第一篇：強化監管，創新舉措，努力促進房地產市場健康穩定發展

強化監管，創新舉措

努力促進房地產市場健康穩定發展

---市場科在處部大會上的表態發言稿

各位領導，各位同事：

我表態發言的題目是《強化監管，創新舉措，努力促進房地產市場健康穩定發展》。2008年以來，市場科在處部的正確領導下，瞄準年初制定的工作目標，全面落實各項工作任務，重點解

決行業管理中突出問題，精心做好各階段亮點、熱點、難點工作，全方位履行科室工作職能，提升房管處在廣大市民心目中的形象。同時，不斷強化行業管理手段，更新工作理念，創造性的開展各項工作，先后出臺了《宿遷市住宅小區物業服務等級考核辦法》，《物業管理前期招投標管理暫行辦法》等25份規范性文件，著力落實好房產新政，積極促進地方經濟“保增長，促發展”，并采取不定期檢查、聯合各部門專項檢查等手段，加強房地產開發、物業、評估等行業管理的檢查力度。尤其是在市區范圍內對房地產銷售項目實行“棋盤式”管理，取得了一定成效，有力的凈化了房地產市場。市場科在2008年雖然做了一定的工作，取得了一些成績，行業管理中一些不規范行為得到了規范，群眾滿意度有所提升。但是，我們也清醒地認識到，在日常的管理工作中仍存在一些問題和不足，主要表現在商品房竣工交付中違規現象時有發生，房地產評估市場整治力量投入不足，整治效果還不明顯，物業服務水平還有待進一步提高。這些，都需要我們下大力度去整改去改善去提高。2009年，我科將從以下幾個方面著手，做好房地產市場管理及其他各項工作：

（一）建立健全房地產市場預警預報機制。今年，我們將積極應對新的經濟形勢下房地產市場的管理，加強對市區房地產市場信息和基礎數據的統計、整合、分析，進一步完善市場信息報送、發布制度，及時、準確、全面地采集房地產業發展中的動態數據，進行科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決。將要進一步加強房地產市場監管，對每個開發項目實施全過程的跟蹤監管，及時準確掌握每個項目的開發運行情況。建立房地產市場預警預報機制，建立應急預案和突發事件處理機制，及時應對可能出現的市場風險和群體性事件。

（二）建立房地產預銷售資金監管制度。為防止預售資金被挪用，今年，我們將借簽其他城市一些好的經驗和做法，加強預售環節監管，建立和推行預售資金監管制度。建立政府全程監管開發商預售資金使用情況，初步計劃擬將開發商的預銷售房款存入銀行指定賬戶，對開發商的預售款進行監管，形成對開發企業的引導和約束。

（三）加強維修資金的收繳和使用管理。去年7月1日起，市區調整了維修基金的收繳方式，由專戶銀行收取維修資金，不再由開發企業代收代繳。為進一步加強維修資金管理力度，今年，我們將出臺《宿遷市市區住宅專項維修資金使用管理辦法》，對維修基金的使用范圍，申請程序和相關手續等作了詳細規定，以便維護業主的合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用

（四）加大市區物業管理檢查力度，規范物業管理市場。今年將注重建立健全檢查長效機制，在每月對物業小區開展精品城市檢查工作的基礎上，將采取夜間突擊檢查、不定期和定期檢查、明查暗訪等形式加強對物業企業的經營行為實行動態量化考核。同時，做好住宅小區物業服務等級考核工作，對市區住宅小區在整體環境、服務質量、服務收費等方面進行考核，并建立考核臺帳。對服務質量不高的投訴較多的，記入不良信用檔案，限制其在市區物業招投標活動，直至降低資質，清出物業市場。

我的發言完了，謝謝大家。

第二篇：創新思路強化監管促進房地產市場健康穩定發展

創新思路強化監管促進房地產市場健康穩定

發展

尹克城

?2013-04-12 15:47:17來源：《中國房地產》綜合版2013年第03期

連云港市地處江蘇北部，是一個欠發達的地區，但由于憑山臨海，城市環境優美，宜居宜游，房地產開發建設的水平高于周邊兄弟城市，房價亦較同類城市偏高，是住建部日常監控的90個重點城市之一。近年來，我市認真貫徹落實國家和省關于房地產市場調控的政策規定，加大房地產市場調控和監管力度，房地產市場實現了平穩健康發展，呈現出階段性供需平衡的發展態勢。

一、嚴抓房地產市場調控措施的落實，全力促進房地產市場健康平穩發展

在市一級管理上，連云港市政府建立了一整套機制。完善以分管副市長任組長的房地產市場調控領導小組，堅持定期召開領導小組成員聯席會議，分析研究市場形勢，制定和完善調控措施。同時，把穩定房價、加強房地產市場調控納入縣區政府經濟社會發展目標進行考核，強化市、縣政府穩定房價的主體責任，并加強督查落實，確保效果。根據國家、省關于房地產市場調控的有關要求，連云港市政府制定了新建住房價格調控目標，即市區新建住房價格增幅不高于市區城鎮居民家庭人均可支配收入增長速度，并按時向社會進行了公布。圍繞這一目標，出臺了《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》，對房地產市場調控措施進行了細化，并將房價調控作為物價調控內容之一納入了市政府工作目標考核，有效促進了全市房地產市場平穩健康發展。

