第一篇：淺析房地產企業財務風險及控制措施

淺析房地產企業財務風險及控制措施2010-06-23清華領導力培訓尹哲

房地產投資、信貸規模的持續增長、商品住宅的熱銷和價格的不斷攀升使得房地產企業在過快膨脹過程中，風險控制意識不夠，使企業面臨較大的財務風險。因此，本文主要從房地產企業財務管理的角度，淺析房地產企業的開發投資風險及防范措施。

房地產投資、信貸規模的持續增長、商品住宅的熱銷和價格的不斷攀升使得房地產企業在過快膨脹過程中，風險控制意識不夠，使企業面臨較大的財務風險。因此，本文主要從房地產企業財務管理的角度，淺析房地產企業的開發投資風險及防范措施。

一、房地產企業財務管理的特點與現狀

房地產開發企業是指進行城市土地及綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。

由于我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化，與國外房地產業相比有很大差距。不少房地產企業資產負債率在70%以上，有的高達90%，作為一個尚未成熟的新興行業，豐厚的利潤自然吸引許多房地產開發公司的參與。本文對房地產企業的財務管理特點及現狀作簡要分析如下：

1、資金籌集數額大、管理周期長，房地產企業財務缺乏預算和管理意識

房地產開發企業的開發對象決定了房地產開發過程是一項巨額資金的投入過程。此外，其開發過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金。目前很多房地產企業的財務管理工作缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的層面，而沒有真正有效地將財務分析工具利用起來。

2、投資決策難度高、開發風險大，房地產企業財務管理不規范，控制能力差

在房地產較長的開發周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。此外，房地產開發的調整能力差，缺乏靈活變動性，進一步加大了投資決策的難度，使房地產行業投資面臨著較大風險。資金管理跟不上，開發房地產企業財務管理“被動反映型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。這些都嚴重影響了房地產企業財務部門的控制能力。

3、房地產企業財務涉及面廣、形式多樣化

一般來說，房地產開發需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，開發活動涉及面廣，因而反映出的財務關系也很復雜，而多種財務關系帶來的財務形式也是多種多樣的。

4、成本管理工作繁雜，責任大，而房地產企業財務對其重要性重視不足

在不同的房地產開發項目中，各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，這一特點決定了其與其他企業之間的各種預收預付、應收應付款項等較一般企業更加頻繁和復雜，承擔的風險與責任也更大。很多企業忽視了財務部門的成本管理優勢，在房地產企業財務thldl.org.cn的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業的特點進行成本管理，致使整個房地產企業財務管理的成本核算無從做起。或者是只強調財務部門加強成本核算，而沒有調動企業內部各職能部門進行全面成本管理。

二、房地產企業財務風險的主要成因

（一）房地產企業財務風險

財務風險作為一種信號，能夠全面綜合反映企業的經營狀況，要求企業經營者進行經常性財務分析，防范財務危機，建立預警分析指標體系，進行適當的財務風險決策。

（二）房地產企業財務風險的主要成因

1、房地產企業財務---開發項目質量管理欠缺

在項目建設中，涉及的部門較多，還有許多行業標準，這都加大了開發項目質量管理的難度與風險。項目的工程建設質量雖容易監控，但項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量。除此以外，由于房地產和政策性風險很容易凸顯。因此，對房地產企業項目質量的管理成為使某個項目成功的基本前提。

2、房地產企業財務---負債金額巨大

房地產開發的特點決定了其籌資金額巨大，而雖然其也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本相當低，大量的開發資金都來源于借貸，而有些企業根本沒有自有資本。近年來，我國房地產貸款增長率持續偏高，并且遠遠高于全部金融機構人民幣貸款增長率。有些房地產企業為了使項目上馬，在所謂高回報利益的驅動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險。

3、房地產企業財務---利率與市場變動

由于通貨膨脹等的影響，一旦貨款利率發生增長變化，必然增加公司的資金成本，從而

抵減了預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，房地產投資將無利可圖。

與此同時，房地產項目的市場定位往往也成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量的主要參考指標，這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段，易受該行業經濟“泡沫”的影響。

4、房地產企業財務---盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。一些企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，而是想盡辦法向外借款，在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，但往往是使原有的風險進一步擴大化，一旦“鏈”中的一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。

