第一篇：常青藤商業街市場調研報告

常青藤商業街市場調研報告

第一篇客群

第二篇媒介

第三篇推廣

第四篇人員及費用

第一篇客群定位及分析

本次對常青藤商業周邊市場進行的實態調研，主要從長沙商業街宏觀環境、區域市場狀況及競爭市場入手，同時重點了解長沙綜合性商業物業、林科大特色商業街、高校商圈等項目發展狀況和趨勢，并以問卷形式進行了實地考察。

（一）調研目的全面深入調研，以獲知項目地塊的環境特征，即自然環境、人文環境、交通環境、商業環境政策要求及綜合市場環境，并以此為基礎，結合長沙商業街整體操作水平、商業發展狀況及其商業街的影響，并進一步明確項目開發規劃的前提條件，從而為本項目進行準確市場定位提供強有力的市場支持。

（二）調研時間

2011年4月25日～4月30日

（三）調研人員

本公司策劃部及市場部。

（四）信息來源

主要來自于常青藤商業街、芙蓉路商圈、橙子街區、林科大、師大墮落街等臨時消費群體，隨機選取路人進行市場調研。同時，利用長沙晚報、瀟湘晨報，以及區域市場多個競爭項目進行市場調研。

（五）調研區域

長沙市區，重點了解橙子街區商業和鐵道校區、電大校區商業結構、消費人群特性等。

（六）調研對象

同類可比性商業圈的路人、店鋪業主、購物消費者，并重點訪談了本項目周邊的潛在消費的客群。

（七）調研內容

1、長沙商業發展狀況和趨勢

2、區域市場狀況及競爭市場

3、項目消費者市場調查

（八）樣本容量

同類商業區6個、路人10余人、店鋪業主20余人，市區大型商場及商業店鋪20余家，不同形態的潛在客戶近100余人。

（九）信息整理

將得到的原始信息進行分析、歸納、總結，并做進一步提煉，在此基礎進行項目總體功能定位及市場定位的研究

二 市場數據分析

經過為期5天的市場調研，我司從客群的居住區域、職業、教育程度、年齡、月收入、消費習慣及頻率、首選購物場所等多角度、全方面進行調研，為常青藤商業街街的客戶群體的普遍性結構分析，偏好分析，消費心理，消費群體結構分析，提供數據上的支持。本次問卷以100人為基數，有效問卷為90份。

㈠客群特點分析

1.居住區域

長沙市的成熟商業圈與特色商業街均集中在河西高校、河東高校兩區，在市調過程中，比例分別為37%、33%。而常青藤商業街恰好位于河東高校商圈中心，潛在客流較大。

2.教育程度

調研可知，調查受眾教育程度較高，以在校大中專學生為主，總體比例高達56%。可見，年輕人為主力消費群體。

3.年齡

21-25歲之間的年輕人為消費主力群體，追求時尚、個性。

4.職業

在職業上，以學生群體及剛步入社會的年輕人為主，比例達55%。

結論：

客群以年輕人為主，學生為中的主力消費群。追求時尚、個性，較易接受新事物，群 體性較強，雖大部分無固定收入，但消費能力較大，購物支出金額較高。

㈡首選購物場所及特點分析

1.首選購物場所

47%的受調人群首選常青藤商業街，而緊鄰本案的橙子街區、對面門面新則分別占到28%、13%。

2.首選原因

在選擇原因上，有超過60%以上的受調人群因為時尚、個性、且價格合理等綜合性價比，選擇常青藤商業街。

3.喜歡的購物場所類型

業態全、價格合理、購物、娛樂兼具的綜合性購物場所的比例最高，為42%，品牌商場為25%，特色商業街為23%。

結論：

客群首選的商業街為特色商業街，業態全、購物、娛樂兼具，個性化、時尚性較強，且價格合理，容易為青年階層接受。由此可見，綜合性的時尚購物特色街最能滿足當下年輕人的購物

㈢購物習慣及頻率分析

1.購物習慣

需求消費是受調人群購物的主要動機。

2.購物、消費頻率

受調人群有高達35%的人周購物次數為2-3次，頻率較高。

3.購買品牌頻率

約有60%的消費者對名牌的熱衷度較小，屬于偶爾購買，而限制購買的主要原因則是因為價格過高、款式雷同率高。

4.單次最高消費額31%的消費者單次的消費額可達到300元，在學生族里應屬于較高支出。結論：

需求消費雖然是客群的主要消費動機，但是2-3次的高速消費頻率足以刺激消費。在品牌消費上，超過60%的消費者的購買屬于偶發性，而獨特性、價格則是制約消費的主要因素。第二篇媒介分析

一 長沙媒介一覽

傳統媒介:

