其它與執勤無關的工作。

5、認真執行門衛檢查登記制度，對出入單位的物品要認真檢查核對，對進入單位的來訪來客詳細登記認真的做好，執勤記錄，要疏通門口的交通，保證暢通，不準私自罰款。

6、發現犯罪嫌疑人作案或發生治安災害事故要機智果斷，勇于同違法犯罪分子作斗爭。要保護現場，及時報告，積極參與搶險救災。

7、注意內務衛生、保持值班室的整潔，要愛護公共財產，不得損壞。

第四章

1、安防員在執勤期間未按照規定著裝。佩戴安防標志的，每次扣10元，月累計5次以上（含5次）扣除當月薪資一半。

2、安防員在執勤期間聊天，會客、吸煙、打鬧、嘻笑、看電視、看書報、辦私事、聽收音機、玩手機等現象的，每次扣30元，月累計3次以上（含3次）扣除當月薪資一半。

3、安防員在執勤期間未保持服裝整潔和良好儀容風紀，長發蓄須，戴項鏈，留長指甲、未按規定在位執勤等行為每次扣10元，月累計5次以上(含5次)扣除當月薪資一半。

4、安防員未按照規定上下班，未做好交接班手續的，每次罰款30元，月累計3次以上（含3次）扣除當月薪資一半。遲到超過60分鐘者，按曠工論處，每次罰款100元.5、安防員在執勤期間、在班前或在崗位上喝酒，賭博的予以辭退并終止勞動合同。

6、安防員在執勤期間睡覺，擅自離崗，串崗，造成塌崗或無故曠工，每次罰款50元，月累

第二篇：物業管理法規問答題

一、名詞解釋

1、物業管理法規：

2、物業管理法律規范：是指由國家制定或認可，并具有普遍約束力，以國家強制力保證對物業管理中某一類具體關系或某一具體活動進行調整的行為規范。

3、物業管理法律關系：是指由國家物業管理法律規范確認和調整的，在物業管理及相關活動中主體相互之間形成的具體的權利義務關系

4、物業管理法律責任：是指物業管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業管理法規的行為應該承擔的具有國家強制性和不利性的法律后果。

5、相鄰關系：是指兩個以上相互毗鄰的不動產的所有人、用益物權人或占有人，在行使不動產的所有權或使用權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發生的權利和義務關系。

6、酬金制：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

7、包干制：指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均有物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

8、管理規約：是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范。

9、住宅專項維修資金：是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

10、物業管理糾紛：是指自然人、法人、其他社會組織、國家有關行政管理部門相互之間在物業管理的民事、經濟、行政活動中，因對同一項與物業有關或與物業管理服務有關或與具體行政行為有關的權利和義務有相互矛盾(對立、對抗)的主張和請求，而發生的爭執。

二、簡答：

1.什么是物業管理法規？其調整對象有哪些？ 2.請說出10個你熟知的物業管理法律法規

1、《憲法》

2、《民法通則》

3、《物權法》

4、《物業管理條例》

5、《城市新建住宅小區管理辦法》

6、《城市異產毗連房地產屋管理規定》

7、《物業服務收費明碼標價規定》

8、《住宅共同部位共用設施設備維修基金管理辦法》

9、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》

10、《物業服務企業資質管理辦法》 6.試述物業管理法律規范的結構。

（1）假定——物業管理法律規范適用的前提。（2）處理——物業管理法律規范的核心。(3)制裁——物業管理法律規范的保證。

9.簡述物業管理法律關系的構成要素。其主體有哪些？

物業管理法律關系的要素是指構成物業管理法律關系的主體、客體和內容，這三者缺一不可，故稱物業管理法律關系的三要素。

（1）業主

（2）非業主使用人（3）業主大會和業主委員會（4）開發商（5）物業服務企業（6）物業管理協會（7）行政管理部門（8）其他相關機構 13.物業管理法律責任的一般構成要素有哪些？

（1）存在法律責任主體（2）違法者主觀上有過錯（主觀故意或者過失）（3）存在違法行為（4）有損害事實發生（5）違法行為與損害事實之間有因果關系。16.承擔物業管理民事責任的方式有哪些？

(1)停止侵害(2)排除妨礙(3)消除危險(4)返還財產(5)恢復原狀(6)修理、重作、更換(7)賠償損失(8)支付違約金(9)消除影響，恢復名譽(10)賠禮道歉 17.物權的特點是什么？有哪些種類？ 物權的特征

（1）物權是絕對權（2）物權以物為客體（3）物權以對物進行支配并享受其利益為內容（4）物權具有排他性（5）物業具有法定性（6）物權具有追及權和優先權效力（7）物權的設立必須公示

物權的種類

（1）自物權和他物權

（2）動產物權與不動產物權（3）完全物權與限制物權 18.物業權屬的特征是什么？有哪些種類？ 物業權屬的特征

（1）物業權屬的二元性（2）物業權屬的穩定性和變化性（3）物業權屬的復雜性

（4）物業權屬的國家干預性

物業權屬的種類

（1）土地所有權和土地使用權。（2）房屋所有權和房屋使用權（3）物業相鄰權

19.相鄰關系的概念及特征？

相鄰關系：是指兩個以上相互毗鄰的不動產的所有人、用益物權人或占有人，在行使不動產的所有權或使用權時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發生的權利和義務關系。特征

（1）相鄰關系的主體是兩個以上相鄰不動產的所有人、用益物權人或占有人。（2）相鄰關系是因為不動產的毗鄰關系而產生的。

（3）相鄰關系的客體是行使不動產權利所體現的利益，這種利益可能是財產利益，也可能是非財產利益。

（4）相鄰關系的基本內容是相鄰一方有權要求他方為自己行使不動產所有權或使用權給予必要方便的權利和他方應當給予必要方便的義務。

21.相鄰不動產各方應按什么原則處理彼此間的關系？（1）有利生產、方便生活、團結互助、公平合理；（2）依法處理、兼顧習慣的原則。22.《條例》確定了那些基本制度？

業主大會制度；管理規約制度；前期物業管理招標投標制度；物業承接查驗制度；物業服務企業資質管理制度；物業管理從業人員職業資格制度和住宅專項維修資金制度。

25.試述在正常使用條件下房屋建筑工程的最低保修期限。

26.住宅室內裝飾裝修活動有哪些禁止行為？

27.物業管理服務有哪些特點？

物業管理服務的公共性和綜合性

物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性

物業管理服務的即時性和無形性 物業管理服務的持續性和長期性

30.物業服務企業在安全事故中的義務有哪些？

1、發生安全事故時要立即采取應急措施，避免擴大損失；

2、及時向有關行政管理部門報告事故；

3、協助做好救助工作。

31.物業服務企業維護物業管理秩序的主要方式有什么？

1、履行告知義務

2、履行制止義務

3、履行報告義務 32.物業服務收費的成本構成有哪些？

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業服務企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；

9、經業主同意的其他費用。

34.《條例》規定的業主的權利和義務有哪些？ 權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

(四)參加業主大會會議，行使投票權；

(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

(六)監督業主委員會的工作；

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

(十)法律、法規規定的其他權利。義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則；

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

(五)按時交納物業服務費用；

(六)法律、法規規定的其他義務。

36.業主大會的職責和表決規則有哪些？

職責：

1、制定和修改業主大會議事規則；

2、制定和修改管理規約；

3、選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

4、制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

5、選聘和解聘物業服務企業；

6、籌集和使用專項維修資金；

7、改建、重建建筑物及其附屬設施；

8、改變共有部分的用途；

9、利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用；

10、有關共有和共同管理權力的其他重大事項。表決規則:

1、專有部分占建筑物總面積；業主人數。2、2/3表決權事項：籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施兩項。3、1/2表決權事項:其他重大事項。

37.業主委員會的職責有哪些？

① 執行業主大會的決定和決議；

② 召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

③ 代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； ④ 及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； ⑤ 監督管理規約的實施；

⑥ 督促業主繳納物業服務費用及其他相關費用； ⑦ 組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

⑧ 協調業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛； ⑨ 業主大會賦予的其他職責。

39.如何理解管理規約的概念、內容和法律效力？

管理規約：是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范。內容：

① 物業的使用、維修、管理；

② 專項維修資金的籌集、管理和使用； ③ 物業共用部位的經營與收益分配； ④ 業主共同利益的維護； ⑤ 業主共同管理權的行使； ⑥ 業主應盡的義務；

⑦ 違反管理規約應當承擔的責任。

管理規約的效力

理解管理規約法律效力應注意：

管理規約對物業使用人也產生法律效力； 管理規約對物業繼受人自動產生效力。

41.《物業承接查驗辦法》對物業承接查驗的條件是如何規定的？

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規規定的其他條件。

42.《物業承接查驗辦法》對物業承接查驗的的程序是如何規定的？

① 確定物業承接查驗方案； ② 移交有關圖紙資料；

③ 查驗共用部位共用設施設備； ④ 解決查驗發現的問題； ⑤ 確認現場查驗結果； ⑥ 簽訂物業承接查驗協議； ⑦ 辦理物業交接手續。43.簡述物業承接查驗協議的作用。

