第一篇：房屋認購書的法律性質

房屋認購書的法律性質

在商品房買賣的實踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前先行簽訂房屋認購書、購房意向書等，約定雙方在一定的時間內簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數額的定金。認購書（包括某些意向書）在法律性質上屬于預約合同。

民法理論上將合同分為本約和預約。預約是指當事人雙方訂立協議，約定將來簽訂合同的合同，將來應當訂立的合同稱為“本約”。預約合同的成立和生效后，當事人負有將來要訂立本合同的義務。具體到房屋認購書，購房人與開發商簽約認購書后，雙方當事人負有義務，即在規定的期限內根據認購書的約定與開發商人簽訂正式房屋買賣合同，若未在約定的期限內訂立房屋買賣合同，有過錯方承擔預約合同的違約責任。但開發商在樓盤項目未取得商品房預售許可證前就與客戶簽訂認購書，此時訂立的認購書因違反《城市房地產管理法》強制性規定而不具有法律效力，屬于無效的合同，且過錯主要在開發商。

因此，如果購房人與開發商僅僅簽訂了購房認購書，但未簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同未成立，故不存在解除房屋買賣合同，即退房問題。但根據《解釋》規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且開發商已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同，而不是預約。雙方當事人應當按照認購、訂購或者預訂等協議約定履行其義務。

但根據《合同法》第94條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》（下稱《解釋》）、《城市房地產開發經營管理條例》（下稱《條例》）等法律、法規的相關規定，購房人因開發商違約，即在以下情形下行使解除權，解除房屋買賣合同，要求開發商退房還款：

（一）開發商逾期交房

除當事人另有約定的外，開發商遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未交房的，購房人有權解除合同。當然，購房人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未付款的，開發商也有權解除合同。但根據《合同法》第94條第（四）項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，守約方無須給予三個月的合理期限而直接行使解除權解除房屋買賣合同。

（二）開發商未告知購房人將該房屋抵押給第三人

商品房買賣合同訂立后，開發商未告知購房人將該房屋抵押給第三人，購房人有權解除合同。因為，根據《擔保法》及《物權法》等規定，房屋一旦依法設定抵押，即使房屋所有權過戶至購房人名下，若債務人不履行債務，債權人仍有權依法以該抵押房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋的價款優先受償。因此，合同訂立后，出賣人未告知購房人將買賣的房屋抵押給第三人，使得購房人所購房屋處于被抵押權人變賣或者拍賣的危險中，若抵押權人依法

行使抵押權，將導致購房人錢財兩空的情形。因此，在此情形下法律允許購房人解除房屋買賣合同。當然，如果購房人同意出賣人設定抵押，屬自愿承擔該風險。

（三）買賣合同訂立后，開發商又將該房屋出賣給第三人

房屋買賣合同成立后，開發商又將同一套房屋出賣給他人，不但對第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購房人的債權。因此，法律賦予購房人解除合同的權利，以維護自己的權益。

具有上述第（二）、（三）情形之一，購房人無法取得房屋的，不但有權請求解除合同、要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

（四）房屋質量不合格

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房人有權請求解除合同和賠償損失。但因房屋質量不合格而解除合同應由具有資質的鑒定部門對房屋質量作出鑒定，以確認房屋質量是否合格。

（五）面積誤差比絕對值超出３％或無法辦理所有權證

根據《解釋》第14條規定，開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，購房人不得請求解除合同。但如果面積誤差比絕對值超出３％，購房人可以請求解除合同，出賣人返還已付購房款及利息。

商品房買賣合同約定或者《條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。

第十六條

商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

第二篇：房屋認購書范本

編號：

***項目房屋認購書

出賣人：**************開發有限公司

電話：

認購人：身份證（護照）號：聯系地址：郵編：聯系電話：___________________________

第一條 認購房屋情況

房屋坐落：市____路_________小區期棟單元層室物業類型：【住宅】【商業】【車位（庫）】

建筑面積：_________平方米，使用面積_________平方米。（最終以政府核定的實測面積為準）

第二條 認購定金

認購人于本協議簽訂之日向出賣人交納定金人民幣___________元（大寫：人民幣_____ 拾 _____ 萬 _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 元整），該定金在雙方簽訂商品房買賣合同時自動轉為購房款。