本土：

瀟湘晨報、長沙晚報、三湘都市報

新興媒介:

網絡

派單

戶外

廣播

經常接觸媒體：

瀟湘晨報

長沙晚報

網絡金鷹955頻道

廣播車輛報站

二 媒介優劣分析

傳統媒介:

瀟湘晨報——覆蓋面廣，受眾群體跨度大，信息傳播速度快

長沙晚報——受眾群體首選的本地媒體，閱讀群體龐大，信息量大

新興媒介：

交通頻道電臺FM91.8—長沙最受歡迎的廣播媒體，實效性強、受眾面廣、傳播 速度較高。戶外廣告——市區中心LED、跨街、廣告牌等較醒目，傳播 時間較長，受眾覆蓋面廣。派單——個性宣傳單頁，全面詳細的解讀項目特色，達到點對點的宣傳目的。

三 數據論證

1.獲取信息的主要渠道

電視、網絡、戶外、廣播是大眾重要的信息來源，傳統的及時性傳媒已經不是大眾重要的信息來源。

2.經常閱讀的報刊都是受眾經常接觸并較易接觸的紙制媒體。

四 結論

通過以上分析可知：

在宣傳手段及方式上，我司將采取媒體組合投放的方式，以小眾媒體為輔，大眾媒體為主。以報刊為基點進行平面推廣；以林科大為軸心，輔以戶外廣告綜合推進；達到小投入、大產出、快速傳播的目的。同時，以特色個性主題活動加以推進，快速吸引受眾目光，以組合拳方式打開市場，贏得知名度與美譽度。

第三篇整合推廣因設計所有機密，在委托方產生正式合作協議后予以提供

第二篇：阜陽一人巷商業街市場調研報告

阜陽一人巷商業街市場調研報告

阜陽專業市場（街）市場調研報告————家紡類

◆ 阜陽現有市場調研（目的）

◆ 可比類市場調研

◆ 客戶群行為調研

一、阜陽現有市場調研（目的）

通過對阜陽市一些專業市場的規模、內外配套、經營業態及狀況、物業費用、租金范圍的詳細調查，為一人巷商業廣場的定位提供參考依據。

阜陽市地處皖西北地區，屬農業城市，工業基礎薄弱現正積極打造建設皖西北中心城市。而擁有各類專業市場不成正比。阜陽市場多側重于綜合型百貨市場及沿街道市場，其他類型的主題市場較少，作為單位規模較大的皖西北商貿城，瑤海大市場，潁匯農資大市場，匯鑫家居廣場主題類型上定位較準，市場經營較為成功，值得借鑒。

各市場根據自己的經營特點布局上，既相互獨立又相互協調，其

中日用百貨類鋪面自由分割，單位面積在40——60平方米左右。服裝類市場以產品集中布局為原則，單位面積在50——100平方米左右，建材裝飾類市場劃分在阜王路、人民西路、潁河東路（潁河閘東側）沿街鋪面集中經營沒有統一的專業市場，而瑤海建材大市場首開阜陽建材裝飾專業市場先河。總體來說建立專業市場布局合理、清晰起到相互融合，共聚人氣的作用，像阜陽市清河路數碼電子一條街，阜王路建材裝飾一條街，潁州路與潁河路交匯處自行車電動車一條街，勝利南路，民主路服裝家紡一條街。在城市的規劃建設中都向專業市場轉變，形成產業聚集市場旺，切合城市發展方向。

目前阜陽各類市場的經營在總體上不是那么先進，沒有一定的科學性與合理性。家居類專業市場在經營是采用廠商和經營戶直接進廠經營。市場統一管理，收費，形象推廣，在一定程度是減少了中間環節，降低了經營成本，而對皖西北商貿城，源豐大市場，順昌針織市場相對缺少專業性，不能進一步提升市場及產品品位。在市場上不能形成自己固定的消費群。

通過對瑤海，匯鑫裝飾家居類市場的市場調研。以上市場通過招進直接經營者，間接經營者等來帶動和興旺市場。實踐證明采用統一 管理，收費，推廣等經營管理手法是帶動和興旺市場有效手段，而浙江商貿城，阜王路裝飾材料等沿街鋪面是一定行業聚集而形成的出租類沿街鋪面，不能形成一定的專業市場功能。

出租類市場及專業一條街出租率約在85%——100%之間。經營狀況一般，租賃年限在1——5年左右，根據經營狀態的好壞，逐年提高租賃價格，這種逐年提高租賃價格的方法對市場所有者是一種長期回報，并能夠實現資產和資本的累計升值和增加。對沿街市場商鋪所持有者是投資的直接收益和資產增值。