三、房地產企業財務風險的控制措施

（一）房地產企業財務建立健全財務管理制度，規范財務行為

房地產企業財務管理人員要主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個開發經營全過程的財務管理制度，并在實踐中注意根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

（二）房地產企業財務加強成本控制和項目開發管理

一般來說，房地產企業的成本包括開發成本及之后各個環節的成本，并且構成復雜，持續時間長。對成本的控制和監督可從這幾個方面入手：第一，加強成本核算；第二，嚴格控制管理費用支出，并加強工程預算管理；第三，及時了解盡可能全面的信息，避免房地產上游行業的風險傳導。

在項目開發管理方面，由于涉及許多行業標準，開發管理要求把這些知識要素綜合起來，為實現項目目標，應用系統的觀點理論和方法對開發項目進行的決策、計劃、組織、控制和反饋進行協調管理活動。

（三）房地產企業財務加強房地產投資的資金管理

資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業要統籌安排、合理調度，把資金用活。首先，在房地產企業的融資過程中，企業應選擇多元化的融資渠道，將企業內部融資，與企業外部融資有效地結合起來；其次，在房地產開發過程中，企業還應加強資金的計劃管理和調度，建立多元化的資金信息的反饋系統與資金報表制度；最后，企業還須認真做好房屋銷售的市場行情的調查，準確無誤地核算出房屋的銷售成本，積極穩妥地做好資金回收工作。

（四）房地產企業財務創新財務管理方法，提高財務控制能力

網絡財務極大地拓展企業的財務管理能力，提高企業的財務管理質量，增強財務人員的工作效率和企業的競爭力。隨著知識經濟的發展，必須要搞好企業自身的財務管理，搞好資金管理、提高資金利用率、加強成本管理、降低消耗、提高經濟效益。

（五）房地產企業財務定期檢查與考核，適時進行財務分析與監督

企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率。而且要加強投資項目的風險分析和方法性研究。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。

（六）加強房地產企業財務人員素質的修養與提高

由于目前房地產企業財務人員素質偏低，嚴重影響了企業的經濟效益。因此，加強其人員素質的培養成為企業加強財務管理工作的首要任務之一。房地產企業可以開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員可以較好地適應不斷出現的新問題和新情況。更重要的是，除了業務水平之外，還應加強相關財務人員的道德素質修養。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

第二篇：房地產企業財務風險分析及預警初探

房地產企業財務風險分析及預警初探

2008-7-21【大 中 小】【打印】

【摘要】本文以房地產企業為例，對企業財務風險進行預警分析，早期預測投資者無力償還債務的可

能性和企業破產的臨界值。

一、引言

房地產業在我國尚屬一個新興行業，起步于上世紀80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發展潛力，是一個成長性很高的行業。國家統計局公布的2003年和2004年的房地產綜合景氣指數均在2002年之上。2004年，全國房地產行業完成投資1.3萬億元，比2003年增長28.1%.盡管房價上漲增加了普通購房者的負擔，但旺盛的購房需求和經濟的持續快速發展依然是房地產行業景氣的主要支撐。國內有學者指出，未來五年，全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產市場的需求增長態勢將會在較長時期內存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地

區及全國房價的上漲。

在全國房地產行業快速發展的同時，房地產行業的風險也逐漸顯現，引起了專家學者的關注。中國指數研究院常務副院長黃瑜在中國經濟前瞻論壇上指出，“十五”期間我國房地產行業表現出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風險大；房價增長過快，價格和市場風險偏高；城市開發過快，土地成本升高；

粗式開放經營，耗能過大。

深萬科、金融街、深振業等30家房地產行業上市公司近5年來的經營發展狀況表明，房地產行業近年來資產規模和主營業務收入增長較快，發展迅速，期間費用占主營業務收入百分比逐年下降，經營管理逐步由粗放型向集約型轉變。但同時，主營業務利潤率呈現出下降趨勢，存貨周轉率也放緩，反映出房地產行業在快速發展的同時，一些經營風險也正逐步顯現。5年來，30家房地產上市公司總資產由540億發展到841億，增長了55.69%.其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了67.78%.主營業務收入由141億增長到274億，增長了94.07%.資產負債率2001年最低，為49.08%，2002最高為54.55%，并呈上升趨勢。反映營運能力的存貨周轉率，從1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下

