第一篇：關于開展商品房登記備案系統培訓的通知

關于舉辦商品房預（銷）售合同

網上備案系統培訓班的通知

各房地產開發企業：

根據《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第95號）、《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）和《河南省住房和城鄉建設廳關于印發河南省房地產市場信息監管平臺及個人住房信息系統建設方案的通知》（豫建房〔2010〕25號）的要求，我單位于2013年1月完成了個人住房信息系統的升級改造。從2013年3月以后，商品房預（銷）售合同備案將實行網上簽約備案。商品房預（銷）售合同網上備案系統通過計算機網絡技術建立的網上簽約、自動備案功能，不但能增強市場供求信息的透明度，而且能為房地產企業和個人提供方便、快捷、高效的服務，使房地產企業商品房預（銷）售合同備案足不出戶就能辦理。

為了使房地產企業從事商品房合同備案工作人員熟悉并掌握商品房預（銷）售合同網上備案系統的使用與操作，我單位擬于2013年3月份舉辦商品房預（銷）售合同網上備案系統培訓班，對房地產企業從事商品房合同備案工作的人員進行統一培訓。考略到人員流動性，要求每個房地產開發企業必須派出2人或2人以上參加培訓，不參加培訓的企業將無法進行商品房合同

備案，也無法辦理房產交易過戶手續以及房屋所有權證。望各房地產開發企業接到通知后，于2013年3月8日上午12:00以前到許昌市榆柳街市房產交易租賃管理處報名，及時組織人員參加培訓，以免影響正常工作。培訓時間、地點和費用將另行通知。

特此通知。

附件：商品房預（銷）售合同網上備案培訓回執

許昌市房產交易租賃管理處

2013年3月1日

（聯系人：杜松峰電話：***）

第二篇：商品房預售登記備案制度初探

商品房預售登記備案制度初探

商品房預售登記備案制度初探

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視為侵權.當前，很多地方房地產市場主管部門統一制作的《房地產預售合同》中明確約定“賣方應于本房地產預售合同生效之日起七日內將該合同向房地產產權登記機關作登記備案”，相當多的購房人也都認為只要其與開發商簽訂的《房地產預售合同》經過了國土產權部門的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權利的溫床上高枕無憂，根本不用擔心被不良的開發商“一房多賣”而落得“錢房兩空”。筆者針對相當多的購房者將自己房產權利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預售登記備案制度上的心理，就商品房預售登記備案制度的法律基礎、法律性質與法律效力等相關問題發表以下淺見，求教于諸方家。

一、商品房預售登記備案制度的法律基礎

1、《城市房地產管理法》第44條第2款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起３０日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。

第13條還規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起３０日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現行法律對商品房預售進行登記備案的規定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現象的發生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律

性質？經登記備案的商品房買賣合同能產生什么樣的法律效力，未經辦理登記備案又能產生什么樣的法律后果，此類法律規定并未予以明確。那么，地方性法規對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關規定進行分析，發現目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：

1、《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利的文件，當事人應當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；??當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成商品房預售合同無效??”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的。

3、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第38條規定：“房地產開發商應當按房地產登記機關的規定將預售房地產的 買賣合同向房地產登記機關備案”。第61條還規定：“房地產開發商預售房地產，未按規定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款百分之五以下的罰款；轉讓人持有房地產 開發資質證的，可視情節輕重做出警告、不予資質年審或者吊銷房地產開發資質證的處罰”，可見，其認為未經登記備案不影響商品房預售合同的民事法律效力，但開發商應承擔相應的行政處罰責任。

二、商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定，各地對此的做法也極不統一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。

筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關法律規定的。

一直以來，我國的房地產管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應當將違反行政性規定的行為后果與違反民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系，但不具有處罰性質。當這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發生競合時，同樣應由這兩種法律規范各司其責任，分別處理。如果以違反行政性規范為由而牽涉到民事行為無效，就相當于是用行政法規調整民事法律關系，從而混淆了兩種規范的分工界限。從法理上來講，行政法律規范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關系本身，而不能越權涉及至民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規明確規定，違反了這種強制性規范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應的行政法規進行相應的行政處罰或經濟制裁。