二、可比類市場調研

我們未來將要建立的家紡市場，是一個專業性，品牌化，市場化的皖西北第一家專業家紡市場的交流交易中心，在確定可類比項目時我們看重對阜陽在規模和經營上較有借鑒和幫助的市場。目前確定的可類比項目有：

◆ 皖西北商貿城F區家紡市場

◆ 溫州一條街

◆ 匯鑫美居城

1.皖西北商貿城F區家紡市場占地3萬平方米左右，商鋪面積1500平方米，約有200間鋪面，單位面積在60平方米左右，共有40家左右床上用品經營戶進駐經營。皖西北商貿城市場規模大，市場性 強，采用統一管理，收費和零活推廣的方法，后期經營較為成功，市 場借助政府的大力支持，這對于促進市場的快速發展和興旺是非常有利的。招商方面也提供了相對與其他市場更優惠政策。該市場的整體規劃，分期實施的策略，專業的團隊經營管理及更多的招商優惠政策的做法是非常值得我們借鑒的。

2.溫州一條街是依托老城區東城墻建設而成一條綜合性街區，現

正全面統一對外進行招商，其招商分服裝、家居、針織、日化來進行綜合招商，其鋪位面積是40——60平方米不等，年租金3萬——4萬元，市場管理費暫定每平方6角。該市場實行統一管理，市場根據消費群對零散戶及小型經營者進行招商。

3.匯鑫美居城，在周邊幾家家居類商業業態遍布的情況下而建立。該市場采用統一管理、收費、開票、推廣等辦法。主要經營家具，家紡，家裝飾品等是一個大型的綜合性家居建筑形態一至三層市場鋪位以租賃為主，但經營家紡的商戶是根據每月經營額的13%收取費用（扣點），其市場定位為較高檔家居產品銷售精品展示為一體。該市場自開業以來就以較快的速度占領了市場，市場出租率約90%。市場根據消費群的一些特點，在后期的推廣中采用沿街合理分區，專業的經營推廣是我們借鑒的。

三、客戶群行為調研

我們通過走訪、咨詢、研究等形式，分析客戶群的一些特性，為項目定位方面提供一定的幫助。

目前，阜陽市家紡、布藝窗簾市場總體經營面積約16000平方米左右。主要分布在：皖西北商貿城約占30%，民主路、順昌商貿城約占25%，浙江商貿城及國貿、商廈、大樓、千百意、燕莎約占15%潁上北路約占10%，阜信大街多為散戶經營約占20%，經營的品牌主要有：盛宇家紡、羅萊家紡、東方刺繡、千色魚、圣布凡、夢潔家紡、水星家紡、恒源祥、紫羅蘭等三十多個品牌。通過市場調研60%的經營戶還是非常愿意選擇進入專業市場經營。

通過對家紡布藝經營戶的調研，發現客戶群對經營面積要求在30——100平方米左右，倉儲面積要求一般在20——40平方米左右。反映了零散的經營戶經營規模壯大，需要更為廣闊的發展空間，而現有市場分布的不合理不能使其得到更大發展空間，故目前正是抓住其市場空白，大力發展家紡專業市場且前景廣闊。

客戶群的年齡層次一般在35——45歲之間，他們較為理性，對于交通條件軟硬件設施要求高，對價格，收費，管理，配套，推廣相對重視。

相對于交通便利和車站等位置，客戶群希望經營場所有所靠近相對降低產品的流通運輸費用。

目前阜陽家紡行業的經營店面多集中在沿街及老市場內，呈零散 分布，較為混亂，交通人流對店面的噪音污染大，影響店面的形象，同時直入交通也不方便。客戶群另選店面希望能夠集中，直接出入方便，安全性能高。

此類客戶有積極向上的進取精神，敢于開拓創新和嘗試，經營不斷成長發展。選擇專業市場較傾向于規模和專業化，希望有一個專業化平臺。更重要的是希望有一個能夠提高自身行業形象的經營辦公場所，以滿足經營者的經營溝通需要，并以此提升自身檔次和產品形象。

說明：

招商部通過對阜陽家紡行業市場的調研，結合本項目的具體情況及優劣勢，在市場項目定位確定后，將遞交招商計劃。考慮到對項目的深入和延續，在不斷挖掘和招商的過程中可能會存在一些與本報告差異之處，我們將不斷作調整和整合，力爭做到更好，打造阜城專業家紡第一市場。