連云港市充分發揮房地產市場調控領導小組成員的合力作用，全方位監管房地產開發項目用地的規劃、建設、銷售以及融資、稅收等環節，嚴格執行差別化住房信貸政策，積極支持首套自住購房需求，打擊投機性購房，抑制投資性購房。目前連云港市大部分金融機構對首套房貸款的首付比例不低于30%、利率執行基準利率，且上浮幅度不超過基準利率的1.1倍，二套房住房貸款首付款比例不低于60%、暫停發放第三套及以上住房貸款。稅務部門嚴格執行個人轉讓不超過5年的普通住房營業稅全額征收營業稅和個人所得稅政策，并且對出售自有住房在一年內重新購房的納稅人不再減免所得稅，并積極推進土地契稅清欠，切實把國家、省出臺的宏觀調控措施落到實處。

在住房用地方面，連云港市政府加大了普通商品住房用地供應力度，對保障性安居工程用地實行計劃單列，從2011年12月以來，市規劃、國土部門對歷年批準尚未開工建設項目的規劃和供地情況逐宗進行“回頭看”，開展了清理閑置土地和清繳土地出讓金專項行動，形成了促進房地產市場健康發展的工作合力。為了加強監測預警、穩預期，連云港市一是定期編發連云港市房地產市場月度快報、季度報告，加強房地產市場分析研判和動態監測工作，并通過連云港房地產網、連云港市住房局政務網，及時發布市場信息；二是加強房產信息化建設，建立了商品房預售資金監管、商品房網上備案等多個信息系統；三是建立全市統一的個人住房信息系統，為加強和改善房地產市場調控提供基礎數據支持；四是通過與新聞媒體部門溝通交流，加大媒體對調控政策措施的宣傳，引導老百姓樹立科學的住房梯度消費觀念，穩定市場預期，形成良好輿論氛圍。

二、重抓監管手段創新，力保房地產市場秩序規范有序

我市較早地建立起商品房預售資金監管制度，對新建商品房預售資金全部納

入監管。通過預售資金和售后質量保修金監管，有效地防止了開發商隱性炒房、“爛尾樓”以及因房地產開發企業破產、解散、離開本地等原因怠于或無法履行保修責任時的商品房維修問題。嚴格商品房預售許可審批和價格備案管理。建立并嚴格執行商品房“一房一價”和備案制度，對取得預售許可的商品房項目，監督房地產開發企業一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。將每套房屋單價納入商品房預售方案申報范圍，做到申報價格、房地產網上價格、售樓處現場公示價格三個價格一致。商品房價格一經備案后原則上不得調高，開發企業需調高預售價格的，必須重新申報，并說明調價的原因和提供相關材料或依據。同時，嚴格申報價格審查，在申報房屋價格明顯高于同類地段房屋均價時，約談開發企業負責人，必要時要求開發企業到物價部門進行價格審核，引導開發企業理性定價。上述舉措有效地抑制了開發商隨意定價、頻繁提價行為。

在打擊炒房方面，我市還實行了預售商品房退房搖號公開再銷售制度，規定預售商品房合同經備案后，雙方需解除合同的，所退房源均需面向社會經過公示和抽簽的方式進行公開再銷售，銷售價格不得高于原合同成交價格。經公示的商品房退房房源，開發企業不得指定認購，也不得拒絕他人認購。凡出現上述行為，該房源一年內不得辦理轉移登記。該制度從2010年7月份實施以來，堅持每月公開搖號銷售一次，較好地遏制了個人炒房和開發商隱性囤房，對穩定房價發揮了良好作用。同時，嚴肅查處房地產違法違規行為，對違規預售、擅自發布商品房預售廣告、非法收取定金或預售款、捂盤惜售、信息公開不及時不準確的房地產開發企業以及房地產經紀機構，嚴格查處，下達整改通知，并公開予以曝光，對違規行為采取行政處罰措施。

三、強抓保障性住房推進力度，力求房地產調控體系科學完善

保障性住房建設既是民生工程，也是房地產市場調控體系的重要組成部分，不僅可以增加住房供應量，而且對平衡市場預期、穩定房價具有重要作用。我市通過集中建設的方式，市區先后開工建設了茗馨花園、茗怡花園、茗異花園、茗泰花園等多個保障性住房小區，建立了以廉租房、公租房、經濟適用房為主體，以限價商品房、人才安置房為補充的多層次住房保障體系，僅“十一五”期間全市就解決了29000多戶城市低收入家庭的住房困難問題。我市還推行配建制度，從2011年開始，將配建比例提高到10%。對不宜配建保障性住房的項目，繳納保障性住房易地配建費用。企事業單位申請集資建房項目，需同步配建部分廉租住房及公共租賃住房，以解決單位內部符合條件的困難職工住房問題。目前，市區已落實配建項目16個。

大規模開發建設的背后，需要大量的資金支撐，我市創新工作方法，建立了投融資平臺。2011年，我市組建了保障性住房建設發展有限公司，作為市區保障性住房建設的投融資平臺，注冊資本10億元，下屬二級資質的房地產開發建設企業和具備工程總承包二級資質的企業、物業服務公司各一家，現已展開實質性投融資運作。在保障性住房分配管理方面，連云港市各縣區均設立住房保障服務窗口，方便群眾隨時申請住房保障。在分配過程中，嚴格實行“三級審查兩輪公示”制度以及電腦搖號、電腦抽簽選房制度，做到了保障房房源、分配過程和分配結果“三公開”。同時，建立定期年審和退出機制，去年有110戶因收入和住房條件變化等原因不再符合條件而退出住房保障，初步實現了動態化管理。

