第一篇：企業自有物業租賃經營法律問題

開發企業自有物業租賃經營的法律問題

隨著近幾年國家對房地產市場調控力度的加大，房地產市場轉冷，很多開發商手中積攢了一批自由物業。為了解決這些閑置物業，很多開發企業成立資產運營部門，通過將這些物業租賃來盤活資產。但是在租賃過程中卻有許多法律問題需要注意，否則不僅不能獲得有效收入，反而給企業帶來不必要的糾紛。

一、經營范圍及稅務問題。如果開發企業在之前的經營范圍中沒有房屋租賃項目，那么在出租自有物業前一定要先到工商行政管理部門進行營業范圍的變更登記，對經營范圍進行加項。對于這一點在理論界存在爭議，雖然有人認為，任何企業都有可能涉及到現值房產的出租，因此無需辦理相應的工商登記。但在實踐操作中，存在工商行政機關以超范圍經營而進行行政處罰的案例發生。作為企業，從避免糾紛角度考慮，提前進行營業范圍變更是更為合適的選擇。在變更后，同時也應當到稅務機關作相應變更，增加開具發票的項目，以便于稅款繳納和給客戶開具相應發票。

二、物業的配套問題。在物業出租尤其是大型整體物業的租賃，一般承租方都會根據自己的使用方式提出特殊的配套設施問題。如特殊的電力、給排水、供暖、網絡及通行、停車等需要。這些配套措施在合同談判時應讓承租方盡可能全面的提出，并及早做好和相應部門的溝通，防止雙方在合作過程中因為配套設施導致合同無法實際履行，給雙方造成不必要的麻煩和損失。

三、裝修設施處分問題。在承租人承租使用房產時，都會跟根據自己的使用需求對房產進行裝修，有的裝修費用非常高昂，在合同到期后經常會發生因裝修使房屋增值而產生利益糾紛。在這里我們建議在簽訂合同時對裝修進行明確，可以采取下列方式：

1、約定承租方在合同到期后恢復原狀；

2、約定承租方在租賃到期后所有裝修無條件或設置一定條件的歸出租方所有；

3、區分不方便拆除的大型裝修項目和可方便拆除的項目分別進行處置。當然，具體的處置方式應當應雙方按照實際裝修來確定。還需注意的就是，不僅要約定到期后的處置，而且要約定提前解除合同時裝修的處置方式，以便于在產生糾紛后有處理的合同依據。

四、租金的遞增問題。現在我市的商業地產出租已經基本全面的開始使用每年或階段性的租金增長。而增長的數額和時間點不僅需要市場分析來確定，也需要在合同中設置保障。過高的租金增長可能會導致客戶流失，而過低的租金增長則會降低公司收益。每年的經濟形勢尤其是房地產市場經濟形勢走向都是不確定的。這時設置一個官方的統計數據作為核算增長的比例有時更符合雙方的利益需求。

五、轉租權問題。按照合同法規定承租人是否有權轉租涉及到租賃合同中出租人是否同意，未經出租人同意的轉租往往會導致出租人利益受損。因此，在租賃合同中應當對此進行明確，也可以給承租人轉租設置一定的條件，如轉租的范圍、轉租的時間等。

六、提前解約的賠償問題。租賃合同一般是長期的，多達幾年或十幾年，而在這過程中承租人可能會因為經營方面的需要提前解除租賃合同。而這時必然會對出租人造成一定的損失。在合同中約定該損失如何計算和賠償有利于出租人權益的保護。而通常使用的計算方式是，出租人再次尋找到下一家租戶的合理期限的房租損失。

七、租賃期間的出賣和優先購買權問題。開發企業出租自有物業有時只是特殊形式下的無奈之舉，將物業賣出才是開發企業的最終利益訴求。在租賃期間一般并不影響開發企業將租賃物業變賣，但是卻有兩點需要注意。一個是承租人的優先購買權，合同法要求在合理期限內通知承租人，承租人以同等條件購買的，具有優先購買權。在合同中可以設置通知時間和方式及答復時間和方式，拒絕答復的后果。也可以在簽訂租賃合同時，讓承租人放棄優先購買權。第二個是物業出賣后不應影響到租賃合同的履行，“買賣不破租賃”是租賃合同的基本法律規則，在簽訂買賣合同時一定要和購房人及承租人溝通協調好。

