第一篇：商業地產市場調研內容

商業地產市場調研內容詳解

商業房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性，更需要在開發前期進行市場調查和研究，以期對項目進行正確定位。但是，從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。

商業地產前期調研要考察的主要有經濟環境的分析和研究、區域城市結構調查與發展規劃、商業發展規劃和政策研究、區域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容，希望和大家一起探討

一、經濟環境的分析和生活結構研究

開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究，尤其是商業房地產項目，在開發商業房地產項目時，對經濟環境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。

◆總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等

◆GDP發展狀況及產業結構情況

◆全社會消費品零售總額

◆全市商業增加值

◆城鄉居民的人均可支配收入

◆城鄉居民儲蓄存款余額

通過對統計局和城調隊定期公布的數據進行連續3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發展的總水平。有些資料通過統計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區域城市結構調查與城市發展規劃調查

所在區域城市的結構對商業房地產的開發有重要的意義，在傳統商業區不論是同業態的聚集經營還是不同業態的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區域的位置若在行政、經濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發揮出來，由于人流集中自然能形成商業的經營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

◆公共設施狀況

◆交通體系狀況

◆道路狀況、通行量

◆城市性質與功能特點

◆各項城市的機能

◆城市規劃

通過對區域內實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區域城市結構機能的調查，了解該區域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環境的現狀以及將來的發展規劃。例如，交通網的開發計劃，交通網密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素；城市發展規劃對商業將來的發展非常關鍵，諸如大型社區的發展計劃以及商業區建設計劃將直接對項目的規劃以及未來的經營產生重要影響。

三、商業發展規劃和政策研究

每一個城市發展都有發展的規劃，商業布局和規劃也是城市機能完善的標志，為增強城市商業網點規劃管理的科學性、權威性，擴大規劃工作覆蓋面，國家加強了對商業網點的建設規劃和監管

例如，北京市商業委員會關于商業網點的規劃不僅考慮目前商業布局特點，而且結合城市發展對限制地區的限制項目都有明確的規定：特別鼓勵在四環路周邊發展大型專業市場、批發市場和新型零售業為主的商業圈；新發展的居住區，10-15萬人要規劃建設一個地區級商業中心；地區級商業中心1公里以外的居民區，原則上居住人口1-3萬應有一個綜合性的社區商業中心。這些都是結合城市發展實際情況提出具體的建設性要求。

四、區域零售業結構的市場調查與分析

如果說前面所要調查的內容主要是宏觀經濟形勢、政策等方面的研究，那么區域零售業結構則是區域零售業實際情況的調查，在通常意義上是我們常講的商業普查。它不僅反映區域內零售業經濟活動的指標和商業特征，而且其綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定位、業態設計、經濟效益預測提供定性的參考分析。

◆地區間的銷售動向

◆業種別的銷售動向

◆商業地區間的競爭狀況

◆大型主力店的動向 以上內容的取得必須通過商業普查，對區域內經營商戶從經營內容、商鋪面積、租金、員工數量、營業額、經營狀況、存在的問題、發展和經營動向等進行調查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結論。

五、典型性調查與研究

對大型商業區進行市場定位和商業功能建議，在初步的市場定位和業態規劃基礎上，除通過哈夫模型和損益計劃等經濟效益分析方法進行預測和評估以外，對城市所在地同類型業態收益狀況進行調查和了解也非常關鍵。對大型商業區的規劃，可以選擇本區域百貨商場、超市、專業市場、餐飲、娛樂等主要從規模、提供的產品或服務、客流量、交通來源等幾個方面來分析現狀及結構特點，以便做競爭分析，對以上典型業態要分析每種設計業態的收益狀況。

六、未來商業地產的供應量分析

在一個區域內做商業地產，必須首先調查該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計，對許多開發商來講，以前在開發住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業不同，它最終取決于租賃和銷售后的經營如何去支撐。所以，不論是經營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。