阜陽一人巷商業街招商部

二零零九年四月六日

第三篇：山西芮城風陵渡商業街市場調研報告

風陵渡商業街市場調研報告

風陵渡商業街市場調研報告

前 言

鑒于風陵渡商業街的整體規劃，經過我公司相關人員的初步調研，根據

整體市場的現狀和區域市場的特性，發掘項目的優點并加以專業發揮，對此項目的可行性、定位及營銷策略提供以下市場分析與建議。

一、基本市場情況

1、區域市場狀況

該地處三省交界的“金三角”地區，交通發達，輻射范圍廣泛，所覆蓋地區有：陜西潼關、河南靈寶、山西運城、芮城、永濟等地，所輻射的地區廣，但在房地產行業規范化上規模的專業市場卻處于初級階段以芮城縣為例說明：

芮城縣人口35萬，城鎮人口5萬多，人均年經濟收入在5000多元，商業主要集中在永樂路、洞濱大道一帶，主要是滿足本地消費市場。其商業市場呈以下特點：（1）由專業房地產公司開發；

（2）有百貨商場、超市等大型零售業態，超市（如盛寶潤發，面積2000多㎡，地上兩層）生意較好；

（3）現有品牌較少，全部為國內品牌（如紅豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鳥、森達、鱷魚），進貨渠道均在西安；（4）有酒吧、休閑屋等休閑娛樂場所；

（5）臨街門面面積一般在20㎡－80㎡，以50㎡居多；（6）租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之間；

（7）出現專業售房機構，地處當地最繁華地段，但現場布置簡陋、售樓人員不專、宣傳資料粗糙、銷售途徑單一，不能營造良好銷售氛圍

2、定向市場狀況

旗開得勝策劃

風陵渡商業街市場調研報告

(10)商鋪為磚混結構，不易分割；(11)經營模式是租賃方式的自主經營；

(12)住房租金與門面的租金相差不大，相差在15％左右，主要是 外來人口較多，住房較緊張；

(13)當地媒體有芮城電視臺、風陵渡開發區電視臺、《運城日報》、及《華商報》等。

開發區的主要人文環境和工、商業業態分布如圖

（一）所示：

二、項目自身情況

1、地理優勢：風陵渡經濟技術開發區本地處陜、晉、豫三省的交匯處，譽稱“金三角”地帶，南臨中華母親河——黃河之水陸要塞，連接運風高速和中條山，鐵路、高速、環城路等交通網覆蓋整個開發區，交通發達，山河秀美、地勢平坦、資源豐富，使商業街項目盡占地利之優勢。

旗開得勝策劃

風陵渡商業街市場調研報告

當地的商業中心已經形成，市場容量又小，該項目要成功，必須使本地的商業中心遷移于此，同時輻射潼關、永濟等地。這就需要便捷的交通，建議在商業街的南端興建客運站和物流集散中心，修筑與運風高速出入口之間的道路。

? “先易后難、分期開發”

該項目占地約10萬平米，規模較大，當地人口稀少，經濟水平低，而商鋪和住宅普遍供給不足，建筑檔次不能滿足市場需求，建議可先開發商業街十字以南至路口以北的南街臨街建筑。

2、項目定位

? 市場定位：由于收入和消費水平的限制，物業檔次不宜過高，但要高于當地現有的物業檔次，可定位為中檔物業，銷售價位可參考芮城縣以及周邊縣城行情。

? 目標客戶定位－區域內的商家和居民、其他所輻射覆蓋區域的從商人士和外來人口。

? 產品定位（位置如圖二所示）

① 小二層：樓下商鋪、樓上建成單元式套房居住，廚、衛俱全，兩間或三間為一套，也可帶獨立小院（根據地形情況確定），商業街以此類建筑為主，銷售時復式銷售。

② 獨院：分兩間兩層或三間兩層，為院落式建筑。即每院有兩個建筑主體，中間有一個小院子，前為商鋪，后為住宅。銷售時整院銷售。③ 開放式市場：彩鋼建造，內設攤位，按照一般的農貿市場建造，不宜過大，以300㎡為宜。銷售時只銷售經營權或租賃。

④ 單層純商鋪：此類建筑主要分布于開放式市場的周邊或臨街，采用開放式市場同樣的銷售方式。

⑤ 多層或小高層（綜合大樓）：位于商業街十字口，并附造裙樓（裙樓為三層建筑）如：西南口處建6層大樓，東南口處建9層大樓，旗開得勝策劃

風陵渡商業街市場調研報告

7、輻射范圍

在滿足當地需求的同時輻射潼關、永濟、芮城、靈寶甚至運城和西安等地

五、策劃方案

1、確定案名：商業街可憑借“風陵渡”本身的知名度為其相關物業確立案名。如：“風陵渡商業街”、“風陵渡汽車客運站”“風陵渡物流配送中心”等。另多層與小高層建筑，也可分別命名為“風×大廈”、“陵×大廈”、“渡×酒店”取首隱含“風陵渡”（僅供參考）。