租賃合同看似簡單，但是在實際簽訂時尤其是在商業地產的合同簽訂，必須做更深層次的考慮和利益衡量，與承租人做細致的了解和分析，簽訂一份穩定的租賃合同有助于開發企業獲得長期穩定的收益，決不能輕易地、想當然的拿格式合同一簽了之。

第二篇：企業自有房屋出租上的法律問題

企業自有房屋出租上的法律問題

【摘要】：企業房屋承租人的優先購買權性質也就是形成權。承租人在行使優先購買的權利的時候，出租人負有強制締約的義務，在出租人與承租的人間成出賣人與第三人間訂立的合同款項為內容的合同，形成類似一物雙賣的兩重買賣的關系。在房屋的租賃關系已被記錄備案或第三人知道租賃關系的時候，承租人的優先購買權利享有對抗第三人的效力；反之，承租人的優先購買的權利不得對抗已完成記錄備案的善意第三人。出租人向第三人或承租人是否應該承擔債務，并不履行責任，仍應以優先購買的權利是否具有對抗效力為基本給予判斷。基于立優先購買的權利制度為法的目的，共有人的優先購買權應優于承租人的優先購買權。

【關鍵詞】：企業自有房屋房屋出租 優先購買權 法律手續 登記

房屋出租：是指房屋所有人作為出租人并將房屋出租給使用，承租人向出租人的支付行為。出租人是房屋租賃關系當中提供房屋給他人使用一方。出租人既可以是人，也可是單位；也可是房屋的所有人，也可是國家授權行使房屋所有權的單位。承租人是房屋租賃關系中使用房。

一、企業自有房屋出租應具備哪些合法條件

為規范企業房屋出租市場秩序，保障租賃當事人的合法權益，我國法律要求出租公司出租房屋必須具備一定條件，主要有：（1）有合法的房屋產權證件；（2）房屋為共有產權的，有共有人同意租賃的證明；（3）將住宅或者其他用房改作經營用房出租的，應提交規劃和房管部門同意的證明；（4）將房管部門直管公房內的場地出租的，應提交經房管部門同意的證明；（5）住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策；（6）房屋能正常使用。

二、企業自有房屋承租人的優先購買權

優先購買權，又稱優先承買權，是指特定人按照法律的規定或約定而享有的、在出賣人出賣標的物于第三人的時候，可以以同等條件的優越于該第三人購買權。我國《物權法》、《合同法》、《合伙企業法》、《公司法》等法律規范中分別規定按份共有人、承租人、合伙人以及股東享有優先購買的權利。但是，優先購買權一權利性質為何，在理論上認識不一。對此，主要有三種觀點：

①：附條件的形成權。該說認為優先權對性質來說，屬形成權。優先購買的權利無論是在法定上還是約定上，性質上均屬形成權，權利人可依單方的意思表示，形成與義務人將租賃房屋出賣給第三人的以相同條件為內容的合同，而無須義務人(出賣人)承諾。但此項形成權附有停止條件，也就是說只有在義務人出賣租賃房屋于第三人的時候，權利人才能行使。

[1]我國理論上有很多學者贊同這個說法。

②：期待權。他們認為，在出租人還沒出賣租賃房屋的時候，優先購買權人的權利還沒達到現實化，只是處在期待權的狀態。但若出租人出賣出租房產于第三人時，優先購買權人可行使相應的權利，期待權也就獲得實現。

③：請求權。該說認為優先購買的權利就是權利人對出賣人所應有的買賣合同訂立的請求權。在權利人行使優先購買權的時候，若要成立買賣合同須經出賣人承諾。有的觀點更先進一步的將請求權說總結為附強制締約義務的請求權。此說法認為，當出賣人做出違反義務并且將租賃房屋出賣給第三人的事情的時候，承租人可訴請公權力介入，強迫出賣人對其