降為0.47次。

房地產業的風險，概括起來主要包括政治風險、政策風險、經濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術風險、經營風險等，這一風險分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學者把房地產業的風險劃分為商業風險和財務風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結合，靜態動態相補充。在企業風險研究分析中，早期的風險測度方法主要考慮投資者無力償還債務的可能性，因此風險測量師從財務可行性模型出發。隨著資金時間價值日益受到重視，總投資內部收益率和股本內部收益率成了風險分析重點，從而開始對內部收益率的各因子加以細分，出現了敏感性分析。但這些模型和分析方法，都只是分離地給出各個指標，沒能為決策者提供一個判斷標準和預警信息。為進一步深入研究分析房地產企業的經營風險并做出及時預警，本文擬從定量分析的角度，探索運用Z模型風險分析法，對房地產企業的財務風險分析及預警進行初步嘗試。

Z模型最早是由美國學者Altman于20世紀60年代中期提出，用以計量企業破產的可能性，在實際運

用中，模型得到了逐步補充完善。其分析模型如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5式中，Z=判別函數值，X1= 營運資金 / 資產總額，X2= 留存收益 / 資產總額，X3=息稅前利潤 /資產總額，X4= 股東權益賬面價值總額 / 負債賬面價值總

額，X5= 銷售收入 /資產總額企業破產臨界值：

（1）Z < 1.23時，企業處于破產的“危險地帶”；

（2）1.23 < Z< 2.9時，企業處于破產的“灰色地帶”；

（3）Z> 2.9時，企業財務狀況良好。

考慮到企業財務數據源于權責發生制原則，可能不能真實反映企業現實的財務質量，模型在實際運用

中增加了兩個有關現金流量分析的指標：（1）現金盈利質量率。

現金盈利質量率=現金盈利值/凈利潤。其中，現金盈利值是根據現金流量表提供的財務信息計算出來的企業現金凈收益。計算公式為：現金盈利值=經營活動現金凈流量+分得股利和利潤收現+債券利息收現+

處置長期資產收現一利息及籌資費用付現。

（2）現金增值質量率。

現金增值質量率=現金增加值/留存收益。其中，現金增加值是企業支付了各項現金分配后的留存現金

收益。計算公式為：現金增加值=現金盈利值一分配股利付現。

由于上述分析模型沒有把行業因素考慮進來，本文增加了對企業償債能力的分析，使其更適合房地產

企業特色。

本文第二部分根據萬科公司與行業財務效益狀況指標，資產運營狀況指標等進行比較，分析萬科公司經營狀況；第三部分測算萬科公司Z指數值，與指標的臨界值比較得出警情結論，并與行業Z值比較，進

行行業分析；第四部分對警度進行分析評價，并采取措施排警。

二、基本財務指標分析2002年萬科股份的各項財務指標與市場比較為：

與同業相比，萬科公司償債能力較強，負債比例較小，且短期負債比率大于長期負債比率；資產增長高于同業平均，尤其是凈利潤的增長，說明公司在不斷發展、壯大；企業總杠桿低于同業平均，股價受銷售變動影響也小；其應收、應付、存貨、資產及現金等價物周轉率高于同業平均。但是，其盈利能力要低

于同業。

三、Z模型分析

根據Z模型的公式，算得萬科公司2002年的Z指數指標為：

但是，行業平均值 Z<1.23，即處于破產的危險地帶。由此對比可見，房地產行業的財務警情已經很嚴

重，風險很大，就連位居第一的萬科公司也亮起了黃燈。

四、警度分析及排警措施

萬科公司財務風險雖然比起行業平均來要小，但是仍然處于危險地帶。就指數模型來分析，權數比較大的指標如果其對應得財務指標值也大，那么 值就會增大。就萬科公司而言，其盈利能力低于行業平均。