2、銷售策略

? 培養市場氣氛

利用項目的一切條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引目標客戶的關注，為項目的銷售打下良好的市場基礎，具體操作內容包括： 硬件塑造 ①告知性展示

應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引目標客戶。②戶外廣告設置

戶外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設置上可以考慮，路牌、車身廣告等其它戶外媒體。③設置精美的示范單位―樣板房

通過對示范單位－樣板房的包裝設計，可有效彌補平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。

④銷售部與咨詢點的包裝：統一門店裝修、統一服裝、統一形象，咨詢點以三人為宜，其主要任務是散發宣傳彩頁、解答客戶咨詢、預約和集中客戶確定看訪日期，一般為每周兩次，各咨詢點交叉進行，配置看房

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風陵渡商業街市場調研報告

相對比較明確，如某些渡假村銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。

直銷方式：電話拜訪、登門拜訪、內部認購、單張派發。

直銷對象：本區域和周邊區域的政府官員和商界精英、廠礦企業

職工。

直銷人員：銷售人員、禮儀（形象）小姐。(5)DM郵寄

對于距離比較遠的客戶和未作過任何聯系的客戶，在上門拜 訪前先實行DM郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。

DM對象：周邊區域的政府官員、商界精英、廠礦企業職工。DM郵寄內容：風陵渡商業街單張簡介、風陵渡商業街投資秘笈。DM郵寄時間：于正式公開推廣前二星期左右。(6)入戶單張宣傳

向區域內尤其是政府部門和經營戶派發入戶單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購買。

3、宣傳策略

在本項目推出前期乃至整個銷售過程，要投放大量的廣告，結合多種傳播媒體，盡可能覆蓋所輻射的周邊地區，抓住兩個原則——顛覆性推廣和精確打擊，三個訴求階段——渲染視聽、吸引投資、擴大戰果，向市場營造一種“一次投資終生受益和居住、經商、休閑度假等一舉幾得”的概念，通過強有力的立體廣告效應，創造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業績。? 廣告創意及訴求

1、廣告創意

廣告創意是以“自然、自由、自得、懷古、繁榮”等，統領項目整體廣告的宣傳，強調開發區寬松、規范、悠美的投資和生活環境，體現項目的

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? 媒介的組合

以傳單、戶外廣告、電視為主，報紙、電臺為輔。并配合相關的公關活動，在新聞媒介上作顛覆性的報道。媒體選擇

(1)運城日報、三門峽日報、華商報 當地權威性報紙，發行量較大。

(2)山西電視臺、河南電視臺、開發區電視臺

當地娛樂、休閑場所較少，看電視是其主要的消遣方式。(3)戶外廣告和指示路牌

①首選戶外廣告牌

在商業街南口、靈寶、潼關、芮城、永濟、運城等地的繁華路段，租用大型戶外廣告牌作為主要推廣方式。②在項目附近做指示路牌 ③項目工地周邊圍墻廣告

利用戶外廣告的長期效應為項目營造市場效應和區域氛圍。④DM入戶單張

價格低，目標市場細分明確，宣傳有側重點，適合區域性宣傳。

六、政府支持

除享受現開發區企業的一切優惠政策外，各職能部門還應出臺相應的優惠政策，如：免五年的工商稅務等稅費和免費辦理戶口、保證供電、供水、治安等一系列優惠政策。

結 束 語

對于上述的項目建議，我公司認為通過我們的努力和雙方的緊密配合以及相關部門的大力支持，勢必能夠較大程度地提高項目的可操作性，提升項目知名度，成功地推向市場，又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎，并使項目成為區域的標志性建筑。

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第四篇：商業街開題報告

武漢輕工大學

畢業設計（論文）開題報告 2014屆

畢業設計(論文)題目：憶往昔-湖南沅水商業街設計

院（系）藝術與傳媒學院

專業名稱 藝術設計

學生姓名 姚 玄

學生學號 101703714 指導教師 陳 鯤 武漢輕工大學學生畢業設計（論文）開題報告表

教師意見：

指導教師簽字： 日期：

注：

1、課題類型：設計或論文。

2、課題來源：縱向、橫向或自擬課題，對于縱向和橫向課題并要用括號括起篇二：環藝畢業論文：商業步行街景觀規劃設計開題報告

畢業設計（論文）開題報告

題 目 “王府井”商業街景觀

規劃設計

系（院）年級

專 業 班級

學生姓名 學號

指導教師 職稱

開題報告填表說明 1.開題報告是畢業設計（論文）過程規范管理的重要環節，是培養學生嚴謹務實工作作風的重要手段，是學生進行畢業設計（論文）的工作方案，是學生進行畢業設計（論文）工作的依據。