作出承諾的意思表示。也就是說，出租人對于承租人購買租賃房屋的請求有強制承諾的義務。

三、企業出租房屋需要辦理哪些法律手續

《城市房地產管理法》第五十三條規定：企業房屋租賃，出租人和承租人應簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃的用途、租賃的價格、修繕責任等條款，及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。據此，企業房屋如果作為商事主體出租，雙方當事人應當辦理一下法律手續：

（1）出租人與承租人簽訂書面租賃的合同；

（2）雙方在合同簽訂后30日之內，到市、縣人民政府房產管理部門申請登記備案。申請登記備案時應提交一些相關文件：如書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、經辦人的證明文件、及城市人民政府規定的其他文件；

（3）在市、縣人民政府房產管理部門審查合格后頒發房屋租賃證書。

注：如果企業自有房屋出租時不改變房屋的所有權，就可以不用辦理營業登記

四、企業將自有房屋出租給員工居住，是否要征收營業稅和房產稅？

根據現有關政策的規定：如果按政府規定的價格出租的，取得的租金收入將免征營業稅和房產稅。

1、企業和自支自收事業有關單位向員工出租的單位自有房屋。

2、房管部門向居民出租的公有住房。

3、落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定的租金標準向居民出租的私有房屋。政策所謂的“政府自定的價格”意思是低于政府規定的成本價價格，標準是以每年的市國土房管局和物價局的聯合發文。

如果企業把自有房屋出租給員工們居住，取得收入，即租金，無論是否低于政府自定的價格，都應該算入企業當期所得，并應該按規定繳納企業所得稅；并且房屋的土地使用稅必須照章征收。

五、關于企業房屋出租后遇到的事項，我們可采取如下措施：

租賃合同到期后未續簽合同的，屬無固定期限的租賃，若要解除合同，則需提前通知對方，給對方一定的時間，若對方在此期間仍不搬出，可委托律師到法院起訴對方，并要求對方承擔賠償責任；法律規定“買賣不破租賃”，在合同未到期之前，租賃者有權要求繼續居住或要求房主按照合同支付一定量的違約金。

若企業房屋租賃合同期滿，但對方拒絕搬出的，可到法院起訴對方，并要求對方承逾期騰房占有使用費；對于租賃期間的房租問題，可按照合同約定處理。若未約定的，可協商解決。若在合同期內未經協商單方漲價的，則屬違約行為，對于可要求房主承擔違約賠償責任，包括繼續履行合同。

承租人經出租人同意裝修裝飾，租賃期間屆滿時，除當事人另有約定的除外，未形成附合的裝修裝飾物，可由承租人自行拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應恢復其原狀。承租人經出租人同意裝修裝飾，合同解除時，雙方對已形成附合的裝修裝飾物的處理無約定的，人民法院可按照下列情形處理：①因出租人的違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝修裝飾殘值損失的，應予支持；②因承租人的違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，在利用價值范圍之內予以適當補償；③因雙方違約導致合同的解除，剩余租賃期內的裝修裝

飾殘值損失，由雙方根據各自的責任承擔相應的賠償責任；④因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝修裝飾殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的除外。

承租人經出租人同意裝修裝飾，租賃期間屆滿時，承租人請要求出租人補償附合裝修裝飾費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外；承租人未經出租人同意裝修裝飾所花的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或賠償損失的，人民法院應予支持。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當把超過部分的約定視為無效。另有約定的除外。

出租人已知或應當知道承租人轉租，但在六個月內并未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或認定轉租合同無效的，法院不予支持。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或存在其他侵害承租人優先購買權情形時，承租人請求出租人承擔賠償責任的，法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同是無效的，法院不予支持。出租人履行通知義務后，承租人在半月內未明確表示購買的，視為放棄優先購買權。租賃期內，房主收回，可要求賠償。有約定的按照合同約定處置，無約定的可協商解決，要求對方退還已繳納的租金并賠償損失。

