第一篇：公房的拆遷補償方式及補償款的歸屬

公房的拆遷補償方式及補償款的歸屬

確定了公房承租資格后，拆遷補償款的歸屬問題就容易解決了。首先須明確一點：公房是國家財產，不能作為私人財產被繼承。《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第87號)的第二十八條中明確規定，拆遷市和區、縣人民政府所有、并指定有關單位管理的公有住房(以下簡稱直管公有住房)的，直管公有住房應當按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經濟適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規定標準的，拆遷人應當扣除超標部分的補償款中屬于應當上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。《條例》第二十七條規定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規定了解除租賃協議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置;未解除租賃協議，但對拆遷事宜協商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規定了被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協議時的處理方式：為保障承租人的權益不受損害，實行產權調換，被拆遷人與原承租人就新調換的房屋簽訂協議續租。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權。公房承租人對于所承租的公房的權利也不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分的，該處分屬無權處分，在有權限的公房管理單位給與認可之前，該處分沒有任何法律上的效力。根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規定，拆遷補償的受償方為被拆遷人，即被拆遷房屋的所有權人。存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或對承租人進行安置后才能獲得補償。在被拆遷人對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關系的情形中，被拆遷人通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權的對價。

第二篇：公房拆遷補償問題

公房拆遷協議由承租人簽

房屋遇到拆遷時，有權利和拆遷人談判并簽訂補償安置協議是被拆遷人維護自己合法權利的首要條件。一般來說，房屋歸誰所有，誰就有權利對涉及自己財產權利的行為進行處置。因此，對于產權房來說，一旦房屋遇拆遷，有權利和拆遷人進行談判并簽訂補償協議的就是產權人。被拆遷的房屋屬于公有租賃房屋時，誰享有和拆遷人談判簽約的權利呢?

《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協議，該房屋內的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權和拆遷人簽訂補償安置協議。

現實生活中，因公有租賃房屋拆遷產生的糾紛很多，但大多都是因為享有簽約權利的承租人對被拆遷房屋獲得的補償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權其實是居住權利的體現，其可以轉化為財產權利。享有對該房屋居住權利的人員，對因該房屋引起的財產權利，均享有一定份額。那種認為承租人就是房屋唯一權利人的觀點是錯誤的，是對物權的誤解。

“空掛戶”一般不享有權益

公有房屋承租是社會歷史遺留的產物，也是社會福利性質的房屋安置方式。承租人租賃房屋后，與其同住的家庭成員和承租人一樣享有該房屋的居住使用權。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定，住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住的家庭成員可以繼續履行承租。《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第五十四條規定 “拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有”。這里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地資源管理局關于貫徹執行 《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知中，明確該 《細則》中的 “同住人”是指以下人員：

1、在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口;

2、拆遷許可證核發之日時在該房屋處已實際居住生活一年以上(特殊情況除外);

3、本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無住房條件的限制。

當房屋動拆遷補償款分割產生糾紛時，究竟如何認定 “同住人”資格呢?市高級人民法院 《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》規定，有下列情形之一的人，也視為同住人：

1.具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權再主張本市其他公房拆遷補償款的份額;

2.一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款;

3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。

(二)有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權分得公有居住房屋拆遷貨幣補償款：

1、將本來享有的他處公有住房權利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、獲得單位購房補貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。

從上述解釋可以看出，所謂的“同住人”就是指在承租的房屋內有本市常住戶口，且在該房屋內實際居住的人員，實踐中 “空掛戶”的人員一般不能認定為同住人。

承租人死亡如何確定后繼者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往對承租人身份展開爭奪。因為承租人是誰決定了誰有權和拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。而法律規定也明確，公有居住房屋的承租權某種意義上講具有繼受性，并不因承租人的死亡而喪失，其生前的共同居住人或者配偶、直系親屬可以繼續履行租賃合同。那么究竟誰應該認定為新的承租人呢?

《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定：住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續履行承租。也就是說原承租人的家庭成員中具備與原承租人共同居住兩年以上的家庭成員都可以繼續承租。

《上海市房屋租賃條例》及市房屋土地資源管理局頒發的 《關于印發貫徹實施上海市房屋租賃條例的意見(二)》對由誰作為新承租人的先后順序作了具體規定。根據規定，首先是由承租人家庭內部協商來確定由誰擔任新的承租人，若協商不一致的，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時間長短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人(按他處住房情況，本處居住時間長短)。

回滬知青及子女有拆遷權益

按上海市相關規定的回滬政策，知青及其子女首先必須在滬落實戶籍，故不少知青及其子女投親靠友將戶籍遷入親屬朋友家中。因戶籍地住房緊張，知青及其子女只能在外借房居住，故 “人戶分離”的現象較為普遍。平時尚能相安無事，一旦戶籍地房屋遇動拆遷，知青及其子女為房屋安置補償款問題，極易與在滬親屬一方產生糾紛。

回滬知青及其子女因 “人戶分離”，不能滿足相關法規對同住人“實際居住生活一年以上”的要求。

市高院 《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》第五條第一款第3項規定： “在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的，可被視為同住人”。回滬知青及其子女的情況即符合該項規定，屬 “同住人”的一種 “特殊情況”，有權分得房屋安置補償款。

但如果回滬知青及其子女在戶籍遷入被拆遷房屋處時曾作出承諾，對拆遷房 “只報戶口，不享受居住等權利”的，則應按照上述 《解答》第六條規定處理，即應認可該承諾或協議的效力，此時回滬知青及子女便無法享受拆遷安置補償。