如果可以增加利潤，就可使其息稅前利潤等增加，這樣 值也會增大，從而排除警情。

第三篇：房地產企業財務風險控制策略

企業的發展與風險并存。現代財務的風險觀，要求房地產企業不斷調整自身的經營戰略，在全面認識和把握風險的前提下，預防和避免各種不應有的損失，使企業在競爭中不斷發展與壯大。由于房地產企業所處的宏觀環境的變動性及企業自身活動的復雜性、多變性和人們“企業的發展與風險并存”。現代財務的風險觀，要求房地產企業不斷調整自身的經營戰略，在全面認識和把握風險的前提下，預防和避免各種不應有的損失，使企業在競爭中不斷發展與壯大。由于房地產企業所處的宏觀環境的變動性及企業自身活動的復雜性、多變性和人們對未來認識和控制的局限性，財務風險客觀存在于房地產企業財務管理工作的各個環節，是現代房地產企業面對市場競爭的必然產物，如何控制風險，用何種策略對風險進行識別衡量、分析和控制，成為房地產企業管理理論和實踐工作中急需解決的課題。

１ 房地產企業財務風險的含義

房地產企業的財務風險從資金活動的內容來看，主要有籌資風險、投資風險、經營風險、存貨管理風險、流動性風險。理論界對財務風險的涵義持兩種觀點：第一，財務風險是由于各種不確定因素的影響，使房地產企業財務收益與預期收益發生偏離的可能性，房地產企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險加劇；第二，財務風險是房地產企業用貨幣資金償還到期債務的不確定性，也稱融資風險或籌資風險。財務風險，從狹義上看，是指由于利用財務杠桿給房地產企業帶來的破產風險或普通股收益發生大幅度變動的風險。從廣義上看，是指房地產企業在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對房地產企業的存在、盈利及發展等方面的重大影響。在市場經濟環境中，財務風險是客觀存在的，要完全消除風險及其影響是不現實的。２ 房地產企業財務風險的基本特征

（1）客觀存在性。即財務風險不以人的意志為轉移而客觀存在。

（2）不確定性。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。即財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結果的各種因素不斷發生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。

（3）分散轉移性。財務風險的這一特征使風險組合、遠期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財務工具在財務風險管理中進行運用，使財務風險管理成為可能。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。在財務風險發生之前或發生過程中，通過選擇合適的風險管理技術，采取專門的方法和手段，可以分散和轉移財務風險，避免或減少風險損失。

（4）預測決策性：房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。

（5）收益共存性。即風險與收益并存且成正比關系，一般來說，財務活動的風險越大，房地產企業要求的收益也就越高。

（6）激勵性。即財務風險的客觀存在會促使房地產企業采取措施防范財務風險，加強財務管理，提高經濟效益。

３ 房地產企業財務風險的成因

房地產企業財務風險產生的原因很多，既有房地產企業外部的原因，也有房地產企業自身的原因。房地產企業產生財務風險的一般原因有以下幾點：

３．１ 外部性財務風險

外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，并往往通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，是一種間接性財務風險，具體包括自然風險、社會風險、經濟風險和政治風險等。

３．２ 房地產企業財務管理人員對財務風險的特性認識不足

財務風險是客觀存在的，只要有財務活動，就必然存在著財務風險。然而在現實工作中，許多房地產企業的財務管理人員缺乏風險意識。風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之

一。對財務決策缺乏科學性導致決策失誤。財務決策失誤是產生財務風險的又一主要原因。避免財務決策失誤的前提是財務決策的科學化。目前，許多房地產企業的財務決策都存在經驗決策及主觀決策現象，一言堂的工作作風在房地產企業的管理中仍然普遍存在。由此導致的決策失誤經常發生，從而產生財務風險。

３．３ 房地產企業內部關系沒有理順

房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財務關系中，很多集團公司母公司與子公司的財務關系十分混亂，資金使用沒有有效的監督與控制。

３．４ 資本結構有待改善

根據資產負債表可以把財務狀況分為三種類型：一類是流動資產的購置主體由流動負債籌集，輔以長期負債籌集，固定資產由長期自有資金和大部分長期負債籌集，也就是流動負債全部用來籌集流動資產，自有資本全部用來籌措固定資產，還是正常的資本結構型。二類是資產負債表中累計，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現財務危機。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。

４ 房地產企業財務風險的控制策略

４．１ 培養全員風險管理意識

領導要具有風險意識和強烈的責任感，采用科學的財務決策方法。為防范財務風險，房地產企業應理順內部各種財務關系，明確各部門在房地產企業財務管理中所具有的權利和應承擔的責任，真正做到權責分明。強化財務管理人員風險意識，使其認識到房地產企業財務活動的復雜性和重要性，調動其參與房地產企業財務管理的積極性，加強對財務風險的防范。為控制財務風險，房地產企業應把化解風險當作首要責任和目標。以風險管理為導向的財務風險控制系統，從工作環節上，把重心放在事前防范。房地產企業防范和控制風險的能力越強，贏利能力就越強，因此，控制財務風險是房地產企業永遠的主題。