第三條 價款及付款方式

（一）認購房屋按【建筑面積】【使用面積】計價，單價為人民幣________元/平方米，總價款為人民幣________元，享受優惠人民幣______元，最終房款為人民幣____ 億 _____ 仟 ____ 佰 _____ 拾 _____ 萬 _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 元整（大寫）。（房款總金額最終按實測面積進行相應調整）

（二）認購人選擇以下第種付款方式

1、按出賣人要求，于月全部房款。

2、按出賣人要求，于月民幣__________元，剩余房款人民幣元由認購人以商業貸款或公積金貸款支付，認購人應按出賣人指定時間及時辦理貸款手續。

第四條 合同簽署

編號：

認購人應在收到出賣人電話通知后的五日內，與出賣人簽訂《商品房買賣合同》，本認購書第一條、第三條作為雙方已協商確認條款直接寫入《商品房買賣合同》。

第五條 雙方其他約定

1、簽訂本認購書時，出賣人對認購人所認購房屋的審批及建設情況已如實告知，認購人完全知悉。

2、本認購書簽訂后，認購人所選房屋不得調換。

3、認購人未按本認購書第三條約定支付房款，或未按第四條約定與出賣人簽訂《商品房買賣合同》，均可視為其放棄認購。

4、認購人要求退房或放棄（含視為放棄）認購，是否解除本認購書由出賣人決定。出賣人同意解除的，所收定金及房款不再返還。出賣人不同意解除的，認購人仍需繼續履行。

5、除出賣人同意認購人退房或放棄（含視為放棄）認購外，出賣人將該認購房屋出售給第三人，認購人有權要求出賣人雙倍返還所收定金。

6、《商品房買賣合同》簽定后，本認購書效力自動終止。

7、認購人保證認購書中填寫的通訊地址及電話準確、真實、有效，如通訊地址或電話發生變更，應立即書面通知出賣人，否則，由此產生的一切后果由認購人承擔。

8、本認購書未盡事項（如：交房時間、質量標準、違約責任等其它事項），根據雙方最終簽署的《商品房買賣合同》及其相關附件確定。

9、本認購書經雙方簽章后生效。

10、本認購書一式三份，出賣人執兩份，認購人執一份，具有同等法律效力。

出賣人（簽章）：********房地產開發有限公司認購人：

法定代表人（簽章）：委托代理人：

日期：月日日期：年

銷售經理：置業顧問：

第三篇：房屋認購書范本

房屋認購書

出賣人（甲方）：聯系電話：買受人（乙方）：_______________________身份證（護照）號：_________________ 聯系地址：___________________________郵編：_______________ 工作單位：__________________聯系電話：___________________________

一、認購房屋情況

商品房坐落：________________（暫定名）

期單元室物業類型：（住宅/商業）

銷售面積：_________平方米，其中分攤的公用建筑面積為__________平方米（最終以政府核定的實測面積為準）

二、商品房價款

商品房銷售按計算（一般按建筑面積），每平方米價格為________元，總價款為人民幣__________元，計___________（大寫）。

享受優惠政策為_____________________，最終房款為元（大寫）。

三、認購定金：

乙方于本協議簽訂之日向甲方交納定金人民幣（大寫）___________元整，該定金在雙方簽訂《**市商品房買賣合同》時自動轉為購房款。

四、合同簽署：

乙方需在本協議簽署三日內，即年月日前交納首付款并與甲方簽訂《**市商品房買賣合同》及相關文件。如選擇按揭貸款方式，需在簽署《**市商品房買賣合同》當日辦理完畢貸款手續。