44.試述承接查驗的內容和重點。內容

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

? 查驗重點非其內在質量和安全性能，目的是避免承擔不必要的責任風險。

45.什么是住宅專項維修資金及其使用原則？

住宅專項維修資金：是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

規則：住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

47.哪些項目禁止從住宅專項維修資金中列支？

① 依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

② 依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用

③ 應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

④ 根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

48.業主大會成立后如何使用住宅專項維修資金？

56.分析物業管理合同糾紛的主要原因與特點？ 起因：

? 合同主體的合法性或是否適格的問題 ? 合同內容是否合法真實的問題

? 合同訂立的形式問題

? 合同履行中的問題

特點：

? 糾紛主體的平等性。

? 糾紛的內容和標的既有有形的物質（如財產），更有無形的服務。

? 糾紛處理方式的協議性。? 糾紛管轄的地域性。

? 經營者不得單方解約。

59.物業管理糾紛處理的方式有哪些？（1）當事人協商（2）調解（3）仲裁（4）訴訟

第三篇：物業管理法規教學大綱

第一部分 大綱說明

一、課程的性質、目的與任務

“物業管理法規”是開放教育試點物業管理（專科）專業主干課程，是中央電大統設必修課。同時也可作為其他相關專業的選修課，本課程開設一個學期。

通過《物業管理法規》課程的學習目的是使學生能初步了解、掌握物業管理方面的法律法規，熟悉與物業管理有關的糾紛處理程序，增強學生的法律素養。

通過學習《物業管理法規》這門課程，首先是要掌握該課程的基本理論、基本概念、基本技能，其次是作為物業管理專業的專業主干課程，《物業管理法規》的學習使學生初步掌握運用法律去解決物業管理工作中的實際問題。

二、與其他課程的關系

學習本課程應具備物業管理的基礎知識和法學基本常識，同時兼顧法學專業課程特點，尤其是法律體系中的實體法與程序法關系，從而提高學生法律意識和應用能力。

三、課程的特點

1、本課程屬專業基礎和主干課程，授課時注重理解基本概念、基本原理和掌握基本的法律操作規程，特別注重對法規的理解和實際應用能力的培養。

2、本課程屬比較新的知識領域，理論上有待完善和發展，實務問題有待于法律、法規進一步明確，因此，授課時應注重現行法律法規的修改與應用，力爭做到理論與實際的有機結合。

四、課程教學要求的層次

為了幫助學生準確掌握各章要點及復習重點，本大綱把教學內容分成了解、掌握和重點掌握等三個層次來要求。了解的內容主要是物業管理法的一些常識，及其歷史概況和發展動態；掌握的內容主要是物業管理法的基本概念、基礎知識和基本技能；重點掌握的內容主要是物業管理的重要概念，基本原理的應用。屬于了解層次的，考試時所占份量較輕；屬于掌握和熟練掌握層次的是考試的重點。

五、教學方法和教學形式建議

學習本課程要理論聯系實際，重視實踐教學環節。建議教師在介紹各種概念時要注意進行案例教學，注重實例分析，避免抽象地純理論地灌輸。學習者在學習中既要掌握基本的概念和基本知識，又要避免為了應試死記硬背。應當特別注重理解，把所學的知識同實際的需要結合起來。

學生應當在教師的指導下自主學習。在學習中，《物業管理法規》文字主教材是學習這門課程的基本依據，建議盡量閱讀有關物業管理法類案例，提倡獨立思考問題，提倡對法規理解能力并就疑難問題展開討論，以加強自學能力的培養，逐步提高解決問題的能力。

第二部分 媒體使用和教學過程建議

一、學時分配

本門課程的課內學時數為54學時，共3學分，開設一個學期。從2003年秋開始滾動開設。教學環節建議采取錄象、面授、IP課件相結合的形式進行。

教學內容的學時具體分配如下：

序號 1 2 3 4 5 6 7 8

教學內容 物業管理法緒論 物業管理法律制度 業主及業主委員會 物業管理企業 物業管理合同及服務收費 不同物業的管理規范 物業管理法律責任 物業管理糾紛的防范與處理

合計

課內學時 8 8 6 6 6 8 6 54 2 錄像 1 IP課件

二、多種媒體教材的總體說明

1、文字教材

本課程以《物業管理法規》作為文字主教材，由孫彬主編，25萬字，廣東高等教育出版社出版。

《物業管理法規》共8章，25節，基本教材全面、系統、具體地講述課程內容，是組織教學和期末考試的基本依據。教學重點為熟練掌握部分，約占全部知識點的50%。

《物業管理法規學習指導》是對《物業管理法規》內容的壓縮、提煉和必要的說明，目的是便于學生把握所學知識的要點和重點、難點。

《物業管理法規學習指導》中每一章所附的思考練習均是為了鞏固對所學內容的理解，學習者應當盡可能完成。

2、音像教材

（1）《物業管理法規》制作2課時錄像課，對課程內容進行重點講授和難點分析。

（2）《物業管理法規》制作1課時IP課，介紹期末復習指導。

三、教學環節

1、自主學習

自主學習是遠程開放教育的學生獲取知識的主要方式，本課程的教學要注意對學生自主學習能力的培養。學生可以通過自學，收看錄像、IP課件、直播課堂、網上教學輔導等方式進行學習，各教學點可以采用靈活多樣的導學助學方式，幫助學生學習。

2、教學單位組織必要的集中輔導

以學生自主學習為主，各試點電大應安排一定量的集中輔導。各試點電大不得減少課內時數。（見課內學時分配）

3、形成性考核

《物業管理法規》配有形成性考核作業。形成性考核作業是學生學好本課程的一項重要的、必不可少的工作。通過這些習題的練習，逐步加深對課程中各種概念的理解、熟悉基本理論、基本規程、基本方法和基本技能，增強學生對物業管理法規的理解和培養學生運用法律解決實際問題的能力，達到本課程的教學目的。形成性考核占總成績的20%。

4、考試

考試題目要全面，符合教學大綱要求，同時要做到體現重點，題量適度，難度適中，題量和難度的梯度應按教學要求的不同層次安排。不出難題、怪題。

本課程考試方式：《物業管理法規》考試方式為閉卷。時間120分鐘。

第三部分 教學內容和教學要求

第一章 緒論 教學要求：

了解：物業管理的概念，物業管理立法的主要內容，國內外物業管理立法的概況，物業管理法的地位和作用

掌握：狹義物業的三個特征，物業管理法的效力等級 重點掌握：狹義的物業管理法，物業管理立法體制和法律體系

教學內容：

第一節

物業管理與物業管理法 第二節 物業管理立法

第三節 國外及香港、臺灣的物業管理立法 第四節 物業管理法的地位和作用

教學建議：

1、強調學好本課程的意義

2、了解本課程的特點

3、弄清物業管理法的概念及基本原理。第二章

物業管理法律制度 教學要求：

了解：物業管理法律關系在物業管理法律制度中的意義；物業管理經濟法律關系；物權的特征；基地使用權的取得；建筑物區分所有權的種類；物業相鄰關系的主要類型及有關處理辦法；房屋權屬狀況。掌握：法律關系；物業權屬的特征；物業權屬管理的兩種制度；物業權屬登記的功能。