（作者單位：連云港市住房保障和房產管理局）

第三篇：強化監管促進房地產市場健康發展

創新舉措 強化監管 促進房地產市場健康發展

隨著市場經濟的不斷發展，我市的房地產市場發生了巨大的變化，成交量逐年增加。根據房地產市場的變化發展情況，市房管局根據杭州的實際，創新舉措，建章立制，透明信息、嚴格執法，不斷加強對房地產市場的監督和管理，促進了杭州房地產市場的平穩健康發展。

一、建章立制，規范市場行為

應對房地產市場發展的新形勢，近年來市房管局先后出臺了《關于加強房地產中介代理房款監管的通知》、《關于進一步整頓和規范房地產中介市場秩序的通知》、《關于進一步加強和規范杭州市商品房預(銷)售經營管理的通知》、《杭州市房產管理誠信檔案制度實施辦法》、《關于進一步加強商品房（預）銷售管理相關事宜的通知》、《杭州市市區商品房預（銷）售合同網上備案辦法（試行）》等一系列規章和文件，形成了較為完善的房地產市場交易制度體系。這些規章和制度對開發企業和中介公司在各個經營環節應遵循的規則作出了全面的規范，如房地產中介機構不得違反的12類禁止行為，開發企業嚴格禁止的商品房預（銷）售違法違規行為，這些制度為開發企業和中介公司合法誠信經營提供了依據，對于規范我市房地產市場秩序，促進市場平穩健康有序發展發揮了重要作用。

二、透明信息，創新監管方法 開通商品房預（銷）售和二手房簽約合同網上備案系統，實現信息公開透明

2004年12月，市房管局率先在全國開通商品房預（銷）售合同網上備案系統，將本市市區范圍內新建商品房銷售納入該系統進行管理，并在房產信息網上將所有在售樓盤的預售許可、商品房銷售狀態、可售數量、預銷售進度情況等數據在網上即時進行公示，所有商品房預銷售信息一目了然。2007年1月，市房管局又正式對外推出了“二手房合同網上簽訂”系統，將中介公司的二手房買賣、出租信息實時反映在房產信息網上。目前，市民可以方便地通過房產信息網查詢、瀏覽所有杭州在售樓盤（包括預售樓盤與二手房）的動態市場行情，輕松掌握整個杭州市的房地產市場行情。

依托網上備案系統，建立完善誠信檔案

2005年3月，市房管局正式建成“房產誠信檔案”系統，誠信檔案將各類房地產企業和中介服務機構及執業人員的基本情況、經營情況、經營中的違法、違規以及受到的各種處罰情況等記入企業和個人的信用檔案，形成了強大的輿論監督體系，也為百姓選擇誠信的開發企業、中介機構、經紀人提供了參考。

誠信檔案搭建了市民曝光投訴、企業反饋的平臺，把知情、參與、監督權交給群眾。同時分月、季、年對有效投訴件匯總統計，量化后實行排名管理，向社會公示披露企業的獎懲信息，接受社會監督，以網絡為載體實現高效、及時的有效管理，真正起到了將開發企業和中介企業經營行為置于全社會監督之下，有效規范市場秩序的作用。

通過對透明售房網誠信檔案欄目與網上合同簽訂系統的關聯，加強對房地產企業經營行為的監管。對群眾投訴和反映的熱點、難點問題，開展執法檢查，并將檢查結果適時向社會公布或通過新聞媒體曝光，嚴格查處了違規行為。如2005年，市房管局根據網上單套、多套連續預訂排名，對各項指標均排名第一的金達房地產開發公司14套房源的違規銷售行為進行了核查處理，責令14套房源按開盤價重新公開銷售，金達房產一銷售人員被取消從業資格。

三、嚴格執法，加強違規處理

建立多部門執法聯席制度，成立了市房管局、建委、發改委、工商局參加的市房地產交易市場整頓領導小組，建立并公開投訴電話，方便群眾投訴。06-07年集中對市房地產預（銷）售情況、房產中介情況進行了專項檢查，市房管局作為房地產市場監管的牽頭部門，建立了房地產行政執法制度，組織成立了執法領導小組，定期對房地產市場進行檢查執法，建立多部門執法聯席制度，及時對房地產市場中出現的問題進行研討，完善行政執法制度。同時，對網上商品房預售合同連續預定、解除合同、投訴等情況由專人負責進行定期和不定期的監管：一是通過綜合信息系統透明售房網對房產開發企業的商品房連續預定、連續退房等情況進行重點監管，以杜絕房產開發企業利用連續預定、連續解除合同來達到“銷控”目的。通過每月、每季對連續預定、連續解除合同的房產開發企業進行排名，并對社會進行公示，對名次靠前的企業通過發放核查通知書要求限期整改。二是著重加強對誠信檔案的管理，利用網絡平臺將房產開發企業、房產中介企業的失信行為公之與眾，杜絕企業在法律空白的情況下鉆空子，損害消費者的利益。