在前期調查中，首先應考慮區域的規劃情況，了解其規劃的規模、開發的時間等。商業地產的供應量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業做多大，做什么。在《城市居住區規劃設計規范》中，明確規定了居住區人口規模和商業配套的面積，對公共服務設施的控制指標，即每千人商業服務建筑面積700-910平方米；社區服務每千人指標59-464平方米；金融郵電每千人指標60-80平方米，以上合計819-1454平方米。根據具體項目的不同，規劃部門對商業面積的開發要求以及建筑形式的要求不同；對于開發商來講，在具體開發中，應根據實際情況，選擇好開發時間。開發太早，會由于居住人口規模沒有達到基本需求，導致消費需求不足，租賃經營不理想；開發太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業機會。如天通苑，由于一開始沒有發現商業價值，商業開發比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發現商業價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發的商戶。所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊商業的規劃以及居住區商業配套、開發的時間進行調查和分析；對已經開發的居住區商業配套的情況、業態的構成進行綜合分析?，F在房地產的開發已經完全市場化運營，我們開發的目的不僅要實現市場價值的最大化，而且要實現社會效應的最大化。

七、消費者消費行為的調查與研究

消費者的消費行為研究又稱生活結構研究。對其調查和研究的目的主要是收集該地區內消費者生活形態的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。

1、人口結構

人口結構主要依據年齡、性別、教育程度、職業分布等進行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結構調查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結構的變遷進行預測。如在區域內規劃建設高校，人口的增加的速度和人口結構變化將非?？欤瑢⒅苯佑绊懻麄€區域的消費行為，而且對業態的設計產生重大影響。

2、家庭戶數構成家庭戶數構成是人口結構的基本資料之一，可依據家庭戶數變動的情形及家庭人數、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解，進而可以由人員構成比率，洞悉城市化的發展與生活形態的變化。如這幾年通州區許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領，在短短時間內擴大了人口規模，而且家庭結構和戶數完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領以2人家庭模式居多。

3、收入水平

根據收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。

4、消費水平

消費水平是地區內消費活動的直接指標，對零售業來說是最重要的衡量指標。據此可以了解每一個家庭的消費情形，并針對消費內容依據商品類別劃分，這樣可以計算出商圈內的消費購買力的概況。

5、購買行為

分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經常在哪里消費以及消費的主要商品和服務；二是知悉選擇商品和服務的標準，以便對該地區的消費意識作深入探討。

6、交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進入家庭，人們交通方式變化，由此導致了消費者的購物習慣以及選擇的消費內容。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業態、業種的需求在路上花費的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。所以，對區域內消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。

八、立地條件研究

除對區域內各種因素進行研究外，具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規劃商業周圍的環境和其本身的因素對商業經營的影響。所謂一步三市，立地差之毫厘，會導致業績失之千里。

一個商店的立地力，首先和他的周邊環境密切相關，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。

1、道路類別

道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業干道。像王府井大街是全國著名的商業干道；朝外大街兼具有商業干道和交通干道的雙重功能。對商業選址來說，商業干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通干道。