重點掌握：物業管理法律關系概念與特征；物權與物業權屬的概念；物業權屬管理的概念；房屋所有權的取得方法； 物業產權行使的法律限制 教學內容：

第一節

物業管理法律關系概述 第二節

物業權屬及其法律制度

第三節

物業產權的持有形式和取得方式 第四節

物業產權的法律限制和不動產相鄰關系 第五節

物業產權與物業管理權 教學建議：

1、弄清物業管理法律關系

2、明確物業權屬及其法律制度

第三章 業主及業主團體

教學要求：

了解：業主 業主委員會 業主公約 住戶手冊 業主委員會章程 業主自治

掌握：業主及業主委員會的權利義務 業主自治的原則

重點掌握：業主公約及住戶手冊的內容

教學內容：

第一節 業主的法律地位

第二節

業主團體

第三節 業主公約及住戶手冊

教學建議：

1、弄清業主及業主的權利義務

2、理解業主公約的內容

第四章 物業管理企業

教學要求：

了解：物業管理企業的概念.類型.資質

掌握：物業管理企業的設立條件.資質等級.職責

重點掌握：物業管理企業的組織機構.內部管理制度

教學內容：

第一節

物業管理企業的設立及組織運行

第二節

物業管理企業的資質管理

第三節

物業管理企業的法律地位及職責范圍

教學建議：

1、弄清物業管理企業的組織機構

2、明確物業管理企業的法律地位及職責范圍

第五章

物業管理合同

教學要求：

了解：物業管理合同的概念.合同履行的概念.物業管理服務收費的概念

掌握：物業管理合同的特征.訂立的原則.違約及終止

重點掌握：物業管理合同的內容.示范文本.小區物業管理服務費規定

教學內容：

第一節

物業管理合同的性質與分類

第二節

物業管理合同的訂立及內容

第三節

物業管理合同履行中的其他問題 教學建議：

1、弄清物業管理合同訂立與內容

2、明確物業管理合同履行的有關問題 第六章

不同物業的管理規范 教學要求：

了解：收益性物業，管委會應開展的工作，商場管理公約，住宅小區的文明建設，公共商業樓宇的管理方式

掌握：小區管理的原則，物業綜合管理規范的特點及實施

重點掌握：物業綜合管理規范的含義及內容，收益性物業管理的特點和內容，小區管理的內容，物業綜合管理規范的含義及內容 教學內容：

第一節

收益性物業的管理規范 第二節

住宅小區管理的內容及原則 第三節

物業綜合管理規范 教學建議：

1、弄清收益性物業管理的不同方式，住宅小區管理的內容

2、明確物業綜合管理規范的實施。

第七章 物業管理法律責任

教學要求：

了解：物業管理的民事責任、行政責任、刑事責任的概念

掌握：物業管理法律責任的概念、內容及其特征

重點掌握：物業管理法律責任的構成 教學內容：

第一節物業管理法律責任概述

第二節物業管理法律責任的構成 第三節物業管理法律責任的種類

教學建議：

1、弄清物業管理法律責任的構成

2、明確物業管理法律責任的概念、內容及其特征

第八章 物業管理糾紛的防范與處理

教學要求：

了解：物業管理糾紛的范圍、起因與特點

掌握：物業管理糾紛的防范措施

重點掌握：物業管理糾紛的處理方式與程序

教學內容：

第一節 物業管理糾紛概述

第二節 物業管理糾紛的處理

第三節物業管理糾紛的防范

教學建議：

1、弄清物業管理糾紛的處理方式與程序

2、明確掌握物業管理糾紛的防范措施

第四篇：物業管理相關制度文本

物業管理相關制度文本匯編

物業管理工作是一項政策性強、講究工作規范和嚴格工作程序的業務工作,特別是2017年下半年各個倉庫正常啟用以來以及近期辦公大樓出現的用電、用水、暖通一系列的故障和隱患,更加需要一套正規的物業管理制度。俗話講:“沒有規矩,不成方圓”。總結過去工作經驗,結合自身工作實際,經過三個月多的觀察、探討、模索整理,匯集了這份物業管理制度,物業管理部門各崗位應分工明確,工作人員實行一崗多職、一職多能,充分體現“小機構、大服務”的工作宗旨。這更加需要進一步規范工作制度和工作程序,以便于嚴格管理,保證各項工作的正常運轉,由于時間倉促、水平有限,肯定存在諸多不足之處,尚祈領導提出意見和建議,以便今后改正,物業管理和后勤管理工作職責、工作制度和工作程序還有待于進一步修改完善,將不斷總結提高工作管理和服務水平,為領導和各部門提供優質、高效服務。

工作人員出入保稅大廈管理暫行規定

一、進入保稅大廈的人員憑相關部門核發的出入證、會客證、工作證放行。

二、來大廈開會的外單位人員,由召集會議的單位提前報知相關部門放行。

三、區外人員到大廈聯系工作憑工作證、介紹信辦理登記后放行。

四、攜帶大件物品出院,應持有關部門加蓋公章的證明信到相關部門辦理攜物出門手續,門衛憑攜物出門證明放行。

五、嚴禁將上訪人員和其他無關人員進入辦公樓。上訪人員一律到信訪接待室反映情況。

六、下午下班后,機關工作人員應按規定時間離開辦公樓。如有特殊情況,需要加班者,應提前通知相關部門。

車輛出入、停放管理暫行規定

一、所有進入辦工大樓庭院內的車輛須按規定的行駛路線和標志行駛嚴禁違章逆行。

二、必須服從保衛人員的檢査，服從停車場管理人員的指揮和調度,在指定區域內整齊停放,不準亂停亂放。

三、庭院內禁止汽車鳴笛。收聽汽車音響,音量不得過大。

四、禁任何人在停車庫內維修保養車輛和進行加油、抽油等違反安全操作的行為。

五、車庫內嚴禁吸煙，嚴禁攜帶、裝載易燃易爆物品的人員和車輛嚴禁入內停放。

六、工作人員應自覺維護停車秩序,將車輛停放在指定位置的劃線區域內, 并擺放整齊,不得隨意停放。

七、停放在自動車停車場的車輛,由專人負責管理,對長期停放不用的車輛,作專門保管處理。

八、嚴禁在非機動車停車場以外的地點停放自行車,凡亂停、亂放的車輛, 將集中清理。

九、所有自行車應一律將車鎖配齊,停放時應將車輛鎖好,防止丟失。

大廈物業管理制度

一、各使用單位不得擅自改變辦公用房的結構,設施等。

二、不得在辦公室釘釘子、掛鉤等;不準在室內和樓道內亂貼、亂寫、亂刻;不得亂拉電源線、電話線、鐵絲、繩索等。必須張貼或懸掛的圖表,應在與辦公環境協調的原則下,經物業管理部門同意下組織專業實施。

三、未經登記核準的辦公家具、冰箱、冰柜及屬個人所有的家具,不準進入辦公樓。

四、辦公室內布置要力求簡潔、整齊、美觀、莊重,辦公家具的擺放應整齊有序,公用部位及柜頂臺面不得堆放雜物辦公桌要擺放整齊,桌面文件、文具、書籍等要擺放有序。對布局不合理影響整體效果的,以及對辦公桌上亂堆亂放的,物業管理部門提出調整意見或發出整改通知,限期改正。