人居展作為每年房產交易的一個重要平臺。市房管局每次都把人居展作為規范市場秩序的重要窗口，強調企業誠信經營、加強自律。如2003年第四屆人居展圍繞“倡導誠信，規范市場，促進杭州市房地產業持續健康發展”主題，倡導參展企業簽訂規范經營銷售行為“承諾書”。2008年、2009年的人居展上，又組織了開發企業開展的“誠信宣言”活動，要求開發企業、中介企業規范、誠信經營。

四、創新方法，確保交易安全

市房管局在市場監管中充分注意運用先進信息技術手段和合理的制度，創新方法，確保交易安全。

在商品房預（銷）售合同網上簽訂，通過技術手段確保了交易的安全。一是通過樓盤表的公示，杜絕了開發企業有房不售、一女二嫁等行為發生的可能；二是運用預定后十五天內不簽訂合同就自動取消預訂的技術手段限制了市場炒樓花行為；三是設置交易雙方當事人密碼的辦法，杜絕了開發商單方違約撤銷購房合同行為發生的可能；四是通過建立網上誠信檔案，市民群眾可以將自身在購房過程中碰到的開發商違規、不誠信行為在網上進行投訴，使開發企業的樓盤質量、銷售行為處于全社會監督之下。

在二手房合同網上備案系統中實現了房源真實性的核查。在二手房網上備案系統中，利用房產信息網和房產綜合信息系統的接口，掛牌房源將直接進行綜合信息系統的產權數據庫進行權屬信息的核查，將核查后具有房產權證的房源的地段、戶型、建筑面積、層次、掛牌價格等信息在網上刊登掛牌發布，而所有具有查封、抵押、凍結等限制信息的房屋將不能掛牌交易。確保房產信息網上掛牌的真實合法性，保證房屋交易的安全；

實行保證金帳戶制度，確保交易款項支付的安全性。我局已在2004年發布文件，要求中介企業在二手房代理過程中必須在銀行設立監督付款保證金帳戶。中介企業在代理房產辦證時必須提交由四方（銀行、買賣雙方及中介企業）簽訂的中介監督付款協議書，產權中心作為必收件進行審核。這一舉措有效地對資金進行監管，辦證交易行為的安全性，維護了買賣雙方的利益，維護了市場的有序、穩定。

五、加強監測，為調控提供依據

依托房地產市場信息系統，在數據統計分析上可以按照任意要求進行統計，如按房屋屬性能進行區位、土地等級、價位、用途、戶型面積、建筑結構的統計分析；價格分析上實現了簡單平均、加權平均和典型樓盤同質跟蹤比較，按照房地產價格指數理論，依托我局商品房預（銷）售合同網上備案系統和房產管理綜合信息系統，對房產交易信息進行整合、統計，編制房地產價格指數程序，建立月度房地產價格指數。全方位的價格分析為準確反映我市住房價格變動情況提供了依據。從2005年5月以來，按照住建部要求，按時上報房地產市場月報、季度市場分析以及各類專題分析。2008年10月，市房管局又建立房地產市場周報制度，每周對杭州及重點城市房地產市場動態進行研究分析。為加強對房地產市場的正確輿論引導，近年來，市房管局與杭州電視臺、杭州日報等媒體聯合舉辦“今日說房”和房產專欄，以及時、客觀的視角報道房產市場的情況，引導居民正確認識房地產市場調控措施和住房消費預期。

近些年，我市通過全方位、多樣化的房地產監管，建立了良好的市場秩序，保證了市民們可以放心購房，改善居住條件。

第四篇：強化監管促進房地產市場健康發展.

創新舉措 強化監管 促進房地產市場健康發展

隨著市場經濟的不斷發展，我市的房地產市場發生了巨大的變化，成交量逐年增加。根據房地產市場的變化發展情況，市房管局根據杭州的實際，創新舉措，建章立制，透明信息、嚴格執法，不斷加強對房地產市場的監督和管理，促進了杭州房地產市場的平穩健康發展。

一、建章立制，規范市場行為

應對房地產市場發展的新形勢，近年來市房管局先后出臺了《關于加強房地產中介代理房款監管的通知》、《關于進一步整頓和規范房地產中介市場秩序的通知》、《關于進一步加強和規范杭州市商品房預(銷 售經營管理的通知》、《杭州市房產管理誠信檔案制度實施辦法》、《關于進一步加強商品房（預）銷售管理相關事宜的通知》、《杭州市市區商品房預（銷）售合同網上備案辦法（試行）》等一系列規章和文件，形成了較為完善的房地產市場交易制度體系。這些規章和制度對開發企業和中介公司在各個經營環節應遵循的規則作出了全面的規范，如房地產中介機構不得違反的12類禁止行為，開發企業嚴格禁止的商品房預（銷）售違法違規行為，這些制度為開發企業和中介公司合法誠信經營提供了依據，對于規范我市房地產市場秩序，促進市場平穩健康有序發展發揮了重要作用。