五、付款方式：一次性（）按揭（）公積金（）

六、付款計劃：

1、_____________________________________________________

2、_____________________________________________________

3、_____________________________________________________

七、雙方權利義務：

7.1在本協議第四條規定的乙方簽署《**市商品房買賣合同》的期限內，甲方有義務保留乙方購買該商品房的權利，甲方不得將乙方定購的房產銷售給第三方。

7.2在簽署《**市商品房買賣合同》前，如遇不可抗力意外事件致使客戶所認購房屋不能出售，甲方有權撤銷本協議，屆時甲方除將已收房款無利息退回乙方外，不再承擔其他責任。

7.3乙方若未按照本協議第四條及第六條所約定時間交款并辦理相關手續，則甲方無須經乙方同意即視為乙方自動退房并放棄本認購協議的所有權利，甲方可單方終止本協議，并將該商品房另行銷售，乙方所交定金不退。

7.4若乙方在簽定此協議并交付定金后要求退房，甲方不再返還乙方定金，并有權處置該房屋。若乙方在簽署《**市商品房買賣合同》前要求調房的，經甲方同意的調房，甲方向乙方收取調房費______元，且乙方應按調房后房屋的最新售價向甲方補齊房款金額。

六、乙方所定房屋房號、面積以政府最終審批為準；本協議約定內容與政府最終審批不符的，甲方不承擔違約責任。

七、乙方確認本協議中約定的通訊地址等聯系方式真實、有效、暢通，如聯系方式變更，乙方應當在變更后十日內書面通知甲方。甲方依乙方在本協議中約定的通訊地址向乙方發出書面文件，郵寄信件發出后第三日即視為送達。

八、本協議發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，按下列第____種方式解決。

1、向___________仲裁委員會申請仲裁；

2、向人民法院提起訴訟。

九、本協議一式三份，自甲乙雙方簽字并且甲方蓋章之日起生效，甲方持貳份，乙方持壹

份，具有同等法律效力。在雙方簽訂《***市商品房買賣合同》后，本協議效力自動終止。

甲方（簽章）乙方（簽章）：

經辦人：代理人：

電話：

_____年____月____日

電話：____年____月____日

第四篇：房屋認購書

房屋認購協議書

賣方:貴州盛世達房地產開發有限公司（第二項目部）(以下簡稱甲方)

買方:(以下簡稱乙方)

根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，甲乙雙方在互惠互利的基礎上,經過友好協商就乙方所購房屋，達成以下協議,并承諾共同遵守。

一、乙方自愿認購位于 鐘山區花漁洞花漁菜場昌宏大廈樓單元號的住房套.該住房建筑面積約為平方米, 每平方米單價為人民幣元.總人民幣元,(大寫:元整).二、乙方選擇第種付款方式:

1、按揭付款:首付總房款人民幣元(大寫:元整)按揭款%,人民幣元,(大寫:元整)

2、一次性付款:首付總款%人民幣元(大寫:元整)待房產證、土地使用證、契稅證分戶后一次性付清尾款人民幣元,(大寫:元整.3、分期付款:首付總房款%，計元,(大寫:元整)議定在交鑰匙時,付%,計元,(大寫:元整)辦理完證件后一次性補清尾款計元(大寫:元整)

4、其它方式

5、甲方保證配合乙方辦理房產手續

三、乙方簽定認購書當日，即年月日向甲方支付人民幣元，(大寫:元整).作為定金（與收據合并方可生效）。甲方替乙方保留房號日。在年月日內，乙方必須與甲方簽定正式合同。

四、乙方在第三條規定的時間內須與甲方簽訂正式合同，超過時限或在規定的時限內（含以其它原因）不簽訂正式合同的，視為乙方自動放棄，甲方有權對認購書的商住房另行銷售，定金不退還。