五、辦公家具不得隨意挪動到大樓以外地點,確屬工作需要的,應報物業管理部門批準、備案。

六、各單位應按照辦公樓管理規章制度的有關型定,明確辦公室的安全、消防、衛生責任人,確保辦公樓安全、衛生,創造文明辦公的環境。

七、工作人員離開辦公室,必須做到人離門鎖。下班前切斷電源,鎖(關)好門窗。

八、節假日前,物業管理部門要組織對辦公室、工作間進行安全檢査,發現不安全因素及時處理。

配電室管理制度

一、配電室管理制度是大廈及倉庫供電的中心,是心臟部位,必須由專業人員24小時值班。保證大廈的供電不能中斷。

二、堅持24小時值班制度,建立運行記錄,每班巡査一次,每月一小檢,半年一大檢。檢査出問題及時處理,并做好記錄。

三、配電室的全部設施,必須由專業人員進行操作控制,負責停、送電等操作,無關人員禁止進入配電室。

四、配電至內嚴禁吸煙,嚴禁在配電室內吃飯,嚴禁用電爐取暖、做飯。

五、配電室內照明、通風要良好,室溫應控制在40℃以下,墻上應配溫度測量裝置。

六、未經允許,任何人不得擅自斷電。

七、供電回路操作開關的標志要明顯、檢修停電拉閘要掛標志牌,如確需停電應提前通知有關部門,以免造成損失。

八、室內嚴禁亂拉亂接線路,供電線路嚴禁超載供電。

九、熙電設備及線路如需變動,應經審批同意后方可實施。

十、檢修時應嚴格按照操作規程操作,確保人身安全,避免意外事放的發生。

十一、發生地震、洪水、火災時,要及時與消防控制中心聯系,配合電力的切斷及消防、電梯等電源的供應。

高壓配電室值班電工職責

一、嚴格遵守各項規章制度，努力學習技術，熟練掌握大廈供電方式、狀態、線路走向及所用設備的原理、技術性能及實際操作。

二、努力做好設備的保養工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。

三、堅守崗位，定期巡視電氣設備，密切監視各儀表的工作狀況，準確抄錄各項數據并填好高壓運行日志記錄。

四、對來人來電報修及時登記并通知有關人員進行處理。

五、負責與傅山熱點的業務聯系，并做好登記。

六、發生故障時，值班人員要保持冷靜頭腦，按照操作規程及時排除故障。

七、事故不排除不能進行交接班，應上下兩班人員協同工作。一般性故障要交待清楚并做好記錄。

八、請假、補休需在前一天報告班長，由班長安排合適的替班人。

九、做好值班室的內外清潔工作，完成上級交辦的其它工作。

配電管理專業人員職責

一、負責大廈及庫區電力配電設施的維護及保養，保障大廈及庫區用電質量及用電安全。

二、負責高低壓配電室值班人員的管理，督促其做好運行記錄，完成設備的維護、保養，完成電力的計量報表工作。

三、負責大廈及庫區控制開關及電照系統的正常維修維護工作，保證大廈及庫區電氣照明及辦公自動化用電的需求。一般維修任務在一天之內完成。

四、負責大廈空調電力設施的維護維修，協助空調專業人員完成空調檢修工作。

五、負責庫區各類照明設備的維護，保證其正常工作。

六、負責配電、電照用耗材的購置計劃提報及相應的外購工作。

七、負責工具設備、設施的管理工作。

八、負責與施工單位聯絡完成供配電線路及配電設施的改造與完善。

九、負責大廈及庫區其它用電單位用電的計最報表工作。

十、負責監督對大廈及庫區用電負荷進行行動功率因數補償及單雙變壓器的切換，保證設備運行的最高效率。

十一、做好節約用電、安全用電及其宣傳工作。

十二、負責做好對電氣技術人員的業務及安全生產培訓以提高素質更好的滿足工作的需要。

十三、完成領導交辦的其它臨時性工作。

電氣運行管理制度

為了保證電網的安全經濟用電,搞好供用電一體化建設,達到變（配）站(室)標推化、規范化的管理要求,建立必要的各項管理制度,以落實供用電各項安全措施,適應現代化生產的需要。

1.值班制度； 2.交接班制度； 3.設備巡視檢査制度； 4.設備缺陷管理制度； 5.設備驗收制度； 6.設備評級制度； 7.技術管理制度； 8.運行分析制度； 9.培訓制度； 10.文明生產制度； 11.群眾管理分工制度； 12.衛生制度；

13.值班人員培訓步驟。

空調管理工作制度

一、負責大廈內全部空調及供排風設施的正常運行。

二、制訂空調系統操作規程,并嚴格按規程操作。

三、定期巡査空調、通風設備的運行情況,及時排除設備故障隱患。

四、每年在春、秋二季對空調進行停機檢修。

五、負責空調設備檢修所需資金的計劃統籌工作。

六、完成空調設備的日常維護保養工作。

七、負責空調檢修維護計劃的制訂。

八、完成領導交辦的其它工作。

電梯管理專業人員職責

一、及時了解監測電梯運行狀況,保障其正常運行。

二、負責監督電梯公司對電梯的正常維護及保養。

三、負責與電梯公司聯絡,及時排除電梯出現的各類故障。一般故障在一天內排除。

四、負責協調保安隘控及電梯內部通訊設施的維護保養。

五、負責協調電梯內部的保潔工作。

六、負責電梯維護維修資金的統籌計劃。

七、負責電梯機房配套設施的維護保養。

八、建立電梯運行維護維修等資料檔案,并維護其完整統一。

九、負責對電梯內外警示標志、安全標志等的管理。

十、負責進行電梯的檢驗工作。

十一、完成領導交辦的其它臨時性工作。

電梯維修工崗位職責

一、熟悉電梯的性能、構造和使用方法。按上級要求開啟和關閉電梯, 確保電正常運行。

二、配合電梯公司專業人員完成周、月和的電梯保養工作,并檢査保養質量,經確認后將記錄存檔保管。

三、及時處理應急停機故障。接到故障通知后應迅速奔赴現場,先將電梯轎廂中被困人放出,然后排除故障。

四、做好電梯機房的清潔工作。

五、積極參加業務學習和技術培訓,提高業務水平。

六、搞好各工種的配合,完成上級交辦的其它工作。

電梯機房管理制度

一、每周對機房進行一次全面清潔,保證機房和設備表面無明顯灰塵,機房及通道內不得堆放雜物。

二、保障機房通風降溫良好。機房內應懸掛溫度計,機房溫度不得超過40℃。

三、保證機房的良好照明,并配應急照明燈,滅火器和盤車工具,并掛于明顯位置。

四、做好機房的防水、防潮工作。

五、未經上級領導同意,禁止無關人員進入機房。

六、注意采取措施,防止小動物進入機房。

七、《電梯困人救援規程》和本規定及各種警示牌應清晰并掛于明顯位置。

八、定期對機房內的設施和設備進行維護保養。

九、每天巡視機房,發現達不到規定要求的要及時處理。

弱電維護人員工作職責

一、負責整個大廈弱電系統的日常維護工作,確保大廈內部通訊、網絡的正常。

二、負責各部門的通訊、網絡設備的安裝、調試、調整工作。

三、配合有關部門做好新增設備的安裝、調試工作。

四、定期對弱電系統設備、線路進行檢測、檢修,以保證設備運行良好。

五、完成上級領導交辦的其他工作。

水泵房管理制度

一、值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。

二、檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察水泵壓力指示。正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵、污水泵等選擇開關應置于自動位置。

三、生活水泵規定每周至少輪換一次，消防泵每月自動和手動操作一次。

四、保持水泵房內外整清衛生。

五、按照水泵保養要求定期對其維修保養。

六、保證水泵房的通風、照明以及應急燈在停電狀態下的正常使用。

管鉗工崗位職責

工作任務務是：負責大廈供水系統，消防水系統設備的運行管理和維修保養，負責消防門、自動門卷簾門及五金機械構件的維修保養。其主要職責是：

一、熟悉大廈給排水系統（各種水泵、管道、閥門、調制設施）和各種機械設備的情況，掌握操作規程和維護保養知識，按要求正確操作。

二、當班期間及時巡視檢查上下水系統設備的運轉情況，并做好巡檢記錄。

三、及時進行設備的維修保養，并保證維修質量，維修記錄完整并存檔保管。

四、做好應急搶修工作，接到應急報告及時迅速奔赴現場，及時搶修，重大泄漏應在領導的指導下進行。

五、積極配合其它工種的工作，完成領導交給的其它工作。

六、負責專業維修公司維修、保養的監 管和配合工作。

物業管理部門職責

一、工作范圍： 1.負責大廈及庫區電力系統的正常供應及附屬用電單位的電力計量。

2．負責大廈內部及庫區電話及網絡的正常維護。3．負責大廈內部空調系統的正常運行、維護。

4．負責大廈各類燈光、音響等設施的正常運行及維護。5．負責電梯的正常運行。

6．負責大廈供排水系統的維修維護工作。7．負責大廈門窗及頂層等的維修保養。8．負責大廈物業技術人員的管理工作。9．負責大廈物業檔案的管理工作。

二、工作程序

1．各系統專業人員應對所管理系統進行定期檢査維護,建立設備運行檔案。

2．對大廈運行中的各種零星維修任務,當接到維修任務后,物業管理部門填寫維修派工單由專業人員進行維修,用戶在維修派工單上簽字對維修結果認可。3．一般任務在當天內完成,如當天完不成維修任務的應向用戶及上級說明原因及具體能完成的日期。

三、物品管理: 大廈內部維修所用耗材、維修人員憑派工單填寫領料單, 倉庫憑領料單出帳, 大廈維修所需物資購進后一律由倉庫管理人員填寫入庫單。

四、常規檢修: 大廈及庫區重要設施設備設施如電力、空調系統等每年要進行1-2次檢修維護,電力檢修應避開工作時間停電,并將停電申請送有關領導審批,經同意后,方可進行,空調檢修應在每年春秋二季空調不運行期間進行。

基建工程管理工作制度

一、為更好地貫徹《質量法》和國家有關政策、法規，堅持“百年大計，質量第一”的方針，切實加強基建工程質量管理和監督，特制定本制度嚴格執法，在工程質量方面做到“五不準”。