二、透明信息，創新監管方法

開通商品房預（銷）售和二手房簽約合同網上備案系統，實現信息公開透明 2004年12月，市房管局率先在全國開通商品房預（銷）售合同網上備案系統，將本市市區范圍內新建商品房銷售納入該系統進行管理，并在房產信息網上將所有在售樓盤的預售許可、商品房銷售狀態、可售數量、預銷售進度情況等數據在網上即時進行公示，所有商品房預銷售信息一目了然。2007年1月，市房管局又正式對外推出了“二手房合同網上簽訂”系統，將中介公司的二手房買賣、出租信息實時反映在房產信息網上。目前，市民可以方便地通過房產信息網查詢、瀏覽所有

杭州在售樓盤（包括預售樓盤與二手房）的動態市場行情，輕松掌握整個杭州市的房地產市場行情。

依托網上備案系統，建立完善誠信檔案

2005年3月，市房管局正式建成“房產誠信檔案”系統，誠信檔案將各類房地產企業和中介服務機構及執業人員的基本情況、經營情況、經營中的違法、違規以及受到的各種處罰情況等記入企業和個人的信用檔案，形成了強大的輿論監督體系，也為百姓選擇誠信的開發企業、中介機構、經紀人提供了參考。

誠信檔案搭建了市民曝光投訴、企業反饋的平臺，把知情、參與、監督權交給群眾。同時分月、季、年對有效投訴件匯總統計，量化后實行排名管理，向社會公示披露企業的獎懲信息，接受社會監督，以網絡為載體實現高效、及時的有效管理，真正起到了將開發企業和中介企業經營行為置于

全社會監督之下，有效規范市場秩序的作用。

通過對透明售房網誠信檔案欄目與網上合同簽訂系統的關聯，加強對房地產企業經營行為的監管。對群眾投訴和反映的熱點、難點問題，開展執法檢查，并將檢查結果適時向社會公布或通過新聞媒體曝光，嚴格查處了違規行為。如2005年，市房管局根據網上單套、多套連續預訂排名，對各項指標均排名第一的金達房地產開發公司14套房源的違規銷售行為進行了核查處理，責令14套房源按開盤價重新公開銷售，金達房產一銷售人員被取消從業資格。

三、嚴格執法，加強違規處理

建立多部門執法聯席制度，成立了市房管局、建委、發改委、工商局參加的市房地產交易市場整頓領導小組，建立并公開投訴電話，方便群眾投訴。06-07年集中對市房地產預（銷）售情況、房產中介情況進行了專項檢查，市房管局作為房地產市場監管的牽頭部門，建立了房地產行政執法制度，組織成立了執法領導小組，定期對房地產市場進行檢查執法，建立多部門執法聯席制

度，及時對房地產市場中出現的問題進行研討，完善行政執法制度。同時，對網上商品房預售合同連續預定、解除合同、投訴等情況由專人負責進行定期和不定期的監管：一是通過綜合信息系統透明售房網對房產開發企業的商品房連續預定、連續退房等情況進行重點監管，以杜絕房產開發企業利用連續預定、連續解除合同來達到“銷控”目的。通過每月、每季對連續預定、連續解除合同的房產開發企業進行排名，并對社會進行

公示，對名次靠前的企業通過發放核查通知書要求限期整改。二是著重加強對誠信檔案的管理，利用網絡平臺將房產開發企業、房產中介企業的失信行為公之與眾，杜絕企業在法律空白的情況下鉆空子，損害消費者的利益。

人居展作為每年房產交易的一個重要平臺。市房管局每次都把人居展作為規范市場秩序的重要窗口，強調企業誠信經營、加強自律。如2003年第四屆人居展圍繞“倡導誠信，規范市場，促進杭州市房地產業持續健康發展”主題，倡導參展企業簽訂規范經營銷售行為“承諾書”。2008年、2009年的人居展上，又組織了開發企業開展的“誠信宣言”活動，要求開發企業、中介企業規范、誠信經營。

四、創新方法，確保交易安全

市房管局在市場監管中充分注意運用先進信息技術手段和合理的制度，創新方法，確保交易安全。

在商品房預（銷）售合同網上簽訂，通過技術手段確保了交易的安全。一是通過樓盤表的公示，杜絕了開發企業有房不售、一女二嫁等行為發生的可能；二是運用預定后十五天內不簽訂合同就自動取消預訂的技術手段限制了市場炒樓花行為；三是設置交易雙方當事人密碼的辦法，杜絕了開發商單方違約撤銷購房合同行為發生的可能；四是通過建立網上誠信檔案，市民群眾可以將自身在購房過程中碰到的開發商違規、不誠信行為在網上進行投訴，使開發企業的樓盤質量、銷售行為處于全社會監督之下。

在二手房合同網上備案系統中實現了房源真實性的核

查。在二手房網上備案系統中，利用房產信息網和房產綜合信息系統的接口，掛牌房源將直接進行綜合信息系統的產權數據庫進行權屬信息的核查，將核查后具有房產權證的房源的地段、戶型、建筑面積、層次、掛牌價格等信息在網上刊登掛牌發布，而所有具有查封、抵押、凍結等限制信息的房屋將不能掛牌交易。確保房產信息網上掛牌的真實合法性，保證房屋交易的安全；

實行保證金帳戶制度，確保交易款項支付的安全性。我局已在2004年發布文件，要求中介企業在二手房代理過程中必須在銀行設立監督付款保證金帳戶。中介企業在代理房產辦證時必須提交由四方（銀行、買賣雙方及中介企業）簽訂的中介監督付款協議書，產權中心作為必收件進行審核。這一舉措有效地對資金進行監管，辦證交易行為的安全性，維護了買賣雙方的利益，維護了市場的有序、穩定。