2.學生選定畢業設計（論文）題目后，與指導教師進行充分討論協商，對題意進行較為深入的了解，基本確定工作過程思路，并根據課題要求查閱、收集文獻資料，進行畢業實習（社會調查、現場考察、實驗室試驗等），在此基礎上進行開題報告。3.課題的目的意義，應說明對某一學科發展的意義以及某些理論研究所帶來的經濟、社會效益等。

4.文獻綜述是開題報告的重要組成部分，是在廣泛查閱國內外有關文獻資料后，對與本人所承擔課題研究有關方面已取得的成就及尚存的問題進行簡要綜述，并提出自己對一些問題的看法。

5.研究的內容，要具體寫出在哪些方面開展研究，要突出重點，實事求是，所規定的內容經過努力在規定的時間內可以完成。6.在開始工作前，學生應在指導教師幫助下確定并熟悉研究方法。7.在研究過程中如要做社會調查、實驗或在計算機上進行工作，應詳細說明使用的儀器設備、耗材及使用的時間及數量。8.課題分階段進度計劃，應按研究內容分階段落實具體時間、地點、工作內容和階段成果等，以便于有計劃地開展工作。9.開題報告應在指導教師指導下進行填寫，指導教師不能包辦代替。10.開題報告要按學生所在系規定的方式進行報告，經系主任批準后方可進行下一步的研究（或設計）工作。篇三：高廣義開題報告

合肥師范學院本科畢業論文（設計）開題報告

（學生填寫）

注：本表不夠可增加空白頁。篇四：李欣蔚：開題報告

畢業設計（論文）開題報告

1、課題的目的及意義（含國內外的研究現狀分析）本課題主要對三峽廣場步行街的現有大型商業物業特性進行現場深入調查，調查的內容主要包括財務、建筑、地點、環境，以及租戶和業主情況等方面。商業物業主要分為辦公物業和零售物業兩大類，我們本次畢業設計的主要研究對象是零售物業。零售物業分為自用和出租兩種類型。出租類商業物業占零售物業的主體。零售商業物業就是直接向消費者提供小批量商品買賣的地方。在城市范圍內來看，最小體量是臨街商鋪，其次為傳統型商業街（例如重慶市三峽廣場）、綜合性商業街（例如重慶市萬達廣場、北城天街）、城市綜合體（例如重慶市瑞安新天地），體量依次上升。但上述商業物業還是集中在城市中心和城市生活區域。不過近年來國內也有類似國外低特價批發中心outlet購物中心，例如重慶市西部奧特萊斯購物中心，就是集購物、休閑、娛樂于一體的偏離城區的購物中心。

對于零售物業，及它的運營及管理方面，許多學者專家提出了各自的看法。

（1）對國內研究現狀的分析

對于大型的商業零售物業即shopping mall，張雪梅與孫肖麗將它定義為“規模一般在10萬m2 以上, 由專業管理商統一經營管理, 主要采取出租方式運營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復合商業業態。”并且認為它的主要特征有用地和建筑規模大，業態復合程度極高，交通通達性要求高，商圈輻射范圍廣，以及ma ll的建筑設計要求高, 尤其重視大型中庭空間的設計，經營管理復雜性, 服務管理專業性強等特點。

大。

重慶萬達廣場商業中心位于重慶市南坪，總建筑面積12.6萬平方米，引入萬千百貨、萬達院線、大歌星ktv、大玩家超樂場、國美電器等著名連鎖商業企業；商業中心擁有一條近500米長的室內精品步行街，引入屈臣氏、重慶小天鵝、寶馬城市展廳、棒約翰、星巴克等百余個品牌商家進駐經營。廣場集時尚、購物、休閑、娛樂、美食于一體，一站式滿足百姓的消費需求。重慶市城市綜合體購物中心重慶天地占地32,000平方米，總建筑面積約為84,000平方米。其由高低村落、文化劇場、吊腳樓、商業主樓及精品酒店五個精致建筑群落組成，實現購物與休閑的極致融合，打造全新國際時尚休閑娛樂地標。龍湖?北城天街”購物廣場運用國際商業前沿理念建造而成，建筑面積約為14萬平方米，是目前重慶規模最大、功能最完善的超大型購物中心之一，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體。北 [1][2] 而近年來這種大型商業物業在國內的發展十分迅速，可謂如火如荼，但集中位置中心還是在城市中心區域，且開發體量上相對較

城天街擁有3座休閑景觀廣場、2家大型生活超市、1家主力百貨，300余家國際一線潮流品牌專賣店、1個專業體育用品連鎖賣場、1座全國放映廳最多的五星級電影院、近千個泊車位的大型停車場。此類體量較大的零售商業物業選址與城市中心地帶，與所處位置人口、消費環境密切聯系。