1．未經持證單位按資質等級規定范圍設計的工程,一用不準施工。

2．無出廠合格證明和質檢證明的原材料,一律不準使用。3．不合格的建筑構件、配件一律不準使用。

4．所有工程都必須嚴格按照國家規范進行驗收，一律不準降低標準。

5．質量不合格的工程及構件,堅決拆除或更換，一律不準放過。

二、建立健全質量保證體系,強化質量指標保證作用。積極推廣采用新技術，提高應用新技術、新材料的合理化建設及可行性論證。

三、現場監理人員應熟悉圖紙，掌握施工規范、規程，堅持每天在施工現場，按設計要求和施工規范，加強施工質量監督，及時準確記好施工日記。

四、加強對進場的建筑材料構配件及設備的質量檢查、檢測，凡影響結構安全的主要建筑材料、構配件及設備的采購及使用，技術員要嚴格把關，要加強保護工作。

五、每項工程交工，必須完成合同規定的全部內容，達到國家“建筑安裝工程質評定標準”中規定的優良標準，并有市質站簽發工程質量等級證明文件。

六、具有準確、齊全的技術資料檔案、嚴格執行各類規程及各項廉政工作制度，增強集體榮譽感，樹立園區形象。

七、工程建設項目采取公平競爭、公開招標，材料設備訂購中堅持貨比三家自覺規范自己的言行。杜絕不廉潔現象發生，集體決策，不接受外來人員的宴請及消防活動。

衛生制度

1.站內、室內、室外衛生、管理清掃。2.場地平整，無雜草，室內地面無雜物。3.桌椅干凈，窗明亮，注油設備無油污。

4.盤前正面無污垢，盤后設備無蛛網，電纜溝內無鼠糞。5.工具、用具、家具要存放整齊，放在固定位置。

文明生產制度

1.變（配）電站（室）均建立衛生區域專貴管轄范圍。2.室內各種設施應達到清潔、整齊、窗明干凈。室外場地道路應平整搞好綠化、美化環境，無雜草雜物，嚴禁亂放器材和設備。

3.值班室內墻壁應保持干凈無灰塵，全部掛表、掛圖要懸掛整齊。

4.設備名稱標志應清晰醒目，書寫應工整大方美觀。5.室內外電纜溝應每年清掃檢查二次，并無積水；控制、保護盤二次接線、低壓控制盤應每月清掃一次，主控制室各盤正面應每周清掃一次。

6.嚴禁在高壓設備區內種植樹木和攀藤植物。

7.電纜溝蓋板應完整無缺、防小動物事故措施必須全面實施。8.經常保持設備的外部清潔，無油污、嚴重銹蝕現象。

值班制度

1.值班方式應采取長時值班制（即三班制）：變壓器總容量在315KVA以上必須有人值班。

2.必須按照批準的值班表輪換值班，不得連值兩班。3.值班期間必須按照規定：遵守勞動紀律、堅持值班崗位、嚴禁脫崗。

4.值班負責人必須設法調動班內一切積極因素，全面完成本值內各項運行工作任務，落實各項安全措施。

5.嚴禁值班人員借值班之機，拆卸測驗運行中的設備。6.嚴禁值班人員在值班期間酗酒、會客等與工作無關的事情。7.值班人員在值班期間必須集中精力監視設備運行，開展技術培訓，維護好設備，做好調和節能工作。

8.當值班人員必須衣著整齊，嚴禁穿背心、短褲、拖鞋。9.嚴禁無關人員進入配電室。外來人員聯系工作時必須進行登記。

交接班制度

1.交接班人員必須按規定的時間進行交接班，除特殊情況（重要操作或事故處理）外，不得提前或拖后交接班。

2.交接班人員發現人員醉酒、精神不正常時，應停止交接班，并將情況報告上級；否則，接班人員接班后因此發生的事故由交班人員負責。

3.交接班雙方必須履行簽字手續，交接班方告結束。4.交接班內容是：（1）運行方式（接地線的裝設地點、號碼、組數）；（2）各種操作；（3）異常及事故處理；（4）設備檢修、試驗、運行情況；（5）設備缺陷情況；（6）預定的工作及“兩票”執行情況；（7）上級指示命令、通知；（8）工具用具、儀表、備品、衛生情況。

5.禁止在重要操作、事故及異常處理過程中交接班，但遇到緊急操作，應停止交接班。

6.對變更的二次回路接線、新設備的操作方法和注意事項，必要時交接雙應到現場實地交接。

7.對應交未交的事項，接班后發生的問題有交班人負主要責任，對已交未交待清楚，接班者含糊不清而又不詢問清楚，接班后發生的問題由接班人負主要責任。

分工管理制度

一、值班長

1.做好管理工作,負責本班安全運行； 2.總結推廣先進經驗,表場好人好事； 3.組織勞動競賽,開展評比工作； 4.組織業余學習,提高技術水平。

二、安全員

1.做好安全教育,檢査各種操作規程執行情況； 2.統計匯報,調查事故違章障礙； 3.協助班長搞好安全檢査；

4.組織運行分析,加強安全用具、消防器材管理。

三、培訓員

1．定期制定培訓計劃,組織運行安全、質量,完成定期考核； 2．組織技術學習,開展崗位練兵；

3．學習推廣新技術、新設備,為實現四化搞好業務培訓。

四、技術管理員.負責建立、健全本站技術資料； 2．建全有關生產圖表； 3．提出規程參考意見；

五、管理員

1．制定材料,事務用品、工具、儀器、計劃、保管維修； 2．報銷、統計、出勤、執行經濟核算； 3．領取勞保用品,提勞保意見。

培訓制度

1.各變(配)電站(室)均應設專職技術業務較熟練的培訓員,在站(班)長的領導下負責培訓工作。

2.新人員入廠值班,培訓員應制定培訓計劃,指定專人負責,訂立師徒合同,按期完成培訓任務。

3.新人員在獨立擔任值班工作前,必須按計劃進行現場規程、制度、跟班學習考試合格跟班實習兩階段,方可正式值班,否則,發生事故時由批準者負責。

4.培訓員必須按時完成各項培訓計劃和上級布置的培訓任務,定期填寫各種培訓報表。

5.因結線方武改變而改變的復雜操作,及設備結線可請專門技術人員講解或派專人學習后向全體人員傳授。

6.值班運行人員必須接受每年的“電業安全工作規程”(變電、線路部分),現場運行規程的考試，考試不合格的必須補考,否則,不準值班。

7.經長期培訓而達不到獨立工作能力,工作責任心差的人員,建議領導調離其工作崗位。

8.各級運行人員要達到 “三熟”、“三能”。三熟: 熟悉設備原理和性能； 熟悉操作和處理事故； 熟悉本崗位一切規程。三能

能分析設備運行； 能發現排除故障； 能掌握一般維修技能。

運行分析制度

1.運行分析(安全活動)每周進行一次,并做好記錄。2.運行分析由安全員主持,分析內容可與站(班)長共同商定。3.分析內容主要是本站(班)在本周內所發生的一切不安全因素，設備異常及帶缺陷運行情況、違章違紀現象,討論制訂切合實際的防范措施,并到責任落實。

4.檢査上級下達的關于安全生產指示執行情況;學習上級有關部門轉發的事故通報、安全簡報及安全生產文件,按照要求,結合實際,擬定事故對策。

5.學習規程，加深對條文的理解,達到認識統一、執行一致。6.分析內容

（1）事故障礙異常運行；（2）設備缺陷違犯規程；（3）事故通報,上級通報；（4）研究設備,提高水平；（5）特殊氣候,意外發生；（6）總結經驗,檢査措施完成；（7）制定新措施,推廣先進經驗。

8.發生事故書面匯報,總結經驗,訂出措施,貫徹執行。

技術管理制度

1.變(配)電站(室)的各種技術資料,應有專人負責管理。達到齊、全、準, 為生產服務的目的。

2.設備的大修、試驗報告,必須按分類歸檔,并將修試時間、參數及時填寫到有關的圖表、記錄、臺帳中。

3.新投主要設備必須將出廠說明書和檢測記錄,作為原始資料存檔。

4.變(配)電站(室)內,必須備有:高、低壓單線系統接線圖,二次回路原理、展開、安裝圖、直流系統結線圖、三相三線相位圖,高壓電纜走經圖。

5.技術管理員必須對各種技術資料、圖紙、圖表的正確性負責。

6.各單位制定的變(配)電站(室)現場運行規程及有關安全制度,必須符合供電部門及部頒有關規程規定的要求,供電部門與部頒規程有抵觸時,依部頒規程為準。

設備驗收制度

1.設備安裝、檢修、試驗、維護、更換、遷移在其竣工后投運前,均應對進行驗收,合格后,方可投運。嚴禁不經驗收即合閘送電。

2.設備檢修、維護、試驗完畢后的驗收,由值班負責人會同工作負責人，設備專責人共同驗收、評價。

3.新安裝設備投運前,由供電單位主持,單位主管部門,必須向不予驗收。

4.主要設備(變壓器)大修后的驗收,由單位負責人或責成主管部門負責人主持，并應有供電部門人員參加。

5.驗收的程序是：聽取有關人員的匯報、現場檢査、審閱資料、集中意見公布結論。

6.驗收中發現的問題,重大問題限期解決,一般問題協商解決。重大問題不解決的,嚴禁投運。

7.驗收標準依供電部門頒發的檢修、試驗,運行規程和部頒程規程、規定為準。

設備巡檢制度

一、正常巡視：

1.有人值班的變電站(配電室)設備巡檢周期是:除接班時巡空外,還應在四點、十二點、十點對設備進行安全而檢査。無人值班的變電站(配電室)，應在每天本單位用電高峰期對設備進行巡檢。