五、加強監測，為調控提供依據

依托房地產市場信息系統，在數據統計分析上可以按照任意要求進行統計，如按房屋屬性能進行區位、土地等級、價位、用途、戶型面積、建筑結構的統計分析；價格分析上實現了簡單平均、加權平均和典型樓盤同質跟蹤比較，按照房地產價格指數理論，依托我局商品房預（銷）售合同網上備案系統和房產管理綜合信息系統，對房產交易信息進行整合、統計，編制房地產價格指數程序，建立月度房地產價格指數。全方位的價格分析為準確反映我市住房價格變動情況提供了依據。從2005年5月以來，按照住建部要求，按時

上報房地產市場月報、季度市場分析以及各類專題分析。2008 年 10 月，市房管局又建立房地產市場周報制度，每周 對杭州及重點城市房地產市場動態進行研究分析。為加強對 房地產市場的正確輿論引導，近年來，市房管局與杭州電視 臺、杭州日報等媒體聯合舉辦“今日說房”和房產專欄，以 及時、客觀的視角報道房產市場的情況，引導居民正確認識 房地產市場調控措施和住房消費預期。近些年，我市通過全方位、多樣化的房地產監管，建立 了良好的市場秩序，保證了市民們可以放心購房，改善居住 條件。

第五篇：保持房地產市場健康穩定發展課題的研究報告

保持房地產市場健康穩定發展課題的研究報告

——主要以山東、湖南、廣西三省區為例

作者：中央黨校城市發展與城市治理進修班一組 | 來源： 學習時報

保持房地產市場健康穩定發展，是城市發展與城市治理的重要內容。今年年初，國務院專門發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4號)，各省區市相繼采取了一些措施。最近，隨著全國大中城市特別是一線城市房價的迅速上漲，房地產市場已經成為社會焦點，尤其在全國“兩會”期間成為第一大熱點話題。針對當前房地產市場的一些問題，我們調閱了一些資料，先后赴濟南、長沙、南寧實地考察，調研了解山東、湖南、廣西的房地產市場運行基本情況，與當地有關部門深入座談，回校后又進行了認真思考和充分討論。現將我們調研了解的有關情況和研究思考的初步成果報告如下。

對當前房地產市場形勢的基本判斷

房地產業是現代服務業的重要組成部分，一頭連著投資，一頭連著消費，直接關系到金融、建筑、建材、裝飾、家電、家具、鋼鐵、化工等50多個行業的穩定和發展，直接關系到老百姓切身利益，已經成為國民經濟的重要支柱產業。房地產市場能否保持健康穩定發展，不僅是經濟問題，也是民生問題、社會問題。

2008年11月，針對國際金融危機的沖擊，中央迅速制定出臺 18號文件，把加快建設保障性安居工程、保持房地產市場平穩健康發展作為“保增長、擴內需、惠民生”的首要措施，采取了一系列鼓勵和支持住房消費的政策，收到明顯成效。2009年，全國完成房地產開發投資3.6萬億元，銷售商品房9.4億平方米，實現銷售額4.4萬億元，分別比上年增長 16.1%、42.1%、75.5%。山東、湖南、廣西3省區認真貫徹落實中央政策，房地產市場迅速企穩回升，2009年共完成房地產開發投資4491億元，占其固定資產投資總額的13.8%，相當于3省區地區生產總值的8.25%;商品房銷售面積合計達12830萬平方米，實現銷售額合計達4156億元，增速平均分別超過30%、50%，有力地促進了居民消費，拉動了經濟增長。今年一季度，房地產市場承接去年快速發展的勢頭，投資和消費增勢強勁。全國完成房地產開發投資 0.66萬億元，銷售商品房1.54億平方米，實現銷售額0.8萬億元。魯、湘、桂3省區合計完成房地產開發投資 894億元，銷售商品房3365萬平方米，實現銷售額835億元，平均增速達 47%、59%、77%。

從北京、上海、深圳3個一線城市與濟南、長沙、南寧 3個二線城市商品房成交價格變動情況看：2009年，北京市由1月份的每平方米10486元上升到 12月份的 18204元，上海市由10902元上升到 20144元，深圳市由11459元上升到22304元，漲幅分別高達73.6%、84.8%、94.6%;反觀3個二線城市，濟南市由3960元上升到5192元，長沙市由3713元上升到4286元，南寧市由4291元上升到5890元，漲幅分別為31.1%、15.4%、37.3%。無論是絕對價格還是漲幅，二線城市與一線相差甚遠。

由此可見，2009年以來，雖然局部地區特別是北京、上海、深圳等一線城市房價上漲過快，但從全國特別是山東、湖南、廣西3省區的情況看，房地產市場運行狀況總體上是健康的，不僅對拉動經濟增長、帶動相關產業發展、實現“保八”目標發揮了重要作用，還有力地改善了人民群眾的住房條件，增加了就業機會，為維護社會和諧做出了積極貢獻。當前房地產市場存在的主要問題及成因