對此，陳宏宇分析主要有以下原因一方面是投資商認為大型購物中心在我國剛剛起步，在我國擴大內需的政策和強勁的消費力支撐下大有可為，誰可以先聲奪人，誰就可以先占商機，所以要大要快；另一方面，政府部門對這種投資顯然持歡迎態度，巨大的投資將帶來巨大的經濟效益，甚至對提升整個地區優勢都有不小的影響力。[3]對于大型商業物業的這些特點，徐文芬經過調查分析出了目前我國商業物業發展主要存在的問題：經營理念和管理技術落后，商業物業重復建設，商業與地產的脫節，商業經營缺乏特色等問題。[4]閆愛華認為應對這些問題主要從以下這些方面入手：樹立先進的經營管理理念、提高物業管理隊伍的專業素質、利用制度規范市場秩序、實現商業與地產合理對接、準確定位商業經營方向、主體經營凸現特色。[5] 購物中心管理運營就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態,統一到一個經營主題和信息平臺上，需要四個方面的內容:招商管理、營銷管理、服務監督和物業管理。[6]商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理企業面對的服務對象是業主、租戶和顧客，其中，租戶和顧客群是流動的，不斷變化的，且來源不同、構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。[7] 因為大型商業物業，或大型購物中心無論在建筑結構、公共區域、所有權還是相關責任上都是十分復雜的，所以把購物中心管理簡單地視為物業管理或是商業管理都是錯誤的。它幾乎是一門邊緣學科，物業管理與商業管理的交織。不僅要保證水、電、暖、空調等設備的正常運轉，周圍環境的整潔與安全，還應該知曉店鋪經營知識，為各零售商提供信息服務和有參考價值的建議。[8] 商業物業的管理與一般類型物業管理的最大不同之處就在于商業物業管理的一項重要工作是要進行商業形象的宣傳推廣，不斷擴大商業物業的知名度，樹立 [9]良好的商譽形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。商業物業管理區別于其他物

業管理的根本特征，是其經營特質。商業經營是商業物業的核心。商業物業投資者關心的是最快、最大的收取投資回報。所以商業物業管理是為經營創造條件。理得再好也不會使業主滿意。

（2）對國外研究現狀的分析

以國外現有其零售物業發展情況作為研究對象，則發展較為前沿的地區主要集中在北美和歐洲國家。其零售商業物業包括獨立式建筑、根據體量來定名的傳 [10]商業物業經理的工作目的即達到業主的盈利要求，否則即使將設備和各類活動管

統商業中心（包括商業街、臨街商鋪、社區中心、傳統形式的購物中心、超級購物中心），還有專用中心，例如低特價中心、工廠批發和特色中心。

同時，從國外有關文獻可以看出商業物業管理的復雜性和對商業物業經理管理與執行能力的考驗。首先是商鋪的租金，hendershott 和shilling，meese 和wallace 研究了租金與房價之間的關系，結果顯示，在均衡的狀態下，房價應該等于未來租金現金流的折現值，尤其是就長期情況而言，在忽略稅后折現率的作用時，房價的增長率應該和租金增長率相同[11][12] 同時，為了研究消費者的心理，專家們量化得對購物中心的便利性進行了研究，因為消費者的時間和精力是有限的資源，如果要確保他們光顧，必須設計相應的零售環境。這解釋了這些零售發明的出現，如送貨上門，網上購物，eftpos，自動售貨機，windows自助結帳計數器。便利性即為減少或消除了一個可能發生的障礙。在零售領域的研究中，這些障礙被稱為成本。[13]此外交通方面的問題對客流量的影響也是很大的，尤其是在市中心步行街的零售區域，新的交通系統可使顧客購物更方便，避免了停車位缺少以及交通擁擠的問題。政府為了促進零售業的繁榮，使用新的地鐵系統目的就是促進購物。[14] 但由于歐美國家的市中心已相當繁華而擁擠，國外最經常討論的與購物中心相關的問題是城市購物中心的減少，商業功能城市的流向郊區。雖然有了新型軌道交通系統，交通問題（特別是停車的問題）仍非常顯著。經濟全球化的產物——國際零售連鎖店使得本地小型零售商難以生存，對新建網點和購物中心建筑的審美，也徹底改變客戶的購物行為。[15]（3）本課題的目的及意義