2.線路巡視每月兩次,分別在白天、夜間進行，并做好巡線記錄。

3.室外變(配)電設備應在每月的一日、五日進行夜間熄燈檢查。

二、特殊巡視:

1.新設備或大修后設備投運三小時內，應每小時檢查一次。2.如有大風、暴雨、冰雹、高溫、大霧、寒流、地震等自然災害應對廠房、室外變(配)電設備及線路進行全面地檢査。

3.當負荷超過其設備容量或出現嚴重缺陷時,應增加對該設備的巡檢次數。

4.接到事故巡檢通知時,應對本單位管轄的室內外設備(線路)全面巡檢一遍，并將巡視結果報告發如單位。

會議控制管理制度

一、管理人員必須樹立高度的事業心和責任感,嚴格遵守各種規章制度, 認真完成所負的每一項工作和領導交辦的各項任務。

二、管理人員應不斷學習專業知識和業務技術;熟悉各系統的設備狀況、運行方式和線路分布情況;熟悉設備的操作方法及步驟,嚴格按規程開、關機器設備。

三、隨時掌握各系統的運行狀況,對所使用的設備和機器應定期檢査,發現異常,及時處理。

四、對放像機、錄相機、VCD機要定期清洗,注意機器防塵,搞好機房衛生；桌面、機器上無塵土。

五、建立設備和機器清單記錄,確保設備及附件齊全完備。

第五篇：物業管理法規往年試題

一、判斷題

1、物業管理法律規范的效力范圍包括空間、時間效力范圍兩個方面。（錯）

2、根據我國法律的規定，只有自然人、法人方可成為物業管理法律關系的主體。（錯）

3、收受合同定金的一方不履行約定的義務時，應當雙倍返還定金。（對）

4、開除是物業管理行政處罰的一種。（錯）

5、在物業管理民事訴訟中，原告負主要的舉證責任。（對）

6、業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；可以因放棄權利而不履行義務。（錯）

7、我國《物權法》規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（對）

8、交付定金的一方不履行合同約定的義務時，定金將歸合同另一方所有，不得要求返還。（錯）

9、物業權屬登記主要有確認、公示等功能。（對）

10、在物業管理行政訴訟中允許雙方當事人在自愿、平等基礎上進行調解。（錯）

11、物業權屬登記請于物業管理法中帶有民事性質的規范調整的范疇。（錯）

12、占用主業共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于主業共有。（對）

13、物業公司管理物業的基礎是委托授權和合同約定。（對）

14、不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。（對）

15、在我國物業管理法律關系中，自然人不僅可以依法享有物業所有權，而且還可以通過等平等協商與物業公司建立物業服務合同。（對）

16、法律權利的結構是指權利的內部構成要素和形成過程。（錯）

17、物業管理區域內全體業主組成的業主委員會是物業內的最高決策機構。（錯）

18、業主公約是指由全體業主承諾的，并對全體業主具有約束力的，有關業主在物業使用、維修及其他管理服務活動等方面的行為規范。（對）

19、國務院《物業管理條例》明確規定：從事物業管理活動的企業不需要具有獨立的法人資格。（錯）

20、我國《物權法》于2007年3月通過，其中以專章的形式規定了業主的建筑物區分所有權制度。（對）

21、業主不能自行管理建筑物及其附屬設施，必須委托物業服務企業或者其他管理人管理。（錯）

22、收受合同定金的一方不履行約定的義務時，應當雙倍返還定金。（對）

23、物業管理民事糾紛具有易發性和普遍性。（對）

24、憲法是我國的根本大法，也是制定各層級物業管理法律規范的基本依據。（錯）

25、業主委員會是業主大會的執行機構，向業主大會負責并報告工作。（對）

26、物業服務管理物業的基礎是委托授權和合同約定。（對）

27、物業管理服務必須遵循權利與義務相適應的原則。（對）

28、業主手冊是指由全體業主承諾的，并對全體業主具有約束力的，有關業主在物業使用、維修及其他管理服務活動等方面的行為規范。（錯）

29、小區停車位屬于小區內全體業主所有，開發商不得自行出售。（錯）30、業主委員大會的執行機構，業主委員會的所有行為都必須征得業主大會的同意。（錯）

31、業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分分享有共有和共同管理的權利。（對）

32、管理規約應當尊重社會公約，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。（對）

33、物業管理民事糾紛中法院調解是我國民事訴訟程序的必經階段。（錯）

二、選擇題

1、依據相關法律規定，妥善處理好物業相鄰關系，一般遵循以下哪些原則？（ABCD）

A、公平合理

B方便生活

C團結互助

D有利生產

2、我國政府主管部門現采取（ABCD）重大措施來促進我國物業管理行業健康，全面的提高整體素質和質量。

A、立法

B、考評

C、招標

D、資質

3、下列哪些情況不屬于物業管理法律關系？（ABCD）

A、某市物業管理公司因長期虧損而破產

B業主林某因車禍而死亡 C、某物業管理公司向市房地產行政主管部門提出頒發《物業管理資質證書》的申請

D、某物業管理公司對轄區內人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為。

4、在物業管理糾紛中可能引發的刑事犯罪有（ABCD）

A、詐騙罪

B、侵占財產罪

C、故意傷害罪

D、濫用職權罪

5、經過（B）以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主臨時會議。A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

6、憲法由以下哪個機關制定？（B）

A、國務院

B、全國人大

C、全國人大常委會

D、最高人民法院

7、在物業管理活動中，業主依法可享有下列（ABCD）權利。

A、監督物業管理公司的權利

B、依法組建業主管理委員會的權利 C、選聘或解聘物業管理公司的權利

D、共同使用物業公共設施的權利

8、依據相關法律規定，妥善處理好物業相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則？（ABCD）

A、公平合理

B、方便生活

C、團結互助

D、有利生產

9、物業綜合管理的特點有（ABCD）

A、綜合性強

B、專業性強

C、服務性強

D、適用性強

10、國務院《物業管理條例》主要規定了物業管理（D）責任。A、刑事

B、民事

C、違憲

D、行政

11、下列哪些主體可以成為物業管理法律關系的主體（ACD）

A、房管局

B、無行為能力人

C、法人

D、在華外籍教師

12、現代物業管理制度的產生，主要取決于下列哪些因素（AD）A、區分所有

B、專有部分

C、共有部分

D、社區

13、項目管理是現代小區管理的重要環節，但綜合性服務更能體現現代物業公司管理的水平高低。按照服務的性質，可將小區內所提供的服務分為（ABC）A、常規性服務

B、委托性服務

C、經營性服務

D、單一性服務

14、物業管理糾紛民事訴訟的原則有（ABCD）

A、辯論原則

B、處分原則

C、對等原則

D、檢察監督原則

15、物業管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括（ACD）

A、財產保全

B、實體爭議

C、駁回起訴

D、中止訴訟

16、下列屬于仲裁協議法定內容的有（ABC）

A、仲裁事項

B、仲裁機構

C、請求仲裁的意思表示

D、仲裁的意思表示

17、下列說法錯誤的有（ABD）

A、行政訴訟可以進行調解

B、送達是指人民法院將訴訟文書交給被告人的行為

C、法院調解有開始、進行和結束三個階段

D、仲裁是以不公開審理為主，公開審理為補充的

18、物業管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括（ACD）

A、財產保全

B、實體爭議

C、駁回起訴

D、中止訴訟

19、物業服務企業在業主遲交物業管理費時，可以采取下面的（C）措施。A、斷水、斷電

B、罰款

C、按合同約定收取滯納金

D、限制業主出入小區

20、物業服務合同屬于（BD）

A、有名合同

B、無名合同

C、典型合同

D、非典型合同

21、下列哪幾項反映了“物業”具有的獨特的屬性（ABCD）

A、物業屬于不動產

B、物業具有單元性

C、物業具有空間性

D、物業具有環境性

22、下列哪幾項體現了物業管理應遵循的基本法律原則（ABCD）A、尊重和維護業主財產權利的原則

B、自治管理、民主協商原則 C、契約自由、平等自信原則

D、政府適度監管原則

23、下列屬于仲裁協議的法定內容的有（ABC）

A、仲裁事項

B、仲裁機構

C、請求仲裁的意思表示

D、仲裁費用

24、業主的建筑物區分所有權由下列那些部分組成（ABD）

A、專有所有權

B、共有所有權

C、特有全

D、成員權

25、可以承接各種物業管理項目的是（A）物業服務企業。A、一級資質

B、二級資質

C、三級資質

D、沒有

三、簡答題

1、簡述物業管理法律關系的主要特征。答：物業管理法律關系的主要特征有：（1）物業管理法律關系性質的多重性；（2）物業管理法律關系基本主體的特定性；（3）物業管理法律關系中業主居于主導地位；（4）物業管理法律關系的客體由特殊性；（5）物業管理法律關系的國家干預程度比較大；（6）物業管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性。