４．２ 建規立章

房地產企業通過規范內部制度，完善法人治理結構，設計合理的激勵和約束機制，將風險機制引入房地產企業內部，使管理者、職工、房地產企業共同承擔風險責任，實行崗位風險責任管理，做到責、權、利三位一體，提高房地產企業全體員工的風險意識，促使財務管理人員將風險防范貫穿于財務管理工作的始終，以控制和防范財務風險。

４．３ 分析財務管理外部環境，完善財務預警系統

為控制財務風險，房地產企業應認真分析研究財務管理的外部環境，逐漸掌握其變化規律，制定多種應變措施，根據對財務管理外部環境變化的預測，調整財務管理政策和改變管理方法，提高房地產企業對財務管理環境變化的應變能力，盡量減少外部因素對財務管理的影響。對財務管理外部環境進行分析研究，還可以進一步完善財務預警系統。財務預警系統的功能有：信息收集、預知危機、控制危機。

４．４ 以財務分析指標體系為指導，建立長效的財務預警系統

建立長效財務預警系統，其中獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標最具有代表性。適當搭配房地產企業的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。引發財務風險的另一原因是房地產企業的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據房地產企業的現金流，并結合房地產企業的行業特點、經營規模，利率結構等因素

來制定合適的長短期負債比率。

４．５ 引進科學的風險管理程序

財務風險管理是一個有機過程，通常包括：一是識別和評估風險。對房地產企業財務可能遭受的風險進行事前預測和全面估計，認清房地產企業所處的環境，剖析財務系統中的不利因素，劃分出財務風險的強度和可能的損失程度。二是預防和控制風險。在風險識別、評估和分析的基礎上，確定應付風險的方案和措施，制定房地產企業財務戰略和計劃，優化財務決策和控制方法，健全財務信息的控制系統等。三是風險的損失處理。通過事先防護性安排，對發生的風險損失迅速作出積極有效的反應，以最少的損失和最快的途徑排除風險，確保財務機制的正常運行。財務風險管理是現代房地產企業財務管理的重要內容，也是整個房地產企業管理的重要組成部分。只有房地產企業全員、全方位重視財務風險管理，才能使財務管理有序、有效進行，保證房地產企業持續、穩定發展，有利于房地產企業基于風險管理的企業價值最大化的實現。

４．６ 利用信息手段支持有效的財務管理

用信息化進行采購管理，利用合同控制降低產品成本，保證產品質量，從而提高產品競爭力，防范經營風險。用信息化進行生產管理，以銷定產，按市場供應，按訂單生產，克服傳統方式的缺點，變房地產企業推動為市場用戶的拉動。用信息化進行庫存管理，可以加快房地產企業流動資金自轉，減少庫存積存，防范庫存管理不善而帶來的財務風險，通過信息技術手段，動態地掌握分析房地產企業和市場的平衡點，減少庫存積壓。

４．７ 大膽而謹慎地利用衍生金融工具規避風險

以期貨、期權、互換為風險管理手段的衍生金融工具本身就有規避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達到套期保值的作用，回避市場的價格風險。但由于期權、期貨具有高杠桿率會使其本身風險程度加大，因此房地產企業在運用衍生金融工具規避風險時應特別謹慎。房地產企業財務風險的防范是對風險進行動態的控制，風險與收益同在，敢于冒風險的房地產企業充分利用有利時機，往往從高風險中獲取高收益。房地產企業高管人員應充分識別和控制財務風險，把風險管理定位到房地產企業管理的重中之重，把握多變的市場機遇，發揮財務風險管理的職能，避免財務危機，保證房地產企業獲得穩定、長期的經濟效益。參考文獻