商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。同時按照我國現行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的所有權，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產生如同產權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認為，商品房預售合同的登記備案性質上應為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

三、商品房預售登記備案的制度缺陷與補救

正是由于相關法律法規和司法解釋都只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效

力問題并不產生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免了。

也正因為如此，房地產開發企業可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現象就多了起來，不久前在深圳發生的“香珠花園”事件，開發商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發生的“天天花園”事件，279套房產被開發商賣了600多次，一套房產竟重復賣了7家；還有被數百業主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱“廣州生態第一盤” 的“廣地花園”事件，開發商涉嫌騙貸，重復售樓資金過億元??

此類惡意侵害買受人合法權益、嚴重影響到整個房地產行業的健康發展的不良事件在當前我國房地產法律體系業初步建立和完善，政府主管部門對房地產行業的管理、指導和監督職能不斷加強的今天，為什么還是會屢見不鮮、層出不窮？筆者認為除了我國商品房市場仍處于發育階段，市場主體的一些經營行為尚需規范、相關的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴格地法律監督等諸多大環境的因素之外，還有一個重要的原因就是商品房預售登記備案制度的強制力度不夠，未能夠賦于品房預售登記備案制度的準物權效力，從而真正保護購房人最關心最需要的物權。

如果能將商品房預售登記備案制度上升到實質意義上法律強制的高度，則必然要求將登記作為預售合同的生效要件，從而使得經過商品房預售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權取得對抗第三人的法律效力。這樣，才能強制房地產開發企業與購房者必須到有關部門進行合同登記，在思想上和行動上予以足夠的重視，通過登記使合同產生公示和公信的法律效力，對抗第三人的購房行為和不良開發商的欺詐行徑，減少商品房預售的糾紛，通過行政部門的登記監管行為，徹底打破房地產開發企業利用商品房預售套取資金、企圖達到一本萬利的美夢，從制度上杜絕房地產登記與管理上的漏洞，從而達到維護消費者的合法權益，維護正常的房地產開發秩序，促進整個國民經濟快速、有序、健康的發展之根本目的。