2、簡述業主自治自律原則。答：業主自治自律原則有：（1）依法自治原則；（2）積極自治原則；（3）規范自治原則；（4）民主管理原則；（5）接受監督原則；（6）尊重私權，公益優先原則。

3、簡述物業管理民事責任的免責條件。答：物業管理民事責任的免責條件：（1）不可抗力；（2）正當防衛；（3）緊急避險；（4）受害人自己的過錯致使損害發生的；（5）第三人過錯致使損害發生的。

4、簡述物業管理立法的原則。

答：物業管理立法的原則有（1）實事求是，因地制宜原則；（2）科學的創建性原則；（3）協調配套原則；（4）保障物業合理使用原則；（5）依法維權，自治自律原則。

5、簡述物業管理企業的職責范圍。答：物業管理企業的職責范圍有：（1）物業的驗收接管義務；（2）房屋裝修裝潢的管理義務；（3）建筑物及其設施的保養、維修義務；（4）物業小區的環境管理義務；（5）物業小區的安全管理義務；（6）合同約定的其他義務。

6、簡述物業管理民事訴訟的基本原則。答：民事訴訟的基本原則有：（1）當事人訴訟權利平等原則；（2）同等原則與對等原則；（3）法院調解自愿和合法原則；（4）辯論原則；（5）處分原則；（6）檢察監督原則。

7、簡述收益性物業管理的特征。答：收益性物業管理的特征有：（1）收益性物業管理是一種創造性的追加勞動。（2）收益性物業管理具有時間的緊迫性。（3）收益性物業管理必須實施現代化、專業化管理。（4）收益性物業管理具有極大的社會效益。

8、簡述建筑物區分所有權的特征。答：建筑物區分所有權的特征有：（1）復合型（2）專有部分所有權為主導（3）一體性（4）權利主體身份的多重性。

9、簡述物業管理合同的特點。答：物業管理合同的特點有：（1）物業管理合同屬于我國合同分類中的委托合同。（2）物業管理合同是一種以勞務為標的的合同。（3）物業管理合同的訂立以當事人相互信任為前提，遵循平等互利、自愿有償、協商一致的原則。（4）物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。

10、簡述物業產權持有的形式。

答：物業產權持有的形式有：個體獨有、共有、公有、特定復有。

11、簡述物業管理法律責任特征。答：物業管理法律責任特征有：（1）法律具有綜合性特征；（2）法定責任與約定責任相結合；（3）責任認定對技術規范有較強的依賴性；（4）法律責任是以民事責任為主，行政責任與刑事責任為輔。

12、簡述業主委員會的職責。答：業主委員會的職責有：（1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。（2）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。（4）監督業主公約的實施。（5）業主大會賦予的其他職責。

13、簡述物業服務合同終止的原因。

答：物業服務合同終止的原因主要包括以下幾個方面：（1）基于法律規定的事實發生而終止。（2）基于當事人的意思而終止。（3）因合同目的的實現而終止。（4）基于合同的更新而終止。

14、簡述承擔物業管理法律責任的一般構成。答：承擔物業管理法律責任的一般構成有：（1）行為本身具有可非難性。（2）損害結構。（3）因果關系。（4）行為人心里主觀過錯狀態。

15、物業服務合同的法律特征。

答：物業服務合同的法律特征有：物業服務合同屬于無名合同；物業服務合同是一種物業管理關系為標的的合同；物業服務合同實現了所有權與管理權的分離；物業服務合同既是諾成、雙務、有償合同。

16、簡述在物業管理過程中民事侵權行為的表現。答：物業管理過程中的侵權行為的表現有：（1）物業管理公司及其工作人員執行職務造成侵權損害的民事責任。（2）因物業維修施工而產生的侵權責任。（3）建筑物以及其擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。（4）因妨礙行為而產生的侵權責任。（5）破壞、污染環境的侵權責任。（6）無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。（7）因妨害行為而產生的侵權責任。

四、論述題

1、結合實際談談物業管理糾紛的起因及其防范。

物業管理糾紛的起因分析：（1）立法工作滯后，物業管理法規立法層次低，內容混亂，缺乏權威性。（2）開發商前期遺留的問題引發后來物業管理的矛盾。（3）缺乏的市場競爭機制。（4）物業管理的服務概念沒有建立。物業管理糾紛的防范措施：（1）完善相關立法工作；（2）加大行業規范化管理力度；（3）培育和完善物業管理市場，把物業管理納入市場運行的軌道；（4）業主和物業公司通過簽一份具體明確、內容詳盡的物業管理合同來規范雙方的行為；（5）進一步規范政府行為。

2、試述業主公約的性質、特點。

性質：（1）業主公約是業主（區分所有權人）之間的非單純債權性質的契約；（2）業主公約是眾多業主（區分所有權人）之間的社會化的契約；（3）業主公約具有合伙性質、集團性質；（4）業主公約類似于勞動法上的勞動協約；（5）業主公約是有關區分所有人相互之間權利義務關系的基本規定，屬于自治法規或自治規劃。

特點：（1）公約主體是全體業主。在我國，不同地區在業主公約制定方式和產生效力等方面有所不同，但訂約任必須是業主或代表全體業主的權益主體——業主（代表）大會。（2）公約客體是物業使用、維修與其他管理服務活動等方面的行為，是基于物權而派生的客觀行為，即可以做什么，不可以做什么，應該怎樣做等。（3）公約內容是有關物業使用、維修與其他管理服務活動等方面的權利、義務的規定，其中既有法律規范的內容，也有社會公共道德的內容。（4）公約是經業主簽約或業主（代表）大會審議通過而生效，對物業管理區域范圍內的全體業主和非業主使用人都具有約束力。（5）公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

3、試述在物業管理過程中的民事侵權和違約行為的表現。物業管理過程中的民事違約行為的表現有：（1）房地產發展商未按銷售合同規定的期限和質量交付物業設施。（2）物業管理公司未按物業管理合同約定的范圍和標準為住戶提供服務。（3）物業管理公司未按管理合同約定使用物業管理費和物業維修基金。（4）業主或非業主的合法住戶無正當理由拒交有關物業管理費用，如低層住戶拒交電梯費和高壓水泵費，業主因小孩無法入讀附近重點中小學校而拒交管理費，這是住戶最常見的違約行為。（5）業主委員會不按照《物業管理委托合同》的約定，協助物業管理企業進行物業管理工作。

物業管理過程中的侵權行為的表現有：（1）物業管理公司及其工作人員執行職務造成侵權損害的民事責任。（2）因物業維修施工而產生的侵權責任。（3）建筑物以及其擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。（4）因妨礙行為而產生的侵權責任。（5）破壞、污染環境的侵權責任。（6）無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。（7）因妨害行為而產生的侵權責任。

4、試述物業管理民事責任的免責條件。答：（1）不可抗力。不可抗力是指不能預見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺風、洪水、戰爭等。如暴雨在極短時間內致使地下車庫內的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統沒有問題的話，物業管理公司是不需要承擔責任的。

（2）正當防衛。正當防衛是指當公共利益、他人或本人的權利遭受正在進行的不法侵害時，行為人對侵害人所采取的合法防衛措施。如物業管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當防衛，物業管理公司不需要承擔責任。

（3）緊急避險。緊急避險是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。

（4）受害人自己的過錯致使損害發生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應當由自己來承擔責任。如業主因自行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應當由自己承擔責任。

（5）第三人過錯致使損害發生的。第三人過錯致使損害發生有區別不同的情況。如果第三人的過錯單獨導致損害的發生的話，被告可以免責，由第三人承擔全部責任。如果損失的發生是第三人、原告、被告中的兩者或多者的過錯導致，則在分清責任的基礎上，各自承擔自己的過錯所造成的損失。