該課題目的是基于對重慶市宏觀經濟，重慶市主城區商業環境概況，沙坪壩區的宏觀經濟走向，分析沙坪壩地區經濟的發展趨勢，結合實地調查得出的三峽廣場主要百貨大樓商業物業現狀，從租金，商鋪組合，交通狀況等方面得出這些被調查的商業物業的優勢和劣勢在哪里，最終給該商業物業提出招商建議，以提高其出租率，實現其更大的收益。

本次調研的意義在于通過對調研得到的數據進行綜合分析結合三峽廣場現有商業物業本身特性，選定招商商鋪組合方案，調查方法為網絡收集資料法，實地考察法，調查問卷法，電話咨詢法等。得出的結論較為科學，可以給招商決策者理性的建議，規避一定的盲目招商所帶來的收益風險。

2、課題任務、重點研究內容、實現途徑

本課題任務是對三峽廣場步行街的現有商業物業（大型零售、餐飲、酒吧茶

座）特性進行現場深入調查。具體內容如下： 1）調查商業物業的財務特性，包括每平米租金或售價（分樓層和位置）、租金折扣方案及其他財務條件、可用于出租的面積、租賃期限要求、物業管理費、水電費等特性。2）調查商業物業的建筑特性，包括建筑結構類型、建筑面積、可分割性、各功能面積的配置及比例（包括營業面積、倉儲面積、管理辦公面積、設備間面積）、智能化水平、裝修水平、內部交通設計、空調等設備情況等。3）調查商業物業的地點特性，包括停車設施條件（地上地下車位數、收費水平、智能化水平）、配套設施（銀行、商務中心、展覽廳等）、對外交通設計、景觀質量。4）調查商業物業的環境特性，包括與主干道、交通樞紐和設施的接近程度，公交線路及站點距離，周邊配套設施類型和距離，日間行人密集程度等。5）現有租戶或業主情況：經營戶數、面積、商業類別、所在樓層等。視時機進行租戶、業主訪問。

重點研究內容主要是調查商業物業的財務特性，包括每平米租金或售價（分樓層和位置）、租金折扣方案及其他財務條件、可用于出租的面積、租賃期限要求、物業管理費、水電費等特性。以及現有租戶或業主情況（經營戶數、面積、商業類別、所在樓層等），并且視時機進行租戶、業主訪問。

實現途徑包括，理論知識準備、制定調查計劃、準備調查表格，現場初步調查，調查數據資料整理，現場重點調查、補充調查，調查數據資料整理、完善，對調查數據進行整理歸納并作市場現狀分析（配以文字、圖表、照片、計算），繪制對象物業區位分布平面圖，攝制代表性物業外立面、內部空間，該片區商業物業市場新機會發現及投資潛力分析，報告總結。

第五篇：商業街調研報告

主題商業街調研報告 調研時間：

2017年2月4日

一． 調研地點：

海門購物文化廣場、大悅城五號車庫、大悅城騎鵝公社等3個主題街區。

海門購物廣場調研小結：

建筑基本形態：市場類、沿街商鋪。街區基本造型：屬于傳統一字型排列街區

街區簡介：街區全長為100米，橫跨3.5米。，頂高4.5米左右，整體裝修風格為綠色花紋底簡歐風格。

1.型與形，包括建筑基本形態，街區基本造型，街區動線設計，動線基本長度與寬度，動線節點位置的選取特點，如何氛圍營造，店鋪基本面積及進深，店鋪房型主要類型，天地墻的選材與布置，街區的大致面積。

2.街區主題，經營什么業態，相鄰及相近商鋪經營的關聯性，街區業態分布的基本比例，業態與主題的關聯特點，租金概況。、5號車庫：

全國首個以手作藝術為基調的室內街區

以西方車庫文化為積淀，以臺灣誠品書店、方所書店為參照模板，目標客群直指25-35歲都市新貴。

業態組合：整個車庫內部為“H”型挑空布局，車庫分為上下兩層（1F：書店+設計師零售+手作工坊；2F：書店+餐飲）；5500平方米錯層空間；5000米慢速情懷街；1家情懷書店；1家花店；6間設計師工作室；6家精致下午茶；13間手工作坊。其中，80%品牌首次進駐天津；27家店鋪全部首次在購物中心亮相。進駐品牌：川上陶藝、玲瓏窯、山間集、西廂、米有沙拉、純粹咖啡、今日閱讀、花也、大聲音樂、梵谷、ta.lk、又見梵高、弄湯、離弦、全愛工匠、物末、imakokoni、尤木YVMIN、落、3D.JP、野人牧坊、治音師、RE調香室、流FLUX、miss me、best+dessert、歸拙小筑，80%品牌首進天津。

街區特色：一層廣場區域設計為梯田造型，供路人落座沉思。

充分利用通道，將其打造成為“車庫美術館”，用來迎接未來豐富多彩的個性藝術展覽。