第三篇：商品房買賣合同登記備案2009-5-18

中 山 市 國 土 資 源 局（房 地 產 管 理 局）辦 事 指 引

商品房買賣合同登記備案

受理部門：市房地產交易登記管理所合同登記備案股（即房地產開發企業服務廳）

咨詢電話：88833130、88232319、88384830

一、辦理程序：

申請人提交申請資料

登記部門辦理備案 申請人領取登記備案表

二、所需資料（以下1-8項資料由發展商一次性提交）：

1、發展商營業執照正本及復印件；

2、《中山市商品房預售許可證》及預售證項目平面圖等或《商品房產權權屬證明書》正

本及復印件，樓盤用地示意圖；

3、國有土地使用證正本及復印件；

4、簽約公章樣本；

5、法定代表人身份證明復印件及簽章（簽字）樣本；

6、簽約委托書；

7、受托人身份證明復印件及簽章（簽字）樣本；

8、經辦委托書；（樣本由服務廳提供）

9、《中山市商品房買賣合同》正本一份；（打印網上簽定的合同）

10、買受人身份證明：

（1）屬個人的，提供身份證明復印件；

（2）屬企業的，提供工商營業執照復印件、法定代表人或負責人身份證明書、工商企

業查詢資料；

（3）屬國家機關、事業單位或社團組織的，提供機構代碼證或政府批準成立的文件復

印件、法定代表人或負責人身份證明書；

（4）買受人為未成年人的，需由其監護人代簽名，提供監護人的身份證明復印件、戶

口簿或關系證明等相關資料；

（5）個人授權他人代理的，須提供經公證或認證的授權委托書原件、委托代理人個人

身份證明復印件；

（6）非個人授權他人代理的，須提供法定代表人或負責人簽發并加蓋公章的授權委托

書原件、委托代理人身份證明復印件；

（7）境外個人、企業或組織（包括港澳臺地區）提交的身份證明按規定均須經過公證

中 山 市 國 土 資 源 局（房 地 產 管 理 局）辦 事 指 引

或認證，并提供中文譯本；

11、《商品房購銷合同銷售、抵押登記備案送呈回執表》。（交易所提供，請聯系315室

綜合股）

三、辦理期限：

自收件次日起5個工作日內。

四、溫馨提示：

港、澳、臺及外國辦理公證或認證途徑如下：

1、香港：先經國家司法部認可的香港律師公證，提供中文譯本，并經中國法律服務（香

港）有限公司駐深圳辦事處辦理轉遞手續。

2、澳門：經新華社澳門分社外事部或澳門中旅（集團）有限公司中國法律服務部或中國

法律服務（澳門）公司辦理公證，并提供中文譯本。

3、臺灣：須經公司注冊地或個人住所地的臺灣公證機關公證，并經臺灣財團法人海峽基

金會（?；鶗┺D遞至廣東省公證協會辦理有關認證手續后方可采證。

4、外國：經我國駐（地區）使館或領事館（代辦處）公證，并提供中文譯本。

五、查詢網址：

中山市國土資源局在線網站：http://

中山市房地產交易登記管理所網站：http://

注：

1、復印件需加蓋發展商公章并核實與原件相符。

2、每份買賣合同只能就一套（一單元）商品房的銷售事項作出約定，且每份買賣合同對

應一份登記備案表。

中山市房地產交易登記管理所印制2009年5月

第四篇：商品房買賣合同的登記備案探究

商品房買賣合同的登記備案探究

趙晉輝

迀安市住房和城鄉規劃建設局，河北 遷安 064400 摘要:中國的商品住房銷售合同登記制度成立于1994年。但有關法律法規沒有明確注冊記錄的性質和法律效力，也沒有權利申請注冊購買權，留下嚴重的法律缺陷。為此，有必要對第三方的有效性提供準實權，并加強備案登記條件，縮短開發商申請注冊的時間，給予買方申請的權利注冊。關鍵詞:商品房；登記備案；效力補救

1.商品房買賣合同登記備案的性質和效力

“最高人民法院關于審理商事住房合同糾紛案件適用于若干問題解釋的第6條”第6條：“商業房屋的各方在出售商品之前預先銷售商品什么樣的財產和效力？合同不符合法律和行政法規的注冊和歸檔程序，理由是確認合同的請求無效，不支持當事人同意申請注冊程序對于商品房預售合同條件，從協議，但各方已履行了主要義務，另一方接受例外“。因此，從司法解釋可以判斷，記錄的性質是狀態的房地產預售執行行政功能，而不是確認商業房屋合同的有效性必要條件，商業銷售合同的有效性之間沒有關系。換句話說，商業房屋合同的出售并沒有登記備案，不影響其有效性。最高人民法院關于適用“中華人民共和國合同法”（1）“第九條”也充分說明了司法解釋的規定......法律，行政法規規定的合同，注冊，但沒有注冊生效后，當事人沒有申請注冊不影響合同的有效性...“比賽的規定。但是，”雙方同意申請注冊程序對于商品房預售合同條件，從其協議“，即只有當雙方在合同登記備案時同意，才是合同生效的條件，但必須排除”該方已履行主要義務，對方接受例外“的情況。但是，對登記注冊的司法解釋不反對第三方的效力，作出明確規定。