2009年7月份至今，全國房地產市場快速升溫，房價上漲偏快。這種上漲，從南到北，從東到西，遍及全國大中小城市。房價的漲幅，不僅遠遠高于GDP增幅，更高于老百姓收入增幅。加之中小戶型商品住宅比例過低，一套房子動輒過百萬、甚至幾百萬，不僅普通百姓買不起房，城市白領等中高收入群體也感到難以承受。另外，由于保障性住房供應不足，大城市相當部分的低收入群體無房可買、無房可租。這就導致房價問題成為社會熱點，再加上新聞媒體尤其網絡媒體高度關注，逐步轉變為社會焦點。這正是當前房地產市場的主要問題。

那么，這究竟是那些原因造成的呢?我們認為，這是經濟規律、中國國情、財稅體制、宏觀經濟環境、城市發展環境、社會消費心理等諸多因素綜合作用的結果。

經濟規律。一是供求規律。供大于求，價格下跌，供不應求，價格上漲，這是市場普遍規律。以山東為例，今年一季度該省竣工商品房675.6萬平方米，而銷售商品房1316萬平方米，其中期房978.2萬平方米，需求之旺盛可見一斑。最近，各媒體紛紛報道，北京、杭州等地出現“搶房”狂潮，甚至一套房源幾十人爭購，青島也出現“日光盤”。二是資產價格規律。世界各發達國家在經濟高速增長時期，隨著人們收入的增加，都有改善居住條件的愿望，加之通貨膨脹因素影響，資產特別是土地、原材料、房產的價格都是上漲的。當前我國仍處于經濟高速增長時期，從長期看，房價上漲不可逆轉。三是成本傳導規律。成本因素導致產品價格上漲是經濟活動的基本規律，面粉漲價，面包必然漲價，房地產也是如此。近年來，土地、鋼材、水泥、人工價格都在不斷攀升，加之房屋設計和建造中新技術、新材料、新工藝的強制性推廣應用也增加了成本，房價上漲在所難免。

中國國情。一是人口眾多。13億的人口基數，每年 1500萬的新增人口，主要集中在中東部地區的人口分布，日益小型化的家庭結構，都決定了長期旺盛的住房需求。目前全國城市每年新增家庭戶數1100萬戶，而新增商品住房大約 500萬套，遠遠不能滿足需求。二是土地稀缺。我國雖有960萬平方公里的國土面積，但適宜生產生活的并不多。為保證糧食安全，18億畝耕地紅線必須堅守。非農業用地中，刨除工業、交通、水利等用地外，可供建設城市住宅的土地就更少了。這使許多城市不得不做存量土地的文章，拆舊建新，而拆遷成本是相當高的。城市住宅建設用地資源的稀缺和拆遷成本高企，導致商品住宅用地價格飛漲，房價水漲船高。三是城鎮化進程加快。截至2009年底，全國城鎮人口6.22億，城鎮化水平46.6%，近5年城鎮化水平年均遞增0.9個百分點，這意味著每年1170萬人由農村轉移到城鎮。按2005年全國城鎮居民人均26平方米的住房建筑面積計算，每年需新增住房3億平方米。專家預測，這種快速城鎮化進程將持續15—20年。另外，全國每年還有 600多萬高校畢業生走上社會，大部分涌入大中城市，他們的住房需求是剛性的。

財稅體制。多年來，我國實行的是分稅制和“分灶吃飯”的財政體制，增值稅的75%、消費稅的100%、企業和個人所得稅的60%歸中央，營業稅、契稅、增值稅的 25%、所得稅的 40%歸地方。要增加地方財政收入，除發展工商業、獲取增值稅外，大力發展房地產和建筑業、獲取營業稅是地方政府的必然選擇。隨著中央不斷向地方下放事權，大量地方財政收入被用于教育、醫療、社會保障等，建設城市基礎設施、改善城市環境，只能依靠出讓城市國有土地使用權。加之單純“價高者得”的土地招拍掛制度，使推高地價、拉高房價，成為城市政府的選擇取向。

宏觀經濟環境。為應對國際金融危機，國家實施積極的財政政策和寬松的貨幣政策，成功地遏制了經濟下滑，保持了經濟平穩較快發展。同時，這也增加了貨幣供應量，使貨幣流動性比較充裕。然而，因國際市場不景氣，企業出口受挫，加之煤炭、石油、鐵礦石等重要原材料價格和工人工資不斷上漲，許多制造業企業利潤率降低，不少行業產能過剩，實體投資環境惡化，再加上股市投資風險大、收益低，以及國家鼓勵支持住房消費的稅收、信貸等優惠政策，使大量資金從實體經濟、從證券市場流向房地產市場。

城市發展環境。近幾年，全國所有城市都在不斷加大對城市基礎設施和公共服務功能的投入，尤其是大中城市投巨資建設地鐵、輕軌，改造道路，整修山體、河道、湖泊及濱海岸線，大搞園林綠化，城市環境有了很大改善。環境的改善，為城市土地、房產的增值創造了條件。同時，一些區域性規劃和城市規劃的制定實施，一些重大活動的承辦，使部分城市及片區發展潛力凸顯。比如，國家批準海峽西岸、遼寧沿海、長株潭、皖江規劃后，所涉及的廈門、大連、長沙、蕪湖等城市房價快速攀升;北京新規劃將通州定位為城市副中心后，通