2、顧客是否容易達到商業區

除了道路類別以外，還要考慮道

第二篇：商業地產市場調研表

奇臺民主路時尚地下街調研表

1、你的性別：

A、男B、女

2、你的年齡：

A、15--25B、26--35C、36-45D、46--553、你認為地下街有什么優勢：

A、價格便宜B、冬暖夏涼C、人流量大D、其他

4、您平時都在哪兒購物：

A、地下街B、天河購物C、鑫鑫廣場D、工農兵E、友好摩爾F、沿街門面

5、您每次消費有多少：

A、100-300B、300-500C、500-800D、更多

6、你平時愿不愿意去地下街消費：

A、愿意B、偶爾去C、從來不去

7、你是否想在一個地方就可以把所需東西購置全：

A、愿意B、愿意，但是奇臺沒有這樣的地方。C、不愿意，我想多走走路。

8、你認為哪些人群更愿意去地下街消費：

A、年輕人B、中年人C、老年人D、都可以

9、你的月收入：

A、1500—2000元B、2000—3000元C、3000—4000元D、更多

10、你首選投資對象是：

A、房產B、股票C、黃金期貨D、其他

11、你是否愿意集中在一起做生意：

A、會B、近期不會C、不會

12、你認為奇臺民主路時尚地下街的簡稱有什么影響：

A、以后的城市的商業中心

B、地下街的商鋪價值會高升

C、新的人氣聚集點

D、近期不好說，但后期一定很好

13、您近期是否考慮投資項目：

A、有B、沒有

奇臺：絲綢古城上一個冉冉升起的商業重心

民主路時尚地下街——奇臺未來商業中心

您的姓名：您的電話：

登 記 人：日期：

第三篇：市場調研內容

市場調研內容

1． 市場環境調研

政策環境調研，主要是對政府的方針、政策和各種法令、條例等可能影響本企業的諸因素的調研。

經濟環境調研，主要是對本地國民總產值增長、收入分配的地區和社會格局、儲蓄與投資變化、私人消費構成、政府消費結構等宏觀經濟指標進行調研。

社會環境調研，主要是了解一個社會的文化、風氣、時尚、愛好、習俗等。

2．市場需求調研

市場消費水平調研，主要是指現有和未來人口變化、收入水平、生活水平等。

消費群調研，主要是了解現有及未來有置業需求的消費群情況，如年齡、性別、文化、職業、分布區域等。

購買行為調研，是調研各階層顧客的購買目的、購買動機、習慣愛好、購買時間、購買地點、購買數量、品牌偏好等情況。

3、市場供應調研

指當地在售在開發樓盤的分布，供應面積，供應特征，樓盤個案的產品特征、銷售情況、推廣效果，以及當地的開發品牌、待開發地塊等。

4、推廣渠道調研

現有推廣渠道調研，對目前存在的推廣渠道，目標客戶反饋等情況，以及未來可能出現的渠道調研，目標消費群對于新興推廣渠道的認可情況。

5、尋找分銷機構

尋找當地銷售渠道最為完善的代理機構，征集代理機構建議。

第四篇：農貿市場調研內容

農貿、冷鏈市場調研內容

1.市場名稱市場位置。

2.市場總面積約，店鋪面積約，露天面積約。店鋪家，攤位家。

3.攤位面積，攤位價格。店鋪面積店鋪價格，目前月銷量約。是否收取商戶押金？

4.當天進入園區貨車的數量約臺，車輛來源于主要地區，貨物以為主，貨車大小，車輛大約停留時間。

5.入園車輛的貨物主要針對哪類客戶？

A、菜市場小商販B、飯店C、園區商鋪

6.果蔬車輛入園后是否將部分商品放入冷庫，園區商販是否囤積部分商品放入冷庫。

7.該市場是否有冷庫，面積約，能否滿足商戶需要？

8.淮北有哪些專業冷庫市場，其規模、性質、價格和運營模式為？。

9.冷庫商品的配送車輛為園區提供還是商戶自提？。

10.園區或商戶目前擁有車輛的數量，業務量情況。

11.商戶對目前園區綜合管理是否滿意，不滿意之處為。

調研時間：

調 研 人：

第五篇：商業地產拓展市場調查報告內容及格式

附件二

商業地產拓展市場調查報告內容及格式

第一部分：商業市場調研

1、商圈研究

2、消費者研究

3、投資型客戶研究

4、競爭對手研究

一、市場調研情況

1、調研時間

2、調研地點和地區

3、回收問券

4、調查方法

5、基本結論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業物業發展水平比較

2、該地區GDP主要指標

3、當地政府有關政策和舉措，以及該城市遠景規劃、社會因素分析

三、區域商業市場調研

（一）區域商圈研究

1、城市發展狀況，GDP、人口分布、產業結構

2、項目所在區域商業結構情況，交易狀況、恩格爾系數、居民收入、消費機構

3、人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范圍包括：人流類量停留時間、每次消費、對不同類別的消費需求等

4、商圈輻射范圍、及范圍內競爭項目

（二）終端消費研究

1、消費習慣

2、逛商場頻率

3、偏愛的商場

4、對項目商圈評價

（三）投資客戶研究

1、經營范圍

2、投資動向

3、商圈內商鋪經營狀況

（四）競爭對手研究

1、競爭對手基本情況

2、競爭項目

四、消費者消費習性探討

1、基本結論

2、專題研究

五、項目經營方式論證

1、項目與同類物業的比較論證

2、項目業態探討與可持續發展論證

3、項目消費者群體分析與引導性消費行為論證

4、項目商業價值與租金價值風險性論證

5、項目設計標準與經營管理水平的論證

第二部分：項目可行性研究

一、前言：項目總體情況說明、分析、總結

二、項目概況

1、項目具體位置、規模

2、項目規劃經濟技術指標

三、整體市場分析

1、區域商業市場情況

2、根據項目特點分析當地與所評估項目相關的商業零售業市場供需狀況及價格水平分析

價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業零售業的影響，通過對這些影響因素的分析和預測項目的市場發展趨勢；