2.商品房買賣合同登記備案與建設工程價款法定優先權

根據“合同法”第286條規定：“如果雇主未能按照合同規定支付價款，承包商可以提醒雇主在合理的時間內支付價款，如果雇主沒有支付逾期付款，承包商可以同意承包商對項目進行折扣或向人民法院申請依法拍賣項目，并按照項目價格或拍賣價格提前支付建設價格。因此，建筑工程價格優先有法律特點是：首先，這是一個法律優先。所謂法律優先權是指法律直接規定的特別權利要求的債權人的優先權。第二，這種法律優先權不要求登記，這是不同于抵押的法律優先權的一個重要特征。抵押只由公共角色登記，只對第三人產生效力。第三，承包商行使法定優先權必須符合以下條件：（1）具有合法有效的建筑合同;（2）項目已經完成，有驗收完成證明;（3）項目金額已確定;（5）行使此優先權有時間限制。施工承包商的期限應為自建筑工程完工日期或施工合同完成日期起計6個月。已經完成，從完成實際計算的日期;對未完成的作品，通常稱為“未完成”項目，從在合同完成之日同意的施工合同。2002年6月27日從執行“最高人民法院關于建設權利支付權利解決優先權問題”（法[200216]第2條規定：“消費者支付購買商業房屋或大部分貨款，承包商對商業房屋享有項目價格優先權不得對買方承擔。最高人民法院副院長李國光編輯“最高人民法院司法解釋釋義”民事卷解釋如何正確理解所作陳述：房屋所有權尚未轉移給買方，承包商的優先賠償存在和買方的房地產交付索賠之間的沖突。只有在預售登記備案后，購買房地產索賠的買方有一定程度的排斥，這是因為預售合同注冊是使用真實權利使用債務償還手段，使購買人有權要求有權根據第三方的有效性預購商品住房，這必須保護買方要求房地產交付的預售作為房地產的作用。

3.商品房預售合同登記備案與土地使用權或在建工程抵押權

3.1無論買方是否支付購買全部貨款，只要出售商業房屋合同沒有登記備案，它就沒有權利打擊土地使用或建設抵押貸款的有效性。由于買家只有在土地使用權或建設項目按照法律購買商品住房之前，而商業房屋銷售合同是合法有效的，而是因為開發商未能在房地產管理的合法商業房屋銷售合同，土地管理部門登記備案，對所有后續權利沒有法律效力。而抵押權人的土地使用權抵押制度是一個完整的財產，其有效性具有真正權利的專有效力。享有財產的財產權的注冊權利，享有該權利的專屬權利和優先權，其優先于所有既定財產權和所有索賠。當注冊權與非注冊權利沖突時，法律優先保護注冊的權利。因此，購買土地使用權范圍內的商品住房的購買者不能依照法律規定享有優先權而與抵押權人對抗。該紀錄被視為具有注冊通知書的效力，即對抗第三者的效力。在完成了商品房銷售合同的出售后，雖然房地產開發商支付房地產開發商的價格，但由于房地產開發合同的性質，為了保護買家的利益期待權利不受侵犯，所以法律規定，開發商應當將商品住房合同房地產管理部門和土地管理部門作為產權登記備案登記，具有后續效力產生的所有權利，以最大限度地保護買方和賣方的利益的主題。因此，商業房屋銷售合同登記備案，由于其后所產生的所有權利的法律效力，當然必須打擊以后使用土地使用權抵押和建設抵押貸款的整體效果。

3.2如果土地使用權或項目建設前的抵押，以及商業房屋銷售合同登記后登記抵押和購買權利沖突，是否應保護抵押權或購買權？如果注冊權下，當然應該保護抵押;如果優先級的優先級根據消費者的優先級原則，當然應該保護購買權。那么誰應該優先保護誰，這個法律沒有明確規定。結束語

因此，這種沖突在買家通過銀行抵押貸款支付購買案件，一般不會發生。由于提供抵押貸款的銀行通常與提供土地使用權或建設中抵押貸款的銀行在同一家銀行，銀行可以控制開發商用于結算其在建土地使用權或抵押貸款的金額。此外，即使銀行向買家提供按揭貸款不是同一家銀行，也必須履行審慎責任，土地使用權或建筑項目的抵押權，在結算之前不會沖抵買家。因此，這種沖突經常發生在購房者使用自有的資金去直接支付購買的案件中。