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第四篇：淺析房地產企業籌資風險及控制措施

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淺析房地產企業籌資風險及控制措施

淺析房地產企業籌資風險及控制措施

摘 要：近年來，中國房地產企業取得飛速發展，房地產企業具有投資周期長、投資規模大等特點。中國房地產大規模建設需要高額的資金投入，房地產企業的投資與開發過程中，除了企業的自有資本金之外，主要依賴債務融資。對房地產企業的融資現狀進行分析，并提出如何完善中國房地產企業的融資策略，加強房地產企業的融資風險規避，通過系統性的融資策略的實施和融資風險控制體系的完善，緩解房地產企業的債務壓力，提高企業融資效率，降低企業融資成本，促進房地產企業的健康發展。

關鍵詞：房地產企業；融資風險；問題；對策

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0146-02

引言

近年來，房地產企業迎來了中國城鎮化建設和房地產行業的大發展大繁榮時期，這對房地產企業而言是十分難得的機遇。當前，房地產企業依舊面臨巨大的資金需求。房地產企業為了籌集資金，在進行企業投融資的過程中，存在許多的問題和風險，制約了企業的融資效率提升，造成企業巨大的融資成本，給房地產企業的健康發展帶來巨大的危害和隱患。同時，由于國家對于房地產行業進行調控，從融資、稅收方面對房地產發展進行了一定程度的“擠壓”，這就使得房地產市場受到了諸多的制約。本文通過對當前房地產企業的債務融資的現狀進行分析，探討房地產企業如何應對債務融資所存在的風險，建立風險預警機制和財務風險防范控制系統，探索多元化的房地產開發融資渠道，促進房地產企業的持續經營和發展壯大。

一、房地產企業融資現狀及其存在的問題

（一）融資渠道單一

近年來，房地產企業的建設資金的主要來源是銀行貸款和其他借款，銀行貸款多是具有短期貸款行政，商業銀行的貸款多是中短期的最新【精品】范文 參考文獻

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貸款，但是房地產項目開發多是長期經營，周期性較長，因此，房地產企業缺乏長期穩定的資金來源，嚴重制約了企業融資能力，帶來巨大的流動性風險。近年來，隨著政府貨幣政策的收緊，對房地產企業債務融資的監管力度加大，傳統的債務融資渠道變得十分艱難。過多地依賴于銀行貸款借貸融資，導致房地產企業的市場化融資程度低，房地產企業對資本市場的利用程度不夠，難以滿足房地產企業融資能力的提升和建設規模的擴大的需求。導致房地產企業缺乏長期穩定的資金來源。

（二）融資結構不合理

融資結構是反映企業的債務和股權之間的比例關系，融資結構對企業的償債能力和再融資能力具有很大的決定權。通常而言，企業的負債率不應該高于50%，企業的長期負債與短期負債也應該達到一個合理可控的比例。但是，目前房地產企業的負債率已經高達60%以上，嚴重超過合理線，另外，企業的長期負債造成企業的財務成本不斷增加。財務成本的不斷增加嚴重制約了房地產企業的發展能力提升。融資結構的不合理，給房地產企業造成巨大的財務風險。

（三）中小房地產企業非正規融資渠道占據主導地位

在房地產行業當中，中小房地產企業由于缺乏資信級別，企業缺乏抵押資產，企業的融資成本過高等因素，制約了企業的銀行貸款的活動。許多中小房地產企業的融資方式轉向民間借貸，采用許多非正規的融資渠道獲得企業的建設資金。非正規渠道一般是通過小貸公司、民間借貸、短期拆借等方式，通過高額利息來維持企業運轉。但很明顯，房地產開發項目往往都持續數月，大的項目或者還會持續數年。短期的資金來源是不能與長期的資金需求匹配的，否則帶來的風險極大。非正規的融資渠道占據企業的主導地位，給企業的融資帶來巨大的風險，一旦房地產存在滯銷情況，會帶來企業資金的周轉問題，造成資金鏈斷裂，使企業出現資不抵債的嚴重財務問題。

（四）融資受調控與政策影響較大

隨著中國城市化進程和城鎮住房制度改革的不斷深入，前些年，中國房地產市場出現了“過熱”的現象，國家出臺了多項支持房地產發展的產業政策和信貸政策，無論是開發貸款，還是個人按揭貸款，最新【精品】范文 參考文獻