六、企業房屋出租登記時應注意的事項

①企業房屋租賃登記證明材料，租賃雙方當事人在辦理房屋租賃登記時，除應提交簽定的租賃合同之外,還應交驗有關證件，包括出租房屋的房地產權證，房屋所有權證，土地使用證。

②出租人的身份證明;共有房屋，須有共有人同意出租的書面證明或委托，代理人受委托出租房屋，須有房屋所有人委托的書面證件。

③承租人應交驗的有關證件，境內個人須提交居民身份證或戶籍證明;，本市職工、居民須有所在工作單位或房屋**單位的證明和居民身份證，外地民工、臨時工，及其他外地人員，應有本市雇用單位證明或當地鄉以上人民政府或工商行政管理部門的證明和居民身份證。

參考資料：

[1] 參見王澤鑒：《優先承買權之法律性質》，載王澤鑒：《民法學說與判例研究》(1)，北京大學出版社2009

[2] 參見史浩明、張鵬：《優先購買權制度的法律技術分析》，載《法學》2008年第8期

[3]《中華人民共和國合同法》

[4]《房屋租賃合同法》

第三篇：自有物業租賃

自有物業租賃標準作業規程

1．目的規范自有物業（房屋、商鋪）等的租賃工作，爭取良好的經濟效益和社會效益。

2．適用范圍

適用于管理公司自有物業的對外租賃管理工作。

3．職責

a)公司經營部負責自有物業對外租賃業務的組織實施。

b)公司財務部負責有關租賃費用的收取。

c)公司總經理負責租金標準的審批和租賃合同的簽署。

4．程序要點

a)經營部根據房屋商鋪租賃市場行情及公司閑置的租賃房屋、商鋪情況適時刊登招租廣告。b)合同洽談

c)業務員就房屋、商鋪的位置、面積、價格、租賃期限等與來訪單位或個人進行報價、洽談。d)對留下聯系方式的來訪者及來訪電話進行記錄（記錄于《租賃來電來訪記錄表》），并跟蹤直至租賃成功或對方取消租賃意向。

e)對要求現場看房者，積極安排陪同看房。

f)未出租的房屋、商鋪的鑰匙由專人負責并做好標識。

c)合同的擬定及簽訂。

g)根據雙方洽談達成的條件，擬定《物業租賃合同》，并按合同評審程序進行合同評審。

h)評審后的合同交承租方按政府有關規定簽章。承租方須出示有效身份證明（承租方為個人的須出示身份證，承租方為單位的需提交政府批文或工商營業執照），并提供復印件存檔，i)承租方到公司財務部交納租賃保證金。

j)公司法人代表或其委托人審準合同并簽署租賃合約。

k)合同簽訂后送房屋、商鋪租賃管理部門鑒證。

l)將鑒證好的合同正本分送公司辦公室、財務、承租方，并由收方簽收。

m)合同正本及相關資料交辦公室存檔。

n)通知出租房屋、商鋪所在的房屋管理部門。

d)出租房屋、商鋪的交付

o)承租方交納租賃保證金后，即與承租方辦理租賃的驗交手續。

p)向承租方交付租賃物業的鑰匙。

q)填寫《出租物業驗收交接單》，并存檔保留。

e)租金的催繳

r)經營部每月月底前向承租方送發租金《交款通知書》，如無法在此期間送達，應每日電話催詢或登門拜訪送交，直至收到為止。《交款通知書回執》存檔。

s)業務員每日按時收繳房屋、商鋪租金。對以現金交納的承租物業的租金，業務員應與財務人員一同前往收取。

t)業務員登門拜訪時，應向客戶出示工作證件，說明身份。與客戶交談應保持友好的態度，說話有分寸，談吐要文明。（詳見公司員工服務標準作業規程）。

u)對于逾期未交款的承租方，應每日以電話催詢或登門拜訪的方式催詢，并做好記錄，直至其交款或采取進一步的催款措施。

v)在采取如鎖門、斷水電等進一步措施前，應采取各種方式知會承租方，做到合情、合理、合法。還要取得物業租賃管理部門及房屋管理部門的支持與協同，并做好通知的簽收記錄。