州區房價由2009年7月份的1萬元飛漲到目前的 2萬元。北京奧運會、上海世博會、濟南全運會、南寧東盟論壇，都大大提升了城市品位，也使房價出現階段性躍升。

社會消費心理。“有恒產者有恒心”的傳統觀念，讓國人不愛租房愛買房;攀比心理、一步到位意識，讓國人不買小房買大房;買漲不買落的從眾心理，讓不少人跟風搶購。佑護子女的傳統觀念，使部分還不具備購房能力的年輕人，靠父輩資助提前買房。另外，受通脹預期的影響，相當一部分人通過購房置業來使財產保值增值，加之我國對房地產只是在交易環節征收契稅、營業稅、所得稅，對保有環節沒有征稅，使老百姓特別是有錢人更愿買房。保持房地產市場健康穩定發展的對策和建議

保持房地產市場健康穩定發展，對于促進經濟平穩較快發展、保障和改善民生、維護社會和諧穩定意義重大。正在我們對房地產市場問題開展調查研究、進行討論分析期間，4月14日溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署了遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。結合我們的思考，提出以下建議。

明確房地產市場調控的總體思路。從長期趨勢特別是住房供求關系看，房價總體上是上漲的，但短期內上漲過快，則會對經濟社會發展造成不利影響。必須把思想認識統一到黨中央、國務院決策部署上來，采取積極有效的措施，遏制房價過快上漲。我們認為，一方面，應切實履行政府社會保障職責，為該保障的家庭提供保障性住房;另一方面，應尊重經濟規律，綜合運用規劃、稅收、金融、土地等手段，不斷改進和加強市場調控，實行供需雙向調節，并區分不同地域、不同情況采取不同措施，防止房價大起大落，保持房地產市場健康穩定發展。

完善住房保障體系。在現行體制基礎上，進一步完善住房保障體系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困難群體，即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和經濟適用住房;面向既買不起商品房、又不符合廉租房和經濟適用房保障條件的“夾心層”，提供限價商品住房;面向新就業人員和外來務工人員，提供公共租賃住房;同時加快推進城市和國有工礦棚戶區改造，改善棚戶區居民住房條件;擴大住房公積金歸集范圍，力求覆蓋所有在職職工。對各類保障性住房實行嚴格的準入管理，建立健全申請、審核、公示、輪候、退出機制，對騙取保障房的予以公開嚴肅處理，嚴防產生腐敗，維護社會公平正義。

增加住房有效供給。各級政府應以滿足城市居民基本住房需求為出發點，組織編制住房建設規劃，科學確定住房供應規模和比例，特別是重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房的建設規模，把各類房源落實到建設項目上，落實到住房用地供應計劃中，向社會公布，穩定房地產投資者和消費者的心理預期。在此基礎上，組織有關部門認真實施住房建設規劃。同時，督促已出讓土地抓緊開工，督促在建房地產項目加快進度，盡快形成有效供給。

合理引導住房消費。針對旺盛的住房需求，必須加以合理引導和有效調節，總的方向應該是：讓買大房、多買房的人付出更大的支付成本和保有成本。在稅收和信貸方面，嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化政策，支持合理的自住性購房，抑制投資投機性購房。為打擊投機性購房，同時也引導居民合理的住房消費觀念，應積極探索住房保有環節的稅收政策，對擁有多套房產、大戶型房產的人課以高額稅收，或實行累進稅制，擠出部分存量住房，增加市場供給。要堅持正確的輿論導向，引導媒體客觀真實地報道房地產市場狀況，避免炒作。

探索改革財稅體制。為增加地方政府可用財力，同時遏制“土地財政”，應對現行財稅體制進行改革?？蛇m當提高增值稅、所得稅的地方分成比例，并把契稅改為中央和地方共享稅，同時把土地出讓金收入全部納入財政預算內管理，適當提高上繳中央財政的比例。這樣，既能為地方政府增加穩定的財源，降低對“土地財政”的過度依賴，也不至于大幅度減少中央財政收入。

切實強化市場監管。完善房地產開發經營管理機制，大力引導建設省地節能環保型住宅，不斷提高住房品質。加強商品房預售管理，維護消費者權益。嚴格執行房地產項目資本金要求，加強房地產信貸風險管理。整頓規范房地產市場秩序，依法查處囤地囤房、捂盤惜售、哄抬房價等行為。

因地制宜實施調控。各地在執行國家統一政策的前提下，應從當地房地產市場實際情況出發，采取差異化的調控措施，不要搞“一刀切”，上漲過快的要“控”，健康發展的要“穩”，市場低迷的要“促”。建設、國土、財政、稅務、金融等部門，應在各級黨委、政府統一領導下，按照職責分工，相互加強溝通，密切配合協作，形成促進房地產市場健康穩定發展的合力。

(組長：楊煥彩 山東省住房和城市建設廳黨組書記、廳長;組員：張恩亮 黑龍江團省委書記;唐昆 中國航空工業第三設計研究院黨委副書記、院長;高力 人力資源和社會保障部機關服務中心副主任;焦明啟 新疆兵團六師政委、五家渠市市委書記;周寧 中央政策研究室國際研究局巡視員兼副局長;劉建敏 西藏自治區文化廳黨組書記、副廳長;劉正東廣西壯族自治區百色市委書記、市人大主任;執筆人：張恩亮)