第五篇：商品房買賣合同網上備案登記程序

商品房買賣合同網上備案登記程序

1.開發公司提交

開發公司憑密碼登錄岳陽市房屋管理局產權市場處“網上辦公平臺”，將已經簽字生效的商品房買賣在網上提交。

提交工作不受時間地點限制，隨時可以提交。2.產權市場處確認

產權市場處對開發公司在網上提交的商品房買賣合同進行核對，無誤后進行確認，生成合同備案登記號。

備案工作時間為工作日的上班時間。3.開發公司填寫備案登記號。

開發公司將合同備案登記號填寫在商品房買賣合同封面相應位臵，合同備案登記完成。開發公司應將合同正本一本交給買受人。如果買受人貸款購房，開發公司應在辦理完抵押登記等手續后，將合同正本一本交給買受人。4.打印并報送合同備案登記表

開發公司根據已經登記備案的商品房買賣合同，填寫“岳陽市商品房買賣合同登記表”，打印，加蓋公司公章，一式兩份報送至產權市場處。

登記表報送的時間為星期一、三、五上午。

買賣合同登記表的格式與目前使用的登記表相同。登記表可以到產權市場處領取，也可以在產權市場處網頁首頁“處室職能”內下載。

5.產權市場處蓋章

產權市場處對開發公司報送的登記表進行核對，無誤的，在登記表上加蓋“岳陽市房屋管理局商品房買賣合同登記專用章”，一份存檔，一份交還開發公司。

開發公司可憑蓋章后的登記表及已經登記的商品房買賣合同到岳陽市房地產交易管理中心辦理抵押登記等手續。

商品房買賣合同注銷登記程序

由于買受人退房、合同終止、合同內容變更等原因需注銷合同的，請持下列資料到我處辦理合同注銷手續：

1.合同注銷登記表（加蓋公章）；

2.全套商品房買賣合同。

關于商品房買賣合同網上簽約備案等普遍存在問題的回復

一、入住幾年來到現在房產證還是遙遙無期，該怎么辦

按照商品房買賣合同中所簽訂的違約責任來進行處理。

二、已辦理大證的樓盤是否需要建立樓盤表，如不需建立，預售證延期、合同簽定等應該如何辦理

辦過大證的樓盤不需要在辦理商品房預售許可證，所以也就不用在創建樓盤表，用老合同來簽訂合同。

三、合同內容有誤，變更申請交到市場處后，是自己改還是市場處改，我們下一步該怎樣做

由市場處工作人員來進行商品房買賣合同的修改；修改好以后開發商須把之前打印出并出現錯誤的那頁取出，然后把修改好的那頁從網上打印下來并裝訂進去即可。

四、有的樓盤沒辦預售證房子都賣出很多

沒有辦理商品房預售許可證對外出售房屋是屬于非法銷售，所簽訂的合同屬無效合同，但有的公民明知道這種房手續不全還是要買，屬個人自愿，建議沒有取得商品房預售許可證的房屋不要購買。