w)將承租方交納租金的憑證（支票或銀行進賬單或現金繳款回單、發票等復印件）歸檔留存。

f)合同的變更

在合同實話期間發生的有關合同價格、租用面積、租用期限、交款日期等的變更，如屬我方提出的，應經公司領導批準后立即通知承租方并做好記錄；如屬承租方提出，應提供書面的文件，按合同的評審程序重新審批。

g)合同的終止

凡合同終止均應按合同中的具體條文進行。在承租方搬離時應與所在的物業管理處聯系，并盡可能有人員在場提供適當的幫助及監督基搬離，防止因搬離而造成公司利益的損失，并及時向所在物業租賃管理部門提交《停租申請書》。

h)房屋的接收

x)新用于租賃的物業的接收，應準備好平面圖及水電等設施的圖紙，于現場進行觀察，并測試物業內的各種設施，做好驗收記錄。若發現大的問題應及時向上級領導匯報并通知交驗方。

y)對于承租方退房的接收應按物業交付時的《出租物業的驗收交接單》的項目進行驗收。若物業經過兩次裝修，對物業的主要設施（墻面、地板、窗口、水電設施、空調設施等）進行驗收，正確填寫《出租物業驗收交接單》上的歸還驗收記錄，報公司領導根據合同的有關條款及實際情況決定是否恢復原樣。