五、第三條規定的時間內，非乙方同意，甲方不得另行出售乙方認購的商住房。

六、本認購書一式三份，甲乙雙方各執一份，備案一份，具同等法律效力。備注：

甲方（簽章）：貴州盛世達房地產開發有限公司（第二項目部）

工商注冊號碼：5200002207397（2-1）乙方（簽章）：

委托項目代表人： 顏昌身份證號碼：

身份證號碼：***2ⅹ聯系電話：

聯系電話：***

年月日

第五篇：房屋認購書

【苑】內部認購書

出賣人（以下簡稱“甲方”）：房地產開發有限公司·項目部聯系電話：07-

買受人（以下簡稱“乙方”）：性別：

身份證號：___________________________________________聯系電話：____________________

郵編：___________________聯絡地址：

甲乙雙方經充分協商簽署此《認購書》。

一、認購房源簡況：

路交匯處【】______單元______層_______號，暫測建筑面積為________平方米，單價：元/㎡，合計總價為：人民幣__________________________元整。

付款方式：□一次性付款□分期付款□按揭付款

一次性付款優惠：____%，優惠額度_______________元；分期付款優惠%：優惠額度經上述計算，雙方確認該房源的認購價為：

二、乙方同意按下列方式向甲方交付購房款：

1、付款方式：

□一次性付款：總房款為人民幣元整須于認購書簽署之日一次付清；

□分期付款：首付房款（合同價的60 %）：人民幣元整，須于認購書簽署之日付清；中期房款（合同價的 30%）：人民幣日內付清；剩余房屋尾款（合同價的:人民幣元整,乙方須于接到甲方通知之日起（交房前）7日內付清；

□按揭付款：首付房款（合同價的___ %）：人民幣元整，須于認購書簽署之日付清；其余房款（合同價的___%）：人民幣款金額按銀行規定執行）。

2、乙方所交房款以甲方開具的收款收據為準。

三、甲乙雙方約定：

1、乙方所購的房屋面積最終以房產管理部門核定的建筑面積為準，按本認購書約定的價格據實結算，多退少補。本認購書所述購房款項僅指購買房屋本身的價款，不含其它費用（其他費用包括但不限于水、電、通訊、寬帶、有線電視、暖氣、燃氣的初裝費或入網費、集資費、運營費及國家規定的有關稅費等）。

2、乙方應按甲方安排的時間及時簽署《買賣合同》。

3、乙方如選擇銀行按揭方式，須于簽署《買賣合同》之前，通過銀行的資質審查。符合貸款條件者，須在接到甲方通知起署《買賣合同》。未通過銀行資質審查或未獲得銀行足額審批的，乙方必須于甲方通知后7日內用現金補足剩余房款。

4、乙方選擇銀行按揭方式付款，應在接到甲方通知后日內與銀行簽署按揭貸款合同，逾期不簽署相關按揭貸款合同者，甲方可將乙方的銀行按揭貸款金額，視為乙方逾期付款金額，并以此金額為基數，每天收取萬分之四的違約金。逾期超過 15 天者，視為乙方放棄選擇按揭付款方式，乙方須在7日內一次性付款；拒絕一次性付款者，甲方可以隨時解除與乙方的合同關系，并追究乙方之違約責任。

5、乙方未遵守本認購書第二條第2款、第三條第2、3、4款之約定，有逾期辦理相關手續、逾期付款、逾期簽署或拒簽《買賣合同》、未能足額按揭而不補足余款、按揭不成拒絕一次性付款等情形的，將視為乙方根本違約，則甲方無義務為乙方保留該房源，本《認購書》自動解除。甲方可將該房源另行出售，并收取乙方千分之五支付延期的違約金，同時可追究乙方的違約責任。

6、乙方應一次性填準認購書買受人的姓名，不得更名。

7、乙方保證登記姓名、聯絡電話、地址的真實性、準確性。乙方聯絡電話或地址如有更改，應及時書面通知甲方，以便甲方及時更正與備案，否則后果自負。甲方按照上述約定之聯絡方式發出掛號信或特快專遞，乙方收到之日或甲方郵件發出后第3日視為收件日期，甲方通知義務即履行完畢。

8、本《認購書》壹式叁聯，自簽署《買賣合同》之日起失效。

四、備注：

甲方：房地產開發有限公司（簽章）乙方：_____________________（簽章）日期：20___年_____月_____日日期：20___年_____月_____日

經辦人：_________________復核：_________________人民幣______拾______萬______仟______佰______拾______元整（小寫人民幣___________________元整）。