五、由于不小心把合同封皮當做合同紙給打印出來了，該如何處理

1、此合同封皮的合同編號如沒有用過，可自行作廢，另外，作廢的這張合同封皮上打印出來的合同內容，用正式合同紙再打印出一頁即可；

2、如此合同編號已填在網上的合同摘要里，那么要寫變更申請表，把合同編號換成另外一個未用過的，到市場處做合同變更，把變更好的合同再用合同紙打印出一頁即可。

六、現在買房都是網上簽訂合同并從網上打印下來，但有的開發商為什么還用老合同來簽

首先問清楚要買的這個房是預售商品房還是已經辦過大證的房，如果已辦過大證就不用在辦理預售許可證，也就說不用在上網進行商品房買賣合同備案了，直接用老合同即可。

七、想在某個地方買房，但不知道開發商手續全不全，敢不敢買。

無論在哪個地方買房，首先要弄明白兩個問題：

1、開發商是否有商品房預售許可證；

2、開發商是否有大證或房產證。兩個有其中一個就說明這個房手續沒問題，可以購買。

八、在網上簽訂合同時系統提示買售人年齡無效應如何處理。

這是由于為了便于統計的需要在合同正文的基礎上增加了合同摘要內容，因此在合同正文錄入完畢檢查無誤后應再次填寫合同摘要內容，根據合同摘要的提示錄入買售人年齡即可。

九、網上簽訂商品房買賣合同流程

1、合同網上簽訂經檢查無誤并保存后即可進行草擬合同的打印，買賣雙方對打印出的草擬合同再次進行確認，如存在異議仍可進行網上修改，經確認無誤后買賣雙方簽字蓋章。

2、簽字蓋章后的合同須網上提交進行合同備案登記，一旦提交將視為合法有效的合同且不得修改。合同備案登記通過后系統即生成備案登記號，合同須再次打印，合同內頁右上角將隨機打印生成備案登記號。

十、房間內的房屋用途填寫錯誤導致合同無法簽訂

在創建樓盤表時要求各開發商填寫各房間的詳細信息，其中包括房屋用途一項，該房屋用途是指該套房的用途，而不是該幢樓的用途。有大量的開發商在輸入房屋用途時錄入綜合、商住等含糊不清的房屋用途標識，導致了合同無法簽訂。遇到此類情況應及時同產權市場處聯系，更正房屋用途后再行簽訂合同。

十一、房產證在房屋交付使用日起365日內給付業主是否合理

按照國家規定是房屋在交付使用日起90日房產證交付給業主。但現實是按照商品房買賣合同上買賣雙方協商所簽訂的交付日期，如開發商違約按照合同上的違約責任來處理。

十二、開發商因手續不齊全，他們手里就沒有正式合同，只有協議合同，協議合同是否有效

該合同無效，不受法律保護。

十三、開發商收取的認購、訂購、預購定金該怎樣認定

根據最高人民法院的解釋和合同法的規定：出賣人通過認購、訂購、預購等方式向買受人收取的定金，并簽訂定金合同，才能確認為購房定金。若只開收據注明定金，而未簽訂定金合同（認購、訂購、預購合同），則不認為是購房定金。

十四、開發商在交房時有關質量保證書、使用說明書、及開正式發票問題

開發商在給購房人交房時應該給購房人提供質量保證書、使用說明書及開據正式發票，否則，購房人可以拒絕收房，如不開據正式發票可向當地稅務部門舉報。

十五、房屋面積如何鑒定

房產面積測量目前是依據國家標準《房產測量規范》，其中對公攤面積有明確規定。岳陽市房產面積測量部門是“岳陽市房產測量事務所”，辦房產證時買受人可向開發商查閱測量成果表。面積差異處理辦法一般在合同中都有約定，但未約定公攤面積差異處理辦法，應由雙方自行約定。

十六、房屋容積率

房屋容積率是指地上建筑物的建筑面積與土地面積的比值。

容積率大，說明地上建的房子多；容積率小，說明地上建的房子少，容積率過大會直接影響到小區環境和房屋采光。

十七、維修基金收費標準和交納時限，是否所有房屋都要交維修基金

所有的房屋都要交維修基金。費用為：多層是按總房款的2%收取、高層是按總房款的3%收??；時間為：買房時交納也可，入住時交納也可，沒有具體規定。

十八、有了商品房預售許可證是不是房產證就一定能辦下來

取得商品房預售許可證說明該項目手續齊全，已具備了賣房條件，但并不等于符合辦理房產證的所有條件；在取得商品房預售許可證和辦理房產證這段時間內，開發公司如不違章建筑或超出工程規劃，房屋質量驗收若經市質檢部門備案并發給工程質量驗收備案表，辦理房產證就應該沒問題。