z)驗收結束后取回鑰匙，做好標識和交專人保管，并鎖好門窗。

i)承租方退租物業要將所有應交租金及有關費用結清后，方可將租房押金退還。經營部人員負責協助原承租方辦理退租賃保證金手續。

j)根據上月出租物業租金收繳情況，于下月10日前正確填報《出租物業租金收取統計月報表》。k)按承租的變化情況及時更改及編制《租賃情況一覽表》。

l)回訪

aa)經營部人員在每月催繳租金的同時，應征詢承租方對租賃工作的意向及租賃過程中碰到的問題做好記錄并盡力協助解決。

bb)每年應至少組織兩次承租方意見征詢活動，并請承租方填寫《物業租賃服務工作意見書》。cc)對于空置的物業，每年應至少檢查一次房屋的安全情況。

5．記錄

a)《租賃來電來訪記錄表》

b)《出租物業驗收交接單》

c)《交款通知書》

d)《停租申請書》

e)《出租物業租金收取統計月報表》

f)《租賃情況一覽表》

6．相關支持文件

《分供方評審與管理標準作業規程》

7．附錄

《房屋租賃合同》（示范文本）

房屋租賃合同（僅供參考）

出租方程式（甲方）：

地址：

電話：

承租方（乙方）：

地址：

電話：

甲、乙雙方根據《 市房屋租賃管理規定》和其他法律法規。為了明確甲、乙雙方的權利和義務，經雙方協商達成如下合同條款：

第一條：出租房屋的位置、面積及裝修標準。

1． 位置：。

2．面積： ㎡。

3．裝修標準：。

第二條：房屋的用途僅限作。

第三條：租賃期限為 年，從 年 月 日至 年

月 日。

第四條：租金、押金和裝修費及付款方式。

1．租金數額：月租金單價每平方米 元，水電、衛生及管理費乙方自理。

2．租賃押金為 個月租金之和，即人民幣 元。合同期滿辦理退租手續后退還乙方。

3．裝修押金每間為 元。

4．付款方式：本合同簽署之日乙方需向甲方一次性交付金額為三個月租賃押金并預交

個月租金。以后每個月預付 個月租金，交納時間為每到達租賃日的前五天內，逾期每天收取 滯納金，超過30天視本合同自動終止，甲方沒收全部押金并收回房屋。

第五條：乙方如對房屋進行二次裝修，須事先向甲方申報并按甲方有關規定執行。

第六條：違約責任

1．乙方不得將房屋用于各種非法活動而違反有關規定，否則，甲方有權終止合同并沒收全部押金。

2．乙方不得擅自將房屋轉借、轉租。否則，甲方有權終止合同并沒收全部押金。

3．甲方若不按期交付乙方房屋使用，除延期不得收取乙方租金外，并向乙方賠償延誤期租金的10%的損失。

4．乙方如在房屋交付使用后 個月內還未完成裝修事宜或仍未正式開張營業，甲方有權收回所出租房屋，并要求乙方恢復房屋原狀。

第七條：租賃期限超過 年以上，須于下前一個月內進行租金價格協商，因協商不能達成一致意見，也視作本合同終止。租賃期滿，甲方對本合同房屋續租時，乙方在同等條件下享有優先權。租賃期限滿乙方交回房屋必須保證結構及設施完好，如有損壞，由乙方負責賠償。租賃期滿乙方不再續租時，應提前一個月通知甲方。

第八條：乙方須嚴格遵守甲方物業管理的各項制度和規定。

第九條：本合同與總體規劃發生矛盾，確須拆除或使用房屋時，甲方應提前一個月通知乙方，雙方可提前終止本合同，甲方可考慮給乙方繼續安排租賃地點。

第十條：本合同一式二份，甲方一份，乙方一份，具同等法律效力。

甲方代表：（章）乙方代表：（章）

開戶銀行： 開戶銀行：

賬號： 賬號：

年 月 日

乙方須提供下列證件：

1．居民身份證、；暫住證或其他有效證件；

2．企業單位持《營業執照》副本； 上述證件以復印件或單位介紹信留存。

第四篇：企業租賃經營

企業租賃經營，是在所有權不變的前提下，出租方將企業租賃給承租方經營，承租方向出租方交付租金并對企業實行自主經營，在租賃關系終止時，返還所租財產。

第五篇：租賃經營企業合同書

上蔡縣產業集聚區項目投資合同書

甲方：上蔡縣產業集聚區管委會

乙方：

根據《中華人民共和國合同法》、《上蔡縣招商引資優惠政策》和《上蔡縣產業集聚區管理辦法》，本著互惠互利、共同發展的原則，經充分協商，就乙方在甲方投資興業達成如下協議：

一、項目基本情況

1、項目名稱：。

2、項目總投資萬元，其中固定資產投資萬元。

二、項目管理

（1）乙方租賃廠房，從年月日至年月日。

（2）乙方所辦項目須于年月日開工建設，年月日前建成投產并達到國家規定的投資強度標準。

（3）根據上發【2010】18號文件的要求，乙方應向甲方繳納項目建設履約保證金萬元，根據項目建設進度按比例退還。

（4）未經甲方批準，乙方不得擅自改變本合同規定的企業生產經營范圍、企業名稱、項目性質。

三、甲乙雙方權利、義務

（一）甲方的權力和義務

1、按照《上蔡縣招商引資優惠政策》的規定兌現落實各項優惠政策。

2、協助乙方辦理項目報批、建設和生產經營所需的手續證照。

3、營造良好的投資環境，依法保障乙方的合法權益。

（二）乙方的權力和義務

1、享受上蔡縣相關招商引資優惠政策，遵守產業集聚區相關管理規定。

2、嚴格按照規劃設計組織項目建設，按時開、竣工和投產，確保項目質量。

3、負責租賃范圍內的道路、給排水、電力、通信、綠化等自用設備的建設，排污達到國家環保排放標準，所有建設項目必須經產業集聚區管委會同意批準。

4、乙方生活區的管理和廠區治安管理應服從于甲方統一管理。

四、違約責任

乙方所辦項目投資強度于合同約定的時間內達不到國家規定標準的，或未按照要求投資、開工建設的，依照文件規定，甲方有權按比例扣除乙方所交納的履約保證金。

五、其他

1、未盡事宜，雙方另行協商簽訂補充協議。補充協議具有同等法律效力。

2、因不可抗拒的因素，致使本協議無法履行的，雙方協商解決。

3、因執行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的可提請本地仲裁機構或向有管轄權的人民法院起訴。

本合同壹式兩份，甲、乙雙方各一份。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章：）

代表：代表：

招商單位（蓋章）：

負責人：

年月日