3、主要競爭對手分析：對區域內競爭對手分析比較和調查

4、項目SWOT分析：優勢、劣勢、機會、威脅

5、項目市場定位：通過比較分析，確定項目整體市場定位，功能定位、檔次定位、客戶定

位、價格定位、營銷定位等，為項目的開發設計方案提供依據

6、項目初步開發設計方案：通過前面的分析，確定項目最佳的開發設計方案

7、項目投資成本估算：估算項目的投資費用,包括土地費用、前期工程費用、主體開發費用、管理費、銷售費用、稅費、財務資金費用、其他不可預見費用等

8、項目投資效益預測：主要依據項目的未來銷售收入和收益情況，計算項目的投資利潤、財務凈現值、內部收益率、投資回收周期等經濟指標，以此測算項目建成后的近期和遠期效益

9、風險分析：對項目可能出現的風險進行分析并提出規避方案

10、可行性研究：可行性研究結論

第三部分：項目規劃發展建議

一、項目分析

1、項目基本情況分析

2、綜合評價（SWOT）

二、項目定位建議

1、綜合定位：特征定位、價格定位、名稱定為

2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位

3、市場定位：目標客群定位、群體表現特征

三、綜合素質營造建議

1、整體設計建議：商場設計目標及理念

2、單體設計建議：建筑風格

3、素質營造：活動場地、裝修標準

4、環境景觀塑造建議

5、物業管理與服務要點

6、項目配套設施與功能建議

四、商業布局建議

1、項目商業策劃與規劃方案整改建議

2、商業分區功能布局及調整方案

3、商業銷售及租賃區域規劃建議

4、項目外觀及景觀建議

5、項目人流及物流動向建議

五、項目商業組合建議

1、商業結構及業態分析

2、項目商業組合的可行性探討

3、項目電梯位置和利用建議

4、項目環境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議

5、項目配套設施與功能建議

第四部分：招商、營銷傳播策略

一、項目商圈分析

商圈SWOT分析，商圈結構性分析

二、項目租售價格定位

1、租賃價格

? 標準租賃期

? 租金價格厘定

? 租金水平展望和預測

? 租金調整環境及遞增率

2、銷售價格

? 銷售價格厘定

? 銷售區域及鋪位分割建議

? 銷售價格之階段策略性建議

? 銷售與租金價格互動建議及檢討

三、商場經營方式建議

1、直接和間接商鋪出租

2、商場經營方式可行性探討

3、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍本》

四、營銷傳播策略建議

1、招商攻擊戰術

2、階段性招商推廣建議及節點劃分

3、市場營銷攻擊戰術

4、階段性營銷推廣建議及節點劃分

5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議

6、宣傳資料及媒介選擇

五、招商營銷執行

1、招商營銷方案執行

第五部分：經營管理建議

一、商場前期經營管理建議

1、商場上也布局的設計和控制

2、全程客戶跟進

3、商場商戶安排

4、商場內外部涉及裝潢顧問

5、開業宣傳推廣傳播策略

6、商場日常管理建議

7、經營管理問題咨詢及處理

8、統一管理、經營、規范化運作體系

二、商場管理制度制定

1、招商處管理制度

2、商場經營管理制度的擬定

3、商場裝修及設施安裝管理制度

4、商場各部室經理及分區主任崗位職責

三、商場經營管理人員選聘和培訓

1、商場各級管理人員選聘

2、商場經營管理培訓資料

四、商場管理

1、制定商場經營管理目標和計劃

2、制定商場管理標準

3、客戶資料分析

4、各項資料及文獻建檔

第六部分：項目標識系統一、基本要素系統

1、樓盤標志

2、標志最小尺寸、空間限定及方格制圖法

3、中文標準字體（簡稱、全稱）

4、英文標準字體（簡稱、全稱）

5、中英文標準字體制作

6、常用字體

7、標準顏色

8、輔助色

9、標志輔助圖形

10、標志標準字體使用規范、廣告語應用規范

二、基本要素組合系統

1、標志與簡稱的組合2、標志與簡稱的特殊組合3、中文簡稱與英文簡稱的組合4、標志與全稱的組合三、實際應用系統

1、案旗

2、禮儀旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：保安、保潔、銷售人員、管理人員

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管識別標志

四、導視系統

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形象圍擋墻

4、交通工具

五、廣告系統

1、路牌燈箱廣告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標識英文簡稱組合5、標準顏色、輔助顏色