5、結合實際談談物業管理活動中行政違法行為的主要表現。物業管理活動中行政違法行為的主要表現有：（1）非法處置屬于業主的物業共有部分及其設施。（2）非法經營行為，主要表現為：無證經營、超范圍經營、聘用無資質人員從事物業管理活動。（3）挪用專項維修資金的行為。（4）違法的轉委托行為。（5）妨礙管理行為。（6）物業管理主管機關及其工作人員違法行駛職權行為。

五、案例分析 1、2003年4月，某小區業主委員會與廣州海天物業管理公司簽訂物業委托管理合同，約定該住宅小區自2003年5月份開始由海天物業管理公司進行管理。2003年8月，江先生入住該住宅小區之后，一直沒有繳納過物業費。當海天物業管理公司催促他繳物業管理費時，江先生認為自己買了房子自己住，自己管理，不需物業管理公司的管理，江先生以拒絕承認物業管理公司與主業委員會簽訂的委托管理合同為由拒絕繳納，并聲明他將不會跟物業管理公司建立任何物業管理關系。經業委會多次出面調解也沒有結果，最后物業管理公司把江先生告上了法庭，要求江先生支付物業管理費及滯納金。問題：（1）本案中物業管理公司與小區業主委員會簽訂的物業委托管理合同能否對江先生發生法律效力？為什么？

該物業管理合同對江先生產生法律效力。業主委員會代表業主簽訂管理合同對小區內的業主都具有約束力。除非經過業主大會討論終止合同或合同期滿等原因江先生可拒交管理費。

（2）如果該委托管理合同對江先生由法律上的約束力，江先生應該負有哪些義務？

江先生負有物業管理合同所規定的義務和職責，主要是按時交納物業管理費和在合同約定事項范圍內的服從物業管理公司管理的義務。

（3）物業公司能否通過訴訟途徑維護自己的合法權益？ 可以。

2、某小區業主委員會先后在小區公告欄、住宅樓門口和小區大門上及附近商店，張貼“公告”多份，內容包括“物業公司違規操作，亂收費、扣押維修基金甚至業主委員會的辦公經費”，“今后決不會再續聘物業公司，暫停繳付停車費”等。物業公司認為自己的商業信譽、企業聲譽受到了損害，將小區業主委員會告上法庭，表示：由于業主委員會的誣告，小區物業管理費的收繳率嚴重下降，要求小區業主委員會立即停止對其信譽和聲譽的侵害，公開道歉；同時請求判令業主委員會賠償損失。業主委員會堅持稱自己代表了廣大業主的利益，張貼公告僅是針對了原告違規的具體事實。

問題：（1）小區業主委員會有權在小區內張貼公告嗎？

答：小區業主委員會有權在小區內張貼公告，但要注意：公告應當張貼在小區內制定的公共區域；其內容應當是物業管理相關事項的真實、客觀的陳述，不應當帶有感情色彩。

（2）請問本案如何處理？

答：本案處理的焦點問題是公告的內容是否真實、客觀；業主委員會應當對公告內容是否符合實際情況負舉證責任，如舉證不能，業主委員會就要承擔侵權的法律責任。

（3）業主委員會與業主大會是什么關系？ 答：業主委員會是業主大會的執行機構。3、2005年趙先生在順景花園購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。2006年物業管理公司多次發出通知，催他補交一年的物業服務費，趙先生以未居住為由拒交。趙先生是通過銀行貸款購買的住宅，因生意失敗，從2006年3月開始停止向銀行供款，銀行隨即向法院起訴，法院判決將房產拍賣來還貸款，張女士通過拍賣取得了該房產。2007年趙先生下落不明，物業管理公司要求新入住的張女士補交趙先生欠下的物業費。

問題：（1）趙先生以未居住為由拒交物業服務費是否成立，為什么？ 趙先生的理由不成立。因為日常所說的物業服務費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區的服務，趙先生的房產會得到相應保值和增值。所以趙先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質量問題，就應當繳納物業服務費。

（2）物業公司向張女士追索以前業主欠下的物業服務費的做法是否成立，為什么？

物業公司不應當向張女士追索物業服務費。首先物業公司沒有積極采取措施維護自己的權益，本身有過錯，其次張女士通過拍賣取得了房產，自然無須對前手的欠費負責。

（3）你認為物業公司在此情況下如何維護自己的權益？

物業公司先應當直接要求趙先生履行其義務，而不是去消極等待；其次，物業管理公司可以根據其與趙先生所簽訂的物業管理協議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權益。

4、王某在小區內丟失三輛自行車后，拒絕交納物業管理費，結果被物業公司告上法庭。2005年初，王某所在的小區物業公司催收2005的物業管理費。王某認為自己繳納的物業管理費中包含保安費，可小區保安并沒有真正做到保證自己的財產安全，物業公司稱，保安只負責維護小區公共秩序和安全，定時開關小區大門，巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查，而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應由公安機關負責處理，與物業公司無關。因雙方意見不一，王某拒絕交納2005的物業管理費，物業公司無奈訴至法院，要求被告王某給付4304元物業管理費及滯納金。

問（1）王某是否應繳納2005的物業管理費嗎，為什么？ 王某應付物業管理費，因物業服務合同不能等同于車輛保管合同，物業管理合同中的保安服務是負責維護小區公共秩序和安全，沒有明確約定的情況下不包括自行車的保管義務，王某以單車丟失為理由拒付管理費不能成立，只有當物業公司未能完成物業管理合同約定的義務時，才有權拒付管理費。

（2）在訴訟中王某是否能與物業公司進行調解，為什么？

能調解，因為兩者之間的訴訟屬于民事訴訟范疇，民事訴訟是以當事人的自主意思表示為基本原則的，在不違反法律的強制規定的前提下，當事人一方或雙方可以行使或放棄自己的權利，也可以在訴訟中通過自愿協商來解決他們之間的法律問題，法院尊重當事人之間達成的調解協議。5、2009年4月的一天，劉某到廣州市天河區的祥景花園住宅小區看望住在這里的父母。劉先生開車到該小區后，發現地下停車位已經沒有位置了，他在物業服務公司人員的指引下將車輛停在了小區的空地上，小區是封閉式管理，進出的外來人員和車輛都要進行登記，劉先生領取了停車卡，并在物業管理人員的要求下交納了5元的停車費，劉先生離開小區時，發現車輛丟失了，劉先生和物業管理公司人員一起報了警，但車輛一直都未找到，在此情況下劉先生向物業管理公司進行索賠，這時他發現政府有關部門并未批準物業公司在此部位停車收費，物業公司也以自己并無收費資格，車輛保管合同無效為由，拒絕成安賠償責任。

問題（1）本案涉及到法律關系主要有那些？ 本案主要涉及到兩類法律關系：一是物業管理公司與車主形成的車輛保管合同關系；另一類是物業公司與收費主管部門形成的行政法律關系。

（2）物業公司是否有權利用小區公共部位進行營利，為什么？ 無權，因為小區公共部位已經攤入到業主所購房屋的建筑面積中，所以小區全體業主擁有該部分的使用權，物業公司在沒有征得業主同意的情況下，無權使用小區公共部位進行牟利。

（3）在本案中物業公司以自己并無收費資格、車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么？

不能成立，因為行政法律關系和民事法律性質不同，不能混淆在一起處理，有關物業公司對車主的民事責任問題，只要運用合同法中的相關規則即可處理。

6、李某住在單位宿舍內，該宿舍小區一直是由原單位后勤部門（后改制為勞動服務公司，具有獨立法人資格）負責管理，但未取得物業管理資質。從2005年開始李某拒絕繳納物業管理費，理由是勞動服務公司提供的服務不到位，而且沒有管理資質，根本沒有資格和業主簽訂物業服務合同，并收取物業服務費。但該小區的許多業主表示，該勞動服務公司服務還可以，物業費也比較低廉，如果引入物業公司來管理，物業費估計要大幅提升，因此希望能后繼續聘請該勞動服務公司管理小區。

問題（1）為小區提供物業服務的單位是否一定要具有物業服務資質，為什么？

業主不一定要聘請具有物業服務資質的企業管理小區，我國《物權法》第八十一條規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理，這就意味著不單是物業公司，其它企業或個人也可以接受委托管理小區，與《物權法》相比，《物業服務企業資質管理辦法》只是一個層次比較低的部門規章，下位法不能違背上位法的規定，所以業主可以繼續聘請勞動服務公司繼續管理小區。

（2）李某和勞動服務公司的糾紛可以通過哪些途徑來解決？

李某和勞動服務公司糾紛可以通過自決與協商、調解、仲裁、民事訴訟四種途徑來解決。