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均受到了一些限制。這樣給房地產企業的資金安排帶來了很多限制，而這些政策方面的風險是企業難以預見和控制的。房地產業是一個資金高度密集型行業，開發一個房地產項目需要大量的資金，其投資資金數額巨大、投資回收期長的特點決定了在其發展過程中必須得到金融業的支持才能有持續健康的發展。這種政策上的風險，給很多開發企業特別是中小房地產企業帶來的影響是巨大的。

二、房地產企業債務融資風險規避的思考

（一）拓展融資渠道

近年來，中國在房地產企業的投融資方面做出了積極探索，嘗試多元化投資形式，推動房地產企業的投融資的市場化操作，吸引資本進入房地產建設投資領域，拓寬房地產開發的籌資渠道，吸引戰略投資者加大房地產開發的投資，積極吸引包括境外資本在內的各類社會資本，實現中國房地產企業的融資的多元化。如充分利用銀行貸款、債券融資、房地產產業投資基金、房地產信托、上市融資、租賃融資等。目前一些具有實力的開發商在境外上市，也是拓展融資渠道的重要思路。

（二）科學合理地安排融資結構

房地產企業在經營的過程中無論其資金多雄厚，其資金終究是有限的。因此，企業必須進行科學的財務管理，積極地采取負債經營的方式，利用好財務杠桿，擴大企業的投資規模，但是企業在進行負債經營的時候，必須充分考慮企業的財務風險。房地產項目投資具有投資期限長、投資規模大、投資回報率等特點。房地產企業的融資多屬于長期債務，因此，企業必須對自身的資產負債結構進行充分的衡量，保證企業的財務風險得到有效控制。利用企業的資產負債率指標，科學的衡量自身的償債能力以及再借債能力。當前，房地產企業的負債占資產的比例高達60%以上，企業的負債比例過高，對企業的經營和投資具有巨大風險隱患。企業在利用自有資本金的同時，利用部分資本金用于償還企業貸款的本息。其次，企業可以利用債務重組的方式進行資產的償還債務，當前，中國房地產企業的投資規模十分巨大，房地產企業可以在保證自身償還能力前提下，通過降低企業資產負債率，合理的調整企業的融資結構，促進房地產企業的融資風險的降低。

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（三）強化房地產企業債務融資的風險意識

房地產企業的快速發展和債務融資的不斷增加，給房地產企業帶來巨大的融資風險。房地產事業的快速發展是在社會主義市場經濟條件下推進的，因此，房地產企業的發展必須應對內外部環境的復雜變化，保證房地產建設成果與預期目標的相一致。當前房地產建設投資規模擴大和技術要求越來越高，給企業帶來巨大的財務風險、技術風險以及安全隱患。因此，房地產企業在債務融資的過程中必須提高風險意識，對企業融資的風險進行科學的評估，正確地看待債務融資風險，理性地預防風險的發生并采取積極的措施應對融資風險，從而有效地提高債務融資的正效應，降低債務融資的負效應。

房地產企業在加強投融資改革，推動多元化融資方案的過程中，企業應該加強對資本市場、法律和政策環境以及風險環境的充分認識，積極適應內外部的環境的變化，因為這些會給房地產企業經營帶來巨大的市場風險。因此，房地產企業在進行投融資體制改革的同時，應該注重企業財務風險分析預警機制的建立和完善，從而對防范和控制房地產企業的融資風險發揮關鍵作用。首先，企業應該建立和完善融資風險控制流程。加強對房地產企業投資、借貸、擔保等重大財務事項的審批程序，建立房地產企業財務風險管理制度，加強對融資風險的識別、評價以及監督，建立有效的融資風險處理機制，對企業的融資風險進行專項審計。其次，構建房地產企業融資風險預警的指標體系，對房地產企業的資產和融資風險進行有效控制，提高風險的預警和控制，從而消除企業融資風險。再次，企業應該實施全局性的融資風險控制體系，加強對企業的融資風險和財務風險的分析預警，建立融資信息和項目業務信息的一體化，保證企業籌資管理的規范化和高效化，促進企業資金管理和控制的有效性，加強對房地產企業資金的全面管理和監督，提高融資效率。

（四）推進投融資改革，實施多元化融資方案

為了降低房地產企業的債務融資的風險，房地產企業應該科學部署推進投融資體制的改革，實施多元化的企業融資方案，有效地吸納多方資金，實施房地產企業融資的方式多元化，采用多種融資工具的有效組合，從而有效地改革房地產企業的資本結構，提高企業的融資