拆遷安置補償的分割原則

相關法規規定，被拆遷房屋獲得的補償應歸房屋承租人及其所有共同居住人(同住人)所有。本市拆遷單位在實際操作中還給予了設備遷移費、臨時安家補助費、搬遷獎勵費以及一次性補償費、購買配套安置房獎勵費等費用。根據市高級人民法院 《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》規定，拆遷補償款在承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但承租人具有以下兩種情形的可以酌情多分，即：

1、承租人屬于年老體弱，缺乏經濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活;

2、承租人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的及對公房內居住的未成年人實際承擔監護義務的情況下，可以酌情多分。

而因拆遷產生的除被拆遷房屋補償款之外的搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當在拆遷時在被拆遷房屋內實際居住的人之間予以分割。

拆遷安置補償是否屬于遺產

根據 《中華人民共和國繼承法》第三條規定，遺產是指公民死亡時遺留的個人合法財產，包括公民的收入、房屋和其他合法財產。也就是說遺產必須符合三個條件：第一，必須是公民死亡時遺留的財產;

第二，必須是公民個人所有的財產;

第三，必須是合法財產。只有同時具備這三個條件才能成為遺產。

因房屋承租人并不是公有房屋的所有人，對該房屋只有居住使用的權利而無所有權，不屬于其個人合法財產。承租人若是在房屋拆遷前身故，他因為原承租人身份無法獲得的補償，這一身份利益也無法作為遺產分割。

律師提示

公有租賃房屋的房屋產權本身就不屬于承租人，因此不屬于個人私有財產，其補償原則不同于產權房的拆遷補償。

因為公有租賃房屋承租人和共同居住人(同住人)對該房屋都具有同等的居住使用權，在該房屋拆遷時，拆遷人要解決的也是房屋內原有居住人口的權益。因此，公房拆遷時，拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

但由于法律上規定和拆遷人談判并簽訂房屋拆遷安置協議的主體只能是房屋承租人，這樣就可能造成承租人權利的膨脹，簽約后領取補償款便占為己有，或少分給其他共同居住人，這樣矛盾不可避免。共同居住人一旦遇到這樣的情況，可以拿起法律武器維護自己的合法權利。

鏈接

與城市房屋拆遷相關的法規

《城市房屋拆遷管理條例》

第二十七條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

第三十一條 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》

第五十四條 拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

《城市房屋租賃管理辦法》

第十一條 住宅用房承租人在租賃期限內死亡的。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續履行承租。

《上海市房屋租賃條例》

第四十一條 房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系按照下列規定處理：

居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人;協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。

租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。

第三篇：公房拆遷協議

公房拆遷協議

甲方：宿州市xx區苗圃（房屋產權方）

乙方：（居住方）

一、已簽訂異地安置申請的，在異地安置房建成后無條件及時搬遷。

二、不同意公房拆遷者，不享受異地安置，不享受公房均攤。今后如果政府土地調整，后果自負。

三、自建房根據當時建房成本，據實補償。

甲方（簽字蓋章）：乙方（簽字蓋章）：

2012年月日2012 年月日

第四篇：支行營銷拆遷補償款

支行成功營銷拆遷補償款

支行牢固樹立“存款立行”理念，變“坐商”為“行商”，多方挖掘市場信息，廣泛開展“走出去”營銷。近日，成功營銷某某的拆遷補償款。

在獲悉拆遷信息后，幾個月以來支行一直跟蹤補償款動向，多方打聽款項發放流程。11月首批拆遷補償款下撥到當地農商銀行，我行迅速借助有利的社會資源，主動出擊。效率就是效益，為了能在第一時間“搶占”客戶資源，從拆遷初期的現場調查，到中期拆遷戶的安置，再到后期拆遷款的下撥，支行員工全力以赴，“白加黑，五加二”，白天跟著拆遷組一戶戶跑和當地群眾熱絡感情，晚上再挨家挨戶的登門宣傳我行優惠政策。通過多次走訪，獲得了當地拆遷戶的信任與支持。為確保能順利爭取到拆遷款項，支行密切關注拆遷款的下撥與發放，確保資金下發到戶的第一時間就上門進行爭取。并且提供全程專車接送一條龍服務，實現將他行資金轉賬到我行的無縫鏈接，讓拆遷戶省心省力省時。

在這次拆遷款的營銷過程中，支行展現出的敬業、精業和高效，贏得了客戶的信賴，為下一步營銷工作奠定良好的群眾口碑。通過這次拆遷補償款的成功營銷，很好地展現了銀行服務城鄉的企業形象，更是確保了儲蓄余額穩健增長，取得了社會效益和企業效益雙豐收。

2017-02-26

支行

第五篇：拆遷補償（推薦）

我單位為金融業，有以下業務，如何處理較好

1、拆遷補償：我單位承租一辦公場所，該辦公場所去年政府拆遷（有政府用地批文），我單位做為承租方，取得了部份補償款（主要是補償裝修與提前搬離獎勵以及我行單位在該地點辦公期間取得的利潤的一定比例補償），該補償款是否交納營業稅。

2、我單位經營過程中，與債務人發生經濟糾紛，后實際占用了債務人一處房產。該房產是部隊集資房，無產權證，但可居住，現轉讓出售了，售價假設是50萬，但當時債權是80萬，虧損30萬，是否需要資產損失報備。（資產實際上我行沒有所有權）

3、債權轉股權，該股權在股票市場交易，本金100萬，賣出時120萬，20萬是否應該交納營業稅？承租的辦公場所拆遷，貴行因承租地拆遷而取得的補償款，無論是出租方對租賃合同的違約而引起的合同違約收入，還是拆遷機構對經營機構撤離的損失補償，均不屬于流轉稅應稅收入，不需要交納營業稅。