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效率降低企業的融資成本。在房地產開發的實際操作過程中，企業應該結合項目具體情況，混合搭配多種融資方案，通過改善房地產企業的投融資環境，積極培育適合房地產企業進行股權融資和債務融資的市場化融資主體，進而推動房地產企業融資效率的提升，降低企業融資成本，實施多元化融資方案，能夠有效規避企業融資風險。

結束語

資金是企業的“血液”，是企業賴以生存和發展的首要經濟資源。從歷史上來看，若干的企業破產，不是不能盈利，而是缺乏足夠的資金來維持運營。房地產作為資金密集型行業，對于資金的需求更加迫切，合理地組織資金、安排資金更加重要。基于中國房地產發展的實際情況，房地產開發與金融的關系極為緊密，短平快的操作模式對融資要求極高。為了解決房地產企業的融資風險問題，房地產企業應該完善自身的融資風險管理，加強對投融資體制的改革，創造良好的房地產投融資環境，建立市場化、多元化的融資渠道。提高對資本市場的利用效率，選擇合適的融資組合。房地產企業在融資的過程中，應該遵循市場規律，積極主動地轉變經營方式和投資方式，提高房地產企業融資效率，降低企業的融資成本，規避企業融資風險，促進房地產企業持續經營和健康發展。

參考文獻：

[1] 白建平.房地產企業融資渠道研究[J].財經界，2010，（1）.[2] 倪智勇.淺析房地產企業融資策略和融資風險控制[J].新會計，2010，（1）.[3] 李素紅，周維升，陳立文.房地產開發企業融資風險的研究現狀與展望[J].企業經濟，2010，（1）.[責任編輯 吳明宇]

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第五篇：企業財務風險

企業財務風險

第一段：在市場經濟條件下，幾乎所有的財務活動都有風險，財務管理的每一個環節都不可避免的要面對大小不同的風險。狹義的企業財務風險也稱籌資風險,主要是指在籌資活動中利用財務杠桿可能導致企業股權資本所有者收益下降,甚至可能導致企業破產的風險，本文試就企業風險的種類、財務風險的概念界定及其成因、防范企業財務風險的對策和降低財務風險的具體方法等問題。

第二段：如果說一家成功的企業就是不具有任何風險承擔但具有豐厚的利潤回報的，那么這個回答是錯誤的，也是不切實際的。這世上的一切都逃不過辯證，沒有十全十美的事。企業要想獲得利潤，就必須承擔風險。獲利越高，所承擔的風險也就相對越大。本文試就企業財務風險的規避和防范問題談些看法。

第三段：在市場經濟條件下，幾乎所有的財務活動都有風險，財務管理的每一個環節都不可避免的要面對大小不同的風險。因而厭惡風險，漠不關心并試圖逃避任何風險的想法，都是不現實的、不客觀的。在商品經濟的社會中，可以說財務風險與財務收益的大小是成正比的。如果有一個能獲得較大利潤的機會，風險又小，許多人都會去追求這個機會，那么得到的可能性就不會大，如果風險很大，使不少人望而卻步，那么少數敢冒風險者，才有可能獲得較大利益。當然，冒風險無疑包含著招致失敗的可能性。但是，這絕不等于說，不冒風險就能保證安全的財務狀況，有些管理者只能維持現狀、不敢冒任何風險，其實這種消極、保守的理財、經營思想，本身就潛伏著更大的風險，不進則退，不進取就必須冒被淘汰的風險，這是商品經濟的基本規律。總之，風險是必然的，我們應積極應對，而不應逃避。我們所能做的是在保證利潤的前提下盡可能的降低企業的風險。

Word操作題要求：

（1)打開操作文件夾高一Word練習“企業財務風險

（2）在第一段中句號的地方分段

（3)請將標題文本”企業財務風險“設為楷體、二號、加粗；

（4)請將第二段整段文字。”設為小

三、下劃線(單下劃線)、紅色；

（5)請將全文設置為首行縮進2字符，行距設為2倍行距；

（6）在第二段與第三段之間插入圖片（圖片位置在文件夾高一Word練習目錄下），圖片格式設置為四周環繞型；

（7）將文檔保存到文件夾高一Word練習目錄下，并更名為“企業財務風險—班級.doc”。